Page 1

NIEUW LEVEN IN DE HALLEN

20 JAAR PLANNEN VOOR HERGEBRUIK

Eisse Kalk


1


2


Inhoudsopgave

blz.

Inhoudsopgave

3

Voorwoord

6

1/

Tramremise West: monument van industriĂŤle techniek en openbaar vervoer

9

2/

Van Nota van Uitgangspunten naar Stedenbouwkundig Plan (1994 - 2002)

21

3/

Marktpartijen moeten het plan realiseren (2002 - 2004)

43

4/

Het grote geld en het grote gebaar. Burgfonds als ontwikkelaar (2005-2008) 53

5/

Nieuwe bezems vegen schoon (september 2008 - mei 2010)

73

6/

Competitie tussen Lingotto en de TROM (voorjaar 2010-najaar 2011)

97

7/

De TROM werkt haar plannen uit (2011-2014)

119

8/

Rol van de overheid in relatie tot de buurt en projectontwikkelaars

149

9/

Verschuivingen in het plan- en bouwproces

159

10/

De financiering van hergebruikprojecten

171

11/

De Vitale Coalitie en haar verbinders

183

12/

Nieuw Leven in de Hallen

193

Namenregister

208

Colofon

209

Verantwoording illustraties

211


4


5


Voorwoord Na 20 jaar hebben de Hallen een nieuw leven gekregen. Veel mensen vragen zich af waarom dat zo lang heeft geduurd. Wie of wat heeft ervoor gezorgd dat het nu wel is gelukt. Wat kunnen we daarvan leren als we nog een keer een groot hergebruikproject willen realiseren. Op die vragen poog ik in deze publicatie een antwoord te geven. Dat heb ik gedaan door vraaggesprekken te voeren met meer dan 20 direct betrokkenen, vanuit het verleden en in het heden. De lezer vindt de lijst met geĂŻnterviewde personen in de bijlage Namenregister. Daarnaast zijn vele krantenartikelen en een aantal boeken geraadpleegd over de historie van de Bellamybuurt en het Gemeentelijk Vervoerbedrijf en de vele schermutselingen tussen bestuur en bewoners over de diverse plannen voor hergebruik. Voor dit boek heb ik gesproken met diverse buurtbewoners en actieve leden van de bewonersvereniging Rond de Hallen. Zij hebben hun archieven uit de kast of de schoenendoos gehaald. We hebben met de directeur van de nieuwe bibliotheek De Hallen afgesproken dat we die netjes geordend zullen achterlaten in een speciale kast in de bieb, zodat iedereen die dat wil dit archief met vele krantenknipsels en rapporten kan raadplegen. Het stadsdeel was wat dat betreft minder coĂśperatief; daar bleef het archief gesloten. Daar staat tegenover dat de bestuurders van het stadsdeel die ik heb gesproken zeer openhartig vertelden over hun bemoeienis met het Hallenproject, evenals de laatste projectdirecteur. Daarnaast zijn ook gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van alle projectontwikkelaars die bij het project betrokken zijn geweest. Zij hebben zonder uitzondering open en transparant antwoord gegeven op de gestelde vragen. Waar er sprake is van verschillen van opvatting over dezelfde historische gebeurtenissen heb ik die opvattingen naast elkaar gezet. De lezer wordt uitgenodigd hier zelf een mening te vormen over die gebeurtenissen.

6


In het boek ligt het accent op een beschrijving van het proces van hergebruik en de rol die daarin is gespeeld door diverse betrokkenen in de tijdsperioden die in de opeenvolgende hoofdstukken worden beschreven. Dit alles tegen de achtergrond van een tijdsspanne van 20 jaren, waarin zowel een financiële crisis, een crisis in de bouw en een forse bezuiniging en reorganisatie bij de overheid is en wordt doorgevoerd. We komen tot de ontdekking dat de wereld voor en na die financiële crisis een geheel verschillend beeld oplevert van de rol en positie van verschillende stakeholders in het proces van hergebruik. Die verschuivingen en veranderingen worden belicht in het laatste deel van het boek, onder meer via gesprekken met ervaringsdeskundigen die ook bij het Hallenproject een belangrijke rol vervullen. In het eerste deel van het boek gaan we uiteraard in op de tijd voordat de voormalige tramremise en Centrale Werkplaats van de GVB leeg kwam te staan en daarna op de vele plannen die zijn gemaakt om hergebruik van de Hallen te realiseren. Dat lukt uiteindelijk pas als een vitale coalitie ontstaat van buurtbewoners en ondernemers uit de buurt en de stad die samen met een non profit ontwikkelaar (de Tramremise Ontwikkelings Maatschappij of TROM) nieuw leven in de Hallen mogelijk maakt. Bij het schrijven van dit boek ben ik zeer geholpen door een aantal meelezers, met name de geïnterviewden aan wie ik steeds de teksten die zij hadden uitgesproken, heb voorgelegd zodat zij deze in de juiste context een plaats kunnen geven. Enkele meelezers hebben in het bijzonder bijgedragen aan weldoordachte en bondige teksten: architect en bouwmeester André van Stigt, ook de motor achter de TROM en Annemarie Wijn, bestuurslid van Agora Europa, architectuurhistorica en auteur van Nieuw leven voor Oude Gebouwen. Zij heeft tevens de eindredactie van het gehele boek voorbeeldig verzorgd. Een boek wordt pas een plezier om te lezen als het mooi is vorm gegeven en ook vele illustraties bevat die de geschiedenis mede kleur geven. De vormgeving van Kanika Frings en de fotoredactie verzorgd door Carmen Flagiello hebben hieraan veel bijgedragen. Kanika heeft ook de layout van de e-bookversie van deze publicatie verzorgd. Mijn dank gaat uit naar al diegenen die aan het samenstellen van deze publicatie hebben bijgedragen en in het bijzonder naar de Stichting TROM die de productie van dit boek en de e-book versie mogelijk heeft gemaakt. Die laatste kunt u kosteloos downloaden op de website van de stichting: www.dehallen-amsterdam.nl.

Eisse Kalk Voorzitter Bestuur TROM

7


1.0 Hal 3 oud/ nieuw

8


1/ De Tramremise West: monument van industriĂŤle techniek en openbaar vervoer in Amsterdam De Kwakerspoel

Het gebied waar De Hallen Amsterdam zijn ontstaan is een van de vroegste bedrijventerreinen van Amsterdam. In de Gouden Eeuw ontstaat een enorme vraag naar hout, zowel voor de bouw van woningen als voor schepen. De vroedschap van Amsterdam, de toenmalige gemeenteraad, besluit aan de westkant van de Singelgracht tot aan de Kostverlorenvaart 2 gebieden in te richten voor de bouw van zaagmolens. Een van die gebieden is de in 1661 aangelegde Kwakerspoel die zich naar het westen uitstrekt tot de hoogte van de huidige ten Katestraat. Er wordt ruimte gemaakt voor de bouw van 12 zaagmolens. De molenaars moeten zelf hun molens bouwen en krijgen het recht er 1 dienstwoning bij te bouwen. Midden door de poel loopt het Kwakerspad. Aan de Noordkant wordt de poel begrensd door de Kwakersdijk, de tegenwoordige Potgieterstraat. Op een aquarel uit die tijd en een kaart van het gebied, die beide zijn opgenomen in de beschrijving van de Kwakerspoel in Theo Bakker’s Domein (Amsterdam-Vroegste industriegebieden), kunnen we zien hoe het gebied eruit zag. Het gebied heeft uitdrukkelijk de bestemming houtzagerijen, die in 1766 nog eens in een keur bevestigd is. Desondanks slaagt Jan Boes in het begin van de 18e eeuw - toen de molen Gekroonde Schaap werd afgebroken - erin het erf te bemachtigen en er een theetuin te vestigen: de collegetuin Mijn Genoegen. Hij speelt daarbij handig in op het gebruik dat was ontstaan door stedelingen die de Kwakerspoel meer en meer gebruiken als een gebied om te spelevaren met kleine bootjes. Op protesten van de kant van de molenaars reageert het stadsbestuur met halve maatregelen, waardoor in feite de uitspanning middenin het bedrijventerrein wordt gedoogd. Eind 19e eeuw is het met de molenaars helemaal gedaan. De prijzen van hout kelderen door goedkope import vanuit het buitenland en de stad Amsterdam barst uit haar voegen 9


en wil uitbreiden. In het plan van stadsarchitect Ir. Kalff van 1877, dat de basis vormt voor die uitbreiding, zijn hier woonwijken voorzien. De molens worden een voor een opgeheven of worden opgekocht door het stadsbestuur. In 1886 wordt 5.000 m2 van de Kwakerspoel alvast gedempt. Op dat terrein verrijzen tussen 1886 en 1889 de gebouwen en stallen van de Stadsreiniging, in 1893 nog aangevuld met meer gebouwen langs de Kwakersstraat. Sindsdien heeft de Stadsreiniging een eigen laad- en losplaats aan de Bilderdijkkade.

1.1 /1.2 Kwakerspoel

In 1890 wordt de gehele Kwakerspoel gedempt. Oorspronkelijk is het terrein achter de Stadsreiniging ook bestemd voor woningbouw, maar de aanwezigheid van de Stadsreiniging maakt dit niet erg aantrekkelijk. Aan het einde van de 19e eeuw is er behoefte aan een remise en werkplaats voor de electrische trams die vanaf 1900 in Amsterdam gaan rijden. Het oude zaagmolenterrein wordt dan de centrale werkplaats voor het onderhoud van alle trams in de hoofdstad.

10


Het ontstaan van de Tramremise en centrale werkplaats van de Gemeentetram

1.3/ 1.4 boot Stadsreniging/paardentram

De bouw van de Tramremise West markeert een belangrijk omslagpunt in de geschiedenis van het openbaar vervoer in de hoofdstad. In 1872 wordt de Amsterdamse Omnibus Maatschappij opgericht die de omnibussen (paard en wagen) van verschillende private ondernemers overneemt. Nadat in 1875 de eerste paardentram is gaan rijden van de Dam naar het Leidsebosje, breidt het tramnet zich regelmatig uit tot een netwerk van 15 lijnen in het jaar 1900. In dat jaar wordt besloten het tramnet te electrificeren. Met het oog daarop neemt de Gemeentetram als openbaar vervoerbedrijf de trams over van de private onderneming AOM. In de periode van 1900 tot 1935 worden 35 tramlijnen geëlectrificeerd. Om deze trams ’s-nachts te “parkeren” en om ze regelmatig te onderhouden wordt in de jaren 1902 tot 1905 aan de Tollensstraat een Centrale Werkplaats gebouwd met daarin een tramremise. In de decennia erna worden meer tramremises gebouwd, zoals die aan de

11


1.5/ 1.6 lijnennet Gemeentetram/ bouw tramremise

12


Lekstraat en de Havenstraat. Vanaf 1932 is de Tramremise aan de Tollensstraat dan nog uitsluitend de Centrale Werkplaats waar alle electrische trams worden onderhouden en gerepareerd. Daartoe worden rails aangelegd in het gebouw en worden grote smeerputten gebouwd waar de trams boven worden gerangeerd zodat ze van onderen gereviseerd kunnen worden.

Monument van industriĂŤle techniek

De Tramremise is in het prille begin van de 20ste eeuw ontworpen door de Dienst Publieke Werken. Deze dienst ontwerpt in die eeuw vele karakteristieke gebouwen voor openbare nutsbedrijven, scholen, bruggen en brugwachtershuisjes, tramremises, elektriciteitscentrales, gasfabrieken, waterleidingbedrijf, brandweer e.d.

1.7 Zuidergasfabriek

De architecten van deze Dienst zijn bijna altijd anoniem. Voorop staat het werken in dienst van de gemeenschap. De Amsterdamse School is prominent vertegenwoordigd. Vrijwel alle gebouwen zijn sober en doelmatig van karakter. De gebouwen voor de openbare nutsbedrijven en het openbaar vervoer zijn groot en indrukwekkend. Zij hebben een tijdloze schoonheid en ruimtelijkheid, mede door het veelvuldig gebruik van bakstenen en prachtige spantconstructies.

13


1.8/ 1.9 Hal3/ bouwhistorie

De Tramremise West past geheel en al in deze traditie en is in gedeelten gebouwd. De 5 grote hallen en de traverse (nu Passage geheten) worden tussen 1901 en 1903 opgeleverd. In 1909 zijn de hallen 1. 2 en 3 verlengd wegens uitbreiding van het wagenpark met de “stoeltjeswagens�. Hal 1 wordt vanaf het begin gebruikt voor de grote revisie, de Hallen 2 en 3 en het voorste deel van Hal 4 als remise. Het achterste deel van Hal 4 is de schilderswerkplaats en Hal 5 doet dienst als wagenmakerij (achterste deel) en pekelinrichting (voorste deel). In de achter deze hallen gelegen traverse lopen rails met daarop een rolwagen waarop de trams die onderhoud behoeven kunnen worden gereden en getransporteerd. Aan het einde bevindt zich een draaischijf waarop de trams in de juiste richting kunnen worden gedraaid voor revisie in Hal 1. In de entreehal is daarnaast een draaischijf geplaatst zodat de rijrichting van de wagons kan worden veranderd. In 1914 worden de hallen 2 en 3 uitgebreid richting Bellamyplein. In 1908 zijn de ruimten ten oosten van de Tollensstraat erbij


1.10 plattegrond Centrale Werkplaats

getrokken. (Hal 17 nu in beheer bij Stadsherstel). Dit gedeelte is in gebruik geweest als opslagruimte en als stalling voor bijwagens van trams. In 1932 maakt de nieuw gebouwde uitbreiding van de remise aan de Havenstraat het mogelijk om het complex aan de Tollensstraat uitsluitend te gebruiken voor onderhoud van het materiaal. In Hal 2 worden eerst autobussen onderhouden, daarna wordt de hal gebruikt voor machinale houtbewerking en magazijn. In Hal 3 komt de wagenmakerij en vervallen de deuren in het midden. Het voorste deel van Hal 4 wordt ingericht voor eindcontrole en achterin blijft de schilderswerkplaats. In Hal 5 komen de “kleine revisie” en de bankwerkerij. Op bijgaande tekening is de situatie anno 1964 weergegeven met tevens de plaats van de diverse railsporen die voor een deel nog behouden zijn gebleven in het herinrichtingsplan van architect André van Stigt. In de oorlogsperiode worden diverse tramlijnen opgeheven en in 1944 wordt het vervoer per tram zelfs geheel stopgezet. Vele trams worden afgevoerd naar Duitsland (net als onze fietsen). Vanaf 1949 worden drie-assige trams in gebruik genomen die als eenrichtings-

15


wagens worden uitgevoerd, wat het rangeren steeds moeizamer maakt. Daarom wordt in 1953 een driehoekige lus rondom het Bellamyplein aangelegd waarover de aankomende trams kunnen keren en achterin de werkplaats kunnen binnenrijden. Na de oorlog worden tussen 1957 en 1960 weer nieuwe gelede trams in gebruik genomen, die soms met enige moeite de tramremise binnenkomen.

De schatbewaarders van de historische trams

Trambestuurders en tramconducteurs zijn vaak met hart en ziel aan de tram verknocht. Een aantal voormalige medewerkers richt in 1965 de Tramweg Stichting op met als primair doel het veilig stellen van de laatste nog dienstdoende twee-assers die uit de dienst worden genomen door de aanschaf van de nieuwe dubbelgelede wagens. Het doel is om in de toekomst met deze trams ook vanuit een trammuseum te kunnen gaan rijden. Door ruimtegebrek in de Amsterdamse remises moeten deze trams noodgedwongen verhuizen naar de provincie. Daar worden ze in Hoorn liefderijk ontvangen in een werkplaats, die het startpunt vormt van de stoomtram Hoorn-Medemblik. In 1975 vindt het Eeuwfeest van de Amsterdamse Tram plaats. Met het oog daarop wordt ook de eerste fase van de latere Electrische Museumtramlijn Amsterdam (EMA) bij het Haarlemmermeerstation gerealiseerd. In een in 1973 aangekochte loods kan het merendeel van de ”ontheemde” Amsterdamse museumtrams weer onderdak worden verleend. Tijdens het Tweede Eeuwfeest – nu van de Gemeentetram Amsterdam – in het jaar 2000 rijden in een grote optocht meerdere Amsterdamse museumtrams mee, die later dienst doen op de lijn tussen het Haarlemmermeerplein en het Amsterdamse Bos.

1.11 tramremise Tollensstraat

Een van die vrijwilligers is Rob Klok die in een uitvoerige brief vertelt hoe het in die tijd is toegegaan en wat er met de historische trams en de vrijwilligers sindsdien is gebeurd: “Toen het GVB uit de Tollensstraat vertrok, konden hal 3 en 4 in gebruik genomen worden voor de restauratie van Museummaterieel. Dit werd geregeld door het AOM (Amsterdams Open-

16


1.12/ 1.3/ 1.4 tramremise Tollensstraat

baarvervoer Museum) De daadwerkelijke werkzaamheden werden grotendeels door de vrijwilligers van de EMA (Elektrische Museumtramlijn Amsterdam) uitgevoerd, waarvan ik er één was. Al deze tientallen mensen deden dit werk (onderhoud, revisie, reparatie, restauratie, exploitatie) geheel belangeloos in hun vrije tijd uit liefhebberij voor historische museumtrams. Eindelijk hadden wij de beschikking over een ruime en goed geoutilleerde werkplaats waar het veilig en comfortabel werken was. Vele historische trams uit binnen- en buitenland werden door ons in rijvaardige toestand gehouden. De trams werden onder andere gebruikt voor ritten t.b.v. congresgangers uit de RAI, grote afgehuurde vervoeren, ritten voor de Museumnacht enz. Maar ook konden de trams voor een uurtje worden afgehuurd voor een speciale rit. Er werd geld verdiend en het overgrote deel van dat geld werd gebruikt voor de restauratie van Amsterdamse historische trams. Een deel ging op aan huur van de Tollensstraat. De Museumtramlijn van de EMA kon mede dankzij het “in de stad” verdiende geld haar spoorbaan en haar trams onderhouden.

17


Gaandeweg bleken er tussen het bestuur van het AOM en de gemeente grotere meningsverschillen te zijn ontstaan, die er uiteindelijk in resulteerden dat het AOM uit de Tollensstraat werd verwijderd. Let wel, de tientallen vrijwilligers hadden hier part noch deel aan! Het AOM is later zelfs failliet gegaan. De vrijwilligers hebben deels met privé geld getracht de trams op te kopen uit de boedel.” Een deel van de trams is uiteindelijk terecht gekomen in de Havenstraat bij het Haarlemmermeerstation. Rob Klok vertelt hoe het die trams en de vrijwilligers nu vergaat: “De situatie van heden is dat veel van de pijnlijk nauwkeurig gerestaureerde trams staan opgeslagen in een geimproviseerde, onverwarmde en nauwelijks water-en winddichte zeildoeken loods bij het Haarlemmermeerstation. Koperdieven en graffity-vandalen hebben hun slag geslagen. Een aantal historische trams is verkocht en enkele zijn zelfs gesloopt. Een klein aantal is ondergebracht bij de EMA en rijdt op de Museumtramlijn. Er is chronisch ruimtegebrek en een aantal vrijwilligers heeft afgehaakt omdat ze in deze omstandigheden niet kunnen werken. Trams die geheel rijvaardig volgens GVB normen uit de Tollensstraat kwamen, staan nu te verrotten. Ongeveer 10 jaar lang stond de Tollensstraat leeg. Al die tijd hadden de trams nog onderdak kunnen staan en had het museum kunnen functioneren. Toen wij hoorden van de plannen met

18


het gebouw was er een sprankje hoop. Er was echter geen plaats voor de trams. Sterker nog, ook het terrein achter het Haarlemmermeerstation waar de EMA haar onderkomen heeft, wordt bedreigd. Meer dan 40 jaar werk op het gebied van de Amsterdamse Historische tram staat op het punt in het niets op te gaan. Nergens in Amsterdam is andere remiseruimte beschikbaar (behalve dan die voor het GVB uiteraard) en aan nieuwbouw is niet te denken onder de huidige omstandigheden. Een mogelijk onderkomen op het complex van de oude Werkspoor fabrieken (van Gendt hallen) wil de gemeente niet onderzoeken.” Als eerbetoon aan 94 jaar werken in Oud West hebben de werkplaats-medewerkers de “Tollenstram” bedacht en geschilderd. Op deze tram staan zowel het gebouw aan de Tollensstraat als de nieuwe Hoofdwerkplaats in Diemen afgebeeld. Met de Tollenstram komt een einde aan de Centrale Werkplaats van het GVB in het complex van de Hallen. Het zal bijna 20 jaar duren voordat de Hallen een nieuwe bestemming krijgen. Waarom dat zo lang heeft geduurd en welke plannen successievelijk zijn ontworpen en verworpen, wordt beschreven in de volgende hoofdstukken van deze publicatie.

1.15 Tollenstram

Alle plannen die vervolgens in goede en slechte tijden voor de Tramremise worden ontwikkeld, vormen samen een spannende reality soap. Dus lees vooral verder, verwonder u en huiver.

19


2.0 ingang Tollensstraat oud/nieuw

20


2/ Van Nota van Uitgangspunten naar Stedenbouwkundig Plan (1994 – 2002) De buik van Bellamy

Reeds lang voordat het officiële besluit valt om de Centrale Werkplaats te verplaatsen naar Diemen, is in de buurt bekend dat het GVB complex leeg komt te staan. In 1991 werkt de stichting De Buik van Bellamy, opgericht door een kunsthistorica, een architect, een politicoloog en een stadsgeograaf, een plan uit voor de herinrichting van het gebouwencomplex. Het plan ontstaat als onderdeel van het project “Voorbeeldplannen” van de Rijksplanologische Dienst. Het plan blijft jarenlang als studieproject in de kast liggen, maar ontvangt wel positieve reacties, onder meer van het Bureau Monumentenzorg en het GVB zelf. Het plan wordt in augustus 1994 weer uit de kast gehaald en gepresenteerd als alternatief voor de plannen die op dat moment circuleren om het complex te slopen. Het plan is een vurig pleidooi voor het behoud van het gehele complex, waarvan de schoonheid in bloemrijke bewoordingen wordt beschreven: “Het gebouw heeft op het eerste gezicht iets weg van een grillig gevormde Romaanse burcht. In de zware uit bakstenen opgetrokken muur liggen de vensters verscholen in diepe, merendeels boogvormige nissen. De meer dan manshoge toegangspoort (aan de Tollensstraat) wordt geflankeerd door een hoger deel dat doet denken aan een toren. De kantelen completeren het geheel. De hoofdgevel doet onmiskenbaar denken aan het werk van de architect H.P. Berlage die juist in die tijd furore maakt met de bouw van het Amsterdamse beursgebouw (1898-1903). Daarnaast zijn ook invloeden van de Jugendstil te traceren, zoals de golvende vormen in daklijst en ornamentering en de dolfijnachtige uitsteeksels aan weerszijden van de toegangspoort. Wanneer je via de ontvangsthal de belendende rangeerhal inloopt, overvalt je hetzelfde gevoel als bij het binnentreden van een kerk. Het gebouw lijkt een universum op zich, afgezonderd van de wereld erbuiten. Dit komt vooral doordat ramen ontbreken. De lengte en hoogte van de hal zijn overweldigend. Naar boven kijkend zien we de moderne variant van een gewelf: een ijle constructie van stalen trek- en drukstaven bekend onder de naam Polonceauspant. In alle hallen komt het daglicht binnen door de overkappingen, bestaande uit draadglas, die de ruimten in een diffuus licht hullen. 21


Op de vraag of dit gebouw moet worden behoed voor sloop kan het antwoord alleen maar een volmondig ja zijn. Als het gebouw gesloopt wordt zal een belangrijk industrieel monument dat aan de wieg stond van de electrificatie van de Amsterdamse tram, voorgoed verloren zijn.� Als mogelijke nieuwe functies worden zowel een supermarkt als winkels en werkplaatsen en een bedrijvenhal voorgesteld met op de bovenverdieping een multifunctioneel zalencomplex. Opmerkelijk is dat 2 van de 5 hallen vanaf het Bellamyplein worden vrijgemaakt als passage naar de grote Passage tussen de ten Katemarkt en de Tollensstraat. De plannen van de Buik van Bellamy worden goed ontvangen zowel bij de dienst Monumentenzorg als bij het GVB. Ze komen weer naar voren als het stadsdeel buurtbewoners en betrokkenen uitnodigt met suggesties te komen voor de toekomst van de Hallen.

Het stadsdeel stelt een Nota van Uitgangspunten op

Al ruim voordat het Gemeentelijk Vervoer Bedrijf de Centrale Werkplaats aan de Tollensstraat verlaat, beginnen de ambtenaren van het stadsdeel Oud-West na te denken over de toekomst van het gebouwencomplex. Vanaf 1994 werkt een ambtelijke projectgroep toe naar een Nota van Uitgangspunten voor het GVB terrein.

2.1 ingang Gemeentetram

In die eerste periode wordt met name vanuit het Grondbedrijf van het stadsdeel gedacht aan sloop van (een deel van) de hallen gekoppeld aan het verkrijgen van een rijkssubsidie via de regeling revitalisatie bedrijventerreinen. Begin 1995 worden buurtbewoners via het wijkopbouworgaan Oud-West en de buurtkrant opgeroepen met ideeĂŤn en wensen naar voren te komen over de toekomst van het complex. Het stadsdeel belegt in september 2005 2 informatie-avonden en 1 inspraak-avond. Uit het bijgevoegde kaartje blijkt dat duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het plangebied (GVB terrein met slurf naar Bilderdijkkade) en het studiegebied (terrein van de Stadsreiniging).

22


2.2 eerste inspraakavond GVB terrein

Tijdens een buurtbijeenkomst komen veel suggesties naar voren. Vooral sportvoorzieningen en kleinschalige culturele functies, kleinschalige bedrijven en een overdekte markt (in plaats van of in aanvulling op de Ten Katemarkt) worden gewenst. Wonen en winkels worden veel minder vaak genoemd. De meerderheid kiest voor behoud van de bestaande gebouwen en hergebruik voor de meest genoemde functies. Een aantal van deze ideeĂŤn komt terug in de uiteindelijke Nota van Uitgangspunten die op 28 november 1995 door de Stadsdeelraad wordt vastgesteld. Wel ligt daarin een veel groter accent op de bouw van woningen en winkels, omdat hiermee de grondexploitatie beter uitvalt en de uitgaven voor de onrendabele sport- en cultuurvoorzieningen kunnen worden gecompenseerd. De voornaamste uitgangspunten worden in de inleiding door het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Oud-West als volgt opgesomd: 23


2..3 studiemodel Nota van uitgangspunten

“Wij stellen in deze nota een invulling van het GVB-terrein voor die bij uitstek centrumversterkend is. Daarbij is sprake van een sterke menging van functies. Binnen de gemengde bestemming moet worden gezocht naar aanvullingen op wat er nu reeds in de directe omgeving te vinden is. Er wordt niet gekozen voor een grootschalige winkelontwikkeling op het GVB-terrein. De centrumversterking wordt vooral gezocht in andere, nu ontbrekende publieksvoorzieningen, met de nadruk op cultuur en sport/recreatie. Functies die zowel overdag als ’s-avonds voor de nodige levendigheid zorgen. Het in de nota voorgestelde globale programma bevat de functies wonen, voorzieningen (cultuur en sport/recreatie), bedrijfsruimten, winkels, een parkeergarage en openbare ruimte. De historische kenmerken op de locatie worden gerespecteerd. Enerzijds door het behoud van de eigen stedebouwkundige structuur als enclave, anderzijds door behoud van grote delen van het complex. Er is ook sprake van gedeeltelijke sloop.” Uit de inspraakreacties die bij het plan zijn gevoegd komt naar voren dat er vooral bezwaren zijn tegen 3 uitgangspunten: de bouwhoogten in de studiemodellen die niet passen bij de sfeer en structuur van de wijk, de bouw van een parkeergarage, vanwege de verkeersaantrekkende werking ervan en de mogelijke sloop van een deel van de hallen. Ook wordt voorgesteld het plangebied te verruimen en uit te breiden met het terrein van de Stadsreiniging. De bezwaren tegen de mogelijke hoogbouw worden duidelijk als men een blik werpt op enkele van de studiemodellen die bij de Nota zijn gevoegd. Daaruit blijkt ook wel dat in sommige studiemodellen men het niet zo nauw neemt met het uitgangspunt van behoud van grote delen van het complex. Bij de reacties vinden we ook een handgeschreven brief van Hanna Klomp, de latere voorzitter van de bewonersvereniging Rond de Hallen. Zij verzet zich dan al in duidelijke taal tegen de komst van de parkeergarage. Zij bepleit – als die er al zal moeten komen – dat dan de ingang wordt gesitueerd aan de Kinkerstraat “waar tenslotte de mensen zitten die denken er profijt van te hebben.” 24


2.4 bezwaarschrift Hanna Klomp

In de Commissie van Advies uit de Stadsdeelraad wordt er via een motie op aangedrongen om ook het terrein van de naastgelegen Stadsdeelwerf bij het plan te betrekken. Het Dagelijks Bestuur zegt toe de consequentie van die optie nader te onderzoeken.

Regulier overleg tussen bewoners en Stadsdeel

Vanaf februari 1996 verschijnt met enige regelmaat de Nieuwsbrief GVB-terrein. Dit is een gezamenlijk initiatief van het Wijkopbouworgaan Oud West en het Stadsdeel. In het eerste nummer wordt trots vermeld: “Met deze nieuwsbrief kunnen velen de ontwikkeling van de nieuwe plannen volgen maar - en dat is uniek - via de nieuwsbrief kan men er ook op reageren. De lezer wordt uitgenodigd naar het GVB-overleg te komen waar men met alle belangrijke partijen die bij de planontwikkeling betrokken zijn van gedachte kan wisselen.” (zie volgende bladzijde) Deze Nieuwsbrief wordt vanuit het wijkopbouworgaan vooral ingevuld door twee drijvende krachten achter de Werkgroep GVB terrein: Bernard Stolte en Henk Sandee. De laatste is later voor De Groenen verkozen in de Stadsdeelraad en heeft zich altijd ingezet voor de vestiging van een sportzaal in één van de hallen. Het eerste punt op de agenda van dit overleg is uiteraard de nadere uitwerking van de Nota van Uitgangspunten tot een Masterplan dat weer de basis moet vormen voor een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE). Daarmee wordt de stedenbouwkundige Rein Geurtsen belast. Wij nemen het schetsplan dat ten grondslag ligt aan dit plan over uit de GVB Nieuwsbrief nr. 4 van juni 1996. 25


26


2.5 1e gezamenlijke Nieuwsbrief

27


Het plan van Rein Geurtsen

2.6 plattegrond plan-Geurtsen

Het meest opvallende van dit plan is dat de structuur en bestaande bebouwing van de hallen grotendeels gehandhaafd blijft. De doorbraak voor een openbaar gebied blijft beperkt tot een deel van Hal 3. Er wordt wel veel ruimte gecreëerd voor winkels en voor een grote supermarkt in de hal tussen de tramremise en de Bilderdijkkade. Bovenop een aantal hallen worden woningen gepland (aangegeven met w en stippellijnen in deze schets.). De druk om relatief veel woningen in dit gebied te realiseren komt voort uit het woningbouwprogramma van de Centrale Stad (wethouder Duco Stadig) waaraan alle stadsdelen een bijdrage moeten leveren. In een druk bezochte buurtbijeenkomst vlak voor de zomer van 1996 komt er veel kritiek los op het voorliggende plan. Er worden vraagtekens geplaatst bij de vestiging van een supermarkt en een winkelcentrum in het plangebied. Henk Sandee toont in een rapport aan dat beide ongewenst zijn en tot verdringing van bestaande winkels op de Kinkerstraat zal leiden. De woningdichtheid en de situering van de woningen (voor een deel bovenop enkele hallen van de Tramremise) roepen eveneens veel vragen op. Architect Hendrik-Jan Parmentier die dan deel uitmaakt van de bewonerswerkgroep GVB-Terrein herinnert zich die periode en de weerstand die toen ontstond, nog goed: “De stedenbouwkundige Leo Smit maakte op basis van de woningbouwwensen van het college een aantal schetsen met torens waarin het overspannen programma vorm moest krijgen. Er werden zoveel woningen geëist dat dit alleen in de vorm van een toren gerealiseerd kon worden. De mix van teveel woningen en een minachting voor het industrieel erfgoed


2.7 maquette plan-Geurtsen

veroorzaakten een schrikgolf bij de toehoorders. Op die bewuste vergadering heb ik toen gepleit om de verbinding te leggen tussen het Bellamyplein en de ten Katestraat aan de kant van de Kinkerstraat waar het latere poortgebouw het resultaat van is. De discussie over het industrieel erfgoed was toen net begonnen. In Amsterdam was de Westergasfabriek daar het middelpunt van. Het was noodzakelijk de bestuurders te overtuigen, dat de Hallen een prachtige kans was om dit tot een monumentaal stadshart te maken.� Het plan om versneld een bedrijfsverzamelgebouw te realiseren in het plangebied wordt op advies van de Raadscommissie afgewezen. Ook vanuit de Centrale Stad komen vele kritische vragen en opmerkingen. Wethouder Duco Stadig vindt het programma wel erg vol en heeft vragen over de effecten van het winkelaanbod in de Tramremise t.o.v. de Kinkerstraat. Hij suggereert minder te behouden en meer te slopen. Hij is wel positief over de parkeergarage maar meldt dat deze geheel privaat gefinancierd zal moeten worden. Het Grondbedrijf sluit zich daarbij aan en adviseert het financiÍle risico te verminderen door de culturele functies aanzienlijk beperkter te houden. De Dienst Ruimtelijke Ordening adviseert eveneens de winkelontwikkeling beperkt te houden in verband met mogelijke negatieve consequenties voor de lineaire structuur van de Kinkerstraat. Grotere autobereikbaarheid en het bouwen van een parkeergarage passen niet in het beleid.


Herbezinning noodzakelijk

Tegen de achtergrond van zoveel kritische geluiden besluit het Dagelijks Bestuur dat een herbezinning noodzakelijk is. In het najaar van 1996 worden alle beoogde functies en de openbare ruimten nog eens doorgelicht in zogenaamde herbezinningsnotities. Daarin worden vraagtekens gezet bij het bouwen van woningen bovenop de kappen van de hallen. Het bestemmen van een fors oppervlak voor winkels kan een verzwakking betekenen van de bestaande winkel-as Kinkerstraat die het toch al moeilijk heeft. Een adviesbureau onderzoekt de locatie van het GVB terrein voor culturele functies (theater- en dansgezelschappen) in vergelijking met andere locaties zoals het Westergasfabriekterrein. Verplaatsing van de bibliotheek in de Borgerstraat naar het GVB terrein wordt voor het eerst nader onderzocht als alternatieve invulling. Tevens wordt een aparte notitie opgesteld over het financiële kader. Daarin wordt voor iedere functie aangegeven wat de gevolgen zijn van het realiseren van die functie voor zowel de grondexploitatie als de gebouwenexploitatie. Daaruit wordt duidelijk dat winkels en horeca functies geld opleveren. Hetzelfde geldt in mindere mate ook voor wonen in nieuwbouw. Alle andere functies leveren verlies op. Er wordt voor gewaarschuwd dat een invulling met weinig winkels en veel bedrijvigheid en cultuur niet zal kunnen worden verwezenlijkt zonder objectsubsidies en tijdelijke huursubsidies voor de huurders van die gebouwen. De notitie eindigt met een voorspelbare conclusie: “Voor een financieel maximaal haalbaar plan moet worden geconcentreerd op realisering van woningen en winkels.” Over al deze aanpassingen vindt intensief overleg plaats tussen raadsleden, ambtelijke medewerkers, de winkeliersvereniging, buurtbewoners verenigd in de werkgroep GVB terrein en het wijkopbouworgaan. Een foto die is genomen tijdens dit overleg in december 1996 getuigt van dit overleg tussen stadsdeel en buurtbewoners.

Tijdelijke invulling

Inmiddels dient zich een nieuw vraagstuk aan dat ook uitvoerig besproken wordt in de Overleggroep GVB terrein. Per 1 januari 1997 draagt het GVB de voormalige Tramremise definitief over aan het Stadsdeel. De vraag is welke vormen van tijdelijk gebruik wenselijk en mogelijk zijn. Het stadsdeel laat bij monde van projectleider GVB terrein Hein von der Fuhr in een openbare “buren-vergadering” in december 1996 weten dat de hallen na 1 januari voor een periode van 2 jaren tijdelijk gebruikt kunnen worden. Daarna gaat de definitieve invulling van start: “Er zijn al veel kandidaten zoals startende bedrijven, opslagruimtes, kunstenaars, decorbouwers, etc. Kantoorruimte kost fl 100/m2 per jaar. Bedrijfsruimte fl 75 m2 en opslag fl 50 m2 excl. verwarming etc. Met deze opbrengst hoopt de afdeling Grondzaken de kosten te dekken.” Dit is het moment waarop de reeds langer in de hallen aanwezige vrijwilligers van de Stichting Amsterdams Openbaar Vervoer Museum zich tot de stadsdeelraad wenden met een Raadsadres. Daarin geven zij aan geïnteresseerd te zijn om 3 van de 5 hallen te gaan huren en exploiteren. Hal 1 als Openbaar Vervoer & Straatbeeld Museum, hal 2 als restauratiewerkplaats 30


2.8/ 2.9 Herbezinning/historische trams

31


2.10/ 2.11/2.12 tijdelijk gebruik

32


en hal 3 als exploitatiehal van historische trams. Het complex wordt in die 2 jaren beheerd door een team van 4 banenpoolers onder leiding van opzichter Marcel Burgos. Die vertelt in een interview: ”Ik kom nog dagelijks voor verrassingen te staan. In die loodsen zit veel mooi, antiek materiaal. Erg leuk, maar tijdrovend zijn de bijna dagelijkse spontane bezoeken van oud GVB´ers. Ze komen echt op de koffie. Je hoort prachtige verhalen die ze het liefst vertellen in de portiersloge.” Een van de banenpoolers, Mohamed Ayat, vertelt: ”Ik woon al jaren in de buurt. Kende het complex alleen van de buitenkant. Ik wist niet wat ik zag toen ik binnenkwam. Wat een ruimte! Het mooist vind ik de grote deuren met al dat prachtige ijzerbeslag.” Zijn collega Nuri Karabulut belicht een ander aspect, dat hij zelf “het sleutelprobleem” noemt: ”Er staat bij ons een kist met wel 1.000 losse sleutels erin. Veel deuren zijn nog op slot. Maar probeer maar eens de goede sleutel in die kist te vinden.” Reza Iranban vindt het prachtig werken in de Hallen: ”Die grote ruimtes vervelen nooit. Maar het mooiste vind ik de brandgangen, mijn geboortehuis had die ook. In het klein dan. Wij moeten heel veel in de gebouwen rondlopen en ik kom dan interessante mensen tegen die allemaal wat anders doen: van de Filmacademie, van het trammuseum.” Reza geeft daarmee ook aan wie de tijdelijke bewoners van de tramremise zijn geworden. Kunstenaars, enkele ambachtslieden en kleinere bedrijven maar vooral de mensen van het Trammuseum gebruiken de hallen in de daaropvolgende jaren.

Heel het GVB

In het voorjaar van 1997 worden alle bezinningsnotities besproken en verzameld in een notitie “Heel het GVB”. Het plan van Rein Geurtsen is dan allang van tafel. In de notitie worden de verhoudingen tussen de verschillende mogelijke functies verduidelijkt door maximale en minimale vloeroppervlakte te benoemen. Het Wijkopbouworgaan en het Stadsdeel beleggen een workshop waar bewoners, Raadsleden, leden van het D.B., ambtenaren en professionals gezamenlijk overleggen over deze notitie. Egbert Rozeboom, buurtbewoner en lid van de Werkgroup GVB-terrein, doet in de Oud West krant verslag van deze bijeenkomst, waaruit we de volgende passages lichten: “Duidelijk was in de discussie de scheiding tussen “preciezen” en “rekkelijken”. De “preciezen” hielden zich strak aan het gebied binnen de grenzen van het GVB-terrein, waardoor het kon gebeuren dat er een woningblok pal achter de woningen van de ten Katestraat werd bedacht. De “rekkelijken” betrokken bijvoorbeeld de samenhang van het gebied met zijn omgeving meer in hun suggesties. Daarbij werd de werf van Reiniging al gauw als een knelpunt ervaren, evenals de laagbouw achter het stadsdeelkantoor. Een ander duidelijk onderscheid was dat tussen de “hallenslopers” en de “hallengebruikers”. Waar de een zich laat inspireren door open, lege vlaktes, was de ander gecharmeerd van overdekte activiteiten in de bestaande ruimte. Bij gebrek aan “smoel” lijken die hallen vooralsnog het best geschikt voor het Historisch Trambedrijf dat zich inmiddels, tijdelijk, in hal 2 en hal 3 gevestigd heeft. 33


Bepaald een hit in de verschillende scenario’s was de combinatie van een moderne bibliotheek met (bedrijfs)faciliteiten voor nieuwe media. De koppeling met een grand café en een internetcafé was gauw gemaakt. De populariteit van de bibliotheek-optie leek vooral voort te komen uit een gebrek aan cultuur-enthousiasme: over een jongeren-activiteitencentrum, een koppeling van consultatiebureau en kinderopvangcentrale, theaterpodia en een clownsacademie heb ik die avond niets meer gehoord.” De resultaten van deze workshop sessies vormen de basis voor een opdracht aan het bureau Quadrat uit Rotterdam (projectleider Stefan Gall) om de ideeën uit te werken tot een stedenbouwkundig plan.

Het patio-plan van atelier Quadrat

2.13 patio plan: Passage

In September 1997 legt Atelier Quadrat een plan op tafel waarin niet meer een hele lijst van bestemmingen als uitgangspunt wordt gehanteerd, maar de ruimtelijke kwaliteit van het plan: “Die kwaliteit bestaat met name uit een sterke structuur van openbare ruimte. De openbare ruimte voegt zich in de bestaande ordening van de hallen. Nieuwbouwwoningen komen in een bescheiden aantal in het centrum van het gebied. Alle andere bestemmingen worden ondergebracht in bestaande hallen”, zoals te zien is uit bijgaande afdruk van het plan als geheel.

34


2.14 patio plan: terras Bellamyplein

Opvallend aan dit plan is de forse patio van 30 x 70 meter die wordt geschapen in het hart van het hallencomplex door het openbreken van hallen 2, 3 en 4 aan de kant van de Passage. Enkele sfeerbeelden van de patio en het plein aan de kant van het Bellamyplein maken duidelijk welke waarde in dit plan wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte. In de eerste versie van het plan word rekening gehouden met de vestiging van een trammuseum (in Hal 5) en een tramreparatieruimte in Hal 1. Projectleider Hein von der Fuhr geeft in een commentaar op dit plan in GVB Nieuwsbrief nr. 10 aan dat het Dagelijks Bestuur de stichting Amsterdams Openbaar Vervoer Museum heeft verzocht hiervoor een bedrijfsplan op te stellen. Zij heeft een aantal historische trams in onderhoud staan in de tramremise voor tijdelijk gebruik. Tegelijkertijd wordt ook de wenselijkheid van een buurtsportvoorziening, met als kern een speelveld van 20 x 40 meter, in een van de hallen onderkend. De exploiteerbaarheid van deze voorziening zal nader worden onderzocht. Tenslotte wordt vastgesteld dat in het plan van Quadrat geen parkeervoorziening op het GVB terrein is voorzien. Een ondergrondse parkeergarage zou wel mogelijk zijn onder de nieuwbouwwoningen op het Werfterrein. De uitvoering van het planonderdeel Werfterrein is echter op korte termijn onwaarschijnlijk. Uit deze laatste kanttekening blijkt dat inmiddels het Dagelijks Bestuur is ingegaan op een wens die door de Raad reeds eerder naar voren was gebracht om het terrein van de Stadsdeelwerf te betrekken bij het plangebied.

35


Een opmerkelijk aspect van het plan van Quadrat is, dat het ook een poging doet gedachten te ontwikkelen over de uitvoerbaarheid van het voorgestelde plan. Het maakt een onderscheid tussen bestemmingen die op initiatief van het Stadsdeel een plaats krijgen en die onmisbaar zijn om de ontwikkeling van het gebied op gang te brengen (woningen, bibliotheek en overige sociaal-culturele voorzieningen). Daarnaast bestemmingen die vervolgens door marktwerking tot stand kunnen komen zodra de eerste ingreep de aanvangsvoorwaarden daarvoor heeft geschapen (Grand Café, Trammuseum, sportvoorziening, bedrijfsruimten). Het patio-plan wordt in oktober 1997 door het D.B. goedgekeurd. Wel wordt het noodzakelijk geacht een nader onderzoek te doen naar de tekorten op de gebouwen- en grondexploitatie. Een jaar later heeft het stadsdeel de kosten van al deze voorzieningen eens goed op een rijtje gezet.

Heel het GVB, deel II

2.15 Heel het GVB, deel II

Dat leidt tot een bijgestelde notitie, “Heel het GVB, deel II”. De essentie daarvan is te zien op bijgaande illustratie waarin voor iedere hal is aangegeven welke bestemming beoogd wordt. Duidelijk is dat het Trammuseum daarin is gesneuveld. Wel krijgt hal 1 een bestemming als sportzaal (ter grootte van 2 basketbalvelden) met als alternatieven: kantoorruimten in 2 lagen of een bedrijfshal of verbouw tot een parkeergarage voor 70 plaatsen in 2 lagen.

36


2.16 plan-Quadrat

Dit plan wordt uiteindelijk einde 1998 voorgelegd aan en vastgesteld door de stadsdeelraad. In januari 1999 publiceert het stadsdeel in samenwerking met bureau Quadrat een fraai uitgevoerde brochure met mooie (droom)beelden van de toekomstige hallen. In het voorwoord zet portefeuillehouder Hans Weevers het GVB terrein neer als een nieuw stads(deel)hart, waarvan het eindresultaat een kwaliteit zal moeten hebben die een stuwende bijdrage levert aan de verbetering van de leefkwaliteit van het stadsdeel. Weevers maakt tevens duidelijk dat de overheid de komende jaren hierin een actieve rol zal spelen. Als regisseur van het stedelijke vernieuwingsproces en als voorwaardenschepper voor het juiste klimaat waardoor anderen, zoals marktpartijen en woningcorporaties, bereid zijn te investeren. Of dat perspectief ook zo wordt ingevuld door die partijen wordt duidelijk in de volgende hoofdstukken. Eerst moet echter deze visie nog worden uitgewerkt in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) en een Stedenbouwkundig Plan (SP).

37


De Hallen worden een Rijksmonument

De Buurtwerkgroep G.V.B terrein, bestaande uit een aantal buurtbewoners en architecten, zet zich vanaf haar ontstaan in voor behoud en hergebruik van de tramremise en het realiseren van een aantal maatschappelijke, culturele en sportvoorzieningen. Vanaf 1999 maakt het zich ook sterk voor het verkrijgen van een monumentenstatus voor het gebouwencomplex. Egbert Rozeboom, die deel uitmaakt van deze werkgroep verhaalt over die periode: “De architect Hendrik Jan Parmentier kwam met het Covent Garden als referentiebeeld voor de Hallen en daarnaast waren er plannen voor sportvoorzieningen (vooral bepleit door Henk Sandee) en een clownsopleiding in de fase van het tijdelijk gebruik voor de Hallen. Het zou een cultuurverzamelgebouw moeten worden, een beetje naar analogie van het bedrijfsverzamelgebouw van het Amsterdams Ondernemers Centrum op het WG terrein. Bernard Stolte zette zich actief in voor het verkrijgen van de monumentenstatus voor het Hallencomplex. Het concept was een oester met een parel. De aanvraag voor de monumentenstatus wordt door bewoners en politiek samen ingediend.� Aan die gezamenlijke indiening gaat nog wel het een en ander vooraf. Belangrijk is het advies van het bureau Vlaardingerbroek en Wevers dat samen met het gemeentelijk Bureau

38


Monumentenzorg en de Amsterdamse Raad voor Monumenten een onderzoek doet naar de geschiedenis en de architectonische en stedenbouwkundige waarden van de verschillende onderdelen van het complex.

2.17 monumentale details

Het advies is eenduidig: het complex moet zeker een monument worden. Het geeft ook aanbevelingen voor het hergebruik van de afzonderlijke hallen. Daar mag wel het een en ander aangepast of veranderd worden, maar alleen als dit zorgvuldig geschiedt. De gemeentelijke adviesraden voor de Monumentenzorg en de Stadsontwikkeling en het Bureau Monumentenzorg geven aan dat zij de aanvraag voor plaatsing op de Rijksmonumentenlijst ondersteunen. Dit betekent echter wel dat het bouwen van woningen in de hallen zeer moeilijk zal zijn zonder de monumentwaarde aan te tasten. Een andere mogelijkheid om tegemoet te komen aan de eisen die de monumentenstatus met zich meebrengt is het weinig of geen openbare ruimte toevoegen. De ambtelijke projectgroep GVB terrein adviseert te onderzoeken of de woningen niet gebouwd kunnen worden op het terrein van de Stadsdeelwerf. De Amsterdamse Raad voor de Stadsontwikkeling had reeds eerder gepleit voor uitbreiding van het plangebied tot en met de Bilderdijkkade en voorgesteld de woningbouw te situeren buiten de Hallen op het terrein van de Stadsreiniging.

39


Het Stedenbouwkundig Plan (SP)

Het uiteindelijke Stedenbouwkundige Programma Van Eisen en het Stedenbouwkundig Plan worden ontworpen door Danny Edwards uit Rotterdam. Het plangebied omvat niet alleen de Tramremise maar ook het aanpalende bedrijventerrein, toen nog in gebruik als Stadsdeelwerf van het Stadsdeel Oud-West, het Stadsdeelkantoor aan het Bellamyplein en zelfs de Bilderdijkgracht waaronder een parkeergarage wordt gepland. Egbert Rozeboom: “In 1999/2000 is er een andere stedenbouwkundige/stadsontwikkelaar aangetrokken: Danny Edwards. Die vertaalt de Nota van Uitgangspunten in een SPVE (Stedenbouwkundig Programma Van Eisen). Dat resulteert in de jaren 2000 tot 2002 in een Stedenbouwkundig Plan (SP) waarin de grachtenwand geheel wordt dichtgebouwd. Het was in die periode een “booming” tijd. The sky was the limit. Er werd een parkeergarage ontworpen onder de Bilderdijkgracht en Hans Weevers (de portefeuillehouder vanuit de PvdA) kwam met plannen voor een groot nieuw stadsdeelkantoor.” In het Stedenbouwkundig Plan dat eind 2002 uiteindelijk door de stadsdeelraad wordt vastgesteld zijn de gevolgen van de aanwijzing tot Rijksmonument goed te zien. De woningen zijn alleen nog maar op het terrein van de Stadsdeelwerf gepland en een klein aantal rond de Ten Katepoort, de nieuwe ingang van de Passage naar de Ten Katemarkt. De doorbraak vanaf het Bellamyplein naar de Kinkerstraat dwars door de hallen heen is geschrapt. In het nieuwbouwcomplex op de voormalige stadsdeelwerf zijn wel 2 patio’s opgenomen. De bewoners zijn erin geslaagd het bouwplan met de “signaaltoren” van 41 m. hoog van tafel te krijgen. De maximale bouwhoogte voor de nieuwbouw is nu 19 meter, wat goed aansluit op het profiel van andere bouwblokken in Oud-West. In het Stedenbouwkundig Plan van april 2002 is een bescheiden paragraaf opgenomen over de financiën. Er is een raming gemaakt van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en van de opbrengsten die bestaan uit uitgifte in voortdurende erfpacht op basis van het in het plan ontwikkelde programma. Aangekondigd wordt dat deze grondexploitatie nog zal worden herzien op basis van de reacties uit de inspraak op het Stedenbouwkundig Plan. In de jaren daarna zal blijken dat de kostenbegrotingen voor de afzonderlijke onderdelen van het plan en voor het plangebied als geheel de grootste bottleneck zullen vormen voor de realisatie. De herontwikkeling van het gehele plangebied kan en wil de gemeente natuurlijk niet zelf gaan doen. Daarvoor roept zij de hulp in van projectontwikkelaars en ondernemers die eerder met dit bijltje hebben gehakt of denken dat te kunnen. Hoe dat afloopt vertellen we in de volgende hoofdstukken. Als we terugkijken op deze gehele periode dan is de presentatie van de Nota van Uitgangspunten en het daarop gebaseerde plan-Geurtsen een kantelpunt geweest in het proces. 40


Vanuit de buurt ontstaat het verzet tegen de voorgenomen sloop van (een deel van) de hallen en tegen de forse bouwplannen voor woningen en winkels op het GVB terrein. Het strijden voor en verkrijgen van de monumentenstatus verhindert de sloop en maakt woningbouw op het GVB terrein, laat staan op de hallen, onmogelijk. Vanuit de buurt komen tal van voorstellen voor andere functies en bestemmingen die ook serieus worden onderzocht.

2.18 Stedenbouwkundig Plan 2002

De meest serieuze voorstellen krijgen een plaats in het Stedenbouwkundig Plan. Vanuit de buurt en de raad wordt aangedrongen op verruiming van het plangebied, wat uiteindelijk leidt tot de woningbouwplannen op het terrein van de Stadsreiniging. Tijdelijk gebruik van de hallen (door de historische trams) wordt eerst gedoogd en daarna enkele jaren gestimuleerd en geformaliseerd. Een nieuwe fase kan beginnen.

41


3.0 entree Hal 1 oud/ nieuw

42


3/ Marktpartijen gaan het plan realiseren (2002-2004)

Wanneer schakel je een projectontwikkelaar in?

Iedere overheid die een groot hergebruikproject wil gaan realiseren komt voor de vraag te staan: wanneer en onder welke condities ga ik daar marktpartijen bij halen om het plan te realiseren. Als je dat als bestuur te vroeg doet krijg je het verwijt dat niet het gekozen bestuur maar een private partij in feite bepaalt wat er wel of niet kan in zo’n project. Als je het (te) laat doet en de belangrijkste bestemmingen en nieuwe functies eerst vast laat stellen in de raad, dan zal de ontwikkelaar al snel met een rapportage komen waarin staat dat het voorgestelde project niet rendabel is te realiseren en hij of zij zal aandringen op veranderingen in het plan. Bij de tramremise West heeft het stadsdeelbestuur gekozen voor een middenweg: De Nota van Uitgangspunten en het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) is opgesteld in overleg met alle betrokkenen en vastgesteld in de raad. Daarna is een aantal projectontwikkelaars uitgenodigd om op basis van die nota een plan van aanpak voor te stellen. Met de ontwikkelaar die het beste aansluit bij het geformuleerde programma kan vervolgens een stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan worden opgesteld en vastgesteld. Op de uitnodiging van het stadsdeel reageren meerdere marktpartijen, onder meer het Bouwfonds Wonen en SFB Vastgoed (die zich later BPF Bouwinvest is gaan noemen). Beide zijn in die tijd vrij grote spelers op de projectontwikkelingsmarkt in Amsterdam.

Het voorstel van Bouwfonds Wonen

Het Bouwfonds Wonen geeft aan dat het veel ervaring heeft met projecten in binnenstedelijke gebieden en ook het risicoprofiel van dit project als eerste stap goed in kaart wil brengen. Het Bouwfonds geeft aan zelf risico’s te willen afdekken in het project. Het biedt aan de voorinvesteringen die nodig zijn voor de parkeergarage onder de Bilderdijkgracht, het stadsdeelkantoor en de bijbehorende werf te doen. Het stelt tevens voor “een nader te bepalen winstpercentage van de opbrengsten van de woningen, de parkeerplaatsen en het 43


stadsdeelkantoor in te zetten voor de kwaliteit van het gebied en de kwaliteit van de beoogde sociale, maatschappelijke en culturele functies.” Bouwfonds gaat ook in op de inhoudelijke invulling van de Hallen en schrijft over het Cultuurcentrum: “De ambitie van de vijf partners van het Cultuurcentrum om dit centrum niet louter een bedrijfsverzamelgebouw te laten zijn, wordt door ons van harte ondersteund”. Het beveelt aan dat de Nederlandse Operastichting, zo mogelijk in samenwerking met het Fijnhouttheater en Theater De Cameleon, de leiding neemt voor de exploitatie en een gezichtsbepalende programmering. Voor het Informatiecentrum ziet het Bouwfonds veel in een samenwerking tussen de informatievoorzieningen vanuit stadsdeel en bibliotheek. Voor het Recreatiecentrum wordt verwezen naar een rapport van adviesbureau Regioplan: er is in Oud-West geen tekort aan sportvoorzieningen, behoudens een zaal voor zaalvoetbal. De aanbeveling is om met geïnteresseerde marktpartijen nog eens kritisch te kijken naar dit marktonderzoek. Tenslotte geeft Bouwfonds aan dat het wenselijk is voor de Hallen een architect aan te trekken met veel ervaring op het terrein van renovatie en restauratie, bijvoorbeeld André van Stigt. Aan de architect moet een Programma Van Eisen worden meegegeven met als uitgangspunt het intact laten van de ruimtelijkheid van de Hallen. Zij verduidelijken dat aan de hand van enkele varianten voor de invulling van de hallen, die we bijgaand opnemen.

De keuze valt op SFB Vastgoed (later genaamd BPF Bouwinvest)

In de loop van het jaar 2001 maakt het stadsdeel een keuze uit de voorstellen en daarbij valt de keuze op de projectontwikkelaar SFB Vastgoed (later BPF Bouwinvest). Geurt van de Randeraat, die destijds als projectleider werkzaam was bij SFB Vastgoed, antwoordt op mijn vraag welke mogelijkheden het bedrijf zag in de herontwikkeling van de tramremise West: “Wij hebben een visie en strategie beschreven voor die selectieronde en ingediend bij het stadsdeel. We zijn toen als winnaar uit de bus gekomen, het stadsdeel wilde graag zaken doen met Bouwinvest. Dit had onder meer te maken met het track record van Bouwinvest, dat net het oude Olympisch Stadion had opgeleverd en dat veel opzien baarde in de stad door goed opdrachtgeverschap en een lange termijn visie op waarde ontwikkeling. De uitvraag van het stadsdeel betrof de herontwikkeling van de oude remise, maar ook het maken van een nieuw stadsdeelkantoor, een (ondergrondse) stadsdeelwerf en zo’n 400 woningen. Bouwinvest was geïnteresseerd in het samenhangende programma (gebiedsontwikkeling).” De keuze voor Bouwinvest is opmerkelijk omdat al vrij snel duidelijk wordt dat de meningen over het (her)ontwikkelingsproject nogal uiteenlopen. Geurt van de Randeraat meldt over het overleg dat met het stadsdeel is gevoerd het volgende: 44


3.1/ 3.2 referentiebeelden voorstel Bouwfonds

45


“Er was een gemeentelijk projectleider van het stadsdeel en daarnaast speelde de wethouder Hans Weevers een belangrijke rol, hij was direct betrokken. Hij had veel programma ambitie onder andere het maken van een parkeergarage onder de gracht. Daarvoor zou er circa 20 mln euro subsidie nodig zijn om het onrendabel te dekken. Ik vond dat een onzalig plan, omdat het geld weggooien was, de gracht zou verpesten en er een veel goedkoper en simpeler alternatief was. Dit gold overigens ook voor de ambitie om een ondergrondse werf te maken, daarvoor zou de kelder 5 meter hoog moeten worden, dus bijzonder duur. Een werf aan de rand van de stad en samenwerken met een ander stadsdeel lag veel meer voor de hand volgens mij destijds. We hebben ons steeds verzet tegen deze ideeën. Er is een overeenkomst gesloten (een samenwerkingsovereenkomst). Bouwinvest zou naast de herontwikkeling van de remise ook het woningbouwprogramma doen. De realisatie van het nieuwe stadsdeelkantoor zou bij de gemeente blijven, ook de ondergrondse werf zou een gemeentelijk project blijven.” 46


3.3 Olympisch Stadion

De opstelling van het stadsdeel

In het mededelingenblad van december 2001 over De Hallen van het stadsdeel Oud-West is van een meningsverschil weinig te merken. Daar lezen we het volgende: “Sinds de zomervakantie werkt de projectgroep nauw samen met SFB Vastgoed. Als de samenwerking beide partijen goed bevalt zal SFB Vastgoed optreden als de ontwikkelaar van het totale project. Ook zal zij daarna de eigenaar blijven van de oude tramremise. Dat geeft de beste garantie voor het onderhouden en beheren van het rijksmonument in de toekomst. In de uitgebreide selectieprocedure heeft dit een belangrijke rol gespeeld. SFB vastgoed heeft een ruime ervaring met het opknappen en beheren van monumenten. Samen met SFB Vastgoed wordt op dit moment gewerkt aan het opstellen van een Stedenbouwkundig Plan voor De Hallen.� De samenwerking lijkt voorspoedig te verlopen, want enkele maanden later wordt in hetzelfde mededelingenblad een foto geplaatst van de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst door de stadsdeelsecretaris en de regiomanager van SFB Vastgoed. 47


3.4 overeenkomst stadsdeel-Burgfonds

De verantwoordelijke wethouder in het stadsdeel Oud West is in die tijd PvdA bestuurder Hans Weevers die vanaf januari 1997 t/m 2008 de Hallen in zijn portefeuille heeft gehad. Hij merkt in een gesprek dat we april 2014 met hem voeren het volgende op over de rol van de overheid: “Wat ik van die periode heb geleerd is dat als de overheid grote projecten gaat trekken, dan gaat het vaak mis. Waarom? In die tijd was veel deskundigheid al vertrokken bij de overheid. Je had eigenlijk voornamelijk een rol als begeleider en regisseur. De ontwikkelaars waren bij de overheid dun gezaaid. Bij het stadsdeel moesten we voor dit soort projecten projectleiders van buiten de staande organisatie aantrekken. Voorbeeld daarvan is Jop Fackeldey, die later in 2007 wethouder is geworden in Lelystad. Hij was tot 2007 ook de trekker van De Hallen. Daarna hebben we het intern proberen op te lossen. Was misschien toch beter geweest een externe kracht aan te trekken. Wel bleek al heel snel dat het een financieel ingewikkeld project was waarbij er geld verdiend moest worden binnen het project.” Op mijn vraag wie er eigenlijk heeft bedacht dat er 3 projecten in elkaar geschoven moesten worden (Hallen, nieuwbouw Bilderdijkkade en nieuwbouw Stadsdeelkantoor) antwoordt Weevers: “De directeur Wonen van de Centrale Stad zei: je moet er een groter project van maken want er moet teveel geld bij. De nieuwbouw moest de (ver)bouw van de Hallen mogelijk maken. En er moest ook een nieuw stadsdeelkantoor komen. Dat was ook goed voor de herontwikkeling van het gebied dat een beetje verscholen lag achter bebouwing van matige kwaliteit. We hebben toen het Sociaal Fonds Bouwnijverheid erbij gehaald, maar die maakten zelfs nog verlies op de woningbouw. Mooie sessies maar weinig resultaat.” De meningsverschillen worden steeds groter. Uit deze laatste zinsnede blijkt wel dat de verantwoordelijke portefeuillehouder in de loop van de tijd het vertrouwen in de projectontwikkelaar heeft verloren. Van de zijde van BPF Bouwinvest herinnert Geurt van de Randeraat zich dat de verschillen van inzicht steeds groter werden:

48


“Bouwinvest vond het SpvE niet goed. Het woningbouw deel was veel te dicht van opzet, met een slechte stedenbouwkundige opzet, niet bedacht op commercieel verstandige keuzes. Hierover is veel strijd met de stedenbouwkundige geweest, een jonge nog onervaren stedenbouwkundige die door het stadsdeel was ingehuurd. Dit terwijl Bouwinvest had laten zien met veel kennis en durf goede projecten te kunnen maken zoals Java Eiland, Olympisch Kwartier enz., maar er was weinig vertrouwen om ons de rol te gunnen om meer regie te kunnen voeren. Ten aanzien van het programma in de remise was er ook discussie. De wethouder wilde persé ook het buurtprogramma erin mengen, zoals een zwembad en sporthal voor de buurt, een Marokkaans buurtcentrum enz. Wij vonden dit geen goed uitgangspunt en zagen veel kansen voor cultuur, kunst, broedplaatsen en horeca. Dit is lang een strijdpunt geweest. Tot slot ook de parkeeroplossing. Wij waren tegen de parkeergarage onder de gracht en wilden deze gewoon onder het woonblok maken (zodat de bewoners ook met de lift bij hun huis konden komen). Het commerciële concept van de remise was vanwege de programmawensen van het stadsdeel niet goed. Daardoor zwaar onrendabel in onze ogen. Om zo’n gebouw op te knappen is een forse investering nodig, er moeten dan ook kostendragers tegenover staan, en niet alleen een buurtprogramma. Wij wilden het horeca programma verdubbelen, maar dat werd niet toegestaan. De parkeergarage onder de Bilderdijkgracht was met geen mogelijkheid rendabel te maken, dit was echt een onzinnig idee.”

De jongens van de Stadsreiniging vertrekken, maar laten iets heel moois achter

3.5 Hans Weevers

In de Nieuwsbrief van het stadsdeel is van de tegenstellingen nauwelijks iets te merken. Daarin wordt in januari 2004 slechts melding gemaakt van enige vertragingen die zijn opgetreden. Zo wordt er nog steeds gezocht naar een nieuwe locatie voor de historische trams die in De Hallen staan. Er vindt nog steeds een discussie plaats over een rendabele invulling van de hallen. Daarom is er ook nog geen uitvoeringsovereenkomst afgesloten met BPF Bouwinvest. De parkeergarage komt definitief niet onder de Bilderdijkgracht, maar zal nu gerealiseerd worden onder de nieuwbouw aan de Bilderdijkkade. Tenslotte is ook de

49


voorgenomen sloop van de panden aan de ten Katestraat voor de nieuwe toegang tot de Hallen vanaf de markt uitgesteld, omdat nog niet alle panden zijn aangekocht. Wat wel is doorgezet is het vertrek van de werf van de Stadsreiniging. De jongens van de Reiniging vertrekken naar een nieuw onderkomen verderop aan de Bilderdijkkade en worden voor hun vertrek nog toegesproken. De muurschilderingen die in het gebouw van de oude werf zijn aangebracht door Moos Cohen worden behouden voor het nieuwe stadsdeelhuis. Zij symboliseren de stedenmaagd (een achterover leunende dame in jaren dertig kledij) en rechts de reinigers die druk bezig zijn met het uitvoeren van werkzaamheden als vegen en drijfvuil opvissen. De wandschilderingen dateren uit 1940 en zijn van grote cultuurhistorische waarde. Van die periode zijn weinig muurschilderingen bewaard gebleven. Na enige jaren te zijn opgeslagen hangen ze nu gelukkig weer in volle glorie in de Passage van de Hallen.

De onrust onder de buurtbewoners neemt toe

Egbert Rozeboom herinnert zich deze periode ook nog goed: “Toen werd BPF Bouwinvest aangetrokken (die het Olympisch Stadion had herontwikkeld) en zijn er tekeningen gemaakt. Einde 2003 ontstonden er al zorgen over een veel te ambitieus programma (vanaf september 2001 had de recessie al ingezet). In 2003/2004 is Hans Weevers gaan praten met OGA om de grondexploitatie op te rekken. Ook het Stedenbouwkundig Plan werd opgerekt en getransformeerd. In 2004 hebben wij de regiomanager van BPF gebeld (dhr. Kroes). Die liet in bedekte termen wel weten dat zij ook de plannen van het stadsdeel veel te ambitieus vonden. Er is toen (2005) een KABINET voorstel (geheim) in de Commissie gebracht om via de artikel 19 procedure het SP los te laten. Edwards moest het SP aanpassen: de parkeergarage moest aangepast worden en het stadsdeelkantoor moest erin.�

50


Einde samenwerking BPF Bouwinvest en stadsdeel Oud-West

In de nieuwsbrief van juli 2004 deelt het stadsdeel mee dat op 5 april BPF Bouwinvest aan het stadsdeel heeft laten weten dat het zich terugtrekt uit het project de Hallen: “De Hallen bood naar het oordeel van BPF nog te weinig volume om als belegging interessant te zijn. Ten eerste bleek het niet mogelijk om de ontwikkeling van het nieuwe stadsdeelkantoor door BPF uit te laten voeren. Het stadsdeel ontwikkelt het kantoor nu voor eigen rekening. Het stadsdeel heeft aan BPF moeten aangeven dat het gezien de marktomstandigheden niet mogelijk is op de locatie vrije sector huurwoningen te realiseren. Ook de invulling van het rijksmonument (de voormalige GVB werkplaats) bleek een probleem. Het monument zou huisvesting moeten bieden aan voorzieningen op het gebied van cultuur, recreatie en informatie. Uit onderzoek bleek dat huurders in deze segmenten, en met name voor het cultuurdeel, moeilijk te vinden zullen zijn. Cultuur is alleen te realiseren door een zelf-exploiterende partij. BPF heeft aangegeven hiervoor niet de geschikte partij te zijn.” Van de kant van BPF Bouwinvest meldt Geurt van Randeraat: “Partijen werden het niet eens over het programma. Wij wilden de aanpassingen zoals ik die heb beschreven, maar het stadsdeel hield voet bij stuk. Het afscheid van het project heeft Bouwinvest veel geld gekost. Er is jarenlang tijd en geld ingestopt en uiteindelijk is niet voor deze werkzaamheden betaald.”

51

3.6 muurschildering Moos Cohen

In dezelfde nieuwsbrief van het stadsdeel wordt onder het kopje Planning aangegeven dat in juni 2004 de ondertekening zal plaats vinden van de intentieovereenkomst tussen stadsdeel Oud-West en LETZ. Ineens lijkt het stadsdeel wel een zelf-exploiterende partij te hebben gevonden voor het cultuurdeel. Welke initiatiefnemer schuil gaat achter deze afkorting (LETZ staat voor Leuk En Toch Zinnig) wordt duidelijk in het volgende hoofdstuk.


4.0 gedeelte Hal 7 oud/nieuw

52


4/ Het grote geld en het grote gebaar. Burgfonds wordt ontwikkelaar Hoewel wethouder Hans Weevers tegenover Bouwinvest vasthoudt aan zijn plannen voor een nieuw stadsdeelkantoor en een 5 meter hoge parkeergarage voor de werf voert het Dagelijks Bestuur inmiddels wel druk overleg met de Centrale Stad. Zowel met het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) over wijzigingen in de grondexploitatie, als met cultuurwethouder Hannah Belliot. Deze laatste is verantwoordelijk voor de jaarlijkse verdeling van de middelen voor het Kunstenplan. Hans Weevers: “Die had Joop v.d. Ende aan een musicaltheater geholpen (het de la Mar bij het Leidseplein, red) en had tegen Harry de Winter gezegd: je moet eens naar de Hallen kijken. Die is toen einde 2004 langs gekomen om eens te kijken.” Dat leidt tot een forse koerswijziging. BPF Bouwinvest wordt aan de kant gezet en de ondernemer met het grote gebaar en met toegang tot het grote geld wint het stadsdeelbestuur voor zijn plannen. Weevers: “De omslag ontstond toen Harry de Winter met zijn plannen voor een poptempel kwam. In die tijd, vanaf 2002, was Saranne Maureau voorzitter. Ik ben voorzitter geworden in 2006. Harry de Winter had natuurlijk een commerciële aanpak maar dat bood voor ons een opening om het project te realiseren. Bovendien vertoonde zijn Programma Van Eisen veel overeenkomsten met het bestaande SPVE. De AOM en de trams moesten er dan wel uit en de sporten cultuurvoorzieningen kwamen erin. Harry had wel prachtige gelikte presentaties en hij had geld, relaties en ontwikkelvermogen met mannen als Bob Meyer, Leon Raymakers (directeur Mojo) en Oswald Schwirtz (voorzitter van de Kamer van Koophandel red.).”

Leuk en toch zinnig (LETZ): Off Broadway in de Hallen

Harry de Winter lanceert zijn plan begin 2005 als het cultuurcentrum De Hallen. Het centrum zal 2 theaters, 8 filmzalen, een jazzclub, restaurants en cafe’s, een expositieruimte, een filmstudio, een bibliotheek, een sportcentrum, een kindercrèche en een poppodium voor 2.500 bezoekers omvatten. 53


4.1/ 4.2/ 4.3 overeenkomst stadsdeel-SCHA

54


Hij is in die tijd een gevierd en creatief zakenman. In 1977 richt hij de productiemaatschappij IDTV op , die zich vooral richt op het produceren van popprogramma’s en live-concerten. In de jaren ’90 groeit het bedrijf uit tot de op één na grootste tv-producent van Nederland onder meer door het spelprogramma LINGO en dramaseries als Oud Geld. In 1996 verkoopt hij zijn productiemaatschappij en werkt een tijd lang als presentator van het radio- en t.v. programma Wintertijd. Quote schat zijn vermogen in 2006 op 46 mln euro. Het uitgaanscentrum is het initiatief van een investeringsmaatschappij LETZ, Leuk En Toch Zinnig, die door de Winter met enkele zakenvrienden wordt opgericht. Voor de ontwikkeling wordt de Stichting Culturele Hoofdstad Amsterdam (SCHA) in het leven geroepen, die 36 mln euro in het project zou stoppen. “Het wordt een culturele hoofdstad binnen de hoofdstad” zegt Harry de Winter bij de presentatie van zijn plannen.

Het stadsdeel reageert enthousiast

De reacties van het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Oud-West zijn onmiddellijk zeer positief. Stadsdeelvoorzitter Saranna Maureau ziet het uitgaanscentrum als een culturele impuls voor de wijk. “Het is een opening naar West, om te laten zien dat cultuur niet alleen in de Amsterdamse binnenstad plaats vindt.” Het stadsdeel meldt in haar presentatie in januari 2005 dat naast het uitgaanscentrum er nog 344 woningen komen op het voormalige bedrijventerrein tussen de Bilderdijkkade en de Hallen. Verder een parkeergarage met minstens 450 plaatsen, winkels, kantoren en een nieuw stadsdeelkantoor. In 2010 moet het hele project zijn voltooid. In een interview in oktober 2005 op de website van mediastudies.nl (Nieuw Amsterdams Peil) meldt Saranna Maureau: “We overlegden met een aantal partijen, onder meer met Harry en zijn clubje. Hij had het concept van Off Broadway in zijn hoofd, waarin uitgaan buiten het centrum een totaalbeleving moet zijn. Hij wilde een theater voor dertig plussers, filmzalen voor arthouse-liefhebbers en sociale voorzieningen voor de buurt. Dat sprak ons aan. Ik vond het heel prettig om met hem samen te werken. Zijn droombeeld was het mijne. Harry doet het goed. Hij is zakelijk, maakt geen platte dingen en is maatschappelijk geëngageerd. Bovendien houden we allebei van dezelfde muziek.” Hans Weevers, de verantwoordelijke portefeuillehouder en vanaf 2006 stadsdeelvoorzitter zegt in hetzelfde interview: ”Harry heeft geen kapsones en weet wat hij wil.” Volgens hem was het Hallenproject zonder de Winter niet gelukt. “Hij heeft contact met een heleboel mensen die deskundig zijn op het gebied van vastgoed, concerten, theater, film en horeca.” In een gesprek dat we met hem voeren licht Hans Weevers nog nader toe waarom het stadsdeel wel met Harry de Winter in zee wilde gaan: “Harry de Winter had natuurlijk een commerciële aanpak maar dat bood voor ons een opening om het project te realiseren. Bovendien vertoonde zijn programma van eisen veel overeenkomsten met het bestaande SPVE. De AOVM moest er dan wel uit en de sport en cultuurvoorzieningen kwamen erin. 55


De intentieovereenkomst tussen LETZ en het stadsdeel houdt in dat er binnen 6 maanden een uitgewerkt plan zou moeten liggen voor de invulling van de Hallen.

5.4 sloop Stadsreiniging

De woningstichting Rochdale zal in dezelfde tijd een plan maken voor de bouw van 240 woningen op het voormalige terrein van de Stadsreiniging en voor de ten Katepoort, de nieuwe ingang vanaf de ten Katemarkt naar de Hallen. Daarvoor worden de resterende bouwwerken op het terrein van de Stadsreiniging gesloopt, waaronder het ketelhuis met de twee markante uitlaatpijpen die jarenlang het stadsbeeld van dit terrein bepaalden. Architecte Liesbeth van der Pol, die later nog de functie zal bekleden van rijksbouwmeester, gaat aan de slag met een plan voor het nieuwe stadsdeelkantoor.

Presentatie van de plannen van SCHA

In januari 2005 is het zover. Harry de Winter presenteert samen met de 2 leden van het Dagelijks Bestuur zijn plannen aan de pers. Patrick Meershoek, redacteur van Het Parool doet er verslag van: “Goed nieuws, de garderobe van de Hallen, het grootschalige uitgaanscentrum in Oud-West, wordt gratis.” “Want we willen dat de mensen bij de ingang hun jas uitdoen”, verklaarde initiatiefnemer Harry de Winter gisteren tijdens de presentatie van zijn plannen voor een cultureel complex in de voormalige tramremise, met onder meer 2 theaters, een bioscoop met 8 zalen, een concertzaal en een nachtclub. Over 2 jaar moet het allemaal klaar zijn. De Winter sprak de ambitie uit om van de Hallen, na het Rembrandtplein en het Leidseplein, het derde plein van de stad te maken. De investeerders steken 36 mln euro in het uitgaanscentrum, dat zich vooral op de alternatieve kunst zal richten. Zo vertoont de bioscoop uitsluitend films van het genre van de arthouse in de 8 zalen, waarmee Oud-West in een klap het grootste 56


5.5 presentatie plannen SCHA

filmhuis van Nederland rijk wordt. Verder krijgt Oud-West een pop-podium, in capaciteit ergens tussen Paradiso en de Heineken Music Hall, en 2 theaters. Een met 1.000 en een met 600 stoelen. Alle voorzieningen bij elkaar moeten van de Hallen, hopen de ontwikkelaars, een uitgaanscentrum maken, waar mensen graag een halve of een hele dag willen doorbrengen. Na middernacht moet er jazzmuziek zijn en stand-up comedy. “Het is er warm en het is er veilig en er komt een avondcrèche voor jonge ouders. Zij krijgen een pieper mee voor als er iets met hun kroost aan de hand is”, aldus de Winter. Woningstichting Rochdale presenteert ook haar investeringsplannen van 62 mln euro voor de bouw van 334 woningen, waarvan 19 woningen aan de ten Katestraat, naast en boven de ten Katepoort. Het aantal te bouwen woningen op het voormalige terrein van Stadsreiniging is bijna 100 meer dan waarvan in eerdere plannen sprake was. Deze forse verhoging van het aantal te bouwen woningen hangt ongetwijfeld samen met het streven een betere exploitatieopzet voor het gehele plan te bewerkstelligen. Opvallend onderdeel is een

woontoren van 12 verdiepingen, een van de hoogste gebouwen in het stadsdeel. De Parool-redacteur vraagt ook de twee aanwezige DB leden naar hun mening over de plannen. Stadsdeelvoorzitter Saranna Maureau vindt dat er sprake is van een indrukwekkend pakket, voldoende om te bewijzen dat cultuur niet alleen voor de binnenstad is weggelegd. “Dankzij de investeerders van buiten zijn de financiële risico’s voor het stadsdeel zeer beperkt”, zegt wethouder Hans Weevers tevreden.

Verzet tegen de plannen

Buurtbewoners blijken echter veel minder tevreden over de plannen. Al voordat de plannen officieel naar buiten worden gebracht meldt Sharon Belden in een artikel in de Bewonerskrant Oud-West (oktober 2004) dat buurtbewoners het ambitieuze project niet zien zitten. 57


4.6 bewoners hebben bezwaren

“De Winter’s bedrijf heet LETZ; Leuk En Toch Zinnig. Maar bewoners vinden de plannen die ze nu te horen krijgen allesbehalve leuk en ronduit waanzinnig.” Dat komt duidelijk naar voren op een druk bezochte inspraakavond over een plan om het Bellamyplein en omgeving op te nemen in het horeca-concentratieplan. Henk Sandee, buurtbewoner en deelraadslid voor de Groenen, noemt de horecanotitie “de overtreffende trap van slecht beleid.” Buurtbewoner Joop Dijkhuis wil samen met bezorgde medebewoners actievoeren. Met name het feit dat het Bellamyplein wordt gekenschetst als het derde uitgaanscentrum in de stad, stuit hen tegen de borst. De bewoners genieten van de rust en de gezelligheid rond het plein en willen dat zo houden. Zij hebben inmiddels een bezwaar tegen de plannen van het stadsdeel ingediend. Na de presentatie van de plannen door het Dagelijks Bestuur belegt de Stichting Bewoners platform Oud-West (SBOW) een bijeenkomst waarin bewoners de aanwezige raadsleden duidelijk maken forse bezwaren te hebben tegen de plannen. Die bezwaren richten zich vooral tegen de grootschaligheid van de plannen voor de tramremise. Zij vrezen dreigende verkeersoverlast en luchtverontreiniging, nachtelijke sluitingstijden, herrie op straat en wild plassen in portieken. Zij zijn ook tegen de plannen voor de woningbouw: te hoog, te veel op deze plek en te weinig sociale woningbouw en woningen die onleefbaar dicht op elkaar staan. Ook maken bewoners zich zorgen over de financiële risico’s. Wat gebeurt als de Stichting Culturele Hoofdstad failliet gaat? Jop Fackeldey, sectormanager van het stadsdeel, legt uit dat het stadsdeel geen enkel risico loopt. 58


4.7 Anne van den Bergh

In de hoorzitting van de raad die een week later plaats vindt, komen dezelfde bezwaren naar voren. Roel Walraven, voorzitter van het bewonersplatform Oud-West en oud-wethouder van de stad Amsterdam, vat aan het einde van de hoorzitting de stemming als volgt samen: “Eerst had u overeenstemming met de bewoners, maar geen geld en nu heeft u geld, maar geen draagvlak onder de bewoners.” Ondanks het gebrek aan draagvlak in de buurt gaat de stadsdeelraad in het voorjaar van 2005 in meerderheid akkoord met het Stedenbouwkundig Plan + , waarin de plannen van LETZ zijn opgenomen. De buurtbewoners besluiten daarop hun verzet te bundelen in de bewonersvereniging Rond de Hallen die in het voorjaar van 2005 wordt opgericht. Anne van den Bergh, een van de actieve leden van Rond de Hallen beklaagt zich in een ingezonden artikel in het Stadsblad Amsterdam, over de berichtgeving in het veelgelezen weekblad. Zij laat er geen twijfel over bestaan of de buurt zich zal neerleggen bij dit besluit: “Dat sommige buurtbewoners tegen dit plan zijn is pertinent onjuist. Je kunt het eerder andersom stellen: “sommigen” zijn voor dit onzalige plan, te weten het Dagelijks Bestuur plus de deelraad van Oud-West (minus de drie SP-raadsleden) plus natuurlijk de initiatiefnemer Harry de Winter. Een veelvoud van de ca. 20 bovengenoemden, de honderden buurtbewoners, wensen hun Oud-West niet veranderd te zien in het “derde uitgaanscentrum van Amsterdam”. Zeker niet nu bekend is dat De Hallen een nachtvergunning krijgt: sluitingstijden door de week 3.00 uur en 59


in de weekends 5.00 uur. Dat de omwonenden ”jarenlang tevergeefs hebben geprotesteerd” is ook je reinste lariekoek. Denkt u nu echt dat honderden buurtbewoners zich nu opeens gewonnen geven? De kans is en blijft immers minimaal dat de Raad van State uiteindelijk zal oordelen dat een uitgaanscentrum van beoogde omvang (capaciteit van 5.700 man) een geweldig plan is midden in een van Amsterdams dichtstbevolkte en dichtst bebouwde stadsdelen. De “strijd” die de honderden omwonenden met het megalomane stadsdeel leveren, is dus nog lang niet gestreden.”

Bewonersvereniging Rond de Hallen

4.8 affiche Rond de Hallen

Hanna Klomp, voorzitter van de bewonersvereniging Rond de Hallen, licht in een gesprek het ontstaan van de bewonersvereniging toe: “Wij zijn als bewoners op 2 februari 2005 uitgenodigd voor een informatie-avond over de Hallen

60


in het Stadsdeelkantoor. Daarvoor was er ook een Werkgroep GVB terrein die al 10 jaar lang met plannen voor de Hallen bezig was. Hun Nieuwsbrief zag er goed uit. Ze verzetten zich vooral tegen te veel hoogbouw. Ik herinner me een Nieuwsbrief van de werkgroep GVB terrein waarin zij met name pleitten voor een combinatie van een nieuwe bibliotheek, een gezondheidscentrum en geen hoogbouw. Hier konden omwonenden volledig mee instemmen. In 2005 echter bleken de plannen totaal gewijzigd en vonden de bewoners geen gehoor bij het stadsdeel en de politiek. Hans Weevers beantwoordde vragen over de verkeerscirculatie met de dooddoener: “hier is naar gekeken door mensen die ervoor doorgeleerd hebben”. Daarmee werden wij feitelijk weggezet. Het was in die tijd geen prettig stadsdeel qua bedrijfscultuur. Er was ook niet voldoende kwaliteit aanwezig. En ze hebben zich later laten inpakken door slechte contracten met de aannemer. In Westerpark was een heel andere bedrijfscultuur. Veel opener en niet zo vijandig. In Oud-West hadden ze zich al veel te veel vastgelegd. Vooral met de plannen van Harry de Winter en MOJO en de SCHA met Oswald Schwirtz die later voorzitter werd van de Kamer van Koophandel.” Wat de bewonersvereniging Rond de Hallen en het Bewoners Platform Oud-West vooral steekt is dat na jaren van constructief overleg het stadsdeel ineens weer terugvalt op de klassieke methode van het organiseren van een hoorzitting en een inspraakbijeenkomst. In het advies van de SBOW (Samenwerkende Bewonersgroepen Oud-West) aan de deelraad wordt dit als volgt onder woorden gebracht: “Aan het voorgaande traject is door bewoners veel tijd en aandacht besteed, om tot een zinvolle invulling van het terrein en de gebouwen te komen. De inspanningen die bewoners daarvoor hebben verricht worden nu genegeerd. Er is een plan gepresenteerd dat niet alleen niet in het belang is van de buurt, maar waarin de bewoners alleen maar van de zijkant kunnen roepen dat zij er bezwaren tegen hebben zonder dat zij een echte inbreng bij de inrichting kunnen hebben. Bewoners willen betrokken zijn, meedenken en meepraten over de inrichting van het Hallenterrein en voelen zich geschoffeerd door de wijze waarop het bestuur met haar bewoners en kiezers omspringt.” Jaren later erkent de verantwoordelijke portefeuillehouder Hans Weevers dat het contact met de buurt in die tijd te wensen over liet: “Er was wel veel protest vanuit de buurt voor het plan van Harry de Winter, met name van de vereniging Rond de Hallen. Wij hadden daar ook weinig contact mee. We waren natuurlijk ook al een heel eind op streek en de Winter was voor ons een reddingsboei. We hadden ook al jarenlang beloofd: we gaan een grote stap maken. In de Raad was er wel veel gehoor voor het beperken van de sluitingstijden en meer rekening houden met overlast voor de buurt (parkeren en geluidsoverlast). Het was eigenlijk een klassiek dilemma: de commerciele reddingsboei vs. de overlast voor de buurt. We hebben toen wel een uitvoerig rapport laten opmaken met allerlei beheersmaatregelen (parkeren, openings- sluitingstijden. Maar de protesten namen er niet door af. 61


Ik heb in het verleden wel vaker met omstreden projecten te maken gehad, maar dan zocht ik altijd naar een gulden middenweg. Dat lukte hier niet omdat ik minder goede contacten had met het bewonerscomitÊ.� Het stadsdeelbestuur draagt op deze wijze alleen maar bij aan een groeiend verzet uit de buurt. De bewonersvereniging Rond de Hallen groeit als kool en bestaat binnen 1 jaar uit meer dan 150 betalende leden. De vereniging gebruikt de contributies om goed onderbouwde bezwaarschriften in te dienen tegen de plannen van het stadsdeelbestuur en ook met eigen constructieve tegenplannen te komen.

Een verbinding tussen de ten Katemarkt en de Hallen

4.9 schetsplan ten Katepoort

Reeds in de tijd van de Werkgroep GVB terrein waren er plannen om vanuit de Hallen een opening te maken naar de ten Katemarkt. Die verbinding is ook opgenomen in het Steden-

bouwkundig Plan + dat de raad in het voorjaar van 2005 goedkeurt. Een plan voor de bouw van 19 koopwoningen boven de ten Katepoort wordt in de loop van 2006 ontwikkeld door Kruunenburg Van den Erve Architecten in opdracht van Delta Forte, het ontwikkelingsbedrijf van de woningstichting Rochdale. De poort zelf wordt bijna 6 meter hoog en kan door middel van deuren worden afgesloten. Op de begane grond worden ook nog 3 bedrijfsruimten gerealiseerd. De aanvoer van het bouwmateriaal vindt zoveel mogelijk plaats vanuit de Hallen om de ten Katemarkt niet onnodig te belasten. In 2010 krijgt de toegang naar de Hallen een glazen overkapping en neemt het stadsdeel Oud-West de daaronder gelegen bedrijfsruimten over. Het opent daarin een Sociaal Loket en een ruimte voor de marktmeesters. Op 20 april 2010 wordt de passage vernoemd naar Hannie Dankbaar als eerbetoon aan de eerste voorzitter van het stadsdeel Oud-West. 62


4.10 Hannie Dankbaar

Van LETZ naar GETZ

4.11 GETZ

In december 2006 besluiten Paradiso en de gemeente Amsterdam zich terug te trekken uit het project voor het cultureel uitgaanscentrum de Hallen. Zij zetten hun kaarten op een ander uitgaanscentrum GETZ (Gezondheid, Entertainment, Theater en Zaken) dat aan de Arena Boulevard in stadsdeel Zuidoost zal worden gebouwd. De gemeente sluit daartoe een contract af met OMC, een samenwerkingsverband van ING Real Estate, BAM Vastgoed en Ballast Nedam. Ontwikkelingsmaatschappij GETZ bestaat uit een mix van functies - cultuur en entertainment, een hotel, een casino, winkels, horeca en woningen - waarmee het gebied zowel overdag als ’s-avonds bezoekers zal trekken. Met het tekenen van de overeenkomst die gepaard gaat met een investering van 250 mln euro door de private partners bevestigt het college van B&W de ambitie om de Arena Boulevard tot tweede uitgaanscentrum voor Amsterdam en tot stadshart voor Zuidoost te ontwikkelen. Paradiso gaat in het uitgaanscentrum een poppodium voor 2.500 bezoekers opzetten. “Paradiso wilde niet op twee paarden wedden” zo blijkt uit een artikel in Het Parool van 23 december 2006.

63


De SCHA combinatie toont zich bij monde van voorzitter Oswald Schwirtz in een artikel in Het Parool onder de kop “Plan voor de Hallen wankelt” zeer teleurgesteld. “In oktober zaten we nog met ze aan de onderhandelingstafel maar het werd stiller en stiller. Het valt ons koud op ons dak. De stad heeft echt doorgepakt met GETZ maar wij hebben het nakijken. Paradiso is weggelokt naar GETZ en dat zet ons hele plan op scherp.” Het stadsdeel reageert koel. Dat Paradiso zich terugtrekt is “lastig”, maar er zijn meer investeerders te vinden, zegt Jop Fackeldey, adviseur van het dagelijks bestuur. “We gaan in het nieuwe jaar samen met SCHA gewoon verder zoeken. We zijn allesbehalve aan het eind van ons Latijn.” Fackeldey waarschuwt wel voor vertragingen. Het stadsdeelbestuur zet dus haar eigen plannen door, maar het SCHA bestuur begint zich bewust te worden van de forse risico’s die het loopt als het haar grootschalige plannen onverkort wil uitvoeren. Het besluit daarom een projectontwikkelaar in te huren die de risico’s in kaart moet brengen en daarna afdekken. De ontwikkelingsovereenkomst die SCHA had afgesloten met het stadsdeel wordt aan Burgfonds overgedragen. Later blijkt uit een artikel in Het Parool van 6 december 2008 dat ook Harry de Winter zich al in 2006 in stilte terug heeft getrokken uit het project. In een gesprek met redacteur Ton Damen meldt hij: “In de wandelgangen werden wij gezien als de grote zak geld. Maar vanaf het begin was het de bedoeling om medefinanciers te zoeken. Wij zijn gewend met een fractie van het benodigde geld te beginnen. Gaandeweg was duidelijk dat we een ontwikkelaar en een financier van buiten moesten hebben voor de gebouwen. Wij zijn van de cultuur en veel minder van de stenen. Toen kwam Burgfonds in beeld.”

SCHA vraagt Burgfonds als projectontwikkelaar

Burgfonds is in de loop van 2006 door SCHA gevraagd om als projectontwikkelaar op te treden. In een gesprek herinnert Gérard van Gorp, destijds projectleider vanuit Burgfonds zich dat nog goed: “Het trio Leon Raymakers, Bob Meyer en Harry de Winter had een duidelijke visie om de Hallen te ontwikkelen tot een cultureel centrum voor West en voor de stad. Maar ontwikkelingstechnisch gezien lagen er nog tal van vragen. Wat is de omvang van de benodigde investering; welke financieringsvormen zouden moeten worden gehanteerd. De financiële haalbaarheid liet weinig ruimte toe voor veranderingen. Het plan zelf had wel een zekere creativiteit. Met name de functies van hotel, poppodium en horeca versterkten elkaar duidelijk. Het poppodium in die omvang was wel een belangrijke kostenfactor. Daarnaast was er veel verzet vanuit de buurt. Het stadsdeel voelde weinig voor overleg met de buurt, maar wij zijn wel ingegaan op uitnodigingen van de buurt (SBOW) om het plan toe te lichten. Wij hadden wel begrip voor het feit dat het plan de mensen niet direct aanstond. De belangrijkste argumenten tegen het plan waren de verwachte geluidsoverlast van de poptempel en de verkeersoverlast als gevolg van veel rondrijdende auto’s die een parkeerplekje zoeken.” 64


Burgfonds schakelt André van Stigt in

Gérard van Gorp: “Wij hebben vanuit Burgfonds vanaf het begin gezegd: als we daaraan meedoen dan zoeken we een architect met ervaring met hergebruikplannen. Bureau Monumenten en Archeologie raadde ons aan met André van Stigt in zee te gaan. Die heeft dan ook de eerste verbouwplannen voor ons uitgewerkt.” Voor de uitwerking van die plannen gaat André van Stigt uit van het zogenaamde Stedenbouwkundig Plan +, dat is opgesteld nadat het DB en de raad de plannen van Harry de Winter c.s. hadden goedgekeurd. Uit de bijgevoegde plankaart (zie volgende bladzijde) blijkt dat de tramremise hier nog onderdeel is van een groter plan waar ook de nieuwbouwwoningen en het stadsdeelhuis op het voormalige terrein van de stadsreiniging deel van uitmaken. In dat plan is nog een sporthal opgenomen, samen met een filmtheater in Hal 3 en een theaterzaal en poppodium in de achterste delen van Hal 2 en Hal 1. In Hal 4 zijn dan de studio en de bibliotheek gepland en Hal 5 heeft de bestemming kantoor- en studioruimte. De ruimte naast de Passage in hal 7 heeft een horecabestemming. Het voorste gedeelte van Hal 1 biedt nog ruimte voor een theater en een jazzclub. Op mijn vraag aan André van Stigt wat hij vindt van het plan zoals het er lag antwoordt hij kort en krachtig: “Het plan was te duur en het was niet goed. Het ging te veel uit van een aantal functies die in het gebouwencomplex moesten worden gestopt.” In de uitwerking van de plannen voor hergebruik van het complex die dateert van november 2007 zijn de bibliotheek en het hotel in Hal 1 gesitueerd en is circus Elleboog inmiddels opgenomen in Hal 7 ten Oosten van de Passage. Het poppodium met 1.200 zitplaatsen is gehandhaafd in Hal 4 met een toneeltoren die een aantal meters uitsteekt boven het daklandschap. Daarvoor heeft het Bureau Monumentenzorg toestemming gegeven. De overige hallen met hun glazen kappen blijven allemaal intact. Ook het filmtheater in Hal 5 en de horeca in Hal 3 zijn op dezelfde plaats gesitueerd. In Hal 2 is zowel ruimte voor een studio als voor een theater. Dit wordt duidelijk uit de bijgevoegde schetsen van het plan dat in februari 2007 is opgesteld. (zie volgende bladzijde) Dit plan wordt besproken in een eerste sessie van de zogenaamde Denktank in juni 2007 met het stadsdeel (portefeuillehouder Hans Weevers en projectleider Bas Boeker), Burgfonds (projectleider Werner Reijers), architect André van Stigt en ca. 15 buurtbewoners. Naast waardering voor het initiatief en het ontwerp komen vooral zorgen naar voren over de grootschaligheid van het project, de verkeersoverlast (zijn er wel genoeg parkeerplaatsen) en de geluidsoverlast. Afgesproken wordt dat die 2 punten in een volgend overleg nader aan de orde komen. 65


Het nieuwe stadsdeelkantoor

Inmiddels heeft het stadsdeel in de loop van 2006/2007 een plan laten maken om op het terrein waar voordien de stadsreiniging is gevestigd een nieuw stadsdeelkantoor te bouwen. Inclusief een ondergrondse stadsdeelwerf en daar bovenop een complex van in totaal 314 nieuwbouwwoningen van Rochdale met 2 woontorens van 25 en 41 meter. Dit plan wordt ontwikkeld in de periode dat Hans Weevers de verantwoordelijke portefeuillehouder is. Hij antwoordt op de vraag wie het initiatief heeft genomen om de drie plannen (hergebruik tramremise, bouw nieuw stadsdeelkantoor en nieuwbouw van woningen) financieel met elkaar in één grondexploitatie onder te brengen: “De directeur Wonen van de Centrale Stad zei: je moet er een groter project van maken want er moet teveel geld bij. De nieuwbouw moest de bouw van de Hallen mogelijk maken. En er moest ook een nieuw stadsdeelkantoor komen. Dat was ook goed voor de herontwikkeling van het gebied dat een beetje verscholen lag achter bebouwing van matige kwaliteit.” Het nieuwe stadsdeelkantoor maakt projectontwikkelaar Burgfonds en architect van Stigt die het plan maken voor de herontwikkeling van de tramremise, niet erg blij. Dat blijkt uit een artikel in Het Parool van woensdag 8 februari 2008 waarin de architect zijn plannen voor de verbouw van de tramremise toelicht. Over de geplande nieuwbouw zegt van Stigt: “Je hoeft geen deskundige te zijn om te zien dat de schaal en maat een spanningsveld opleveren met de historische omgeving.” Werner Reijers van Burgfonds noemt de bouw van 66


4.12 schetsplan Burgfonds

het stadsdeelkantoor “kapitaalvernietiging”. “Het huidige kantoor aan de Kwakersstraat is nog geen 20 jaar oud en nog lang niet afgeschreven. Het wordt nu afgebroken om plaats te maken voor woningen.” Gérard van Gorp, van Burgfonds merkt over dit plan het volgende op: “Een apart element in het gehele plan was de voorgenomen bouw van een nieuw Stadsdeelkantoor. Daarvoor had Liesbeth van der Pol een ontwerp gemaakt met een fors Programma van Eisen. Er moesten daarvoor diepe damwanden worden geslagen, ondermeer voor het onderbrengen van een “ondergrondse werf” met opslag voor Stadsdeelwerken onder het Stadsdeelkantoor. Wij hebben daarbij altijd het idee gehad: dat gaat nooit lukken. Bij de uiteindelijke aanbesteding bleek dat de bouw inderdaad een veel hogere prijs met zich mee zou brengen en dus ruim boven het budget lag dat voor de bouw van het stadsdeelkantoor was uitgetrokken. Dit speelde wel allemaal in 2007 toen we nog midden in de hoogconjunctuur zaten en geld geen probleem leek te vormen.” Ondanks deze kritische geluiden stuurt het stadsdeel in maart 2008 een nieuwsbrief de buurt in: de hallen oudwest. Daarin kondigt Hans Weevers, Portefeuillehouder Stedelijke Ontwikkeling trots aan dat “begin april de bouw van het nieuwe stadsdeelhuis zal beginnen en dat binnen anderhalf jaar in de tramremise een nieuwe culturele hotspot zal verrijzen met voor elk wat wils.” Vanuit de buurt zit men niet te wachten op dit nieuwe kantoor. “Pisnijdig om miljoenenver67


4.13/ 4.14 nieuwbouw stadsdeelkantoor en woningen

68


spilling” schrijft Anne van den Bergh in een artikel op de veelgelezen website www.amsterdamcentraal.nl op 23 maart 2008: “Een van de kleinste stadsdelen, Oud West met z’n 31.500 inwoners, kan elk moment gaan beginnen met de bouw van een nieuw stadsdeelkantoor. Het huidige pand (slechts 18 jaar oud) zou te klein zijn geworden en ’s-zomers schijnt de hitte in dat oude bakstenen kantoor echt ondraaglijk te zijn. Het uitgetrokken budget voor het nieuwe glazen (!) optrekje van onze deelraad staat nu op 35,5 mln euro, wat gaandeweg ongetwijfeld richting de 40 mln gaat. Dat deze detonerende glazen kast hoogstwaarschijnlijk bij oplevering in 2010 leeg zal blijven staan wegens fusie van de kleinste stadsdelen, deert onze deelraad niet in het minst : “Het prachtige nieuwe gebouw is in dat geval goed verkoopbaar”, wordt zeer opportunistisch gesteld. Alsof Amsterdam zit te wachten op nog meer leegstaande kantoorruimten. De teller staat al op 1.2 mln vierkante meter.” Hanna Klomp, voorzitter van de bewonersvereniging Rond de Hallen, heeft voor het hele project geen goed woord over: “Het is megalomaan. En de nieuwbouw met 315 woningen, een gigantisch duur stadsdeelkantoor van 35 mln euro en een torenflat van 40 meter hoog past niet in deze buurt.” De bewonersvereniging telt al snel meer dan 150 betalende leden. De vereniging komt met goed onderbouwde bezwaarschriften en met eigen constructieve tegenplannen. Veel leden geven bovendien een extra donatie voor de benodigde juridische ondersteuning.

Een alternatief woningbouwplan

De bewonersvereniging Rond de Hallen laat de stedenbouwkundige en architect Marinus Oostenbrink een alternatief woningbouwplan ontwikkelen. Dat bevat nog iets meer woningen met een maximale bouwhoogte van 19 meter, passend bij de stedenbouwkundige structuur van de Bellamybuurt en de Bilderdijkkade. Het plan wordt gepresenteerd op 3 maart 2008. Tijdens de bijeenkomst heffen bewoners, architect en stadsdeelvoorzitter Hans Weevers nog het glas voor de camera’s van De Echo, het weekblad dat ook verslag doet van de presentatie: “Het plan van het stadsdeel heeft een open bebouwing, dat wil zeggen dat slechts 50 procent van het perceel bebouwd is. De woontorens bestaan daarbij uit 12 woonlagen en hebben een hoogte van 41 meter,” legt Oostenbrink uit. “In mijn alternatieve plan is 60 procent bebouwt, waarbij de woontorens vervangen zijn door gesloten bouwblokken, die bestaan uit 4 tot 6 woonlagen met een maximale bouwhoogte van 19 meter.” Door de gebouwen iets langer en breder te maken, hoeft er niet meer zo in de hoogte gebouwd te worden. Tegen het plan van het stadsdeel worden 98 bezwaarschriften ingediend die worden toegelicht tijdens een hoorzitting van de commissie Beroep en Bezwaar. Hanna Klomp voert daar ook het woord zoals blijkt uit het verslag van die zitting in de Echo van 2 april 2008: “Ik heb benadrukt dat wij als bewoners ons niet begrepen voelen. Dat we drie jaar lang konden zeggen en schrijven wat we wilden zonder dat ooit serieus op onze argumenten is ingegaan. Al onze bezwaren worden gebagatelliseerd.” 69


Tijdens de hoorzitting voert ook Marinus Oostenbrink het woord. Hij wijst erop dat hetzelfde aantal woningen gebouwd kan worden zonder hierbij 41 meter de lucht in te gaan. Hij is van mening dat de bewoners de ervaringsdeskundigen van de buurt zijn en daarom bij uitstek kunnen oordelen over de plannen voor hun woonomgeving. Het stadsdeel beargumenteert tijdens de hoorzitting dat zij aan hun eigen plan willen vasthouden, aangezien ze al zo ver in de procedure zijn. Daarnaast verwacht het bij wijziging van het plan schadeclaims van de bouwer.

Het project wordt steeds duurder; de stadsdeelvoorzitter treedt af

Het Parool vermeldt in een bericht over de plannen voor de Hallen en de nieuwbouw in februari 2008 dat onlangs bekend is geworden dat de bouw van het stadsdeelkantoor 8 mln euro meer zal gaan kosten. De totale kosten belopen nu 35 mln. euro, 30 procent meer dan de oorspronkelijke raming. Volgens Weevers is dat geheel te wijten aan de overspannen bouwmarkt: “Ik ben er ook niet blij mee, maar we hebben het vergeleken met andere projecten en dan is het niet eens abnormaal.” Reeds eerder had hij in november 2007 aan de raad laten weten dat de bouw van het nieuwe stadsdeelkantoor 8.5 mln euro meer zou gaan kosten dan de oorspronkelijke raming van 18 mln euro. De totale kosten werden toen geraamd op 26.5 mln euro. De bouw zou gefinancierd worden uit de verkoop van het oude kantoor die toen geraamd werd op 17 mln euro. In juni 2008 blijken de kosten nog verder te zijn opgelopen van 35 naar 46 mln euro. In een uitvoerig artikel over de deelraad Oud West naar aanleiding van het afscheid van Hans Weevers trekt het weekblad Elsevier de conclusie: “De grootste fout die Weevers maakte, is dat hij in november 2007 beloofde dat de eventuele meerkosten op het conto van de aannemer zouden komen. Weevers baseerde zich daarbij op informatie van een ambtenaar – maar die bleek hem “onjuist te hebben geïnformeerd.” Op 24 juni 2008 stapt de stadsdeelvoorzitter daarom na 12 jaar op. De betreffende ambtenaar mag zich niet meer met het project bemoeien.“ De bouw van het stadsdeelkantoor, waarvoor inmiddels een damwand is geslagen voor de grote parkeerkelder, wordt stopgezet. De opvolger van Hans Weevers, oud-stadsdeelvoorzitter van de Pijp en gemeenteraadslid Bouwe Olij mag zich gaan beraden op het vervolg.

70


4.15/ 4.16/ 4.17 woningbouwplan Rond de Hallen

71


5.0 ingang hotel oud/nieuw

72


5/ Nieuwe bezems vegen schoon De nieuwe stadsdeelvoorzitter Bouwe Olij wordt aangetrokken omdat hij bekend staat als een daadkrachtige bestuurder en ervaring heeft met het leiden van een stadsdeel. Hij wil die reputatie wel overeind houden en gaat voortvarend van start:

Het bouwplan voor het stadsdeelkantoor

“Toen ik in 2008 stadsdeelvoorzitter werd lag er al een plan voor een nieuw stadsdeelkantoor van Liesbeth van der Pol voor een mooi maar ook duur kantoor. Duur onder andere omdat in het programma van eisen stond dat de stadsdeelwerf in de toekomst onder de grond moest komen. Vanwege de brandveiligheid moesten er allerlei extra voorzieningen komen en de garage moest hoger zijn dan gebruikelijk om de vrachtwagens en kiepkarren te kunnen bergen. Kortom een dure, inefficiënte garage voor relatief weinig wagens. Er lag niet alleen een plan, maar er waren al damwanden geslagen en we waren al aan het heien. Iedereen zei wel: stoppen met dat stadsdeelkantoor, maar hoeveel gaat ons dat kosten. En wat kunnen we er dan wel bouwen. Woningen? Hoeveel? Ik sprak daar met André van Stigt over en we kwamen uit op ca. 80 woningen op de plek van het nieuwe stadsdeelkantoor. De ambtenaren dachten hooguit 50 of 60. Het stadsdeel Oud-West hoefde voor het stadsdeelkantoor als Publieke functie slechts een maatschappelijke grondprijs te betalen, dus lager dan de gebruikelijke grondprijs voor kantoren. Dure woningen op die plek neerzetten betekende wel een aanzienlijk positief verschil in de grondopbrengst. Dat pakte geloof ik een paar miljoen gunstiger uit dan de bouw van het nieuwe stadsdeelkantoor. Op dinsdagavond 2 september 2008 werd ik gekozen door de deelraad en de volgende dag zat ik met mijn nieuwe collega’s Yvonne Lammers (Groen Links) en Werner Toonk (VVD) om de tafel. De vraag was: wat gaan we doen met dat stadsdeelkantoor. Ik stelde voor te stoppen met de bouw van het stadsdeelkantoor. Dat wordt een groot financieel drama. We kunnen daar veel beter woningen bouwen. Geef mij 6 weken de tijd dan heb ik uitgerekend of het haalbaar is om te stoppen. Zij waren het met mij eens. We hebben toen de hulp ingeroepen van het OGA en DRO. Er is toen in precies 6 weken hard gewerkt om alles uit te zoeken en te becijferen.” 73


De bouw wordt stopgezet

5.1 bestemmingsplan De Hallen-Zuid

“Na 6 weken lag onze conclusie op tafel en die was zonneklaar: we stoppen met het bouwen van een nieuw stadsdeelkantoor!! We kregen van vriend en vijand lof toegezwaaid voor dit besluit.” Op 11 november 2008 stemt de stadsdeelraad in met het voorstel van het D.B. om samen met de centrale stad de alternatieven te onderzoeken voor het geplande stadsdeelhuis en werf. Het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) voert dit onderzoek uit, samen met het stadsdeel. De Nieuwsbrief van het stadsdeel van december 2008 meldt dat OGA op verzoek van de deelraad en de bewonersvereniging Rond de Hallen ook onderzoekt wat de mogelijkheden zijn voor woningbouw op die locatie. Een half jaar later liggen de resultaten op tafel. Het blijkt dat zelf een kantoor bouwen en dat verhuren of verkopen – waar OGA oorspronkelijk wel aan heeft gedacht - geen reële optie is vanwege een overaanbod aan alle typen kantoren. Stadsdeelvoorzitter Bouwe Olij is duidelijk tevreden met de resultaten van het onderzoek: “Het stedenbouwkundig plan voor de woningen kon gehandhaafd blijven maar het stadsdeelkantoor moest worden geschrapt. Daarvoor in de plaats konden ca. 80 woningen gebouwd worden en de parkeergarage kon 2 lagen krijgen in plaats van 1 en werd daardoor veel efficiënter te gebruiken. Het moesten wel koopwoningen worden en geen sociale woningbouw. Het toen nog heilige percentage van 30% sociaal daalde daardoor wel maar het absolute aantal sociale huurwoningen in het project nam uiteraard niet af.

74


We hebben de raad kunnen overtuigen dat het omzetten van het kantoor in woningbouw en de garage van 1 naar 2 lagen onder de gegeven omstandigheden de beste oplossing was. Makelaar de Boer Hartog Hooft had op ons verzoek berekend wat het stadsdeelkantoor als het gebouwd zou worden in de markt waard was. Het kwam er op neer dat de bouwkosten ongeveer twee keer zo hoog zouden worden als de huurwaarde van het pand. Dat zou leiden tot een verlies van ca 20 mln. Mede veroorzaakt door de hoge bouwkosten van de parkeergarage en de geringe bruikbaarheid. Er was natuurlijk wel een probleem en dat was de aannemer. Uiteindelijk heeft het stoppen met de bouw ca. 10 mln gekost. 5 mln voor afschrijving in verband met reeds door het stadsdeel gemaakte kosten en ca. 5 mln schadevergoeding voor de aannemer voor gemaakte kosten en gederfde winst. Per saldo heeft het stoppen met de bouw van het stadsdeelkantoor dus financieel gunstig uitgepakt. Ab Vos, oud directeur dienst Volkshuisvesting, heeft die onderhandelingen voor ons gedaan.” Uiteraard moet voor de nieuwbouw van de woningen die in de plaats komen van het stadsdeelhuis ook een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Het voorontwerp ligt in de maand september 2009 ter inzage. Het ontwerp wordt gepresenteerd in de Nieuwsbrief van het stadsdeel van Augustus 2009. De naam luidt bestemmingsplan De Hallen Zuid om aan te geven dat het aansluit bij het rijksmonument De Hallen en om het te onderscheiden van het deel Noord waar dan nog het oude stadsdeelkantoor staat. De slurf van de oorspronkelijke tramremise (Hal 17 gelegen tussen de Tollensstraat en de Bilderdijkkade) is onderdeel van het plangebied. De gebouwen aan weerszijden van deze kleine passage krijgen een gemengde bestemming: beneden kunnen winkels en maatschappelijke voorzieningen komen. Daarboven zijn woningen gepland. Dit plan wordt uiteindelijk op 2 februari 2010 in gewijzigde vorm nog door de stadsdeelraad Oud-West vastgesteld.

Buurtbewoners geven het nieuwe bestuur het voordeel van de twijfel

Vanuit de buurt wordt voorzichtig gereageerd op de komst van een nieuw stadsdeelbestuur in het voorjaar van 2008. In de bewonerskrant Oud-West schrijft Egbert Rozeboom een ingezonden stuk onder de titel: “Redding Hallenproject, afscheid SCHA , Weevers en Rochdale biedt perspectief”: “Nu portefeuillehouder Weevers vertrokken is, de makkers van Harry de Winter hun Stichtingsboedel in de etalage zetten en inmiddels Rochdale onder curatele staat, is dit een mooi moment om pas op de plaats te maken en de fouten uit het verleden recht te zetten. Ook zonder hoogbouw is er aantoonbaar ruimte voor de gewenste aantallen nieuwbouwwoningen en vooral zonder stadsdeelhuis. Ook kan een en ander gerealiseerd worden zonder mega-uitgaanscentrum dat ongetwijfeld leuk is voor bezoekers uit de provincie en IJburg of Osdorp maar verder iedereen hier uit de slaap houdt. Dus, geachte stads(deel?-)bestuurders, laat nu eindelijk al die oneigenlijke plannen voor torenflats en nachtclubs eens los en redt het project De Hallen met duurzame woningen aan het water en creatieve oplossingen voor de tramhallen.” 75


Een andere bekende buurtbewoner Max van den Berg schrijft in een opiniestuk: “Al jaren willen sterk gemotiveerde bewonersgroepen in de Hallen kleinschalige activiteiten onderbrengen en geen mega uitgaans-theatercentrum. Een actueel thema gezien de nota van de gemeente Amsterdam, die wijst op een groeiende leegstand van bestaande theaterruimten. Buurtbewoners die de geplande wolkenkrabber in de Kinkerbuurt terecht als strijdig met de bouwstijl van de wijk zien, komen met duidelijke goed onderbouwde alternatieven. Tot dusver bleef het deelraadsbestuur doof voor de verlangens en initiatieven van de bewoners. Er is nu een nieuwe stadsdeelvoorzitter. Zal er meer naar de bewoners geluisterd worden? Heeft Bouwe meer vertrouwen in de bevolking? Hij krijgt het voordeel van de twijfel. Daarom zeggen we in eerste instantie Bouwe Olij, welkom in Oud-West.”

Onderhandelingen met Burgfonds over de Hallen

De stadsdeelvoorzitter wordt al snel benaderd door de projectontwikkelaar die de plannen moet ontwikkelen in opdracht van SCHA: “Op de avond van mijn benoeming sprak de projectleider van Burgfonds mij op de gang aan. Hij wilde praten over de financiële problemen bij de voortgang van het project. Ik heb toen gezegd dat we dat niet zo maar even op de gang kunnen regelen. We hebben toen een afspraak gemaakt voor een gesprek. Het kwam erop neer dat zij het plan financieel niet rond konden krijgen en verlaging van de grondprijs wilden en/of het niet hoeven dragen van het risico van de parkeergarage. Ik heb hen er toen op gewezen dat mijn voorganger er alles aan had gedaan om het plan en het project door de buurt en de raad te krijgen. Dus het stadsdeel had gedaan wat afgesproken was. Achteraf gezien denk ik dat ze toen al wat financiële problemen hadden met andere projecten, zoals The Wall langs de A2 en de Belle van Zuylen toren. Op onze vraag of ze er met Burgfonds wel uit wilden komen, terwijl het volgens Burgfonds nog maar ging om een tekort van 2 miljoen euro antwoordt Olij : “Ja zeker wel, we hadden immers een contract met ze. Alleen ik ben van de stad en zij zijn van het grootkapitaal. Mijn voorganger en ik hebben de buurt getrotseerd en hadden alles conform afspraak politiek geregeld. En ook al is het verhaal: we hebben nog een paar miljoen nodig. Of we de parkeergarage niet wilden kopen? Ik zei: nee, dat doen we niet, Het was waarschijnlijk van hun kant ook een rondje bluffen. Eens even die nieuwe stadsdeelvoorzitter uitproberen. En dan denk ik bij mezelf: zo’n project op 2 mln laten afspringen, dat kan toch niet waar zijn. Ik heb gezegd jullie hebben alles doorgerekend, jullie waren overtuigd van de haalbaarheid van dit plan, het is toch echt jullie risico.” Uiteraard hebben we ook Burgfonds gevraagd naar hun opvatting over het verloop van die besprekingen. We laten daarover Gérard van Gorp, projectleider van Burgfonds, aan het woord: “Na het vertrek van de vorige voorzitter is Bouwe Olij voorzitter geworden van het stadsdeel en bestuurlijk trekker van het project. Die wilde voortvarend aan de slag gaan. Er moest snel iets 76


gefikst worden en we hebben oeverloos zitten puzzelen. En ook met André van Stigt is er veel overleg gepleegd. We kwamen tot de slotsom dat het project alleen gerealiseerd zou kunnen worden via het inbrengen van eigen vermogen door het stadsdeel. Dat kon niet verder gaan dan tot x miljoen. Maar er moest meer geld op tafel komen.”

Woningcorporatie De Key wil het project wel trekken

Stadsdeelvoorzitter Olij bevestigt dat het stadsdeel geen extra investeringen wilde plegen naast de vele miljoenen die (het stopzetten van de bouw van) het stadsdeelkantoor al had gekost. “Wij zeiden uiteindelijk: als je zo’n relatief klein bedrag nodig hebt, ga dan eens praten met een corporatie. Via de voorzitter van de KvK die ook in SCHA zat leidde dit tot een gesprek met Olij, Burgfonds, SCHA en De Key. Helen van Duijn van De Key was toen als opvolger van Fer Felder (oud-directeur van De Principaal, de ontwikkelingspoot van woningcorporatie De Key) net begonnen en zij heeft stevig onderhandeld met SCHA en Burgfonds . In de zomer van 2009 kwam het bericht van De Key dat ze er vrijwel uit waren.”

5.2 overleg stadsdeel-Burgfonds-De Key

Gérard van Gorp, van Burgfonds herinnert zich deze onderhandelingen met het stadsdeel en woningcorporatie De Key nog goed: “Op het moment dat partijen onderkenden dat de bouwkosten en de financiering een probleem

77


5.3 s.s. Rotterdam

vormden, is gezocht naar oplossingen. Voor het matigen van de bouwkosten waren oplossingen voorhanden, maar het verkrijgen van financiering was het belangrijkste probleem. Een van de oplossingen om een financiering rond te krijgen was om meer Eigen Vermogen te organiseren, waarvoor woningbouwvereniging De Key in beeld kwam. Naast een participatie in het project De Hallen zouden zij dan ook een aantal huurwoningen in het aangrenzende gebied kunnen realiseren. Alles leek daarmee opgelost te kunnen worden.” Aan Helen van Duijn leggen we de vraag voor wat de motieven van de Key waren om in dit project te stappen. Helen van Duijn: “De vraag kwam enerzijds van Burgfonds en anderzijds van Bouwe Olij. Ons motief was tweeërlei: De Key kon dan 75 vrije sectorwoningen bouwen (worden nu door Van Wijnen gebouwd) en De Key droeg bij aan de verbetering van de buurt. Het belang van het project De Hallen voor deze buurt was toen hetzelfde als nu. In eerste instantie kwam de vraag van Burgfonds en ging het om een samenwerking en/of overname van het plan door De Key. Er is uitvoerig gesproken met alle betrokken partijen en de haalbaarheid van het plan bleek veel minder zeker te zijn dan Burgfonds wilde (doen) geloven. Op verzoek van De Key heeft Burgfonds betalingsachterstanden aan Van Stigt opgelost. Met Van Stigt is veel gesproken over de technisch-bouwkundige mogelijkheden en de Key heeft zelf onderzoek gedaan naar alternatieve exploitatiemogelijkheden om het gehele project rendabel te krijgen. Met Burgfonds is uitvoerig onderhandeld over de reeds gemaakte plankosten, de relevantie van veel kosten en de prijs die De Key bereid was te betalen voor een eventuele overname

78


van het plan, of een samenwerking met Burgfonds. Vervolgens is de Key in overleg getreden met het ministerie om toestemming te vragen hieraan mee te doen. Daaruit volgde de eis dat ook de gemeente zelf mee moest doen met een verdeling iedereen 1/3. Dit was een harde eis van de toenmalige minister Eberhard van der Laan: als de stad het zo belangrijk vindt dat zij een corporatie vraagt hier maatschappelijk geld in te investeren, dan moet de stad bereid zijn er zelf ook geld in te investeren. En om zeker te zijn dat het project ook commercieel-economisch relevant is moet er ook een marktpartij bereid zijn in te investeren. De plannen van toen waren de plannen zoals Burgfonds die had gemaakt, daar heeft De Key indertijd niets aan gewijzigd. Het stadsdeel zou wat ruimte afnemen en grondkosten waren relatief laag. De OBA zou er ook toen al in komen.” Op mijn vraag of de stad Amsterdam daadwerkelijk wilde participeren in het plan antwoordt Helen van Duijn: “Van Poelgeest wilde vooral dat het er kwam en op kosten van anderen; hij vond ook dat deze investering wel paste bij een woningcorporatie. Hij wilde wel nader onderzoek naar de financiële haalbaarheid en exploitatierisico’s van het project. Naar mijn mening heeft de gemeente nooit serieus overwogen zelf te investeren in het project. Dit was een eis vanuit het ministerie die pas naar boven kwam toen De Key met het ministerie in overleg ging over haar (de Key’s) eventuele participatie. Daarvoor had het ministerie nimmer dit soort eisen gesteld; Van der Laan was de rol en positie van corporaties aan het herdefiniëren.” Dat laatste is inderdaad het geval. In den Haag loopt de politieke discussie over de rol van de woningcorporaties fors op. De aankoop van het stoomschip Rotterdam door de corporatie Woonbron en het verlies dat daarop vervolgens wordt geleden (ca. 200 mln euro) is de druppel die de emmer doet overlopen. Gérard van Gorp: De vrijheden voor corporaties om te participeren in commerciële projecten werd aan banden gelegd. Zij mochten nog slechts beperkt investeren in commerciële projecten en daarmee stond de mogelijkheid om tezamen met de Key tot een oplossing te komen ook weer ter discussie. Al met al kon de Key beperkt participeren, maar minder dan aanvankelijk was besproken. Er was dus meer nodig.”

Participatie van de Centrale Stad

De Key mocht nog wel investeren in het project, maar alleen als ook de stad Amsterdam in het project investeert en de risico’s mede af wil dekken. Gérard van Gorp geeft aan hoe het onderzoek dat wethouder van Poelgeest wenste is aangepakt: “Een projectteam met vertegenwoordigers vanuit de centrale stad, stadsdeel, Burgfonds en De Key werd ingesteld om de wethouder te informeren en een voorstel voor participatie te formuleren. In workshops, waarbij ook externen betrokken waren. Onderzocht is of er alternatieve bestemmingen en andere creatieve oplossingen zouden zijn (ondergrondse super, mode activiteiten e.a.) waarmee het probleem zou kunnen worden getackeld. Ook is onderzocht of er subsidiemogelijkheden en/of fiscale mogelijkheden zijn vanuit het rijk of vanuit Monumentenzorg die zouden kunnen bijdragen. 79


De conclusie was dat er geen acceptabele functies waren die het financieringsprobleem op een andere manier zouden kunnen oplossen en dat er geen subsidies beschikbaar waren die zouden bijdragen om het tekort te beperken. Het was dus gerechtvaardigd om als centrale stad financieel te participeren in het project.” Bouwe Olij vertrouwt in een interview op 16 september 2009 in Het Parool op de goede afloop van het gesprek met de centrale stad: “In principe kan morgen gestart worden met de bouw van De Hallen. De bouwvergunning ligt al sinds zomer 2008 op het stadsdeelkantoor. Maar omdat de financiën nog niet rond zijn, is nog niet gestart met de verbouwing.” Olij hoopt omstreeks november de financiën rond te hebben. Het plan is dat het benodigde bedrag voor de helft wordt geleend bij banken door het consortium van De Hallen, bestaande uit woningbouwstichting De Key, vastgoedontwikkelaar Burgfonds en gemeente Amsterdam. De andere helft wordt opgehoest door de partners en verkregen uit subsidies. Projectleider Annegien Krugers Dagneaux vult aan: “Het Rijk heeft een potje voor projecten die startklaar zijn zoals ons Hallenproject. We zijn nu bezig een aanvraag in te dienen en hopen dat we dat geld ook vlug binnen hebben.”

De centrale stad haakt af en De Key ook

Maar het overleg met de centrale stad verloopt minder rooskleurig dan verwacht. Gérard van Gorp: “In het “afrondende overleg” met de Centrale Stad zat naast Maarten van Poelgeest plotseling ook wethouder Carolien Gehrels (Cultuur en Monumenten) aan tafel. Er werd meegedeeld dat het poppodium – een van de dragers in het plan - niet in West maar in Zuidoost zou komen. GETZ kreeg voorrang boven De Hallen en daarom wenste de Centrale Stad ook niet meer te participeren! Ten gevolge van dit besluit heeft ook de Key besloten – mede gelet op andere problemen die zij inmiddels hadden - uit het project te stappen.” Stadsdeelvoorzitter Olij constateert ook dat de samenwerking met Burgfonds, de Key en de Centrale Stad uiteindelijk niet tot resultaten leidt. Hij ziet daarvoor de volgende oorzaken: “Burgfonds wilde het volledige bedrag aan ontwikkelingskosten terug hebben: een bedrag van 2.5 mln. euro. Dat vond de Key veel te veel. Het was toen nog de bedoeling dat De Key het hele project zou overnemen. Maar intussen was de crisis losgebarsten in de corporatiewereld. Minister Eberhard van der Laan (VROM) zei: terug naar de kerntaken en gaf geen toestemming voor de investering. Ik herinner me nog dat ik op het afscheidssymposium van Fer Felder een discussie heb gevoerd met Eberhard. Die had toen net een brief naar de Kamer gestuurd en de corporaties gemeld: je mag buiten de kerntaken om helemaal niets meer doen. Hij wilde helemaal terug naar AF. Dat kwam slecht uit voor De Key die in die tijd bezig was 3 grote projecten te verwerven: De Hallen, de Scheepsbouwloods op het NDSM terrein en het voormalige REM-eiland dat een restaurant moest worden. (het enige project dat uiteindelijk is doorgegaan). 80


5.4/ 5.5 Eberhard van der Laan/ REM eiland

81


Ik baalde natuurlijk enorm van dat besluit van Eberhard, maar achteraf gezien was het natuurlijk een verstandig besluit. Het is de redding geweest voor sommige corporaties zoals De Key die anders nog veel meer hadden moeten afboeken.”

Opnieuw aan de slag met Burgfonds

Door deze tegenslag moeten Burgfonds en het stadsdeel opnieuw om de tafel om te beraadslagen over de toekomst van De Hallen. Bouwe Olij : “Op 1 december 2009 had de gemeente laten weten niet deel te willen nemen in een consortium. We waren weer terug bij af. Op 3 en 9 december 2009 volgen gesprekken met Burgfonds. Ze vroegen 2 mln euro om hen af te kopen voor alle ontwikkelingskosten. Op 8 december wordt, na werktijd, ambtelijk bericht ontvangen van OC&W dat de beoogde subsidie niet naar De Hallen gaat. Dit bericht zie ik op 9 december vlak voor het gesprek met Peter Ruigrok die sinds kort directeur was bij Burgfonds. Ik heb hem met de afwijzing van de subsidie geconfronteerd en gezegd dat de situatie hopeloos was. Ik zei: “laten we er nou maar gewoon mee stoppen, want dit wordt nooit meer wat. Bovendien heb ik de buurt ook nog fel tegen. Wij zijn de mensen die het moeten regelen en er is geen geld. Wij wisten dat ze ca 2 á 2.5 mln ontwikkelingskosten erin hadden zitten. Ik heb toen voorgesteld geen lange processen te voeren. Ik voelde me niet verplicht, maar ik wilde wel aan de deelraad voorstellen: 0.5 mln vergoeding voor gemaakte kosten. Hij ging met dat voorstel akkoord. Daarmee was dus de overeenkomst met Burgfonds beëindigd en was het stadsdeel vrij om na te denken over wat nu te doen met de hallen. In brieven van 15 en 16 december heeft Burgfonds bevestigd wat we hadden afgesproken. Ze schrijven letterlijk “als schadevergoeding betaalt het stadsdeel 0.5 mln euro aan Burgfonds en overigens verlenen partijen elkaar finale kwijting. Echter bij brief van 21 december komt Burgfonds er op terug dat de overeenkomst is beeindigd.” Gérard van Gorp van Burgfonds, geeft een ietwat andere lezing van de gang van zaken in het najaar van 2009 en van hetzelfde gesprek: “Daarnaast is in die periode – zonder dat Burgfonds daarover tevoren werd geïnformeerd door het stadsdeel aan Lingotto ook gevraagd om een “second opinion” op te stellen, om op die manier de centrale stad te overtuigen dat de juiste parameters waren gehanteerd. Stadsdeelvoorzitter Olij deelde vervolgens mee, we spreken over december 2009, geen mogelijkheden meer te zien en wilde per direct het project stoppen. Vanuit Burgfonds is gesteld dat wij eerst de situatie op ons willen laten inwerken en er dan over in gesprek te willen gaan. De overeenkomst zondermeer en zomaar te laten vallen was geen optie.” Burgfonds dat inmiddels onderdeel was geworden van LIPS, waar Peter Ruigrok als directeur was aangesteld, ging het gesprek aan. Zeker omdat zij nog alternatieve mogelijkheden zagen om de benodigde financiële middelen bij elkaar te krijgen door middel van een zogenaamde CV constructie, waarbij privé personen (forse) fiscale voordelen zouden kunnen behalen. Die optie was heel concreet en werd gedeeld door de belastingdienst. “Het stadsdeel stelde dat zij geen financiële middelen had om mee te doen, wilde niet wachten op de afronding van de fiscale constructie door de belastingdienst. Zij gaf aan geen andere 82


mogelijkheden te zien dan een afkoopsom van 0,5 mln euro te betalen en te stoppen. Burgfonds had op dat moment al het zesvoudige geïnvesteerd, daarmee was het dus geen aantrekkelijk voorstel. Toen bleek dat inmiddels Bouwe Olij al een second opinion over het project had gevraagd aan LINGOTTO. Wij waren daarvan behoorlijk over de zeik en zeiden: hoe kun je dat nou doen? Wij zijn toch nog in onderhandeling en in overleg. Daarnaast bleek dat het stadsdeel op dat moment ook al in gesprek – of al verder was - met Lingotto en het stadsdeel meldde mogelijkheden te zien om 7 mln euro te kunnen investeren in het project. Een juridisch conflict was geboren.”

5.6 Peter Ruigrok Burgfonds

Bouwe Olij verzet zich desgevraagd tegen deze voorstelling van zaken: “Hier klopt dus niets van. Alles wordt hier qua data door elkaar gehaald. De quick scan die we op 18 november 2009 aan Lingotto gevraagd hebben was in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid van een consortium waar Van Poelgeest (wethouder grondzaken van de stad Amsterdam-red.) in september om had gevraagd. De resultaten van dat onderzoek zouden besproken worden met van Poelgeest op 1 december. Dat was geen opdracht aan Lingotto voor een plan maar slechts een hele snelle scan (binnen een week gemaakt) van wat je met zo’n gebouw zou kunnen doen. Na het afscheid nemen van Burgfonds op 9 december is pas een week later op 16 en 18 december met Lingotto gesproken en op 5 januari formeel opdracht gegeven tot het maken van een plan van aanpak. Dat is het rapport Tramremix geworden van 20 januari 2010. Dat verhaal van die 7 mln euro speelt pas vanaf 22 januari 2010. We hebben dan de buurtbijeenkomst van 14 januari gehad waarin blijkt dat veel wensen (maatschappelijke functies) van de buurt alleen haalbaar zijn als er overheidsgeld bij komt. Dat kunnen we doen omdat de grondexploitatie van het hele hallencomplex positief is. Dus om de buurt tegemoet te komen stellen we voor een bedrag van 7 mln. in te zetten. Het voorstel is op 27 januari met de klankbordgroep besproken en op 2 februari in de raad.”

83


Juridisch conflict tussen stadsdeel en Burgfonds

Het conflict waar van Gorp op doelt, komt naar buiten in een persbericht van het stadsdeel op 24 december 2009 waarin het meedeelt dat de overeenkomst met Burgfonds voor de ontwikkeling van het hallencomplex is ontbonden. Burgfonds laat het er niet bij zitten en meldt in een brief aan het stadsdeel op 6 januari 2010 dat wat haar betreft geen overeenstemming is bereikt over de beĂŤindiging van de Realisatie Overeenkomst (Rok). Burgfonds doet een beroep op dwaling. De juridische term dwaling duidt op de opvatting van Burgfonds dat het stadsdeel onrechtmatig heeft gehandeld door niet tijdig aan de ontwikkelaar te melden dat zij de randvoorwaarden van de Realisatieovereenkomst wilde veranderen . Dit betreft zowel de mogelijke bestemming van de Hallen, als de timing en fasering en de financiering. Burgfonds stuurt in de eerste maanden van 2010 bij herhaling brieven naar de leden van de stadsdeelraad om hen er op te wijzen dat er geen sprake is van een beĂŤindiging van de overeenkomst. Hoe deze zaak uiteindelijk afloopt lezen we in het volgende hoofdstuk.

Het stadsdeel maakt afspraken met Lingotto

Het voorstel van het Dagelijks Bestuur einde januari 2010 is om 7 mln euro uit te trekken voor de herontwikkeling van de Hallen en de voorwaarden met betrekking tot de toekomstige bestemmingen aanzienlijk te versoepelen. Dit houdt rechtstreeks verband met het feit dat inmiddels het stadsdeel een overleg is gestart met de buurt en Lingotto over de

84


uitgangspunten voor het nieuw te ontwikkelen plan. Bouwe Olij zegt over deze episode: “Misschien ben ik achteraf gezien toen wel te hard van stapel gelopen door direct na 9 december 2009 te gaan werken aan een ander plan voor de Hallen. Maar haast was geboden: immers de hallen stonden al meer dan 10 jaar leeg en daar werd terecht veel over geklaagd en ik wist dat ik na de verkiezingen in mei 2010 zou stoppen en ik wilde het werk toch netjes achterlaten. Daarom hebben we op 5 januari 2010 Lingotto opdracht gegeven een plan van aanpak te maken voor de hallen. Met de quick scan van 25 november 2009 hadden ze laten zien heel creatief te kunnen kijken naar de mogelijkheden van de hallen. Zij hadden zich toen al bewezen als betrouwbare en kwalitatief zeer deskundige partij bij de herontwikkeling van bestaande gebouwen. Ik ken Frank van Beek ( Lingotto) al sinds 1983 toen we tegelijk begonnen te werken op het stadhuis.

5.7 plan - Lingotto

De ambtenaren waren redelijk enthousiast over de quick scan en het Plan van Aanpak. In de raad had alleen de VVD bezwaren: ze zaten na het vertrek van Werner Toonk sinds januari 2009 in de oppositie. Ze hadden bezwaar tegen het slechts met 1 partij in zee gaan . Onze argumentatie was dat je niet 2 partijen kan vragen alles te onderzoeken en door te rekenen. Dat gaat veel te veel kosten. Je kiest voor 1 partij of je moet al die kosten gaan vergoeden.�

85


Op dat laatste punt heeft het stadsdeel toch wel iets geleerd van vorige cont(r)acten met aanneemers en projectontwikkelaars. Er wordt nu een duidelijke afspraak gemaakt over de vergoeding die Lingotto zal krijgen voor de planontwikkeling, ook als de raad niet in zou stemmen met de plannen van Lingotto. “De afspraak was dat Lingotto met een uitgewerkt plan zou komen. Als de raad daarmee akkoord zou gaan dan zou men de opdracht krijgen. Als de raad niet akkoord zou gaan dan zouden ze maximaal een vergoeding krijgen van 0.3 mln euro. Intussen had ik wel in een geheim raadsbesluit laten vastleggen dat we 0.5mln aan Burgfonds zouden betalen als tegemoetkoming in hun ontwikkelingskosten en niet meer (ze wilden geloof ik 2,5 mln). Dit is dus de 5 ton die ik op 9 december met Burgfonds was overeengekomen.”

Lingotto gaat aan het werk

5.8 Kauwgomballenfabriek

In een gesprek met Bob Jansen (directeur) en Frank van Beek (directeur) van Lingotto bevestigen zij deze gang van zaken in grote lijnen: “Einde 2009 (dat is dus 18 november) vraagt Bouwe Olij aan Lingotto: willen jullie eens kijken naar de plannen voor de tramremise West. Burgfonds krijgt het financieel niet rond en ik heb behoefte aan een onpartijdige blik. Trek ik misschien aan een dood paard? Wij hebben toen op basis van een schriftelijk verzoek een quick scan gemaakt (een A5 boekje) en hebben commentaar gegeven.

86


Nadat Bouwe Olij deze quick scan had ontvangen volgde vrij snel daarna op 18 december 2009 een verzoek om een Plan van Aanpak uit te werken. Wij hebben toen onze analyse gegeven met een aantal perspectieven voor de verdere aanpak en op 20 januari 2010 dat Plan van Aanpak ingediend. Bouwe kende ons van de Kauwgomballenfabriek waar we ook een groot industrieel complex op een constructieve manier hebben getransformeerd tot een multifunctioneel bedrijvengebouw. Dat voorstel is door het DB aan de Raad aangeboden. Vanuit de VVD en D66 kwamen vragen naar voren of deze “ interne aanbesteding” wel de juiste procedure was. Bouwe heeft toen geantwoord dat hij wel enige haast had met het vlot trekken van dit project en slechts beperkte tijd had (in het voorjaar van 2010 waren er verkiezingen). Bovendien zou een meervoudige aanbesteding ook vergen dat er kaders moeten worden vastgesteld. Dat zou allemaal veel tijd vergen. Op 16 februari 2010 is ons gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek uit te werken in overleg met een in te stellen Klankbordgroep.”

De Hallen worden gekraakt

Inmiddels staan de Hallen al weer vele jaren leeg en het bericht vanuit het stadsdeel dat Burgfonds is afgehaakt, leidt tot een andere onverwachte actie. Op zondag 31 januari 2010 wordt een deel van het gebouwencomplex, waar her en der anti-krakers zijn neergezet, gekraakt. Zij hangen een spandoek op met de volgende teksten: Stadsdeel Oud-West & Co mislukt hier al 10 jaar. Kunst en Cultuur in “de Hallen”. Wel gerealiseerd: verwaarlozing. Buurtwensen negeren en geld over de balk gooien, wij zijn het zat. GEKRAAKT. (zie volgende bladzijde) In een pamflet dat wordt verspreid in de buurt, geven de krakers aan de Hallen tijdelijk te willen gebruiken, tot de daadwerkelijke start van de verbouwing, voor kleinschalige sociale en culturele activiteiten en voor de verbouw van groenten. De krakers komen een dag later op bezoek in de Stadsdeelraad die dan vergadert over de toekomst van de Hallen en spreken een tekst uit. Zij manen het stadsdeel maatregelen te nemen tegen de lekkages die optreden en die met beperkt onderhoud verholpen kunnen worden. Het stadsdeel wordt geadviseerd het contract met het anti-kraakbureau Ad Hoc, dat een zeer slecht beheer voert, wegens wanprestatie te verbreken en te vervangen door individuele beheercontracten met de huidige gebruikers. “Zoals gezegd hebben wij zeker een mening over de toekomst van het complex maar wij vinden dat eerst de buurtbewoners en de stadsdeelraad aan zet zijn. Het is zeer aannemelijk dat door de stadsdeel-fusie en de verkiezingen, de economische crisis en het nog moeten uitwerken van de plannen en de inspraak van de buurt het nog geruime tijd zal duren voor er duidelijkheid komt over de definitieve invulling van het complex. Laat staan dat er morgen kan worden begonnen met grootschalige renovatie en verbouwing. Dus tot die tijd zijn wij van plan om het 87


5.9/ 5.10 krakers in de Hallen

88


complex te gebruiken en als voorbeeld te stellen van wat er in de afgelopen 10 jaar allemaal had kunnen gebeuren aan kleinschalige culturele en sociale projecten. Wij hebben uw hulp daar verder niet zozeer bij nodig. U bent vanzelfsprekend wel van harte uitgenodigd om komende zaterdag een hapje te komen eten op onze eerste open dag. En mocht u nog een zak (of vrachtwagen) pootaarde over hebben voor de permanente binnentuin die we gaan aanleggen in het afgegraven en meest vervallen stukje van de grote hal, dan is dat natuurlijk van harte welkom.” Stadsdeelvoorzitter Olij is niet erg gecharmeerd van het optreden van de krakers. Hij doet aangifte van huisvredebreuk en probeert nog wel in een persoonlijk gesprek de krakers te bewegen hun actie te staken. Dat lukt niet en de krakers beleggen een eerste open dag. Het stadsdeel wil dat verhinderen met een beroep op de onveilige situatie die zou kunnen ontstaan als veel mensen door de hallen zouden gaan wandelen. De krakers bieden als tegenprestatie iedereen die zich onveilig voelt, een bouwhelm aan, die slechts door één buurtbewoner wordt aangenomen. Het Openbaar Ministerie kondigde een ontruiming aan, maar moet dit dreigement op het laatste moment intrekken omdat het inziet dat lokaalvredebreuk bij de rechter geen stand zal houden bij een pand dat al jarenlang leeg staat. De krakers organiseren inmiddels met enige regelmaat kleinschalige culturele evenementen en een wekelijkse warme maaltijd voor buurtbewoners. Zij zullen uiteindelijk een deel van de Hallen blijven bewonen, ook in de koude wintermaanden, waarvoor ze tijdelijk een woonkamer in hal 4 inrichten. Zij houden zich aan de belofte het veld te ruimen zodra begonnen wordt met de verbouw van de Hallen op basis van een plan dat ook draagvlak heeft in de buurt.

Contacten tussen de projectontwikkelaars

Op mijn vraag of er ook nog contact is geweest met projectontwikkelaar Burgfonds en architect André van Stigt die al meer dan een jaar betrokken waren bij het maken van plannen voor het gebouwencomplex, antwoorden Jansen en van Beek van Lingotto: “Wij hebben inderdaad contact gehad met Burgfonds (Peter Ruigrok) over het overnemen van het plan en alle tekeningen die door André van Stigt waren gemaakt. Er was immers al veel voorwerk gedaan. Maar dat contact hebben we afgebroken toen bleek dat hij er 2 mln. euro voor vroeg. Ook met André van Stigt hebben we gesproken over het continueren van zijn werkzaamheden aan het hergebruikplan voor de tramremise. Hij was daar uiteraard ook financieel wel in geïnteresseerd. Maar dat overleg is afgesprongen omdat we niet zijn voorwerk konden overnemen vanwege zijn relatie met Burgfonds en daarnaast hadden wij ook een heel andere visie op de herontwikkeling van het gebouwencomplex. Wij wilden de transformatie zo opzetten dat het hele complex meer ruimtelijke kwaliteiten zou kennen als voorheen. Wij zagen André van Stigt vooral als een bekwame restauratie-architect voor onderdelen van het complex maar niet als supervisor voor het geheel.” 89


André van Stigt bevestigt dat hij door Lingotto is gevraagd om als restauratie-architect aan de Hallen te werken in samenwerking met het architectenbureau Nieuwe Generatie die de plannen voor de nieuwbouw en de hoven in het plan-Lingotto had ontworpen. Zijn lezing van het afwijzen van die opdracht is wel ietwat anders.

5.11 overleg in Klankbordgroep

Tijdelijke gebruikers van de Hallen

Hij is begin 2010 deelnemer geworden van het Klankbordgroep overleg omdat hij een ambachtenwerkplaats wil realiseren in een van de hallen waar leerling-bouwvakkers het vak kunnen leren onder begeleiding van leermeesters van bedrijven die ook betrokken zouden zijn bij de verbouw van de Hallen. Hij vertelt: “ Op 9 maart 2010 was er weer zo’n bijeenkomst en toen kwam Frank van Beek (directeur van Lingotto) naar me toe en zei: “als jij voor ons gaat werken dan moet jij in deze vergaderingen niet meer het woord voeren. Wie betaalt, bepaalt!”. Ik heb toen gezegd dat ik op die manier niet wilde werken.”

90


Overleg tussen Lingotto en de buurt

Lingotto was inmiddels voortvarend aan het werk gegaan. De opdracht is draagvlak te creëren voor een nieuw plan in de buurt en er ook maatschappelijke voorzieningen in op te nemen die vanuit de buurt wenselijk worden geacht. Onder leiding van oud-stadsdeelvoorzitter van Westerpark, Maarten Voster, worden regelmatig bijeenkomsten belegd met de “Klankbordgroep”. Een groep van buurtbewoners en initiatiefnemers die plannen hadden voor het Hallencomplex. Bob Jansen en Frank van Beek schetsen het verloop van dit overleg: “Het overleg was constructief en voortvarend. Iedere 2 weken kwamen we bijeen. Er was wel sprake van 2 verschillende kampen: a. Een aantal “hardliners” die grote bezwaren hadden tegen de “commerciële club” die de plannen uit ging werken. Zij vonden dat de buurt zou moeten beslissen wie erin kwamen en tegen welke huurprijs. b. De meer nuchtere deelnemers die zich realiseerden dat er veel meer ideeën werden aangedragen dan we zouden kunnen realiseren. Wij hebben aangegeven dat de ideeën die werden aangedragen wel moesten passen in ons concept, waarin begrippen als Mode en Creativiteit centraal staan. Ook hebben we aangegeven dat wij wel alle risico’s voor verhuur en exploitatie moesten nemen en dragen. De voorzitter die was aangezocht door het stadsdeel zat er wel positief in, maar gaf misschien iets teveel ruimte aan wel heel veel ideeën.” Het oordeel van de buurtbewoners is minder positief, Hanna Klomp meldt: “Ze presenteerden het wel als een voorlopig idee maar alles was al in kannen en kruiken. Wij hebben nog maandenlang meegepraat in een Klankbordgroep maar met weinig resultaat. Terugkijkend zijn we eigenlijk van 2005 t/m 2009 alleen maar bezig geweest met ons tegen plannen te verzetten. Er was nooit enige speelruimte. Eerst waren we blij dat het plan van de Winter niet doorging. Maar de argwaan richting het stadsdeel bleef. De Klankbordgroep was duidelijk een zoethoudertje en een smeermiddel. Er werd uiteindelijk toch niet naar ons geluisterd. Er was nog wel een bijeenkomst met raadsleden, maar die wilden niets zeggen. In die Klankbordgroep was sprake van oude partijen (die al een huurcontract hadden met Burgfonds) en nieuwe partijen. Wij mochten ideeën inbrengen en percentages noemen van vloeroppervlak die nodig waren voor de functies die wij belangrijk vonden. Toen bleek dat het uiteindelijk allemaal niet kon in het plan van Lingotto.” Erica Schoen, directeur van de bibliotheek in de Hallen, neemt ook deel aan het overleg. Zij hebben al een getekend huurcontract met Burgfonds. Op de vraag hoe de buurt dit allemaal heeft ervaren antwoordt Erica: “Er was wel een bepaalde zuurgraad ontstaan in de buurt van mensen die al vaker naar dit soort bijeenkomsten waren geweest. Maar ze zijn wel altijd voor de Bieb geweest!! Joop Dijkhuis moet je ook eerst wel leren kennen . Met Monique van Beeldend Gesproken zijn er vanaf het begin wel goede contacten geweest, bijvoorbeeld over samen organiseren van boekpresentaties. Ik ben 91


zelf altijd gericht geweest op samenwerking. Met de scholen hebben we ook altijd samenwerkingsprojecten opgezet. De reactie van Lingotto was overduidelijk tegen de buurtplannen: “Mevrouwtje dat kan natuurlijk allemaal niet”. Het allerergste was dat er ook nog partijen werden samengevoegd (bv. een jongeman met een klerenwinkeltje die werd gekoppeld aan de bibliotheek), bleek later Frank van Beek’s partner te zijn.” Aan het overleg in de Klankbordgroep nemen zowel buurtbewoners als ondernemers en initiatiefnemers van buiten de buurt deel. André van Stigt neemt samen met zijn partner Jet van den Heuvel deel aan de gesprekken. Eerst als architect en later als initiatiefnemer van de Ambachtenhal. Hij presenteert op 23 maart 2010 een overzicht van de 156 reacties die zijn binnengekomen. Daarvan hebben zich 36 initiatieven gepresenteerd: uit die initiatieven zou nog een nadere selectie worden gemaakt. Deels waren die marktconform qua huur, deels zou een bijdrage nodig zijn, zoals bij de bibliotheek of de kunstgalerie. Lingotto had bij de start aangegeven dat door de bijdrage van het stadsdeel het aandeel niet-commerciële functies verhoogd zou kunnen worden van 10% naar 30%. Op de in totaal 11.000 m2 die zij in hun plan hadden opgenomen als bruto vloeroppervlak zou dan dus ca. 3.000 m2 beschikbaar zijn voor niet-commerciële functies. Die avond werd duidelijk dat LIngotto daar niets verder over wilde of kon vastleggen. De initiatiefnemers werden door de voorzitter gevraagd onderling te beraadslagen over wat er nou wel of niet in zou kunnen.

Het ontstaan van een Initiatiefgroep van gebruikers

36 initiatiefnemers hebben een formulier ingevuld waarop zij hebben aangegeven welke activiteiten zij willen ondernemen en hoeveel ruimte zij denken nodig te hebben. André van Stigt en Jet van den Heuvel nodigen al deze initiatiefnemers en Hanna Klomp en Joop Dijkhuis van de bewonersvereniging Rond de Hallen uit voor enkele gesprekken in het architectenbureau op de Herengracht . André van Stigt: “Niet iedereen kwam maar de meeste wel. Vondelhotels besloot niet te komen want die hadden al een huurcontract met Burgfonds. Espinoza en Hotel Het Wilde Westen zijn toen nog wel enkele keren geweest. De toekomstige exploitanten van de bioscoop (Cinemien en Peter van Vogelpoel) kwamen wel en Marc Nelissen (van de Tv Studio’s) is pas na de 1e ronde erbij gekomen. Er waren dus direct wel en niet commerciële partijen en we gingen voor balans in een totaal plan. Wij kwamen tot de conclusie dat we eigenlijk iedereen wel zouden kunnen plaatsen binnen de draagkracht. Net iets onder het marktniveau voor marktpartijen en rond de 100 euro per m2 voor de minst draagkrachtigen. We bedachten toen ook al dat je via ”werk” in het complex nog kon vereffenen, zoals Recycle, Beeldend, en ambachten. We wilden geen broedplaatsgelden. (daardoor viel wel het trammuseum af dat niet meer dan 40 à 50 euro per m2 kon opbrengen en dan nog wel een hele hal wilde vullen). In 6 weken tijd hebben we toen een plan in elkaar getimmerd met als uitgangspunt dat we alle 92


5.12 voorstel Initiatiefgroep

93


initiatiefnemers zouden willen accommoderen tegen de gemiddelde huurprijs van 100 euro per m2 op een totaal oppervlak van 7.000 m2. Daarnaast hadden we natuurlijk ook ruimten voor commerciële huurders. In totaal zat er 16.000 m2. Bruto Vloer Oppervlak in ons plan. Dat was 5.000 m2. meer dan in het plan van Lingotto. Het verschil zit hem in 2.000 m2 aan bovenverdiepingen die wij niet wilden slopen en hoven die wij niet wilden aanbrengen en 3.000 m2 die wij als tussenvloeren wilden inbouwen. Ik heb dat plan gepresenteerd samen met Peter van der Malen van SPINNL Mode initiatieven die helaas later zijn uitgetreden. Iedereen was stupefait dat er ineens een compleet alternatief plan lag. Ik had aan Maarten Voster gezegd dat wij een presentatie wilden geven vanuit de initiatiefnemers over hoe wij dachten dat we de initiatieven zouden kunnen accommoderen en financieren.”

Een overval

De presentatie van dit alternatieve plan wekt woede en verbijstering bij projectontwikkelaar Lingotto en bij stadsdeelvoorzitter Bouwe Olij. Op mijn vraag hoe zij het ontstaan van een afzonderlijke initiatiefgroep onder leiding van André van Stigt hebben ervaren, antwoorden Bob Jansen en Frank van Beek: “Als uiterst negatief, met name ten opzichte van het stadsdeel. Bouwe was inderdaad woest en zei ook, laat je niet gek maken door allerlei andere initiatieven. Wij zijn achteraf waarschijnlijk te meegaand geweest en te gemakkelijk. Maar ja, aan de andere kant als we het hard hadden gespeeld dan had de politiek waarschijnlijk het contract opgezegd.” Bouwe Olij, aan wie ik dezelfde vraag voorleg, antwoordt: “Er was frequent overleg met alle partijen en pas op de allerlaatste inspraakavond toen ik dacht: we gaan er een klap op geven kwam van Stigt met zijn alternatieve plannen. Ik dacht nog: die opmerkingen kunnen we toch wel inpassen in het plan van Lingotto, maar al snel bleek dat dat niet zou lukken. Voor mij was het . . een overval”! Op mijn vraag of niemand hem dan had ingeseind dat er een ander plan in de maak was, antwoordt Bouwe oprecht: “Nee ik had geen flauw idee. We gingen ervan uit dat we de belangrijkste angel uit het project hadden gehaald door geen grootschalige muziekzalen enz. meer toe te laten en veel meer uit te gaan van het gebouw. De invulling door de mogelijkheden van het gebouw te laten bepalen in plaats van andersom. Dat was ook goed uitgevoerd door Lingotto. Wij konden niet vermoeden dat de groep actieve buurtbewoners die jarenlang te vuur en te zwaard Burgfonds en zijn architect Van Stigt hadden bestreden nu opeens gemene zaak maakten met diezelfde architect.” Dat de buurtbewoners inmiddels een heel andere mening hadden en meer perspectief zagen in de plannen van de Initiatiefgroep, wordt door Hanna Klomp, voorzitter van de bewonersvereniging Rond de Hallen duidelijk verwoord in een gesprek dat we met haar hebben: 94


5.13 Bouwe Olij

“In enkele maanden tijd werd de Klankbordgroep een groep die elkaar vond en gezamenlijke presentaties voorbereidde. Het filmtheater, de Bieb en André speelden daarin een belangrijke rol. André vertelde mij dat het projectbureau vond dat hij niet zou moeten presenteren. Ik heb toen Maarten Voster gebeld die voorzitter was van de Klankbordgroep. Die zei als jullie als bewoners graag willen dat André jullie plannen presenteert, dan heb ik daar geen bezwaar tegen. Het verklaart misschien wel waarom Bouwe Olij zo woedend werd over het alternatieve plan van André van Stigt. Dat kon natuurlijk niet. Maar wij maakten duidelijk dat wij als bewoners wel achter dat plan stonden. Dit alles gebeurde vlak voor het vertrek van Bouwe in verband met de stadsdeelverkiezingen. Hij had het plan willen afronden en dat mislukte nu.” Bouwe Olij is er nog steeds van overtuigd dat het plan dat Lingotto had uitgewerkt toch het beste was geweest voor het stadsdeel: “Politiek bestuurlijk denk ik wel eens in een slechte bui dat we beter het project definitief hadden moeten beslissen in de deelraad Oud-West. Dat had vlak voor de verkiezingen nog gekund. De nieuwe deelraad had er dan niet meer omheen gekund. Ethisch vind ik dat niet netjes en daarom hebben we het niet gedaan. Maar als we het hadden gedaan dan zou het project zeker anderhalf jaar eerder klaar geweest zijn en goedkoper uitpakken voor het stadsdeel dan nu.” Of dat laatste perspectief ook inderdaad zou zijn gerealiseerd, kunnen we niet meer verifiëren. Vlak na de laatste bijeenkomst van de Klankbordgroep treedt een nieuw stadsdeelbestuur aan dat in maart 2010 verkozen is voor het hele stadsdeel West. Dat bestuur neemt de taak op zich de Hallen een nieuw leven te bezorgen.

95


6.0 Passage oud/nieuw

96


6/ Spannende competitie tussen Lingotto en TROM (voorjaar 2010 - najaar 2011) De nieuwe stadsdeelvoorzitter van West is Martien Kuitenbrouwer. Zij is daarvoor 4 jaar voorzitter van het stadsdeel Westerpark geweest: “In 2010 werd Stadsdeel West opgericht. Een van de eerste zaken waar ik mee te maken kreeg was de vraag of de krakers van de Hallen wel of niet ontruimd moesten worden. Ik heb toen de krakers bij mij uitgenodigd op kantoor. In een gesprek met de aanvoerder en nog 3 anderen zijn ze natuurlijk erg op hun hoede. Ik heb gezegd: het plan is er nog niet maar we gaan wel een plan ontwikkelen. Tot die tijd kunnen jullie blijven zitten. Wat zijn jullie plannen? Ze wilden ook zaken voor de buurt organiseren en goede relaties opbouwen. Hun standpunt was: we blijven zolang er niet verbouwd wordt. Ze schermden ook met de slogan: mede mogelijk gemaakt door de kraakbeweging. Ik heb wel gezegd: jullie hebben dan ook een verantwoordelijkheid; geen grote feesten organiseren dus; veel te gevaarlijk.” (zie volgende bladzijde)

Het stadsdeel vraagt de Voorzieningenrechter om een oordeel

Het oude stadsdeelbestuur heeft in april 2010 Burgfonds en SCHA nog in een kort geding gedagvaard. Het vordert dat Burgfonds haar beroep op vernietiging wegens dwaling van de in december 2009 met Stadsdeel gemaakte afspraak over de ontbinding van de Rok schriftelijk intrekken. Tevens wil het stadsdeel dat de rechter Burgfonds verbiedt brieven naar de raad te sturen of mededelingen te doen over de claim op een exclusieve aanspraak op de ontwikkeling van het project de Hallen. De Voorzieningenrechter spreekt zich in haar vonnis op 25 juni 2010 genuanceerd uit: De beide vorderingen worden afgewezen “nu deze vorderingen de strekking hebben van een verklaring voor recht”. “Nu het Stadsdeel heeft gesteld belang te hebben bij het verkrijgen van een (voorlopig) oordeel over de vraag of Burgfonds nog enige rechten jegens het Stadsdeel kan doen gelden met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling van het Hallencomplex, zal de Voorzieningenrechter op dit punt wel een oordeel geven.” 97


6.1 krakers in de Hallen

Dat oordeel luidt als volgt: “Vaststaat dat het Burgfonds niet is gelukt om het Hallenproject onder de bestaande randvoorwaarden tijdig te realiseren onder de Rok (= realisatieovereenkomst), zodat die specifieke overeenkomst op goede gronden is beëindigd. Of Burgfonds bij die beëindiging heeft gedwaald in de hiervoor bedoelde zin vergt een nader feitelijk onderzoek, waarvoor het kort geding zich niet leent. Voorshands acht de Voorzieningenrechter het niet uitgesloten dat het Stadsdeel Burgfonds had moeten inlichten over de voorgenomen wijziging in de randvoorwaarden van het project en dat Burgfonds bij een juiste voorstelling van zaken de beëindigingsovereenkomst niet, of althans niet op dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. Dat kan zich mogelijk oplossen in een schadevergoeding of wellicht zelfs in het claimen van voorrang wanneer Burgfonds binnen de gestelde randvoorwaarden tijdig een nieuw projectvoorstel zou indienen. Burgfonds kan echter, gelet op haar proceshouding en het tijdsverloop sinds de beëindiging van de Rok geen algehele exclusiviteit en/of een voorrangspositie zonder meer afdwingen.”

Burgfonds laat het er niet bij zitten

Op 30 juni 2010 schrijft Burgfonds een brief aan Martien Kuitenbrouwer. “Burgfonds ziet zich door het vonnis in haar opvatting gesterkt dat het stadsdeel jegens Burgfonds niet te goeder trouw heeft gehandeld. Door Burgfonds niet voorafgaand aan - of tijdens de gesprekken van begin december 2009 – in te lichten over haar voornemen de randvoorwaarden van het project in belangrijke mate aan te passen. Burgfonds verheugt zich in de constatering van de Voorzieningenrechter dat zij op grond van de gang van zaken een voorrangspositie ten aanzien van het project inneemt.” Burgfonds biedt ook aan om het ontstane conflict op te lossen: “Burgfonds acht zich dan ook nog steeds de eerst gerechtigde partij tot de verdere ontwikkeling van de Hallen. Bovendien heeft Burgfonds de beschikking over de bouw- en andere benodigde 98


6.2 Martien Kuitenbrouwer

vergunningen voor de Hallen, waarvan het Stadsdeel kennelijk ook in alternatieve scenario’s op korte termijn gebruik zou willen maken. Zoals U weet heeft de TROM inmiddels met instemming van Burgfonds tijdig en conform de nieuwe lijnen een aangepast Ontwikkelplan bij u ingediend. Dat plan wordt op 8 juli a.s. besproken door de Klankbordgroep. Gérard van Gorp zal daar namens Burgfonds aanwezig zijn. Als dit Ontwikkelplan tevens de steun van het (bestuur van het) Stadsdeel krijgt, en als Burgfonds met de TROM de samenwerking op een Burgfonds conveniërende wijze vorm kan geven, kan Burgfonds haar voorrangspositie via die weg realiseren. Mocht dat niet het geval zijn, dan beraadt Burgfonds zich op haar positie, waarbij rechtsmaatregelen niet zullen worden geschuwd, nu het Stadsdeel helaas – en als eerste – voor deze alternatieve route heeft gekozen.” De stadsdeelvoorzitter antwoordt op 6 juli 2010 dat Burgfonds geen exclusieve rechten meer kan doen gelden op de ontwikkeling van de Tramremise. Zij gaat in op het aanbod van LIPS, onder duidelijke voorwaarden: “Dat neemt niet weg dat u alsnog een rol kunt spelen in de voorgenomen ontwikkeling van de Tramremise, als mede-initiatiefnemer van het plan van de TROM. Dit laatste plan zal op verzoek van de Klankbordgroep Tramremise naast het plan van Lingotto ook aan de Stadsdeelraad worden voorgelegd. Graag vernemen wij uiterlijk vóór 26 juli a.s. van u of u definitief van deze mogelijkheid gebruik gaat maken. Voor de toetsbaarheid van het plan van de TROM is het voor het stadsdeel van essentieel belang over deze informatie te beschikken.” Burgfonds laat weten dat zij inderdaad mede-initiatiefnemer is van het plan van de TROM. Zij gaat ervan uit en dat de behandeling van dit plan door het stadsdeel recht zal doen aan de voorkeurspositie van Burgfonds waar de Voorzieningenrechter op heeft gewezen. 99


Het ontstaan van de TROM

De groep van initiatiefnemers onder leiding van André van Stigt heeft inmiddels in de zomer van 2010 een stichting opgericht, de Tramremise Ontwikkelings Maatschappij (TROM). De TROM stelt zich in haar statuten o.m. ten doel : —;XgWeTZXaiTaiXeTagjbbeWX_\]^[X\Wibbe[XgUX[bhWUX[XXeXaiXeTagjbbeWX exploitatie van het complex De Hallen, zodanig dat het gebruik een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid van de wijk en de ontwikkeling van haar bewoners. —IXeTagjbbeW\aZTÁXZZXaXambeZWeTZXaibbegXehZ^bccX_\aZbiXeibbegZTaZXaUXf_h\g  vorming aan de bewoners en organisaties in de wijk. De stichting beoogt niet het maken van winst. André van Stigt over de Initiatiefgroep en later de TROM : “In de zomer van 2010 vindt het eerste gesprek plaats van mij als vertegenwoordiger van de Initiatiefgroep met de nieuwe stadsdeelvoorzitter Martien Kuitenbrouwer. Ik geef een toelichting op de plannen van de Initiatiefgroep. Zij aanvaardt die met belangstelling en interesse, maar maakt tegelijkertijd duidelijk dat het stadsdeel een contract heeft met Lingotto voor de uitwerking van plannen voor de Hallen en dat de initiatiefgroep formeel geen partij is voor de verdere ontwikkeling. Ze raadt de Initiatiefgroep wel aan om contact op te nemen met Lingotto om te bezien of de plannen niet in elkaar geschoven kunnen worden.”

Steun vanuit de buurt voor plannen van de TROM

Ook Hanna Klomp en Joop Dijkhuis van de bewonersvereniging Rond de Hallen zoeken de nieuwe stadsdeelvoorzitter op, nog in haar kantoor in Westerpark. Zij vinden het belangrijk dat de nieuwe voorzitter weet dat de buurtbewoners achter de plannen van de Initiatiefgroep staan . In de Bewonerskrant Oud-West van juni/juli 2010 maakt Hanna Klomp, voorzitter van de bewonersvereniging Rond de Hallen duidelijk wat de buurtbewoners van de plannen van de TROM vinden: “Er is ruimte voor de initiatiefnemers vanuit Oud-West (ambachtencentrum, Recycle fietsreparatie, verkoop en verhuur kunstgalerie Beeldend Gesproken, Vrij Glas (glasblazers), een leerwerkhotel, SPINDL, centrum voor mode, creativiteit en kennis (modeateliers) en beveiliging en schoonmaak vanuit Arkin Oud West). Maar ook voor de bibliotheek, een arthouse bioscoop, een opname studio voor radio en televisie, een multifunctionele zaal voor onder meer modeshows en sport, een huiswerkproject en bijzondere horeca met kleine optredens en exposities. Het ambachtencentrum zou een blijvende praktijkopleiding kunnen bieden voor de restauratie van monumenten overal in de stad. Deze wijze van restaureren is bovendien economisch gezien interessant omdat het deels gesubsidieerd wordt via onderwijs en DWI (Dienst Werk en Inkomen-red). Hotel, bioscoop, horeca, opnamestudio’s en mode zullen de voornaamste financiële dragers zijn. Maar ook de bibliotheek is een stabiele factor, evenals de projecten die vallen onder Arkin en DWI. 100


6.3 Hanna Klomp

101


Een initiatiefgroep wil door middel van een Tramremise Ontwikkelings Maatschappij (TROM) van de remise een levendig centrum maken voor ambacht, kunst en cultuur. Een plek waar mensen van verschillende disciplines en opleidingsniveaus elkaar ontmoeten en inspireren. Mij – en vele buurtgenoten met mij – lijkt dit een prachtig plan. Het biedt enerzijds de mogelijkheid om meteen aan de slag te gaan met de hoognodige restauratie. Anderzijds levert het op de lange termijn veel maatschappelijk rendement op en geeft het dit rijksmonument een aantrekkelijke uitstraling en functie niet alleen voor de buurt maar ook voor de hele stad. Ik hoop dan ook van harte dat het nieuwe stadsdeelbestuur deze kans met beide handen aangrijpt en de haalbaarheid van dit voorstel samen met de initiatiefnemers goed gaat onderzoeken.” Lingotto en het stadsdeel hebben inmiddels afspraken gemaakt. Bob Jansen en Frank van Beek: “Wij hebben in april 2010 een intentieovereenkomst met het stadsdeel getekend. Daarin hebben we wel als voorwaarde gesteld dat gedurende de looptijd van die overeenkomst (uiterlijk tot 1 oktober 2010) uitsluitend met 1 partij (Lingotto dus) zou worden onderhandeld. We wilden dat vastgelegd hebben omdat in die tijd ook Burgfonds en André van Stigt nog aan de poort zaten te rammelen. In die overeenkomst zat een exit beding dat inhield dat wij in ieder geval onze kosten vergoed zouden krijgen (140.000 euro voor het werk, 50.000 euro voor overdracht van auteursrecht op plannen en tekeningen en maximaal 100.000 voor out of pocket kosten) bij tussentijdse ontbinding.”

102


Deze overeenkomst is getekend in de periode tussen de verkiezingen (maart 2010) en het aantreden van het nieuwe stadsdeelbestuur (mei 2010). De wisseling van bestuur en ambtelijk management die daarna plaats vindt, hebben Jansen en van Beek als minder positief ervaren: ”Martien Kuitenbrouwer had weinig kennis van ruimtelijke ontwikkelingen. Ze was overigens al maanden voordien door André van Stigt bestookt met mailtjes. Het ambtelijk project management (Annegien Krugers Dagneaux) was door het stadsdeel ingehuurd bij het Project Management Bureau. Er zijn fouten gemaakt door het stadsdeel bij de overgang naar het nieuwe stadsdeelbestuur. Aan de ene kant een nieuw bestuur dat zich helemaal moest gaan inwerken en daarnaast gelijktijdig een nieuwe projectdirecteur en een projectmanager die niet geschikt bleken te zijn en er achteraf door het bestuur ook vanaf zijn gehaald. Ze hadden ook weinig commitment met de afspraken die waren gemaakt in de voorgaande periode en ze hebben uiteindelijk ook zelf de selectie gedaan. Verder was de wisseling van de ambtelijke bezetting midden in een planfase en niet pas na een ordentelijke afronding van de betreffende planfase bepaald geen bijdrage aan continuïteit.”

De opstelling van het stadsdeelbestuur ten opzichte van Lingotto

6.4 plan - Lingotto

Het stadsdeel krijgt vragen vanuit de Raad, met name vanuit de VVD fractie, of niet de Europese regels over aanbesteden geschonden worden door met 1 ontwikkelaar in zee

103


6.5 omslag brochure plan Lingotto

te gaan. De VVD fractie vindt dat meerdere partijen moeten kunnen inschrijven. Martien Kuitenbrouwer: “Het voormalig stadsdeel Oud West had besloten: de ontwikkeling van de Hallen in een PPS (Publiek Private Samenwerking) formule uit te werken. Dit besluit was vooraf getoetst bij de Stadsadvocaat. De VVD bleef volhouden dat aanbesteed moest worden. Uiteindelijk bleek dat aanbesteding niet nodig was, maar dat het ook niet mogelijk was om een pand onderhands te verkopen en vervolgens eisen te stellen aan de ontwikkeling.” Voormalig stadsdeelvoorzitter Bouwe Olij tekent hierbij aan: “Het is niet verkopen van de grond maar uitgeven in erfpacht. Er lag een advies van het stadhuis van de afdeling die alles weet van Europese aanbesteding dat onze constructie was toegestaan. Pas nadat we dit positieve advies hadden gekregen en ook via van wethouder van Poelgeest is het contract met Lingotto gesloten. Nu wordt hier de indruk gewekt alsof wij maar wat hebben gedaan. Maar dat is dus niet zo.” De stadsdeelvoorzitter: “We hebben dus niet aanbesteed; dat hoefde immers niet ook al drong de VVD daarop aan. Het project liep al zolang en is zo specifiek dat we bang waren dat aanbesteden alleen maar nog veel meer vertraging zou betekenen. Wat we wel moesten doen is ons besluit aanpassen; een onderhandse uitgifte in erfpacht in PPS constructie kon immers ook niet. We hebben toen voorgesteld opnieuw een onderhandse verkoop procedure te starten, zonder PPS- constructie, en daarvoor zowel de TROM (die inmiddels was opgericht) als Lingotto uit te nodigen. Lingotto kon daarmee instemmen.” 104


Frank van Beek en Bob Jansen beamen dit: “In de zomer heeft Martien nog wel een poging gedaan om de beide plannen (van Lingotto en de TROM) bij elkaar te brengen maar dat is niet gelukt. Wij hebben duidelijk een ander concept en wilden ook een andere architect. Er is ons toen wel gevraagd of we akkoord gingen met een vergelijking van beide plannen. Daar hebben wij van gezegd: prima.” Ook André van Stigt en de TROM kunnen zich in dit voorstel van het stadsdeel vinden: ”In de zomer van 2010 hebben we de TROM opgericht. In een brief aan het stadsdeel van augustus 2010 hebben we alle vragen beantwoord die het stadsdeel aan ons had gesteld. In die modellen gingen we wel deels uit van casco-plus, en huurders die eigen inbouw financierden en weliswaar betalen van de 4 mln. als erfpacht maar wel met een jaarlijkse canon.”

Het Dagelijks Bestuur kiest voor het plan van Lingotto

Zowel Lingotto als de TROM beantwoorden in augustus 2010 vragen vanuit het stadsdeel. Op 22 september 2010 maakt het Dagelijks Bestuur via een persbericht bekend dat het de voorkeur geeft aan het plan van Lingotto. Het DB is van mening dat beide plannen van goede kwaliteit zijn en tot de verbeelding spreken. “De financiële en organisatorische onderbouwing van de plannen is, gegeven de huidige economische en financiële situatie, een belangrijk criterium om daadwerkelijk tot realisatie van een plan te komen. Het DB is van mening dat het plan van Lingotto een stevigere financiële en organisatorische basis heeft. Qua draagvlak in de buurt heeft het TROM plan een voorsprong op dat van Lingotto. Anderzijds heeft Lingotto bij haar planvorming geluisterd naar wat uit de klankbordgroep naar voren kwam en is dit is ook terug te vinden in hun plan.” De focus in het plan van Lingotto ligt op mode, interieur en design. Naast algemene functies als een hotel, bibliotheek, café-restaurant, tv-studio en een huiswerkplaats betekent dit dat een groot deel van de remise ingevuld gaat worden met dit soort creatieve bedrijven. Bewoners en ondernemers kunnen tot 22 oktober 2010 hun mening geven over het definitieve voorstel voor de tramremise. Daarna neemt het DB een definitief besluit waarover de stadsdeelraad zich nog in december moet uitspreken. Uit de toelichting op dit besluit, vervat in een notitie voor de stadsdeelraad komen nog enkele interessante punten naar voren: Het besluit van de vorige deelraad Oud-West om 7 mln euro die binnen de grondexploitatie beschikbaar is door de verkoop van het oude stadsdeelkantoor, in te zetten voor deelname aan een eventuele PPS voor de tramremise moet herroepen worden. Na toetsing aan Europees recht en rijks- en gemeentebeleid wordt voorgesteld de stadsdeelfinanciering te beperken tot een garantstelling of een (achtergestelde) lening tegen een marktconforme rente. In het plan van de TROM wordt het gehele gebouwencomplex gerespecteerd en optimaal behouden. In het plan van Lingotto worden “twee niet-monumentale delen” vervangen. Beide plannen hebben evenwel vooralsnog (afhankelijk van de uitwerking) een positief advies gekregen van zowel de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed als van het Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) van de gemeente. 105


Reacties van de direct betrokkenen

In de Bewonerskrant Oud-West reageert Hanna Klomp. Zij vindt het onbegrijpelijk dat het stadsdeel niet kiest voor het plan TROM. “Dat gaat helemaal uit van het oorspronkelijke, industriële karakter van de tramremise/werkplaats en kan bovendien de financiering helemaal rond maken zonder lening van de overheid. Komt bij dat het 12 mln goedkoper is dan het Lingotto-plan. Ook het DB meent dat het plan TROM sneller gerealiseerd kan worden dan plan Lingotto.” Ook Casper Schouten, bestuursvoorzitter van de TROM toont zich geschokt door de beslissing, “omdat anders dan het TROM-plan het Lingotto-plan geen binding heeft met partijen die er daadwerkelijk invulling aan willen geven. De voorgestelde functies zijn in het Lingotto-plan niet meer dan ideeën, die nog geheel uitgewerkt en vergund moeten worden. De TROM zal de komende tijd alles doen wat in haar vermogen ligt om het bestuur en de raad van West op andere gedachten te brengen.” Maaike Lange vraagt in Het Parool aan Frank van Beek van Lingotto : “was u verrast of was het een gelopen race?” van Beek: “Stadsdeelvoorzitter Martien Kuitenbrouwer is niet eerst met ons komen praten; we hebben gewoon een goed plan geschreven. Ik ben blij en vereerd.” Op de vraag waarom een deel van de tramremise moet worden gesloopt in het plan van Lingotto, antwoordt van Beek: “Het doet geen recht aan het plan het slopen te noemen. Dat noem ik stemmingmakerij. Het gaat om kleine delen die vervangen moeten worden, wat we zorgvuldig en in overleg met Monumentenzorg zullen doen. Als in een monument een balk wordt verplaatst, staat iedereen al op z’n achterste benen. Je moet het wel in perspectief blijven zien. In het nieuwe gedeelte zal het beddenhuis van het hotel komen. Als je een hotel rendabel wilt maken, moet je efficiënt bouwen. En dat kan naar mijn mening niet in de bestaande hallen.”

Bezwaren van de erfgoedorganisaties in de stad

De Bond Heemschut, de landelijke organisatie die zich inzet voor behoud en hergebruik van monumenten laat in een brief aan de stadsdeelraad weten: “De nieuwbouwvolumes zijn een aantasting van de bijzondere kwaliteiten van het complex als geheel. De architectonische waarde dient niet alleen per hal of component beoordeeld te worden, maar juist in relatie tot het monument als overkoepelende entiteit. Grote vloervelden met lange zichtlijnen en een uniek dakenlandschap bepalen het karakter van dit bijzonder gaaf gehouden rijksmonument. De voorgestelde nieuwbouw volumes zullen een aantasting zijn van het bijzondere aaneengesloten daklandschap.” De twee nieuwbouwvolumes wijst Heemschut af met een verwijzing naar het plan van de TROM dat zonder nieuwbouw een kwalitatieve en duurzame restauratie van de Hallen kan verwezenlijken. Heemschut is wel gecharmeerd van de toevoeging van een aantal groene hoven in het complex en het openen van de gesloten gevel aan de Tollensstraat met een entreehof. Zij pleit er echter voor die groene hoven te realiseren onder de bestaande dakconstructie en is 106


6.6 daklandschap

van mening dat een combinatie van beide plannen onderzocht zou moeten worden zonder de onnodige sloop van twee hallen. Het Cuypersgenootschap, de andere hoofdstedelijke “monumentenbewaker”: “Het plan Lingotto voldoet niet aan een van de belangrijkste uitgangspunten van alle eerdere plannen die in nauwe samenwerking met BMA en de Commissie voor de Welstand tot stand kwamen: het integrale behoud van het monumentale casco van de voormalige tramremise. Het TROM plan voldoet aan dit uitgangspunt. De voorgenomen sloop van de verhoogde delen uit 1914 en het inbrengen van groene hoven en de glazen hoteltoren zijn aan dit rijksmonument wezensvreemde toevoegingen, die qua maat, schaal en detaillering schade berokkenen aan het rijksmonument. Enkele voorstellen uit het ontwerp zijn ronduit onzinnig, zoals het voorstel voor een schoolwerktuin op het dak van de geprojecteerde t.v. studio. Het complex is als geheel en in de huidige vorm aangewezen als rijksmonument. Juist als geheel is het complex, dat typologisch uiterst belangrijk en vanwege zijn omvang en gaafheid van hoge zeldzaamheid is, zo’n belangrijk monument. Het plan Lingotto zou een onaanvaardbare versnippering van het rijksmonument, door sloop van aanzienlijke onderdelen daarvan, betekenen. De toevoeging van groene binnenhoven en twee forse nieuwbouwvolumes zijn bovendien oneigenlijke toevoegingen, die strijdig zijn met het industriële karakter van het monument. Om voornoemde redenen menen wij dan ook dat dit plan niet voor uitvoering in aanmerking kan komen.” 107


6.7 hotel en patio plan Lingotto

Herbezinning van het stadsdeel leidt tot een beoordelingskader voor beide plannen

Het DB besluit adviezen te vragen van onderzoeksbureaus (Deloitte en Ernst & Young en Twijnstra Gudde) over de financieel- economische en organisatorische aspecten van beide voorstellen. Beide ontwikkelaars kunnen hun voorstellen nader onderbouwen op de kritiekpunten. De TROM maakt van deze gelegenheid gebruik. De Triodosbank en Staalbankiers geven aan de financiering van het plan van de TROM nader te willen onderzoeken en de TROM geeft aan dat daarnaast geen beroep zal worden gedaan op een lening of andere financiĂŤle bijdrage van het stadsdeel of de gemeente. De firma Peutz verklaart dat het plan van de TROM voldoet aan de hoogste eisen van duurzaamheid (Green label) en dat het plan van Lingotto door sloop en het maken van hoven plus een glazen gebouw met veel geveloppervlak nooit tot een Green label classificatie kan komen. Tevens wordt een tienjarig onderhoud en service contract afgesproken met de beoogde aannemerscombinatie en is daarnaast nog een post onvoorzien van 2.5 mln. euro in de exploitatieopzet opgenomen. Q park geeft in een begeleidende brief een prijsindicatie voor een mogelijke aankoop van de parkeergarage met 101 parkeerplaatsen: een bedrag tussen de 4.5 en 5.5 mln. Begin november stelt het stadsdeel de adviezen van Deloitte en Ernst & Young beschikbaar aan Lingotto en de TROM voor intern gebruik. Dusdanig gecensureerd dat alleen het commentaar op het eigen plan leesbaar is. 108


Frank van Beek en Bob Jansen : “Die rapporten zijn gemaakt in opdracht van de portefeuillehouder die kennelijk onzeker was. Voor ons waren die rapporten niet nodig. Wij vonden het “zonde van de toner” waarmee de rapporten zijn gedrukt.” De rapporten beïnvloeden het stadsdeel wel want dat maakt in de Raadsvoordracht van 7 december 2010 bekend nog geen definitieve keuze te kunnen maken; “De adviezen zijn eenduidig in hun conclusie dat het nu nemen van een besluit onverstandig en risicovol zou zijn. De totaal aangeleverde planinformatie door Lingotto en TROM biedt onvoldoende basis om een keuze voor een plan te maken. Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld de informatie te leveren die noodzakelijk is om de plannen voldoende te kunnen beoordelen. Voorgesteld wordt de beide plannen te toetsen aan het “Beoordelingskader planontwikkeling Tramremise de Hallen.” In januari 2011 komt het stadsdeel met de mededeling dat een nieuw beoordelingskader zal worden opgesteld voor de vergelijking van beide plannen. Lingotto maakt bezwaar tegen deze gang van zaken. Bob Jansen en Frank van Beek : “Dit beoordelingskader dat door de Raad is vastgesteld op voorstel van het DB is opgesteld nadat wij ons plan al hadden ingediend. Wij hebben de stellige indruk dat die er moest komen omdat je moeilijk een plan kon kiezen dat beduidend minder geld in het gemeentelijke laadje bracht. Zeker in een tijd waarbij de gemeente aangaf dat het vereveningsfonds leeg was. De nieuwe selectie ging ook eigenlijk met name over geld. en de kwalitatieve aspecten, waar het plan van Lingotto beter op had gescoord, kwamen niet tot nauwelijks meer aan de orde. Het beoordelingskader was bedoeld om het plan te kiezen waar het meeste geld voor het stadsdeel uit naar voren zou komen.”

Stadsdeelvoorzitter trekt een adviseur aan die ze vertrouwt

Martien Kuitenbrouwer merkt over deze chaotische periode het volgende op: “Inmiddels waren er ook vragen in de Raad gesteld. Waarom het vorige besluit niet kon worden uitgevoerd en over de positie van de TROM. Er was veel externe druk vanuit de buurt, politiek en ambtelijk. Er dreigde een enorme loopgravenoorlog en de discussies verhardden zich. Het was zaak in korte tijd beslissingen te nemen. Ook intern lag het ingewikkeld. Er waren veel wisselingen en tegelijkertijd was een aantal mensen al vanaf het begin af aan betrokken bij het proces. Zij begonnen een beetje ‘Hallen-moe’ te worden. In die chaotische situatie heb ik Co Stor (die ik nog kende van de Houthavens in Westerpark) opgezocht en gevraagd: wil jij dat eens uitzoeken en me een verstandig advies geven wat te doen. Het was in de Kerstvakantie van 2010. Als bestuurder is het niet altijd makkelijk om in de ambtelijke organisatie in te grijpen. Het zou ook niet goed zijn als dat vaak gebeurt. In dit geval vond ik het van wezenlijk belang, voor het slagen van het project, dat er een andere, ervaren projeclteider kwam waar ik veel vertrouwen 109


in had. In dit geval was dat Co Stor. Achteraf is dat ook een goed besluit geweest. Hij is in staat geweest om veel van de relaties met externe partijen te herstellen. Co rapporteerde in januari 2011: het goede nieuws is dat er voldoende potentie zit in de plannen maar het slechte is dat je snel moet ingrijpen want je kunt zo niet verder doormodderen. Ik heb hem toen gevraagd of hij niet zelf het project wilde gaan leiden. Het was duidelijk dat een stevige projectleider nodig was. In maart 2011 is daar het besluit over genomen. De essentie van de nieuwe benadering was dat de plannen voor de Hallen en de nieuwbouw uit elkaar werden getrokken , ook in financieel opzicht en dat er een nieuwe leidraad moest komen die voor beide partijen (Lingotto en TROM) moest gelden.”

Analyse en advies van Co Stor

Co Stor is projectdirecteur van de Houthavens en heeft een reputatie opgebouwd met het trekken van complexe ruimtelijke projecten in Amsterdam. Hij vertelt hoe hij betrokken raakt bij de Hallen: “In december2010 belde Martien Kuitenbrouwer. Co, wil je me helpen met de aanpak van de tramremise. Tussen Kerst en Oud en Nieuw heeft ze me de geschiedenis van de mislukkingen rond de aanpak van de tramremise verteld. Ze zei erbij: bij elke nieuwe vergadering voel ik me steeds meer onzeker. De adviezen die ik krijg zijn soms tegenstrijdig. Kun je een analyse maken en misschien een advies geven hoe we dit project aan moeten pakken.”

6.8 plangebied De Hallen

Co over zijn werkwijze : “Ik ben begonnen met het hele dossier door te werken en maakte vervolgens een krachtenveldanalyse. Gesprekken gevoerd met de hoofdrolspelers: ambtenaren, bestuurders, oud-bestuurders (Bouwe Olij), directeur OGA (Jan Hagendoorn), de TROM (André van Stigt, Casper Schouten, Eisse Kalk) en Lingotto (Frank van Beek). Wat is jullie beeld? Wat kunnen we het beste doen? Ik heb me daarbij bewust blanco opgesteld.” Co signaleert een volstrekt chaotische situatie. Dit leidt tot een aantal conclusies in zijn analyse van het project:

110


r r r r

0QBNCUFMJKLOJWFBVPOUCSFFLUEFKVJTUFDPNQFUFOUJFPNEJUTPPSUQSPKFDUFOBEFRVBBU te managen. 0QCFTUVVSMJKLOJWFBVIFCCFOXFHFFOIFMEFSFLPFSTHFWBSFOTUFFETXFFSLBOUFMFO stadsdeelkantoor wel of niet in het plan; afkopen ontwikkelaars en aannemers. %FPOUXJLLFMBBSTCFEFOLFOBMMFSMFJJOHFOJFV[FDPOTUSVDUJFTEJFMFJEFOUPUFFOUSPFCFM beeld van wat er wel of niet kan. )FUQSPDFTLFOUEPPSEJUBMMFTHFFOHPFEFTUVSJOH4MFDIUFDPOUSBDUFOVJUIFUWFSMFEFO blijven ons achtervolgen.

6.9 stadsboeren

Co verbindt aan deze analyse een advies over de verdere aanpak van het project: 1. De grondexploitaties voor de tramremise de Hallen en voor het stuk grond waar de nieuwbouw moet komen uit elkaar halen. De verstrengeling van deze twee leidt tot te rooskleurige inzichten: alle verliezen die werden geleden op de Hallen werden allemaal verhaald op de woningbouwexploitatie. De woningbouw moest het grote correctiemiddel worden. Beide grondexploitaties bleken een verlies te hebben van vele miljoenen euro’s. 2. Eerst alle restanten van het verleden opruimen en het bordje schoonmaken: een “level playing field maken� voor de 2 sterke partijen die het project mogelijkerwijs zouden kunnen realiseren: Lingotto en de TROM. Laat een serieuze competitie ontstaan waarin beide partijen gelijke kansen hebben. Hiervoor moest een nieuw en beter beoordelingskader worden geschreven. De leidraad bood daarvoor te weinig houvast. 3. Het belangrijkste obstakel voor het project was het gebrek aan vertrouwen in het project in de buurt zelf. Er waren eigenlijk alleen maar tegenstanders van het plan dat er lag. Andere benadering hanteren: a.“de hekken moeten neer�, d.w.z. het hele proces open gooien en laten zien dat je er wat aan gaat doen. Stadstuinen op de braakliggende terreinen. b. Zowel de tramremise aanpakken als de woningbouw opstarten. Voor dit laatste een tender uitschrijven en de bouw gunnen aan de hoogste bieder voor de grond. c. Eerlijk vertellen wat je van plan bent aan alle partijen en je daar ook aan houden.

111


Een nieuwe aanpak en een nieuwe projectleider

De stadsdeelvoorzitter merkt over de nieuwe aanpak op: “De aanpak die Co voorstelde vergde wel een nieuw politiek besluit. We hebben de coalitie uitvoerig bijgepraat en om steun gevraagd. We hebben ook de VVD en de SP benaderd met een open vizier en gezegd: geef het een kans. D66 was intern zodanig verdeeld dat we niet wisten welke kant het op ging. De toenmalige woordvoerder gaf wel zijn steun. De SP heeft zich zeer constructief opgesteld en de VVD was wisselend. Met name rond de kwestie van de Europese aanbesteding. De VVD zei: kom maar met contra-expertise. De hele Raad vroeg om advies van de landsadvocaat. De VVD bleef ten principale tegen. Ik vond deze fase de moeilijkste uit mijn politieke loopbaan. Elk besluit wat ik zou nemen zat vol met risico’s; maar zo doorgaan was helemaal geen optie: het alternatief is sloop en dat is onverteerbaar, bovendien ben ik dan weg. Co zei toen meteen: dan gaan we het samen doen. Ook Godfried (portefeuillehouder RO en Grondzaken) en trouwens het hele DB waren medestanders.”

6.10 Co Stor in de Houthavens

Co Stor over deze moeilijke startperiode: “Ik heb toen een projectteam gemaakt met mensen van buiten de stadsdeelorganisatie dat ging werken vanuit het projectbureau Houthavens. Dat riep wel veel weerstand op. De directeuren in stadsdeel West riepen in koor: wat flik je me nou. Je zet onze beste mensen aan de kant. Niemand keek me meer aan in die tijd. Ook vanuit de stad en de media was de overheersende reactie: dat gaat je toch niet lukken middenin ook nog een bouwcrisis. Ik kon daar voor mezelf alleen het gevoel tegenover stellen, dit moet toch lukken. Ik zag de kracht en de potentie van zo’n mooi gebouw. Ik vertrouwde op mijn vakmanschap en ik ging me er letterlijk in vastbijten. Waarom is het in het verleden niet gelukt: politiek opportunisme en onheldere afspraken naar alle partijen. In plaats van “ik probeer het te regelen”, de zaak open gooien en eerlijk zijn over wat je wel en niet kunt regelen. Ik herinner me nog de eerste openbare bijeenkomst met bewoners waarin ik de nieuwe aanpak

112


moest presenteren. Tijdens die bijeenkomst heb ik letterlijk gezegd: ik schaam me als professional over wat er in het verleden allemaal is gebeurd.” Co Stor stelt per direct maatregelen voor om de negatieve saldi op de exploitatiebegrotingen van de Hallen en de nieuwbouw terug te dringen en niet verder op te laten lopen: “Alle uitgaven werden ´op koud gezet´. Niemand is meer tekenbevoegd behalve ikzelf. Mijn parool was: we betalen niet meer en als er wel betaald moet worden, hoor ik het wel. Ik ben verantwoordelijk. Zo snel mogelijk de renteverliezen op de grond en de leegstaande gebouwen aanpakken door een tender uit te schrijven voor het woningbouwproject op de leegstaande grond. Kom maar met een grondbod: het hoogste bod wint, we houden het simpel. En niets doen levert alleen maar hogere verliezen op. De tender is gewonnen door bouwbedrijf van Wijnen. Het zuidelijke deel hebben we meteen uitgegeven en daar wordt nu gebouwd. Het noordelijke deel is ook volop in ontwikkeling. Vervolgens moest het gat in de grondexploitatie van de Hallen (de tramremise dus) worden opgevangen. Dat is gelukt, deels door afboekingen (onder het motto als er dan in godsnaam maar gebouwd wordt) en deels door het grondbod van de TROM van 4 mln euro.” Het Dagelijks Bestuur besluit een nieuw beoordelingskader op te stellen inclusief een vragenlijst die door beide ontwikkelaars (Lingotto en de TROM) moet worden beantwoord. Daarnaast wordt een onafhankelijk team van externe deskundigen ingesteld die de beide proposities moet beoordelen. De stadsdeelraad wordt ook volledig ingelicht. Co Stor: ”Ik heb aparte sessies belegd: besloten vergaderingen (iedereen moest daarvoor tekenen dat ze geheimhouding dienden te betrachten). Daar heb ik ze alles verteld. Zo’n open houding dat hadden ze nog nooit eerder meegemaakt. Ik ben ook een paar keer met alle raadsleden in de Hallen geweest, in de ruïnes. Daar heb ik grote vellen op A0 formaat opgehangen: bij de LEIDRAAD, bij elke poster een verhaal gehouden over het ´level playing field en hoe we de oude sommetjes hebben verrekend. Steeds een planning voorgelegd die we ook hebben gehaald.”

De Beoordelingsleidraad en de onafhankelijke beoordelingscommissie

Het Dagelijks Bestuur stelt een nieuwe beoordelingsleidraad vast. De plannen van Lingotto en de TROM zullen worden beoordeeld op 5 hoofdpunten: financiën, organisatie, planning, ontwerp en duurzaamheid. Beoordelingscriteria Financieel model Financieringsplan Bod op de grond c.a. Financiën totaal

Max. score 20 20 10 50

Organisatie Planning Ontwerp Duurzaamheid Kwaliteit totaal

15 10 15 10 50 113


6.11/ 6.12 Peter Kuenzli/Carel de Reus

Een plan dient in totaal minimaal 65 punten te scoren om in aanmerking te komen voor de verdere ontwikkeling. Co Stor over deze nieuwe leidraad: “Ik constateerde dat het bestaande beleidskader niet toereikend was. Er moest een ´level playing field` komen. Een situatie waarin zowel Lingotto als de TROM gelijke kansen hebben. We hebben een weging vooraf opgesteld met toekenning van cijfers en percentages aan de diverse onderdelen van het beleidskader vanuit het uitgangspunt: wat is het beste voor het gebied.” Het Dagelijks Bestuur besluit ook een onafhankelijke commissie van deskundigen te vragen de reacties van Lingotto en de TROM op deze leidraad te beoordelen. De leden van deze commissie zijn: Monika Chao-Duyvis (juriste), Carel de Reus (projectontwikkelaar) en Peter Kuenzli (gebiedsontwikkelaar). (zie vorige bladzijde) Carel de Reus, voormalig voorzitter van de NEPROM (de Nederlandse organisatie van Projectontwikkelaars) en adviseur van meerdere gemeenten inzake vastgoedprojecten. vertelt hoe de commissie heeft gewerkt: “De randvoorwaarden en toetsingscriteria zijn door het stadsdeelbestuur opgesteld en vastgesteld. Co Stor en Bouke Kapteijn hebben daarvoor de belangrijkste voorzet aangeleverd. Ik moet daarbij een punt naar voren brengen wat ik heel goed vond van het stadsdeel. Noch het bestuur, noch de ambtenaren hebben een voorkeur laten blijken voor een van de beide projecten. Bij het toekennen van punten aan de afzonderlijke criteria is wel een duidelijke nadruk gelegd op de financiële aspecten en minder op de stedenbouwkundige kwaliteiten van de beide

114


plannen. Dat was een duidelijke weerslag van de discussies in de stadsdeelraad waarin jarenlang discussies waren gevoerd over de forse kostenoverschrijdingen rond het project in het recente verleden. Wij hebben uiteraard wel gekeken naar de kwaliteit van de plannen en ook naar de hardheid van de voornemens in de beide plannen. Zonder in detail op de beraadslagingen binnen de jury in te gaan, kan in algemene termen gezegd worden dat zaken als hardheid van de financiering en de hardheid van de toezeggingen van huurders een belangrijke rol gespeeld hebben.”

De TROM wordt voorkeurspartij voor de Hallen

Op 25 oktober 2011 maakt het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel West bekend dat de TROM is verkozen als voorkeurspartij voor de ontwikkeling van de Hallen. Het DB neemt daarmee het advies over van de onafhankelijke beoordelingscommissie: “Met de door u vastgestelde leidraad als beoordelingskader zijn wij tot de conclusie gekomen dat de inschrijving van de TROM de meeste punten scoort. Doorslaggevend daarbij is het commitment dat de TROM van hurende en bouwende partijen heeft weten te verkrijgen met de hogere grondprijsaanbieding. Een door ons hoger gewaardeerd ontwerp en organisatieplan van Lingotto maken dat niet goed.” Het blijkt dat het plan van de TROM 66 punten heeft gescoord en dat van Lingotto 59 punten. Carel de Reus, lid van de commissie, licht de keuze nader toe :“De sterke kanten van het plan van de TROM zijn de verankering van de initiatiefnemers en de ondernemers in de buurt en in de stad en een groot commitment met maatschappelijke voorzieningen. Een pluspunt voor het plan van de TROM waren de echte betrokkenheid van het hotel, van de studio’s en van de bioscoopexploitant om van het plan een succes te maken. Ik herinner me nog dat we de resultaten van ons onderzoek presenteerden aan de Raad in een openbare vergadering. Een van de toekomstige ondernemers stond op om de raadsleden ervan te verzekeren dat zij als ondernemers het voorstel van de TROM ondersteunden en ook bereid waren daarvoor financiële risico’s te lopen.” Het Dagelijks Bestuur is opgelucht dat nu eindelijk een keuze kan worden gemaakt. Martien Kuitenbrouwer in het persbericht: “Ik ben blij dat er een duidelijk advies ligt van de beoordelingscommissie waar we nu verder mee kunnen. Binnenkort starten we de onderhandelingen met de TROM om tot een realisatieovereenkomst te komen. Hiermee komt de herontwikkeling van de tramremise nu echt in zicht”. In het voorjaar van 2014 zegt zij: “Eigenlijk vond ik beide plannen mooi, maar gelukkig hoefden wij niet te kiezen. Het plan van Lingotto was ook een goed plan, maar is door de selectiecommissie als minder kansrijk beoordeeld. Lingotto zelf is natuurlijk nooit blij geweest met deze ontwikkeling. Maar het werd duidelijk dat het besluit wat de Raad van Stadsdeel Oud West had genomen (een onderhandse verkoop in PPS constructie) twijfels opriep bij de juridische beoordeling. Lingotto had dus ook geen andere keuze dan akkoord te gaan met de nieuw ingeslagen weg.” 115


Lingotto tekent bezwaar aan tegen het besluit van het DB

Lingotto vecht de uitkomsten van de gevolgde procedure en de nadien ondernomen stappen van het stadsdeel echter wel aan. Bob Jansen en Frank van Beek:“De uitkomst van de selectie kwam voor ons niet geheel onverwacht, maar we waren wel zeer teleurgesteld. Wij hebben naar aanleiding van dit rapport een brief gestuurd naar het stadsdeel. Wij hebben daarin vragen gesteld over de beoordeling en gewaarschuwd ten aanzien van het naleven van de spelregel dat het stadsdeel geen financiĂŤle bijdrage zou leveren aan de herontwikkeling van de tramremise. Wij hadden overigens voor 50% van de ruimten ook al huurintentieovereenkomsten afgesloten (bijvoorbeeld met House of Denim die nu huurder is bij de TROM). De parkeergarage had de TROM wel als inkomsten in hun exploitatieopzet meegenomen. Het feit dat het stadsdeel die later tegen taxatiewaarde heeft aangekocht was puur om de TROM te helpen bij de financiering van het gehele project. Wij hebben lange tijd gepoogd meer informatie te verkrijgen, onder meer over het door Fakton uitgebrachte rapport. Het werd ons echter door het bestuur verboden om met Fakton te praten. De informatie over de verkoop van de parkeergarage hebben we zelfs via een WOB procedure zeer moeizaam boven tafel moeten krijgen. Pas op 19 maart 2013 werd het uiteindelijke bedrag dat er voor betaald is openbaar. Tevens werd ook nog duidelijk dat voor de aankoop van de Passage een bedrag door het stadsdeel is betaald. Dit was duidelijk bedoeld om de financiering rond te krijgen. Daar hebben we toen formeel bezwaar tegen aangetekend. Dit betekent dus dat er door het stadsdeel in totaal tenminste 7.3 mln euro is bijgedragen aan de TROM. Dit is toch wel een heel groot verschil met de voorstellen 116


6.13/ 6.14 3D visualisaties plan TROM

de TROM heeft ingediend op basis waarvan de TROM is geselecteerd. Overigens zijn wij altijd van mening geweest dat het plan van de TROM met hun hoge grondbieding niet uit kon komen. We hebben ook nog het aanbod gedaan om de zaak af te doen middels een compensatie-aanbod in de Houthavens op basis van een marktconforme grondprijs, maar dat is op niets uitgelopen. We hebben toen uiteindelijk een rechtszaak aangespannen omdat we van mening zijn dat het stadsdeel onrechtmatig heeft gehandeld. Met name doordat een wezenlijke wijziging in de opdracht na gunning is doorgevoerd: het stadsdeel heeft wel een financiële bijdrage geleverd aan het realiseren van de herontwikkeling van de tramremise door de aankoop van de Parkeergarage en de aankoop van de Passage en dat is een onrechtmatige daad geweest. Dat is ook door de rechter tussentijds duidelijk vastgesteld. Hierdoor is het plan van de TROM uiteindelijk een fors stuk duurder geworden voor de gemeente. Over de vraag of en zo ja, in welke omvang Lingotto schade heeft geleden door deze onrechtmatige daad, moet de rechter nog beslissen. Lingotto moet de gevolgschade die is veroorzaakt, nog nauwkeuriger in beeld brengen en het stadsdeel wordt in de gelegenheid gesteld zich daarover nog uit te spreken. Pas daarna zal de rechter daarover een definitieve uitspraak doen.” Martien Kuitenbrouwer, die inmiddels werkt bij de Universiteit van Amsterdam wil zich in de zomer van 2014 over deze rechtszaak niet inhoudelijk uitspreken:“Lingotto heeft in mei 2013 uiteindelijk nog wel een rechtszaak aangespannen tegen het stadsdeel. Ze waren het niet eens met het proces, en met name over de gebeurtenissen na de selectie. Deze zaak loopt nog, binnenkort volgt er een uitspraak.” 117


7.0 Hal 4, Studio’s oud/nieuw

118


7/ De TROM werkt haar plannen uit

7.1 eerste bestuur TROM

Vanaf 25 oktober2011 krijgt de Tramremise Ontwikkelings Maatschappij (TROM) van het stadsdeel West groen licht om haar plannen voor hergebruik van de Hallen verder uit te werken. Voor dat tijdstip zijn er natuurlijk al vele werkzaamheden verricht die nodig waren om deze gunning te bemachtigen. In de zomer van 2010 is stichting de TROM officieel opgericht en is een bestuur samengesteld met ervaren en slagvaardige deskundigen. Naast bouwmeester AndrĂŠ van Stigt nemen zitting in het eerste bestuur: * Casper Schouten (voorzitter), advocaat bij het advocatenkantoor Kennedy van der Laan * Haas Kuijper, vastgoedspecialist, voorheen werkzaam als hoofd verwerving bij Grond bedrijf Amsterdam * Lex de Boer, ontwikkelaar en vastgoedbeheerder, directeur Stichting Experimenten Volkshuisvesting * Eisse Kalk, bewonersparticipatie - en herbestemmingsdeskundige en directeur van de stichting Agora Europa

119


Adviseur is Peter van Vogelpoel, filmproductiemaatschappij Sweetwaterpictures en beoogd exploitant van de bioscoop van de Hallen. Daarnaast neemt Jet van den Heuvel, lid van de directie van het architectenbureau J. van Stigt en partner van André van Stigt, regelmatig aan de besprekingen deel. De bestuursleden zijn vooral gemotiveerd door de mogelijkheid het monumentale gebouw een nieuw leven te bezorgen en door het draagvlak dat voor het plan bestaat bij zowel buurtbewoners als ondernemers. Daarnaast delen zij een bewondering voor het vakmanschap en de kwaliteiten van bouwmeester André van Stigt. Het is van meet af aan een vriendenclub die weet dat ze nog een lange weg hebben te gaan, maar wel met de ambitie om het onmogelijke mogelijk te maken. In het najaar van 2010 wordt allereerst gelobbyd richting stadsdeel en centrale stad om toegelaten te worden als een gelijkwaardige partner in het verdere ontwikkelingsproces. Op 7 december 2010 neemt het stadsdeelbestuur het besluit om zowel Lingotto als de TROM uit te nodigen hun plannen verder uit te werken aan de hand van eenzelfde Beoordelingskader. Vanaf december 2010 zijn meerdere keren omvangrijke dossiers samengesteld waarin de plannen zijn uitgewerkt en onderbouwd. Eerst voor het stadsdeel in februari 2011 op basis van het Beoordelingskader. Later voor het stadsdeel en de onafhankelijke Beoordelingcommissie op basis van de nieuwe Beoordelingsleidraad die op 3 mei 2011 is vastgesteld. In juli 2011 worden alle dossiers die gegevens over de plannen bevatten, aan het stadsdeel overhandigd. André van Stigt over die periode: “In het voorjaar van 2011 hebben we een gesprek gevoerd met Martien Kuitenbrouwer, de nieuwe stadsdeelvoorzitter. Zij raadde ons aan zo snel mogelijk met getekende huurcontracten te komen omdat die doorslaggevend zouden zijn voor de boordeling van ons plan. Ze had voor ons wel een teleurstellende mededeling: de 7 mln. die het stadsdeel beschikbaar wilde stellen was er niet meer. De 4 mln. uit de grondexploitatie mocht van wethouder Maarten van Poelgeest niet. Het Vereveningsfonds was en bleef leeg. En de 3 mln. die het stadsdeel er in had willen stoppen moesten vervallen door de bezuinigingen. Haas Kuijper (later bestuurslid TROM en vastgoedspecialist) was bij dat gesprek en heeft vanaf het begin gezegd: die 4 mln. voor de grond moeten we meenemen in onze exploitatieopzet. We moeten aantonen dat we het gemeentelijk grondprijsbeleid willen respecteren.” Al vanaf het voorjaar van 2011 worden de eerste contacten gelegd met potentiële financiers en beleggers in het hergebruikproject. Daarvoor worden diverse adviseurs aangetrokken en wordt een eerste brochure samengesteld met daarin een investeringsvoorstel voor particuliere beleggers. In die brochure is ook een handzaam overzicht opgenomen van het plan van de TROM dat we bijgaand afdrukken. Het stemt redelijk overeen met het uiteindelijke plan, zij het dat de Filmhallen en de Ambachten- en Modehal van plaats verwisseld zijn in het definitieve plan van de TROM. 120


7.2 plan-TROM

121


In juni 2011 worden principe-afspraken vastgelegd met Stadsherstel over de aankoop en verbouwing van Hal 17 en met Q-Park over de aankoop en exploitatie van de parkeergarage. In juli 2011 heffen bestuur en toekomstige gebruikers van de Hallen in de IJsbreker aan de Weesperzijde het glas op de goede afloop, nadat alle dossiers zijn ingediend bij het stadsdeel en de beoordelingscommissie. Te voorbarig? Ja, maar het helpt wel om elkaar vast te houden en moed in te praten.

Eindelijk het groene licht

Na enkele maanden van spanning maakt op 25 oktober 2011 het stadsdeelbestuur bekend dat het in aansluiting op het advies van de Beoordelingscommissie heeft gekozen voor het plan van de TROM. De uitslag wordt door de Beoordelingscommissie toegelicht in het Blauwe Hotel aan de achterkant van het Bos en Lommerplein. In de zaal zitten ook vele raadsleden die nogal terughoudend en met vele kritische vragen reageren op het besluit van het Dagelijks Bestuur. Met name wordt bezorgd gevraagd hoe het nu zit met de financiering van het project. Worden we niet opnieuw blij gemaakt met een dooie mus? De stemming in de zaal begint pas te veranderen nadat een van de ondernemers die het plan van de TROM ondersteunt, Marc Nelissen die de studio’s in hal 4 wil gaan beheren, het woord neemt. Hij maakt duidelijk dat het grootste risico al gedragen wordt door de vele ondernemers die samen met de TROM het project willen realiseren. Ook vanuit de Beoordelingscommissie wordt bevestigd dat het feit dat 90% van het complex al belegd is met huurcontracten een zeer belangrijke factor is geweest in het positieve oordeel over het plan van de TROM. Na deze bijeenkomst kan worden begonnen aan de eerste fase van de uitwerking: het opstellen van de Realisatieovereenkomst (Rok) tussen het stadsdeel en de TROM met daarin de overeenkomst over de gronduitgifte en de erfpachtovereenkomst.

Een nieuw bestemmingsplan roept vragen en bezwaren op

In het besluit waarmee het Dagelijks Bestuur een voorkeur uitspreekt voor het plan van Lingotto (september 2010) heeft het D.B. al aangegeven dat voor het Hallengebied een nieuw bestemmingsplan moet worden voorbereid: “Het plan Lingotto past (net als het plan van de TROM) niet in het vigerende bestemmingsplan. Het stadsdeel heeft in ieder geval de verplichting vóór 2013 een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Het nieuwe bestemmingsplan dient uitvoering van het plan Lingotto mogelijk te maken.” In november 2011 wordt het ontwerp-bestemmingsplan naar buiten gebracht. Je zou denken dat in dit nieuwe bestemmingsplan het besluit om met de TROM in zee te gaan, zou zijn verwerkt in het voorstel van het Dagelijks Bestuur. Dat blijkt echter niet het geval te zijn. Naast de nieuwe bestemmingen die overeenkomen met het plan van de TROM bevat het voorstel ook nog een aantal mogelijke bestemmingen en bouwvolumes die eerder passen bij de plannen van Lingotto. 122


Zo wordt het mogelijk gemaakt om extra bouwvolume op de Hallen 2 en 4 toe te voegen tot een hoogte van maar liefst 26 meter. Daarnaast voorziet het in de mogelijkheid om open ruimtes (patio’s) te creëren. En via een wijzigingsbevoegdheid kan het D.B. toch nog detailhandel toestaan tot een maximum van 1.500 m2, voldoende voor een fors grootwinkelbedrijf. Het heeft er alle schijn van dat het stadsdeel toch de mogelijkheid open wil houden om alsnog het Lingotto plan te realiseren als onverhoopt het plan van de TROM zou sneuvelen.

7.3 Joop Dijkhuis

Dat is uiteraard niet de bedoeling van de bewonersvereniging Rond de Hallen die dan ook prompt laat weten dat zij bezwaar zullen aantekenen tegen het bestemmingsplan. Op 7 januari 2012 wordt dat bezwaarschrift als zienswijze ingediend: “Bewonersvereniging “Rond de Hallen” is zeer onaangenaam getroffen door dit door u ontworpen bestemmingsplan. Het is voor de omwonenden helemaal niet te begrijpen: na de grote opluchting van de keuze voor het TROMplan dat met z’n sociaal-culturele karakter en diverse kleinschalige functies zoveel enthousiasme wekte is er ineens sprake van een discotheek en enorme parkeergarages. Gaat de TROM dan toch niet door? Vraagt men. En wij maar uitleggen dat dat zeker niet het geval is, maar… In de Klankbordgroep van 2010 is ons bij herhaling verzekerd dat wat er nu ook zou komen in de Hallen, het in elk geval geen Poppodium, Discotheek of ander soort Nachtzaak zou zijn. Onze teleurstelling is groot. We voelen ons bedrogen. Dit zogenaamde “flexibele” bestemmingsplan dient louter ter facilitering van mogelijk door de

123


overheid gewenste ontwikkelingen. Echter geenszins ter bescherming van de woon- en leefomgeving van de mensen waar u als bestuurder verantwoordelijkheid voor draagt.” De bewonersvereniging maakt met name bezwaar tegen het toestaan van de zogenaamde Horeca II vergunning voor de Hallen, die sluitingstijden tot 03.00 uur op weekdagen en 05.00 uur in het weekend mogelijk maakt en tegen de mogelijke vestiging van een grote supermarkt. Daarnaast wordt bezwaar aangetekend tegen het vergroten van de capaciteit voor parkeergarages in het gehele plangebied en tegen de twee woontorens van 26 meter hoogte en tegen de open binnenplaatsen in de tramremise. Het is duidelijk dat dit bezwaarschrift weer kan leiden tot een aanzienlijke vertraging bij het verkrijgen van de nodige bouwvergunningen voor onderdelen van het plan van de TROM. Na langdurige besprekingen tussen Rond de Hallen en het bestuur van de TROM wordt een compromis bereikt. De bewonersvereniging handhaaft haar bezwaarschrift maar zal dat intrekken als in de erfpachtovereenkomst tussen de TROM en het stadsdeel in de gebruiksvoorschriften maar eenduidig de bestemmingen worden vastgelegd die in de plannen van de TROM zijn opgenomen. Tevens wordt de afspraak gemaakt dat in de gebruiksvoorschriften en in de huurcontracten met de exploitanten wordt vastgelegd dat de sluitingstijden beperkt worden tot 01:00 uur tijdens weekdagen en 03:00 uur in het weekend.

De gronduitgifte en erfpachtovereenkomst

Daarmee komt er meteen de nodige druk te staan op de erfpachtovereenkomst die samen met de gronduitgifte moet worden vastgelegd in een overeenkomst tussen stadsdeel en Haas Kuijper. Hij voert namens de TROM de onderhandelingen over deze overeenkomst en maakt duidelijk wat de voornaamste gesprekspunten zijn: “Allereerst: hoe leg je vast dat je een mix nastreeft van maatschappelijk gewenste en economisch rendabele functies. In het planologisch juridisch jargon staat maatschappelijke bestemmingsfuncties gelijk aan een bestemming die gesubsidieerd moet worden. Dat wilden wij vermijden, want je wilt de vrijheid hebben om er ook laagdrempelige culturele en maatschappelijke voorzieningen in te hebben die niet gesubsidieerd worden. Dat hebben we uiteindelijk opgelost door vast te stellen dat maximaal 9.975 m2 BVO hoogwaardige commerciële bestemmingen mogen worden gerealiseerd (in ons geval bv. hotel, horeca, filmhallen en studio’s) en minimaal 7.783 m2 bvo culturele, ambachtelijke en laagwaardige commerciële bestemmingen moeten worden gerealiseerd (zoals bibliotheek, galerie Beeldend Gesproken, Recycle, kinderdagverblijf, ambachtenhal e.d.).” Een goed voorbeeld van de mix die de TROM nastreeft in haar plan is Hal 1 van het complex, waarin zowel het hotel (dat 200 euro/m2 betaalt aan huur) als de bibliotheek (die 100 euro/m2 betaalt) zijn ondergebracht. Haas Kuijper verhaalt verder over de langdurige onderhandelingen met het stadsdeel om tot een realisatieovereenkomst (Rok) te komen: 124


7.4/ 7.5 Bibliotheek De Hallen/Hotel De Hallen

125


7.6 Hal 17

“Daarnaast hebben we vastgelegd dat we de eerste 10 jaar nog ruimten mogen splitsen zonder dat daarvoor steeds opnieuw een erfpachtcanon moet worden betaald. Dit is van groot belang als blijkt dat een van de grote hallen niet als een ruimte verhuurd kan worden maar er wel voldoende vraag is naar kleinere ruimten in zo’n hal. Ook moesten we overeenstemming krijgen over de verkoop van de parkeergarage, waarover we met Q-Park een intentieovereenkomst hadden afgesloten en over de verkoop van Hal 17 (de zgn. “slurf” van de Hallen tussen Tollensstraat en Bilderdijkgracht). Die hadden we meegekregen als “bruidsschat” toen we begin 2011 mee mochten gaan doen aan de bieding. Ik herinner me nog dat Co Stor bij die gelegenheid riep; “daar zullen jullie wel blij mee zijn”! Vanuit een cultuurhistorisch perspectief was dat zeker zo, maar we waren toch wel erg blij toen André Stadsherstel bereid had gevonden dit deel van het complex te kopen en te exploiteren. Tenslotte zijn we overeengekomen de datum voor het starten van de bouw wat op te schuiven, eerst naar 1 oktober 2011 en uiteindelijk naar 1 december 2011 tot het moment waarop de financiering rond zou zijn gebreid.” Uiteindelijk is op juni 2012 de gronduitgifte- en samenwerkingsovereenkomst tussen het stadsdeel en de TROM feestelijk ondertekend aan een tafeltje in de Passage, waar we gezamenlijk het glas hebben geheven op een goede afloop van het volgende traject: de financiering van het project. 126


De financiering van het project

Voor de TROMmelaars, zoals het bestuur zich met haar naaste adviseurs op den duur is gaan noemen, is dit wel het meest moeizame en bij wijlen frustrerende onderdeel van het gehele project geweest. Aanvankelijk is het TROM bestuur redelijk positief gestemd over de mogelijkheden om voor dit project de benodigde financiering rond te krijgen. Die wordt vooral ingegeven doordat vroegtijdig in het proces al uitzicht en naderhand zekerheid ontstaat dat een groot deel van de bouwkosten (uiteindelijk 17.5 mln) kan worden aangemerkt als achterstallig onderhoud. Investeringen in achterstallig onderhoud van rijksmonumenten zijn voor particuliere verhuurders aftrekbaar voor hun inkomstenbelasting en/of vermogensbelasting.

7.7 ondertekening realisatieovereenkomst

Vanaf medio 2010 worden gesprekken gevoerd met diverse financiële adviseurs die zonder uitzondering gouden bergen beloven – en daarvoor dan ook wel de nodige provisie willen opstrijken – waar het gaat om het binnen halen van particuliere investeerders. In de loop van de tijd worden in maart 2011 en daarna nog eens in juni 2012 brochures opgesteld voor particuliere investeerders, waarin een aantrekkelijk rendement van minimaal 10% in het vooruitzicht wordt gesteld. Van meet af aan wordt uitgegaan van een mix van particuliere investeringen en bancaire investeringen. In de brochure van maart 2011 is sprake van bouwkosten van 34 mln euro

127


(ex btw) en een totale behoefte aan financiering van 29,5 mln (na aftrek van de verkoop van de parkeergarage aan Q park van 4.5 mln). Die worden dan als volgt gedekt: Participaties particulieren Participaties initiële investeerders Lening initiële investeerders Lening van Triodosbank Saldo exploitatie tijdens bouw Totaal

12.5 mln 2.7 mln 2.0 mln 11.3 mln 1.0 mln -----------29.5 mln

Er is op dat moment een intentieverklaring van de Triodos Bank om tot maximaal 1/3 van de stichtingskosten deel te willen nemen in de financiering en de initiële investeerders c.q. leningen zijn ook zeker gesteld.

7.8 investeringsvoorstel TROM

De participaties worden ondergebracht in een Commanditaire Vennootschap (de C.V. TROM) die zal worden beheerd door het TROM bestuur. De keuze voor een commanditaire vennootschap wordt door Haas Kuijper, bestuurslid van de TROM als volgt toegelicht: “De C.V. was voor ons (een stichting zonder kapitaal) de enige manier om het project te realiseren. Het feit dat de participanten zelf risico nemen door hun geld voor langere tijd vast te leg-

128


gen in participaties of achterstallige leningen is voor de bank een belangrijk motief om er geld in te stoppen. Daarnaast is heel belangrijk geweest het feit dat we bij de start van het aantrekken van financiers reeds 90% van het complex verhuurd hadden via contracten en/of huurintenties. De C.V. leek een aantrekkelijke propositie want in plaats van de toen gebruikelijke 5.5 à 6% kregen de particuliere investeerders 9 à 10% rendement op hun investering. Een minpunt voor sommige beleggers is dat je investeert in hout en steen en niet in verhandelbare aandelen. Je zet je geld voor langere tijd (in ons geval 10 jaar) vast. Een N.V. is ook nog wel overwogen maar dat leverde niet het voordeel op van de fiscale aftrek voor investeringen in achterstallig onderhoud van een monument. Bovendien was het rendement daarbij 5.5 à 6% en geen 8%.” De organisatiestructuur die voor de C.V. in het leven wordt geroepen wordt weergegeven in de bijgaande figuur. (zie volgende bladzijde)

Verschuivingen in de financiering

Een jaar later, in juni 2012, is de situatie al enigszins gewijzigd. De totale stichtingskosten (inclusief een post van 1.0 mln onvoorzien en 1.13 mln financieringskosten) belopen dan 41.8 mln. Door verkoop van de parkeergarage aan de gemeente (5.85 mln), Hal 17 aan Stadsherstel (voor 2.43 mln), de verkoop van enkele woningen en energieruimten (0.41 mln) en inkomsten uit bijdragen van gebruikers en exploitatie tijdens de bouw (1.5 mln) is een bedrag van 31.60 mln nodig aan externe financiering. Die wil de TROM nu als volgt financieren: Bancaire financiering Achtergestelde leningen Participaties Initiatiefnemers Particuliere participaties Totaal

16.25 mln 3.75 mln 2.70 mln 9.40 mln ------------32.10 mln

Uit de bijgevoegde grafiek is goed te zien hoe de financiering van de stichtingskosten in de loop van 3 jaar na aanvang van de bouw kan worden gerealiseerd. (zie volgende bladzijde) De verschuiving in de bancaire financiering is te danken aan een lening die wordt verstrekt door het Nationaal Restauratiefonds van 5 mln euro tegen een zeer lage rente (1.2%). Deze blijkt achteraf van doorslaggevend belang te zijn geweest voor het behoud van de lening van de Triodosbank. Zij stelt aanvankelijk als voorwaarde dat minimaal de helft van de investeringen van particuliere investeerders beschikbaar zou moeten komen voordat de bank zelf een bijdrage zou willen financieren. Zij doet dit uiteindelijk tegen een rente van 5.5% met een looptijd van 10 jaar en 5% aflossing per jaar. De bank wil dus als laatste het geld inbrengen en als eerste haar lening weer terugbetaald krijgen (last in, first out). 129


7.9 financiering TROM project

De laatste loodjes wegen zwaar

Vanaf juni 2012 is het bestuur van de TROM nog maar met één ding bezig: geldschieters vinden voor de nog ontbrekende financiering. De vele financiële adviseurs die zich aanbieden, waarvan sommigen een provisie van 3% willen toucheren voordat ze aan het werk gaan, worden aan de kant gezet. Vrijwel alle particuliere investeerders die worden aangezocht, roemen het project, maar maken tegelijkertijd duidelijk dat zij in deze tijden van crisis investeringen in vastgoed even achterwege laten. Uiteindelijk blijkt 1 particuliere investeerder bereid te zijn voor een bedrag van 2 mln aan participaties aan te kopen. Een poging om een crowd funding campagne te starten (initiatief van een van de huurders) wordt in de kiem gesmoord door de Triodosbank die een dergelijke vorm van mede-financiering te risicovol acht. De bank komt bovendien nog met een aanvullende eis naar de grote huurders. Ze willen een bankgarantie hebben voor 1 jaar huur, niet van de huurders maar van de achterliggende moeder-ondernemingen. Dit leidt tot de nodige financiële problemen bij alle grote huurders en veroorzaakt ook een nijdig gegrom in het bestuur van de TROM. Uiteindelijk leidt deze aanscherping van de voorwaarden tot het vertrek van een van de grote huurders: de horeca ondernemers van de IJsbreker die Hal 3 zouden gaan exploiteren. Dit ondanks het feit dat zij reeds konden rekenen op een lagere aanvangshuur. Het bestuur moet hals over kop op zoek naar een nieuwe horeca-ondernemer die de exploitatie op zich wil nemen. 130


7.10 organisatiestructuur TROM

Uiteindelijk slagen zij daar in voor de start van de bouw. Het restant van de financiering wordt gerealiseerd door achtergestelde leningen van aannemers en onderaannemers. Door een substantiĂŤle verlaging van de post Onvoorzien. Door verkoop van de Passage als overdekte openbare ruimte aan het stadsdeel voor een bedrag van 1.9 mln en door het aanbod van een gebruiker om zelf de financiering voor het inbouwpakket voor zijn rekening te nemen. De provincie stelt een subsidie van 750.000 euro beschikbaar uit het Groenfonds vanwege de duurzame exploitatie van het gebouw, die het predikaat Green Label verwerft. Onder meer met een optimale isolatie, een warmte-koude opslag (WKO) en een energiezuinige LED verlichting (die de CO2 uitstoot verder reduceert). (zie volgende bladzijde)

Screening op econische stabiliteit en integriteit

Tussendoor wordt het bestuur van de TROM op 8 september 2012 ook nog verrast door een negatief advies van de manager van de screening unit van de Dienst Werk en Inkomen (v/h het Bureau Screenings- en Bewakingsaanpak) van de gemeente Amsterdam. Deze unit heeft tot taak de ondernemingen die in aanmerking willen komen voor de gunning van de herontwikkeling van een gebouw, te screenen op de financieel-economische stabiliteit en de integriteit van die onderneming. De screeningsunit adviseert het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel West de volgende voorwaarden te stellen aan de TROM: 131


7.11 Duurzaamheid in plan TROM

- Het alsnog aangeven van referentieprojecten dan wel het aantonen van technische bekwaamheid, die in verhouding staan tot het project; herontwikkeling van de tramremise “De Hallen”, al dan niet door zich te beroepen op de draagkracht van andere lichamen; - De economische draagkracht van een onderneming dient te worden aangetoond bijvoorbeeld aan de hand van een passende bankverklaring; - Herkomst van gelden, de wijze van financiering van de voorgenomen herontwikkeling en eventuele uitbreiding alsmede de financiering c.q. participanten daarin met betrekking tot de “tramremise De Hallen”. En in het verlengde daarvan duidelijkheid omtrent beoogde en reeds gemaakte overeenkomsten met derden (onder andere: gegevens participanten/ commanditaire vennoten – naam bank- financieringsmaatschappij). 132


7.12 TROM krijgt sleutels in handen

Het niet verstrekken, en/of in het verlengde daarvan het verstrekken van onjuiste gegevens in het kader van de belangenafweging kan volgens de gebruikelijke normen van integriteit als niet integer worden aangemerkt. De TROM krijgt 2 x 24 uur om hierop te reageren! Het bestuur stuurt als antwoord daarop verklaringen van Triodos en het NRF en van de voornaamste particuliere investeerder en eerdere screeningsrapporten en bebop verklaringen van het architectenbureau van Stigt. Die worden onvoldoende geacht. Uiteindelijk kan op 1 december 2012 het verlossende bericht worden doorgegeven aan het stadsdeel en de buitenwacht: de financiering is rond en we kunnen starten met de bouw. Op 17 december 2012 krijgt het TROM bestuur symbolisch de grote sleutelbos overhandigd in de Passage die het kloppende hart moet gaan vormen van de nieuwe Hallen. 133


134


7.13 fasering bouwproces

De TROM kan eindelijk beginnen

Januari 2013 kan dan eindelijk begonnen worden met de herbouw van de Hallen tot een levendig centrum voor media, mode, cultuur, horeca en ambachten. De bouw vindt plaats op basis van het ontwerp van André van Stigt dat we op bijgaande pagina verkleind weergeven, met daarbij een omschrijving van de nieuwe functies die in het gebouwencomplex gerealiseerd worden. (zie volgende bladzijde) De bouw wordt gefaseerd uitgevoerd en de afzonderlijke hallen worden dus ook in een aantal fasen opgeleverd. In de eerste periode worden een kantine en een bouwburo geïnstalleerd in Hal 17 (de slurf tussen Tollenstraat en Bilderdijkkade). Hal 1 (met daarin de bibliotheek en het hotel) wordt als eerste opgeleverd samen met de Passage en de daaraan grenzende kunstgalerie en sociale firma’s: Beeldend Gesproken en de fietsenwerkplaats en verkoop Recycle (Hal 7). Tegelijkertijd wordt de fietsenstalling en de parkeergarage onder de Hallen 1, 2 en 3 opgeleverd (maart/april 2014). Daarna worden de andere grote publieksfuncties gerealiseerd: de bioscoop met 9 zalen in Hal 2, de horeca in Hal 3 en de Studio’s in Hal 4 (zomer 2014). In de derde en laatste fase worden Hal 5 (de ambachtenhal) en Hal 17 (met kleinschalige bedrijvigheid beneden en woonruimtes boven) opgeleverd (najaar 2014). (zie volgende bladzijde) 135


Ambachten Hal 7

Studios Horeca

7.14 plattegrond plan TROM

Filmhallen Bibliotheek Hotel

De Open Dagen

Vanaf het begin heeft de TROM ernaar gestreefd buurtbewoners en bezoekers van binnen en buiten Amsterdam te laten zien wat een prachtig gebouwencomplex schuil gaat achter de façades die jarenlang waren afgesloten met hekken en sloten. Zodra de sleutels in het bezit zijn van de TROM en de Passage redelijk opgeruimd, zijn alle belangstellenden uitgenodigd om een kijkje te komen nemen. De Amsterdamse krant Het Parool verzorgt van meet af aan de nodige reportages over de herontwikkeling van de Hallen en duizenden bezoekers komen een kijkje nemen.

De eerste open dag 19 januari 2013

De eerste Open Dag vindt plaats op de derde zaterdag in januari 2014. Achteraf blijkt het zo ongeveer de koudste dag van een verder betrekkelijk milde winter te zijn. Alle bezoekers komen met sjaal en muts op kijken naar de hallen, vanaf de Passage waar alle hallen op uit komen. Andé van Stigt verzorgt de hele dag rondleidingen waarbij de deelnemers ook een stukje van de bovenverdiepingen kunnen aanschouwen. Vrijwel iedereen is verrast en geïmponeerd door de enorme ruimten die het gebouw herbergt en de prachtige constructies van baksteen en gietijzeren spanten met glazen kappen die zonlicht doorlaten dat schijnt op de enorme houten deuren die de hallen afscheiden van de passage. De organisatoren wisselen elkaar af om in de kou de mensen vanaf de ten Katemarkt met flyers attent te maken op de mogelijkheid als eerste Amsterdammers een kijkje te nemen 136


7.15 Eerste Open Dag

in de voormalige tramremise. Uiteindelijk blijken meer dan 2.500 bezoekers die dag het gebouw bezocht te hebben.

De tweede Open Dag op de Dag van de Bouw op 1 juni 2013

De volgende Open Dag valt samen met de Dag van de Bouw, waarop traditioneel alle bouw bedrijven in Amsterdam de gebouwen waar zij aan werken, openstellen voor een breed publiek. De bouwcombinatie Strukton/De Nijs nodigt via een flyer iedereen uit een bezoek te brengen aan het bouwproject. (zie volgende bladzijde) Op deze open dag is er uiteraard extra aandacht voor het bouwproces en de bouwvakkers. De TROM eert de honderden bouwvakkers die in de loop van 1½ à 2 jaar de voormalige tramremise omtoveren tot een levendig centrum voor mode, media, cultuur, horeca en ambachten. Ze doet dat met een kleine tentoonstelling van foto’s van “huisfotograaf” Dick van de Berge, zoon van een tramconducteur die nog in de Hallen heeft gewerkt. Hij heeft een jaar lang het hele bouwproces in foto’s vastgelegd. De dag begint met het ondertekenen van een aantal convenanten over Social Return door de beide bouwbedrijven en de gemeente Amsterdam. Daarin worden afspraken gemaakt over het opleiden van leerling-bouwvakkers in het bouwproject. Wethouder Andrée van Es benadrukt het belang van de afspraak die met de bouwbedrijven is gemaakt. Meer jongeren en mensen met een beperking wordt de mogelijkheid geboden in te stromen in technische beroepen en in het bouwvak in het bijzonder. 137


7.16/ 7.17/ 7.18 Open Dagen TROM

138


Onder de ca. 2.500 bezoekers die de Hallen komen bezoeken - het best bezochte bouwproject in Amsterdam op deze dag - zijn ook een meubelmaakster(Patricia Gillissen) en een stoffeerder (Yvonne Postumus). Zij hebben jaren geleden in de tramremise gewerkt toen die nog leeg stond. Zij worden geïnterviewd door Parool-journaliste Hanneloes Pen: Yvonne Postumus: “Een heel inspirerende tijd. We waren beginnende ondernemers, ontwerpers, fotografen, theatermensen. Ik ben voor het eerst weer terug. Dit is voor mij een sentimental journey.” Patricia Gillissen is gekomen om het gebouw van binnen weer eens te zien: “Daar achter die blauwe deuren had ik mijn bedrijf. Dit was ons huis. Een waanzinnig fijne plek om te werken. We moesten er na verloop van tijd halsoverkop uit omdat er allerlei plannen waren. Het lag vervolgens bijna tien jaar stil.” Een buurman die om de hoek woont, constateert dat het tempo er flink in zit: “Het schiet enorm op. Er is beton weggehakt, plafonds zijn opgeknapt en er is veel weggebroken. Het was een grote bouwval. Het complex is door het stadsdeel flink verwaarloosd. We zagen het gebouw instorten.” Hij toont zich zeer ingenomen met de nieuwe plannen voor de Hallen: “Veel beter dan het oorspronkelijke idee hier het grootste uitgaanscentrum van West-Europa van te maken.”

Derde open dag op 14 september 2013

Op deze dag presenteren tal van buurtgroepen zich met zang, theater, dans en met creatieve workshops aan de bezoekers in de Passage en in hal 5 de Ambachtenhal, die speciaal voor dit doel voor een groot deel is leeggeruimd. Ook de toekomstige huurders laten zien welke activiteiten er in de toekomst in de Hallen zijn te verwachten. Architect en bouwdirecteur André van Stigt leidt geïnteresseerde bezoekers langs de geheime plekjes van de Hallen met uitzichten over de bouwactiviteiten vanaf de bovenver diepingen van het gebouw. Dick van den Berge exposeert wederom een serie foto’s van de bouwactiviteiten. De rollende keukens voorzien de bezoekers van een hapje en een drankje. Deze dag valt samen met de Open Monumentendagen die dit weekend in heel Nederland en op diverse plekken in Amsterdam worden gehouden. Aan het einde van de dag blijkt dat De Hallen meer dan 3.000 bezoekers hebben getrokken.

Bouwvakkers aan het werk

Voordat de bouwvakkers van de beide firma’s Strukton en de Nijs aan de slag kunnen moeten eerst de krakers het pand en met name hal 4 waar zij hun bivak hadden opgeslagen, ontruimen. In de loop van de tijd zijn de Nederlandse krakers voor een deel door Poolse jongeren vervangen. Vanuit de TROM wordt een goed contact onderhouden met de krakers, die zich volgens afspraak tijdig uit de voeten maken. Op de vraag waar zij midden in de winter nu weer heen gaan, antwoordt een van de Poolse jongeren: “we gaan met deze groep naar Spanje, waar we vast wel weer een nieuwe plek vinden in een wat aangenamer klimaat.” Het gehele jaar 2013 en een groot deel van 2014 werken daarna meer dan 150 bouwvakkers aan de verbouw van de voormalige tramremise tot een nieuw centrum voor 139


cultuur, mode, Media, Horeca en ambachten voor stadsdeel West en de stad Amsterdam. Het is een gigantisch karwei, waar de bouwvakkers niet alleen door de week maar ook in de weekenden nog aan doorwerken om alle werkzaamheden op tijd klaar te krijgen. Bouwbedrijf de Nijs heeft wat dat betreft een reputatie op te houden. Van alle musea die in Amsterdam de afgelopen 10 jaar zijn verbouwd, was alleen de Hermitage precies op tijd gereed. Martin de Waal, hoofdopzichter van bouwbedrijf de Nijs vertelt in een interview hoe zijn bouwbedrijf er in slaagt altijd het werk weer op tijd klaar te krijgen.

7.19 Hermitage

“De mensen (opdrachtgevers, ontwikkelaars, architecten) zoeken ons op vanwege de kwaliteit van ons werk en het feit dat we altijd binnen het tijdschema blijven dat is afgesproken. Goed voorbeeld daarvan is de verbouw van het Mauritshuis. Die uitnodiging hebben we gekregen via Hans van Heeswijk (architect) die met ons de Hermitage had verbouwd. Goede ervaringen met de Nijs zijn onze beste reclame.

De Nijs is bovendien een familiebedrijf: er staat altijd iemand achter ons vanuit de top van het bedrijf. 1 man aan de top stuurt ca. 10 voorbereiders en uitvoerders aan en daaronder werken dan weer 100 bouwvakkers (eigen mensen en onderaannemers). In het Hallenproject hebben we alle zaterdagen doorgewerkt en ook in de bouwvak. Dat kunnen we doen doordat we het werk spreiden over 4 uitvoerders die allemaal een vast team onder zich hebben.” In het gesprek geeft Martin ook aan waarom het zo moeilijk is uit Amsterdam leerling-bouwvakkers aan te trekken terwijl ze uit de provincie Noord-Holland wel binnenkomen. “In Amsterdam is het bouwvak gestigmatiseerd. De jeugd beschouwt het als zwaar werk waarbij je in weer en wind op een bouwplaats moet werken. Er is wat dat betreft een groot verschil met bouwvakkers uit de provincie Noord-Holland. Die hebben meer de mentaliteit van doen wat je zegt en zeggen wat je doet. Bijvoorbeeld bij de bouw van de tribunes voor de tv. studio’s hebben we 6 leerling-bouwvakkers (timmerlieden) ingeschakeld, waarvan er maar 1 uit 140


7.20/ 7.21/ 7.22 bouwvakkers aan het werk

141


7.23/ 7.24/ 7.25 bouwvakkers aan het werk

142


Amsterdam kwam, uit de Bijlmer. Die was wel heel enthousiast maar de rest kwam uit Noord Holland. Bij de Nijs was ik, als geboren en getogen Amsterdammer, in het begin zelfs een beetje een vreemde eend in de bijt. Over het algemeen worden de Amsterdammers ervaren als net iets te bijdehand en te weinig productief. Maar ik ben nu wel ingeburgerd in het bouwbedrijf.“ De planning van zo’n klus is wel iets dat vooraf goed moet zijn doordacht en doorgesproken. Martin de Waal: “Normaal zie je in een bouwproces dat men eerst een kelderbak (garage) gaat bouwen en daarna de kap van het gebouw. In dit bouwproject zijn we begonnen met de houten dakkappen te stralen om verf en rotte houtresten weg te halen. Dat afval valt dan op de grond en kun je meteen weghalen samen met de oude begane grond die je eruit moet halen voor de kelderbak. Voor de monumentale kappen hebben we een eigen oplossing gevonden om de glasbedekking zo economisch aan te leggen dat je niet voor ieder raam weer een nieuw kozijn hoeft te plaatsen, maar meerdere raampartijen in een keer van isolerend glas voorziet.” Op mijn vraag wat de grootste tegenvaller is geweest in het bouwproces antwoordt de Waal: “Een eerste tegenvaller was de afvoer van de vervuilde grond. Je houdt tegenwoordig in de stad altijd wel rekening met nog wat extra vervuilde grond, dat is niet ongebruikelijk. In de contracten met de gemeente was voor het extra afvoeren ook een voorziening opgenomen. De gemeente moest voor de extra vervuilde grond een depot aanwijzen. Het depot bleek aanzienlijk verder te liggen dan aanvankelijk overeengekomen. Bij dergelijke grote hoeveelheden is elke extra kilometer een verlies aan tijd en dus toename van kosten. Een tweede tegenvaller was het hergebruik van de palen die nog in de grond zaten. De vuistregel is dat je een bepaald percentage van die palen mee kunt nemen als fundering. Hier kon dat niet en hebben we bovendien lang moeten wachten op de daarvoor noodzakelijke goedkeuring en vergunningen. We hebben aanzienlijk meer palen moeten bijslaan dan gepland en dat leverde een forse vertraging op.” Na het graafwerk en de afvoer van (vervuilde) grond en het puin en het slopen van onnodige tussenwanden, moet een nieuwe damwand worden geslagen en riolering aangelegd. Daarna begint de geleidelijke opbouw van het complex voor de nieuwe functies met het aanleggen van een vloer voor de hallen 1, 2 en 3 die tegelijkertijd het dak vormt voor de daaronder gelegen parkeergarage. Goed is te zien hoe de oude draagconstructie van bakstenen bogen daarbij goed benut wordt. Uiteindelijk worden daarna de nieuwe hallen ingericht, waarvan de meeste casco worden opgeleverd. 143


Tenslotte wordt ook de Passage voorzien van een nieuwe vloer en worden de oude deuren, die geheel zijn gerestaureerd en geschilderd in de timmerfabriek van de Nijs, weer op hun plaats gezet als afscheiding tussen de grote hallen en de traverse of passage. In de vloer van de Passage en ook in enkele hallen worden de tramsporen in het zicht gehouden, zodat voor alle bezoekers de historische band met het verleden, waarin de trams werden aangevoerd voor onderhoud en reparatie, goed zichtbaar is.

De eerste opening

7.26 Job Cohen en Funda Mujde

In het voorjaar van 2014 in het eerste weekend van april is het dan eindelijk zover. De eerste ruimten worden voor het publiek opengesteld. Niet geheel toevallig zijn dit de publieksvoorzieningen die het meest aansluiten bij de wensen van de buurtbewoners. De Passage, grote ontmoetingsruimte die het hart vormt van de Hallen; de nieuwe bibliotheek van de OBA in Hal 1 en de twee sociale firma’s: kunstgalerie Beeldend Gesproken en de fietsenwerkplaats en fietsenverkoop van Roads, Recycle. Oud burgemeester Job Cohen, tevens voorzitter van de Raad van Toezicht van de OBA, houdt een openingstoespraak in de Passage tijdens een feestelijke ceremonie onder leiding van cabaretière Funda Müjde. Erica Schoen, directeur van bibliotheek De Hallen dankt namens de nieuwe en toekomstige huurders zowel de bouwers als de ontwikkelaars voor hun fantastische inzet. De nieuwe bibliotheek wil in de toekomst vooral ook een ontmoetings- en educatief centrum zijn voor alle geledingen. Ter gelegenheid van de opening is een tentoonstelling opgehangen met historische beelden van de tramremise en centrale werkplaats van het GVB en met foto’s van het verbouwproces van Dick van den Berge. Kunstgalerie Beeldend Gesproken – de enige galerie in Nederland voor professionele kunstenaars met een psychiatrische achtergrond – opent haar ruimte met een feestelijke receptie. De fietswinkel en werkplaats Recycle – waarin jongeren met een psychiatrische achtergrond in een aantal stappen worden opgeleid tot fietsenmaker – wordt feestelijk geopend door spreekstalmeester Felix Rottenberg.

144


7.27/ 7.28 opening Recycle en Beeldend Gesproken

145


7.29/2.30 opening Hotel De Hallen en Studio´s De Hallen

146


Opening na opening gedurende voorjaar, zomer en najaar van 2014

7.31 uitreiking IJ prijs aan André van Stigt

In de maanden daarna volgen de openingen van de afzonderlijke hallen en haar gebruikers zich in ras tempo op. Nog voor de zomer opent begin mei het hotel De Hallen, de nieuwste loot aan de Vondelhotels, haar deuren. Enkele maanden later opent begin september in hal 2 de Filmhallen, het zusje van de bekende bioscoop The Movies, met een wereldpremière van de Nederlandse speelfilm NENA, haar 9 zalen. Een daarvan is de zgn. Parisienzaal van de voormalige gelijknamige bioscoop op de Nieuwendijk, waarvan het interieur in zijn geheel beschikbaar is gesteld door filmmuseum EYE. Begin oktober kennen de Studio´s De Hallen van Marc Nelissen, onder meer organisator van de Uitmarkt, een spetterende opening voor ca. 400 genodigden met een toespraak door acteur Waldemar Torenstra. Op 21 oktober volgt de opening in hal 3 van de horeca in drie verschillende ruimten. Het restaurant Halte 3, Meat West voor vlees- en grillgerechten en de Foodhallen (een overdekte food market met diverse stands van lokale ondernemers met zeer verschillende hapjes). Een dag later kennen de feestelijkheden een voorlopig hoogtepunt met de toekenning van de IJprijs voor de meest inventieve en inspirerende ondernemer van Amsterdam in 2014 aan André van Stigt, architect en bouwdirecteur van De Hallen. Burgemeester Eberhard van der Laan komt die persoonlijk uitreiken en roemt de verdiensten van deze bouwmeester met een verwijzing naar de vele historische gebouwen die dankzij André van Stigt en zijn vader Joop van Stigt een nieuw leven hebben gekregen in de hoofdstad.

147


8.0 Hal 1 uitgraven/ bibliotheek

148


8/ De rol van de overheid in relatie tot de buurt en projectontwikkelaars In de 20-jarige geschiedenis van het maken van plannen voor hergebruik van wat eerst het GVB terrein heette en daarna projectgebied de Hallen kunnen we 4 perioden onderscheiden. Hierin vervult de overheid (het stadsdeel) steeds een andere rol.

De klassieke aanpak: de overheid maakt een plan en overlegt met de buurt (1994 - 2002)

In deze periode is sprake van serieus overleg tussen het stadsdeel en de buurt (Werkgroep GVB terrein). Met vallen (het plan-Geurtsen) en opstaan (de herbezinning en Heel het GVB deel I en II) wordt een Nota van Uitgangspunten en een stedenbouwkundig plan opgesteld, waarin het stadsdeel en de buurt zich herkennen. Er wordt gewerkt op een manier die herinneringen oproept aan het begin van de stadsvernieuwing in Amsterdam. Een buurt die zich in moet vechten om een stem te krijgen in het overleg over het opstellen van de uitgangspunten voor het hergebruik van het voormalige GVB terrein. Als dat overleg er een keer is, wordt er onder gezamenlijke regie van het wijkopbouworgaan (opbouwwerker Gino Smit) en het stadsdeel (projectleider Hein von der Fuhr) een intensief overleg gestart. Dat werpt zijn vruchten af ondanks of misschien wel mede dankzij een bijna surrealistisch schetsplan van een gerenommeerde stedenbouwkundige (Rein Geurtsen). Daartegen ontstaat zoveel verzet zowel vanuit de buurt als vanuit stedelijke adviesorganen, dat de weg vrij wordt gemaakt voor een nota van uitgangspunten en een stedenbouwkundig plan dat instemming verwerft bij alle partijen. Inmiddels zijn wel 2 belangrijke ontwikkelingen waar te nemen: De Hallen worden een Rijksmonument en het plangebied wordt uitgebreid tot en met het voormalige terrein van de Stadsreiniging. Daarnaast worden ook voorstellen voorbereid voor tijdelijk gebruik van de nog jarenlang leegstaande tramremisehallen.

CommerciĂŤle ontwikkelaars maken plannen zonder draagvlak in de buurt (2002-2008) Het stadsdeel, 2 projectontwikkelaars en Harry de Winter en SCHA bijten hun tanden stuk 149


op het project, omdat ze niet of onvoldoende luisteren naar de buurt en naar het gebouw. Bovendien verkijken ze zich op de financiering van een (onnodig) duur project. Dit is de periode dat veel tijd verloren gaat met het maken van ambitieuze plannen. Zowel door het stadsdeel (parkeergarage onder de Bilderdijkgracht, een ondergrondse stadsdeelwerf en een nieuw stadsdeelhuis) als door projectontwikkelaars (de “poptempel“ van Harry de Winter c.q. de SCHA). De keuze voor de eerste projectontwikkelaar (BPF Bouwinvest) is weinig gelukkig. De ontwikkelaar heeft vanaf het begin een geheel andere visie op de ontwikkeling van het gebied en schuift de naar haar mening onrendabele delen af naar het stadsdeel (de parkeergarages en het nieuwe stadsdeelhuis). In 2004/5 valt het stadsdeelbestuur als een blok voor de verleidelijke aanbiedingen van een man die gouden bergen belooft (Harry de Winter). Uiteindelijk heeft hij noch het geld, noch de connecties waar het stadsdeelbestuur zijn hoop op had gevestigd. De gevolgen zijn desastreus: er wordt een nieuw plan vastgesteld, het stedenbouwkundig plan plus (SP +) dat ca. 50 mln vergt om te realiseren en dat fors verzet oproept in de buurt. Alle tijdelijke gebruikers moeten het veld ruimen, inclusief de vrijwilligers die de historische trams onderhouden in de leegstaande hallen. Alle onderhandelingen vinden binnenskamers plaats, wat het verzet vanuit de buurt alleen maar groter maakt. De buurt keert zich tegen de plannen van Harry de Winter om van de Hallen het tweede uitgaanscentrum van Amsterdam te maken. Het stadsdeel heeft geen of weinig ervaring in het onderhandelen met projectontwikkelaars en/of bouwbedrijven en betaalt daar uiteindelijk een forse prijs voor. Het begint met de bouw van het stadsdeelhuis zonder deugdelijke afspraken met de aannemer over forse kostenoverschrijdingen. De verantwoordelijke stadsdeelvoorzitter Hans Weevers ziet zich uiteindelijk genoodzaakt af te treden.

De overheid zoekt met een commerciële ontwikkelaar naar draagvlak (2008-2011)

Stadsdeelvoorzitter Bouwe Olij poogt eerst nog het plan van SCHA te realiseren en daarna met projectontwikkelaar Lingotto draagvlak te verkrijgen in de buurt. Zij stranden doordat zij te weinig inspelen op de initiatieven en krachten vanuit de buurt en de stad. Bouwe Olij krijgt alom lof voor zijn voorstel om de bouw van een nieuw stadsdeelhuis af te blazen. Projectontwikkelaar Burgfonds probeert samen met woningcorporatie De Key de plannen van SCHA te realiseren. Dat loopt stuk omdat minister Eberhard van der Laan de woningcorporatie terugfluit en de centrale stad er geen geld in wil steken. De stadsdeelvoorzitter besluit projectontwikkelaar Lingotto in te schakelen en stelt een Klankbordgroep in. Hier kunnen buurtbewoners en initiatiefnemers voorstellen inbrengen. Die worden slechts in beperkte mate gehonoreerd. Initiatiefnemers en buurtbewoners besluiten daarop een eigen alternatief te ontwikkelen. Vanuit deze coalitie ontstaat de Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij (TROM) die na een open competitie met Lingotto door een onafhankelijke jury als voorkeurspartij voor de herontwikkeling wordt voorgedragen. 150


De overheid faciliteert een vitale coalitie van buurt en eindgebruikers (2011-2014)

De Stichting TROM gaat als niet winst - beogende ontwikkelaar de voorstellen van de vitale coalitie van eindgebruikers en buurtbewoners uitvoeren. Ze sluit na intensief overleg met het stadsdeel een gronduitgifte- en erfpachtovereenkomst. Ondanks de financiĂŤle crisis realiseert de TROM een gemengde vorm van financiering, waarin zowel private partijen, banken en het uitvoerend bouwbedrijf, de architect en de onderaannemers participeren via de C.V. TROM. Vanaf 2013 start de verbouwing van de tramremise. De stichting krijgt als beheerder van zowel de C.V. TROM als het gebouwencomplex, een Raad van Toezicht met ervaren deskundigen. In de loop van 2014 wordt het gehele complex in gebruik genomen en opengesteld voor het publiek.

De rol van de overheid verandert sterk in 20 jaar tijd

8.1 puin ruimen in Hal 1

Als we de gehele periode overzien dan constateren we een ontwikkeling die kenmerkend is voor de veranderende aanpak van hergebruikplannen in de afgelopen 20 jaar. In de eerste periode neemt het stadsdeel zelf het initiatief om stapsgewijs via een Nota van Uitgangspunten en een Stedenbouwkundig Programma van Eisen een Stedenbouwkundig Plan op te stellen. Het volgt daarmee keurig het toenmalige PLABERUM proces (Plan- en Besluitvorming Ruimtelijke Maatregelen) zoals dat in de gemeente Amsterdam gebruikelijk was. Het stadsdeel voert ook een open overleg met de buurt dat uiteindelijk tot een

151


gemeenschappelijk gedragen plan leidt. Het is echter wel een (papieren) plan waarvan nog duidelijk moet worden of het ook kan worden uitgevoerd. Daarvoor gaat het stadsdeel In de volgende periode in zee met projectontwikkelaars die worden geselecteerd of zich opdringen. Zij nemen het heft in handen en pogen het bestaande plan op te rekken naar veel meer commerciĂŤle functies. Dit stuit op verzet vanuit de buurt en na mislukte pogingen om woningcorporaties erbij te betrekken pogen een nieuwe stadsdeelbestuurder en een bevriende projectontwikkelaar samen met de buurt een plan te ontwikkelen. Dat lukt niet omdat die projectontwikkelaar het historische monumentale complex wil aantasten en onvoldoende ruimte biedt aan initiatiefnemers vanuit de buurt en de stad. Pas als die initiatiefnemers een coalitie gaan vormen met de bewonersvereniging die zich inzet voor de Hallen ontstaat een plan dat wel gerealiseerd kan worden. Door een non-profit ontwikkelaar die haar kracht ontleent aan twee factoren: draagvlak in de buurt en huurcontracten of intentieovereenkomsten met eindgebruikers. De overheid (het stadsdeel) neemt geen dominante positie meer in maar zoekt in die periode ervaren deskundigen om haar te adviseren. Ze vervult zelf veel meer een voorwaarden scheppende functie. Samengevat: de positie van de overheid verschuift van dominerend en richting bepalend in de eerste periode naar volgend en randvoorwaarden bijstellend in de tweede periode. In de derde periode stelt de overheid randvoorwaarden en bepaalt ze de wijze waarop de project ontwikkelaar moet samenwerken met de buurt. In de vierde periode vervult de overheid een faciliterende en stimulerende rol naar de coalitie van buurtbewoners en eindgebruikers die onder leiding staat van een buurtgerichte niet winst beogende ontwikkelaar. Deze ontwikkeling staat niet op zich. Ze wordt veroorzaakt door een aantal veranderingen in de samenleving die direct van invloed zijn op de rol en positie die de overheid wil en/of kan vervullen in het hergebruik van grote gebouwen of gebieden.

De veranderingen in het ruimtelijk beleid en in de bouwopgave

Steeds meer mensen – met name van de generatie tussen de 18 en 35 jaar willen weer in de steden wonen. Daar liggen mogelijkheden voor werk en zelfontplooiing en in toenemende mate ook voor gebouwen die leeg komen te staan en wachten op nieuwe functies. 18% van de kantorenvoorraad staat al langer dan 3 jaar leeg; bij de winkelvoorraad is een vergelijkbare ontwikkeling gaande. In het ruimtelijk beleid en in de bouw nemen transformatie en hergebruik van leegstaand en leegkomend vastgoed een steeds grotere plaats in ten opzichte van nieuwbouw en inrichting van nieuwe woonwijken. De instrumenten waarmee in het ruimtelijk beleid wordt gewerkt zijn daar nog lang niet op aangepast. Bestemmingsplannen vormen voor hergebruik en herbestemming van gebouwen steeds vaker een belemmering. Het bouwbesluit is niet aangepast aan of ingesteld op verbouw van gebouwen. Jan Doets, voormalig topman van ING Real Estate en lid van de Raad van Toezicht van de TROM schetst hoe gemeenten en ontwikkelaars omgaan met deze ontwikkelingen: 152


8.2 vloer leggen in Hal 1

“Het is opvallend hoe beperkt gemeenten weten om te gaan met leegstand. In veel gevallen kan men leegstand van een gebouw al jarenlang voordien zien aankomen. Maar meestal slaagt men er niet in om veel verder te komen dan wat papieren exercities over uitgangspunten of een gewenst programma van eisen voor nieuwe (droom)functies van een pand. Dat programma van eisen wordt dan meegegeven aan een projectontwikkelaar en wordt gebruikt als toetsingskader. De ontwikkelaar zoekt er vervolgens een architect bij en gaat aan het rekenen wat de verbouw en het wegwerken van het achterstallig onderhoud moet kosten en wat de beoogde functies zouden kunnen opbrengen qua huurwaarde of als verkoopobject. De werkelijkheid van wat er wel of niet kan is dan meestal een stuk weerbarstiger dan wat de overheid zich had voorgesteld en vaak komen de partijen er dan ook niet uit. De ontwikkelaar van zijn kant heeft een voorkeur om te beginnen met een “tabula rasa”: een leeg stuk grond waarop een ontwikkeling kan worden gerealiseerd die goed in de markt kan worden gezet. Bij transformaties van bestaande gebouwen is dat natuurlijk vaak niet aan de orde. Daar moet worden nagedacht over de vraag welke functies bij zo’n gebouw passen en welke functies op die plek gewenst zijn: Function follows Form is hier het adagium. Voor zo’n aanpak moet je goed een bestaand gebouw kunnen “lezen” en inschatten op mogelijke nieuwe functies.” Wat Jan Doets hier aangeeft is dat noch de overheid noch de projectontwikkelaars goed ingespeeld zijn op hun veranderende rol bij het realiseren van hergebruikprojecten.

153


Veranderingen in het grondbeleid en de grondexploitatie

Sinds de financiële crisis is het grondbeleid van de gemeente Amsterdam noodgedwongen aangepast aan de nieuwe situatie. Het Vereveningsfonds, waaruit de tekorten die ontstaan aan het begin van de planontwikkeling moeten worden verevend met de opbrengsten in een later stadium, is geheel leeg. Dit komt omdat de gemeente vele honderden miljoenen heeft moeten af schrijven op de grond en de bouwprojecten die in die tijd worden afgeblazen. Bouwe Olij geeft in het gesprek dat we met hem hebben over de gang van zaken rond de bouw van dat nieuwe stadsdeelkantoor en de nieuwbouw op het voormalige terrein van de Stadsreiniging treffend aan wat deze verandering betekent voor het beleid van het stadsdeel: “De grondexploitatie mocht negatief zijn. Er zat veel sociale woningbouw in de plannen en het ondergronds brengen van de reiniging was een kostbaar onderdeel van het plan. Daar stond tegenover dat het een plan was met een zeer hoge bebouwingsdichtheid. Er was zelfs rijkssubsidie voor ontvangen omdat het een mooi voorbeeld was van compact bouwen en dubbel grondgebruik. Het stadsdeel had goed onderhandeld met het OGA (het gemeentelijk Grondbedrijf – red) en een goeie prijs gekregen voor de noodzakelijke sloop van het oude stadsdeelkantoor. Door het plan kon een gebied dat zeer extensief werd gebruikt (terrein met reiniging auto’s, stadsdeelkantoor in maar 3 lagen) omgezet worden in een intensief bebouwd gebied. De hoge opbrengst voor het stadsdeel maakte het mogelijk om in eerste instantie de budgetoverschrijdingen bij de bouw van het nieuwe stadsdeelkantoor op te vangen.” In de tijd dat Bouwe stadsdeelvoorzitter wordt (2009) en zeker daarna gaat het gemeentelijk grondbedrijf uit van een geheel andere benadering. “Nu hanteert het OGA de cash-flow benadering: je gaat pas geld uitgeven als je het geld ervoor hebt. Dus niet meer investeren en voorfinancieren ervan uitgaande dat je het later allemaal terug verdient bij de gronduitgifte. Nu is de cash flow bepalend voor de omvang van de investeringen.” Die cash flow komt niet van de overheid maar van ondernemers, investeerders en eventueel bouwbedrijven. Dat maakt dat de overheid zich veel meer in moet stellen op initiatieven vanuit de samenleving en niet meer haar eigen plannen moet laten prevaleren.

Veranderingen in het (ver)bouwproces

Een andere belangrijke ontwikkeling is de grote verandering die in de afgelopen tijd is opgetreden in het (ver)bouwproces. Niet de overheid of projectontwikkelaar treedt op als opdrachtgever, maar de klant en de eindgebruiker speelt een steeds belangrijkere rol. Casper Schouten, advocaat en managing partner van het bureau Kennedy en van der Laan en voorzitter van de Raad van Toezicht van de TROM constateert in een gesprek dat we met hem voeren over (ver)bouwprocessen: “Er is een groot verschil ontstaan van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd werken. Dat is te zien in het verschil in de presentatie van Lingotto en van de TROM. Lingotto heeft dat tijdens de 154


presentatie van de 2 projecten op de bijeenkomst die Martien Kuitenbrouwer had georganiseerd ook duidelijk laten weten. Zij zeiden: jullie doen niet aan projectontwikkeling. Wij ontwikkelen een concept en een visie en zoeken er later gebruikers bij. Jullie hebben een groep gebruikers die je in een gebouw gaat onderbrengen. Lingotto wilde er in het begin niet te veel gebruikers bij, dat is alleen maar moeilijk.” Casper voegt er aan toe dat deze omslag ook nog lang niet altijd aanwezig is in het denken en handelen van de gemeente: “Ook de houding van de gemeente is vaak nog aanbodgestuurd: eerst het ruimtelijk en stedenbouwkundig kader ontwerpen en daarna de uitwerking. Maar dit werkt in de praktijk niet meer. Mensen worden steeds mondiger. Ze willen weten wat voor ondernemers komen er dan en ze willen de personen kennen waarmee je zaken gaat doen. Dat wordt steeds belangrijker, ook bij de banken. Wij hebben dat gemerkt in onze gesprekken met de Triodos bank. Zij willen ook steeds meer weten van de initiatiefnemers en de ondernemers die de risico’s willen dragen.”

Veranderingen in de relatie gemeente-projectontwikkelaar

8.3 opbouw bibliotheek

Een ontwikkeling die aansluit bij de twee vorige is de veranderende relatie tussen een gemeente en een projectontwikkelaar. Carel de Reus, adviseur van vele gemeenten en oud-voorzitter van de Nederlandse Organisaties van Projectontwikkelaars (NEPROM) meldt daarover in een gesprek dat we met hem voeren het volgende:

155


“Je moet als gemeente veel beter nadenken wie je als ontwikkelende partij wilt betrekken bij hergebruikprojecten. De gemeente Amsterdam is daar de afgelopen jaren niet erg gelukkig mee omgegaan. Men denkt daar nog steeds erg opbrengst-gericht. Elke snuiter met een mooi verhaal komt binnen en wordt aangehoord en vriendelijk ontvangen (bv. Erik de Vlieger en Harry de Winter).” Op mijn vraag wat hiervan de oorzaken zijn in de stad Amsterdam, antwoordt Carel: “a. De dominante positie van het Grondbedrijf met zijn filosofie van opbrengst-maximalisatie vs. het denken vanuit de kwaliteiten van de stad en wat daarvoor nodig is. b. Je moet als bestuurder er kwalitatief betere partijen bij halen die inzicht hebben in de cultuurhistorische kwaliteiten van het verleden. Zelfs wethouders hebben hier soms weinig inzicht in.

8.4 Belcampo

Er is een interessant verschil waar te nemen met steden waar kwaliteit wel meer leidend is, zoals Maastricht (John Weevers), Groningen en Amersfoort, waar Fons Asselbergs jarenlang wethouder was. Ook de 5 x 5 beweging heeft hier een positieve invloed op gehad. Gelukkig staat nu wel overal de klant centraal, maar dat biedt op zich nog geen garantie voor kwaliteit.”

156


Conclusie

Als we al deze veranderingen en ontwikkelingen samenvatten dan komen we tot de conclusie dat de overheid nog erg moet wennen aan de volstrekt andere positie die zij in dient te nemen. Een andere rol in de samenleving en daarmee ook in het ruimtelijk beleid en in bouwprocessen en in het bijzonder met betrekking tot de transformatie en het hergebruik van gebouwen en gebieden . Ook de voornaamste advieslichamen van de overheid, zoals de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR), de Raad voor het Openbaar Bestuur (ROB) en de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) hebben daar in adviezen die de afgelopen jaren zijn verschenen, al duidelijk op gewezen. Daarin wordt de overheid achtereenvolgens opgeroepen tot: “Vertrouwen in de burger” en “Vertrouwen in de buurt” (WRR) , “Loslaten in vertrouwen” (ROB) en “Terugtreden is vooruitzien” (RMO). De overheid wordt aanbevolen veel meer ruimte te geven aan maatschappelijke initiatieven en taken en bevoegdheden over te dragen aan burgers die zelf medeverantwoordelijkheid willen nemen voor publieke zaken. Herontwikkeling en transformatie van gebouwen die betekenisvol zijn voor het publieke leven staan veelal in buurten waar veel burgers initiatieven en ideeën hebben voor hergebruik. Zij zijn bij uitstek een onderdeel van het publieke domein waarin die nieuwe opstelling kan leiden tot successen. Het antwoord van het huidige kabinet dat wel een beroep wil doen op de samenleving maar dan vooral om te participeren in beleid dat die overheid heeft uitgestippeld, de zogenaamde participerende samenleving, is daarvoor volstrekt ontoereikend. De overheid zal zelf moeten leren te participeren in initiatieven die vanuit de samenleving komen en die draagvlak hebben in die samenleving. Dat betekent overigens niet dat de lokale overheid bij hergebruikprojecten alleen maar moet loslaten en terugtreden. De overheid stelt kaders en randvoorwaarden voor het hergebruik en mogelijke of wenselijke herbestemmingen. Daarna is het niet (meer) het geld dat bepaalt wat er kan, maar dient de overheid juist niet geld-gestuurde initiatieven van onderop te stimuleren en faciliteren. De herontwikkeling van de Hallen levert het levende bewijs dat alleen met een dergelijke grondhouding vanuit de overheid meer gebouwen die reeds lang leegstaan of leegkomen op een realistische en constructieve manier een nieuw leven kunnen krijgen. In de volgende hoofdstukken gaan we in op de vraag hoe andere partijen in het hergebruikproces daarop kunnen en willen inspelen.

157


9.0 Hal 1 Hotel De Hallen oud-nieuw

158


9/ Verschuivingen in het plan-en bouwproces Transformatie en hergebruik worden steeds belangrijker

In de vastgoedsector voltrekken zich de afgelopen jaren grote veranderingen, die ook worden onderkend door de voormannen in de bouw- en vastgoedwereld. Rudy Stroink, voorzitter van de werkgroep die de Actie-agenda Bouw heeft opgesteld, stelt vast dat herbestemming en transformatie bepalend worden voor de toekomst van de bouw en de beleggings- en ontwikkelingswereld. Hans de Jonge, hoogleraar aan de TU Delft en directievoorzitter van de Brinkgroep verbaast zich op het Duurzaam Gebouwd congres in Maastricht 2014 over het feit dat een belangrijk deel van de inspanningen in de bouwwereld draait om nieuwbouw, terwijl dit slechts een beperkt deel van de bouwopgave is. Minister Blok schrijft in zijn brief aan de Tweede Kamer over de afstoot en transformatie van het Rijksvastgoed het volgende. Het Rijk voegt aan de 9.2 mln m2 aan kantoren die al leeg staan, door het afstoten van ministeries en andere gebouwen, daar tot 2020 nog eens bijna 1 mln m2 kantoren aan toe. Daarnaast stoot het rijk ook nog eens 1.9 mln m2 andere gebouwen af (gevangenissen, kazernes, paleizen van justitie, gebouwen van Domeinen). Bekende voorbeelden in Amsterdam zijn het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht, het Huis van Bewaring aan de Havenstraat en in de toekomst de Bijlmerbajes. De nog steeds toenemende leegstand van gebouwen leidt ertoe dat de aanbieders van vastgoed (eigenaren, ontwikkelaars en beleggers) niet meer de bepalende factor zijn in de (ver)bouw en vastgoedmarkt. De vraag en de behoeften van de eindgebruikers van dat vastgoed worden steeds belangrijker. Voor het hergebruik van leegstaande of leegkomende gebouwen betekent dit dat een eigenaar of een gemeente die de leegstand wil aanpakken zich niet meer automatisch tot een ontwikkelaar of makelaar zou moeten wenden. Integendeel veel meer in zal moeten spelen op de wensen en verlangens van de eindgebruikers en initiatiefnemers voor hergebruik van een gebouw. Daarnaast speelt het draagvlak voor herbestemming en beoogde nieuwe functies in de omliggende buurten een belangrijke rol. 159


Eindgebruikers en initiatiefnemers hebben wel een ontwikkelende partij en architect nodig die juist bij leegstand extra kritisch kijkt naar de mogelijkheden van hergebruik vanuit een oogpunt van duurzaamheid en maatschappelijke gevolgen.

Verschuivingen in de ontwikkelaarswereld

Carel de Reus, oud-voorzitter van de Nederlandse organisatie van Projectontwikkelaars NEPROM, was lid van de onafhankelijke commissie die een keuze moest maken tussen de plannen van Lingotto en de TROM in 2011. Hij kent de ontwikkelaarswereld goed en adviseert ook diverse gemeenten over vastgoed en transformatiebeleid. Wij leggen aan hem de vraag voor wat de voornaamste ontwikkelingen zijn in het herontwikkelings- en bouwproces op lokaal niveau. Carel de Reus: “Van de grote jongens (zoals AM. BAM/Volker-Wessels, Bouwfonds, Heijmans) is er qua personeelsomvang in deze sector nog 30 à 40% over. Er komen steeds meer kleine partijen en ontwikkelaars bij, zowel vanuit de architectenwereld als vanuit de bouwbedrijven. Die zoeken allemaal draagvlak en financiering. Een goed voorbeeld is de verbouw van het Schieblok bij het Hofplein in Rotterdam dat begonnen is met een bezetting. Een aantal traditionele projectontwikkelaars probeert ook in deze nieuwe richting te gaan werken.” Jan Doets heeft als oud-directeur van ING Real Estate de bovenstaande ontwikkelingen van nabij meegemaakt. Hij is daarnaast commissaris bij het bouwbedrijf de Nijs en lid van de Raad van Toezicht van de TROM. Wij vragen hem welke ontwikkelingen hij ziet in de vastgoedsector en met name in de veranderende rollen van projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Jan begint met de constatering dat de grote ontwikkelaars, gelieerd aan banken, eigenlijk niet meer bestaan. “De ING heeft haar Real Estate afdeling opgedoekt, het financieringsbedrijf is in de bank geplaatst, het fondsenbeheerbedrijf is verkocht en het ontwikkelingsbedrijf is afgebouwd. RABO is bezig hetzelfde te doen na de minder geslaagde overname van Bouwfonds activiteiten. ABN AMRO was blij dat ze het ontwikkelingsbedrijf en fondsenbedrijf van het Bouwfonds kon afstoten naar de RABO bank en het financieringsbedrijf kon verkopen aan SNS Bank. De problemen bij de SNS Bank door het failliet van SNS Property Finance konden slechts worden afgewend door een forse interventie van het rijk. Daarnaast hebben vele kleinere projectontwikkelaars het loodje gelegd. Er zijn er nog enkele over maar die voeren een veel meer behoudend beleid en gaan geen grote risico’s meer aan.” Naast de ontwikkelaars spelen bij hergebruikprocessen, met name waar het gaat om maatschappelijk vastgoed (scholen, buurthuizen, zorginstellingen) ook corporaties in het verleden een belangrijke rol. Zowel als projectontwikkelaar als als opdrachtgever voor de transformatie van diverse vastgoedprojecten. Maar die rol lijkt met de wetgeving die nu wordt voorbereid als gevolg van het Zonnekoning gedrag van enkele voormannen uit deze wereld, vrijwel uitgespeeld. Deze ontwikkeling valt ook in het Hallenproject goed waar te nemen. Waar eerst Rochdale het gehele complex nieuwbouwwoningen zoor zijn rekening zou nemen, blijft uiteindelijk maar een zeer beperkt contingent over, namelijk de 19 woningen boven de ten Katepoort. 160


De nieuwbouw op het voormalige terrein van de Stadsreiniging wordt nu gerealiseerd door bouwbedrijf van Wijnen die ook de verkoop en verhuur van de woningen voor zijn rekening neemt. De rol die de woningcorporatie De Key wilde spelen, werd verhinderd door het ingrijpen van de toenmalige minister Eberhard van der Laan.

De bouwmeester als verbindende factor

Een aantal jaren geleden hebben we een boek mogen schrijven over de hergebruikprojecten die vader (Joop) en zoon (André) van Stigt tot dan toe hadden gerealiseerd . We hebben dat boek de titel meegegeven Bouwmeesters met Draagvlak. Die titel symboliseert de werkwijze van het architectenbureau van Stigt. Zij vertrekken altijd vanuit het draagvlak dat bestaat voor hergebruik bij buurtbewoners en initiatiefnemers en pogen daarnaast als ware bouwmeesters grip te krijgen en te houden op het hele bouwproces, inclusief de bouwkosten en waar nodig denken en werken ze mee aan de financiering.

9.1 reiniging Hal 1

André van Stigt is zijn hele werkzame leven al bezig met het realiseren van hergebruikprojecten waarin initiatieven van bewoners en gebruikers voor hergebruik van leegstaande gebouwen of complexen gerealiseerd kunnen worden. Het allereerste grote bouwproject is de verbouw van het voormalige Entrepotdok tot een complex met 359 sociale huurwoningen en 18.000 m2 bedrijfsruimten op de begane grond in het begin van de jaren ´80 van de vorige eeuw. Hier brengen vader en zoon van

161


9.2 uitgraven parkeerkelder onder Hal 1

Stigt de bouwprijzen voor de woningen terug van fl 270/m2 naar fl 90/m2 waardoor alle woningen in de sociale sector verhuurd kunnen worden door woningcorporatie De Dageraad. En dus bereikbaar worden voor bewoners van de omringende buurten, van waaruit het Kadijken comité het initiatief had genomen voor de bouw van sociale huurwoningen op het Entrepotdok. In de jaren daarna is André actief in het verbouwen van kerken (Posthoornkerk, Vondelkerk, Majellakerk). Deze worden vervolgens door het Amsterdams Monumenten Fonds beheerd door banenpoolers die zich bekwamen in het vak van beheerder van culturele monumenten. Het AMF is later ondergebracht bij Stadsherstel Amsterdam N.V. dat inmiddels ca. 20 voormalige kerken en bijzondere gebouwen in beheer heeft. (Posthoornkerk, Vondelkerk, Majellakerk, De Duif, scheepswerf Kromhout, pakhuis de Zwijger en de gemalen Kadoelen en Flevopark). Voor de herontwikkeling van de Graansilo´s op de IJ-oevers richt hij de Buurtontwikkelingsmaatschappij (BOM) op, in zekere zin een voorloper van de TROM, waarmee de Hallen zijn gerealiseerd. De TROM gaat echter een stapje verder dan de BOM zoals duidelijk wordt uit de volgende toelichting van André van Stigt: ”Het grootste verschil is dat we met de TROM een organisatie zijn die de totale verantwoordelijkheid voor een lange tijd op zich neemt en hiervoor investeerders wil aantrekken om een plan en een project te realiseren. De BOM was eigenlijk veel meer een verzameling van initiatiefnemers en ondersteunende

162


organisaties die op wilden komen voor maatschappelijke voorzieningen voor de buurt in het kader van een verder commerciële projectontwikkeling. De BOM kwam op voor investeringen in gemeenschapsvoorzieningen zoals de speeltuin en de boodschappendienst en geld voor het projectburo De Realiteit van Jan Schaefer. De BOM is feitelijk veel meer te vergelijken met de Initiatiefgroep die ontstond tijdens het planproces voor de Hallen uit de Klankbordgroep.” Duidelijk is wel dat met name voor het hergebruik van grotere panden een non-profit ontwikkelaar die de juiste coalitie van eindgebruikers en buurtbewoners weet te smeden, van doorslaggevend belang is. André van Stigt heeft zelf het volgende perspectief voor ogen: “In de stad zijn in principe voor hergebruikprojecten veel meer TROM’s nodig en dus ook investeerders die zich willen committeren aan hergebruik. Daarbij horen ook zeker de aannemers en bouwbedrijven die risicodragend willen mee-investeren tijdens de ontwikkelingsfase, dus een vorm van turn-key.” André van Stigt is voor de Hallen de spin in het web van een aantal coalities die hij heeft gesmeed om dit project te realiseren. Op zijn voorname rol als geestelijke vader van het plan en als verbinder, samen met projectdirecteur Co Stor, komen we in het voorlaatste hoofdstuk nog terug.

Bouwbedrijven krijgen een grotere rol in het (ver)bouwproces

Binnen de bouwkolom voltrekt zich de laatste jaren nog een andere ontwikkeling. Bouwbedrijven gaan – mede onder invloed van de crisis in de bouwnijverheid die het gevolg is van de financiële crisis – steeds meer rollen op zich nemen. Casper Schouten, voorzitter van de Raad van Toezicht voor de TROM, schetst deze ontwikkeling als volgt: “Het ontwikkelend aannemersbedrijf zien we steeds meer toenemen. Ook de aannemers die grote projecten realiseren zoals gevangenissen, snelwegen en tunnels nemen steeds meer de positie van de ontwikkelaar over. In feite zie je nu alweer een nieuwe ontwikkeling opkomen waarin een opdrachtgever zoekt naar bedrijven die DBMFO projecten kunnen uitvoeren. Dat zijn projecten waarbij de uitvoerder alle aspecten die verbonden zijn aan het bouw en ontwerpproces in één hand uitvoert: Design, Building, Maintenance, Finance and Operate. Bedrijven als Dura Vermeer, BAM, Volker Wessels zijn hier voorbeelden van. Vroeger nam een opdrachtgever een architect in de arm die een ontwerp maakte waar je dan vervolgens mee naar de aannemer ging. Nu is veel meer sprake van turnkey projecten waar ontwerp en uitvoering in één hand zit. De opdrachtgever wil niet meer met 6 verschillende onafhankelijke partijen te maken hebben omdat dat de uitvoering van het project veel moeilijker maakt.” Jan Doets ziet in het gesprek dat we met hem voeren een vergelijkbare ontwikkeling in de bouw- en ontwikkelingswereld. 163


“De bouwbedrijven vullen het gat dat is ontstaan door het wegvallen van vele ontwikkelaars voor een deel op. Maar zij zullen vooral willen investeren in projecten die werk opleveren voor hun eigen bouwbedrijf. Er zijn ook bouwbedrijven die in een vroeg stadium zelf kopers zoeken voor bouwprojecten waar ze bij betrokken willen zijn. Daarnaast gaan bouwbedrijven ook in toenemende mate op zoek naar mede-investeerders. Jan noemt als voorbeeld een grote aardappelboer in Noord-Holland die door bouwbedrijf de Nijs met succes is benaderd voor een investering in een bouwproject waar hij een goed rendement kon realiseren. Tijdens de crisisperiode is ook weer eens gebleken wat de waarde kan zijn van een familiebedrijf, waar de familie als geheel kan beslissen om maar eens één of enkele jaren geen dividend uit te keren maar de winst terug te ploegen in het eigen bedrijf. Dat gaat met beursgenoteerde ondernemingen wat minder makkelijk en het kan leiden tot forse schommelingen op de beurs (bv. BAM ). Wat je daarnaast nog ziet is een ontwikkeling waarbij bouwbedrijven steeds meer een pakket aan diensten aanbieden waardoor ze een turnkey product kunnen aanbieden. Dus ze zorgen zelf voor een goede architect die een ontwerp kan maken dat ook gerealiseerd kan worden binnen een afgesproken budget en bieden een lening aan die een project over de streep kan trekken.“

9.3 nieuwe vloer in Hotel de Hallen

Martin de Waal, die als uitvoerder en bedrijfsleider van de Hallen werkzaam is bij het bouwbedrijf de Nijs, licht deze grotere rol van het bouwbedrijf als volgt toe:

164


“De verschuiving die je in de markt ziet optreden naar meer risicodragend bouwen kunnen wij als gezond bouwbedrijf binnen marges, goed dragen. Het hoort er steeds meer bij en dat is ook wel logisch omdat het grootste deel van de bouwkosten bestaat uit arbeid van bouwvakkers. De aannemer wordt als het ware deelgenoot vanuit de perceptie dat de huisvrouw het beste op de centjes past. Ook de ontwikkeltak van het bouwbedrijf breidt zich steeds meer uit en daarmee het percentage bouwprojecten waarin we risicodragend meefinancieren. Dat kunnen we ook doen omdat we zo nuchter zijn dat we in de vette jaren het nodige ´spek aan het lijf `verzameld hebben. Het grootste risico zit natuurlijk in het bouwen zelf en dat menen wij behoorlijk in de hand te hebben.”

Coalities van eindgebruikers en buurtbewoners

In het plan- en bouwproces is nog een andere ontwikkeling waar te nemen, waarbij een collectief van gebruikers de rol vervult van opdrachtgever en ontwikkelaar. Dat komt het meest duidelijk naar voren bij projecten waar met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gewerkt wordt. In een CPO moeten initiatiefnemers op een gegeven moment ook geld storten om invloed te krijgen op het hele project. Met dat geld kan een architect betaald worden en kunnen medestanders geworven worden. Als je van de 10 participanten er dan 6 aan boord hebt kun je naar een bouwbedrijf stappen om het project te bouwen en mee te financieren. Bij het hergebruik van leegstaande panden hebben in het verleden krakers een vergelijkbare rol gespeeld. Enkele van de eerste en meest bekende voorbeelden in Amsterdam zijn in het stadsdeel West niet ver van de Hallen te vinden: het voormalige Wilhelmina Gasthuis terrein en het Tetterode complex. Op het terrein van het voormalige ziekenhuis neemt de stichting beheer WG terrein de herontwikkeling en het beheer van twee grote paviljoens op zich en richt ze in als woon- en werkruimte voor startende ondernemers en buurtbewoners. Het Tetterode complex wordt begin jaren ’80 gekraakt als de BAM het gebouw koopt van Buhrmann/Tetterode om het te slopen en daar een nieuwbouwcomplex van koopwoningen en bedrijven te ontwikkelen. De woningbouwvereniging Het Oosten ontwikkelt het complex samen met de bewonersvereniging De Rode Tetter tot een woon-werkpand. De woningcorporatie onderhoudt het casco en de bewonersvereniging beheert het interieur en de inbouw. Een aparte en bijzondere ontwikkeling vormen de hergebruikprojecten die zijn en worden gerealiseerd door de stichting Urban Resort met Jaap Draaisma als bezielende en inspirerende voortrekker. De oprichters van deze stichting komen vrijwel allemaal uit de kraakbeweging. Zij richten zich op het tijdelijk hergebruik van leegstaande panden die geschikt worden gemaakt voor startende creatieve ondernemers, met voor deze groep betaalbare huren. Dit gebeurt in de afgelopen 10 à 12 jaar vaak met steun van het Bureau Broedplaatsen van de gemeente Amsterdam. Zij beginnen in 2007 met het Volkskrantgebouw aan de Wibautstraat, waarvan inmiddels de voorkant is omgebouwd tot Volkshotel, maar 165


bewust aan de achterzijde nog steeds vele broedplaatsen herbergt. Daarna heeft de stichting nog 7 andere gebouwen, die al jarenlang leegstaan, omgezet in werkruimten voor de bloeiende creatieve industrie in Amsterdam. De gebouwen en de daarin plaats vindende activiteiten zijn een ontmoetingspunt en aanjager van economische en culturele ontwikkeling in de buurten waar ze zijn gevestigd. Urban Resort streeft naar zelfbeheer van de panden door de gebruikers, wat tot nu toe vooral is gelukt bij de kleinere panden. Vergelijkbare ontwikkelingen vinden elders in de stad plaats. De grootste broedplaats is gevestigd in de voormalige scheepsbouwloods van de KNSM aan de Noordoever van het IJ. Hier heeft de stichting Kinetisch Noord, die bestaat uit creatieve ondernemers, een bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld voor meer dan 250 ondernemers. Casco´s zijn te huur en worden door ondernemers zelf afgebouwd.

Buurtrechten om deze ontwikkeling te stimuleren

In de afgelopen jaren vormen zich op meerdere plekken in de stad coalities van bewonersorganisaties en sociale wijkondernemers die leegstaande of leegkomende panden zelf gaan ontwikkelen en beheren. Voorbeelden daarvan in Amsterdam zijn de communities die in Oost de Meervaart als buurthuis beheren en exploiteren. De Coop MidWest verwerft en beheert de voormalige Cabralschool. De Lucas Community in Osdorp exploiteert een oud schoolgebouw als woon- en werkgebouw en Tugela 85, een culturele wijkvereniging waarin 20 kunstenaars en creatieve ondernemers gezamenlijk een wijkgebouw ontwikkelen, beheren en exploiteren. In Buitenveldert heeft de bewonersorganisatie WOCB (Wijkontmoetingscentrum Buitenveldert) zeer onlangs het beheer overgenomen van het gehele multifunctionele centrum waar zowel de WOCB als het Huis van de Wijk in gevestigd zijn. De bewonersorganisaties en sociale wijkondernemers die actief zijn in de stad hebben het afgelopen jaar een brede discussie gevoerd over een aantal buurtrechten. Op welke wijze kunnen deze de positie van initiatiefnemers uit buurten en wijkondernemers versterken die medeverantwoordelijkheid willen dragen voor de publieke zaak. De gemeenteraad van Amsterdam heeft in het najaar van 2012 een motie aangenomen waarin het College is opgedragen deze rechten toepasbaar te maken voor de Amsterdamse praktijk. Deze buurtrechten zijn komen overwaaien uit Engeland waar in de zogenaamde Localism Act vier rechten voor buurtorganisaties zijn vastgelegd: + het recht om te bieden, waarbij buurt- en bewonersorganisaties voorrang krijgen bij de herbestemming van leegstaande panden + het recht om uit te dagen, waarbij buurtorganisaties het recht hebben om diensten of beheertaken uit te voeren in plaats van de gemeentelijke overheid of een zorginstelling als zij denken dat zij daartoe beter in staat zijn + het recht om te plannen, als buurtbewoners denken dat zij voor hun buurt of gebouwen in die buurt beter een plan kunnen ontwikkelen + het recht op ondersteuning. De bewonersorganisaties en wijkondernemers hebben hun voorstel vastgelegd in een zogenaamd sociaal contract. Het komend jaar wordt bezien hoe deze rechten kunnen worden ingevoerd 166


Het zou kunnen leiden tot het formaliseren van de rechtspositie van buurtbewoners en Wijkondernemers die het vormen van een vitale coalitie voor het hergebruik van leegstaande en leegkomende gebouwen aanzienlijk kan stimuleren.

De geschiedenis van de Hallen weerspiegelt deze ontwikkelingen

Carel de Reus plaatst de herontwikkeling van de Hallen in het perspectief van de hiervoor beschreven ontwikkelingen: “De aanpak van de TROM symboliseert de grote veranderingen die zijn opgetreden. Vroeger had je grote ontwikkelaars met veel geld achter de hand die grote projecten konden realiseren. Nu moet je uit alle hoeken en gaten de financiering zien rond te krijgen. Daarnaast is het maatschappelijk draagvlak voor een project een steeds belangrijkere factor geworden. Het TROM project is in zekere zin uit nood geboren, maar juist daardoor is het ontstaan vanuit een goede kijk op de behoeften die in de buurt en in de stad leven. Ook de manier van omgaan met diverse maatschappelijke groeperingen getuigt van inzicht hoe je zo’n project moet aanpakken.

9.4 vloer en grote ramen hotel de Hallen

Ik merk dat nieuwe directeuren van kleinere projectontwikkelaars en ook de NEPROM veel meer aandacht besteden aan thema’s als integriteit en maatschappelijk draagvlak. Vooral bij hergebruikprojecten in de bestaande stad moet je je er rekenschap van geven dat je eigenlijk te gast bent in een bestaande samenleving. Daar moet je buitengewoon delicaat en transparant mee omspringen en ook bereid zijn om snel plannen bij te stellen als de omgeving daarom vraagt.”

167


9.5 Lobby Hotel de Hallen

Als we de herontwikkeling van de Hallen in grote lijnen schetsen dan kunnen we de overeenkomsten met de hiervoor beschreven ontwikkelingen nog preciezer aangeven. Het is natuurlijk allereerst een schoolvoorbeeld van langdurige leegstand. Langdurig omdat vele jaren zijn heengegaan met het ontwerpen van een stedenbouwkundig plan dat via commerciĂŤle projectontwikkelaars gerealiseerd moest worden. Die ontwikkelaars beginnen met forse wijzigingen aan te brengen in het oorspronkelijke plan, waardoor de verbouwingskosten aanzienlijk oplopen. Het geld voor die verbouwing moet van andere partijen komen (beleggers, corporaties, banken en overheden) en het uiteindelijke resultaat is een groeiend verzet vanuit de buurt. De buurtvereniging Rond de Hallen verzet zich niet alleen maar dient ook een eigen alternatief in voor woningbouw naast het terrein van de Hallen. Met behoud van hetzelfde aantal woningen wordt de hoogbouw vermeden en vervangen door bouwblokken die qua hoogte beter passen bij de omringende buurten. Zodra met de komst van Lingotto mogelijkheden ontstaan voor initiatieven vanuit de buurt voor de invulling van de voormalige tramremise vormen buurtbewoners een coalitie met initiatiefnemers en ondernemers uit de buurt en uit de stad. Vanuit die coalitie ontstaat een buurtontwikkelingsmaatschappij die geen winst beoogt (TROM). Die slaagt erin het gebouwencomplex een nieuw leven te bezorgen. De TROM lost zelfs het conflict dat was ontstaan tussen Burgfonds en het stadsdeel over de betaling van verrichte diensten en werkzaamheden op door Burgfonds participaties te laten nemen in de C.V. TROM, die wordt opgericht voor de financiering.

168


Het verschil in benadering tussen de buurtontwikkelingsmaatschappij TROM en de commerciÍle projectontwikkelaar Lingotto wordt duidelijk in hun ontwikkelingsstrategie en verhuurbeleid. De TROM start vanuit de vraag en behoefte aan voorzieningen en bedrijven in die buurt. Dit wordt aangevuld met enkele stedelijke ondernemers die zich voor langere tijd willen binden aan het gebouw (Hotel de Hallen, Filmhallen, Halte 3 en Studio´s de Hallen). Lingotto streeft naar het realiseren van een gebouw met een grote en zekere drager (het hotel, waarvoor wel de meest monumentale hal moet worden opgeofferd). Daarnaast worden de Hallen in kleinere units verdeeld die in de markt kunnen worden gezet en ook nadien - als een huurder vertrekt - weer goed zijn te verhuren. Zowel in de ontwikkeling als in de financiering spelen de beide bouwbedrijven die de Hallen verbouwen een belangrijke rol. Strukton en de Nijs stellen met de architect een meerjarenonderhoudsplan op waarvoor de financiering is opgenomen in de exploitatiebegroting. Ze brengen de post onvoorzien terug van 1.9 mln tot 8 ton doordat ze de bouwkosten vooraf nauwkeurig bepalen en bewaken. En het familiebedrijf van de Nijs participeert, evenals een aantal onderaannemers via participaties en achtergestelde leningen in de financiering van het project. Het bouwbedrijf de Nijs huurt bovendien een van de hallen en richt die in als ambachtenhal waar ook leerling-bouwvakkers worden opgeleid die aan de verbouw van de Hallen meewerken. Het mee-ontwikkelende bouwbedrijf in optima forma!

Conclusies en aanbevelingen

Voor het plan- en bouwproces van gebouwen die voor transformatie in aanmerking komen, kunnen we op grond van de ervaringen met de Hallen de volgende aanbevelingen formuleren: 1. Begin met het vormen van een vitale coalitie van initiatiefnemers, buurtbewoners en creatieve ondernemers. 2. Het gebouw bepaalt wat er wel en niet kan: function follows form. Benut de reeds aanwezige kwaliteiten van het gebouw en laat er geen architectonische hoogstandjes op los, want er was al een goede architect, zeker bij monumenten. 3. Een vitale coalitie heeft wel een verbinder nodig met grote kwaliteiten zowel aan de ambtelijke kant als aan de ontwikkelings- en exploitatiekant van het proces. 4. Betrek zo vroegtijdig mogelijk het uitvoerend bouwbedrijf bij het plan van deze coalitie; die kan mede zorg dragen voor de maatschappelijke meerwaarde en voor de cofinanciering van de investeringen die nodig zijn. 5. Een vitale coalitie en de verbinders kunnen ook zorgen voor continuĂŻteit van ontwikkeling naar duurzaam beheer, ook op langere termijn. 6. Om meer hergebruikprojecten met een mix van maatschappelijk gewenste en economisch rendabele functies van de grond te krijgen is het wenselijk dat een aantal buurtrechten geformaliseerd worden. Met name het recht om te bieden, het recht om uit te dagen en het recht op ondersteuning. 169


10.0 Hal 2 oud/nieuw (Filmhallen)

170


10/ De financiering van hergebruikprojecten In dit hoofdstuk willen we ingaan op de grote en blijvende veranderingen die zijn opgetreden in de financiering van vastgoedprojecten en in het bijzonder bij hergebruikprojecten in de periode voor en na de financiële crisis. We bespreken welke ervaringen zijn opgedaan in het rond krijgen van de financiering van het Hallenproject en welke perspectieven er zijn voor de financiering van hergebruikprojecten in de toekomst.

De periode vóór het begin van de financiële crisis (vóór 2008)

Casper Schouten is als advocaat bij het bureau Kennedy en van der Laan vanaf 1998 betrokken bij ontwikkelingsprojecten rond vastgoed. Op de vraag hoe dat ging in de periode voor het uitbreken van de financiële crisis vertelt hij: “In de periode van 1998 – 2008 was de financiering van een vastgoedproject ”le cadet de mes soucis” (de minste van mijn zorgen). Waar het in die periode op aan kwam was het verwerven van een (grond)positie. De gemeente regelde het bestemmingsplan en eventuele wijzigingen die daarin nodig waren . Dat was voldoende om aan het einde van het project ook nog even bij de bank langs te gaan om de financiering te regelen. Vóór 2008 kocht een projectontwikkelaar de grond voor bijvoorbeeld 1 mln euro. Je had dan aan een garantiestelling van 1 ton genoeg om daarvoor een lening te krijgen van de bank. De bouwkosten bedragen bijvoorbeeld 2 à 3 mln en met bijkomende kosten kost het hele project zo’n 7 mln. Als je het dan verkoopt voor zeg 10 mln houd je er 10 minus 7 plus 1 = 2 mln winst aan over. In die tijd wilden de banken het wel volledig financieren. Je had in feite geen cent eigen vermogen nodig, alleen een stevige grondpositie.“ Jan Doets was in die tijd directeur van ING Real Estate en herinnert zich nog goed hoe de financiering van grotere projecten in die tijd tot stand kwam: “In het verleden (ruwweg de periode tot 2007/8) was het gebruikelijk dat de gemeentelijke overheid een geheel gebied ontwikkelt en van infrastructuur voorziet om vervolgens de grond te verkopen of in erfpacht uit te geven. Dat neemt veel tijd in beslag en het vergt een zeer forse investering. Door die aanpak over meerdere gebieden en complexen te spreiden kun je met een 171


vorm van verevening met de inkomsten van een gerealiseerd complex de uitgaven voor een volgend complex of gebied weer dekken.“ Jan Doets gebruikt hiervoor de metafoor van het BADKUIP model. De overheid verricht aan het begin van een project een diepte investering die veel geld kost met een fors risico dat niet de hele investering terugkomt: “Die risico’s zijn evident naar voren gekomen door en tijdens de financiële crisis toen er grote leegstand ontstond en de nieuwbouwproductie fors daalde. De inkomsten die nodig waren voor nieuwe investeringen in grond en gebieden en leegstaande gebouwen werden niet meer gerealiseerd. Sinds de financiële crisis is ingezet is in Amsterdam het Vereveningsfonds leeg en is een groot aantal bouwprojecten stopgezet.“

De periode na 2008

In deze periode is langzamerhand het denken (en handelen) over een andere manier van gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling op gang gekomen. In plaats van het badkuipmodel komt het KNIP model: een gebied of complex wordt opgedeeld in een aantal deelgebieden of afzonderlijke gebouwen die ieder een eigen ontwikkeling en financiering met zich meebrengen. De badkuip wordt als het ware verknipt en veel minder diep gemaakt (qua investeringen) en opgeknipt in 5 of 6 onderdelen die apart gefinancierd en aangepakt kunnen worden. Als voorbeeld noemt Jan de Houthavens. “Vroeger zou daar eerst de peperdure tunnel zijn gegraven voor het autoverkeer die de aansluiting op voetgangersniveau met de Spaarndammerbuurt moet bewerkstelligen. Ook zou het hele terrein goed ontsloten zijn met infrastructuur, wegen en leidingen. Nu wordt het gebied stukje bij beetje ontwikkeld. Een aantal locaties voor zelfbouw (collectief particulier opdrachtgeverschap met eigen private financiering). Een complex studentenhuisvesting, waarvoor aparte financiering kan worden verkregen. De bouw van een gymnasium, dat de leerlingen voorlopig via steltonplaten moeten bereiken en pas veel later in het proces de autotunnel.” Casper Schouten heeft die ontwikkelingen ook meegemaakt en beschrijft hoe die hebben ingewerkt op de financiering van het Hallenproject: “Vanaf 2007/2008 werd ineens – mede door de financiële crisis – de financiering een probleem. Inmiddels zijn we in een geheel andere periode beland. Nu is het vooral van belang dat alle stakeholders (aannemer, exploitant, architect, de buurt, de gemeente en de projectontwikkelaar) betrokken zijn bij het project en zich eraan willen committeren. En de financiering moet je nu vooraf zo goed mogelijk regelen. Ook in het geval van de TROM waarin we deze strategie hebben gevolgd is dat dan nog bijna niet gelukt. De financiering is het grote probleem geworden. Voor mijn gevoel hebben ook Burgfonds en Rochdale zich daarop verkeken toen duidelijk werd dat ze het project niet zouden kunnen realiseren. Tegenwoordig kun je niets meer ontwikkelen zonder een eigen vermogen. De betrokken partijen (aannemers, onderaannemers, gebruikers, overheid ) moet je bereid zien te vinden er in te 172


investeren en/of risico’s te nemen. De bank zal slechts een beperkt gedeelte van de gehele financiering voor haar rekening nemen. Daarnaast moet je vooral particuliere financiering weten aan te trekken onder zo gunstig mogelijke fiscale voorwaarden (aftrek van inkomens- en/of vermogensbelasting).”

De rol van de banken

10.1 dak reinigen Hal 2

Bij de overheid zijn er nog maar beperkt middelen voor investeringen in vastgoed en infrastructuur. De corporaties hebben zichzelf uit de markt geprijsd met investeringen in zogenaamde maatschappelijke voorzieningen die verlieslijdend zijn en in risicovolle nieuwbouwprojecten die met derivaten gefinancierd blijken te zijn. Dus wordt voor de financiering van grote hergebruikprojecten vanzelfsprekend ook weer en meer naar de banken gekeken. Jan Doets stelt vast dat over het algemeen de banken – door schade en schande wijs geworden – zeer terughoudend zijn om investeringen in vastgoed te plegen: “Voor het uitbreken van de financiële crisis was het nog mogelijk om een project gefinancierd te krijgen voor 70, 80 of zelfs 90% (en dus met niet meer dan 30, 20 of 10% eigen vermogen. Sommige woninghypotheken werden zelfs verstrekt voor 105% waarbij ook de overdrachtsbelasting en makelaarskosten nog werden meegefinancierd. Die tijd is voorbij. Naast de beperkingen in het beschikbaar stellen van kapitaal voor vastgoedinvesteringen stellen de banken bovendien steeds meer voorwaarden aan het verstrekken van een lening. Dat hebben we ook bij de Hallen goed gemerkt:

173


10.2 vloer leggen Hal 2

a. De lening werd pas verstrekt nadat ook het Natonaal Restauratie Fonds had toegezegd een laagrentende lening te willen verstrekken van 5 mln. b. De grote huurders dienden een huurgarantie van 1 jaar van het moederbedrijf te verstrekken voordat de lening voor de verbouwing werd verstrekt. c. De aflossing moet geschieden in een relatief korte periode. d. De bank komt als laatste binnen met haar geld en wil als eerste uitbetaald krijgen. e. Tegen eerdere afspraken in kregen de huurders die voor een lening voor de inrichtingskosten kwamen aankloppen bij de bank, te horen dat de bank geen lening verstrekt voor inrichtingskosten in complexen waar zij al de verbouw en het hergebruik mede financieren. Ik zie al deze aanscherpingen van het beleid als een reactie op ontwikkelingen in de bankensector zelf, waarbij een vastgoedpoot als SNS Property Finance door foute investeringen zelfs een hele bank omtrekt. Deze ontwikkeling zet nog door omdat vele banken de afgelopen jaren na de review of assets door de Nederlandse Bank gedwongen zijn een deel van hun vastgoedportefeuilles af te waarderen.“ Casper Schouten merkt over de huidige mogelijkheden voor financiering van hergebruikprojecten het volgende op: “Er zijn in feite voor vastgoedprojecten nog maar een handjevol financiĂŤle instellingen die daar actief in zijn: de FGH (Fries Groningse Hypotheekbank), de ABN/AMRO en de Triodosbank. En de 174


laatste is eigenlijk de enige voor ons soort hergebruikprojecten. Het is op zich geen verkeerde ontwikkeling dat de banken slechts een deel van de financiering voor hun rekening willen nemen. Het is alleszins redelijk dat ook de bouwbedrijven en waar mogelijk een architectenbureau een deel van het commitment levert en daarnaast de particuliere financiering. Die gaat wel weer lopen zodra we een beetje uit de recessie zijn gekomen. Ook voor beleggers is het geen slechte zaak dat zij gedwongen worden vooral verantwoorde beleggingen te gaan doen.“

De financiering van de Hallen, een leerzaam traject

Het heeft lang geduurd voordat de financiering van het Hallenproject rond is gekomen. Zoals we in hoofdstuk 7 al aangaven is in maart 2011 de TROM begonnen met het opstellen van een eerste prospectus voor mogelijke financiers. Pas einde 2012 kon het sein op groen worden gezet voor de bouw. André van Stigt heeft het hele proces van nabij gevolgd en ook in belangrijke mate getrokken, samen met bestuursleden Haas Kuijper en later Roel Geuzinge. Zij hebben de meeste gesprekken gevoerd met de Triodosbank en financiële adviseurs. Aan André de vraag wat nu de doorslaggevende factoren zijn geweest voor het rond krijgen van de financiering. Hij antwoordt: “Absoluut essentieel was het vertrouwen van Pieter Siebinga, directeur van het NRF (Nationaal Restauratie Fonds) die mij ook kende van het Olympisch Stadion. Hun 5 mln lening tegen een zeer lage rentevoet was randvoorwaarde dat andere banken überhaupt mee wilden denken. Een tweede voorwaarde was dat de ontwikkelingskosten die deels al gemaakt waren door Lips/ Burgfonds, respectievelijk door de initiatiefnemers zoals architect en constructeur, zelf gedragen werden. De derde voorwaarde was dat we een groot deel (getekende) huurcontracten en intentie-overeenkomsten hadden afgesloten. Achteraf gezien hebben we lange tijd te veel gekoerst op adviezen van financiële adviseurs die alleen werken met financiële rendementen en financiële voordelen voor investeerders. In feite is de affiniteit met hergebruik van monumentale gebouwen veel belangrijker gebleken. Toch was het vertrouwen dat er bij adviseurs was, ook belangrijk voor de overheid qua geloofwaardigheid. Zonder handtekening van hun kant en verklaringen van Belastingdienst en de fiscaal juristen hadden we van de overheid nooit de kans gekregen. Feitelijk is voor ínvesteerders in hun beleving toch altijd een veiliger en hoger rendement in nieuwbouw te realiseren. Voor het aantrekken van een bank is de lening die we van het NRF hebben gekregen van doorslaggevend belang geweest. We hebben met vele banken gesproken (SNS, RABO, FGH en ING) die de plannen allemaal heel mooi vonden maar niet durfden te investeren. Zelfs bij de Triodos bank heb ik het gevoel dat ze achteraf zich pas gerealiseerd hebben dat ze nu wel een handtekening hadden gezet, maar dat er toch wel heel veel risico’s aan waren verbonden. Die risico’s probeerden ze met ontbindende voorwaarden af te dekken, waar we steeds weer een antwoord op hadden. Typerend voor hun opstelling is dat zij pas als laatste geld inbrachten en niet meer dan 9.3 mln van de 37 mln die we in totaal nodig hadden. 175


Daarnaast bracht de NRF natuurlijk nog 5 mln. (tegen een zeer lage rente) en 1.9 mln. (tegen marktrente) in voor de financiering. Je zou ook kunnen zeggen dat wij eigenlijk ook onverantwoorde risico’s hebben genomen met het aantrekken van een aantal huurders die zich tussentijds toch nog weer konden terugtrekken uit het project (bv. IJsbreker en Cinemien/Sweetwaterpictures). Dat Marc Nelissen van Studio’s de Hallen uiteindelijk zelf zijn inrichting heeft moeten financieren , wat maar beperkt lukte en nu grotendeels via de TROM loopt. Dat de huisbank van Vondelhotels ook nog heel moeilijk ging doen over de voorwaarden van Triodos, geeft wel aan dat we grote risico’s hebben genomen en nog nemen.“

Een gemengde vorm van financiering brengt uitkomst

De TROM heeft bij de aanvang van het project maar een zeer bescheiden “eigen vermogen”: de participaties van Lips (2 mln) en van het architectenbureau van Stigt (1.2 mln en privé nog eens 0.7 mln). Hoe het desondanks toch is gelukt uiteindelijk 37.5 mln aan investeringen bij elkaar te krijgen? Het wordt duidelijk uit een toelichting door Haas Kuijper en Roel Geuzinge op de gemengde vorm van financiering die de TROM heeft gerealiseerd:

De banken

10.3 inbouw Filmhallen

Uiteindelijk is alleen de Triodos bank overgebleven na gesprekken met 5 à 6 banken: FGH (via André) , RABO, ABN/AMRO, ASN, SNS/Staalbankiers en ING (gepolst). Alle banken vonden het

176


een mooi project maar schatten in dat de risico’s te hoog waren. De enige die uiteindelijk positief bleef was de Triodos bank die al in 2011 te kennen gaf serieus te overwegen er geld in te stoppen. De aanvullende lening van het NRF gaf wellicht de doorslag. Op mijn vraag wat de redenen waren voor de Triodos bank om te willen financieren, antwoorden zij: r r r r

;FWPOEFOIFUFFOQSBDIUJHQSPKFDUEBUQBTUCJKIVOĂąMPTPĂąF )FUGFJUEBUEF/3'NFUFFOMBBHSFOUFOEFMFOJOHPPLNFFXJMEFEPFO %BUXFIFU(SPFOGPOETWPPSEVVS[BNFQSPKFDUFOXJMEFOHFCSVJLFO %BUWBOIFUDPNQMFYBMWFSIVVSEXBT

Haas en Roel maken duidelijk dat de voorwaarden van Triodos niet zo verschillen van andere banken: “Je levert je helemaal uit en ze willen altijd als eerste hun geld terug hebben. We hadden overal dezelfde rente moeten betalen: tussen de 5.5 en 6.5%. Nieuw was hun ‘addendum’ voor de huurders. Daarmee probeerden ze alsnog een soort ‘eigen vermogen’ (in de zin van een risicovolle investering door de eigenaar) veilig te stellen. Nu echter via de huurders die een bankgarantie voor 9 maanden extra (naast de 3 maanden die al in het huurcontract van de TROM waren vastgelegd) op tafel moesten leggen.�

Via particuliere investeringen

In totaal hebben particuliere investeerders voor 7.3 mln participaties genomen in de C.V TROM. Voor particuliere investeerders is het beleggen van hun geld in een commanditaire vennootschap wel aantrekkelijk ten opzichte van de 6% die ze zouden realiseren in andere projecten. Haas Kuijper legt uit: “Hun voordeel is dat zij hun investering voor achterstallig onderhoud van een rijksmonument mogen aftrekken van de inkomstenbelasting. Daarnaast krijgen zij 5.8% rente + winstdeling + verkoopopbrengst na 10 jaar. Pas tussen het 8ste en 10e jaar mogen zij hun participaties verkopen of overdoen aan derden in verband met hun genoten monumenten aftrek. Het risico dat zij lopen is dat zij bij faillissement van TROM CV de laatste zijn die in aanmerking komen voor hun deel uit de opbrengst. De participanten hebben recht op een winstdeling als we met de exploitatie een overschot realiseren. Daarnaast krijgen de private investeerders na het eerste jaar al een deel van hun geld terug (via de fiscale aftrek); dat geld kunnen ze weer herinvesteren.�

Via achtergestelde leningen

“De financiering via private partijen is aangevuld met achtergestelde leningen waarvoor de verstrekkers (aannemers en onderaannemers) een rente van 5.8% krijgen. Die hebben uiteraard wel een iets groter risico.“ 177


Via verkoop van onderdelen van het complex aan gemeente en Stadsherstel: “We hebben de Parkeergarage verkocht aan de gemeente voor 5.7 mln terwijl die volgens Richard Ellis 6.1 mln euro waard was. Dat heeft de overheid in ieder geval een waarde opgeleverd en het was ook toegestaan volgens het advies van de landsadvocaat. De Passage zat al in de erfpachtvoorwaarden en is verkocht inclusief BTW. voor 1.9 mln. In de erfpachtvoorwaarden was ook het onderhoud en beheer van de Passage door de TROM geregeld. Daarnaast zijn nog enkele woningen verkocht die in het complex zaten. Belangrijk is dat we daarnaast Hal 17, het deel van de Hallen tussen Tollensstraat en Bilderdijkkade, wel hebben ontwikkeld, maar niet behoefden te financieren omdat Stadsherstel dat overnam. Vooral het ‘woningdeel’ was weer een andere tak van sport; de verlengde Passage hoort wel essentieel bij de Hallen en wordt ook door de TROM beheerd.”

Maatschappelijke meerwaarde

Wat uiteindelijk de doorslag heeft gegeven in het hergebruik van de Hallen is aan de ene kant creatief ondernemerschap (aansturen op een mix van maatschappelijk gewenste en economisch rendabele functies) en anderzijds de affiniteit met het gebouw en het project. We kunnen dit ook samenvatten met het begrip maatschappelijke meerwaarde. Die meerwaarde begint met het samenbrengen van een vitale coalitie van alle betrokkenen bij het project. Gebruikers, bewoners, een non profit ontwikkelaar en een betrouwbare overheid en daarnaast financiers die affiniteit hebben met of vertrouwen krijgen in het project. Zoals André van Stigt het uitdrukt: “De essentie is creatief ondernemerschap. De Hallen en ook nieuwe projecten zullen nooit vanzelfsprekend worden. De essentie van coalities is vertrouwen EN kritisch zijn naar elkaar: buurt en TROM, Co en André, André en de Nijs, Eisse en Hanna, etc..” In praktische termen uitgedrukt kent die maatschappelijke meerwaarde in de Hallen de volgende componenten: a. Werkgelegenheid voor de buurt en de stad, De Hallen worden weer het werkend hart van de buurt en verschaffen werk aan vele tientallen werkzoekenden. b. Social return: de Hallen waren ook een leerwerkplaats voor 50 à 60 leerling bouwvakkers en in de toekomst worden er leerlingen opgeleid in bepaalde ambachten (textiel, mode, kappersvak). c. Via sociale firma’s als Beeldend Gesproken en Recycle krijgen mensen met een geestelijke en/of andere beperking waardering en kansen voor hun werk. d. De medewerkers van Recycle spelen ook een belangrijke rol in het fysieke beheer van de Hallen; met hun werkzaamheden “verdienen” zij een lagere huur voor Recycle. e. De buurt en het stadsdeel krijgen er maatschappelijke voorzieningen bij zoals een bibliotheek als informatie- en ontmoetingscentrum en een kinderdagverblijf. f. De ten Katemarkt kan samen met de local goods market en themamarkten weer uitgroeien tot een van de drukst bezochte markten in de stad. 178


g. Het gebouw heeft dankzij de architect en Unica de hoogste graad van zuinig energieverbruik (A label) en een Green Label voor duurzaamheid. h. Een rijksmonument dat stond te verkrotten wordt een gebouw dat weer in zijn oorspronkelijke waarde wordt hersteld en toekomstwaarde heeft. i. De buurt en de stad krijgen er een ontmoetings- en evenementenruimte bij die kan bijdragen aan een versterking van de sociaal-economische positie van de buurt. In het tot stand komen van de vitale coalitie, die ten grondslag ligt aan de maatschappelijke meerwaarde, spelen de gebruikers en de ondernemers een belangrijke rol. Sommigen zoals Erica Schoen, directeur van de bibliotheek en Arjen van den Hof, directeur van de Vondelhotels, hebben al in 2008 een huurcontract getekend. Zij hebben al die jaren gewacht tot samen met de buurt de juiste coalitie was gevonden om het project te realiseren. Erica Schoen heeft ook als woordvoerder van de gebruikers en voorzitter van het huurdersoverleg alle bestuursvergaderingen van de TROM bijgewoond als adviseur. Haar inbreng is van grote waarde geweest voor het gehele project.

Conclusies en aanbevelingen

10.4 ingang Filmhallen

Als we terug kijken op de ervaringen die zijn opgedaan en ons realiseren dat de financiĂŤleen ontwikkelaarswereld er in de toekomst geheel anders uit zal zien, kunnen we de volgende aanbevelingen formuleren voor de toekomstige financiering van hergebruikprojecten:

179


1. Een deugdelijke financiering begint met een zo breed mogelijk draagvlak voor herontwikkeling van een gebouw(encomplex) in de samenleving. 2. Dat draagvlak ontstaat en gedijt het beste bij een mix van maatschappelijk gewenste en economisch rendabele functies, die wordt gerealiseerd met een differentiatie in huurprijzen en een herkenbare maatschappelijke meerwaarde. 3. De beste voorwaarde voor succes is een vitale coalitie van creatieve ondernemers en vasthoudende buurtorganisaties, aangevuld met bekwame en ervaren “verbinders� bij de overheid en in het bouwproces en bouwbedrijven die ook financieel willen bijdragen. 4. Banken mogen meer aangesproken worden op hun maatschappelijk ondernemerschap door te investeren in projecten met een maatschappelijke meerwaarde.

180


10.5 Parisien zaal

5. De bankensector zou een maatschappelijk meerwaardefonds in het leven kunnen roepen dat leningen tegen een zeer lage rente verstrekt voor hergebruik van meerwaardeprojecten met een werkwijze als het NRF. Het zou ook een mooi gebaar zijn naar de samenleving na de jaren van financiĂŤle crisis. 6. Ook Pensioenfondsen mogen aangesproken worden om een deel van hun belegd vermogen te investeren in vastgoed , vooral bij maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.

181


11.0 Hal 3 oud/nieuw (Horeca, Halte 3)

182


11/ De Vitale Coalitie en haar verbinders In alle gesprekken die zijn gevoerd ter voorbereiding van deze publicatie heb ik de vraag gesteld: wat zijn volgens u de beslissende factoren geweest voor het succes van het hergebruik van de Hallen. In de antwoorden op die vraag worden twee oorzaken steeds genoemd: a. De coalitie die is samengebracht om het hergebruik te realiseren. b. De bijzondere kwaliteiten van de 2 verbinders: André van Stigt en Co Stor. We belichten in dit hoofdstuk beide factoren achter het succes van de Hallen en gaan vervolgens in op de vraag of die succesfactoren ook elders in de stad benut of ontwikkeld kunnen worden om hergebruikprojecten te stimuleren.

Het ontstaan van een coalitie

Voor het nieuwe leven in de Hallen is van beslissende betekenis geweest dat in het voorjaar van 2010 een coalitie is ontstaan. Van een buurtorganisatie die al jarenlang strijdt voor behoud en hergebruik van de Hallen met een groep initiatiefnemers en ondernemers uit de buurt en uit de stad. Samen met een verbinder/bouwmeester (André van Stigt) hebben zij een plan ontwikkeld dat kon rekenen op een breed draagvlak in de samenleving. Die coalitie ontstaat nadat het stadsdeel een Klankbordgroep in het leven roept waarmee projectontwikkelaar Lingotto moet overleggen over de nieuwe bestemmingen in de Hallen. Dat overleg levert geen bevredigende resultaten op. Maar vanuit de groep van meer dan 100 mogelijke initiatieven bereiden dan 36 initiatiefnemers presentaties voor, die hen gezamenlijk het gevoel geven: wij moeten toch wel iets meer kunnen bereiken. Zij beleggen op initiatief van André van Stigt en zijn partner Jet van den Heuvel een aantal bijeenkomsten waarin alle gewenste bestemmingen een plek krijgen in de voormalige tramremise. Deze Initiatiefgroep voelt zich uitgedaagd door het stadsdeel en de Klankbordgroep om al die plannen met “goedkope m2’s” (7.000 m2 in totaal) in de beschikbare ruimte in te passen. De bouwmeester maakt een globale berekening van de opbrengsten die dit plan zou kunnen genereren en maakt een ontwerp. Dat gaat uit van een mix van maatschappelijk gewenste functies met economisch rendabele functies met een differentiatie in huurprijzen. Het plan wordt gepresenteerd in de laatste bijeenkomst van de Klankbordgroep, die vrijwel 183


samenvalt met het vertrek (na verkiezingen) van de stadsdeelvoorzitter, die Lingotto in huis heeft gehaald. Als vervolgens blijkt dat subsidie van het stadsdeel wegvalt bij het volgende bestuur, neemt de Initiatiefgroep het heft in eigen hand en wordt een stichting opgericht. Een coalitie is geboren.

Het ontstaan van een vitale coalitie

Wat zorgt er nu voor dat deze gelegenheidscoalitie zich kan ontwikkelen tot een duurzame vitale coalitie, die uiteindelijk uitgroeit tot de collectieve opdrachtgever voor dit hergebruikproject. Daarvoor zijn in het Hallenproject 3 factoren van beslissende betekenis: a. De open en constructieve opstelling van alle betrokken partijen. b. Een aantal gemeenschappelijke waarden die de coalitie verbindt en hecht maakt. c. De verbinders die deze coalitie bij elkaar brengen en ondersteunen.

11.1 prijsuitreiking aan Vitale Coalitie

De coalitie begint met een samenwerking van actieve buurtbewoners en initiatiefnemers en ondernemers uit de buurt en uit de stad. De bewonersvereniging Rond de Hallen voert dan al jaren lang onder de bezielende leiding van Hanna Klomp een strijd tegen wat zij ervaren als megalomane plannen van het stadsdeelbestuur. De buurtbewoners vormen de meest continue factor in het 20-jarige hergebruikproces rond de Hallen. Stadsdeelbestuurders en projectontwikkelaars kunnen vergaan, maar de buurtorganisatie blijft bestaan. Dat verschijnsel zien we niet alleen in deze buurt maar in vele buurten in Amsterdam.

184


In de periode dat de bewonersvereniging niet wordt betrokken bij de planvorming zamelt ze geld in voor deskundige bijstand voor het indienen van bezwaarschriften en het opstellen van een alternatief woningbouwplan. Met de komst van de Initiatiefgroep en later de TROM als ontwikkelaar heeft Rond de Hallen nooit medeverantwoordelijkheid opgeëist, maar wel volstrekte openheid en rechtstreeks overleg over belangrijke beslissingen in het proces. De initiatiefnemers en ondernemers hebben ook enkele voortrekkers zoals Erica Schoen, directeur van de bibliotheek en al vanaf 2008 in het bezit van een getekend huurcontract (destijds door Burgfonds afgesloten en door de TROM overgenomen). Zo ook Arjen van den Hof, directeur van de Vondelhotelgroep, die eveneens vanaf 2008 de bouwmeester en later de TROM heeft ondersteund. Erica is voorzitter van het huurdersoverleg en werkt samen met het TROM bestuur. Zij slaagt erin de groep ondernemers van zeer uiteenlopende achtergronden uit te doen groeien tot een serieuze overleg- en onderhandelingspartner in het plan- en ontwikkelingsproces. Zij vormen eigenlijk de ruggengraat van het hergebruikproces. Zij hebben jarenlang gewacht en risicovolle investeringen moeten doen om de Hallen te ontwikkelen tot de grote publiekstrekker die het nu is geworden. In het volgende en laatste hoofdstuk presenteren en belichten zij de motieven die hen hebben bewogen met de Hallen in zee te gaan. In de TROM speelt Casper Schouten, eerst als voorzitter van het bestuur en later van de Raad van Toezicht, een belangrijke verbindende rol tussen ‘het stelletje gekken’. Zo typeert bouwmeester André van Stigt het gezelschap tijdens de uitreiking van de Geurt Brinkgreve Bokaal 2014 aan de Hallen, voor het meest geslaagde hergebruikproject. Hij is bovendien het juridische geweten van de coalitie met een groot netwerk van contacten in de bouw- en vastgoedwereld. Lex de Boer heeft het marketing concept voor de nieuwe Hallen uitgewerkt en de voorstellen gedaan voor de interne organisatie. Voor een goed en constructief overleg met de lokale overheid, in casu het stadsdeel West, is van beslissend belang de rol die Co Stor heeft vervuld. Hij is daartoe aangezocht door stadsdeelvoorzitter Martien Kuitenbrouwer, die hem onvoorwaardelijk heeft gesteund. We komen daar in de volgende paragraaf nog uitvoerig op terug. Evenals op de rol die André van Stigt heeft vervuld in dat overleg en in de relaties met de beide bouwbedrijven die het hergebruik ook financieel mede hebben mogelijk gemaakt. Vanuit het TROM bestuur zijn alle huurcontracten en de contracten met de overheid (erfpacht en gronduitgifte overeenkomst, splitsingsaktes) voorbereid door Haas Kuijper, in nauw overleg met de vaste adviseur, notaris Monique Lamers. Ook de gesprekken met de vele financiële adviseurs en de banken zijn door Haas Kuijper, later samen met Roel Geuzinge, gevoerd en tot een goed einde gebracht. De vaste adviseur van het bestuur in de persoon van Jet van den Heuvel, partner in leven en werken van bouwmeester André, heeft niet alleen haar partner voortdurend met grote inzet ondersteund maar heeft ook veel free publicity gegenereerd. Met name via Het Parool, en AT5 zodat de Hallen nog voordat ze echt open gaan, al een grote bekendheid genieten. De gemengde vorm van financiering hebben we in het vorige hoofdstuk uitvoerig belicht. De belangrijke rol van het Nationaal Restauratie Fonds met haar laagrentende lening en ook in het aantrekken van de bancaire financiering door Triodos, is daar al toegelicht. 185


Een aparte vermelding in deze coalitie verdient het bouwbedrijf M.J. de Nijs en zonen. Zij onderhouden al jarenlang een vertrouwensrelatie met het architectenbureau van Stigt en werkten ook veel samen met AndrÊ van Stigt aan de meest moeilijke hergebruikprojecten in de stad. (Entrepotdok, Graansilo’s, pakhuis de Zwijger, Gerardus Majellakerk e.a.). Zij nemen bovendien een beslissend aandeel in de co-financiering van het Hallenproject.

De gemeenschappelijke waarden

Een echte vitale coalitie ontstaat als de betrokken partijen in de loop van het proces een aantal waarden gemeenschappelijk ontwikkelen en dragen. Die waarden zijn: openheid en vertrouwen, de wil tot samenwerken en kwetsbaarheid. Vertrouwen ontstaat als alle betrokkenen de luiken open willen gooien en elkaar ook kunnen en willen bekritiseren. In het Hallenproject is steeds in alle openheid met alle betrokkenen gesproken. Over de toedeling van ruimten in de diverse hallen aan uiteenlopende functies, over de differentiatie in huurprijzen, over het opvoeren van 4 mln grondkosten (voor het stadsdeel) in de kostenbegroting en over de moeilijkheden die we hadden om de financiering rond te krijgen. Door die openheid ontstaat het vertrouwen dat nodig is in een collectief opdrachtgeverschap waarvan feitelijk sprake is, ook al treedt de TROM op als formele opdrachtgever in dit proces. Diezelfde openheid houdt ook in dat tegengestelde meningen en opvattingen zichtbaar worden gemaakt en worden uitgesproken, ook al leidt dat soms tot conflicten in de coalitie. Meningsverschillen tussen de TROM en het stadsdeel over de erfpachtregeling en de splitsingsaktes en in een later stadium over de kosten voor het opruimen van vervuilde grond en over vergunningen voor de Open Dagen. Meningsverschillen tussen de buurtbewoners en de TROM en het stadsdeel over overlast beperkende maatregelen (sluitingstijden, verkeersoverlast, geluidsoverlast). Maar ook meningsverschillen tussen de TROM en de gebruikers over de aanpak van het plan- en bouwproces. (Wanneer kunnen we nou eindelijk beginnen, als jullie de financiering bijna rond hebben dan kun je toch starten met de bouw, jullie weten niet wat ondernemen is, dan moet je ook risico’s durven nemen). Meningsverschillen tussen huisbaas de TROM en de huurders over het naleven van huurcontracten en gedragsregels. Meningsverschillen tussen het uitvoerend bouwbedrijf en de TROM over de omvang en de toepassing van de post Onvoorzien op de begroting. En last but not least de meningsverschillen tussen de TROM en haar huurders en de bank over de steeds scherper wordende voorwaarden die de bank wil stellen aan het verstrekken van een lening. Al die meningsverschillen kunnen alleen worden opgelost als de wil tot samenwerken blijft overheersen. Dat kan als die wil voorop blijft staan, ook als meningsverschillen soms uitgroeien tot aantijgingen over een vermeend gebrek aan ondernemingszin. Of tot conflicten over de aanpak van de overlast of het negeren van bepalingen in het huurcontract over verbouwingen die niet zijn toegestaan. Meningsverschillen zijn er om op te lossen en als je dat gezamenlijk doet, dan schept dat weer een band. Bovendien, ondanks alle meningsverschillen heeft de bewonersvereniging op beslissende momenten altijd achter de TROM gestaan en hebben de huurders nooit het vertrouwen in de TROM opgezegd. Ook de 186


11.2 reinigen in Hal 3

meningsverschillen tussen het stadsdeel en de TROM hebben nooit geleid tot een breuk of een besluit om te stoppen. Dat is vooral te danken aan de zeer ongebruikelijke, maar voor het proces noodzakelijke vorm van samenwerking tussen de twee verbinders. (zie volgende paragraaf). De derde waarde die paradoxaal genoeg heeft geleid tot een hechtere coalitie is de kwetsbaarheid van de hele onderneming. Vanaf het begin is het voor alle betrokkenen duidelijk geweest dat de TROM een risicovolle onderneming is. Een ontwikkelaar zonder winstoogmerk is al niet gebruikelijk. Een ontwikkelaar die bij de aanvang slechts 3.9 mln eigen vermogen heeft, dat bovendien is opgebouwd uit het afkopen van verplichtingen uit een voorgaande fase in het planproces, wordt al snel door de buitenwereld voor gek verklaard. Middenin het hoogtepunt van de financiële crisis de financiering van nog eens 37 mln euro rond krijgen is inderdaad een bijzonder risicovolle opdracht. Twee belangrijke ondernemers en initiatiefnemers: de IJsbreker en de bioscoopexploitanten Cinemien/Sweetwaterpictures vallen weg. Het zoeken en vinden van vervangers op een ongebruikelijk korte termijn maakt duidelijk dat ook daar risico’s worden genomen die het project kwetsbaar maken. Maar juist het feit dat alle betrokkenen zich bewust zijn van die risico’s en ze onder ogen willen zien om ze gezamenlijk op te lossen heeft de sterkte van de coalitie vergroot. De kwetsbaarheid geldt voor alle partijen. Zelfs voor de op het oog minst kwetsbare partij – de overheid – waar de verantwoordelijke bestuurder haar politieke lot verbindt aan het welslagen van het project en de projectdirecteur zijn nek wel heel erg uitsteekt. 187


De cruciale rol van de verbinders

11.3 ingang horeca vanuit Passage

In dit gehele proces is de rol van de twee grote verbinders naar de mening van zeer vele direct betrokkenen cruciaal geweest. En dan met name de unieke vorm van samenwerking die deze twee directeuren (projectdirecteur Co Stor en bouwdirecteur André van Stigt) hebben opgebouwd. We laten hen allebei even aan het woord met enkele citaten uit de gesprekken die ik met hen heb gevoerd. André van Stigt: “Het grote verschil in kwaliteit van het ambtelijk apparaat is eigenlijk het best te typeren als de tijd voor en na Co. Essentieel is dat er op het breekpunt een betrouwbare overheid was, die heel lang ontbroken heeft; DOEN wat je zegt, en zeggen wat je doet, lijkt heel gewoon , maar was (en is) het kennelijk niet. Co is het verschil, maar ook een stadsdeelvoorzitter als Martien Kuitenbrouwer en een stadsdeelsecretaris die hem die ruimte geven. Daarvoor had je met eerdere projectleiders altijd het gevoel dat er een gebrek was aan loyaliteit met het project, met het gebouw. Co is een zeer belangrijke factor geweest in het welslagen van het project.” Co Stor heeft op zijn beurt veel waardering voor de inzet en gedrevenheid van (marathonloper) André. Op mijn vraag wat de belangrijkste factoren zijn voor het lukken van het Hallenproject antwoordt hij: Ik heb de regie en de verantwoordelijkheid genomen. En goede professionals ingehuurd. De ambtelijke verantwoordelijkheid was voor mijn aanstelling niet goed georganiseerd. Daarna gaat hij nader in op de samenwerking met André: “De chemie tussen André en mij. Ik begrijp hem en ik kan ook zijn problemen vertalen; er is een

188


soort symbiose ontstaan, daar wordt hij ook rustig van. We hebben heel veel contact gehad gedurende het proces. We konden elkaar tot diep in de nacht bellen. Het was en is een unieke relatie. Het echte verschil is dat we elkaar 100% vertrouwen en dat we ook echt alles delen. We maken niet gebruik van elkaars kwetsbaarheid. We blijven professionals maar elk moment kon ik bellen. De dag heeft met André inderdaad 24 uur. Maar is het feitelijk niet altijd zo. Het echte succes gaat hierover en niet over rationele factoren. Dit samenspel van kennis en relatie. We zijn allebei heel deskundig en kunnen daardoor ook heel snel schakelen. Het is mijn en zijn vermogen om dit ook terug te koppelen en te vertalen naar de andere partijen in het proces.”

De betekenis van de Hallen voor andere initiatieven in de stad

In de stad Amsterdam bestaan vele burgerinitiatieven waarin vergelijkbare coalities ontstaan. Zij worden gevormd om een leegstaand gebouw een nieuwe bestemming te geven, een buurt(huis) te verbeteren en te beheren, om buurtzorgarrangementen te ontwikkelen zoals de stadsdorpen, of om een eigen energiecoöperatie van gebruikers op te richten. Iedereen die de vele debatten en presentaties in pakhuis de Zwijger een beetje volgt (een beetje, want er gebeurt zoveel vrijwel iedere week) of de website raadpleegt, ziet dat we inmiddels toe zijn aan stadmaker #441. De stadmakers zijn voor pakhuis de Zwijger de representanten van Nieuw Amsterdam, de stad die wordt gemaakt door en vanuit de vele initiatiefnemers die actief zijn op allerlei terreinen van het publieke domein. Niet alle initiatieven komen even snel van de grond, maar wat je wel ziet is dat in heel veel buurten burgerinitiatieven opbloeien en dat zij veelal ook geleid of geïnitieerd worden door stadmakers. Mensen als Hanna Klomp bij de Hallen, Eva de Klerk op het NDSM terrein, Pauline Westendorp van de energiecoöperatie Wij willen kippen, Carolien Feldbrugge van Pakhuis Wilhelmina, Maartje Romme van Wetering Verbetering en My Town, Alice Roegholt van Museum Het Schip. Frank van Dorp van wijkcentrum de Pijp, Herman van Wissen van wijkontmoetingscentrum Buitenveldert. Om er maar enkele te noemen. Veel van die initiatieven nemen de vorm aan van een community of een coöperatie. zoals de Lucas Community van bewOndernemers in Osdorp. De Indische buurt communities en de coop MidWest in de Baarsjes ontwikkelen en beheren allebei een buurthuis nieuwe stijl. De betekenis van het Hallenproject voor de vele andere bewonersinitiatieven is dat het laat zien dat bewoners en wijkondernemers een omvangrijk hergebruikproject goed kunnen aansturen. Zij kunnen als mede-opdrachtgever functioneren door middel van feitelijke (en niet formele) medezeggenschap. Het project kon gerealiseerd worden dankzij een sociale projectontwikkelaar die op non-profit-basis wil ontwikkelen, in overeenstemming met de uitgangspunten die door buurtbewoners en ondernemers zijn opgesteld. Wil deze opgedane ervaring werkelijk betekenis kunnen krijgen voor veel meer initiatieven in de stad dan zijn enige maatregelen wenselijk en noodzakelijk die we in de volgende paragraaf bespreken. 189


11.4 Brasserie Halte 3

190


Buurtrechten en coalities van buurtorganisaties met bestuurscommissies zijn nodig

In het najaar van 2012 draagt de gemeenteraad van Amsterdam via een motie het College op om een Amsterdamse variant uit te werken van de zogenaamde buurtrechten die in Engeland zijn vastgelegd in de Localism Act. Dat zijn rechten die buurt- en bewoners-organisaties in staat stellen om zelf initiatieven te ondernemen en verantwoordelijkheid te dragen voor activiteiten op een aantal terreinen van het publieke domein. Het bestrijden van leegstand en het zelf beheren van panden en gebouwen kan op veel meer plaatsen gerealiseerd worden via het ‘right to bid’. Buurtorganisaties en sociale wijkondernemers krijgen het recht zelf bepaalde vormen van dienstverlening (op het terrein van zorg en welzijn, maar ook zelfbeheer over openbare ruimten of het bestrijden van overlast) op zich te nemen via het ‘right to challenge’. Via het ‘right to plan’ krijgen bewonersorganisaties het recht zelf plannen te ontwikkelen voor hun eigen buurt of belangrijke gebouwen of gebieden in hun buurt. In hoofdstuk 9 hebben we er al voor gepleit dat deze buurtrechten snel worden vastgelegd in een verordening of desnoods een tijdelijke regeling zodat geëxperimenteerd kan worden met deze rechten. Alle drie de rechten kunnen goed worden benut voor het hergebruik van vele gebouwen die al lang leegstaan in de stad. Voorbeelden zijn de Sacramentskerk in Noord, het Energeticagebouw in het Centrum, de Lasloods op het NDSM terrein, de St. Josephkerk in West en de Christus Koning kerk in Oost. Daarnaast zijn er nog vele gebouwen in de categorie maatschappelijk vastgoed die wachten op herbestemming. Het College van B&W kan en moet de hiervoor bedoelde raadsmotie van oktober 2012 alsnog en versneld gaan uitvoeren. Hetzelfde geldt voor de andere buurtrechten die in die motie zijn aangegeven. De nieuwe bestuurscommissies kunnen die (tijdelijke) verordening handen en voeten geven door die coalities van eindgebruikers en wijkondernemers in hun eigen stadsdeel te ondersteunen.

Conclusies en aanbevelingen

191

11.5

Ook dit hoofdstuk willen we beëindigen met enkele concrete aanbevelingen: 1. Begin een hergebruikproces met het vormen van een coalitie van mogelijke toekomstige gebruikers en buurtbewoners. 2. Zoek voor het opstellen van een haalbaarheidsonderzoek contact met een ervaren bouwmeester of sociale projectontwikkelaar die dit onderzoek kan uitvoeren. 3. Zoek in of vanuit de coalitie naar enkele ervaren verbinders binnen de overheid en binnen de ontwikkelaarswereld die op basis van de uitgangspunten van de coalitie van bewoners en gebruikers helpen het haalbaarheidsonderzoek uit te werken tot een concreet ontwikkelingsplan. 4. Zoek in een vroeg stadium contact met een bouwbedrijf dat ervaring heeft met en interesse in hergebruikprojecten en zo mogelijk ook financieel daarin wil participeren. 5. Gemeenteraadsleden van Amsterdam: zorg dat uw motie over de buurtrechten wordt uitgevoerd door het College en stel anders zelf een tijdelijke verordening op de buurtrechten op als initiatiefvoorstel vanuit de Raad.


12.0 Passage oud/ nieuw

192


12/ Nieuw Leven in de Hallen Vanaf april 2014 kunnen eindelijk de eerste gebruikers hun ruimten openstellen voor het publiek. Sommigen hebben daar heel lang op moeten wachten. Zowel de directeur van de Bibliotheek, Erica Schoen, tevens voorzitter van het huurdersoverleg, als Arjen van den Hof, directeur van hotel de Hallen, hebben al in 2008 een huurcontract afgesloten met projectontwikkelaar Burgfonds. De eerste gebruikers zijn, naast de bibliotheek en het hotel, de twee sociale firma’s die dankzij voorspraak vanuit de buurt een plekje in de Hallen hebben gekregen tegen een lagere huur. Dit zijn de galerie Beeldend Gesproken en Recycle, fietsenwerkplaats en fietsverkoop. De gebruikers die in de grotere hallen zijn gehuisvest maken het door hun hogere huur mogelijk dat deze sociale firma’s en de bibliotheek en het kinderopvangcentrum World Kids met een lagere huur in de Hallen gehuisvest kunnen worden. Dat past ook in het beleid van de TROM. Alle huurders die de ruimten in de overige hallen nu in gebruik hebben genomen passen in het concept dat de TROM vanaf het begin voor ogen heeft gestaan. Een werkend centrum voor de buurt en de stad met een accent op 5 activiteiten: mode, media, cultuur, horeca en ambachten. Zij hebben vrijwel allemaal enige jaren moeten wachten voor ze hun intrek nemen in de Hallen en zijn in zekere zin naast de buurtbewoners de ruggengraat van het succes van de Hallen. Zij vormen met hun huurbetalingen ook voor de toekomst een vaste bron van inkomsten voor de TROM, die nodig is om alle leningen af te betalen en de participaties af te kunnen lossen. Daarnaast dragen zij ook jaarlijks gezamenlijk bij aan de externe publiciteit voor de Hallen. Vandaar dat wij met veel plezier een hoofdstuk wijden aan de activiteiten van alle huurders. Iedere huurder heeft zelf een tekst opgesteld en een foto aangeleverd. Wij hebben hen de vraag gesteld of zij naast een beschrijving van hun activiteiten ook de motieven willen weergeven waarom ze in de Hallen hun onderneming wilden vestigen. Dat levert een mooie caleidoscoop van uiteenlopende redenen en achtergronden op, die recht doet aan de variatie en veelzijdigheid van de bestemmingen die bezoekers in de Hallen kunnen aantreffen. 193


12.1 Bibliotheek De Hallen

Bibliotheek De Hallen

De ruimte van Bibliotheek De Hallen leent zich, met de entresol en horeca, erg goed voor activiteiten. Naast jeugdtheater en workshops, huiswerkbegeleiding en leesclub makkelijk lezen voor volwassenen, organiseren we samen met Boekhandel Hoogstins maandelijks een literaire avond. In cafĂŠ Belcampo is het fijn verblijven met goede koffie en de kranten en tijdschriften van de bibliotheek onder handbereik. Veel mensen zitten er dan ook te lezen. Het is inspirerend om samen met een galerie en een bioscoop in een pand te zitten. Ook in de bibliotheek staan enkele bioscoopstoeltjes waar we korte films of trailers kunnen vertonen en er is zelfs een eenpersoonsfilmhuisje. We sluiten aan bij de Boekenweek, Nederland Leest, de Kinderboekenweek en de Nationale Voorleesdagen. Elke laatste donderdag van de maand is er LiDo, een literair programma met schrijvers en muziek . Voor kinderen van 4 tot 7 jaar lezen we iedere woensdagmiddag voor en er is regelmatig een baby- en peuterprogramma, BoekStart, waar ouders en kinderen tot 4 jaar samen het plezier van lezen ontdekken. 194


12.2 Hotel de Hallen

Hotel de Hallen

Arjen van den Hof, hotelier en eigenaar van Vondel Hotels, twijfelde geen moment toen hem werd gevraagd deel te nemen aan de nieuwe bestemming van het De Hallen complex. Kenmerkend voor Vondel Hotels is onder meer het ‘verbouwen’ van panden waarbij de historische karakteristieken zorgvuldig behouden moeten blijven. Daar sloot dit project geweldig bij aan. Vol enthousiasme ging een team aan de slag met de voorbereidingen voor Hotel De Hallen. Interieurarchitect Marco van Veldhuizen werd er onder meer bij betrokken, want hoe creëer je een nieuw hotel en houd je bovendien rekening met historische elementen? De verbouw van dit prachtige industriële rijksmonument heeft bijna twee jaar geduurd, maar zie het resultaat! Het voormalige tramdepot is met behoud van de originele elementen gerestaureerd en gevormd tot een design hotel met 55 kamers, een prachtige lobby, vergaderzaal in boardroom set up, een bar, terras en restaurant Remise47. Hotel De Hallen heeft een urban vintage stijl met een industriële touch. Denk aan trendy interior design in een blauwstalen, roestrode setting met veel groen, rijk aan planten en moderne kunst. Het is een ware must see, de ideale uitvalsbasis voor een citytrip Amsterdam of als locatie voor evenementen. 195


De Filmhallen

Al tijdens de eerste gesprekken over de ontwikkeling van De Hallen was er sprake van een filmtheater of bioscoop. In aanvang was het een initiatief van distributeur Cinemien en filmproducent Peter van Vogelpoel. Inmiddels zijn de FilmHallen een samenwerking tussen Kadir Selçuk en Alex Rutten van The Movies. Zij zien de Hallen als een unieke mogelijkheid een aantal elkaar versterkende functies te combineren. De TV-studio, het hotel, de bibliotheek, het modecentrum en natuurlijk de Horeca vormen in hun ogen een ideale omgeving voor een filmtheater waar kwaliteit in de programmering en service vooropstaan.

12.3 Filmhallen

De programmering van De FilmHallen zal een breed spectrum aan filmgenres behelzen. Art House films en documentaires voor de filmliefhebber maar ook films die een breed publiek aanspreken zoals Harry Potter, Intouchables en James Bond. Ook zal het betere Nederlandse product niet ontbreken in de programmering van de FilmHallen en natuurlijk kinder- en jeugdfilms. Daarnaast zien Kadir Selçuk en Alex Rutten Amsterdam West als een zeer geschikte locatie voor een nieuwe bioscoop. Er zijn daar nog geen bioscopen van enige betekenis en de filmliefhebbers die daar wonen, moeten dan ook naar het centrum of naar de grote Pathé bioscopen aan de rand of zelfs buiten Amsterdam.

196


Foodhallen, Brasserie Halte 3 en Meat West

Toen de vier ondernemers achter Foodhallen, Brasserie Halte 3 en Meat West de kans kregen om in De Hallen Amsterdam op het Bellamyplein de ruimte te krijgen voor wel drie diverse horeca gelegenheden was de keuze snel gemaakt. Het gebouw is namelijk uniek in Amsterdam en de drie horeca concepten passen perfect bij de ruimte, bestemming en de historie van de voormalige Tramremise de Hallen. Ook de buurt was bepalend in hun keuze voor de locatie; een levendige buurt met steeds meer leuke en goeie ondernemingen.

12.4 Brasserie Halte 3

Brasserie Halte 3 is de ideale plek voor een heerlijke espresso met een stukje taart of een uitgebreide lunch of diner. In de sfeervolle en ‘vintage - chique’ ruimte worden er klassieke en vernieuwende gerechten aangeboden. Het subtiel ingerichte restaurant is de ‘place-toeat’ in Amsterdam West. De beste vlees en grill technieken, en de meest verse bijgerechten maken samen de Meat West beleving. Beide restaurants hebben een zonovergoten terras. Het concept van de Foodhallen is uniek in Nederland en geïnspireerd door ‘indoor food markets’ zoals in andere grote internationale steden. Bezoekers van deze culinaire markt ontdekken de verschillende horeca concepten onder één dak.

197


De Hallen Studio’s

Achter de deuren van de voormalige Hal 4 bevindt zich het grootste studio-complex van Amsterdam en omgeving: de Hallen Studio’s. Met instandhouding van de bijzondere industriële architectuur zijn drie hoogwaardige studio’s gerealiseerd, van respectievelijk 90, 300 en 500 m2. Deze studio’s beschikken over uitgebreide extra voorzieningen, zoals kleedkamers, productiekantoren, eigen transportgang, techniekruimtes en aparte ontvangstmogelijkheden voor gasten en publiek. Ook zijn de studio’s voorzien van een complete licht- en geluidsinstallatie.

12.5 Studio’s De Hallen

De Hallen Studio’s zijn geschikt voor uiteenlopende tv-programma’s, maar zijn ook te huur voor evenementen, zoals presentaties, bedrijfsfeesten, congressen, seminars etc.. Ook voor concerten en culturele producties zijn de Hallen Studio’s een heel geschikte en vooral ook heel sfeervolle locatie. De kleinste studio van 90 m2 is bij uitstek geschikt voor on line producties, die ook direct gestreamd kunnen worden. Hiervoor beschikken de Hallen Studio’s over een eigen directe internet-verbinding (‘dark fibre’) en de meest geavanceerde apparatuur. Mede dankzij de uitgebreide voorzieningen in het complex De Hallen (de parkeergarage, fietsenstalling, aantrekkelijke horeca) zijn de Hallen Studio’s door makers en publiek ontdekt als niet alleen een prachtige maar vooral ook een heel prettige plek om bijzondere dingen (mee) te maken.

198


12.6 Kindercentrum WereldKids

Kindercentrum WereldKids; kinderdagverlijf De Hallen

De Hallen, een culturele en moderne broedplaats, is niet direct een locatie waarin je een kinderdagverblijf verwacht. Toch zag Kindercentrum WereldKids bij de eerste plannen direct mogelijkheden. Een top locatie waarin het culturele aspect een belangrijke rol speelt én waar wij de samenwerking kunnen opzoeken met de lokale ondernemers. Kinderdagverblijf De Hallen (0-4 jaar) bevindt zich in een moderne en industriële omgeving. Deze sfeer hebben we behouden op onze groepen. De locatie heeft een oppervlakte van 175m2 en is voorzien van 4 lichte ruimtes die plaats bieden aan baby en peutergroepen. De ruimtes zijn ingericht op leeftijd en gevuld met speelgoed/spelmaterialen die kinderen uitnodigen om te spelen en te ondernemen.

Kindercentrum WereldKids ‘thuis in kinderopvang’

Kindercentrum WereldKids is een kleine organisatie die al ruim 10 jaar met enthousiasme klaar staat voor kinderen en hun ouders. Wij zijn een betrokken organisatie in de kinderopvang, die kwaliteit hoog in het vaandel heeft staan en die doet wat zij zegt. U vindt onze Kinderdagverblijven en BSO’s, alleen op unieke locaties in Amsterdam en Haarlem. Uniek omdat wij de kinderen op deze vestigingen kunnen inspireren, prikkelen en uitdagen. 199


Kinki Lab

Kinki Lab is het Support Office van Kinki Kappers en de thuisplek van alle Kinkiërs. Kinki is uitgegroeid tot een ambachtelijk en kleurijk bedrijf met meer dan veertig salons in Nederland, één in Hamburg, twee academy’s en het Support Office: Kinki Lab.

12.7 Kinki Lab

Een multifunctionele plek voor de fotoshoots, overleg en trainingen van Kinki, maar vooral een vrijplaats van inspiratie, kleur, ambacht en creativiteit. En de plek waar het concept van Kinki Kappers wordt bewaard en verder ontwikkeld.

200


ROC Jean School

12.8 ROC Jean School

Beroepsonderwijs in de Hallen betekent voor het ROC van Amsterdam samen met toonaangevende partners uit de denimwereld ‘state of the art’ modetechniek onderwijs bieden. In de inspirerende blauwe leeromgeving van de Denim City Headquarters wordt de Jean School International Course gehuisvest en krijgen studenten van de opleiding denimdeveloper les in het blue lab, de denimwerkplaats en in een eigen praktijklokaal. Het aanbieden van onderwijsprogramma’s op een creatieve hot spot zoals de Hallen is een voorbeeld van eigentijds en innovatief onderwijs voor mbo-studenten in de 21e eeuw.

201


12.9 House of Denim

House of Denim

Ik woon al sinds 1997 op de Bilderdijkkade, dagelijks zag ik de prachtige Hallen dus verder in de ellende zakken. Toen gebeurde eigenlijk wat Hannibal Lecter in Silence of the lambs ook stelt: je begeert hetgeen je ziet. In 2009 ontstond een megalomaan plan om vanuit Amsterdam de jeanswereld te veranderen. Direct leek de tramremise mij een ideale basis, echter toen deden nog plannen de ronde om een poptempel te bouwen. Uiteindelijk raakten we in gesprek met AndrĂŠ van Stigt; onze gezamenlijke passie voor ambacht en de link tussen de tram-historie en jeans (natuurlijk werkmanskleding) waren de basis voor onze huidige samenwerking. Het heeft zeer veel voeten in aarde gehad maar het (is) (ge)lukt: in Hal 5 komen een opleiding, werkplaats, archief, onderzoekslab en ondernemers-innovatie centrum, alles met jeans als specialisatie. We werken hier samen met het ROC van Amsterdam, toonaangevende merken en industriĂŤle spelers zoals weverijen en wasserijen. In Denim City gaan we produkten maken, maar ook onderzoek doen naar innovaties op het gebied van duurzaamheid. Dagelijks zullen er ook groepen professionals getraind en geinspireerd worden: Towards a Brighter Blue. James Veenhoff 202


Grand & Johnson

Grand & Johnson –gevormd door het duo Jeroom Jansen en Bertel Grote- is een ontwerpstudio en winkel en is gespecialiseerd in het ontwikkelen van bijzondere binnenhuisarchitectuur en productontwerpen. Ze hebben ruim 20 jaar ervaring met complexe interieurprojecten en zijn sterk in het ontwikkelen van een totaalconcept voor zowel private als commerciële opdrachtgevers in binnen- en buitenland. “Wij voelen ons als een vis in het water in De Hallen. De stoere uitstraling met een eigentijds en duurzaam karakter sluit naadloos aan bij onze kijk op interieur en vormgeving. Daarnaast vinden we de dynamiek die in het pand heerst fantastisch: zoveel enthousiaste mensen die op creatief gebied met hun passie bezig zijn. We hebben dan ook altijd plek voor stagiaires van vakopleidingen, aan wie we onze passie kunnen overbrengen en van wie we frisse en nieuwe inzichten krijgen.

12.10 Grand & Johnson

De winkel is ons visitekaartje. Elk ontwerp is uniek, materialen zijn eerlijk, puur en vrij van franje. Deze visie voeren we door in alles. In onze ontwerpen en ook in het aanbod in de winkel. Wij willen onze klanten inspireren, vervoeren, verrassen en uitdagen en zijn van mening dat De Hallen als smeltkroes van ambacht en creativiteit hier perfect bij aansluit.”

203


Recycle

Recycle is een fietsenwinkel en werkplaats met een sociaal gezicht. Een sociale onderneming waar mensen met psychiatrische problematiek hun weg terug vinden naar werk. Na 10 jaar in de Elisabeth Wolffstraat een werkplaats te hebben gehad deed zich de unieke gelegenheid voor om een sociaal maatschappelijke invulling te geven aan een stukje van de Hallen. De buurt wilde graag meer ambachtelijke invulling en droeg ons voor om mee te doen in de plannen. Recycle is een onderdeel van Roads, dat zich specifiek inzet voor de participatie en re-integratie van mensen met een lange afstand tot de arbeidsmarkt. Juist in de Hallen is er door de synergie met andere huurders de gelegenheid om vorm te geven aan participatie en integratie. Werken in een omgeving met uitdagingen kunnen leiden tot nieuwe perspectieven voor de deelnemers van Recycle. Arbeidstraining en opleiding is bouwen aan een nieuwe toekomst met kansen.

12.11 Recycle

Bij Recycle geven de deelnemers de fiets een nieuw leven. Door begeleiding van technische vakmensen worden de afgedankte fietsen van Amsterdam weer een kwaliteitsfiets. Bij Recycle vind je bijzondere fietsen en vintage spullen gemaakt van fietsonderdelen. Het wiel draait door bij Recycle.

204


Beeldend Gesproken

Kunstuitleen | galerie | podium Beeldend Gesproken in hotspot de Hallen in Amsterdam is het enige bedrijf in Nederland dat professionele kunstenaars met een psychiatrische achtergrond een plek biedt om hun werk ten toon te stellen, te verhuren en te verkopen. Daarnaast biedt Beeldend Gesproken een podium voor activiteiten op het gebied van kunst en cultuur. In 2010 diende zich voor Beeldend Gesproken de mogelijkheid aan om een ruimte in De Hallen te huren. De vorige locatie was te klein geworden en als social enterprise kregen we een aangepaste huurprijs. We waren meteen enthousiast en de keuze was snel gemaakt. In april 2014 verhuisde Beeldend Gesproken naar De Hallen.

12.12 Beeldend Gesproken

Beeldend Gesproken verhuurt en verkoopt ruim 2.000 werken van 120 kunstenaars uit het hele land aan bedrijven en particulieren. Regelmatig worden nieuwe werken en nieuwe kunstenaars aan de collectie toegevoegd.

205


12.13 EENmedia

EENmedia

EENmedia Group (www.eenmedia.nl - www.femmefab.nl) bereikt maandelijks ruim 3 miljoen unieke bezoekers met ruim 30 verschillende, veelal op vrouwen gerichte, online titels en concepten. Na jaren op de Keizersgracht te hebben gehuurd, kwam voor EEN Media de kans om de noodzakelijke uitbreiding in vierkante meters te combineren met een nieuwe, inspirerende omgeving. Het prachtige voormalige tramremise monument, een verborgen schat in het hart van Amsterdam-West, gaf daarbij de doorslag. Tussen de cultuur, de ambachtsmannen en de horeca, voelen wij ons als online publisher/ multi-media bedrijf omringd door creatieven. Goed bereikbaar voor onze medewerkers en relaties vormen de hallen voor ons de perfecte werkomgeving en ontmoetingsplaats. Op onze nieuwe hotspot is het een komen en gaan van jonge creatieven, leergierige studenten en tal van gerenommeerde merken en relaties. Wij huren een grote loft-ruimte binnen de Hallen van waaruit wij de dagelijkse redactie over onze websites voeren, concepten voor merken en retailers ontwikkelen, alsmede onze e-commerce en startup/incubator activiteiten verder uitbreiden. Wij zien uit naar een langdurig verblijf op een van de mooiste locaties van Amsterdam! 206


Stadsherstel

Het complex De Hallen, de oude tramremise, heeft lang gewacht op een nieuwe bestemming. Het is een uniek complex van tien geschakelde hallen in de Kinkerbuurt. Eén ervan is onze Hal 17, de vroegere paardentramremise. Deze hal ligt tussen de Tollensstraat en de Bilderdijkkade. Levensader van De Hallen is de Passage, die de Bilderdijkkade en Ten Katemarkt met elkaar verbindt.

12.14 Stadsherstel/ Hal 17

De Passage bestaat uit twee delen. Het eerste deel loopt van de Ten Katemarkt tot de Tollensstraat. Dit pronkstuk is nu al hard op weg een regelrechte hot spot voor Amsterdammers te worden. Met de opening van het tweede deel van de Passage door Hal 17 heeft de stad er een overdekte winkelpassage bij. “Kleinschalig, een soort overdekte Herenstraat”, zegt projectleider Paul Morel, die het open karakter van Hal 17 benadrukt. “Niet alleen is de passage heel toegankelijk door de lange openingstijden maar ook door de kleinschaligheid van de bedrijven/winkels die zich er vestigen en last but not least door het glazen dak waar je onderdoor flaneert. We hebben de in het verleden gesloopte gevelwand weer teruggebracht. Tot ziens in ‘de kleine passage’.

207


Namenregister Buurtbewoners *Hanna Klomp, voorzitter bewonersvereniging Rond de Hallen (2005-2015) *Joop Dijkhuis, Rond de Hallen (2005-2015) *Anne van den Bergh, Rond de Hallen (2005-2015) Roel Walraven, voorz. Samenwerkende Bewonersorganisaties Oud-West (2002-2011) *Egbert Rozeboom, lid Werkgroep GVB terrein *Hendrik Jan Parmentier, lid Werkgroep GVB terrein Bernard Stolte, lid Werkgroep GVB terrein, redactie GVB Nieuwsbrief Gino Smit, buurtbewoner en opbouwwerker, Wijkopbouworgaan Oud West Henk Sandee, lid Werkgroep GVB terrein, redactie GVB Nieuwsbrief

HST: 2-4-5-6 4-5-6 4 4 2-3-5 2 2 8 2

Overheid Saranna Maureau, stadsdeelvoorzitter Oud-West periode (2002-2006) *Hans Weevers, raadslid, wethouder, stadsdeelvoorzitter (1996-2008) *Bouwe Olij, stadsdeelvoorzitter Oud-West september (2008 - mei 2010) *Martien Kuitenbrouwer, stadsdeelvoorzitter West (2010-2014) ** Henk Sandee, deelraadslid de Groenen, stadsdeel Oud-West *Co Stor, projectdirecteur De Hallen (2011-2014) Jop Fackeldey, sectormanager stadsdeel en adviseur Hans Weevers (tot 2008) Hanna Belliot, wethouderCultuur gemeente Amsterdam (2002-2006) Duco Stadig, weth. R.O. en Grondzaken gem. Amsterdam (1994 - 2006 Maarten van Poelgeest, weth. R. O. en Grondzaken. Amsterdam (2006 -2014) Eberhard van der Laan, Minister van Wonen, Wijken en Integratie (2008 -2010)

4 2-3-4-5-8 1-4-5-6-8 6-7-811 4 6-7-8-9-10-11 3-4 4 2 5-6-7 5

Stedenbouwkundigen/architecten betrokken bij plannen voor de Hallen Hein von der Fuhr, projectleider GVB terrein bij stadsdeel Oud West (1994-1996) Rein Geurtsen, directeur Urban Design, Delft (maakte plan-Geurtsen) Danny Edwards, stedenb. adv. stadsdeel (2002-2006) (maakte SP + SPplus) Stefan Gall, directie Quadrat, (2006-2007) (maakte patio plan-Quadrat) Liesbeth van der Pol, architect (2005 -2008) (maakte plan voor nieuw stadsdeelhuis) Marinus Oostenbrink, architect (2007-2008)

2-8 2-8 2-3-4 2 4-5 4

Initiatiefnemers voor De Hallen Rob Klok, vrijwilliger behoud historische trams (tijdelijk gebruik) Harry de Winter, oprichter IdTV, directeur Wintermedia, oprichter LETZ (2005-2006) Bob Meyer, Leon Raymakers en Oswald Schwirtz, bestuursleden SCHA (2005-2007)

1 4-5-8 4

Projectontwikkelaars betrokken bij Hallenproject *Geurt van de Randeraat, projectleider BPF Bouwinvest (2002-2005) *GĂŠrard van Gorp, projectleider Burgfonds (2005-2009) Peter Ruigrok, projectdirecteur Lips/Burgfonds *Helen van Duijn, directeur de Principaal (woonstichting De Key) 2009 *Bob Jansen, directeur Lingotto (2009-2011) *Frank van Beek, projectdirecteur Lingotto (2009-2011)

3 4-5-6 5-6 5 5-6 5-6

208


Financiers Pieter Siebinga, directeur Nationaal Restauratiefonds Rianne Koster, Triodosbank

10 10

Bouwbedrijven *Winfred de Nijs, directeur bouwbedrijf de Nijs *Martin de Waal, hoofdopzichter De Hallenbouwbedrijf de Nijs

7-9-10-11 7-9

Initiatiefgroep van huurders en gebruikers *Erica Schoen, directeur bibliotheek *Arjen van den Hof, directeur Vondel hotels Peter van Vogelpoel, Sweetwater Pictures Marc Nelissen, directeur Studio’s De Hallen Alex Rutten, directeur Filmhallen

5-7-10-11-12 10-11-12 5-7 5-7-10 12

TROM *André van Stigt, architect en bouwdirecteur De Hallen *Jet van den Heuvel, adviseur bestuur TROM Lex de Boer, bestuurslid TROM *Haas Kuijper, bestuurslid TROM *Roel Geuzinge, bestuurslid TROM *Casper Schouten, voorzitter Raad van Toezicht TROM *Jan Doets, lid Raad van Toezicht TROM *Carel de Reus, lid Raad van Toezicht TROM *Johan Valster, directeur De Hallen TROM

4 t/m11 5-7-11 7-11 7-10-11 10-11 6-7-8-9-10-11 8-10 6-8-9 7

Andere ervaringsdeskundigen Jaap Draaisma, directeur Urban Resort

9

* **

geïnterviewde personen uitvoerige schriftelijke reactie ontvangen

Colofon Samenstelling en redactie: Adviezen: Eindredactie: Fotoredactie en namenregister: Vormgeving omslag en binnenwerk: Druk: ISBN/EAN:

Eisse Kalk André van Stigt en geinterviewden Annemarie Wijn Carmen Flagiello Kanika Frings Pumbo.nl 978-90-811002-6-7

209


210


Verantwoording illustraties Bakker, Theo, www.theobakker.net - 1.1-1.3 Beeldend Gesproken - 12.12 Boink, Nico - 6.9 Bosjes, Marjan, De Echo apr 2008 - 4.16, mrt 2008 - 4.17 Bouwfonds Wonen en DSP-groep i.s.m. Jelle de Boer - 3.1-3.2 Buro Edwards, Stedenbouwkundig Plan - 2.18 Driessen, Marc - 7.31 Eenmedia - 12.13 Foodhallen, Halte 3 - 12.4 Fopma, Klaas, Parool vj 2010 - 6.1 Gerats, Bernadette - 2.8 - 2.11 - 2.12 - 3.6 Geurtsen, Rein - 2.7 Grand & Johnson - 12.10 Grotenhuis, Dirk ten, Op de Rails 1999-2 - 1.10 GVB Nieuwsbrief 1, feb 1996 - 2.5 / juni 1996 2.6 / 10, sep 1997 - 2.13-2.14 / 11 sep 1998 - 2.15 GVB terrein, uitgave stadsdeel Oud-West - 2.16 Hotel de Hallen - 7.5 – 7.29 - 9.0b – 9.5 – 12.5 House of Denim - 12.9 Klomp, Hanna -2.4 – 6.3 Kramer, Luuk -7.19 Kuenzli, Peter - 6.11 Leonhard, Jeroen, Echo, feb 2006 - 4.7 Lingotto - 5.8 Lingotto, Remise West, juni 2010 - 1.9 - 5.75.11- 6.4- 6.5 - 6.7 Meat West - 1.0b Mededelingenblad De Hallen, apr 2002 - 3.4 Middendorp, Olmer, Parool, 29 okt 2008 - 7.3 Nieuwsbrief de Hallen, stadsdeel Oud-West - 4.1, vj 2005 - 4.9, aug 2009 - 5.1 Nieuwsbrief GVB-terrein, 13 sep 1995 - 2.2 Nieuwsbrief Stadsdeel, najaar 2004 - 4.4 Nota van Uitgangspunten GVB-terrein Oud-West, 28 nov 1995 - 2.3 Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam - 6.10 Oort, Freek - 1.15 Oostenbrink, Marinus, woningbouw plan Rond de Hallen, 22 feb 2008 - 4.15

Oudwest.nu, stadsdeelkrant, juni 2006 - 4.3 Recycle - 12.11 Reus, Carel de - 6.12 Schoen, Erica, OBA - 5.12 - 12.1 Stadsdeelkrant Oud-West, juni 2006 - 3.5, mrt 2008 - 4.13, juni 2009 - 4.14 Stadsdeel Oud-West - 4.2 - 5.2 - 6.2 Stadsnieuws, 17 jan 2007 - 4.11 Stobbelaar, Esther, Amsterdams Stadsblad, 16 sep 2008 - 5.13 Tijssen, Elsbeth - 2.9- Parool, 12 jan 2005 -4.5 Vlaanderen, Bert, DRO -1.7 Wereldkids -12.6 www.amsterdamsetrams.nl, Wiersema, J. en H. de Haan - 1.4 -1.5- 1.13-1.14 www.bndestem.nl - 5.6 www.dehallenkrakers.wordpress.com/page/2 - 5.10 www.hjdankbaar.nl - 4.10 www.iamsterdam.com - 5.5 www.photomuseum.nl Wagenaar, Rob -1.6 www.werkenbijeneco.nl/sc/ project-ss-rotterdam - 5.3 Zeilstra, Marco, Amsterdams Stadsblad, jan 2005 - 4.6

Alle overige foto’s en afbeeldingen vervaardigd door architectenbureau J. van Stigt (fotografen Dick van den Berge en Hans Kuipers), archieffoto’s afkomstig uit het Stadsarchief (via architectenbureau J. van Stigt). Wij hebben ons best gedaan alle rechthebbenden te achterhalen.

211


212


213


214


215


216


De twintig jarige geschiedenis van het hergebruik van De Hallen Amsterdam over de strijd tussen vasthoudende buurtbewoners, een stadsdeel en diverse projectontwikkelaars. Uiteindelijk lukt het de TROM (Tramremise Ontwikkelings Maatschappij) met een vitale coalitie van ondernemers en buurtbewoners het gebouw een nieuw leven te geven. Dit boek is ook als e-book te downloaden via de website www.dehallen-amsterdam.nl

Eisse Kalk is voorzitter van het bestuur van de stichting Agora Europa en van de TROM. Hij schreef eerdere publicaties over het thema hergebruik: Bouwmeesters met Draagvlak, Architectenbureau Van Stigt (2007) en Nieuw Leven voor Meer Gebouwen, hergebruik kan sneller en beter (2010).

Nieuw leven in De Hallen  

De Hallen Amsterdam 20 jaar plannen voor hergebruik Eisse Kalk

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you