Issuu on Google+

Byutvikling,  Byhandel  og  kjøpesentre  i  Tyskland:   Dynamikk  mellom  konkurranse  og  partnerskap   Jürgen  Aring   (utkast,    23.3.2013,  ca.  27.200  Z.m.Lz.)     Den  regionale  bystrukturen  i  Tyskland  kan  geografisk  beskrives  som  et  polysentrisk  nett  bestående  av   tett   fordelte   byer.   Grunnlaget   for   dette   geografiske   mønsteret   ble   lagt   i   Middelalderen   og   de   to   første   århundrene   umiddelbart   etter.   Mange   steder   var   alt   etablert   som   velstående   handelssentre   hvor   en   suksessrik   kjøpmannstand   hadde   bidratt   til   å   utvikle   byen   med   praktbygg   i   forskjønnede   byrom.   Dessuten   hadde   århundrelange   politiske   konflikter   ledet   til   oppsplitting   av   territorier   hvor   fyrstenes  hjembyer  vokste  i  stort  antall.  De  fikk  etter  hvert  det  vi  i  dag  forbinder  med  residensbyens   karakteristiske  byfunksjoner:  fyrsteslott,  paléer,  teatre  og  parker.  Heller  bør  ikke  glemmes  det  preg   kirker,  klostre,  hospitaler  og  ordensvesenets  øvrige  funksjoner  satte  på  byene.  Nesten  alle  moderne   byer   som   ut   fra   sin   beliggenhet,   størrelse   og   funksjon   innehar   en   viktig   rolle   i   forhold   til   omlandet   og   landet   for   øvrig,   har   en   slik   forhistorie   forankret   i   handel,   politisk   makt   og   kirkevesen.   Et   antall   mellom  200  og  250  byer  danner  det  man  kan  kalle  ryggraden  av  tyske  byer.  Av  disse  har  189  mer  enn   50  000  innbyggere.    I  Tyskland  er  det  ikke  mer  enn  20  byer  som  er  virkelig  store,  dvs.  med  mer  enn   300  000   innbyggere,   44   er   middelsstore,   dvs.   mellom   120  000   og   300  000,   mens   125   er   av   midlere   størrelse   eller   små   storbyer,   altså   med   mellom   50  000   og   120  000   mennesker.   For   nærværende   er   fokus   i   den   offentlige   diskusjonen   svært   ofte   rettet   mot   utviklingen   i   byene   som   metropoler,   men   som   i   Tyskland   altså   er   dominert   av   byer   av   midlere   og   mindre   størrelse.   Dette   gjelder   også   diskusjonen  om  utviklingen  av  detaljhandel.     Det   historiske   sentrum   i   byene   er   omformet   med   moderne   handelsfunksjoner   under   betegnelsen   «innkjøpssoner»,   som   på   1950-­‐,   1960-­‐   og   1970-­‐tallet   ble   planlagt   som   fotgjengerområder   med   gågater.   Gatene   med   de   fleste   kunder   ble   definert   som   1A-­‐lokalisering.   Arealbruksintensiteten   og   omesetningen   i   buttikene   i   disse   områdene   er   svært   høy..   Her   foregår   i   dag   en   vesentlig   del   av   konkurransen  i  detaljhandelen.     I  detaljhandelen  er  det  utviklet  nye  former  for  konkurranse:  For  det  første  finnes  det  en  konkurranse   mellom  nabobyer  om  å  tiltrekke  seg  en  større  del  av  den  regionale  kjøpekraften.  Jo  større  salgsareal   man   kan   tilby,   desto   flere   besøkende   kan   byen   trekke   til   seg,   desto   større   blir   skattegrunnlaget   og   desto   flere   arbeidsplasser   kan   forventes   i   fremtiden.   I   det   minste   er   nok   dette   borgermesterenes   forhåpninger.   For   det   andre   er   rett   nok   trenden   med   å   etablere   seg   på   grønne   åpne   arealer   i   byenes   randsoner   stoppet,   derimot   har   man   ikke   forlatt   byggingen   av   kjøpesentre   (shopping-­‐center).   Byggingen   av   senere   tids   attraktive   kjøpesentre   foregår   mest   i   bysentrum.   Som   ledd   i   en   inntektsbringende   eiendomsutvikling   har   utviklingsselskapene   i   de   seneste   (15)   årene   har   gjennomført   massive   kjøpesenterprosjekter   i   sentrale   byområder.   Kjøpesentrene   fremstår   som   integrerte   byggesteiner   i   de   indre   bydelenes   bystruktur   hvor   de   også   bidrar   til   å   styrke   byenes   attraktivitet  mot  handelskonkurranse  utenfra.  I  et  hvert  tilfelle  representerer  senteret  både  utbygger   og  senterbedriften.  Som  foretak  er  et  godt  utformet,  organisert  og  drevet  senter  stadig  en  suksess.   Om   de   også   vil   være   en   varig   attraksjon   og   til   fordel   for   den   fremtidige   utviklingen   av   sentrale   byområder,   eller   om   de   er   til   skade   for   den   tradisjonelle   byhandelen   er   derimot   et   annet   og   mye   1    


omdiskutert   tema.   Etter   en   kort   periode   med   positiv,   men   lite   kritisk   holdning   til   at   kjøpesentrene   vendte  tilbake  til  sentrale  bystrøk,  er  byplanleggerne  blitt  mer  forsiktige  i  sine  vurderinger.  De  er  blitt   mer   grundige   i   vurderingene   av   enkelttilfeller,   om   og   på   hvilke   vilkår   en   ny   senterpartner   eller   en   konkurrent  til  et  eksisterende  senter,  skal  få  etablere  seg  innenfor  den  sentrale  del  av  byen.     Konkurransen   i   den   indre   del   av   byen   om   kundene   i   disse   bydelene,   befinner   seg   dessuten   i   et   krympende   marked.   Selv   om   Tyskland   de   siste   ti   år   har   gjenvunnet   og   styrket   sin   generelle   økonomiske  posisjon  og  har  klart  seg  betydelig  bedre  enn  mange  andre  av  EUs  medlemsland,  så  sier   mange   mennesker   at   de   personlig   ikke   opplever   noe   av   disse   økonomiske   fordelene.   Faktisk   har   lønnstakerne  i  Tyskland  i  mer  enn  ti  år  opplevd  en  tilbakegang  i  sine  lønnsutbetalinger.  Ökonomien   blomstrer,  men  for  storparten  av  befolkningen  har  dette  ikke  resultert  i  lønnsøkninger.  Heller  tvert   om,  trekker  man  inn  inflasjon  i  beregningene  har  realinntekten  vært  synkende.           For   den   handlende   har   også   rammevilkårene   endret   seg   til   det   verre.   Betrakter   man   forskjellig   statistikk   i   inflasjonsjusterte   tidsperioder,   er   det   indikasjoner   på   at   de   handlende   befinner   seg   i   en   vanskeligere  situasjon.  Private  husholdningers  konsum  viser  siden  år  2000  ingen  eller  liten  stigning.   For  varene  klær  og  sko  har  konsumet  i  denne  perioden  sågar  krympet.  Omsetningen  i  detaljhandelen   var  siden  årtusenskiftet  svakt  tilbakegående  som  følge  av  svekket  konjunkturutvikling.  Detaljhandel   på  nett  har,  fra  neglisjerbare  andeler  av  den  totale  detaljhandelen,  steget  til  en  andel  på  8  prosent  i   2012.     Fasiten   er   altså   at   andelen   av   den   potensielle   omsetningen   for   den   stasjonære   detaljhandelen   de   siste   årene   har   vært   i   tilbakegang   og   de   økonomiske   vilkårene   på   etterspørselssiden   har   blitt   vanskeligere.     Upåvirket   av   de   krympende   markedene   ble   og   blir   det   bygd   stadig   mer   gulvareal   for   detaljhandel.   Driveren   bak   denne   utviklingen   er   utviklingen   av   kjøpesentre,   som   i   löpet   av   tiden   ble   mer   og   mer   lokalisert  i  bysentrene.  Til  1990  var  det  i  Tyskland  mindre  enn  100  slike  sentre,  flest  utenfor  byen  (på   den   grønne   engen”)   eller   i   bydelsenrentrene   av   storbyene.   Senere   og   til   nå   er   antallet   nesten   femdoblet.   Siden   1990   kan   man   skille   to   investeringsfaser.   I   årene   1990-­‐1995   var   det   byggeboom   i   østlige   Tyskland   hvor   handelsnæringen   måtte   gjenoppbygges   som   følge   av   en   svakt   utbygd   detaljhandel  i  DDR.  Den  uklare  eiendoms-­‐  og  planleggingssituasjonen  i  de  etablerte  delene  av  byene   bidro  til  at  både  politikere  og  forbrukere  mente  det  var  fordeler  med  en  rask  utbygging  av  handelen  i   byenes  randsoner,  på  åpne  grønne  arealer.  Deretter  forplantet  investeringsforløpet  seg  igjen  mot  det   vestlige   Tyskland.   Årlig   ble   det   ferdigstilt   minst   10-­‐20   nye   kjøpesentre   primært   i   sentrale   bystrøk.   I   2012   kunne   EHI-­‐Shopping-­‐Center-­‐Report   vise   til   at   det   eksisterte   444   sentre   med   større   salgsareal   enn   10  000   kvm.   Samlet   dekket   disse   sentrene   et   salgsareal   på   13,9   mill   kvm.   Det   betyr   at   den   gjennomsnittlige  størrelsen  var  ca.  32  000  kvm.       Før   videre   gjennomgang   av   karakteristikker   ved   senterutviklingen   og   dens   virkning   på   de   sentrale   deler  av  byene  rettes  søkelyset  mot  grunnleggende  forandringer  i  eiendomsnæringen  og  utviklingen   av  fast  eiendom.  Dette  har  hatt  den  største  betydning  for  den  raske  utbyggingen  og  utformingen  av   kjøpesentre,  og  deres  forretningsstrategier.  I  Tyskland  skjedde  det  fra  1990-­‐tallet  en  tydelig  utvidelse   av  profesjonaliseringen  og  i  økonomistyringen  innen  markedet  for  fast  eiendom.  Fra  da  av  ble  man   mer   opptatt   av   å   betrakte   av   eiendomsutvikling   og   eiendomsforvaltning   som   en   selvstendig   økonomisk   forretningsmodell   og   næringsbransje.   Tidligere   dominerte   det   synet   at   brukeren   av   forretningsarealet  bygde  egen  eiendom  til  formålet  eller   inngikk   langsiktige  leieavtaler  med  private   som   dermed   ble   gitt   muligheter   for   langsiktige   kapitalplasseringer.   Bygd   ble   det   når   det   oppsto   et   behov  for  å  bygge  mer  i  tillegg  det  som  fantes  fra  før,  dvs.  eiendomsutviklingen  i  byen  reagerte  på   2    


den  reelle  etterspørselen  f.eks.  på  veksten  i  realøkonomien.  Det  endret  seg  imidlertid  med  tiltakende   tendens   utover   i   1990-­‐årene,   fordi   en   selvstendig   forretningsbransje   kom   til   å   stå   for   en   stadig   økende   del   av   eiendomsutviklingen.   Stadig   flere   nybygg   ble   bygd   for   å   kunne   gi   eierne   kortsiktige   pengegevinster:  «development»  lød  det  nye  slagordet  innen  eiendomsutvikling.  For  den  vellykkede   eiendomsutvikler   og   det   suksessrike   eiendomsforetak   ble   det   viktig   å   kunne   opptre   aktivt   i   eiendomsmarkedet,   mer   eller   mindre   kontinuerlig   ved   å   tilby   egen   eiendom   til   tilstrekkelig   netto   fortjenestemargin.   Beregninger   av   veksten   i   realøkonomien   ble   derfor   mindre   viktig.   Viktig   ble   det   derimot  å  kunne  skaffe  seg  tilstrekkelig  fortrinn  overfor  sine  konkurrenter.  Til  det  måtte  man  utvikle   lokaliserings-­‐,   bedrifts-­‐   og   funksjonskonsepter   slik   at   man   lettere   kunne   møte   behovet   til   den   potensielt  betalingsdyktige  kundekretsen.  Byens  eiendomsutvikling  ble  dermed  mer  og  mer  dominert   av   kapitalmarkedets   krav   til   kapitalavkastningen   som   følgelig   ble   en   driver   for   utviklingen   av   fast   eiendom.  Investorenes  orientering  mot  etterspørselen  i  markedet  ble  i  økende  grad  erstattet  av  en   tilbudsorientering:  det  ble  vanlig  at  eiendomsselskapene  og  private  eiere  konkurrerte  med  hverandre   om  kundene  for  utleie  av  gulvareal.       For   kundene   betød   denne   konkurransen   et   kvalitetshopp   med   bedre   og   mer   attraktive   tilbud.   For   byen   resulterte   det   i   en   investeringsbølge   som   i   den   tradisjonelle   offentlighet   ble   tatt   som   tegn   på   vellykkethet.   Først   med   en   viss   frykt   for   at   det   nok   ikke   var   slik,   kom   erkjennelsen   om   at   profesjonaliseringen   og   jakten   på   kapitalavkastning   i   markedet   for   fast   eiendom   ville   lede   til   skjerpet   konkurranse   mellom   eiendomsforetakene.   I   et   ekspanderende   marked   trenger   ikke   denne   skjerpingen   av   konkurranse   være   merkbar.   I   et   stagnerende   eller   krympende   marked   med   et   overskudd  i  tilbudet  av  gulvareal  må  det  imidlertid  med  nødvendighet  skape  vinnere  og  tapere.  For   byutviklingen   kan   det   bety   at   en   vellykket   utvikling   i   et   område   av   byen   vil   utløse   tilbakegang   og   nedtur   i   andre   områder   av   samme   by.       Dermed   oppstår   det   fare   for   sosial   og   økonomisk   destabilisering  med  langsiktige  fall  i  verdiene  på  private  og  offentlige  investeringer.     Profesjonaliseringen   med   skjerpede   krav   til   kapitalavkastning   er   mest   fremtredende   for   kontoreiendom,  boligeiendom,  ulike  typer  spesialeiendom  (hotell,  seniorboliger,  aldershjem)  og  også   for  handelseiendommer.   Særlig   kjøpesentre   er   godt   egnet   for   kapitaldrevet   utvikling.   Dominerende   i   Tyskland   er   firmaet   ECE   med   hovedkontor   i   Hamburg.   Dets   spekter   av   ytelser   er   beskrevet   som   „utvikling,   gjennomføring,   utleie,   langsiktig   forvaltning   så   vel   som   investeringer“,   spesielt   når   det   gjelder   kjøpesentre.   ECE   bygde   alt   i   1965   sitt   første   kjøpesenter   i   en   bydel   i   Hamburg.   Gjennom   profesjonaliseringen  og  kapitaløkonomiens  inntreden  i  eiendomsmarkedet  fra  1990-­‐årene  har  dette   foretaket  imidlertid  styrket  sin  posisjon  i  forretningsverdenen  slik  at  det  kan  fremstille  seg  selv  som   markedsledende  i  Europa.    I  følge  sin  web-­‐side  har  foretaket  187  kjøpesentre  i  sin  forvaltning  (derav   ca.   halvparten   i   Tyskland),   15   sentre   er   under   planlegging   og   bygging   mens   15   i   tillegg   er   under   utvidelse   eller   større   ombygging.   Sentrene   teller   til   sammen   6   mill.   kvm   salgsareal   (i   gjennomsnitt   32  000  kvm  per  senter)  som  gir  plass  til  17  500  leietakere.  ECE  har  ca.  3  300  ansatte  som  utelukkende   er  opptatt  med  å  plante  in  nye  og  drive  kjöpesentre  pa  steder,  hvor  de  kan  drives  med  höy  gevinst.   ECE   er   den   desidert   største   markedsaktør   i   shopping-­‐Center-­‐okonomien   i   Tyskland.   Men   selv   de   mindre  markedsaktörene  er  store  player  og  loke  profesjonelle  som  ECE.  For  eksempel  driver   METRO   PROPERTIES    38  sentre    og  mfi  driver  24  sentre.       Ved   planleggingsprosessene   i   byene   medförer   det   en   assymmetrisk   kooperasjon.   Profesjonelle   developer   og   tradisjonelle   byplanleggere   representerer   ulike   arbeidskulturer.   På   developer   siden   finns  det  Profesjonelle,  som  er  fokusert  pa  et  mål  og  som  er  del  av  en  privat  foretak.  På  byens  side   3    


finnes   tradisjonelle   planlegger,   som   følger   de   etablerte   og   delvis   lovgivne   prosesser.   De   ser   ikke   bare   på   investeringen   men   byens   utvikling   i   det   hele.   Ofte   er  en   shopping-­‐senter   planleggingen   i   deres   by   det   störste   investeringsprosjekt   som   de   treffer   på   i   yrkeslivet,   mens   det   er   en   permanent   oppgave   for   developerne.   Man   kan   godt   forestille   seg   de   gjenside   fordommer   mellom   disse   ulike   aktører.   I   tilleg   kommer   politikkere   som   vil   vise   seg   som   suksellfulle   manager   ved   å   tiltrekke   private   investeringer   til   sine   kommune.   Tradisjonelle   planleggere   som   nølende   avveier   mange   argumenter   virker   langsomt   og   ikke   passende   en   ökonmistyrt   einendomsutvikling.   De   må   la   seg   kritisere,   at   de   me  sin  holdning    forspiller  handelens  utvikling,  nye  arbeidsplaser  eller  enda  verre  byens  framtid.   Går   vi   tilbake   til   andre   halvdel   av   1990-­‐tallet   falt   flere   tendenser   i   utviklingen   av   byene   sammen:   Profesjonaliseringen   og   kapitalkalkuleringen   for   alvor   tok   av,   gulljakten   i   det   tidligere   DDR   fikk   grobunn,  lokaliseringskonkurransen  som  resultat  av  globaliseringen  tiltok  og  det  finansielle  offentlige   spillerommet  ledet  av  liberalisering  og  økende  gjeld   ble  mindre  .  Frem  til  denne  tiden  for  ca.  15  år   siden   tok   byggeboomen   for   kjøpesentre   til.   Den   har   holdt   seg   til   nå.   Frem   til   nylig   har   ca.   200   kjøpesentre   større   enn   15  000   kvm   blitt   bygd   i   det   tidligere   Vest-­‐Tyskland,   altså   henimot   en   tredobling   i   salgsarealet.   Samtidig   retter   eiendomsutviklernes   fokus   seg   mot   de   sentrale   byområdene.  Av  de  etablerte  kjøpesentrene  i  1995  var  bare  ca.  25  prosent  lokalisert  til  de  sentrale   bydelene.  I  2009  var  denne  andelen  nesten  86  prosent.  Dessuten  har  også  senterutviklernes  fokus  for   lengst   blitt   rettet   mot   de   middels   store   byene   og   de   mindre   storbyene   (jf.   kart   BBSR)   som   det     finnes   så  mange  av  i  Tyskland.     Når   man   i   Tyskland   den   senere   tid   har   diskutert   kjøpersenterutviklingen   med   kritisk   blikk,   er   det   ikke   situasjonen   i   Berlin,   Hamburg,   München,   Køln   eller   Frankfurt   som   står   i   fokus.   Det   er   store   byer   med   enorme  detaljhandelsområder  som  stadig  trekker  til  seg  kjøpekraft  og  som  derved  alltids  vil  kunne  gi   grunnlag   for   tilbudsdifferensiering   til   ett   eller   annet   kjøpesenter.   Selvfölgelig   virker   konkurransen   også   der,   men   det   ödelegger   omstrukturer   ikke   hele   bysentrene   Diskusjonen   retter   seg   langt   mer   mot  de  mindre  og  middelsstore  storbyene  hvor  et  nytt  kjøpesenter  på  30  000  kvm  eller  mer  vil  øke   detaljhandelens   salgsareal   i   de   sentrale   byområdene   med   20-­‐30   prosent   og   som   medfører   at   de   eksisterende   forretningsstrøkene   må   legge   om   sin   forretningsprofil   for     i   fölge   av   konkurransen   fra   senteret.       Hertil   kommer   at   etablering   av   nye   store   kjøpesentre   i   sentrale   bystrøk   bryter   opp   den   finmaskede   bystrukturen   i   disse   gamle   bykjernene   på   en   slik   måte   at   de   nye   sentrene   visuelt   gir   assosiasjoner   til   landede   romskip.   Endelig   bidrar   senterutbyggingen   til   å   privatisere   deler   av   det   byrommet   som   befolkningen   bruker   daglig,   og   utvisker   derved   tilvante   oppfatninger   av   hva   man   forbinder   med   et   offentlig   byrom   tilgjengelig   for   allmennheten.   Å   spille   musikk,   tigge,   leke,   demonstrere,   fotografere,   gjennomföre   intervjuer   for   undersökelser  osv.   virker   selvsagt   i   offentlige   byrom,  i  kjøpesentrene  er  det  ikke  tillatt.  Kort  sagt,  de  nye  kjøpesentrene  forandrer  ett  eller  annet.   Og   det   er   spesielt   merkbart   i   middelsstore   og   små   storbyer:   i   Braunschweig   eller   Cottbus,   Wolfenbüttel   eller   Hamm,   Bayreuth   eller   Recklinghausen.   Kritikerne   av   denne   utviklingen   snakker   imidlertid  om  et  angrep  på  bysentrene  ved  at  de  gamle  bykjernene  og  fotgjengersonene  forsvinner   eller   transformeres   slik   at   byen   kommer   til   å   miste   sin   karakter   ved   at   man   utsletter   håndfaste   og   varige  deler  av  den  minnebærende  bystrukturen.     Så   enkle   er   nå   disse   spørsmålene   ikke.   Etter   midten   av   1990-­‐tallet   har   Tyskland   gjennomgått   en   polariseringsprosess   med   en   vellykket   metropolisering   på   den   ene   side   og   en   periferisering   på   den   andre.  Dette  seneste  fenomenet  forløp  etter  en  periode  med  strukturendringer  i  næringslivet  som  alt   4    


for  flere  år  tilbake  bidro  til  å  svekke  de  gamle  industribyene  hvor  bergverk,  stålproduksjon,  skipsverft,   tekstilproduksjon,  forbrukselektronikk  og  finmekanikk  gav  grunnlag  for  mange  arbeidsplasser.  Blant   de   tyske   byene   finnes   det   vinnere   og   tapere.   Tilbakegang   i   innbyggertallet,   lokal   arbeidsløshet   og   økende   kommunal   lånegjeld   som   følge   av   økningen   i   sosialbudsjettene   preger   situasjonen   mange   steder.   I   de   «svakeste   byene»   går   også   den   etablerte   detaljhandelen   dårlig,   samtidig   som   den   generelle   situasjonen   for   detaljhandelen   i   bysentrene   i   Tyskland   –   som   alt   fastslått   –   er   preget   av   synkende   omsetning.   I   følge   hovedorganisasjonen   for   tysk   detaljhandel   HDE   hadde   handelen   i   bysentrene   i   1990-­‐årene   et   omsetningstap   på   ca.   1.5   Mrd.   Euro   og   en   tilbakegang   å   ta   igjen   i   besøksfrekvens  på  25  prosent  (les  BMVBS  2010,  27).   I   mange   byer   var   kjøpetrofastheten   nedadgående   og   dermed   også   byens   sentralitet.   Designen   I   innkjøpsgatene  på  1970-­‐  og  1980-­‐tallet  virket  umoderne  og  lite  attraktiv,  men  hadde  små  utsikter  til   modernisering   på   grunn   av   offentlig   pengemangel.   Private   investorer   var   tilbakeholden   med   oppgadering   av   byggninger   fordi   de   også   manglet   penger   eller   fordi   de   hadde   utsikter   til   bedre   kapitalavkastning  i  form  av  høyere  leieinntekter  ved  investeringer  i  omlandet.  Gamle  familiebaserte   forretninger   ble   ved   generasjonsskifte   oppgitt   fordi   de   ikke   klarte   konkurransen   med   de   typiske   kjedeforretningene.     For   så   vidt   var   og   er   det   gjennomgående   påbudt   å   modernisere   og   å   drive   handelsområdene   i   bysentrene   .   En   snikende   nedgang   i   stedets   detaljhandel   kan   ikke   være   i   byens   interesser.   I   slike   situasjoner   byr   kjøpesentrene   på   seg   selv   som   problemløser.   Deres   developer   argumenterer   for   en   ny   og   attraktiv   innkjøpsverden   til   berikelse   for   byens   tilbud   av   innkjøpsmuligheter,   en   bedret   kjøpetrofasthet  og  attraktivitet  for  byen,  og  endelig  også  arbeidsplasser.    Ofte  lover  de  løsninger  på   byenes   problemer   med   å   tiltrekke   seg   næringsvirksomhet   og   arbeidsplasser   ettersom   de   tilbyr   gjenbruk  av  underutnyttede  eller  uutnyttede  industrieiendommer.    Eller  de  kan  lokke  med  å  tilføre   byen  midler  eller  love  direkte  investeringer.  På  den  måten  kan  byer  med  mangel  på  penger  få  tak  i   midler  til  enkeltstående  investeringer  og  oppgraderinger:  et  nytt  rådhus  i  Leverkusen,  gjenreisning  av   byslottet   i   Braunschweig,   et   nytt   gategulv   i   byens   fotgjengerstrøk   og   mer   av   lignende   byggeformål.   Utviklerne  er  kapitalsterke.  Deres  prosjekter  virker  økonomisk  velfunderte  med  finansielle  spillerom   slik   at   det   danner   grunnlag   for   å   diskutere   følgeinvesteringer   i   relaterte   samarbeidsprosjekter   offentlig-­‐privat.    Det  virker  ofte  ekstra-­‐lokkende  på  politikkere.   Nå  fremstår  knapt  kjøpesentrene  som  urbane  byggesteiner,  selv  om  de  nok  forsøker  det  ved  å  vise   hvordan   de   tilpasser   sentrenes   arkitektoniske   form   til   eksisterende   omgivelser,   hvordan   de   utformer   fasadene   eller   ved   å   forsøke   og   løse   parkeringsbehovet   gjennom   underjordiske   parkeringsanlegg.   Alt   dette   forandrer   likevel   ikke   det   faktum   at   ekte   kjøpesentre   er   planlagt   som   funksjonelle   og   økonomisk  autonome  enheter.  Opprinnelig  er  denne  type  foretakskonsept  for  detaljhandel  utviklet   for   å   bli   bygd   i   byenes   randsoner   på   åpne   arealer   for   der   å   kunne   fungere   som   autonom   enheter.   Detter   er   så   å   si   deres   DNA,   som   de   heller   ikke   kaster   av   seg   ved   å   oppnå   en   plassering   i   byenes   sentrale  strøk.  Mange  parametere  i  utviklernes  planer  karakteriserer  kjøpesentrets  typiske  DNA:   • •

en  minstestørrelse  på  30.000  kvm  salgsareal  eller  gjerne  mer,   en   fullstendig   bransjeblanding   med   godt   kjente   kjedene   representert   og   i   tillegg   noen   etablerte  lokale  forretninger,    

Flere   magneter,   dvs.   butikker   med   höy   kundefrekvens,   lokalisert   på   begge   ender   i   kjøpesentret  (knipper-­‐prinsippet)  for  styrket  fotgjengerfrekvensen  imellom,   5  

 


• •

god  parkeringsdekning,     en  atmosfære  av  velfølelse  takket  være  senterstabens  dyktighet  og  erfaring.      

Denne   type   kjøpesenter   kan   man   godt   plassere   i   en   by.   Om   konseptet   er   godt   og   driften   god   vil   man   likevel  etter  en  tid  merke  at  kjøpesentrets  omkringliggende  bystrøk  blir  mer  eller  mindre  likegyldig.   Kjøpesenteret   er   ikke   antagonistisk   til   en   fungerende   by,   likevel   svekkede   omgivelser   trenger   ikke   være   til   skade   for   kjøpesenteret.   Det   gode   kjøpesenterkonsept   og   den   gode   kjøpesenter   drift   har   nemlig  autonomi  som  forutsetning.       Nesten  uinnskrenket  kan  man  anta:  For  kundene  er  kjøpesentrene  attraktive,  i  det  minste  når  man   forutsetter   et   vanlig   middels   nivå   på   det   som   kundene   etterspør.   Kjøpesentrene   er   i   transport   lett   tilgjengelige   og   tilbyr   gode   og   enkle   parkeringsmuligheter.   Man   finner   et   bredt   tilbudsspekter   av   forretninger,  spesielt  innen  bekledningsbransjene.  Blandingen  av  forretninger  er  lagt  opp  for  å  møte   etterspørselen   fra   det   man   kan   kalle   “den   gjennomsnittlige   smak”   i   etterspørselen   for   at   kjøpesenteret   dermed   skal   kunne   tiltrekke   de   mest   kjente   kjedene   som   leietakere.   Cafeer,   restauranger   og   delvis   fritidstilbud   supplementerer   forretningssammensetningen.   Å   oppholde   seg   i   senteret   er   bekvemt;   det   er   varmt,   rent   og   synsinntrykket   domineres   av   lys   og   farger.   Senterledelsen   er  opptatt  av  at  kundene  føler  seg  vel  og  at  man  kan  tilby  underholdning  tilpasset  årstidsspesifikke   variasjoner   i   omgivelsene.   Dette   konseptet   er   attraktivt.   Dermed   får   tilstrekkelig   store,   godt   utformede  og  ledede  kjøpesentre  godt  omdømme  og  oppnår  sikker  inntjening  og  leiemarginer.  De  er   stadig  i  fremste  linje  til  å  tiltrekke  seg  en  stor  andel  av  den  regionale  kjøpekraften.   Dermed   er   vi   kommet   til   et   viktig   punkt:   Godt   utformede   og   ledete   kjøpesentre  er   overlegne   sentre   i   midlere  og  små  storbyer  med  svakt  utviklede  fotgjengersoner.  De  er  i  en  situasjon  hvor  de  gamle  og   etablerte  fotgjengersonene  må  legges  om  og  tilpasses  det  nye  bysentrum.    Ofte  skjer  jo  også  dette.   Jo  mindre  en  by  er  desto  vanskeligere  er  det  for  byen  når  et  nytt  autonomt  kjøpesenterprosjekt  blir   gjennomført.  Knapt  lykkes  man  med  å  tiltrekke  seg  nye  kunder  og  besøkende  til  byen.  De  kundene   som  kommer  konsentrerer  seg  imidlertid  om  innkjøpene  og  opplevelsene  på  kjøpesentret  og  ikke  om   mulige  opplevelser  i  det  tilgrensende  fotgjengerstrøket.   Ofte  ser  disse  kundene  ikke  engang  gågaten   fordi  de  går  direkte  fra  parkeringshuset  inn  i  kjøpesenteret.  Ved  siden  av  de  nye  kundene,  som  velger   bort  nabobyene,  finner  naturligvis  kjøpesenteret  kundene  sine  i  den  stedsnære  befolkningen.  På  den   måten   samles   kjøpekraften   i   sentrum   av   byen   og   bidrar   dermed   til   å   forringe   utviklingsmulighetene   i   de   etablerte   forgjengerstrøkene.   En   typisk   konsekvens   er   nedleggelse   av   selvstendige   forretninger   med   påfølgende   inntog   av   billigkjeder,   økning   av   «tomme»   forretningslokaler   så   vel   som   fall   i   leienivåene,  noe  som  dermed  svekker  mulighetene  for  nyinvesteringer  i  bygningsmassen.  Etter  kort   tid   blir   det   gjerne   tatt   initiativ   til   å   transformere   den   tradisjonelle   innerbyen   hvor   den   gamle   forretningssonens   areal   blir   forminsket   proporsjonalt   med   den   tilveksten   i   salgsareal   som   kjøpesenteret  representerer.       Forsøker  man  da  å  danne  seg  et  samlet  bilde  av  situasjonen  så  viser  plussiden  en  liten  tilvekst  i  byens   andel   av   kjøpekraften   som   følge   av   økt   kundetilfredshet.   På   den   negative   siden   kommer   massive   forandringer  i  den  gamle  innerbyen  som  taper  attraktivitet  av  alle  slag.  Det  dreier  seg  ikke  bare  om   tap   av   tradisjonell   detaljhandel   som   ikke   vil   kunne   følge   med   en   dynamisk   markedsøkonomi.     Strukturforandringer   som   følge   konkurranse   er   normalt.   Langt   mer   ser   kritikerne   den   senere   utviklingen   som   en   trussel   mot   grunnleggende   strukturer   som   kjennetegner   den   europeiske   innerbyen.  Til  det  hører  også  tap  av  den  tradisjonelle  innerbyens  funksjoner  og  funksjonalitet,   6    


• •

spesielt  omstrukturering  i  B-­‐lager  (nedgang  av  sidegatene  som  forretningslokalisering)   voksende  ledighet  i  forretningslokaler#  

oppkomst  av  billigkjeder  (også  i  tradisjonelle  1A-­‐lager)  

synkende  verdi  på  fast  eiendom  (og  dermed  vansker  med  å  opprettholde  et  nødvending  nivå   på  investeringene  til  oppgradering  og  fornyelse),     tilbakegang  i  offentlige  investeringer,     gradvis   forsvinnelse   av   de   ekte   eller   tradisjonelle   offentlige   byrommene   med   alle   deres   (positive)  egenskaper.    

• •

Hva   anbefales?   Som   problem   definerer   man   gjerne   autonome   store   kjøpesentre   med   salgsareal   større   20  000-­‐30  000   kvm.   I   tillegg   finnes   det   også   mindre   kjøpesentre   basert   på   andre   senterkonsepter  og  som  er  bedre  tilpasset  den  eksisterende  innerbyen.  Walter  Brune  omtaler  disse   kjøpesentrene  som  «bygallerier»  i  motsetning  til  de  autonome  kjøpesentrene.  Ett  av  deres  viktigste   kjennetegn  er  den  begrensede  størrelsen  på  mindre  enn  10  000  kvm  salgsareal  som  i  seg  selv  bidrar   til   at   tre   utfordringer   blir   enklere   å   løse:   Små   kjøpesentre   vil   ikke   kunne   fungere   autonomt,   byens   samlede  salgsareal    bare  økes  moderat  og  de  er  lettere  å  integrere  fysisk  i  den  historiske  utviklede  og   finmaskede  bystrukturen.  Siden  de  ikke  fungerer  autonomt  blir  man  i  planleggingen  nødt  til  å  være   opptatt  hvordan  de  kan  utformes  med  sikte  på  å  oppnå  god  tilpasning  til  den  øvrige  innerbyen.  Det   gjelder   så   vel   utformingen   av   adkomst   og   utvalg   av   leietakere   som   valg   av   opplegg   for   felles   markedsføring.  Det  er  lett  påviselig  at  små  kjøpesentre  er  enklere  å  integrere  i  den  typiske  innerbyen.   Men  de  utsetter  nok  investorene  for  større  risiko  fordi  de  ikke  vil  kunne  følge  det  typisk  autonome   konsept  for  et  stort  tradisjonelt  kjøpesenter.     Med   kjøpesenterboomen   i   innerbyen   de   siste   15   årene   er   den   faglige   diskusjonen   omkring   kjøpesentrenes  utvikling  i  Tyskland  blitt  både  mer  kritisk  og  differensiert.  I  begynnelsen  oppsto  det   nærmest  en  euforisk  begeistring  for  kjøpesentre  i  den  etablerte  byen.  På  bakgrunn  av  de  autonome   kjøpesentres  virkninger  på  bystrukturen  og  vilkårene  for  bruken  av  byen,  utviklet  det  så  seg  en  svært   kritisk  holdning,  som  i  2007  kom  til  uttrykk  i  boken  “angrep  på  bysentrene”.    Siden  da  og  til  nå  har   standpunktene   i   diskusjonen   nærmet   seg   noe.   Byene   har   naturligvis   interesse   for   en   mer   opplevelsesrik   handel   i   den   indre   byen   ved   utvikling   av   kjøpesentre,   men   de   er   også   blitt   mer   følsom   overfor   de   mulige   virkningene   av   nye   kjøpesentre.   De   tre   kritikerne   Rolf   Junker,   Gerd   Kühn   und   Holger   Pump-­‐Uhlmann   har   formulert   dette   slik:   “Kjøpesenter   i   innerbyen:   integrasjon   i   bysentrum,   men   riktig”.   I   tillegg   er   det   I   denne   sammenheng   ganske   vesentlig   å   vurdere   det   nye   kjøpesentrets   salgsareal   i   forhold   til   salgsarealet   i   byen   som   helhet   og   i   innerbyen.   Forfatterne   anbefaler   en   begrensning   på   eventuelle   utvidelser   på   ikke   mer   enn   15   prosent   av   byens   salgsareal   og   for   byen   generelt  ikke  mer  enn  15  000  kvm  i  ett  kjøpesenter.    De  anbefaler  bare  to  bylokaliseringer  som  egnet   for  kjøpesentre,  nemlig  enten  sentralt  beliggende  i  bysentrums  gågateareal    (1A-­‐lokalisering)  eller  en   lokalisering     ved   kanten   av   bysentrum   gågate   med   en   attraksjonsmotpol   på   den   andre   siden   av   gågaten.     Disse   og   andre   vidtgående   anbefalinger   ble   nedfelt   i   en   håndbok   utgitt   av   byplandepartementet   i   delstaten   Nordrhein-­‐Westfalen.   Denne   håndboken   i   planlegging   og   utvikling   av   kjøpesentre   omfatter   anbefalinger  for     (1) policyer  og  planlegging  som  instrumenter  for  styring  av  kjøpesenterutviklingen,     (2) sentrenes  størrelse,     7    


(3) (4) (5) (6)

sentrenes  lokalisering,     Sentrenes  arkitektur  og  romlige  og  formmessige  integrasjon  i  en  finmasket  bystruktur     Butikker  /  arealutnyttelsen       parkeringsanlegg  

Med   utviklingen   av   erfaringsmateriale,   anbefalinger   og   praktisk   bistand   har   kommunene,   f.eks.   i   perspektiver  på  egen  byplanlegging,  skjerpet  sin  kompetanse  i  samhandlingen  med  utbyggere  av  nye   kjøpesentre.   I   løpet   av   de   siste   årene   er   for   øvrig   kjøpesenterboomen   svekket,   men   det   er   ikke   kommet   til   slutt.   For   tidenbygges   det   bare   et   fåtall,   og   i   forhold   til   tidligere,   mindre   sentre.   Også   antallet   senterprosjekter   under   planlegging   var   i   de   siste   årene   avtakende.   Samtidig   har   også   de   eksisterende   kjøpesentrene   fått   økende   behov   for   reinvesteringer   for   fortsatt   å   kunne   fungere   rimelig   vellykket   økonomisk.   Men   med   det   samme   finner   man   at   developer   fokusserer   på   enda   mindre   byer   med   mindre   50.000   innbyggere   en   voksende   interesse.   Om   det   medförer   en   ny   senterbölge  eller  om  det  blir  bare  et  försök  fra  developersiden  er  uklart.  Merkbart  er  den  tiltakende   kritiske   diskusjonen   om   store   kjøpesentres   virkninger   på   den   indre   delen   av   byene.   For   tiden   faller   det  smmen  med  den  samtidige  finanskrisen  og  tilbakeslag  i  konjunkturene.       Men   siden   Tyskland   i   internasjonal   kontekst   stadig   har   en   detaljhandel   preget   av   relativt   få   kjøpesentre   og   tilsvarende   overvekt   av   klassisk   byhandel,   kan   kanskje   nye   bølger   av   kjøpesenterplaner   bare   være   spørsmål   om   tid.   På   den   annen   side   er   forsyningen   av   detaljhandelsareal  i  Tyskland  med  1.4  kvm  per  innbygger  alt  større  enn  gjennomsnittet  for  landene   dette   gjelder.   Dermed   vil   trolig   også   konkurransen   som   leder   til   nedleggelser   og   geografiske   omflyttinger   av   handelstilbudene   bestå   med   alle   sine   utfordringer   for   byplanleggingen.   Dermed   får   også   fire   viktige   spørsmål   relevans:   Hvor   mye   salgsareal   i   kjøpesentre   kan   en   by   tåle?   Hva   er   den   maksimale  störrelese  for  en  Center  i  ”din”  by?  Hvor  i  byen  kan  de  på  en  best  mulig  måte  lokaliseres   og  drives  med  hensyn  til  bysenters  totale  attraktivitet  ?  Og  hvordan  lar  et  eventuelt  kjøpesenter  seg   bygningsmessig  integrere  i  en  bestående  finmasket  bystruktur  i  de  gamle  indre  bydelene?    

8    


Referanser:   BBSR  Hg.:  Shopping  Center  –  Bedeutung  innerstädtischer  Standorte  nimmt  zu.  (Homepage  BBSR)   BMVBS  Hg.:  Reurbanisierung  der  Innenstadt.  BMVBS-­‐Online  Publikation  19/2010,  darin  S.  27-­‐30   Böttcher,  Dirk:  Stress  in  der  City.  In:  Brand  Eins  10/2009,  S.  112-­‐117   Brune,  Walter:  Integriert  oder  nicht  integriert?  Ein  bedeutender  Unterschied.  In:  Brune  /  Junker  /   Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  55-­‐63   Brune,  Walter:  Innenstadtentwicklung  durch  Shopping  Center?  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann   Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  65-­‐71   DEKA  Bank:  Shopping-­‐Center-­‐Märkte  in  Europa.  In:  Immobilien  Research  Spezial,  Ausgabe  7/2010  -­‐   26.  Oktober  2010   Dörhöfer,  Kerstin:  Shopping  Malls  –  ein  neuer  urbaner  Bautyp?  Vortragsmanuskript   Doerr,  Thomas:  Innerstädtische  großflächige  Einzelhandelszentren  –  Sargnägel  oder  Bereicherung   gewachsener  Innenstädte.  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.   Düsseldorf  2006;  S.  75-­‐83   EHI:  Aktuelle  Statistiken  zu  den  Shopping-­‐Centern  in  Deutschland  (Homepage  EHI)   Junker,  Rolf:  Center  statt  Stadt?  –  Die  Rolle  der  Stadtplaner.  Für  sorgfältigeren  Umgang  mit  der   Innenstadt.  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  107-­‐ 117   Junker,  Rolf  u.a.:  Wirkungsanalyse  großer  innerstädtischer  Einkaufscenter.  Berlin  ####  (=edition  DIFU   Stadt  Forschung  Praxis  Band  7)   Junker,  Rolf  /  Gerd  Kühn  /  Holger  Pump-­‐Uhlmann:  Innerstädtische  Einkaufscenter:  städtebaulich   integrieren,  aber  richtig!  #####pdf,  Quelle  noch  unklar#######   Krüger,  Thomas  und  Monika  Walther:  Auswirkungen  Innerstädtischer  Shopping  Center.  In:  Jan   Wehrheim  Hg.:  Shopping  Malls.  Interdisziplinäre  Betrachtungen  eines  neuen  Raumtyps.   Wiesbaden  2007.  S.  192-­‐207   MWBWV  NRW  Hg.:  Zum  Umgang  mit  großen  innerstädtischen  Einkaufscentern.  Arbeitshilfe,  Januar   2011.   Otto,  Alexander:  Europas  Innenstädte  –  Einkaufszentren  gehören  dazu  (Homepage  ECE)   Paßlick,  Ulrich:  Einkaufscenter  und  Innenstadtentwicklung.  In:  vhw  FHS  Mai-­‐Juni  2011,  S.  119-­‐122   Shoppingcenters.de:  Shopping  Center  in  Deutschland  –  In  Westen  viel  Neues  (Homepage   shoppingcenters.de)      

9    


Aring artikkel