Page 1

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012 karakteristieken en trends Regio Alphen


De Leeuw Groep B.V. Afdeling Marketing & Communicatie (071) 405 16 16 E-mail: marketing@deleeuw.nl Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van De Leeuw Groep B.V. © 2013 De Leeuw Groep B.V.

100% onafhankelijk

Waarom De Leeuw?

De Leeuw is volledig onafhankelijk van verzekeraars en bankinstellingen. Onze organisatie is open en eerlijk. Onze kosten zijn transparant en wij adviseren alleen datgene waar wij zelf 100% achter staan.

Kiezen voor De Leeuw betekent kiezen voor zekerheid. Onze kennis en kunde hebben ons op een hoog niveau van dienstverlening gebracht. En daarmee hebben wij het volgende bereikt: • De Leeuw behoort tot de top 25 van onafhankelijke assurantietussenpersonen. • De Leeuw is het grootste onafhankelijke hypotheekadviesbureau van de regio Holland Rijnland. • De Leeuw behoort tot de top 25 van de NVM woningmakelaars.

Persoonlijk advies Ons advies draait om uw tevredenheid. Dat betekent dat wij ook alles van u willen weten. In een persoonlijk gesprek achterhalen wij al uw wensen en verwachtingen en daar stellen wij een advies op maat tegenover. Dat vinden wij heel belangrijk. Want uw situatie is voor ons altijd uniek.

Grootste in de regio Door onze persoonlijke aanpak en kennis zijn wij gegroeid tot de grootste dienstverlener op het gebied van makelaardij, verzekeringen en hypotheken in de regio Holland Rijnland. Onze experts werken vanuit onze vestigingen in Leiden, Rijnsburg, Katwijk, Alphen aan den Rijn en Sassenheim. Daarmee bieden wij dan ook een uitgebreide lokale kennis.

In deze uitgave zoomen we in verschillende opzichten steeds dieper op de transactiegegevens in. We beginnen met het landelijk beeld, dan volgt het groot-regionaal beeld en daarna volgt een overzicht van de cijfers in een bepaalde regio en in belangrijke woonplaatsen van deze regio’s. Zeker als daarbij wordt ingezoomd op een specifieke woonplaats of wijk en wordt gekeken naar de transactiegegevens van een bepaald type woning, kan er sprake zijn van een zo gering aantal waarnemingen dat op basis van de gegevens geen betrouwbare uitspraken meer mogelijk zijn.

2

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Inhoud

Woningmarkt onderweg naar nieuw evenwicht

1. Landelijke woningmarkt Cijfers/Grafieken landelijke woningmarkt

4 6 8

2. Werkgebied De Leeuw Cijfers/Grafieken werkgebied

12 14

3. Regio Alphen Cijfers/Grafieken regio Alphen

18 22

4. Alphen aan den Rijn wijkniveau Cijfers/Grafieken Alphen aan den Rijn wijkniveau

26 30

5. Bollenstreek Cijfers/Grafieken Bollenstreek

34 40

6. Gemeente Katwijk Cijfers/Grafieken gemeente Katwijk

44 48

7. Katwijk wijkniveau Cijfers/Grafieken Katwijk wijkniveau

52 56

8. Gemeente Teylingen Cijfers/Grafieken gemeente Teylingen

60 64

12. Regio Leiden Cijfers/Grafieken regio Leiden

68 74

13. Leiden wijkniveau Cijfers/Grafieken Leiden wijkniveau

78 80

14. Gemeente Rijnwoude Cijfers/Grafieken gemeente Rijnwoude

84 86

15. Nieuwbouw

90

93

3

Verantwoording en geraadpleegde bronnen

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Woningmarkt onderweg naar nieuw evenwicht

De woningmarkt in historisch perspectief Tussen 1982 en 2008 maakte de woningmarkt in Nederland een bijzondere periode door. De inkomens stegen, de rente daalde, het consumentenvertrouwen was hoog en de overheidsregels legden banken nauwelijks tot geen beperkingen op bij de financiering van koopwoningen. De prijzen van koopwoningen verdrievoudigden in deze periode. Wie zich in een vroeg stadium een plaatsje op de koopwoningenmarkt had veroverd, kon met behulp van de gerealiseerde overwaarde gemakkelijk doorstromen. In de jaren negentig kon een alleenstaande starter nog eenvoudig een appartement of starterswoning kopen. Vanaf de eeuwwisseling waren het voornamelijk tweeverdieners die zich een entree op de koopwoningenmarkt konden veroorloven. Dit gegeven veroorzaakte, ook voor de kredietcrisis, problemen op de woningmarkt. Dat begon bij de startersmarkt en leidde tot stagnatie in de doorstroming. Niemand kan zeggen dat we in Nederland niet gewaarschuwd zijn. Talloze instanties èn deskundigen hebben, vooral vanaf 2003, gewaarschuwd voor de waarschijnlijkheid van een aankomende prijscorrectie. Er bestond echter lange tijd onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak voor ingrepen op de woningmarkt. Uiteindelijk leidde de financiële crisis tot een, zij het wankel, politiek evenwicht voor meer fundamentele ingrepen in de prijsvorming. Inmiddels is het 2013. De vier impulsen achter

4

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

de prijsstijging van de koopwoningenmarkt zijn significant veranderd: de inkomens staan onder druk, de rente kan nauwelijks lager, de consument is somber en de overheid heeft de regels voor banken omtrent financiering van koopwoningen fors aangescherpt. Het effect op de woningmarkt kan dan ook niet uitblijven: De vraag is verminderd, het aanbod loopt op, woningen staan langer te koop en de prijzen vertonen een dalende tendens.

Dè woningmarkt bestaat niet Uit ons rapport ‘Zicht op de Woningmarkt’ blijkt jaarlijks dat dè woningmarkt niet bestaat. Er zijn grote verschillen in de ontwikkeling van regionale en zelfs plaatselijke markten. Eén fenomeen doet zich in alle segmenten van de markt voor. Er is een tweedeling tussen nieuw aanbod en de oude voorraad. Nieuw aanbod maakt onder drie voorwaarden een kans van circa 25% om te worden verkocht: een scherpe prijsstelling, een optimale presentatie en een actieve promotie. Nieuw aanbod dat niet wordt verkocht, wordt toegevoegd aan de oude voorraad. Binnen de oude voorraad nemen de verkoopkansen per kwartaal af tot uiteindelijk slechts enkele procenten. Een opvallend gegeven: Bijna 60% van de in 2012 gerealiseerde transacties had betrekking op een woning die òf minder dan 90 dagen te koop had gestaan òf de afgelopen 90 dagen in prijs was verlaagd. Kortom: blijven anticiperen op de veranderingen in de woonmarkt wordt beloond.


Overwegingen voor de woningmarkt in 2013 en verder Het ziet er niet naar uit dat de situatie op de woningmarkt op korte termijn zal veranderen. Wel is het een hoopgevend signaal dat het aantal ´te koop´ staande woningen niet meer significant stijgt. Dit wordt veroorzaakt doordat er minder woningen in verkoop komen, dat er woningen werden verkocht èn dat het aantal ingetrokken verkoopopdrachten fors steeg (ruim 52.000 in 2012). Er is sprake van een prijsdaling, maar deze blijft in de meeste segmenten beperkt tot enkele procenten per jaar. Tegelijkertijd zijn koopwoningen op dit moment beter betaalbaar dan ze in de afgelopen 20 jaar waren1, onder andere als gevolg van gedaalde prijzen, gedaalde overdrachtsbelasting en gedaalde rente.

anderzijds: wie een huis koopt, kiest door de verplichte aflossing voor vermogensvorming terwijl de restschuld ook door inflatie jaarlijks in waarde afneemt. Zowel kopen àls verkopen kan, ook in 2013, een verantwoorde keuze zijn. De Leeuw laat zich - los van welke marktomstandigheden dan ook - graag uitdagen om de allerbeste resultaten voor haar opdrachtgevers te realiseren.

mr Wim H. de Leeuw RMT directeur De Leeuw Groep B.V.

Er is nog steeds sprake van een behoorlijke latente verhuisbehoefte, terwijl de bouwproductie jaarlijks fors achterblijft ten opzichte van de groei van het aantal huishoudens. Vroeg of laat zal er een inhaalbeweging op de koopwoningenmarkt ontstaan. Het kopen van een eigen woning kan daarom nog steeds een verstandige keuze zijn, zij het dat deze keuze wel voor de wat langere termijn moet worden gemaakt. De aankoop van een koopwoning leidt niet meer automatisch tot vermogensstijging en zeker niet op de korte termijn. Maar

‘De woningmarkt bestaat niet.’

1 http://www.managersonline.nl/nieuws/12890/koopwoning-afgelopen-twintig-jaar-nooit-zo-betaalbaar-.html

5

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Landelijke woningmarkt

Afwijkingen in de verschillende marktrapportages, in het bijzonder over 2012 De in diverse persberichten gepubliceerde NVM-cijfers zijn gebaseerd op kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers waarbij het kwartaal twee weken naar voren wordt geschoven. De procentuele prijsveranderingen worden gebaseerd op weging met de aantallen verkochte woningen. De Leeuw Makelaardij gaat niet uit van kwartaal- maar van jaarcijfers en meet deze in de eerste week van januari. Het verschil in methoden leidt in een normale marktsituatie slechts tot kleine afwijkingen. In een periode zoals nu, waarin er juist in het laatste kwartaal opvallend veel transacties plaatsvinden, worden de afwijkingen tussen onze cijfers en die van de NVM groter. Om de aansluiting met onze eerdere publicaties en cijfers zuiver te houden, zijn wij in deze uitgave (met uitzondering van dit hoofdstuk) uitgegaan van onze eigen methode. Dit heeft tot gevolg dat de cijfers in dit rapport, meer dan in het verleden, afwijken van de door de NVM-gepubliceerde cijfers.

Transacties In 2012 verkochten de gezamenlijke NVM-makelaars iets meer dan 85.000 woningen. Voor de totale markt komt dat

neer op bijna 115.000 transacties. Ten opzichte van het transactievolume van 2007 betekent dit een afname van ruim 40%. De woningmarkt werd in 2012 sterk beïnvloed door woonconsumenten die anticipeerden op gevreesde gevolgen van overheidsingrepen. In het tweede kwartaal werden meer woningen verkocht omdat consumenten vreesden dat de overdrachts­belas­ting op 1 juli weer verhoogd zou worden van 2% naar het oude tarief van 6%. Vanaf 1 januari 2013 zouden hypotheken binnen 30 jaar voor 100% afgelost moeten worden; tot die datum mocht er nog 50% aflossingsvrij worden geleend. In het vierde kwartaal van 2012 vonden daarom ruim 25.000 transacties plaats, maar liefst 30% meer dan in het derde kwartaal van 2012 en bijna 14% meer dan in het vierde kwartaal van 2011. Deze ‘eindejaarsrace’ heeft de cijfers over 2012 positief beïnvloed. Naar verwachting betreft het hier ‘naar voren geschoven transacties’ die zullen leiden tot een matige start van de woningmarkt in 2013. Appartementen waren in 2012 niet meer het meest verkochte woningtype. Die positie kwam toe aan tussenwoningen, die ook het meest profiteerden van de ‘eindejaarsrace’.

6

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Prijzen De gemiddelde verkoopprijs daalde in 2012 geleidelijk met bijna 7% naar € 207.000, een daling van bijna 16% ten opzichte van 2007. Vrijstaande woningen (-9,3%) en halfvrijstaande woningen (-7,5%) daalden het meest in prijs, appartementen het minst (- 5,5%).

Verkooptijd Woningen staan steeds langer te koop. In 2012 steeg de mediane verkooptijd met bijna 25% tot 171 dagen. Dat is een verdubbeling van de verkooptijd vergeleken met het laatste kwartaal van 2007 (86 dagen). De verkooptijd van tussenwoningen nam relatief het minste toe (+18,5%), de verkoop van halfvrijstaande woningen vroeg 31,7% meer tijd. Dat de gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen toeneemt, heeft ook een positieve betekenis. Het houdt in dat er ook woningen worden verkocht die al langere tijd te koop stonden.

Aanbod te koop staande woningen Als we de gegevens van verkochte woningen (NVM) en overgedragen woningen (CBS / Kadaster) bekijken, dan lijkt


Landelijke woningmarkt

het met de situatie op de woningmarkt nog mee te vallen. De gegevens over de nog ‘te koop’ staande woningen laten een pessimistischer beeld zien. In 2008 stonden er bij NVM-makelaars nog geen 100.000 woningen te koop. Per eind 2012 was het NVM-aanbod met ruim 81% opgelopen tot bijna 180.000 woningen. De totale markt bedroeg op dat moment ruim 235.000 woningen. De in 2012 verkochte woningen stonden gemiddeld 171 dagen te koop. Het onverkochte aanbod staat echter per eind 2012 gemiddeld al bijna één jaar te koop. Bijna 50% van alle woningen staat een jaar of langer te koop, 21% langer dan twee jaar en 9% langer dan 3 jaar. Bij 50% van het aanbod is de prijs tenminste eenmaal aangepast. Bij 24% van het aanbod is de prijs tenminste twee keer aangepast.

Actie geeft reactie Een opvallend gegeven: bijna 60% van de verkochte woningen werd ofwel verkocht binnen 90 dagen na het te koop zetten òfwel binnen 90 dagen na een vraagprijsaanpassing. Verkopen is nog steeds mogelijk, ook in deze markt, maar dan wel op voorwaarde van een realistische prijsstelling. Woningen worden ofwel (met een realistische vraagprijs) relatief snel verkocht ofwel verkocht na (herhaalde) aanpassing van de vraag­prijs naar dat realistische niveau.

Er lijkt echter licht te zijn aan het einde van de tunnel. In 2012 nam het aanbod met slechts 3,1% toe. Er werden relatief veel woningen ingetrokken of verhuurd. Ook kwamen er minder nieuwe woningen op de markt en in het laatste kwartaal werden er relatief veel verkocht.

7

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Landelijke woningmarkt

ALLE WONINGSOORTEN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte woningen Nederland

Aantal verkochte woningen Nederland

Aantal verkochte woningen Nederland

Vraagprijs (x € 1.000) Nederland Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland % Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2006 148.819

2007 148.268

2008 128.154

2009 94.809

2010 95.897

2011 88.985

2012 81.986

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

245

253

254

238

246

242

226

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

235

244

244

226

233

228

211

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,5%

-3,3%

-3,5%

-4,8%

-4,7%

-5,0%

-5,9%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

86

82

85

122

129

136

159

Vraagprijs (x € 1.000) Nederland Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland % Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2006 42.978

2007 42.302

2008 37.097

2009 27.803

2010 27.378

2011 25.326

2012 23.444

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

213

220

224

218

220

215

203

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

206

213

216

208

210

204

191

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,1%

-2,9%

-3,1%

-4,4%

-4,2%

-4,5%

-5,3%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

69

66

71

110

105

112

136

8

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

2006 21.038

2007 20.680

2008 17.845

2009 13.279

2010 13.348

2011 12.392

2012 11.944

Vraagprijs (x € 1.000) Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

234

243

247

235

240

234

218

Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

226

234

237

222

228

221

205

% Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,4%

-3,3%

-3,5%

-4,8%

-4,7%

-4,9%

-5,8%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

78

75

82

122

118

124

146


Landelijke woningmarkt ALLE WONINGSOORTEN

TUSSENWONINGEN

Aantal verkochte woningen

160.000

Aantal verkochte Tussenwoningen

50.000

20.000

40.000

120.000

35.000

100.000

15.000

30.000

80.000

25.000

60.000

Nederland

40.000

Nederland

20.000

5.000

5.000 2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

Vraagpriijs (x € 1.000)

260

2006

2007

250 245

2011

-

2012

195

210

190

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Nederland

200

190

2006

2007

2008

175

2012

2010

2011

-1%

2007

2008

2009

2010

2011

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen 0%

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-1% -2%

-2%

-3%

-3%

-3%

-4%

Nederland

-5%

Nederland -4%

-6%

-5%

-7%

-6%

-6% -7%

Verkooptijd Tussenwoningen (dagen)

160 140 120 100

160

160

140

140

120

120

100

100

80

80

Nederland

60 40 20 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nederland

-4% -5%

Verkooptijd (dagen)

180

-

Nederland

180

2012

-1%

-2%

2012

210

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen 0%

2012

2011

190

2006

Verschil vraag-verkoopprijs 2009

2010

200

180 2011

2009

220

Nederland

185

2010

2008

230

195 210

2009

2007

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

200

2008

2006

240

205

2007

Nederland

220

200

2012

210

2006

225

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

220

2012

210

215

230

2011

205

220

240

2010

215

Verkoopprijs (x € 1.000)

250

2009

235

205

215

2008

230

200

220

2007

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

240

210

2006

250 245

235

Nederland

2010

220 215

225

2009

225

240 230

2008

Vraagprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

230

255

0%

Nederland

10.000

15.000

10.000

20.000

190

Aantal verkochte Hoekwoningen

25.000

45.000

140.000

-

HOEKWONINGEN

Nederland

60

80

40

20

20 2006

2007

2008

2009

2010

9

2011

2012

Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Nederland

60

40

-

Verkooptijd Hoekwoningen (dagen)

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Landelijke woningmarkt

TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

VRIJSTAANDE WONINGEN

APPARTEMENTEN

Aantal verkochte woningen Nederland

Aantal verkochte woningen Nederland

Aantal verkochte woningen Nederland

2006 20.596

2007 20.554

2008 17.559

2009 12.530

2010 13.311

2011 12.272

2012 11.918

Vraagprijs (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nederland

297

306

309

292

300

293

269

Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland % Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

285

294

295

274

283

275

250

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,8%

-3,6%

-4,0%

-5,5%

-5,3%

-5,7%

-6,8%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

94

90

97

150

156

155

183

2006 20.414

2007 20.300

2008 16.067

2009 10.085

2010 11.390

2011 11.154

2012 10.170

Vraagprijs (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nederland

423

440

443

414

422

413

375

Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland % Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

400

417

419

383

391

381

341

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-5,1%

-4,9%

-5,4%

-7,1%

-6,9%

-7,5%

-8,6%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

148

142

148

191

217

214

233

10 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

2006 43.793

2007 44.432

2008 39.586

2009 31.112

2010 30.470

2011 27.841

2012 24.510

Vraagprijs (x € 1.000) Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

173

179

183

179

183

180

171

Verkoopprijs (x € 1.000) Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

167

174

178

172

175

172

162

% Verschil vraagverkoopprijs Nederland Verkooptijd Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,0%

-2,6%

-2,9%

-4,1%

-3,9%

-4,2%

-4,9%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

72

68

69

99

109

123

146


Landelijke woningmarkt TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

VRIJSTAANDE WONINGEN

Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen

APPARTEMENTEN

Aantal verkochte Appartementen

Aantal verkochte Vrijstaande woningen 50.000

25.000

25.000

45.000

20.000

20.000

15.000

15.000

40.000 35.000

Nederland

10.000

30.000

Nederland

10.000

25.000

Nederland

20.000

15.000 5.000

5.000

10.000 5.000

-

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

2008

2009

2010

2011

-

2012

310

Nederland

176

Nederland

2008

2009

2010

2011

340

2012

166 2006

2007

2008

2009

2010

2011

164

2012

Verkoopprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000) 400

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkoopprijs Appartementen (x € 1.000)

175

350 170

300

270

250

260

Nederland

250

Nederland

200

100

230

50

220

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2007

2008

2009

2010

2011

0%

2012

-1%

-1%

-2%

-2%

2006

2007

2006

2007

2008

2009

2010

2011

150

2012

2008

2009

2010

2011

Nederland

-5%

2007

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-1% -2%

Nederland

-3%

-5%

Nederland -4%

-6%

-6%

-7%

-7%

-8%

-8%

-9%

-5% -6%

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen)

Verkooptijd Appartementen (dagen)

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen) 160

250

200

2008

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen 0%

2012

-4%

-4%

2006

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen

-3%

-3%

Nederland

155

Verschil vraag-verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen 2006

165 160

150

240

180

140 200

160

120

140

100

150

120 100

Nederland

Nederland 100

80 40

80

Nederland

60

60

40

50

20

20 -

2006

180

450

280

0%

Nederland

172 168

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000) 300 290

174 170

360

2007

2012

178

400

260

2006

2011

180

380

250

2010

182

420

270

2009

Vraagprijs Appartementen (x € 1.000)

440

290

2008

184

300

240

2007

Vraagprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000) 460

320

280

2006

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

11 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Werkgebied De Leeuw Karakteristiek • De regionale woningmarkten ontwikkelen zich, op de langere termijn bekeken, volgens dezelfde trends. Van jaar tot jaar kan er sprake zijn van grotere verschillen. • Aantal transacties in 2012 in De Bollenstreek het meest afgenomen, in Alphen het meest op peil gebleven. • Alphen aan den Rijn voor alle woningtypen de goedkoopste gemeente (vooral door uitpondingen). • De Bollenstreek veelal duurste regio. • Betaalbaar aanbod veelal sneller verkocht, duurder aanbod veelal minder snel.

DeWaardevanErvaring.nl


Werkgebied De Leeuw

De regio Alphen is voor alle woningtypen de goedkoopste regio. Dat valt vooral op bij de gemiddelde prijs van de verkochte appartementen. In Alphen aan den Rijn lag de prijs met € 141.0000 zelfs 13% onder het landelijk gemiddelde van € 162.000, terwijl de prijzen in De Bollenstreek met € 190.000 maar liefst 11% hoger waren dan landelijk. Uitpondingen in Alphen aan den Rijn blijven het prijsniveau beïnvloeden.

Aantal woningen:

231.783

Aantal koopwoningen:

149.804

Aantal huurwoningen:

81.979

Aantal inwoners:

446.308

Leeftijdsklasse 0-20 jaar in %:

25 %

Leeftijdsklasse 21-64 jaar in %:

59 %

Leeftijdsklasse 65+ jaar in %:

16 %

Aantal transacties:

2.548

Mediane vraagprijs: (x € 1.000,-)

244

Mediane verkoopprijs: (x € 1.000,-)

230

Verschil vraag- en verkoopprijs in %:

-5,3 %

Mediane verkooptijd in dagen:

143

Totale aanbod - Werkgebied De Leeuw 5.000

3.000

1.000

Transacties Werkgebied De Leeuw 2012 (naar soort woning)

37%

4,5% 6,8% 15,7%

Appartementen daalden het minst in prijs, twee-ondereen-kap-woningen en vrijstaande woningen het meest. In de regio’s Alphen en Leiden heeft circa 40% van de transacties betrekking op een appartement, in De Bollenstreek

Appartementen Vrijstaand Twee-onder-een-kap

36%

Hoekwoningen Tussenwoningen

13 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

2012

2011

2010

2009

2008

De gemiddelde verkooptijd liep landelijk met 17% op, van 136 dagen naar 159 dagen. De gemiddelde verkooptijd voor alle woningsoorten was in de regio Alphen met 109 dagen het kortst en in De Bollenstreek met 168 dagen het langst.

2007

Op landelijk niveau daalde het aantal transacties tot 81.896, een afname van 8% ten opzichte van 2011 (88.965). In 2011 was de daling in het werkgebied van De Leeuw (12%) iets meer dan landelijk (-10%). De afname in De Bollenstreek (-6%) was het kleinst, die in de regio Alphen (-20%) het grootst. In 2012 zien we een compleet omgedraaid beeld. De markt in de regio Alphen hield met een daling van ‘slechts’ 6% het beste stand, de markt in Leiden (-10%) daalde iets meer dan het landelijke cijfer, terwijl de afname in De Bollenstreek maar liefst 20% bedroeg. Als we de transactieaantallen van 2012 vergelijken met die van 2008, dan lijkt er vooral sprake te zijn van een verschil in tempo en timing van de bewegingen en soms van een correctie op marktbewegingen uit vorige jaren. Voor alle regio’s geldt dat het aantal verkochte woningen ten opzichte van 2007 met circa 42% is verminderd.

is dit slechts 30%. Transacties met vrijstaande woningen zijn met 6% wat royaler vertegenwoordigd in de regio’s Alphen en De Bollenstreek, in Leiden bedraagt het percentage vrijstaande woningen slechts 3%. Deze verschillen in samenstelling van het transactievolume leiden, althans op het niveau van ‘alle woningsoorten’, tot grotere verschillen in prijsverandering per regio.

2006

H

et woningaanbod in Nederland is vanaf 2007 verdubbeld, het aantal te koop staande appartementen steeg zelfs met 150%. De stijging van dit aanbod wordt veroorzaakt door een gebrek aan balans tussen vraag en aanbod. Tegelijkertijd neemt het aanbod ook toe, doordat (restanten uit) nieuwbouwprojecten in toenemende mate op Funda worden geplaatst. De aanwezigheid van nieuwbouw heeft effect op de markt voor bestaande woningen. Dat effect kan ongunstig zijn, omdat het nieuwbouwaanbod ‘concurreert’ met het bestaande aanbod. De aanwezigheid van zorgvuldig op de markt afgestemde nieuwbouwprojecten kan echter ook een positieve invloed op een lokale markt hebben.


Werkgebied De Leeuw

ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

WERKGEBIED DE LEEUW

2006 197 306 365 868

2007 202 316 393 911

2008 174 246 296 716

2009 115 184 217 516

2010 103 185 229 517

2011 87 179 202 468

2012 82 143 176 401

2006 480 583 950 2.013

2007 475 650 857 1.982

2008 410 563 740 1.713

2009 275 400 507 1.182

2010 223 386 504 1.113

2011 195 380 440 1.015

2012 194 328 395 917

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2006 227 267 269

2007 233 269 275

2008 233 274 288

2009 225 272 283

2010 227 269 280

2011 228 269 275

2012 218 249 249

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2006 258 296 300

2007 259 291 327

2008 261 306 360

2009 250 288 303

2010 259 289 323

2011 251 293 316

2012 235 281 283

244 226

Werkgebied De Leeuw Landelijk

258 213

263 220

270 224

266 218

265 220

264 215

242 203

Werkgebied De Leeuw Landelijk

289 234

299 243

318 247

286 235

298 240

295 234

272 218

2011 231 277 258 259 228

2012 202 255 225 230 211

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 221 256 261 250 206

2007 226 262 268 256 213

2008 227 266 278 261 216

2009 217 261 267 253 208

2010 220 255 269 254 210

2011 218 254 260 250 204

2012 206 237 230 227 191

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 250 281 292 279 226

2007 250 280 314 288 234

2008 252 298 347 307 237

2009 244 271 293 274 222

2010 249 275 302 282 228

2011 241 279 292 277 221

2012 226 266 269 259 205

2010 -2,3% -4,3% -4,8% -4,0% -4,7%

2011 -2,9% -4,7% -5,1% -4,5% -5,0%

2012 -3,3% -6,4% -5,6% -5,3% -5,9%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 -2,7% -3,4% -3,4% -3,2% -3,1%

2007 -2,2% -3,1% -3,2% -2,9% -2,9%

2008 -2,5% -3,0% -3,6% -3,2% -3,1%

2009 -3,5% -4,3% -4,9% -4,4% -4,4%

2010 -3,6% -3,8% -4,6% -4,1% -4,2%

2011 -4,1% -4,5% -4,8% -4,6% -4,5%

2012 -4,9% -5,9% -6,0% -5,7% -5,3%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 -3,0% -3,7% -3,5% -3,4% -3,4%

2007 -2,8% -3,6% -3,4% -3,3% -3,3%

2008 -3,0% -3,2% -3,7% -3,3% -3,5%

2009 -4,0% -4,9% -4,8% -4,7% -4,8%

2010 -4,6% -4,9% -5,6% -5,1% -4,7%

2011 -5,0% -4,3% -5,7% -5,0% -4,9%

2012 -5,1% -7,1% -5,9% -6,2% -5,8%

2010 101 143 116 122 129

2011 122 143 114 126 136

2012 109 168 143 143 159

2006 72 96 63 75 69

2007 65 82 56 67 66

2008 63 82 69 72 71

2009 114 118 112 114 110

2010 108 106 91 100 105

2011 120 110 90 103 112

2012 100 157 126 132 136

2006 91 102 55 80 78

2007 58 95 60 72 75

2008 97 74 66 76 82

2009 99 134 121 121 122

2010 146 120 145 136 118

2011 164 99 118 119 124

2012 129 174 151 155 146

2007 1.194 1.702 2.316 5.212

2008 997 1.449 1.929 4.375

2009 926 1.097 1.393 3.416

2010 811 1.144 1.359 3.314

2011 650 1.077 1.196 2.923

2012 610 864 1.074 2.548

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2006 253 309 265

2007 261 306 280

2008 271 311 290

2009 218 295 265

2010 225 289 285

2011 240 292 274

2012 212 271 241

Werkgebied De Leeuw Landelijk

276 245

284 253

293 254

262 238

272 246

273 242

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 244 295 256 265 235

2007 252 295 271 274 244

2008 263 299 279 282 244

2009 212 282 252 251 226

2010 217 275 269 259 233

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 -2,9% -3,7% -3,3% -3,3% -3,5%

2007 -2,7% -3,5% -3,2% -3,2% -3,3%

2008 -2,8% -3,2% -3,4% -3,2% -3,5%

2009 -2,2% -4,5% -4,7% -4,0% -4,8%

2006 90 107 64 83 86

2007 75 98 66 79 82

2008 77 86 69 76 85

2009 72 121 104 101 122

Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

HOEKWONINGEN Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

2006 1.206 1.599 2.408 5.213

Verkooptijd

TUSSENWONINGEN Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

Verkooptijd Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

Verkooptijd Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

14 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Werkgebied De Leeuw ALLE WONINGSOORTEN PER REGIO

WERKGEBIED DE LEEUW

TUSSENWONINGEN

Aantal verkochte woningen

3.000

Aantal verkochte Tussenwoningen

2.500

1.000

450

900

400

800

350

700

2.000

Alphen

1.500

De Bollenstreek

1.000

Leiden

500 400 300

Alphen

250

Alphen

De Bollenstreek

200

De Bollenstreek

Leiden

150

Leiden

100

100

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagpriijs (x € 1.000)

350

50 2006

2007

300

300 250

200

Alphen

De Bollenstreek

150

Leiden

100

Landelijk

50

2008

2009

2010

2011

-

2012

Vraagprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

350

250

2006

2007

2008

2009

2010

2011

150 100

Leiden

150

Landelijk

100

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

Alphen De Bollenstreek Leiden

Landelijk

-

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

400

350

250

300 200

Alphen De Bollenstreek

150

Leiden

100

Landelijk

250

Alphen

150 100

2006

2007

2008

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

Verschil vraag-verkoopprijs 2009

2010

2011

0%

2012

-1%

-1%

-2%

-2%

-3%

-3%

Alphen

-4%

De Bollenstreek Leiden

-5%

Landelijk

-7%

-7%

Verkooptijd (dagen)

180

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Landelijk

100

De Bollenstreek Leiden

Landelijk

-

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2006

-1%

-4%

Leiden

-5%

Landelijk

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkooptijd Tussenwoningen (dagen)

2012

Verkooptijd Hoekwoningen (dagen)

200

140

100 80 60 40

-

2011

-8%

Alphen

120

De Bollenstreek

100

Leiden

80

Landelijk

60

Alphen De Bollenstreek Leiden Landelijk

40

20 2006

2010

-7%

160

20

2009

Landelijk

120

Landelijk

2008

Leiden

140

40

2007

-6%

120

Leiden

2012

De Bollenstreek

140

60

2011

Alphen

180

De Bollenstreek

2010

-3%

De Bollenstreek

160

80

2009

-2%

Alphen

180

Alphen

2008

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen 0%

2012

160

100

2007

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen 2006

-5% -6%

Leiden

150

50

-4%

-6%

Alphen

200

De Bollenstreek

50

50

-

2011

50

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

200

0%

2010

200

De Bollenstreek

250

-

2009

250

Alphen

300

300

2008

350

Verkoopprijs (x € 1.000)

350

2007

300

200

-

2012

2006

400

50

-

Aantal verkochte Hoekwoningen

300

600

200

500 -

HOEKWONINGEN

20 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

15 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Werkgebied De Leeuw

TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

WERKGEBIED DE LEEUW

VRIJSTAANDE WONINGEN

APPARTEMENTEN

2012 46 84 43 173

Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

2006 84 143 79 306

2007 92 137 83 312

2008 83 109 64 256

2009 48 66 36 150

2010 52 66 61 179

2011 53 73 43 169

2012 34 52 29 115

Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

2011 383 430 493

2012 334 393 459

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2006 568 626 667

2007 577 611 715

2008 628 670 710

2009 586 700 753

2010 574 627 739

2011 603 583 695

2012 470 533 647

440 300

437 293

394 269

Werkgebied De Leeuw Landelijk

621 423

629 440

666 443

676 414

650 422

618 413

2009 362 396 448 400 274

2010 350 402 471 411 283

2011 366 405 470 415 275

2012 313 362 418 363 250

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 529 587 624 580 400

2007 548 576 669 593 417

2008 600 628 665 628 419

2009 548 661 717 638 383

2010 526 589 671 598 391

2008 -3,3% -3,6% -4,3% -3,7% -4,0%

2009 -4,6% -4,9% -6,5% -5,2% -5,5%

2010 -5,0% -6,0% -6,4% -5,9% -5,3%

2011 -4,6% -5,5% -6,3% -5,5% -5,7%

2012 -5,5% -7,5% -6,9% -6,8% -6,8%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 -5,7% -5,6% -5,0% -5,5% -5,1%

2007 -5,2% -5,5% -5,0% -5,3% -4,9%

2008 -5,2% -5,3% -4,7% -5,1% -5,4%

2009 -8,7% -6,5% -6,3% -7,2% -7,1%

2008 85 76 83 81 97

2009 147 165 122 151 150

2010 162 199 213 196 156

2011 149 178 162 166 155

2012 148 187 233 188 183

Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 204 156 114 158 148

2007 130 161 135 145 142

2008 146 184 95 149 148

2009 160 155 130 151 191

Aantal verkochte woningen Alphen De Bollenstreek Leiden Totaal

2006 107 159 92 358

2007 108 178 102 388

2008 90 138 95 323

2009 44 98 42 184

2010 45 118 65 228

2011 50 99 61 210

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2006 377 443 478

2007 377 450 510

2008 391 466 535

2009 375 417 486

2010 373 425 514

Werkgebied De Leeuw Landelijk

432 297

446 306

465 309

423 292

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 363 423 460 415 285

2007 367 431 494 430 294

2008 374 439 504 440 295

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 -3,9% -4,5% -3,9% -4,2% -3,8%

2007 -3,4% -4,4% -3,9% -4,0% -3,6%

2006 124 158 82 128 94

2007 92 121 101 108 90

Verkooptijd Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

Verkooptijd

2006 338 408 922 1.668

2007 317 421 881 1.619

2008 240 393 734 1.367

2009 444 349 591 1.384

2010 388 389 500 1.277

2011 265 346 450 1.061

2012 254 257 431 942

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden

2006 171 214 191

2007 173 213 197

2008 176 215 196

2009 150 215 191

2010 151 212 187

2011 146 217 184

2012 142 201 167

543 375

Werkgebied De Leeuw Landelijk

193 173

197 179

198 183

184 179

184 183

185 180

170 171

2011 567 537 656 577 381

2012 430 490 603 501 341

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 167 208 184 187 167

2007 167 208 191 191 174

2008 173 208 189 192 178

2009 150 207 182 178 172

2010 151 203 179 178 175

2011 145 209 174 178 172

2012 141 190 157 162 162

2010 -6,6% -6,9% -8,7% -7,4% -6,9%

2011 -7,1% -8,8% -7,6% -8,0% -7,5%

2012 -8,7% -8,0% -8,6% -8,3% -8,6%

% Verschil vraagverkoopprijs Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 -2,2% -3,1% -2,9% -2,8% -3,0%

2007 -2,3% -3,0% -2,8% -2,8% -2,6%

2008 -2,0% -2,6% -2,9% -2,7% -2,9%

2009 0,0% -3,9% -4,3% -2,8% -4,1%

2010 0,0% -3,7% -4,1% -2,7% -3,9%

2011 -0,1% -3,9% -4,8% -3,3% -4,2%

2012 -0,3% -6,0% -4,9% -4,0% -4,9%

2010 273 319 248 281 217

2011 319 268 222 272 214

2012 288 222 275 255 233

Alphen De Bollenstreek Leiden Werkgebied De Leeuw Landelijk

2006 75 90 61 71 72

2007 78 94 68 77 68

2008 60 76 67 68 69

2009 21 100 87 69 99

2010 56 144 99 100 109

2011 65 167 119 121 123

2012 79 162 138 129 146

16 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Verkooptijd


Werkgebied De Leeuw TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

WERKGEBIED DE LEEUW

VRIJSTAANDE WONINGEN

Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen

200

1.000 900

140

160

800

120

140 120 100

De Bollenstreek

80

Leiden

60

80 60

700

100

Alphen

Alphen De Bollenstreek Leiden

40

40

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

600

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Leiden

-

Vraagprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs Appartementen (x € 1.000)

250 200

500

300

Alphen

200

Alphen

400

De Bollenstreek

Leiden

300

Leiden

Landelijk

200

De Bollenstreek

100

150

Alphen De Bollenstreek

100

Leiden

Landelijk

Landelijk

50

100 2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

Verkoopprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

800

600

Alphen

300 200

500

Alphen

De Bollenstreek

400

De Bollenstreek

Leiden

300

Leiden

Landelijk

100

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkoopprijs Appartementen (x € 1.000)

200

600

400

2006

250

700

500

150

Alphen De Bollenstreek

100

Leiden

Landelijk

200

Landelijk 50

100 2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

2006

2007

Verschil vraag-verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2008

2009

2010

2011

-

2012

-1%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-2%

-4%

-3%

Alphen

-4%

De Bollenstreek

De Bollenstreek

-5%

Leiden

-6%

Landelijk

Leiden

-6%

Landelijk

-9% -10%

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen)

De Bollenstreek 100 50

Alphen

200

150

Landelijk

100

De Bollenstreek

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

2008

2009

2010

2011

2012

-2% -3%

Alphen

De Bollenstreek

-4%

Leiden Landelijk

Verkooptijd Appartementen (dagen)

120

Alphen

100

Leiden

80

Landelijk

60

De Bollenstreek Leiden Landelijk

40

50 2006

2007

140

250

Leiden

2012

160

300

Alphen

2006

180

350

200

2011

-7%

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen) 250

2010

-6%

-8%

-8%

2009

-5%

-7%

-7%

2008

-1%

Alphen

-5%

150

2007

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen 0%

2012

-2%

-3%

2006

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen 0%

2012

-1%

-

De Bollenstreek

300

2012

600

0%

Alphen

400

700

400

-

500

100

800

500

-

600

200

20

20 -

Aantal verkochte Appartementen

Aantal verkochte Vrijstaande woningen

160

180

APPARTEMENTEN

20 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

17 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Regio Alphen Karakteristiek • Lichte daling aantal transacties: opvallende daling van 2011 gecompenseerd in 2012. • Alphen aan den Rijn: opvallend groot aandeel appartemententransacties, relatief snelle verkopen. • Kaag en Braassem: verhoudingsgewijs meer transacties in populairdere prijssegmenten. • Vlotte Koopgarant-transacties in Nieuwkoop, andere segmenten forse stijging verkooptijd.

DeWaardevanErvaring.nl


Regio Alphen

Kaag en Braassem Nieuwkoop

Alphen aan den Rijn

Kaag en Braassem6 In deze gemeente werden in 2012 door NVM-makelaars slechts 23 woningen verkocht, een afname van 18% ten opzichte van 2011. Dit aantal is te gering om een betrouwbare analyse op te baseren. In tegenstelling tot eerdere jaren werden vooral meer tussenwoningen (van 8 naar 12) verkocht en minder van de duurdere woningtypes. Dit leidde tot een significante afname van de gemiddelde verkooptijd van 267 naar 130 dagen (-51%). In 2011 was er sprake van een gering aantal transacties van echter wel relatief duurdere woningen.

Aantal woningen:

51.066

Aantal koopwoningen:

34.401

Aantal huurwoningen:

125.571

Leeftijdsklasse 0-20 jaar in %:

26 %

Leeftijdsklasse 21-64 jaar in %:

60 %

Leeftijdsklasse 65+ jaar in %:

15 %

Aantal transacties:

606

Mediane vraagprijs: (x € 1.000,-)

212

Mediane verkoopprijs: (x € 1.000,-)

202

Verschil vraag- en verkoopprijs in %:

-3,3 %

Mediane verkooptijd in dagen:

109

Totale aanbod - Regio Alphen 800

550

300

Transacties Regio Alphen 2012 (naar soort woning)

41,9%

5,6%

Op 1 januari 2009 is de gemeente Kaag en Braassem ontstaan door het samenvoegen van de gemeenten Jacobswoude en Alkemade. Kaag en Braassem bestaat uit de deelgemeenten Hoogmade, Kaag, Leimuiden, Nieuwe Wetering, Oud Ade, Rijnsaterwoude, Rijpwetering, Roelofarendsveen en Woubrugge. In dit hoofdstuk zijn uitsluitend de gegevens van de deelgemeenten Leimuiden, Rijnsaterwoude en Woubrugge (voorheen Jacobswoude) opgenomen.

6

7,6%

Appartementen

13,5%

Vrijstaand Twee-onder-een-kap

31,4%

Hoekwoningen Tussenwoningen

19 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

2012

2011

2010

2009

2008

2007

50 -

De verkooptijd van woningen in de regio Alphen nam voor alle woningtypen af met 10% naar 109 dagen. Uitzonderingen daarop zijn de halfvrijstaande en vrijstaande woningen en grotere delen van de markt in Nieuwkoop. De gemiddelde verkooptijd in Alphen aan den Rijn is bijzonder laag te noemen. Ook dit heeft te maken met de samenstelling van het transactievolume. Iets minder dan de helft (48%) van alle transacties betreft de verkoop van een appartement. Er is nog steeds sprake van uitpondingen, iets dat ook blijkt uit de relatief lage prijs van appartementen in deze woonplaats (€ 140.000).

16.665

Aantal inwoners:

2006

Alphen aan den Rijn In 2011 was de afname van het transactievolume in de regio Alphen een stuk groter dan die in de regio’s Leiden en De Bollenstreek. In 2012 constateren we een tegenovergesteld beeld. Het aantal transacties daalde slechts met 6% tot 606. Dat wordt vooral veroorzaakt door de geringe afname (5%) in Alphen aan den Rijn. De afname van het marktvolume in Kaag & Braassem (18%) en Nieuwkoop (11%) was aanmerkelijk groter. De gemiddelde prijsdaling in Alphen aan den Rijn verschilt voor de verschillende woningsoorten. Hoe duurder het woningtype, hoe groter het verschil in verkoopprijs in 2012 in vergelijking met 2011: appartementen -3%, tussenwoningen -6%, hoekwoningen -8%, twee-onder-eenkapwoningen -13% en vrijstaande woningen -33%. Een gemiddelde prijsdaling in 2012 per verkochte woning van 33% betekent overigens niet dat alle vrijstaande woningen met 33% in waarde zijn gedaald, wel dat er in 2012 vooral significant goedkopere vrijstaande woningen werden verkocht.


Regio Alphen

DeWaardevanErvaring.nl


Regio Alphen

Kaag en Braassem Nieuwkoop

Alphen aan den Rijn

Nieuwkoop In Nieuwkoop werden 116 woningen verkocht, een afname van 11% ten opzichte van de 130 transacties uit 2011. Ten opzichte van 2007 is het marktvolume ‘slechts’ afgenomen met 33%. In andere delen van de regio Alphen, maar ook in veel andere delen van het werkgebied, is de afname vele malen groter. Tussenwoningen in Nieuwkoop gingen met een verkooptijd van 99 dagen (14% afname ten opzichte van 2011) vlot van de hand tegen een gemiddelde prijs van € 207.000. Dit is verklaarbaar: in Nieuwkoop werd een aantal woningen van Woningstichting Nieuwkoop7 verkocht met een 25% koopgarantkorting8. Kopers van een koopgarantwoning kopen met korting en worden volledig eigenaar van de woning. Zij zijn echter verplicht om de woning te zijner tijd terug te verkopen aan de woningstichting met een vooraf afgesproken verdeling van verkoopwinst of –verlies. De verkoop van hoekwoningen (gemiddelde prijs € 229.000) bedroeg gemiddeld maar liefst 215 dagen. Het verhoudingsgewijs royale aantal (18 van in totaal 178 transacties) vrijstaande woningen zelfs 310 dagen. Het gemiddeld prijsniveau voor dit woningtype lag met € 410.000 16% onder dat van 2011. De verkoop van appartementen vergde (325 dagen) nog meer tijd.

7 8

http://www.wst-nieuwkoop.nl/dienstverlening/koopvormen/17 http://nl.wikipedia.org/wiki/Koopgarant

Nieuwbouw In Roelofarendsveen gemeente Kaag en Braassem start binnenkort de verkoop van De Oevers. Een woon- en werkgebied gericht op water direct naast het Noordplein, het winkelgebied van Roelofarendsveen. Woningen en appartementen met de mogelijkheid zelf over het ontwerp mee te beslissen. Gevels, indeling en afwerking kunnen in overleg worden aangepast naar eigen smaak en budget van de koper. Reeds gerealiseerd in Roelofarendsveen is de Kuyperij, appartementen en gezinswoningen; hier zijn nog enkele woningen te koop. In Rijpwetering worden 6 woningen van het type twee-onder-een-kap aangeboden met een vrije ligging aan de polder. Een bijzonder project vinden we in Rijnsaterwoude, hier worden vier woningen gerealiseerd in een voormalig schoolgebouw. Zeer royaal van oppervlak in een landelijke omgeving. In het centrum van Nieuwkoop worden zes luxe appartementen aangeboden onder de naam Nieuwkoopse Compagnie. Ook in Nieuwkoop worden in vier fases kavels voor particulier opdrachtgeverschap en luxe woningen aangeboden. In totaal omvat het plan 92 woningen c.q. kavels; maatwerk en duurzaamheid zijn de uitgangspunten in dit plan. In de plaats Ter Aar zijn verschillende appartementen in verkoop, Lindenhof biedt ruimte aan 17 appartementen en 5 maisonnettes. Reeds gerealiseerd is complex De Wipmolen, 14 appartementen aan de Aardamseweg, hier zijn nog enkele appartementen beschikbaar. Ook aan de M. Waltuch-Kauffmannstraat zijn nog enkele gerealiseerde appartementen in verkoop. In de gemeente treffen we ook aanbod van kavels en luxe woningen veelal als enkele aanbieding en in kleine aantallen.

21 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Regio Alphen

ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk % Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

REGIO ALPHEN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal

Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal

2006 971 50 174 1.195

2007 944 56 174 1.174

2008 797 37 153 987

2009 772 30 122 924

2010 664 26 118 808

2011 490 28 130 648

2012 467 23 116 606

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

230 387 352

236 349 361

243 510 354

198 380 311

203 283 328

217 322 310

194 272 267

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

253 245

261 253

271 254

218 238

225 246

240 242

212 226

Regio Alphen Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

224 368 334 244 235

230 334 347 252 244

236 490 337 263 244

194 367 290 212 226

199 269 304 217 233

211 303 288 231 228

187 257 251 202 211

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk % Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,6% -4,4% -4,2% -2,9% -3,5%

-2,3% -3,9% -4,2% -2,7% -3,3%

-2,5% -5,7% -3,8% -2,8% -3,5%

-1,6% -4,4% -6,5% -2,2% -4,8%

-1,6% -6,0% -6,0% -2,3% -4,7%

-2,1% -5,6% -6,0% -2,9% -5,0%

-2,4% -5,6% -6,2% -3,3% -5,9%

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkooptijd

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

85 134 115 90 86

67 111 167 75 82

70 142 121 77 85

56 218 185 72 122

81 242 193 101 129

111 267 159 122 136

100 130 178 109 159

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

2006 405 19 54 478

2007 390 28 47 465

2008 344 10 55 409

2009 208 10 57 275

2010 174 9 38 221

2011 134 8 52 194

2012 128 12 50 190

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

225 236 239

231 235 237

232 241 240

222 227 234

229 247 223

229 236 223

218 208 219

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

227 213

233 220

233 224

225 218

227 220

228 215

218 203

Regio Alphen Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

219 226 231 221 206

225 230 230 226 213

226 234 233 227 216

214 225 226 217 208

222 238 212 220 210

220 229 208 218 204

207 195 207 206 191

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,5% -4,3% -3,6% -2,7% -3,1%

-2,0% -2,4% -4,0% -2,2% -2,9%

-2,4% -3,2% -2,9% -2,5% -3,1%

-3,3% -2,4% -4,3% -3,5% -4,4%

-3,5% -5,2% -5,0% -3,6% -4,2%

-4,1% -3,5% -4,4% -4,1% -4,5%

-4,8% -3,6% -5,1% -4,9% -5,3%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

74 68 59 72 69

61 111 137 65 66

61 91 109 63 71

101 147 176 114 110

98 195 153 108 105

122 145 115 120 112

104 113 99 100 136

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk % Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Teijlingen Landelijk

2006 154 9 31 194

2007 154 8 38 200

2008 137 9 26 172

2009 88 7 19 114

2010 65 6 32 103

2011 50 7 29 86

2012 56 4 22 82

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

255 295 262

249 253 278

254 374 284

251 245 267

261 262 254

255 230 257

236 227 241

258 234

259 243

261 247

250 235

259 240

251 234

235 218

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

248 283 253 250 226

244 244 267 250 234

248 351 273 252 237

244 235 253 244 222

251 245 235 249 228

249 221 242 241 221

228 221 229 226 205

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,0% -3,0% -3,3% -3,0% -3,4%

-2,4% -4,9% -3,8% -2,8% -3,3%

-2,6% -4,0% -4,7% -3,0% -3,5%

-3,9% -2,2% -5,4% -4,0% -4,8%

-4,0% -7,2% -5,7% -4,6% -4,7%

-4,4% -6,8% -5,3% -5,0% -4,9%

-4,9% -2,6% -6,2% -5,1% -5,8%

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

96 157 84 91 78

52 92 94 58 75

94 114 98 97 82

84 187 178 99 122

108 187 187 146 118

178 247 135 164 124

117 14 215 129 146

22 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Regio Alphen ALLE WONINGSOORTEN PER GEMEENTE

REGIO ALPHEN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte woningen

1.200

Aantal verkochte Tussenwoningen

1.000 800

450

180

400

160

350

140 120

300

600 400

Alphen

250

Alphen

Kaag & Braassem

200

Kaag & Braassem

80

Kaag & Braassem

Nieuwkoop

150

Nieuwkoop

60

Nieuwkoop

100

100

200

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagpriijs (x € 1.000)

600

20 2006

2007

500

250 200

2008

2009

2010

2011

-

2012

Vraagprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

300

400

Alphen

40

50

-

Aantal verkochte Hoekwoningen

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

400 350

300

Alphen

300

Kaag & Braassem Nieuwkoop

200

Landelijk 100

250

Alphen

150 100 50

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

100

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Kaag & Braassem Nieuwkoop

Landelijk

-

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

400

350

250

300 200

Alphen

300

Kaag & Braassem Nieuwkoop

200

Landelijk 100

250

Alphen

150 100

2007

2008

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

Verschil vraag-verkoopprijs 2006

2009

2010

2011

0%

2012

-1%

Alphen

200

Kaag & Braassem

50

2006

Nieuwkoop

150

Landelijk

100

Kaag & Braassem Nieuwkoop

Landelijk

50

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

2006

2007

2007

2008

2009

2010

2011

2008

2009

2010

2011

2012

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen 2006

0%

2012

2006

-1%

-1%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2%

-2%

-2%

-3%

Alphen

-4%

Kaag & Braassem Nieuwkoop

-5%

Landelijk

-4%

-5%

-7%

-6%

Verkooptijd (dagen)

300

Alphen

-3%

-6%

-3%

Kaag & Braassem

-4%

Nieuwkoop

-5%

Landelijk

Alphen 150

Kaag & Braassem Nieuwkoop

100

Landelijk

50

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Nieuwkoop Landelijk

-8%

Verkooptijd Tussenwoningen (dagen)

Verkooptijd Hoekwoningen (dagen)

300 250

150

Alphen Kaag & Braassem

100

Nieuwkoop Landelijk

50

-

Kaag & Braassem

-6%

200

200

Alphen

-7%

250

250

-

Landelijk

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

400

0%

150

300

500

-

Nieuwkoop

50

Verkoopprijs (x € 1.000)

600

Alphen

200

Kaag & Braassem

200

Alphen Kaag & Braassem

150

Nieuwkoop Landelijk

100 50

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

23 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Regio Alphen

TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal

REGIO ALPHEN

VRIJSTAANDE WONINGEN

APPARTEMENTEN

Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal

Aantal verkochte woningen Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Totaal

2006 70 7 30 107

2007 69 8 30 107

2008 62 6 20 88

2009 26 5 12 43

2010 29 4 12 45

2011 29 9 12 50

2012 28 18 46

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

378 577 340

381 385 366

379 449 356

378 440 324

374 306 342

393 428 340

345 277

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

377 297

377 306

391 309

375 292

373 300

383 293

334 269

Regio Alphen Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

366 554 322 363 285

373 371 351 367 294

369 423 337 374 295

365 417 299 362 274

356 279 319 350 283

380 391 321 366 275

329 263 313 250

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-3,6% -3,8% -4,5% -3,9% -3,8%

-3,2% -5,3% -3,6% -3,4% -3,6%

-2,9% -9,8% -3,8% -3,3% -4,0%

-4,2% -4,2% -5,8% -4,6% -5,5%

-4,4% -9,2% -6,2% -5,0% -5,3%

-4,2% -4,7% -5,4% -4,6% -5,7%

-4,5% -7,9% -5,5% -6,8%

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

122 170 108 124 94

83 200 116 92 90

68 266 120 85 97

115 483 279 147 150

148 211 224 162 156

148 287 153 149 155

161 154 148 183

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk % Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Teijlingen Landelijk

2006 28 15 39 82

2007 28 12 48 88

2008 25 11 42 78

2009 14 7 28 49

2010 16 4 32 52

2011 22 3 28 53

2012 11 5 18 34

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

493 544 654

605 656 571

629 918 581

691 710 517

633 422 540

667 498 530

478 499 442

Vraagprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

568 423

577 440

628 443

586 414

574 422

603 413

470 375

Regio Alphen Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

472 513 607 529 400

577 610 548 548 417

587 891 548 600 419

652 688 465 548 383

600 406 492 526 391

622 475 486 567 381

420 467 410 430 341

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-4,1% -5,5% -6,6% -5,7% -5,1%

-3,7% -5,8% -6,0% -5,2% -4,9%

-5,4% -7,4% -5,0% -5,2% -5,4%

-5,9% -9,3% -12,2% -8,7% -7,1%

-5,3% -4,0% -8,1% -6,6% -6,9%

-5,9% -10,6% -9,1% -7,1% -7,5%

-7,2% -13,2% -8,7% -8,7% -8,6%

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

226 188 204 204 148

113 62 241 130 142

155 154 160 146 148

222 177 149 160 191

314 377 248 273 217

419 590 197 319 214

306 264 310 288 233

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk % Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

24 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Verkoopprijs (x € 1.000) Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk % Verschil vraagverkoopprijs Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

2006 314 20 334

2007 303 11 314

2008 229 1 10 240

2009 436 1 6 443

2010 380 3 4 387

2011 255 1 9 265

2012 244 2 8 254

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

169 226

170 239

172 309 201

150 235 198

151 220 179

144 175 256

141 180 218

171 173

173 179

176 183

150 179

151 183

146 180

142 171

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

165 222 167 167

164 237 167 174

169 300 200 173 178

149 220 189 150 172

150 210 172 151 175

144 162 230 145 172

140 172 206 141 162

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,2%

-2,3%

-2,3% -2,2% -3,0%

-1,0% -2,3% -2,6%

-2,0% -3,1% -0,6% -2,0% -2,9%

0,0% -6,4% -5,3% 0,0% -4,1%

0,0% -4,3% -1,3% 0,0% -3,9%

-7,2% -7,9% -0,1% -4,2%

-0,1% -4,3% -4,6% -0,3% -4,9%

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop Regio Alphen Landelijk

75 151 75 72

74 363 78 68

59 17 91 60 69

20 104 272 21 99

54 359 107 56 109

61 231 374 65 123

78 132 325 79 146


Regio Alphen TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

REGIO ALPHEN

VRIJSTAANDE WONINGEN

Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen

80

450 400 350

40

50

Alphen

40

Kaag & Braassem

30

30

Nieuwkoop

20

20

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

2007

2008

2009

2010

2011

2006

2012

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

700

2007

2008

2009

2010

2011

Kaag & Braassem

300

Nieuwkoop

200

Landelijk

100

600

Alphen

500

Kaag & Braassem

400

Nieuwkoop

300

Landelijk

200

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

200

Alphen

600

Alphen

Kaag & Braassem

500

Kaag & Braassem

Nieuwkoop

400

Nieuwkoop

Landelijk

300

Landelijk

200

100

-

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

2006

2007

Verschil vraag-verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen 0%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2008

2009

2010

2011

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Nieuwkoop Landelijk

2006

2007

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

2009

2010

2011

2012

Verkoopprijs Appartementen (x € 1.000)

Alphen

150

Kaag & Braassem

100

Landelijk

Nieuwkoop

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen -1%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2%

Alphen

-3%

-6%

Kaag & Braassem

-4%

Alphen

Nieuwkoop Landelijk

-5%

Kaag & Braassem

-8% -10%

Landelijk

2008

200

0%

2012

-4%

-4%

-8%

Kaag & Braassem

100

-

2012

-2%

-2%

-6%

Alphen

150

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen 0%

2012

2012

50

100 2006

2011

250

700

300

2010

300

800

400

2009

Vraagprijs Appartementen (x € 1.000)

350

900 500

2008

200

-

2012

Verkoopprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

1.000

600

2007

50

100 2006

2006

250

700

Alphen

Nieuwkoop

300

800

400

Kaag & Braassem

150

350

900

500

Alphen

200

-

2012

Vraagprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

1.000

600

250

50

2006

300

100

10

10

-

500

50

60

-

Aantal verkochte Appartementen

Aantal verkochte Vrijstaande woningen

60

70

APPARTEMENTEN

-10%

-12%

-12%

-14%

Nieuwkoop

-6%

Landelijk

-7%

-8% -9%

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen)

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen)

400

Alphen

300

Kaag & Braassem Nieuwkoop

200

Landelijk

100 -

350

600

500

300

500 400

Alphen

250

Kaag & Braassem

200

Nieuwkoop

300

Landelijk

200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-

Alphen Kaag & Braassem Nieuwkoop

150

Landelijk

100

100 2006

Verkooptijd Appartementen (dagen)

400

700

600

50 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

25 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Alphen aan den Rijn wijkniveau Karakteristiek • Beperkte daling van aantal transacties door omvangrijke appartementenmarkt (uitpondingen). • Vlotte verkoop tussenwoningen in Hoge Zijde. • Kerk en Zanen blijft hoogst geprijsde wijk. • Verkooptijd appartementen Ridderveld loopt flink op, maar blijft relatief laag.

DeWaardevanErvaring.nl


Alphen aan den Rijn wijkniveau

Ridderveld Oudshoorn Zegersloot

Hoorn

Lage Zijde

Kerk en Zanen

Wat de verkooptijd betreft: Ondanks de stijging in Ridderveld met 54% naar 86 dagen worden woningen (vooral appartementen) in deze wijk het snelst verkocht in vergelijking met de overige wijken van Alphen aan den Rijn. Hoewel de prijzen in Hoorn iets lager liggen, is de verkooptijd een stuk langer (141 dagen, een afname van 15% ten opzichte van 2011).

30.703

Aantal koopwoningen:

20.203

Aantal huurwoningen:

10.500

Aantal inwoners:

72.853

Leeftijdsklasse 0-20 jaar in %:

26 %

Leeftijdsklasse 21-64 jaar in %:

60 %

Leeftijdsklasse 65+ jaar in %:

14 %

Aantal transacties:

459

Mediane vraagprijs: (x € 1.000,-)

194

Mediane verkoopprijs: (x € 1.000,-)

187

Verschil vraag- en verkoopprijs in %:

-2,4 %

Mediane verkooptijd in dagen:

100

Totale aanbod - Gemeente Alphen aan den Rijn 600

400

200

Transacties Alphen aan den Rijn 2012 (naar soort woning)

Lage Zijde Ook in 2012 bestond de markt voor 45% uit transacties van appartementen. De gemiddelde prijs bedroeg € 148.000, de gemiddelde verkooptijd 197 dagen. Lage Zijde zal in samenwerking met VROM verder ontwikkeld worden.

53,2%

1,7% 5,2% 12%

Appartementen Vrijstaand Twee-onder-een-kap

27,9%

Hoekwoningen Tussenwoningen

27 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

2011

2011

2010

2009

2008

Kerk en Zanen Kerk en Zanen is qua transactievolume (17%) de tweede wijk, met de hoogste gemiddelde prijs (€ 225.000) van Alphen aan den Rijn. Met een daling van 17% nam de omvang van de markt hier het meest af. Kerk en Zanen is met Zegersloot de grootste wijk (18%) waar het gaat om verkochte tussenwoningen en de grootste markt voor twee-onder-een-kapwoningen. Terwijl in 2011 vooral de duurdere tweekappers van eigenaar wisselden, waren het in 2012 aanmerkelijk goedkoper (-18%) woningen die bovendien pas na een forse verkooptijd van 392 dagen werden verkocht. Ook voor appartementen is Kerk en Zanen met een gemiddelde prijs van € 160.000 de duurste wijk.

Aantal woningen:

2007

Als we onze focus richten op de appartementenmarkt, dan zien we een heel ander beeld. Dit marktsegment is in Alphen aan den Rijn, vergeleken met 2007, slechts met 19% afgenomen. In Ridderveld en Oudshoorn werden in de afgelopen jaren door uitpondingen zelfs meer appartementen verkocht dan in 2007 of 2008. Er zijn grote verschillen tussen de gemiddeld prijsniveaus in de wijken. Dit gegeven is vooral veelzeggend voor het transactievolume van het type verkochte woning. In Hoorn (74% appartementen, prijsniveau € 158.000) en Ridderveld (68% appartementen, prijsniveau € 161.000) lag de gemiddelde transactieprijs significant lager dan in Kerk en Zanen (€ 225.000, 43% appartementen).

Hoge Zijde De Hoge Zijde, de linkeroever van de rivier de Rijn, vormt met de Lage Zijde het stadshart van Alphen aan den Rijn. De Hoge Zijde is inmiddels herontwikkeld. In deze centrale wijk met talloze voorzieningen werden in 2012 iets meer woningen verkocht dan in 2011. De verkoop verliep met gemiddeld 130 dagen 20% sneller dan in 2011. Vooral tussenwoningen gingen met een gemiddelde prijs van € 190.000 relatief snel van de hand (62 dagen). Appartementen in Hoge Zijde zijn voor Alphense begrippen met € 157.000 relatief duur, de verkooptijd is met 227 dagen dan ook het langst van de Alphense appartementenmarkt.

2006

N

a de forse daling van het aantal verkochte woningen in 2011 met 27% bleef de daling in 2012 beperkt tot 4%. In Hoge Zijde (+20%), Hoorn (+31%) en Zegersloot (+22%) steeg het aantal transacties zelfs. Ten opzichte van 2007 werden er in Alphen aan den Rijn 50% minder woningen verkocht. Er zijn grote verschillen tussen de wijken: de daling bedraagt in elke wijk tenminste 35%. De grootste afname doet zich voor in de wijken Kerk en Zanen (in 2012: -17%, vergeleken met 2007: -61%) en Lage Zijde (in 2012: -8%, vergeleken met 2007: -61%).

Hoge Zijde


Alphen aan den Rijn wijkniveau

DeWaardevanErvaring.nl


Alphen aan den Rijn wijkniveau

Ridderveld Oudshoorn Zegersloot

Hoorn

Kerk en Zanen

Oudshoorn Ruim 63% van alle transacties in Oudshoorn betreft de verkoop van een appartement. De appartementenmarkt wordt vooral gedomineerd door uitponding. Ridderveld Ridderveld is met 100 ofwel 22% van alle transacties de grootste markt van Alphen aan den Rijn. Het aantal transacties daalde met 13% (van 115 naar 100). Het grootste gedeelte (68%) daarvan heeft betrekking op appartementen. De verkooptijd in deze wijk, met relatief goedkoper aanbod, is met gemiddeld 86 dagen flink opgelopen (+54%) maar nog steeds relatief laag. Hoorn Hoorn is de kleinste deelmarkt van Alphen aan den Rijn. Het aantal transacties (38) ten opzichte van 2011 (29) steeg met 31%. Maar liefst 74% van alle transacties heeft betrekking op appartementen. Verhoudingsgewijs werden hier de minste (5% van het totaal) tussenwoningen verkocht.

Nieuwbouw Alphen aan den Rijn kent verschillende grotere nieuwbouwlocaties. In Nieuwe Sloot liggen de deelplannen Park en Witte Water. Bij Park loopt de procedure ‘omgevingsvergunning’. Bij Witte Water is de verkoop van 2 vrijstaande- en 12 twee-onder-een-kap-woningen gestart. In het Centrum is de Hoge Zijde afgerond en voor de herontwikkeling van de Lage Zijde is inmiddels het nodige sloopwerk gedaan. De herontwikkeling van het Thorbeckeplein en het (tijdelijk) herplaatsen van onder andere de bibliotheek zijn van belang voor de verdere mogelijkheden van ontwikkeling. Uiteindelijk komen er ongeveer 300 woningen in een gebied met voorzieningen op loopafstand. Kerk en Zanen is een grootschalige woonwijk aan de zuidkant van Alphen aan den Rijn, ingeklemd tussen het spoor aan de noordzijde en de N11 aan de zuidzijde. De afgelopen twintig jaar is deze locatie gefaseerd ontwikkeld. De laatste deelprojecten aan de zuidzijde vormen de afsluiting. Deelplan Zwanebloem is met 24 appartementen en 97 woningen in aanbouw.

29 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Lage Zijde

Hoge Zijde


Alphen aan den Rijn wijkniveau

ALLE WONINGSOORTEN PER WIJK

ALPHEN AAN DEN RIJN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

2012 49 38 77 66 68 100 61 459

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2006 66 20 82 61 46 74 52 401

2007 44 15 85 65 43 76 59 387

2008 42 14 78 47 47 70 44 342

2009 19 6 31 26 22 48 55 207

2010 21 7 31 25 24 28 38 174

2011 15 1 32 18 15 31 20 132

2012 18 7 23 19 16 22 23 128

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2006 25 4 37 27 22 22 16 153

2007 17 5 41 20 26 14 27 150

2008 19 3 23 24 28 22 16 135

2009 9 2 21 14 12 9 21 88

2010 11 2 17 13 6 6 10 65

2011 7 3 15 8 9 4 1 47

2012 12 1 10 10 5 7 10 55

2011 244 157 299 240 195 183 196 217 242

2012 204 168 235 208 187 166 198 194 226

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 195 191 265 203 223 225 223 225 213

2007 192 202 258 215 233 223 228 231 220

2008 202 201 250 213 224 227 230 232 224

2009 192 214 271 228 226 218 207 222 218

2010 216 204 260 225 229 224 222 229 220

2011 213 225 261 225 221 217 227 229 215

2012 198 191 240 210 225 216 202 218 203

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 264 344 313 226 226 234 247 255 234

2007 257 240 290 240 241 242 239 249 243

2008 255 299 288 254 244 244 245 254 247

2009 297 217 278 256 256 231 220 251 235

2010 262 237 291 240 313 252 263 261 240

2011 312 255 284 273 236 239 215 255 234

2012 238 215 252 266 219 238 236 236 218

2010 202 154 287 191 186 176 193 199 233

2011 231 153 286 230 190 179 189 211 228

2012 193 158 225 197 180 161 191 187 211

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 189 186 258 199 218 219 219 219 206

2007 186 196 250 208 229 219 221 225 213

2008 197 197 244 207 219 220 223 226 216

2009 186 204 259 218 218 209 199 214 208

2010 206 194 249 218 223 214 213 222 210

2011 202 208 245 217 214 210 217 220 204

2012 190 180 230 199 212 202 195 207 191

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 251 318 304 223 222 227 240 248 226

2007 245 232 282 235 236 235 235 244 234

2008 245 311 279 246 237 238 239 248 237

2009 271 210 266 242 246 223 217 244 222

2010 254 226 279 234 308 236 251 251 228

2011 303 243 275 262 235 230 215 249 221

2012 217 205 243 253 210 220 227 228 205

2009 -3,3% -3,6% -2,6% -4,8% -0,8% -1,1% -1,0% -1,6% -4,8%

2010 -3,0% -1,3% -3,2% -2,5% -0,9% -1,4% -1,8% -1,6% -4,7%

2011 -3,5% -1,6% -3,7% -2,8% -1,5% -1,4% -2,2% -2,1% -5,0%

2012 -3,6% -4,2% -3,7% -4,6% -2,2% -1,8% -2,4% -2,4% -5,9%

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 -3,1% -2,7% -2,6% -3,0% -1,9% -2,3% -2,3% -2,5% -3,1%

2007 -2,5% -2,9% -1,7% -2,2% -1,7% -1,9% -2,5% -2,0% -2,9%

2008 -2,7% -3,1% -1,9% -2,6% -1,5% -2,7% -2,7% -2,4% -3,1%

2009 -3,9% -4,8% -3,5% -4,0% -2,7% -3,9% -2,1% -3,3% -4,4%

2010 -3,9% -4,4% -3,4% -3,7% -2,7% -3,5% -3,3% -3,5% -4,2%

2011 -5,0% -7,8% -4,4% -4,1% -3,9% -3,6% -4,2% -4,1% -4,5%

2012 -4,3% -6,2% -4,5% -5,5% -5,9% -5,1% -1,6% -4,8% -5,3%

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 -3,8% -3,7% -3,3% -2,2% -1,6% -3,1% -2,5% -3,0% -3,4%

2007 -3,3% -3,1% -2,5% -2,1% -1,7% -2,9% -1,8% -2,4% -3,3%

2008 -4,1% -2,2% -2,4% -3,5% -2,5% -2,6% -2,9% -2,6% -3,5%

2009 -6,5% -3,0% -3,8% -7,0% -3,9% -1,8% -1,1% -3,9% -4,8%

2010 -3,2% -4,6% -3,4% -5,2% -3,0% -5,3% -3,6% -4,0% -4,7%

2011 -4,0% -6,2% -4,1% -4,8% -3,3% -3,6% -4,4% -4,9%

2012 -4,3% -4,7% -4,1% -5,3% -2,1% -5,8% -5,3% -4,9% -5,8%

2009 120 121 112 116 23 59 23 56 122

2010 155 144 154 98 50 77 91 81 129

2011 162 165 179 148 89 56 118 111 136

2012 130 141 123 177 108 86 108 100 159

2006 86 80 116 86 58 47 42 74 69

2007 92 50 58 51 92 85 52 61 66

2008 47 103 72 46 40 61 89 61 71

2009 108 93 177 116 107 162 38 101 110

2010 142 145 160 146 42 78 99 98 105

2011 195 147 178 135 114 62 190 122 112

2012 62 101 116 98 200 155 90 104 136

2006 113 110 123 55 68 171 82 96 78

2007 67 117 72 37 57 94 41 52 75

2008 136 232 92 74 59 80 106 94 82

2009 139 196 110 112 85 121 19 84 122

2010 209 232 97 108 137 183 47 108 118

2011 144 178 169 212 243 27 178 124

2012 108 83 80 167 184 120 90 117 146

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2006 114 64 203 178 106 165 127 957

2007 82 78 197 168 110 153 135 923

2008 85 56 146 140 118 140 100 785

2009 46 37 101 84 152 195 149 764

2010 61 63 83 104 120 122 106 659

2011 41 29 93 72 77 115 50 477

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 236 187 283 219 224 218 211 230 245

2007 255 191 274 225 245 220 219 236 253

2008 253 189 277 246 246 218 220 243 254

2009 232 200 256 245 180 169 193 198 238

2010 211 158 297 195 189 181 198 203 246

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 228 180 274 213 219 211 206 224 235

2007 247 184 266 219 242 214 214 230 244

2008 244 186 270 239 241 212 214 236 244

2009 222 188 247 229 178 165 188 194 226

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 -3,2% -3,0% -2,9% -2,8% -1,9% -2,4% -2,0% -2,6% -3,5%

2007 -2,7% -2,8% -2,1% -2,5% -1,6% -2,2% -2,2% -2,3% -3,3%

2008 -3,0% -2,8% -2,2% -2,9% -1,5% -2,4% -2,5% -2,5% -3,5%

2006 102 77 120 93 66 82 65 85 86

2007 95 95 75 53 93 83 71 67 82

2008 95 90 79 70 47 68 82 70 85

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

30 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Alphen aan den Rijn wijkniveau ALLE WONINGSOORTEN PER WIJK

ALPHEN AAN DEN RIJN

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte Tussenwoningen

Aantal verkochte woningen

250

40

80

200 150

100

Hoge Zijde

Hoge Zijde

60

Hoorn

30

Hoorn

50

Kerk en Zanen

25

Kerk en Zanen

40

Lage Zijde

20

Lage Zijde

30

Oudshoorn

15

Ridderveld

20

Ridderveld

10

Zegersloot

Ridderveld Zegersloot

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zegersloot

10 -

Vraagpriijs (x € 1.000)

350

2006

2007

2008

300

2009

2010

2011

Kerk en Zanen

150

150

Ridderveld

50 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Landelijk

Verkoopprijs (x € 1.000)

350

Hoge Zijde

200 150

Lage Zijde

100

Oudshoorn Ridderveld

50

0%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Zegersloot 2006

2007

2008

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Landelijk

Verschil vraag-verkoopprijs 2009

2010

2011

-1%

Hoge Zijde

-3%

Hoorn

-4%

Lage Zijde

Kerk en Zanen Oudshoorn

-5%

Ridderveld Zegersloot

-6%

Landelijk

-7%

Verkooptijd (dagen)

Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot

50

Landelijk 2006

2007

2008

2009

2010

2011

120

Hoorn

100

Kerk en Zanen

80

Lage Zijde

60

Oudshoorn

40

Ridderveld

20

Zegersloot

-

Landelijk 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

300

Hoge Zijde Hoorn

250

Kerk en Zanen

200

Lage Zijde Oudshoorn

150

Ridderveld

100

Zegersloot Landelijk

50

-

2012

2006

2007

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2006

-1%

Hoge Zijde

-3%

Hoorn

-4%

Kerk en Zanen

-5%

Lage Zijde

Oudshoorn

-6%

Ridderveld

-7%

Zegersloot Landelijk

-8%

2008

2009

2010

2011

2012

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen 0%

2012

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2%

Hoge Zijde

-3%

Hoorn Kerk en Zanen

-4%

Lage Zijde

-5%

Oudshoorn

-6%

Ridderveld

-7%

Landelijk

Zegersloot

-8%

Verkooptijd Tussenwoningen (dagen)

200

Hoge Zijde

Zegersloot

50

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

Kerk en Zanen

250

160

Ridderveld

100

Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen

150

Lage Zijde

250

Hoge Zijde Hoorn

200

Kerk en Zanen

150

Lage Zijde

100

Ridderveld

Oudshoorn

Oudshoorn

100

Ridderveld Zegersloot

50 -

Verkooptijd Hoekwoningen (dagen)

300

180 140

Oudshoorn

150

-

-9%

200

Hoorn Lage Zijde

Hoorn

-2%

-2%

Hoge Zijde Kerk en Zanen

Hoge Zijde

100

-1%

2012

350

150

0%

2012

2011

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

200

-

2010

200

2012

Hoorn Kerk en Zanen

2009

Lage Zijde

Landelijk

250

250

2008

250

Zegersloot

300

300

-

-

2007

300

Ridderveld

50

Zegersloot

-

2006

Kerk en Zanen Oudshoorn

100

Oudshoorn

Oudshoorn

350

Hoorn

Lage Zijde

100

Lage Zijde

400

Hoge Zijde

200

Hoorn

200

Kerk en Zanen

-

2012

250

Hoge Zijde

Hoorn

5

Vraagprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

300

250

Hoge Zijde

35

70

Oudshoorn

50

Aantal verkochte Hoekwoningen

45

90

Landelijk 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

31 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Zegersloot 50 -

Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Alphen aan den Rijn wijkniveau

TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

ALPHEN AAN DEN RIJN

VRIJSTAANDE WONINGEN

APPARTEMENTEN

2012 1 11 5 2 3 2 24

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2006 3 2 4 6 3 1 3 22

2007 2 1 2 5 5 2 3 20

2008 4 1 3 7 4 1 1 21

2009 1 1 2 1 1 3 9

2010 7 3 1 1 1 13

2011 2 5 6 1 2 1 17

2012 1 2 2 2 1 8

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2006 17 37 49 72 27 60 52 314

2007 15 55 45 61 28 54 44 302

2008 16 37 22 46 29 44 35 229

2009 17 28 39 34 112 136 70 436

2010 25 53 19 59 84 85 55 380

2011 17 24 29 34 48 76 27 255

2012 17 28 33 30 43 68 25 244

2011 245 500 381 324 342 509 393 293

2012 345 404 315 350 349 350 345 269

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 288 578 535 672 392 825 495 493 423

2007 811 865 647 590 690 455 629 605 440

2008 559 619 589 604 830 475 599 629 443

2009 1.380 1.275 745 1.450 595 699 691 414

2010 623 400 745 995 519 633 422

2011 625 775 645 1.325 863 599 667 413

2012 449 512 435 484 895 478 375

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 304 144 198 169 161 176 155 169 173

2007 311 166 190 159 159 183 156 170 179

2008 273 159 210 176 164 173 163 172 183

2009 174 157 182 182 150 143 152 150 179

2010 159 144 195 154 152 148 154 151 183

2011 198 138 183 143 146 144 145 144 180

2012 164 136 171 155 148 135 140 141 171

2010 325 390 392 300 352 345 479 356 283

2011 235 478 376 315 317 450 380 275

2012 340 392 280 340 326 312 329 250

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 270 544 518 635 382 728 480 472 400

2007 791 860 641 555 690 429 620 577 417

2008 519 570 585 566 816 450 564 587 419

2009 1.380 1.138 711 1.050 613 660 652 383

2010 612 417 680 830 488 600 391

2011 565 745 575 1.060 779 558 622 381

2012 408 406 413 420 840 420 341

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 302 140 192 165 159 172 153 165 167

2007 303 161 186 155 158 176 153 164 174

2008 262 157 204 173 163 170 161 169 178

2009 170 149 178 176 150 142 152 149 172

2010 156 142 188 151 151 148 152 150 175

2011 188 136 177 142 145 144 144 144 172

2012 157 133 160 148 146 134 139 140 162

2010 -10,8% -10,3% -4,5% -2,4% -4,1% -5,3% -1,9% -4,4% -5,3%

2011

2012 -1,5%

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 -3,5% -5,8% -3,1% -4,8% -2,6% -11,8% -3,0% -4,1% -5,1%

2007 -2,3% -0,6% -1,1% -4,4% -3,9% -5,6% -4,9% -3,7% -4,9%

2008 -2,4% -7,9% -2,6% -6,5% -4,1% -5,2% -5,9% -5,4% -5,4%

2009

2010

2011 -9,5%

2012 -9,2% -16,2%

-4,0% -3,0% -8,7% -16,6% -6,1% -5,3% -6,9%

-1,1% -4,4% -20,0% -7,8% -6,9% -5,9% -7,5%

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 -2,2% -2,8% -2,7% -2,6% -1,2% -1,7% -1,1% -2,2% -3,0%

2007 -2,8% -2,6% -2,2% -2,7% -0,9% -2,0% -1,6% -2,3% -2,6%

2008 -3,2% -2,4% -2,5% -2,1% -0,3% -1,6% -1,7% -2,0% -2,9%

2009 -1,1% -3,1% -0,9% -3,5%

2010 -1,0% -0,6% -1,8% -1,5%

2011 -1,2% -0,7% -2,9% -1,4%

0,0% 0,0% -4,1%

-0,1% -0,3% 0,0% -3,9%

-4,2%

2012 -2,1% -2,8% -3,2% -3,6% -0,3% -0,1% -1,1% -0,1% -4,9%

2006 125 64 113 98 55 64 69 75 72

2007 159 106 77 54 130 63 79 74 68

2008 188 73 87 62 46 68 56 59 69

2009 102 111 33 92 19 9 20 99

2010 134 141 125 79 30 59 75 54 109

2011 125 163 105 121 39 43 46 61 123

2012 227 138 96 197 39 62 125 78 146

Aantal verkochte woningen Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Totaal

2006 3 1 31 12 8 8 4 67

2007 4 2 24 17 8 7 2 64

2008 4 1 20 16 10 3 4 58

2009 8 9 5 2 24

2010 4 1 9 4 5 2 2 27

2011 1 12 6 4 2 1 26

Vraagprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 469 289 395 352 371 349 414 378 297

2007 462 319 428 375 348 356 484 381 306

2008 400 379 399 380 358 389 412 379 309

2009 375 376 369 425 378 292

2010 367 435 404 310 365 365 488 374 300

Verkoopprijs (x € 1.000) Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 445 276 380 337 359 331 382 366 285

2007 445 293 416 368 340 343 454 373 294

2008 386 340 388 368 352 375 391 369 295

2009 365 353 368 411 365 274

% Verschil vraagverkoopprijs Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 -5,1% -4,5% -3,2% -3,4% -4,3% -5,1% -5,8% -3,6% -3,8%

2007 -1,6% -8,3% -3,2% -3,1% -2,1% -4,2% -6,3% -3,2% -3,6%

2008 -0,9% -10,3% -2,6% -3,8% -1,0% -3,6% -4,9% -2,9% -4,0%

2009

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 55 109 139 81 146 160 145 122 94

2007 44 107 139 79 110 123 169 83 90

2008 58 153 92 63 24 100 79 68 97

-3,6% -5,9% -2,2% -3,3% -4,2% -5,5% 2009 204 104 18 71 115 150

2010 205 122 99 85 151 440 621 148 156

-4,1% -4,5% -2,7% -1,7% -7,5% -11,6% -4,2% -5,7% 2011 181 232 52 98 174 370 148 155

-3,1% -5,1% -2,8% -6,8% -10,9% -4,5% -6,8% 2012 42 253 248 160 49 109 161 183

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

2006 268 206 140 312 74 1.161 170 226 148

2007 31 6 56 41 52 365 551 113 142

2008 77 34 44 285 111 188 288 155 148

-10,8% -4,5% -27,6% 3,1% -5,6% -5,9% -7,1% 2009 483 413 270 1.065 88 222 191

2010 410 39 826 273 80 314 217

2011 290 529 353 707 410 467 419 214

-5,3% -13,3% -6,2% -7,2% -8,6% 2012 77 358 504 600 303 306 233

32 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Verkooptijd Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot Alphen aan den Rijn Landelijk

-0,3%


Alphen aan den Rijn wijkniveau TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

ALPHEN AAN DEN RIJN

VRIJSTAANDE WONINGEN

Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen 8

160

7

140

30

Hoge Zijde

25

Hoorn

6

Kerk en Zanen

5

Lage Zijde

4

15

Oudshoorn

10

Ridderveld Zegersloot

5 2006

2007

2008

2009

2010

2011

500

Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde

300

Oudshoorn Ridderveld

200 100 -

2006

2007

2008

2009

2010

2011

40

1

Zegersloot

20

2012

Vraagprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

Hoorn

250

Kerk en Zanen

200

Lage Zijde Oudshoorn

600

Ridderveld Zegersloot Landelijk 2006

Kerk en Zanen Lage Zijde

300

Oudshoorn Ridderveld

200

Zegersloot 100

Landelijk

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2007

2008

2009

2010

2011

1.000

Kerk en Zanen Lage Zijde

800

600 400

Hoge Zijde

-2%

Hoorn

-4%

Kerk en Zanen

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Hoorn Kerk en Zanen Oudshoorn Zegersloot Landelijk 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkoopprijs Appartementen (x € 1.000)

Hoge Zijde Hoorn Kerk en Zanen

200

Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld

Zegersloot Landelijk

50

2006

2007

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-5%

Hoge Zijde

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-1%

Hoorn Kerk en Zanen

Oudshoorn

-15%

Ridderveld

Oudshoorn Zegersloot

-20%

2008

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen 0%

-8%

Landelijk

Hoge Zijde

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen

Lage Zijde

-12%

Vraagprijs Appartementen (x € 1.000)

250

-

-10%

Zegersloot

2012

Ridderveld

100

Lage Zijde

-10%

2011

50

Ridderveld

-6%

Ridderveld

2010

Lage Zijde

Oudshoorn

Landelijk

200

0%

2009

100

150

Zegersloot

5%

2012

2008

300

Hoorn

Verschil vraag-verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen 2006

2007

350

Hoge Zijde

1.200

-

2006

150

-

Verkoopprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

1.600

Hoorn

Zegersloot

300

800

-

Ridderveld

350

Hoge Zijde

1.000

200

Hoge Zijde

400

0%

2011

1.400

500

-

2010

1.200

Landelijk

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

2009

-

1.400

400

600

2008

Kerk en Zanen Oudshoorn

Ridderveld

2007

Hoorn Lage Zijde

Oudshoorn

2006

Hoge Zijde

80

2

Zegersloot

2012

100

60

1.600

Hoge Zijde

400

120

Hoorn Lage Zijde

3

2012

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

600

Hoge Zijde Kerk en Zanen

-

-

Aantal verkochte Appartementen

Aantal verkochte Vrijstaande woningen

35

20

APPARTEMENTEN

Landelijk

Hoge Zijde

-2%

Hoorn Kerk en Zanen

-3%

Lage Zijde Oudshoorn

-4%

Ridderveld Zegersloot

-5%

Landelijk

-25%

-6% -30%

-14%

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen)

700

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen)

600

Hoorn

500

Kerk en Zanen

400

1.200

Lage Zijde

800

300

Oudshoorn

600

200

Ridderveld

400

Zegersloot

100

Landelijk -

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Hoge Zijde

1.000

Hoorn Kerk en Zanen Lage Zijde Oudshoorn Ridderveld Zegersloot

200

-

Verkooptijd Appartementen (dagen)

250

1.400

Hoge Zijde

200

Hoge Zijde

Hoorn Kerk en Zanen

150

Lage Zijde Oudshoorn

100

Ridderveld Zegersloot

50

Landelijk

Landelijk 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

33 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Gemeente Rijnwoude Karakteristiek • Markt blijft behoorlijk in stand. • Benthuizen relatief kleine markt met erg korte verkoopperiode voor tussenwoningen. • Hazerswoude-Rijndijk het meest in trek bij forensen.

DeWaardevanErvaring.nl


Koudekerk a/d Rijn

Gemeente Rijnwoude

HazerswoudeRijndijk

HazerswoudeDorp Benthuizen

6.434

Aantal huurwoningen:

1.039

Aantal inwoners:

18.618

Leeftijdsklasse 0-20 jaar in %:

26 %

Leeftijdsklasse 21-64 jaar in %:

6%

Leeftijdsklasse 65+ jaar in %:

17 %

Aantal transacties:

80

Mediane vraagprijs: (x € 1.000,-)

253

Mediane verkoopprijs: (x € 1.000,-)

237

Verschil vraag- en verkoopprijs in %:

-5,7 %

Mediane verkooptijd in dagen:

200

140

Totale aanbod - Gemeente Rijnwoude

150

100

50

Transacties Gemeente Rijnwoude 2012 (naar soort woning) 6,3% 11,3% 8,8%

Koudekerk aan den Rijn In Koudekerk aan den Rijn werden, ondanks de dalende trend, in 2012 fractioneel meer (18, een stijging van 13%) woningen verkocht dan in 2011. Tussenwoningen stonden met 147 dagen (+48%) wel langer te koop dan in 2011. Voor veel woningtypen in Rijnwoude is Koudekerk aan den Rijn de duurdere markt, een sterke interne markt, terwijl

28,8%

Appartementen Vrijstaand 45%

Twee-onder-een-kap Hoekwoningen Tussenwoningen

85 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

2012

2011

2010

2009

Nieuwbouw In de gemeente Rijnwoude is een aantal projecten in aanbouw. Nieuw Rhijneveld 10 luxe appartementen direct aan de Oude Rijn worden zomer 2013 opgeleverd. Er zijn nog enkele luxe appartementen te koop. Ook aan de Oude Rijn, in buurtschap Groenendijk ligt De Nieuwe Hoop. Studio’s en luxe appartementen zijn momenteel in aanbouw en nog deels beschikbaar. In Benthuizen zijn 22 kavels te koop voor particulier opdrachtgeverschap. In aanbouw zijn 16 woningen in plan Nieuw Waterrycke, er zijn nog twee woningen te koop.

7.473

Aantal koopwoningen:

2008

Hazerswoude-Rijndijk Deze kern bood in 2012 de grootste markt (15 van totaal 36 in Rijnwoude) voor tussenwoningen, tegen een licht gestegen prijsniveau (€ 194.000, +4%) ten opzichte van 2011. Tussenwoningen zijn in deze kern goedkoper dan elders in Rijnwoude. Desondanks liep de verkooptijd op van 130 naar 207 dagen (+59%). Rijnwoude heeft traditioneel een beperkte markt voor appartementen die zich vooral concentreert in Hazerswoude-Rijndijk. Er zijn 3 transacties geregistreerd tegen een gemiddelde prijs van € 134.000. Ondanks het aantrekkelijke prijsniveau stonden de appartementen gemiddeld 218 dagen op de markt.

Benthuizen Benthuizen vormde een kleinere markt waarin tussenwoningen voor gemiddeld € 191.000 (-4%) bij een verkooptijd van 46 dagen (-38%) opvallend snel van eigenaar wisselden. Wie in Rijnwoude op zoek was naar een hoekwoning, kon in Benthuizen tegen een gemiddelde prijs van € 204.000 goed zaken doen.

Aantal woningen:

2007

Hazerswoude-Dorp Voor vrijwel alle woningtypen geldt dat de prijs in Hazerswoude-Dorp hoger is dan die in HazerswoudeRijndijk, maar lager dan die in Koudekerk aan den Rijn. Tussenwoningen gingen voor gemiddeld € 203.000 (-6%) van de hand, hoekwoningen voor € 254.0000 (+19%).

Hazerswoude-Rijndijk op een grotere belangstelling van forenzen kan rekenen.

2006

D

e woningmarkt in Rijnwoude, ingeklemd tussen de regio’s Leiden en Alphen, bleef in 2012 behoorlijk op niveau. Benthuizen was de enige markt waarbij het transactievolume significant afnam. Als we het aantal transacties binnen de vier kernen vergelijken met het niveau van 2007 dan valt op dat de markt in HazerswoudeRijndijk met -35% het minst is afgenomen.


Gemeente Rijnwoude

ALLE WONINGSOORTEN PER PLAATS Aantal verkochte woningen Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Totaal

2006 49 52 36 22 159

2007 37 51 40 30 158

RIJNWOUDE 2008 29 40 39 23 131

2009 18 33 18 16 85

2010 17 35 21 19 92

2011 18 33 16 18 85

2012 17 33 18 12 80

TUSSENWONINGEN

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte woningen Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Totaal

Aantal verkochte woningen Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Totaal

2006 6 10 10 8 34

Vraagprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

244 234 243 274 247 234

296 236 281 290 267 243

229 311 282 272 282 247

254 246 246 294 259 235

255 249 239 281 253 240

221 248 299 251 250 234

263 250 299 217 257 218

Verkoopprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

240 226 233 261 239 226

290 227 271 280 260 234

221 298 271 266 272 237

239 232 233 280 244 222

244 236 231 253 238 228

213 218 287 242 234 221

254 237 280 204 245 205

% Verschil vraagverkoopprijs Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,2% -3,8% -4,0% -4,0% -3,7% -3,4%

-3,7% -3,2% -2,7% -4,8% -3,3% -3,3%

-3,5% -3,5% -4,5% -3,5% -3,9% -3,5%

-5,8% -6,5% -5,6% -4,6% -5,8% -4,8%

-4,3% -5,5% -3,8% -4,9% -4,6% -4,7%

-5,0% -5,2% -4,1% -4,6% -4,7% -4,9%

-7,2% -4,0% -4,4% -5,7% -5,0% -5,8%

2006 26 31 18 11 86

2007 11 24 15 14 64

2008 9 18 15 10 52

2009 6 17 6 6 35

2010 6 17 13 7 43

2011 4 17 11 8 40

2012 5 15 9 7 36

Vraagprijs (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

309 259 313 257 282 245

401 275 372 318 334 253

337 310 334 299 323 254

308 261 398 297 289 238

310 263 295 290 280 246

344 220 271 272 268 242

270 249 263 237 253 226

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

241 221 224 238 227 213

226 227 242 234 229 220

228 225 243 270 234 224

231 229 236 217 228 218

267 229 268 203 232 220

231 195 234 207 213 215

209 208 222 204 211 203

Verkoopprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

294 249 302 243 271 235

385 260 356 307 320 244

320 290 318 290 307 244

286 245 381 277 272 226

298 246 284 261 263 233

322 202 260 262 255 228

% Verschil vraagverkoopprijs

2006

2007

2008

2009

2010

-3,9% -3,4% -3,9% -4,2% -3,7% -3,5%

-4,4% -3,8% -3,8% -5,0% -4,0% -3,3%

-4,5% -4,2% -4,3% -4,6% -4,2% -3,5%

-4,5% -5,4% -4,8% -5,6% -5,0% -4,8%

-4,3% -5,5% -4,8% -6,1% -5,3% -4,7%

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

253 230 248 225 237 211

Verkoopprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

230 214 216 222 219 206

216 219 233 230 223 213

217 218 236 272 227 216

217 221 226 208 219 208

255 216 260 194 219 210

215 186 224 199 204 204

203 194 203 191 197 191

2011

2012

% Verschil vraagverkoopprijs

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-7,3% -5,5% -4,3% -3,8% -5,0% -5,0%

-7,5% -4,9% -5,0% -5,2% -5,7% -5,9%

-4,0% -2,9% -3,9% -4,6% -3,6% -3,1%

-4,7% -3,5% -3,4% -4,0% -3,6% -2,9%

-4,6% -2,8% -3,7% -4,0% -3,6% -3,1%

-3,7% -4,7% -2,4% -3,9% -3,8% -4,4%

-4,6% -4,7% -4,8% -4,2% -4,7% -4,2%

-6,8% -4,1% -4,4% -3,3% -4,2% -4,5%

-5,4% -5,6% -5,7% -5,6% -5,7% -5,3%

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2007 9 9 9 6 33

2008 5 9 13 9 36

2009 2 9 7 6 24

2010 1 4 5 7 17

2011 6 9 4 7 26

2012 6 8 5 4 23

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

90 103 86 150 96 86

127 113 109 123 109 82

157 97 141 100 107 85

168 151 143 145 141 122

163 181 194 181 150 129

172 203 91 165 149 136

178 212 163 54 140 159

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

89 107 84 152 96 69

91 135 82 112 101 66

71 81 260 73 101 71

196 142 81 115 124 110

103 102 217 142 109 105

63 130 99 74 95 112

170 207 147 46 121 136

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

90 114 89 187 119 78

78 93 49 152 88 75

239 91 86 80 87 82

87 169 151 113 144 122

299 517 191 76 181 118

37 81 32 157 67 124

236 293 147 80 169 146

86 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Gemeente Rijnwoude ALLE WONINGSOORTEN PER PLAATS

RIJNWOUDE

TUSSENWONINGEN

Aantal verkochte woningen

60

HOEKWONINGEN

Aantal verkochte Hoekwoningen

Aantal verkochte Tussenwoningen

35

14

30

50

12

25

40

Hazerswoude Dorp

30

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn

20

Benthuizen

10 -

2006

2007

2008

2009

2010

2011

20

10

4

5

2 2007

2008

2009

2010

2011

Vraagprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

300

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk

200

Koudekerk ad Rijn

150

Benthuizen

100

Landelijk

50

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

100

Benthuizen

150

Landelijk

100

Hazerswoude Dorp

250

Hazerswoude Rijndijk

200

Koudekerk ad Rijn

150

Benthuizen

100

Landelijk

50 2007

2008

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2010

2011

Hazerswoude Dorp

250

Hazerswoude Rijndijk

200

Koudekerk ad Rijn

100

Landelijk

-4%

Hazerswoude Dorp

-3%

Hazerswoude Rijndijk

-4%

Koudekerk ad Rijn

-5%

Benthuizen

-6%

Landelijk

2007

2008

2009

2010

2011

Verkooptijd (dagen)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

150

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn

100

Benthuizen Landelijk

50

2012

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verschil vraag-transactieprijs Hoekwoningen 2006

-1%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2%

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn

-5%

Benthuizen

-6%

Landelijk

Hazerswoude Dorp

-3%

Hazerswoude Rijndijk

-4%

Koudekerk ad Rijn

-5%

Benthuizen Landelijk

-6%

Verkooptijd Tussenwoningen (dagen)

Verkooptijd Hoekwoningen (dagen) 600

250

Hazerswoude Dorp

2009

Koudekerk ad Rijn

0%

2012

Hazerswoude Dorp

300

200

2011

2008

Hazerswoude Rijndijk

2012

-8%

2010

2007

Hazerswoude Dorp

2006

-8%

2009

2006

Landelijk

-8%

2008

Landelijk

Benthuizen

-7%

2007

Benthuizen

100

-7%

2006

Koudekerk ad Rijn

150

-7%

-

Hazerswoude Rijndijk

50

50

-2%

-3%

250

Hazerswoude Dorp

Verschil vraag-verkoopprijs Tussenwoningen

-2%

2012

Verkoopprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

Benthuizen

-1%

2011

300

150

0%

2012

2010

Vraagprijs Hoekwoningen (x € 1.000)

-

2012

200

-

2012

2009

350

Verschil vraag-verkoopprijs 2009

2008

50

250

350

2006

2007

Verkoopprijs Tussenwoningen (x € 1.000)

300

-1%

200

300

400

0%

250

Hazerswoude Rijndijk

50

Verkoopprijs (x € 1.000) 450

-

Hazerswoude Dorp Koudekerk ad Rijn

150

-

2012

2006

300

200

250

Benthuizen

350

250

350

Koudekerk ad Rijn

-

2012

300

400

Hazerswoude Rijndijk

6

Benthuizen

2006

Hazerswoude Dorp

8

Koudekerk ad Rijn

Vraagpriijs (x € 1.000)

450

10

Hazerswoude Rijndijk

15

-

2012

Hazerswoude Dorp

500

Hazerswoude Dorp

200

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn

150

Hazerswoude Dorp 400

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn

300

Benthuizen

Benthuizen 100

Landelijk

50 -

Landelijk

200

100

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

87 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Gemeente Rijnwoude

TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN Aantal verkochte woningen Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Totaal

2006 6 3 3 2 14

RIJNWOUDE 2007 6 4 5 4 19

2008 11 1 6 2 20

2009 4 2 2 8

2010 5 2 1 3 11

2011 3 1 4

2012 2 2 3 7

VRIJSTAANDE WONINGEN

APPARTEMENTEN

Aantal verkochte woningen Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Totaal

Aantal verkochte woningen Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Totaal

2006 9 4 5 1 19

2007 10 4 9 6 29

2008 4 6 3 2 15

Vraagprijs (x € 1.000)

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs (x € 1.000)

2006

2007

2008

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

379 429 474 229 362 297

379 409 420 387 392 306

407 369 514 264 432 309

337 482 285 371 292

259 312 375 215 297 300

397 225 386 293

372 339 348 342 269

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

515 587 675 388 567 423

711 757 693 497 668 440

524 675 775 599 657 443

Verkoopprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

361 400 460 220 343 285

358 394 403 362 373 294

384 335 497 247 409 295

324 428 269 353 274

258 263 345 195 270 283

370 208 359 275

329 315 350 327 250

% Verschil vraagverkoopprijs Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-4,3% -6,8% -4,4% -3,7% -4,6% -3,8%

-5,7% -4,9% -5,1% -6,5% -5,6% -3,6%

-5,6% -9,2% -2,8% -6,2% -4,6% -4,0%

-5,1%

-7,3% -7,6%

-11,2% -6,1% -6,1% -5,5%

-2,3% -15,6% -8,0% -8,7% -7,2% -5,3%

-9,9% -7,1% -4,3%

-7,4% -5,7%

-6,9% -6,8%

2009 3 3 2 2 10

2010 5 4 2 1 12

2009

2010

499 598 1.445 560 586 414

425 587 574 1.195 550 422

2009

2011 4 2 1 3 10

2012 3 5 1 9

2011

2012

647 387 574 495 537 413

349 395 550 398 375

2010

2011

2012

400 538 540 998 512 391

604 338 549 480 520 381

310 350 550 355 341

Vraagprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2007 1 10 2 13

2008 6 2 8

2009 3 4 1 8

2010 8 1 9

2006

2007

249 161 190 173

290 178 192 192 179

2006

2007

239 158 185 167

290 175 183 191 174

2006

2007

2011 1 4 5

2012 1 3 1 5

2008

2009

2010

2011

2012

187 157 184 183

270 175 175 198 179

168 275 180 183

160 181 177 180

185 149 190 160 171

2008

2009

2010

2011

2012

183 156 178 178

260 164 163 188 172

164 250 174 175

133 167 161 172

169 134 183 147 162

2008

2009

2010

2011

2012

-1,7% -4,8%

-3,3% -0,1%

-3,8% -3,4% -6,9%

-3,1%

-17,2% -7,7%

-8,5% -6,8% -3,7%

-2,1% -2,6%

-3,0% -2,9%

-3,6% -4,1%

-9,1% -3,7% -3,9%

-8,6% -4,2%

-6,5% -4,9%

Verkoopprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

484 553 655 380 538 400

683 660 658 480 627 417

503 593 684 538 601 419

% Verschil vraagverkoopprijs Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-4,4% -6,5% -3,3% -1,9% -4,1% -5,1%

-4,3% -11,2% -4,5% -6,7% -5,4% -4,9%

-2,8% -9,1% -11,7% -10,4% -7,2% -5,4%

-4,8% -8,9% -1,9% -13,2% -7,5% -7,1%

-6,1% -9,1% -5,8% -16,5% -7,7% -6,9%

-8,8% -13,4% -4,4% -3,0% -6,2% -7,5%

-10,0% -2,6%

2011

2012

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

97 35 59 233

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

121 33 62 72

459 57 276 94 68

84 35 68 69

80 96 139 108 99

74 578 130 109

328 256 285 123

128 218 360 257 146

430 532 1.428 488 528 383

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Verkooptijd

2006

2007

2008

2009

2010

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

87 99 122 42 86 94

108 166 105 135 124 90

214 378 54 116 149 97

101 391 197 131 150

56 420 63 339 176 156

371 185 343 155

169 366 170 169 183

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

90 122 66 43 72 148

188 108 178 113 150 142

92 116 32 313 142 148

342 220 60 282 229 191

314 277 115 313 244 217

296 1.284 237 425 431 214

-6,4% -8,6%

88 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

Verkoopprijs (x € 1.000) Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

2006 2 4 6

% Verschil vraagverkoopprijs Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Rijnwoude Landelijk

-4,2% -1,3%

-2,3% -3,0%


Gemeente Rijnwoude TWEE-ONDER-EEN-KAPWONINGEN

RIJNWOUDE

VRIJSTAANDE WONINGEN

Aantal verkochte Twee-onder-een-kapwoningen

12

Aantal verkochte Vrijstaande woningen

10

10

8

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk

6

Koudekerk ad Rijn

4

Benthuizen

Hazerswoude Dorp

8

Benthuizen

2007

2008

2009

2010

2011

2006

2012

Vraagprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000)

2007

2008

2009

2010

2011

400

Hazerswoude Dorp

1.200

Hazerswoude Rijndijk

1.000

Koudekerk ad Rijn

300

Benthuizen Landelijk

200 100

2007

2008

2009

2010

2011

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen

600

-

Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Hazerswoude Dorp

1.200

Hazerswoude Rijndijk

1.000

Koudekerk ad Rijn

300

Benthuizen Landelijk

200

-

2007

2008

2009

2010

2011

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen

600

Landelijk

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2006

-2%

-4%

-10%

Koudekerk ad Rijn

-10%

-12%

Benthuizen

-12%

-14%

Landelijk

-14%

2007

2008

2009

2010

2011

-

2012

2007

2008

2009

2010

2011

-2%

Koudekerk ad Rijn Benthuizen Landelijk

Hazerswoude Rijndijk

250

Koudekerk ad Rijn

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2008

2009

2010

2011

2012

Hazerswoude Dorp Hazerswoude Rijndijk Benthuizen Landelijk

-16%

Verkooptijd Appartementen (dagen)

1.400

700

1.200

600

Hazerswoude Dorp

1.000

Hazerswoude Rijndijk

800

Benthuizen

600

Landelijk

400

400

Benthuizen

300

Landelijk

-

Hazerswoude Dorp

500

Koudekerk ad Rijn

Hazerswoude Rijndijk Koudekerk ad Rijn Benthuizen Landelijk

200

200 2010

2007

Verkooptijd Vrijstaande woningen (dagen)

Hazerswoude Dorp

2009

2006

-14%

Verkooptijd Twee-onder-een-kapwoningen (dagen)

2008

Landelijk

Koudekerk ad Rijn

-20%

2007

Benthuizen

-12%

-18%

2006

Hazerswoude Rijndijk

-8%

-18%

300

2012

-10%

-16%

350

2011

Verschil vraag-verkoopprijs Appartementen 0%

2012

-18%

450

2010

100

-16%

400

2009

Koudekerk ad Rijn

-6%

-8%

2008

150

Hazerswoude Rijndijk

-6%

Hazerswoude Rijndijk

-

2007

Hazerswoude Dorp

-4%

Hazerswoude Dorp

50

2006

200

Hazerswoude Dorp

-8%

100

Landelijk

250

-4%

-6%

150

Benthuizen

Verschil vraag-verkoopprijs Vrijstaande woningen

0%

2012

200

Koudekerk ad Rijn

100

50

Verschil vraag-verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen 0% -2%

Hazerswoude Rijndijk

150

300

200 2006

Hazerswoude Dorp

Verkoopprijs Appartementen (x € 1.000)

Hazerswoude Dorp

800

-

2012

350

400 100

2011

200

Verkoopprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000) 1.400

400

2010

250

-

2012

1.600

500

2009

50

Verkoopprijs Twee-onder-een-kapwoningen (x € 1.000) 600

2008

300

Hazerswoude Dorp

800

2012

2007

Vraagprijs Appartementen (x € 1.000)

200 2006

2006

350

400

-

-

2012

1.400

500

Benthuizen

Vraagprijs Vrijstaande woningen (x € 1.000)

1.600

600

Koudekerk ad Rijn

4 2

2006

Hazerswoude Rijndijk

6

Koudekerk ad Rijn

4

Hazerswoude Dorp

8

Hazerswoude Rijndijk

6

2

2

Aantal verkochte Appartementen

12

12

10

-

APPARTEMENTEN

100 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

89 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

-

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Nieuwbouw

Ontwikkelingen van 2006 tot 2012

D

e verkoop van nieuwbouwwoningen stond, net als voorgaande jaren, ook in 2012 onder druk. Werden er in 2007 circa 4.000 nieuwbouwwoningen per maand verkocht, inmiddels is dat aantal gedaald naar gemiddeld 1.000 per maand. Ook de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is in de afgelopen vijf jaar gedaald van € 300.000 naar € 260.000 v.o.n. . Dat de prijzen onder druk staan is evident en, vanuit de optiek van betaalbaarheid, geen slechte ontwikkeling. De nieuwbouwwoning krijgt een betere prijs/kwaliteitsverhouding en er wordt door aanbieders gezocht naar mogelijkheden om duurzamer en efficiënter te bouwen waardoor nieuwbouwaanbod beter kan concurreren met het bestaande aanbod.

Die concurrentie tussen nieuwbouw en bestaande bouw is sterker geworden. De koper van een bestaande woning kan immers onderhandelen over prijs en voorwaarden en betaalt bovendien ‘slechts’ 2% overdrachtsbelasting. Kopers van een nieuwbouwwoning zijn het afgelopen jaar geconfronteerd met een verhoging van de btw naar 21%. Toch houdt een groot gedeelte van het koperspubliek de voorkeur voor een nieuwbouwwoning boven een bestaande woning. De betaalbaarheid en de mogelijkheden tot het verkrijgen van een financiering voor nieuwbouw blijft echter cruciaal in de besluitvorming. Voor de financiering van nieuwbouw krijgen kopers te maken met een aantal specifieke voorwaarden die niet alleen door de overheid worden opgelegd maar ook voortvloeien uit de koopaannemingsovereenkomst. Veranderingen huidige markt Per 1 januari 2013 is er veel veranderd in de keuze van hypotheekvormen. Aflossingsvrij financieren was al beperkt tot 50% maar om in aanmerking te komen voor volledige hypotheekrenteaftrek is het momenteel verplicht om de gehele lening in 30 jaar af te lossen. Dit geldt voor starters en voor nieuwe hypotheken. Lineair of annuïtair zijn de overgebleven hypotheekvormen. De leencapaciteit op basis van het inkomen is ruwweg gesteld op vier tot

90 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012

vierenhalf maal het bruto jaarinkomen. Een andere belangrijke verandering per 1 januari 2013 is dat de hypotheekadviseur niet meer door de geldverstrekker betaald wordt door middel van provisie maar door de consument zelf. De consument betaalt op basis van een (uur)tarief de adviseur voor het uitgebrachte advies en het verzorgen van de hypotheekofferte. Als hij verschillende adviseurs wil raadplegen, zal hij deze ook elk afzonderlijk moeten betalen voor een inhoudelijk advies. De hoogte van het maximaal te lenen hypotheekbedrag voor kandidaat kopers is gedaald, maar ook het aantal kopers dat een financiering nog rond kan krijgen, is verminderd. De voorwaarden die geldverstrekker alleen al voor het uitbrengen van een hypotheekofferte stellen, zijn flink aangescherpt. Een aantal geldverstrekkers brengt per definitie pas een offerte uit als de bouwvergunning is verleend of als de opschortende voorwaarden (vaak bestaand uit een minimaal percentage te verkopen woningen) zijn vervallen. In het verleden waren deze voorwaarden een formaliteit waaraan in de meeste gevallen tijdig kon worden voldaan. Momenteel wachten veel ontwikkelaars met de aanvraag van een bouwvergunning tot er voldoende woningen zijn verkocht. Dit om de overbodige legeskosten, voor een plan dat


eventueel toch niet doorgaat, te voorkomen. Als de koop-/ aannemingsovereenkomst een dergelijke opschortende voorwaarde bevat terwijl de periode van ‘voorbehoud financiering’ in gaat bij het ondertekenen van de koopaannemingsovereenkomst, dan kan de koper dus maar bij een beperkt aantal banken terecht. Dit beperkt hem in zowel de keuzevrijheid als in de mogelijkheden de financiering rond te krijgen. Als een koper de overeenkomst voor zijn woning heeft getekend en hij moet deze onverhoopt ontbinden omdat bijvoorbeeld de financiering niet rond komt, dan zal hij volgens de overeenkomst twee afwijzingen van banken moeten overleggen. De vraag is of dat in deze tijd nog redelijk is. De koper moet voor elk hypotheekadvies betalen. We mogen er vanuit gaan dat als één professioneel en onafhankelijk adviseur de zaak niet rond krijgt, het een collega ook niet zal lukken.

zekerheden worden geboden, bijvoorbeeld door de vergunningen en een insolventieverzekering geregeld te hebben. Daaruit blijkt immers dat ook de verkoper vertrouwen heeft in zijn project en daar is de aspirant koper van dit moment uiterst gevoelig voor. Vervolgens moeten we ons realiseren dat het verkrijgen van een passende financiering tegenwoordig om maatwerk vraagt. Dat maatwerk is, bijvoorbeeld voor kopers met bepaalde typen arbeidsovereenkomsten en ZZP’ers, lastig te leveren omdat de huidige, strikte regelgeving dat lastig, zo niet onmogelijk maakt. De afgelopen jaren zijn veel hypotheekaanbieders van de markt verdwenen. De afgenomen concurrentie tussen banken kan er voor zorgen dat aanbieders niet meer geprikkeld worden hun producten en dienstverlening maximaal aan te passen aan de vraag. Juist dat is in de huidige markt ook hard nodig.

Maatwerk en zorg Als verkoper van een nieuwbouwproject wil je graag de zekerheid dat de kopers tijdig kunnen afnemen en zonder vertraging aan hun verplichtingen kunnen voldoen. De verkoper heeft daar zelf beperkte invloed op. Wat de verkoper wel kan doen, is zorgen dat er zoveel mogelijk

91 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


92 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


Geraadpleegde bronnen

O

ns rapport ‘Zicht op de Woningmarkt’ is gebaseerd op externe bronnen. De statistische gegevens zijn afkomstig van de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM. De NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan = middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). De gegevens zijn met de grootst mogelijke zorgvuldigheid door de afdeling ICT van De Leeuw Groep B.V. bewerkt en verwerkt in grafieken. De aanbodgegevens zijn gebaseerd op de NVM-cijfers in verhouding tot de niet-NVM-cijfers. De omvang van het totale woningaanbod is berekend op basis van het regionale of lokale marktaandeel van de gezamenlijke NVM-makelaars per 1 februari 2013. De overige jaren zijn berekend op basis van de overigens niet gecontroleerde aanname dat deze verhouding in 2008, 2009 en 2010 identiek was. Bij de interpretatie van gegevens moet rekening worden gehouden met het volgende: Verhouding tussen regio’s en woonplaatsen De cijfers van grotere gehelen (regio) sluiten niet altijd exact aan op de som der delen (woonplaatsen). Het gaat daarbij om zeer kleine verschillen waarvan wij de oorzaak niet hebben kunnen vaststellen.

gaat het soms maar om tientallen transacties. Op basis van dergelijke kleine aantallen mogen geen conclusies worden getrokken. In grafieken uit dit effect zich in een vaak zeer ‘grillig’ verloop. Verkooptijd wordt beïnvloed door discipline van betrokken makelaars De betrouwbaarheid van de ‘verkooptijd’ is afhankelijk van alertheid waarmee objecten worden af- en aangemeld bij de NVM. Het is bekend dat sommige collega’s hiermee niet al te zorgvuldig omgaan. Dat kan inhouden dat de verkooptijd een minder betrouwbaar gegeven is. Beïnvloeding van de cijfers door beëindiging en of aangaan lidmaatschap NVM Het aantal transacties in een bepaald gebied kan worden beïnvloed doordat één of meer dominante marktpartijen toetreden tot de NVM (meer NVM-transacties) of het lidmaatschap beëindigen. Marktaandeel NVM De statistische gegevens bevatten alle NVM transacties. Gezien het feit dat de NVM een gemiddeld marktaandeel in Nederland heeft van 75%, achten wij de cijfers voldoende betrouwbaar om op basis daarvan conclusies te mogen trekken. bronnen

Geringere betrouwbaarheid bij lager aantal waarnemingen Bij de interpretatie van statistische gegevens moet er rekening mee worden gehouden dat de betrouwbaarheid van gegevens toeneemt met de omvang van het aantal onderliggende gegevens. Zeker in de gevallen waarin een gemeente wordt verdeeld in wijken èn de transactiegegevens per woningtype worden weergegeven,

Alle in deze brochure vermelde (deel)gemeenten.

93 Zicht op de Woningmarkt 2006 - 2012


De Leeuw is de grootste onafhankelijke dienstverlener op het gebied van makelaardij, verzekeringen en hypotheken in de regio Holland Rijnland. Met vestigingen in Leiden, Rijnsburg, Katwijk, Alphen aan den Rijn en Sassenheim bieden wij optimale lokale kennis en een hoogwaardige service. Sinds 1951. Dat is de waarde van ervaring.

Rijnsburg Rijnsburgerweg 100, 2231 AG Rijnsburg T 071 - 405 16 16 E rijnsburg@deleeuw.nl

Alphen aan den Rijn Europaplein 2, 2408 GX Alphen aan den Rijn T 0172 - 477 476 E alphen@deleeuw.nl

Leiden Molenwerf 4, 2312 CK Leiden T 071 - 514 20 45 E leiden@deleeuw.nl

Sassenheim Hoofdstraat 220, 2171 BN Sassenheim T 0252 - 229 646 E sassenheim@deleeuw.nl

Katwijk Andreasplein 14, 2225 GR Katwijk T 071 - 407 61 44 E katwijk@deleeuw.nl

www.deleeuw.nl

Zicht op de Woningmarkt Alphen  

Zicht op de Woningmarkt’: woningmarkt onderweg naar nieuw evenwicht. Jaarlijkse publicatie van De Leeuw Groep B.V. met betrekking tot onderz...