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Fotografía: Gustavo Russi / ”La Rebeca”

CARTA DE PRESIDENCIA La primera década de la Ley 675 de 2001 se cumple el próximo mes de agosto. Es el momento de realizar una reflexión y un análisis con respecto a la aplicación del marco legal del régimen especial de la propiedad horizontal, desde los puntos de vista formal, material, jurídico y social. Para tal efecto, es importante revisar la participación de quienes adquieren el derecho de construcción y quienes materializan los proyectos, toda vez que la etapa de transición comprendida dentro del desarrollo del proyecto, la enajenación de unidades privadas, la entrega de los bienes comunes de uso general y la administración provisional, ha generado todas las discusiones y conflictos legales por la indebida interpretación de la norma y el abuso en muchos de los casos, de la posición dominante en perjuicio de quienes se constituyen en copropietarios con diferentes objetivos.

GERMAN MOLANO BAQUERO Presidente LUIS EDUARDO GARCIA Vicepresidente ESPERANZA BARRERA Secretaria NELSON ROMERO ROMERO Tesorero OLGA LUCIA GONZALEZ Vocal MARLENY OCAMPO Vocal MARTHA GARCIA Vocal CARLOS ABISAMBRA Vocal GONZALO SUAREZ Revisor Fiscal GLORIA INES RUSSI B. Administración y Publicidad CRISTIAN VARGAS Diseño y Diagramación GUSTAVO RUSSI Fotografía IMPRESO POR Multi-impresos Ltda. caphbogota@hotmail.com 2011

A pesar de que la ley quiso crear la profesionalización de los administradores de propiedad horizontal, su buena intención se quedó estancada en las razones de tipo jurídico que no permite la reglamentación de este oficio por parte del Ejecutivo, y solo entes como el COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTA, han impulsado de manera gremial para quienes hoy regentan inmuebles sometidos a este régimen especial, y ya ha realizado con gran éxito nueve diplomados (120 horas) que hoy permiten que muchos copropietarios tengan el privilegio de contar en su edificio o conjunto, con un administrador idóneo en el ejercicio de esta actividad. Debemos señalar que hasta la presente, los administradores de propiedad horizontal del orden nacional, no han sido convocados por ninguna organización civil o política para concertar proyectos de modificación, reforma o derogatoria a las normas vigentes, como se ha señalado en alguna gestión parcial. Felicitaciones por su gran gestión a favor de los Administradores y administrados en el régimen de propiedad horizontal, a los dirigentes de los Colegios de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla, Cartagena, Quindío, Villavicencio, Asoinproho de Cali y a los entes en formación que pronto tendrán su constitución.

Germán Molano Baquero Presidente


OPINIÓN INTERNACIONAL

DEL ADMINISTRADOR DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Gustavo Russi

LOS 24 ERRORES

Es conocida la frase de que “El profesional no planifica fallar, falla por no planificar” y eso es realmente lo que nos ocurre en nuestra profesión de administradores de propiedad horizontal. Por Pepe Gutiérrez

pgutierrez@megafincas.com

El buen uso de un error significa el avanzar en nuestra profesión y tratar de no “tropezar con la misma piedra”, algo a lo que estamos acostumbrados a ver y ser tentados muchas veces a repetir, pero gracias a Dios nuestro cerebro actúa en ese momento no de una forma analítica (cuando no tienes experiencias previas si ocurre) sino de una forma mucho más inmediata y eficiente- de forma histórica trayéndonos a la mente esa misma experiencia vivida con anterioridad y su resultado, lo que nos llevará a una decisión inmediata de SI o NO ejecutarla. Pero si dicha circunstancia se produce gracias a la ayuda y colaboración de otro compañero, encima te encuentras con que no tienes que vivir ni pasar por una mala experiencia, para conocer cual será el resultado, y eso nos ocurre habitualmente cundo nos reunimos los profesionales del sector en nuestros cursos, congresos, eventos, etc. donde antes, durante y después de escuchar a los ponentes, lo que más recordamos es ese intercambio de experiencias que en la gran mayoría son negativas para el que la cuenta y positivas por su valor para el que la escucha y que nos llevan a conocer lo bueno y lo malo. Los 24 errores del Administrador de edificios, supone el mirar atrás en mi caso a 27 años de experiencia profesional donde como decía mi gran amigo y compañero Santiago Gutiérrez “lo he vivido casi todo en las asambleas y por eso me puedo dormir en una asamblea de co-propietarios, y despertarme 15 minutos después y saber todo lo que han hablado ya que siempre es lo mismo” Pero no se trata solo de mirar hacia atrás y numerar mis errores, los cuales te puedo asegurar que no han sido 24, sino muchos más, pero en algún número me tuve que 4

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fijar un máximo y ese me gustó por su numerología. Se trata de algo mucho más interesante y actual, se trata de un CASO PRACTICO, donde aunque no te lo creas tuve la desgracia (lo que supone para ti la suerte de que te lo cuente) de vivir durante casi 2 años “la experiencia” en un Edificio que administro y que pese a la mala experiencia continuo administrándolo y donde se mezclaron de golpe, casi todas las malas experiencias que en mi vida profesional había vivido de forma individual y a lo largo de varios años. Los 24 errores te los voy a describir: 1. Pensar que eres único 2. Infravalorar 3. Ignorar los costes 4. Sobrevalorar la variante coste 5. Sobreprecio 6. Menospreciar la perdida de clientes 7. Tecnología 8. No gestionar 9. La información 10. Procesos perfectos pero inoperables 11. Crear falsas expectativas 12. Pedir perdón; pedir permiso. 13. No cuestionar lo establecido 14. No diferenciar el trato 15. Crecimiento; fidelización. 16. Invertir en marketing y no en calidad. 17. Lentitud – burocracia. 18. No aprender de los errores de los demás. 19. Utilizar la táctica y no la estrategia. 20. Clientes ruinosos. 21. Comunicación. 22. No escuchar, no preguntar. 23. No descubrir las necesidades de tus clientes. 24. No promover la fidelizacion. Una vez los compruebes veras que te son familiares y que dependiendo de cuantos años de ejercicio lleves y tu grado de

profesionalidad te son más o menos conocidos y se trata de un intercambio de experiencias con un caso práctico, donde una vez cambiados los nombres, etc. te sentirás identificado con toda seguridad en algunas de las situaciones, las cuales puede que abordaras de forma distinta y obtuvieras un resultado distinto y de eso se trata de conocer otras experiencia y resultados y actuar en un futuro en base a las misma. No olvides que todo error tiene una parte positiva que hace que se convierta en una ventaja competitiva y en una oportunidad de crecimiento y del mismo se pueden extraer 4 lecciones: 1.Los errores no siempre son fracasos e incluso algunos no lo son aunque lo aparenten. 2.Cuando nos equivocamos aprendemos a la fuerza y nos tiene en alerta para el futuro. 3.El error alguna vez te obliga a empezar de nuevo. 4.SE APRENDEN LECCIONES DE LOS ERRORES DE LOS DEMAS. Yo te aconsejo que desde ya empieces a elaborar tu listita de errores profesionales, la cual te tengo que reconocer que a mí me costó semanas, pero que no me arrepiento de haberla elaborado sino de haber esperado tanto, ya que se ha convertido en mi decálogo profesional y en saber LO QUE NO TENGO QUE HACER…. Y eso supone una gran ventaja frente a mis competidores que todavía están pensando en que hacer y como…. Cuando nos veamos estoy seguro que aprenderemos juntos y el intercambio de nuestra información nos ayudará a ambos a mejorar nuestra profesión que es nuestra forma de vida.


ADMINISTRACIÓN

EL HURTO EN ÉPOCA DE VACACIONES Diciembre, mes de alegría, de sagrada comunión familiar, de ‘ires y venires’, de visitas a allegados y amigos, de viajes de descanso por nuestro bello país de ausencia en las propiedades. Por Paola Labrador

kunops@hotmail.com

“Es importante conocer a los demás copropietarios y distinguir sus unidades privadas” en zonas urbanas, donde los condominios tienen alto nivel de vulnerabilidad si de seguridad se trata.

Evidentemente en esta época tan añorada por muchos y despreciada por otros; no se puede evitar por una u otra razón de festejo, dejar los terruños, los bienes que bien sean propios o arrendados, pertenecen al estatus vivencial. Y es que las copropiedades urbanas en temporada decembrina tienden a quedar sin ocupantes y por ende expuestas a ser cateadas sin órdenes precisas para que aquello ocurra. Y es allí, que en términos más informales, el conocido hurto que va de manos criminales, se presenta para estar al acecho. El hurto que según el Código Penal en uno de sus Artículos, específicamente el 349 es definido como el apoderamiento de un bien ajeno con el único propósito de obtener beneficio para sí, es uno de los delitos punibles más frecuentes en nuestro país, en especial

En algunos casos las circunstancias de agravación en temas de hurto pueden llegan a ser excesivas, bien sea porque existen victimas en condiciones de indefensión o porque los procedimientos por aquellos amantes de lo ajeno no son los más ‘sutiles’. En todo caso las circunstancias dadas a partir de esta clase de evento, no son las más satisfactorias ni para los moradores de las copropiedades ni para sus administradores, efectivamente. Por ello, decidimos dar algunas recomendaciones para que en la medida de las posibilidades (pues no existe excepción del hecho) ustedes, los pro pietarios de bienes de dominio particular, sean conocedores de algunas medidas de protección en caso de enfrentarse a dicho flagelo social. Es importante conocer a los demás copropietarios y distinguir sus unidades privadas, pues ello le mantendrá alerta en caso de que algún sujeto con características poco sociables ingrese al condominio. Trabajar en red es importante, es tanto como una alianza con sus vecinos en un momento de alerta. Sin embargo cabe anotar, que así como es importante forjar redes de protección con sus vecinos, no está de más, no llevar a extremo la plena con-

fianza, pues sin demeritar la buena fe en ellos existen “malos vecinos” (modalidad de hurto) que encontrándose en las misma copropiedad sustraen las pertenencias de otros tenedores de vivienda guardándolas a pocos metros de su misma puerta de residencia; “ojo, sus objetos preciados podrían estar a escasos metros de su morada”. El sentido común debe mantenerse ‘presto’ ante cualquier situación, indefectiblemente, proporcionar datos personales a sujetos extraños, como nombre del copropietario, si se encuentra solo en casa o no, nombres de los miembros de la familia y demás, no es un acto de confiabilidad; verifique quien le llama o aparece en su puerta, antes de brindar cualquier tipo de información, pues existen aunque no lo crea, los llamados “falsos empleados públicos” que más que querer respaldarle un problema de carácter jurídico o arreglar alguna línea telefónica en su casa, desean accesar a su copropiedad para despojarle de sus bienes. Concluyendo, bienquisto copropietario, salga de vacaciones, descanse, pero tenga presente que su tranquilidad es primordial, no permita atentados contra su propiedad; prevenir es importante. Antes de salir dé previo aviso de su ausencia en la administración y vigilancia del condominio, tenga a la mano el número de emergencia 123 ó en caso extremo de pánico active la alarma. Enero 2011 Bienes Comunes

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LA PROPIEDAD HORIZONTAL

EN PERU

En el pasado encuentro iberoamericano de propiedad horizontal, tuvimos la visita de un grupo de ejecutivos de la Constructora Graña & Montero, empresa peruana y de Besco S.A. empresa Chilena, con quienes compartimos inquietudes con respecto a la propiedad horizontal en el Perú. Representantes de Graña y Montero

Lima es una hermosa ciudad, llena de contrastes, conocida como la “Ciudad de los Reyes” y declarada patrimonio histórico de la humanidad. Su centro histórico es realmente imponente y el resto de la ciudad contrasta con la modernidad y la historia, en diferentes lugares casualmente se encuentran grandes casonas al mejor estilo renacentista que evocan la época de los reyes y recuerdan la importancia de las actividades comerciales y culturales de la época de la colonia. Con el transcurrir del tiempo y como muchas ciudades latinoamericanas, la organización y reorganización urbana se han dado en la medida de su crecimiento, pero esta organización no ha sido proporcional ni equitativa con respecto al incremento de la población. A principios del año 2000, el mercado de viviendas en el Perú mostraba, un escaso dinamismo, como resultado de la reducción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional (A,B) (Medio Alto). Esto implicó una reorientación de las políticas de gobierno y ya para el 2003, sólo el efecto de esta orientación, aportó tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector. Sin embargo, el crecimiento demográfico ha sido acelerado por la migración de las personas de provincia, lo que ha implicado que para los años 2004 y 2005, según estudios de la Cámara Peruana de Construcción, la demanda de vivienda fué insatisfecha. Tal como comentó la ingeniera Ana 6

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Yon de la Constructora Besco S.A., “el progreso de la propiedad horizontal ha sido muy amplio, de tal forma que la oferta de vivienda es muy variada en todos los sectores socioeconómicos y el comportamiento del mercado es supremamente estable, en la mayoría de ocasiones se vende lo esperado. Así es como a comienzos del año 2001, con el lanzamiento de los programas de Mi Vivienda con Fondos del Estado (representados en subsidios de vivienda) inicialmente y actualmente con fondos privados ha ido en aumento con un crecimiento sostenido desde esa fecha.” Esto demuestra que la incursión en el mercado de viviendas económicas, gracias al Programa Mi vivienda, y el Programa Techo Propio, ha estimulado la demanda de vivienda, por otra parte, los créditos de Mi vivienda experimentan un crecimiento considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez mayor, de tal forma que muchas constructoras han optado por vender viviendas terminadas y no sobre planos como se había venido trabajando. Independientemente del sector económico y de la cultura, cuando las personas van a vivir en propiedad horizontal, surgen factores como los pagos de administración, la convivencia y otros cambios que se generan por el nuevo estilo de vida, y aquí surge la inquietud de los manejos de administración de propiedad horizontal en Perú; las constructoras al encontrase con la necesidad de servicios de administración, les es difícil ubicar compañías con ex-

periencia en el sector y de acuerdo a lo que comenta el señor Lenny Sellerico, encargado de las administraciones de Graña y Montero, “son muy pocas las empresas de administración las que realmente realizan lo que prometen, en muchos casos aprenden en el camino, o estafan a las juntas de propietarios, pues son muy pocas las que se han capacitado, muchas empresas son informales y por eso terminan haciendo malos manejos y desfasados con las cuentas de los conjuntos”. Debido a esta informalidad general, es aun más difícil encontrar compañías que manejen altos volúmenes de vivienda tal como se ve en el segmento C y D, esto ha llevado a que surjan de manera espontánea administradores independientes y compañías que en muchas ocasiones no cuentan con el respaldo debido, esto implica que el proceso de autostenibilidad de los conjuntos se haga más lento. A esto hay que adicionarle, tal como ha sucedido en muchos países latinoamericanos, que muchas personas no tienen contemplado el pago de las cuotas de administración llevando a los conjuntos al desfase económico y social. Todos estos factores motivaron a compañías como Graña & Montero y Besco S.A., empresas líder en el sector, a capacitar a sus trabajadores tanto en el área de administraciones, como el de convivencia social, con el fin de mejorar su servicio, por ese motivo tuvimos el placer de contar con ellos en el encuentro de administradores.


Vicente Nasi nació en Turín el 15 de septiembre de 1906 y murió en Bogotá en 1992. Estudió en el Politécnico de Turín. Viajó a Colombia en 1928 contratado por las firmas Morgante y Da Peppo, y luego Urigar & Cia. Obtuvo su titulo como arquitecto en la Universidad Nacional de Colombia en 1938.

Dicen, según principios físicos, que la “materia no se modifica, solo se transforma”, este concepto ha transgredido las fronteras más allá de las ciencias exactas pues durante el movimiento del tiempo en la historia, la cual pende de las modificaciones que se dan a través de éste; los sujetos, a su vez con los espacios, intrínsecamente ligados, permanecen inmersos en el juego diacrónico de la transformación. Y es allí, donde nuestra ciudad en sus andares, se ha encontrado dentro del marco de lo predicho, pues a mediados del siglo XX, hablamos del año 1945, quedó involucrada en un proceso de expansión y metamorfosis, ya no era simplemente la ciudad pequeña del sur del continente americano o la también conocida Atenas Suramericana; para ese entonces se convertiría en uno de los ejes poblacionales más relevantes de la época, el lugar de hospedaje de seres foráneos que llegaban en búsqueda de sus encantos. La creación urbana comenzó a quedar expuesta ante los ojos de todos, hoteles y nuevas edificaciones como el Capitolio Nacional, la Alcaldía Mayor de Bogotá, la serie de edificios gubernamentales; eran el elixir de los inmigrantes extranjeros que llegaban a nuestras tierras por los postigos de la afamada Cartagena de Indias. La Avenida Jiménez de Quesada, nombre que en Junio de 1917 el Concejo de Bogotá, tras el Acuerdo N° 31 le dio al linde que acompañaba a los ríos Vacacha y Manzanares, actualmente conocidos como San Francisco y Rio Negro; en 1960 se transmutaría al concepto de corredor vial. En adelante quedaría previsto el espacio para grandes proyectos urbanísticos; Sergio Cozza y Aldo Salvino, procedentes de Italia, decidieron verter sus

Fotografía: Gustavo Russi

Vicente Nasi 1906-1992

REMEMBRANZAS

URBANÍSTICAS

El Edificio Continental, cuenta su historia en la urbe. saberes e idealizaron entonces la construcción de un edificio comercial, comprendido entre oficinas y locales; sobre la Carrera 4ta con Avenida Jiménez. Llegó entonces el año 1947, época de la posguerra, de la promulgación de los Derechos Civiles, de las Organizaciones sociales regionales en 1948; donde confluyeron grandes confederaciones y donde ya no había hospedaje para tal cantidad de visitantes. Era momento de un plan estratégico urbano. Y fue allí, donde el edificio comercial cimentado por manos europeas se convierte entonces en el Hotel Continental, una obra Art novo (tendencia contra argumentada por arquitectos y topográfos contemporáneos) del fallecido arquitecto oriundo de Turin, Italia, Vicente Nasi; quien dejó como legado varias obras urbanas de uso privado: el restaurante Pozzeto, las casas Urrutia y Salvino, el Hipódromo de Bogotá, el Sears, y otros tantos. Sobreviviente al Holocausto del 9 de abril de 1948 y testigo de la furia que acabó con otros pares como los Hoteles Regina, Granada y Atlántico, dicha edificación con porte curvilíneo y sobrio sobre el damero citadino, continuó funcionando bajo la figura de hotel. Pero prontamente la pesadez del tiempo comenzaría a caerle sobre sus paredes y en los años 60s y 80s tras la continua expansión de la urbe; el edi-

Por Paola Labrador kunops@hotmail.com

ficio sería nuevamente víctima, esta vez del deterioro que le dejaría prácticamente abandonado en el Centro de la ciudad. Sin embargo, la persistencia de la creación de Nasi continúo, y en pleno Siglo XXI con el auge de la recuperación urbanística, la firma Coninsa Ramon H. y la Cadena Hotelera Blue Doors, prosiguieron al reconocimiento del lugar como patrimonio histórico. Ahora conocido como el Edificio Continental, luego de su restauración, abriría sus puertas como propiedad horizontal. Comprendido entre 107 apartamentos, un centro comercial (30 locales) y parqueaderos, sería en adelante un lugar de auto-sostenimiento con sentido patrimonial y turístico.

“La

creación urbana comenzó a quedar expuesta ante los ojos de todos, hoteles y nuevas edificaciones como el Capitolio Nacional, la Alcaldía Mayor de Bogotá” Estratégicamente posicionado en Bogotá, en el sector de la Candelaria y acompañado por la travesía de Transmilenio y el visitado Parque de los Periodistas; la afamada edificación renació como el Ave Fénix y se convirtió en un nuevo espacio para estudiantes y visitantes que requieren de sus servicios, que dedican algunos segundos para ser admiradores de su buena vista y por su puesto de su esencia, de su historia. Enero 2011 Bienes Comunes

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INFORME ESPECIAL

LA GENESIS

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Transcribimos los comentarios del Jurista Jaime Marulanda Uribe escritos en su obra “Aspecto Jurídico Económico de la Propiedad Horizontal” de 1952, presentada como Tesis de Grado en la Universidad Javeriana, con respecto a los tiempos previos a la creación de la propiedad horizontal en nuestro país. Lo anterior, para significar que este tema no se inició precisamente en el año de 1948, como algunos cronistas lo han presentado a los lectores: El 20 de noviembre de 1946, el entonces Ministro de Gobierno doctor Manuel Barrera Parra, presentó a la consideración del Senado, junto con su colega de cartera el doctor Antonio María Pradilla, Ministro de la Economía Nacional, el proyecto de ley sobre “Régimen de la Propiedad de Pisos y Departamentos de un mismo edificio”, acompañado de la correspondiente exposición de motivos, que fue una razonada memoria sobre las ventajas económicas y sociales de la institución, con citas del jurista colombiano doctor Luis Felipe Latorre y del chileno Eduardo Mena Arroyo. A partes principales de esta memoria son los siguientes: “Honorables Senadores: “El proyecto de ley que tenemos el honor de someter a vuestra consideración tiene por objeto llenar un vacío de orden jurídico y salvar una necesidad de carácter económico social. “En efecto nuestra legislación civil no 8

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ofrece una sola solución a los problemas que presenta la concurrencia de varios propietarios no condueños, en un mismo edificio y, por otra parte, la crisis de viviendas obliga a fomentar la construcción de habitaciones en lugares centrales, en condiciones que guardan relación con los medios de fortuna, relativamente reducidos, de una gran tasa de la población que tiene problemas distintos a los de las clases obreras, y que, por otra parte, de no procurársele un sistema de vivienda adecuado, tiene que edificar su casa en barrios cada día más apartados, con el grave inconveniente de que en la sola movilización consume parte importante de sus horas libres o de reposo, además de los desembolsos que esto implica, sin contar, de otro lado, los problemas municipales inherentes a la ampliación del perímetro urbano. “La construcción de grandes edificios colectivos en los cuales el dueño de cada departamento tenga sobre éste todos los atributos de la propiedad y disfrute de las instalaciones comunes con ciertas limitaciones, es la solución que se propone a los problemas de orden jurídico, económico y social a que antes aludimos.

Por Germán Molano Baquero

Presidente CAPH BOGOTA D.C.

“Aprovechar el aire y aplicar con un concepto de mayor cultura, disciplina y solidaridad social el criterio con que hacemos uso de las calles, plazas y jardines públicos, es la base de aquella solución. “En un estudio del ilustre profesor y civilista doctor Luis F. Latorre, publicado en “El Mes financiero y Económico”, se comenta en los términos siguientes la necesidad de legislar sobre esta materia: “Desde mucho antes de acentuarse el urbanismo entre nosotros, cuando hasta la capital se mantenía casi estacionaria, sin que imagináramos el acelerado e increíble desarrollo de los últimos diez años, ya se confrontaban, al menos accidentalmente, multitud de conflictos originados por la concurrencia de varios propietarios, no condueños, en un mismo edificio, resultando inaplicables e inútiles las reglas sobre el cuasi-contrato de comunidad, porque, en lo general, no se trata del caso de condominio, sino de propiedades singulares independientes jurídicamente, pero que de hecho o por el aspecto físico constituyen o forman un solo cuerpo, como sucede cuando alguien construye un edificio compuesto


INFORME ESPECIAL

“En la última década, esta situación se ha complicado y agudizado con la fundación y ensanche de muchos y extensos barrios residenciales y la construcción de grandes edificios en los sectores comerciales. En uno y otro caso la creciente valorización del terreno impone un mejor aprovechamiento, utilizando la altura cada vez más, en busca de espacio, luz y aire. “En estas circunstancias, fácil es comprender, y a diario se ven, los múltiples problemas que suscitan el uso, reparaciones, reconstrucciones y administración no sólo de los propios bienes de cada propietario, sino principalmente de todas y cada una de las anexidades, esas sí comunes, de todos, como techos, cimientos, muros, maestros, escaleras, ascensores, instalaciones generales eléctricas, de agua, etc. “En nuestro estatuto civil no se encuentra una sola regla que dé solución a esos problemas, como sí las traen muchos otros Códigos…”

“Desde el punto de vista de la

estética urbana, la ley sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos contribuirá en proporción insospechada a la transformación de los barrios residenciales” Luego, haciendo un análisis del desarrollo de la propiedad horizontal en los diferentes países del mundo que más avanzados están sobre la materia, y pasando después a transcribir los comentarios a algunos de los artículos interesantes de la legislación chilena insertados en la obra del doctor Mena Arroyo, finaliza la exposición de motivos con las siguientes palabras: “Desde el punto de vista de la estética urbana, la ley sobre régimen de la propie-

dad de pisos y departamentos contribuirá en proporción insospechada a la transformación de los barrios residenciales. “Como ha sucedido en otros países, al expedirse la ley surgirán empresas especializadas en la financiación de esa clase de obras, mediante prospectos adecuados y múltiples. “Los arquitectos podrán desarrollar su gusto artístico, pues mediante las combinaciones mencionadas, no estarán sujetos a las naturales restricciones impuestas por los propietarios que desean sacas las mayores ventajas del terreno y del capital invertido, aunque sea con sacrificio de la armonía, de la amplitud y de la comunidad. “No creemos que sean necesarios más argumentos para apoyar esta iniciativa. La sola lectura de los que dejamos expuestos os habrá sugerido muchos otros, que se omiten para no hacer demasiado extenso este documento”. El proyecto presentado comprendía treinta artículos y se limitaba casi en su totalidad a transcribir la ley chilena de 1937, completándola con lo estatuido de las legislaciones de Francia y Brasil.

pectros del incendio y el saqueo, como furias apocalípticas, pasearon sus símbolos de destrucción por las principales ciudades del país; y fue así como casas, edificios públicos y privados, fábricas, almacenes comerciales, templos, planteles de educación, etc., desaparecieron al paso de las hordas desenfrenadas. El gobierno, investido de las facultades extraordinarias que le confiere el artículo 121 de la Constitución, entró entonces a estudiar una fórmula que permitiera fomentar las edificaciones para la consiguiente reconstrucción de las ciudades destruidas en aquellos días. El 21 de abril de 1948, el Presidente expidió el Decreto Legislativo número 1286 “Sobre régimen de propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio”, por el cual se dio vida jurídica en Colombia a la llamada “PROPIEDAD HORIZONTAL”, y en meses más tarde el Congreso, el día 29 de diciembre, convirtió en la Ley 182 del mismo año, quedando así llenado el vacío de que adolecía nuestra institución civil.

Por desgracia, la iniciativa no contó con la buena voluntad que de las Cámaras que solicitó el gobierno, a pesar de la trascendencia que ella tenía para nuestro país. De conformidad con el reglamento, el proyecto se repartió por el Presidente a la Comisión Primera Permanente del Senado, el mismo día en que fue presentado. La ponencia le fue encomendada al Senador Julio Toro Gómez; pero sólo hasta las sesiones ordinarias del año siguiente se puso en discusión el informe del Senador Toro Gómez, quien pedía en él la modificación y adición de algunos artículos del proyecto de ley. Para segundo debate pasó a la sesión plenaria del Senado, y éste no tuvo ocasión de discutirlo ampliamente, pues fue presentado pocos días antes de clausurarse la legislatura de 1947, el día 3 de diciembre. Un año más tarde, los desgraciados y ominosos sucesos acaecidos el 9 de abril en el país, suscitados a raíz del asesinato de un ilustre colombiano, trajeron consigo calamidades sin cuento para la República. Miles de ciudadanos pagaron con sus vidas los efectos de la colectiva locura, y en una hora de barbarie los es-

Fotografía: Gustavo Russi

de una casa baja y otra alta, o de una casa y unos locales para el comercio, y de varios apartamentos de habitación en diferentes pisos, y luego, por participaciones sucesorales o por contratos, casas, apartamentos y locales vienen a pertenecen a diferentes personas, cuyo dominio versa sobre un cuerpo cierto, pero con vinculación material a los otros.

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