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EDITORIAL

Carta De Presidencia DECADA POSITIVA PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Fotografía: Gustavo Russi

Para el régimen legal de la propiedad horizontal, han sido de gran importancia los primeros diez años del Siglo XXI, toda vez que, en este tiempo, han ocurrido diferentes hechos que han conducido al fortalecimiento del derecho especial inmobiliario, y del ejercicio profesional de la Administración de los edificios, conjuntos, condominios y centros comerciales. Esta década ha sido testigo de la creación de la ley 675 de 2001 y de su octavo aniversario de vigencia, y durante este periodo la Corte Constitucional ha proferido múltiples sentencias por acciones de inconstitucionalidad teniendo como causa diferentes situaciones, que a diario se presentan en la aplicación del régimen especial; de igual forma, han sido los pronunciamientos por acciones de tutela contra el Administrador, la copropiedad, la persona jurídica, consejos de administración, y aún por conflictos entre los mismos copropietarios.

de 1997 han sido modificadas por las leyes 810 de 2003, 902 de 2004, 962 de 2005 y decreto nacional 564 de 2006, que directa o indirectamente afecta a los proyectos sometidos a la propiedad horizontal. Lamentablemente las normas del Título III de la ley 675 de 2001, más exactamente las Unidades Inmobiliarias Cerradas, no han podido desarrollarse teniendo en cuenta que el espacio público no puede ser afectado por ninguna razón, y desde el origen de un proyecto inmobiliario no se conciben esas figuras.

IMPRESO POR Multi-impresos Ltda.

A raíz de los intentos para que a la propiedad horizontal no se le considere exenta de tributación y asuma las cargas pretendidas, existen acciones legales pertinentes, proyecto de ley sobre la aplicación del IVA, y una acción de inconstitucionalidad, que por fortuna esta última ya fue fallada como consta en la Sentencia C-812 de 2009, que declara exequible el artículo 33 de la ley 675 de 2001. Recordamos el decreto 1060 de 2009 con el cual el Presidente de la República, aclaró y ratificó que la explotación económica de los bienes comunes hace parte del objeto social de la propiedad horizontal.

El acontecimiento de la década ha sido la creación del COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTA D.C., ente legal con reconocimiento nacional e internacional, generador de múltiples programas de formación para las personas que han incursionado en la actividad de la Administración de edificios y conjuntos, la creación de los Colegios de Administradores de Barranquilla, Quindío, Meta y Llanos Orientales, la integración con el Instituto de Propiedad Horizontal de Cali, y hoy, a partir del Diplomado en Administración de Propiedad Horizontal de Caph Bogotá D.C., con el aporte institucional, profesional y académico de la Corporación Universitaria de Colombia IDEAS, se ha venido proyectando el programa profesional para Administradores de Propiedad Horizontal que en dos oportunidades se ha presentado a la comunidad interesada. En su oportunidad, tanto la Corporación IDEAS como el CAPH BOGOTA D.C., informarán sobre la evolución del programa mencionado. A todos los administradores de propiedad horizontal un cordial saludo y unas agradables asambleas de copropietarios.

caphbogota@hotmail.com 2010

Las mismas normas urbanísticas a partir de las leyes 9 de 1989 y 388

Germán Molano Baquero Presidente

GERMAN MOLANO BAQUERO Presidente CARLOS ABISAMBRA M. Vicepresidente ESPERANZA BARRERA Secretaria NELSON ROMERO ROMERO Tesorero ENRIQUE SALGUERO Vocal CARLOS VILLARREAL Vocal LUIS EDUARDO GARCIA Vocal GONZALO SUAREZ Revisor Fiscal GLORIA INES RUSSI B. Administración y Publicidad CRISTIAN VARGAS Diseño y Diagramación GUSTAVO RUSSI Fotografía


EL ADMINISTRADOR

LAS CONSTRUCCIONES ILEGALES DESVALORIZAN SU PATRIMONIO Por Francisco J. Martínez Z. Presidente Grupo Empresarial Marca tal, ya que son múltiples las transgresiones a la ley y a los reglamentos de propiedad horizontal que observamos en los edificios y Conjuntos Residenciales, aún en los estratos más altos. Con respecto a las alteraciones físicas de las Copropiedades, las más comunes son: 1.El cubrimiento de terrazas comunales de uso exclusivo Francisco J. Martínez Z.

Los Edificios y Conjuntos Residenciales sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal deben ser manejados por los Consejos de Administración y las administraciones con responsabilidad y disciplina, cumpliendo con las normas y leyes establecidas, sin excepciones. Lamentablemente con frecuencia, no tenemos claro que las leyes y normas son de obligatorio cumplimiento y acomodamos su observación a los “intereses particulares” y a las conveniencias de cada cual. Las consecuencias de esta cultura en la Propiedad Horizontal son la perdida del concepto inicial del proyecto y perjuicios económicos incalculables.

Los manuales de urbanidad y comportamiento de los tiempos actuales deben abrir capitulo especial al respeto de las normas en Propiedad Horizon-

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Normalmente estas terrazas y/o patios interiores se encuentran a nivel del primer piso y no son otra cosa distinta que el área de aislamiento entre dos edificios (espacio obligatorio entre dos construcciones, que por normas de Planeación Distrital debe dejar el constructor). Estos espacios se asignan para uso de los apartamentos de primer piso, sin que por ello sean de su propiedad, pues como su nombre lo indica, son áreas comunes y pertenecen a todos los copropietarios pro indiviso en la medida de su coeficiente de copropiedad. Algunas personas con la compli-

cidad del Consejo y de la Administración, proceden a cubrir estas terrazas, con el fin de “prolongar” el área de su apartamento. Este proceso comienza tímidamente en las Copropiedades cuando el primer apartamento plantea colocar un cubrimiento parcial con unos “inofensivos domos”, posteriormente otro apartamento escudado en el “permiso” que se le dió al primero cubre totalmente el área, hasta que finalmente aparece un tercero que construye un estudio en las terrazas, que como dijimos anteriormente no les pertenecen, pues estas áreas son de propiedad de todos los copropietarios. Es importante que los Consejos de Administración y sobre todo las Administraciones, no permitan el inicio de esta verdadera bola de nieve que finalmente deteriora la imagen y desvaloriza la Copropiedad, perjudicando a todos los Copropietarios. La Ley 675 de 2001 en su artículo 23 prohíbe expresamente el cubrimiento de las terrazas comunales de uso exclusivo y cuando son


EL ADMINISTRADOR y desvalorización del patrimonio de los Copropietarios.

Los Edificios y Conjuntos Residenciales sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal deben ser manejados por los Consejos de Administración y las administraciones con responsabilidad y disciplina

aislamientos entre edificios, que generalmente lo son, ni siquiera se puede iniciar un proceso de desafectación ya que las autoridades competentes no lo autorizan. 2.Construcciones en areas privadas libres En algunas copropiedades de apartamentos o de casas existen, por diseño y especificaciones “Áreas Privadas Libres”, que sus propietarios deciden construir, con daños graves a la esté tica y conformación arquitectónica inicial, y por consiguiente con deterioro

En el caso de las casas que tienen un lote definido de propiedad privada, las áreas privadas libres generalmente corresponden a zonas verdes. Cuando un propietario realiza una construcción en su área privada libre, altera entre otras cosas el porcentaje de zonas verdes y ocupación del lote, que fueron parámetros básicos en la otorgación de la licencia de construcción; también altera la proporcionalidad del coeficiente de copropiedad que lleva implícito en su cálculo la ponderación menor del área privada libre frente al área privada construida. 3.Cambio de apariencia en las ventanas Si bien los vidrios de las ventanas de las unidades privadas son bienes de dominio particular, estos no se pueden cambiar de apariencia, ya que forman parte integral de las fachadas; es co-

mún ver aún en copropiedades de estratos altos como se cambia el color de los vidrios de algunas unidades privadas, lo que representa un detrimento estético de la construcción. Estas y otras violaciones a la Ley y a los Reglamentos de Propiedad Horizontal con el transcurso del tiempo se van sumando unas a otras, y acumuladas en el tiempo presentan un panorama desolador que hace perder el valor de la inversión, deformando totalmente el concepto arquitectónico inicialmente planteado. Es responsabilidad de los Administradores el no permitir la más mínima de las alteraciones constructivas, y en esto los Consejos de Administración y las Asambleas de Copropietarios deben ser muy estrictas, pues una vez permitida la primera modificación o construcción ilegal, por pequeña que esta sea, se convertirá en el punto de apoyo para una avalancha de irregularidades. Los Administradores deben defender la legalidad aún a costa de sus contratos.

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EL ADMINISTRADOR

NUEVA PÓLIZA DE RESPONSABILIDAD CIVIL PARA EMPRESAS DE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL Por Fernando Ochoa Gerente E-Broker Agencia de Seguros Ltda.

A partir de la fecha las personas jurídicas (incluyendo empresas unipersonales EU) dedicadas al negocio de la administración de propiedad horizontal, podrán gozar de una póliza integral que reúne las coberturas otorgadas por la comúnmente conocida póliza Directores y Administradores (D&A) más los beneficios de la póliza de Responsabilidad Civil Profesional (RCP). Esta póliza ha sido diseñada especialmente por CHARTIS SEGUROS COLOMBIA S.A y E-BROKER AGENCIA DE SEGUROS LTDA. Irónicamente, en nuestro medio, solo se tiende a reconocer los errores y omisiones, en otras palabras las cosas negativas de nuestro actuar, desconociendo generalmente los aciertos, avances, beneficios, logros de nuestra gestión. Seguramente usted como administrador de propiedad horizontal ha vivido circunstancias en las que ante sus desaciertos, errores y omisiones en la gestión como administrador, ha puesto en riesgo no solo la continuidad contractual dentro de una copropiedad, sino también el patrimonio que usted ha construido y tiene destinado para su familia. Según los artículos 50 y 51 de la ley 675 de 2001 usted debe asumir los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Se ha puesto usted a pensar: ¿cómo resolver una situación jurídica en la que se vea involucrado? Infortunadamente las implicaciones

jurídicas conllevan a una seria de situaciones para las que normalmente no estamos preparados: Gastos por honorarios de abogado, comparecencia en conciliaciones o juicios, costos de investigación, afectación de su imagen y lo más grave, las altas sumas indemnizatorias que se generan por los fallos en contra. El producto que hemos diseñado pretende amparar todos aquellos perjuicios económicos a los que usted se expone como administrador de propiedad horizontal. A continuación hacemos una breve síntesis del producto:: 1. A QUIENES SE ASEGURAN: *Persona jurídica (empresa) *Miembros de junta directiva *Representante legal *Administrador delegado *Empleados de la empresa *Cónyuges, herederos. 2. QUE AMPARA? Errores y omisiones en las decisiones de los asegurados y sus consecuencias frente a terceros. 3. COBERTURAS: *Responsabilidad de las personas y de la empresa asegurada en ejercicio de sus funciones administrativas. *Responsabilidad de la empresa en ejercicio de su actividad profesional *Reembolso a la sociedad *Errores y omisiones en las decisiones de los asegurados y sus consecuencias frente a terceros. *Las reclamaciones por algún acto incorrecto en su actividad profesional, no doloso. *Infidelidad de sus empleados en el ejercicio de sus funciones en las copropiedades, que ocasionen perjuicios a terceros.

*Honorarios, costos y gastos para mitigar o evitar los daños a la reputación *Reclamaciones entre personas aseguradas *Difamación *Gastos de defensa incluyendo costos de defensa en materia de seguridad social. *Costos de investigación. *Cónyuges, herederos, herencias, representantes legales. *Perdida de documentos. *Compensación económica por comparecencia en juicio. 4. BENEFICIOS *Una (1) sola póliza para cualquier numero de copropiedades administradas (no cubre la copropiedad). *solo usted tiene la decisión de compra *se evita la contratación de pólizas de; cumplimiento, manejo, responsabilidad civil *disminución de costos en contratación de pólizas *esta póliza se vuelve un valor agregado y diferenciador frente a sus clientes *no arriesga su patrimonio (hogar / empresa / bienes) ante una posible demanda *ampara a todos sus empleados. *ampara la persona jurídica. *usted es dueño de su póliza y autónomo en las decisiones sobre la misma. 5. VALORES ASEGURADOS: DESDE $250.000.0000 HASTA $750.000.000 6.COSTO DESDE $1.473.200 HASTA $5.452.000 (INCLUYE IVA), VALOR MENSUAL A 11 CUOTAS DESDE $138.110.

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INFORME ESPECIAL: EL USO DEL ASCENSOR ES UNA ACTIVIDAD PELIGROSA

Por Silvio Agudelo Presidente de Asoinproho - Cali


INFORME ESPECIAL El uso del ascensor es una actividad peligrosa en nuestra legislación civil, como también lo es el manejo de armas de fuego, vehículos, subestaciones eléctricas, el uso de piscinas etc. Recientemente se han presentado noticias de lesiones o muerte de personas en el uso de ascensores, en ese orden los edificios sean o no sometidos al régimen de Propiedad horizontal deberán asegurar todos los equipos en una póliza de todo riesgo por daños accidentales, incluyendo la responsabilidad civil extracontractual a fin de evitar el deterioro patrimonial de las empresas, particulares y los copropietarios en los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. En el caso de accidentes en los ascensores que produzcan lesiones o muerte de personas, existe una presunción de culpa o responsabilidad contra quienes se dedican o tienen actividades peligrosas, caso en el cual la carga de la prueba se invierte a favor de los

damnificados y en contra de los dueños de los edificios o de la persona jurídica en el régimen de la propiedad horizontal, y lo único que exonera al propietario de estos equipos en caso de un accidente donde hayan victimas, es la causa extraña donde el dueño de estos bienes no pude controlar o resistir como en un caso fortuito o una fuerza mayor de la naturaleza incontrolable o irresistible por parte del guardián del ascensor; igualmente en principio se puede exonerar de la culpa a quien causo el daño en el caso de que este lo haya causado un tercero o que se pruebe que el accidente se debió a culpa exclusiva de la víctima, pero en todo caso el afectado en un accidente o sus familiares beneficiarios solo tienen que demostrar que el siniestro o el evento ocurrió por una actividad peligrosa para que se genere la presunción de responsabilidad en contra de la persona jurídica de la copropiedad. La responsabilidad para los dueños o copropietarios de un edificio donde tengan instalados ascensor aparte de

tener un buen mantenimiento y actualización técnica de estos equipos es tener contratado aparte del seguro de daños accidentales, un seguro de Responsabilidad Civil con un límite alto en cobertura a fin de no comprometer el patrimonio personal de los propietarios cuando el tope de valor asegurado en la póliza no alcance a indemnizar el valor que tase el Juez.

El uso del ascensor es una actividad peligrosa en nuestra legislación civil

Por eso es absolutamente necesario tener un seguro de Responsabilidad Civil Extracontractual y de daños accidentales por rotura de maquinaria por tratarse de un bien común en propiedad horizontal y cumplir estrictamente con las garantías de mantenimiento preventivo y predictivo en la forma como lo exigen las Aseguradoras y los manuales del fabricante o representante comercial de los equipos.

Septiembre 2009 Bienes Comunes 9


INFORME ESPECIAL

CONSTRUYAMOS COMUNIDAD Y CONVIVENCIA SOCIAL Por Laura Salamanca Directora Gestión y Desarrollo CTA

La Corporación para la Responsabilidad Social Empresarial “RESPONDER”, diseño una programa de acompañamiento social para los residentes de los conjuntos que están bajo el régimen de Propiedad Horizontal, cuenta con un equipo de profesionales reconocidos del área psicosocial con una amplia experiencia en Organización Comunitaria y Gerencia Social, lo cual se demuestra en el éxito que ha tenido el programa en los conjuntos en que se ha implementado. ¿POR QUE ES IMPORTANTE LA CONVIVENCIA SOCIAL?

do todos nuestros problemas, pero no es así, nos encontramos entonces con que a nuestro vecino le gusta poner el equipo a todo volumen hasta altas horas de la noche y no nos deja dormir, o que existe el vecino que taladra en la pared desde altas horas de la madrugada preciso el día de nuestro descanso, o los niños que parecen que tienen alma de grandes exploradores que juegan con la gravillas como si fueran cohetes que van a otro planeta y comienzan los daños, o el vecino que tiene el perro que hace sus necesidades en las zonas verdes y nadie recoge sus excrementos, o el que cree que las

Con un gran esfuerzo los copropietarios adquieren una vivienda sea casa o apartamento y cumplen una de sus grandes metas el tener un techo propio, en ese momento compraron porque les gusto la vivienda, porque era el mejor sitio, por las zonas comunes, por la seguridad que ofrece un conjunto residencial para nuestros bienes, por que nos genera más seguridad al tener espacios donde jueguen nuestros hijos, etc; pero en la gran mayoría de los casos no nos detuvimos a indagar por nuestros derechos y deberes bajo un régimen de propiedad horizontal y las implicaciones que esto conlleva en nuestro diario vivir, ya que queremos tener las ventajas de un conjunto pero no los deberes para con él.

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ria cuyo objetivo es que la comunidad se concientice sobre como mejorar la calidad de vida con una buena convivencia, 2) Régimen y Reglamento de Propiedad Horizontal, cuyo objetivo es que la comunidad entienda sus derechos y deberes con el conjunto, 3) Manual de Convivencia, a través de un taller donde la comunidad construye conjuntamente sus reglas de juego, y 4) Liderazgo dirigido al Concejo de Administración y Comité de Convivencia donde se concientiza a los lideres de los diferentes conjuntos sobre la importancia de su rol para la comunidad.

personas empleadas del conjunto están exclusivamente a su servicio personal, o los que no ven la necesidad de cumplir con el pago de las cuotas de administración por que antes no los hacían, etc. ¿Cualquier parecido con la realidad es pura coincidencia?.. Con una gran alegría y expectativa nos trasladamos a nuestra vivienda nueva y pensamos que ya se habían termina-

Convivencia Social y Organización Comunitaria cuyo objetivo es que la comunidad se concientice sobre como mejorar la calidad de vida con una buena convivencia

Conscientes de esto, el programa de acompañamiento contiene una serie de conferencias sobre: 1) Conviven cia Social y Organización Comunita-

Nuestro objetivo es que como resultado del acompañamiento nuestros conjuntos sean un modelo en la ciudad, donde la comunidad entienda que no se debe agredir al otro, que es necesario aprender a dejar el combate, a ser fuerte sin perder la ternura y la compasión por el otro, quien, por ser diferente, puede ser mi complemento o quizá mi opositor, pero nunca mi enemigo, que es necesario aprender a comunicarse (base de la autoafirmación personal y grupal), aprender a interactuar (base de los modelos de relación social), aprender a decidir en grupo (base de la política y la economía), aprender a cuidarse (base de los modelos de salud y seguridad social, aprender a cuidar el entorno (fundamento de la supervivencia), aprender a valorar el saber social (base de la evolución social y cultural).


Profile for Cristian  Vargas

Revista Bienes Comunes Edición No. 5  

Revista Bienes Comunes - Propiedad Horizontal

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