Page 1

#06 het magazine over bedrijfsvastgoed 2014

www.turner-dewaele.be

Meer zuurstof voor immo dankzij crowdfunding? 06 Een bedrijf is als een gezin

16

Professionalisme van turner zorgde voor een doorbraak

26


Neem plaats in deze

en vertel eens.

Buro Center. Van ergonomische bureaustoel tot totaalinrichting. Op zoek naar een comfortabele bureaustoel? Of heeft u nood aan een volledig nieuwe kantoorinrichting? Reken dan op de 30 jaar ervaring van Buro Center. Ons uitgebreid aanbod biedt u een ruime keuze stoelen, steeds comfortabel en ergonomisch. Breng een bezoek aan onze toonzaal en ontdek zelf de vele mogelijkheden. Uiteraard komen onze medewerkers ook graag bij u langs op kantoor. Neem alvast een kijkje op burocenter.be.

www.burocenter.be L. Bauwensstraat 15 / 8200 Brugge / info@burocenter.be / T 050 32 04 08


TURNER NEWS Turner is voortdurend in beweging

BUSINESSCASE “ Ondanks de obstakels haalden we de gewenste verkoopprijs in Evergem”

4 INVESTERINGSVASTGOED Meer zuurstof voor immo dankzij crowdfunding?

14 HUMAN RESOURCES Een bedrijf is als een gezin

6 FISCALITEIT Een spaarboekje voor uw vennootschap

20 BUSINESSCASE Verkoop van bescheiden huisje leidt tot nieuwe industriële ontwikkeling in Rumbeke

16 BUSINESSCASE Turner vond de ideale koper voor het stationsgebouw in Bissegem

12

MARKETING De opkomst van digitale marketing raakt aan het DNA van ondernemingen

18

24 BUSINESSCASE Professionalisme van turner zorgde voor een doorbraak in Oostende

26

Verantwoordelijke uitgever: Sophie Van Iseghem, p/a Roularta Media Group nv, Meiboomlaan 33, 8800 Roeselare, sophie.van.iseghem@roularta.be


TURNERNEWS

EXPERTS IN SOCIAL MEDIA

DEWAELE | VASTGOED & ADVIES EN TURNER STAPPEN MEE IN HET SOCIALE MEDIAVERHAAL. De groep nam een medewerker in dienst die na een voorbereidende onderzoeksfase het proces zal begeleiden. De groep laat zich tevens adviseren door Steven Van Belleghem, professor Marketing aan Vlerick Business School en expert in sociale media. Het is belangrijk dat alle medewerkers bij deze evolutie betrokken worden en daarom worden ook hun mening en ideeën meegenomen in het gehele proces. De opzet is immers om klanten nog beter en sneller te kunnen informeren en de kracht van sociale media ten volle te benutten en in te zetten in onze business.

NIEUW TALENT IS ZEER WELKOM Turner zit nog steeds in een groeifase en is voortdurend op zoek naar nieuwe medewerkers. De groep bouwt, in samenwerking met de experts in huis, verschillende takken zoals overnames en beleggingsvastgoed sterk uit. Maar er is nog heel wat potentieel en cruciaal daarbij is een professionele en gespecialiseerde aanpak. Voor vacatures en spontane sollicitaties kunt u steeds terecht op www.dewaelegroep.be/jobs.

04 0

UITGEBREIDE PORTEFEUILLE HANDELSPANDEN

Geert Berlamont is bestuurder van dewaele groep en turner. Hij is opgetogen over de groei en de positieve evolutie die turner meemaakt. “Een belangrijke tendens is dat wij ons verder positioneren op de markt van ‘handelspanden‘. We hebben een steeds grotere portefeuille en slagen er ook in om panden op een topligging te verkopen of te verhuren, vaak ook aan beleggers. Onze lokale aanwezigheid, onze specialisatie, onze slagkracht op het vlak van marketing en onze

goede contacten met de eindgebruiker en/of de investeerder vormen de basis van dit succes”, aldus Geert Berlamont. Bij vastgoed spelen deze factoren een grote rol, zeker ook bij handelspanden. Dan is het immers belangrijk om snel te kunnen inspelen op de markt en op trends. Turner besteedt veel aandacht aan een goede opvolging en het innoveren van de werkwijze. De vernieuwing van turner past dan ook bij het voortdurend versterken van de groep.


turner staat op eigen benen In 2010 was turner & dewaele de naam van het partnerschap dat de bedrijven Turner & Partners en dewaele | vastgoed & advies samenbracht. In april 2010 werd de specialisatie in bedrijfsvastgoed nog beter in de verf gezet met de nieuwe naam ‘turner & dewaele, experts in bedrijfsvastgoed’. Door beide namen te koppelen werd de onderlinge synergie duidelijk onderstreept. Maar nu wordt turner & dewaele omgedoopt tot turner! Onderzoek toonde immers aan dat turner al snel een begrip werd dat op voldoende naambekendheid kon rekenen en heel goed ingezet kon worden op zichzelf. Het leek dan ook een logische keuze om turner zelfstandig te gaan gebruiken. Ongeacht de naamsverandering blijft de samenwerking met de groep even intens als voorheen, en dat is uiteraard een mooie evolutie die wijst op de sterke positie van de tak.

turner #06 NEWS

De naamsverandering leidt er ook toe dat de hele huisstijl wordt opgefrist: dit magazine kreeg alvast een nieuw jasje, en binnenkort volgen ook de borden, het logo, de slagzin, de printcampagnes … Een nieuwe look & feel die perfect aansluit bij de professionele mentaliteit die turner hoog in het vaandel draagt. Inhoudelijk blijft turner zich positioneren tussen de lokale makelaar en grotere internationale spelers. Een persoonlijk contact met de klanten is heel belangrijk en daar zal ook in de toekomst zeker op worden ingezet, maar de actieradius is groter dan de plaatselijke markt. Onze makelaars deinzen er niet voor terug om de handen uit de mouwen te steken en extra inspanningen te leveren om de perfecte panden op maat van hun klanten te vinden. Dankzij hun uitgebreid netwerk en expertise kunnen zij die extra service leveren die turner dé referentie maakt voor wat bedrijfsvastgoed betreft. Naast een gemotiveerd team van experts kan turner ook rekenen op een mooi en uitgebreide pandenaanbod. De panden die u in dit magazine kan terugvinden zijn dan ook slechts een stukje van de totale portefeuille. Surf snel naar www.turner-dewaele.be, en ontdek het volledige aanbod.

CIJFERS Er zit een positieve dynamiek in de markt van bedrijfsvastgoed. We hebben er een goed oog in dat turner de objectieven van 2014 opnieuw zal waarmaken! – Filip Dewaele –


06 0

INVESTERINGSVASTGOED

MEER ZUURSTOF

VOOR IMMO DANKZIJ CROWDFUNDING?

Dirk Coeckelbergh (links) & Jan Willems (rechts)


Crowdfunding is een platform dat voor derden werkt, en is in die zin competitief met banken. Dirk Coeckelbergh

Vaststelling 1 Banken komen moeilijk over de brug voor nieuwe investeringen. Vaststelling 2 Veilig op een spaarboekje geparkeerd kapitaal levert spaarders zo goed als niets op. Veronderstelling Crowdfunding biedt misschien het antwoord dat de impasse doorbreekt en voordelen biedt voor zowel investeerders (die kapitaal zoeken) als spaarders (die een hoger rendement zoeken). Ook de vastgoedmarkt heeft wellicht baat bij de trend om geld op te halen bij de ‘crowd’. Turner magazine polst twee experten over de nieuwe opportuniteiten. Even voorstellen. Expert 1: Jan Willems. Willems adviseert het management van dewaele groep inzake strategie en nieuwe

turner #06 CROWDFUNDING

businessmodellen. Hij heeft daarbij net een uitgebreide studie afgerond specifiek rond investeringsvastgoed. Expert 2: Dirk Coeckelbergh. Coeckelbergh werkt als zelfstandig consulent voor NewB, een erkende coöperatieve vennootschap die een bank wil worden. Coeckelbergh sprokkelt daarvoor kapitaal, en omdat NewB een bank wil zijn die anders is dan alle andere banken spitst die zoektocht zich ook toe op crowdfunding.

Crowdfunding, wat is dat eigenlijk? En wat is het belang voor de vastgoedsector? Coeckelbergh “In mijn definitie slaat crowdfunding op gespecialiseerde platformen die voor derden bij gewone particulieren (de ‘crowd’) financiering zoeken in de vorm van schenkingen (giften), pre-sales, kapitaal of leningen. Pre-sales, voorverkopen, zijn erg populair in artistieke kringen waar muzikanten geld ophalen bij hun fans om een cd te maken. Wie mee investeert, krijgt daar later de cd of een exclusiviteit voor in de plaats. Bij immo zit je meestal bij de laatste twee vormen: kapitaal of leningen. In België zijn er momenteel slechts twee crowdfundingplatformen die zich specifiek bezighouden met vastgoed: Deal5000 en Conseil B+. En dan nog: Conseil B+ beschouw ik niet echt als crowdfunding, omdat zij centen zoeken om zichzelf te financieren ter promotie van onroerend goed en de investeerders terugbetalen zodra dat goed is verkocht. Eigenlijk is dat een alternatief voor de traditionele bedrijfsfinanciering. Daarom is dit geen echt crowdfundingplatform: het is geen intermediair. Crowdfunding is een platform dat voor derden werkt, en is in die zin competitief


met banken. Banken zoeken ook funding voor zichzelf om aan derden te geven. Deal5000 is wel crowdfunding pur sang: zij zoeken een onroerend goed of een project, brengen dat onder in een vennootschap en verhuren het. Dat proces laten ze financieren door investeerders die eigenaar worden van de vennootschap.” Willems “Vanuit mijn economische visie zie ik crowdfunding veel breder, namelijk als een moderne vorm van een klassieke publieke uitgifte, weliswaar met uitzonderingsregels, transparanter en minder elitair. Na het vastleggen van striktere bancaire regels (in o.a. Bazel III), naar aanleiding van de recente financiële crisis, merken we dat projectontwikkelaars moeilijker eigen vermogen samen krijgen om aan een project te beginnen. Het moeilijkste zijn de voorverkopen (contracten op plan). Je hebt banken die nu al een verkoopcijfer van meer dan 30 procent van een project in voorverkoop vragen, dat is niet niets. Typisch bevindt er zich rond de meeste projectontwikkelaars wel een groep van vermogende particulieren of professionele investeerders die mee participeren in het

08 0

eigen vermogen, maar er komt hoe dan ook een interessante markt om er de kleinere particuliere spaarder bij te betrekken. Het lijkt dus logisch dat er op termijn vehikels worden gemaakt om er dergelijke bijkomende investeerders bij te betrekken en niet alleen de particuliere of professionele eindklant. Voorwaarde is wel dat er betrouwbare intermediairs zijn die het allemaal screenen. Ik denk dat het gezond is dat banken de houding aannemen die ze vandaag aannemen, maar je kunt natuurlijk niet de zuurstoftoevoer naar je economie afsnijden. Crowdfunding is een van de alternatieven.”

Is de opkomst van crowdfunding het gevolg van het falen van de banken? Coeckelbergh “Crowdfunding verdient alle aanmoediging omdat het de afwezigheid compenseert van de banken die niet staan te springen om kapitaal te verlenen aan kmo’s of andere initiatieven in de profit of de non-profit. De banken zitten namelijk enerzijds gekneld tussen de regels van nieuwe solvabiliteits-,

rendabiliteits- en liquiditeitsvereisten als gevolg van de bankencrisis en anderzijds hebben de grotere huizen zware administratieve verplichtingen die ervoor zorgen dat kleine operaties vaak niet meer rendabel zijn. Dus trekken ze zich terug uit kleinere, maar daarom niet oninteressante, markten.”

CROWDFUNDING VOOR IMMO IN BELGIE Hoe groot is het belang van crowdfunding voor de Belgische immomarkt op dit moment? Coeckelbergh “Er worden in België relatief veel initiatieven genomen, zij het met wisselend succes. Als je kijkt naar Deal5000 en ConseilB+, die hebben nog geen 20 projecten op hun palmares, dat is niet zoveel. Er vallen ook mislukkingen te noteren: het platform World of Crowdfunding heeft met BML Immo Investments een project willen lanceren, van renovatie tot interieurinrichting. Niemand heeft daarop ingeschreven. Wat daar de oorzaken van kunnen


van hotel Neufchatel, in het centrum van Brussel. De projectfinanciering bedroeg 1,15 miljoen euro, waarbij 99.950 euro online werd opgehaald bij de crowd. Ongeveer 10 procent dus. Ik denk dat de rol van de crowdfunding dus vaak verder gaat dan het absolute bedrag dat via de crowd wordt opgehaald.”

zijn? Ik denk dat het project te generiek was. Investeerders hebben graag een duidelijk project, met duidelijke informatie en duidelijke rendementen. Er zijn ook heel innovatieve initiatieven: MyMicroInvest heeft de financiering gedaan van gigantische zonnepanelen. Dat is ook onroerend.” Willems “In de VS zijn zonnepanelen erg hot als onderwerp van crowdfundingcampagnes. Het gaat daar met name om panelen voor grote publieke gebouwen, fabrieken, ziekenhuizen, scholen.”

Coeckelbergh “Ik heb hier nog wel een straf en sympathiek voorbeeld uit eigen land. Het is geen echte immo, maar toch onroerend: een pop-uppark in 2014 in de Brusselse Kanaalzone. Gefinancierd door de crowd: mensen die er in de buurt wonen. Pop-up, dat is per definitie tijdelijk, dus wie investeert weet: ik ben mijn geld kwijt. Maar aan de andere kant: als je in die buurt woont en je steekt 50 euro in dit initiatief, dan heb je toch voor 100 euro plezier gehad. Crowdfunding kan dus ook dienen om onroerend goed te upgraden.” Willems “Ik geloof ook sterk in projecten die erop gericht zijn de leefbaarheid van steden in het algemeen op te krikken. Onze moderne maatschappij staat voor heel wat uitdagingen die nood hebben aan durfkapitaal.”

Coeckelbergh “Er zijn dus al initiatieven her en der, maar voorbeelden uit het buitenland leren

Coeckelbergh “Ik denk niet dat het de laatste 10 procent is, maar de eerste 10 procent van het opgehaalde kapitaal. Die 10 procent maakt het mogelijk om het risico mee af te wentelen op particulieren. Dat moet je zien als eigen vermogen voor het project, maar dan ingebracht door derden. Dat beginkapitaal maakt dat de banken of de andere investeerders, die het grootste risico lopen, zeker al 100.000 euro niet kunnen verliezen. Banken hebben graag 15 procent eigen vermogen, maar die 10 procent is toch al veel.”

dat er nog een grote markt onontgonnen blijft. Daar wordt crowdfunding ingezet voor culturele centra, ziekenhuizen, ouderencentra…”

Is crowdfunding voor bedrijfsvastgoed niet ook onontgonnen terrein? Willems “Zeker. Ik ken immers maar één voorbeeld in eigen land tot nu toe. Op het onlineplatform van MyMicroInvest werd kapitaal opgehaald voor de bouw van een tweede pand

Onze moderne maatschappij staat voor heel wat uitdagingen die nood hebben aan durfkapitaal. Jan Willems

turner #06 CROWDFUNDING

Willems “De facto is crowdfunding daarenboven ook een soort markttest: zijn er genoeg mensen in het project geïnteresseerd? Heb je voldoende believers? Als je eerst 10 procent van het kapitaal via de crowd ophaalt, weet een bank dat het project de markt aanspreekt. Een extra troef dus.” “Dit project en deze bedragen duiden meteen ook de grootste limiet voor crowdfunding voor immo vandaag: de beperking van het opgehaalde kapitaal tot 100.000 euro. Wie daarboven gaat, moet volgens de Europese richtlijn met een prospectus werken.”


Coeckelbergh “Dat kost meteen 20.000 euro, een groot bedrag als je niet zeker bent dat je crowdfundinginitiatief succes zal hebben.”

Het risico wordt dus afgewenteld op de crowd, de mensen die mee investeren en in vele gevallen het eerste kapitaal bijeenbrengen? Coeckelbergh “Wie kapitaal inbrengt via crowdfunding neemt deel aan het risico, zoals alle investeerders. Daartegenover staat het rendement. Je deelt in de winsten en in de verliezen. Als 10 procent van het kapitaal wordt opgehaald door crowdfunding en 90 procent van de banken komt, dan hebben die laatste hun primaire risico afgewenteld op de particuliere investeerders. Let wel: die zouden daar ook een relevante vergoeding voor moeten krijgen. Normaal moet de investeerder meer krijgen dan de bank.”

CROWDFUNDING VOOR IMMO IN HET BUITENLAND Zijn er buitenlandse vastgoedprojecten die tot voorbeeld strekken of tonen hoe we de potentie van crowdfunding voor immo ten volle kunnen benutten?

voor creatieve ondernemingen, met ateliers, werkplekken, expositieruimtes, restaurant… Het verhaal klinkt bekend: voor de projectfinanciering moest 506.000 euro worden verzameld. Ze haalden 65.000 euro op via de crowd, opnieuw ongeveer 10 procent. Mogelijk dat ook in dit geval die 10 procent crowdkapitaal het eerste kapitaal was, dat vertrouwen moest scheppen bij de traditionele financiers. Meteen zorgt de manier waarop je kapitaal verzamelt al voor naambekendheid en een positief imago.” “Een spectaculair voorbeeld verrijst momenteel in Bogotá, hoofdstad van het Zuid-Amerikaanse Colombia. In de lente van dit jaar is daar begonnen met de bouw van de BD Bacatá, een torencomplex dat het hoogste wordt van het land. De wolkenkrabber zal twee torens hebben van 67 verdiepingen en goed zijn voor 115.000 m2 oppervlakte voor kantoren, woningen, een hotel, winkels en parkeergelegenheid. Het project wordt geraamd op 240 miljoen dollar, waarvan 145 miljoen dollar is opgehaald via de crowd. Het moet zijn dat de bancaire regels daar wat soepeler zijn dan hier, maar het project toont vooral aan wat je kan bereiken met crowdfunding als onderdeel van de projectfinanciering. In vergelijking hiermee ontdekken wij nog maar wat crowdfunding effectief kan betekenen.”

Willems “Ik zal er twee aanhalen. Eén als voorbeeld van bedrijfsimmo en één omwille van zijn omvang. In Utrecht zag VechtclubXL het licht mede dankzij crowdfunding. VechtclubXL is de reconversie van een fabrieksgebouw tot een bedrijvencomplex

010 0

Coeckelbergh “Ik heb onderzoek gedaan naar initiatieven in België, Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In die landen heb je in totaal 19 sites die crowdfunding doen voor alle soorten immo. Wat weinig aan bod komt, is industrieel onroerend goed: daar heb ik geen enkel voorbeeld van gevonden. Commerciële immo, zo zijn er wel een aantal, maar ook niet spectaculair veel. Ik schat de totale omzet in die landen momenteel op 200 à 300 miljoen dollar. Dat is nog echt prematuur. De meeste projecten zijn relatief klein. Het voorbeeld van de BD Bacatáskyscraper in Colombia is hier alleszins nog toekomstmuziek.”

CROWDFUNDING VOOR IMMO ALS INVESTERING Is crowdfunding een oplossing voor vastgoedontwikkelaars op zoek naar kapitaal? Willems “Er zijn zeker potentiële succesformules, ook binnen de bestaande regelgeving. Wel is het zo dat we, als we een investeringsproduct gaan maken voor een breder publiek, de ideale combinatie


moeten vinden van de professionaliteit van de klassieke vastgoedfondsen enerzijds met de transparantie van de eerder kleinschalige crowdfundinginitiatieven anderzijds. Er zijn ook heel wat interessante vastgoedthema’s waarbij crowdfunding een cruciale rol kan spelen. Ik denk aan sociale woningbouw, maar ook aan betaalbaar wonen in het algemeen, reconversie van stadsdelen, een slimme aanpak van de vergrijzing, energiezuinige bedrijventerreinen, het op efficiëntie gerichte factory of the futureconcept, noem maar op. Allemaal innovatieve concepten waar veel risicokapitaal voor nodig is, maar die ook zeer veel nut hebben vanuit maatschappelijk oogpunt. Als we dat verhaal goed kunnen brengen, met formules die transparant zijn en passen binnen het wettelijke kader, kunnen we al een heel eind op weg geraken in de richting van de noodzakelijke maatschappelijke transitie.”

Nu de rente zo laag staat, is crowdfunding voor immo een interessant alternatief voor de doorsnee spaarder? Willems “Ik denk het wel. Natuurlijk is het bij elke investering of belegging zo dat de potentiële opbrengst evenredig is met het risico. Gegarandeerde rente is dus lage rente. Als je meer rendement wilt najagen zoals bij crowdfunding, dan weet je ook dat je meer in het risico zal participeren. Rendement en risico zijn mathematisch hetzelfde. Als dat niet zo is, zijn ze je iets aan het voorliegen of iets illegaals aan het doen. Of beide. Wat is eveneens een zekerheid?

Dat spreiding het risico verkleint, zonder dat dit noodzakelijk aan het rendement knaagt.”

Welk rendement mag je verwachten?

Coeckelbergh “En bij die spreiding knelt het schoentje. Ik ben een enorme voorstander van crowdfunding, maar ik denk dat het in de praktijk niet gemakkelijk zal zijn voor de individuele spaarder-investeerder om meer diversificatie te krijgen in crowdfundingprojecten dan in vastgoedfondsen. Stel: je hebt 50.000 euro die je wilt investeren in onroerend goed. Een klassiek fonds met pakweg 100 gebouwen in portefeuille spreidt het risico. Een crowdfundingproject dat slechts in 1 project of 1 gebouw investeert, is per definitie meer risicovol. Wat toch veel mensen over de streep kan trekken, is dat je het resultaat van je investering echt wel ziet. Het is dát gebouw, in díe straat van díe stad, waarin je een duidelijke inbreng hebt gehad. Immo die je ziet, daar voelen velen zich op een of andere manier toch beter bij. De diversificatie mag dan minder goed zijn, de perceptie is volledig anders. Je ziet het risico niet zo goed, in tegenstelling tot vastgoedfondsen die in de meeste gevallen beursgenoteerd zijn. Crowdfunding heeft geen echte waarde-indicator, geen actuele toetssteen, de immofondsen wel.”

Willems “Vastgoed wordt in Vlaanderen beleggingsvastgoed vanaf ongeveer 3,5 procent. Dat gaat naar 6 tot 7 procent afhankelijk van het risico. Dit zijn natuurlijk slechts vuistregels en deze zijn bovendien conjunctuurgevoelig. Belangrijk is wel dat je een correcte vergelijking maakt, zo is er een belangrijk onderscheid tussen netto- en brutorendement, tussen huurrendement en meerwaarderendement dat je zoekt door herverkoop op, bijvoorbeeld, toplocaties enzovoort.”

Coeckelbergh “De rendementen van crowdfunding bij vastgoed gaan gemiddeld van 6 tot 8 procent. Dat zeggen de crowdfundingplatformen op basis van eigen berekeningen. In de VS heb ik projecten gevonden waarin je over vier jaar je geld volledig terugverdient, met 25 procent rendement. Daar moet je dus zijn, maar wellicht moet je daar ook van meer risico houden.”

Willems “Daar staat natuurlijk wel tegenover dat, als het vastgoedfonds beursgenoteerd is, de waarde van je belegging mee fluctueert met de cyclische gang van de beurzen. In principe kan je belegging dus in waarde dalen zonder dat de onderliggende activa, zijnde de gebouwen in het fonds, in waarde veranderen.”

Er zijn ook heel wat interessante vastgoedthema’s waarbij crowdfunding een cruciale rol kan spelen. Jan Willems

turner #06 CROWDFUNDING


Een spaarboekje voor uw vennootschap Vennootschappen die hun inkomsten niet onmiddellijk uitkeren aan de bedrijfsleider hebben vaak een hoop overtollige liquiditeiten. De onderneming kan daarmee obligaties, beleggingsfondsen of aandelen kopen, of ze kan die bedragen op een termijnrekening of een spaarrekening zetten. Die spaarrekeningen worden door de banken aangeboden aan ondernemingen die een maatschappelijke zetel in België hebben en onder een van deze juridische vormen vallen: een nv (naamloze vennootschap), bvba (besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), ebvba (eenpersoons besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), cv (coöperatieve vennootschap met onbeperkte en hoofdelijke

012 0

aansprakelijkheid), vof (vennootschap onder firma), com v (commanditaire vennootschap), com va (commanditaire vennootschap op aandelen), een vzw (vereniging zonder winstgevend doel) of een feitelijke vereniging.

Bruto of netto De vergoeding op de spaarboekjes voor ondernemingen bestaat — net zoals bij die voor particulieren — uit een basisrente en een getrouwheidspremie. Sommige banken leggen voorwaarden op, bijvoorbeeld een minimale of maximale storting. De brutorendementen van spaarrekeningen voor vennootschappen zijn vergelijkbaar met die voor particulieren. In tegenstelling

tot de spaarboekjes voor particulieren zijn die voor vennootschappen geen gereglementeerde spaarrekeningen. Dat heeft tot gevolg dat de eerste schijf intresten van 1.900 euro niet is vrijgesteld van roerende voorheffing. De banken houden aan de bron 25 procent roerende voorheffing in op de intresten. Ondernemingen die onder de vennootschapsbelasting vallen zoals een nv, een bvba en een ebvba, moeten het totale bedrag van hun intresten — dus voor de inhouding van de voorheffing — opnemen in hun belastbare winst. Dat betekent dat de intresten op spaarrekeningen — en ook op zicht- en termijnrekeningen — tegen de tarieven van de vennootschapsbelasting worden belast.

Het rendement van een spaarrekening komt hoger uit door de toepassing van de notionele-intrestaftrek.


Banken bieden spaarrekeningen voor vennootschappen aan. Door de fiscale behandeling van de intresten is het rendement interessanter dan dat van spaarrekeningen voor particulieren.

Voor vennootschappen met een belastbaar inkomen hoger dan 322.500 euro geldt een tarief van 33,99 procent. Er is een verlaagd opklimmend tarief van 24,98 tot 35,54 procent voor vennootschappen met een belastbaar inkomen onder 322.500 euro. De roerende voorheffing die de bank heeft ingehouden, wordt afgetrokken — of ‘verrekend’ — van de totale belasting. We nemen het voorbeeld van een vennootschap met een belastbare winst tussen 25.000 en 90.000 euro. De extra inkomsten uit beleggingen worden dan belast tegen het verlaagde tarief van 31,93 procent. Het totale rendement op een spaarboekje met een rentevoet van 1,5 procent bedraagt dan 1,02 procent (1,5% – 31,93% belasting).

Notionele-intrestaftrek Maar het uiteindelijke rendement van de spaarrekening komt hoger uit door de toepassing van de notionele-intrestaftrek. Die houdt in dat een fiscaal voordeel wordt toegekend in de vorm van een aftrekbare, fictieve intrest die wordt berekend op het eigen vermogen, inclusief de gelden die op spaarboekjes staan. Tegen het huidige

turner #06 FISCALITEIT

RENDEMENT SPAARREKENINGEN VOOR ONDERNEMINGEN Rentevoeten van toepassing op 1 september 2014

Naam spaarboekje Fortuneo Plus Fidelity Fortuneo Plus Spaarrekening

Basisrente

Getrouwheidspremie

Totaal

0,30 %

1,30 %

1,60 % 1,40 %

1,10 %

0,30 %

Rabobank.be Business Plus Account

0,01 %

1,30 %

1,31 %

Rabobank.be Business Account

0,90 %

0,30 %

1,20 %

Keytrade Bank High Fidelity

1,20 %

0,20 %

1,00 %

Optima Bank Company Savings Account

0,15 %

1,00 %

1,15 %

BKCP Business Loyalty Savings Account

0,25 %

0,85 %

1,10 %

ING Oranje Boekje

0,30 %

0,70 %

1,00 %

Record Bank Business Savings Account

0,75 %

0,25 %

1,00 %

Belfius Business Getrouwheidsspaarrekening 0,10 %

0,90 %

1,00 %

CPH Confort Spaarrekening

0,60 %

0,40 %

1,00 %

ABK-bank Spaarrekening Plus

0,50 %

0,50 %

1,00 %

percentage voor kmo’s van 3,130 procent komt dat neer op een fiscaal voordeel van 0,98 procent (het vennootschapstarief van 31,93% toegepast op 3,130%). Dankzij de notionele-intrestaftrek bedraagt het nettorendement van de belegging dus 2 procent (1,02% + 0,98%), wat meer is dan de rente die de bank biedt. Niet alle beleggingsinstrumenten worden opgenomen in het eigen vermogen van de onderneming waarop de notioneleintrestaftrek wordt berekend. Als de vennootschap bijvoorbeeld belegt in een beleggingsfonds van het kapitalisatietype, kan ze daarvoor geen aanspraak maken op de notionele-intrestaftrek. Vzw’s en feitelijke verenigingen vallen niet onder de vennootschapsbelasting. Voor hen gelden andere fiscale regels inzake de inkomsten uit spaarrekeningen. Omdat dat ons te ver zou leiden, gaan we er hier niet dieper op in.

Bescherming Vennootschappen die een verkorte balans kunnen neerleggen, kunnen aanspraak maken op de overheidswaarborg tot 100.000 euro voor kapitaal dat op een

spaarboekje staat. Grote ondernemingen die een volledige balans moeten neerleggen, kunnen dat niet. Dat zijn ondernemingen die ofwel een personeelsbestand hebben van meer dan honderd personen op jaarbasis, ofwel meer dan een van de volgende drempels overschrijden: een balanstotaal van meer dan 3,65 miljoen euro, een jaaromzet van meer dan 7,3 miljoen euro (exclusief btw) en een jaarlijks gemiddeld personeelsbestand van meer dan vijftig personen. Vzw’s en verenigingen komen altijd in aanmerking voor de waarborg tot 100.000 euro. Eventueel kunnen de leden ieder afzonderlijk aanspraak maken op een vergoeding van 100.000 euro. Ze moeten daarvoor individueel rechten kunnen doen gelden op de tegoeden die op de rekening staan, en de identiteit van ieder van hen moet kunnen worden vastgesteld. Daarvoor moeten de statuten worden nagekeken.


BUSINESSCASE Het familiebedrijf Methu was toe aan expansie en investeerde begin 2008 fors in een nieuwe locatie op de industriezone De Nest in Evergem. Kort daarna sloeg echter de financiële en economische crisis toe, die bovendien nog steeds aansleept. Zaakvoerder Patrick Meganck zocht naar uitwegen en vond via turner een goede oplossing. De Nest in Evergem is een vrij recent ontwikkelde industriezone met zowel ruimte voor lokale bedrijven als voor havengebonden zwaardere industrie. “Methu is een familiebedrijf met ongeveer zestien werknemers dat al zowat veertig jaar actief was in SintAmandsberg bij Gent. Onze expertise ligt vooral in dienstverlening voor staalbedrijven en enkele andere sectoren. We wilden verder groeien en besloten begin 2008 te investeren in een terrein van De Nest. Tussen de beslissing van de aankoop en het uitvoeren van de bouwfase, begon de financiële crisis met de val van de bank Lehman Brothers. Het vervolg zal in de geschiedenis thuishoren, maar speelde ons danig parten. De staalindustrie is immers bij uitstek een zeer conjunctuurgevoelige sector”, vertelt zaakvoerder Patrick Meganck van Methu.

Doorzetten Methu besliste toch de bouwplannen voort te zetten. De oude site was immers al verkocht, dus er was geen weg terug. “We bleven geloven in onze expansie, maar de crisis plaatste onze investeringen toch wel in een heel ander perspectief. Toen bleek dat de economie jaar na jaar bleef krimpen, maakten we ons steeds

meer zorgen. We hadden immers 13.000 m2 grond gekocht en daarop een nieuw gebouw van 3.000 m2 gebouwd. Ons idee was dat we de rest later zouden kunnen ontwikkelen, maar door een krimpende markt en dalende marges leek het ons veiliger een andere oplossing te zoeken. Begin 2013 ging ik op zoek naar experten in bedrijfsvastgoed met de vraag of zij kopers voor een deel van het resterende terrein zouden kunnen vinden. Ik zou zo nog een deel kunnen behouden voor een mogelijke latere uitbreiding.” Patrick Meganck kende turner niet persoonlijk, hij nam dan ook contact op met verschillende grote kantoren in de Gentse regio. “Ik was enigszins verrast door het voorstel van Franky Tytgat van turner die suggereerde om de hele site te verkopen. Hij dacht mee na over een oplossing en dat apprecieerde ik. Onze voorwaarde was de investering die we deden, volledig terugbetaald te zien. Ik vond het contact heel aangenaam, het vertrouwen was

014 0

er van bij het begin en Franky Tytgat straalt dat ook uit”, aldus Patrick Meganck. De goede locatie, het eigentijdse gebouw en de perfecte overeenstemming met wat een potentiële koper zocht, gaven volgens Franky Tytgat de doorslag. “Deze factoren bepaalden mee dat we een integrale verkoop voorstelden aan Inter Parts, nu de nieuwe eigenaar. Ook konden we een correcte prijs voor het pand vastleggen”, aldus Franky Tytgat. Aanvankelijk vreesde Patrick Meganck dat de verkoopprijs te laag zou zijn, hij hield immers ook rekening met alle compensaties die bij een dergelijke transactie horen. “Al snel bleek dat mijn vooropgestelde prijs toch gehaald kon worden. Het terrein en het bedrijfspand waren bijna maatwerk voor de kandidaat-koper, bovendien ging het om een nieuwbouw. Na twee maanden was er een akkoord. Turner leverde hier echt wel heel mooi werk”, aldus Patrick Meganck.


Ondanks de obstakels haalden we de gewenste verkoopprijs Franky Tytgat (staand) & Patrick Meganck (zittend)

turner #06 BUSINESSCASE

Verhuis Het bedrijf Methu vond een straat verder een nieuwe locatie die beter aansluit bij de huidige behoeftes. “De zoektocht naar oplossingen, gezien de crisis en de hardnekkigheid ervan, was niet gemakkelijk. De perfecte match die turner in portefeuille had, speelde daarbij een heel grote rol. Het lijkt wel een cliché, maar we kwamen er als bedrijf veel sterker uit. We hadden in 2008 groei voor ogen, en die hebben we nog steeds. Alleen moet je de markt volgen en die schuift nu eenmaal oostwaarts op. Methu heeft onlangs een verkoopkantoor geopend in Istanbul en hoopt tegen eind 2015 nog een nieuw service center op te starten in Turkije”, aldus Patrick Meganck.


Wat als de relatie met collega’s slecht is?

Een bedrijf is als een gezin

De gezondheid van een bedrijf hangt ook af van een goede relatie tussen de medewerkers. Hoe kun je een slechte band verbeteren? Joëlle Huaux en Diane Thibaut, allebei werkzaam als relatiecoach in bedrijven, weten raad.

Het begint met een futiliteit: het storende getik van een balpen, een onbeholpen reactie, een slecht begrepen boodschap of gewoon een verschil in zienswijze. Soms mondt het uit in een woedeuitbarsting op de werkvloer. Van de ene dag op de andere verandert je werk in een nachtmerrie. Hoe pak je dat probleem aan?

016 0

1

2

NEEM AFSTAND EN STEL JE VRAGEN

STEL JE WAARDESYSTEEM TER DISCUSSIE

“Om niet in een emotionele discussie te verzeilen, is het belangrijk dat je het probleem objectief benadert. Je moet je afvragen waarom de relatie niet goed zit. Dat is een goed begin”, zegt Diane Thibaut. Ligt het probleem bij mij of bij mijn omgeving? Ben ik de enige die last heeft met mijn baas? “Zo krijg je zicht op je noden en op jouw deel van de verantwoordelijkheid in het conflict”, vult Joëlle Huaux aan.

Nu je noden duidelijk zijn en je je verantwoordelijkheid kent, moet je alleen nog de juiste houding aannemen: wees tolerant. “In een bedrijf zijn er grote individuele verschillen in werk, organisatie en denken. Om het conflict niet te laten escaleren, moet je dat verschil aanvaarden. Meer nog, je moet je waardesysteem heroverwegen”, legt Thibaut uit. Een kleine oefening: stel je voor dat de relatie met je collega’s een ontdekkingstocht is. Stel je daarbij positief op. Stoort het je dat je collega niet efficiënt werkt? Ga op zoek naar de positieve kant van dat gebrek. Misschien is hij niet efficiënt in zijn werk omdat hij zijn tijd gebruikt om nieuwe ideeën te vinden.


CONFLICT OP KANTOOR Een kleine ergernis kan snel escaleren.

3

4

5

RELATIVEER

WAPEN JE MET EEN SCHILD VAN NEUTRALITEIT

PAS JE AAN EN VERZORG JE COMMUNICATIE

“Het leven is als een krukje op vier poten”, stelt Huaux. “De poten staan symbool voor je werk, je familie, je relatie en je vrienden. Als op het werk alles vierkant draait, staat het krukje op drie poten. Het komt er dan op aan om je evenwicht te bewaren en vreugde te putten uit de drie andere invloedssferen.” Als je pas in dienst bent, is het goed dat je werk absolute prioriteit krijgt. Dat toont je motivatie. Maar op een bepaald moment kan dat ten koste gaan van de rest. Daarom het advies: houd ontspannende activiteiten, die je helpen je problemen te relativeren, altijd buiten het werk.

“Een relatie is als een bankrekening. Je doet er zowel stortingen op (zoals positieve investeringen in je relatie) als afhalingen (bijvoorbeeld wanneer je een ontgoocheling oploopt), en je probeert ervoor te zorgen dat je nooit in het rood gaat”, legt Huaux uit. Als het verschil te groot wordt, raak je verzwakt in de relatie en blijf je met onvoldane verwachtingen zitten. Dan is het tijd om je schild van neutraliteit boven te halen. “Stel je neutraal op als een dominante collega je aan het wankelen probeert te brengen. Laat je niet uit het lood slaan en versoepel je manier van denken. De betrokken collega zal niet weten waar hij het heeft”, zegt Thibaut.❺

Laatste stap: creëer een aanpassingszone. Je werkt wellicht nog maar een paar jaar samen met de collega aan het bureau naast je. Je kunt de schade dus beperken. Drie dingen moet je goed onthouden. Ten eerste: blijf in alle omstandigheden vriendelijk. “Volg het winwin/no dealconcept, zelfs als het niet klikt met een collega. Jouw belangen moeten altijd de belangen van de ander voeden”, legt Huaux uit. Ten tweede: denk erom dat een bedrijf veel weg heeft van een gezin. “Een manager is als een vader. Zijn rol is cruciaal: de goede verstandhouding in een team hangt sterk van hem af”, besluit Huaux.

turner #06 HUMAN RESOURCES


BUSINESSCASE

Turner vond de ideale koper voor het stationsgebouw In het stationsgebouw van Bissegem komt er een bistro. De zaakvoerder die het pand kocht, was zo enthousiast dat hij snel een heel goede prijs voorstelde, tot grote tevredenheid van de verkoopster, Joke Vermeulen. Ook over de samenwerking met turner is ze opgetogen. Het rode bakstenen station van Bissegem heeft al enkele levens achter de rug. Naar verluidt opende het in 1853 de deuren. Tijdens de wederopbouw na de Eerste Wereldoorlog werd het gerenoveerd. Een deel van het interieur, zoals de loketwanden uit hout en glas en een kantoormeubel met laden, bleef bewaard. De NMBS besloot het pand te verkopen, maar behield de halte. Reizigers kunnen nu aan een automaat een treinkaartje kopen. Het station werd omwille van de typische interbellumarchitectuur in 2001 als monument erkend. Een handelaar in groenten en fruit zag er wel wat in en vestigde er een winkel. Na verloop van tijd zette hij de zaak stop en stond het weer te koop. Joke Vermeulen kocht het en opende er een bloemenzaak, maar ze besloot het nu over een andere professionele boeg te gooien. Ze twijfelde lang of ze het stationsgebouw zou verkopen dan wel verhuren.

Slapeloze nachten Joke Vermeulen “Ik lag er nachten wakker van, de beslissing was zwaar. Het is een mooi gebouw, ik heb er hard gewerkt in mijn eigen zaak en zoiets schept een band. Toen ik het kocht, liet ik enkele renovatiewerken uitvoeren. Zo kwam er een doorgang naar de wachtruimte die tot dan afgescheiden was van de rest van het gebouw. Enkele authentieke elementen, zoals de loketten, heb ik bewaard. Als ik het zou verhuren, waren nieuwe renovaties nodig, zoals het plaatsen van dubbele beglazing. Het

018 0

zou een zware investering zijn, ook wist ik niet of ik wel een geschikte huurder zou vinden. Dat risico wou ik niet lopen”, vertelt ze. Maar ook het alternatief was onzeker. Zou er een kandidaat-koper interesse hebben in het toch wel specifieke gebouw en er een correcte prijs voor willen betalen? Joke Vermeulen besloot advies in te winnen bij enkele vastgoedmakelaars. “Dimitri Lamon van turner was onmiddellijk heel enthousiast. Hij was ervan overtuigd dat hij het pand zou kunnen verkopen, ik mocht erop vertrouwen. Dat verbaasde me een beetje, want enkele kennissen hadden me wat bang gemaakt, ze vreesden dat het nooit zou lukken. Temeer ook omdat het vrij lang te koop stond na de stopzetting van de groente- en fruitzaak. Ik was dus benieuwd naar de aanpak van turner”, zegt Joke Vermeulen.

Goede verkoopprijs Er werd geopteerd voor pre-sale, waar Joke heel blij mee was omdat het een snelle werkwijze is. In overleg met turner bepaalde ze een minimale verkoopprijs. Ze hield rekening met het bedrag dat ze destijds had betaald en de investeringen die ze had gedaan. Bij pre-sale kennen kandidaat-kopers de vraagprijs, ze kunnen op een afgesproken tijdstip onder gesloten omslag een bod doen. De ervaring leert dat het een efficiënte methode is én dat het een goede verkoopprijs oplevert. Immers, wie overtuigd is van het pand is vaak bereid iets meer te betalen

om zeker te zijn dat hij het kan kopen. Mocht dat niet zo zijn, dan is de eigenaar niet verplicht onder de vraagprijs te verkopen, hij kan dan nog steeds overschakelen naar een klassieke verkoop. Deze garantie gaf mee de doorslag voor Joke Vermeulen. Ook voor de potentiële kopers heeft pre-sale voordelen omdat iedereen dezelfde kansen heeft en de vraagprijs marktconform is. Makelaar Dimitri Lamon legt uit dat pre-sale een goede formule is als je een pand in portefeuille hebt dat voor vele mensen toegankelijk is. “Duurdere panden komen hiervoor niet in aanmerking tenzij het om een unieke locatie gaat. Omdat ik weg was van de charme van het gebouw was pre-sale een logische keuze, het liet toe de maximale prijs te halen. Pre-sale is vaak ook een gevoelsmatige aankoop en bij dit stationsgebouw kon dit zeker van pas komen.”

Ideale koper Er was vrij vlug interesse. Een eigenaar van een drankhandel was laaiend enthousiast over het station en wachtte de dag van de biedingen niet af. Hij zag er de ideale locatie in voor een nieuwe bistro en bood al heel snel een prijs die een stuk hoger lag. Hij nam rechtstreeks contact op met Joke Vermeulen om de verkoop te regelen. Turner stelde dat ook de andere kandidaten een kans moesten krijgen. De werkwijze van pre-sale bleef


overeind, wel werd de einddatum vervroegd. Er werd open kaart gespeeld, iedereen wist dat er al een heel goed voorstel was. “Nog iemand bracht een bod uit, maar dat was minder hoog. Toen ging het snel, het pand ging naar de drankhandelaar”, zegt Joke Vermeulen. De nieuwe eigenaar is nu volop aan het verbouwen zodat hij er zijn zaak kan vestigen.

Enorm tevreden Turner maakte via de klassieke kanalen bekend dat het pand te koop stond. Het kwam in de spotlights op Immoweb, er waren berichtjes in

kranten, tijdschriften, de eigen website, mails enzovoort. Omdat het een speciaal gebouw was, trok het ook de aandacht van de regionale pers waardoor er extra publiciteit kwam. Joke Vermeulen is heel tevreden en bijzonder opgelucht dat het zo liep. Al na enkele weken was de verkoop rond en kreeg ze een mooi bedrag dat ze helemaal niet had verwacht. Daarnaast is ze ook opgetogen over de professionele aanpak. “Dimitri Lamon heeft veel expertise en kon de mogelijkheden goed inschatten. Hij bracht me ook steevast op de hoogte van de evolutie, van de reacties van

kandidaat-kopers enzovoort. Omdat ik zelf nogal onzeker was, vond ik dat heel fijn. Bijna wekelijks kreeg ik een update en dat gaf me veel vertrouwen. “Om goed te werken is een vertrouwensrelatie essentieel. Informatie is daarbij cruciaal. Met turner willen we een proactieve manier van werken creëren. We wachten niet af, maar ondernemen acties om elk pand tegen de beste prijs te verkopen of te verhuren. Daarnaast is empathie belangrijk, zeker wanneer het voor eigenaars om een moeilijke keuze gaat”, zegt Dimitri Lamon.

TURNER VOND DE IDEALE KOPER VOOR HET STATIONSGEBOUW

karen & louis Piet qui qui cumendent ditibus

Dimitri Lamon & Joke Vermeulen

turner #06 BUSINESSCASE


DE OPKOMST VAN DIGITALE MARKETING RAAKT AAN HET DNA VAN ONDERNEMINGEN

SLOOP DE MUREN 020 0 Bedrijven zien digitale media nog te vaak als een zoveelste nieuw marketingkanaal. Wie erin wil investeren, doet er goed aan de organisatie van de onderneming structureel af te stemmen op de impact van digitale marketing.


Door de digitalisering wordt marketing almaar meer een zaak van alle medewerkers van een bedrijf. Dat vraagt aanpassingen in de budgetten en de bedrijfscultuur.

Heel wat actoren in de marketingsector hebben in de voorbije vijf jaar hun structuur ingrijpend gewijzigd om hun digitale competenties een centrale rol te geven. Veel reclamebureaus, marketingbureaus en mediabureaus doekten hun digitale cellen op en verspreidden hun kennis in digitale marketing over al hun departementen. Ook bij grote bedrijven zien we die evolutie vaak, maar niet altijd. Heel wat kmo’s benaderen digitale marketing nog altijd zeer conservatief. Ondanks de vaststelling dat het aantal kmo’s met een eigen webshop toeneemt, blijft een goed geïntegreerde strategie voor digitale marketing nog dikwijls achterwege. Een studie bij

turner #06 MARKETING

700 Belgische kmo’s, die Goudengids.be begin dit jaar presenteerde, bevestigt de weifelende houding van de kmo’s. Het onderzoek legde drie pijnpunten bloot: de kennis van onlineen digitale marketing is te beperkt, te lage budgetten leiden tot twijfelachtige keuzes en de return on investment wordt nauwelijks in kaart gebracht. Toch beamen specialisten dat juist kmo’s door hun wendbaarheid snel in staat zouden moeten zijn een digitale strategie te implementeren.

Weg met de silo’s Marketing is in veel bedrijven een van de belangrijke silo’s, naast onder andere personeelsbeleid, IT of financiën. Het heeft weinig zin om de tussenschotten tussen die afdelingen in stand te houden, zegt Frank Goedertier, Head of the Consumer Marketing, Retail & Branding Cluster van de Vlerick Business School. Vroeger vertrokken marketingboodschappen van één afzender naar één of meerdere ontvangers. Dat wordt een-opeen- (one-to-one) of een-op-veelcommunicatie (one-to-many) genoemd. Door de opkomst van de sociale media en nieuwe technologieën is dat


DIGITAAL IS EEN TAAL Alles wijst erop dat marketeers de komende jaren meer dan ooit tevoren technologie zullen kopen en gebruiken. Dan rijst ook de vraag of bedrijven die investeren in hun digitale marketing het best meteen ook de sprong wagen naar mobiele dragers. Frank Goedertier van Vlerick Business School meent van wel. “Nu een inhaalbeweging maken zonder ook mobiel te werken, is zinloos. Het is beter meteen

over de platformen heen te denken. Dat sluit aan bij de visie dat je digitale marketing niet mag zien in termen van een aparte cel of een zoveelste nieuw marketingkanaal. Digitaal is geen kanaal, digitaal is een taal. Bedrijven die deze taal machtig zijn en goed gebruiken, zullen ook in staat zijn op een goede manier hun many-to-manycommunicatie te positioneren naast de bestaande marketing.”

veranderd. Er zijn nu veel afzenders en veel ontvangers: veel-op-veel (many-to-many). “Dat betekent dat je als bedrijf een stukje de controle over marketing en communicatie opgeeft”, zegt Frank Goedertier. “Om dat intern goed te organiseren, is het belangrijk meer horizontaal te denken en de muren tussen de grote silo’s te slopen.” De Vlerick-prof geeft het voorbeeld van de toestroom aan data die digitale marketing oplevert, de zogenoemde big data. Om die goed te beheren, moet marketing nauw kunnen samenwerken met zowel het IT- als het hr-departement. Aansluitend moeten bedrijven hun strikt planmatige organisatie van marketing loslaten. Veel-op-veelcommunicatie vereist niet zelden snelle ingrepen, antwoorden op problemen of kansen waarop vlug moet worden ingespeeld. Die omschakeling vraagt een ingreep in de budgetten en de organisatie. Een deel van het marketingbudget moet vooraf oningevuld blijven om kort op de bal te kunnen spelen, en ook de hiërarchische beslissingsstructuur moet evolueren.

Paid, owned en earned media Terwijl specialisten bedrijven aanraden de tussenschotten te slopen, blijven veel marketingverantwoordelijken door de toename van het aantal mogelijke media op zoek naar enige houvast. De opdeling

tussen above-the-line- (reclametechnieken via massamedia) en below-the-linemedia (meer persoonlijk gericht) is intussen al een decennium naar de prullenmand verwezen. Anno 2014 structureren veel marketeers hun strategie rond het POE-model, dat een onderscheid maakt tussen paid, owned en earned media. Paid staat voor de klassieke betalende mediaruimte, owned voor de eigen kanalen (een website, een Facebook-pagina, een bedrijfsmagazine,...) en earned voor aandacht die een bedrijf on- en offline verdient. Het mediabureau Havas analyseert in ons land geregeld de verschuiving per industrie in de bestedingen voor betaalde, eigen en verdiende reclame. Daaruit blijkt dat betaalde reclame nog altijd de grootste hap uit het budget neemt: gemiddeld de helft in 2013. Maar in sectoren als retail, technologie

en telecom zijn de investeringen in eigen kanalen al belangrijker dan die voor betalende mediaruimte.

De return van een investering in digitale marketing is vlot aan te tonen. Nick Lenten, Coolblue


Investeren in het omhoog brengen van het mondhoekje van klanten is veel betere marketing dan een televisiecampagne Nick Lenten, Coolblue

Klantgerichte attitude

Automatisering

Als het gewicht van digitale veel-opveelcommunicatie in marketing toeneemt, dan heeft dat ook een belangrijke impact op de manier waarop bedrijven naar klantgerichtheid moeten kijken. Als meer medewerkers meer autonomie krijgen over marketing- en communicatieuitingen, dan stijgt ook het belang van de bedrijfscultuur. Iedereen die in naam van het bedrijf communiceert, moet een juiste attitude tegenover klanten etaleren. De webshop Coolbue is daarin een voorloper. Het bedrijf heeft geen marketingdirecteur of chief marketing officer, maar een ‘directeur tevreden klanten’. In de klantendienst werkt een aparte cel die mails van klanten, telefoongesprekken of klanttevredenheidsonderzoeken zo snel mogelijk bij de verantwoordelijken brengt.

Een voordeel van digitale marketing is haar meetbaarheid. Zowel in termen van bereik als over het delen (of liken) levert onlinemarketing meteen een rist data op. Meer nog, ook het verband met eventuele leads (formulieren van geïnteresseerden bijvoorbeeld) en zelfs met de verkoopresultaten (vooral online) is goed in kaart te brengen. Dat zorgt ervoor dat de return van investeringen in digitale marketing vlot aan te tonen is. Ondernemingen zien ook een keerzijde aan die medaille: het is niet altijd gemakkelijk klaar te zien in de vele data die digitale marketing genereert. De voorbije jaren zorgde dat voor een toenemend succes van automatiseringssoftware, zoals Hubspot, Eloqua of Marketo. Die pakketten leken aanvankelijk vooral grote bedrijven te bekoren, maar Mike Volpe, chief marketing officer van Hubspot, ziet een verbreding. “Het kan voor elk type bedrijf. Wij hebben zowel heel grote als heel kleine bedrijfjes als klant. De meeste van onze klanten situeren zich in het middensegment en tellen 10 tot 2.000 werknemers.”

“Obsessief bezig zijn met klantgerichtheid zit in het DNA van Coolblue”, zegt directeur tevreden klanten Nick Lenten. “Wij geloven heel sterk dat investeren in het omhoog brengen van het mondhoekje van klanten veel betere marketing is dan een televisiecampagne. Mijn functie omvat daarom niet enkel marketing, maar ook de klantendienst, de fysieke winkels en IT-development. Dat zijn heel belangrijke pilaren om die klanttevredenheid te doen stijgen.” Behalve in klantgerichtheid investeert Coolblue ook veel in eigen content, die het via eigen kanalen verspreidt en promoot. De onlinefilmpjes waarin medewerkers producten uitpakken, testen en toelichten vinden hun weg naar een drukbezocht YouTube-kanaal.

turner #06 MARKETING

“Door de mogelijkheid owned media in te zetten, merken we dat veel ondernemingen meer inzetten op content produceren”, zegt Tom Peeters, zaakvoerder van Mediaforta, een marketingbureau gespecialiseerd in digitale content. Peeters wijst erop dat eigen kanalen relatief goedkoop zijn. Via het internet kun je continu nuttige oplossingen aanbieden, terwijl dat bij een traditionele campagne in golven gebeurt. Daarin zorgt een tv-campagne bijvoorbeeld voor een piek, die daarna snel wegebt. “Met kwalitatieve, gerichte content en een goede strategie kan je klanten engageren, zelfs zonder rechtstreeks over je producten of diensten te praten.” Een belangrijke voorwaarde is wel dat je eerlijk bent over je bedrijfsdoelstellingen. Wie content verdeelt, hoeft niet te verhullen dat hij bijvoorbeeld ook een webshop uitbaat. Een oprecht geïnteresseerd doelpubliek zal sneller geneigd zijn een kijkje te gaan nemen in die winkel.


BUSINESSCASE

Verkoop van bescheiden huisje leidt tot nieuwe industriĂŤle ontwikkeling

024 0 v.l.n.r. Ivan Bouckaert, Marc Vermander, Mia Sys & Patrick DebusserĂŠ

Dewaele | vastgoed & advies in Roeselare kreeg de vraag om een nieuwe huurder te zoeken voor een klein huisje van Marc Vermander en zijn echtgenote Mia Sys. Toen bleek dat er heel wat renovatiekosten waren, en dat het pand bovendien op kmo-grond stond met nog een huis en bijgebouwen, reageerde turner alert en opperde een koper voor de hele site te zoeken. Uiteindelijk werd het terrein aan een ondernemer verkocht, na behoorlijk wat onderhandelingen met diverse overheidsinstanties.


BUSINESSCASE We leerden veel bij en namen de juiste beslissing door met turner samen te werken. Marc Vermander Marc Vermander en zijn vrouw Mia Sys namen in 1982 het familiebedrijf over. De oorsprong gaat terug tot 1837, er waren heel wat activiteiten gevestigd die gingen van een steenbakkerij tot een gemengd landbouwbedrijf met gespecialiseerde varkenshouderij. In 2011 verviel echter de vergunning, er kwam een herbestemming als kmo-zone waar landbouwactiviteiten niet toegelaten zijn. Om het bedrijf voort te zetten, zouden hoge kosten nodig zijn, zeker in verhouding met de rendabiliteit. Bovendien waren er geen opvolgers, dus om tal van redenen werd het bedrijf stopgezet. De herbestemming past in de plannen van het stadsbestuur om de hele zone te ontwikkelen. Vlakbij wordt het nieuwe ziekenhuis gebouwd en ligt het Accent Business Park. En ook in de buurt is het regionale bedrijventerrein Ter Vlucht volop in ontwikkeling. Het stadsbestuur zal voor een betere ontsluiting zorgen om de verkeersstroom van en naar het ziekenhuis beter op te vangen en dat speelt ook in de kaart van de ondernemingen.

Huisje te huur Het landbouwbedrijf was zowat 2,6 ha groot. Het omvatte onder meer de voormalige bedrijfswoning waar de familie woonde, een kleiner huisje dat werd verhuurd, een loods en twee in goede staat verkerende schuren die uit 1837 dateren. “Toen de huurder van het huisje wegging, moest er iets gebeuren: ofwel verkopen ofwel verhuren. We wilden graag samenwerken met dewaele | vastgoed & advies, een belangrijke speler in de regio. Na overleg werd duidelijk dat dewaele ook een tak voor bedrijfsvastgoed heeft, namelijk turner. De contacten met makelaar Ivan Bouckaert

turner #06 BUSINESSCASE REPORTAGE

verliepen goed, zo vernamen we dat er blijkbaar een vrij grote vraag is van ondernemers om zich te kunnen vestigen op een site van ongeveer 25.000 m2”, vertellen Marc Vermander en Mia Sys. Het was een interessante piste, maar eerst overlegde het koppel met de kinderen. Het licht werd op groen gezet. “Gemakkelijk was het niet om deze grote stap te zetten, ook om gevoelsmatige redenen. We leerden veel bij en namen de juiste beslissing door met turner samen te werken”, zegt Marc Vermander.

Tevreden koper Turner ging aan de slag om een koper te vinden. Er waren verschillende kandidaten, onder wie de ondernemer Patrick Debusseré. Hij had eerder al een beroep gedaan op turner, zoals voor het verkopen van eigen realisaties en het aankopen van sites via de groep. “De ervaring was prima. Omdat ik mijn gebouw met garage en telecomshop in Gits verkocht had, was ik op zoek naar een grotere, strategisch goed gelegen site voor een meer omvattende toekomstgerichte ontwikkeling. De grote open ruimte en de uitstekende ligging vlak bij de A17, de gewestweg, recht tegenover het in aanbouw zijnde AZ Deltaziekenhuis en net naast het Accent Business park, bekoorden mij ten zeerste. Net voor het terrein komen een groot nieuw rondpunt en tal van op- en afritten. Het zal dus een mooie zichtlocatie zijn. Met alle nieuwe bedrijvigheid die er dan nog in de buurt bij komt, kun je gerust stellen dat dit gebied dé toegangspoort van Roeselare zal worden”, zegt Patrick Debusseré. Hij heeft heel wat plannen. Behalve het neerzetten van zijn eigen bedrijf, wil hij er ook panden realiseren voor andere bedrijven die hij dan deels gaat verkopen en deels verhuren, in samenwerking met turner. “De voorbereidingen lopen, geïnteresseerde

investeerders bieden zich al aan. Bedoeling is immers deze mensen te betrekken in de totale ontwikkeling zodat een soort kruisbestuiving ontstaat. Bedoeling is alles klaar te hebben tegen de opening van het nieuwe ziekenhuis in 2018, nadat alle wegen zijn aangelegd.

Onderhandelen Ivan Bouckaert van turner begeleidde het hele proces. “We hebben zowat zeven maanden nodig gehad om te onderhandelen. Er waren immers heel wat factoren waarop we geen vat hadden. Zo overlegden we geregeld met het stadsbestuur over de vergunningen. Patrick Debusseré ging vaak mee om zijn plannen toe te lichten en na te gaan of ze passen in de visie die het stadsbestuur met het ontwikkelen van deze zone voor ogen heeft. Met aanpalende eigenaars waren gesprekken nodig over een nieuwe toegangsweg en uiteraard was ook de overheid hierbij betrokken”, zegt Ivan Bouckaert. Bij een transactie van dergelijke omvang hadden koper en verkoper ook tijd nodig om over een verkoopprijs te overleggen. “Fijn was dat de samenwerking heel positief is verlopen. We konden telkens een stapje vooruit zetten tot uiteindelijk alles duidelijk was. Iedereen leverde inspanningen om tot een mooi resultaat te komen”, zegt een tevreden Patrick Debusseré. Ook de verkopers zijn lovend. “Voor ons was het essentieel dat er vertrouwen was, zowel in de makelaar als in de koper. Het zakelijke speelt een rol, maar ook het feit dat je je er goed moet bij voelen, en dat was zeker het geval”, zegt Marc Vermander.


BUSINESSCASE

Professionalisme van turner zorgde voor een doorbraak De verkoop van een bloeiende horecazaak aan de kust in Oostende sleepte een hele tijd aan. Toen de verkoper een beroep deed op turner, liep het vlotter. De professionele aanpak en het ruime netwerk van deze bedrijfsvastgoedgroep maakten het verschil.

026 0

“De horecasector draagt nog steeds de gevolgen van de economische crisis en dat verscherpt de vastgoedmarkt. Er zijn veel overnames en zeker aan de kust voelen we dat goed. Het aanbod is veel groter dan de vraag, dus een correcte prijszetting is heel belangrijk”, zegt Yves Cellier van turner. Na een zoektocht van enkele maanden slaagde hij erin een koper te vinden voor De Golf, een brasserie-tearoom op de Zeedijk in OostendeMariakerke. Zaakvoerster Cathérine Lagrou had daarvoor al lange tijd met twee plaatselijke vastgoedkantoren samengewerkt, maar die vonden geen geschikte overnemer. Omdat turner een groter netwerk heeft, probeerde ze het via die weg. Met succes, zo bleek. Voor de koper waren er enkele troeven. Het interieur van De Golf was vier jaar geleden volledig vernieuwd en de zaak bleef tot het einde open, de klanten konden er altijd terecht. “We vonden een koper met veel ervaring in de horecasector.

Ook financieel zat het goed. Na een maand onderhandelen, in samenspraak met zijn boekhouder, konden we de verkoop finaliseren”, aldus Yves Cellier.

Prima ligging De Golf werd onder leiding van Cathérine Lagrou een bloeiende zaak. “Ongeveer dertig jaar geleden ging ik aan de slag in De Golf. Ik heb de zaak echt wel uit de grond gestampt. Het werd een tearoom, brasserie en taverne. Het hele jaar bleef De Golf open, de ligging in Mariakerke is heel goed. In de zomer zijn er op het Strandplein verschillende evenementen, wat voor extra publiek zorgt. Ook bereikte ik de bezoekers van de basket- en voetbalclub die vlakbij gesitueerd zijn. Zeven jaar geleden nam ik een tearoom in de Kapellestraat over, de hoofdwinkelstraat van de stad. De combinatie werd heel zwaar, daarom besloot ik na overleg


Brasserie-tearoom De Golf

Cathérine Lagrou & Yves Cellier

met mijn zonen De Golf te verkopen”, vertelt Cathérine Lagrou. Op de Zeedijk is een zaak sterker afhankelijk van het zomerseizoen dan in de binnenstad. “Sommige zaken op de Zeedijk sluiten in de kalmere maanden, maar ik kon het hele jaar openblijven omdat ik een vast cliënteel had. Zoiets bouw je jaar na jaar op. Ook het personeel bleef jarenlang bij ons werken en kende de zaak dus heel goed. Er is natuurlijk wel concurrentie, maar het komt erop aan je te profileren. We merkten dat de financiële crisis een impact had op het budget dat klanten spenderen. Ze gaan nog steeds graag op restaurant, maar letten op de uitgaven. In De Golf zorgden we dat er een ruime keuze was aan betaalbare gerechten en die hadden succes. Onze zaak werd doorheen de jaren een begrip.”

Sterke groep “Ook dewaele | vastgoed & advies is een begrip”, voegt Cathérine Lagrou er onmiddellijk aan toe. “Er zijn tientallen vastgoedmakelaars te vinden, maar zij springen er toch uit. Ik nam eerst contact op met het kantoor in Oostende, maar daar hoorde ik dat bedrijfsvastgoed tot de tak turner behoort en ik daarvoor in Brugge moest zijn. Daar had ik contact met Yves Cellier die meer dan twintig jaar ervaring heeft met overnames en dat professionalisme merk je heel snel. Omdat het netwerk van de groep sterk verspreid is in Vlaanderen, bereik je een veel grotere groep potentiële kopers. Zo vond Yves Cellier een geschikte overnemer in Vlaams-

turner #06 BUSINESSCASE

We gebruikten alle mogelijke kanalen om bekend te maken dat er een overname is. –Yves Cellier–

Brabant, wat voor een makelaar die alleen plaatselijk werkt, quasi onmogelijk is. Bovendien zijn er heel wat praktische zaken die moeten opgevolgd worden. Dan is het fijn als je kunt samenwerken met iemand die weet hoe dat allemaal loopt”, zegt Cathérine Lagrou. En ze heeft nog een pluspunt: de professionele foto’s die turner liet maken. “De fotograaf maakte echt prachtige beelden van de zaak waarmee een mooie folder werd gemaakt. Het oogde heel uitnodigend. Zelfs wie er niet aan dacht de zaak over te nemen, zou er toch zin in krijgen. Ik apprecieer het ten zeerste, want die service boden de andere agentschappen niet”, aldus Cathérine Lagrou. “Dat behoort standaard tot onze aanpak. Voor elk pand dat we in onze portefeuille opnemen, werken we met een

professioneel gemaakte folder. Foto’s zijn heel belangrijk omdat ze een eerste indruk geven en interesse opwekken. Kandidaten kunnen dan bij ons terecht voor verdere informatie. Daarnaast gebruiken we alle mogelijke kanalen om bekend te maken dat er een overname is”, aldus Yves Cellier.

Bedrijfsvastgoed De vraag naar overnames is in de horecasector behoorlijk groot. In principe kunnen zaken aan de Zeedijk goudmijnen zijn, maar verschillende factoren bepalen de moeilijkheidsgraad. De economische crisis sleept al jaren aan, banken hanteren tegenover de sector nog steeds heel strenge normen. “En er is ook de overheid die dreigt met het officialiseren van de sector via een verplichte geregistreerde kassa, de fameuze ‘black box’, maar daarover bestaat sinds ongeveer drie jaar heel veel onduidelijkheid. Een definitieve beslissing is nog niet gevallen en wat doet de nieuwe regering? De sector weet ook nog niet of er al dan niet begeleidende maatregelen komen, vooral dan inzake de verlaging van de personeelslasten. Dergelijke onzekerheid is nefast voor de sector en maakt dat we momenteel in een zuivere kopersmarkt werken waar meer aanbod is dan vraag. Toch blijven heel wat kandidaten interesse vertonen voor de horecasector en is het onze taak hen duidelijk te informeren welke zaken actueel te koop en/of over te nemen zijn”, aldus Yves Cellier.


#06

Profile for Dewaele Vastgoedgroep

turner magazine 6  

Turner magazine is een zakelijk tijdschrift van turner, experts in bedrijfsvastgoed. Gedrukt op 50.000 exemplaren en verdeeld onder bedrijfs...

turner magazine 6  

Turner magazine is een zakelijk tijdschrift van turner, experts in bedrijfsvastgoed. Gedrukt op 50.000 exemplaren en verdeeld onder bedrijfs...