__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

DANISH INVESTMENT UPDATE 2019

Q2


INDHOLD CONTENTS

EXECUTIVE SUMMARY // EXECUTIVE SUMMARY Halvårlig tilbagegang, men stærkere andet kvartal i 2019 // Six-month decline, but stonger second quarter of 2019����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4

MAKROØKONOMI // MACROECONOMICS Amerikansk rentesænkning ventes ikke at påvirke den stabile økonomiske vækst i Danmark // American interest rate cut is not expected to impact the steady economic growth in Denmark������������������������������������������������������������������������������������������������ 8

KONTOR // OFFICE Investeringsmarkedet // Investment market���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12 Lejemarkedet // Occupier market������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������16 Transaktioner og udlejninger // Transactions and leases��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������18

BOLIG // RESIDENTIAL Investeringsmarkedet // Investment market��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 22 Lejemarkedet // Occupier market�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������26 Transaktioner // Transactions ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������28

RETAIL // RETAIL Investeringsmarkedet // Investment market���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������32 Lejemarkedet // Occupier market�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������34 Strøgtælling // Footfall analysis����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������36 Transaktioner og udlejninger // Transactions and leases�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������38

INDUSTRI & LOGISTIK // INDUSTRIAL & LOGISTICS Investeringsmarkedet // Investment market���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������42 Transaktioner // Transactions�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 46

+45 33 13 13 99 // red@red.dk


EXECUTIVE SUMMARY EXECUTIVE SUMMARY

Halvårlig tilbagegang, men stærkere andet kvartal i 2019 Der er i andet kvartal 2019 handlet kommercielle ejendomme for 13,7 mia. kr. fig. 1. Det bringer os på ca. 23 mia. kr i første halvår 2019, hvilket er godt to tredjedele af de 35,5 mia. kr., der blev handlet for i første halvår 2018. Selvom investeringsvolumen for første halvår ikke kunne matche de foregående fantomår, 2017 og 2018, er der ingen grund til at slå søm i ligkisten for det danske ejendomsmarked endnu. Transaktionsvolumen i årets andet kvartal ligger med 13,7 mia. kr. nemlig 49% højere end i årets første kvartal, hvilket tyder på, at det markante fald, vi oplevede i årets første kvartal, ikke bliver retningsgivende for året som helhed. Flere store handler på vej Markedet har de seneste seks måneder oplevet ganske stor aktivitet - der er således gennemført flere handler i de første seks måneder af 2019, sammenlignet med 2018, omend handlerne gennemsnitligt er mindre. Hvor der i første halvår 2018 blev solgt fem ejendomme

med en værdi over € 100 mio. eller ca. 745 mio kr., er der endnu ikke gennemført en handel med en enkeltejendom over denne værdi i 2019. Fraværet af de helt store transaktioner, der normalt er drivende for årets volumen, sætter naturligvis sit præg på den samlede transaktionsvolumen. Vi har dog kendskab til en del markante ejendomme i pipeline – hos os såvel som kollegaer i branchen - som ventes solgt i løbet af årets sidste seks måneder. Derfor forventer vi, at andet halvår vil slutte året stærkt af. Boligtransaktioner har oplevet et væsentligt bedre andet kvartal Den nedgang, vi i årets første kvartal oplevede i salget af boligejendomme, er stagneret i årets andet kvartal. Således ligger transaktionsvolumen for boligsegmentet i andet kvartal 2019 kun 4% under niveauet fra andet kvartal 2018.

4 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

Sammenligner vi første halvår 2019 med første halvår 2018, er boligvolumen faldet med 28%, mens industri & logistikvolumen faldet med samlet 23%, omend det er et mindre marked. Kontorvolumen er faldet med 43% og retail er faldet med 58%. Handlen med boligudlejningsejendomme er dermed næstmindst påvirket af nedgangen i volumen, og er fortsat det største segment med 54% af den samlede volumen i Q2 2019 fig. 1. Tre udenlandske investorer står for en tredjedel af boligtransaktionerne I boligsegmentet har særligt tre udenlandske investorer været dominerende i første halvår af 2019 med ca. 33% af investeringsvolumen. Franske Axa står for 14% af boliginvesteringerne i Danmark, mens Heimstaden og Blackstone står bag hhv. 12% og 7%. Axa har dermed med en markant entré i boligsegmentet hensat Heimstaden til andenpladsen efter flere kvartaler som den største boliginvestor.  


Six-month decline, but stronger second quarter of 2019 Q2 2019 shows a transaction volume of DKK 13.7 bn fig. 1. This brings us to a total DKK 23 bn for the first six months, which is just over two-thirds of the DKK 35.5 bn we saw in the first half of 2018. Although the investment volume is no match for the previous record years, 2017 and 2018, there is no reason to declare the Danish property market dead just yet. Transaction volumes in Q2 of the year reached DKK 13.7 bn, which is 49% above Q1, indicating that the significant Q1 decline will not be indicative of the year as a whole.

not yet seen a single property transaction of this magnitude in 2019. The absence of the very large transactions, which usually drive the transaction volume obviously impacts the total transaction volume.

Several large deals in pipeline The market has been quite active over the past six months - thus more transactions were completed in the first six months of 2019 compared to thesame period in 2018, although they were smaller. In the first half of 2018 five properties with a value exceeding â‚Ź 100 m or approx. DKK 745 m were sold while we have

The Q1 decline in the sale of residential property has stagnated in Q2. Thus, the transaction volume for the residential segment in Q2 2019 is only 4% below the Q2 2018 level.

However, we know of several significant properties which are expected to be sold during the last six months of the year. Therefore, we expect the second half of the year to end strongly. Residential transactions have seen a significantly better second quarter

If we compare the first half of 2019 with the first half of 2018, residential volumes have dropped a total of 28%, while industrial &

logistics has dropped 23%, althoug it is a smaller market. The office transaction volume has dropped 43% and retail has dropped 58%. Consequently, the sale of residential rental properties is second least affected by the volume decline and remains the largest segment with 54% of total transactions fig. 1. Three foreign investors represent one third of residential transactions

In the residential segment, three foreign investors have dominated the activity with approx. 33% of the investment volume in the first half of 2019. French Axa accounts for 14% of residential investments in Denmark, while Heimstaden and Blackstone represent 12% and 7%, respectivey. Axa has thus, with a significant entrance into the residential segment, pushed Heimstaden to second place after several quarters as the largest residential investor. ď ľ

Figure 1: Transaction volume Q2 2019 Hospitality 2% Industrial 4% Land 7% Retail 8%

Office 25%

13.7

Residential 54%

BN DKK

Estimates of transactions below DKK 35 M are weighted evenly on all segments. Source: Source: C&W C&W || RED RED

5


De udenlandske investorer gennemfører de største handler Der er mere kapital til investering i fast ejendom end nogensinde før, men de internationale investorer har fortsat svært ved at finde de helt rigtige produkter i København og Aarhus. Dette medfører, at kapitalen akkumuleres og en del af investorerne fortsat afventer. I andet kvartal står de udenlandske investorer for 39% af volumen fig. 3. I første halvår har de udenlandske investorer købt danske ejendomme for 8,9 mia. kr. mod 13,6 mia. kr. i samme periode sidste år. På trods af, at de udenlandske investorer har købt mindre i andet kvartal 2019 sammenlignet med sidste år, præger de fortsat listen over de investorer, som foretager de største investeringer. Således er fire af de fem mest aktive investorer i andet kvartal 2019 udenlandske,

med franske Axa som den mest aktive investor, med køb for 1,3 mia. kr. fig. 4, efterfulgt af norske Heimstaden og ligeledes norske KLP Ejendomme. Faktisk skal vi ned på 5.-pladsen, før vi finder en dansk investor, nemlig Industriens Pension med køb for 0,5 mia. kr. Historisk attraktive låneforhold kan gøde investeringsmarkedet Vi oplever i øjeblikket et historisk lavt renteniveau. Den amerikanske centralbanks seneste rentenedsættelse er historisk og kommer efter mere end 10 år uden nedsættelse. Introduktionen af 30 års lån til 0,5% i rente siger meget om det aktuelle finansieringsklima.

lave rente betyder, at det fortsat er attraktivt at investere i fast ejendom. Et aktiv som til dels er inflationssikret og som genererer et løbende afkast i modsætning til de fleste øvrige aktivklasser. Den seneste udvikling i renten gør det så attraktivt at låne, at vi hos RED vurderer, at særligt de udenlandske investorer vil øge deres investeringer i andet halvår 2019. Med en rekordlav rente, mere kapital end nogensinde til rådighed og en del af de rigtige produkter på vej i markedet, forventer vi en transaktionsvolumen på ca. 60 mia. kr for 2019. God læselyst!

På trods af en faldende transaktionsvolumen, i såvel Danmark som det øvrige Europa, er aktivitetsniveauet meget højt og den meget

6 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

Nicholas Thurø Managing Partner, Cushman & Wakefield | RED


Foreign investors are behind the largest deals

There is more capital for real estate investment than ever before, but international investors still experience difficulties finding the right products in Copenhagen and Aarhus. This means that the capital is accumulated and some investors are hesitating. In Q2 2019, foreign investors represent 39% of total volumes fig. 3. In the first six months of the year, foreign investors acquired Danish properties at a total worth of DKK 8.9 bn against DKK 13.6 bn in the same period last year. Despite the fact that foreign investors were less active in Q2 2019 compared to last year, they continue to feature the list of investors making the largest investments. Thus, four of the five most active investors in Q2 2019 are

foreign, with French Axa as the most active investor, with acquisitions worth DKK 1.3 bn fig. 4, followed by Norwegian Heimstaden and Norwegian KLP Ejendomme. In fact, the highest ranking Danish investor is Industriens Pension with purchases of DKK 0.5 bn making them the 5th largest investor. Historically attractive loan conditions may affect the investment market

We are currently experiencing historically low interest rates. The FED’s latest interest rate cut is historic and comes after more than 10 years without any cuts. The introduction of a 30-year loan at 0.5% interest rate speaks volumes about the current financing climate. Despite declining transaction volumes, in both Denmark and the rest of Europe, the level of

Figure 2: Geographic distribution Q2 2019 Triangle Region 3%

activity is very high and the very low interest rate means that real estate is still an attractive asset class. An asset that is partly protected against inflation and which generates a continuous return, unlike most other asset classes. Recent interest rate developments renders lending so attractive that we expect foreign investors in particular to increase their investments in the second half of 2019. With a record low interest rate, more capital available than ever and some of the right products in the pipeline, we expect a transaction volume of approx. DKK 60 bn for 2019. Enjoy the report! Nicholas Thurø Managing Partner, Cushman & Wakefield | RED

Figure 3: Danish and foreign investors Q2 2019 Copenhagen 52%

Other Jutland 4% Aalborg 4% Other Zealand 12%

Funen 3%

Aarhus 13%

13.7 BN DKK

Greater Copenhagen 9%

Where it has not been possible to identify specific geographic regions, portfolios are weighted evenly on all regions.

Figure 4: Top 5 investors Q2 2019

Source: C&W | RED

39%

61%

Foreign

Danish

Source: C&W | RED

Figure 5: Investment Market Indicators Office

Investor 1

Axa

2

Heimstaden

3

KLP ejendomme

Transactions (DKK M) 1,308 967 Est 700

4

Catella

589

5

Industriens Pension

542

Source: C&W | RED

Q2 2018

Q2 2019

Trend

Prime yield (Copenhagen City)

3.75%

3.75%

-

Investment volume in M DKK

6,000

3,241

-2,759

Vacancy (Copenhagen City)

5.75%

6.40%

+65 bp

Prime yield (Copenhagen High Streets)

3.00%

3.10%

+10 bp

Secondary yield (Copenhagen Side Streets)

4.00%

3.85%

-15 bp

Investment volume in M DKK

3,100

1,051

-2,049

Prime yield (Copenhagen Area)

5.75%

5.75%

-

Prime yield (Triangle Area)

6.00%

6.00%

-

Investment volume in M DKK

0,800

0,506

-0,294

Retail

Industrial

Source: C&W | RED

7


MAKROØKONOMISK OVERBLIK MACROECONOMIC OVERVIEW

Amerikansk rentesænkning ventes ikke at påvirke den stabile økonomiske vækst i Danmark American interest rate cut is not expected to impact the steady economic growth in Denmark Den danske økonomi oplever fortsat en beskeden, men stabil, vækst over hele linjen med faldende arbejdsløshed, lav inflation, lave renter og en sund BNP-udvikling. De nyeste tal viser en sæsonkorrigeret kvartalsvækst i real-BNP på 0,1% i første kvartal af 2019 i forhold til fjerde kvartal af 2018 fig. 6. Dette indikerer, at den opbremsning, der har ramt det meste af Europa, endnu ikke har nået Danmark, hvilket særligt skyldes vækst i medicinal- og vindmøllesektorerne. Grundet korrelationen mellem udviklingen i Danmark og i resten af Europa er det dog sandsynligt, at den danske BNP-vækst vil aftage i de kommende måneder. Danmark oplever én af EU’s laveste inflationsrater Inflationen i Danmark er lav og ligger i øjeblikket på ca. 0,40% fig. 7, hvilket er blandt de laveste i hele EU. Dette skyldes særligt, at danskerne kører mindre i bil end resten af Europa, hvorfor den seneste tids stigende benzinpriser har medført en højere inflation i resten af Europa end i Danmark. På kort sigt

The Danish economy continues a modest and steady growth across the board with rising employment, low inflation, low interest rates, and healthy GDP development. The newest figures show a seasonally adjusted quarter-on-quarter real GDP growth of 0.1% growth in Q1 2019 compared to Q4 2018 fig. 6. This indicates that the slowdown that has hit most of Europe has not yet reached Denmark, which is mainly due to growth in the pharmaceutical and wind turbine sectors. However, due to the correlation between developments in Denmark and the rest of Europe, Danish GDP growth is likely to slow down in the coming months. Denmark has one of Europe’s lowest inflation rates

Inflation in Denmark is low and currently stands at approx. 0.40%, which is among the lowest in the EU fig. 7. This is mainly due to the fact that Danes drive less by car than the rest of Europe, which is why recent rising gasoline prices have resulted in higher infla-

forventes inflationen dog at stige som følge af en vækst i fjernvarmepriserne, mens inflationen på længere sigt forventes at være beskeden. Dog ventes regeringens forslag om at hæve tolden på tobak, således at en pakke cigaretter fremover vil koste 60 kr., at medføre en stigning i inflationen til ca. 0,8%. Amerikansk rentesænkning for første gang i 10 år

Uagtet at både de korte og lange renter i Danmark fortsat er historisk lave, forventer økonomer og banker dog fortsat ingen nævneværdig ændring fra hverken Den Europæiske Centralbank (ECB) eller Danmarks Nationalbank i 2019 efter FEDs rentesænkning – en mindre rentesænkning er mulig, men med det ekstreme aktuelle rentemiljø er det begrænset, hvor meget længere, renten kan komme ned.

Både de korte og lange renter i Danmark er fortsat historisk lave. Hovedparten af de økonomiske analytikere har de seneste godt fem år advaret om forestående rentestigninger. I RED’s Danish Investment Atlas for 2018 highligtede vi nervøsiteten på de finansielle markeder, som var drevet af en meget flad amerikansk rentekurve - forskellen i den korte og lange rente – som tidligere har varslet recession. Den amerikanske Centralbank, FED, sænkede den 31. juli, for første gang i over 10 år, renten med 25 basispoint, i et forsøg på, med rettidig omhu, at bevare det amerikanske opsving og afværge en recession.

Til trods for, at de lave renteniveauer indebærer en vis risiko for en overophedning af økonomien, er sandsynligheden for dette yderst begrænset. Dette skyldes blandt andet, at Danmarks kreditvækst, lønvækst og inflation ligger omkring det europæiske gennemsnit.

tion in the rest of Europe than in Denmark. In the short term, however, inflation is expected to rise as a result of growth in district heating prices, while in the longer term inflation is expected to be modest. However, the government's proposal to raise tariffs on tobacco, so that a pack of cigarettes will cost DKK 60 in the future, is expected to lead to an increase in inflation to approx. 0.8%.

Although both short and long-term Danish interest rates remain historically low, economists and banks still expect no significant change from either the European Central Bank (ECB) or The National Bank of Denmark in 2019 following the FED rate cut - a minor interest rate cut is possible, but with the extreme current interest rate environment, it is limited how much lower the interest rate can drop.

First American interest rate cut in 10 years Both the short and long Danish interest rates remain historically low. The majority of economic analysts have for the past five years warned of impending rate hikes. In RED's Danish Investment Atlas for 2018, we highlighted the nervousness of the financial markets driven by a very flat US yield curve - the difference between short and long interest rates - which has previously indicated a pending recession. On July 31, for the first time in over 10 years, FED cut interest rates by 25 basis points in an attempt to maintain the US recovery and avert a recession.

8 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

Et arbejdsmarked i balance De seneste tal viser, at beskæftigelsen var på ca. 2,78 mio. kr. i første kvartal af 2019, hvilket er en beskeden tilbagegang fra fjerde kvartal af 2018, hvor beskæftigelsen nåede ca. 2,80 mio. kr. Kigger vi et år tilbage, er arbejdsløsheden steget marginalt fra 3,80% til 4,00% af

Although the low interest rates entail some risk of overheating of the economy, the likelihood of this is extremely limited. This is partly due to Denmark's credit growth, wage growth and inflation being around the European average. A balanced labour market The latest figures show that employment was approx. 2.78 million in Q1 2019, which is a modest decline from Q4 2018, when employment reached approx. 2.80 million. Looking back a year, unemployment has risen marginally from 3.80% to 4.00% of the labour


Figure 6: Real Danish GDP development 0.90%

0.50%

arbejdsstyrken, hvilket er en stærk indikator for den positive økonomiske udvikling i Danmark. Antallet af virksomheder, der rapporterer mangel på arbejdskraft, er ikke steget i de seneste måneder. Dette formodes delvist at skyldes den større arbejdsstyrke som følge af, at pensionsalderen er hævet fra 65 til 65,5 år i 2019. Stabiliserede lejlighedspriser Det seneste år har tendensen været stigende huspriser og marginalt faldende lejlighedspriser. Baseret på udsigten til fortsat lave renter forventes huspriserne fremadrettet at stige med 2-3% nationalt. For lejlighedsmarkedet viser de seneste tendenser, at markedet har reguleret sig selv, hvilket fremadrettet vil betyde stabile eller marginalt stigende lejlighedspriser. At markedet nu er vendt, skyldes blandt andet, at de lave renter kombineret med stigende huslejepriser har medført, at det for mange er billigere at eje end at leje i de største byer.

force, which is a strong indicator of Denmark’s positive economic development. The number of companies reporting labour shortages has not increased in recent months. This is partly due to the larger workforce as a result of the retirement age being raised from 65 to 65.5 years in 2019. Stabilised flat prices Over the past year, the trend has been rising house prices and marginally decreasing flat prices. Due to the prospect of continued low interest rates, house prices are expected to rise by 2-3% nationally in the future. For the flat market, recent trends show that the market has regulated itself, which in the future will mean stable or marginally rising flat prices. The reversal of the market is partly due to the fact that low interest rates combined with rising house prices means that it is cheaper to own than to rent in the largest cities for many people.

0.10%

-0.30% Q3 2017 Q4 2017

Q1 2018

Q2 2018

Q3 2018

Q4 2018

Q1 2019

-0.70%

-1.10%

Source: Statistics Denmark

Figure 7: Key variables Key variable

A year ago

Most recent

GDP Growth Rate y/y

1.42%

2.10%

Inflation Rate y/y

0.80%

0.40%

Unemployment Rate - Denmark

3.80%

4.00%

Unemployment Rate - Copenhagen Region

3.90%

4.10%

10 year Government Bond

0.21%

-0.34%

-0.45%

-0.74%

2.07%

1.43%

Short Term Mortgage Rate - 1 and 2 year bonds Long Term Mortgage Rate - 30 year bonds

Trend

Source: Statistics Denmark, Realkreditrådet

9


KONTOR // OFFICE Investeringsmarkedet // Investment market���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12 Lejemarkedet // Occupier market������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������16 Transaktioner og udlejninger // Transactions and key figures����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������18


KONTOR - INVESTERINGSMARKEDET OFFICE - INVESTMENT MARKET

Halvårlig tilbagegang slører fremgang i forhold til første kvartal Six-month decline masks quarter-on-quarter progress Der blev i andet kvartal 2019 handlet kontorejendomme for 3,2 mia. kr. fig. 8, svarende til et fald på 47% i forhold til samme kvartal sidste år. Sammenligner vi med årets første kvartal, er aktiviteten imidlertid steget med 39%. Sammenholder vi første halvår samlet i forhold til første halvår sidste år er aktiviteten således faldet samlet set. Året har dog budt på en støt stigende aktivitet, som vi forventer vil fortsætte året ud. København repræsenterer over 80% af markedet Kontorsegmentet er fortsat det næststørste segment og stod i andet kvartal 2019 for 23% af transaktionsvolumen. København er ubetinget det største marked og Københavns By og Storkøbenhavn repræsenterer tilsammen 81% af markedet, mens Jylland står for 10% af transaktionsvolumen fig. 8. Der er i København gennemført seks handler med en værdi over

In Q2 2019 the office transaction volume reached DKK 3.2 billion fig. 8. This is equivalent to a 47% decrease compared to the same quarter last year. However, compared to Q1 2019 activity has increased by 39%. Comparing the first six months of the year to the first six months of last year, activity has thus decreased overall. However, the first six months have seen a steadily increasing activity, which we expect will continue throughout the year. Copenhagen represents more than 80% of the market

The office segment remains the second largest segment and accounted for 23% of transaction volume in Q2 2019. Copenhagen is by far the largest market and Copenhagen City and Greater Copenhagen combined represent 81% of the market, while Jutland accounts for 10% fig. 8. In Copenhagen, six transactions with a value exceeding DKK 100 million have been completed. The largest

100 mio. kr., hvoraf norske KLP Ejendommes køb af it-virksomheden Vismas kommende domicil, Emil Christian Hansen Hus i Carlsberg Byen, på 19.700 m² til en estimeret værdi på 711 mio. kr. er kvartalets største og præger statistikken mærkbart.

De udenlandske investorer fordoblede imidlertid deres investeringer fra andet kvartal 2018 til andet kvartal 2019. De udenlandske investorers aktivitet skal dog fortsat stige i de kommende kvartaler for at nå niveauet fra sidste år.

København By har oplevet en fremgang på 20% i forhold til andet kvartal 2018, hvor Aarhus modsætningsvist har oplevet et fald i aktiviteten på 88%. Den københavnske fremgang er drevet af flere og gennemsnitligt større handler, mens transaktionerne i Aarhus generelt er større, men færre.

De internationale investorer opfatter dog fortsat det danske ejendomsmarked som attraktivt. Særligt det stabile politiske miljø, den generelle økonomiske vækst samt den lave finansieringsrente via det danske realkreditsystem er faktorer, som tiltaler investorerne. Derfor forventer vi at se en stigende aktivitet fra de udenlandske investorer – især i prime markederne i København. 

Internationale investorer fordobler aktiviteten Faldet i aktiviteten i kontorsegmentet kan tilskrives en markant tilbageholdenhed blandt de danske investorer, som har reduceret deres volumen med 63% i forhold til andet kvartal 2018 fig. 9.

of these is Norwegian KLP Ejendomme's acquisition of the IT company Visma's future domicile, Emil Christian Hansen House in The Carlsberg City District. The domicile is 19,700 sq and traded for an estimated DKK 711 million, which significantly impacts the statistics. Copenhagen City has seen an increase of 20% compared to Q2 2018, where Aarhus has, by contrast, experienced a decrease in activity of 88%. Copenhagen's progress is driven by more and averagely larger transactions, while the transactions in Aarhus are generally larger but fewer International investors double activity The office segment activity can be attributed to a marked restraint among Danish investors, who reduced their volume by 63% compared to Q2 2018. fig. 9.

12 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

However, foreign investors doubled their investments Q2 2018 to Q2 2019. Foreign investor activity must, however, continue to rise in the coming quarters in order to reach the level of last year. International investors, however, still perceive the Danish property market attractive. Particularly the stable political environment, general economic growth and the low financing rate through the Danish mortgage credit system attracts investors. Therefore, we expect to see increasing activity from foreign investors - particularly in the Copenhagen prime markets. 


Investment market  Occupier market u Transactions and leases u

Figure 8: Transaction volume and geographic break down Q2 2019

Other Jutland 10%

Copenhagen 75%

Other Zealand 8% Funen 1% Greater Copenhagen 6%

3.2 BN DKK

Estimates of transactions below DKK 35 m are weighted evenly on all segments. Source: C&W | RED

Figure 9: Danish and foreign investors Q2 2019

Figure 10: Prime yields Q2 2019 Office areas

38% Foreign Source: C&W | RED

62% Danish

Yield level

CBD – City center and Christianshavn

3.75%

Kalvebod Brygge

4.00%

North Harbour and Amerika Plads

3.75%

Frederiksberg

4.25%

Copenhagen E

4.50%

Copenhagen W and Carlsberg

4.00%

Copenhagen N

5.25%

Copenhagen NW

5.50%

Islands Brygge

4.50%

Ørestad

5.00%

South Harbour

5.00%

Valby

5.00%

Amager East and Copenhagen Airport

5.25%

Tuborg Harbour

4.50%

Kongens Lyngby

4.75%

Ring 3

5.50%

Source: C&W | RED

13


International investor gør første køb i Danmark med kvartalets næststørste handel Kvartalets største handel er norske KLP Ejendommes køb af Emil Christian Hansens Hus i Carlsberg Byen. Den næststørste handel er Aviva Investors Real Estates køb af Niels Juels gade 9-13 fra Gefion Group til en værdi af 320 mio. kr. Det er Avivas første ejendomskøb i Danmark. Der er i alt gennemført 15 handler med en værdi over 100 mio. kr. første halvår samlet. Afkastniveauet er stabiliseret, men kan falde for primeejendomme Afkastniveauet synes at være stabiliseret på 3.75% for prime kontorer i København. I lyset af det aktuelt meget lave renteniveau, hvor man reelt kan optage 10-års lån til 0% i rente, er det ikke usandsynligt, at vi vil opleve fald i afkastkravet for de bedste kontorejendomme i markedet. Samtidig ventes endnu lavere obligationsrenter at tvinge investorerne til yderligere re-allokering af kapital mod alternative aktivklasser, specielt fast ejendom. Et aktiv, som til dels er inflationssikret og som genererer et løbende afkast i modsætning til de fleste øvrige aktivklasser.

International investor enters the Danish market with the second-largest deal of the quarter

The largest trade of the quarter is Norwegian KLP Real Estate's acquisition of Emil Christian Hansen Hus in The Carlsberg City District. The second largest trade is Aviva Investors Real Estate's acquisition of Niels Juels Gade 9-13 from Gefion Group at a value of DKK 320 m. It is Aviva's first property acquisition in Denmark. A total of 15 transactions with property values exceeding DKK 100 m have been completed in the first six months. Yields have stabilised, but may decrease for prime assets

Yield levels seem to have stabilized at 3.75% for prime offices in Copenhagen. Given the current very low interest rate level, allowing to obtain 10-year loans at 0% interest, it is not unlikely that we will see a yield demand decrease for the best office properties in the market. At the same time, even lower bond yields are expected to force investors to further reallocate capital to alternative asset classes, particularly real estate. An asset that is partly inflation-proof and which generates a continuous return, unlike most other asset classes.

14 // RED - Danish Investment Update Q2 2019


15


KONTOR - LEJEMARKEDET OFFICE - OCCUPIER MARKET

Stærk efterspørgsel og stigende krav til kontorejendomme Strong demand and increasing requirements for office space De senere års meget positive udvikling i konjunkturerne har resulteret i en stigende produktion og beskæftigelse, der manifesterer sig i en stærk efterspørgsel efter kontorlokaler fig. 11. Den stærke efterspørgsel kan aflæses direkte i tomgangstallene, der ifølge Ejendomstorvet juli 2019 udgør 6,4% for København og 11,5% for Storkøbenhavn. Den reelle tomgang vurderes imidlertid at være lavere, idet en stor del af de aktuelle tomgangsarealer findes i ældre, utidssvarende ejendomme, mens nyere og moderne ejendomme er ledige i markant kortere perioder.

Kognitive bygninger bliver det næste Virksomhederne er i højere grad begyndt at efterspørge bygninger med smarte løsninger. Ved hjælp af BIG data vil fremtidens kognitive bygninger hjælpe virksomheder og deres medarbejdere med alt fra miljøforbedringer til kaffebrygning. Kognitive bygninger er stadig i udviklingsstadiet og ejendomme som The Edge i Amsterdam anses som pionerarbejde. Tiden, hvor kognitive bygninger bliver allemandseje, ligger altså stadig nogle år ude i fremtiden. Men der er ingen tvivl om, at den tid nok skal komme.

Areal- og kontraktmæssig fleksibilitet efterspørges

Virksomhedens kontor som employer brand Stigende beskæftigelse og høj økonomisk vækst medfører, at virksomhederne på et strategisk plan forsøger at optimere deres mulighed for at tiltrække og fastholde talentfulde medarbejdere gennem valget af beliggenhed og kvaliteten af de fysiske rammer for arbejdspladsen. Den primære efterspørgsel på kontorlokaler er centreret omkring CBD og brokvartererne, men også områder som

Lejerne er tiltagende bevidste om behovet for fleksible løsninger i forhold til deres arealforbrug. Dette ses tydeligt i markedet, hvor der efterspørges fleksibilitet i lejemålsstørrelsen og korte uopsigeligheder, hvilket har resulteret i en stigende efterspørgsel på skalerbare lejemål i flerbrugerejendomme og deciderede kontorfællesskaber.

The very positive business cycle development in recent years has lead to an increase in production and employment, which manifests itself in a strong demand for office space. fig. 11. The strong demand is reflected in the vacancy rates, which according to Ejendomstorvet make up 6.4% for Copenhagen and 11.5% for Greater Copenhagen as of July 2019. However, real vacancy rates are estimated to be lower, with a large proportion of the current vacancy areas being old, outdated properties, while newer and modern properties are vacant for significantly shorter periods. Space and lease term flexibility is in demand Tenants are increasingly aware of the need for flexible solutions in relation to their office space. This is clearly seen in the market where demand for lease size flexibility and short periods of non-termination have lead to increasing demand for scalable leases in multi-tenant properties and co-working solutions.

Emerging demand for cognitive buildings Companies are increasingly demanding buildings with smart solutions. Using BIG data, the cognitive buildings of the future will help companies and their employees with everything from environmental improvements to brewing coffee. Cognitive buildings are still in the development stage and properties such as The Edge in Amsterdam are considered as pioneering projects. Thus, the cognitive building era is still a few years in the future, but there is no doubt that it will come. The office as employer brand Increasing employment and strong economic growth mean that companies at a strategic level attempt to optimise their ability to attract and retain talented employees through location and quality of the physical environment for the workplace. Primary demand for office space is centred around the CBD and inner Copenhagen, but also areas such as Carlsberg City District, Christianshavn,

16 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

Carlsberg Byen, Christianshavn, Nordhavn, Ørestad og Tuborg Havn efterspørges. Som et af de få områder uden for København er Kgs. Lyngby ligeledes et efterspurgt område som følge af god infrastrukturel tilgængelighed og udbud af moderne ejendomme. Begrænset udbud skaber lejestigninger på kort sigt Den stigende efterspørgsel på centralt beliggende kontorlokaler har, i kombination med et begrænset omfang af spekulativt nybyggeri, resulteret i stigende lejeniveauer både i primære og sekundære områder. Markedslejen for prime kontorer er steget med ca. 10% siden ultimo 2015 og ligger nu på ca. 1.900 kr./m² ekskl. driftsomkostninger fig. 12. For sekundære kontorer ligger markedslejen i niveauet 1.100 - 1.500 kr./m² ekskl. driftsomkostninger fig. 12.

Nordhavn, Ørestad and Tuborg Havn are in demand. As one of the few areas outside Copenhagen, Kgs. Lyngby is also a popular area due to good infrastructural accessibility and supply of modern properties. Limited supply will lead to rent increases in the short term

Increasing demand for centrally located office space, coupled with a limited amount of speculative new construction, has resulted in rising rental levels in both primary and secondary locations. The market rent for prime offices has increased by approx. 10% since end-2015 and now sits at approx. DKK 1,900 per sq m excl. operating costs. fig. 12. For secondary offices, the market rent is in the range of DKK 1,100 - 1,500 per sq m excl. operating costs fig. 12.


Investment market u Occupier market  Transactions and leases u

Figure 11: Vacancy and unemployment rates 2012 - 2019

12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0%

  Vacancy rate Copenhagen City

  Vacancy rate Copenhagen Area

Q2 2019

Q1 2019

Q4 2018

Q3 2018

Q2 2018

Q1 2018

Q4 2017

Q3 2017

Q2 2017

Q1 2017

Q4 2016

Q3 2016

Q2 2016

Q1 2016

Q4 2015

Q3 2015

Q2 2015

Q1 2015

Q4 2014

Q3 2014

Q2 2014

Q1 2014

Q4 2013

Q3 2013

Q2 2013

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

0,0%

  Unemployment Copenhagen Area

Source: Statistics Denmark and C&W | RED

Figure 12 Prime rent Q2 2019 Office areas

Rent level (DKK)

CBD – City center and Christianshavn

1,850

Kalvebod Brygge

1,700

North Harbour and Amerika Plads

1,900

Frederiksberg

1,450

Copenhagen E

1,500

Copenhagen W and Carlsberg

1,600

Copenhagen N

1,300

Copenhagen NW

1,300

Islands Brygge

1,450

Ørestad

1,500

South Harbour

1,300

Valby

1,350

Amager East and Copenhagen Airport

1,425

Tuborg Harbour

1,600

Kongens Lyngby

1,450

Ring 3

1,100

Source: C&W | RED

17


KONTOR - TRANSAKTIONER OG UDLEJNINGER OFFICE - TRANSACTIONS AND LEASES

Figure 13: Office transactions Q2 2019 Street name

Location

Date

Size (sqm)

Price (DKK M)

Gærtorvet 1

Carlsberg Byen

May

Niels Juels Gade 9-13

København K

April

19,864

Est. 700

7,650

320,0

Julius Thomsens Pl. 1

Frederiksberg C

Jun

9,935

Est. 150,0

Amaliegade 45

København K

Jun

3,687

144,3

Sdr.Stationsvej 28

Slagelse

Jun

7,120

Est. 143,0

Nørre Voldgade 94-96

København K

May

2,402

137,5

Birketinget 6

København S

May

14,000

125,0

Amaliegade 16A

København K

June

2,128

96.2

Vestre Strandallé 54 m.fl.

Risskov

April

7,845

Est. 100,0

Amaliegade 15

København K

June

1,848

80,0

Source: C&W | RED

18 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

Buyer name

Vendor name

KLP Ejendomme

Carlsberg Byen Ejendomme

Aviva

Gefion Group

PFA Pension

Private investor

Jeudan

Patrizia

SBB

Niam

Jeudan

Private investor

BaseCamp Real Estate

Dreyers Fond

Jeudan

Patrizia

Arkitektgruppen A/S

Private investor

Jeudan

Patrizia


Investment market u Occupier market u Transactions and leases 

Figure 14: Significant office leases Q2 2019 Street name

Location

Date

New Tenant

Size (sqm)

Langelinie 47

Copenhagen E

Jun

The central bank of Denmark

Carl Jacobsens Vej 29

Valby

May

Jobindex

7,402

Lautrupbjerg 6

Ballerup

Apr

GN Ejendomme

4,281

Jægersborg Allé 4, 1-2

Charlottenlund

May

First Chair Group

1,775

Buen

Kolding

Apr

Confidential

1,643

Tonsbakken 16

Skovlunde

Jun

Væxthuset

1,540

Støberigade

Copenhagen SV

Jun

Confidential

1,363

Kay Fiskers Plads 9, 6

Copenhagen S

May

GFK Denmark

20,000

972

Source: C&W | RED

19


BOLIG // RESIDENTIAL Investeringsmarkedet // Investment market��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 22 Lejemarkedet // Occupier market�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������26 Transaktioner // Transactions ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������28


BOLIG - INVESTERINGSMARKEDET RESIDENTIAL - INVESTMENT MARKET

Boligtransaktioner genvinder fodfæstet Residential transactions are regaining their foothold Andet kvartal 2019 bød på en transaktionsvolumen for boligudlejningsejendomme på 6,9 mia. kr., svarende til et marginalt fald på ca. 4% fra andet kvartal 2018 fig. 15. Det er dog ca. en fordobling fra de 3,5 mia. kr., der blev handlet boligudlejningsejendomme for i første kvartal 2019. Tilbageholdenheden fra første kvartal, som blev delvist tilskrevet usikkerheden omkring de fremtidige regler for lejefastsættelsen i ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, synes med andet kvartals markante stigning at være aftaget, omend debatten fortsat verserer. Boligsegmentet repræsenterer over halvdelen af markedet

transaktionsvolumen. København er fortsat det største marked og repræsenterer 55% af markedet, mens Storkøbenhavn udgør ca. 9% og Aarhus udgør ca. 7% af transaktionsvolumen. Jylland står samlet set for ca. 19%. Tre udenlandske investorer dominerer boligmarkedet Fordelingen mellem danske og internationale investorer er fortsat afbalanceret med en svagt stigende overvægt af udenlandske investorer. fig. 16. I første halvår 2019 stod de udenlandske investorer således for 56% af transaktionsvolumen, mens denne andel i første halvår 2019 er steget til 57%.

Modsat de fleste andre lande, hvor kontorsegmentet typisk er det største segment, har boligsegmentet historisk været det mest efterspurgte i Danmark og repræsenterer i andet kvartal 50% af markedet. Samlet for første halvår repræsenterer boligejendomme 46% af

Ser vi på den landsdækkende opgørelse over boliginvesteringer, står tre udenlandske investorer for ca. 33% af investeringsvolumen i første halvår af 2019. Franske Axa står for 14% af boliginvesteringerne i Danmark, mens Heimstaden står for 12% og Blackstone står for 7%.

Q2 2019 showed a residential property transaction volume of DKK 6.9 bn, corresponding to a marginal decrease of approx. 4% from Q2 2018 fig. 15. However, this is approx. a doubling of the DKK 3.5 bn residential property transaction volume of Q1 2019.

penhagen accounts for approx. 9% and Aarhus accounts for approx. 7%. Jutland accounts for approx. 19% in total.

The Q1 restraint, which was partly attributed to the uncertainty regarding the future rent assessments rules in housing properties covered by paragraph 5, section 2, appears to have been somewhat moderated, although the debate continues. The residential segment represents more than half the market

Unlike most other countries, where the office segment is typically the largest segment, the residential segment has historically been the most popular in Denmark and represents 50% of the market in Q2 2019. Overall, for the first six months of the year, residential properties represent 46% of the transaction volume. Copenhagen remains the largest market and represents 55% of the market, while Greater Co-

Three foreign investors dominate the residential market

The distribution between Danish and foreign investors continues to be balanced with a slightly increasing overweight of foreign investors fig. 16. Thus, in the first six months of 2018, foreign investors accounted for 56% of the transaction volume, while in the first six months of 2019 this share increased to 57%. Looking at nationwide residential investments, three foreign investors account for approx 33% of investment volume in the first half of 2019. French Axa accounts for 14% of residential investment volume in Denmark, while Norwegian Heimstaden accounts for 12% and American Blackstone accounts for 7%. However, despite active foreign investors, more than 90% of all Danish residential properties are, according to EjendomDanmark,

22 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

Trods aktive udenlandske investorer er ifølge EjendomDanmark mere end 90% af alle danske boligudlejningsejendomme dog fortsat ejet af danske ejendomsselskaber, pensionskasser og private danske investorer. De resterende ejendomme er primært ejet af investorer fra de nordiske lande, hvor norske Heimstaden har været den største investor de seneste år. Franske Axa køber boligportefølje til 1,3 mia. kr. Franske Axa har købt en portefølje på 1,3 mia. kr., hvoraf den største enkeltejendom, Nadinehus på Doris Lessings Vej 2 på Amager, havde en værdi på ca. 443 mio. kr., hvormed den er kvartalets største offentliggjorte handel. Norske Heimstaden fortsætter opkøbene og er i første halvår nået op på transaktioner for ca. 1,3 mia. kr. I 2018 købte Heimstaden boligejendomme for 7,8 mia. kr., og dermed er tempoet sat en smule ned efter to meget aktive år. 

still owned by Danish real estate companies, pension funds and private Danish investors. The remaining properties are primarily owned by investors from the Nordic countries, where Norwegian Heimstaden has been the largest investor in recent years. French AXA acquires DKK 1.3 bn residential portfolio

French Axa has acquired a DKK 1,3 bn portfolio of which the largest single property, Nadinehus on Doris Lessings Vej 2 on Amager, is estimated at DKK 443 bn, making it the largest public single property transaction of the quarter. Norwegian Heimstaden continues to acquire Danish residential properties and in the first six months of the year reached transactions for approx. 1,3 bn. In 2018, Heimstaden acquired residential properties for DKK 7.8 bn, thus slightly lowering the pace after two very active years. 


Investment market  Occupier market u Transactions u

Figure 15: Transaction volume and geographic break down Q2 2019

Triangle Region 2%

Copenhagen 53%

Other Jutland 20%

6.9

Other Zealand 11%

BN DKK

Funen 4%

Greater Copenhagen 10% Estimates of transactions below DKK 35 m are weighted evenly on all segments. Source: C&W | RED

Figure 16: Danish and foreign investors Q2 2019

Figure 17: Prime yields Q2 2019 Subarea

Yield level

Copenhagen City

3.25%

Copenhagen E, W & N

3.50%

Copenhagen NW

4.00%

Copenhagen S

3.75%

Frederiksberg

3.50%

North Harbour

3.25%

South Harbour

3.75%

Valby

3.50%

Vanløse

3.75%

Source: C&W | RED

57% Foreign

43% Danish

Source: C&W | RED

23


Lavt og forventeligt stabilt afkastniveau Risikopræmien ved at investere i boligudlejningsejendomme, målt ved forskellen til den 10-årige danske obligationsrente, er på et relativt højt niveau i historisk kontekst og markedet synes derfor i langt bedre helbredstilstand sammenlignet med før finanskrisen.

Low yields are expected to remain stable The risk premium of investing in residential properties, measured by the difference to the 10-year Danish bond rate, sits at a relatively high level in a historical context and the market therefore seems in a much better state of health compared to before the financial crisis.

Afkastniveauet i København ligger i niveauet 3,25% – 4,00% for de bedste beliggenheder for nyopførte ejendomme. Vi forventer et uændret afkastniveau i den nærmeste fremtid. For ejendomme i den gamle boligmasse, der er underlagt omkostningsbestemt husleje, forventer vi et stabilt til svagt stigende afkastkrav, indtil der er politisk klarhed omkring disse ejendomme. I takt med, at debatten forventeligt nuanceres i medierne, ventes påvirkningen af afkastkravet at mindskes.

The Copenhagen yield level stands between 3.25% and 4.00% for the best locations for newly constructed properties. We expect an unchanged yield rate in the near future. For properties in the old housing stock subject to cost-related rent, we expect steady to slightly increasing yields until there is political clarity around these properties. As the debate is expected to be more nuanced in the media, the yield demand impact is expected to diminish.

24 // RED - Danish Investment Update Q2 2019


Investment market  Occupier market u Transactions u

25


BOLIG - LEJEMARKEDET BOLIG - OCCUPIER MARKET

Danskerne flytter til byerne The Danes are moving to the cities De større byer har gennem de seneste mange år oplevet en positiv befolkningsvækst drevet af jobmuligheder, bedre infrastruktur, uddannelsesinstitutioner og byliv. Denne befolkningstilvækst ventes at fortsætte. Frem mod år 2045 forventes befolkningstilvæksten ifølge Danmarks Statistik at ligge på ca. 25% for København og 20% for Aarhus mod et landsgennemsnit uden for de to største byer på 10%. I særdeleshed København har formået at holde på beboerne, selv efter de har stiftet familie. Alt i alt en nettotilflytning, som er skabt af tiltrækning af nye indbyggere såvel som fastholdelse af eksisterende. Befolkningsvæksten har i en lang årrække sat ejerboligpriserne og lejeboligpriserne i København under et opadgående pres med en høj byggeaktivitet som konsekvens. Fortsat stort udviklingspotentiale På trods af en høj byggeaktivitet er der fortsat mange udviklingsområder i København og omegnskommunerne.

Over the past many years, the larger cities have experienced positive population growth driven by job opportunities, better infrastructure, educational institutions, and urban life. This population growth is expected to continue. By the year 2045, according to Statistics Denmark, population growth is expected to be approx. 25% for Copenhagen and 20% for Aarhus against a national average outside the two largest cities of 10%. Particularly Copenhagen has managed to maintain residents even after they have established a family. All in all, a net move created by the attraction of new residents as well as the retention of existing ones. For a number of years, population growth has put house prices as well as residential rents in Copenhagen under an upward pressure, which has created strong construction activity. Still a large development potential Despite a high level of construction activity,

Sydhavnen og Ørestad er i store træk færdigudviklet med henholdsvis 275.000 m² og 125.000 m² bolig, hvorimod der i Nordhavn kun er udviklet 10% af den samlede kapacitet på 40.000 boliger. Af fremtidige store udviklingsområder i København kan nævnes Lynetteholm og Refshaleøen. Det er ikke alene Københavns kommune, der tilbyder en lang række udviklingsområder, men også flere omkringliggende kommuner langs den kommende letbane fra Ishøj til Lyngby, hvor der forventes at blive udviklet flere hundrede tusinde kvadratmeter til bolig.

takt med et øget udbud af nye lejligheder, både i København og omegnskommunerne, ventes de nuværende lejepriser at stagnere, efterhånden som udbuddet nærmer sig efterspørgslen. I de boligområder i København, hvor der pt. opføres rigtig mange lejligheder, som eksempelvis i Ørestad og Sydhavnen, forventes et nedadgående lejepres de næste 12 måneder. Idet det vurderes, at folk finder det mere attraktivt at bosætte sig i København frem for omegnskommunerne, vil investorerne dog forholdsvist let kunne få udlejet ledige boliger ved en moderat tilpasning af lejen.

Tilstrækkeligt udbud ventes at bremse lejestigninger Nye boligudlejningsejendomme er udlejet til stigende lejeniveauer de seneste par år, primært drevet af en høj efterspørgsel. I visse nye projekter er der derfor estimeret en højere leje, end de boligsøgende er villige eller i stand til at betale. Investorerne oplever generelt, at familieboliger med en månedlig husleje på over kr. 15.500 plus forbrug er vanskelige at udleje. I

there are still many development areas in Copenhagen and the surrounding municipalities. South Harbour and Ørestad are largely developed with 275,000 sq m and 125,000 sq m of housing respectively, whereas in Nordhavn only 10% of the total capacity of 40,000 homes have been developed. Future major development areas in Copenhagen include Lynetteholm and Refshaleøen. Not only the city of Copenhagen offers a large number of development areas, but also in several neighboring municipalities along the upcoming light rail from Ishøj to Lyngby, several hundred thousand square meters are expected to be developed for housing. Sufficient supply is expected to slow down rental increases

New rental housing properties have seen a large increase in rental levels over the past few years, driven primarily by high demand. Therefore, for some new projects, the rent

26 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

has been estimated at a higher level than the homeowners are actually willing or able to pay. Along with increased supply of new flats, in Copenhagen as well as the surrounding municipalities, supply will approach demand, which is expected to result in stagnation of current rental prices. In the residential areas in Copenhagen, where at present. many flats, such as in Ørestad and Sydhavnen, downward lease pressure is expected over the next 12 months. However, as it is estimated that people find it more attractive to settle and live in Copenhagen rather than the surrounding municipalities, investors will be able to let vacant housing relatively easily by implementing moderate rent adjustments.


Investment market u Occupier market  Transactions u

Residential - Prime market rent Q2 2019 Subarea

Rent level DKK

1

Copenhagen City

2,000 - 2,200

2

Copenhagen E, W & N

1,700 - 1,900

3

Copenhagen NW

1,500 - 1,700

4

Copenhagen S

1,700 - 1,900

5

Frederiksberg

2,000 - 2,200

6

North Harbour

1,900 - 2,100

7

South Harbour

1,600 - 1,800

8

Valby

1,600 - 1,800

9

Vanløse

1,500 - 1,700

Source: C&W | RED

27


BOLIG - TRANSAKTIONER RESIDENTIAL - TRANSACTIONS Figure 19: Residental transactions Q1 2019 Street name

Location

Date

Size (sqm)

Price (DKK M)

Doris Lessings Vej 2

København S

Jun

12,100

Dea Trier Mørchs Vej 1

København S

Jun

Glostervej

Valby

Lokesvej 17

Buyer name

Vendor name

Est. 443,0

Axa

Solstra

10,135

354,6

Axa

Solstra

Jun

9,080

Est. 295,0

Catella

Core Bolig

Åbyhøj

Jun

8,400

Est. 294,0

Catella

AabyCity Holding ApS

Kastelsvej 18

København Ø

Apr

9,836

278 ,0

Heimstaden

PBU

C.F. Møllers Allé 97

København S

Jun

7,633

267,9

Axa

Solstra

Formuepleje Ejendomme

Private investor

Axa

Solstra

Kirkegårdsvej 8B m.fl.

Århus C

May

11,064

Est. 370,0

Emma Gads Vej 6

København S

Jun

6,386

236,1

Pilehøj 2-10 m.fl.

Birkerød

Jun

9,455

Est. 232,0

Heimstaden

Niam

Østbrovej 2 m.fl.

Glostrup

Jun

8,084

Est. 230,0

Heimstaden

Niam

Source: C&W | RED

28 // RED - Danish Investment Update Q2 2019


Investment market u Occupier market u Transactions 

29


RETAIL Investeringsmarkedet // Investment market���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������32 Lejemarkedet // Occupier market�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������34 Strøgtælling // Footfall analysis����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������36 Transaktioner og udlejninger // Transactions and key figures���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������38


RETAIL - INVESTERINGSMARKEDET RETAIL - INVESTMENT MARKET

Retailvolumen halveret i forhold til sidste år Retail volumes halved compared to last year Der blev i andet kvartal 2019 handlet retailejendomme for 1,1 mia. kr., svarende til et fald i aktiviteten på 65% i forhold til andet kvartal 2018 fig. 20. I forhold til årets første kvartal er det dog en stigning i volumen på 38%. På trods af denne stigning ligger transaktionsvolumen for første halvår 2019 på 1,9 mia. kr., svarende til godt en halvering af de 4,5 mia. kr., der blev handlet retailejendomme for i første halvår 2018. Én handel udgør halvdelen af retailvolumen Retail stod i andet kvartal 2019 for 8% af transaktionsvolumen og er dermed igen det tredjestørste segment i dette kvartal. Aarhus er det suverænt største marked i andet kvartal 2019 med 52% af transaktionsvolumen, mens København City repræsenterer 22% og Storkøbenhavn 12% af volumen fig. 20. Markedet for retailejendomme er dog præget af færre og

In Q2 2019, the retail transaction volume reached DKK 1.1 bn. This corresponds to a 65% decrease in activity compared to Q2 2018 fig. 20. However, compared to Q1 2019, it is a volume increase of 38%. Despite this increase, the transaction volume for the first six months of 2019 stands at DKK 1.9 bn. This corresponds to just over half of the DKK 4.5 bn in the first six months of 2018. One transaction represents half the retail volume

In Q2 2019, retail accounted for 8% of the transaction volume and regains its position as the third largest segment. Aarhus is by far the largest market in Q2 2019 with 52% of transaction volume, while Copenhagen City represents 22% and Greater Copenhagen 12% of the transaction volume fig. 20. However, the retail property market is characterized by

mindre handler end eksempelvis boligmarkedet, hvilket betyder, at store handler påvirker statistikken betydeligt. Det skal derfor her bemærkes, at årets største retailhandel, Industriens Pensions køb af Regina-ejendommen i Aarhus for ca. 500 mio. kr. udgør ca. halvdelen af kvartalets volumen. Udelades Regina-handlen, repræsenterer København City 45% og Storkøbenhavn 25% af transaktionsvolumen. De udenlandske investorer trækker sig De udenlandske investorer har gennemsnitligt stået bag 48% af den danske retailvolumen de sidste fem år. Således stod de udenlandske investorer også for 41% af volumen i andet kvartal 2018, mens de i andet kvartal 2019 var faldet til kun 10% fig. 21. Fraværet af de store strøghandler og salg af større shoppingcentre i første halvår forklarer den faldende aktivitet blandt de udenlandske investorer. Det stærke

fewer and smaller trades than, for example, the residential market, which means that large transactions have a significant impact on statistics. It should therefore be noted that the largest retail transaction of the year, Industriens Pension's acquisition of the Regina property in Aarhus for DKK 500 m amounts to approx. half the volume of the quarter. Excluding the Regina deal, Copenhagen City accounts for 45% and Greater Copenhagen 25% of transaction volume. The foreign investors are backing down Foreign investors have averaged 48% of the Danish retail volume over the past five years. Thus, foreign investors also accounted for 41% of volume in Q2 2018, while in Q2 2019, they dropped to just 10% fig. 21. The absence of major high street and shopping center deals in the first six months of 2019 explains the

32 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

københavnske strøgmarked synes at være i en lidt stillestående fase, hvor mange ejendomme er under udvikling og udbuddet af prime-ejendomme er begrænset. Der er fortsat købere til de rigtige produkter, men forsigtigheden i netop dette segment kan mærkes i antallet af transaktioner. Afkastet på prime retail er stigende Første års afkast på retailejendomme, som har ligget på 3% på prime high street siden 2016, er steget en smule fig. 22. Afkastet ventes fortsat at stige og i løbet af 2019 ligge 20-30 basispoint over de laveste niveauer vi har set i 2017 og 2018. I resten af Europa ser vi ligeledes stigende afkast og faldende lejeniveauer, som vurderes at være primært drevet af tvivl omkring det fremtidige marked for retailejendomme i lyset af eksempelvis stigende e-handel.

declining activity among foreign investors. The strong Copenhagen high street market seems to be in a somewhat stagnant phase, with many properties under development and limited supply of prime properties. There are still buyers for the right products, but the caution in this particular segment can be felt in the low transaction number. Prime retail yields are on the rise Initial retail yields, which have been sitting at 3% on prime high street since 2016, have risen slightly fig. 22. Yields are expected to continue to rise and in 2019 reach 20-30 basis points above the lowest levels from 2017 and 2018. In the rest of Europe, we also see rising yields and declining rent levels, which are estimated to be primarily driven by doubts surrounding the future retail property markets in the light of e.g. increasing e-commerce.


Investment market  Occupier market u Footfall analysis u Transactions and leases u

Figure 20: Transaction volume and geographic break down Q2 2019 Triangle Region 4% Other Jutland and Funen 3% Copenhagen 22%

Other Zealand 7%

1.1

Greater Copenhagen 12%

BN DKK

Aarhus 52%

Estimates of transactions below DKK 35 m are weighted evenly on all segments. Source: C&W | RED

Figure 21: Danish and foreign investors Q2 2019

Figure 22: Prime yields Q2 2019 Street name

Yield level

Copenhagen - Prime high street (Amagertorv, Købmagergade and Østergade)

3.10%

Copenhagen - High street (Vimmelskaftet, Nygade and Frederiksborggade)

3.35%

Copenhagen - Secondary high street (Frederiksberggade)

3.85%

Copenhagen - High street area (Kronprinsensgade)

4.00%

Copenhagen - Østerbrogade

4.25%

Copenhagen - Gl. Kongevej

4.25%

Copenhagen - Nørrebrogade

4.50%

Copenhagen area - Lyngby

4.25%

Source: C&W | RED

10%

90%

Foreign

Danish

Source: C&W | RED

33


RETAIL - LEJEMARKEDET RETAIL - OCCUPIER MARKET

Stærk efterspørgsel på de primære strøggader omkring Købmagergade Strong demand for prime high street around Købmagergade Generelt ser vi store variationer i lejeefterspørgsel omkring Strøget. Nogle dele af Strøget oplever stigende tomgang, mens andre, især omkring Købmagergade, oplever stærk lejeefterspørgsel og lav tomgang. Den lave udlejningsaktivitet fra Gammeltorv til Rådhuspladsen fortsætter, og tomgangen for dette område er steget siden 1. kvartal 2016 fig. 24. Det er endnu ikke kendt, hvilken form for indflydelse åbningen af den nye Metro Cityring i 2019 vil have på området, ligesom der er forbedrende initiativer på vej fra de store

ejere på denne del af gaden. I 2018 så vi en stigning i lejeniveauet, der især er koncentreret omkring de primære dele af Strøget. Endvidere har Købmagergade oplevet en højere stigning i forhold til Strøget i løbet af de seneste år.

In general, we see large variations in occupier demand for the Copenhagen high streets. Some parts of the Strøget are experiencing rising vacancy while others, primarily around Købmagergade, experience strong occupier demand and low vacancy levels. The low leasing activity from Gammeltorv to City Hall Square continues as vacancy in this area has been rising since Q1 2016 fig. 24. It is yet uncertain which impact the opening of the new Metro City line in 2019 will have on the area. In 2018, we saw an increase in the rent level, which is mainly concentrated around the

primary parts of Strøget. In addition to this, Købmagergade has seen a higher increase compared to Strøget in recent years.

Kvartalets udlejninger På hjørnet af Niels Hemmingsens Gade og Løvstræde har den norskejede grossistvirksomhed F&H lejet 978 m², hvor de i august 2019 åbner en butik under det nye koncept KitchenLivingDining. Efter en succesfuld ombygning og

Lettings of the quarter On the corner of Niels Hemmingsens Gade and Løvstræde, Norwegian-owned wholesale company F&H has let 978 m², where in August 2019 they will open a store under the new KitchenLivingDining concept. Following a successful redevelopment and leasing of Postgården on Købmagergade in Copenhagen, the development project of almost 2,500

34 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

udlejning af Postgården på Købmagergade i København, er udviklingsprojektet på knap 2.500 tilstødende kvadratmeter på Niels Hemmingsens Gade dermed tilendebragt. Mens vi venter på IKEAs kommende varehus ved Dybbølsbro station, har IKEA lejet 896 m² på Vesterbrogade, som skal anvendes som showroom, hvor man kan se, røre og købe alle varer, som så leveres fra et lager den efterfølgende dag. Showroomet forventes at åbne i sensommeren 2019.

adjacent sq m on Niels Hemmingsens Gade has been completed. While waiting for IKEA's upcoming department store at Dybbølsbro station, IKEA has let 896 m² at Vesterbrogade, which will be used as a showroom, where customers can see, touch and buy all goods that are then delivered from a warehouse the following day. The showroom is expected to open in late summer 2019.


Investment market u Occupier market  Footfall analysis u Transactions and leases u

Figure 23: Vacancy rates and consumer confidence

5,0%

15

4,5% 4,0%

10

3,5% 3,0%

5

2,5% 2,0%

0

1,5% 1,0%

-5

0,5%

  Vacancy rate Copenhagen City

  Vacancy rate Copenhagen Area

Q2 2019

Q2 2019

Q1 2019

Q4 2018

Q3 2018

Q2 2018

Q1 2018

Q4 2017

Q3 2017

Q2 2017

Q1 2017

Q4 2016

Q3 2016

Q2 2016

Q1 2016

Q4 2015

Q3 2015

Q2 2015

Q1 2015

Q4 2014

Q3 2014

Q2 2014

Q1 2014

Q4 2013

Q3 2013

Q2 2013

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

-10 Q2 2012

0,0%

  Consumer Confidence

Source: Ejendomstorvet and Statistics Denmark

Figure 24: Prime rent and vacancy – Zone A Street name

Rent level - Zone A (DKK)

Vacancy

Amagertorv

33,000

8.7%

Østergade

30,000

4.2%

Købmagergade

26,000

16.1%

Vimmelskaftet

22,000

19.4%

Nygade

22,000

10.9%

Frederiksberggade

18,000

30.4%

Frederiksborggade

18,000

10.9%

Kronprinsensgade

11,000

N/A

Berlingske

9,000

N/A

Grønnegade

8,000

N/A

Østerbrogade

5,000

N/A

Gammel Kongevej

4,000

N/A

Nørrebrogade

4,000

N/A

Lyngby

8,500

N/A

Source: C&W | RED

Methodology Zone A - Prime rent is estimated on the basis of ITZA guidelines and in this case indicates the value of the most expensive area in the model. However, properties in Denmark are rarely comparable 1:1, hence the depth of zone A (the area subject to generate the prime rent) may vary, but the value is typically determined to be between 6 m (20 ft) and 9 m (30 ft). The vacancy rate is given by an observed amount of vacant square metres in the ground floor of high street properties relative to the total amount of square metres in the ground floor of properties in the respective street. Hence, retail areas on any other levels are not included in this assessment.

35


RETAIL - STRØGTÆLLING RETAIL - FOOTFALL ANALYSIS

FREDERIKSBORGGADE/KØBMAGERGADE

KULTORVET

RUNDETÅRN

PILESTRÆDE/KRONPRINSENSGADE

KØBMAGERGADE/LØVSTRÆDE

KØBMAGERGADE/KRONPRINSENSGADE

KØBMAGERGADE/SILKEGADE

AMAGERTORV

VIMMELSKAFTET/AMAGER TORV

NYGADE GAMMELTORV

FREDERIKSBERGGADE

36 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

2019 opening


Investment market u Occupier market u Footfall analysis  Transactions and leases u

Flere fodgængere på de Københavnske strøggader På trods af stigende konkurrence fra online-salg samt fortsat omfattende anlægsbyggeri i indre by, som forstyrrer trafikken, oplevede Københavns strøggader et stærkt footfall i første halvår 2019. Alle områder omkring Amagertorv og Købmagergade havde i første halvår 2019 et footfall på ca. 5.000 forbipasserende pr. time, hvilket er med til at gøre disse gader til nogle af de mest interessante retail-lokationer i Danmark. Trafikken på RED’s 10 tællepunkter er gennemsnitligt steget med 6% eller 241 fodgængere i forhold til første halvår 2018. Trafikken på

Strøgets midterste del er steget væsentligt mere end gennemsnittet. Fodgængerantallet på de tre målepunkter fra Gammeltorv til Amagertorv er således steget med gennemsnitligt 21%. Fodgængerne på Pilestræde/ Kronprinsensgade (tællepunkt 10) er som det eneste af de 10 tællepunkter i første halvår faldet markant, mens hjørnet af Købmagergade/ Kronprinsensgade er faldet med små 3%. Postgården er et tilløbsstykke Hjørnet af Købmagergade/Kronprinsensgade (tællepunkt 8) ligger fortsat gennemsnitligt 12% højere end de nærliggende tællepunkter på Købmagergade (tællepunkt 6 og 9), mod 21% i første halvår 2018. Dermed er trafikken

fortsat markant højere, om end den nu er koncentreret omkring tællepunkt 8 og ikke når tællepunkt 10 i samme omfang som tidligere. Dette vidner især om attraktiviteten af Købmagergade omkring den nyudviklede ”Postgården” mv., som i løbet af 2019 er udvidet med yderlige forretninger. Dette kan forklare, at fodgængerne ikke når Pilestræde/ Kronprinsensgade i samme grad som tidligere. Dermed har Postgården-effekten muligvis afløst Kronprinsensgade-effekten, som RED har beskrevet i tidligere rapporter.

Figure 25: A  verage footfall counts per hour H1 2019

ØSTERGADE

Methodology

RED carries out the counts on Fridays at 4 pm with the purpose of registering a development and conclude a level of footfall at different locations on Strøget and Købmager-

1

5,253

2

4,678

3

3,602

4

5,062

5

5,026

6

4,720

7

5,073

8

5,317

9

4,623

gade. The footfall is counted manu-

2,702

ally from both directions. Source: C&W | RED

More pedestrians on Copenhagen high streets

Despite increasing competition from online sales as well as continued extensive construction in the inner city, disturbing traffic, Copenhagen's pedestrian zone experienced a strong footfall in the first six months of 2019. In the first six months of 2019, all areas around Amagertorv and Købmagergade experienced footfalls of approx. 5,000 per hour, which makes these streets some of the most interesting retail locations in Denmark. In the first six months of 2019, traffic on RED's 10 counts increased by an average of 6% or 241 pedestrians compared to the first half

of 2018. Traffic on the central part of main pedestrian street Strøget has increased significantly more than the average. The number of pedestrians at the three counts from Gammeltorv to Amagertorv has thus increased by an average of 21%. The number of pedestrians on Pilestræde/Kronprinsensgade (count 10) has dropped significantly as the only one of the 10 counts in the first six months of the year, while the corner of Købmagergade/Kronprinsensgade has dropped by 3%. Postgården attracts pedestrians The corner of Købmagergade/Kronprinsensgade (count 8) remains on average 12% higher than the neighboring counts on Købmagergade

(count 6 and 9), compared to 21% in the first half of 2018. Thus, traffic is still significantly higher, although now concentrated around count 8 and not reaching count 10 to the same extent as before. This is particularly testament to the attractiveness of Købmagergade around the newly developed "Postgården", etc., which was expanded with additional stores in 2019. This may explain that pedestrians do not reach Pilestræde/Kronprinsensgade to the same degree as previously. Thus, the Postgården effect may have replaced the Kronprinsensgade effect, which RED has described in previous reports.

37


RETAIL - TRANSAKTIONER OG UDLEJNINGER RETAIL - OCCUPIER MARKET

Figure 26: Retail transactions Q2 2019 Street name

Location

Date

Size (sqm)

Price (DKK M)

Sønder Allé 9

Århus C

Apr

12,199

Est. 540,0

Banegårdsvej 21

Glostrup

Apr

4,938

Asger Jorns Allé 12

København S

Apr

Frederikssundsvej 86

København NV

Drejervej 2

København NV

Buyer name

Vendor name

Industriens Pension

Aberdeen Standard Investments

95,0

Park Street Nordicom

Jyske Bank

4,388

94,4

Rema Butiksejendomme

NREP

Apr

2,896

45,0

KFI Erhvervsdrivende fond

Rema Butiksejendomme

May

1,170

43,8

Lidl Danmark

Private investor

Source: C&W | RED

38 // RED - Danish Investment Update Q2 2019


Investment market u Occupier market u Footfall analysis u Transactions and leases 

Figure 27: Significant retail leases Q2 2019 Street name

Location

Date

New Tenant

Size (sqm)

Niels Hemmingsens Gade 28

Copenhagen C

Apr

Kichen Living Dining

978

Vesterbrogade 65, st.

Copenhagen C

Jun

Ikea Ejendomme

896

Bernstorffsgade 5

Copenhagen V

Apr

Social Foodies

338

Store Kongensgade 72

Copenhagen C

Apr

SS Dalby

210

Klampenborgvej 215

Kongens Lyngby

Jun

Wok Shop

344

Source: C&W | RED

39


INDUSTRI & LOGISTIK // INDUSTRIAL & LOGISTICS Investeringsmarkedet // Investment market���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������42 Transaktioner // Transactions�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 46


INDUSTRI & LOGISTIK - INVESTERINGSMARKEDET INDUSTRIAL & LOGISTICS - INVESTMENT MARKET

Industri & logistik taber terræn trods stigende efterspøgsel Industrial & Logistics is losing ground despite increasing demand Industri- og logistiksegmentet nåede i andet kvartal 2019 en transaktionsvolumen på kr. 0,5 mia. kr., hvilket er et fald på 38% i forhold til samme kvartal sidste år og et fald på 58% i forhold til årets første kvartal fig. 28. Kigger vi på halvåret samlet, er transaktionsvolumen faldet 23% fra 2,2 mia. kr. til 1,7 mia. kr. Segmentet repræsenterer i andet kvartal kun 4% af den samlede transaktionsvolumen og er det femtestørste – eller næstmindste - segment.

industri & logistik – især fordi markedet har været et udpræget brugermarked, hvor virksomhederne købte de ejendomme, hvorfra de drev deres primære forretning. Dette vendte dog i 2016, hvor de danske investorer for første gang blev overhalet af de internationale investorer. I andet kvartal 2019 repræsenterer de udenlandske investorer 31% af den samlede transaktionsvolumen, mens de for halvåret udgør 41% fig. 29.

Trekantsområdet dominerer et marked af mindre handler

Af udenlandske investorer er førnævnte norske Pareto Securities og britiske M7 Real Estate, mens de danske købere udgøres primært af brugere og private investorer.

Kvartalets største handel er salget af en brugerejendom i Fredericia til en anonym bruger for ca. 190 mio. kr., hvilket præger den geografiske fordeling af transaktionerne betydeligt. Således repræsenterer trekantsområdet 48% af kvartalets transaktionsvolumen fig. 28. Markedet for industri & logistikejendomme er generelt præget af færre og mindre handler end eksempelvis boligmarkedet, hvilket betyder, at der i andet kvartal 2019 kun er registreret to handler med en værdi over 50 mio. kr. I tillæg til ovenstående brugerejendom er amerikanske W.P. Careys køb af Rønnekrogen 15-19 i Hillerød for 60 mio. kr. De danske investorer dominerer igen Historisk har danske investorer stået for langt hovedparten af transaktionerne inden for

In Q2 2019, the industrial & logistics segment reached a transaction volume of DKK 0.5 bn. This is a decrease of 38% compared to Q2 2018 and a decrease of 58% compared to Q1 2019. fig. 28. Considering the first six months as a whole, the transaction volume has dropped 23% from DKK 2.2 bn to DKK 1.7 bn. The segment represents only 4% of total transaction volume in Q2 21019 and is the fifth largest - or second smallest - segment. The Triangle Region is dominating a market of small transactions

The largest transaction of the quarter is the sale of a user property in Fredericia to an anonymous user for approx. DKK 190 m DKK, which significantly affects the geographical distribution of the transactions. Hence, the

Mens de udenlandske investorers køb af danske industri- og logistikejendomme i første halvår 2019 er faldet med 25% i forhold til året før, er de danske investorer faldet med 27%. Stigende efterspørgsel, men mangel på tidssvarende ejendomme

Denne udvikling afspejles i stigende efterspørgsel, stigende lejeniveauer og en historisk lav tomgang på industri- og logistikejendomme. Den landsdækkende tomgang i segmentet lå, ifølge Ejendomstorvet, i juli 2019 på 1,17%, mens den i Københavns Omegn lå på 2,27%. Sidstnævnte er faldet fra 4,32% i juli måned 2018. Idet en del af den danske ejendomsmasse i industri- og logistiksegmentet er utidssvarende, rettes en del af efterspørgslen mod vores nabolande, som bedre kan imødekomme efterspørgslen, hvilket vi kan aflæse af den faldende tendens i den danske ejendomshandel. Første års afkast på industri- og logistikejendomme ligger i Storkøbenhavn på 5,75% og i Trekantsområdet på 6,00% og i Aarhus 6,25% fig. 30. Grundet ovennævnte udvikling og dermed stigende efterspørgsel forventer vi, at afkastene vil være stabile til faldende i andet halvår af 2019, om end vi fortsat er begrænset af et sparsomt udbud.

Vi oplever generelt højere aktivitet i segmentet for industri & logistik, hvilket fremgår af Danmarks Statistiks indeks for industriproduktion og -omsætning, som begge steg i 2018. Udviklingen kan dels tilskrives stigende effektivisering, robotteknologi osv., men også at vi i stigende grad oplever hjemflagning af produktion efter flere år med overvejende outsourcing til billigere produktionslande.

Triangle Region represents 48% of the transaction volume of the quarter fig. 28. The market for industrial & logistics properties is generally characterized by fewer and smaller trades than, for example, the residential market, which means that in Q2 2019, only two transactions with a value exceeding DKK 50 m were registered. In addition to the above user property is American W.P. Carey's acquisition of Rønnekrogen 15-19 i Hillerød for DKK 60 mio. Danish investors reclaim dominance Historically, Danish investors have accounted for the vast majority of transactions in industry & logistics - particularly because it has been a distinct occupier market where companies acquired the properties from which they run

42 // RED - Danish Investment Update Q2 2019

their primary business. However, this reversed in 2016, when Danish investors were overtaken by international investors for the first time. In Q2 2019, foreign investors account for 31% of the total transaction volume, while they represent a total of 41% in the first six months of 2019 fig. 29. Foreign investors include the above mentioned Norwegian Pareto Securities and British M7 Real Estate, while the Danish buyers are primarily users and private investors. While foreign investors' purchases of Danish industrial and logistics properties has dropped by 25% in the first six months of 2019 compared to the same period of 2018, Danish investors have dropped by 27%. 


Investment market  Transactions u

Figure 28: Transaction volume and geographic break down Q2 2019

Greater Copenhagen 6% Funen 3% Other Zealand 12%

0.5

Triangle Region 48%

BN DKK

Other Jutland 31%

Where it has not been possible to identify specific geographic regions, portfolios are weighted evenly on all regions.

Source: C&W | RED

Figure 29: Danish and foreign investors Q2 2019

Figure 30: Prime yields Q2 2019 Subarea

Yield level

Copenhagen (Copenhagen Airport airside)

5.75%

Copenhagen (Brøndby, Glostrup, Herlev & Avedøre)

6.00%

Copenhagen (Høje-Taastrup, Greve & Ishøj)

5.75%

Køge (Scandinavian Transport Centre)

5.75%

Odense

6.75%

Triangle Area (Kolding, Vejle & Fredericia)

6.00%

Aarhus

6.25%

Source: C&W | RED

31%

69%

Foreign

Danish

Source: C&W | RED

43


Increasing demand, but lack of up-to-date properties

We generally experience higher activity in the industry & logistics segment, as indicated by Statistics Denmark's index of industrial production and sales, both of which increased in 2018. The development may partly be attributed to increasing efficiency, robotics, etc., but also that we are increasingly experiencing insourcing of production after several years of predominantly outsourcing to cheaper production countries. This trend is reflected in increasing demand and rent levels and a historically low vacancy rate on industrial and logistics properties. According to Ejendomstorvet, the nationwide vacancy rate in the segment was 1.17% in June 2019, while Greater Copenhagen reported 2.27%. The latter has dropped from 4.32% in June 2018. As part of the Danish properties in the industrial and logistics segment is outdated, part of the demand is directed towards our neighboring countries, who are able to meet demand, which we can read from the declining transaction trend. Initial yields on industrial and logistics properties sit at 5.75% in Greater Copenhagen and in the Triangle Region at 6.00% and in Aarhus at 6.25% fig. 30 (on the previous page). Due to the above mentioned development and thus increasing demand, we expect stable to decreasing yields in the second half of 2019, although we are still limited by sparse supply.

44 // RED - Danish Investment Update Q2 2019


45


INDUSTRI & LOGISTIK - TRANSAKTIONER INDUSTRIAL & LOGISTICS - TRANSACTIONS

Figure 31: Industrial & logistics transactions Q2 2019 Street name

Location

Date

Size (sqm)

Price (DKK M)

Buyer name

Vendor name

Prinsessens Kvarter 5

Fredericia

Apr

45,720

190,4

User

User

Rønnekrogen 15-19

Hillerød

Apr

4,660

60,0

W.P. Carey

Private investor

Bødkervej 10

Vejle

Jun

10,335

42,0

M7 Real Estate

Commercial Real Estate Denmark P/S

Gasværksvej 46-48

Aalborg

Jun

9,543

32,5

Developer

Spar Nord

Sintrupvej 32

Brabrand

May

6,229

21,6

Megafood

Private investor

Source: C&W | RED

TRY OUR DYNAMIC ANALYSIS TOOL AT WWW.RED.DK/ANALYSE Throughout the years, Cushman & Wakefield | RED has worked structuredly and intensely to increase the transparency on the Danish commercial real estate market. To this end, we have introduced a dynamic research tool on our website that allows you to perform your own analyses by mplementing our underlying market data. Enjoy!

46 // RED - Danish Investment Update Q2 2019


CAPITAL MARKETS VALUATION & RESEARCH OFFICE LETTING RETAIL OCCUPIER SERVICES


Q

Profile for Cushman & Wakefield RED

RED Investment Update Q2 2019  

RED Investment Update Q2 2019  

Profile for cw-red