Page 1


EDITORIAL

Carta De Presidencia

Fotografía: Gustavo Russi

La actividad de los Administradores de Propiedad horizontal en nuestro país, recibe en forma permanente un sinnúmero de funciones y obligaciones contenidas en normas oficiales nuevas ajenas al marco legal específico del régimen, pero, que a partir de su vigencia se deben cumplir.

GERMAN MOLANO BAQUERO Presidente CARLOS ABISAMBRA M. Vicepresidente ESPERANZA BARRERA Secretaria NELSON ROMERO ROMERO Tesorero ENRIQUE SALGUERO Vocal CARLOS VILLARREAL Vocal LUIS EDUARDO GARCIA Vocal GONZALO SUAREZ Revisor Fiscal GLORIA INES RUSSI B. Administración y Publicidad CRISTIAN VARGAS Diseño y Diagramación GUSTAVO RUSSI Fotografía IMPRESO POR Multi-impresos Ltda. caphbogota@hotmail.com 2009

Precisamente, estamos en el periodo de transición de la adecuación de piscinas, y, de las formas de control para las unidades privadas que son utilizadas para el arrendamiento turístico, aspectos en los cuales indefectiblemente quedan vinculados los copropietarios, los consejos de administración y en forma especial los Administradores inscritos. Sobre piscinas tanto la ley 1209 de 2008 como el decreto 2171 de 2009 obligan a las copropiedades a brindar seguridad y adecuar las instalaciones pertinentes para proteger la vida e integridad física de las personas que usan estos servicios. Los cerramientos, detectores de inmersión o alarma de agua, cubiertas antientrampamientos los expertos salvavidas, y otros tantos elementos correspondientes, hacen parte importante de los presupuestos y por ende de las expensas comunes que a partir del próximo año seguramente serán más gravosas para los propietarios de unidades privadas.

servicios turísticos y por ende debe inscribirse previamente en el Registro Nacional de Turismo. Además de otras condiciones, se deben implantar registros especiales para los huéspedes, y el Administrador de la Propiedad Horizontal deberá reportar al Viceministerio de Turismo las unidades privadas destinadas a vivienda turística. Felicitamos a los participantes en el Sexto Diplomado de Propiedad Horizontal realizado en el semestre pasado de este año, por su responsabilidad y entereza en el grato ejercicio de ampliar conocimientos; igualmente a los participantes en el Séptimo Diplomado que se está ocurriendo en el presente semestre. Con el fin de fortalecer la existencia y presencia del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá D.C., en el espacio nacional e internacional, multiplicar el conocimiento de las normas a que hacemos referencia y de todo lo que tiene que ver con las actividades de la institución y el ejercicio de los Administradores Asociados, se ha creado el sitio Web de la institución (www.caphbogota.com), al cual invitamos a todos los interesados, visitar.

Germán Molano Baquero De otra parte, el decreto 2590 Presidente del 2009, establece que las personas que destinen sus unidades privadas para el alquiler por términos inferiores a 30 días, se convierten en prestadoras de


EL ADMINISTRADOR

CONVIVAMOS ABISAMBRA CIA. LTDA Esta compañía que en junio pasado cumplió 18 años de constitución, ha obtenido a lo largo de este periodo una gran experiencia en la administración de propiedad horizontal; hablamos con Carlos Abisambra su Gerente General quien nos habló acerca de su trayectoria como administrador y de la consolidación de la compañía.

Carlos Abisambra

Como nace Convivamos Abisambra Cía. Ltda.? Después de haber adquirido experiencia personal trabajando junto a Pablo Cortés en una empresa llamada Arrendadores, decidí independizarme y constituir mi propia empresa teniendo en cuenta que la administración de propiedad horizontal podría ser un buen negocio, y en 1991 nace Convivamos Abisambra Cía. Ltda., en una oficina de treinta metros cuadrados administrando un pequeño centro comercial y un edificio residencial, además de incluir el servicio de vigilancia; al pasar de los años nos especializamos en edificios residenciales y en el año 2000 creamos Convivamos Seguridad Privada, independizando los servicios de Seguridad privada de la administración; ya hoy, pasamos de ser una empresa de una sola persona a una infraestructura empresarial de mas de 200 empleados contando con una gran variedad de servicios disponibles para la copropiedad. Cuales son los servicios que ofrece Convivamos Cía. Ltda. ? Tenemos una plataforma virtual interactiva en la que los copropietarios

4 Bienes Comunes Septiembre 2009

pueden seguir de cerca las actas de consejo, actas de asamblea, estados financieros, informes de administración al igual que pueden hacer su pago de expensas comunes en línea; tenemos una atención al copropietario de 24 horas en caso de emergencias y contamos con un gerente de servicios, administración delegada y administración provisional. Por que la administración de propiedad horizontal específicamente? Al principio ofrecíamos los servicios de arrendamientos y ventas de inmuebles, pero decidí especializar mi empresa en administración de propiedad horizontal ya que logre darme cuenta que esta es una actividad que exigía mucha dedicación de acuerdo a los campos de acción que abarca; de esa manera decidí especializarme exclusivamente en esta área para poder ofrecer un gran servicio con calidad y bien hecho.

Muchas personas creen que la administración es una actividad convencional y fácil de hacer; esta es una de las diferencias en la que nos hemos distinguido permanentemente

Que opina de la informalidad del administrador de Propiedad Horizontal? Me parece que no es tanto la informalidad sino la mala calidad, las personas tienen que tener en cuenta que para poder ejercer esta actividad hay que

capacitarse constantemente al punto que se debería contar con una matricula profesional para ejercer como tal y en propiedad horizontal esto no existe, muchas personas creen que esta es una actividad convencional, fácil de hacer y que no se necesita capacitarse o depender de una infraestructura empresarial, esta es una de las diferencias en la que nos hemos distinguido permanentemente, ya que la copropiedad cada día se esta volviendo mas exigente, de manera que la gestión tiene que ser mas efectiva y aplicada, muchas veces la copropiedad prefiere pagar unos honorarios un poco mas altos pero saben que contratan no solo un administrador sino una colectividad con profesionales competentes. Es decir que debería haber todo un equipo detrás de cada copropiedad administrada? Por supuesto que si, debe haber un gran respaldo y la infraestructura de Convivamos permite esto, contamos con un Gerente de Servicios que brinda asesoría interna, tenemos un manual interno de funciones que deben cumplir nuestros administradores, auxiliares contables, contadores y acogiéndonos al manual logramos una sincronización de trabajo colectivo, mas aun, teniendo en cuenta que tenemos programadas todas las actividades del año en un cronograma de acuerdo a cada edificio y a quien le corresponden cada una de esas responsabilidades, esto demuestra que no se improvisa a la hora de ejecutar acciones y tomar decisiones en las copropiedades.


EL ADMINISTRADOR Con mayor razón la capacitación es indispensable para Usted. Totalmente, tanto talleres académicos como los que dicta el CAPH BOGOTA D.C. como conocer nuevas técnicas de gestión empresarial, el administrador de hoy tiene que ser una persona totalmente competente, además que, hoy en día contamos con copropiedades que poseen equipos modernos y sofisticados, sistemas de seguridad mas complejos pero así mismo mas confiables; hay que estar a la vanguardia de la tecnología y conocer el funcionamiento de todos estos factores que componen una copropiedad moderna. El administrador del futuro tendrá éxito, si se mantiene actualizado, desde el aspecto tecnológico hasta conocimientos hoteleros ya que el proceso de transformación de las copropiedades a medida que pasa el tiempo tendrá mas innovaciones y así mismo los concejos necesitaran soluciones mas rápidas y un poder de ejecución cien por ciento efectivo.

decidí especializar mi empresa en administración de propiedad horizontal ya que logre darme cuenta que esta es una actividad que exigía mucha dedicación de acuerdo a los campos de acción que abarca

siempre aparecen nuevos retos con los que hay que enfrentarse y el colegio brinda esos aportes específicos que se hacen necesarios para una organización empresarial, además que se ve la necesidad de la profesionalización del Administrador de propiedad horizontal y de esta manera tenemos que acudir a las agremiaciones para que cobre la importancia que debe tener y que seamos vistos como un gremio organizado, competente y profesional.

Porque fue importante para CONVIVAMOS colegiarse? Fue importante por dos aspectos, el primero es que ha sido muy importante tener acceso a las capacitaciones ya que es una retroalimentación muy importante para la formación de nuestros administradores, así como hemos aprendido junto con muchos colegas al momento de compartir experiencias en nuestra labor, el segundo es el respaldo con el que uno cuenta, aunque llevamos 18 años ejerciendo este oficio

Septiembre 2009 Bienes Comunes


ADMINISTRACION

PROPIEDAD HORIZONTAL: Una Comunidad de Riesgos Por Hernán Mejía Delgado Director Ejecutivo Corporación “Riesgo Ciudad”

Pasar de vivir o laborar en unidades privadas independientes a hacerlo bajo el sistema de propiedad horizontal, conlleva grandes ventajas pero también nos obliga a compartir espacios antes privados con otras personas y a unir nuestra suerte a la de perfectos desconocidos, con el consiguiente aumento de nuestra vulnerabilidad a innumerables peligros o amenazas que ahora se ven incrementados por el hecho de vivir en un mismo predio, por la alta densidad de ocupación, y por la coexistencia e interacción de personas, cosas y animales.

a la hora de tener que evacuarlos y más cuando hay que rescatar heridos o personas con limitaciones físicas. Todo siniestro grave, conlleva situaciones difíciles como las del manejo de la emergencia y la crisis consecuente, la posterior gestión de la recuperación de la Copropiedad afrontando el manejo de la reconstrucción y problemas postdesastre, difíciles de predecir. Los edificios en Propiedad Horizontal pueden ver afectada severamente su estructura por siniestros de terremo-

Pero sí está pasando, amigos copropietarios, administradores y consejeros, son muchos los Edificios y Conjuntos impactados por siniestros de incendio, avalanchas de lodo y piedras, inundaciones, vientos huracanados y caída de granizo, explosión en los shut de basuras, daños en ascensores, plantas, subestaciones y transformadores eléctricos; ni qué decir de los hurtos de automotores y demandas por responsabilidad civil derivadas de accidentes y pérdidas de propios y extraños. Todos por cuantiosas sumas, que suponen graves pérdidas económicas para los Copropietarios, difíciles de enfrentar con recursos propios y sobre todo en esta época de crisis.

La construcción vertical presenta problemas graves a la hora de un incendio, por la rápida propagación del fuego y humo hacia los pisos superiores

Vivimos inmersos en un universo de riesgos y particularmente Colombia es un país de desastres: Terremotos, erupciones, tsunamis, avalanchas, huracanes, inundaciones, incendios, explosiones, atentados terroristas, etc. los cuales han impactado a 1 de cada 3 colombianos. Los Copropietarios tienen en riesgo sus Bienes, comunes y privados, su Responsabilidad civil comunitaria y personal, su Hogar u Oficina, su Automóvil; tienen en riesgo su Persona, su Familia y sus Dependientes, tienen en riesgo su patrimonio, sus finanzas y su supervivencia en el tiempo, su futuro. La construcción vertical y la altura de multitud de edificaciones presentan problemas graves a la hora de un incendio por la rápida propagación del fuego y humo hacia los pisos superiores, por las dificultades que surgen

“invulnerabilidad” que nos aqueja a los colombianos, nos lleva a creer que los riesgos no existen y que los desastres solo le pasan a “los demás”, sin pensar que finalmente terminamos siendo parte de “los demás de los demás”. Por naturaleza no somos sensibles al tema de riesgos y carecemos de una cultura de la prevención y del seguro, lo que unido al hecho de no valorar en toda su dimensión los bienes que hemos conseguido con esfuerzo y trabajo, nos conduce fatalmente a que a la hora de evaluar el riesgo en la Propiedad Horizontal, siempre terminamos en el ya famoso “Aquí no pasa nada”.

to, temblor o erupción volcánica, por incendio grave, por explosión, o por la caída de aviones, por lo que deben existir los recursos suficientes para una “Reconstrucción Obligatoria” según la Ley, o para afrontar una posible demolición y ver esfumada una inversión, además de incurrir en la costosa remoción y botada de los escombros, lo cual sería desastroso si no se tiene el respaldo de una Aseguradora por una suma suficiente, tal y como lo exige la Ley 675 de 2001. La mentalidad de

Por ello, como Ajustador de Siniestros de Seguros por 45 años y testigo presencial de verdaderos desastes, no dudo en recomendar: Asegúrese de estar Seguro, puesto que en la “Lotería de la Vida”, hoy se puede ganar un siniestro porque vivimos en una “Comunidad de Riesgos”..

Septiembre 2009 Bienes Comunes 7


OPINIÓN INTERNACIONAL

EL DIA A DIA DEL ADMINISTRADOR EN URUGUAY Por Hector Dupont Presidente C.A.P.H Uruguay

En nuestro país, la función del administrador de propiedad horizontal, fue creada por la ley 10751 del año 1946, que creó la propiedad horizontal, y la función del administrador; debe de actuar como buen padre de familia. La función del administrador es ser el único representante legal de la propiedad horizontal que administra, es quien desarrolla su actividad, siendo el brazo ejecutor de la misma, dependiendo de la ley, del reglamento de copropiedad del edificio y de la asamblea de copropietarios. Su designación es anual, siendo renovable automáticamente, por la asamblea; el administrador no tiene límite de tiempo para ejercer su actividad. Generalmente esa asamblea anual, designa también una comisión, que es el nexo de unión entre la copropiedad y la administración, cumpliendo también el control de la documentación aportada por el administrador. La asamblea no tiene un quórum obligatorio, sino, que transcurrida una hora de la primera citación se puede sesionar con el quórum presente, salvo casos específicos de mayorías especiales. La mala praxis del administrador se rige por las leyes civiles y penales que puedan corresponder; cabe agregar que, un edificio de propiedad horizontal es una empresa, con sus propios empleados, y no empleados del administrador. La función del administrador en nuestro país, para enfocarlo bien, su función en el día a día, es necesario destacar que tiene dos aspectos fundamentales para su desempeño, a saber: la que es rutinaria, y la que es estresante. PRIMERO: La rutina: la parte contable administrativa, que debe de ser clara,

8 Bienes Comunes Septiembre 2009

entendible para cualquier propietario, tenga el nivel cultural que tenga, y además clara e impecable respecto al movimiento de dineros de terceros, cuya responsabilidad es exclusivamente, del administrador. Algunos de ustedes, recordará los inicios de nuestra profesión, con las sumadoras manuales Olivetti, las maquinas de escribir manuales, las calculadoras facit, los mimeógrafos, para obtener copias de nuestra rendiciones de cuentas, etc.; pero, sin estar al ultimo grito de los adelantos tecnológicos, es totalmente imprescindible que el administrador debe de ser siempre cristalino, en la información que en nuestro país se le brinda al cliente; eso, es lo que le da en primera instancia, la confianza y el apoyo para continuar su gestión. Dentro de las funciones nuestras están

las del pagar y estar al día con todas y cada una de las obligaciones de los edificios administrados, el contabilizar perfectamente los ingresos de las expensas, el control de los empleados del edificio para que cumplan al pié de la letra con sus horarios y funciones, el control de las empresas contratadas para los distintos servicios que requiere cada edificio, y que lo realicen correctamente, y muy importante , por disposición legal “el control de cada empresa contratada envíe personal”, que esté legalmente inscripta, con los aportes legales al día, dado que en caso contrario, el responsable de su cumplimiento en nuestro país, es el contratante, o sea el edificio de propiedad horizontal. Otras funciones, el control de la vigen-


OPINIÓN INTERNACIONAL cia de los seguros obligatorios, a saber: incendio, responsabilidad civil de ascensores, y accidentes de trabajo del personal del edificio, el control y seguimiento de los deudores de expensas comunes, la iniciación de los juicios por deudas de expensas, que llevan un mínimo de tres años, y siendo autorizados específicamente por la asamblea de co-propietarios, que aprueba la deuda y autoriza su cobro judicial, el control de las cuentas bancarias de los edificios y su correcta relación con la documentación y la información que se envía al propietario, todo esto es parte de la rutina diaria de nuestra función. Evidentemente con esto han duplicado nuestro trabajo y nuestra responsabilidad.

litado los pagos de los ciudadanos, dado que en la misma pueden abonar la luz, los impuestos, su teléfono, sus expensas, etc. siendo rápida, cómoda y segura. Respecto a las expensas, a las 48 y/o 72 horas nos remiten un CD con el detalle de todos los cobros realizados y el depósito correspondiente en cada una de las cuentas bancarias, más los comprobantes correspondientes; de esta forma en nuestro país el administrador no maneja dinero en efectivo, quedando totalmente clara su función: los administradores cada tres meses, hacemos entrega a la comisión de cada edificio, de la liquidación mensual, con todos sus comprobantes de gastos, y el estado bancario, para su control inmediato.

Respecto a la cobranza, se realiza por medio de redes de cobranza descentralizada, utilizando códigos de barras que identifican al edificio, a la unidad, el importe, y a la cuenta bancaria correspondiente; esas redes han faci-

SEGUNDO: el estresante: El otro aspecto de nuestra profesión, mucho más importante que el rutinario que he expresado, es sin lugar a dudas la atención personalizada al cliente;

en nuestro país el cliente quiere hablar con el administrador, por el tema que sea, y no con los empleados de la administración. El administrador debe de atenderlo, aclararle sus dudas, responder sus preguntas, y resolverle sus problemas, y/o demostrar que lo ha intentado. En nuestro país se creó la ley de propiedad horizontal, las ciudades crecieron en altura y no en superficie, pero nunca se enseñó a convivir en una copropiedad. el administrador debe de intervenir siempre por quejas de ruidos molestos, del apartamento lindero, por peleas dentro de un apartamento; por música alta hasta altas horas de la noche; porque el vecino lindero mantiene relaciones amorosas, y gritan y/o golpea la cabecera de su cama contra la pared, porque los niños de arriba, patinan y/o juegan al futbol y no lo dejan descansar; porque tienen un perro que ladra todo el día, y además cuando lo sacan ensucia el ascensor; porque se le llueve la cocina y/o el baño; por los daños que le han causado a su pintura de techos y/o paredes, etc. es el administrador quien debe de tratar y debe de solucionar estos problemas, por eso a él se le quejan sus clientes y es a quien se le pide que aporte una solución. Señores, esta es la función mas difícil de nuestra profesión de administrador de propiedad horizontal, que nos obliga a innovar día a día, y a esforzarnos por solucionar los problemas planteados, debemos enseñarles sus derechos a cada uno, pero en un edificio de propiedad horizontal, sus derechos van hasta donde van los derechos de los demás. Reitero que el administrador se ocupa absolutamente de todos los servicios del edificio, y que los mismos funcionen debidamente esto es la función diaria del administrador, del pasado, del presente y lamentablemente la del futuro. esto quiere decir, que podrá cambiar toda la tecnología, hacerla todavía mas ágil, en nuestro beneficio y de la primera parte de nuestra función, pero en nuestro país no creo que nada cambie respecto a la segunda parte de lo expresado, a sea la atención personalizada del cliente.

Septiembre 2009 Bienes Comunes 9


EVENTOS

ENCUENTRO INTERNACIONAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL V aniversario CAPH Bogotá D.C.

El pasado 11 de junio se celebró con gran éxito en las instalaciones del Círculo de Suboficiales de la Fuerzas Militares, el quinto aniversario de la fundación del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá D. C., evento que contó con la participación de cientos de personas tanto de esta ciudad como del Colegio de Administradores de Propiedad horizontal del Quindío, Colegio de Administradores De Propiedad Horizontal MetaLlanos Orientales, Asociación Instituto de Propiedad Horizontal de Cali y Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla. Igualmente

se hicieron presentes administradores de Girardot, Flandes, Medellín y otros municipios de Cundinamarca. La ponencia del invitado especial de España, Miguel Ángel Muñoz Flores, Presidente del Consejo general de Colegios de Administradores de Fincas se refirió a “el administrador del futuro”; así mismo, compartió experiencias de los administradores del país ibérico para los asistentes al evento. Por nuestro país la Dra. Nora Pabón Gómez expuso sobre “las terrazas en propiedad horizontal”, quien a su vez respondió varias de las inquietudes de los participantes acerca de este interesante tema; en representación de la Asociación Instituto de Propiedad Horizontal de la ciudad de Cali, el Dr. Silvio Agudelo Guevara hizo su ponencia “la responsabilidad del administrador y

del consejo de administración” interesante exposición que estuvo acompañada de varias aclaraciones acerca de la responsabilidad civil y en representación del CAPH Bogotá D. C. su Presidente el Dr. Germán Molano Baquero hizo su ponencia “aspectos especiales en la administración de propiedad horizontal” cerrando así con mucho éxito la jornada conmemorativa. El CAPH Bogotá D.C. agradece a todas las personas naturales y jurídicas que patrocinaron el evento y a todo el equipo ejecutor de la logística que permitieron la feliz realización del mismo.

Nora Pabón Gómez

Miguel Angel Muñoz Flores

Miguel Angel Muñoz Flores

Silvio Agudelo Guevara

Gérman Molano Baquero

Eduardo Villa

10 Bienes Comunes Septiembre 2009


LPT CONSULTORES PROPIEDAD HORIZONTAL

www.lptconsultores.com lptconsultores@hotmail.com 3012117190 / 3004494880

Profile for Cristian  Vargas

Revista Bienes Comunes Edición No. 4  

Revista Bienes Comunes - Propiedad Horizontal

Revista Bienes Comunes Edición No. 4  

Revista Bienes Comunes - Propiedad Horizontal

Advertisement