Issuu on Google+


2

Volkshuisvesting blijft in beweging NWS is geen Vestia

Voorwoord

Onlangs werd ik opgebeld door een lid van

Binnenkort verschijnen de jaarstukken van de

mijn Raad van Commissarissen met de vraag

NWS met daarin een uitgebreide analyse van de

of de Noordwijkse Woningstichting ook rente-

gevolgen van ons verhuurbeleid. In dit nummer

derivaten heeft. Nu niet, antwoord ik. Maar de

van ons magazine geven we een voorproefje.

NWS heeft ze wel eens gehad om renterisico’s

Door de oplevering van Nieuw Patrimonium is

mee af te dekken. Daar is niets mis mee!

het aantal verhuringen hoog. Het merendeel van

Woningcorporatie Vestia gebruikte derivaten

alle woningen, bijna 70%, werd verhuurd aan

(beleggingsinstrumenten) echter ook om geld

Noordwijkers. NWS-woningen blijven gelukkig

mee te verdienen door bewust risico te lopen.

populair. Maar dat betekent niet dat er niets

Daardoor zijn ze nu in problemen gekomen.

meer verandert.

Er wordt achter de schermen hard gewerkt om

In juli van het afgelopen jaar is het woningwaar-

deze kwestie adequaat te regelen. Ik ga ervan

deringsstelsel aangepast, met daarin veel nadruk

uit dat dat zal lukken.

op het energielabel van de woning. Gevolg is dat de NWS nog meer aandacht gaat besteden aan

De NWS heeft altijd een risicomijdende

het isoleren van haar woningen. Over onze voor-

strategie gevolgd. Geen grote grondaankopen,

nemens zult u in een volgend nummer worden

geen overambitieuze projecten, en alleen

geïnformeerd. De volkshuisvesting blijft continu

derivaten om risico’s mee af te dekken, niet

in beweging.

om geld te verdienen.

Het zijn weer spannende tijden.

Het zijn weer spannende tijden.

Ik houd u op de hoogte.

Het geld dat Vestia hoopte te verdienen met derivaten had Vestia nodig om, ook na invoering van nieuwe rijksheffingen, corporatieprojecten te financieren. Met datzelfde doel heeft de NWS in 2011 een ander huurbeleid ingevoerd. Nieuwe huurders betalen met ingang van 2011 een hogere huur. Ook heeft de NWS besloten een kwart van haar woningen tegen een geliberaliseerde huur aan te bieden aan huishoudens met een middeninkomen, die geen toegang meer hebben tot de sociale huursector. Grote veranderingen alom.

Auke Uilkema


8

Kimberley van Hese is blij met starterswoning Morgenster

Een lot uit de loterij Kimberley van Hese (24) is lerares in het basisonderwijs. Als geboren en getogen Noordwijkse wil ze hier graag wonen. Maar als starter op de woningmarkt is dat niet eenvoudig. Tot het NWS-project Morgenster langs kwam. Wat is de charme van wonen in Noordwijk?

iemand van de NWS om een reparatie te verrichten. Mijn

‘Niet alleen omdat mijn familie in Noordwijk woont vind ik dit

moeder en ik waren aan het praten over woningen, want ik

een mooie plaats. In de zomer heb je het strand, de boulevard

wilde graag verhuizen. Hij vertelde toen over het project

en het uitgaansleven. De drukte dus. En in de winter de rust.

Morgenster. Ik ben meteen gaan bellen naar de NWS en

Dat geeft een mooi evenwicht.’

hoorde dat er in september meer informatie vrij kwam. Ik ben toen naar de informatieavond geweest in het gebouw.

Hoe lastig is het om in Noordwijk als starter een (koop)woning te vinden?

Vervolgens alle spullen verzameld en ingeleverd bij de make-

‘Dat is bijna niet mogelijk. Nieuwbouw lukt al helemaal niet.’

weken later volgde de uitslag: ik was nummer 31 in categorie

laar. Het was een loting, met 128 inschrijvingen. Een aantal twee. Dit betekende dat er vijf mensen voor mij waren. Dat

Hoe kwam je bij project Morgenster terecht? Wat sprak je hierin aan?

werd dus wachten. Tot bleek dat een aantal mensen afviel; ik

‘Ik was afgelopen zomer bij mijn moeder en toen kwam er

op het oog: de rechter hoekwoning op de eerste verdieping.

was aan de beurt! Vanaf de informatieavond had ik één huis


10

NWS verhuurt meer woningen in 2011 Auke Uilkema over resultaten van het huurbeleid

De Noordwijkse Woningstichting verhuurde in 2011 een kleine

Er is veel te doen geweest over de nieuwe regels vanuit Europa

200 woningen opnieuw. Een flinke stijging die mede verklaard

met betrekking tot de verhuur van sociale huurwoningen. Deze

wordt door de oplevering van twee grote nieuwbouwprojec-

moeten met voorrang worden toegewezen aan mensen met

ten. NWS-directeur bestuurder Auke Uilkema kijkt terug op het

een inkomen onder de 33.000 euro. Hoe slaagt de NWS daarin?

afgelopen jaar. Hoe pakt het nieuwe huurbeleid van de NWS

‘In 2011 hebben we 144 sociale huurwoningen toegewezen,

uit, wat zijn de resultaten van het ‘doorstroomexperiment’ en

waarvan 7 aan huishoudens met een hoger inkomen. Daarmee

wat is de invloed van de nieuwe regels vanuit Brussel?

blijven we keurig binnen regels van Brussel; elke corporatie mag 10 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar eigen inzicht

Er zijn in 2011 ruim 200 woningen nieuw verhuurd.

toewijzen, bijvoorbeeld aan mensen met een stadsvernieuwings-

Hoe verhoudt zich dat tot de jaren ervoor?

urgentie. Zij moeten wegens sloop uit hun oude woning en in

‘In de jaren ervoor hebben we gemiddeld 100 woningen per

dat geval hoeft minder naar het inkomen te worden gekeken.’

jaar nieuw verhuurd. Dit is dus een forse stijging. Dit komt mede door de oplevering van de projecten Weteringpoort en

Wanneer u kijkt naar alle ruim 200 verhuringen van de NWS,

Nieuw Patrimonium; daardoor hebben we 64 betaalbare wo-

inclusief de vrije sector huurwoningen, wat is dan het beeld?

ningen aan de woningvoorraad van Noordwijk toegevoegd.’

‘De NWS heeft in haar nieuwe huurbeleid gesteld dat we 75 % van de woningen willen toewijzen aan mensen met een laag inkomen

Waar kwamen deze mensen vandaan?

en 25 % aan mensen met een middeninkomen – tussen 33.000 en

‘70 % woonde al in Noordwijk. Ruim 7 % komt uit Katwijk, 5%

45.000 euro per jaar. Die laatste groep kan in de dure markt van

uit Teylingen, 4% uit Noordwijkerhout en slechts 4% van buiten

Noordwijk namelijk moeilijk aan een koopwoning komen. In 2011

de regio. Veelal gaat het daarbij ook nog om mensen die eerder

is het gelukt om deze ambitie te realiseren, mede omdat in onze

al in Noordwijk woonden en nu terugkeren. Dat kunnen terug-

nieuwbouwprojecten vrije sectorhuurwoningen zijn opgenomen.

keren is een groot goed. Een verdere afscherming van de lokale

Daarnaast speelt mee dat bij vrijkomende bestaande woningen

woningmarkt lijkt mij dan ook niet noodzakelijk.’

de huurprijs wordt opgetrokken. Een deel van deze woningen komt daarmee beschikbaar voor de middengroepen. De extra in-

De NWS startte in 2011 ook een doorstroom­experiment;

komsten uit huurpenningen worden door de NWS weer gebruikt

mensen met een grote woning kunnen daardoor met

voor nieuwe investeringen in betaalbaar woningen in Noordwijk.’

behoud van de oude (lage ) huurprijs verhuizen naar een kleinere (senioren)woning. Wat zijn de resultaten?

Staan er voor 2012 nog grote veranderingen op stapel?

’19 huurders maakten het afgelopen jaar gebruik van de

Ja en nee. Het huurbeleid is iets verder aangescherpt. De

regeling. Je kan dus zeggen dat de regeling een groot succes

aftopping op 550 euro die we in 2011 hadden is vervallen. In

is. Toch merken we ook dat de korting die mensen op deze

principe worden nu alle woningen tegen 100% maximaal re-

manier krijgen eigenlijk niet zo’n grote rol speelt bij het be-

delijk verhuurd. Daarnaast is het woningwaarderingsstelsel

sluit te verhuizen. Het is vooral de woning die essentieel is

aangepast. Dit heeft tot gevolg dat sommige woningen duur-

en niet zo zeer de ‘prijsprikkel’. Daarom gaan we in 2012 nog

der worden en andere woningen goedkoper. Het voornemen

meer bekendheid geven aan het experiment om huurders te

is om de gemiddelde NWS woning niet verder in prijs te laten

bereiken die nog niet overwegen te verhuizen, maar het met

stijgen, omdat we ook in 2012 75% van alle vrijkomende

deze financiële regeling wellicht toch aantrekkelijk vinden.

woningen beschikbaar willen houden voor de primaire doelgroep. We gaan dat de komende maanden verder uitwerken.

Uw woning aan de beurt voor onderhoud? In de komende maanden vindt

Omgeving J. Urlusstraat/H. Roland

Omgeving Senfstraat/

planmatig onderhoud plaats in de

Holststraat, Hoogwakersbosstraat,

Berkemeierstraat:

volgende buurten:

Prinsessenbuurt en Boeckhorst:

Dakrenovatie

Buitenschilderwerk aan hout en eventueel beton of metselwerk


14

Debatavond SHN in het Trefpunt De Stichting Huurdersbelangen organiseerde 16 november 2011 in het Trefpunt een Lagerhuisdebat over de sociale huurwoningen in Noordwijk met debaters van huurders en plaatselijke politiek. De avond werd bezocht door circa 70 belangstellenden die geanimeerd deelnamen aan het debat. De debatleider moest regelmatig ingrijpen omdat door de persoonlijke vragen de stelling werd vergeten.

In het welkomstwoord uitte de voorzitter van de SHN,

Daarna begon het debat dat onder leiding stond van de

mevrouw Carry Cramer, haar zorgen over de toekomst.

heer Leon Guijt. De jury bestond uit de heren Kees van Dam

De woningmarkt zit vast en er moet een halt worden

(secretaris SHN), Hans Ludo van Mierlo en Theo Olierook

toegeroepen aan de afbraak van de sociale huursector in

(beide leden van de Raad voor Commissarissen NWS).

Noordwijk. De SHN maakt zich grote zorgen over de voorraad betaalbare sociale huurwoningen in Noordwijk. Noordwijk

Stelling 1

heeft met 19% het één na laagste percentage sociale huurwo-

In de toekomst zal er voor de huurder met een kleine

ningen in de regio. Dit kleine aandeel sociale huurwoningen

porte­monnee geen aanbod meer zijn in Noordwijk.

zal in de toekomst ook nog minder worden door de stijgende

In het algemeen verwacht men geen verbetering daar de

huurverhogingen. Mevrouw Cramer overhandigde deze

30% sociale woningbouw is losgelaten. Europese regelgeving

noodkreet door middel van een manifest voor de

en de financiële crisis zijn daar ook debet aan. Ook de door-

“Noordwijkse huurders met een kleine portemonnee” aan

stroming naar een kleinere woning ondervindt hierdoor

wethouder De Lange. Eerder dit jaar werd dit manifest al

stagnatie, daarom is de proef met huren op maat gestart.

aan de Noordwijkse Woningstichting aangeboden. De heer De Lange nam het woord en vertelde dat “Wonen”

Stelling 2

boven aan de politieke agenda staat. De voorraad huurwo-

De sociale woningvoorraad in Noordwijk moet

ningen sluit niet aan bij de vraag. De gemeente Noordwijk

betaalbaar blijven.

heeft recentelijk een woningmarktonderzoek gedaan en de

De grondprijzen in Noordwijk zijn erg hoog en dat heeft

conclusie daarvan was dat de vraag naar goedkope koopwo-

gevolgen voor de bouwprijzen van de huizen. Huurprijzen

ningen duidelijk aanwezig was. Ook kwam uit het onderzoek

naar draagkracht werd geopperd, dus wie meer inkomsten

naar voren dat er vraag was naar duurdere huurwoningen.

heeft betaalt ook meer huur, met mogelijk gevolg dat mensen

De norm is dat er 30% sociale woningbouw wordt gereali-

toch gaan besluiten een woning te kopen.

seerd in nieuwbouwprojecten.

De gemeente ontvangt veel geld door de hoge grondprijzen. Dat zou besteed moeten worden aan woningen in plaats

Doorstroming

van luxe zwembaden en sporthallen, zodat er goedkoper

Daarna lichtte de heer Auke Uilkema het huurbeleid van de

gebouwd kan worden.

Noordwijkse Woningstichting toe. De NWS wil aan iedereen, die geen toegang heeft tot de koopmarkt, huurwoningen

Dit kleine aandeel sociale huurwoningen

aanbieden. 75% voor de inkomens tot € 33.000,- met een

zal in de toekomst ook nog minder worden

huur tot maximaal € 652,- en 25% voor de mensen met een inkomen tussen de € 33.000.- en € 45.000,-. Deze huurders

door de stijgende huurverhogingen.

komen in aanmerking voor een geliberaliseerde woning met een huurprijs vanaf € 652,-. De NWS wil voornamelijk

Stelling 3

seniorenwo­ningen toevoegen aan haar bezit om de

Een groot deel van de sociale woningvoorraad in Noordwijk

doorstroming te bevorderen en de starters meer kansen

is verouderd waardoor de energielasten te hoog worden.

te geven. Tevens wordt er gewerkt aan een nieuw

Energiekosten worden een ‘second rent’ voor de huurder.

woonruimteverdeelsysteem.

Een groot deel van de huursector is verouderd en heeft ach-



nws_magazine_nr1_2012