Issuu on Google+

droomhuis Ervaringen van zelfbouwers

en daarop naar eigen wens een huis te (laten) bouwen. Het aantal mensen dat deze droom omzet in daden, stijgt. Dit boek bevat actuele en realistische verhalen van ervaringsdeskundigen: particulieren die de uitdaging zijn aangegaan om met bouwbedrijven, architecten en aannemers hun ideale huis te realiseren. Zelfbouwers aan het woord van Limburg tot Groningen, inclusief een getuigenis over een collectief project. Over de enerverende weg naar het eindresultaat. Over de tegenvallers en over de vele keuzes die ze moesten maken. Over de voldoening wanneer ze eindelijk in hun droomhuis wonen. Daarnaast bevat dit boek achtergrondinformatie en tips voor wie nog aan een bouwavontuur gaat beginnen.

Sandra van den Nieuwenhof (1961) studeerde journalistiek en rechten. Ze heeft een eigen communicatiebureau. Haar ervaring met het bouwen van een huis zette haar aan tot het maken van dit boek.

Laser Proof

droomhuis

Zelf een eigen huis bouwen is helemaal in. Veel mensen dromen ervan een kavel te kopen

VAN KAVEL TOT

VA N KAVE L TO T

VA N K AV E L TO T

droomhuis Ervaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof


VA N K AV E L TO T

droomhuis Ervaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof


VOORWOORD

Dit boek is geschreven met een doel: ervaringen doorgeven van zelfbouwers en kopers van een kavel bewust maken van de risico’s die een bouwproces met zich meebrengt. Ik heb ervoor gekozen om de verhalen vanuit het gezichtspunt van de geïnterviewden weer te geven. In het boek worden een aantal namen van bedrijven en architecten genoemd. Dit kan de indruk wekken dat het om een gesponsorde uitgave gaat. Dat is niet het geval. Ik ben als onafhankelijk tekstschrijver te werk gegaan. Sandra van den Nieuwenhof, 2009

2


INHOUDSOPGAVE Voorwoord

2

Inleiding: Zelf bouwen

4

ELST

Onder architectuur

8

BLAUWESTAD

Kubuswoning

26

DORDRECHT

Onder architectuur

48

ROOSENDAAL

Onder architectuur

66

NIJMEGEN

Collectief bouwproject

88

BLAUWESTAD

Systeembouw

110

HORST

Naar eigen ontwerp

130

ZUNDERT

Ecologische woning

150

NIEUWENDIJK

Energiezuinige woning

166

UTRECHT

Spirituele woning

184

Woordenlijst

204

Nawoord

207

EX TRA Stappenplan

22

Het nieuwe zelfbouwen

128

Welstand

44

Nieuw initiatief: zorgeloos bouwen

148

Bouwverguningen en leges

64

Struikelblokken en valkuilen

164

De aannemer

84

Bouwkavel zoekt zelfbouwer (m/v)

182

Zelf bouwen, wat kost dat?

202

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

108

3


48


DORDRECHT ERIK EN ICA VEGT TOM EN DAAN

Bouwen pakt fors duurder uit Nadat ze hun kavel hadden gekocht, bleek het bouwen van hun droomhuis veel duurder te worden dan de eerste berekeningen van hun architect hadden laten zien. Het verschil bedroeg bijna 100.000 euro. Deze forse tegenvaller leverde slapeloze nachten op. Nu ze er eenmaal wonen, genieten ze elke dag van hun bijzondere huis aan het water.

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

49


erik en ica

50

ONDER ARCHITECTUUR


VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

51


DORDRECHT

A

an de rand van de Biesbosch

deel van de woning is onderkelderd. In de

ligt in Dordrecht een nieuwe

kelder is een loungeruimte voor de zoons

woonwijk: plan Tij. Water en

Tom en Daan ingericht, met onder andere

natuur gaan hier een eenheid vormen

een biljart, een tv-hoek en veel bergruim-

met moderne architectuur. Het moderne

te. Op de eerste verdieping bevinden zich

en aparte woonhuis van Erik en Ica Vegt

twee slaapkamers, een doucheruimte en

staat op een van de vrije kavels die direct

een werkkamer. Aan de achterzijde ligt

aan de Biesbosch grenzen. Op het tijdstip

de ouderslaapkamer met aangrenzende

van het interview is de wijk nog in

badkamer. Het hele huis is licht en ruim.

aanbouw. Het water ontbreekt nog voor

Tegelijkertijd is de indeling compact en

een groot deel. De tuin is op dat moment

praktisch.

ook nog niet aangelegd. De woning laat

Inhoud 840 m3 Oppervlakte kavel 450 m2 Onder architectuur gebouwd Binnenmuren kalkzandsteenblokken en staal-houtskeletconstructie Buitenkant bakstenen en Canadian red ceder Bouwjaar 2007

een mooie combinatie zien van ruwe,

Stap 1: grond kopen

roodkleurige bakstenen en hout dat in

Ica en Erik hoorden over bouwplannen

de loop der tijd zal vergrijzen. De woon-

in dit gebied en schreven zich in bij een

kamer is ruim en licht: een hoge ruimte

makelaar. Aanvankelijk ging het om

met mooie details, zoals schuifdeuren die

projectwoningen. De mooie plek aan het

in wanden verdwijnen. Aan de voorkant

water trok hen aan. Erik

uitzicht over water en park geeft een

Vegt, directeur van een ingenieursbureau: ‘Het is ooit begonnen met een prijsvraag waaraan drie projectontwikkelaars meededen. Het idee van Volker Wessel werd door de gemeente als beste beoordeeld . Oorspronkelijk was er in het plan

enorm gevoel van ruimte en vrijheid. Dit

alleen maar sprake van koopwoningen,

is wonen midden in de natuur. Een groot

maar vlak voor het moment waarop je

ligt de open keuken met spoeleiland. Een grote, glazen schuifpui zorgt voor direct contact met de tuin en de straat. Aan de achterkant staat de zithoek. Hier geeft een glazen schuifpui toegang tot het grote terras aan het water. Een heerlijk

52

ONDER ARCHITECTUUR


MOOISTE MOMENT ‘Erik sliep bij de pas geleverde keuken op een stretcher. ’s Ochtends zag hij bij het wakker worden een bever voorbij zwemmen.’ SLECHTSTE MOMENT ‘Het moment waarop drie verschillende aannemers hun offertes uitbrachten. Het werd duidelijk dat de kosten ongeveer een ton hoger waren dan was geraamd.’ TIP ‘Regel bij de start van de bouw een maximale hypotheek bij de notaris, zodat je niet steeds terug hoeft naar de notaris om de hypotheek te verhogen.’

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

53


DORDRECHT

‘Een boot komt er ook nog, dat hoort er wel bij hier.’

54

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS


je bij een makelaar kon inschrijven, zijn

niet aantrekkelijk. Toen moesten we de

er ook achttien vrije kavels opgenomen.

knoop doorhakken. Het was zaterdag, we

Waarom is niet helemaal duidelijk voor

konden ons inschrijven voor een vrije

ons. Ik denk dat ze er zelf niet uit kwa-

kavel.

men wat voor type huizen het best op deze kavels gerealiseerd kon worden.’

Ica Vegt, logopediste, vult aan: ‘Er zouden hier een soort boothuizen komen, maar daar was niet voldoende belangstelling voor.’ Erik: ‘Misschien was het ook een

Op maandag zou er geloot worden. Er waren achttien kavels in totaal. Tot onze grote verrassing werden we ingeloot. Ze gingen meteen op internet onderzoeken welke woning voor hen mogelijk was op deze kavel. Ze kwamen al snel terecht bij ‘Het Mooiste Huis van Nederland’, een

kwestie van geld. Er waren veel voorin-

architectenbureau dat speciaal voor de

vesteringen nodig, het is een oude polder.

particuliere opdrachtgever een ontwerp-

Door eerst een aantal kavels te verkopen,

systeem heeft ontwikkeld. De huizen

kwam er alvast geld binnen. Er zijn drie

hebben een gemetselde kern waarin de

landtongen gecreëerd. Als de bouw-

natte en de technische ruimtes liggen,

werkzaamheden afgerond zijn, komt

zoals de badkamer, de keuken en de ber-

daar water omheen. We zijn allemaal

ging. Deze kern kan worden uitgebreid

mede-eigenaar van het hele gebied. De

met een variabel aantal modules, geheel

straten zijn van de gemeente, maar het

naar de wens van de klant. De modules

groen is van ons allemaal. Wij betalen

bestaan uit een staalconstructie die inge-

straks samen de onderhoudskosten.’

vuld wordt met hout of zink. Het prijs-

Ica: ‘Het is werk van een landschapsarchitect. De natuur moet zijn werk gaan doen. De projectwo-

kaartje is van tevoren bekend in de vorm

ningen hadden geen tuin. Dat vonden

catalogusbouw, een vaste prijs vooraf,

we jammer en daardoor vonden we die

gecombineerd wordt met hoogwaardige

van een prijsopgave per kubieke meter. Het idee erachter is dat het voordeel van

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

55


DORDRECHT

gen bij het inschakelen van een architect.

Ica: ‘Ik had meteen een goed gevoel bij deze architect. Zijn stijl sprak ons aan. Als het erin zou zitten om zelf een huis te bouwen, dan zou het met hem lukken.’Erik: ‘We wilden een huis dat

Ik had het idee dat je dan iets liet ontwer-

groter was dan het huis waarin wij toen

pen en dat het dan steeds duurder zou

woonden. We gingen uit van bouwkos-

worden. Aan de andere kant wilden wij

ten van ongeveer 350.000 euro. Volgens

liever geen cataloguswoning. Die vinden

de architect was dit mogelijk als wij

wij doorgaans niet mooi. Een huis moet

ons wensenlijstje een beetje aan zou-

kloppen.’ Erik: ‘We kregen een prijsop-

den passen en het huis slim zou worden

gave van 500 euro/m3. Daar kon ons huis

ingedeeld. Concreet betekende dit dat

voor gebouwd worden volgens hem.’

de benodigde ruimte voor gangen en

architectuur. De moderne architectuur van deze woningen sprak Erik en Ica bijzonder aan. Ze namen contact op met de architect die het concept bedacht heeft. Ica: ‘Ik had aanvankelijk mijn bedenkin-

‘Het huis past bij ons. Het is onze sfeer.’

56


overloop tot een minimum is beperkt. Op basis van de informatie van de architect besloten we de kavel te kopen.’

Erik: ‘De architect gaf de garantie dat het ontwerp zou passen in ons budget. Hij was ervan overtuigd dat het voor 500 euro/m3 kon. Toen het

Stap 2: ontwerpen

ontwerp klaar was, heeft hij een aan-

Nadat de knoop doorgehakt was en Erik

nemer gevraagd een budgetprijs op te

en Ica de kavel hadden gekocht, gaven ze

geven. Die prijs viel heel erg tegen. Dit

opdracht aan de architect om een ont-

was mede het gevolg van het feit dat de

werp te maken.

woning op de buitenkant van een dijk

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

57


DORDRECHT

moest worden gebouwd. In verband met het overstromingsgevaar moest de beganegrondvloer op het niveau van de top van de dijk komen te liggen. Dat betekende dat de vloer gedeeltelijk boven de grond kwam te zweven. Daar moest natuurlijk een dure constructie voor worden gemaakt en de onderkant moest ook nog eens worden ge誰soleerd. We hebben toen besloten het ontwerp aan te passen en het huis gedeeltelijk te onderkelderen. Daarmee hebben we de dure constructie onder het huis een nuttige bestemming kunnen geven en het totale volume van de woning met relatief weinig geld behoorlijk kunnen vergroten. Voor de kelder was een extra budget nodig van 30.000 euro, maar daarvoor kregen wij wel een extra volume van ongeveer 120 m3. Ondanks deze ingreep bleken de kosten per kubieke meter uiteindelijk toch op te lopen tot 550 euro/m3. Dit was een flinke tegenvaller. De reden hiervoor was dat de bouwkosten in dat jaar behoorlijk gestegen waren. Met de kelder erbij kwamen we bijna 100.000 euro hoger uit dan oorspronkelijk gedacht. We schoven de

58

ONDER ARCHITECTUUR


beslissing of we door zouden gaan even voor ons uit om na te kunnen denken.’ Ica: ‘Dat speelde allemaal in het voorjaar van 2006. Ik heb daar slapeloze nachten van gehad. We

moesten ons huis in januari 2008 af hebben, anders zouden we een boete krijgen van 10% van de grondkosten. Veel tijd om te dralen hadden we dus niet.’ Erik: ‘Een van de redenen waarom we gekozen hebben voor onze architect, was de wijze waarop hij omgaat met het risico van oplopende bouwkosten. Indien de bouwkosten van het huis per kubieke meter hoger blijken te zijn dan de architect van tevoren heeft aangegeven, kun je ervan afzien en zijn de kosten van het ontwerp voor de architect. We stonden voor de keus: een nieuw ontwerp laten maken door een andere architect of het ontwerp anders laten bouwen, bijvoorbeeld prefab. Dat laatste hebben we nog na laten rekenen door een prefab-aannemer. Het verschil bleek marginaal: dat was 10% goedkoper. We waren bang dat de bezuinigingen gehaald moesten worden uit de materialen en de detaillering.

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

59


Uiteindelijk hebben we onze architect

ders zou het alweer duurder worden.’

gevraagd het door hem uitgewerkte ont-

In oktober werd de bouwvergunning

werp bij drie aannemers neer te leggen

aangevraagd. Dat ging in één keer goed.

voor een offerte. Tussen de laagste en

De architect had zijn werk keurig gedaan.

hoogste prijs zat een verschil van 50.000

De enige opmerking ging over het hek-

euro. De laagste prijs was van de aanne-

werk bij het balkon. Ica en Erik hadden

mer die in het voortraject op het verzoek

oorspronkelijk gekozen voor aluminium,

van de architect al een budgetprijs had

maar dat was te kil bij de waterkant. Het

opgegeven. We hebben ervoor gekozen

aluminium werd daarop vervangen door

deze aannemer de opdracht te gunnen.

hout.

We wilden de keuze voor de aannemer vóór het einde van het jaar maken, an-

60

ONDER ARCHITECTUUR


‘Als ik opnieuw voor de keuze stond, zou ik de kavel weer kopen.’

Stap 3: bouwen

met een stoere uitstraling die past bij

De eerste paal ging in januari 2007 de

het hout.’ Om de centrale beuk heen zijn

grond in. In juni was het huis al ver klaar.

ruimtes gebouwd met binnenwanden

Erik en Ica kunnen terugkijken op een

die bestaan uit stalen balken gevuld

korte en voorspoedige bouwtijd. Het cen-

met hout, een soort staal-houtskeletcon-

trale deel van het huis werd traditioneel

structie. De buitenkant van die delen is

gebouwd met binnenwanden van kalk-

afgewerkt met hout. Tijdens de bouw-

zandsteen en buitenmuren van baksteen.

periode hadden ze geluk met het weer.

De keuze van de stenen viel niet mee.

Het was een droge periode. Er viel geen

Ica: ‘Een steen kiezen voor je huis doe

druppel water totdat het dak dicht was.

je niet zomaar. We hebben wel honderd

De aannemer had dit nog nooit mee-

soorten gezien. We zochten een steen

gemaakt. En dat terwijl ze in het begin

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

61


DORDRECHT

nog wat oponthoud hadden vanwege de extreem natte januarimaand. De oplevering vond plaats in september 2007, zoals afgesproken was. Een paar maanden later betrokken Erik en Ica hun nieuwe huis, ongeveer twee jaar na de aankoop van de grond. Zij waren als een van de eersten klaar met bouwen in hun straat. Hun vorige huis hadden ze bij aanvang van de bouw te koop gezet. Een jaar later werd het verkocht. Ze hebben maar een korte periode dubbele woonlasten gehad.

Terugkijken Nu ze hier wonen, genieten ze volop van hun bijzondere huis. De keuze voor de architect had vooral te maken met zijn stijl van ontwerpen. Door de moderne architectuur met veel aandacht voor details is het een bijzondere woning geworden.

Ica: ‘Zijn ontwerpen pasten bij dit plan. Hij had overigens nog nooit met hout aan de buitenkant gewerkt. Hij kwam met het voorstel om hout te combineren met een stoere baksteen. Het terugliggende voegwerk past er

62

ONDER ARCHITECTUUR


ook heel mooi bij.’ Het wonen aan het water blijft uniek. Erik: ‘Een boot komt er ook nog, dat hoort er wel bij hier. Als ik opnieuw voor de keuze stond, zou ik de kavel weer kopen. Het kost een vermogen, maar ik moet er niet aan denken dat we hier nu niet zouden wonen en nog in ons oude huis zouden zitten.’ Ica:

‘Ik had wel veel twijfels door het financiële gedoe. Je zit er je hele leven aan vast. Alles moet wel goed blijven gaan met gezondheid en werk. Ik ben blij met het huis. Het past bij ons. Het is onze sfeer, het is zoals wij zijn. Het hele proces vond ik leuk. Het was druk en het vergde veel energie, maar het was niet belastend in de zin van “o, wat is dit zwaar”, zoals je wel eens hoort beweren.’

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

63


12 BOUWVERGUNNING EN LEGES

12

De bouwvergunning is een belangrijk document in het bouwproces. De basis voor ons systeem van bouwvergunningen ligt verankerd in de Woningwet. Artikel 40, lid 1a bepaalt: Het is verboden te bouwen zonder of in afwijking van

verlengd met zes weken. De termijn begint te lopen op

een door burgemeester en wethouders verleende bouw-

de dag dat de gemeente de aanvraag van de bouwver-

vergunning. Voor het bouwen van een woning is altijd

gunning ontvangt. Indien de gemeente om aanvullende

een reguliere bouwvergunning nodig. De gemeente

stukken vraagt, dan wordt de termijn verlengd met de

toetst het bouwwerk aan het bestemmingsplan en aan

tijd die nodig is om die aanvullende stukken aan de

de redelijke eisen van welstand. Verder wordt beoor-

gemeente aan te leveren. Een reguliere bouwvergunning

deeld of het bouwwerk voldoet aan de regels van de hele

kan ook gefaseerd aangevraagd worden. In de eerste fase

gemeentelijke bouwverordening en aan alle eisen uit

bekijkt de gemeente of er ruimtelijke of welstandstech-

het Bouwbesluit. Bij een aanvraag voor een reguliere

nische bezwaren zijn. In de tweede fase wordt het bouw-

bouwvergunning moet de gemeente binnen twaalf we-

werk getoetst op de bouwtechnische aspecten. Op deze

ken uitsluitsel geven. Deze termijn kan eenmaal worden

manier ontstaan geen onnodige kosten als blijkt dat het

64


E X TR A

bouwplan ruimtelijk niet past of niet voldoet aan wel-

Top vijf duurste gemeenten:

stand. Elke fase kan zes weken duren en beide fasen zijn

Gemeente

Kosten

eenmalig met zes weken te verlengen.

Korendijk

€ 6.042

Wanneer de bouwvergunning is verleend, kunnen be-

Montfoort

€ 6.031

langhebbenden binnen zes weken bezwaar maken.

Arcen en Velden

€ 5.984

Voorschoten

€ 5.594

Bussum

€ 5.491

Leges zijn de kosten die de gemeente in rekening brengt voor het verstrekken van een bouwvergunning. Dit kan nog een aardige kostenpost zijn. De tarieven verschillen

Top vijf goedkoopste gemeenten:

echter per gemeente. De meeste gemeenten hanteren

Gemeente

Kosten

een percentage van de bouwsom. De leges die de ge-

Amsterdam-Noord

€ 1.209

meente mag vragen staan in de gemeentelijke legesver-

Leudal

€ 1.505

ordening.

Zoeterwoude

€ 1.547

Smallingerland

€ 1.560

Ferwerderadiel

€ 1.587

Een voorbeeld: bij een woning met bouwkosten van 200.000 euro exclusief btw en een gemeentelijk tarief van 1,5%, bedragen de leges voor een reguliere bouwver-

Bron: Adviesbureau Bouwleges.nl heeft in opdracht van

gunning 3.000 euro.

de Vereniging Eigen Huis alle gemeenten onder de loep genomen, augustus 2008.

Een vergelijking van de leges die gemeenten berekenen bij bouwkosten van 130.000 euro:

Op www.bouwleges.nl kunt u zelf uitrekenen hoe duur een bouwvergunning in uw gemeente is. Meer informatie over bouwvergunningen: www.vrom.nl.

VAN K AVEL TOT DROOMHUIS

65


droomhuis Ervaringen van zelfbouwers

en daarop naar eigen wens een huis te (laten) bouwen. Het aantal mensen dat deze droom omzet in daden, stijgt. Dit boek bevat actuele en realistische verhalen van ervaringsdeskundigen: particulieren die de uitdaging zijn aangegaan om met bouwbedrijven, architecten en aannemers hun ideale huis te realiseren. Zelfbouwers aan het woord van Limburg tot Groningen, inclusief een getuigenis over een collectief project. Over de enerverende weg naar het eindresultaat. Over de tegenvallers en over de vele keuzes die ze moesten maken. Over de voldoening wanneer ze eindelijk in hun droomhuis wonen. Daarnaast bevat dit boek achtergrondinformatie en tips voor wie nog aan een bouwavontuur gaat beginnen.

Sandra van den Nieuwenhof (1961) studeerde journalistiek en rechten. Ze heeft een eigen communicatiebureau. Haar ervaring met het bouwen van een huis zette haar aan tot het maken van dit boek.

Laser Proof

droomhuis

Zelf een eigen huis bouwen is helemaal in. Veel mensen dromen ervan een kavel te kopen

VAN KAVEL TOT

VA N KAVE L TO T

VA N K AV E L TO T

droomhuis Ervaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof


Van kavel tot droomhuis - Ervaringen van zelfbouwers