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AS TECNOLOGIAS DE INFORMAÇÃO NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS 1º Congresso Nacional de Condomínios 6 de Abril – Fórum Lisboa

Paulo Alexandre


As tecnologias de informação na Gestão de Condomínios 3 vertentes: • Comunicações • Gestão • Marketing e publicidade

Tendências

7


O impacto nas comunicações O email

Gratuito, instantâneo Difusão por vários intervenientes Assinatura digital - cartão cidadão Anexar ficheiros (atas, relatórios) Arquivo e consulta Aviso de receção Spam

8


O impacto nas comunicações O Voip

Voz, vídeo e texto Gratuito entre voip´s Preços baixos para telefones e telemóveis Multiplataforma (pc´s, telemóveis, tablets, centrais) Integração com software => Operadores baixaram custos das comunicações

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O impacto na gestão Dia a dia das empresas de gestão de condomínios

Grande quantidade de documentos geridos Ex: empresa com 150 condomínios, em 10 anos: 1 100 000 avisos de cobrança 200 000 recibos 100 000 faturas de fornecedores

Dificuldades de cobrança Múltiplas solicitações Legislação aplicável muito vasta 10


O impacto na gestão Software vertical de gestão de condomínios

Automatização de tarefas Gestão administrativa e financeira Gestão de incidentes – avarias e manutenção Correspondência: papel, email Assembleias - convocatórias, mapas, relatórios Permite acompanhamento online

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O impacto na gestão Software de gestão documental

Quando há grandes quantidades de documentos e processos Digitalização, arquivo e classificação documental Workflow, circuitos de aprovação Acesso externo (clientes, fornecedores)

12


O impacto no marketing e publicidade Vantagens e desafios

Baixo custo (comparativamente) Grande exposição Envolve consumidores Permite saber o que dizem da nossa empresa Sujeito a rumores e comentårios negativos Perdidos no mar Acompanhamento permanente

13


O impacto no marketing e publicidade Website

Apresentação da empresa, serviços e contactos Recolher pedidos de informação e de propostas Possibilitar o acesso online aos condóminos Pesquisas empresa condomínios: empresa condomínios Lisboa:

12 600 000 resultados 6 160 000 resultados

 Conteúdo, imagem e desempenho  SEO vs Adwords  resultados orgânicos vs links patrocionados 14


O impacto no marketing e publicidade Newsletters

Divulgação da empresa, serviços, notícias Conteúdos relevantes para o consumidor Informação vs spam Segmentação Permitir subscrição e remoção

15


O impacto no marketing e publicidade Redes sociais

Aumentar notoriedade Lanรงamento de marcas, produtos ou serviรงos Conhecer mercado Relacionamento com clientes e publico (PR) Grupos de discussรฃo fechados ou abertos

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O impacto no marketing e publicidade Marketing viral

Conjugação de vários meios para criar “barulho”: Blogs + Website + Redes sociais + Newsletter Objetivo: aumentar a notoriedade e top of mind Erupção de Mentos (17 500 referências “limpas” no Google)

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TendĂŞncias

18


Tendências A cloud

SaaS e outros modelos de negócio Software e dados fora da empresa Performance Fiabilidade / disponibilidade Segurança Grandes operadores já começaram

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O futuro Smartphones e tablets

Poder na palma da mão Funções dum computador Autonomia física Acesso a aplicações da empresa Hologramas

20


TendĂŞncias Um dia no futuro

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Contactos

Paulo Alexandre palexandre@improxy.pt facebook.com/palexmail Skype: palexmail www.improxy.pt 22


“OPORTUNIDADES DE NEGÓCIO COMPLEMENTARES PARA GESTORES DE CONDOMÍNIOS” ”FACILITY MANAGEMENT”

Rui Manuel Gonçalves Calejo Rodrigues Lisboa - 6 de Abril 2013


t

o que ĂŠ

? Facility Management


t

alunos

clientes

clientes ORGANIZAÇÃO

(fábrica, escola, empresa, condomínio) clientes moradores

Facility Management


t Holanda 1986 UK 1984 Portugal 2000

Nasce nos USA no início do séc XX

Escandinávia 1992 Alemanha Itália França 1995


t

Entende-se por facility management (ou facilities management) como sendo toda a integração de processos dentro de uma organização que têm como objetivo manter e desenvolver um conjunto de procedimentos (ou serviços) que suportam e melhoram a eficácia das suas atividades primárias, ou seja aquelas que identificam as competências próprias de uma organização


t

A actividade económica em torno da FM representa um mercado a crescer, nestes anos conturbados, a dois dígitos por ano…

15

2010

10

2011 2012

5

2013 0 2010 Fonte: EUROFM

2011

2012

2013


t

PROCESSOS DE SUPORTE Limpeza, Segurança, Manutenção, Reparações, Reabilitação, Contabilidade, etc.

PROCESSOS PRIMÁRIOS Habitar, Copropriedade Cliente

C O N D O M Í N I O

Utente

R E G U L A M E N T O S

ESTRATÉGICO

TÁCTICO

OPERACIONAL Utilizador final ATIVIDADES PRIMÁRIAS Estar, Descansar, Dormir, Alimentação, Higiene, Conviver , Guardar bens,

C O N T R A T O S

E S P E CI F IC A Ç Õ E S

Interno e/ou Externo

F O R N E C E D O R E S

SERVIÇOS DE FACILITY


t

“Facility Services”

Serviços de Facility Espaço e Infra-estruturas: Instalações (Programação, Desenho, Aquisição, Administração e Gestão de Espaços, Manutenção, Reabilitação, Gestão de Energia) Local de habitação (frações) (Mobiliário, Ergonomia, Mudanças, Decoração, Evolução de planta) Infra-estruturas técnicas (Clima, Iluminação, Água, Esgoto, Inspeção, Teste, Operação, Resíduos, Controlo de consumos ) Limpeza (Higiene, Limpeza de locais privados, públicos e técnicos, Limpeza de envolventes exteriores, Esterilização) Outros (Publicidade, Jardinagem, etc.)


t

“Facility Services”

Serviços de Facility Pessoas e organização: Saúde e Segurança (Controlo de riscos, Saúde , Segurança, Controlo de acessos, Protecção contra incêndio) Acolhimento (Portaria, Help Desk, Catering, Vending, Organização de Eventos, Fardas e Equipamento de Trabalho) Comunicações e Informação (Net, Telefone, Segurança informática, Gestão de Rede, Apoio Técnico, TV, ) Logística (correio interno, Paquetes, Economato, Arquivo de documentos - fisco ou informático – reprodução documental, gestão e disponibilização de frotas) Outros (Contabilidade, Gestão de recursos humanos, marketing, Procurement, Catering, Babysitter, etc.)


t

EMPREENDIMENTO DA CONSTRUÇÃO

Planeamento

Projecto

Manutenção de Edifícios

Fabrico de Materiais e Componentes

Construção

GESTÃO DOS EDIFÍCIOS EM SERVIÇO Utilização

3 a 6 anos FEUP - Abril de 2012

40 a 70 anos … ou mais!


t GESTÃO DE EDIFÍCIOS TÉCNICA

ECONÓMICA

FUNCIONAL

Manutenção inclui acções técnicas e administrativas

Custos diferidos Direccionalidade das aplicações

Gestão de Utentes Promoção da Actividade Técnica

Análise financeira

Estratégia

Prevenção de Patologias

Contabilidade

Objectivos anuais

Promoção da Correcção

Rácios de estado

Monitorização

ACTIVIDADES

Manutenção

Técnicas

Medidas correctivas

Economia na utilização

Revisão Objectivos

Representação

Emergências Acidentais Segurança

Gestão das Atribuições

PROCESSOS

Limpeza

Regulamentação

Ajuste Funcional Cumprimento Legal Cadastro

Plano de Manutenção Manuais de Utilização Tecnologia de Intervenção Alimentação de Bases de Dados

FEUP - Abril de 2012

PROCEDIMENTOS

Rotinas de Inspecção / Monitorização


t

• •

Portugal dispõe de cerca de 3 milhões de edifícios e de 10 milhões de cidadãos que na sua generalidade entendem ser inata a capacidade para cuidar desses edifícios Cerca de 30% do volume de negócios no “cluster” da construção provém de intervenções no domínio da Manutenção Em Portugal estima-se estar disponível um mercado que no mínimo vale 300M€ /ano Um edifício de habitação gasta EM MÉDIA 1€/m2/ano em MANUTENÇÃO


t

que

? oportunidades


t

Serviços de Facility Manutenção de Edifícios PA – Pró-Ativar - Equipamentos Eletromecânicos -Impermeabilizações - Caixas de areia -Impregnações -Lubrificações

Ln – Limpar Limpezas Técnicas Higienização House Made

St – Substituir -Pintor -Vidraceiro -Etc

Cr – Corrigir -Serviços 112 -- Trolha, Picheleiro, Eletricistas --

In – Inspecionar, -Incêndio - Elevadores -Avaliações - Coberturas -etc


t

CONFERÊNCIA NACIONAL DE GESTÃO DE EDIFÍCIOS

manutenção de condomínios FEUP Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto segunda feira 1 de JULHO 2013 FIM


Congresso Nacional de CondomĂ­nios 06/04/13 Lisboa Bernardo Mota Veiga


AGENDA

Eficiência energética em edifícios

MPRIME | • Empresa • Produtos e Soluções • Novidade – HOME KIT

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EficiĂŞncia energĂŠtica

= Reduzir as necessidades de energia? ou = Utilizar fontes de energia alternativa?

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Edifícios energeticamente eficientes •

Até 2050 a UE terá que cortar as emissões de CO2 em 80-95%.

Pelo menos 80% destas reduções terão que ser alcançadas do lado do consumo doméstico

Os edifícios são responsáveis por cerca de 40% do do consumo energético na UE Entre 12% e 18% são edifícios comerciais Entre 82% e 88% são edifícios residenciais

As emissões nos edifícios remodelados poderão ser reduzidas em 90% - colocando as ao nível do ano de 1990.

Energy Demandenergéticas in the EU in 2000 Necessidades na UE Transport 31%

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Industry 28%

Residential / Commercial 41%


Barreiras ao incremento de eficiência

     

Por vezes os custos energéticos são relativamente baixos ( o preço da energia continua baixo em diversos países onde ainda existe subsidiarização) Os benefícios da redução da factura energética podem ser escamoteados pelas necessidades de obras complexas Tarifas nas energias renováveis Fazer um cálculo preciso da relação custo benefício nem sempre é fácil Algumas das medidas para incremento da eficiência energética podem ter custos iniciais bastante elevados Burocracia e autorizações para obras

Resultado Actualmente menos de 2% dos edifícios existentes na UE são renovados todos os anos WWW.MPRIMESOLAR.COM


Barreiras ao incremento de eficiência

O investimento em eficiência energética deve ser visto como: 1) Investimento a médio/longo prazo no caso de renovações 2) Investimento de curto prazo para edifícios novos

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Dados e Metas na UE

 Durante a próxima década os investimentos em poupança energética terão que ser incrementados em cerca de 200.000 milhões de Euros  Pode-se alcançar na EU um ganho de cerca de 1,5 milhões de novos empregos no sector da (re) construção e indústrias relacionadas, alguns deles considerados “high tech”  É fundamental a coesão política para o alcance destas metas

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Dados e Metas na UE

 Durante a próxima década os investimentos em poupança energética terão que ser incrementados em cerca de 200.000 milhões de Euros  Pode-se alcançar na EU um ganho de cerca de 1,5 milhões de novos empregos no sector da (re) construção e indústrias relacionadas, alguns deles considerados “high tech”  É fundamental a coesão política para o alcance destas metas

Existe uma obrigação moral mas também uma oportunidade económica na área da eficiência energética WWW.MPRIMESOLAR.COM


EficiĂŞncia energĂŠtica

= Reduzir as necessidades de energia? ou = Utilizar fontes de energia alternativa?

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Reduzir as necessidades energéticas •

Actuar no lado do consumidor

-

Educar para o uso eficiente da energia – redução de desperdício

Equipamentos de menor consumo

-

Iluminação, AVAC, motores e electrodomésticos em geral

Elementos de construção

-

Elementos de construção mais eficientes do ponto de vista energético

-

Renovar e construir melhor

Adaptar o perfil de consumo à disponibilidade da rede

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Os condomínios do futuro -

Estrutura e paredes com isolamentos com tal performance que

apenas 50 kWh/m2/ano serão suficientes para alcançar o conforto termico ideal

-

Todos os equipamentos contribuirão para ganhos de eficiência (luzes,

AVAC, aparelhos eléctricos,…)

-

Sistemas inteligentes para garantir um consumo ideal para um

conforto optimo

-

Energias renováveis e fontes não poluentes

-

Auto suficientes em termos de necessidades energéticas e eventual

contribuição com excesso de energia para a comunidade

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Os condomínios do futuro

Edifícios de emissão 0 CO2 mas também de custo zero para os condóminos

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Os condomínios do futuro - Novos materiais de isolamento

-“Tratamento” de pontes termicas.

wall

Poderão ser reduzidas até 30% as

balls of paraffin support

perdas térmicas.

coating

-Vidros e janelas inteligentes

(on/off) com alto isolamento termico -Iluminação

LED - Autómatos

de

gestão de energia

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10 Regras para uma arquitectura verde 1.

Construir com respeito à arquitectura típica do território

2.

Ter em cosideração a exposição, orientação e luz natural

3.

Usar “Eco Materiais”

4.

Assegurar Impermeabilidade e “respirabilidade”

5.

Assegurar isolamento térmico

6.

Necessidade de pouca energia

7.

Autonomia energética

8.

Autonomia de água

9.

Sistema autónomo de gestão de resíduos

10. Automatização e conforto

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Arquitectura verde

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Arquitectura verde

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Utilizar fontes de energia alternativas •

Optimizar os custos do condomínio

-

Usar tarifas adequadas influenciando o perfil de consumo

-

Vender excesso de potência

Optimizar a qualidade e disponibilidade de potência no local

-

Implementar sistemas de backup

-

Adaptar a disponibilidade da rede às necessidades de consumo

- Explorar fontes de produção renováveis

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Energias Renováveis

Uma fonte de lucro? -

Lucro é o retorno positivo de um investimento feito por um indivíduo ou uma pessoa nos negócios.

Uma forma de poupança? -

Poupança ou aforro, em Economia, é a parcela da renda – de pessoas ou empresas – que não é gasta no

período em que é recebida

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Energias Renováveis

Uma fonte de lucro? -

Tarifas + Venda de energia em excesso .

Lucro é o retorno positivo de um investimento feito por um indivíduo ou uma pessoa nos negócios.

Uma forma de poupança? Net meetering. -

Poupança ou aforro, em Economia, é a parcela da renda – de pessoas ou empresas – que não é gasta no

período em que é recebida

Em ambas as soluções existem ganhos económicos para os condomínios, mas também ambientais e sociais. WWW.MPRIMESOLAR.COM


MARTIFER SOLAR |

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MPrime Solar

The Company • MPrime é especializada na distribuição de equipamentos e sistemas fotovoltaicos • Os módulos MPRIME são produzidos na fábrica da Martifer Solar em Portugal • A sede é em Oliveira de Frades-Portugal • Estamos presentes em mais de 13 Países Portugal | Spain | France | Italy | Belgium | Greece | Germany | Czech Republic | USA | UK | India | Mozambique | Brazil | Malaysia

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Business Overview MPrime tem soluções para todos os segmentos de PV

Micro Geração

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Building Integrated Systems ( BIPV)

Off-Grid

Rooftop Systems

Ground Mounted


Produtos e Soluções

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Produtos & Soluções

Módulos PV

Inversores

Estruturas e seguidores

Soluções Completas

Sistemas Isolados

“Plug & Play” PV KITS

Componentes PV

Dimensionamento

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Soluções Off-Grid

Smartvolt

Smart Lighting LED Solar

Torres de Telecomunicações

Bombas de água

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Seja independente, Produza a sua pr贸pria Energia

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KIT’S Residenciais-NOVIDADE

Sistemas Solares para ãplicação Residencial Módulo Fotovoltaico Micro Inversor Estrutura Elementos de fixação Cabo AC Cabo de ligação à tomada Protecção

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A RESPONSABILIDADE NA INTERVENÇÃO NO PATRIMÓNIO EDIFICADO

NUNO DE SOUSA |1º Congresso Nacional de Condomínios | APEGAC | 06.04.2013


|Responsabilidade| | Dever de arcar com o pr贸prio comportamento | | Compet锚ncia para se comportar de maneira sensata |


empreiteiros administradores externos arquitectos

|Intervenção| engenheiros

prestadores serviços

proprietários

administradores internos


|Administrações Não Profissionais|

1. Falta de conhecimentos Jurídico-Financeiro; 2. Incapacidade Organizativa/ Gestão; 3. Desconhecimento das suas responsabilidades; 4. Falta de tempo útil para a Gestão.


|Administrações Não Profissionais| Geram . Incapacidade de resposta ás necessidades dos edifícios; . Desorganização de procedimentos; . Atrasos na realização das actividades; . Não delegação de responsabilidades;


|Administrações Não Profissionais|

|Os próprios condóminos desconhecem as suas responsabilidades enquanto comproprietários|


|Intervenções em Edifícios| _Isentas de fiscalização_ _atrasadas_

_sem garantia_ _descontroladas_

_sem controlo de custos_

_mal executadas_


|Intervenções de Manutenção|

1. Meramente correctivas; 2. Pontuais; 3. Sem planeamento e sem controlo; 4. Sem noção de conjunto;


|Intervenções de Manutenção|

Geram Intervenções . Dispendiosas; . Inconsequentes; . Descaracterizantes; . Ineficazes e ineficientes;


|Intervenções de Manutenção|

|Não são planeadas e determinadas as verdadeiras necessidades do edifício ao longo do seu tempo de vida|


|Administração Profissional| . Planeamento de intervenções nos edifícios; . Gestão de recursos económicos; . Integração de técnicos em obra; . Planeamento de manutenção preventiva e contínua;


|Administração Profissional| . Responsabilização dos vários intervenientes em obra; . Empreiteiro . Projectista . Condómino . Director de Obra

. Fiscalização de intervenções; . Gestão efectiva de garantias.


|Administração Profissional|

|São garantidos os interesses dos condóminos pela consciente gestão das intervenções e dos técnicos presentes|


Obrigado

NUNO DE SOUSA |1º Congresso Nacional de Condomínios | APEGAC | 06.04.2013


REABILITAÇÃO URBANA – O DESAFIO DA SIMPLIFICAÇÃO

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PLANO DA APRESENTAÇÃO

I-ENQUADRAMENTO LEGAL

II – PRINCIPAIS MEDIDAS DE SIMPLIFICAÇÃO

III - CONCLUSÃO

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I - ENQUADRAMENTO LEGAL

• Lei nº 32/2012 - 14 de agosto de 2012 (altera o Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de outubro) Aprova medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a Reabilitação Urbana Entrou em vigor em Outubro de 2012

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II - PRINCIPAIS MEDIDAS DE SIMPLIFICAÇÃO

1. REGIME ESPECIAL DE RU DE EDIFÍCIOS COM MAIS DE 30 ANOS 2. PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO – COMUNICAÇÃO PRÉVIA 3. RESPONSABILIZAÇÃO DO PROJETISTA PELA JUSTIFICAÇÃO PARA O NÃO CUMPRIMENTO DE NORMAS EM VIGOR

4. SUBSTITUIÇÃO DA AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO POR COMUNICAÇÃO DO PROJETISTA; 5. CERTIFICAÇÃO DE REQUISITOS PARA A CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL POR TERMO DE RESPONSABILIDADE DO TÉCNICO

6. FACILITAÇÃO DO PROCESSO DE AUTORIZAÇÃO DE INOVAÇÕES PARA COLOCAÇÃO DE ASCENSORES E INSTALAÇÃO DE GÁS NOS CONDOMÍNIOS

7. PROCEDIMENTO ESPECIAL PARA COLOCAÇÃO DE RAMPAS DE ACESSO E PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS NOS CONDOMÍNIOS

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1 - REGIME ESPECIAL DE RU EM EDIFÍCIOS COM + DE 30 ANOS

Construção legalmente existente (com licença, ou anterior a 1951) • Preservação de fachadas principais • Manutenção dos elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial • Manutenção do número de pisos acima do solo e no subsolo • Manutenção da configuração da cobertura • Não redução da resistência estrutural do edifício NÃO SE APLICA - Imóveis individualmente classificados ou em vias de classificação ou Localizados em AUGI, salvo se estiverem incluídos em ARU.

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2- PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO – COMUNICAÇÃO PRÉVIA

Pode ser apreciado e decidido por uma unidade orgânica flexível centralizada DISPENSA DE CONSULTA S

PRAZO de 15 dias úteis ADMISSÃO (expressa ou tácita) paga as taxas através de autoliquidação/ dá inicio às obras PROPOSTA DE REJEIÇÃO /AUDIÊNCIA PRÉVIA • violação de normas legais e regulamentares exc. as justificadas no TR e/ou •prejuízo manifesto à reabilitação do edifício, ou à ORU. 10 dias - ADMITE ou REJEITA

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3 -RESPONSABILIZAÇÃO DO PROJETISTA PELA JUSTIFICAÇÃO PARA O NÃO CUMPRIMENTO DE NORMAS EM VIGOR

Técnico declara que o projeto:

cumpre as normas legais e regulamentares em vigor, ou, não cumpre, mas a desconformidade: •não é originada nem agravada pela operação de RU ou •melhora as condições de segurança e salubridade da edificação e •são observadas as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício

A apreciação não incide sobre a desconformidade com as normas em vigor objeto desta declaração

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4 - SUBSTITUIÇÃO DA AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO POR COMUNICAÇÃO DO PROJETISTA

Requerimento com Termo de Responsabilidade do Diretor de Obra (modelo a aprovar por Portaria) deve: •Declarar que a obra está concluída e foi executada de acordo com o projeto aprovado e, com as condições da Comunicação Prévia •Identificar o titular da autorização; o edifício/fração; o uso •Comprovativo dos requisitos da PH

Prazo de 10 dias úteis

VISTORIA

Comprovativo da entrega do requerimento e do TR substitui o alvará de utilização.

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5 - CERTIFICAÇÃO DE REQUISITOS PARA A CONSTITUIÇÃO DE PH POR TERMO DE RESPONSABILIDADE DO TÉCNICO

•Comprovativo da entrega no Município/Entidade gestora de • TERMO DE RESPONSABILIDADE DO TÉCNICO (Modelo a aprovar por Portaria) Identificação: do titular da autorização de utilização; do edifícios, frações autónomas e respetivas áreas; do fim a que se destinam as frações autónomas. •Declaração em como estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da PH

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6 - FACILITAÇÃO DO PROCESSO DE AUTORIZAÇÃO DE INOVAÇÕES PARA COLOCAÇÃO DE ASCENSORES E GÁS NOS CONDOMÍNIOS

Aprovação por maioria simples dos condóminos •maioria do valor total do prédio •Prédio com >/= 8 condóminos • Colocação de ascensores; • Instalação de gás canalizado.

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7 - PROCEDIMENTO ESPECIAL PARA COLOCAÇÃO DE RAMPAS DE ACESSO E PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS NOS CONDOMÍNIOS

Inovações Condóminos com mobilidade reduzida mediante prévia comunicação ao administrador do condomínio, com 15 dias de antecedência, para: • Colocação de rampas de acesso; • Colocação de plataforma elevatória Qualquer condómino pode participar nas vantagens destas inovações pagando a parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra. Remoção pelos condóminos que as colocarem se houver acordo e não prejudicar o edifício ou ressarcimento de acordo com enriquecimento sem causa.

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III - CONCLUSÃO

-PORQUE É UM DESAFIO ? -HÁ SEMPRE QUALQUER COISA QUE FICA POR FAZER…PARA QUE NADA SE FAÇA -A LEI NÃO MUDA MENTALIDADES (E MENOS AINDA A DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA) -308 MUNICIPIOS/ 308 INTERPRETAÇÕES DA LEI -IMPORTÂNCIA OPERACIONAL, ESTRATÉGICA E PEDAGÓGICA DE CONHECER E DE EXIGIR O CUMPRIMENTO DA LEI

-ANTECIPAR BEM PARA NÃO TER QUE REMEDIAR MAL

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CondomĂ­nios: tambĂŠm consumidores?


Garantias • “Considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com caráter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios.” (Lei de Defesa do Consumidor, artigo 2º, nº1)


DECO & Condomínios

Pedidos de informação/queixas em 2012: 11500


Inquérito a 2327 portugueses (8000 em 4 países) Condomínios que contrataram empresas de administração


Inquérito a 2327 portugueses

• Condomínios que contrataram empresas de administração, de acordo com o nº de frações.


Inquérito a 2327 portugueses

• Razões de crítica ao desempenho do administrador


InquĂŠrito a 2327 portugueses

Mudou de administrador nos Ăşltimos 5 anos?


InquĂŠrito a 2327 portugueses

RazĂľes para ter mudado de administrador


Inquérito a 2327 portugueses

Grau de satisfação geral com o desempenho da administração


Garantias • Legislação (para quando...?) • Supervisão • Independência • Responsabilidade • Resolução de litígios rápida e acessível


Garantias – Supervisão

– Supervisão por regulador independente • 80% dos inquiridos cuja administração é feita por uma empresa e 64% dos que têm administradores residentes defendem a existência de um supervisor.


Garantias • Conflito de interesses (separar atividades) – Mediadores e promotores imobiliários • 40,7% dos inquiridos teve conflitos com construtores devido a defeitos nos imóveis

– Mediadores de seguros • 10,2% dos inquiridos teve conflitos com os seguros do condomínio

- Outros prestadores de serviços •

27,6% teve conflitos com prestadores de serviços em geral


Garantias • Responsabilidade

- Caução e seguro de responsabilidade civil •

25,4% considerou que a empresa de administração terá sido desonesta no exercício da sua função


Garantias • Resolução de Litígios extra judicial – Centro de arbitragem especializado para conflitos em condomínios • 42% dos inquiridos tiveram queixas contra empresas por má administração; 23% contra administradores residentes;

– Julgados paz (onde existam)


Garantias • “Considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com caráter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios.” (Lei de Defesa do Consumidor, artigo 2º, nº1)


Conclusões • A DECO defende: – A criação urgente de legislação que regule a atividade profissional de administração de condomínios; – Um supervisor independente (InCI?); – Separação de atividades conexas; – Sistema de indemnização rápida aos clientes lesados; – Resolução extrajudicial de conflitos acessível; – A equiparação dos condomínios ao estatuto de consumidores.


CONGRESSO NACIONAL DE CONDOMÍNIOS “NOVAS COMPETÊNCIAS NA GESTÃO” Maria da Saúde Inacio Lisboa – 6 de Abril de 2013


História

1849

1852

1852

1854

1856

Fundação 3 de Maio, por Decreto Régio da Rainha D. Maria II

Criação da Primeira Escola de Ensino Técnico Profissional

Publicação do Jornal da Associação

Apoio na Criação do Banco Aliança [Totta e Açores] e de um banco Hipotecário [Crédito Predial Português]

Realização da Primeira Feira Industrial

Eng. José Vitorino Damásio


História

1865

1987

1995

1997

1998

Organização da Exposição Internacional no Palácio de Cristal

Inauguração da Exponor Feira Internacional Do Porto

Inauguração do Europarque Centro de Congressos

Estatuto de Câmara de Comércio e Indústria do Norte de Portugal

Inauguração do Visionarium Centro de Ciência


História

1998

1999

1999

2000

2004

2009

Criação da Parque-Invest [Sociedade Promotora de Parques Empresariais]

Mudança de Nome para AEP

Criação da Exponor Brasil

Criação do Centro de Arbitragem da AEP

Constituição da Confederação Empresarial de Portugal

Criação da Fundação AEP


O MOMENTO …

 Destruição de empresas e empregos  Novos empresários e novos negocios  Nova energia empreendedora  Capital de experiencia acumulado  Passar a barreira ...  Liderança


EMPREENDER

 Inovação  Criatividade  Compromisso  Colaboração  Liderança

MOTIVAÇÃO OPORTUNIDADE


PROCESSO DE

CRIAÇÃO DE VALOR

• UMA

FORÇA DE TRABALHO ADAPTÁVEL QUE POSSA

• UMA

LIDERANÇA PARA CONDUZIR

RAPIDAMENTE RESPONDER ÀS ALTERAÇÕES DE MERCADO; OS

INDIVÍDUOS

ATRAVÉS DAS MUDANÇAS E ALCANÇAR RESULTADOS;

• UM MODELO • INFORMAÇÃO

INTEGRADO DE GESTÃO DE TALENTOS; PARA

DEMONSTRAR

ESTRATÉGICAS E MEDIR OS RESULTADOS.

AS

OPÇÕES


GERIR Produtividade, Competitividade, Excelência

Empenho, Comprometimento, Motivação, Competência


IMPLEMENTAR • Definição de Objetivos e metas organizacionais Planeamento

Avaliação

Reorganização Implementação

• • • •

Analise dos Fluxos de comunicação da organização Mapeamentos das interações Identificação de atividades sem valor acrescentado Análise dos sistemas de suporte existentes

• Restruturação das atividades e modelo organizacional • Alocação de recursos humanos e materiais.


Maximizar a capacidade de comunicação entre o cliente e a organização

Melhoria na qualidade da informação disponibilizada aos clientes e aos colaboradores

Melhoria da interligação dos serviços

Facilidade de acesso à informação que permita uma gestão baseada em factos (indicadores)


CONGRESSO NACIONAL DE CONDOMÍNIOS Maria da Saúde Inacio Lisboa – 6 de Abril de 2013


A Formação como factor de valorização da actividade profissional de Administração de Condomínios

Congresso Nacional de Condomínios APEGAC Lisboa, 6-4-13


UM PROJECTO DE ENSINO SUPERIOR AO SERVIÇO DO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS


Identidade

 Somos um Estabelecimento de ensino superior universitário independente  Lançado em 1990 por um conjunto de empresas e associações ligadas ao setor imobiliário  Reconhecida pelo Ministério da Educação pela Portaria 889/90 de 22 de Setembro

Nome da Cadeira 132


A ESAI, dá-lhe uma contribuição única, os alicerces e as ferramentas operacionais para saber agarrar as oportunidades do setor Imobiliário em Portugal e no Mundo, além do contato diário com os melhores profissionais do setor.

Licenciatura  Ensino Pós-Graduado  Formação Contínua  Tribunal Arbitral  CICCOI

Nome da Cadeira 133


Perspectiva Hist贸rica

134


Perspectiva Hist贸rica

135


Perspectiva Hist贸rica

136


Perspectiva Histórica A ESAI, promoveu um CURSO DE FORMAÇÃO em “ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO DE CONDOMÍNIOS” . Módulos Os Direitos e Deveres dos Condóminos Gestão Económica e Financeira do condomínio Os Seguros no Condomínio Casos Especiais da Gestão de Condomínios Mediação de Conflitos Resolução de conflitos: a perspectiva jurídica O Desempenho do Edifício no Condomínio Estudos de casos Avaliação de conhecimentos (exame)

Carga horária 15 7,5 7,5 7,5 15 7,5 22,5 7,5 2

Com uma carga horária de 90 horas pretendia ser para a àrea o equivalente do “Curso de Especialização Em Avaliações Imobiliárias” para os Avaliadores Certificados pela CMVM

137


Perspectiva Histórica Com o fim da perspectiva da regulação da actividade, o curso ”encolheu” e neste momento apenas possui 24 horas Isto contrasta com o aumento da complexidade da actividade Envolvente Jurídica Envolvente Técnica Envolvente Relacional .

138


Perspectiva Histórica Tacto Autoconfiança Diplomacia Savoir-Faire Capacidade de decisão

Conhecimentos Jurídicos Conhecimentos Técnicos Capacidade Relacional

139


Perspectiva Histórica A perspectiva da nova regulação da actividade que, face à directiva SERVIÇOS, eliminará as barreiras à entrada e permanência na actividade não dá perspectivas animadoras para: O reconhecimento da profissão – em Portugal apenas se valorizam as profissões fortemente regulamentadas, daí o crescente número de Ordens Profissionais; A formação dos Agentes – o conceito de “aprendizagem ao longo da vida” ainda não é uma prática interiorizada nos nossos profissionais

140


Entraves à Formação Multiplicidade de origens e níveis de formação dos agentes

Multiplicidade dos objectos de trabalho Dimensão Complexidade das actividades aí desenvolvidas Cliente final. Falta de hábito de formação Crise económica

141


Vantagens da Formação •

Aumento da eficiência - melhor utilização do equipamento e dos sistemas e uma melhor utilização das novas tecnologias;

142

Aumento da flexibilidade da força de trabalho;

Capacidades e conhecimentos actualizados;

Maior qualificação permite assumir maior responsabilidade;

Capacidade de atrair melhores profissionais;

Aumento da satisfação dos clientes;

Aumento das receitas da empresa.


Vantagens da Formação Mas, as vantagens só serão atingidas se forem percepcionadas pelo Cliente:

Na Entrada Em Continuidade

143


Vantagens da Formação

Na ausência de regulamentação do Estado, as associações profissionais devem promover a implementação de Standards de Certificação que possam ser usados por aqueles que nela investem e identificados pelos utilizadores

144


Vantagens da Formação Numa sociedade da informação, não chega fazer É necessário comunicar eficazmente as práticas da empresa relativamente à formação, para dela retirar todos os benefícios Aí, a formação deixará de ser vista como um custo, mas sim um investimento com duplo retorno Funcion al Comunicacional

145


Este ĂŠ o momento certo para construir o futuro no ImobiliĂĄrio.


Contatos Vítor Reis (Diretor) +351 93 666 53 34 vitorreis@esai.pt

Morada: Praça Eduardo Mondlane, 7C 1950-104 LISBOA Tel.: 21 836 70 10 Fax: 21 836 70 19 www.esai.pt Coordenadas GPS: N: 38º44'37.23'' W: 9º06'48.69''

Nome da Cadeira 147


OBRAS NO CONDOMÍNIO: VICISSITUDES ATÉ À FASE JUDICIAL Oradora: Ana Rita Rodrigues 149


LEGISLAÇÃO A CONSIDERAR: Código Civil; Decreto-Lei 268/94 de 25 de Outubro; Código Registo Predial; Regulamento Geral do Ruído (D.L. 9/2007 de 17.01 com as alterações introduzidas pelo D.L. 278/2007 de 01.08); Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (D.L. 555/99 de 16.11 com as alterações introduzidas pelo D.L. 28/2010 de 02.09). 150


CONCEITOS A RETER:  Obras de Conservação Ordinária: Tipo de obras destinadas à

reparação e limpeza geral de um prédio e suas dependências, que visam conferir as condições necessárias à atribuição da Licença de Utilização e consequente manutenção das condições existentes à data da sua emissão.

 Obras de Conservação Extraordinária: Tipo de obras

necessárias para a correcção ou resolução de situações ocasionadas por defeitos de construção do prédio, casos fortuitos ou de força maior; 151


 Obras de Beneficiação: Obras que não são de conservação ordinária ou extraordinária, podendo ser de inovação ou de modificação da linha arquitectónica, ou mesmo arranjo estético do edifício.

 Obras de Inovação: Obras que se caracterizam pela introdução de alterações na substância ou na forma das partes comuns de um edifício e introduzem modificações quanto à afectação ou destino da mesma. Visam essencialmente e em regra o interesse colectivo com a perspectiva de melhorar as partes comuns.

152


 Obras indispensáveis ou urgentes: Obras cuja concretização se impõe pela sua natureza e especificidade concreta ou seja, a sua não concretização põe em risco ou em perigo o direito de algum ou alguns condóminos, designadamente a saúde ou integridade física.  Nestas obras o dano a evitar com a reparação tem de ser premente ou eminente e a própria reparação não se coaduna com delongas temporais.

153


Tipo de Obras

Maiorias

Conservação Ordinária

Maioria simples

Conservação Extraordinária

Maioria simples

Modificação da Linha arquitectónica ou arranjo estético

Maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio

Inovação

Maioria dos condóminos + devendo essa representar 2/3 do valor total do prédio

Urgentes

Não se aplica 154


QUESTÕES PRÁTICAS : 1) Quais as limitações ao exercício dos direitos dos Condóminos? Artigo 1422º, nº 2 al. a) C. Civil 2) Pode o Condómino realizar obras? a) Modificação da linha arquitectónica do edifício: Requisitos: a) prévia autorização da assembleia; b) aprovação por maioria de 2/3 do valor total do prédio; c) Licença da Câmara Municipal b) Obras urgentes (artigo 1427º Código Civil). 155


QUESTÕES PRÁTICAS: 3) Quem é responsável pela execução das obras no Condomínio? A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Artigo 1430º, nº 1 do Código Civil). Apenas no caso das obras indispensáveis e urgentes poderá o Administrador de Condomínio avançar sem deliberação. 4) Se um terraço de cobertura utilizado exclusivamente por um Condómino necessitar de obras, deverá ele suportar o custo dessas obras? 156


 A responsabilidade pelo custeio destas obras será em regra do condomínio, excepto se a sua necessidade decorrer de uma utilização indevida do condómino. 5) O condómino é obrigado a suportar o pagamento de todas as obras aprovadas em Assembleia?  No caso das obras de inovação, pode haver recusa no pagamento desde que a mesma seja judicialmente declarada como sendo fundada (artigo 1426º C. Civil).  Existe o entendimento que esta recusa será sempre fundada, desde que a mesma assuma uma natureza voluptuária ou desproporcional à importância do edifício. 157


6) Como reagir em caso de defeitos nas partes comuns?  Inicio do prazo: Com a entrega das partes comuns (transmissão formal do construtor/vendedor para a assembleia de condóminos a administração) OU  Quando os condóminos elegem uma primeira administração para esse efeito.

6.1) Condomínio como consumidor: Regime das garantias

legais e voluntárias -Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, republicado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008 de 21 de Maio). 158


 Condomínio tem direito a que seja reposta a conformidade do bem, sem quaisquer encargos adicionais, por meio de reparação ou substituição.  O Condomínio, poderá exercer os direitos previstos nos parágrafos anteriores quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de 5 (cinco) anos a contar da entrega das partes comuns.  O condomínio deve no prazo de 1 ano, após o conhecimento denuncia-lo, sob pena de caducarem os direitos;  Os direitos caducam igualmente decorrido o prazo de 3 anos desde a denúncia, sem que tenha exercido um dos direitos que lhe são atribuídos 159


 Prazos suspendem-se durante o período de tempo em que o consumidor se achar privado do uso dos bens com o objectivo de realização das operações de reparação ou substituição, bem como durante o período que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito de consumo que opõe o condomínio ao vendedor. 6.2) Aplicação regime Código Civil: Este regime estabelece prazos de acção mais diminutos;  Prazo de 1 ano para a denúncia do defeito desde a data do seu conhecimento, desde que dentro dos 5 anos após a entrega da coisa;  Prazo de 1 ano após a denúncia para intentar a competente acção;

160


7) Existem limitações relativamente à realização de obras nas partes comuns?  As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, não se encontrando sujeitas à emissão de licença especial de ruído (artigo 16º D.L 9/2007).  Os trabalhos ou obras em espaços públicos ou no interior de edifícios que devam ser executados com carácter de urgência para evitar ou reduzir o perigo de produção de danos para pessoas ou bens não estão sujeitas a estas limitações. 161


Em Conclusão:  A fim de evitar a via judicial, deve o condomínio por via de Assembleia, ou o próprio Condómino isoladamente acautelar procedimentos prévios:  Viabilidade técnica das obras;  Definir tipo de obra pretendida;  Acautelar a sua execução e conclusão;

162


Abril 2013 NOVO REGIME JURÍDICO DA ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS Proposta de Lei apresentada pelo InCI

165


Plano da apresentação 1. Contexto da apresentação da proposta de Lei 2. Âmbito de aplicação 3. Licenciamento 4.Procedimento e tramitação do pedido 5.Condições de exercício da atividade 6. Prestadores estabelecidos noutros Estados do Espaço Económico Europeu 7. Fiscalização e sanções 8. Conclusão

166


Contexto da apresentação da proposta de Lei

Porquê um novo regime?

Número crescente de empresas a operar no mercado Relevância da atividade na reabilitação e na conservação dos edifícios Elevado grau de tecnicidade de algumas das matérias

Necessidade de regulação do mercado

167


A proposta consagra o Instituto da Construção e do Imobiliário, IP como entidade reguladora nacional, incumbindo-lhe: • Regular • Supervisionar • Fiscalizar

Assim, o InCI, entre outras funções, concederá as licenças, promoverá os registos das empresas estrangeiras, fiscalizará o cumprimento dos deveres, fará a instrução de processos contraordenacionais e aplicará coimas

168


Âmbito de aplicação

Objeto: regular o acesso e o exercício da atividade de administração de condomínios por empresas especificamente contratadas para esse fim

Exclusão: Administração de condomínios pelos próprios condóminos não remunerada

169


Âmbito de aplicação Diretiva Serviços

A proposta conforma-se com a Diretiva Serviços

Diretiva Serviços - Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro, relativa aos serviços no mercado interno Transposta pelo DL 92/2010, de 26.07: estabelece os princípios e as regras para simplificar o livre acesso e exercício das atividades de serviços realizadas em território nacional Estabelece os princípios da liberdade de estabelecimento e da livre prestação de serviços, determinando em particular que os prestadores de serviços estabelecidos noutro Estado membro podem livremente exercer a sua atividade e prestar os seus serviços no território nacional, sem necessidade de qualquer permissão administrativa ou mera comunicação prévia, exceto nos casos em que a lei preveja tal permissão administrativa e que a adoção se encontre justificada, de forma proporcional, por uma imperiosa razão de interesse público

170


Licenciamento

Relativamente às empresas estabelecidas em território nacional a lei sujeita o exercício da atividade à prévia obtenção de autorização administrativa, a conceder, pelo InCI, mediante a concessão de licença. É exigido o preenchimento de 2 requisitos: • Idoneidade •Subscrição de Seguro de responsabilidade civil. O licenciamento encontra-se, ainda, sujeito ao pagamento de uma taxa. A licença não tem prazo de validade, é ilimitada, embora o cumprimento dos requisitos por parte das empresas seja verificável a todo o tempo, pelo que a falta de preenchimento dos mesmos implicará a declaração de caducidade da licença

171


Procedimento e tramitação do pedido

Encontra-se prevista a desmaterialização dos pedidos de licenciamento, bem como o deferimento tácito dos mesmos, se o InCI não se pronunciar no prazo legalmente estabelecido. O pagamento da taxa e de eventuais coimas em dívida e a apresentação de comprovativo de subscrição do seguro constituem condições de eficácia do deferimento do pedido.

172


Condições de exercício da atividade Contrato de administração de condomínios

Verifica-se a obrigatoriedade de celebração de contrato entre a empresa de administração de condomínios e os clientes

173


Condições de exercício da atividade Incompatibilidades e proibições

A proposta de Lei determina a incompatibilidade entre o exercício da atividade e o exercício das funções de promotor ou de construtor relativamente aos mesmos edifícios. Há também alguns atos expressamente proibidos às empresas de administração de condomínios, tais como incluir na sua remuneração o valor de serviços contratados a terceiros ou subcontratar serviços que lhe tenham sido diretamente contratados.

174


Condições de exercício da atividade Deveres

 Deveres de identificação;  Deveres específicos;  Deveres relativos à gestão financeira do condomínio;  Deveres de orçamentação e prestação de contas;  Deveres de conservação dos edifícios;  Deveres em caso de cessação do contrato.

175


Prestadores estabelecidos noutros Estados do EEE

176


Fiscalização e sanções

177


Conclusão

A proposta apresentada contribuirá para alcançar a desejada regulação do mercado, uma vez que o diploma é simples, não estabelece requisitos muito exigentes, permitindo um fácil alinhamento dos operadores já existentes, desde que cumpram as regras básicas. Encontra-se previsto um período transitório de 3 meses após a entrada em vigor do diploma para as empresas apresentem o pedido de licenciamento ao abrigo do novo regime

178


SEDE Av. Júlio Dinis,11, 1069 – 010 Lisboa Telefone: 217 946 700 Fax: 217 946 799 Linha Azul: 707 201 020

DAR FORMA AO FUTURO Obrigada helena.fragoso@inci.pt

www.inci.pt

DECEMBER 2011

DAR FORMA AO FUTURO 179 26


ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS Clélia Brás - Advogada 183


CONVOCATÓRIA DAS ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

1. LEGITIMIDADE ( ART. 1431 nº 2 do Código Civil ) A Assembleia de Condóminos, quer ordinária ou extraordinária, é convocada pelo Administrador do condomínio, ou pelos Condóminos desde que estes representem 25% do capital investido

1.1.( Assembleias Universais e deliberações por escrito )

184


2.FORMA (ART. 1432 do Código Civil) A Assembleia de Condomínios é convocada por meio de carta registada, ou aviso convocatório acompanhada de recibo de receção, e enviada aos condóminos com dez dias de antecedência sobre a realização da mesma, art. 1432 nº 1 CC. 3. CONTEUDO ( ART. 1432 do Código Civil ) A Convocatória deve indicar o dia, a hora e o local da realização da Assembleia de Condomínios e ainda a Ordem de trabalhos da reunião, bem como conter a informação necessária sobre as deliberações a tomar e ainda o quórum deliberativo necessário para a aprovação das referidas deliberações, quando estas tenham que ser aprovadas por unanimidade de votos, art. 1432 nº 2 do CC. 3.1. Segunda Convocatória no mesmo local trinta minutos depois art. 1432 nº 4 do CC 185


3.2.ADITAMENTO DE NOVOS PONTOS À ORDEM DE TRABALHOS Por parte do Administrador, como por parte dos Condóminos que representem 25% do capital investido, em conformidade com os formalismos exigidos para a expedição da Convocatória.

3.3 (A aprovação de deliberações sobre assuntos que não estejam incluídos na ordem de trabalhos, só é possível, se na Assembleia estiverem presentes todos os condóminos )

186


ORGANIZAÇÃO E CONDUÇÃO DAS ASSEMBLEIAS GERAIS DE CONDÓMINOS 1. A documentação necessária à discussão das deliberações deve ser previamente enviada aos Condóminos ( Dever de informação ) 2. Quórum Constitutivo e Deliberativo Na falta de disposição especial em sentido contrário, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, art. 1432 nº 3 CC. 2.1. Em segunda Convocatória Pode a Assembleia deliberar por maioria dos condóminos presentes , desde que estes representem, pelo menos, 1/4 do valor total do prédio, art. 1432 nº 4 do CC. 187


2.2. Quando as deliberações careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, 2/3 do capital investido, sob a condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos do art. 1432 nº 5, 6, 7, 8 e 9 do CC. 3. Condução das Assembleias Gerais de Condomínios A condução da Assembleia geral fica a cargo do Presidente da Mesa da Assembleia que será escolhido pelos condóminos, e coadjuvado por um ou mais secretários.

188


ATA DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS, REDAÇÃO E COMUNICAÇÃO AOS CONDÓMINOS 1. A Ata da Assembleia de Condóminos é o registo escrito que traduz fielmente tudo o que se tenha passado na referida Assembleia, esclarecimentos, informações, votações etc., devendo ser acompanhada de todos os documentos de suporte. ( Lista de presenças, Procurações, Relatório e Contas, Orçamento, etc. ). 2. As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias após a realização da Assembleia, art. 1432 nº 6 CC. 189


3. Os condóminos têm 90 dias após a receção da ata, para comunicar por escrito à assembleia de condóminos ou seu consentimento ou discordância, art. 1432 nº 7 do CC. 4. O silencio dos Condóminos deverá ser considerado como aprovação das deliberações tomadas em sede da referida Assembleia, art 1432 nº 8 do CC. 5. Todos os condóminos não residentes deverão comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio ou dos eu representante, art. 1432, nº 9 CC. 190


3. Os condóminos têm 90 dias após a receção da ata, para comunicar por escrito à assembleia de condóminos ou seu consentimento ou discordância, art. 1432 nº 7 do CC. 4. O silencio dos Condóminos deverá ser considerado como aprovação das deliberações tomadas em sede da referida Assembleia, art 1432 nº 8 do CC. 5. Todos os condóminos não residentes deverão comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio ou dos eu representante, art. 1432, nº 9 CC.

191


Clélia Brás - Advogado Avenida António Augusto Aguiar, nº 150, 3º Esq. 1050-022 Lisboa E-mail: cleliabras-19984L@adv.oa.pt E-mail: cleliasofiabras@yahoo.com T 21 315 50 56 F 21 314 42 89

192


CardosoCantanhedeAssociados

Agentes de Execução

www.cca-ae.pro 1º Congresso Nacional de Condomínios - APEGAC - Debates & Discursos Fernando Cardoso www.cca-ae.pro Fórum Lisboa 6 de Abril de 2013


A ACTA DA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS COMO TITULO EXECUTIVO QUESTÕES PRÁTICAS

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Entre outros, podem servir de base à execução, “Os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” Artigo 46.º n.º1, al. d) do CPC

Dívidas por encargos de condomínio 1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte. 2 - O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior. Artigo 6.º do DL 268/94 de 25 de Outubro 1º Congresso Nacional de Condomínios - APEGAC - Debates & Discursos Fernando Cardoso www.cca-ae.pro Fórum Lisboa 6 de Abril de 2013


O Agente de execução que receba o processo deve analisá-lo e recusá-lo ou aceitá-lo. Caso o aceite deve remetê-lo eletronicamente ao Juiz para despacho liminar, nas execuções fundadas em acta da reunião da assembleia de condóminos, nos termos do DL n.º 268/94 de 25 de Outubro Artigo 812.º-D al. c) do CPC

O Juiz, manda citar, (prazo 20 dias, para pagar ou opor-se à execução; 812.º-E, n.º 5 do CPC) indefere liminarmente, indefere parcialmente ou convida a suprir as irregularidades do requerimento executivo e ainda a sanar a eventual falta de pressupostos, fixando nestes casos prazo. Não sendo o vicío suprido ou a falta corrigida no prazo marcado é indeferido o requerimento executivo. Artigo 812.º-E do CPC 1º Congresso Nacional de Condomínios - APEGAC - Debates & Discursos Fernando Cardoso www.cca-ae.pro Fórum Lisboa 6 de Abril de 2013


Resultam deste envio diversas decisões. Vejamos alguns extratos: “…Donde, só é título executivo a acta da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições, já não o sendo aquela que refira que se encontra em dívida determinada quantia, funcionando aquela como um pressuposto desta” Extrato de decisão judicial de Outubro de 2012

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Notifique antes demais o exequente, para, em 10 dias, juntar aos autos certidão do registo predial relativa à fracção em causa nos autos” Extrato de decisão judicial de Abril de 2012 “Notifique….

para juntar aos autos documento comprovativo da qualidade de condóminos dos executados e cópia certificada da ata relativa à assembleia onde foi aprovado o valor devido para o ano de 2010, a título de prestação de condomínio.” Extrato de decisão de Dezembro de 2011

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“Antes de mais notifique…. para juntar aos autos todos os documentos anexos à acta de assembleia de condóminos….” Extrato de decisão de março de 2012

“Sucede que, em relação ao montante de xxx,xx €, reclamados a titulo de procuradoria condigna e de xxx,xx €, reclamados a titulo de multas, inexiste qualquer menção nas actas dadas á execução, razão pela qual o exequente não dispõe de titulo para a sua cobrança nos presentes autos. Pelo exposto, indefiro parcial e liminarmente, no montante que excede o competente titulo executivo. Custas pelo exequente, na proporção do decaimento.” Extrato de decisão de maio de 2012

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Por estes exemplos se vê da necessidade de absoluto rigor na elaboração da acta da reunião de condóminos no sentido de, entre outros elementos, ser claro “o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum…”

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De uma reunião tem de ser lavrada uma acta em que se consigna a descrição fiel do seu funcionamento e as deliberações tomadas. O Artigo 37º do Código Comercial, como norma genérica consigna que, a acta tem que indicar a data, o local, hora de inicio e fim da reunião, os nomes dos presentes, os votos emitidos, a convocatória que lhe deu origem, a pessoa que preside, as deliberações tomadas e de forma resumida tudo o que de relevante se passou. Do DL 268/94 de 25 de Outubro, no já citado artigo 6.º n.º1, resulta a necessidade um especial cuidado e rigor na redação da acta da assembleia de condóminos.

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Elementos essenciais da ata da assembleia de condóminos Numeração, data, local, hora de inicio e fim, identificação correcta da designação do condomínio, coincidente com o numero equiparável a pessoa coletiva, indicação deste número, localização do prédio, descrição do prédio na competente conservatória de registo predial, forma como foi convocada a assembleia, transcrição da ordem de trabalhos, (a qual se sugere, inclua um ponto de análise e votação da abertura e atualização de valores de processos judiciais por dividas ao condomínio), lista de condóminos presentes e ausentes e respetivos votos no valor total do prédio, procurações caso existam, as deliberações tomadas, votações, (atenção ao quórum exigido), encerramento e assinaturas dos presentes. 1º Congresso Nacional de Condomínios - APEGAC - Debates & Discursos Fernando Cardoso www.cca-ae.pro Fórum Lisboa 6 de Abril de 2013


Exemplos de deliberações sobre dividas ao condomínio Tendo em consideração o agravamento das situações de dívida por parte de alguns condóminos, o valor dos processos judiciais já entrados no tribunal, devem ser atualizados montantes, que incluam já o novo saldo devedor reportado á data de 31 de Dezembro de 2xxx, conforme mapas demonstrativos anexos à presente acta e que aqui se dão como reproduzidos: Proc 111YYYY Nome condómino, valor xxxx,xx € - data

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De igual modo devido ao aumento de novas situações de divida, conforme mapas demonstrativos, anexos á presente acta, que aqui se dão como reproduzidos, reportados á data de 31 de Dezembro de 2xxx, propõe-se à assembleia de condóminos que delibere a instauração de novos processos executivos aos seguintes condóminos: Nome do condómino - indicação do valor em divida - data

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Concluindo O titulo executivo tem que oferecer um mínimo de garantias quanto à existência do direito de crédito que se pretende satisfazer coercivamente. O regulamento do condomínio e a acta da assembleia de condóminos não constituem titulo executivo bastante se, não obstante o regulamento estabelecer os valores a pagar pelos condóminos, da acta não constar ter sido deliberada a existência da divida do executado e o respectivo montante. 1º Congresso Nacional de Condomínios - APEGAC - Debates & Discursos Fernando Cardoso www.cca-ae.pro Fórum Lisboa 6 de Abril de 2013


A acta de uma assembleia de condóminos em que se reconhece que determinado condómino não pagou quotização em atraso não constitui, só por si, titulo executivo, pois apenas se destina a invocar a causa de pedir da execução. Assim só é exequível a acta em que se fixa a quota parte de cada condómino para as despesas comuns, bem como o prazo de pagamento, como igualmente o será a que fixe as despesas necessárias para conservação e fruição das partes comuns ou para serviços de interesse comum e seu prazo de pagamento.

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Contudo, não é necessário instaurar uma execução sempre que se delibera que, o mesmo condómino não pagou quotizações adicionais baseadas na mesma acta em que se fixou a quota parte de cada condómino para as despesas comuns. Basta uma deliberação a comunicar esse incumprimento ao processo para liquidação pelo Agente de Execução. Desde que haja um conhecimento e um cumprimento rigoroso da lei a utilização das actas de condomínio como título executivo, são uma forma célere e eficaz de conseguir chegar à penhora de bens do condómino. Um Agente de Execução de qualidade saberá de imediato ajudar os condomínios na fase inicial do processo evitando muita demora desnecessária, pelo que a sua escolha é, também, essencial. Muito obrigado a todos 1º Congresso Nacional de Condomínios - APEGAC - Debates & Discursos Fernando Cardoso www.cca-ae.pro Fórum Lisboa 6 de Abril de 2013


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1.º CONGRESSO NACIONAL DE CONDOMÍNIOS

“SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL”

MAJOR JOÃO FONSECA

06 de abril de 2013


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

• AGENDA  Roubos e Furtos em Residência  Dados estatísticos

 Protocolo entre GNR e a APEGAC  Objetivos

 Conselhos sobre medidas de segurança

2


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Criminalidade Geral 187.808

186.058

200.000

-1.750 -0,9%

150.000

100.000

50.000

0 2011

2012

FONTE: DGPJ 3


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Crimes contra o Património -1.906 200.000

-1,8%

150.000 103.593

101.687

Restante Criminalida de 45,5%

Crimes contra o Património 54,5%

100.000

50.000

Roubo em residência

0 2011

2012

FONTE: DGPJ 4


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Crimes contra o Património - 2012

19,5% 0,3%

Furtos em Residência Roubos em Residência

FONTE: DGPJ 5


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Furto em Residência 19.844 20.000

2.219

19.500

+12,6%

19.000

18.500

18.000

17.625

17.500

17.000

16.500 2011

2012

FONTE: DGPJ 6


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Roubo em Residência 365

129

400

+54,7%

350 236

300 250 200 150 100 50 0 2011

2012

FONTE: DGPJ 7


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Roubos em Residências por Distrito

DISTRITO AVEIRO BEJA BRAGA BRAGANÇA CASTELO BRANCO COIMBRA ÉVORA FARO GUARDA LEIRIA LISBOA PORTALEGRE PORTO SANTARÉM SETUBAL VIANA DO CASTELO VILA REAL VISEU TOTAL

2011

2012

Difª.

13 7 20 1 3 6 3 40 3 15 36 1 25 46 39 4 3 2

35 9 45 3 6 10 8 47 6 40 36 7 49 31 49 5 8 11

+22 +2 +25 +2 +3 +4 +5 +7 +3 +25 0 +6 +24 -15 +10 +1 +5 +9

267

405

+138

FONTE: GNR 8


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Roubos e Furtos em Residência Roubos em Residências por Dia e Hora

35 30

30

Sex 18%

Sáb 10%

Dom 9%

Seg 14%

Qua 17%

15 15

14 10

10

8 6

5

23 23

22

21

18 16 16 16

Ter 16%

25 23

20 15

Qui 16%

25

24

25

7

3 3

14

9 8 8 8

18 14 14 14

19 17

15 13

12

14

13 11

10 8

8

4

4

0

2012

2011 9


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Protocolo entre GNR e APEGAC Assinado em 07 de março de 2013  Objetivos  Prevenir a criminalidade e/ou mitigar os seus efeitos  Aumentar o sentimento de segurança das pessoas  Operacionalização  GNR ministra formação sócios e colaboradores APEGAC, sobre medidas preventivas e de proteção contra Roubos e Furtos em Residência  APEGAC replica a formação ou informa os Condóminos

10


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) LOCAIS DE FÁCIL ACESSO OU ACESSO COMUM

• PORTA DE ENTRADA • PORTA DA GARAGEM • JANELAS E VARANDAS BAIXAS

11


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio)  Ter uma boa política de segurança comum: • Esperar sempre o fecho das portas de acesso (Entrada Principal e Garagem); • Bloquear o acesso das garagens aos andares através de sistemas de segurança (Chaves, Códigos de Acesso) • Não abrir a porta a estranhos ao condomínio (publicidade) 12


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio)

No prédio, devem ser instalados sistemas de segurança nos seus pontos sensíveis, como a porta de entrada e os portões das garagens, não esquecendo ainda o “olho mágico” nas portas, com amplitude de 180 graus

13


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) Quando estacionar o carro na garagem: • Espere o encerramento da porta da rua • Tranque o veículo • Não deixe objetos ou embrulhos no seu interior e à vista 14


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio)

Todas as entradas do edifício, a principal, de serviço e garagem, devem estar bem iluminadas, o mesmo devendo acontecer com os patamares e corredores dos andares

15


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio)

Caixas de correio cheias indiciam ausência  Peça a alguém da sua confiança que retire a correspondência e/ou publicidade, em caso de ausência prolongada

16


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) Sinalética pouco comum junto da entrada ou na caixa de correio pode indiciar código para prática de roubos ou furtos

17


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) A seleção e admissão do pessoal de limpeza do condomínio deve ser rigorosa e, se possível, com consulta prévia a referências Não se refira publicamente a pormenores da vida dos condóminos como horários, rotinas, carros, etc 18


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) Quando não existe porteiro, ninguém deve abrir a porta caso não tenha a certeza ou não conheça quem pretende entrar

É aconselhável que o prédio tenha instalado o interfone com vídeo

19


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) O porteiro deve ser o fiel depositário das chaves de todas as portas de acesso, incluindo as da ‘casa’ do lixo e das garagens Não deve, sob qualquer pretexto, confiá-las a mais ninguém Chaves e duplicados devem ser guardados em local absolutamente seguro 20


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio) Se notar a presença de pessoas estranhas nas redondezas do condomínio, tente confirmar as suas suspeitas e, em caso de dúvida, informe a GNR

21


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio)

VERÃO SEGURO - CHAVE DIRETA • Entre 01 de Julho e 15 de Setembro • Patrulhamento preventivo junto das residências sinalizadas • Preencher formulário online (https://veraoseguro.mai.gov.pt/) ou junto do Posto da área de residência 22


SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Medidas Segurança Preventiva (Condomínio)

23


1.º CONGRESSO NACIONAL DE CONDOMÍNIOS “SEGURANÇA EM PRÉDIOS SOBRE O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL” OBRIGADO PELA ATENÇÃO MAJOR JOÃO FONSECA

06 de abril de 2013


1.º Congresso Nacional de Condomínios  

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