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UniversitĂ degli studi di Ferrara Corso di Laurea Magistrale in Architettura Anno accademico 2012/2013 Primo Relatore | Prof. Nicola Marzot Secondo Relatore | Prof. Giuseppe Saponaro Correlatori | Prof.ssa Laura Gabrielli Prof. Vittorino Belpoliti Correlatore estrno | Ing. Michele Pasqui Laureandi Pietro Cesari Giacomo Quercia


STILLLIFE Strategie per la riattivazione e la valorizzazione del patrimonio architettonico pubblico Il caso pilota dell’ex convento di San Procolo a Bologna

APPENDICE


INDICE

Schede tecniche di approfondimento 1

SCHEDA I Mappatura sistema conventuale

27

SCHEDA II Cronache per una storia recente

33 65 79 97

SCHEDA III Stato di fatto Ricostruzione storica Ricerca d’archivio Documentazione di supporto

105

SCHEDA IV Uso temporaneo

117 127

SCHEDA V Housing sociale Computo metrico estimativo

131

SCHEDA VI Fondo immobiliare


I


MAPPATURA SISTEMA CONVENTUALE E’ stato svolto un censimento dei complessi conventuali presenti all’interno del tessuto storico bolognese. Si è partiti da un approfondito lavoro svolto negli anni ‘70 per il già citato piano di recupero del centro storico, affinando la ricerca per ricostruire vicende storiche, catalogare lo stato conservativo di ciascun immobile, la proprietà e le funzioni ospitanti. L’analisi ha permesso di verificare i casi in cui è possibile attuare un nuovo piano di recupero secondo definite strategie di innesco e valorizzazione.

1


2


PROPRIETA’ pubblica privata della chiesa

FUNZIONE OCCUPANTE dismesso convento caserma privata penitenziaria uffici pubblici uso temporaneo culturale scolastica universitaria sanitaria / assistenziale STATO CONSERVATIVO demolito / scomparso irrecuperabile scorporato

unitario polifunzionale recuperabile unitario monofunzionale

3


1 - S. BERNARDO Via Arienti 42 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 41]

2 - S. s. TRINITA’

Via Santo Stefano 87 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 210]

3 - S. MARIA DELLA PURITA’ Via delle Lame proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 140]

4 - S. AGOSTINO

Via Barberia 24 proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 15]

5 - S. ANTONIO ABATE Strada Maggiore 81 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 26]

4


6 - S. TERESA

Via Santo Stefano 160-162 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 75]

7 - S. GIULIANO

Via Santo Stefano 121 proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 93]

8 - OGNISSANTI

Via Braina proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 211]

9 - S. MARIA DELLA VITTORIA Via Orfeo 14-16 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 142]

10 - S. ELISABETTA REGINA D’ UNGHERIA Via Nosadella 28 - 30 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 66]

5


11 - S. MARIA DELLA MISERICORDIA Piazza di Porta Castiglione 4 proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 134]

12 - BADIA DELLE ACQUE Via San Mamolo 5 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 92]

13 - S. MARIA DELLE PUGLIOLE Via del Porto

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 144]

14 - S. PAOLO MAGGIORE Via Carbonesi 18 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 177]

15 - S. BARBAZIANO

Via Cesare Battisti 21-23 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 32]

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16 - S. MARIA MADDALENA DELLA MASCARELLA Via Mascarella 48

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 153]

17 - S. MARIA DELLA MAGIONE Strada Maggiore 82 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 132]

18 - S. BIAGIO Via Guerrazzi 32 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 43]

19 - S. MARIA EGIZIACA Via Nosadella 21 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 150]

20 - S. S. GIOVANNI BATTISTA E ANTONIO Via San Felice 92

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 84]

7


21 - S. S. FILIPPO E GIACOMO Via delle Lame 107

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 68]

22 - S. ELENA

Via Galliera 52-54 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 65]

23 - GESU E MARIA Via Galliera 74

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 77]

24 - S. APOLLINARE Vicolo Garofalo proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 29]

25 - S. GABRIELE

Via Santo Stefano 160-162 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 75]

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26 - S. PELLEGRINO Via Sant’Isaia 79

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 16]

27 - S. MARIA DELLA CARITA’ Via San Felice 64 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 133]

28 - S. ANNA

Via Sant’Isaia 35 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 43]

29 - S. CATERINA DI STRADA MAGGIORE Strada Maggiore 76 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 47]

30 - S. MARTINO MAGGIORE Via Guglielmo Oberdan 23 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 161]

9


31 - EX OSPEDALE DEI BASTARDINI Via Massimo d’Azeglio 41 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 186]

32 - S. OMOBONO

Via Santo Stefano 107 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 173]

33 - SAN PIETRO MARTIRE Via Orfeo 25 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 184]

34 - S. S. GREGORIO E SIRO Via Montegrappa 15 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 99]

35 - S. S. AGOSTINO E MONICA Via dell’ Unione 15 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 16]

10


36 - S. GIORGIO IN POGGIALE Via Nazario Sauro 22 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 81]

37 - S. IGNAZIO DI LOJOLA Via Belle Arti 52 - 54 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 101]

38 - S. CRISTINA DELLA FONDAZZA Piazzetta Giorgio Morandi proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 54]

39 - S. MATTIA

Via Sant’ Isaia 14 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 163]

40 - S. S. LEONARDO E ORSOLA Via San Vitale 63-65 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 102]

11


41 - SPIRITO SANTO Via Alfredo Testoni 4 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 203]

42 - S. S. VITALE E AGRICOLA IN ARENA Via San Vitale 48 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 213]

43 - S. COLOMBANO Via Parigi 1-3 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 50]

44 - ORATORIO SAN FILIPPO NERI Via Alessandro Manzoni proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 70]

45 - S. MARIA DELLA CONCEZIONE Via Saragozza 7-9 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 134]

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46 - S. STEFANO

Piazza Santo Stefano proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 203]

47 - S. MARIA MADDALENA DI SAN DONATO Via Luigi Zamboni 47 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 154]

48 - S. MARIA DELLA PACE Via Massimo D’Azeglio 57

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 112]

49 - S. S. COSMA E DAMIANO Via Farini 13-15 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 53]

50 - S. LORENZO MARTIRE Via Castiglione 42-46 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 105]

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51 - S. MARIA DI BETHLEM Via Castiglione proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 145]

52 - S. S. GERVASIO E PROTASIO Via Ugo Bassi 25-27 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 76]

53 - S. GUGLIELMO Via Mascarella 75 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 100]

54 - S. BENEDETTO ABATE Via dell’Indipendenza 64 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 40]

55 - S. MARIA MADDALENA DEI PAZZI Via Saragozza 10 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 153]

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56 - S. GIACOMO MAGGIORE Via Saragozza 10 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 153]

57 - S. LUCIA

Via Castiglione 36 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 106]

58 - S. MARIA DEGLI ANGELI DI NOSADELLA Via Nosadella 47-49 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 153]

59 - S. GIUSEPPE SPOSO DI MARIA VERGINE Via Bellinzona 6 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 97]

60 - S. S. LUDOVICO E ALESSIO Via del Pratello 30-36 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 107]

15


61 - S. GIUSEPPE DEL BORGO DI GALLIERA Via San Giuseppe

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 95]

62 - S. MARIA NUOVA Via Riva Reno 72 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 156]

63 - S. MICHELE IN BOSCO

Piazzale San Michele in Bosco 3 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 167]

64 - S. s. ANNUNZIATA Via San Mamolo 2 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 23]

65 - S. S. NABORRE E FELICE Via dell’Abbadia 1 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 169]

16


66 - S. s. SALVATORE Via Cesare Battisti 16 proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 191]

67 - SANT’AGNESE Via Castelfidardo 11 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 14]

68 - S. PROCOLO

Via Massimo D’Azeglio 54 proprietà privata

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 185]

69 - S. MARIA DEI SERVI Strada Maggiore 43 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 125]

70 - S. GIOVANNI IN MONTE Piazza San Giovanni in Monte 3 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 88]

17


71 - S. GIOVANNI BATTISTA DEI CELESTINI Piazza dei Celestini 2 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 83]

72 - S. MARGHERITA Via Santa Margherita 12 proprietà della chiesa

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 114]

73 - S. ORSOLA Via Massarenti proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 174]

74 - S. GIOVANNI BATTISTA Via Sant’Isaia 90 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 82]

75 - S. DOMENICO

Piazza San Domenico 13 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 60]

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76 - CORPUS DOMINI Via Tagliapietre19 proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 52]

77 - S. FRANCESCO Piazza San Francesco proprietà pubblica

(mila mq) 15 - 20 10 - 15 5 - 10 <5 XI

XIIX

III

XIVX

V

XVI

XVII XVIII XIX 1900 1950 2000 2014 (sec - anno)

[M. Fini, “Bologna Sacra”, Ed. Pendagron, Bologna, 2007, pg 70]

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1796/97 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77

20

1810

1815

1859/60

19


943/45

1973/75

2014

21


SOPPRESSIONI E ACQUISIZIONI DELLO STATO Il 19 giugno i francesi, guidati da Napoleone, occupano la città che entra a far parte prima della Repubblica Cispadana, poi Cisalpina, infine del Regno Italico. Si procede alla soppressione di tutte le comunità religiose con meno di quindici componenti e appartenenti a ordini che abbiano già una sede in città. I beni ecclesiastici sono incamerati dallo Stato e quindi venduti a privati o, i più capienti e strategici, utilizzati direttamente dall’amministrazione pubblica

35 %

65 %

27

incamerati dallo Stato

00

0

mq

0

> 20 0 >1 50 0 >1 00 0 >5 00

q m

0

mq

mq

1810

restaurazione del potere papale. Parziale ritorno in possesso da parte dei re19 % ligiosi delle strutture requisite

19

56 %

rimangono statali

00

0

0

mq

> 20 0 >1 50 0 >1 00 0 >5 00

q m

0

mq

mq

1815

22

25 %


14 %

31 %

5%

sconfitta degli austriaci e fine del potere temporale pontificio su Bologna. Conseguente annessione al Regno sabaudo soppressione delle comunitĂ religiose da parte del nuovo Stato Italiano e confisca dei loro beni

50 %

27

acquisiti dal nuovo Stato Italiano

0

mq

mq

1859/60

0

00

0

q m

mq

> 20 0 >1 50 0 >1 00 0 >5 00

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di proprietĂ statale

0

mq

mq

1943/45

0

0

mq q m

38 %

pesanti bombardamenti aerei nel centro storico di Bologna provocano, oltre a molte vittime tra i civili, gravi distruzioni alle abitazioni e agli edifici sacri causando anche notevoli perdite al patrimonio artistico e documentario

00

14 %

29 %

> 20 0 >1 50 0 >1 00 0 >5 00

10 %

9%

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PIANO DI RECUPERO DEGLI ANNI ‘70 viene in parte attuato il piano-programma comunale dei servizi sociali e culturali a supporto e completamento del PEEP Centro Storico di quegli anni. Si tratta del recupero e della conversione in più fasi dei cosiddetti grandi contenitori per destinarli a centri di quartiere, di interesse sociale e culturale. Nel programma, su un’ampia gamma di edilizia specialistica, furono inseriti ben 21 complessi conventuali

60 65

57 55

69 74

1973/75 PREVISIONE DI PIANO

77

42 38 36 32

8 29

solo 6 hanno subito un effettiva trasformazione

55

1973/75 PIANO ATTUATO

41 38 36

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Privato

SITUAZIONE ATTUALE il censimento sull’attuale situazione di ogni complesso ha permesso di dare un quadro, di massima, sulla condizione dell’architettura in rapporto alle funzioni ospitanti. I risultati mostrano come la proprietà privata abbia portato alla scorporazione, se non alla scomparsa della maggior parte dei complessi. Diversamente la proprietà pubblica ha garantito la trasmissione del bene, nella maggior parte dei casi mantenendo ancora una lettura integrale del complesso conventuale

Pubblico

55

73

2014 FUNZIONI

77

40

26

Il censimento ha riportato una situazione in perenne stallo: il Demanio detiene ancora la proprietà dei complessi più grandi,occupati ancora oggi da caserme e servizi pubblici, quali uffici ed archivi. Queste sono funzioni incongrue con gli spazi, che risultano sottoutilizzati, mentre le stesse funzioni sono mortificate. Il fenomeno presenta vari lati negativi. Tra i più importanti si può riscontrare un degrado fisico delle parti di edificio di grande valore che non vengono utilizzate e una difficoltà di gestione delle funzioni ospitate dovute a spazi inadatti.

65

60

69 71 74 77

2014 FUNZIONI INCONGRUE 32 29

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II


CRONACHE PER UNA STORIA RECENTE Sono state raccolte, in ordine cronologico, notizie d’attualità dei quotidiani locali bolognesi al solo scopo documentale, per riportare il clima di dibattito e discussione che ha investito il centro storico negli ultimi 20 anni, e ricostruire le vicende dell’ex-Ospedale dei Bastardini e dell’ex-convento di San Procolo.

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Giustizia in affitto per 4 mln l’ anno La Repubblica Bologna, 27 novembre 2006

Quei gioielli architettonici abbandonati Il Resto del Carlino Bologna, 15 luglio 2007

“Questo gioiello è abbandonato dal 2000. Così ogni giorno in quei muri antichi si apre una nuova crepa” La Repubblica Bologna, 22 dicembre 2007

Coro di no alla privatizzazione dell´ex-Maternità L´architetto Cervellati stronca la decisione di “privatizzare” l´ex Maternità La Repubblica Bologna, 23 dicembre 2007

In vendita l’ex Maternità di via D’Azeglio Il bando entro la primavera

Ma i tempi per aprire i cantieri sono lunghi, non prima della fine del 2011. Si cerca un privato disposto a ristrutturare l’intero complesso La Repubblica Bologna, 03 febbraio 2010

Ecco i bandi della Provincia per ex Maternità ed ex Bastardini

Scadono il 13 dicembre: basi d’asta rispettivamente quasi 16 milioni e poco più di 14. Per l’ex convento di san Procolo sono necessari interventi di restauro architettonico La Repubblica Bologna, 27 ottobre 2010

All´asta delle aree militari arriva solo l´offerta sull´ex teatro delle Minghetti

Volta si aggiudica l´ex Maternità per 17 milioni La soddisfazione in Provincia “Così guardiamo al futuro con meno apprensione”

La Repubblica Bologna, 15 dicembre 2010 29


Gli uffici giudiziari a Palazzo Pizzardi Zamboni difende Cofferati L’ex sindaco Flavio Delbono lancia sospetti sul trasferimento: “Che errore quel contratto milionario a un privato”. Replica l’ex assessore: “Scelta collegiale. E lo Stato rimborserà” La Repubblica Bologna, 02 marzo 2011

“Ecco perché Palazzo Pizzardi non fu affatto un cattivo affare” L’ingegner Raffaela Bruni, direttoire dei Lavori pubblici del Comune, ricostruisce la trafila che portò alla scelta della nuova sede del Tribunale. Un percorso su cui Flavio Delbono, in un’intervista a un periodico campano, ha sollevato ombre e perplessità La Repubblica Bologna, 9 marzo 2011

Palazzo Pizzardi: Volta tentò l’acquisto già nel 2004 ESCLUSIVA DEL CARLINO Nel giugno 2004 offrì invano 33,4 milioni. Sei mesi dopo vinse il gruppo Valente Il Resto del Carlino Bologna, 17 marzo 2011

Manca un progetto forte Il Resto del Carlino, 26 giugno 2011

Nuovo Tribunale, inaugurazione con il ministro Severino Il ministro della Giustizia: “Un grande lavoro di restauro, che rende Palazzo Pizzardi fruibile al pubblico, destinato a suscitare ancora qualche perplessità sotto il profilo degli spazi e di una piena utilizzabilità dei locali, ma è una tappa Il Resto del Carlino, Bologna, 21 aprile 2012

Spettacoli, glamour, archistar Il Cersaie da non perdere Le piroette della kermesse in città, sempre più sconfinata nei palazzi storici Il Corriere della Sera Bologna, 24 settembre 2013 30


La vita ‘temporary’ degli ex Bastardini: dagli scatti di Instagram alle foto industriali del Mast (nuovo Museo della GD) Il Corriere della Sera Bologna, 30 settembre 2013

Uffici giudiziari, primo ok per l’ex Maternità

Conclusa la prima fase di valutazione delle offerte al comune L’unica proposta ritenuta valida è della Max Immobiliare, società riconducibile a Volta (Datalogic) Il Corriere della Sera Bologna, 16 ottobre 2013

Uffici giudiziari verso l’ex Maternità L’offerta di Volta è l’unica ammissibile Lo comunica l’ufficio stampa del Comune. Delle cinque proposte arrivate solo quella della Max Immobiliare per gli immobili in via D’Azeglio ha passato la selezione. Il patron della Datalogic è già proporietario di Palazzo Pizzardi, attuale sede del Tribunale La Repubblica Bologna, 16 ottobre 2013

Universitari occupano l’ex Maternità “Resteremo qui per tre giorni” L’azione del collettivo Link nello stabile in via d’Azeglio in vista della manifestazione studentesca di venerdì.”Lottiamo contro la precarietà e per riappropriarci di luoghi dismessi” La Repubblica Bologna, 13 novembre 2013

Arte Fiera 2014, Bologna si trasforma in un grande museo metropolitano Presentata l’edizione che andrà in scena dal 24 al 27 gennaio: 172 gallerie, cinque sezioni, le immancabili Art White Night e Art City Il Resto del Carlino Bologna, 16 gennaio 2014

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III


STATO DI FATTO EX CONVENTO DI SAN PROCOLO La documentazione fotografica degli ambienti è raccolta, non secondo un ordine di piano, ma rispetto alle corti/chiostri di appartenenza. Secondo lo studio svolto sulla morfologia del fabbricato è infatti possibile tracciare analisi e strategie d’intervento sul complesso appoggiandosi a questa divisione

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nella pag. seguente: la â&#x20AC;&#x153;Pesca Miracolosaâ&#x20AC;?, posta in fondo al refettorio dipinta alla fine del 1500 dal pittore Leonello Spada, di scuola Carracci, ammirata da Guido Reni e dal Guercino. Oggi ad arredare uno stretto magazzino.

il grande loggiato esterno di deambulazione con le porte dipinte nel 1626 da Giovanni Andrea Castelli.

nella pag. precedente: chiostro del refettorio secondo chiostro per costruzione, viene riprogettato, nellâ&#x20AC;&#x2122;aspeto rinascimentale che lo caratterizza, nel 1540 da Antonio Morandi detto il Terribilia, ed eseguio dai fratelli Giacomo e Benedetto dalla Torre

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nella pag. seguente: la grande manica di distribuzione delle celle dei monaci. Braccio ovest-est

le celle oggi senza muri di partizione. Si riesce in alcuni ambienti, grazie al sistema voltato, a leggere la sorica divisione in piccole unitĂ

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nella pag. seguente: il loggiato, oggi in parte chiuso da vetrate installate durante il periodo ospedaliero

la parte ovest del loggiato dove risiedeva anticamente la sacrestia, sostituita dalla cappella dellâ&#x20AC;&#x2122;ospedale

nella pag. precedente: chiostro della sacrestia primo chiostro per costruzione, ricostruito nel 1630, dopo necessaria demolizione, su progetto di Giulio Dalla Torre

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nella pag. seguente: la manica nord, oggi separata dagli altri bracci, con muri divisori e volumi superiori

la scala aggiunta nella parete nord, per raggiungere il terzo piano, addossata alla grandiosa prospettiva di Petronio Fancelli e Gaetano Gandolfi dipinta nella seconda metĂ del XVIII secolo. Sotto, una grande aula allâ&#x20AC;&#x2122;ultimo piano.

Il braccio nord delle grande maniche di distribuzione 44


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nella pag. seguente: il grande corridoio di distribuzione e l’entarata su via D’Azeglio

La sala del capitolo affacciante sul chiostro. Al centro del cortile, un tempo porticato è situato un pozzo ottocentesco in ferro battuto, con la cisterna ancora visibile sotto di esso da cui si raccoglieva l’acqua tramite secchi di rame denominati calzeider

nella pag. precedente: chiostro del capitolo o della porta terzo chiostro per costruzione, rifacimento intorno al 1580 ca. Invenzione di Domenico Tibaldi, eseguito da Giulio Dalla Torre

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nella pag. seguente: Il “Re Mida” dipinto dal Tiarini nel 1640, sopra al camino degli appartameti del Priore

La “decollazione di San Procolo” dipinta dal Tiarini nelle stanze del Priore nel 1639

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nella pag. seguente: Il fabbricato di due piani, aggiunto nei primi anni del ‘900, a coprire un antico loggiato voltato

Sopra, l’antico loggiato esterno voltato oggi ridotto a distribuzione interna. Le cucine: è visibile il sistema portante a portali realizzato nel ‘900 per aumentare la flessibilità di distribuzione interna

nella pag. precedente: corte di servizio fomatosi lentamente per superfetazione, ospitava le cucine, i magazzini e le dispense. Come corte di minor pregio, viene investita da pesanti interventi di manomissione durante la permanenza dell’ospedale.

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gli spazi di distribuzione e le stanza ai piani superiori.

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nella pag. seguente: Il piano sopra al refettorio, aggiunto durante il periodo ospedaliero

Sopra, uno dei pochi ambienti di pregio del fabbricato nord affacciante sulla corte di servizio. Sotto, il sistema di capriate sul lato di via Tovaglie

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Vista della corte dal secondo piano: si nota lâ&#x20AC;&#x2122;architettura fortemente rimaneggiata, e il fabbricato nord da cui è possibile leggere un piĂš unitario stile architettonico

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nella pag. seguente: Il piano sotterraneo, con ambienti voltati, oggi invaso da macchinari termici e da tubazioni

Sopra, il loggiato sul giardino/parco, opera di Antonio Morandi detto il Terribilia, concluso da Giulio Dalla Torre. Sotto, gli spazi sotterranei invasi dagli impianti dellâ&#x20AC;&#x2122;ospedale

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RICOSTRUZIONE STORICA Oltre al grande contributo dello storico bolognese Mario Fanti, lo studio diretto dellâ&#x20AC;&#x2122;architettura unita ad una ricerca archivistica, bibliografica e sincronica su altri complessi conventuali, ha permesso di formulare diverse plausibili considerazioni sullo sviluppo del complesso. Unâ&#x20AC;&#x2122;approfondita ricerca nellâ&#x20AC;&#x2122;Archivio della Provincia di Bologna ha consentito di ricostruire gli interventi subiti dal fabbricato nel coso del XX secolo.

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NOTIZIE architettura arte societĂ e politica

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III - V sec anni in cui risale il culto di San Procolo: presenza di un saccello votivo inizio VIII sec dopo la distruzione del saccello a causa di un incendio, viene costruita una chiesa XI sec - 1075 prime notizie sullo stabilimento di monaci benedettini: interessante ipotesi che sia stato fondato dal Conte Ugo di Bologna fra il 1030 e il 1054 si ricostruisce la chiesa in stile romanico con cripta dedicata a S. Sisto XII sec la chiesa e il monastero accolgono l’ Universitas (l’organizzazione degli scolari). La chiesa viene scelta perchè la più vasta e la più comoda della zona vengono sepolti nel sagrato della chiesa due dei quattro Dottori convocati da Barbarossa alla Dieta di Roncaglia nel 1158: Bulgaro e Martino avevano sentenziato a favore dei diritti imperiali sui Comuni Italiani

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1176 - 1177 creazione della nuova cerchia murata dei Torresotti 1177-1191 periodo delle più antiche lottizzazioni: “il monastero possedeva una vasta estensione di terreni coltivati a vigne, che vennero a più riprese lottizzati e concessi in enfiteusi come suolo fabbricabile nel corso del Duecento. Tali terreni comprendevano tutta la zona a sud-est del complesso conventuale (attraversata dalle attuali via Tovaglie, Solferino, Mirasole, Del Falcone, Paglia, Paglietta, Miramonte, Savenella) e il lato est di via d’Azeglio fino alla porta delle mura ultime” (Fanti, 1983) 1240 lottizzazione terreni lato est di via San Mamolo 1255 vengono locati i terreni del lato nord dell’odierna via Solferino e il lato est fra via Solferino e le mura 1259 locati i terreni del lato sud di via Tovaglie 1269 - 1274 viene locato tutto il resto della braina, con la creazione delle attuali via Paglietta, Mirasole, del Falcone, Miramonte e Savenella 1274 battuta di arresto 1288 riprende la creazione dei borghi

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1200 -1250 ultimo ingrandimento della città con la costruzione della “circla”, la terza cerchia urbana 1274 battuta di arresto dell’espansione cittadina: anno del Guastum Terre Scontro decisivo con la disfatta dei ghibellini fine del XIII sec cambio di rotta verso un guelfismo municipale: si diffonde la leggenda di San Procolo, composta intorno al 1180, col quale egli viene elevato a simbolo del patriottismo municipale e anti-imperiale inizio XIV sec decadimento dell’ abbazia: gli scolari abbandonano l’antica sede e dividendosi tra artisti e legisti nei complessi rispettivamente di S. Francesco e San Domenico 1348 peste nera: aumenta il calo demografico già presenta da qualche anno in città 1384 - 1407 il monastero passa sotto la guida dell’ Abate Giovanni Di Michele 1387 abitanti all’interno del monastero: 9 1392 - 1393 rifatto il sagrato ed innalzato rispetto alla strada, rifatta la facciata e sostituito il soffitto a capriate lignee con volte in mattoni erezione di nuovi altari ed esecuzione di numerose opere d’arte 1406 vengono dipinte nel chiostro del monastero (detto l’inferiore) le volte costruite l’anno precedente 1407 - 1408 Jacopo di Paolo, famoso pittore bolognese dipinge la storia di San Procolo nel chiostro del monastero

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1429-1436 il monastero viene riformato ed entra a far parte della congregazione di Santa Giustina 1437-1441 costruzione del â&#x20AC;&#x153;chiosro nuovoâ&#x20AC;? ad opera di Pietro di Domenico Pagliarolo muratore. Viene selciato nel 1454 1444 il governo dellâ&#x20AC;&#x2122;Ospedale dei Bastardini passa alla Compagnia degli Innocenti

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1459 - 1465 costruzione del “claustro della porta” in mezzo al quale viene scavata una cisterna profonda piedi 19 e larga piedi 17, dotata di piazzale marmoreo di Verona, ad opera di Giovanni di Nicolò da Chiavenna 1496 religiosi e abitanti all’interno del monastero: 30 + 13 (ospedale dei Bastardini) fine XV sec ingente restauro del campanile 1535 - 1539 si ingrandisce la chiesa con nuova abside (provvisoria) dopo l’aggiunta di una quinta campata, ad opera dell’ architetto Antonio Morandi detto Terribilia 1538 crollo del campanile che si trovava “nella parte destra della facciata della chiesa”. Rimane ucciso “Procolo Dalla Maglia”

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seconda metà del XVI sec si abbelliscono con opere d’arte i locali dell’abbazia. Per accrescere il prestigio del complesso si inventa la residenza, lo studio, o il passaggio nel monastero da parte da parte di illustri personaggi come il monaco Graziano e l’abate Panormitano 1548 rifacimento dell’attuale chiostro del refettorio, attribuiro al Terribilia è probabile che quest’ultimo abbia messo mano al progetto che viene eseguito però dai fratelli Giacomo e Benedetto Dalla Torre 1555 viene demolita Porta Procula 1555 - 1557 costruzione del nuovo campanile dopo il crollo, eseguito eseguito nella parte absidale ad opera del Terribilia 1562 inizia la costruzione di un nuovo refettorio: muratore Benedetto Dalla Torre 1566 posizionati i fittoni con la scritta “Si Procul a Proculo Proculi campana fuisset Nunc procul a Proculo Proculus ipse foret ”nel sagrato della chiesa 1573 inizia la costruzione della loggia con il 1° completamento nella parte prospicente il “claustro del refettorio. Opera attribuita al Terribilia

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1573 - 1579 ripartono i finanziamenti per l’abside, ma si esegue il progetto di Domenico Tibaldi. Capomastro Giulio Dalla Torre 1581 aggiunta porte laterali nella facciata della chiesa 1584 costruita dal Dalla Torre la parte nord del loggiato sul giardino (ultime 6 colonne). Vengono così aumentate le celle del piano superiore, raggiungibili tramite la realizzazione della scala elicoidale del campanile 1577 - 1586 rifacimento del chiostro “del Capitolo” o “della Porta”, invenzione del Tibaldi, realizzato da Giulio Dalla Torre 1592 - 1608 riprendono i lavori del grande refettorio, ad opera dell’arch. Giulio Dalla Torre Nel 1593 vengono terminati volta a lunette e pavimento da Sforza Loli muratore Nel 1595 vengono realizzati i lavatoi del vestibolo da Francesco Terribilia, provenienti dalla fabbrica di S. Petronio di cui Francesco Terribilia era l’Architetto Negli stessi anni il pittore Leonello Spada, di scuola Carracci dipinge la “Pesca Miracolosa” posta in fondo al refettorio, ammirata da Guido Reni e dal Guercino

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1612 - 1628 ricostruzione del chiostro della Sagrestia” - demolizione e completo rifacimento su progetto di Giulio Dalla Torre 1626 - 1627 Giovanni Andrea Castelli, pittore, realizza le figure monocrome sui portali del “Claustro del Refettorio”: 8 in tutto di cui 2 andate perdute insieme alle porte 1637 viene realizzata la facciata su via D’Azeglio, in fronte ai Bastardini, ad opera di Pietro Gialdi e Cristoforo Ghiezzi muratori La porta sul sagrato era l’unico accesso al monastero ai tempi del Vignali (1600) L’altra porta di accesso su via D’Azeglio verrà aperta nel XIX sec 1639 ricostruito lo scalone principale Il Tiarini dipinge la “decollazione di San Procolo” nelle stanze del Priore 1640 sempre il Tiarini esegue il “Re Mida” sopra al camino della Sala del Priore 1644 viene modificata la facciata della chiesa: sostituito il grande oculo con una finestra rettangolare, imbiancata la facciata ed ingrandite le originali finestre trecentesche laterali viene rimodernato il sagrato e tolti i fittoni: la scritta “Si Proculo...” viene posta sul muro 1734 restauro del chiostro “della Sagrestia” con rifacimento della parte superiore 1744 ammodernamento in stile dell’epoca dell’abside ed apertura di nuove finestre, ad opera dell’Arch. Carlo Francesco Dotti seconda meta XVIII sec Petronio Fancelli e Gaetano Gandolfi dipingono la grandiosa prospettiva in fondo alla manica nord 1752 nuovo altare del Torreggiani

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1796 ingresso in città delle truppe francesi il monastero viene in un primo momento adibito a caserma, eccetto il chiostro della sagrestia lasciato ai pochi monaci rimasti 1798 L’Ospedale degli Esposti con sede nel complesso dei Bastardini ottiene il trasferimento all’interno del complesso conventuale. Il monastero si salva così dall’esser trasformato interamente in caserma 1883 Restauro della chiesa affidato all’Ing. Giuseppe Modenesi 1892 restauro del chiostro “della Cisterna” 1889 restauro del chiostro “del Refettorio” 1893-95 cotruzione padiglione Isolamento nel giardino 1899 restauro del chiostro “della Sagrestia” 1902 restauro del fronte su via D’Azeglio: viene completato in stile tutto il fronte, creando il rettifilo della facciata rispetto alla strada

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1896 - 1945 vengono effettuati diversi lavori di adeguamento del complesso alle necessitĂ della funzione ospedaliera. Questo riguarda la creazione di molteplici aperture su Via Tovaglie ( fronte quasi completamente chiuso al piano terreno - 1896) aggiunte di partizioni interne e nuovi volumi nel cortile della cucina (ca 1910) e nel giardino del monastero. 1954 ristrutturazione del cortile della cucina

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1997 - 2000 dopo una lunga pianificazione inizia il trasferimento del reparto ostetrica e ginecologia nelle nuove strutture dellâ&#x20AC;&#x2122; Ospedale Maggiore 2010 la proprietĂ del complesso passa in mano privata 2012 - 2013 inizio lavori di demolizione nel giardino del complesso e inizio costruzione della nuova struttura scolastica

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RICERCA D’ARCHIVIO Stampe storiche presenti alla Biblioteca dell’Archiginnasio e all’Archivio di Stato di Bologna forniscono ulteriori informazioni storiche sulla distribuzione funzionale del complesso al XVII secolo. Un’approfondita ricerca all’Archivio Storico della Provincia di Bologna ha consentito di ricostruire gli interventi subiti dal fabbricato nel coso del secolo breve, in particolare riguardo alla corte di servizio, dimostrando le ampie modificazioni, anche strutturali, subite e giustificando un possibile intervento

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pianta risalente al XVII secolo. la stampa riporta la distribuzione degli ambienti allâ&#x20AC;&#x2122;interno del complesso ancora oggi esistente, fornendo una proposta progettuale di ampliamento sul lato del giardino

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1887 Riforma della sala per le gravide

piano primo

piano secondo

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1890 Nuova porta su via Tovaglie

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1896 Nuove aperture via Tovaglie Comparando il disegno di fine ‘800 con lo stato di fatto attuale si possono notare le numerose modifiche apportate lungo la via delle Tovaglie in più di un secolo. Questo è stato causato dalla necessità di adattare l’architettura alle necessità dell’ospedale. Oltre ad un piano terra quasi completamente bucato nel corso degli anni (le aggiunte al primo piano passano da 6 a 11) si nota come il muro corrispondente al refettorio sia stato completamente ridisegnato. Questo senza tener conto delle antiche decorazioni interne (il grande dipinto di Leonello Spada) ed esterne (il tabernacolo, in prospettiva con via della Paglia, a marcare la presenza conventuale)

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1901/1902 Nuova porta via Tovaglie

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1902 Restauro fronte via Dâ&#x20AC;&#x2122;Azeglio e costruzione nuova scala Viene effettuato il rettifilo della facciata su via Dâ&#x20AC;&#x2122;Azeglio. Questo comporta la riprogettazione della scala e degli spazi adiacenti. Le piante delle pagine successive dimostrano come al piano terreno il corridoio voltato fosse allora completo e non esistesse ancora il volume sul cortile della cucina. Verso via Tovaglie, in fondo al suddetto corridoio era presente un ulteriore collegameto verticale, eliminato negli anni â&#x20AC;&#x2DC;20

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1919 Preventivo costruzione nuova terrazza Si nota, dalla pianta del piano terra, il nuovo volume addossato al corridoio voltato, che viene quindi costruito presumibilmente tra lâ&#x20AC;&#x2122;inizio del secolo XX e il 1919

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1949 Restauro e sistemazione locali astanteria

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1954 Sistemazione e restauro Istituto

pianta piano terra

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pianta piano primo

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pianta piano secondo

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DOCUMENTAZIONE DI SUPPORTO viene riportato a seguito il Decreto di Alienazione redatto dalla Soprintendenza ai Beni Architettonici e Paesaggistici, allâ&#x20AC;&#x2122;anno 2008, riportante, oltre a prescrizioni sulle procedure di vendita e di valorizzazione, le motivazioni in termini di vincolo vertenti sul complesso

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USO TEMPORANEO viene affrontato lâ&#x20AC;&#x2122;uso temporaneo come strumento innovativo di innesco nei processi di riqualificazione urbana. Lâ&#x20AC;&#x2122;esperienza svolta sul campo per lâ&#x20AC;&#x2122;evento Bologna Water Design 2013 permette di definire le caratteristiche principali da apportare al progetto di recupero dei complessi conventuali

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INTRODUZIONE La crisi economico-finanziaria internazionale, partita nel 2008, ha comportato un brusco cambiamento nei tempi e nelle modalità di trasformazione della realtà urbana, rispetto ai modelli consolidatisi in passato. La situazione di stallo ha comportato una riflessione approfondita sull’attualità delle strategie di riqualificazione e valorizzazione, alle diverse scale d’intervento. L’uso temporaneo si inserisce a pieno titolo come strumento capace di contribuire alla riattivazione del patrimonio esistente non utilizzato, di grandi e piccole dimensioni, come fattore di innesco per processi di riqualificazione e valorizzazione, investendo aspetti non solo di natura economica, ma anche di convivenza civile. STRATEGIE ED OBIETTIVI Le riqualificazioni urbane attuate nelle città di Barcellona, Berlino e Parigi rappresentano i più alti modelli, ed esempi di una pratica ante-crisi, caratterizzati da una condizione di crescita economica, disponibilità e stabilità finanziaria unito ad una elevata mobilità internazionale di beni , risorse, servizi e persone. Tali condizioni sono però, negli ultimi anni, radicalmente mutati, spingendo le nuove pratiche di riqualificazione ad un diverso approccio che tenga conto del più generale ciclo di vita della città, caratterizzato da strutturali fluttuazioni, che sappia richiamare una pluralità di attori di campi differenti al perseguimento di un comune obiettivo, ovvero la garanzia del mantenimento del benessere generale. L’innesco quindi di un processo che facilti meccanismi virtuosi di natura economica, sociale e culturale accorrendo ad ampie pratiche di partecipazione. I campi di applicazione possono essere moltleplici, investendo spazi urbani pubblici e privati, che non trovano, a seguito della situazione economica, un utilizzo a breve termine e rispondendo così a problematiche legate a sicurezza o al moltiplicarsi di fenomeni di fragilità urbane. L’uso temporaneo, qualora strumento di facile e veloce attuabilità, per la propria implicita transitorietà ( ovvero “non definitezza”) può rappresentare quel carattere dinamico di riequilibrio delle spinte di trasformazione urbana, sociale ed economica di difficile controllo e programmazione nel medio e lungo periodo. Se assorbito interamente, ed in modo professionale ed imprenditoriale dalla PA, potrebbe porsi come importante strumento attuativo di precise politiche di investimento : • Economico: innescando il processo di riqualificazione, inteso come manutenzione del bene in deperimento, possibile copertura economica, attrattore di possibili investitori con conseguente valorizzazione • Sociale: attivando pratiche di riqualificazione dello spazio urbano, e di partecipazione cittadina, coinvolgendo differenti realtà associative e istituzionali • Culturale: recuperando spazi e beni di interesse pubblico, culturale e identitario e promuovendo nuove volontà, interessi e aspettative 107


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L’ESPERIENZA BOLOGNA WATER DESIGN Bologna Water Design è un evento-off del Cersaie di Bologna, kermesse fieristica che riunisce le aziende leader nazionali ed internazionali del mondo della ceramica, organizzato per la prima volta da Mosca & Partners, società milanese di promozione del design italiano. L’iniziativa ha visto l’occupazione temporanea nel settembre 2012, per 7 giorni, degli spazi storici dismessi dell’ex Ospedale dei Bastardini, in pieno centro storico, portando in territorio bolognese una pratica di successo già attuata nella città di Milano con il Salone Internazionale del Mobile. Il successo della prima edizione ha reso possibile un ampliamento degli spazi espositivi l’anno successico (2013) conquistati non solo all’interno dello stesso edificio dei Bastardini, ma allargandosi al grande complesso conventuale prospicente, anch’esso dismesso da anni. La partecipazione sul campo, nella fase attuativa dell’evento, ha permesso di approfondire i vari aspetti burocratici e organizzativi necessari per la costruzione dell’iniziativa, permettendo così l’analisi di possibili declinazioni dello strumento d’uso temporaneo nel perseguire obiettivi di carattere pubblico. Fattori predominanti per la felice attuazione dell’iniziativa sono state le condizioni di una forte realtà fieristica, quella della città di Bologna, di un’aperta disponibilità dell’ente pubblico, e di lunga visione del promotore privato. È questo infatti un riuscito esempio di collaborazione tra, da una parte la P.A., come Provincia di Bologna proprietaria del bene e come il Comune, quale pubblico promotore, dall’altra il privato organizzatore dell’iniziativa. La Provincia infatti, ristrutturato a grezzo l’immobile, ha fatto partire l’iter di alienzione e valorizzazione dello stesso che non ha però portato, ad oggi, nessun esito positivo. L’apertura dell’edificio ad un uso temporaneo e quindi alla conseguente partecipazione cittadina, ha ritagliato una speciale vetrina per attrarre possibili compratori. Con queste finalità, Bologna Water Design ha ottenuto, per la prima edizione, l’utilizzo gratuito di circa 2000 mq da parte della Provincia, con l’obbligo di messa in sicurezza e dotazioni di impianti luce e acqua. I ricavi del privato organizzatore, che per sostenere l’iniziativa deve essere dotato di esperienza e notevole capacità imprenditoriali, si compongono di canoni di locazione fieristici relativamente alti per gli spazi locati alle aziende partecipanti. Se il primo anno ha portato al pareggio dell’investimento, il secondo anno, dotazioni già effettuate ed un iter organizzativo ormai rodato, hanno permesso l’ottimizzazione dei tempi, dei costi e l’ampliamento degli spazi, portando in utile l’iniziativa economica, Questo, nonostante l’aggiunta di un canone di locazione da parte della Provincia per l’utilizzo mensile dell’immobile. La seconda edizione, invadendo ampi spazi e chiostri del dismesso convento di San Procolo o exMaternità, ha confermato: l’adattabilità dell’evento su più immobili, la buona convivenza e collaborazione con l’asilo presente all’interno del complesso e una

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forte vocazione degli spazi storici e architettonici per questo tipo di utilizzo. La proprietà privata non ha richiesto alcun canone di locazione, vedendo nell’iniziativa un’interessante occasione di visibilità e attrazione di possibili investitori. L’immobile è infatti ancora alla ricerca di una possibile destinazione d’uso. ASPETTI NORMATIVI E PROCEDURALI Gli aspetti burocratici sono molteplici e ad oggi costituiscono un fattore di rallentamento ad un’ iniziativa che necessita maggiore snellezza. Un primo tema, che sta entrando fortemente nel dibattito amministrativo e legislativo, è la forma contrattuale tra le parti, proprietari e utilizzatori, che necessita una definizione in campo giuridico. Ad ora sono presenti contratti di concessione, comodato d’uso e locazione che non facilitano rapporti sia tra privati, sia tra pubblico e privato, stabilendo patti di responsabilità troppo onerosi a carico del concessionario / locatario / comodatario. È auspicabile, quindi, la definizione di una norma adeguata alla promozione dell’uso temporaneo del patrimonio esistente, da inserire eventualmente all’interno del regolamento edilizio, e da intendersi non come strumento alternativo a quelli correnti, sopra citati, quanto a essi complementare, in quanto pensato per agevolare la fase di attivazione del processo di valorizzazione. Il secondo aspetto è legato invece alle predisposizioni di sicurezza degli ambienti. L’esperienza di Bologna Water Design permette di affrontare il tema sul caso specifico, evitando valutazioni generali troppo approssimative se decontestualizzate. I due immobili dalla specifica morfologia a chiostri/ corti dimostra come affermato precedentemente, un’ ottima predisposizione ad ospitare grandi eventi e grandi folle (partecipazione di 15.000 persone alla seconda edizione); Il piano terra infatti con locali areati e affaccianti su spazi aperti di sicurezza non presenta alcuna problematicità. Diverso è il discorso al piano primo: deve essere previsto un percorso d’esodo facilitato che nel caso dell’ex-Maternità presenta qualche difficoltà: devono essere presenti collegamenti verticali con predefinite dimensioni per garantire un’uscita in sicurezza a definite distanze, evitando la creazione di pericolosi cul de sac. Queste problematiche possono però essere ovviate tenendo del personale – vigili del fuoco – sul posto. Disposizione attuata nell’ultima edizione. Ultimo aspetto da tenere in conto riguarda, nel caso di utilizzo di un edificio vincolato, il vaglio del progetto da parte della Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici. Nel caso specifico, tutti gli allestimenti sono stati controllati dall’ente che ne valutato l’invasività e permesso l’attuazione.

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USO TEMPORANEO COME STRUMENTO PUBBLICO – SPERIMENTAZIONE DI PROGETTO Il progetto presentato in tesi, assimila le conoscenze intraprese dall’esperienza sul campo e definisce un possibile scenario che porta l’uso temporaneo ad essere, se direttamente gestito dalla P.A, uno strumento di grande prospettiva come prima fase di innesco ad una seconda fase, di valorizzazione, oggi sempre più complicata. Essenziale è stato individuare un sistema reale, i complessi conventuali, che permetta di accogliere appieno una realtà in forte crescita, appoggiata non solo dagli enti pubblici, ma anche da diversi attori della scena urbana in campo associazionistico e imprenditoriale. Questo comporta che la Pubblica Amministrazione intraprenda un deciso cambiamento nella gestione del proprio apparato, aprendosi a logiche economiche di sfera privata, appoggiandosi a figure di un certo rilievo professionale, per perseguire obiettivi di natura pubblica, sociale e culturale.

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HOUSING SOCIALE per delineare le nuove proposte progettuali di edilizia sociale allâ&#x20AC;&#x2122;interno del progetto, viene presentato lo scenario delle politiche abitative in Italia, radicalmente mutato negli ultimi anni dal punto di vista economico e sociale

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HOUSING SOCIALE E POLITICHE ABITATIVE FUTURE Da alcuni anni ormai, nel network italiano di attori delle politiche abitative, ha cominciato a circolare con sempre maggiore insistenza il termine “housing sociale”. Quest’ultimo indica un nuovo approccio, anche lessicale, rispetto al tema del welfare abitativo che sta attraversando un periodo di grande ripensamento. Oggi più che in passato si stanno aprendo nuove strade per garantire servizi adeguati e qualità dell’abitare. Come sottolinea Giacomo Venturi, vicepresidente della Provincia di Bologna, “percorsi che indicano direzioni da intraprendere con cautela, ma anche con urgenza” Le condizioni di un necessario mutamento sono esito della composizione di più forze che hanno agito simultaneamente negli ultimi vent’anni. Da un lato politiche nazionali in materia di sostegno alla casa desolanti, facilmente misurabili dal drastico calo degli stanziamenti statali in materia ed un disagio oggettivo in cui versano alcune milioni di famiglie in italia. Dall’altro, un mercato immobiliare che ha goduto di rendimenti straordinari, ma non redistribuiti sulla collettività, producendo uno stock immobiliare enorme o non corrispondente all’effettiva domanda. Come ancora ricorda Venturi: “Un mercato oggi in difficoltà, con imprese e lavoratori sottoposti ad una crisi senza precedenti, ulteriormente compresso dai meccanismi di rendita e di speculazione fondiaria; fatti antichi e (per molti aspetti) irrisolti della nostra democrazia, di cui questa nuova crisi economica è figlia se non parente stretta” Esperienze europee mostrano come nuovi patti tra cittadini, Enti Locali e Imprese stiano plasmando una concezione di welfare nuova con nuovi sistemi e nuove risposte. Questo necessario processo di cambiamento in atto all’interno delle politiche della casa, ha almeno tre ragioni di carattere istituzionale, economico e sociale. (Plebani, 2008) Prima, le competenze sono passate alle Regioni all’inizio del nuovo millennio, portando quindi ad un canale di finanziamento nuovo (e qui la seconda ragione) rispetto al passato ancora legato ai fondi Gescal. La terza è una domanda abitativa radicalmente mutata rispetto al passato. Il termine “housing sociale” porta quindi con se una serie di altre parole che identificano un nuovo vocabolario. Se prima le politiche abitative erano fatte di ERP, Edilizia Residenziale Pubblica, espropri, piani, assegnazioni, opere pubbliche, finanziamenti a fondo perduto; oggi le parole d’ordine sembrano essere diventate: housing sociale, mix sociale, sostenibilità (sociale, economica ed ambientale), servizio integrato, fondi immobiliari. ESPERIENZE EUROPEE Le differenze tra i vari paesi europei sugli alloggi sociali sono marcate. Il ruolo dell’housing sociale nelle varie realtà è dettato dal tipo di utilizzo che se ne fa. Non basta la generale definizione del Cecodhas (Comitato europeo di coordinamento per l’edilizia sociale) che definisce l’housing “l’insieme di attività utili a fornire alloggi adeguati a coloro che hanno difficoltà a soddisfare, alle condizioni di mercato, il proprio bisogno abitativo perché incpaci di ottenere credito o perché colpiti da problematiche particolari” In letteratura (Kemeny 1995, Kemeny 2005) vengono distinti due possibili approcci che vedono l’intervento o meno della sfera pubblica ed un diverso approccio con il mercato. Il primo è definito universale e funge da calmieratore del mercato, non separandosi dal mercato immobiliare privato. Nell’approccio definito mirato, invece, la mano pubblica interviene, attraverso l’housing sociale, per compensare le mancanze di un sistema abitativo regolato dal mercato. L’approccio mirato è in campo europeo quello più frequentamente adottato. All’interno i questo esiste poi una seconda distinzione rispetto all’utenza da soddisfare: nell’approccio mirato di tipo “generalista” si interviene con risposte per quella fascia di popolazione con redditi al di sotto di una determinata soglia, quella che viene chiamata in italia la “fascia grigia”; il secondo approccio mirato è invece di tipo “residuale”: si interviene in questo caso in situazioni di maggiore vulnerabilità sociale. L’aspetto che invece unisce le varie politiche europee è relativo agli obiettivi che un intervento di housing si pone rispetto alla modalità di godimento: la maggior parte non prediligie case in affitto calmierato rispetto a case di proprietà a prezzo convenzionato, ma trova lo strumento utile tanto all’affitto cha alla proprietà, elaborando una strategia che può essere definita “equilibrata”(Plebani, 2011) Housing sociale è quindi qualcosa di più che dare una casa a chi ne ha bisogno, facendo dell’integrazione fra ambiti diversi la propria caratteristica principale: favorire la coesione sociale e la partecipazione, il recupero dello stock immobiliare, la riqualificazione del contesto di riferimento, il risparmio energetico, l’offerta abitativa a determinate categorie di popolazione (Cecodhas, 2007) All’interno dei sistemi di housing sociale, diverse sono le tipologie di operatori attivi. Nella maggior parte dei contesti, a gestire il patrimonio è direttamente o inditrettamnte l’Ente Pubblico, anche tramite la creazione di azende e società a partecipazione a cui viene delegata la funzione di sviluppo e gestione dell’intervento.

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NUOVE FORME IN TERRITORIO ITALIANO Nel 2004 Fondazione Cariplo istituì la Fondazione housing sociale (Fhs) nella quale parteciparono attivamente sia la Regione Lombardia che l’Anci. Novità fu l’obiettivo della Fondazione di costruire il primo fondo immobiliare etico per interventi di edilizia sociale, Il Fondo Abitare Sociale 1. Strumento che garantisce un rendimento contenuto agli investitori, i quali accettano un livello di redditività più basso considerato l’uso socialmente orientato dei capitali conferiti. Lo strumento del fondo immobiliare non prevede quindi un investimento a fondo perduto, ma alla chiusura dello stesso i sottoscrittori si aspettano un utile. Per gli addetti ai lavori è una novità assoluta, ricordando infatti come il finanziamento storico delle politiche abitative fosse una tipologia a “fondo perduto” ricavato da un prelievo fiscale. È così cresciuta una rete di fondi per incrementare l’offerta di alloggi sociali, estendendo il campo d’azione in tutto il territorio nazionale, attraverso l’istituzione di un sistema integrato di fondi immobiliari con il Piano casa (1. 133/2008). La Cassa Depositi e Prestiti, insieme con l’Associazione bancaria italiana (Abi) e l’Associazione di fondazioni e di casse di risparmio Spa (Acri) hanno creato il Sistema Integrato di Fondi. Questo prevede infatti, quale strumento principale di attuazione del Piano, l’utilizzo di fondi comuni di investimento e la mobilitazione di capitali privati, resa possibile dal fatto che l’utenza target cui l’edilizia privata sociale si rivolge, è una fascia di popolazione che, sebbene non in grado di accedere al libero mercato, può sostenere il pagamento di canoni calmierati o di prezzi convenzionati di acquisto della casa. Ci si riferisce in particolare ai nuclei familiari che hanno redditi insufficienti per soddisfare sul mercato, autonomamente e in maniera dignitosa, le proprie esigenze abitative primarie, ma troppo alti per accedere alle assegnazioni di edilizia residenziale pubblica. La già citata “fascia grigia”. Il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), fondo immobiliare chiuso riservato ad investitori qualificati, opera come fondo di fondi: investe in fondi immobiliari locali, gestiti da altre società di gestione del risparmio, finalizzati ad incrementare l’offerta di alloggi sociali, per la locazione a canoni calmierati e la vendita a prezzi convenzionati. Importante parametro è il rendimento obiettivo sull’intera durata del fondo (30 anni) pari al 2% oltre l’indice annuale delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati rilevato dall’Istat (inflazione). Allo scopo di garantire ai sottoscrittori del FIA il raggiungimento di tali livelli di rendimento e per coprire i costi di gestione e promozione del Fondo, viene chiesto ai fondi locali un rendimento atteso pari al 3% oltre l’inflazione. Il FIA investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d’investimento immobiliari operanti a livello locale e gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite massimo del’80%. Tale limite è volto a sollecitare sul territorio l’investimento di risorse da parte di soggetti terzi rispetto al Fondo, permettendo nel contempo al FIA di mantenere una presenza rilevante nelle singole iniziative. È quindi a livello locale che si colloca la regia e l’operatività dei progetti: è a livello locale che devono essere individuate le iniziative, tali da raggiungere la massa critica di investimento che giustifica l’attivazione di un fondo immobiliare.

il sistema integrato dei fondi (fonte Cdp sgr)

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PROPOSTE PER NUOVI PROGETTI: LOCALIZZAZIONE E FLESSIBILITA’ L’esperienza storica di interventi di edilizia sociale, unito alle pratiche attuali, pone l’accento su due paramentri che risultano fondamentali per una buona riuscita del progetto casa: location e flessibilità. Un progetto di housing sociale che si contraddistingue per la sostenibilità sociale ed economica (Plebani 2011), “contribuisce ad evitare la costruzione di quartieri ghetto, percorsi di pseudo riqualificazione e sviluppo urbano, spostamento di problemi sui territori con ampliamento dell’effetto Nimby (not in my back yard)” (Venditti, 2010) Le politiche di housing sociale, dal secondo dopoguerra ad oggi, si sono mosse seguendo la grande urbanizzazione periferica, e risultando in molti casi falllimentari, producendo ghettizzazioni e problemi sociali. La stessa Provincia di Bologna sottolinea l’esigenza di privilegiare forme insediative che riducano e non esaltino la necessità di spostamento quotidiano con mezzi privati, riducendo effetti di decentramento, ghettizzazione e conseguente espansione urbana. In questo disegno le politiche abitative, ed a maggior ragione l’offerta di alloggi sociali, devono trovare risposta prioritariamente nei centri urbani, laddove cioè esiste un “potenziale di comunità”, oggetto dello studio CAIREUrbanistica, in grado di garantire l’accesso ai principali servizi, alleggerendo di conseguenza i costi collettivi generati dagli spostamenti erratici quotidiani. La situazione economica congiunturale ha inciso anche nel definire nuove pratiche di intervento, portate avanti dai nuovi attori del settore, che puntano ad investimenti di minor scala ma con un più alto grado di successo: progetti di riqualificazione di edifici esistenti, più o meno di valore storico-architettonico, localizzati in centro storico. Struttura sociale e settore “usato” del mercato rendono il centro antico della città terreno sicuro di investimento anche in questo periodo di incertezza. A questo si unisce poi la qualità sociale dei centri storici, in cui struttura sociale consolidata e accessibilità dei servizi ne sottolineano il potenziale di comunità. Polaris Real Estate è una società di gestione del risparmio dedicata ad investitori istituzionali. Gestisce 5 fondi immobiliari di housing e housing sociale tra Lombardia,Piemonte, Emilia-Romagna e Toscana. Due, tra i vari progetti finanziati, rispondono alle caratteristiche sopra descritte, entrambi finanziate dal fondo FIA ed in collaborazione con Fhs: 121


1. Via Milano, 20 â&#x20AC;&#x201C; Torino intervento di restauro e risanamento conservativo dellâ&#x20AC;&#x2122; Isolato Santa Croce, realizzato su progetto di Juvarra, secolo XVIII, dichiarato di interesse da parte del Ministero per i Beni e le AttivitĂ Culturali realizzazione di 50 nuovi alloggi: 70% locazione a lungo termine (20 anni) a canone calmierato, restante 30% in vendita PT: 540 mq a destinazione commerciale 1P: da commerciale a residenziale 2P: da terziario a residenziale termine lavori entro 06.2014

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2. Maison du Monde, 36 - Milano, via Padova riqualificazione edificio di valore storico (inizio ‘900) trasformazione in struttura accessibile, attrezzata e integrata per rispondere alla crescente necessità abitativa, tenendo conto delle car¬atteristiche storiche del fabbricato realizzazione di 50 nuovi alloggi di diverse dimensioni dotazione di spazi dedicati ai servizi integrativi all’abitare e servizi locali urbani, volti a stimolare e valorizzare la comunità di residenti lavori iniziati il 21.12.2011 termine lavori 03.2014

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Altro valore, oggi irrinunciabile all’interno di un progetto di residenze sociali, è la flessibilità. Sull’argomento molti sono gli spunti lasciati non solo in campo teorico da maestri dell’architettura come Le Corbusier, Chenut, Habraken, Chereau, Rietveld. “Apportare nel progetto previsioni di modifiche, immaginare possibili scenari futuri o comunque partire dal presupposto che la casa sia la condizione meno statica, che deve seguire ed accogliere le evoluzioni continue della popolazione, dei suoi desideri e dei suoi bisogni. Si impone così l’esigenza di un nuovo metodo progettuale, meno consolidato e più propenso a configurarsi come un “work in progress” costantemente rimodellato secondo le suggestioni che le esigenze reali evocano. Il concetto di flessibilità diviene perciò il principio cardine alla base di ogni nuova soluzione progettuale che voglia mostrarsi efficace, declinandosi in tre differenti approcci: flessibilità progettuale, flessibilità d’uso e flessibilità nel tempo”. (PTCP, 2012) Declinare in pratica quella che Habraken chiama struttura alternativa per la residenza capace di assorbire le necessità di una società sempre più mutevole e diversificata: “Se desideriamo perciò che la società del futuro possa veramente identificarsi con la sua città, e mantenere altresì i suoi standards di confort, il compito che noi dobbiamo porci è pressochè unico: dobbiamo fare in modo che sia possibile creare quartieri in grado di invecchiare senza diventare obsoleti, in grado di assimilare le idee più recenti e di dimostrare tuttavia il senso della loro condizione storica” (Habraken, 1974) UNA SPERIMENTAZIONE IN CAMPO BOLOGNESE Il progetto di housing sociale all’inteno dei contenitori storici come i complessi conventuali, cerca di rispondere in maniera chiara ed esaustiva ai punti finora affrontati, all’interno della realtà bolognese. Si inserisce come risposta ad una chiara domanda presente sul territorio, come alternativa ad un’azione puramente pubblica che, come abbiamo visto, non è più perseguibile. Le tabelle rendono il quadro del disaglio sociale e delle condizioni in cui destano i programmi di welfare pubblico oggi. Il progetto integra con un singolo intervento i piani degli anni ’70 perseguiti dall’Arch. Pier Luigi Cervellati: il recupero del tessuto per l’edilizia sociale ed il piano sulle emergenze per i servizi sociali/culturali di supporto alla residenza. Lo fa declinando metodi e finalità ad una situazione odierna cambiata radicalmente che necessita di risposte capaci di adattarsi ad una mutevole società. I complessi conventuali, grazie alla loro posizione strategica, rispondono pienamente alle esigenze di localizzazone seguendo quel potenziale di comunità che è garanzia per una più sicura risposta sociale. Il progetto di architettura fornisce poi un metodo progettuale che risponde alle esigenze di flessibilità, reversibilità e di costi di costruzione, dimostrando l’alta competitività del progetto. L’analisi dell’architettura conventuale, nelle vocazioni d’uso, nella flessibilità e nella sinergia tra gli spazi, garantisce all’iniziativa un alto grado di replicabilità percorribile all’interno del centro storico; tutto ciò è coaudiuvato dal fondo immobiliare, che come flessibile strumento, è capace di attuare nuove politiche per una più efficente risposta all’abitare. sfratti emessi per famiglia nelle provincie dell’Emilia-Romagna (anno 2011)

fondi statali di carattere sociale (previsioni anno 2011)

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grafico del potenziale di comunitĂ della cittĂ  di Bologna (fonte: CAIRE Urbanistica)

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COMPUTO METRICO ESTIMATIVO necessario per verificare la fattibilità del progetto di social housing all’interno dell’ex convento di San Procolo, è stato svolto un computo metrico estimativo di massima, che ne ha verificato la buona competitività rispetto a interventi di nuova costruzione

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Al costo di costruzione finale si aggiunge un 10% di opere in variante sull’edificio esistente portandolo ad un valore finale di 1230,55 €/mq Il risultato ottenuto, comparato al costo di costruzione medio su nuova costruzione del repertorio di progetti Housing Contest (2012), pari a 1205,46 €/mq, dimostra un’alta competitività del progetto.

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VI


FONDO IMMOBILIARE è stato svolto un lavoro sperimentale, in collaborazione con l’SGR Fabrica Immobiliare, vertente l’individuazione del miglior strumento in campo economico-finanziario in grado di creare le condizioni di fattibilità al progetto. Il fondo immobiliare si presenta oggi come realtà consolidata capace di costruire, in una necessaria logica di partenariato pubblico-privato, strategie flessibili per una valorizzazione del patrimonio pubblico senza rinunciare a finalità di politica sociale.

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I FONDI IMMOBILIARI COME STRUMENTO ALTERNATIVO ALLO SVILUPPO DELLA CITTA’ Il settore dei fondi immobiliari ha iniziato a operare in Italia nel febbraio 1999, ed ha conosciuto, in breve periodo uno sviluppo rapido e consistente. Hanno assunto negli utlimi anni non solo una valenza di strumento di gestione dl risparmio (strumento finanziario), alternativo al mercato del risparmio (nato nel mondo bancario) ma sono cresciuti di influenza nell’apportare risorse al mercato immobiliare, con potenziali ripercussioni sulla pianificazione del territorio e lo sviluppo delle città. I fondi hanno infatti avvicinato il mercato immobiliare al mercato finanziario, rendendo il nostro settore edilizio più aperto e internazionale.  Prima di affrontare tabelle e risultati di progetto, riportiamo di seguito un’analisi dello strumento economico finanziario presentando struttura, tipologia d’investimento, caratteristiche principali e vantaggi:   STRUTTURA I fondi immobiliari italiani sono classificati all’interno della famiglia dei fondi comuni di investimento e di essi conservano alcune caratteristiche strutturali:    • rappresentano un patrimonio indiviso di proprietà dei partecipanti del fondo • i partecipanti del fondo sono i cosiddetti quotisti in quanto titolari delle quote del fondo, i quali affidano ad un terzo soggetto la gestione dell’intero portafoglio • la gestione del portafoglio è affidata ad una SGR (Società di Gestione del Risparmio) • l’SGR deve essere autorizzata dalla Banca d’Italia per poter svolgere tale attività   A partire dal 2003 il consenso verso di essi è cresciuto grazie a normative che hanno introdotto un regime legale-regolamentare più flessibile e l’applicazione di un trattamento fiscale favorevole. L’investimento di un fondo immobiliare è costituito prevalentemente da: beni immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società non quotate che svolgono attività di costruzione valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili. All’interno dei fondi comuni di investimento esistono fondi aperti e fondi chiusi: la distinzione vede la possibilità o meno di uscire dall’investimento vedendosi rimborsare le quote prima della scadenza naturale del fondo stesso.   TIPOLOGIA D’INVESTIMENTO Si distinguono essenzialmente 4 tipologie di strategie d’investimento dei fondi immobiliari, differenziate fra di loro per il diverso profilo di rischio/rendimento che le caratterizza. Fondi Core: immobili a reddito, locati a tenant di sicura affidabilità e solidità con contratti a medio lungo termine. Leva finanziaria solitamente contenuta. Basso profilo di rischio/rendimento.[rendimento target: 6/7%] Fondi Core Plus: immobili prevalentemente, anche se non totalmente, locati. livello di indebitamento generalmente contenuto. Profilo di rischio/rendimento poco superiore ai fondi core. [rendimento target: 7%+] Value Added: immobili che necessitano di opere di refurbishment al fine di avviare la commercializzazione degli spazi o per il cambio di destinazione d’uso. Livello di indebitamento moderato. Alto profilo di rischio/ rendimento. [rendimento target: ≈ 10%+] Opportunistic: interventi di  sviluppo greenfield o brownfield ma comunque con elevati costi di trasformazioni. Alto livello di leva finanziaria. Profilo di rischio/rendimento molto alto. [rendimento target: oltre 12%] Un ulteriore distinzione tra fondi Retail e fondi Riservati, stabilisce i destinatari delle quote del fondo, definendo in campo legislativo le diverse tutele all’investimento: Le quote del fondo Retail sono destinate ai piccoli risparmiatori, maggiormente tutelati dalla legislazione rispetto ad investitori professionali I destinatari dei fondi riservati sono, invece, investitori istituzionali o investitori qualificati, cioè soggetti ad alto grado di professionalità nel campo degli investimenti finanziari e con ingenti possibilità finanziarie proprie o affidategli, che la disciplina giuridica tutela in maniera minore rispetto agli investitori “risparmiatori”.   CARATTERISTICHE PRINCIPALI  Operatività I fondi immobiliari procedono alla valutazione e selezione delle opportunità di investimento, all’acquisizione di proprietà immobiliari prescelte, alla successiva gestione operativa o realizzazione.   Raccolta del patrimonio si distinguono i fondi immobiliari “ordinari “ e ad “apporto”. I primi si caratterizzano nello specifico nel raccogliere prima le risorse finanziarie sul mercato dei capitali attraverso il collocamento delle proprie quote e solo successivamente procede al loro investimento in beni immobiliari. Processo inverso, invece, per il fondo ad “apporto”: questo si costituisce mediante apporto di immobili; vengono attribuite quote del fondo ai soggetti conferenti (pubblici o privati) e solo successivamente la creazione

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del fondo, la società di gestione si dedica al collocamento sul mercato delle quote del fondo che i soggetti conferenti hanno ricevuto in cambio dell’apporto. Proventi A seconda della tipologia di’investimento, i proventi sono costituiti dai canoni di locazione percepiti sugli asset di proprietà e/o dai capital gain realizzati all’atto della cessione delle proprietà immobiliari.   Leva finanziaria I fondi immobiliari (non speculativi) possono assumere prestiti sino ad un valore massimo del 60% del valore dell’investimento tipico e del 20% dell’investimento non tipico. Tassazione In capo al fondo non esiste alcuna tassazione (veicolo ”fiscalmente trasparente”); è prevista una tassazione nella misura del 20% sui proventi del fondo e sulle plusvalenze realizzate dal rimborso delle quote, da effettuarsi, in capo ai quotisti del fondo, a titolo di ritenuta sulle persone giuridiche e a titolo d’imposta sulle persone fisiche.   PRINCIPALI VANTAGGI Ad oggi I principali vantaggi dello strumento fondo per un investimento immobiliare sono:   sistema di garanzie e vigilanza attiva La legislazione italiana che regola i fondi tiene in considerazione tutta l’esperienza di tutela dell’investitore privato accumulata con i fondi mobiliari. I sistemi di controllo attuati da Banca d’Italia e Consob sulle SGR fanno sì che il fondo immobiliare si proponga quale strumento d’investimento particolarmente controllato e con un preciso sistema di garanzie e regole a tutela degli investitori/quotisti..   generazione di proventi stabili dal rischio limitato rendimenti tendenzialmente costanti nel tempo derivanti dai flussi dei canoni di locazione. I valori patrimoniali sono poi sottoposti alla valutazione periodica condotta dagli Esperti Indipendenti esterni alle SGR.   maggior potere contrattuale all’acquisto dell’immobile, grazie alla dimensione dell’investimento collettivo   Inferiori costi di gestione rispetto ad un investimento diretto, grazie alle economie di scala derivanti da una gestione professionale accentrata di tutti gli investimenti   Investimento conservativo che mantiene nel tempo il valore reale la crescita di valore degli immobili nell’arco di tempo di permanenza in portafoglio alla società di gestione si riversa interamente sul valore delle singole quote, che andranno così ad aumentare, con un guadagno che si somma al reddito derivante dalla gestione delle locazioni.   diversificazione degli investimenti i fondi retail consentono con l’investimento di piccoli capitali, la partecipazione ad operazioni immobiliare di notevole consistenza, ripartendo il rischio su un insieme di proprietà a destinazioni differenziate, localizzate in diverse città. Inoltre consentono la complementarietà con forme di investimento mobiliare

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PROGETTO - FONDO “BENE COMUNE” Per la valorizzazione degli immobili è stata strutturata una strategia che prevede l’istituzione di un fondo immobiliare ad apporto pubblico - privato, della durata di 20 anni, che tenga conto delle diverse finalità di utilità economica ma anche, e soprattutto, sociale, per perseguire la buona riuscita dell’iniziativa. Il fondo non prevede alcuna leva finanziaria. mantenimento della proprietà al fondo verranno apportati 10 immobili di cui 9 della PA. Vincolo dell’iniziativa è strutturare un processo che garantisca il controllo dell’operazione in capo alla PA. Ciò avverrà attraverso la detenzione di parte delle quote del Fondo ed alla fine della durata prevista dello stesso, attraverso un’opzione di riacquisto dei beni ad un prezzo prestabilito.   post- riattivazione Altro elemento fondamentale è la sperimentazione di riattivazione come strategia di partenza per la seconda fase di valorizzazione: il fondo immobiliare si attiva in scia all’uso temporaneo di prima fase, che è gestito direttamente dalla PA attraverso l’ente Fiera, e si inserisce nel processo: • compiendo una prima tranche di lavori di manutenzione • costituendo un primo cash-flow (flusso di cassa) significativo in entata • aprendo il bene e attraendo possibili investitori con una vetrina ad hoc che testi la partecipazione della città e l’attrattività del bene risposte politico - sociali la strutturazione di un metodo, verificato sul caso pilota, viene replicato, con opportune modifiche legate ad analisi di saturazione del mercato,sugli altri immobili. Si viene così a formare una rete di beni che tornano ad aprirsi alla città con spazi pubblici, culturali e alloggi a canone calmierato.   recupero beni dal valore storico artistico non secondario risultato è il recupero di beni simbolo dell’identita locale, per la loro storia artistica, culturale e religiosa, ora chiusi, nascosti e in lento progressivo degrado.   ottimizzazione economica dell’immobile partendo da un -1% di rendimento (costi di gestione, manutenzione, assenza di canoni di locazioni a libero mercato), quindi facilmente migliorabile, il progetto deve garantire un IRR minimo che possa coinvolgere investotori istituzionali,  senza rinunciare agli altri punti di programma sopra descritti.   scommessa per una nuova identità locale un progetto di riattivazione di un sistema conventuale, attivato dalla PA, porterebbe positivamente alla forte creazione di un identità locale nuova, poggiante su punti fermi della storia e dell’identità cittadina.

BUSINESS PLAN - ANALISI COSTI-RICAVI La formulazione del business plan ha visto cinque fasi di costruzione: 1. calcolo delle consistenze degli immobili 2. analisi delle destinazioni d’uso per ciascun immobile e conseguente calcolo dei costi di ristrutturazione e dei ricavi da locazione annuali 3. analisi dei ricavi da riattivazione 4. creazione del modello finanziario di business plan. Calcolo dell’IRR per ciascun immobile 5. risultati attesi e conclusioni 134


1.    calcolo delle consistenze degli immobili La superficie utile e superficie utile lorda è nota solo di 3 immobili sui 10 apportati. Questo è dovuto alla mancanza di studi ed analisi svolti sui beni di proprietà demaniale, che non hanno mai visto lavori di rilievo del fabbricati in quanto mai investiti da radicali cambi di destinazione d’uso. Di tutti i beni è invece conosciuta la volumetria. Basandosi quindi sul caso pilota come edificio modello simile agli altri nella morfologia degli spazi, attraverso opportuni rapporti, si sono calcolate le superfici mancanti.

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2.    analisi delle destinazioni d’uso per ciascun immobile e conseguente calcolo dei costi di ristrutturazione e dei ricavi da locazione annuali L’analisi delle destinazioni d’uso e le rispettive consistenze su ciascun fabbricato ha fornito un calcolo di massima delle locazioni annuali e dei costi di ristrutturaizone. Questo ha permesso di verificare l’incidenza positiva o negativa delle diverse funzioni rispetto ai ricavi annuali. La scelta delle funzioni si è basata ancora una volta sul mix funzionale studiato sul caso pilota di San Procolo, Si sono poi diversificate le consistenze su ciascun immobile per ottenere una strutturazione complessiva del fondo che indirizzi verso positivi risultati. Non è stata quindi svolta una rigorosa analisi di mercato, relativa alle capacità di assorbimento dell’offerta delle funzioni proposte, indagine necessaria in progetti reali e non sperimentali.

SAN PROCOLO HSP ricettivo ristorazione commerciale direzionale centro congressi TOTALE

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Superficie alloggi/stanze 2.172 28 1.850 40 798 665 1.973 285 7742,6

€/mq/anno 90 40 330 255 150

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canone annuo 195.444 140.160 263.340 169.575 295.950 1.064.469

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costi 1230 1200 700 400 400 500

costi tot HP tribunale 2.671.068 2.220.000 558.600 266.000 789.200 142.500 6.647.368 850.000

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canone annuo 195.444 140.160 263.340 169.575 295.950 1.064.469

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costi 1230 1200 700 400 400 500

costi tot HP tribunale 2.671.068 2.220.000 558.600 266.000 789.200 142.500 6.647.368 850.000

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Superficie alloggi/stanze 2.172 28 1.850 40 798 665 1.973 285 7742,6

â&#x201A;Ź/mq/anno 90 40 330 255 150

canone annuo 195.444 140.160 263.340 169.575 295.950 1.064.469

costi 1230 1200 700 400 400 500

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3.    analisi dei ricavi da riattivazione Basandosi sull’esperienza Bologna Water Design nell’ex Ospedale dei Bastardini e nell’ex convento di San Procolo, si sono stilati risultati di possibili ricavi da locazione degli immobili nel periodo di riattivazione.

Il calcolo sugli altri beni è stato poi svolto grazie ad opportuni rapporti tra superfici, stimando al ribasso i canoni di locazione fieristici, il periodo di attività (10 mesi su 12), ed il numero di eventi (1 al mese rispetto alla possibilità di averne molteplici con un organizzazione ottimizzata).

SAN PROCOLO

EX OSPEDALE DEI BASTARDINI

SAN OMOBONO

CORPUS DOMINI

SANT’AGNESE

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CELESTINI

SAN SALVATORE

SAN FRANCESCO

SANTI NABORRE E FELICE

SAN DOMENICO

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4.    creazione del modello finanziario di business plan. Calcolo dell’IRR per ciascun immobile Si è proceduto alla costruzione di un modello finanziario di business-plan, che mostra nel periodo ventennale di durata del fondo, il calcolo dei flussi di cassa attivi e passivi per ciascun immobile. Si è tenuto quindi conto di ricavi da locazione entranti nel periodo di gestione e del capital gain al momento della vendita. I costi prevedono oltre all’iniziale spesa di ristrutturazione del fabbricato (capex), spese di intermediazione, gestione per le attività di property e facility, project managment, tributi amministrativi e spese assicurative. (tabelle nelle pagine a seguire) 5.    risultati attesi e conclusioni le valutazioni condotte sulle singole iniziative immobiliari portano ad un ideale risultato aggregato in un’ottica di Fondo di un IRR lordo complessivo del 5/6% (ammettendo, fra le altre ipotesi, quella di costi a livello fondo che incidano complessivamente per ca. l’1%). Tale risultato rende con se alcune considerazioni: •

il progetto, così come rappresentato, offrirebbe l’opportunità di valorizzare degli oggetti dalla riconosciuta importanza storica e culturale, verso degli usi che contemperino le esigenze del mercato della rendita fondiaria a quelle dell’utilità sociale. Sebbene il rendimento risultante, in uno scenario comunque sperimentale, non sia tale da risultare interessante per la eventuale partecipazione di privati nell’iniziativa, esso potrebbe esser tale da rendere invece possibile il coinvolgimento di soggetti istituzionali che abbiano delle finalità di natura sociale oltre che economica; i soggetti aggregabili potrebbero essere CdP, Fondazioni Bancarie legate al territorio, Casse di previdenza.

Sebbene i risultati della simulazioni si basino su un set di ipotesi forti, in primis l’ipotesi di riacquisto dei beni da parte della P.A. al termine della durata del Fondo ad un prezzo prefissato (pari al valore d’apporto + capex, il tutto opportunamente indicizzato al tasso di inflazione previsto), esse consentono anche di preservare il controllo pubblico sullo sviluppo dell’iniziativa, provvedendo a valorizzare di fatto cespiti patrimoniali che al momento sono soltanto una fonte di costo.

sebbene il profilo dell’operazione sia da considerare quale value added, una volta che le valorizzazioni andassero a regime, è possibile immaginare anche un eventuale coinvolgimento di investitori differenti, anche privati, da quelli con finalità di natura istituzionale. Tale afflusso di capitali contribuirebbe ad alleviare il peso nell’iniziativa per le casse pubbliche.

Ad ulteriore supporto del prescritto scenario, vi sono 3 elementi qualificanti: 1. location - tutti immobili nel centro storico: tessuto socio-economico di riferimento variegato e capace di offrire potenzialmente buone dinamiche di domanda e offerta per molteplici destinazioni funzionali; 2. supporto politico nello sviluppo della città: la condivisione di una strategia di progetto da parte della P.A locale è un fattore di sicurezza. Un esempio specifico è quello relativo al settore ricettivo: se poco premiante in prima analisi, uno sviluppo del turismo locale, perseguito dalla politica pubblica, porterebbe ad un aumento di redditività del settore 3. strumento di riattivazione: innovativo nel garantire un uso in un periodo di indeterminatezza, capace nel coprire possibili sfitti, attirare investitori e calibrare scelte di destinazione.

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GLOSSARIO NOI: Net Operative Income (reddito operativo netto) NAV: Net Asset Value (valore netto delle attività), valore delle attività al netto di eventuali posizioni debitorie Step Rent: Step prograssivi in un canone di locazione prima che vada a regime Closing costs: costi accessori per la finalizzazione di un atto transattivo (tipicamente acquisto) P&F managment: costi di gestione per le attività di property (servizio che fa le veci del proprietario: riscossione canoni, tenuta contabilità immobile,...) e facility (manutenzione) Agency Fee: commissione dovuta all’agenzia per l’attività di ricerca tenant (locazione) o di vendita Capex: Capital expenditures, spese di manutenzione straordinaria Cash flow: flussi di cassa Cap rate: rapporto fra canone di locazione e valore corrente (tempo per tempo) dell’immobile PM: Project managment, costi accessori (essenzialmente progettazione, direzione lavori e collaudo) per l’esecuzione di manutenzione straordinaria Ipoc: Ipocatastale, tributo amministrativo dovuto all’atto della transazione CRN: costo di ricostruzione a nuovo, valore ideale di ricostruzione dell’immobile calcolato ai fini della copertura assicurativa

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796.259 2,7%

3 1.064.500 (268.241) 0

796.259

1.371.796

2 1.540.000 (168.204) (3.888.000)

(2.516.204)

0 (2.516.204)

1.269.856

1 1.540.000 (270.144) (9.072.000) (300.000) (8.102.144)

(15.500.000) 0 (23.602.144)

(23.102.144)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

5,2%

15.000.000 11.863 3,8% 1.064.500 12.000.000 960.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 17.794.500 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(2.516.204)

01-07-17

(23.419) (106.450) (5.323) 0 0% (15.606) (268.241)

(33.880) 0 (7.700) 0 0% (9.180) (168.204)

01-07-16

3 1.064.500 100% 0 0 1.064.500 (106.767) (10.677)

2 1.540.000 0% 0 0 1.540.000 (106.767) (10.677)

1 1.540.000 0% 0 0 1.540.000 (106.767) (10.677) (105.000) (33.880) 0 (7.700) 0 0% (6.120) (270.144)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

796.259

0 796.259

796.259 29.556.259 29.556.259

2.516.204 1.371.796 28.760.000 28.760.000

23.602.144 1.269.856 24.872.000 24.872.000

0 3 28.260.000 0 1.296.259 29.556.259

0 2 28.260.000 0 500.000 28.760.000

0 1 24.372.000 0 500.000 24.872.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

SAN PROCOLO - caso pilota

01-07-19

41.058.423 2% 500.000

20

905.732

0 905.732

905.732

4 1.080.468 (174.736) 0

905.732 3,0%

(23.770) 0 (5.402) (12.041) 10% (15.918) (174.736)

4 1.080.468 100% 0 0 1.080.468 (106.767) (10.837)

905.732 30.461.991 30.461.991

0 4 28.260.000 0 2.201.991 30.461.991

01-07-20

902.508

0 902.508

902.508

5 1.096.675 (194.167) 0

902.508 2,9%

(24.127) 0 (5.483) (30.554) 25% (16.236) (194.167)

5 1.096.675 100% 0 0 1.096.675 (106.767) (10.999)

902.508 31.364.498 31.364.498

0 5 28.260.000 0 3.104.498 31.364.498

01-07-21

01-07-22

869.893

0 869.893

869.893

7 1.129.821 (259.929) 0

869.893 2,7%

(24.856) 0 (5.649) (94.432) 75% (16.892) (259.929)

7 1.129.821 100% 0 0 1.129.821 (106.767) (11.332)

869.893 33.120.944 33.120.944

0 7 28.260.000 0 4.860.944 33.120.944

01-07-23

852.509

0 852.509

852.509

8 1.146.769 (294.260) 0

852.509 2,6%

(25.229) 0 (5.734) (127.798) 100% (17.230) (294.260)

8 1.146.769 100% 0 0 1.146.769 (106.767) (11.502)

852.509 33.973.453 33.973.453

0 8 28.260.000 0 5.713.453 33.973.453

Uso Temporaneo per la riattivazione

886.553

0 886.553

886.553

6 1.113.125 (226.571) 0

886.553 2,8%

(24.489) 0 (5.566) (62.024) 50% (16.561) (226.571)

6 1.113.125 100% 0 0 1.113.125 (106.767) (11.164)

886.553 32.251.052 32.251.052

0 6 28.260.000 0 3.991.052 32.251.052

01-07-24

866.812

0 866.812

866.812

9 1.163.970 (297.159) 0

866.812 2,6%

(25.607) 0 (5.820) (129.715) 100% (17.575) (297.159)

9 1.163.970 100% 0 0 1.163.970 (106.767) (11.674)

866.812 34.840.265 34.840.265

0 9 28.260.000 0 6.580.265 34.840.265

01-07-25

881.328

0 881.328

881.328

10 1.181.430 (300.102) 0

881.328 2,6%

(25.991) 0 (5.907) (131.661) 100% (17.926) (300.102)

10 1.181.430 100% 0 0 1.181.430 (106.767) (11.849)

881.328 35.721.592 35.721.592

0 10 28.260.000 0 7.461.592 35.721.592

01-07-26

896.059

0 896.059

896.059

11 1.199.151 (303.092) 0

896.059 2,6%

(26.381) 0 (5.996) (133.636) 100% (18.285) (303.092)

11 1.199.151 100% 0 0 1.199.151 (106.767) (12.027)

896.059 36.617.652 36.617.652

0 11 28.260.000 0 8.357.652 36.617.652

01-07-27

911.010

0 911.010

911.010

12 1.217.139 (306.128) 0

911.010 2,6%

(26.777) 0 (6.086) (135.640) 100% (18.651) (306.128)

12 1.217.139 100% 0 0 1.217.139 (106.767) (12.208)

911.010 37.528.662 37.528.662

0 12 28.260.000 0 9.268.662 37.528.662

01-07-28

926.184

0 926.184

926.184

13 1.235.396 (309.212) 0

926.184 2,6%

(27.179) 0 (6.177) (137.675) 100% (19.024) (309.212)

13 1.235.396 100% 0 0 1.235.396 (106.767) (12.391)

926.184 38.454.846 38.454.846

0 13 28.260.000 0 10.194.846 38.454.846

01-07-29

941.583

0 941.583

941.583

14 1.253.927 (312.344) 0

941.583 2,6%

(27.586) 0 (6.270) (139.740) 100% (19.404) (312.344)

14 1.253.927 100% 0 0 1.253.927 (106.767) (12.577)

941.583 39.396.429 39.396.429

0 14 28.260.000 0 11.136.429 39.396.429

01-07-30

957.211

0 957.211

957.211

15 1.272.736 (315.524) 0

957.211 2,5%

(28.000) 0 (6.364) (141.836) 100% (19.792) (315.524)

15 1.272.736 100% 0 0 1.272.736 (106.767) (12.765)

957.211 40.353.640 40.353.640

0 15 28.260.000 0 12.093.640 40.353.640

01-07-31

973.072

0 973.072

973.072

16 1.291.827 (318.755) 0

973.072 2,5%

(28.420) 0 (6.459) (143.964) 100% (20.188) (318.755)

16 1.291.827 100% 0 0 1.291.827 (106.767) (12.957)

973.072 41.326.711 41.326.711

0 16 28.260.000 0 13.066.711 41.326.711

01-07-32

989.168

0 989.168

989.168

17 1.311.204 (322.036) 0

989.168 2,5%

(28.846) 0 (6.556) (146.123) 100% (20.592) (322.036)

17 1.311.204 100% 0 0 1.311.204 (106.767) (13.151)

989.168 42.315.880 42.315.880

0 17 28.260.000 0 14.055.880 42.315.880

01-07-33

1.005.504

0 1.005.504

1.005.504

18 1.330.872 (325.368) 0

1.005.504 2,5%

(29.279) 0 (6.654) (148.315) 100% (21.004) (325.368)

18 1.330.872 100% 0 0 1.330.872 (106.767) (13.348)

1.005.504 43.321.384 43.321.384

0 18 28.260.000 0 15.061.384 43.321.384

01-07-34

1.022.084

0 1.022.084

1.022.084

19 1.350.835 (328.752) 0

1.022.084 2,5%

(29.718) 0 (6.754) (150.540) 100% (21.424) (328.752)

19 1.350.835 100% 0 0 1.350.835 (106.767) (13.549)

1.022.084 44.343.468 44.343.468

0 19 28.260.000 0 16.083.468 44.343.468

01-07-35

42.097.332

41.058.423 42.097.332

1.038.909

20 1.371.098 (332.188) 0

13.837.332 33,3%

(30.164) 0 (6.855) (152.798) 100% (21.852) (332.188)

20 1.371.098 100% 41.058.423 (28.260.000) 14.169.521 (106.767) (13.752)

13.837.332 58.180.800 58.180.800

0 20 28.260.000 (28.260.000) 58.180.800 58.180.800


145

744.844 4,4%

3 957.240 (212.396) 0

744.844

839.950

2 950.000 (110.050) (972.000)

(132.050)

0 (132.050)

755.160

1 950.000 (194.840) (2.268.000) (251.000) (1.763.840)

(13.050.000) 0 (14.813.840)

(14.313.840)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

7,1%

12.550.000 7.598 6,1% 957.240 3.000.000 240.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 11.397.000 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(132.050)

01-07-15

(21.059) (95.724) (4.786) 0 0% (15.606) (212.396)

(20.900) 0 (4.750) 0 0% (9.180) (110.050)

01-07-14

3 957.240 100% 0 0 957.240 (68.382) (6.838)

2 950.000 0% 0 0 950.000 (68.382) (6.838)

1 950.000 0% 0 0 950.000 (68.382) (6.838) (87.850) (20.900) 0 (4.750) 0 0% (6.120) (194.840)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-16

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

744.844

0 744.844

744.844 17.285.844 17.285.844

132.050 839.950 16.541.000 16.541.000

14.813.840 755.160 15.569.000 15.569.000

0 3 16.041.000 0 1.244.844 17.285.844

0 2 16.041.000 0 500.000 16.541.000

0 1 15.069.000 0 500.000 15.569.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

EX OSPEDALE DEI BASTARDINI

01-07-17

23.340.943 2% 500.000

20

846.413

0 846.413

846.413

4 971.599 (125.186) 0

846.413 5,0%

(21.375) 0 (4.858) (7.712) 10% (15.918) (125.186)

4 971.599 100% 0 0 971.599 (68.382) (6.941)

846.413 18.132.257 18.132.257

0 4 16.041.000 0 2.091.257 18.132.257

01-07-18

848.313

0 848.313

848.313

5 986.173 (137.859) 0

848.313 4,9%

(21.696) 0 (4.931) (19.569) 25% (16.236) (137.859)

5 986.173 100% 0 0 986.173 (68.382) (7.045)

848.313 18.980.570 18.980.570

0 5 16.041.000 0 2.939.570 18.980.570

01-07-19

01-07-20

835.534

0 835.534

835.534

7 1.015.980 (180.446) 0

835.534 4,6%

(22.352) 0 (5.080) (60.482) 75% (16.892) (180.446)

7 1.015.980 100% 0 0 1.015.980 (68.382) (7.258)

835.534 20.658.224 20.658.224

0 7 16.041.000 0 4.617.224 20.658.224

01-07-21

828.545

0 828.545

828.545

8 1.031.219 (202.674) 0

828.545 4,5%

(22.687) 0 (5.156) (81.852) 100% (17.230) (202.674)

8 1.031.219 100% 0 0 1.031.219 (68.382) (7.367)

828.545 21.486.770 21.486.770

0 8 16.041.000 0 5.445.770 21.486.770

Uso Temporaneo per la riattivazione

842.120

0 842.120

842.120

6 1.000.965 (158.845) 0

842.120 4,7%

(22.021) 0 (5.005) (39.725) 50% (16.561) (158.845)

6 1.000.965 100% 0 0 1.000.965 (68.382) (7.151)

842.120 19.822.690 19.822.690

0 6 16.041.000 0 3.781.690 19.822.690

01-07-22

841.913

0 841.913

841.913

9 1.046.688 (204.774) 0

841.913 4,5%

(23.027) 0 (5.233) (83.080) 100% (17.575) (204.774)

9 1.046.688 100% 0 0 1.046.688 (68.382) (7.477)

841.913 22.328.683 22.328.683

0 9 16.041.000 0 6.287.683 22.328.683

01-07-23

855.480

0 855.480

855.480

10 1.062.388 (206.908) 0

855.480 4,4%

(23.373) 0 (5.312) (84.326) 100% (17.926) (206.908)

10 1.062.388 100% 0 0 1.062.388 (68.382) (7.589)

855.480 23.184.163 23.184.163

0 10 16.041.000 0 7.143.163 23.184.163

01-07-24

869.248

0 869.248

869.248

11 1.078.324 (209.076) 0

869.248 4,4%

(23.723) 0 (5.392) (85.591) 100% (18.285) (209.076)

11 1.078.324 100% 0 0 1.078.324 (68.382) (7.703)

869.248 24.053.411 24.053.411

0 11 16.041.000 0 8.012.411 24.053.411

01-07-25

883.221

0 883.221

883.221

12 1.094.499 (211.278) 0

883.221 4,4%

(24.079) 0 (5.472) (86.875) 100% (18.651) (211.278)

12 1.094.499 100% 0 0 1.094.499 (68.382) (7.819)

883.221 24.936.632 24.936.632

0 12 16.041.000 0 8.895.632 24.936.632

01-07-26

897.402

0 897.402

897.402

13 1.110.916 (213.514) 0

897.402 4,4%

(24.440) 0 (5.555) (88.178) 100% (19.024) (213.514)

13 1.110.916 100% 0 0 1.110.916 (68.382) (7.936)

897.402 25.834.034 25.834.034

0 13 16.041.000 0 9.793.034 25.834.034

01-07-27

911.793

0 911.793

911.793

14 1.127.580 (215.786) 0

911.793 4,4%

(24.807) 0 (5.638) (89.501) 100% (19.404) (215.786)

14 1.127.580 100% 0 0 1.127.580 (68.382) (8.055)

911.793 26.745.827 26.745.827

0 14 16.041.000 0 10.704.827 26.745.827

01-07-28

926.399

0 926.399

926.399

15 1.144.494 (218.094) 0

926.399 4,4%

(25.179) 0 (5.722) (90.843) 100% (19.792) (218.094)

15 1.144.494 100% 0 0 1.144.494 (68.382) (8.176)

926.399 27.672.226 27.672.226

0 15 16.041.000 0 11.631.226 27.672.226

01-07-29

941.222

0 941.222

941.222

16 1.161.661 (220.439) 0

941.222 4,3%

(25.557) 0 (5.808) (92.206) 100% (20.188) (220.439)

16 1.161.661 100% 0 0 1.161.661 (68.382) (8.299)

941.222 28.613.448 28.613.448

0 16 16.041.000 0 12.572.448 28.613.448

01-07-30

956.265

0 956.265

956.265

17 1.179.086 (222.821) 0

956.265 4,3%

(25.940) 0 (5.895) (93.589) 100% (20.592) (222.821)

17 1.179.086 100% 0 0 1.179.086 (68.382) (8.423)

956.265 29.569.713 29.569.713

0 17 16.041.000 0 13.528.713 29.569.713

01-07-31

971.532

0 971.532

971.532

18 1.196.772 (225.240) 0

971.532 4,3%

(26.329) 0 (5.984) (94.993) 100% (21.004) (225.240)

18 1.196.772 100% 0 0 1.196.772 (68.382) (8.549)

971.532 30.541.245 30.541.245

0 18 16.041.000 0 14.500.245 30.541.245

01-07-32

987.025

0 987.025

987.025

19 1.214.724 (227.698) 0

987.025 4,3%

(26.724) 0 (6.074) (96.418) 100% (21.424) (227.698)

19 1.214.724 100% 0 0 1.214.724 (68.382) (8.678)

987.025 31.528.270 31.528.270

0 19 16.041.000 0 15.487.270 31.528.270

01-07-33

24.343.692

23.340.943 24.343.692

1.002.749

20 1.232.945 (230.195) 0

8.302.692 35,4%

(27.125) 0 (6.165) (97.864) 100% (21.852) (230.195)

20 1.232.945 100% 23.340.943 (16.041.000) 8.532.887 (68.382) (8.808)

8.302.692 39.830.962 39.830.962

0 20 16.041.000 (16.041.000) 39.830.962 39.830.962


146

835.545 3,5%

3 1.077.000 (241.455) 0

835.545

1.127.730

2 1.260.000 (132.270) (3.888.000)

(2.760.270)

0 (2.760.270)

1.062.190

1 1.260.000 (197.810) (9.072.000) (196.000) (8.205.810)

(10.300.000) 0 (18.505.810)

(18.005.810)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

6,1%

9.800.000 8.997 4,7% 1.077.000 12.000.000 960.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 13.495.500 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(2.760.270)

01-07-17

(23.694) (107.700) (5.385) 0 0% (15.606) (241.455)

(27.720) 0 (6.300) 0 0% (9.180) (132.270)

01-07-16

3 1.077.000 100% 0 0 1.077.000 (80.973) (8.097)

2 1.260.000 0% 0 0 1.260.000 (80.973) (8.097)

1 1.260.000 0% 0 0 1.260.000 (80.973) (8.097) (68.600) (27.720) 0 (6.300) 0 0% (6.120) (197.810)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

835.545

0 835.545

835.545 24.291.545 24.291.545

2.760.270 1.127.730 23.456.000 23.456.000

18.505.810 1.062.190 19.568.000 19.568.000

0 3 22.956.000 0 1.335.545 24.291.545

0 2 22.956.000 0 500.000 23.456.000

0 1 19.068.000 0 500.000 19.568.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

SAN OMOBONO (ex Caserma Masini)

01-07-19

33.331.497 2% 500.000

20

949.398

0 949.398

949.398

4 1.093.155 (143.757) 0

949.398 3,9%

(24.049) 0 (5.466) (9.132) 10% (15.918) (143.757)

4 1.093.155 100% 0 0 1.093.155 (80.973) (8.219)

949.398 25.240.943 25.240.943

0 4 22.956.000 0 2.284.943 25.240.943

01-07-20

950.871

0 950.871

950.871

5 1.109.552 (158.682) 0

950.871 3,8%

(24.410) 0 (5.548) (23.172) 25% (16.236) (158.682)

5 1.109.552 100% 0 0 1.109.552 (80.973) (8.342)

950.871 26.191.813 26.191.813

0 5 22.956.000 0 3.235.813 26.191.813

01-07-21

01-07-22

934.147

0 934.147

934.147

7 1.143.089 (208.941) 0

934.147 3,6%

(25.148) 0 (5.715) (71.618) 75% (16.892) (208.941)

7 1.143.089 100% 0 0 1.143.089 (80.973) (8.594)

934.147 28.068.708 28.068.708

0 7 22.956.000 0 5.112.708 28.068.708

01-07-23

925.059

0 925.059

925.059

8 1.160.235 (235.176) 0

925.059 3,5%

(25.525) 0 (5.801) (96.923) 100% (17.230) (235.176)

8 1.160.235 100% 0 0 1.160.235 (80.973) (8.723)

925.059 28.993.767 28.993.767

0 8 22.956.000 0 6.037.767 28.993.767

Uso Temporaneo per la riattivazione

942.747

0 942.747

942.747

6 1.126.196 (183.449) 0

942.747 3,7%

(24.776) 0 (5.631) (47.040) 50% (16.561) (183.449)

6 1.126.196 100% 0 0 1.126.196 (80.973) (8.467)

942.747 27.134.560 27.134.560

0 6 22.956.000 0 4.178.560 27.134.560

01-07-24

940.063

0 940.063

940.063

9 1.177.638 (237.575) 0

940.063 3,5%

(25.908) 0 (5.888) (98.377) 100% (17.575) (237.575)

9 1.177.638 100% 0 0 1.177.638 (80.973) (8.854)

940.063 29.933.830 29.933.830

0 9 22.956.000 0 6.977.830 29.933.830

01-07-25

955.291

0 955.291

955.291

10 1.195.303 (240.012) 0

955.291 3,4%

(26.297) 0 (5.977) (99.853) 100% (17.926) (240.012)

10 1.195.303 100% 0 0 1.195.303 (80.973) (8.987)

955.291 30.889.121 30.889.121

0 10 22.956.000 0 7.933.121 30.889.121

01-07-26

970.745

0 970.745

970.745

11 1.213.233 (242.487) 0

970.745 3,4%

(26.691) 0 (6.066) (101.351) 100% (18.285) (242.487)

11 1.213.233 100% 0 0 1.213.233 (80.973) (9.122)

970.745 31.859.866 31.859.866

0 11 22.956.000 0 8.903.866 31.859.866

01-07-27

986.430

0 986.430

986.430

12 1.231.431 (245.001) 0

986.430 3,4%

(27.091) 0 (6.157) (102.871) 100% (18.651) (245.001)

12 1.231.431 100% 0 0 1.231.431 (80.973) (9.258)

986.430 32.846.296 32.846.296

0 12 22.956.000 0 9.890.296 32.846.296

01-07-28

1.002.347

0 1.002.347

1.002.347

13 1.249.902 (247.555) 0

1.002.347 3,4%

(27.498) 0 (6.250) (104.414) 100% (19.024) (247.555)

13 1.249.902 100% 0 0 1.249.902 (80.973) (9.397)

1.002.347 33.848.643 33.848.643

0 13 22.956.000 0 10.892.643 33.848.643

01-07-29

1.018.502

0 1.018.502

1.018.502

14 1.268.651 (250.149) 0

1.018.502 3,4%

(27.910) 0 (6.343) (105.980) 100% (19.404) (250.149)

14 1.268.651 100% 0 0 1.268.651 (80.973) (9.538)

1.018.502 34.867.145 34.867.145

0 14 22.956.000 0 11.911.145 34.867.145

01-07-30

1.034.897

0 1.034.897

1.034.897

15 1.287.681 (252.784) 0

1.034.897 3,4%

(28.329) 0 (6.438) (107.570) 100% (19.792) (252.784)

15 1.287.681 100% 0 0 1.287.681 (80.973) (9.681)

1.034.897 35.902.042 35.902.042

0 15 22.956.000 0 12.946.042 35.902.042

01-07-31

1.051.536

0 1.051.536

1.051.536

16 1.306.996 (255.460) 0

1.051.536 3,4%

(28.754) 0 (6.535) (109.183) 100% (20.188) (255.460)

16 1.306.996 100% 0 0 1.306.996 (80.973) (9.826)

1.051.536 36.953.578 36.953.578

0 16 22.956.000 0 13.997.578 36.953.578

01-07-32

1.068.423

0 1.068.423

1.068.423

17 1.326.601 (258.178) 0

1.068.423 3,4%

(29.185) 0 (6.633) (110.821) 100% (20.592) (258.178)

17 1.326.601 100% 0 0 1.326.601 (80.973) (9.974)

1.068.423 38.022.001 38.022.001

0 17 22.956.000 0 15.066.001 38.022.001

01-07-33

1.085.561

0 1.085.561

1.085.561

18 1.346.500 (260.939) 0

1.085.561 3,3%

(29.623) 0 (6.732) (112.483) 100% (21.004) (260.939)

18 1.346.500 100% 0 0 1.346.500 (80.973) (10.124)

1.085.561 39.107.562 39.107.562

0 18 22.956.000 0 16.151.562 39.107.562

01-07-34

1.102.954

0 1.102.954

1.102.954

19 1.366.697 (263.744) 0

1.102.954 3,3%

(30.067) 0 (6.833) (114.171) 100% (21.424) (263.744)

19 1.366.697 100% 0 0 1.366.697 (80.973) (10.275)

1.102.954 40.210.516 40.210.516

0 19 22.956.000 0 17.254.516 40.210.516

01-07-35

34.452.103

33.331.497 34.452.103

1.120.606

20 1.387.198 (266.592) 0

11.496.103 34,0%

(30.518) 0 (6.936) (115.883) 100% (21.852) (266.592)

20 1.387.198 100% 33.331.497 (22.956.000) 11.762.695 (80.973) (10.429)

11.496.103 51.706.619 51.706.619

0 20 22.956.000 (22.956.000) 51.706.619 51.706.619


147

1.156.743 3,7%

3 1.513.000 (356.257) 0

1.156.743

1.885.620

2 2.100.000 (214.380) (3.240.000)

(1.354.380)

0 (1.354.380)

1.757.430

1 2.100.000 (342.570) (7.560.000) (375.000) (6.177.570)

(19.250.000) 0 (25.427.570)

(24.927.570)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

6,5%

18.750.000 15.000 5,1% 1.513.000 10.000.000 800.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 22.500.000 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(1.354.380)

01-07-17

(33.286) (151.300) (7.565) 0 0% (15.606) (356.257)

(46.200) 0 (10.500) 0 0% (9.180) (214.380)

01-07-16

3 1.513.000 100% 0 0 1.513.000 (135.000) (13.500)

2 2.100.000 0% 0 0 2.100.000 (135.000) (13.500)

1 2.100.000 0% 0 0 2.100.000 (135.000) (13.500) (131.250) (46.200) 0 (10.500) 0 0% (6.120) (342.570)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

1.156.743

0 1.156.743

1.156.743 31.581.743 31.581.743

1.354.380 1.885.620 30.425.000 30.425.000

25.427.570 1.757.430 27.185.000 27.185.000

0 3 29.925.000 0 1.656.743 31.581.743

0 2 29.925.000 0 500.000 30.425.000

0 1 26.685.000 0 500.000 27.185.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

CORPUS DOMINI

01-07-19

43.502.524 2% 500.000

20

1.314.386

0 1.314.386

1.314.386

4 1.535.695 (221.309) 0

1.314.386 4,1%

(33.785) 0 (7.678) (15.225) 10% (15.918) (221.309)

4 1.535.695 100% 0 0 1.535.695 (135.000) (13.703)

1.314.386 32.896.129 32.896.129

0 4 29.925.000 0 2.971.129 32.896.129

01-07-20

1.312.867

0 1.312.867

1.312.867

5 1.558.730 (245.864) 0

1.312.867 4,0%

(34.292) 0 (7.794) (38.633) 25% (16.236) (245.864)

5 1.558.730 100% 0 0 1.558.730 (135.000) (13.908)

1.312.867 34.208.995 34.208.995

0 5 29.925.000 0 4.283.995 34.208.995

01-07-21

01-07-22

1.276.861

0 1.276.861

1.276.861

7 1.605.843 (328.982) 0

1.276.861 3,8%

(35.329) 0 (8.029) (119.403) 75% (16.892) (328.982)

7 1.605.843 100% 0 0 1.605.843 (135.000) (14.328)

1.276.861 36.781.147 36.781.147

0 7 29.925.000 0 6.856.147 36.781.147

01-07-23

1.257.556

0 1.257.556

1.257.556

8 1.629.931 (372.374) 0

1.257.556 3,6%

(35.858) 0 (8.150) (161.593) 100% (17.230) (372.374)

8 1.629.931 100% 0 0 1.629.931 (135.000) (14.543)

1.257.556 38.038.703 38.038.703

0 8 29.925.000 0 8.113.703 38.038.703

Uso Temporaneo per la riattivazione

1.295.291

0 1.295.291

1.295.291

6 1.582.111 (286.821) 0

1.295.291 3,9%

(34.806) 0 (7.911) (78.426) 50% (16.561) (286.821)

6 1.582.111 100% 0 0 1.582.111 (135.000) (14.117)

1.295.291 35.504.286 35.504.286

0 6 29.925.000 0 5.579.286 35.504.286

01-07-24

1.278.359

0 1.278.359

1.278.359

9 1.654.380 (376.021) 0

1.278.359 3,6%

(36.396) 0 (8.272) (164.016) 100% (17.575) (376.021)

9 1.654.380 100% 0 0 1.654.380 (135.000) (14.761)

1.278.359 39.317.062 39.317.062

0 9 29.925.000 0 9.392.062 39.317.062

01-07-25

1.299.471

0 1.299.471

1.299.471

10 1.679.195 (379.724) 0

1.299.471 3,6%

(36.942) 0 (8.396) (166.477) 100% (17.926) (379.724)

10 1.679.195 100% 0 0 1.679.195 (135.000) (14.983)

1.299.471 40.616.533 40.616.533

0 10 29.925.000 0 10.691.533 40.616.533

01-07-26

1.320.898

0 1.320.898

1.320.898

11 1.704.383 (383.485) 0

1.320.898 3,6%

(37.496) 0 (8.522) (168.974) 100% (18.285) (383.485)

11 1.704.383 100% 0 0 1.704.383 (135.000) (15.208)

1.320.898 41.937.431 41.937.431

0 11 29.925.000 0 12.012.431 41.937.431

01-07-27

1.342.646

0 1.342.646

1.342.646

12 1.729.949 (387.303) 0

1.342.646 3,6%

(38.059) 0 (8.650) (171.508) 100% (18.651) (387.303)

12 1.729.949 100% 0 0 1.729.949 (135.000) (15.436)

1.342.646 43.280.077 43.280.077

0 12 29.925.000 0 13.355.077 43.280.077

01-07-28

1.364.717

0 1.364.717

1.364.717

13 1.755.898 (391.181) 0

1.364.717 3,6%

(38.630) 0 (8.779) (174.081) 100% (19.024) (391.181)

13 1.755.898 100% 0 0 1.755.898 (135.000) (15.667)

1.364.717 44.644.794 44.644.794

0 13 29.925.000 0 14.719.794 44.644.794

01-07-29

1.387.118

0 1.387.118

1.387.118

14 1.782.237 (395.119) 0

1.387.118 3,6%

(39.209) 0 (8.911) (176.692) 100% (19.404) (395.119)

14 1.782.237 100% 0 0 1.782.237 (135.000) (15.902)

1.387.118 46.031.912 46.031.912

0 14 29.925.000 0 16.106.912 46.031.912

01-07-30

1.409.852

0 1.409.852

1.409.852

15 1.808.970 (399.118) 0

1.409.852 3,5%

(39.797) 0 (9.045) (179.343) 100% (19.792) (399.118)

15 1.808.970 100% 0 0 1.808.970 (135.000) (16.141)

1.409.852 47.441.764 47.441.764

0 15 29.925.000 0 17.516.764 47.441.764

01-07-31

1.432.926

0 1.432.926

1.432.926

16 1.836.105 (403.179) 0

1.432.926 3,5%

(40.394) 0 (9.181) (182.033) 100% (20.188) (403.179)

16 1.836.105 100% 0 0 1.836.105 (135.000) (16.383)

1.432.926 48.874.690 48.874.690

0 16 29.925.000 0 18.949.690 48.874.690

01-07-32

1.456.344

0 1.456.344

1.456.344

17 1.863.646 (407.302) 0

1.456.344 3,5%

(41.000) 0 (9.318) (184.763) 100% (20.592) (407.302)

17 1.863.646 100% 0 0 1.863.646 (135.000) (16.629)

1.456.344 50.331.034 50.331.034

0 17 29.925.000 0 20.406.034 50.331.034

01-07-33

1.480.111

0 1.480.111

1.480.111

18 1.891.601 (411.490) 0

1.480.111 3,5%

(41.615) 0 (9.458) (187.535) 100% (21.004) (411.490)

18 1.891.601 100% 0 0 1.891.601 (135.000) (16.878)

1.480.111 51.811.146 51.811.146

0 18 29.925.000 0 21.886.146 51.811.146

01-07-34

1.504.233

0 1.504.233

1.504.233

19 1.919.975 (415.742) 0

1.504.233 3,5%

(42.239) 0 (9.600) (190.348) 100% (21.424) (415.742)

19 1.919.975 100% 0 0 1.919.975 (135.000) (17.131)

1.504.233 53.315.378 53.315.378

0 19 29.925.000 0 23.390.378 53.315.378

01-07-35

45.031.238

43.502.524 45.031.238

1.528.714

20 1.948.775 (420.060) 0

15.106.238 34,4%

(42.873) 0 (9.744) (193.203) 100% (21.852) (420.060)

20 1.948.775 100% 43.502.524 (29.925.000) 15.526.299 (135.000) (17.388)

15.106.238 68.421.617 68.421.617

0 20 29.925.000 (29.925.000) 68.421.617 68.421.617


148

1.027.705 3,2%

3 1.369.000 (341.295) 0

1.027.705

1.934.836

2 2.154.000 (219.164) (3.240.000)

(1.305.164)

0 (1.305.164)

1.803.706

1 2.154.000 (350.294) (7.560.000) (383.400) (6.139.694)

(19.670.000) 0 (25.809.694)

(25.309.694)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

6,0%

19.170.000 15.336 4,6% 1.369.000 10.000.000 800.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 23.004.000 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(1.305.164)

01-07-17

(30.118) (136.900) (6.845) 0 0% (15.606) (341.295)

(47.388) 0 (10.770) 0 0% (9.180) (219.164)

01-07-16

3 1.369.000 100% 0 0 1.369.000 (138.024) (13.802)

2 2.154.000 0% 0 0 2.154.000 (138.024) (13.802)

1 2.154.000 0% 0 0 2.154.000 (138.024) (13.802) (134.190) (47.388) 0 (10.770) 0 0% (6.120) (350.294)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

1.027.705

0 1.027.705

1.027.705 31.881.105 31.881.105

1.305.164 1.934.836 30.853.400 30.853.400

25.809.694 1.803.706 27.613.400 27.613.400

0 3 30.353.400 0 1.527.705 31.881.105

0 2 30.353.400 0 500.000 30.853.400

0 1 27.113.400 0 500.000 27.613.400

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

SANT' AGNESE

01-07-19

44.126.622 2% 500.000

20

1.168.500

0 1.168.500

1.168.500

4 1.389.535 (221.035) 0

1.168.500 3,6%

(30.570) 0 (6.948) (15.566) 10% (15.918) (221.035)

4 1.389.535 100% 0 0 1.389.535 (138.024) (14.009)

1.168.500 33.049.605 33.049.605

0 4 30.353.400 0 2.696.205 33.049.605

01-07-20

1.164.319

0 1.164.319

1.164.319

5 1.410.378 (246.059) 0

1.164.319 3,5%

(31.028) 0 (7.052) (39.499) 25% (16.236) (246.059)

5 1.410.378 100% 0 0 1.410.378 (138.024) (14.220)

1.164.319 34.213.923 34.213.923

0 5 30.353.400 0 3.860.523 34.213.923

01-07-21

01-07-22

1.122.132

0 1.122.132

1.122.132

7 1.453.007 (330.875) 0

1.122.132 3,3%

(31.966) 0 (7.265) (122.078) 75% (16.892) (330.875)

7 1.453.007 100% 0 0 1.453.007 (138.024) (14.649)

1.122.132 36.479.737 36.479.737

0 7 30.353.400 0 6.126.337 36.479.737

01-07-23

1.099.646

0 1.099.646

1.099.646

8 1.474.802 (375.155) 0

1.099.646 3,1%

(32.446) 0 (7.374) (165.212) 100% (17.230) (375.155)

8 1.474.802 100% 0 0 1.474.802 (138.024) (14.869)

1.099.646 37.579.383 37.579.383

0 8 30.353.400 0 7.225.983 37.579.383

Uso Temporaneo per la riattivazione

1.143.682

0 1.143.682

1.143.682

6 1.431.534 (287.852) 0

1.143.682 3,4%

(31.494) 0 (7.158) (80.183) 50% (16.561) (287.852)

6 1.431.534 100% 0 0 1.431.534 (138.024) (14.433)

1.143.682 35.357.605 35.357.605

0 6 30.353.400 0 5.004.205 35.357.605

01-07-24

1.118.125

0 1.118.125

1.118.125

9 1.496.924 (378.798) 0

1.118.125 3,1%

(32.932) 0 (7.485) (167.690) 100% (17.575) (378.798)

9 1.496.924 100% 0 0 1.496.924 (138.024) (15.092)

1.118.125 38.697.509 38.697.509

0 9 30.353.400 0 8.344.109 38.697.509

01-07-25

1.136.880

0 1.136.880

1.136.880

10 1.519.378 (382.498) 0

1.136.880 3,1%

(33.426) 0 (7.597) (170.206) 100% (17.926) (382.498)

10 1.519.378 100% 0 0 1.519.378 (138.024) (15.319)

1.136.880 39.834.388 39.834.388

0 10 30.353.400 0 9.480.988 39.834.388

01-07-26

1.155.914

0 1.155.914

1.155.914

11 1.542.168 (386.255) 0

1.155.914 3,1%

(33.928) 0 (7.711) (172.759) 100% (18.285) (386.255)

11 1.542.168 100% 0 0 1.542.168 (138.024) (15.548)

1.155.914 40.990.302 40.990.302

0 11 30.353.400 0 10.636.902 40.990.302

01-07-27

1.175.231

0 1.175.231

1.175.231

12 1.565.301 (390.070) 0

1.175.231 3,1%

(34.437) 0 (7.827) (175.350) 100% (18.651) (390.070)

12 1.565.301 100% 0 0 1.565.301 (138.024) (15.782)

1.175.231 42.165.533 42.165.533

0 12 30.353.400 0 11.812.133 42.165.533

01-07-28

1.194.837

0 1.194.837

1.194.837

13 1.588.780 (393.943) 0

1.194.837 3,1%

(34.953) 0 (7.944) (177.981) 100% (19.024) (393.943)

13 1.588.780 100% 0 0 1.588.780 (138.024) (16.018)

1.194.837 43.360.370 43.360.370

0 13 30.353.400 0 13.006.970 43.360.370

01-07-29

1.214.735

0 1.214.735

1.214.735

14 1.612.612 (397.877) 0

1.214.735 3,1%

(35.477) 0 (8.063) (180.650) 100% (19.404) (397.877)

14 1.612.612 100% 0 0 1.612.612 (138.024) (16.259)

1.214.735 44.575.105 44.575.105

0 14 30.353.400 0 14.221.705 44.575.105

01-07-30

1.234.929

0 1.234.929

1.234.929

15 1.636.801 (401.872) 0

1.234.929 3,1%

(36.010) 0 (8.184) (183.360) 100% (19.792) (401.872)

15 1.636.801 100% 0 0 1.636.801 (138.024) (16.502)

1.234.929 45.810.034 45.810.034

0 15 30.353.400 0 15.456.634 45.810.034

01-07-31

1.255.424

0 1.255.424

1.255.424

16 1.661.353 (405.929) 0

1.255.424 3,1%

(36.550) 0 (8.307) (186.110) 100% (20.188) (405.929)

16 1.661.353 100% 0 0 1.661.353 (138.024) (16.750)

1.255.424 47.065.458 47.065.458

0 16 30.353.400 0 16.712.058 47.065.458

01-07-32

1.276.225

0 1.276.225

1.276.225

17 1.686.274 (410.048) 0

1.276.225 3,0%

(37.098) 0 (8.431) (188.902) 100% (20.592) (410.048)

17 1.686.274 100% 0 0 1.686.274 (138.024) (17.001)

1.276.225 48.341.684 48.341.684

0 17 30.353.400 0 17.988.284 48.341.684

01-07-33

1.297.336

0 1.297.336

1.297.336

18 1.711.568 (414.232) 0

1.297.336 3,0%

(37.654) 0 (8.558) (191.736) 100% (21.004) (414.232)

18 1.711.568 100% 0 0 1.711.568 (138.024) (17.256)

1.297.336 49.639.020 49.639.020

0 18 30.353.400 0 19.285.620 49.639.020

01-07-34

1.318.761

0 1.318.761

1.318.761

19 1.737.241 (418.480) 0

1.318.761 3,0%

(38.219) 0 (8.686) (194.612) 100% (21.424) (418.480)

19 1.737.241 100% 0 0 1.737.241 (138.024) (17.515)

1.318.761 50.957.781 50.957.781

0 19 30.353.400 0 20.604.381 50.957.781

01-07-35

45.467.128

44.126.622 45.467.128

1.340.506

20 1.763.300 (422.794) 0

15.113.728 33,9%

(38.793) 0 (8.816) (197.531) 100% (21.852) (422.794)

20 1.763.300 100% 44.126.622 (30.353.400) 15.536.522 (138.024) (17.778)

15.113.728 66.071.509 66.071.509

0 20 30.353.400 (30.353.400) 66.071.509 66.071.509


149

1.156.648 5,0%

3 1.465.500 (308.852) 0

1.156.648

1.361.679

2 1.519.000 (157.321) (1.944.000)

(582.321)

0 (582.321)

1.256.029

1 1.519.000 (262.971) (4.536.000) (310.600) (3.590.571)

(16.030.000) 0 (19.620.571)

(19.120.571)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

7,8%

15.530.000 10.821 6,7% 1.465.500 6.000.000 480.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 16.231.500 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(582.321)

01-07-17

(32.241) (146.550) (7.328) 0 0% (15.606) (308.852)

(33.418) 0 (7.595) 0 0% (9.180) (157.321)

01-07-16

3 1.465.500 100% 0 0 1.465.500 (97.389) (9.739)

2 1.519.000 0% 0 0 1.519.000 (97.389) (9.739)

1 1.519.000 0% 0 0 1.519.000 (97.389) (9.739) (108.710) (33.418) 0 (7.595) 0 0% (6.120) (262.971)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

1.156.648

0 1.156.648

1.156.648 23.977.248 23.977.248

582.321 1.361.679 22.820.600 22.820.600

19.620.571 1.256.029 20.876.600 20.876.600

0 3 22.320.600 0 1.656.648 23.977.248

0 2 22.320.600 0 500.000 22.820.600

0 1 20.376.600 0 500.000 20.876.600

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

CELESTINI

01-07-19

32.461.369 2% 500.000

20

1.313.145

0 1.313.145

1.313.145

4 1.487.483 (174.337) 0

1.313.145 5,5%

(32.725) 0 (7.437) (10.983) 10% (15.918) (174.337)

4 1.487.483 100% 0 0 1.487.483 (97.389) (9.885)

1.313.145 25.290.393 25.290.393

0 4 22.320.600 0 2.969.793 25.290.393

01-07-20

1.317.501

0 1.317.501

1.317.501

5 1.509.795 (192.293) 0

1.317.501 5,4%

(33.215) 0 (7.549) (27.870) 25% (16.236) (192.293)

5 1.509.795 100% 0 0 1.509.795 (97.389) (10.033)

1.317.501 26.607.894 26.607.894

0 5 22.320.600 0 4.287.294 26.607.894

01-07-21

01-07-22

1.302.676

0 1.302.676

1.302.676

7 1.555.428 (252.752) 0

1.302.676 5,2%

(34.219) 0 (7.777) (86.138) 75% (16.892) (252.752)

7 1.555.428 100% 0 0 1.555.428 (97.389) (10.337)

1.302.676 29.220.926 29.220.926

0 7 22.320.600 0 6.900.326 29.220.926

01-07-23

1.294.449

0 1.294.449

1.294.449

8 1.578.760 (284.310) 0

1.294.449 5,0%

(34.733) 0 (7.894) (116.573) 100% (17.230) (284.310)

8 1.578.760 100% 0 0 1.578.760 (97.389) (10.492)

1.294.449 30.515.375 30.515.375

0 8 22.320.600 0 8.194.775 30.515.375

Uso Temporaneo per la riattivazione

1.310.355

0 1.310.355

1.310.355

6 1.532.442 (222.086) 0

1.310.355 5,3%

(33.714) 0 (7.662) (56.576) 50% (16.561) (222.086)

6 1.532.442 100% 0 0 1.532.442 (97.389) (10.184)

1.310.355 27.918.249 27.918.249

0 6 22.320.600 0 5.597.649 27.918.249

01-07-24

1.315.241

0 1.315.241

1.315.241

9 1.602.441 (287.200) 0

1.315.241 5,0%

(35.254) 0 (8.012) (118.321) 100% (17.575) (287.200)

9 1.602.441 100% 0 0 1.602.441 (97.389) (10.649)

1.315.241 31.830.616 31.830.616

0 9 22.320.600 0 9.510.016 31.830.616

01-07-25

1.336.342

0 1.336.342

1.336.342

10 1.626.478 (290.135) 0

1.336.342 5,0%

(35.783) 0 (8.132) (120.096) 100% (17.926) (290.135)

10 1.626.478 100% 0 0 1.626.478 (97.389) (10.809)

1.336.342 33.166.958 33.166.958

0 10 22.320.600 0 10.846.358 33.166.958

01-07-26

1.357.759

0 1.357.759

1.357.759

11 1.650.875 (293.116) 0

1.357.759 5,0%

(36.319) 0 (8.254) (121.898) 100% (18.285) (293.116)

11 1.650.875 100% 0 0 1.650.875 (97.389) (10.971)

1.357.759 34.524.717 34.524.717

0 11 22.320.600 0 12.204.117 34.524.717

01-07-27

1.379.495

0 1.379.495

1.379.495

12 1.675.638 (296.143) 0

1.379.495 4,9%

(36.864) 0 (8.378) (123.726) 100% (18.651) (296.143)

12 1.675.638 100% 0 0 1.675.638 (97.389) (11.135)

1.379.495 35.904.212 35.904.212

0 12 22.320.600 0 13.583.612 35.904.212

01-07-28

1.401.555

0 1.401.555

1.401.555

13 1.700.773 (299.218) 0

1.401.555 4,9%

(37.417) 0 (8.504) (125.582) 100% (19.024) (299.218)

13 1.700.773 100% 0 0 1.700.773 (97.389) (11.302)

1.401.555 37.305.766 37.305.766

0 13 22.320.600 0 14.985.166 37.305.766

01-07-29

1.423.944

0 1.423.944

1.423.944

14 1.726.284 (302.341) 0

1.423.944 4,9%

(37.978) 0 (8.631) (127.466) 100% (19.404) (302.341)

14 1.726.284 100% 0 0 1.726.284 (97.389) (11.472)

1.423.944 38.729.710 38.729.710

0 14 22.320.600 0 16.409.110 38.729.710

01-07-30

1.446.667

0 1.446.667

1.446.667

15 1.752.178 (305.512) 0

1.446.667 4,9%

(38.548) 0 (8.761) (129.378) 100% (19.792) (305.512)

15 1.752.178 100% 0 0 1.752.178 (97.389) (11.644)

1.446.667 40.176.376 40.176.376

0 15 22.320.600 0 17.855.776 40.176.376

01-07-31

1.469.728

0 1.469.728

1.469.728

16 1.778.461 (308.733) 0

1.469.728 4,9%

(39.126) 0 (8.892) (131.319) 100% (20.188) (308.733)

16 1.778.461 100% 0 0 1.778.461 (97.389) (11.819)

1.469.728 41.646.105 41.646.105

0 16 22.320.600 0 19.325.505 41.646.105

01-07-32

1.493.134

0 1.493.134

1.493.134

17 1.805.138 (312.004) 0

1.493.134 4,8%

(39.713) 0 (9.026) (133.288) 100% (20.592) (312.004)

17 1.805.138 100% 0 0 1.805.138 (97.389) (11.996)

1.493.134 43.139.239 43.139.239

0 17 22.320.600 0 20.818.639 43.139.239

01-07-33

1.516.889

0 1.516.889

1.516.889

18 1.832.215 (315.326) 0

1.516.889 4,8%

(40.309) 0 (9.161) (135.288) 100% (21.004) (315.326)

18 1.832.215 100% 0 0 1.832.215 (97.389) (12.176)

1.516.889 44.656.128 44.656.128

0 18 22.320.600 0 22.335.528 44.656.128

01-07-34

1.540.998

0 1.540.998

1.540.998

19 1.859.698 (318.700) 0

1.540.998 4,8%

(40.913) 0 (9.298) (137.317) 100% (21.424) (318.700)

19 1.859.698 100% 0 0 1.859.698 (97.389) (12.359)

1.540.998 46.197.127 46.197.127

0 19 22.320.600 0 23.876.527 46.197.127

01-07-35

34.026.836

32.461.369 34.026.836

1.565.467

20 1.887.594 (322.127) 0

11.706.236 35,8%

(41.527) 0 (9.438) (139.377) 100% (21.852) (322.127)

20 1.887.594 100% 32.461.369 (22.320.600) 12.028.363 (97.389) (12.544)

11.706.236 57.903.363 57.903.363

0 20 22.320.600 (22.320.600) 57.903.363 57.903.363


150

1.208.820 3,7%

3 1.580.500 (371.680) 0

1.208.820

1.976.069

2 2.200.000 (223.931) (3.240.000)

(1.263.931)

0 (1.263.931)

1.841.929

1 2.200.000 (358.071) (7.560.000) (392.000) (6.110.071)

(20.100.000) 0 (26.210.071)

(25.710.071)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

6,6%

19.600.000 15.692 5,2% 1.580.500 10.000.000 800.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 23.538.000 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(1.263.931)

01-07-17

(34.771) (158.050) (7.903) 0 0% (15.606) (371.680)

(48.400) 0 (11.000) 0 0% (9.180) (223.931)

01-07-16

3 1.580.500 100% 0 0 1.580.500 (141.228) (14.123)

2 2.200.000 0% 0 0 2.200.000 (141.228) (14.123)

1 2.200.000 0% 0 0 2.200.000 (141.228) (14.123) (137.200) (48.400) 0 (11.000) 0 0% (6.120) (358.071)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

1.208.820

0 1.208.820

1.208.820 32.500.820 32.500.820

1.263.931 1.976.069 31.292.000 31.292.000

26.210.071 1.841.929 28.052.000 28.052.000

0 3 30.792.000 0 1.708.820 32.500.820

0 2 30.792.000 0 500.000 31.292.000

0 1 27.552.000 0 500.000 28.052.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

S.s. SALVATORE

01-07-19

44.765.579 2% 500.000

20

1.373.486

0 1.373.486

1.373.486

4 1.604.208 (230.722) 0

1.373.486 4,2%

(35.293) 0 (8.021) (15.927) 10% (15.918) (230.722)

4 1.604.208 100% 0 0 1.604.208 (141.228) (14.335)

1.373.486 33.874.305 33.874.305

0 4 30.792.000 0 3.082.305 33.874.305

01-07-20

1.371.877

0 1.371.877

1.371.877

5 1.628.271 (256.393) 0

1.371.877 4,1%

(35.822) 0 (8.141) (40.416) 25% (16.236) (256.393)

5 1.628.271 100% 0 0 1.628.271 (141.228) (14.550)

1.371.877 35.246.183 35.246.183

0 5 30.792.000 0 4.454.183 35.246.183

01-07-21

01-07-22

1.334.171

0 1.334.171

1.334.171

7 1.677.485 (343.314) 0

1.334.171 3,8%

(36.905) 0 (8.387) (124.912) 75% (16.892) (343.314)

7 1.677.485 100% 0 0 1.677.485 (141.228) (14.989)

1.334.171 37.933.825 37.933.825

0 7 30.792.000 0 7.141.825 37.933.825

01-07-23

1.313.956

0 1.313.956

1.313.956

8 1.702.647 (388.691) 0

1.313.956 3,7%

(37.458) 0 (8.513) (169.047) 100% (17.230) (388.691)

8 1.702.647 100% 0 0 1.702.647 (141.228) (15.214)

1.313.956 39.247.781 39.247.781

0 8 30.792.000 0 8.455.781 39.247.781

Uso Temporaneo per la riattivazione

1.353.471

0 1.353.471

1.353.471

6 1.652.695 (299.224) 0

1.353.471 4,0%

(36.359) 0 (8.263) (82.044) 50% (16.561) (299.224)

6 1.652.695 100% 0 0 1.652.695 (141.228) (14.768)

1.353.471 36.599.654 36.599.654

0 6 30.792.000 0 5.807.654 36.599.654

01-07-24

1.335.698

0 1.335.698

1.335.698

9 1.728.187 (392.490) 0

1.335.698 3,7%

(38.020) 0 (8.641) (171.583) 100% (17.575) (392.490)

9 1.728.187 100% 0 0 1.728.187 (141.228) (15.442)

1.335.698 40.583.478 40.583.478

0 9 30.792.000 0 9.791.478 40.583.478

01-07-25

1.357.764

0 1.357.764

1.357.764

10 1.754.110 (396.346) 0

1.357.764 3,7%

(38.590) 0 (8.771) (174.157) 100% (17.926) (396.346)

10 1.754.110 100% 0 0 1.754.110 (141.228) (15.674)

1.357.764 41.941.242 41.941.242

0 10 30.792.000 0 11.149.242 41.941.242

01-07-26

1.380.159

0 1.380.159

1.380.159

11 1.780.422 (400.263) 0

1.380.159 3,7%

(39.169) 0 (8.902) (176.769) 100% (18.285) (400.263)

11 1.780.422 100% 0 0 1.780.422 (141.228) (15.909)

1.380.159 43.321.401 43.321.401

0 11 30.792.000 0 12.529.401 43.321.401

01-07-27

1.402.888

0 1.402.888

1.402.888

12 1.807.128 (404.240) 0

1.402.888 3,6%

(39.757) 0 (9.036) (179.421) 100% (18.651) (404.240)

12 1.807.128 100% 0 0 1.807.128 (141.228) (16.148)

1.402.888 44.724.289 44.724.289

0 12 30.792.000 0 13.932.289 44.724.289

01-07-28

1.425.957

0 1.425.957

1.425.957

13 1.834.235 (408.278) 0

1.425.957 3,6%

(40.353) 0 (9.171) (182.112) 100% (19.024) (408.278)

13 1.834.235 100% 0 0 1.834.235 (141.228) (16.390)

1.425.957 46.150.246 46.150.246

0 13 30.792.000 0 15.358.246 46.150.246

01-07-29

1.449.369

0 1.449.369

1.449.369

14 1.861.748 (412.379) 0

1.449.369 3,6%

(40.958) 0 (9.309) (184.844) 100% (19.404) (412.379)

14 1.861.748 100% 0 0 1.861.748 (141.228) (16.636)

1.449.369 47.599.615 47.599.615

0 14 30.792.000 0 16.807.615 47.599.615

01-07-30

1.473.131

0 1.473.131

1.473.131

15 1.889.675 (416.543) 0

1.473.131 3,6%

(41.573) 0 (9.448) (187.616) 100% (19.792) (416.543)

15 1.889.675 100% 0 0 1.889.675 (141.228) (16.885)

1.473.131 49.072.746 49.072.746

0 15 30.792.000 0 18.280.746 49.072.746

01-07-31

1.497.248

0 1.497.248

1.497.248

16 1.918.020 (420.772) 0

1.497.248 3,6%

(42.196) 0 (9.590) (190.431) 100% (20.188) (420.772)

16 1.918.020 100% 0 0 1.918.020 (141.228) (17.139)

1.497.248 50.569.994 50.569.994

0 16 30.792.000 0 19.777.994 50.569.994

01-07-32

1.521.724

0 1.521.724

1.521.724

17 1.946.790 (425.066) 0

1.521.724 3,6%

(42.829) 0 (9.734) (193.287) 100% (20.592) (425.066)

17 1.946.790 100% 0 0 1.946.790 (141.228) (17.396)

1.521.724 52.091.718 52.091.718

0 17 30.792.000 0 21.299.718 52.091.718

01-07-33

1.546.565

0 1.546.565

1.546.565

18 1.975.992 (429.427) 0

1.546.565 3,6%

(43.472) 0 (9.880) (196.186) 100% (21.004) (429.427)

18 1.975.992 100% 0 0 1.975.992 (141.228) (17.657)

1.546.565 53.638.283 53.638.283

0 18 30.792.000 0 22.846.283 53.638.283

01-07-34

1.571.777

0 1.571.777

1.571.777

19 2.005.632 (433.855) 0

1.571.777 3,5%

(44.124) 0 (10.028) (199.129) 100% (21.424) (433.855)

19 2.005.632 100% 0 0 2.005.632 (141.228) (17.922)

1.571.777 55.210.060 55.210.060

0 19 30.792.000 0 24.418.060 55.210.060

01-07-35

46.362.944

44.765.579 46.362.944

1.597.365

20 2.035.716 (438.351) 0

15.570.944 34,5%

(44.786) 0 (10.179) (202.116) 100% (21.852) (438.351)

20 2.035.716 100% 44.765.579 (30.792.000) 16.009.295 (141.228) (18.190)

15.570.944 70.781.004 70.781.004

0 20 30.792.000 (30.792.000) 70.781.004 70.781.004


151

1.989.428 4,2%

3 2.555.500 (566.073) 0

1.989.428

2.883.367

2 3.205.000 (321.633) (4.860.000)

(1.976.633)

0 (1.976.633)

2.686.927

1 3.205.000 (518.073) (11.340.000) (570.000) (9.223.073)

(29.000.000) 0 (38.223.073)

(37.723.073)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

IRR

7,0%

28.500.000 22.820 5,7% 2.555.500 15.000.000 1.200.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 34.230.000 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

(1.976.633)

01-07-17

(56.221) (255.550) (12.778) 0 0% (15.606) (566.073)

(70.510) 0 (16.025) 0 0% (9.180) (321.633)

01-07-16

3 2.555.500 100% 0 0 2.555.500 (205.380) (20.538)

2 3.205.000 0% 0 0 3.205.000 (205.380) (20.538)

1 3.205.000 0% 0 0 3.205.000 (205.380) (20.538) (199.500) (70.510) 0 (16.025) 0 0% (6.120) (518.073)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

1.989.428

0 1.989.428

1.989.428 47.759.428 47.759.428

1.976.633 2.883.367 45.770.000 45.770.000

38.223.073 2.686.927 40.910.000 40.910.000

0 3 45.270.000 0 2.489.428 47.759.428

0 2 45.270.000 0 500.000 45.770.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

0 1 40.410.000 0 500.000 40.910.000

SAN FRANCESCO

Stato patrimoniale

01-07-19

65.811.016 2% 500.000

20

2.258.493

0 2.258.493

2.258.493

4 2.593.833 (335.340) 0

2.258.493 4,7%

(57.064) 0 (12.969) (23.162) 10% (15.918) (335.340)

4 2.593.833 100% 0 0 2.593.833 (205.380) (20.846)

2.258.493 50.017.920 50.017.920

0 4 45.270.000 0 4.747.920 50.017.920

01-07-20

2.260.106

0 2.260.106

2.260.106

5 2.632.740 (372.634) 0

2.260.106 4,6%

(57.920) 0 (13.164) (58.774) 25% (16.236) (372.634)

5 2.632.740 100% 0 0 2.632.740 (205.380) (21.159)

2.260.106 52.278.026 52.278.026

0 5 45.270.000 0 7.008.026 52.278.026

01-07-21

01-07-22

2.213.359

0 2.213.359

2.213.359

7 2.712.315 (498.956) 0

2.213.359 4,3%

(59.671) 0 (13.562) (181.652) 75% (16.892) (498.956)

7 2.712.315 100% 0 0 2.712.315 (205.380) (21.798)

2.213.359 56.728.737 56.728.737

0 7 45.270.000 0 11.458.737 56.728.737

01-07-23

2.188.097

0 2.188.097

2.188.097

8 2.752.999 (564.903) 0

2.188.097 4,2%

(60.566) 0 (13.765) (245.836) 100% (17.230) (564.903)

8 2.752.999 100% 0 0 2.752.999 (205.380) (22.125)

2.188.097 58.916.834 58.916.834

0 8 45.270.000 0 13.646.834 58.916.834

Uso Temporaneo per la riattivazione

2.237.352

0 2.237.352

2.237.352

6 2.672.231 (434.879) 0

2.237.352 4,4%

(58.789) 0 (13.361) (119.312) 50% (16.561) (434.879)

6 2.672.231 100% 0 0 2.672.231 (205.380) (21.476)

2.237.352 54.515.378 54.515.378

0 6 45.270.000 0 9.245.378 54.515.378

01-07-24

2.223.913

0 2.223.913

2.223.913

9 2.794.294 (570.382) 0

2.223.913 4,2%

(61.474) 0 (13.971) (249.524) 100% (17.575) (570.382)

9 2.794.294 100% 0 0 2.794.294 (205.380) (22.457)

2.223.913 61.140.746 61.140.746

0 9 45.270.000 0 15.870.746 61.140.746

01-07-25

2.260.264

0 2.260.264

2.260.264

10 2.836.209 (575.945) 0

2.260.264 4,1%

(62.397) 0 (14.181) (253.267) 100% (17.926) (575.945)

10 2.836.209 100% 0 0 2.836.209 (205.380) (22.794)

2.260.264 63.401.010 63.401.010

0 10 45.270.000 0 18.131.010 63.401.010

01-07-26

2.297.159

0 2.297.159

2.297.159

11 2.878.752 (581.593) 0

2.297.159 4,1%

(63.333) 0 (14.394) (257.066) 100% (18.285) (581.593)

11 2.878.752 100% 0 0 2.878.752 (205.380) (23.136)

2.297.159 65.698.169 65.698.169

0 11 45.270.000 0 20.428.169 65.698.169

01-07-27

2.334.606

0 2.334.606

2.334.606

12 2.921.933 (587.327) 0

2.334.606 4,1%

(64.283) 0 (14.610) (260.922) 100% (18.651) (587.327)

12 2.921.933 100% 0 0 2.921.933 (205.380) (23.483)

2.334.606 68.032.775 68.032.775

0 12 45.270.000 0 22.762.775 68.032.775

01-07-28

2.372.612

0 2.372.612

2.372.612

13 2.965.762 (593.150) 0

2.372.612 4,1%

(65.247) 0 (14.829) (264.835) 100% (19.024) (593.150)

13 2.965.762 100% 0 0 2.965.762 (205.380) (23.835)

2.372.612 70.405.387 70.405.387

0 13 45.270.000 0 25.135.387 70.405.387

01-07-29

2.411.187

0 2.411.187

2.411.187

14 3.010.249 (599.061) 0

2.411.187 4,1%

(66.225) 0 (15.051) (268.808) 100% (19.404) (599.061)

14 3.010.249 100% 0 0 3.010.249 (205.380) (24.193)

2.411.187 72.816.574 72.816.574

0 14 45.270.000 0 27.546.574 72.816.574

01-07-30

2.450.339

0 2.450.339

2.450.339

15 3.055.402 (605.064) 0

2.450.339 4,1%

(67.219) 0 (15.277) (272.840) 100% (19.792) (605.064)

15 3.055.402 100% 0 0 3.055.402 (205.380) (24.556)

2.450.339 75.266.913 75.266.913

0 15 45.270.000 0 29.996.913 75.266.913

01-07-31

2.490.075

0 2.490.075

2.490.075

16 3.101.233 (611.158) 0

2.490.075 4,1%

(68.227) 0 (15.506) (276.933) 100% (20.188) (611.158)

16 3.101.233 100% 0 0 3.101.233 (205.380) (24.924)

2.490.075 77.756.988 77.756.988

0 16 45.270.000 0 32.486.988 77.756.988

01-07-32

2.530.406

0 2.530.406

2.530.406

17 3.147.752 (617.346) 0

2.530.406 4,0%

(69.251) 0 (15.739) (281.087) 100% (20.592) (617.346)

17 3.147.752 100% 0 0 3.147.752 (205.380) (25.298)

2.530.406 80.287.394 80.287.394

0 17 45.270.000 0 35.017.394 80.287.394

01-07-33

2.571.340

0 2.571.340

2.571.340

18 3.194.968 (623.628) 0

2.571.340 4,0%

(70.289) 0 (15.975) (285.303) 100% (21.004) (623.628)

18 3.194.968 100% 0 0 3.194.968 (205.380) (25.677)

2.571.340 82.858.734 82.858.734

0 18 45.270.000 0 37.588.734 82.858.734

01-07-34

2.612.886

0 2.612.886

2.612.886

19 3.242.893 (630.007) 0

2.612.886 4,0%

(71.344) 0 (16.214) (289.583) 100% (21.424) (630.007)

19 3.242.893 100% 0 0 3.242.893 (205.380) (26.062)

2.612.886 85.471.620 85.471.620

0 19 45.270.000 0 40.201.620 85.471.620

01-07-35

68.466.069

65.811.016 68.466.069

2.655.053

20 3.291.536 (636.483) 0

23.196.069 34,9%

(72.414) 0 (16.458) (293.926) 100% (21.852) (636.483)

20 3.291.536 100% 65.811.016 (45.270.000) 23.832.552 (205.380) (26.453)

23.196.069 108.667.689 108.667.689

0 20 45.270.000 (45.270.000) 108.667.689 108.667.689


152

1.580.961 3,7%

3 2.059.000 (478.039) 0

1.580.961

2.562.930

2 2.850.000 (287.070) (4.536.000)

(1.973.070)

0 (1.973.070)

2.388.890

1 2.850.000 (461.110) (10.584.000) (506.000) (8.701.110)

(25.800.000) 0 (34.501.110)

(34.001.110)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

6,5%

25.300.000 20.297 5,1% 2.059.000 14.000.000 1.120.000

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 30.445.500 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

IRR

(1.973.070)

01-07-17

(45.298) (205.900) (10.295) 0 0% (15.606) (478.039)

(62.700) 0 (14.250) 0 0% (9.180) (287.070)

01-07-16

3 2.059.000 100% 0 0 2.059.000 (182.673) (18.267)

2 2.850.000 0% 0 0 2.850.000 (182.673) (18.267)

1 2.850.000 0% 0 0 2.850.000 (182.673) (18.267) (177.100) (62.700) 0 (14.250) 0 0% (6.120) (461.110)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

valore di vendita ipoc liquidità iniziale

anno vendita

1.580.961

0 1.580.961

1.580.961 43.006.961 43.006.961

1.973.070 2.562.930 41.426.000 41.426.000

34.501.110 2.388.890 36.890.000 36.890.000

0 3 40.926.000 0 2.080.961 43.006.961

0 2 40.926.000 0 500.000 41.426.000

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

0 1 36.390.000 0 500.000 36.890.000

S.S. NABORRE E FELICE

Stato patrimoniale

01-07-19

59.491.884 2% 500.000

20

1.795.724

0 1.795.724

1.795.724

4 2.089.885 (294.161) 0

1.795.724 4,1%

(45.977) 0 (10.449) (20.601) 10% (15.918) (294.161)

4 2.089.885 100% 0 0 2.089.885 (182.673) (18.541)

1.795.724 44.802.685 44.802.685

0 4 40.926.000 0 3.876.685 44.802.685

01-07-20

1.793.955

0 1.793.955

1.793.955

5 2.121.233 (327.278) 0

1.793.955 4,0%

(46.667) 0 (10.606) (52.276) 25% (16.236) (327.278)

5 2.121.233 100% 0 0 2.121.233 (182.673) (18.819)

1.793.955 46.596.640 46.596.640

0 5 40.926.000 0 5.670.640 46.596.640

01-07-21

01-07-22

1.745.821

0 1.745.821

1.745.821

7 2.185.348 (439.527) 0

1.745.821 3,8%

(48.078) 0 (10.927) (161.569) 75% (16.892) (439.527)

7 2.185.348 100% 0 0 2.185.348 (182.673) (19.388)

1.745.821 50.112.923 50.112.923

0 7 40.926.000 0 9.186.923 50.112.923

01-07-23

1.720.000

0 1.720.000

1.720.000

8 2.218.128 (498.128) 0

1.720.000 3,6%

(48.799) 0 (11.091) (218.656) 100% (17.230) (498.128)

8 2.218.128 100% 0 0 2.218.128 (182.673) (19.679)

1.720.000 51.832.923 51.832.923

0 8 40.926.000 0 10.906.923 51.832.923

Uso Temporaneo per la riattivazione

1.770.463

0 1.770.463

1.770.463

6 2.153.052 (382.589) 0

1.770.463 3,9%

(47.367) 0 (10.765) (106.121) 50% (16.561) (382.589)

6 2.153.052 100% 0 0 2.153.052 (182.673) (19.102)

1.770.463 48.367.103 48.367.103

0 6 40.926.000 0 7.441.103 48.367.103

01-07-24

1.748.454

0 1.748.454

1.748.454

9 2.251.400 (502.946) 0

1.748.454 3,6%

(49.531) 0 (11.257) (221.936) 100% (17.575) (502.946)

9 2.251.400 100% 0 0 2.251.400 (182.673) (19.974)

1.748.454 53.581.377 53.581.377

0 9 40.926.000 0 12.655.377 53.581.377

01-07-25

1.777.333

0 1.777.333

1.777.333

10 2.285.171 (507.838) 0

1.777.333 3,6%

(50.274) 0 (11.426) (225.265) 100% (17.926) (507.838)

10 2.285.171 100% 0 0 2.285.171 (182.673) (20.274)

1.777.333 55.358.709 55.358.709

0 10 40.926.000 0 14.432.709 55.358.709

01-07-26

1.806.643

0 1.806.643

1.806.643

11 2.319.448 (512.805) 0

1.806.643 3,6%

(51.028) 0 (11.597) (228.644) 100% (18.285) (512.805)

11 2.319.448 100% 0 0 2.319.448 (182.673) (20.578)

1.806.643 57.165.352 57.165.352

0 11 40.926.000 0 16.239.352 57.165.352

01-07-27

1.836.391

0 1.836.391

1.836.391

12 2.354.240 (517.849) 0

1.836.391 3,6%

(51.793) 0 (11.771) (232.074) 100% (18.651) (517.849)

12 2.354.240 100% 0 0 2.354.240 (182.673) (20.887)

1.836.391 59.001.743 59.001.743

0 12 40.926.000 0 18.075.743 59.001.743

01-07-28

1.866.584

0 1.866.584

1.866.584

13 2.389.554 (522.969) 0

1.866.584 3,6%

(52.570) 0 (11.948) (235.555) 100% (19.024) (522.969)

13 2.389.554 100% 0 0 2.389.554 (182.673) (21.200)

1.866.584 60.868.328 60.868.328

0 13 40.926.000 0 19.942.328 60.868.328

01-07-29

1.897.228

0 1.897.228

1.897.228

14 2.425.397 (528.169) 0

1.897.228 3,6%

(53.359) 0 (12.127) (239.088) 100% (19.404) (528.169)

14 2.425.397 100% 0 0 2.425.397 (182.673) (21.518)

1.897.228 62.765.555 62.765.555

0 14 40.926.000 0 21.839.555 62.765.555

01-07-30

1.928.329

0 1.928.329

1.928.329

15 2.461.778 (533.449) 0

1.928.329 3,5%

(54.159) 0 (12.309) (242.675) 100% (19.792) (533.449)

15 2.461.778 100% 0 0 2.461.778 (182.673) (21.841)

1.928.329 64.693.885 64.693.885

0 15 40.926.000 0 23.767.885 64.693.885

01-07-31

1.959.895

0 1.959.895

1.959.895

16 2.498.704 (538.809) 0

1.959.895 3,5%

(54.971) 0 (12.494) (246.315) 100% (20.188) (538.809)

16 2.498.704 100% 0 0 2.498.704 (182.673) (22.168)

1.959.895 66.653.780 66.653.780

0 16 40.926.000 0 25.727.780 66.653.780

01-07-32

1.991.933

0 1.991.933

1.991.933

17 2.536.185 (544.252) 0

1.991.933 3,5%

(55.796) 0 (12.681) (250.009) 100% (20.592) (544.252)

17 2.536.185 100% 0 0 2.536.185 (182.673) (22.501)

1.991.933 68.645.713 68.645.713

0 17 40.926.000 0 27.719.713 68.645.713

01-07-33

2.024.449

0 2.024.449

2.024.449

18 2.574.228 (549.779) 0

2.024.449 3,5%

(56.633) 0 (12.871) (253.760) 100% (21.004) (549.779)

18 2.574.228 100% 0 0 2.574.228 (182.673) (22.838)

2.024.449 70.670.162 70.670.162

0 18 40.926.000 0 29.744.162 70.670.162

01-07-34

2.057.451

0 2.057.451

2.057.451

19 2.612.841 (555.390) 0

2.057.451 3,5%

(57.483) 0 (13.064) (257.566) 100% (21.424) (555.390)

19 2.612.841 100% 0 0 2.612.841 (182.673) (23.181)

2.057.451 72.727.613 72.727.613

0 19 40.926.000 0 31.801.613 72.727.613

01-07-35

61.582.829

59.491.884 61.582.829

2.090.946

20 2.652.034 (561.088) 0

20.656.829 34,4%

(58.345) 0 (13.260) (261.429) 100% (21.852) (561.088)

20 2.652.034 100% 59.491.884 (40.926.000) 21.217.917 (182.673) (23.529)

20.656.829 93.384.442 93.384.442

0 20 40.926.000 (40.926.000) 93.384.442 93.384.442


153

2.742.648 3,2%

3 3.556.000 (813.352) 0

2.742.648

4.422.506

2 4.910.400 (487.895) (11.327.040)

(6.904.535)

0 (6.904.535)

4.119.666

1 4.910.400 (790.735) (26.429.760) (874.000) (23.184.095)

(44.200.000) 0 (67.384.095)

(66.884.095)

Entrate da locazione Uscite di gestione Capex imposte e oneri apporto Cash flow operativo Oneri finanziari Quota capitale Investimenti Vendite Cash flow netto

Cash flow senza buffer liquidità

IRR

5,8%

43.700.000 34.963 4,4% 3.556.000 34.960.000 2.796.800

Voce Importo/aliquota IMU, €mq 9 assicurazioni 0,06% CRN 52.444.500 P&F management (% canone) 2,2% Agency fee 10% Imposta di registro su locazioni 0,50% Manutenzioni ordinarie 0,67% Altri costi, € anno 15.000 PM 8% Closing cost (due diligence tecnica, legale, intermediario 0,70% finanziario)

Assumption Valore di apporto mq Cap rate Canone di locazione Capex complessive PM

(6.904.535)

01-07-17

(78.232) (355.600) (17.780) 0 0% (15.606) (813.352)

(108.029) 0 (24.552) 0 0% (9.180) (487.895)

01-07-16

3 3.556.000 100% 0 0 3.556.000 (314.667) (31.467)

2 4.910.400 0% 0 0 4.910.400 (314.667) (31.467)

1 4.910.400 0% 0 0 4.910.400 (314.667) (31.467) (305.900) (108.029) 0 (24.552) 0 0% (6.120) (790.735)

Ricavi da locazione step rent Ricavi da Vendita Costo del venduto Ricavi totali IMU Assicurazioni Closing costs P&F management Agency fee locazione Imposta di registro su locazioni Manutenzioni ordinarie curva Altri costi Totale costi gestione Oneri finanziari NOI

01-07-18

01-07-19

20

3.113.877

0 3.113.877

3.113.877

4 3.609.340 (495.463) 0

3.113.877 3,5%

(79.405) 0 (18.047) (35.487) 10% (15.918) (495.463)

4 3.609.340 100% 0 0 3.609.340 (314.667) (31.939)

3.113.877 88.687.325 88.687.325

0 4 82.330.800 0 6.356.525 88.687.325

valore di vendita 119.616.873 ipoc 2% liquidità iniziale 500.000

anno vendita

2.742.648

0 2.742.648

2.742.648 85.573.448 85.573.448

6.904.535 4.422.506 82.830.800 82.830.800

67.384.095 4.119.666 71.503.760 71.503.760

0 3 82.330.800 0 3.242.648 85.573.448

0 2 82.330.800 0 500.000 82.830.800

0 1 71.003.760 0 500.000 71.503.760

Attivo Immobiliare magazzino liquidità Attivo Debito Equity NOI Nav Passivo

Stato patrimoniale

SAN DOMENICO

01-07-20

3.111.195

0 3.111.195

3.111.195

5 3.663.480 (552.285) 0

3.111.195 3,5%

(80.597) 0 (18.317) (90.049) 25% (16.236) (552.285)

5 3.663.480 100% 0 0 3.663.480 (314.667) (32.418)

3.111.195 91.798.520 91.798.520

0 5 82.330.800 0 9.467.720 91.798.520

01-07-21

01-07-22

3.029.035

0 3.029.035

3.029.035

7 3.774.209 (745.174) 0

3.029.035 3,2%

(83.033) 0 (18.871) (278.313) 75% (16.892) (745.174)

7 3.774.209 100% 0 0 3.774.209 (314.667) (33.398)

3.029.035 97.898.657 97.898.657

0 7 82.330.800 0 15.567.857 97.898.657

01-07-23

2.984.943

0 2.984.943

2.984.943

8 3.830.822 (845.879) 0

2.984.943 3,1%

(84.278) 0 (19.154) (376.651) 100% (17.230) (845.879)

8 3.830.822 100% 0 0 3.830.822 (314.667) (33.899)

2.984.943 100.883.600 100.883.600

0 8 82.330.800 0 18.552.800 100.883.600

Uso Temporaneo per la riattivazione

3.071.102

0 3.071.102

3.071.102

6 3.718.432 (647.330) 0

3.071.102 3,3%

(81.806) 0 (18.592) (182.800) 50% (16.561) (647.330)

6 3.718.432 100% 0 0 3.718.432 (314.667) (32.904)

3.071.102 94.869.622 94.869.622

0 6 82.330.800 0 12.538.822 94.869.622

01-07-24

3.034.351

0 3.034.351

3.034.351

9 3.888.284 (853.933) 0

3.034.351 3,1%

(85.542) 0 (19.441) (382.301) 100% (17.575) (853.933)

9 3.888.284 100% 0 0 3.888.284 (314.667) (34.407)

3.034.351 103.917.951 103.917.951

0 9 82.330.800 0 21.587.151 103.917.951

01-07-25

3.084.498

0 3.084.498

3.084.498

10 3.946.609 (862.110) 0

3.084.498 3,1%

(86.825) 0 (19.733) (388.035) 100% (17.926) (862.110)

10 3.946.609 100% 0 0 3.946.609 (314.667) (34.923)

3.084.498 107.002.450 107.002.450

0 10 82.330.800 0 24.671.650 107.002.450

01-07-26

3.135.396

0 3.135.396

3.135.396

11 4.005.808 (870.411) 0

3.135.396 3,1%

(88.128) 0 (20.029) (393.856) 100% (18.285) (870.411)

11 4.005.808 100% 0 0 4.005.808 (314.667) (35.447)

3.135.396 110.137.846 110.137.846

0 11 82.330.800 0 27.807.046 110.137.846

01-07-27

3.187.056

0 3.187.056

3.187.056

12 4.065.895 (878.839) 0

3.187.056 3,1%

(89.450) 0 (20.329) (399.763) 100% (18.651) (878.839)

12 4.065.895 100% 0 0 4.065.895 (314.667) (35.979)

3.187.056 113.324.902 113.324.902

0 12 82.330.800 0 30.994.102 113.324.902

01-07-28

3.239.488

0 3.239.488

3.239.488

13 4.126.883 (887.395) 0

3.239.488 3,1%

(90.791) 0 (20.634) (405.760) 100% (19.024) (887.395)

13 4.126.883 100% 0 0 4.126.883 (314.667) (36.518)

3.239.488 116.564.390 116.564.390

0 13 82.330.800 0 34.233.590 116.564.390

01-07-29

3.292.706

0 3.292.706

3.292.706

14 4.188.786 (896.081) 0

3.292.706 3,1%

(92.153) 0 (20.944) (411.846) 100% (19.404) (896.081)

14 4.188.786 100% 0 0 4.188.786 (314.667) (37.066)

3.292.706 119.857.096 119.857.096

0 14 82.330.800 0 37.526.296 119.857.096

01-07-30

3.346.719

0 3.346.719

3.346.719

15 4.251.618 (904.899) 0

3.346.719 3,1%

(93.536) 0 (21.258) (418.024) 100% (19.792) (904.899)

15 4.251.618 100% 0 0 4.251.618 (314.667) (37.622)

3.346.719 123.203.815 123.203.815

0 15 82.330.800 0 40.873.015 123.203.815

01-07-31

3.401.541

0 3.401.541

3.401.541

16 4.315.392 (913.851) 0

3.401.541 3,0%

(94.939) 0 (21.577) (424.294) 100% (20.188) (913.851)

16 4.315.392 100% 0 0 4.315.392 (314.667) (38.186)

3.401.541 126.605.356 126.605.356

0 16 82.330.800 0 44.274.556 126.605.356

01-07-32

3.457.183

0 3.457.183

3.457.183

17 4.380.123 (922.940) 0

3.457.183 3,0%

(96.363) 0 (21.901) (430.659) 100% (20.592) (922.940)

17 4.380.123 100% 0 0 4.380.123 (314.667) (38.759)

3.457.183 130.062.539 130.062.539

0 17 82.330.800 0 47.731.739 130.062.539

01-07-33

3.513.658

0 3.513.658

3.513.658

18 4.445.825 (932.167) 0

3.513.658 3,0%

(97.808) 0 (22.229) (437.119) 100% (21.004) (932.167)

18 4.445.825 100% 0 0 4.445.825 (314.667) (39.341)

3.513.658 133.576.197 133.576.197

0 18 82.330.800 0 51.245.397 133.576.197

01-07-34

3.570.978

0 3.570.978

3.570.978

19 4.512.513 (941.535) 0

3.570.978 3,0%

(99.275) 0 (22.563) (443.675) 100% (21.424) (941.535)

19 4.512.513 100% 0 0 4.512.513 (314.667) (39.931)

3.570.978 137.147.175 137.147.175

0 19 82.330.800 0 54.816.375 137.147.175

01-07-35

123.246.029

119.616.873 123.246.029

3.629.155

20 4.580.200 (951.045) 0

40.915.229 33,8%

(100.764) 0 (22.901) (450.331) 100% (21.852) (951.045)

20 4.580.200 100% 119.616.873 (82.330.800) 41.866.274 (314.667) (40.530)

40.915.229 178.062.404 178.062.404

0 20 82.330.800 (82.330.800) 178.062.404 178.062.404


154


BIBLIOGRAFIA •

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COMUNE DI NOCETO, Regolamento per la concessione in uso di beni patrimoniali COSTAGLIOLA C., L’autoritarietà del provvedimento concessorio di godimento di bene demaniale, T.A.R. Campania Napoli, n. 6217, sez. VII, 19/06/2007 COMUNE DI PRATO, Norme regolamentari per l’uso da parte di terzi di beni immobili nella disponibilità dell’amministrazione comunale

SITOGRAFIA •

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TRONCONI O., La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari - asset, property e facility management, analisi, modelli operativi ed esperienze a confronto, Il Sole 24 Ore, Milano, 2007

DOCUMENTI •

158

AGENZIA DEL DEMANIO, Concessione di Valorizzazione, gennaio 2013


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Profile for Pietro Cesari

STILL-LIFE_Appendice  

Appendix volume regarding the five main topics of the STILL-LIFE project: 1. Monastery building system 2. Media news 3. Existing situation...

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