Issuu on Google+

2

ПРАВО

ЮРИДИЧЕСКАЯ ГАЗЕТА

13 марта 2014 года, № 37 urgazet@mail.ru

АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ

Достоверность договорных обязательств

(Окончание. Начало на 1-й стр.) Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора. В настоящее время граждане могут быть продавцами любого имущества, не запрещенного к продаже, особенно граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Обязательным требованием к гражданам является их дееспособность. Покупателями же могут быть любые лица как юридические, так и физические. Государство может выступать в любом из указанных качеств. Недвижимость является социально важным объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства. Роль купли-продажи недвижимости очень велика. Практически каждый человек в своей жизни является участником данного вида договора. В последнее время в связи с переходом к рыночным отношениям в судах увеличилось количество гражданских дел, связанных с оспариванием сделок по отчуждению недвижимости. Такие исковые заявления подаются в суды по месту нахождения объекта недвижимости, что соответствует требованиям ст. 33 Гражданского процессуального кодекса РК (далее - ГПК). Если истец, предъявляя требования о признании сделки недействительной, не ставит вопрос о возврате имущества, то госпошлина взимается как за неимущественное требование, исходя из того, что оспаривается только само соглашение. В случае, когда истец одновременно предъявил иск в соответствии с п. 3 ст. 157 ГК о возврате другой стороной всего полученного по сделке в натуре, а при невозможности - возмещении стоимости в деньгах, госпошлина взимается исходя из размера, установленного за требования неимущественного и имущественного характера. В судах республики распространена практика признания действительными сделок на основании доверенности, выданной собственником истцу, его супруге, детям или родителям, хотя, имея в виду требования п. 3 ст. 163 ГК, запрещающего представителю совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, судам в каждом конкретном случае следовало истребовать и другие, кроме доверенностей, доказательства совершения сделки. Установлены случаи предоставления доверенности одним из сособственников при отсутствии данных о волеизъявлении других. В отличие от споров, возникших из

сделок, заключенных в установленном законом порядке и породивших определенные правовые последствия в отношении лиц, их совершивших, рассмотрение споров о признании сделок действительными вызывает у судов затруднения. По данной категории дел судами дается различная правовая оценка одной и той же совокупности обстоятельств. Так, решением суда было отказано в удовлетворении иска Ч. к К. о признании действительной сделки купли-продажи квартиры, а встречные исковые требования К. к Ч. о выселении удовлетворены. Постановлением апелляционной судебной коллегии принято прямо противоположное решение. Отменяя постановление апелляционной судебной коллегии и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что деньги за квартиру получили не собственники, а их родственник - Г., не являющийся собственником квартиры. Суд указал, что расписка Г. о получении денег за продажу спорной квартиры не может служить достоверным доказательством исполнения сделки, поскольку он не являлся собственником имущества и не имел каких-либо юридических полномочий на отчуждение квартиры. Доказательств передачи К. денег кому-либо из собственников не представлено. Наличие родственных отношений между Г., распорядившимся жильем, и собственниками этого имущества, а также действия, связанные с регистрацией по месту проживания, также не могут свидетельствовать о совершении сделки купли-продажи квартиры. Поэтому вывод о том, что сделка фактически исполнена, подтверждена объективными и достоверными доказательствами, отвечающими требованиям ст. 77 ГПК, не нашел своего подтверждения в суде. При разрешении исков по данной категории дел и рассмотрении требований о признании сделки куплипродажи недвижимого имущества действительной необходимо учитывать п. 3 Нормативного постановления Верховного Суда РК от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», в соответствии с которым в случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства. Встречаются случаи, когда удовлетворяются иски без учета требований п. 2 ст. 154 ГК, согласно которому, если сделка, требующая

нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Исходя из судебной практики, можно отметить, что применение по аналогии п. 2 ст. 154 ГК во всех случаях по сделкам с недвижимостью, а не только в отношении сделок, требующих нотариального удостоверения, согласуется с требованиями ст. 5 ГК, согласно которой в случаях, когда некоторые правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствуют применимые к ним обычаи, к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). На практике истцы по таким сделкам подают иски, владея спорной недвижимостью длительное время. В таких случаях истцы должны доказать факт исполнения сделки сторонами, что чаще всего им удается путем предоставления суду письменных доказательств (договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, расписки и т.п.), а в случаях, предусмотренных ст. 153 ГК, - свидетельскими показаниями. Кроме того, они должны доказать, что по своему содержанию сделка не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц. К примеру, было ли у продавца право собственности на данную недвижимость зарегистрировано в уполномоченном органе, вправе ли он был отчуждать недвижимость, было ли согласие всех собственников на совершение сделки, а также соответствует ли сделка другим требованиям закона в зависимости от конкретных обстоятельств каждого дела. Из смысла статей 118, 188 ГК вытекает, что недвижимым имуществом распоряжаться и отчуждать его другим лицам вправе только собственник, зарегистрировавший свои права на жилое помещение. Между тем в прак­ тике имеют место случаи, когда удовлетворяются иски о признании сделки действительной без наличия сведений о проведении такой регистрации на спорное жилье за продавцами. Более того, имеются случаи удовлетворения исков даже при наличии достоверных данных о том, что право собственности за ответчиком на спорное жилье не зарегистрировано. Так, в районный суд обратилась гражданка с иском о признании действительной сделки купли-продажи дома у С. за 300000 тенге. Согласно справке департамента юстиции права собственности на спорный дом ни за кем не зарегистрированы. Несмотря на это, иск удовлетворен, сделка между истцом и ответчиком признана действительной. Наиболее часто встречаются иски

по оспариванию отчуждения имущества без согласия супруги, и по этим делам существует неоднозначная судебная практика по применению п. 3 ст. 34 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье». К примеру, отказывая в удовлетворении иска К. о признании недействительным договора купли-продажи общего совместного имущества супругов в виде жилого дома, суд принял во внимание заявление супруга Д., удостоверенное нотариусом, где указано, что на момент приобретения имущества продавец в браке не состоял, то есть это его личное имущество, и он вправе распоряжаться им самостоятельно. За достоверность изложенных в заявлении сведений несет ответственность супруг Д., к которому супруга вправе предъявить требование о возмещении стоимости ее ½ доли из общего имущества супругов. Практика показала, что при оформлении договора нотариус не имеет реальной возможности проверить, действительно ли человек в браке не состоит, либо он предоставляет недостоверные сведения. ��оэтому обратившийся к нотариусу берет на себя ответственность, подписывая заявление, в котором содержатся недостоверные сведения. Полагаю, что судам следует исходить из п. 2 ст. 34 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье», в силу которого сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом по мотиву отсутствия согласия другого супруга, может быть признана недействительной лиш ь при наличии доказательств того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки. По делам такой категории истцы обязаны представлять доказательства того, что другая сторона сделки знала об отсутствии согласия на продажу имущества, а суд - выяснять вопрос относительно того, знал ли покупатель о несогласии супруга на продажу. Необходимо устанавливать следующие обстоятельства: проживали ли супруги совместно, до подачи иска интересовался ли истец судьбой имущества, предполагалось ли согласие супруга на продажу недвижимости. Согласно ст. 13 Закона РК «О жилищных отношениях», отчуждение жилища, находящегося в общей собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органа опеки и попечительства. Данная норма закона должна быть применима в зависимости от конкретной ситуации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 71 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье» родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношении с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий. Согласно ст. 23 ГК за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки совершают от их имени родители, усыновители, опекуны. Поэтому согласие органа опеки и попечительства на совершение родителями сделок обычно носит формальный характер. Согласие органа опеки и попечительства действительно необходимо при совершении сделок с родителями, страдающими алкоголизмом, наркоманией, то есть лицами, которые могут совершить действия в противоречии интересам детей. При таких обстоятельствах суду следует выяснять, имело ли место нарушение по вине родителей, а третьи лица не знали и не могли знать о нарушенных правах несовершеннолетних детей. В судебной практике нередки случаи, когда покупатель недвижимости, не зарегистрировав свое право собственности, в последующем лишается собственности вследствие своей небрежности. Так, является показательным граж­ данское дело, из которого следует, что гражданка Л. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи купила у гражданки С. квартиру в городе Алматы, но не зарегистрировала свое право собственности в регистрирующих органах. По устной договоренности с продавцом гражданка Л. должна была въехать в квартиру через пять месяцев. За это время гражданка С. продала эту же квартиру гражданину М., который, осмотрев квартиру, проверив все документы, оформил договор купли-продажи

нотариально, в тот же день зарегистрировал право собственности на квартиру в регистрирующих органах. Гражданка Л., обращаясь в суд, просила признать сделку купли-продажи между С. и М. недействительной, поскольку купила квартиру раньше, оплатила деньги, поэтому квартира не могла быть повторно продана. Местные суды, удовлетворив исковые требования гражданки Л., мотивировали свое решение тем, что квартира была предметом уже исполненного обязательства, поэтому не могла быть продана гражданину М. Надзорной судебной коллегией состоявшиеся по делу судебные акты отменены с вынесением нового решения об отказе в иске. Принимая такое решение, надзорная коллегия исходила из следующего. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 406 ГК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу п. 1 ст. 7 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон о государственной регистрации) права (обременение прав) на недвижимое имущество, подлежащее обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникает с момента их государственной регистрации. Кроме того, согласно ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Установлено, что сделка куплипродажи между Л. и С. фактически не исполнена, квартира продавцами не передана последней, а покупателем Л. она не принята. Более того, гражданка Л. не зарегистрировала свое право собственности в регистрирующих органах и обратилась с данным иском по истечении трех лет с момента заключения договора купли-продажи. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между гражданкой Л. и продавцом С. соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи спорной квартиры не достигнуто. Напротив, гражданин М., проявив разумную осторожность и добросовестность, заключил нотариально договор купли-продажи, в тот же день зарегистрировал свое право собственности в регистрирующих органах. Данные выводы суда надзорной инстанции согласуются с положением п. 1 ч. 6 ст. 7 Закона о государственной регистрации, согласно которому зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьями 4 и 5 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными. Закон защищает интересы покупателей против возможных мошеннических действий со стороны продавца недвижимости, например, при попытке с его стороны продать один и тот же объект разным лицам. Закон защищает права и законные интересы участников сделки против возможных недобросовестных действий со стороны их партнеров. Правила, регулирующие сделки с недвижимостью, позволяют максимально сократить количество возможных недоразумений, которые могут осложнить отношения сторон - участников сделки, а равно и третьих лиц. Вместе с тем при оформлении сделок по купле-продаже недвижимости гражданам РК необходимо проявлять бдительность, осторожность, осмотрительность, проверять наличие обременений на имущество, убедиться в том, что недвижимость фактически существует и посторонние лица не проживают в ней и, по возможности, немедленно зарегистрировать свое право собственности. Выполнение всех этих условий позволит защитить свое право собственности и избежать судебные споры. Н. СИСЕНОВА, судья Верховного Суда РК


D455f935502b93ffee578ae138fcdfcc