RED Danish Investment Atlas 2025

UDGIVET AF

I SAMARBEJDE MED

KONTOR RETAIL

20 25

HOTEL

RED DANISH INVESTMENT ATLAS

LOGISTIK

BOLIG

ÅRSOVERBLIK

DANSK UDGAVE

13,8 MIA. KR.

26%

STORKØBENHAVN

STORKØBENHAVN

Dansk 46%

Dansk 46%

13,8

Udenlandsk 54% MIA. KR. 26%

Udenlandsk 54% AARHUS

1,7 & INVESTORER 2024* VOLUMEN Dansk 96%

MIA. KR.

3%

7,1 MIA. KR.

13%

ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND

7,1

Dansk 78% Udenlandsk 22% MIA. KR. 13%

0,8 MIA. KR.

1%

1,8 MIA. KR.

3%

FYN

13,3 1,8 MIA. KR.

Dansk 93% 25% Udenlandsk 7% MIA. KR. 3%

15,0 MIA. KR.

28%

1,7 MIA. KR.

3%

Udenlandsk 4%

13,8 1,7

AARHUS

MIA. KR.

Dansk 96% 26% Udenlandsk 4% MIA. KR. 3%

Dansk 78% Udenlandsk 22% AALBORG Dansk 82% Udenlandsk 18%

Udenlandsk 7% ØVRIGE JYLLAND Dansk 62%

13,3

Udenlandsk 38% MIA. KR.

STORKØBENHAVN 25%

0,8 MIA. KR.

1%

MIA. KR.

Dansk 82% 13% Udenlandsk 18% MIA. KR. 1%

ØVRIGE SJÆLLAND 26%

15,0 MIA. KR.

28%

MIA. KR.

Dansk 62% 3% Udenlandsk 38% MIA. KR. 28%

FYN

13%

3%

Udenlandsk 15%

AARHUS 3%

100%

STORKØBENHAVN Dansk 46% Udenlandsk 54%

13,3 MIA. KR.

25%

13,3 13,3

KØBENHAVN

MIA. KR. Dansk 85% MIA. KR. 25% Udenlandsk 15% 25%

53,

ØVRIGE SJÆLLAND Dansk 78% Udenlandsk 22%

13,8 MIA. KR.

26%

13,8 13,8

STORKØBENHAVN MIA. KR. Dansk 46% MIA. KR. 26% Udenlandsk 54% 26%

STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Dansk 46% Dansk 46% Udenlandsk 54% Udenlandsk 54% KØBENHAVN

FYN Dansk 93% Udenlandsk 7%

7,1 MIA. KR.

13%

Udenlandsk 4%

Dansk 82%

Udenlandsk 18%

VOLUM I ALT

100%

7,1 7,1

ØVRIGE SJÆLLAND

SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE Dansk 78% MIA. KR. Dansk 78% MIA. KR. 13% Udenlandsk 22% 13%

Dansk 78% Udenlandsk 22% Udenlandsk 22%

AARHUS Dansk 96% Udenlandsk 4%

1,8

FYN

1,8 1,8

* D et bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2025, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.

AALBORG 3% MIA. for KR. Dansk 93% Eksempelvis var den samlede transaktionsvolumen for 2023 på samme dato sidste år 22% lavere end den nuværende kendte volumen 2023.

1%

KØBENHAVN KØBENHAVN Dansk 85% Dansk 85% Udenlandsk 15% Udenlandsk 15%

MIA. K

Dansk 96%

MIA. KR.

MIA. KR.

Udenlan

Udenlandsk 38%

1,7 0,8

Dansk 6

MIA. KR.

Dansk 93% ØVRIGE JYLLAND Udenlandsk 7% Dansk 62%

MIA. KR.

MIA. KR.

53,5

Dansk 85%

Udenlandsk 18%

1,8 1,7

VOLUMEN I ALT

100% KØBENHAVN

Dansk 78% AALBORG Udenlandsk 22% Dansk 82%

MIA. KR.

1,8 15,0

Udenlandsk 32%

Udenlandsk 4%

7,1 ØVRIGE JYLLAND

Dansk 68%

MIA. KR.

Dansk 46% AARHUS Udenlandsk 54% Dansk 96%

MIA. KR.

7,1 0,8

53,5

Dansk 85% FYN Udenlandsk 15% Dansk 93%

13,8 AALBORG

VOLUMEN I ALT

KØBENHAVN

MIA. KR.

3%

MIA. 3%KR. Udenlandsk 7% 3%

FYN FYN Dansk 93% Dansk 93% Kilde: ReData 7% Udenlandsk Udenlandsk 7%

ÅRSOVERBLIK BOLIG

VELKOMMEN Kære læser, Velkommen til ”RED Danish Investment Atlas 2025”.

Efter en længere periode med markante udsving, hvor vi bevægede os i et nedadgående marked med rentestigninger, stigende afkastkrav og usikkerheder om fremtiden, bød det forgangne år på flere positive LOGISTIK

vendepunkter. Selvom høje finansieringsomkostninger fortsatte med at lægge en dæmper på investeringsaktiviteten, var det kommercielle ejendoms­marked i Danmark i 2024 også præget af en gradvis stabilisering, hvor flere rentenedsættelser, større investor­efterspørgsel, en mindre afstand mellem køberne og sælgernes prisforventninger samt generelt stærke underliggende lejemarkeder blev en realitet.

Det bliver spændende at se, hvad 2025 bringer med sig. Udsigter til flere rentenedsættelser kombineret med solide underliggende markeds­forhold

KONTOR

forventes at bidrage til en øget likviditet og en gradvis genopretning af det danske investeringsmarked i løbet af året.

I publikationen kan du få et detaljeret indblik i det kommercielle danske ejendoms­marked i det forgangne år samt RED’s bud på, hvordan vi forventer, markedet vil udvikle sig i det kommende år.

Rapporten er opbygget som et lettilgængeligt opslagsværk, hvor du enten kan skabe dig et hurtigt overblik over ét enkelt segment eller fordybe dig i RETAIL

tendenserne segment for segment.

Data til årets rapport er lavet i samarbejde med ReData, som indsamler og validerer data om hver enkel transaktion på det danske ejendomsmarked.

God læselyst.

Nicholas Thurø, Managing Partner

HOTEL

Cushman & Wakefield | RED

| 3

ÅRET DER GIK Det danske kommercielle ejendomsmarked stod på nogle punkter helt stille i 2024, og på andre punkter skete der en hel masse. Vi har i det følgende opsummeret nogle af de tendenser, som definerede markedet i det forgangne år.

AKTIVITETEN BLEV IKKE SOM FORVENTET ”I det seneste år har vi måtte erkende, at da de markante rentestigninger ramte markedet, tog det kommercielle ejendomsmarked elevatoren ned, og derfra har det langsomt bevæget sig op ad trapperne igen. 2024 blev derfor også et år, hvor vi havde troet og håbet på, at vi ville se en højere aktivitet, end vi gjorde.

Heldigvis var der også flere lyspunkter i løbet af året, hvor køberne og sælgerne i højere grad nærmede sig hinanden, og nu hvor vi står ved indgangen til 2025, med udsigter til yderligere rentenedsættelser, er der en udpræget optimisme at spore blandt aktørerne på markedet. Jeg er derfor overbevist om, at vi ikke kommer til at se samme aktivitet, som vi gjorde i 2022, men jeg tror på, at vi kommer til at se en stigende investeringsaktivitet i 2025. Vi prøver jo altid at kloge os, og så bliver vi alligevel overraskede, men mit forsigtige bud vil være, at vi kommer til at se en volumen, der er 20-30% højere, end den var i 2024.”

Nicholas Thurø, Managing Partner, Capital Markets

KAN LIGHT INDUSTRIAL AKTIVER BÆRE HYPEN? ”Light industrial aktiver har i de seneste år vist sig at være særdeles likvide, og modsat mange andre ejendomsklasser, er afkastkravene faktisk faldet. Særligt value-add kapital fra udenlandske investorer har vist sig konkurrencedygtig i dysten om aktiverne, og de udenlandske investorer har derfor med stor succes fået opbygget markante porteføljer. Forretningsplanen er simpel, da der i områderne, der servicerer de stadigt voksende storbyer, fjernes arealer til fordel for blandt andet boligudvikling, hvilket resulterer i en stigende ubalance mellem lejeudbudog efterspørgsel, som kontinuerligt presser lejepriserne op. Det store spørgsmål bliver, om der er kapital nok til at absorbere det hele, når forretningsplanerne skal realiseres, og de store porte­føljer med light industrial produkter skal sendes mod et core marked (f.eks. pensions­ kasser), der typisk ikke ønsker bred eksponering mod netop denne ejendomsklasse?”

Kim Søberg Petersen, Partner, Capital Markets

4 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK BOLIG ”I de senere år har vi set, at der har været

”Da den ene udfordring efter den anden

”År efter år ser vi, at nyopførte bolig­

tale om et meget smalt marked på de

ramte retailbranchen, så vi, at usikkerheder

ejendomme står øverst på investorernes

københavnske strøggader, idet interessen

om fremtiden resulterede i en opbremsning

indkøbs­lister, og ser man på det københavn-

primært er kommet fra luxury retailers, som

på både leje- og investeringsmarkedet. Hel-

ske marked, har der også været god grund til

har søgt mod Amagertorv. Men i 2024 så vi

digvis er de københavnske strøggader kom-

det. Både markedslejen og ejerbolig­priserne

et langt bredere marked, hvor også low-end

met ekstremt stærkt tilbage i de seneste par

er steget år efter år – lige meget hvilke

og mid-market brands igen var aktive i søg-

år, og der synes nu at være skabt en kon-

udfordringer, der har ramt markedet. Men vi

ningen efter lejemål, og hvor interessen der-

sensus om, hvad lejen skal være for de for-

kan ikke blive ved med at spise af beboer-

for også var rettet mod andre strøggader.

skellige områder. Samtidig begyndte flere af

nes indkomster, så der må være en grænse

Så selvom det har taget nogle år for de

de toneangivende investorer igen at vende

for, hvor højt boligbyrden kan komme op.

københavnske strøggader at komme tilbage,

deres interesse mod segmentet i løbet af

Spørgs­målet er bare, hvor den grænse går?

efter at både en stigende e-handel, covid-

2024. Vi tror derfor på, at vi i 2025 kom-

At dømme ud fra investorernes umættelige

19 og rentestigninger udfordrede retail­

mer til at se en stigende aktivitet i markedet

appetit på segmentet, har vi ikke nået græn-

markedet, ser det nu endelig ud til, at vi er

i takt med, at investorerne får sikkerhed om

sen endnu, og det er heller ikke forventnin-

ved at være der – og heldigvis ser vi også

både lejen og afkastet.”

gen, at vi rammer den lige foreløbigt.”

Lior Koren,

Kjeld Pedersen

Partner og Head of Capital Markets

Partner, Capital Markets

ind i et 2025, hvor forventningerne til leje­ markedet er positive.”

LOGISTIK

EN BOLIGBYRDE PÅ HIMMELFLUGT

KONTOR

BÅDE KUNDERNE, LEJERNE OG INVESTORERNE ER TILBAGE PÅ DE KØBENHAVNSKE STRØGGADER

Kristian Vinggaard

KONTORMARKEDET BLEV DELT I TO ”Når vi ser tilbage på 2024, ser vi tilbage på et kontorlejemarked, hvor der var positive historier at fortælle, men der var så sandelig også negative. Vi så nemlig et marked, som blev delt i

RETAIL

Partner, Retail

to. Hvis man som lejer ville have et moderne større kontor beliggende centralt i København i en nyopført flerbrugerejendom med attraktive fællesfaciliteter, så skulle man frem med både luppen og tegnebogen. Søgte man derimod et mindre kontor beliggende i en ældre ejendom, så var der flere valgmuligheder, og udlejerne var villige til at imødekomme mange krav i kampen om at tiltrække lejerne. Ser vi ind i 2025, peger alt mod, at polariseringen af kontormarkedet kommer til fortsætte.”

HOTEL

Anders Krogh, Partner, Office Letting

| 5

RED bistod ATP med salget af Bech Bruuns tidligere domicil på Langelinie i København.

6 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

INDHOLD 9

ÅRSOVERBLIK Investeringsmarkedet ������������������������������������������������������������������������������������������������������ 10

BOLIG

Handler & investorer ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12 Highlight: Er der længere mellem de udenlandske investorer? ���������������������������� 14 Highlight: Det er nu, der skal handles �������������������������������������������������������������������������� 16 Forventninger til 2025 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 18

23

BOLIG Volumen & investorer �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 24 Geografisk fordeling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26 Highlight: Er frasalgscasen kommet for at blive? ��������������������������������������������������� 28

LOGISTIK

Highlight: Lejeboliger i høj kurs: Faldende liggetider på tværs af landet ��������� 30 Forventninger til 2025 ������������������������������������������������������������������������������������������������������ 32 Transaktioner & nøgletal ������������������������������������������������������������������������������������������������� 36

39

LOGISTIK Volumen & investorer ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40 Geografisk fordeling �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 42 Highlight: Er bæredygtighed så vigtigt, som vi går og tror? ��������������������������������� 44 Highlight: Nedkøling på logistikleje­markedet ���������������������������������������������������������� 48 Forventninger til 2025 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 50

55

KONTOR

Transaktioner & nøgletal �������������������������������������������������������������������������������������������������� 52

KONTOR Volumen & investorer ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56 Geografisk fordeling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 58 Highlight: Udsigter til endnu et år med begrænsede afkast ������������������������������� 60 Highlight: Kontormarkedet er ikke længere bare ét marked ������������������������������� 64 Forventninger til 2025 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 68 Transaktioner & nøgletal �������������������������������������������������������������������������������������������������� 70

RETAIL

RETAIL

73

Volumen & investorer �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 74 Geografisk fordeling �������������������������������������������������������������������������������������������������������� 76 Highlight: Fysiske butikker bevarer deres plads i dansk detailhandel ���������������� 78 Highlight: De københavnske strøggader ��������������������������������������������������������������������� 80 Forventninger til 2025 ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 82 Transaktioner & nøgletal ������������������������������������������������������������������������������������������������� 84

HOTEL Hotelmarkedet fortsætter med at imponere ������������������������������������������������������������� 88 Top 3 transaktioner 2024 ������������������������������������������������������������������������������������������������� 92

HOTEL

87

| 7

RED bistod Acres Asset Management med udlejningen af 338 m² kontor på Købmagergade 3A lige over for Illum.

8 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Handler & investorer

14

Highlight: Er der længere mellem de udenlandske investorer?

16

Highlight: Det er nu, der skal handles

18

Forventninger til 2025

KONTOR

12

RETAIL

Investeringsmarkedet

HOTEL

10

LOGISTIK

BOLIG

ÅRSOVERBLIK

Årsoverblik | 9

ÅRSOVERBLIK

INVESTERINGSMARKEDET

53,5

MIA. KR.

TRANSAKTIONSVOLUMEN

DANSKE INVESTORER DOMINEREDE

Transaktionsvolumen steg, uagtet at investeringsaktiviteten igen i 2024 var præget af renteniveauerne.

Uagtet at dansk kapital var bag to tredjedele af opkøbene i 2024, har de danske investorer frasolgt mere end de har købt.

BOLIGER FORBLIVER INVESTORERNES FAVORIT

STØRRE TRANSAKTIONER GENNEMFØRES SOM SELSKABSHANDLER

Boligsegmentet opretholdt sin position som investorernes foretrukne ejendomssegment (40% af volumen).

Trods en ligelig fordeling af volumen, var antallet af tinglyste handler var næsten 20 gange så højt som antallet af selskabshandler.

LOGISTIK SLOG KONTOR

STIGENDE OPTIMISME

Mens vi i 2023 så en tæt konkurrence mellem logistikog kontorsegmentet, indtog logistik­segmentet en klar 2. plads i 2024.

Positive tendenser på markedet og udsigter til flere rentenedsættelser skabte en fornyet optimisme på investeringsmarkedet i slutningen af året.

Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2025, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.

Eksempelvis var den samlede transaktionsvolumen for 2023 på samme dato sidste år 22% lavere end den nuværende kendte volumen for 2023.

10 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK Udenlandske 27%

Tinglyste handler 50%

Danske 73%

Selskabshandler 50%

Udenlandske 32%

BOLIG

Figur 1: Investorernes oprindelse & handelsform 2024

Danske 68%

VOLUMEN I ALT 2024

53,5

SÆLGERNE

KØBERNE

LOGISTIK

MIA. KR.

Figur 2: Transaktionsvolumen 2015-2024

15%

10% 80

6%

13%

17%

9%

11%

22%

7%

60 18% 15% 25%

11% 27%

19% 9%

40%

13% 15%

16% 10%

15%

27%

30% 8% 14% 19%

50% 7%

40% 35%

8%

6%

20

10%

8% 18%

10%

13%

50%

40%

54% 44%

42%

43%

19%

9% 10% 20%

15% 25%

RETAIL

8%

100

40

60%

13%

UDENLANDSKE INVESTORERS ANDEL

TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)

120

KONTOR

70%

140

10%

36%

40%

2023

2024

0%

0 2015 Bolig

2016 Logistik

2017

2018 Kontor

2019 Retail

2020 Hotel

2021 Andet

2022

Udenlandske investorers andel

HOTEL

Kilde: ReData

Årsoverblik | 11

ÅRSOVERBLIK

HANDLER & INVESTORER

ETABLEREDE INVESTORER DOMINEREDE SCENEN

STØRRE HANDLER ER TILBAGE

Nye investorer var tilbageholdne med investeringer, og ni ud af de ti største investorer i 2024 (alle undtagen Velkomn) var derfor veletablerede investorer.

Investorerne søgte mindre risikospredning i 2024 end i 2023, og aktiviteten var derfor præget af flere store transaktioner og færre små.

BLEV DEN STØRSTE INVESTOR

AKTIVTYPER AFGØR DEN GEOGRAFISKE FORDELING

Opkøbet af Danmarks største logistikcenter i Horsens er den største transaktion nogensinde set med en enkeltstående ejendom i Danmark.

Jagten på afkast og manglende transaktioner med prime ejendomme i København blev definerende for den geografiske fordeling af volumen.

Figur 3: Fordeling i prisintervaller 2023 & 2024 Prisinterval (mio. kr.)

Antal handler

Volumen (mio. kr.)

2023

2024

2023

2024

0 - 20

3.059

2.706

12.400

11.373

20 - 50

201

174

6.325

5.156

50 - 100

81

48

5.513

3.224

100 - 200

41

42

5.887

5.467

200 - 300

13

11

2.987

2.449

300 - 500

9

15

3.179

5.451

500 - 1.000

9

17

6.571

10.701

> 1.000

6

6

9.955

9.650

3.419

3.019

52.816

53.470

I alt

12 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK BOLIG

Figur 4: Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2022-2024

40

59%

51%

61%

10

46% 85%

49%

68% 39% 0 2022

2023

69%

LOGISTIK

83%

32%

40%

15% 2024

KØBENHAVN

2022

42%

60%

2023

54%

2024

STORKØBENHAVN Danske

58% 2022

41%

90%

96%

2023

2024

AARHUS

17% 2022

2023

31%

2024

RESTEN AF DANMARK

Udenlandske

KONTOR

20

Figur 5: Top 10 investorer 2024 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)

Antal transaktioner

1

Catena

SE

3.720

2

2

NREP

DK

3.458

9

3

Blackstone

US

1.986

6

4

Pears

UK

1.400

1

5

Velkomn*

DK

1.342

2

6

PenSam

DK

1.316

3

7

AP Pension

DK

1.241

2

8

Pictet Real Estate Capital

CH

1.200

1

9

KKR

US

1.025

2

10

Cibus Denmark Real Estate

SE

987

2

RETAIL

MIA. KR.

30

* Velkomn er et dansk ejendomsselskab, men hovedparten af kapitalen kommer fra Matter Real Estate, som er et engelsk ejendomsinvesteringsselskab.

HOTEL

Kilde: ReData

Årsoverblik | 13

ER DER LÆNGERE MELLEM DE UDENLANDSKE INVESTORER? Det danske ejendomsmarked har i en årrække været præget af udenlandsk kapital, som har haft stor gavn af den lave rente og dermed gearingseffekten i fast ejendom.

Men hvad har den højere rente betydet for de udenlandske investorers opkøb?

Figur 6: Udenlandske investorers gennemsnitlige årlige opkøb

2017-2022

2023-2024

ANDET 3,3 mia. 8%

ANDET 0,5 mia. 3%

RETAIL 4,6 mia.

12%

RETAIL 2,4 mia.

15% GNS. PR. ÅR

KONTOR 5,3 mia.

13%

40,4

GNS. PR. ÅR

BOLIG 21,0 mia.

53%

KONTOR 1,0 mia.

7%

MIA. KR.

LOGISTIK 5,7 mia.

14%

15,9

BOLIG 5,7 mia.

36%

MIA. KR.

LOGISTIK 6,1 mia.

39% Kilde: ReData

14 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 7: Udenlandske investorers samlede købs- og salgsvolumen

250 240,0 mia. kr.

150 Købt

34%

100

BOLIG

VOLUMEN (MIA. KR.)

200

Solgt

Frasalg 80,4 mia. kr.

85%

50

Frasalg 31,7 mia. kr.

26,9 mia. kr.

0 2023-2024

Kilde: ReData

LOGISTIK

2017-2022

I perioden 2017-2022 udgjorde den uden-

har også sat sig i transaktions­aktiviteten. De

UDENLANDSKE INVESTORER

landske andel af investeringsvolumen i det

udenlandske investorer gik nemlig fra gen-

HOLDER PÅ BOLIGERNE

danske ejendomsmarked årligt mellem 42%

nemsnitligt at investere hele 21 mia. kr. årligt

I perioden 2017-2022 udgjorde udenland-

og 50%, hvor særligt de store transaktioner

i danske boligejendomme i perioden 2017-

ske investorers salg kun 34% set i forhold

var domineret af den udenlandske kapital.

2022 til gennemsnitligt at investere ca. 6 mia.

til deres investeringsvolumen, og væsent-

I de seneste par år er den udenlandske andel

kr. i de seneste to år. Samtidig er den andel af

ligt flere danske ejendomme kom dermed på

dog faldet voldsomt (i 2024 stod de bag ca.

deres kapital, som de har allokeret til bolig-

udenlandske hænder (

32% af den investerede kapital), og samti-

ejendomme, faldet fra 53% til 36%.

ste to år har de udenlandske investorer dog 31,7 mia. kr. – svarende til en frasalgsprocent

storer i højere grad søgt mod logistik­

på 85% i forhold til deres investeringsvolu-

INVESTERINGERNE HAR ÆNDRET SIG

segmentet (herunder lager og let industri),

men. De udenlandske investorer har således

Kombinationen af den lave rente og mulig-

hvilket har resulteret i, at segmentets andel af

ikke alene opkøbt mindre, de har samtidig

heden for en høj belåning (større gearing)

deres allokerede kapital er gået fra at udgøre

været mere aktive sælgere.

gjorde i en længere årrække boliginvesterin-

14% i perioden 2017-2022 til at udgøre hele

gerne meget attraktive, og derfor investe-

39% i 2023-2024. Dette skift i placeringen

Men de udenlandske investorer har ikke

rede de udenlandske investorer i perioden

af kapital skyldes formodentlig kombinatio-

solgt lige meget ud af alle aktivtyper

2017-2022 hele 53% af deres kapital i bolig­

nen af, at investorerne har en tiltro til, at den

(

segmentet (

store lejerefterspørgsel i logistiksegmentet

de to segmenter, hvor investorerne har solgt

figur 6).

KONTOR

frasolgt for 26,9 mia. kr., men kun opkøbt for I de seneste to år har de udenlandske inve-

figur 8). Kontor- og retailsegmenterne er

vil resultere i en positiv lejevækst, samt at det

mest ud. Modsat har de udenlandske inve-

Det højere renteniveau, som vi har set i de

højere afkast på logistikejendomme kontra

storer holdt fast i deres bolig- og logistik­

seneste år, har gjort det nærmest umuligt for

boligejendomme muliggør, at investorerne

ejendomme.

de gearede investorer at levere et tilfredsstil-

stadig kan få en gearingseffekt på egenkapi-

lende afkast på deres egenkapital – og det

talen ved fremmedkapitalfinansiering.

Figur 8: Udenlandske investorers køb og salg i 2017-2024 Bolig

Logistik

Kontor

Retail

Købt (mia. kr.)

137,7

46,5

33,8

32,6

Solgt (mia. kr.)

37,6

17,4

23,0

20,5

Frasalgsprocent

27%

37%

68%

63%

Årsoverblik | 15

HOTEL

rer sælger ud.

RETAIL

dig har vi set, at flere udenlandske investo-

figur 7). I de sene-

DET ER NU, DER SKAL HANDLES Timing er alt i ejendomsinvesteringer, og det kan være svært at vide, hvornår markedet har ramt bunden, og det er tid til at købe op.

Meget tyder dog på, at vi har nået et punkt, hvor investorerne på tværs af segmenter skal til at se sig for, hvis de vil tidligt ind og med på opturen.

Figur 9: Tidsfaser og prissætning på det europæiske ejendomsmarked RISIKO Ejendomsmarkedet følger altid en cyklus – Ekspansion

DEN GYLDNE MATRIX

og hvor langt i cyklussen et segment er på

PEAK MATRIX

et givent tidspunkt afhænger af en række underliggende faktorer som økonomiske indikatorer (makroøkonomiske forhold,

Sweet spot

finansieringsvilkår og politisk stabilitet),

Tidlig vækst

investortilliden (forventninger til leje- og MULIGHED

TIDSFASE

afkastudvikling) samt historiske forhold Bolig

Logistik Vendepunkt

Retail Alle Kontor

(likviditeten i markedet).

ET VENDEPUNKT ER NÅET Siden markedet for fast ejendom vendte i 2022, har vi overordnet set bevæget os fra at være i et nedadgående marked, til at

Forsigtig

være i et forsigtigt marked, som fortsat var præget af store usikkerheder og korrek­

Nedgang

UDHOLDENHEDSMATRIX

STRATEGISK MATRIX For lavt

Fair

For højt

tioner, til nu at have nået et vendepunkt, hvor tendenserne begynder at være mere positive (stabile ­priser, højere efterspørgsel, bedre økonomiske vilkår) – og den næste fase bliver den tidlige vækstfase.

PRISSÆTNING Cushman & Wakefield har udarbejdet et indeks, der angiver, om aktiverne i de forskellige segmenter er prissat for lavt, til en fair pris eller for højt. Dette afhænger af, om det afkast en investor vil kunne få over en femårig periode ved investering i et risikofrit aktiv er højere, lavere, eller det samme som afkastet ved at eje ejendommen, når man korrigerer for de ekstra risici, der er forbundet med at investere i aktivklassen.

16 | RED Danish Investment Atlas 2025

Kilde: Cushman & Wakefield Research

ÅRSOVERBLIK BOLIG ER LANGT FORAN KONTOR­SEGMENTET Dykker man ned i de enkelte segmenter, er der dog væsentlige forskelle i, hvor langt det enkelte segment er nået (

figur 9). I Dan-

BOLIG

mark kan de største segmenter rangeres som følger: 1. BOLIG Segmentet er altid i høj efterspørgsel, og vi forventer både at se stigende lejeniveauer og en afkastkomprimering i 2025. Derfor kan det faktisk diskuteres, om ikke segmentet er lige på grænsen til at nå den tidlige vækstfase.

LOGISTIK

2. LOGISTIK Vi ser fortsat en stærk investorefterspørgsel i logistiksegmentet, men lejerefterspørgslen er dog faldet en smule tilbage, og vi forventer at se en stabil til svagt positiv udvikling Ser man på det danske marked, tog det lang

derfor vil vi forventeligt se, at investorerne i

tid, før vi så en korrektion i priserne, hvorfor

en vis grad fortsat afventer og ønsker klar-

3. RETAIL

aktiverne i en længere periode var prissat

hed, før de går ind på markedet igen.

Retailsegmentet kan være svært at placere,

for højt. Men også på dette punkt ser timin-

da der har været et fravær af trans­aktioner

gen nu ud til at være den rette, hvilket skal

SKYKLAPPERNE MÅ FJERNES

med prime aktiver i de seneste år. Igang­

ses i lyset af, at priserne er blevet korrigeret,

I takt med at ejendomsbranchen i høj grad

værende processer og dialoger indikerer dog,

rente­niveauerne er faldet en smule tilbage,

er blevet internationaliseret, er det dog ikke

at likviditeten er på vej tilbage i markedet,

risiko­præmien er øget, samt at der i flere af

alene nok at vurdere forholdene på det dan-

og samtidig har vi set et stærkt udlejnings­

segmenterne er positive forventninger til

ske marked, da en betydelig andel af inve-

marked, som har skabt sikkerhed ift. leje­

lejeudviklingen.

storerne er aktive på tværs af landegræn-

niveauerne. Vi forventer dog ikke, at mar-

ser og derfor også sammenligner forholdene

kedet med det samme vil bevæge sig ind i

I skrivende stund vurderer Cushman &

landene i mellem. Det er derfor væsentligt

vækst­fasen, da der først skal øget likviditet til.

Wakefield derfor også, at alle de fire store

at bemærke, at der både er forhold der taler

segmenter er prissat for lavt, når man ser

for og imod, at investorerne skal placere

4. KONTOR

på det danske ejendomsmarked. Som for-

deres kapital i danske ejendomme.

Der er fortsat begrænset likviditet på

ventningerne er nu, vil investorerne således

kontor­markedet, og udviklingen i lejeniveau-

kunne generere attraktive risikojusterede

I denne henseende er det særligt værd at

erne vil være meget forskellig fra område til

afkast, hvis de går ind i markedet igen.

bemærke, at vi i Danmark har set noget

område. Vi forventer desuden ikke nogen

lavere priskorrektioner end i mange af de Det skal selvfølgelig bemærkes, at der også

andre lande i de seneste år. Derfor vil pri-

mende tid. Derfor ligger segmentet stadig

indenfor aktivklasserne er forskelle mel-

serne forventeligt også stige i mindre grad,

på grænsen mellem den forsigtige fase og

lem aktiverne. Eksempelvis mener vi ikke, at

når markedet vender. Hertil kommer, at ejen-

vendepunktet.

sekundære kontorejendomme beliggende

domsejerne i Danmark ikke på samme måde

udenfor landets største byer har nået bun-

er (eller har været) tvungne til at sælge, og

AKTIVERNE ER FOR LAVT PRISSAT

den endnu, da likviditeten er lav, tomgangen

derfor vil nogle sælgere fortsat være tilba-

Det er selvfølgelig ikke nok, at markedet

er stigende, og lejeniveauerne forventes at

geholdende med frasalg, før priserne igen

bevæger sig i den rigtige retning, hvis værdi-

komme under pres i den kommende tid.

matcher deres prisforventninger.

erne på aktiverne ikke står mål med risiciene.

Til trods for de mange positive tendenser, der

I figuren på venstre side er det illustreret, at

indikerer, at investorerne kan generere for-

alle de store aktivklasser på europæisk plan

nuftige afkast i de kommende år, skal investo-

findes at være prissat for lavt i følge Cush-

rerne altså fortsat være opmærksomme, når

man & Wakefields indeks.

de overvejer deres forretningsplaner. Netop

HOTEL

generel afkastkomprimering i den kom-

RETAIL

tet i 2025.

KONTOR

i både leje- og afkast­niveauerne i segmen-

Årsoverblik | 17

ÅRSOVERBLIK

FORVENTNINGER TIL 2025 Uagtet at investeringsaktiviteten i 2024 forblev på et lavt niveau, var året præget af en øget stabilisering og mindre forskelle i prisforventningerne mellem køberne og sælgerne. Med udsigter til forbedrede finansieringsvilkår, stigende investoroptimisme og fortsat stærke underliggende lejemarkeder forventer vi at se en øget transaktions­aktivitet i 2025, hvor udenlandske investorer vil øge deres tilstedeværelse på det danske marked.

RED’S FORVENTNINGER HØJERE TRANSAKTIONSVOLUMEN

forbedring af markedet, hvor danske såvel

frasalgscases, og i logistiksegmentet er inve-

som udenlandske investorer i stigende grad

storerne søgt mod velbeliggende industri­

forventes at genoptage aktiviteten.

ejendomme med lejepotentiale. Da en bety-

Selvom 2024 ikke blev det comeback-år,

delig del af den kapital, som er blevet rejst af

som mange havde håbet på, så vi allige-

BOLIGAKTIVER VIL VÆRE I HØJ KURS

fonde i den seneste tid, er allokeret til value-

vel flere positive tendenser på transaktions­

Både kontor-, retail- og logistiksegmen-

add og opportunistiske investeringer, for-

markedet, hvor køberne og sælgerne i

tet var i 2024 generelt præget af en sti-

venter vi, at efterspørgslen efter disse risiko-

højere grad nærmede sig hinanden, og hvor

gende stabilisering af lejemarkedet. Mod-

profiler vil forblive høj (

flere benchmarks blev realiseret. Med for-

sat oplevede lejeboliger faldende liggetider

forventningerne om yderligere rente­fald bli-

ventninger om flere rentefald i 2025 og

på tværs af landet og stadigt stigende leje-

ver indfriet i 2025, forventer vi dog også,

en generelt stigende optimisme i marke-

niveauer i både København og Storkøben-

at vi igen vil se en større aktivitet med core

det forventer vi, at der for alvor vil komme

havn, og samtidigt viste ejerboligmarkedet

aktiver.

konsensus mellem købernes og sælgernes

sig at være robust med fortsat høje priser.

STIGENDE KRAV OM BÆREDYGTIGHED

pris­forventninger, hvilket vil resultere i en stigende investeringsaktivitet i 2025.

figur 12). Såfremt

I 2025 forventes boligejendomme der-

Udover et øget fokus på boligaktiver og

for at være i høj kurs. Investorernes tillid til

de ejendomme, hvor det er muligt at tilføre

Forventningen om en højere investerings­

segmentet afspejles desuden af vores for-

værdi, forventer vi i 2025 at se et stadigt

aktivitet understøttes af vores forventnings-

ventningsundersøgelse, hvor knap 80% af

øget fokus på bæredygtighed fra både lejere

undersøgelse fra primo 2025, som viser,

investorerne anser boligejendomme som

og ejere. Denne forventning understøttes af

at andelen af investorer, som forventer at

værende det segment med potentiale til at

vores investorundersøgelse fra Q1 2025, som

opkøbe mere, end de vil frasælge, er steget

klare sig bedst i den kommende tid (

viser, at over fire femtedele af de adspurgte

til 71%, og blot 6% forventer, at de vil fore-

11). Derfor forventes kapitalen fortsat i høj

investorer har en ESG-strategi. Mens største­

tage flere frasalg end opkøb (

grad at søge mod danske bolig­aktiver i 2025.

delen af investorerne mener, at tiltagene

figur 10).

figur

implementeret gennem ESG-strategier er Udviklingen i renteniveauerne vil dog

EFTERSPØRGSLEN EFTER VALUE-

med til at forbedre værdien af deres ejen-

være afgørende for investorappetitten og

ADD VIL FORBLIVE HØJ

domme (lavere afkastkrav) og sikre deres

markeds­udviklingen og med fortsat høje

På tværs af segmenterne har vi set en sti-

organisations langsigtede succes, forventer

renteniveauer ved årets indgang, forven-

gende efterspørgsel efter ejendomme med

40% af investorerne, at det er med til at øge

tes volumen i 2025 ikke at nå de samme høje

mulighed for at tilføre merværdi i jagten

lejerefterspørgslen.

niveauer, som vi så i årene op til, at mar-

på afkast. Eksempelvis efterspørger inve-

kedet vendte. I stedet forventes en stabil

storerne i boligsegmentet i stigende grad Fortsættes på næste side

Med forventninger om flere rentefald i 2025 og en generelt stigende optimisme i markedet forventer vi, at der for alvor vil komme konsensus mellem købernes og sælgernes prisforventninger, hvilket vil resultere i en stigende investeringsaktivitet i 2025.”

Nicholas Thurø Managing Partner, Capital Markets, RED

18 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK Figur 10: Investor Confidence Index – Porteføljestørrelse Hvad er din målsætning med hensyn til størrelsen af din portefølje i forhold til køb/salg i løbet af de kommende seks måneder?

62%

22%

61%

30%

16%

Q3 2024

Stigende – mere opkøb end salg Uændret – lige så meget salg som opkøb

42%

49%

9%

Q1 2024

9%

Q3 2023

Faldende – mere salg end opkøb

BOLIG

6% Q1 2025

23%

71%

LOGISTIK

Figur 11: Investor Confidence Index – Segment med bedste potentiale Hvilket segment anser du for at have det bedste potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder?

90% 80% 70% Q3 2023

60%

Q1 2024

50% 40%

Q3 2024

30%

Q1 2025

KONTOR

20% 10% 0% Bolig

Industri

Logistik

Kontor

Retail

Hotel

Figur 12: Kapital rejst af kapitalfonde til fast ejendom i Europa

1.000 Andet Gæld

600

Opportunistisk

400

Value-add Core/core+

200 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Kilde: Cushman & Wakefield

Årsoverblik | 19

HOTEL

MIA. KR

800

RETAIL

1.200

Fortsat fra forrige side

FORVENTNINGER OM

(68%) forventer, at værdien af deres porte­

Efter en lang periode med makroøkonomi-

VÆRDIFORBEDRINGER

følje vil stige i de kommende seks måne-

ske udsving ser det derfor ud til, at der er lys

Efter en længere periode med høje rente­

der, og kun 1% forventer, at værdien af deres

for enden af tunnelen med optimistiske for-

niveauer og et frossent investeringsmar-

portefølje vil falde (

ventninger til investorernes finansierings-

ked så vi en større konsensus om markeds­

af investorerne forventer, at udviklingen i

vilkår, en større investorefterspørgsel og

priserne mod slutningen af 2024. I den

afkastkravene vil være den vigtigste årsag til

højere transaktionsaktivitet.

kommende periode forventer vi, at udsigter til

udviklingen af deres porteføljeværdi. Udvik-

yderligere rentefald og fortsat stærke under-

lingen i lejeniveauerne og finansierings­

Udviklingen i renteniveauerne vil dog fort-

liggende lejemarkeder vil skabe en stigende

vilkårene forventes dog også at være af stor

sat være afgørende for markedets udvikling.

investorefterspørgsel. Mens afkastkravene for

betydning.

Danske Banks cheføkonom, Las Olsen, kom-

figur 13). Største­delen

størstedelen af aktiverne på det danske mar-

mer i det følgende med sit bud på, hvordan

ked forventes at forblive stabile, forventer

UDSIGT TIL FORBEDREDE

renten vil udvikle sig i 2025, og hvordan det

vi, at afkastkurven for de mest eftertragtede

FINANSIERINGSVILKÅR

vil påvirke ejendomsmarkedet.

aktiver på tværs af segmenterne vil knække,

Spørger man ind til investorernes forvent-

og at vi derfor vil se et nedadgående pres for

ninger til deres fremtidige finansierings­vilkår,

afkastkravene – hvilket særligt forventes at

er investorerne væsentligt mere optimistiske

være gældende i boligsegmentet.

end tidligere (

figur 14). Mens 93% af inve-

storerne forventer enten forbedrede eller Vores forventninger understøttes af vores

uændrede finansieringsvilkår de kommende

forventningsundersøgelse, som viser, at

seks måneder, forventer kun 7% af investo-

størstedelen af de adspurgte investorer

rerne forværrede finansieringsvilkår.

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 147 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halv­årlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Figur 13: Investor Confidence Index – Porteføljeværdi Hvordan ser du, at værdien af din portefølje vil udvikle sig i løbet af de kommende seks måneder?

31%

68%

Q1 2025

48%

51%

Q3 2024

Stigende Uændret

60%

31% 17%

9%

43%

40%

Q1 2024

Faldende

Q3 2023

Figur 14: Investor Confidence Index – Finansieringsvilkår Hvad er fremtidsudsigterne for din finansiering sammenlignet med din nuværende finansiering?

(Med hensyn til finansiering af nye opkøb eller refinansiering af dine eksisterende ejendomme)

7% Q1 2025

48%

45%

40%

38%

22%

Q3 2024

Forbedrede vilkår Uændrede vilkår

26% 13%

48% 37%

20 | RED Danish Investment Atlas 2025

26% 50%

Q1 2024 Q3 2023

Forringede vilkår

Las Olsen er cheføkonom i ­Danske Bank.

Las Olsen har været i ­Danske Bank siden 2007 og har en kandidat­grad i Økonomi

ÅRSOVERBLIK LOGISTIK

BOLIG

Foto: Adam Mørk

LAS OLSEN

fra Københavns Universitet.

Danske Bank er en nordisk bank med hovedsæde i Danmark. Banken, som er den største i Danmark, rådgiver både tionelle kunder.

Hvordan forventer I, at de korte og

Hvordan forventer I, at udviklingen

niveauer. Her ved indgangen til 2025 er til-

lange renter vil udvikle sig i 2025?

på de finansielle markeder vil

pasningen imidlertid stort set tilendebragt,

påvirke ejendomsmarkedet?

og dermed tror vi ikke, at der er behov for

Påvirkning fra de finansielle markeder og

mindre, at renten på realkreditobligationer

med at sætte renten ned. Det nuværende

over på ejendomsmarkedet går især via

igen begynder at stige, og det forventer vi

renteniveau er så højt, at det dæmper øko-

udviklingen i obligationsrenten og dens

altså ikke.

nomien, og det mener vi ikke, der vil være

effekt på de afkastkrav, som investerings-

brug for. Tværtimod vil det give god mening

og erhvervsejendomme handles til. Hvor

at sætte renten mærkbart ned, så vi ikke risi-

realkreditobligationer handles på et rela-

kerer, at inflationen igen bider sig fast langt

tivt likvidt marked, hvor prisen tilpasser sig

Forventer I, at ejendommenes ­

under 2 procent, som det skete før corona­

relativt hurtigt, så er der en væsentlig større

ESG-profil vil påvirke investorernes

krisen. De lange renter er steget på det

træghed i forhold til prisdannelsen på mar-

finansieringsvilkår i det kommende år?

seneste, hvilket meget er drevet af udvik-

kedet for investerings- og erhvervsejen-

Og hvis ja, hvordan?

lingen i USA, men vi mener, at udviklingen

domme. Erhvervsejendomsmarkedet er på

i Europa taler for, at de (RED: renteniveau-

mange måder ligesom en olietanker. Det

Det vil det hen ad vejen sammen med de

erne) vil trække nedad igen, og vi forventer,

reagerer kun på få ting, og det tilpasser sig

mange andre forhold, der allerede indgår.

at 3,5 procents lånet vil blive toneangivende.

relativt langsomt. Tilpasningen til det højere

Det er en proces, der er i gang, og som kun

renteniveau har været undervejs i de seneste

går én vej, så det er en god ide at forberede

to år, og det har medført, at afkastkravene

sig og gøre ejendommene klar til det. Selv-

har haft en relativt kraftig pil opad, særlig

følgelig ikke kun for bankens skyld, men også

for de ejendomme, hvor afkastkravene før

fordi ejendomsmarkedet i stigende grad vil

rentestigningerne var faldet til meget lave

favorisere en god ESG-profil.

Årsoverblik | 21

RETAIL

en yderligere stigning i afkastkravene med-

og dermed Nationalbanken vil fortsætte

HOTEL

Vi forventer, at Den Europæiske Centralbank

KONTOR

DANSKE BANK Q&A

privat- og erhvervskunder samt institu-

RED bistod Gefion Group med salget af seniorbofællesskabet Kanalgaden i Albertslund.

22 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Geografisk fordeling

27

Nøgletal for aktivtyper

28

Highlight: Er frasalgscasen kommet for at blive?

30

Highlight: Lejeboliger i høj kurs: Faldende liggetider på tværs af landet

32

Forventninger til 2025

36

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

26

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

24

LOGISTIK

BOLIG

BOLIG

Bolig | 23

BOLIG

VOLUMEN & INVESTORER

21,2

MIA. KR.

TRANSAKTIONSVOLUMEN

DET FORETRUKNE SEGMENT

Volumen steg med 11% fra 2023 til 2024 (før efterregistreringer for 2024).

Det største ejendomssegment i Danmark er fortsat boligsegmentet (40% af den samlede volumen).

SLUTSPURT MOD 2025

DANSKE INVESTORER DOMINERER

En stigende interesse resulterede i, at mere end 40% af volumen blev investeret i årets 4. kvartal.

Dansk kapital stod bag tre fjerdedele af investeringerne i boligsegmentet.

DE STØRRE HANDLER ER TILBAGE

BLEV DEN STØRSTE INVESTOR

Flere større handler trækker den gennemsnitlige handelsstørrelse op med 23%.

Og var især aktive med opkøb af bolig­udlejnings­­ ejendomme med henblik på frasalg på ejerboligmarkedet.

Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2025, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.

Eksempelvis var boligvolumen for 2023 på samme dato sidste år 12% lavere end den nuværende kendte volumen for 2023.

Figur 15: Fordeling i prisintervaller 2023 & 2024

Prisinterval (mio. kr.)

0 - 50

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2023

2024

2023

2024

1.343

1.223

5.611

5.110

50 - 150

37

26

3.162

2.562

150 - 250

15

5

2.742

968

250 - 500

5

3

1.781

1.156

> 500

6

14

5.859

11.428

1.406

1.271

19.156

21.224

I alt

24 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 16: Bolig – Investorernes oprindelse & handelsform 2024

Udenlandske 40%

Tinglyste handler 33%

Danske 60%

Selskabshandler 67%

Udenlandske 25%

Danske 75%

BOLIG VOLUMEN 2024

21,2

KØBERNE

BOLIG

SÆLGERNE

MIA. KR.

LOGISTIK

Figur 17: Bolig – Transaktionsvolumen 2015-2024

70 63,3 60

50 43,8

40,0

30

27,6

33,7

39%

46%

42%

26,9 49%

20

10

18,9

57%

60%

40%

19,2

61% 54%

61%

47% 58%

51%

43%

39%

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Danske

Udenlandske

2022

21,2

67%

75%

33%

25%

2023

2024

0 2015

KONTOR

36,4

RETAIL

40

MIA. KR.

53%

Figur 18: Bolig – Top 5 investorer 2024 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

NREP

DK

3.058

4

2

Pears

UK

1.398

1

3

Velkomn**

DK

1.325

1

4

PenSam

DK

1.310

3

5

Pictet Real Estate Capital

CH

1.200

1

HOTEL

1

* De angivne volumener er for boligdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen. ** Velkomn er et dansk ejendomsselskab, men hovedparten af kapitalen kommer fra Matter Real Estate, som er et engelsk ejendomsinvesteringsselskab.

Kilde: ReData

Bolig | 25

90% Dansk

Investorfordeling Udenlandsk 90% Dansk

Udenlandsk

STORKØBENHAVN

100%

Gammel boligmasse 14%

MIA. KR.

100%

Gammel boligmasse 14%

STORKØBENHAVN

BOLIG

21,2

MIA. KR.

Investorfordeling

7,1 GEOGRAFISK FORDELING 7,1 28%

75% Dansk

28%

MIA. KR.

33%

70%

MIA. KR.

33%

Fri lejefastsættelse 44%

Øvrige 42%

6,5

BOLIG VOLUMEN I ALT

MIA. KR.

21,2

31% 51% 18% ØVRIGE SJÆLLAND

19%

Investorfordeling 19% 90% 8% Dansk Udenlandsk 8%

2,4

2,4

MIA. KR.

11%

MIA. KR.

73%

11% 73% STORKØBENHAVN Investorfordeling 91% Investorfordeling 28% Dansk Udenlandsk 91%

7,1

Dansk

Udenlandsk

MIA. KR.

33%

AARHUS

MIA. KR.

100%

Gammel boligmasse 14%

Investorfordeling 75% Dansk

25% Udenlandsk KØBENHAVN KØBENHAVN

70%

Ø KØBENHAVN 31%

AARHUS 26%

0,6 MIA. KR.

Investorfordeling 34% 56% 44% 26% 34% Dansk Udenlandsk

31%

0,6

3%

6,5 31%

ØVRIGE SJÆLLAND 40% Investorfordeling 100% Investorfordeling 19% Dansk Udenlandsk 100%

2,4

Dansk

4,6 MIA. KR.

62%

11% Investorfordeling 91% 27% Dansk Udenlandsk

4,6

22%

MIA. KR.

0,6

Udenlandsk

7,1

28%

7,1 7,1

33%

70%

70%

MIA. KR.

KØBENHAVN

33% 70% Investorfordeling 56% Investorfordeling 44% Udenlandsk 56% Dansk 44% Investorfordeling Dansk

Udenlandsk 44% Dansk

56% Udenlandsk

ØVRIGE SJÆLLAND ØVRIGE SJÆLLAND 19%

40%

2,4 2,4

19%

2,4 MIA. KR.

11%

8%

MIA. KR.

19% 8%

11% 73% MIA. KR.

8%

73%

ØVRIGE JYLLAND & FYN Kilde: ReData

11%

4,6

26 | RED Danish Investment Atlas 2025

MIA. KR.

62%

22%

Ga bolig

75% Dansk

ØVRIGE SJÆLLAND

Investorfordeling 100% Dansk Udenlandsk

Ga bolig

Gammel boligmasse 14%

MIA. KR.

33%

MIA. KR.

MIA. KR.

3%

2

STORKØBENHAVN 28%

27%

AARHUS Investorfordeling 91% Investorfordeling Dansk Udenlandsk26% 91% 34% Dansk Udenlandsk

V

STORKØBENHAVN 28%

22%

62%

Ø

MIA. KR.

STORKØBENHAVN

MIA. KR.

ØVRIGE JYLLAND & FYN 73% ØVRIGE JYLLAND & FYN 11%

6,5 6,5

31% 51% Investorfordeling 18% Investorfordeling 90% Dansk Udenlandsk 90% Investorfordeling Dansk Udenlandsk 90%

Udenlandsk 8%

11%

Øvrige 42%

31% 51% 18%MIA. KR.

51%

18%

3%

Dansk

31%

MIA. KR.

MIA. KR.

40%

25% Udenlandsk

70%

KØBENHAVN FRI LEJEFASTSÆTTELSE Investorfordeling 56% Investorfordeling 44% GAMMEL BOLIGMASSE Dansk Udenlandsk 56% 31%44% ØVRIGE Dansk Udenlandsk ØVRIGE SJÆLLAND

Investorfordeling 25% Udenlandsk

75% Dansk

11% 73% Investorfordeling Investorfordeling 91% Dansk Udenlandsk 91% Investorfordeling Dansk Udenlandsk 91% Dansk

27%

Udenlandsk AARHUS

AARHUS

ÅRSOVERBLIK

NØGLETAL FOR AKTIVTYPER

KØBENHAVN BLEV OVERHALET

RENTENIVEAUET PRESSER INVESTORERNE UD

PROVINSERNE ER UDFORDRET

For første gang nogensinde blev der investeret mere kapital i ­Storkøbenhavn end i København.

Særligt udenlandske investorer søgte ud i omegnskommunerne i jagten på afkast.

Mens de gennemsnitlige kvadratmeterpriser steg i storbyerne, faldt de i provinserne.

BOLIG

BOLIG

FRI LEJEFASTSÆTTELSE VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

14

3.283

234,5

46.600

6%

Storkøbenhavn

16

4.902

306,4

32.900

2%

Øvrige Sjælland

13

464

35,7

25.200

-11%

Aarhus

6

209

34,8

37.600

15%

Øvrige Jylland & Fyn

35

507

14,5

16.600

-29%

I alt

84

9.364

111,5

34.200

1%

KONTOR

ANTAL EJENDOMME

LOGISTIK

VÆGTET PRIS PR. M² 2024 Δ 2023-2024

OMRÅDE

GAMMEL BOLIGMASSE VÆGTET PRIS PR. M² 2024 Δ 2023-2024

OMRÅDE

ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

34

1.197

35,2

29.500

Storkøbenhavn

12

169

14,1

24.500

29%

Øvrige Sjælland

45

189

4,2

7.800

-10%

Aarhus

13

241

18,5

23.500

-8%

Øvrige Jylland & Fyn

242

1.252

5,2

9.600

25%

I alt

346

3.049

8,8

14.100

18%

ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

906

8.810

9,7

RETAIL

7%

ØVRIGE*

I alt

VÆGTET PRIS PR. M² 2024 Δ 2023-2024 N/A**

N/A**

HOTEL

OMRÅDE

* Øvrige boligejendomme omfatter blandt andet studieboligejendomme, seniorboliger, småhuse, mv. ** Ejendommene er karakteriseret ved meget forskellige karakteristika, hvorfor prisen pr. m² og ændringen heri ikke er vist.

Bolig | 27

ER FRASALGSCASEN KOMMET FOR AT BLIVE? De nye højere renteniveauer har sat markante aftryk på det kommercielle ejendomsmarked gennem både en svækket volumen og højere afkast­ krav. Modsat har ejer­boligerne i København trodset modvinden fra de højere renter og holdt et overraskende højt prisniveau. For flere ejendomsejere er privatisering af lejeboliger således gået hen og blevet en attraktiv exit-strategi. Nu står spørgsmålet, om frasalg af ejerboliger fremadrettet vil få et større fokus som led i at sikre et tilfredsstillende afkast hos investorerne, eller om trenden er midlertidig?

INVESTORERNES FORETRUKNE

2024, var allokeret til value-add og opportu-

ER STRATEGIEN SÅ LIGETIL?

EJENDOMSSEGMENT

nistiske investeringer.

Frasalgscases fremstår måske som den

Boligejendomme har længe været investo-

oplagte strategi i det nuværende marked,

rernes foretrukne segment, hvor særligt cen-

For nyopførte boligudlejningsejendomme

men investorerne skal også være opmærk-

tralt beliggende boligudlejningsejendomme

kan merværdien typisk ikke skabes ved inve-

somme på ulemperne, da det ikke nød-

har stået øverst på investorernes ønske­

steringer i at hæve ejendommens kvalitet,

vendigvis er en løsning, der passer til al

liste. Forinden renteniveauerne steg betyde-

konvertering til anden anvendelse eller lig-

value-add kapital. Frasalg af boliger kræver

ligt, var det nemlig muligt for investorerne

nende tiltag, som vi ser i andre segmenter.

betydelige ressourcer til asset management

at opnå et attraktivt afkast på deres inve-

En løsning kan dog være, at investorerne

(mange forskellige købere). Herudover er

sterede egenkapital ved et stabilt cash flow,

ændrer deres exit-strategi.

der altid en usikkerhed omkring fraflytnings-

hvor renten var lav, markedslejen var sti-

raten, hvilket indebærer en risiko for, at straFRASALGSCASES BLIVER STRATEGIEN

tegien kan strække sig ud over den planlagte

FOR AT OPTIMERE AFKAST

investeringshorisont. Hvis man ikke vil stå til-

Investorerne var derfor villige til at accep-

Mens de højere renteniveauer har resulte-

bage med en restejerlejlighedsportefølje,

tere historisk lave afkast, men da renterne

ret i et opadgående pres på afkast­kravene

der skal sælges i et marked, hvor køberfeltet

steg kraftigt, blev der ikke set en tilsvarende

(og dermed lavere kvadratmeterpriser) for

er noget smallere, henvender strategien sig

justering i sælgernes afkastkrav (og dermed

bolig­udlejningsejendomme, er kvadrat­

derfor til en særlig type investorer – nemlig

deres prisforventninger) (

meter­priserne på ejerboliger (trods rente­

særligt dem uden closed-ended fonde.

gende og belåningsgraden var høj.

figur 19).

stigninger) forblevet overraskende høje FRA CORE TIL VALUE-ADD

(

I det nuværende rentemiljø kan core bolig-

dommene og frasælge lejeboligerne på

PÅ BOLIGMARKEDET

udlejningsejendomme derfor ikke længere

ejerbolig­markedet, efterhånden som de bli-

Spørgsmålet er, om vi vil se flere frasalg af

generere samme afkast ved blot de løbende

ver lediggjort, kan investorerne således sikre

ejerboliger på det private marked, eller om

pengestrømme, og investorerne må der-

højere afkast. I 2024 har vi derfor set, at flere

denne trend blot er midlertidig?

for søge mod alternativer for at skabe mer-

aktører (f.eks. NREP & Heimstaden) i sti-

værdi og derved generere et tilfredsstillende

gende grad har tilpasset deres strategier i

Ser man på de underliggende faktorer på

afkast på deres investeringer, hvorfor også

søgen på afkast, hvor frasalgscases er kom-

ejerboligmarkedet virker boligbyrden uhold-

hovedparten af den kapital, som blev rejst i

met på tegnebrættet.

bar (og på niveau med perioden lige inden

28 | RED Danish Investment Atlas 2025

figur 20). Ved at arbejde aktivt med ejen-

FORTSAT UNORMALE FORHOLD

ÅRSOVERBLIK

Figur 19: Prime boligafkast & lang rente – København 2010-2024 6% 5% 4% Prime afkast

BOLIG

3% Lang rente 2% 1% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Kilde: Cushman & Wakefield | RED og Finans Danmark

LOGISTIK

300

180

250

150

200

120

150

90

100

60

50

30

* Tal til og med Q3 2024.

0

0

Kilde: Realkredit Danmark, Finans Danmark og Danmarks Statistik

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024*

Lang rente Boligbyrde

finanskrisen), hvilket betyder, at der forven-

nogle aktiver) igen kan nå deres IRR-krav

forventes af blive reduceret i de kommende

teligt må ske en korrektion – enten i form af

gennem et løbende cash flow, hvilket også

år – enten gennem en korrektion af ejer-

lavere ejerboligpriser eller faldende renter.

vil bringe core­kapitalen tilbage i markedet.

boligmarkedet eller en stigning i salgs­

Derudover viser historien, at det skal være

priserne (reduktion af 1. års afkast) på bolig­

økonomisk fordelagtigt for boligsøgende at

TRENDEN ER MIDLERTIDIG

udlejnings­ejendomme. Hertil kommer, at

påtage sig den mer­risiko, der er ved at inve-

I den kommende periode forventer vi, at

frasalgscasen til ejerboliger ikke altid er en

stere i sin egen bolig fremfor at bo til leje.

flere investorer vil fortsætte med at sælge

attraktiv strategi, da kvadratmeterpriserne

Historien peger derfor på, at de nuværende

lediggjorte lejeboliger som ejerboliger frem-

på bolig­udlejningsejendomme i store dele af

markedsforhold er ”unormale”.

for at genudleje dem, men efterhånden som

landet (også i dele af hovedstadsområdet)

markedet normaliseres, vil investorerne

er på niveau med ejerboligpriserne.

Hvis vi ser et fald i ejerboligpriserne, vil det

sandsynligvis vende tilbage til de stabile

alt andet lige reducere afkastet ved frasalgs-

cash flows med et mere ”clear” exit.

cases. Omvendt, hvis renterne (som forven-

KONTOR

2008

Ejerlejlighedspriser

RETAIL

2006

INDEKS BOLIGBYRDE

INDEKS PRISER OG RENTE

Figur 20: Pris, lang rente & boligbyrde – København By (Indeks 100 = 2005)

Den nuværende trend vurderes derfor at være midlertidig – og i højere grad at

Denne forventning skal blandt andet ses i

afspejle et aktuelt “gap”, der giver investo-

appetitten på boligudlejningsejendomme.

lyset af, at det aktuelle “gap” mellem vær-

rerne en mulighed for et attraktivt afkast i

Afkastet er allerede korrigeret, og rentefald

dien af boligudlejningsejendomme med

det nuværende rentemiljø.

kan medføre, at investorerne (i hvert fald på

fri lejefastsættelse og ejerboligmarkedet

HOTEL

tet) falder yderligere, vil det øge investor­

Bolig | 29

BOLIGLEJEMARKEDET

LEJEBOLIGER I HØJ KURS: FALDENDE LIGGETIDER PÅ TVÆRS AF LANDET BOLIGSØGENDE SKUBBES I LEJEBOLIGER Boligmarkedet er et ydelsesgame, og historisk set har det været mest økonomisk fordel­agtigt for boligsøgende at bo i en

Siden renterne steg hurtigt og kraftigt, har ­kombinationen af højere renter og fortsat høje

ejerbolig fremfor at bo til leje (

figur 21).

Højere renteniveauer kombineret med fortsat høje ejerboligpriser i København har

ejerlejligheds­­­priser skubbet bolig­søgende mod

dog skabt en markant boligbyrde på ejer­

lejemarkedet.

boligmarkedet. Dette har medført, at de

Om den stigende efterspørgsel efter leje­boliger

samlede månedlige udgifter ved at eje en bolig er steget betydeligt mere end de månedlige udgifter for en tilsvarende leje-

også pressede leje­niveauerne opad i 2024 ­afhænger

bolig, og dermed er det blevet billigere for

dog af, hvor i landet vi befinder os.

boligsøgende at bo til leje fremfor at eje.

HØJ EFTERSPØRGSEL PRESSER LIGGETIDERNE NED Eftersom de økonomiske fordele de seneste år er hældt mod udlejningsmarkedet, har vi set en stigende efterspørgsel efter leje­ boliger i Danmark. I 2024 så vi, at ligge­ tiden for lejeboliger faldt på tværs af landet og på tværs af boligstørrelser (se s. 37).

Den gennemsnitlige liggetid var lavest for boliglejemål beliggende i landets største byer, København og Aarhus, mens de højeste ligge­tider blev set i det øvrige Jylland og Fyn.

30 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK samt en lejestigning på 2%, hvilket indikerer,

LEJESTIGNINGERNE HØJEST

at efterspørgslen efter leje­boliger i Aarhus i

Efterspørgslen på lejeboliger i København

høj grad har absorberet det øgede udbud.

Bolig­udlejningsmarkedet i

har udover høje boligbyrder på ejerbolig­

København har særligt klaret sig

markedet også været drevet af en stor til-

Til forskel fra Aarhus og hovedstads­området

godt, hvor en høj efterspørgsel

flytning af borgere og et underudbud af leje­

så vi ikke en positiv lejeudvikling for bolig­

og et lavt udbud af leje­

boliger i København. At udbuddet har haft

udlejningsejendomme i det øvrige Jylland,

boliger har presset leje­priserne

svært ved at mætte efterspørgslen efter leje-

Sjælland og Fyn. Her faldt den gennemsnit-

op og liggetiderne ned.”

boliger i København har også presset leje-

lige udbudsleje faktisk en smule fra 2023

priserne op, og i 2024 steg den gennemsnit-

til 2024 til trods for, at den gennemsnitlige

lige udbudsleje i området med hele 6% til et

ligge­tid også i disse områder var lavere end

gennemsnitligt niveau på kr. 2.160 pr. m2. I

året før. Lejerefterspørgslen i provinserne

Storkøbenhavn var lejeudviklingen for bolig­

afhænger dog af det enkelte projekt og dets

udlejningsejendomme mere stabil med en

beliggenhed.

Nicholas Thurø Managing Partner, Cushman & Wakefield | RED

BOLIG

I KØBENHAVN VAR

stigning på 3% og en længere gennemsnit– SÆRLIGT I STORBYERNE Lejeboliger har således generelt været i høj

Mange overskrifter i medierne har i de

kurs i 2024 med faldende ligge­tider på tværs

senere år omhandlet byggeboomet i ­Aarhus,

af landet og med lejestigninger i hovedstads-

og hvordan færdiggørelsen af et stort antal

området og Aarhus. Bolig­udlejningsmarkedet

etageboliger i den jyske hovedstad forår­

i København har særligt klaret sig godt, hvor

sagede øget tomgang og på sigt ville sætte

en høj efterspørgsel og et lavt udbud af leje­

leje­niveauerne under pres. I 2024 så vi dog

boliger har presset leje­priserne op og ligge­

et fald i liggetiderne på udbudte boliger

tiderne ned.

KONTOR

AARHUS OVERRASKER

LOGISTIK

ET STÆRKT BOLIGLEJEMARKED

lig liggetid.

Figur 21: Udgift pr. måned – 90 m² ejerbolig vs. lejebolig i København

RETAIL

15.000

10.000

5.000 2006

2008

2010

2012

2014

2016

Månedlige ejerudgifter for en 90 m2 ejerlejlighed i København

2018

2020

2022

2024

Recession

Månedlig leje for en 90 m2 lejebolig i København Kilde: Realkredit Danmark, ReData og Cushman & Wakefield | RED

Bolig | 31

HOTEL

UDGIFT PR. MÅNED (KR.)

20.000

BOLIG

FORVENTNINGER TIL 2025 Boligsegmentet og investeringsmarkedet generelt har i de seneste år været udfordret af stigende renteniveauer, hvilket har ført til højere afkastkrav og en mere begrænset handelsaktivitet med investorernes foretrukne ejendomssegment. En øget optimisme i markedet, fortsat høje ejerbolig­ priser, et stærkt underliggende lejemarked og udsigter til yderligere rentefald forventes dog at knække afkastkurven for boligejendomme og øge investeringsaktiviteten i segmentet i 2025.

LEJEMARKEDET FORVENTNINGER OM ET MERE

UNDERUDBUD PRESSER

Vores forventninger om et stærkt boligleje-

NORMALISERET EJERBOLIGMARKED

LEJEN OP I KØBENHAVN

marked i København understøttes af vores

Vi har i en længere årrække oplevet en mar-

Der er få udviklingsmuligheder tilbage i

forventningsundersøgelse, som viser, at

kant efterspørgsel efter lejeboliger i landets

København og fortsat et underudbud af

størstedelen af investorerne i Q1 2025 for-

største byer, hvor høje renteniveauer kom-

lejeboliger. Disse forhold kombineret med de

venter, at vi i København vil se stigende leje-

bineret med fortsat høje ejerboligpriser har

demografiske tendenser, hvor flere ønsker

niveauer (

skabt en høj boligbyrde på ejerboligmarke-

at bosætte sig centralt i byen, forventer vi

det og dermed skubbet boligsøgende ud

vil skabe et fortsat opadgående pres på

MERE BALANCE MELLEM UDBUD

på lejemarkedet, hvor de månedlige udgif-

markeds­lejen for boligudlejningsejendomme

OG EFTERSPØRGSEL I AARHUS

ter er lavere.

i København, uagtet at boligbyrden på ejer-

På grund af den stigende urbanisering,

boligmarkedet skulle normaliseres indenfor

hvor Aarhus, ligesom København, tid-

Selvom det forgangne år har budt på flere

den kommende periode. Stigningen i leje-

ligere har oplevet et underskud af leje­

rentefald, er boligbyrden ved årets ind-

niveauerne i København forventes dog at

boliger, er der i det seneste årti blevet

gang fortsat høj, hvilket skyldes, at vi også

være mere afdæmpet, end vi har set i de

tilføjet betydelige etagemeter til den sam-

har set en stigning i ejerboligpriserne. Der

seneste år, da der er en naturlig grænse for,

lede boligmasse. Dette har medført højere

er dog en udbredt forventning blandt øko-

hvor stor en del af indkomsten borgere kan

tomgangs­niveauer og mere afdæmpede

nomer om, at centralbankerne vil fortsætte

(og vil) afsætte til husleje.

lejestigninger i Aarhus.

tielt kan få flere lejere til at søge mod bolig-

Rykker vi ud af byen mod omegnskommu-

Selvom inflationen aftog i løbet af 2024,

markedet igen. På trods af dette forventer

nerne forventer vi, ligesom vi så det i 2024,

fortsætter de seneste års stigninger i bygge­

vi, at lejeboliger i 2025 vil fortsætte med at

at lejestigningerne for boligudlejnings­

omkostninger samt det aktuelle rente­

fremstå mere økonomisk attraktive, når man

ejendomme vil være mere begrænsede.

niveau med at udfordre udviklernes forret-

sammen­ligner boligbyrden for eje vs. leje.

Dette skyldes, at der i de seneste år har

ningsplaner, hvilket har resulteret i en større

været meget byggeaktivitet i Storkøben-

opbremsning i byggeaktiviteten og dermed i

havn, hvor udbuddet i højere grad har for-

markedsudbuddet.

figur 22).

med at sænke renten i 2025, hvilket poten-

mået at imødekomme efterspørgslen.

Der er få udviklingsmuligheder tilbage i København og fortsat et underudbud af lejeboliger. Disse forhold kombineret med de demografiske tendenser (…) forventer vi vil skabe et fortsat opadgående pres på markeds­lejen for boligudlejningsejendomme i København.”

Kjeld Pedersen Partner, Capital Markets, RED

32 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK Med en fortsat tilvækst i antallet af bor-

lejerefterspørgslen i Aarhus i stigende grad

gere samt et mere balanceret forhold mel-

kan følge med udbuddet, idet størstedelen

lem udbud og efterspørgsel forventer vi en

af investorerne forventer, at vi vil se stabile

positiv udvikling på lejemarkedet i 2025,

lejeniveauer i Aarhus i 2025 (

præget af beskedne lejestigninger i områ-

Ligeledes forventer investorerne, at lejen vil

det. Vores forventningsundersøgelse viser,

forblive stabil i provinserne.

Fortsættes på næste side

at investorerne i høj grad har opfanget, at

BOLIG

figur 22).

Figur 22: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje

LOGISTIK

I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i:

KØBENHAVN 28%

71%

Q1 2025

36%

59%

Q3 2024

Stige Uændret

49%

Q1 2024

58%

37%

Falde

Q3 2023

KONTOR

49%

PROVINSERNE 68%

14%

65%

12%

58%

17% 21%

Q3 2024

30%

56%

19%

Q1 2025

Q1 2024

25%

RETAIL

15%

Q3 2023

AARHUS 14%

75%

13%

72%

49%

11% 15% 47%

Q1 2025 Q3 2024 Q1 2024

Indekset følger 147 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Bolig | 33

HOTEL

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index

Fortsat fra forrige side

Figur 23: Investor Confidence Index – Afkast på boligejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil start­afkastet for boligejendomme:

9%

37%

54%

7% 53%

Q1 2025 40%

Q3 2024

Stige Uændret

14% 41%

60%

26% 46%

Q1 2024 13%

Falde

Q3 2023

RED formidlede salget af Nyhavn 31 på vegne af NREP/DADES.

34 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Flere investorer har således igangsat en frasalgsstrategi, BOLIG

hvor lejeboliger frasælges enkeltvis på ejerboligmarkedet.

I 2025 forventer vi dog igen at se flere handler med core boligudlejningsejendomme i takt med, at nedadgående afkastkrav øger motivationen for at sælge.”

Kim Søberg Petersen

LOGISTIK

Partner, Capital Markets, RED

sig modstandsdygtig i usikre tider, forventer

forventningsundersøgelse, hvor største­

Forventninger om stabil vækst i både leje-

investorerne stigninger i markedslejen for

delen af investorerne forventer, at vi vil se et

niveauerne og priserne for såvel ejerboli-

københavnske boligudlejningsejendomme.

nedadgående pres på afkastkravene i 2025,

ger som investeringsejendomme har gjort,

mens blot 9% forventer stigende afkastkrav

at investorerne i mange år har ønsket at øge

I den seneste tid har vi set en stigende appe-

deres allokeringer i danske boligaktiver, men

tit fra value-add kapital, hvor investorerne

stigende finansieringsomkostninger og for-

aktivt ønsker at tilføre værdi for at nå deres

SALGBARHEDEN AF OMK-BOLIGER

skelle i købernes og sælgernes prisforvent-

IRR-krav. Selvom der fortsat har været core

AFHÆNGER AF BELIGGENHEDEN

ninger har dog udfordret investeringsaktivi-

investorer på markedet, har ejendoms-

OG FINANSIERINGEN

teten i de seneste år.

ejere været tilbageholdende med at sælge,

Mens investeringsappetitten efter boliger

da de ikke har ønsket at imødekomme de

underlagt fri lejefastsættelse er stor, forven-

I 2024 har vi oplevet, at køberne og sæl-

højere afkastkrav. Flere investorer har såle-

tes investeringsappetitten efter boliger med

gerne gradvist har nærmet sig hinanden,

des igangsat en frasalgsstrategi, hvor leje-

omkostningsbestemt leje fortsat at være

hvorfor vi forventer at se en større investe-

boliger frasælges enkeltvis på ejerbolig-

afdæmpet i 2025. Vedtagelsen af karens­

ringsaktivitet i boligsegmentet i 2025. Her-

markedet. I 2025 forventer vi dog igen at

perioden sammenholdt med finansierings­

udover forventer vi, at de seneste rentefald,

se flere handler med core boligudlejnings­

institutternes store krav til købernes egen­

udsigterne til yderligere rentenedsættel-

ejendomme i takt med, at nedadgående

kapital indsnævrer køberfeltet til langsigtede

ser og fortsat stærke forventninger til leje-

afkastkrav øger motivationen for at sælge.

investorer med en stor andel egenkapital.

markedet vil sætte et nedadgående pres på

Vi forudser derfor et bredt købermarked

Ejendomme med omkostnings­bestemte boli-

afkastkravene i boligsegmentet.

med både value-add og core investorer til

ger vil dog fortsat være salgbare i dagens

boligejendomme beliggende i København

marked, såfremt beliggenheden er attrak-

og omegnskommunerne.

tiv. De nye beskatningsregler for generations-

FORTSAT FOKUS PÅ KØBENHAVN OG OMEGNSKOMMUNERNE

(

figur 23).

RETAIL

NEDADGÅENDE AFKASTKRAV

KONTOR

INVESTERINGSMARKEDET

skifte af virksomheder kan desuden medvirke Den stigende optimisme i boligseg-

til at øge efterspørgslen på netop denne type

har fortsat en stærk tiltro til boligmarkedet i

mentet og forventningerne om fal-

ejendomme, der typisk er vel­beliggende og

København. Mens ejerboligmarkedet har vist

dende afkastkrav understøttes af vores

betragtes som lavrisikoaktiver.

HOTEL

Danske såvel som udenlandske investorer

Bolig | 35

BOLIG

TOP 15 TRANSAKTIONER 2024 2

Foto: RED

Foto: Birch Ejendomme

Foto: Pears

1

3

KNURS PORTEFØLJE

BIRCH PORTEFØLJE

A-HUSET

Storkøbenhavn

Hele landet

København S

Est. pris (kr.)

Est. pris (kr.)

Est. pris (kr.)

1.400.000.000

1.325.000.000

1.225.000.000

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

51.724

57.150

29.886

Køber

Køber

Køber

Pears

Velkomn

NREP

Sælger

Sælger

Sælger

Knurs Stiftung

Birch Ejendomme Holding

Highbrook Investors

EJENDOM

BY

MD.

BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

KØBER

4

Rødovre Port

Rødovre

December

38.894

5

Sølvgades Kaserne

København K

November

25.366

950.000.000*

Fonden DIS – Danish ­Institute for Study Abroad

CBRE Investment Management

6

Hørkær Have

Herlev

Maj

22.720

737.000.000

NREP

Skanska

7

K-Fastigheter portefølje

Storkøbenhavn

April

28.068

714.000.000* Viga Real Estate

K-Fastigheter

8

Lyskilden

Herlev

December

18.876

650.000.000* PenSam

AG Gruppen & Alma Property Partners

9

The Mark

Brøndby

Maj

16.688

625.000.000* KKR

TPG Angelo Gordon

10

Kalvebod Huse

København S

September

21.863

560.000.000

PFA Ejendomme Invesco

1.200.000.000* Pictet Real Estate Capital

NREP

SÆLGER Goldman Sachs ­Asset Management

11

Elmehuset & Poppelhuset

Ballerup

Februar

19.080

CBRE Investment 550.000.000* ­Management

12

Ørestads Boulevard 31

København S

September

12.800

550.000.000* NREP

Skanska

13

C.F. Møllers Have

København S

December

16.035

520.000.000

Skanska

14

Parkkvarteret

Ballerup

December

18.723

500.000.000* Invesco

FB Gruppen

15

Kamillehuset

Rødovre

December

18.870

450.000.000* PenSam

Heimstaden

* Estimeret pris

36 | RED Danish Investment Atlas 2025

Home.Earth

ÅRSOVERBLIK

BOLIG

NØGLETAL Tabellerne herunder viser statistik for udbudslejen og liggetiden for boliglejemål, som er baseret på 119.500 observationer fra 2023 og 2024. Herudover er det forventede prime afkast for Q1 2025 på tværs af landet angivet.

LIGGETID*** 2024 ∆ 23-24**

2.770

4%

33

56 - 70

2.340

5%

29

-4 -7

71 - 85

2.160

5%

28

-3

86 - 100

2.040

4%

30

-7

101 - 115

1.980

2%

35

-7

116 - 130

1.950

3%

39

-6

> 130

1.950

4%

42

-7

Gennemsnit

2.160

6%

33

-6

PRIME AFKAST Q1 2025**** 3,50-4,25%

STORKØBENHAVN UDBUDSLEJE* 2024 ∆ 23-24**

ØVRIGE SJÆLLAND LIGGETID*** 2024 ∆ 23-24**

STØRRELSE (M2)

UDBUDSLEJE* 2024 ∆ 23-24**

LIGGETID*** 2024 ∆ 23-24**

0 - 55

2.210

6%

29

-16

0 - 55

1.490

2%

26

56 - 70

1.940

3%

37

-8

56 - 70

1.380

-1%

29

-2

71 - 85

1.800

1%

45

-17

71 - 85

1.320

-3%

36

-5

86 - 100

1.710

1%

51

-7

86 - 100

1.260

-5%

37

-4

101 - 115

1.670

3%

45

-12

101 - 115

1.230

-5%

42

-5

116 - 130

1.680

5%

50

-8

116 - 130

1.110

-7%

44

-6

> 130

1.800

0%

52

-10

> 130

970

-9%

44

-10

Gennemsnit

1.800

3%

43

-12

Gennemsnit

1.200

-6%

36

-5

PRIME AFKAST Q1 2025 4,50-5,00%

AARHUS STØRRELSE (M2)

-4

PRIME AFKAST Q1 2025 5,00-5,75%

ØVRIGE JYLLAND & FYN UDBUDSLEJE* 2024 ∆ 23-24**

LIGGETID*** 2024 ∆ 23-24**

STØRRELSE (M2)

UDBUDSLEJE* 2024 ∆ 23-24**

LIGGETID*** 2024 ∆ 23-24**

0 - 55

1.760

4%

33

-10

0 - 55

1.160

2%

42

56 - 70

1.570

2%

31

-13

56 - 70

1.050

1%

45

-3

71 - 85

1.470

1%

33

-14

71 - 85

1.010

0%

49

-5

86 - 100

1.420

2%

33

-19

86 - 100

990

-1%

51

-6

101 - 115

1.350

-2%

36

-14

101 - 115

970

-1%

50

-8

116 - 130

1.320

1%

38

-11

116 - 130

890

-5%

48

-11

> 130

1.290

6%

42

-12

> 130

720

-6%

53

-4

Gennemsnit

1.510

2%

33

-13

Gennemsnit

980

-1%

47

-5

PRIME AFKAST Q1 2025 4,00-4,75%

-3

PRIME AFKAST Q1 2025 5,00-6,00%

* Den gennemsnitlige udbudsleje er baseret på 64.763 datapunkter fra 2024 og er angivet i kr. pr. m² pr. år (afundet). ** Tallet angiver ændringen i udbudslejen (i %) og i liggetiden (i dage) fra 2023 til 2024. *** Den gennemsnitlige liggetid er det antal dage, hvor lejemålet var i udbud i markedet. **** Prime afkastet i København er meget forskelligt fra de mest attraktive områder (Nordhavn & Indre By) til de mindst attraktive områder (Ørestad & Sydhavn).

Bolig | 37

RETAIL

STØRRELSE (M2)

LOGISTIK

0 - 55

KONTOR

UDBUDSLEJE* 2024 ∆ 23-24**

HOTEL

STØRRELSE (M2)

BOLIG

KØBENHAVN

38 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

42

Geografisk fordeling

44

Highlight: Er bæredygtighed så vigtigt, som vi går og tror?

48

Highlight: Nedkøling på logistikleje­markedet

50

Forventninger til 2025

52

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

Volumen & investorer

HOTEL

RETAIL

40

LOGISTIK

BOLIG

LOGISTIK

Når logistiksegmentet omtales i nærværende publikation omfatter betegnelsen ”logistik” ikke alene logistikejendomme men også industri- og lagerejendomme.

Logistik | 39

LOGISTIK

VOLUMEN & INVESTORER

13,4

MIA. KR.

TRANSAKTIONSVOLUMEN

ALLE AKTIVER HAR INTERESSE

Logistiksegmentet blev det segment med den største vækst i aktiviteten fra 2023 til 2024.

Den høje aktivitet skal ses i lyset af, at der både er handlet core og value-add ejendomme på tværs af landet.

DET 2. STØRSTE EJENDOMSSEGMENT

UDENLANDSK KAPITAL DOMINEREDE

Logistikejendomme udgjorde 25% af den samlede volumen og manifesterede dermed sin plads som det næststørste segment.

Modsat de øvrige ejendomssegmenter stod de udenlandske investorer bag størstedelen af volumen i logistiksegmentet.

FLERE STORE HANDLER

VOLUMEN DREVET AF TRE INVESTORER

Handler med aktiver til +250 mio. kr. blev mere end fordoblet, hvilket særligt var drevet af de udenlandske investorer.

Med samlede investeringer for 5,6 mia. kr. stod Catena, Blackstone og Brunswick bag mere end 40% af volumen i segmentet.

Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2025, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.

Eksempelvis var kontorvolumen for 2023 på samme dato sidste år 13% lavere end den nuværende kendte volumen for 2023.

Figur 24: Fordeling i prisintervaller 2023 & 2024

Prisinterval (mio. kr.)

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2023

2024

2023

2024

0 - 50

964

959

4.615

4.052

50 - 150

16

15

1.356

1.579

150 - 250

4

2

694

451

250 - 500

2

7

560

2.447

> 500

3

5

3.048

4.891

I alt

989

988

10.273

13.420

40 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 25: Logistik – Investorernes oprindelse & handelsform 2024

Udenlandske 19%

Tinglyste handler 44%

Danske 81%

Selskabshandler 56%

Udenlandske 57%

Danske 43%

LOGISTIK VOLUMEN 2024

13,4

KØBERNE

BOLIG

SÆLGERNE

MIA. KR.

LOGISTIK

Figur 26: Logistik – Transaktionsvolumen 2015-2024 16,0

16

14,4 14

13,4

33% 12

37% 10,3 8,2

8

2,4 81%

56%

31%

6,2

67% 54%

4,0

4

2

8,1

52%

6

43%

KONTOR

MIA. KR.

10

4,3 53%

51% 48%

46%

49%

63% 69%

57% 44%

47%

0 2016

2017

2018

2019

2020

2021

Danske

Udenlandske

2022

2023

2024

RETAIL

2015

Figur 27: Logistik – Top 5 investorer 2024 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

Catena

SE

3.163

2

2

Blackstone

US

1.880

6

3

Brunswick Real Estate

SE

522

1

4

OK a.m.b.a.

DK

503

1

5

Arbireo Capital

DE

441

1

HOTEL

1

* De angivne volumener er for logistikdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Kilde: ReData

Logistik | 41

0,1

13

Dansk 96%

MIA. KR.

Udenlandsk 4%

1%

MI

1 LOGISTIK

LOGISTIK VOLUMEN I ALT LOGISTIK VOLUMEN I ALT

GEOGRAFISK FORDELING 0,1 4,3 KØBENHAVN

0,1 MIA. KR.

KØBENHAVNDansk 96%

MIA. KR.

1%

Dansk 96%Udenlandsk 4% Udenlandsk 4%

1%

13,4 13,4 MIA. KR.

32% KR. MIA.

MIA. KR.

STORKØBENHAVN Dansk 43% Dansk 27% 43% Dansk Udenlandsk 57% Udenlandsk 73% 57% Udenlandsk

100%

100%

4,3 MIA. KR.

32%

4,3

STORKØBENHAVN

STORKØBENHAVN Dansk 27%

MIA. KR.

32%

Dansk 27%Udenlandsk 73% Udenlandsk 73% KØBENHAVN

0,1

Dansk 96%

MIA. KR.

Udenlandsk 4%

1%

1,8

LOGISTIK MIA. KR. VOLUMEN I ALT 13%

13,4

ØVRIGE SJÆLLAND Dansk 62% Udenlandsk 38% Dansk 43% Udenlandsk 57%

MIA. KR.

1,8 MIA. KR.

13%

1,8

ØVRIGE SJÆLLAND

ØVRIGE SJÆLLAND Dansk 62%

MIA. KR.

13%

4,3

Dansk 62%Udenlandsk 38% Udenlandsk 38% STORKØBENHAVN

MIA. KR.

2%

2%

1,8

Udenlandsk 0% ØVRIGE SJÆLLAND

7,0 0,1

Dansk 62%

1%

52%

33%

7,0 MIA. KR.

52%

0,3

Dansk 45%Udenlandsk 55% Udenlandsk 55% AARHUS Dansk 100%

4,4 33%

7,0

Dansk 28%Udenlandsk 72% ØVRIGE JYLLAND OG FYN Udenlandsk 72% Dansk 45%

MIA. KR.

52%

LO VOLU

13

Udenlandsk Dansk 96% 55% Udenlandsk 4%

MI

4,4

4,4 4,3 MIA. KR.

33% MIA. KR. 32%

KØBENHAVN OG STORKØBENHAVN STORKØBENHAVN Dansk Dansk 28% 27% Udenlandsk Udenlandsk 72% 73% KØBENHAVN

42 | RED Danish Investment Atlas 2025

1,8 MIA. KR.

13%

ØVRIGE SJÆLLAND Dansk 62% Udenlandsk 38%

Udenlandsk 55%

Kilde: ReData

33%

52%

MIA. KR.

KØBENHAVN Dansk 45%

Udenlandsk 0%

KØBENHAVN OG STORKØBENHAVN KØBENHAVN OG STORKØBENHAVN Dansk 28% MIA. KR.

MIA. KR.

MIA. KR.

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND Dansk OG 45% FYN

2%

MIA. KR.

Udenlandsk 0%

1

MIA. KR.

4,4

Dansk 100%

Udenlandsk 38%

13%

MIA. KR.

Dansk 100%

Dansk 100% Udenlandsk 0%

MIA. KR.

7,0

2%

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

MIA. KR.

Udenlandsk 73%

32%

0,3

0,3

AARHUS

Dansk 27%

MIA. KR.

0,3

100%

KØBENHAVN OG STORKØBENHAVN Dansk 28% Udenlandsk 72%

0,3 MIA. KR.

2%

AARHUS Dansk 100% Udenlandsk 0%

ÅRSOVERBLIK

NØGLETAL

INVESTORERNE SØGER MOD STORKØBENHAVN

FALDENDE M2-PRISER I STORKØBENHAVN

Over 50% af volumen blev investeret i ”Øvrige Jylland og Fyn” – primært drevet af Catenas opkøb af DSV’s logistikcenter i Horsens.

Den relativt lave aktivitet i Storkøbenhavn skyldes ikke en manglende efterspørgsel, men derimod et begrænset udbud.

Flere porteføljesalg med light industrial ejendomme og manglende udbud af prime ejendomme påvirkede prisudviklingen.

NØGLETAL LOGISTIK 2024 VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København & Storkøbenhavn

124

4.387

35,4

8.500

-20%

Øvrige Sjælland

230

1.773

7,7

5.300

21%

Aarhus

17

262

15,4

7.000

-7%

Øvrige Jylland & Fyn

667

6.999

10,5

5.000

40%

1.038

13.421

12,9

5.900

9%

I alt

HOTEL

VÆGTET PRIS PR. M² 2024 Δ 2023-2024

ANTAL EJENDOMME

OMRÅDE

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

ØVRIGE JYLLAND OG FYN DOMINERER

BOLIG

LOGISTIK

Antallet af ejendomme med industri i Aarhus er hovedsageligt et udtryk for ejendomme, hvor der er en sekundær anvendelse til lager.

Logistik | 43

ER BÆREDYGTIGHED SÅ VIGTIGT, SOM VI GÅR OG TROR? Bæredygtighed fylder en stadig større del af hverdagen for aktørerne i ejendomsbranchen, men selvom vi alle har et fokus på området, kan det være svært at følge med, når eksisterende krav udvikler sig, og nye krav opstår med lysets hast. Samtidig kan bæredygtighed anskues fra utallige vinkler, og på mange måder famler vi (desværre) stadig i blinde, når spørgsmålet om bæredygtighed vender sig mod, hvad de økonomiske konsekvenser er ved bæredygtige investeringer.

I denne artikel belyser vi med udgangspunkt i et studie af mere end 1.500 transaktioner med logistikejendomme noget af den evidens, der trods alt er, men vi forsøger også at belyse nogle af de problematikker, der præsenterer sig, når man vil kvantificere de økonomiske konsekvenser.

ÅRSOVERBLIK Figur 28: Prispræmie for bæredygtighed

BOLIG

35% 30% 25%

Alle områder

20%

Ikke superprime område

15%

Gns. alle områder Gns. ikke superprime område

2020

2021

2022

2023

Kilde: Cushman & Wakefield Research

LAD OS STARTE MED KONKLUSIONEN

krav, hvor en vis standard forventes som

bygninger i dag bliver certificeret, og et stu-

Egentligt kunne denne artikel gøres meget

udgangspunkt.

die fra Cushman & Wakefield viser, at der er

kort, hvis formålet blot var at besvare

en ganske stor økonomisk gevinst ved certi-

spørgsmålet om, hvorvidt bæredygtighed

Ikke-bæredygtige ejendomme er derfor

egentligt er så nødvendigt at indtænke i

i højere risiko for at ende som strandede

ficeringerne (

figur 28).

investorernes forretningsplaner, som vi alle

aktiver, hvilket skyldes, at de vil være min-

Baseret på mere end 1.500 transaktioner

går og tror? For det hersker der ingen tvivl

dre attraktive blandt lejerne. Dette vil resul-

med lager- og logistikejendomme belig-

om. Investorerne bliver mødt af krav om

tere i højere tomgangsrater og lavere leje-

gende i Storbritannien og Holland fandt stu-

bæredygtighed fra alle deres interessenter,

niveauer. Samtidig vil køberfeltet ved et

diet, at der i perioden 2019-2023 gennem­

hvilket både omfatter udviklerne, lejerne, de

fremtidigt salg være smallere og exit­

snitligt havde været en prispræmie på

eventuelt bagvedliggende investorer, finan-

afkastet vil forventeligt være højere. Hertil

hele 19% ved ejendomme med høj certifi-

sieringsinstitutterne, konkurrenter, medi-

kommer, at finansieringsinstitutterne i sti-

cering vs. ejendomme med lav eller ingen

erne, m.fl. Et manglende fokus på bære-

gende grad differentierer deres vilkår alt

certificering.

dygtighed kan derfor være katastrofalt for

efter, om der er tale om bæredygtige byg-

ejendomsinvestorerne.

ninger eller ej.

GREEN PREMIUM ELLER

CERTIFICERINGER GIVER

prisforskellen, burde vi vel være glade og til-

BROWN DISCOUNT?

MARKANTE PRISPRÆMIER

fredse? Problemet er bare, at bæredygtig-

Man kunne derfor fristes til at tænke, at der

Det giver derfor god mening, at vi i dag ser,

hed i sig selv er meget komplekst, og fordi

helt åbenlyst må være tale om en green

at mange investorer har fokus på energi-

kravene hele tiden udvikler sig, har vi ikke

premium (merpris) for bæredygtige byg-

mærkninger og på de forskellige certificerin-

nogen (eller kun meget få) sammenligne-

ninger, men vi hælder i højere grad mod

ger, der anvendes i ejendomsbranchen. Det

lige ejendomme, som er forskellige ift. bære­

den konklusion, at der er tale om en brown

gode ved brugen af energimærkninger og

dygtighed, men som er lige attraktive ift.

discount (rabat) for ikke-bæredygtige byg-

certificeringer er, at vi har fået en række fæl-

lejernes øvrige krav (f.eks. frihøjde, bære-

ninger. Årsagen er, at lejere og investorer

les globale standarder, som gør det muligt

evne, tekniske installationer, mv.), og derfor

ikke længere blot anser bæredygtighed som

for os at kvalificere og sammenligne bære-

værende attraktive karakteristika ved en

dygtigheden på tværs af bygninger. Derfor

bygning, men derimod som et ufravigeligt

ser vi også, at størstedelen af de nyopførte

MEN GØR DE NU ALLIGEVEL DET? Nu hvor vi endelig har noget evidens for

Fortsættes på næste side

Logistik | 45

KONTOR

2019

RETAIL

0%

HOTEL

5%

LOGISTIK

10%

Fortsat fra forrige side

og kunderne. Dette skyldes, at selve byg-

mere begrænsede – uagtet om ejendom-

ningerne (oftest) udgør en mindre andel

mene er bæredygtige eller ej. Modsat er det

af logistik­virksomhedernes samlede CO2-­

i områder, hvor der i højere grad er konkur-

kan det være svært (hvis ikke umuligt) at

aftryk end aftrykket ved deres ind- og udgå-

rence om lejerne, og hvor investorfeltet er

adskille effekterne fra hinanden.

ende transport af varer.

smalt. I disse områder vil det i højere grad

GAMMELT KAN VÆRE BEDRE END NYT

MARKEDSVILKÅRENE SPILLER

Kompleksiteten betyder desuden, at noget

EN AFGØRENDE ROLLE

der er bæredygtigt i en henseende, er det

Desuden afhænger præmien af de gene-

HVORDAN SER DET SÅ UD I DANMARK?

måske ikke i en anden – og derfor kan gamle

relle markedsvilkår, hvilket også understøt-

I hovedstadsområdet har vi stadig relativt

ikke-certificerede bygninger faktisk være

tes af studiet fra Cushman & Wakefield, som

mange muligheder for at opføre nye bære-

mere bæredygtige end nye.

viser, at der er ganske betydelige forskelle

dygtige ejendomme på attraktive lokatio-

på prispræmien afhængigt af ejendomme-

ner langs Sydkorridoren, men selvom efter-

Et eksempel fra logistikbranchen kan være

nes beliggenhed og fra år til år. Dette kan

spørgslen fra lejerne er stor, er der historisk

et helt nyopført distributionscenter, som

blandt andet forklares af de seneste års ten-

blevet (og bliver der stadig) bygget meget

lever op til alle de nyeste specifikationer ift.

dens ”flight to quality”, hvor lejere og inve-

lidt spekulativt. Investorerne har derfor her

bæredygtighed, men som er beliggende

storer har søgt mod de mest attraktive

mulighed for at lave relativt sikre investerin-

med længere afstand til leverandørerne

ejendomme.

ger i nye certificerede logistikejendomme,

være afgørende at sikre ens ejendomme, så

og kunderne. Ud fra et bredere perspek-

hvilket tiltrækker core-kapitalen i dagens

tiv kan denne nyopførte bygning være min-

I områder, hvor der er et underudbud ift.

dre bæredygtig end en ældre ejendom, som

lejer- og investorefterspørgslen, vil forskel-

er beliggende optimalt ift. leverandørerne

lene i leje- og prisniveauerne generelt være

46 | RED Danish Investment Atlas 2025

de ikke ender som strandede aktiver.

marked.

ÅRSOVERBLIK BOLIG LOGISTIK KONTOR Ser man derimod på de på attraktive loka­

Grundet de mange forskelle på tværs af

tioner tættest på København (f.eks. ­Avedøre

ejendommene og investeringsstrategierne

Holme), rummer disse primært ældre byg-

har vi dog endnu ikke evidens for at kvanti-

ninger. ­Byggemulighederne er samtidig mere

ficere prispræmien i Danmark. Generelt er

eller mindre udtømte, hvorfor der ikke kan

både lejer- og investor­efterspørgslen dog

opføres nye bygninger. Desuden betyder

høj ift. udbuddet, og derfor vil vi forvente, at

den kortere afstand til København også, at

prispræmien er mindre end på andre mere

både de økonomiske og de bæredygtigheds­

udfordrede markeder.

er lavere, og derfor er tomgangen også lav i

GRUNDLAGET OG VILJEN ER DER

disse områder. I de ældre ejendomme vil det

Selvom der er sket (og stadig sker) meget i

samtidig ofte være muligt for investorerne

branchen ift. bæredygtighed, er vi altså sta-

at forbedre ejendommens bæredygtigheds-

dig langt fra at være i mål, men grundlaget

karakteristika, en såkaldt ”brown to green”

og viljen er der, så vi bevæger os i den rigtige

strategi, hvilket med den aktuelt store andel

retning – og forhåbentligt vil vi i løbet af de

value-add kapital i markedet er blevet en

kommende år få redskaber, der gør det nem-

attraktiv strategi for mange investorer.

mere at kvantificere de økonomiske konse-

RETAIL

relaterede transportomkostninger for lejerne

bæredygtighed ud fra et bredere perspek-

alle typer lager- og logistikejendomme i

tiv. En ting er dog sikkert: Alle aktører i ejen-

hovedstadsområdet – og at investeringerne

domsbranchen bliver nødt til at fokusere på

kan være bæredygtige på hver deres måde.

bæredygtighed i et vist omfang.

HOTEL

kvenser, og som gør det nemmere at vurdere Vi ser således, at der er kapital til (næsten)

Logistik | 47

LEJEMARKEDET

NEDKØLING PÅ LOGISTIK­LEJE­MARKEDET Efter flere år med en umættelig efterspørgsel efter logistiklejemål så vi i 2024 et fortsat stærkt, men dog mere afdæmpet marked, hvor både lejen, byggeaktiviteten og tomgangen i højere grad stabiliserede sig. ­Tendenserne i 2024 peger på, at der er opstået en bedre balance mellem udbuddet og efterspørgslen i logistiksegmentet.

48 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK beslutnings- og forhandlingsprocesser, end

BYGGEAKTIVITETEN ER BREMSET OP

I en årrække så vi en markant lejerefter-

vi har været vant til. Som resultat heraf har

I de seneste par år er byggeaktiviteten afta-

spørgsel efter lager- og logistikejendomme,

tomgangen i segmentet været stigende og

get, hvilket både har været drevet af den

hvilket blandt andet var drevet af stigende

nåede 3,6% i fjerde kvartal af 2024, hvilket

mere afdæmpede lejerefterspørgsel, mindre

e-handel, nearshoring tendenser, et generelt

dog fortsat er et lavt niveau set i både en

jordtilgængelighed (på attraktive beliggen­

større fokus på at undgå forsynings­kæde­

historisk og international kontekst (det euro-

heder), højere byggeomkostninger, svæ-

problemer og en høj økonomisk aktivitet.

pæiske gennemsnit på tværs af 10 forskel-

rere finansieringsvilkår, mv. Hertil kommer, at

Som følge af den stærke efterspørgsel blev

lige markeder er 5,60% jf. data fra Cushman

det danske marked (selv da der var et mar-

der fra 2020 og frem opført ganske mange

& Wakefield).

kant underudbud) er kendetegnet ved en lav andel spekulativt byggeri, og der er ikke

EFFEKTIVITET ER ESSENTIELT

noget, der indikerer, at byggeaktiviteten i

er blevet revet ned eller er blevet konverte-

Som følge af at lejerne havde (lidt) flere

segmentet kommer til at ændre sig nævne-

ret til anden anvendelse (særligt i områder

valgmuligheder, så vi desuden en tydelig

værdigt i den kommende tid.

tæt på landets største byer), steg bygnings-

tendens i, at lejerne i deres valg af lejemål

bestanden derfor betydeligt fra 2020 til i

havde et stort fokus på effektivitet – enten

LEJENIVEAUERNE VISER

dag (

i form af beliggenhed eller kvalitet. Dette

INGEN TEGN PÅ KRISE

resulterede i, at de mest eftertragtede leje-

Til trods for at tomgangen har været sti-

Byggeaktiviteten var dog ikke tilstrækkelig

mål var de bedst beliggende last-mile leje-

gende i 2023 og 2024 var prime leje­

til at følge med efterspørgslen, og tomgan-

mål nær landets største byer (f.eks. lejemål

niveauerne stigende i landets mest attrak-

gen for lager- og logistiklejemål var derfor

på Avedøre Holme) og de helt nyopførte

tive logistikområder i 2024 – dog med en

næsten konstant faldende fra 2015 og frem

lejemål beliggende i landets logistikhubs

lavere vækstrate end vi har set i de sene-

til slutningen af 2022, hvor tomgangen på

(f.eks. i Greve, Køge og Trekantområdet). Vi

ste år. For de øvrige områder så vi gene-

landsplan nåede et historisk lavt (og uhold-

så derfor, at særligt de ældre utidssvarende

relt stabile eller kun svagt stigende leje­

bart niveau) på 2,3%.

lejemål, som ikke er beliggende på de mest

niveauer. Denne fortsat positive udvikling

attraktive beliggenheder (længere afstand

i leje­niveauerne vidner om, at logistikleje­

SUNDT MED STIGENDE TOMGANG

til landets største byer og motorvejsnet-

markedet ikke er i nogen form for krise,

I 2024 så vi en fortsat stærk, men dog

tet), og som desuden ikke lever op til lejer-

men i højere grad er stabiliseret på et sundt

mere afdæmpet, efterspørgsel fra lejerne,

nes krav ift. bæredygtighed, ofte blev fra-

niveau med en større balance mellem udbud

hvor virksomhedsrelaterede og øko-

valgt, og tomgangen er derfor steget mest

og efterspørgsel.

nomiske usikker­heder førte til længere

for denne type lejemål.

figur 29).

KONTOR

for at mange ældre industribygninger enten

LOGISTIK

nye lager- og logistikbygninger, og til trods

BOLIG

MARKEDET KUNNE IKKE FØLGE MED

7%

120

6%

100

5%

80

4%

60

3%

40

2%

20

1%

0

0% 2016

2017

2018

2019

Bygningsbestand

2020

2021

2022

2023

2024

HOTEL

2015 Kilde: Ejendomstorvet

RETAIL

140

TOMGANG

BYGNINGSBESTAND (MIO. M2)

Figur 29: National bygningsbestand og tomgang for logistikejendomme

Tomgang

Logistik | 49

LOGISTIK

FORVENTNINGER TIL 2025 Markedet for lager- og logistikejendomme har i de seneste år været på noget af en rutsjebanetur, men i 2025 forventer vi, at markedet vil være kendetegnet ved en øget stabilitet, hvor globale megatrends som e-handel, forsyningskædesikkerhed og bæredygtighed vil fortsætte med at resultere i en stærk efterspørgsel efter moderne logistikfaciliteter. Jagten på afkast er dog stadig højaktuel, hvilket også forventes at blive afspejlet i investeringsaktiviteten.

LEJEMARKEDET POSITIVE UDSIGTER FOR

mere afdæmpede lejerefterspørgsel. Der vil

om teknologiske specifikationer, effektivi-

VIRKSOMHEDERNE

derfor være meget begrænset igangsættelse

tet og bæredygtighed. Vi forventer derfor at

Økonomiske usikkerheder satte sit præg

af spekulativt byggeri i den kommende tid.

se et større spænd i lejeniveauerne fra top til

på virksomhederne og deres beslutnings-

bund, hvor prime lejeniveauerne forventes

processer i 2024, hvilket resulterede i et

Overordnet set er vores forventning til

at stige en smule (om end ikke med samme

logistik­marked, som var kendetegnet ved

2025, at logistikmarkedet i høj grad vil være

hastighed, som vi tidligere har set), hvori-

en fortsat stærk, men dog mere afdæmpet

kende­tegnet ved en fortsat stabilitet i mar-

mod lejeniveauerne for de mindre attrak-

lejerefterspørgsel, end vi tidligere har set. I

kedet, hvor der er en god balance mellem

tive lejemål i højere grad forventes at for-

2025 ser aktørerne dog ind i en mere posi-

udbud og efterspørgsel, og hvor tom­gangen

blive stabile.

tiv fremtid, hvor blandt andet privatforbru-

vil forblive mere eller mindre uændret.

get forventes at stige, renten forventes at

Denne forventning understøttes af vores

EFTERSPØRGSLEN VIL RYKKE

blive sænket, og arbejdsløsheden forventes

forventningsundersøgelse, som viser, at

MOD SJÆLLAND

at forblive lav. Disse forhold forventes sam-

investorernes forventninger til logistikleje­

Mens vi i de senere år har set en stærk lejer-

men med en fortsat vækst i e-handelen og

markedet er forblevet mere eller mindre

efterspørgsel efter lager- og logistiklejemål

et stadigt større fokus på forsyningskæde­

uændrede i de seneste år, og hovedparten af

på tværs af landets logistikhubs, forventer

styring at påvirke efterspørgslen efter lager-

investorerne forventer således fortsat at se

vi på sigt, at åbningen af Femern-forbindel-

og logistiklejemål positivt.

en forbedret eller uændret lejerefterspørg-

sen vil resultere i, at lejerne favoriserer de

sel (

sjællandske logistikhubs over de fynske og

figur 30).

BALANCE I MARKEDET

jyske hubs. Eftersom tunnelen ikke tages i

Efter flere år med en høj byggeaktivitet er

LEJERNE BLIVER MERE SELEKTIVE

brug før år 2029, er det dog ikke vores for-

udviklerne i dagens marked mere tilbagehol-

I 2025 forventer vi, at lejernes ”flight to qua-

ventning, at vi vil se nogen nævneværdig

dende med påbegyndelse af nybyggeri, hvil-

lity” vil fortsætte, og vi forventer derfor at se

ændring i lejerefterspørgslen på logistik­

ket kan tilskrives, at deres forretningsplaner

et marked, hvor lejernes valg af lejemål ikke

markedet allerede i 2025, men forbindelsen

udfordres af de fortsat høje byggeomkost-

længere blot er et spørgsmål om mursten og

vil skabe opmærksomhed blandt både lejere

ninger, de højere afkast ved frasalg og den

kvadratmeter – det handler også i høj grad

og investorer.

At afkastkravene til prime logistikejendomme ikke forventes at falde betydeligt, på trods af flere rentefald i 2024 og forventninger om yderligere rentefald i 2025, skal blandt andet ses i lyset af, at vi i de seneste år ikke har set samme korrektioner i afkastkravene til danske logistikejendomme, som vi har set i resten af Norden.”

Lior Koren Partner, Capital Markets, RED

50 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

INVESTERINGSMARKEDET I 2025 forventer vi, at de stærke underlig-

logistikejendomme vil være stabile i første

fald i investorernes afkastkrav til light indu-

gende vilkår vil resultere i en fortsat stor

halvår af 2025 (

strial ejendomme.

figur 31).

At afkastkravene til prime logistikejendomme

En risiko på markedet for light industrial

investorer fortsat forventes at være mest

ikke forventes at falde betydeligt (på trods

ejendomme er, at der i de seneste år er ble-

aggressive i deres prissætninger.

af flere rentefald i 2024 og forventninger

vet rejst betydeligt mere value-add end core

om yderligere rentefald i 2025) skal blandt

kapital, og meget af den kapital, der er ble-

FORVENTNINGER OM STABILE AFKAST

andet ses i lyset af, at vi i de seneste år ikke

vet placeret i de seneste år, er investeret af

For de mest attraktive ejendomme forven-

har set samme korrektioner i afkastkravene

closed-end fonde, som skal frasælge ejen-

ter vi, at investorernes afkastkrav igen vil

til danske logistikejendomme, som vi har

dommene til core investorer, når de på et

bevæge sig under 5,00% i 2025, hvilket dels

set i resten af Norden. Dette betyder, at den

givet tidspunkt har eksekveret på deres

skyldes interessen fra de udenlandske inve-

præmie, som i mange år kendetegnede det

value-add strategier. I den kommende tid

storer og dels den fortsatte tilstrømning

danske marked, er væk, og faktisk er prime

forventer vi derfor, at investorerne i højere

af nye investorer, som ønsker at investere i

­afkastene i Danmark i dagens marked lavere

grad vil begynde at overveje, om der er til-

danske logistikejendomme. For største­delen

end i det øvrige Norden.

strækkeligt med core kapital i markedet til

af logistikejendommene forventer vi dog,

at absorbere udbuddet, når ejendommene KAN MARKEDET BÆRE HYPEN?

igen skal frasælges. Såfremt dette ikke er

bile i den kommende tid. Denne forventning

Uagtet at vi i 2025 forventer at se rentefald

tilfældet, vil investorerne være tvunget til

understøttes af, at hele 72% af de adspurgte

og en fortsat høj andel af kapital allokeret til

at acceptere højere exit-afkast, hvilket vil

investorer i vores seneste forventnings­

value-add ejendomme, er det ikke vores for-

påvirke deres IRR negativt.

undersøgelse forventer, at afkastkravene til

ventning, at vi vil se noget nævneværdigt

KONTOR

at investorernes afkastkrav vil forblive sta-

Figur 30: Investor Confidence Index – Logistiklejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på logistiklejemarkedet:

59%

26%

56%

30%

15%

Q1 2025

14%

Q3 2024

66%

23%

11% Q1 2024

LOGISTIK

logistik­ejendomme, hvor de udenlandske

BOLIG

investorappetit efter danske lager- og

Stige Uændret

7% Q3 2023

Falde

RETAIL

63%

Figur 31: Investor Confidence Index – Afkast på logistikejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for logistikejendomme:

10% 72% 13%

64%

14%

75%

30%

18% 23%

Q3 2024 11%

56%

Q1 2025

14%

Q1 2024 Q3 2023

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 147 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Logistik | 51

HOTEL

30%

LOGISTIK

TOP 15 TRANSAKTIONER 2024 2

Foto: Skråfoto

Foto: Brunswick Real Estate

Foto: Catena

1

3

DSV LOGISTIKCENTER

BRUNSWICK PORTEFØLJE

DANSK EJENDOMSFOND I PORTEFØLJE

Horsens

Sjælland

Hele landet

Pris (kr.)

Est. pris (kr.)

Est. pris (kr.)

3.300.000.000

628.625.000

591.000.000

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

314.386

84.232

95.761

Køber

Køber

Køber

Catena

Blackstone

Blackstone

Sælger

Sælger

Sælger

DSV

Brunswick Real Estate

Dansk Ejendomsfond I

EJENDOM

BY

MD.

BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

4

Coop Byen

Albertslund

Maj

94.771

561.564.744

5

Jordemodervej 37

Ringsted

Februar

45.115

450.000.000* Arbireo Capital

DSV

6

Jernholmen 49

Hvidovre

Marts

50.384

420.000.000

Bulk Industrial Real Estate

7

Kornmarksvej 1

Brøndby

Juli

49.771

400.000.000* KKR

Catena

8

Sysselvej 66

Vejle Øst

Marts

37.300

375.000.000* Northstar Real Estate

System Transport

9

Nordager 1

Kolding

Juli

34.913

330.000.000

Lemvigh-Müller

M&G Real Estate

10

Priorparken 400 & 849

Brøndby

Juli

41.593

320.000.000

Blackstone

Commercial Real Estate Denmark

11

Kumlehusvej 1A

Roskilde

Marts

23.682

270.000.000

Danske Leasing

DSV

12

Egeskovvej 39

Horsens

Juli

33.829

246.000.000

Nuveen Real Estate ­Investment Management

Privat investor

13

Rørgangen 1

Karlslunde

August

30.411

205.000.000

Blackstone

Rema 1000

14

Kornmarksvej 12

Brøndby

November

22.103

200.285.000

Brunswick Real Estate

I/S Hadsundvej 12

15

Hjulmagervej 21

Vejle

November

25.354

155.000.000

DK Loginvest

Danske Leasing

* Estimeret pris

52 | RED Danish Investment Atlas 2025

KØBER

SÆLGER

OK a.m.b.a.

Coop Danmark

Catena

ÅRSOVERBLIK BOLIG

OMRÅDE

NETTOLEJE*

AFKASTNIVEAU

1

København (Avedøre Holme og Amager)

750

4,75 - 5,75%

2

Taastrup

750

5,00 - 5,75%

3

Køge og Greve

750

5,00 - 5,75%

4

Trekantområdet (Fredericia, Kolding og Vejle)

550

5,25 - 6,25%

5

Odense

475

5,50 - 6,50%

6

Aarhus

550

5,75 - 6,75%

LOGISTIK

LOGISTIK – PRIME LEJE- OG AFKASTNIVEAUER Q1 2025

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter

HOTEL

RETAIL

KONTOR

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

RED bistod Trinseo-koncernen med salget af en fabriksejendom på Industrivej i Brønderslev.

Logistik | 53

RED bistod Annaheim med udlejningen af 383 m² kontor i en særdeles prominent ejendom midt på Kongens Nytorv.

54 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Geografisk fordeling

62

Highlight: Udsigter til endnu et år med begrænsede afkast

64

Highlight: Kontormarkedet er ikke længere bare ét marked

68

Forventninger til 2025

70

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

58

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

56

LOGISTIK

BOLIG

KONTOR

Kontor | 55

KONTOR

VOLUMEN & INVESTORER

8,0

MIA. KR.

TRANSAKTIONSVOLUMEN

DET 3. STØRSTE EJENDOMSSEGMENT

Kontorvolumen i 2024 var den laveste volumen set i 10 år.

Med en andel på 15% af volumen må segmentet for alvor vinke farvel til dets historiske plads som det 2. største segment.

DK USIKKERHEDERNE I MARKEDET SPØGER FORTSAT

INVESTORAPPETITTEN VAR DANSK

En manglende tiltro til fremtiden for det fysiske kontor begrænser investorfeltet.

Udenlandske investorer var tilbageholdne, hvorfor dansk kapital stod bag næsten 80% af volumen i segmentet.

INVESTORERNE SØGER MOD ALTERNATIVER

OFFENTLIGE INSTITUTIONER KOM PÅ PODIET

Tidligere drev prime ejendomme aktiviteten, men i 2024 var det primært value-add og brugerkøb, der dominerede.

Pensionskasserne, som dominerede segmentet i 2023, blev udskiftet med offentlige institutioner i 2024.

Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2025, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.

Eksempelvis var kontorvolumen for 2023 på samme dato sidste år 14% lavere end den nuværende kendte volumen for 2023.

Figur 32: Fordeling i prisintervaller 2023 & 2024

Prisinterval (mio. kr.)

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2023

2024

2023

2024

0 - 50

692

589

3.607

2.942

50 - 150

23

20

1.726

1.701

150 - 250

4

5

801

965

250 - 500

1

4

285

1.346

> 500

3

2

3.620

1.049

I alt

723

620

10.040

8.003

56 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 33: Kontor – Investorernes oprindelse & handelsform 2024

Udenlandske 29%

Tinglyste handler 74%

Danske 71%

Selskabshandler 26%

Udenlandske 21%

Danske 79%

KONTOR VOLUMEN 2024

8,0

KØBERNE

BOLIG

SÆLGERNE

MIA. KR.

20

LOGISTIK

Figur 34: Kontor – Transaktionsvolumen 2015-2024

18,9

18,8 17,1

17,1

16,6

16 13,8

13,5 61%

49%

12,6

71%

67% 73% 80%

8,0

96% 4

51%

39% 33%

27%

25%

38%

20% 2016

2017

2018

79%

29% 21%

0 2015

KONTOR

62%

75%

2019

2020

2021

Danske

Udenlandske

2022

2023

2024

RETAIL

8

10,0

Figur 35: Kontor – Top 5 investorer 2024 Investor

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

1

Bygningsstyrelsen

DK

684

3

2

CapMan

FI

525

1

3

Catena**

SE

471

1

4

Heartland

DK

455

2

5

Københavns Kommune

DK

320

2

* De angivne volumener er for kontordelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen. ** Catenas volumen i kontorsegmentet er drevet af, at det logistikcenter, som de har købt i Horsens, omfatter en kontordel med en anslået værdi på ca. 471 mio . kr.

Kilde: ReData

Kontor | 57

HOTEL

MIA. KR.

12

KONTOR

KONTOR VOLUMEN I ALT

GEOGRAFISK FORDELING 3,3 KØBENHAVN

3,3

Dansk 76% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 24% Dansk 76% 41%

MIA. KR.

Udenlandsk 24%

41%

8,0 8,0

KONTOR VOLUMEN I ALT

Dansk 79% Udenlandsk 21% Dansk 79%

MIA. KR.

Udenlandsk 21%

100%

MIA. KR.

100%

1,1 MIA. KR.

14%

STORKØBENHAVN

1,1

Dansk 85% STORKØBENHAVN Udenlandsk 15% Dansk 85% 14% KØBENHAVN Udenlandsk 15% Dansk 76%

MIA. KR.

3,3 MIA. KR.

Udenlandsk 24%

41%

KONTOR VOLUMEN I ALT

8,0

Dansk 79% Udenlandsk 21%

MIA. KR.

0,8 MIA. KR.

10%

ØVRIGE SJÆLLAND

0,8

Dansk 88% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 12% Dansk 88% 10% STORKØBENHAVN Udenlandsk 12% Dansk 85%

MIA. KR.

1,1 MIA. KR.

Udenlandsk 15%

14%

0,5 MIA. KR.

7%

0,5

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

7%

0,8 10%

MIA. KR.

27%

Dansk 100%

Udenlandsk 0% Dansk 100% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 0% Dansk 88%

MIA. KR.

2,2

100%

2,2 MIA. KR.

7%

2,2 MIA. KR.

27%

Kilde: ReData

MIA. KR.

41%

1,1 MIA. KR.

14%

Udenlandsk 24%

STORKØBENHAVN

1,1

Dansk 85% STORKØBENHAVN Udenlandsk 15% Dansk 85% 14% STORKØBENHAVN Udenlandsk 15% Dansk 85%

MIA. KR.

1,1

KØBENHAVN

Udenlandsk 15%

14%

0,8 MIA. KR.

10%

ØVRIGE SJÆLLAND

0,8

Dansk 88% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 12% Dansk 88% 10% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 12% Dansk 88%

MIA. KR.

0,8 MIA. KR.

Udenlandsk 30%

Udenlandsk 12%

10%

0,5 MIA. KR.

58 | RED Danish Investment Atlas 2025

3,3

MIA. KR.

Udenlandsk 0%

Dansk 70%

Dansk 76% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 24% Dansk 76% 41% KØBENHAVN Udenlandsk 24% Dansk 76% 41%

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

3,3 MIA. KR.

Udenlandsk 12%

Dansk 70% ØVRIGE JYLLAND OG FYN MIA. KR. Udenlandsk 30% Dansk 70% 27% AARHUS Udenlandsk 30% Dansk 100%

0,5

3,3

KØBENHAVN

7%

0,5

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

7%

0,5 MIA. KR.

7%

Dansk 100%

Udenlandsk 0% Dansk 100% AARHUS Udenlandsk 0% Dansk 100% Udenlandsk 0%

K VOLU

8

M

ÅRSOVERBLIK

NØGLETAL

KØBENHAVN DOMINERER

LAVERE PRISER I PROVINSEN

Færre handler med core ejendomme resulterede i faldende kvadratmeterpriser for handlede aktiver på tværs af landet.

Københavnske kontorejendomme udgjorde mere end 40% af volumen i segmentet.

Lejer- og investorpræferencen for københavnske ejendomme afspejles i priserne, som falder væsentligt, når man bevæger sig ud fra byen.

NØGLETAL KONTOR 2024 ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

71

3.301

46,5

24.200

-30%

Storkøbenhavn

76

1.114

14,7

9.600

-22%

Øvrige Sjælland

155

839

5,4

5.600

-1%

Aarhus

18

548

30,5

16.300

-5%

Øvrige Jylland & Fyn

339

2.201

6,5

7.300

2%

I alt

659

8.003

12,1

10.900

-22%

HOTEL

VÆGTET PRIS PR. M² 2024 Δ 2023-2024

OMRÅDE

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

AKTIVTYPERNE AFGØR PRISUDVIKLINGEN

BOLIG

KONTOR

Kontor | 59

UDSIGTER TIL ENDNU ET ÅR MED BEGRÆNSEDE AFKAST Når investorerne på det kommercielle ejendomsmarked evaluerer deres alternativer, afhænger valget i høj grad af det forventede totalafkast over en given investeringsperiode.

Ser man ind i totalafkastene i kontor­segmentet i de seneste år, giver investerings­tørken i segmentet ganske god mening. Spørgsmålet er nu, om vi igen vil se, at der kan genereres attraktive totalafkast, således at investerings­aktiviteten i kontorsegmentet vender tilbage?

Figur 36: Totalafkastet og dets komponenter for kontorejendomme 2015-2024 PRIME AFKAST*

TOMGANGS­ LEJE**

ISTAND­ SÆTTELSE***

DRIFTSAFKAST

UDVIKLING I MARKEDS­­LEJE­

ÆNDRET VÆRDI­ ANSÆTTELSE

TOTALAFKAST

2015

5,6%

-0,6%

-2,0%

3,0%

2,0%

2,7%

7,7%

2016

5,3%

-0,6%

-2,0%

2,7%

3,3%

5,7%

11,8%

2017

4,9%

-0,5%

-1,5%

3,0%

4,3%

7,1%

14,3%

2018

4,8%

-0,4%

-1,2%

3,1%

4,7%

3,9%

11,8%

2019

4,6%

-0,4%

-1,2%

2,9%

1,8%

4,4%

9,2%

2020

4,2%

-0,4%

-1,3%

2,5%

1,2%

8,3%

12,0%

2021

3,9%

-0,4%

-1,1%

2,5%

5,1%

6,8%

14,3%

2022

3,9%

-0,3%

-0,8%

2,7%

6,0%

1,7%

10,4%

2023

4,3%

-0,2%

-0,7%

3,3%

4,2%

-9,9%

-2,3%

2024

4,7%

-0,3%

-0,8%

3,5%

3,5%

-8,0%

-1,0%

Gns. 2015-2024

4,6%

-0,4%

-1,3%

2,9%

3,6%

2,3%

8,8%

* Afkastene er regnet som gennemsnitlige afkast på tværs af Københavns bydele ultimo året. Eksempelvis varierer afkastene i 2024 fra 4,50% i CBD og Nordhavn til 5,00% i Ørestad og Nordvest, hvilket resulterer i et gennemsnitligt afkast på 4,69%. ** Tomgangslejen er baseret på den gennemsnitlige tomgang for københavnske kontorlejemål i det enkelte år. *** I beregningen er der taget udgangspunkt i en omkostning på 5.000 kr. pr. m² i 2022-priser, som årligt reguleres med inflationen.

60 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK BOLIG LOGISTIK er de driftsafkast, som investorerne ville

af driftsafkastene i årene med høj tomgang.

både af driftsafkastet, hvordan markeds-

kunne have realiseret i den perfekte verden

Mens hele 2,0%-point i 2016 gik til istand-

lejen udvikler sig, og om der sker udsving i

uden tomgang.

sættelsesomkostninger, hvilket resulterede i et samlet driftsafkast på 2,7%, resulterede

vi eksempelvis så det, da de markante rente­

TOMGANGEN ÆDER AF AFKASTENE

den lavere tomgang i 2023 i, at blot 0,7%-

stigninger ramte markedet i 2022. I denne

Det er dog de færreste ejendomsejere, som

point af afkastet gik til istandsættelse, hvor-

analyse vil vi se tilbage på, hvordan kontor-

er så heldige, at de ikke oplever nogen tom-

for det samlede driftsafkast var på 3,3%.

markedet i København har udviklet sig i de

gang. For langt de fleste aktiver vil investo-

sidste ti år, og hvordan de forskelle kompo-

rerne i løbet af deres investeringsperiode

Uagtet at prime afkastene var 100 basispoint

nenter har bidraget til udviklingen i total­

opleve en vis tomgang, hvilket både vil med-

højere i 2016 end i 2023 (5,3% vs. 4,3%),

afkastene i segmentet.

føre lejetab i tomgangsperioden og istand-

resulterede en højere tomgang således i, at

sættelsesomkostninger af lejemålet til nye

driftsafkastet var 60 basispoint lavere i 2016

lejere.

end i 2023 (2,7% vs. 3,3%).

Første step af analysen er at beregne det

Ser man på tomgangen for kontorlejemål i

DRIFTSAFKASTENE ER IKKE NOK

årlige driftsafkast. En ejendom erhvervet til

København i de seneste ti år, har den varieret

Som det også fremgår af tabellen, var det

5% i 1. års afkast vil i den perfekte verden

fra næsten 10% i 2016 til et lavpunkt på 5,9%

gennemsnitlige driftsafkast for kontorejen-

uden tomgang levere et årligt driftsafkast

i 2023. Manglende lejeindtægter reducerede

domme i perioden 2015-2024 på 2,9%, og

på 5% før den løbende indeksering af lejen

derfor det løbende driftsafkast med hele

selvom det er at betragte som et realafkast

(dvs. et realafkast).

0,6%-point i 2016, hvorimod det kun reduce-

(dvs. før inflation), er det ikke just impone-

rede driftsafkastet med 0,2%-point i 2023.

rende. Det er derfor også interessant at for-

PERFEKTE VERDEN

Af tabellen (

figur 36) fremgår det, at

stå, hvor meget udviklingen i markeds­lejen

prime afkastene for kontorejendomme i

Hertil kommer at de istandsættelsesom-

København i perioden fra 2015 til 2024 har

kostninger, som ejerne må realisere som

været i niveauet 3,9%-5,6%, hvilket således

følge af tomgangen, også tager en god bid

har betydet for totalafkastene.

Fortsættes på næste side

Kontor | 61

HOTEL

DRIFTSAFKASTET I DEN

RETAIL

afkastkravene fra investorernes side – som

KONTOR

Totalafkastet for fast ejendom afhænger

Fortsat fra forrige side

MARKEDSLEJEVÆKSTEN HAR

mellem markedslejevæksten og afkastet

Det er dog ikke alene renten, som påvir-

VÆRET AFGØRENDE

skyldes, at ejerne i tillæg til markedslejevæk-

ker afkastet – adgangen til fremmed­kapital

Markedslejen er et udtryk for den leje, der på

sten også kan drage fordel af, at lejen er ste-

(udlånsvillighed) og investorernes forvent-

et givent tidspunkt kan opnås på markedet

get mere end de ejerafholdte omkostnin-

ninger til markeds­lejens udvikling (udbud

ved udlejning mellem uafhængige parter, hvil-

ger (som i beregningen er reguleret med

og efterspørgsel) er to andre væsentlige

ket afhænger af udbuddet og efterspørgslen.

inflationen).

parametre.

kedslejen, må den altså ikke forveksles med

HISTORISK AFKASTKOMPRIMERING

I perioden 2015 til 2022 så vi et markant fald

den årlige indeks­regulering af lejen.

REDDER INVESTORERNE

i afkastkravene, og det medførte, at investo-

Det sidste element i beregningen af total-

rerne årligt kunne opskrive deres ejendoms­

Mens kontorlejen i København i mange år

afkastene er det afkast, som kommer som

værdier ganske betydeligt alene som følge

var mere eller mindre stabil (gennemsnit-

følge af ændringer i investorernes (1. års)

af afkastkomprimeringen. Modsat var det

lig stigning på ca. 0,5% p.a. i 2004-2015), har

afkastkrav. Eksempelvis så vi i en læn-

dog i 2023 og 2024, hvor afkastkravene til

vi i de seneste ti år set en positiv udvikling

gere årrække, hvordan den faldende rente

kontorejendomme steg, og investorerne

i markedslejen (gennemsnitlig stigning på

medførte, at investorerne var villige til at

måtte nedskrive deres ejendomme med hen-

3,3% p.a. i 2015-2024).

acceptere lavere og lavere afkast på deres

holdsvis 9,9% og 8,0%.

Når vi herunder omtaler udviklingen i mar-

ejendoms­investeringer, idet det blev billigere Denne markante stigning i markedslejen har

at låne penge til at finansiere købet – og

De mange års afkastkomprimering op­­

gennemsnitligt medført et afkast på 3,6% i

lige­ledes så vi, hvordan det gik den anden

vejer dog for de seneste års nedskrivninger,

de seneste ti år. Differencen på 0,3%-point

vej, da renterne begyndte at stige.

og investorerne har derfor gennemsnitligt

62 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK Figur 37: Forventet totalafkast for ­kontor­segmentet i 2025 TOTALAFKAST

VÆRDITILVÆKST

3,2%

1,1%

PRIME AFKAST

TOMGANGSLEJE

ISTANDSÆTTELSE

UDVIKLING I MARKEDSLEJE

ÆNDRET VÆRDIANSÆTTELSE

4,7%

-0,4%

-1,0%

0,9%

0,2%

kunnet generere et afkast som følge af

med at være det i 2025. Mens de nyopførte

nedadgående pres på afkastkravene for de

værdi­tilvækst på 2,3% p.a. i de seneste ti år.

moderne kontorer oplever fornuftig efter-

absolut bedste kontoraktiver. På tværs af

spørgsel, så er de ældre og mindre kontor-

København forventer vi derfor et margi-

NEDSKRIVNINGER RESULTEREDE

lejemål mere udfordrede. Vi forventer der-

nalt fald i prime afkastet på 3 basispoint (fra

I NEGATIVE TOTALAFKAST

for en begrænset markedslejevækst i 2025,

4,69% i 2024 til 4,66% i 2025).

Baseret på de forskellige komponenter kan

og i vores beregninger har vi derfor fast-

det konkluderes, at københavnske kontor­

sat markeds­lejen for 2025 til samme niveau,

BEDRE TOTALAFKAST I SIGTE

ejendomme i perioden 2015-2022 leve-

som den var ultimo 2024. Idet markedslejen

Baseret på ovenstående forudsætninger for-

rede meget høje ugearede afkast i perio-

steg i løbet af 2024, betyder dette, at vi for-

ventes totalafkastet for kontorejendomme i

den (gennem­snit på over 11% p.a.). I de sidste

venter, at markedslejevæksten fra 2024 til

København at være 4,4% i 2025, hvilket såle-

to år har billedet dog været anderledes,

2025 vil bidrage til totalafkastet med 0,9%.

des er svarende til en halvering i forhold til det gennemsnitlige totalafkast for de sene-

vis -2,3% og -1,0%. Disse negative totalafkast

Vi forventer desuden, at tomgangen på

ste ti år på 8,8%. Det er dog en væsentlig

har i langt overvejende grad været drevet

kontor­lejemarkedet stiger en smule, og i

bedring i forhold til de negative afkast fra

af nedskrivninger, idet driftsafkastene fak-

beregningen har vi derfor forudsat, at tom-

2023 og 2024.

tisk har været de højeste i hele den 10-årige

gangen stiger med 1%-point.

periode, og markedslejen er steget.

Det skal afslutningsvist nævnes, at total­ afkastet på 4,4% er et udtryk for det afkast,

STABILITET BLIVER AFGØRENDE

begrænset markedslejevækst i 2025, og

kontorsegmentet forventes at generere

En ting er de historiske totalafkast, men

at antallet af investorer, der efterspørger

som helhed set i forhold til udgangspunktet

særligt interessant er det, hvordan total­

kontor­ejendomme lav, forventer vi, at prime

­ltimo 2024. Det er således ikke udtryk for

afkastet vil udvikle sig i den kommende tid

afkastene for størstedelen af de køben-

det totalafkast en investor vil få på sin inve-

(

havnske kontorejendomme vil forblive sta-

stering, såfremt man erhverver en kontor­

bile i 2025. Dog forventer vi, at der (for-

ejendom i 2025.

Det københavnske kontorlejemarked er i høj

udsat at de forventede rentenedsættelser

grad polariseret og forventes at fortsætte

bliver realiseret) kan komme et marginalt

HOTEL

Som følge af forventningerne om en

figur 37).

RETAIL

og totalafkastene er landet på henholds-

KONTOR

DRIFTSAFKAST

LOGISTIK

BOLIG

4,4%

Kontor | 63

KONTORMARKEDET ER IKKE LÆNGERE BARE ÉT MARKED De seneste års tendenser med en stigende polarisering af kontor­markedet blev yderligere intensiveret i 2024. På mange måder er det derfor ikke længere muligt at se markedet som ét samlet marked, som følger de samme generelle tendenser – i hvert fald ikke, hvis vi kigger på detaljerne.

64 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 38: Tomgang for kontorejendomme 2015-2024

11% 10%

BOLIG

9% 8% 7% 6% 5%

Kilde: Ejendomstorvet

2018

2019

2020

Danmark

2021

2022

2023

2024

København

USIKKERHEDERNE SATTE SINE SPOR

tomgangen er påvirket af mange underlig-

søger mod de mest attraktive områder med

Vi kommer ikke udenom det – aktiviteten

gende (og i nogle tilfælde modsatrettede)

kort afstand til offentlig transport (særligt

på kontorlejemarkedet var helt overordnet

tendenser.

metro). Desuden bliver det i mange områder

set lavere i 2024, end vi har set i de sene-

en dominoeffekt – jo højere tomgangen bli-

ste år. En række forskellige faktorer har i de

ALLE VIL HAVE DET BEDSTE

ver i nærområdet, jo mindre attraktivt bliver

seneste år betydet, at små såvel som store

Arbejdsløsheden i Danmark er fortsat eks-

det at drive virksomhed i området, og derfor

virksomheder i høj grad har oplevet større

tremt lav, hvorfor virksomhederne kæmper

søger endnu flere lejere væk fra området

usikker­heder, sværere forretningsvilkår og

om medarbejderne. Samtidig er der et sti-

.

lavere resultatoverskud.

gende ønske om at skabe en arbejdsplads,

UENDELIGT MANGE KRAV

der trækker medarbejderne væk fra deres

Beliggenheden er dog ikke nok for lejerne,

I 2024 så vi derfor, at mange små og mel-

hjemmearbejdsplads og tilbage ind på kon-

der også stiller store krav til de fysiske ram-

lemstore virksomheder i flere brancher slet

toret. Valget af lejemål handler derfor både

mer for deres kontorer. Lejerne ønsker i sti-

ikke var aktive i søgningen efter lejemål

om at kunne tiltrække og fastholde med­

gende grad at have fokus på deres kerne­

(f.eks. spil-, IT- og energivirksomheder), og

arbejderne, hvorfor vi på kontormarkedet

forretning, og udbuddet af fællesfaciliteter

samtidig var mange store vel­etablerede virk-

har set en ”flight to quality”, der har polari-

i et lejemål er derfor blevet væsentlig for

somheder afventende med flyttebeslutnin-

seret markedet. Dette betyder groft sagt,

lejernes valg af lejemål. Herudover betyder

ger. Dette resulterede i en stigende tom-

at det går endnu bedre end tidligere for de

krav fra virksomhedernes interessenter, at

gang, og den landsdækkende tomgang

mest attraktive lejemål, og modsat går det

langt hovedparten af lejerne stiller krav til,

nåede derfor 6,0% i fjerde kvartal af 2024

dårligere end tidligere for de mindst attrak-

at deres lejemål er bæredygtige – hvor der

(

tive lejemål, og det der differentierer leje­

særligt er fokus på certificeringer, idet disse

lavere end det europæiske gennemsnit på

målene er primært deres beliggenhed og

er letforståelige og sammenlignelige. Ende-

9,0% (jf. data fra Cushman & Wakefield for

deres opførelsesår.

ligt søger lejerne primært mod lejemål, hvor

figur 38), hvilket dog fortsat er betydeligt

30 forskellige markeder).

KONTOR

2017

RETAIL

2016

diverse tekniske installationer sikrer et godt YDEROMRÅDERNE BLIVER AFFOLKET

I København er tomgangen ligeledes ste-

I de seneste år har vi set en klar tendens,

get og er i dag en smule højere end lands­

hvor lejerne i omegnskommunerne søger

gennemsnittet (omkring 7,2%), men

mod København, og lejerne i København

arbejdsmiljø.

Fortsættes på næste side

Kontor | 65

HOTEL

2015

LOGISTIK

4%

Fortsat fra forrige side

Ørestad og Sydhavn har et ganske stort

er begyndt at tilbyde meget attraktive og

udbud af lejemål i nyopførte ejendomme, er

fleksible lejevilkår (ingen uopsigeligheds­

Lejemålene skal desuden være helt unikke,

lejerefterspørgslen mindre, hvilket primært

perioder, nyindstandsatte lejemål, mulig-

så de afspejler den enkelte virksomheds

skyldes, at beliggenheden anses som min-

hed for up- & down­sizing, lejefrihed, mv.), og

identitet. Selvom lejerne binder sig i kortere

dre attraktiv. Det bemærkes dog, at lejer-

lejerne er opmærksomme på dette, så i for-

perioder, end vi så for blot for år siden, bliver

efterspørgslen i Sydhavn er blevet styrket

handlinger med udlejere, der ikke tilbyder

der derfor investeret penge i lejemålsindret-

af åbningen af Sydhavnsmetroen i somme-

samme attraktive vilkår som standard, bliver

ning som aldrig før.

ren 2024 samt det faktum, at lejen fortsat er

der presset på fra lejernes side.

noget lavere end i de mere attraktive områAlle disse krav medfører, at lejerne i høj grad

der af København.

søger mod lejemål beliggende i nyopførte

DE SMÅ GAMLE STÅR TOMME Hvis vi vender tilbage til tomgangen i

flerbrugerejendomme, idet lejemål i ældre

UDLEJERNES KAMP OM LEJERNE

København, er det i overvejende grad de

bygninger (oftest) ikke kan leve op til lejer-

Selvom lejerne i høj grad søger mod

mindre lejemål på 0-1.000 m², som er belig-

nes krav. Selvfølgelig kan alle ældre lejemål

København, er de små lejemål i den gamle

gende i den gamle bygningsmasse, der er

ikke skæres over en kam, hvorfor vi også ser

bygnings­masse udfordret i dagens marked,

i markedet, mens hvis man som lejer er på

ældre ejendomme, hvor der bliver investe-

hvilket skyldes en kombination af, at antal-

jagt efter et større lejemål beliggende i en

ret massivt i opgradering af ejendommen,

let af lejere, som efterspørger denne type af

nyopført flerbrugerejendom, er udbuddet

så den opfylder lejernes krav (f.eks. Helmer-

lejemål, er indsnævret, og at de lejere, som

yderst begrænset.

hus ved Rådhuspladsen og flere af Jeudans

fortsat efterspørger dem, ikke har været

ejendomme i Frederiksstaden).

aktive i markedet i den seneste tid. Samtidig

At tomgangen ikke er højere, skal dog også

foretrækker flere og flere mindre virksom­

ses i lyset af, at der grundet lejemålenes

Søgningen mod nyopførte ejendomme på

heder de fuldt servicerede løsninger og flyt-

størrelse er stor forskel i, hvordan lejemålene

attraktive beliggenheder har resulteret i, at

ter ind på nogle af kontorhotellerne, der

vægtes ind, da der skal mange små lejemål

Nordhavn mere eller mindre er støvsuget

således oplever en stærk efterspørgsel efter

til at opveje for de få store.

for lejemål, og at andre attraktive områder

deres services for tiden.

LEJENIVEAUERNE FØLGER AKTIVITETEN

som Postbyen, Kalvebod Brygge og Havne­ holmen oplever en meget stærk efterspørg-

I 2024 var vi derfor vidne til, at konkurren-

Polariseringen af lejerefterspørgslen afspej-

sel. Modsat ser vi, at selvom områder som

cen om lejerne resulterede i, at flere udlejere

les også i udviklingen i kontorlejeniveauerne.

66 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK BOLIG

Polariseringen af lejerefterspørgslen afspejles også i udviklingen i kontor­leje­ niveauerne. Mens lejeniveauerne for de LOGISTIK

absolut mest attraktive lejemål var stigende, så vi stabile lejeniveauer for de øvrige gode lejemål beliggende i København.

Mens lejeniveauerne for de absolut mest attraktive lejemål var stigende, så vi sta-

KONTOR

bile lejeniveauer for de øvrige gode lejemål beliggende i København.

For de mindre attraktive lejemål beliggende i de københavnske omegnskommuner var lejeniveauerne i højere grad under pres – uagtet at de i forvejen kom fra et noget lavere niveau. Til omegnskommunerne bemærkes det, at lejeniveauerne forblev stabile i nogle af de mest attraktive erhvervsområder (f.eks. i Tuborg Havn og i Lyngby) og for nogle af de nyopførte ejendomme,

RETAIL

som har attraktive fælles­faciliteter (f.eks.

World Trade C ­ enter i Ballerup).

2024 blev således et år, hvor forskellene på tværs af kontormarkedet blev større – men også et år, hvor vi så, at selvom aktiviteten på dele af markedet var lavere end tidligere, har det fysiske kontor stadig sin berettigelse, og vi skal ikke frygte spøgelseslignende tilstande, som man ser det i andre storbyer

HOTEL

rundt omkring i verden.

Kontor | 67

KONTOR

FORVENTNINGER TIL 2025 Kontormarkedet har i de seneste år undergået en strukturel ændring, hvor både leje- og investeringsmarkedet år for år er blevet mere og mere polariseret, og hvor danske såvel som udenlandske investorer er blevet mere tilbageholdende med allokering af kapital i segmentet.

Til trods for enkelte lyspunkter forventer vi ikke, at 2025 vil se meget anderledes ud end 2024.

LEJEMARKEDET POLARISERINGEN FORTSÆTTER

lejerefterspørgsel på kontormarkedet i de

udlejningsgrad, før de går i jorden, hvilket bli-

Der har aldrig været større forskel fra top til

kommende seks måneder (

ver mere og mere vanskeligt, idet det kun er

figur 39).

bund på kontorlejemarkedet, men virksom-

få virksomheder, som er parate til at under-

hedernes erkendelse af vigtigheden af at

KØBENHAVN ER BILLIG I EN

skrive en lejekontrakt i byggeri, der typisk er

have det rigtige kontor betyder, at lejen ikke

INTERNATIONAL KONTEKST

tre år undervejs.

er det afgørende parameter for deres valg af

Vores forventning om fortsatte lejestignin-

kontor. I 2025 forventer vi, at dette vil mani-

ger for prime lejemålene skal ses i lyset af, at

Vores forventning om at se en stabilitet i

festeres i en stadig stigende polarisering af

mange af lejerne af prime kontorer i Køben-

både lejerefterspørgslen og i bygningsmas-

markedet, hvor vi igen i år forventer at se

havn er internationale virksomheder, som

sen medfører, at vi forventer, at tomgan-

et stigende spænd i lejeniveauet fra top til

har kendskab til, at lejeniveauerne i andre

gen for kontorlejemål beliggende i Køben-

bund. Mens vi for de absolut bedste lejemål

europæiske storbyer fortsat er betyde­

havn overordnet set blot vil stige en smule i

(nybyggede kontorer beliggende attraktivt

ligt højere end i København. Eksempelvis er

2025. Desuden forventer vi, at største­delen

i København) forventer at se stigende leje-

prime kontorlejeniveauet i København fort-

af de ledige kontorer (målt på antal) fort-

niveauer, forventer vi at se faldende leje-

sat ca. 63% lavere end i Stockholm (selv

sat vil være de mindre lejemål i den gamle

niveauer for de mindst attraktive lejemål

når man tager højde for den svage svenske

bygnings­masse, og at udbuddet af ny­­opførte

(ældre kontorer beliggende på svage belig-

krone). Det er dog væsentligt at bemærke,

lejemål på attraktive beliggenheder vil være

genheder udenfor København).

at der er en væsentlig forskel i byernes

begrænset.

rumme­lighed, hvorfor byerne ikke kan samFor langt størstedelen af kontorlejemålene

menlignes én til én.

LEJEMÅLENE I DEN GAMLE BYGNINGSMASSE UDVIKLES

forventer vi dog at se et marked, som i høj grad vil være kendetegnet ved den samme

UDVIKLERNE ER FORSIGTIGE

I et forsøg på at minimere tomgangen for

efterspørgsel og de samme tendenser, som

MED NYBYGGERI

lejemålene i den gamle bygningsmasse for-

vi så i 2024, hvilket vi forventer vil afspej-

De fortsat høje byggeomkostninger, for-

ventes udlejerne at have fokus på at udvikle

les i stabile lejeniveauer. Forventningen om

værrede finansieringsvilkår og et struktu-

deres lejemål, så de kan tiltrække lejerne.

stabilitet på kontorlejemarkedet understøt-

relt ændret kontormarked betyder, at der

Dette betyder, at lejemålene udvikles, så de

tes af vores forventningsundersøgelse fra

ikke bliver tilført mange nye kontorarea-

lever op til kravene ift. fællesfaciliteter, bære-

Q1 2025, som viser, at langt størstedelen

ler til markedet i de kommende år. Samtidig

dygtighed, arbejdsmiljø, samtidig med at leje-

af investorerne forventer at se en uændret

kræver udviklerne typisk, at der ved nybyg-

målenes historiske karakter bevares. Sær-

gerier er et vist pre-commitment i form af

ligt kravet om fællesfaciliteter kan dog være

Der har aldrig været større forskel fra top til bund på kontorlejemarkedet, men virksomhedernes erkendelse af vigtigheden af at have det rigtige kontor betyder, at lejen ikke er det afgørende parameter for deres valg af kontor. I 2025 forventer vi, at dette vil manifesteres i en stadig stigende polarisering af markedet.”

Anders Krogh Partner, Office Letting, RED

68 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK yderligere rentenedsættelser), forventer

forventer vi derimod, at der vil være en for-

ejendommene ofte er for små, til at det kan

vi ikke at se nogen nævneværdig opblom-

nuftig investorinteresse.

lade sig gøre. Hertil bemærkes det, at det

string på investeringsmarkedet. Dette skyl-

udenfor København typisk ikke kan betale sig

des blandt andet, at investorerne, som følge

STABILE AFKASTKRAV

at investere massivt i lejemålene, og derfor

af de seneste års lave aktivitet på kontor-

Overordnet set er vores forventning, at

forventer vi i højere grad, at udlejerne vil se

markedet (i ind- og udland), mangler bench­

afkastkravene til kontorejendomme vil for-

på mulighederne for at konvertere de ældre

marks for afkastene, og derfor vil de være

blive stabile, hvilket understøttes af vores

kontorejendomme til alternative anvendelser.

forsigtige, før de genindtræder på markedet.

forventningsundersøgelse, som viser, at hele

Samtidig har de nuværende ejere købt ind til

70% af de adspurgte investorer ligeledes

Forhandlingsstyrken ift. de kommercielle vil-

højere priser, og de vil derfor have svært ved

forventer, at afkastene vil forblive stabile i

kår vil (ligesom udviklingen i lejeniveauet og

at acceptere væsentlige priskorrektioner. På

den kommende tid (

tomgangen) afhænge af det enkelte lejemål.

baggrund af dette forventer vi, at der fortsat

For de svært udlejningsbare lejemål forven-

vil være en mere begrænset investerings-

Forudsat at de forventede rentenedsættel-

ter vi derfor, at stadigt flere udlejere vil til-

aktivitet i kontorsegmentet, hvor særligt

ser bliver en realitet, forventer vi dog, at der

byde særdeles attraktive vilkår.

de udenlandske investorer vil være tilbage­

som følge af et fortsat stærkt underliggende

holdende med deres investeringer.

marked kan komme et marginalt nedad­ kontor­ejendomme beliggende i København.

efterspørgslen vil følge lejerefterspørgs-

Dermed ikke sagt, at vi igen kommer til at

ET TILBAGEHOLDENDE MARKED

len, og vi forventer derfor, at de mindre

se, at prime kontorejendomme bliver hand-

Uagtet at markedet i 2025 forventeligt vil

sikre kontorejendomme beliggende udenfor

let til samme lave afkast som prime bolig-

blive påvirket af en række positive under­

København vil stå lavt på investorernes ind-

ejendomme, som vi ellers så det, da marke-

liggende faktorer (herunder et stærkt

købslister. Såfremt der bliver udbudt prime

det toppede i 2021/2022 – i hvert fald ikke i

underliggende lejemarked i København og

kontorejendomme beliggende i København,

de kommende år.

KONTOR

Herudover forventer vi i høj grad, at investor­

Figur 39: Investor Confidence Index – Kontorlejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på kontorlejemarkedet:

72%

15%

8% 77% 11%

13%

Q1 2025

15%

Q3 2024

77%

12%

Q1 2024

LOGISTIK

figur 40).

gående pres på afkastkravene til prime

INVESTERINGSMARKEDET

BOLIG

særdeles vanskeligt at imødekomme, idet

Stige Uændret

25%

Falde

RETAIL

Q3 2023

Figur 40: Investor Confidence Index – Afkast på kontorejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for kontorejendomme:

9%

70%

Q1 2025

21%

22%

63%

15%

Q3 2024

22%

63%

15%

Q1 2024

13%

Q3 2023

52%

35%

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 147 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Kontor | 69

HOTEL

6% 69%

KONTOR

NØGLETAL 15

KLIK IND OG SE DATA FOR ALLE OMRÅDERNE På app.redata.dk/markedsindsigt findes et detaljeret overblik for

5

hvert af de 19 områder.

16

14 18 3 8 7

4

1 6

17

11 12

19

#

OMRÅDE

2024*

Δ 23-24**

2024***

Q1 2025

1

Christianshavn & Indre By

2.270

1%

3.090

4,50 - 5,00%

2

Sydhavn & Enghave Brygge

2.360

0%

2.650

4,50 - 5,00%

3

Nordhavn

2.670

-1%

3.130

4,25 - 4,75%

4

Frederiksberg & Kbh. V

1.770

3%

2.400

4,50 - 5,00%

5

København Ø

1.790

-3%

2.270

4,50 - 5,00%

6

Carlsberg Byen

2.450

3%

2.570

4,50 - 5,00%

7

København N

1.880

7%

2.340

4,50 - 5,00%

8

København NV

1.560

-7%

1.960

5,00 - 5,50%

9

Islands Brygge

10 Ørestad

GNS. LEJE

TOPLEJE

1.950

-2%

2.240

4,75 - 5,50%

-3%

2.180

5,00 - 5,50%

11 Jernbanebyen

Ingen kontorejendomme i området endnu.

1.630

-12%

13 Amager Øst + Kbh. Lufth.

1.640

14 Tuborg Havn

2.260

15 Kongens Lyngby 16 Søborg & Gladsaxe

2.090

5,25 - 5,75%

-3%

2.010

5,25 - 5,75%

0%

2.450

5,25 - 5,75%

1.660

6%

2.300

5,25 - 5,75%

1.180

11%

1.730

6,25 - 7,00%

990

19%

1.510

6,50 - 7,25%

17 Indre Ring 3 18 Ballerup & omegn

1.250

6%

1.730

6,75 - 7,50%

19 Ydre Ring 3

1.010

12%

1.660

6,75 - 7,50%

70 | RED Danish Investment Atlas 2025

13 10

PRIME AFKAST

1.860

12 Valby

2

9

* Lejen er den beregnede gennemsnitlige bruttoleje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som alle lejemålene i området blev udbudt til i 2024. ** Tallet angiver den procentvise ændring i brutto­ lejen fra 2023 til 2024. Bemærk at ændringen ikke er udtryk for en ændring i markedslejen alene, men også i høj grad afspejler kvaliteten af de lejemål, som er udbudt i perioden. En stor ændring (+/-) kan således også være udtryk for, at de lejemål, som er blevet udbudt, har været af højere eller lavere kvalitet. *** Lejen er den beregnede gennemsnitlige bruttoleje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som de dyreste lejemål i området blev udbudt til i 2024.

Beregningen af toplejen afhænger af antallet af udbudte lejemål i området, men lejen er i de ­f leste tilfælde baseret på 1-5 lejemål.

ÅRSOVERBLIK

KONTOR

TOP 15 TRANSAKTIONER 2024 3

BOLIG

2

Foto: RED

Foto: RED

Foto: RED

1

KALVEBOD BRYGGE 47

LANGELINIE ALLÉ 31

Frederiksberg

København V

København Ø

Pris (kr.)

Pris (kr.)

Pris (kr.)

590.000.000

550.000.000

325.000.000

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

19.022

14.138

16.644

Køber

Køber

CapMan

Bygningsstyrelsen

Sælger

Sælger

Sælger

Corem

M&G Real Estate

ATP Ejendomme

LOGISTIK

PORCELÆNSHAVEN

EJENDOM

BY

MD.

BRUTTOAREAL

PRIS (KR.)

KØBER

SÆLGER

4

Frederiksberggade 34*

København K

Maj

7.697 m2

325.000.000**

Alma Property Partners & Kristensen Properties

Aberdeen Standard Investments

5

Borups Allé 177

København NV

Maj

6

Navitas

Aarhus C

September

32.641 m2

317.500.000

Københavns Kommune

ATP

14.575 m2

300.000.000** Heartland

Aarhus Universitet

7

Park Street portefølje

København NV

Februar

19.219 m2

270.000.000

HLLG Office Resort

Park Street

8

The Archive House

Frederiksberg C April

6.912 m2

212.500.000

ECE Group

TPG Angelo Gordon

9

Navitas

Aarhus C

September

9.749 m2

200.000.000** Heartland

INCUBA

10

Frederikskaj 6

København SV

Januar

8.899 m2

169.000.000

PFA Ejendomme

11

Rosenborg-Annekset

København K

Maj

6.702 m2

156.000.000** Jeudan

Catella

12

Kløvermarken 16

Billund

Januar

16.648 m2

132.500.000

Kirkbi

Ejendomsselskabet af 1. September 2005

13

Folke Bernadottes Allé 45

København Ø

November

7.227 m2

125.800.000

Jeudan

PFA Ejendomme

14

Krogshøjvej 40

Bagsværd

December

16.450 m2

125.000.000

Novo Nordisk

Novozymes

15

Roholmsvej 19

Albertslund

Juli

16.339 m2

100.000.000** Rent Estate

Bygningsstyrelsen

RETAIL

KONTOR

Køber Ejendomsselskabet Langelinie Allé 35

Castellum

HOTEL

* Det bemærkes, at ejendommen er en blandet ejendom med både kontor- og retail beliggende på Strøget i København.

Størstedelen af værdien vurderes dog at udgøres af kontordelen, hvorfor handlen er inkluderet i kontorsegmentet. ** Estimeret pris

Kontor | 71

RED bistod Capman med udlejningen af 265 m² på Købmagergade 42 til Peak Performance.

72 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Geografisk fordeling

78

Highlight: Fysiske butikker bevarer deres plads i dansk detailhandel

80

Highlight: De københavnske strøggader

82

Forventninger til 2025

84

Transaktioner & nøgletal

KONTOR

76

RETAIL

Volumen & investorer

HOTEL

74

LOGISTIK

BOLIG

RETAIL

Retail | 73

RETAIL

VOLUMEN & INVESTORER

5,4

MIA. KR.

TRANSAKTIONSVOLUMEN

DET 4. STØRSTE SEGMENT

Retailvolumen blev drevet af handler til under 50 mio. kr. i 2024 (57% af volumen i segmentet).

Uagtet at segmentet qua dets mange forskellige aktivtyper kan appellere til mange forskellige investortyper, var efterspørgslen begrænset.

UDENLANDSKE INVESTORER STØRST

DANSKE INVESTORER SÆLGER UD

På trods af at de tre største investorer i retailsegmentet var udenlandske, stod dansk kapital bag 65% af volumen.

De danske investorer har frasolgt mere end de har købt, og en større andel af de danske butikker er dermed kommet på udenlandske hænder.

VOLUMEN DRIVES AF DAGLIGVARER

STRØGEJENDOMME ER TILBAGE

Investorernes præference for de mest sikre retailaktiver fortsatte i 2024.

Aktiviteten på strøggaderne blev i flere år bremset af en række usikkerheder, men i 2024 begyndte flere investorer igen at se mod strøgejendommene.

Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2025, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.

Eksempelvis var retailvolumen for 2023 på samme dato sidste år 35% lavere end den nuværende kendte volumen for 2023.

Figur 41: Fordeling i prisintervaller 2023 & 2024

Prisinterval (mio. kr.)

Antal transaktioner

Volumen (mio. kr.)

2023

2024

2023

2024

0 - 50

795

772

2.957

3.098

50 - 150

9

8

635

797

150 - 250

3

2

544

370

250 - 500

2

1

768

287

> 500

2

1

2.680

879

I alt

811

784

7.583

5.432

74 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 42: Retail – Investorernes oprindelse & handelsform 2024

Udenlandske 12%

Danske 88%

Tinglyste handler 73%

Selskabshandler 27%

Udenlandske 35%

Danske 65%

RETAIL VOLUMEN 2024

5,4

KØBERNE

BOLIG

SÆLGERNE

MIA. KR.

LOGISTIK

Figur 43: Retail – Transaktionsvolumen 2015-2024 20 17,2 16

15,2

MIA. KR.

12

26%

45% 10,0

13%

30%

61%

48%

55%

42% 31% 2017 Danske

39%

2020

2021

38%

27%

0 2016

45%

2018

2019

Udenlandske

ATP/Danica handel

2022

5,4 65%

36%

73%

52%

2015

62%

4,3

69%

4 70%

7,6

7,3

KONTOR

8

38% 8,0

7,7

2023

35% 2024

Magasin handel

RETAIL

8,6

Figur 44: Retail – Top 5 investorer 2024 Investor 1

Cibus Denmark Real Estate

2

Kristensen Properties & Alma Property Partners

3

Oprindelse Volumen (mio. kr.)*

Antal transaktioner

SE

985

2

DK/SE

316

2

Bucherer

CH

287

1

4

ABG Project Finance

NO

194

1

5

KFI Erhvervsdrivende Fond

DK

179

2

HOTEL

* De angivne volumener er for retaildelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.

Kilde: ReData

Retail | 75

RETAIL

RETAIL VOLUMEN I ALT

GEOGRAFISK FORDELING 1,2 KØBENHAVN

1,2

Dansk 70% KØBENHAVN MIA. KR. Udenlandsk 30% Dansk 70% 23%

MIA. KR.

Udenlandsk 30%

23%

5,4 5,4

RETAIL VOLUMEN I ALT

Dansk 65% Udenlandsk 35% Dansk 65%

MIA. KR.

Udenlandsk 35%

100%

MIA. KR.

100%

0,5 MIA. KR.

8%

STORKØBENHAVN

0,5

Dansk 61% STORKØBENHAVN Udenlandsk 39% Dansk 61% 8% KØBENHAVN Udenlandsk 39% Dansk 70%

MIA. KR.

1,2 MIA. KR.

Udenlandsk 30%

23%

RETAIL VOLUMEN I ALT

5,4

Dansk 65% Udenlandsk 35%

MIA. KR.

1,2 MIA. KR.

22%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,2

Dansk 63% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 37% Dansk 63% 22% STORKØBENHAVN Udenlandsk 37% Dansk 61%

MIA. KR.

0,5 MIA. KR.

Udenlandsk 39%

8%

0,2 MIA. KR.

3%

0,2

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

3%

1,2 22%

MIA. KR.

43%

Dansk 67%

Udenlandsk 33% Dansk 67% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 33% Dansk 63%

MIA. KR.

2,4

100%

2,4 MIA. KR.

3%

2,4 MIA. KR.

43%

Kilde: ReData

MIA. KR.

23%

0,5 MIA. KR.

8%

Udenlandsk 30%

STORKØBENHAVN

0,5

Dansk 61% STORKØBENHAVN Udenlandsk 39% Dansk 61% 8% STORKØBENHAVN Udenlandsk 39% Dansk 61%

MIA. KR.

0,5

KØBENHAVN

Udenlandsk 39%

8%

1,2 MIA. KR.

22%

ØVRIGE SJÆLLAND

1,2

Dansk 63% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 37% Dansk 63% 22% ØVRIGE SJÆLLAND Udenlandsk 37% Dansk 63%

MIA. KR.

1,2 MIA. KR.

Udenlandsk 36%

Udenlandsk 37%

22%

0,2 MIA. KR.

76 | RED Danish Investment Atlas 2025

1,2

MIA. KR.

Udenlandsk 33%

Dansk 64%

Dansk 70% KØBENHAVN Udenlandsk 30% Dansk 70% 23% KØBENHAVN Udenlandsk 30% Dansk 70%

MIA. KR.

23%

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

ØVRIGE JYLLAND OG FYN

1,2 MIA. KR.

Udenlandsk 37%

Dansk 64% ØVRIGE JYLLAND OG FYN MIA. KR. Udenlandsk 36% Dansk 64% 43% AARHUS Udenlandsk 36% Dansk 67%

0,2

1,2

KØBENHAVN

3%

0,2

AARHUS

AARHUS

MIA. KR.

3%

0,2 MIA. KR.

3%

Dansk 67%

Udenlandsk 33% Dansk 67% AARHUS Udenlandsk 33% Dansk 67% Udenlandsk 33%

VOLU

5

M

ÅRSOVERBLIK

RETAIL

NØGLETAL

DANSK KAPITAL DOMINEREDE OVERALT

VOLUMEN DOMINERES AF PROVINSHANDLER

Udviklingen i kvadratmeterpriserne skyldes særligt de butikstyper, der er blevet handlet (f.eks. strøgejendomme i København).

Små handler til 5-6 mio. kr. udenfor Storkøbenhavn udgjorde mere end to tredjedele af volumen.

NØGLETAL RETAIL 2024 ANTAL EJENDOMME

VOLUMEN (MIO. KR.)

GNS. VOLUMEN (MIO. KR.)

København

86

1.227

14,3

46.700

44%

Storkøbenhavn

41

451

11,0

10.100

-52%

Øvrige Sjælland

199

1.211

6,1

8.900

-28%

Aarhus

31

187

6,0

11.300

101%

Øvrige Jylland & Fyn

474

2.355

5,0

7.700

-14%

I alt

831

5.431

6,5

10.600

-3%

HOTEL

VÆGTET PRIS PR. M² 2024 Δ 2023-2024

OMRÅDE

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

Danske investorer stod bag 61-70% af volumen i alle geografiske områder.

HANDLEDE AKTIVER AFGØR PRISERNE

BOLIG

DK

Retail | 77

DE FYSISKE BUTIKKER BEVARER DERES PLADS I DANSK DETAILHANDEL Efter en række tumultariske år i detailhandlen er der efterhånden nye tendenser at spore, og en stabilisering mellem online og offline salgs­kanaler begynder at manifestere sig. Selvom e-handlen har vundet terræn, demonstrerer den fortsatte vækst i de fysiske butikker, at de langt fra er forældede.

78 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Figur 45: Dansk detailsalg fordelt efter kanal – 2014-2027

30%

20%

300

15% 200

10%

100 0

BOLIG

25%

400

ÅRLIG ÆNDRING

DETAILSALG (MIA. KR.) LØBENDE PRISER

500

5% 2014

2016

E-handel

2017

2018

2019

Fysisk handel

2020

Andet

2021

2022

2023 (f) 2024 (f) 2025 (f) 2026 (f) 2027 (f)

E-handel (ændring)

0%

Fysisk handel (ændring)

ÆNDREDE FORBRUGSMØNSTRE

De unikke fordele ved fysisk detailhandel

de fysiske butikker. Siden da har væksten i

Forbrugernes præferencer inden for detail-

(herunder håndgribelige oplevelser, øjeblik-

den fysiske detailhandel stabiliseret sig på

handel har gennemgået betydelige for-

kelig tilfredsstillelse, muligheden for fysisk

niveauer svarende til perioden før pande-

andringer. Mens fysiske butikker traditio-

produktsammenligning, social interaktion

mien, mens vækst­raterne for e-handel er

nelt har været det foretrukne valg, har den

og personlig assistance) vil fortsat være

aftaget en smule og forventes at følge en til-

stigende komfort ved e-handel ændret

centrale i drive det danske detailsalg. Sær-

svarende udvikling i fremtiden.

forbrugs­mønstrene markant i de seneste år.

ligt social interaktion har været en af de

E-handlen har udviklet sig til at udgøre en

vigtigste drivkræfter for salget i de fysiske

KUNSTEN ENHVER DETAILHANDLER

væsentlig del af detailhandlen og bidrager i

butikker i de senere år. Den fysiske butiks

BØR MESTRE

stigende grad til at imødekomme moderne

evne til at tilbyde en personlig og interaktiv

Disse tendenser tyder på, at den danske

forbrugeres behov og præferencer.

købs­oplevelse, der ikke kan efterlignes på

detailhandel er nået til et punkt, hvor forhol-

online platforme, tilfører kundeoplevelsen

det mellem fysisk og digital handel er ved at

Denne udvikling understreges af e-­hand-

en ekstra dimension og skaber en følelse af

finde sit leje. E-handlen fortsætter dog med

lens markante vækst i de seneste år. Aktuelt

nærvær og tillid, der fortsat tiltrækker for-

at vokse og forventes at vinde yderligere

handler 81% af danskerne online hver måned,

brugere – selv i en stadig mere digitali­seret

markedsandele, efterhånden som forbruger-

hvilket resulterer i en e-handels­omsætning

verden.

nes præferencer og indkøbsvaner ændrer sig. Dette afspejles også i detailhandlernes

EN BLØD, MEN SOLID LANDING

strategiske skift mod omnichannel-tilgange,

FOR FYSISK DETAILHANDEL

idet 72% af danske detailhandlere i 2024

Allerede i årene forinden covid-19 var væk-

også benyttede online kanaler som en del af

FYSISKE BUTIKKER HAR EN NØGLEROLLE

sten i dansk e-handel markant højere end

deres salgsstrategi.

Trods e-handlens imponerende vækstrater

salget i de fysiske butikker. Denne udvik-

udgør den fortsat kun 16% af det samlede

ling skyldtes primært fordelene ved et bre-

I stedet for at betragte e-handel som en

detailsalg i Danmark, og det er derfor tyde-

dere produktudvalg, konkurrencedygtige

direkte trussel mod fysiske butikker har

ligt, at de fysiske butikker fortsat dominerer

priser og øget bekvemmelighed for forbru-

dynamikken nu i højere grad udviklet sig

markedet samt spiller en afgørende rolle i at

gerne. Ikke overraskende, accelererede pan-

til at handle om at forstå de komplemen-

opfylde forbrugernes behov. Forestillingen

demien denne tendens, hvilket medførte en

tære aspekter, som de hver især bidrager

om at e-handlen vil eliminere behovet for

markant stigning på 25% i dansk e-handel

med. Detailhandlere bestræber sig derfor nu

fysiske butikker, afspejler derfor ikke realite-

fra 2019 til 2020.

på at skabe en sammenhængende kunde­

figur 45). Samtidig forventes e-handlen

at stige med 7-8% årligt i de kommende år.

ten og modsvares desuden af prognoser, der

oplevelse gennem konsolidering af både

viser, at fysiske butikker fortsat forventes at

I 2021 steg handlen i de fysiske butikker mar-

stå for knap 80% af det samlede detailsalg i

kant, idet butikkerne nød godt af landets

Danmark i 2027.

genåbning, der trak forbrugerne tilbage til

offline og online operationer.

HOTEL

(

RETAIL

på ca. 69 mia. kr. pr. år for fysiske varer alene

KONTOR

LOGISTIK

Kilde: GlobalData

2015

Retail | 79

enr å

e

rin s

Ad elg ad

ess eg ad

rge rga de Bo

Udlejet i 2022

de

e ad sg

ag er ga de

Udlejet i 2023 X tian I Chris

Udlejet i 2024 Ny Øs ter ga d

’s Gad

nt er ga de

e

e

Go the

gn Re

e ad eg

e ad rg te Øs

e or St

Ny

e æd str

Ad e

Rundetårn

Ka nn ik es træ de

re bo de rn e

Kl a

St or e

Lø vs træ

de

er ga de

ad e

MATAS

fs g

de

Va l

DR. MARTENS

G

rv to re ød br rå

Ni el

s

COS

He m m

et øg Str

BURBERRY

de

de

e æd lstr Fio

a rg jse Ke

ad e

IRIS GALERIE FORTROLIGT

stræ Pile

ræ

G

VACHERON CONSTANTIN

de ga ke Sil

NEW BALANCE

GASOLINE GRILL ke nd or

st ke ni

in gs en s

e ad erg ag bm Kø

Sk ind

n Ka

m

JAGGER

ade

de

sG ow nik Be r

Ka nn ik es træ

n ste

A

de i ga on nt

Kri

e

He m

e

e

ll Li

de ga rre Nø

e or

PATEK PHILIPPE

e

d træ es P il

LABFRESH

St

ade

ad erg Øst Ny

e ad sg en

CARHARTT e gad stal Kry

ie ls

lga de

sg agt edv Hov

ins

de

de

FORTROLIG

de

pr on Kr

N

ga ne

æd str tol Pis

SKECHERS

øn Gr

t

PEAK PERFORMANCE

ag erg a

te

øn lM

st Kry

Kø bm

e ad alg

ær Sv

de

de ga

e mm Ga

P il est ræ

NIKE

rsg a

Mø nt

Ny

e æd Str

l Fio

de Nørrega

lts ed idtf Hv

Pil es træ d

m el

Mø

r de Pe

de ga er ag bm Kø

Ga m

Sto re

e

BASIC & MORE

ne ga de

hm

Vo gn m

rsg a

Gr øn

Su

ig terv Pu s

Go the

ga de

Pl.

ne

ser Ha u

Re g

e gad ser Ha u

de

ad e

or gg a

de

M øn te rg

IKONO

rsg a

m æ

ik sb

Hauser Pl.

HELSEMIN

H

Go the

enr å

l. er P aus

La nd e

PROFIL OPTIK

Åb

de træ ds S

Fr ed er

Kro np

Ro se

DOPPELGÄNGER

Nørreport

rk et

nb or gg

u ertr kt G San

ad e

e

Nø rr

Åb

d ga ter Øs

SWATCH

e

gs in s en

J. LINDEBERG

Ga de

ad

LINDT

e

e

e ag ss Pa

ga

å Ving

eK

irke

d stræ

g Vin

Nikolaj Kunsthal

e

ol N ik

la aj P

Sn ar eg ad e

y N

a og br

50

ro ga

de

45 g ør

40

V in de b

sJ in Pr

ad e

35

11%

30

9% 7%

25 Q1

Q3

2019

Q1

Q3

Q1

2020

80 | RED Danish Investment Atlas 2025

Ch ris tia n

60

de

de ræ st

e

Q3

2021

Q1

Q3

2022

sg hu

e ad

st ra nd en

Q1

Q3

2023

Q1

Q3

2024

Q1

Q3

2025

Q1 2026

20

olm

an sK en

al

ade rog

sG en

ANTAL TOMME BUTIKSLEJEMÅL

eb nd Vi

ro g

de

ld

H

N yb

de

de ls tr æ

La ve n

TOMGANGSPROCENT

a rg ve

olm

r Fa

rh

nd Stra el mm

55

ag M

me

Ga

Bo

de

de

e æd str us dh

13%

ås eg ad

jga ola Nik

Kn ab ro st ræ de

Rå

15% G

e

e ad lg ira m Ad

ræ ist gn pa m Ko

st ræ de

ad sg

e ad eg ks La

Ve d

løs bo Na

He st em øl le

D

en yb

Bre

de ræ st

17%

La

de

de

ue

e æd str us dh

e ad rig tte S lu

19%

de

e

æ str

t ds Ba de ræ st ro ab Kn

m Ko

ræ ist gn pa

de

Rå

t ge rø St

21%

træ ns

de

Københavns Domhus

et

a sg

ad

r tu Fo

Figur 46: Tomgangsniveau for de københavnske strøggader 2019-2026 su nd

jg ola Nik

de

e ad lg ira m Ad

en sk Hy

e æd str ro ab Kn

ræ st er gg æ ol Br

ESPRESSO HOUSE

Ka tte

n be Dy

Gammel Strand

e

RMAL

de

ds

ads

ræ rst de Læ

stræ ård

e

de lga Asy

l ro P Højb

Lill

ræd rdst

olm

COLLECTOR'S CAGE PANDORA

NORMAL

rv to Ny

un de t

sb

de

stræ

rh me Bre

de

PILGRIM

MUSEUM OF ILLUSSIONS

rik

ke Kir

Vimmelskaftet

JACOBSEN PLUS

STELLING

t ge rø St

SAMSØE SAMSØE PANTELLA

e ed Fr

re Sto

Storkespringvandet

Strøget

IVAN A

PURE STAR

v

NEWLINE HALO

de ga Ny

lm

ad

s

bo ou Sk

rtor Amage

et røg St

ade nsg

LOUIS VUITTON

IRIS GALERIE

REZET STORE

rv to el m

Caritasbrønden

ad gg er

DJI

e ong eK

WATCHES OF SWITZERLAND

e ad

g fs

Helligåndskirken

e ad sg en ng Ko

Lill

rh o me Bre

THE BODY SHOP GANT

or nd ke

k rc Jo

ade

m

le Li l

G ns se ing

l Va

de ga er d in Sk

reg Nør Ga

Ka tte s

et øg Str

TIFFANY & CO.

m m He

de træ ies

g fs

els Ni

de æ tr rs te os Kl

Vor Frue Kirke

ud St

or nd lke Va

d år

sb or g

Sl ot sp la ds Holmens Kirke

Tomgangsprocent Antal tomme butikslejemål Christiansborg Slot

RED’s forventninger

Kilde: Cushman & Wakefield | RED

Bø r

sg ad e

St

ens

Tvæ rga de

Dro nnin ge

dgr eve n

Sto re K ong ens g

LEJEMARKEDET

DE KØBENHAVNSKE STRØGGADER I 2024 sN

Bre dga d

ge n

BOLIG

Kongens N yto rv

Ko n

ga de

e

Pa læ

yto rv

Ny h

avn

sN yto rv

Kongens Nytorv

Ko ng en

Strøggaderne i København og den fysiske detailhandel generelt har ­oplevet Ny h

avn

en del nedture i det seneste årti med udfordringer som stigende onlinehandel, pandemiens skygger, høje inflationstal, vigende forbrugertillid og andre usikker­ LOGISTIK

heder i markedet. Flere forhold i 2024 indikerede dog, at K ­ øbenhavns ­primære handelsgader efterhånden har fundet sit fodfæste. Der synes at være større konsensus om lejeniveauer, tomgangen er faldende, og lejerefterspørgslen er st gu Au

Kongens Nytorv

­Tiffany, har været på himmelflugt, hvorimod

POSITIVE TENDENSER FOR TOMGANGEN

I de seneste år har vi set en fornuftig

lejeniveauet for de mindre profilerede strøg-

Større konsensus om lejeniveauer og lejer-

gader har været under pres.

efterspørgsel fra alle typer af brands har

e Holb

Købmagergade i København, og 2024 var

bidraget til et reduceret tomgangsniveau I 2024 er der dog kommet en større kon-

(både i tomgangsfrekvensen og -procenten)

andet COS, New Balance, Samsøe & Samsøe

sensus om de rette lejeniveauer for de for-

fra 2023 til 2024 (

og Ikono åbnede butik på Københavns pri-

skellige områder, hvorfor lejeniveauerne på

mære handelsgader.

tværs af handelsgaderne synes at have fun-

I løbet af 2025 forventer vi at se yderligere

det sit fodfæste. Fremadrettet forventes

udlejninger på strøggaderne, hvorfor tom-

Selvom området omkring Amagertorv fort-

lejeniveauerne dermed at udvikle sig mere

gangsfrekvensen forventes at komme til-

sat anses som det mest attraktive område af

stabilt og generelt følge inflationen i højere

bage til niveauet inden covid-19. Der vil

lejerne, har vi set mange nye butiks­åbninger

grad, end vi har set i de seneste år.

dog altid være en vis strukturel tomgang

ls Nie

ingen undtagelse, hvor brands som blandt

Jue

ade ls G

ad eg vn Ha e

på både Købmagergade, Frederiksborggade,

figur 46).

på strøggaderne som følge af faktorer som

Østergade samt Frederiksberggade, hvor

MID-MARKET BRANDS ER TILBAGE

forskudte overtagelser, istandsættelses­

sidstnævnte er et område, som i særdeleshed

Hovedparten af lejerne på strøggaderne har

perioder, myndighedsgodkendelser m.m. Til

har været udfordret de seneste år.

historisk set bestået af mid-market brands,

trods for en stærk lejerefterspørgsel er der

som gennem de seneste års udfordrende

derfor en grænse for, hvor langt tomgan-

STØRRE KONSENSUS OM LEJENIVEAUER

tider har haft det svært. I 2024 oplevede vi

gen kan komme ned, og vores forventning

Polarisering har været nøgleordet til at

dog en lejerefterspørgsel fra alle segmen-

er, at vi snart ikke kan komme meget læn-

beskrive de seneste års tendenser på de

ter, og selvom tilbagekomsten af mid-­market

gere ned.

københavnske strøggader. Lejere søger mod

brands endnu ikke har materialiseret sig i

ligesindede butikskoncepter og brands, hvil-

butiksåbninger, så er lejerne aktive i deres

ket har påvirket lejeudviklingen i de enkelte

søgninger efter nye lejemål, hvilket også vid-

områder, da visse brancher evner at betale

ner om et mere stabiliseret lejemarked på de

en højere leje end andre. Leje­niveauet på

københavnske strøggader.

Hav

nega

de

RETAIL

ade rgsg

udlejnings­aktivitet på tværs af Strøget og

HOTEL

nal

ET MERE STABILT LEJEMARKED

KONTOR

s Ka

de ga

ge ssa Pa les vil on

Det Kongelige Teater

urn Bo

tilbage – og ikke kun i luksus­segmentet, som vi har set det i de seneste år.

men Ho l

ade

Lakseg

se ak

ade

ade

L an

ns T vær g

ÅRSOVERBLIK

Dro nni ng

Amagertorv, som er domineret af luksus­ brands som Hermès, Louis Vuitton og

Retail | 81

RETAIL

FORVENTNINGER TIL 2025 I en årrække har investorappetitten på retailaktiver været begrænset af usikkerheden om fremtiden for den fysiske detail, hvor lejerne har måtte navigere under makroøkonomiske udsving, e-handlens trusler, pandemien og en lav forbrugertillid. Tendenserne på lejemarkedet viser i dag, at den fysiske detail har bevist sin relevans. 2025 forventes derfor at blive året, hvor stabiliseringen på lejemarkedet og den øgede investorefterspørgsel vil genoprette likviditeten i segmentet – i hvert fald for nogle aktivtyper.

LEJEMARKEDET STABILISERING PÅ STRØGMARKEDET

stærk lejerefterspørgsel vil skubbe tom-

bymidte evner at tiltrække forbrugere og

I 2024 oplevede vi, at retailmarkedet i højere

gangsniveauet yderligere ned til et niveau,

dermed lejere, forventer vi således i høj grad

grad stabiliserede sig, hvor vi så en bred

som vi senest så forinden usikkerhederne

vil afhænge af kommunalt bestemte faktorer

interesse fra alle butikssegmenter – lige fra

(covid-19, høj inflation, rentestigninger, mm.)

i forhold til, hvad byen tilbyder af shopping

low-end til high-end – og en fornuftig udlej-

ramte markedet.

destinationer, parkeringsforhold mm. Mens

ningsaktivitet på tværs af strøggaderne.

lejerne på strøggaderne i stigende grad FOKUS ER PÅ CONVENIENCE

er blevet et internationale aktører, er lejer-

Den øgede stabilisering på lejemarkedet

Forbrugerne efterspørger convenience butik-

efterspørgslen i de større lokalbyer domi-

forventes at fortsætte i 2025, hvor flere

ker med let adgang, hvilket endvidere reflek-

neret af danske aktører og selvstændigt

mid-market brands forventes at åbne butik-

teres i lejerefterspørgslen efter retail­aktiver.

erhvervsdrivende.

ker. Derudover forventes de nye bench­

Forudsat at operatøren/ejeren af centeret

marks fra de seneste års udlejningsaktivi-

har formået at skabe det rette butiksmix, for-

SKEPSIS MOD FYSISKE

tet at skabe større konsensus mellem lejere

ventes attraktivt beliggende destinations-

BUTIKKER AFTAGER

og udlejere om lejeniveauerne for de enkelte

centre fortsat at kunne tiltrække kunder og

Forventningerne om et mere stabilt leje­

mikrobeliggenheder, hvorfor lejepriserne

dermed lejere. Lejere af big box butikker har

marked i retailsegmentet understøt-

fremadrettet forventes at udvikle sig positivt

lige­ledes udvist stabilitet i en lang årrække,

tes af vores forventningsundersøgelse,

og følge inflationen i højere grad, end vi har

særligt i områder med et stort opland.

hvor største­delen af investorerne forven-

set i de seneste år.

ter, at lejerefterspørgslen vil forblive staSTORE FORSKELLE I LOKALBYERNE

bil (

TOMGANGEN VIL NORMALISERES

Selvom man umiddelbart ville forvente, at

undersøgelser kan vi samtidigt registrere,

Siden 2022 har vi set en overordnet ned-

befolkningstilvæksten i de større lokalbyer

at forventningerne til den fysiske butik

gang i tomgangsniveauerne på strøg­

ville generere en øget trafik og en øget lejer-

generelt er blevet mere optimistiske. Mens

gaderne, og selvom vi i de seneste år har set

efterspørgsel, konkurrerer de lokale gågader

en faldende andel mener, at efterspørgs-

et solidt lejermarked med fornuftig udlej-

med de lettilgængelige destinationscentre

len vil falde, forventer flere en stigende

ningsaktivitet, er det vores forventning, at

og retail parks, som tilbyder større conve-

lejerefterspørgsel.

allerede indgåede lejeaftaler og en fortsat

nience for forbrugerne. Hvorvidt en lokal

figur 47). Baseret på seneste fire

Den øgede stabilisering på lejemarkedet forventes at fortsætte i 2025, hvor flere mid-market brands forventes at åbne butikker. Derudover forventes de nye benchmarks fra de seneste års udlejningsaktivitet at skabe større ­konsensus mellem lejere og udlejere om lejeniveauerne for de enkelte mikrobeliggenheder.”

Kristian Vinggaard Partner, Retail, RED

82 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK lejerens økonomiske soliditet samt ejendom-

aktørerne at blive enige om afkastet på de

mens beliggenhed i et veletableret område

TRANSAKTIONERNE VENDER

mindre prime aktiver, og dermed vil vi få

med et stort opland være afgørende for

TILBAGE PÅ STRØGGADERNE

likviditeten tilbage på de københavnske

investor­efterspørgslen. For denne ejen-

Investeringsappetitten for strøgejendomme

strøggader.

domstype spiller finansieringsinstitutternes

har i mange år været begrænset af, at alle

udlånsvillighed desuden en afgørende rolle

de forhold, som også har udfordret leje­

LIKVIDITETEN I SEGMENTET VIL

for likviditeten. Slutteligt forventes shop-

markedet, skabte usikkerhed omkring de

AFHÆNGE AF AKTIVTYPEN

pingcentre fortsat at være et mere illikvidt

fremtidige pengestrømme. I 2024 viste leje­

Mens vi forventer, at der både vil være

ejendomsprodukt i 2025, eftersom køber­

markedet dog endnu en gang sin styrke, hvil-

core og value-add kapital tilbage på strøg­

feltet i dagens marked er meget smalt.

ket i de seneste måneder har fået flere inve-

gaderne, når der kommer nye benchmarks

storer til at åbne øjnene op for det marked,

for priserne, forventer vi, at likviditeten for

AFKASTKRAVENE VIL FORBLIVE STABILE

som ellers i mange år er blevet fravalgt.

de øvrige typer af retailaktiver vil afhænge

Uagtet et stærkt underliggende lejemar-

af aktivtypen og risikoprofilen.

ked og en øget investorinteresse for nogle

Vi er således begyndt at se en øget interesse

BOLIG

i 2025, hvilket også vil gøre det lettere for

aktivtyper i retailsegmentet er det vores for-

for strøgejendomme fra både etablerede

Hvis der er tale om ”rene” produkter (dvs.

ventning, at afkastkravene vil forblive stabile

og nye investorer på tværs af risikoprofiler.

ikke aktiver med flere forskelle anvendelser),

i 2025. Denne forventning understøttes af

Selvom transaktionsaktiviteten var begræn-

vil de modstandsdygtige dagligvare­butikker

vores forventningsundersøgelse, som viser,

set til få handler med value-add ejendomme

på lange lejekontrakter fortsat være salg-

at størstedelen af investorerne i Q1 2025 for-

i 2024, forventer vi i 2025 at se flere hand-

bare i 2025. Hvis der er tale om en blandet

venter stabile afkast i den kommende peri-

ler med core aktiver. Både købere og sæl-

ejendom, er det afgørende, at størstedelen

ode (

gere af core aktiver er i markedet, men der

af lejeindtægterne kommer fra daglig­varer,

år vil se væsentlige rentefald, kan det dog

mangler fortsat benchmark for afkastet på

og at indtægterne fra øvrige segmenter er

afføde et nedadgående pres på de mest

de fuldt stabiliserede ejendomme. Vi forven-

mere begrænsede. For big box ejendomme

sikre aktiver, herunder de attraktive daglig-

ter, at dette benchmark vil blive en realitet

vil faktorer som lejekontraktens længde,

varebutikker på lange lejekontrakter.

KONTOR

figur 48). Såfremt vi i det kommende

Figur 47: Investor Confidence Index – Retaillejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på retaillejemarkedet:

10% 63%

27%

LOGISTIK

INVESTERINGSMARKEDET

Q1 2025

8% 59%

33%

Q3 2024

7% 58%

35%

Q1 2024

Stige Uændret

44%

Q3 2023

Falde

RETAIL

47%

Figur 48: Investor Confidence Index – Afkast på retailejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for retailejendomme:

11% 24% 31% 54%

72% 58% 51% 33%

17%

Q1 2025

18%

Q3 2024

18%

Q1 2024

13%

Q3 2023

The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index Indekset følger 147 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervs­ejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er r­ epræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre under­ søgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.

Retail | 83

HOTEL

9%

RETAIL

TOP 15 TRANSAKTIONER 2024 2

Foto: RED

Foto: RED

Foto: RED

1

3

ATP PORTEFØLJE

ØSTERGADE 22

FREDERIKSBERGGADE 16

Hele landet

København K

København K

Pris (kr.)

Pris (kr.)

Pris (kr.)

879.000.000

325.000.000

220.000.000

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

Bruttoareal (m²)

36.056

1.524

4.792

Køber

Køber

Cibus Denmark Real Estate

Bucherer

Sælger

Sælger

Sælger

ATP Ejendomme

Axel Pitzner Fonden

Aberdeen Standard Investments

EJENDOM

BY

MD.

KØBER

SÆLGER

4

Innovater portefølje

Storkøbenhavn

December

7.180

194.294.068

ABG Project Finance

Innovater

5

Pakkerivej 19, 21 & 27

Valby

Januar

4.932

149.000.000

KFI Erhvervsdrivende Fond

Core Bolig

6

Friis

Aalborg

Februar

9.390

110.000.000

Peek & Cloppenburg

Danske ­Shoppingcentre

7

Hvidovre C

Hvidovre

Oktober

29.870

110.000.000

Propreco Property Development

Danske ­Shoppingcentre

8

Dagrofa portefølje

Hele landet

Oktober

5.876

107.700.000

Cibus Denmark Real Estate

Dagrofa

9

Ådalsvej 54

Hørsholm

December

5.555

76.330.000

Vaalserberg

Van Mossel Auto­ motive International

10

Frederiksberggade 15 København K

November

1.187

60.000.000

Jorcks Ejendomsselskab

Frederiksberggade 15

11

Hovedgaden 55A

Hørsholm

December

5.520

57.700.000

FORE HVC & HG Holding

Danske Bank

12

Skomagergade 11

Roskilde

Maj

5.483

57.000.000

KFI Erhvervsdrivende Fond

E. Mikkelsen Hansen

13

Nordager 31

Kolding

September

5.365

45.771.200

Per Aarsleff Holding

Vision Properties

14

Maribo Storcenter

Maribo

Marts

4.606

43.000.000

Ejendomsselskabet Rantzau

Maribo Storcenter

15

Damhaven 9

Vejle

Marts

2.212

42.923.000

K/S Vejle Centrum, Damhaven

ES Damhaven

84 | RED Danish Investment Atlas 2025

BRUTTOAREAL

Køber Alma Property Partners & Kristensen Properties

PRIS (KR.)

ÅRSOVERBLIK RETAIL – PRIME AFKASTNIVEAUER Q1 2025

Primære strøggader (bedste beliggenheder på ­Amagertorv, Købmagergade & Østergade)

3,75 - 4,75%

Strøggader (Vimmelskaftet, Nygade & Frederiksborggade samt dele af Købmagergade og Østergade)

4,75 - 5,75%

Sekundære strøggader (Frederiksberggade)

5,25 - 5,75%

Indre by (Kronprinsensgade)

5,25 - 5,75%

Østerbrogade

5,50 - 6,25%

Gl. Kongevej

5,50 - 6,25%

Nørrebrogade

5,75 - 6,50%

Lyngby

5,50 - 6,25%

BOLIG

AFKAST­NIVEAU

LOGISTIK

OMRÅDE

OMRÅDE

NETTO­LEJE ZONE A*

TOMGANG Q1 2025

ÆNDRING I TOMGANG 2024-2025 (%-POINT)

Amagertorv

46.000

1,98%

-0,85%

Østergade

28.000

3,85%

-3,62%

Købmagergade

25.000

23,68%

0,07%

Vimmelskaftet

25.000

0,00%

-5,30%

Nygade

20.000

0,00%

-4,86%

Frederiksborggade

15.000

4,31%

2,46%

Frederiksberggade

16.000

9,30%

-4,98%

Kronprinsensgade

12.000

Berlingske

12.000

Grønnegade

6.000

Østerbrogade

3.750

Gammel Kongevej

3.250

Nørrebrogade

2.500

Lyngby

8.000

KONTOR

RETAIL – PRIME LEJE- OG TOMGANGSNIVEAUER Q1 2025

RETAIL

N/A

* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter Kilde: Cushman & Wakefield | RED

METODOLOGI Zone A – Prime lejen er estimeret ud fra ITZA retningslinjer og angiver i dette tilfælde værdien af det dyreste areal i modellen. Ejendomme i Danmark er dog sjældent sammenlignelige 1:1, derfor kan dybden af zone A (det område, der skal generere den primære leje) variere, men værdien bestemmes typisk til at være mellem 6 m (20 fod) og 9 m (30 fod).

HOTEL

Tomgangsprocenten er givet ved en observeret mængde ledige kvadratmeter i stueetagen af strøgejendomme i forhold til den samlede mængde kvadratmeter i stueetagen af ejendomme i den respektive gade. Derfor er retailarealer på andre niveauer ikke inkluderet i denne vurdering.

Retail | 85

RED har på vegne af ejeren Realdania By & Byg vurderet herregården Nørre Vosborg, der i dag anvendes til hotel, restaurant og arrangementer.

86 | RED Danish Investment Atlas 2025

ÅRSOVERBLIK

Top 3 transaktioner 2024

KONTOR

92

RETAIL

Hotelmarkedet fortsætter med at imponere

HOTEL

88

LOGISTIK

BOLIG

HOTEL

Hotel | 87

Kurt Rodahl Hoppe – Realdania By & Byg

HOTELMARKEDET FORTSÆTTER MED AT IMPONERE DE STORE HANDLER UDEBLEV

(men alene et begrænset udbud), hvorimod

Efter nogle hårde år for hotelbranchen er

For tredje år i streg faldt investerings­

der for de øvrige hoteller har været et mis­

det københavnske marked dog vendt stærkt

aktiviteten i hotelsegmentet, og trans­

forhold mellem sælgernes og købernes pris-

tilbage i de seneste år. Mens antallet af besø-

aktions­­volumen nåede derfor blot 0,7 mia.

forventninger. Dette skyldes, at investorerne

gende slog rekord i både 2022 og 2023,

kr. i 2024 (

primært har efterspurgt opportunistiske

kan det allerede konkluderes, at der blev

ten skal dog ikke ses som udtryk for en fal-

handler med forventninger om betydelige

sat besøgsrekord igen i 2024. I skrivende

dende investorefterspørgsel, men derimod

afslag i priserne i forhold til prisniveauet før

stund har vi alene fået tallene til og med

at volumen i de seneste år er blevet holdt

covid-19, men ejerne har ikke været villige til

november, men hvis antallet af overnatnin-

oppe af salget af få velbeliggende hoteller

at sælge til de lavere priser.

ger i december 2024 bliver på niveau med

figur 49). Faldet i aktivite-

samt bruger­ejendomme. I 2024 så vi alene

december 2023, runder antallet af overnat-

én større hoteltransaktion (Hotel Herman K

REKORDERNE I KØBENHAVN FORTSÆTTER

ninger 10 mio., hvilket er svarende til en stig-

til 141,5 mio. kr.), og størstedelen af volumen

Fra da covid-19 ramte Danmark og ind-

ning på 25% ift. før covid-19.

var således drevet af salget af små lokale

til foråret 2022 faldt det årlige antal besø-

hoteller og kroer.

gende brat, og samtidig betød tidligere års succes, at der var blevet planlagt mange

De seneste års lave aktivitet skyldes, at der

nye hotelåbninger, og derfor er værelses­

fortsat har været en vis investorefterspørgsel

kapaciteten i København steget betydeligt i

efter de bedst beliggende hotelejendomme

de seneste år (

88 | RED Danish Investment Atlas 2025

figur 50).

Fortsættes på næste side

ÅRSOVERBLIK

Figur 49: Hotel – Transaktionsvolumen 2015-2024

6 5,3 5

3,6 3,2

24%

3 2,4 53%

81%

1,9

2 73%

1,4 1

40%

76%

1,7

1,4

61%

52% 47% 48%

27%

2015

2016

0,2 2018

94%

39%

0 2017

0,7

95%

60%

2019

2020

2021

Danske

Udenlandske

LOGISTIK

MIA. KR.

4

BOLIG

19%

2022

2023

2024

10

25.000

8

20.000

6

15.000

4

10.000

2

5.000

0

KONTOR

30.000

RETAIL

12

ANTAL VÆRELSER

ANTAL OVERNATNINGER (MIO.)

Figur 50: Hotel – Udvikling i antal overnatninger & hotelværelser i København 2000-2024

0 2000

2002

Danske turister

2004

2006

2008

Danske turister (estimeret)

2010

2012

2014

Udenlandske turister

2016

2018

2020

2022

Udenlandske turister (estimeret)

2024 Antal værelser

HOTEL

Kilde: Danmarks Statistik

Hotel | 89

Fortsat fra forrige side

At sælgerne ikke har været villige til at

udenlandske turister mere end blot vendt til-

INGEN TEGN PÅ NYE UDFORDRINGER

acceptere væsentlige prisnedslag kan såle-

bage til København (+23% ift. 2019).

Ser vi lidt frem i tiden, er der ikke umiddel-

des blandt andet forklares ved, at en positiv

bart nogen faktorer, der peger på, at det

udvikling på det københavnske hotelmarked

SOMMEREN I KØBENHAVN ER ATTRAKTIV

københavnske hotelmarked igen vil blive

i de seneste år har medført, at investorernes

Til trods for den markante tilførsel af nye

udfordret – men ingen af os havde selvfølge­

risici forbundet med de fremtidige penge­

værelser medførte denne positive udvik-

lig forudset covid-19. Så under forudsæt-

strømme er blevet reduceret betydeligt, og

ling i antallet af besøgende, at belægnings-

ning af, at der ikke kommer nogen udefra-

samtidig er hoteloperatørerne villige til at

procenterne på de københavnske hoteller

kommende faktorer, der påvirker markedet,

betale højere lejeniveauer, end vi tidligere

nu mere eller mindre er tilbage på niveauet

forventer vi, at der vil være balance mel-

har set.

fra før covid-19 i sommermånederne

lem udbuddet og efterspørgslen. Denne for-

(

ventning skal i høj grad ses i lyset af, at høje

figur 51). I vintermånederne halter belæg-

UDENLANDSK TURISME ER

ningen dog fortsat en smule bagud, hvor-

bygge­omkostninger, fortsat høje rente­

IGEN DOMINERENDE

for belægningen på årsbasis stadig ikke helt

niveauer og færre tilladelser til nye hoteller

Historisk set har turismen i København i

er tilbage.

har resulteret i, at der i dag er en begrænset

høj grad været drevet af udenlandske turi-

pipeline af projekter med nye hotelværelser

ster, men da covid-19 ramte, blev fordelin-

Sammenholder man belægningsprocenterne

gen vendt på hovedet. I de seneste år har

på det københavnske marked med resten

i København.

fordelingen dog år efter år bevæget sig til-

af landet, har det københavnske marked

INVESTERINGERNE VIL KOMME TILBAGE

bage mod en dominans af udenlandske

historisk set præsteret bedre, men også her

Desværre har et par stærke år på hotel-

­turister. De seneste års besøgsrekorder er

var billedet vendt på hovedet under covid-

markedet endnu ikke været nok til at sætte

således drevet af, at der har været en mar-

19. I de seneste år har vi dog set, at spæn-

gang i investeringsaktiviteten. Forvent­

kant vækst i hotelovernatninger fra danske

det i belægningsprocenterne igen vender i

ninger om at markedet forbliver i balance i

turister (+29% ift. 2019), og samtidig er de

Københavns favør.

de kommende år har dog resulteret i, at flere

Figur 51: Hotel – Belægningsprocent 2018-2024

100%

80%

60%

40%

20%

0% 2018

2019

2020 København

90 | RED Danish Investment Atlas 2025

2021 Resten af Danmark

2022

2023

2024

Kilde: Danmarks Statistik

ÅRSOVERBLIK investorer har vendt deres interesse mod Kurt Rodahl Hoppe – Realdania By & Byg

segmentet. Vi forventer derfor, at investeringsaktiviteten i 2025 vil blive væsentligt højere, end vi så i 2024.

BOLIG

Udover tiltroen til det underliggende marked skyldes den stigende investorefterspørgsel, at de risikojusterede afkast anses som værende konkurrencedygtige ift. a ­ fkastene i de øvrige ejendomssegmenter. Dette skyldes blandt andet, at hoteller typisk ­udlejes til stærke operatører på lejeaftaler med lange uopsigelighedsperioder, hvorfor der ofte ikke vil være nogen udskiftning i hotel­ operatøren i løbet af investorernes investeringsperiode. Herudover er der fortsat

LOGISTIK

en afkastpræmie at hente ved investering i prime hotelejendomme ift. prime ejen-

KONTOR

domme i andre segmenter.

Desværre har et par stærke år på hotelmarkedet endnu ikke været RETAIL

nok til at sætte gang i investerings­ aktiviteten. Forventninger om at markedet forbliver i balance i de kommende år har dog resulteret i, at flere investorer har vendt deres

HOTEL

interesse mod segmentet.

Hotel | 91

HOTEL

TOP 3 TRANSAKTIONER 2024 Foto: Bühlmann Hotels

1

HOTEL HERMAN K Pris (kr.)

141.500.000 Bruttoareal (m²) 2.112

Køber AKF

Sælger Danish Management Group

Foto: Comwell

2

COMWELL HOTEL KØGE Est. pris (kr.)

120.000.000 Bruttoareal (m²) 6.589

Køber Sampension

Sælger AKF

Foto: Hotel Hesselet

3

HOTEL HESSELET Est. pris (kr.)

56.000.000 Bruttoareal (m²) 5.147

Køber KR-KURS

Sælger Sinnest Holding

92 | RED Danish Investment Atlas 2025

af Pandox’ danske hotelejendomme – heriblandt Scandic Copenhagen

HOTEL

RETAIL

KONTOR

LOGISTIK

BOLIG

beliggende ved søerne i København.

ÅRSOVERBLIK

RED udarbejder løbende vurderinger

Hotel | 93

OM RED Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendoms­ aktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, leje­ rådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed.

Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.

+45 33 13 13 99 | red@cw-red.dk | www.red.dk