__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

Verkort jaarverslag 2018

VO O R U I T LEGEIPS

STATE AMSTERDAM

KIJK


Alle VORM-bedrijven hebben dankzij de inzet van onze medewerkers en de goede samenwerking met onze partners en opdrachtgevers, een uitstekend jaar achter de rug. Het ging allesbehalve vanzelf. De huidige markt kent naast de vele kansen, grote risico’s. Door heel scherp te blijven

We zijn op zoek naar een vooruitkijkspiegel

op alle facetten van het vak is het ons, voor het zesde jaar op rij, gelukt de cijfers op alle onderdelen te verbeteren.

De huidige markt is grillig. We zien nog steeds een

Een betere klanttevredenheid, een hogere score op duurzaamheid, een

goede afzet voor onze woningen, en tegelijkertijd

hogere medewerkerstevredenheid, meer efficiency, meer output per medewerker, meer structuur en creativiteit en een gelijkblijvende veiligheidsscore leiden ons naar opnieuw de beste resultaten in de 99 jaar van ons bestaan. Onze omzet steeg van 379 naar 381 miljoen euro. Onze winst voor belastingen steeg van 29,8 miljoen euro (7,8 % van de omzet) naar 35,8 miljoen euro (9,4%). Onze orderportefeuille steeg van 1,7 miljard naar 2 miljard euro en ons rendement op eigen vermogen blijft met 18% stabiel. Uiteraard hebben we de ambitie om de resultaten over 2019 – het jaar waarin we 100 jaar bestaan – voor het zevende jaar op rij te overtreffen. Wij bedanken al onze medewerkers, partners (bouwers, onderaannemers, leveranciers, co-makers, adviseurs) en opdrachtgevers en klanten voor de

zien we dat onze klanten de absolute prijzen soms – terecht – te hoog vinden. Daardoor vertraagt bij sommige plannen de afzet. Dat vraagt weer hogere voorinvesteringen en nog meer creativiteit om de producten betaalbaar en maximaal verkoopbaar te maken. Door woningen maximaal te verduurzamen moeten we weliswaar meer investeren, maar zien we een verbetering in de vraag. Verduurzaming heeft

samenwerking en hun bijdrage aan dit succes.

grote voordelen voor onze klanten door de lagere

Hans Meurs en Daan van der Vorm

maandlasten. Tegelijkertijd kunnen wij versneld onze duurzaamheidsambities waarmaken.

STATE AMSTERDAM


De extreme stijging van de bouwkosten is soms griezelig. Bij projecten waarbij niet in een korte tijd kan worden gestart

#BETAALBARE WONINGEN

met de bouw, zijn de bouwkosten tussen verwerving en start bouw soms met 15 tot 20% gestegen. Dit vraagt dat we zeer ver moeten gaan in onze toekomstanalyses en dat we onze partners vroeg aan ons moeten binden. De concurrentie bij de verwerving van projecten is extreem hoog. De plannen kennen een zeer hoog ambitieniveau en hoge grondprijzen. Steeds vaker moeten we bedanken voor tenders omdat we de haalbaarheid zeer klein achten.

STATE AMSTERDAM OPLEVERING IN JUNI 2019

1650

Gemeenten stapelen ambities (duurzaamheid, betaalbaar-

van de 2600 woningen

heid en hoge grondprijzen), waardoor projecten onder de

vallen onder de noemer

huidige marktomstandigheden niet haalbaar zijn. Ondanks deze markt en de stapeling van gemeentelijke eisen is het

‘betaalbaar’

ons gelukt onze ambities waar te maken. In 2018 zijn we met 30 projecten gestart, waarvan 90% van de woningen met een EPC van 0 of lager. Van de 2600 woningen vallen er 1650 onder de noemer ‘betaalbaar’. Helaas nemen de bouwtijden en de verkoopperioden weer toe en zien we ook

STATE is een iconisch appartementengebouw naast

dat de ontwikkeltijd eerder toeneemt dan afneemt. Dit is

het Amstelkwartier, een van de nieuwste hotspots in

uiteraard een ongewenste ontwikkeling en daar gaan we

Amsterdam. Een treffende plek voor een markante

wat aan doen.

woontoren met een sterke identiteit. Maximaal comfort en luxe met een internationale allure.

Om het tempo in de projecten en onze bijdrage aan de

#DUURZAAMHEID 30 nieuwe bouwprojecten gestart waarvan

landelijke droomambitie van 100.000 woningen per jaar VORM won in 2015 de tender in samenwerking met

erin te houden en de risico’s van particuliere verkoop over-

ZZDP Architecten en Bouwinvest met een duurzaam

zichtelijk te houden, hebben wij in 2018 voor 700 miljoen

en energiezuinig ontwerp. De woontoren, met zijn drie-

euro aan woningen aan beleggers en corporaties verkocht.

hoekige vorm en decoratieve gevel, is geïnspireerd op

Beleggers en corporaties hebben een enorme behoefte

het Flatiron Building in New York. Een wereldberoemde

aan betaalbare en vrijesectorhuurwoningen en wij kun-

wolkenkrabber in neorenaissancestijl. STATE telt 22

nen de tijdrovende individuele klantverkoop en advisering

verdiepingen en bestaat uit totaal 305 woningen,

beperken, waardoor we meer tijd hebben voor morgen,

waarvan 43 koopappartementen, 160 beleggershuur

want daar gebeurt het: een mooie win-winsituatie.

en 102 sociale sectorwoningen, elk met een adembenemend uitzicht over Amsterdam en de Amstel.

90%

EPC 0

of lager


De komende drie jaar, wat staat ons nog te wachten?

Wat gaan we daar komend jaar aan doen? Een kleine greep uit onze al ingezette acties. We hebben een omslag ingezet van dure naar betaalbare woningen. We noemen dat: van ‘kampioen dure woningen’ naar ‘kampioen betaalbaar wonen’. Dat betekent dat we bij nieuwe projecten gemiddeld minimaal 70% betaalbare woningen moeten kunnen maken. Ons orderboek verkleurt daarmee naar betaalbaar en toekomstbestendig. Fijn voor

De bouwkosten stijgen niet meer zo extreem. We hopen op

iedereen die een betaalbare woning zoekt en fijn voor ons

normale percentages van 1 tot 3% per jaar, in plaats van

zelf, omdat we de risico’s naar de toekomst beperken en we

meer dan 10%. De vraag naar dure woningen neemt iets af,

gedwongen worden nog efficiënter en voordeliger te werken.

terwijl we met z’n allen meer dure koopwoningen maken.

Ja, we houden nu eenmaal van uitdagingen. De vertraging

Daar komt dus een afzetprobleem aan. We zien dat nu al

in de afzet van de woningen lossen we deels op door ver-

gebeuren, zowel in als buiten de steden.

koop aan beleggers. De komende drie jaar verwachten we voor 1 miljard euro extra aan beleggers en corporaties

We verduurzamen sneller dan we vijf jaar geleden dachten.

te verkopen.

Dat vraagt complexere installaties en opwekkingssystemen. Het personeelsaanbod blijft extreem krap, er is een enorme

We halen onze drukbezette partners er steeds eerder bij

concurrentieslag gaande om goede medewerkers. De faal-

en faciliteren ze om hun kennis maximaal in te zetten en

kosten in ontwikkeling en op bouwplaatsen nemen eerder

dubbel werk te voorkomen. We zijn continu op zoek naar

toe dan af. Oorzaak: enerzijds de complexe projecten (sta-

win-winsituaties. ‘Samen snel en in één keer goed’ is voor

peling eisen en binnenstedelijk ontwikkelen en bouwen) en

ons heel belangrijk. Daarmee beperken we onze gezamen-

anderzijds de grote toename van medewerkers vanuit het

lijke tijdsbesteding en kunnen we met onze overbezette

buitenland die nog niet op het Nederlandse kennisniveau

medewerkers maximale efficiency bereiken. We zorgen ook

zitten en een andere kwaliteitsmoraal hebben. Tel daar bij

financieel goed voor onze partners. Over drie jaar willen we

op de hoge werkdruk van alle betrokkenen in de branche,

onze partners allemaal binnen 14 dagen betalen. We zijn

de uitstroom van ervaren medewerkers en de instroom van

daarvoor alvast aan het sparen geslagen.

onervaren medewerkers bij adviseurs en je hebt een cocktail die onvermijdelijk leidt tot hogere faalkosten. Die zijn

We tuigen met Giesbers – een groot en mooi Rotterdams

er helaas ook bij ons. Wij schatten onze faalkosten en die

installatiebedrijf – een nieuw bedrijf op. Met ‘HomeBlocks’,

van onze partners in 2018 zomaar op 10 miljoen euro en

zo heet deze nieuwe loot, gaan we prefab badkamers,

dan zijn we waarschijnlijk nog voorzichtig. Niemand wil dit

toiletten, meterkasten en technische ruimten maken.

echt erkennen, maar de faalkosten zijn er gewoon. Daar

We zetten ze op een vrachtwagen en schuiven ze als

hadden we al vanaf willen zijn. Dat hadden we onszelf en

dozen onze betaalbare woningen in. Zo hebben we geen

anderen beloofd, maar dat is helaas niet gelukt. Kortom,

faalkosten meer. De ‘HomeBlocks’ worden onder ideale

de keerzijde van de huidige extreem drukke markt bestaat

omstandigheden gemaakt door medewerkers die we op

uit extreem hoge faalkosten. En die willen we graag in onze

onze bouwplaatsen niet kunnen inzetten. Mensen met een

achteruitkijkspiegels zien, steeds verder van ons vandaan.

achterstand op de arbeidsmarkt die – onder begeleiding van ervaren medewerkers – ons extra handen bieden. Zij werken samen met medewerkers elders uit Europa en zorgen ervoor dat we het dreigend tekort aan de makers van woningen oplossen.

Verwachting 2019/2020/2021 verkoop van extra woningen t.w.v.

€ 1 MI L JA R D aan beleggers en corporaties

HANDELSKADE NIJMEGEN


We gaan nog meer samenwerkingen zoeken met de maakbedrijven. De beschikbaarheid van metselaars, timmerlieden, installateurs, stukadoors en tegelzetters domineert de komende jaren de markt. Door middel van monitoring, coaching en beloning gaan we de beste bouwplaatscollega’s aan ons binden. ‘VORM voor altijd in vorm als VORM’ is een traject waarmee we vorig jaar zijn gestart. We zijn zo eigenwijs dat we voor altijd op eigen benen willen staan. En aangezien de huidige aandeelhouder en directie niet het eeuwige leven hebben, gaan we een structuur optuigen waar medewerkers medenemers kunnen worden. We willen hiermee bereiken dat de

HANDELSKADE NIJMEGEN OPGELEVERD IN AUGUSTUS 2018

medewerkers die VORM succesvol houden, meer terugzien

Orderportefeuille stijging: € 1,7 miljard naar

€ 2 M ILJARD

van hun inzet. En met deze moderne ondernemingsVORM willen we VORM van 100 naar 200 jaar brengen. KYP FLOW is een product van de samenwerking tussen VORM en KYP; zo zijn we ook een klein beetje een automatiseringsbedrijf. Met KYP FLOW kunnen we complexe

Op de voormalige locatie van Dagblad De Gelderlander,

ontwikkeltrajecten super strak en duidelijk organiseren en

pronken inmiddels luxe appartementen aan de Waal.

afstemmen. Elk project is anders, maar binnen alle projec-

Handelskade in Nijmegen was een samenwerking tussen

ten zijn 1.700 van de 2.000 acties elke keer hetzelfde om

de gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling en

tot een succesvol proces en project te kunnen komen. KYP

Winststijging

was het eerste deelplan in de gebiedsontwikkeling Waal-

FLOW ondersteunt onze medewerkers op een eenvoudige

front. VORM – verantwoordelijk voor de bouw – was vanaf

wijze met als doel de 1.700 standaardacties in 50% van de

van € 29,8 miljoen naar

2011 betrokken bij Handelskade en had invloed op de

reguliere tijd te doen. Dan blijft 50% van hun tijd over voor

technische uitwerking van het project.

de echt unieke zaken binnen een project, waarmee onze

€ 35,8 MILJOEN

medewerkers het verschil in de markt kunnen maken. In 2019 VORM is trots op het realiseren van deze grote en com-

hebben we KYP FLOW volledig geïmplementeerd. Sneller,

plexe gebiedsontwikkeling. De veelvoud aan gebouwen

duurzamer, leuker, faalkostenvrij, herhalen wat je herhalen

en stakeholders maakte een uitdaging van dit bouw-

kunt, veel tijd voor originaliteit en creativiteit, goedkoper,

project. Door de enorme inzet en professionele samen-

beter voor de klant en de makers van woningen een centrale

werking tussen alle partijen is er een prachtig vernieuwd

rol geven. En uiteraard blijven we oplossend handelen. Zo

stuk Nijmegen ontstaan. Een unieke en mooie plek in de

word je na 100 ook wel 200 jaar en blijf je lenig.

stad om te wonen, te werken en te recreëren.

van 7,8% van de omzet naar 9,4% van de omzet


De markt naar 2050

Dit hele proces duurt bij een project met een omvang van 40 miljoen euro zo’n tweeënhalf jaar. De overheadkosten zijn enorm, de faalkosten nog steeds te groot. De doorlooptijd is te lang. De kennis van de maakpartijen wordt slechts

Uiteindelijk is ons huidige verdienmodel van ontwikke-

gedeeltelijk ingezet en hun capaciteit wordt niet optimaal

len en bouwen niet meer kostenefficiënt genoeg om nog

benut, terwijl zij uiteindelijk wel de woningen maken.

decennia te blijven gebruiken. Gelukkig lukt het ons om

Er wordt nauwelijks herhaald op onderdelen, vrijwel alles

met deze traditionele wijze van werken goede resultaten te

is maatwerk. Bij een project van 40 miljoen euro zijn ook

behalen, meestal veel beter dan de top 25 van Nederland.

zomaar 150 tot 200 partijen betrokken. Geen wonder dat

Onze huidige succesvolle bedrijven – VORM Ontwikkeling,

daardoor de bouwkosten en de stichtingskosten te hoog

VORM Bouw, VORM Conceptwoningen, VORM 6D Wonen,

zijn en de woningen daardoor nauwelijks betaalbaar zijn.

VORM Transformatie en Ontwikkeling, VORM Transformatie en Renovatie, VORM Kopersadvies, VORM Collectief,

Dat gaan wij veranderen met VORM 2050.

VORM Vastgoedonderhoud, VORM Materieel en VOCON

Meestal begint iedereen te roepen dat anderen eerst

Engineering – gaan daar de komende vijftien jaar dan ook

moeten veranderen, maar zo werkt het niet. Alle ver-

gewoon zeker mee door en we verwachten ons daarin nog

anderingen beginnen bij jezelf, bij onszelf dus. VORM

sterk te ontwikkelen. Evengoed willen wij nadenken over nog

2050 gaat dus niet meer ontwikkelen en bouwen, maar

veel efficiëntere verdienmodellen.

woningen maken.

Met alleen nadenken veranderen we niets en dus ‘gaan we doen’.

Ons proces wordt heel kort door de bocht. We verwerven

Per 1 juli richten wij naast de bestaande succesvolle

Stemmen op hoofdlijnen af met stedenbouw en de

bedrijven een nieuw bedrijf op dat woningen gaat maken:

opdrachtgevers (corporaties en beleggers). Tot zover

VORM 2050. Alles wat VORM 2050 gaat doen, is gericht

niet heel veel anders dan nu. Maar ondertussen hebben

op het betaalbaar maken van goede en mooie woningen.

we voor één project tien co-makers geselecteerd (uit een

Het traditionele ontwikkelen en bouwen wordt hier niet

pool van 30 vaste co-makers) met wie we samen met de

meer toegepast. In het huidige proces van ontwikkelen en

architect, constructeur en adviseurs in drie maanden het

bouwen staat het ontwerpproces centraal en houdt het te

hele ontwerp in elkaar sleutelen. De tien co-makers krijgen

weinig rekening met de producten die voor de realisatie

opdracht en werken ieder hun eigen deel uit – met een

van een woning beschikbaar zijn. We verwerven een loca-

gedetailleerde maar duidelijke onderlinge afstemming – en

tie, we bedenken op hoofdlijnen het product en het plan

maken ook hun eigen deel onder hun eigen verantwoorde-

en na instemming van stedenbouw gaan we dit volledig

lijkheid zonder tussenkomst van andere partijen. Daarmee

uitwerken, terwijl we ondertussen de bouwkosten ramen.

gaan we 50% sneller en zijn we 20% goedkoper. Het klinkt

Dan zoeken we er een bouwer bij en die bouwer zoekt op zijn

eenvoudig en dat is het ook. Nu nog doen. En daarmee zijn

beurt weer onderaannemers en leveranciers; zo komen we

we al gestart. Volgend jaar kunnen we misschien al iets van

tot de echte bouwkosten. Vaak passen de bouwkosten dan

de resultaten laten zien. Ons doel: we gaan vanaf 2025 elk

niet en moeten we op zoek naar optimalisaties, die vaak niet

jaar 5.000 betaalbare woningen maken en wij beginnen

meer door te voeren zijn in de reeds uitgewerkte plannen.

nu meteen.

Ontwerp: NOSUCH

50% sneller en 20% goedkoper worden

locaties, maken op hoofdlijnen een plan met producten.

Fotografie: Roos Aldershoff

Doel van onze VORM 2050 BV:

DUURZAME ‘CUBE’ TILBURG UNIVERSITY


DUURZAME ‘CUBE’ TILBURG UNIVERSITY OPGELEVERD IN AUGUSTUS 2018

Geconsolideerde omzet (x € 1.000)

Geconsolideerde winst voor belastingen (x € 1.000)

194.287 223.429 309.143 379.625 381.451 400.000 425.000 425.000 375.000

8.217

2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020* 2021* 2022*

2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020* 2021* 2022*

14.536

26.659

€ 381.451.000

29.483

35.792

37.500

37.500

37.500

35.000

Omzetstijging wordt gedempt doordat VORM steeds meer samenwerkingen op

Liquiditeitsratio:

basis van gescheiden koop en aanneming met externe aannemers aangaat.

gestegen van 1,83 in 2017 naar 1,97 in 2018

Garantievermogen (x € 1.000) 83.419

82.137

103.073 125.966 147.365

Orderportefeuille (x € 1.000.000) 800

950

1.350

1.700

2.000

Werkkapitaal (x € 1.000) ** 47.380

43.322

46.226

109.251 124.928

In opdracht van Tilburg University (TiU) heeft VORM als eerste één van de vijf nieuwe slimme en flexibele gebouwen van de campus gerealiseerd. Voor het architectonisch bijzondere ontwerp werkte VORM samen met architect KAAN. Het gebouw voldoet aan alle voorwaarden voor het moderne onderwijs en is duurzaam ontwikkeld volgens de Europese BREAAM Excellent richtlijnen. Zo zijn de wanden bekleed met dempend materiaal, gemaakt van PET-flessen en bestaat veel van het toegepaste prefab beton voor 40% uit gerecycled materiaal uit de industrie.

2014 2015 2016 2017 2018

CUBE scoort hoog in slim energiegebruik door gebruiks-

Eigen vermogen

afhankelijke LED-verlichting, warmtekoudeopslag in de

is toegenomen met

bodem, zonnepanelen en warmtepompen.

2014 2015 2016 2017 2018

17%

Personeelsleden (headcount) 201

221

246

229

2014 2015 2016 2017 2018

255

258

2014 2015 2016 2017 2018 heden

Solvabiliteit **

Omzet per fte (x € 1.000)

51% 51% 52% 48% 49%

967

2014 2015 2016 2017 2018

2014 2015 2016 2017 2018

* verwachting ** 2014, 2015 en 2016 zonder proportionele consolidatie samenwerkingen

1.011

1.257

1.658

1.496


Om trots op te zijn

Geconsolideerde balans per 31 december 2018 (€)

We zijn trots op de door ons gerealiseerde projecten. In dit jaarverslag

(na verwerking van het voorstel tot bestemming van het resultaat)

Vaste activa

Immateriële vaste activa

vindt u slechts een greep uit de in 2018 opgeleverde projecten van VORM.

2018 2017

1  H O U T H AV E N S 4 D E F

173.696

193.174

Materiële vaste activa

24.450.863

17.164.115

Financiële vaste activa

25.888.338

23.939.035

Nieuwsgierig naar wat wij nog meer doen? Bezoek onze website op vorm.nl.

50.512.897

A M S T E R DA M VORM Ontwikkeling en VORM Bouw 2  S A N C TA M A R I A

41.296.324

N O O R DW I J K

Vlottende activa Voorraden

134.983.363

116.939.418

Vorderingen

56.730.261

57.788.587

Liquide middelen

61.743.284

60.322.094

253.456.908 235.050.099

Kortlopende schulden

128.528.658

VORM Transformatie en Renovatie i.s.m. VORM Ontwikkeling en BPD (Ontwikkelingscombinatie Sancta Maria C.V) 1

2

125.799.469

3  Z O R G B O U L E VA R D

124.928.250 109.250.630

175.441.147

150.546.954

Z A A N DA M Zaans Medisch Centrum, VORM Bouw (opdrachtgever VORM Ontwikkeling;

Langlopende schulden

22.471.650

21.800.007

Voorzieningen

4.497.592

2.321.753

Aandeel derden in het vermogen

1.106.842

458.869

Groepsvermogen

147.365.063

125.966.325

175.441.147

150.546.954

afnemer Stichting Achmea Dutch Health Care Property Fund) 4 D E B R O U W E R I J Z E E B U R G E R E I L A N D A M S T E R DA M VORM Bouw (opdrachtgever VORM 3

4

Ontwikkeling; afnemer CBRE Global Investors) 5 HOFWIJK M I J N S H E E RE N L AN D VORM 6D Wonen

Geconsolideerde winst-enverliesrekening over 2018 (€) Netto-omzet

6  D E T R I A N G E L ALPHEN AAN DEN RIJN

381.451.132

379.624.592

Overige bedrijfsopbrengsten

775.201

719.768

VORM Ontwikkeling (opdrachtnemer De Vries en Verburg)

382.226.333 380.344.360 Kosten van grond- en hulpstoffen

5

en overige externe kosten

306.927.751

313.909.601

Personeelskosten

26.763.802

25.229.645

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2.032.644

1.757.311

11.632.856

10.711.139

Overige bedrijfslasten

6 7  H O O G E L A N D N A A L DW I J K VORM Ontwikkeling (opdrachtnemer Waal)

347.357.053 351.607.696 Bedrijfsresultaat

34.869.280

28.736.664

8  K U Y P E R H O F RIDDERKERK VORM 6D Wonen

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

1.071.591

704.935

(149.259 )

41.776

922.332 746.711

7

8

Resultaat uit gewone

9 V E R D E V I S TA I I B

bedrijfsuitoefening voor belastingen 35.791.612

29.483.375

Z O E T E R WO U D E

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

VORM Ontwikkeling en VORM 6D Wonen

(8.885.616 )

(7.246.823 ) 1 0  WO U DA

26.905.996 22.236.552 Aandeel in het resultaat van deelnemingen

(531.826 )

394.238

Groepsresultaat

26.374.170

22.630.790

Aandeel derden in het resultaat

24.568

262.811

UTRECHT VORM Transformatie en Ontwikkeling (afnemer Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

Netto-resultaat 26.398.738 22.893.601 9

10


VORM.N L

HANDELSKADE NIJMEGEN

Vorm de toekomst

Profile for VORM

Jaarverslag 2018 - VooruitKIJKspiegel  

We zijn op zoek naar een vooruitkijkspiegel Dit is alweer het 99e jaarverslag van VORM. Dat er sinds het jaar 1919, het jaar waarin de fami...

Jaarverslag 2018 - VooruitKIJKspiegel  

We zijn op zoek naar een vooruitkijkspiegel Dit is alweer het 99e jaarverslag van VORM. Dat er sinds het jaar 1919, het jaar waarin de fami...

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded