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4.    creazione del modello finanziario di business plan. Calcolo dell’IRR per ciascun immobile Si è proceduto alla costruzione di un modello finanziario di business-plan, che mostra nel periodo ventennale di durata del fondo, il calcolo dei flussi di cassa attivi e passivi per ciascun immobile. Si è tenuto quindi conto di ricavi da locazione entranti nel periodo di gestione e del capital gain al momento della vendita. I costi prevedono oltre all’iniziale spesa di ristrutturazione del fabbricato (capex), spese di intermediazione, gestione per le attività di property e facility, project managment, tributi amministrativi e spese assicurative. (tabelle nelle pagine a seguire) 5.    risultati attesi e conclusioni le valutazioni condotte sulle singole iniziative immobiliari portano ad un ideale risultato aggregato in un’ottica di Fondo di un IRR lordo complessivo del 5/6% (ammettendo, fra le altre ipotesi, quella di costi a livello fondo che incidano complessivamente per ca. l’1%). Tale risultato rende con se alcune considerazioni: •

il progetto, così come rappresentato, offrirebbe l’opportunità di valorizzare degli oggetti dalla riconosciuta importanza storica e culturale, verso degli usi che contemperino le esigenze del mercato della rendita fondiaria a quelle dell’utilità sociale. Sebbene il rendimento risultante, in uno scenario comunque sperimentale, non sia tale da risultare interessante per la eventuale partecipazione di privati nell’iniziativa, esso potrebbe esser tale da rendere invece possibile il coinvolgimento di soggetti istituzionali che abbiano delle finalità di natura sociale oltre che economica; i soggetti aggregabili potrebbero essere CdP, Fondazioni Bancarie legate al territorio, Casse di previdenza.

Sebbene i risultati della simulazioni si basino su un set di ipotesi forti, in primis l’ipotesi di riacquisto dei beni da parte della P.A. al termine della durata del Fondo ad un prezzo prefissato (pari al valore d’apporto + capex, il tutto opportunamente indicizzato al tasso di inflazione previsto), esse consentono anche di preservare il controllo pubblico sullo sviluppo dell’iniziativa, provvedendo a valorizzare di fatto cespiti patrimoniali che al momento sono soltanto una fonte di costo.

sebbene il profilo dell’operazione sia da considerare quale value added, una volta che le valorizzazioni andassero a regime, è possibile immaginare anche un eventuale coinvolgimento di investitori differenti, anche privati, da quelli con finalità di natura istituzionale. Tale afflusso di capitali contribuirebbe ad alleviare il peso nell’iniziativa per le casse pubbliche.

Ad ulteriore supporto del prescritto scenario, vi sono 3 elementi qualificanti: 1. location - tutti immobili nel centro storico: tessuto socio-economico di riferimento variegato e capace di offrire potenzialmente buone dinamiche di domanda e offerta per molteplici destinazioni funzionali; 2. supporto politico nello sviluppo della città: la condivisione di una strategia di progetto da parte della P.A locale è un fattore di sicurezza. Un esempio specifico è quello relativo al settore ricettivo: se poco premiante in prima analisi, uno sviluppo del turismo locale, perseguito dalla politica pubblica, porterebbe ad un aumento di redditività del settore 3. strumento di riattivazione: innovativo nel garantire un uso in un periodo di indeterminatezza, capace nel coprire possibili sfitti, attirare investitori e calibrare scelte di destinazione.

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Appendix volume regarding the five main topics of the STILL-LIFE project: 1. Monastery building system 2. Media news 3. Existing situation...

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