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18 de Marzo / 2014

EL DESARROLLO INMOBILIARIO COMO PARTE DE LA SOLUCIÓN HABITACIONAL Propuesta para la distribución de la Gaveta Hipotecaria y definición de precio de venta En la Cámara Inmobiliaria mantenemos la firme creencia que el Sector Inmobiliario, que integra desde la concepción del proyecto habitacional hasta su construcción, es un factor generador de trabajo, desarrollo y bienestar para toda la población, y es por eso que pensamos que es fundamental lograr cambiar el enfoque que se le da al tema de la vivienda, dejar de ser visto como un problema y comenzar a enfocarlo como parte de la solución.

DEFINICION DE ROLES Y COMPROMISOS Es fundamental identificar y establecer los roles y compromisos de las partes involucradas dentro del proceso de acuerdo a las posibilidades y limitaciones de cada una de ellas. Es importante destacar que el papel de la empresa privada no pretende solapar ni sustituir el papel del Estado, por el contrario, deben trabajar en equipo y complementarse de manera de lograr los mejores resultados posibles para las comunidades.

GOBIERNO

SECTOR INMOBILIARIO

Metas: Establecer metas para la construcción de viviendas a corto y a largo plazo y brindar el apoyo necesario para poder cumplirlas.

Inversión de Capital: Contribuir a satisfacer el déficit de Viviendas existente en el país mediante la inversión de capital y uso del financiamiento hipotecario para la ejecución de desarrollos habitacionales de acuerdo con las metas establecidas para cada año.

Regulaciones: Establecer leyes y regulaciones que estimulen el Sector Inmobiliario y que hagan factible el cumplimiento de las metas establecidas, ajustando la Ley de la Estafa Inmobiliaria en lo que sea necesario para estimular el sector, revisar la reglamentación y parámetros de regulación de la Gaveta Hipotecaria e incluir planes y estrategias para desarrollos urbanísticos. Apoyo Económico: Subsidio directo a los sectores más necesitados, donde se hace imposible a la empresa privada aportar soluciones económicamente viables. Implementar Exoneraciones de IVA, ISLR y de

Construcción de Viviendas: Diseñar y construir viviendas de acuerdo a las necesidades de la población, utilizando métodos constructivos y tecnología que permitan brindar soluciones habitacionales con precios accesibles a los diferentes sectores socioeconómicos del país. Asesoramiento al Comprador : Brindar asesoría a los compradores para realizar las gestiones ante la Inmobiliaria Nacional y las instituciones financieras de manera de poder obtener exitosamente la asignación de la vivienda y


tasas del SAREN a las empresas constructoras, de manera de reducir los costos. (Empresa públicas no aceptan la Exoneración).

aprobación del crédito al comprador, tomando en cuenta a las comunidades y Consejos Comunales de la zona.

Suministro de Materiales: Tomar previsiones para asegurar el suministro de los materiales necesarios para cumplir las metas establecidas, especialmente el cemento, concreto y acero que están en manos del sector público.

Generación de Empleo: Formar parte del aparato productivo con el sello de Hecho en Venezuela, contribuyendo con la generación de empleos directos generados por las obras y empleos indirectos de las industrias, empresas contratistas y cooperativas ligadas al sector de la construcción. (0.6 empleos directos/ Vivienda)

Tecnología y Equipos: Implementar mecanismos para la solicitud de divisas que permitan la importación de equipos, sistemas de encofrados, maquinaria pesada, ascensores y otros que permitan mejorar el rendimiento y bajar los costos de construcción. Permisería: Crear políticas o procedimientos con el Ministerio del Ambiente, Alcaldías y Empresas de Servicios Públicos para el otorgamiento de los certificados y Conformidad de Uso establecidas en las leyes de Desarrollos Urbanos . Diferenciar la Permisería (especialmente el Impacto Ambiental) de acuerdo al tipo de terreno donde se va a ejecutar el proyecto, es decir, si es en parcelas urbanizadas o lotes de terreno por urbanizar, según lo expresado en el Decreto 1257 de la LOOU. (Certificación Ambiental toma 6 a 12 meses)

Mejorar la Calidad de Vida: Contribuir con el bienestar y mejoramiento de la calidad de vida de las comunidades donde se construye, mediante la dotación de viviendas dignas con servicios y equipamiento urbano manteniendo adicionalmente un compromiso social y colaboraciones con las comunidades. Equipamiento Urbano: Sector privado entregara a la alcaldía las áreas de Equipamiento Urbano (de acuerdo a lo establecido en la Resolución 151 de MINDUR 20-8-1985), para que las comunidades en conjunto con los Entes Gubernamentales de la zona establezcan los proyectos y obras de infraestructura a desarrollar (Colegio, kínder, campos deportivos, plazas y parques).

Implementar en conjunto al Instituto Nacional de Tierras la desafectaciones de Uso Agricola en áreas urbanas con servicios aptos para construir. (Valles de Aragua, Carabobo, entre otros) Servicios: Realizar inversiones de infraestructura para mejorar los servicio públicos, como lo es la generación y transformación eléctrica, la dotación de aguas blancas con sus respectivas redes de aducción y sistemas de tratamiento para las aguas servidas. Construcción de colegios y centros asistenciales.

DEFINICIÓN DE LOS GRUPOS SOCIOECONOMICOS


Lo más importante para poder satisfacer las necesidades de vivienda de la población es identificar claramente los diferentes SECTORES SOCIOECONOMICOS de manera de poder diseñar planes de acción que permitan satisfacer las necesidades de cada uno de ellos.

Representa el 46% de la población venezolana; formada por familias cuyos ingresos oscilan entre 1 a 3 sueldos mínimos mensuales serán atendidos por programas de Subsidio y/o construcción del

Clase Baja

VIVIENDAS CON SUBSIDIO

Representa el 37% de la población venezolana; formada por familias Clase Media- cuyos ingresos oscilan los 3 a 6 salarios mínimos mensuales. Se caracterizan por estar ubicados en zonas urbanizadas de Baja construcciones tipo casa urbanizada o sin organización y Apartamentos de Interés Social.

800MIHOGAR

Clase Media

Representa el 15% de la población venezolana; formada por familias cuyos ingresos oscilan entre 6 y 15 salarios mínimos mensuales

800MIHOGAR y LIBRE MERCADO

Clase Alta

Representa solo el 2% de la población venezolana; formada por familias cuyos ingresos superan los 15 salarios mínimos mensuales

LIBRE MERCADO

DISTRIBUCIÓN DE LA CARTERA HIPOTECARIA -

Redistribuir la gaveta a 60% a Créditos de Construcción y 40% a Largo Plazo. Eliminando los créditos de remodelación y autoconstrucción.

-

Balancear los fondos destinados a construcción en partes iguales para el Ministerio de Vivienda y las empresas privadas.

-

Distribuir los créditos de construcción de la Gaveta Hipotecaria de acuerdo a los sectores socioeconómicos haciendo énfasis en los grupos más necesitados. o o o o o

-

Familias con ingresos menores a 3 salarios mínimos serán atendidos por programas del Ministerio de la Vivienda Los grupos familiares de 3 a 6 salarios se le otorga el 50% de los fondos hipotecarios Las familias de 6 a 10 salarios se le asigna el 35% de los fondos hipotecarios Las familias con ingresos entre 10 y 15 salarios mínimos se asigna el 15% hipotecarios Los grupos familiares con ingresos mayores de 15 salarios no serán contemplados en las políticas de la Gaveta Hipotecaria

Determinar los rangos de precio de las unidades de vivienda de cada sector socioeconómico con el objetivo de crear oportunidades de desarrollo en distintas regiones del País. Los rangos de precio serán determinados y ajustados de acuerdo a la capacidad de pago del grupo familiar, permitiendo que los promotores/constructores ajusten los proyectos a cada sector. El cálculo se realiza basado al salario mínimo y bajo los siguientes lineamientos: o o

El comprador pagará hasta el 30% de precio de contado y el resto será financiado Los pagos mensuales del financiamiento representarán el 25% del ingreso familiar


o o

20 años como plazo para cancelar el crédito de largo plazo Intereses según Gaceta 40.136 del 26 de Marzo 2013 (desde 4,66% hasta 10,66%)

Aprobación de Proyectos y Precios de Venta por el Ministerio de la Vivienda -

Las viviendas a construir bajo el 800-MIHOGAR deben oscilar entre 40m² y 80m²

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El precio de venta será determinado en conjunto con el Ministerio de la Vivienda de acorde al tipo de edificación, ubicación y estructura de costo. Tomando en cuenta el costo del terreno, los costos de construcción y urbanismo, los gastos generales, gastos financieros, gastos de venta, 10% de administración y 15% de utilidad.

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Se utilizaran los siguientes costos de construcción por metro cuadrado como referencia y base de cálculo. Permitiendo que cada proyecto presente su propia estructura de costo basado en las características y tipo de construcción, obras de infraestructura, costo de materiales y rendimientos.

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Se permitirá el ajuste de los costos de construcción anualmente, utilizando como factor de escalación el Índice de Precios a Nivel de Mayorista de Insumos, Maquinaria y Equipos de la Construcción, Clasificado por Agrupaciones de Productos de Banco Central. Este índice de precios está clasificado en 24 rublos, lo cual permitirá asignar a cada partida del presupuesto aprobado el factor de escalación más cercano a la naturaleza de la misma. Dicho ajuste de presupuesto deberán ser aprobada por la entidad financiera y su inspección para ser utilizados como base de los ajustes de precios de venta.


Propuesta dist gaveta y precio venta 18032014