REVISTA BIENES COMUNES - EDICIÓN No. 15 by Cristian Vargas

GERMÁN MOLANO BAQUERO Presidente FRANCISCO MARTÍNEZ ZORRILLA † Vicepresidente HÉCTOR GARZÓN DÍAZ Secretario General NELSON ROMERO ROMERO Tesorero LUIS EDUARDO GARCÍA Vocal MARTHA ALVARADO ÁLZATE Vocal ESPERANZA BARRERA DE SILVA Vocal GRACIA PATRICIA CALDERÓN LÓPEZ Vocal YENNY ANDREA MURIEL LÓPEZ Vocal GLORIA INES RUSSI B. Administración y Publicidad CRISTIAN VARGAS P. Diseño, Diagramación y Fotografía GUSTAVO RUSSI Fotografía JACQUELIN CONTRERAS Redacción

www.caphbogota.com colegiophbogota@gmail.com Marzo 2015

EDITORIAL

Carta del Presidente...................................................................P7 Por Germรกn Molano.

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ESPECIAL NORMATIVIDAD

La Propiedad Horizontal en Colombia y el Procedimiento Interno Sancionatorio.................................................................P8 Por Luis Guillermo Velรกsquez Jaramillo

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PORTADA

La Hacienda El Chicรณ...............................................................P18 Por Jacqueline Contreras

EDITORIAL

CARTA DEL

PRESIDENTE POR GERMÁN MOLANO BAQUERO

e inicia en enero la temporada de reuniones de asamblea de copropietarios con el objeto de informar y conocer el estado material y de servicios comunes de las construcciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, la viabilidad económica o no de los presupuestos del año anterior, el pasivo a cargo de todos los copropietarios, las quejas por las gestiones del administrador y el resultado en duda de los consejos de administración; no queda por fuera de los aplausos o críticas el final del encargo entregado a quien actúa como órgano de control. Estas reuniones que en la práctica no deben demorarse más de una hora todavía se surten en tres o más sesiones con períodos cada una de nueve o más horas, deben humanizarse para que aquellos copropietarios juiciosos y cumplidos en las citas a la reunión, no sufran el desmedro de su salud y su patrimonio al conducirlos a tomar decisiones apresuradas y solo motivadas por la presión de las mayorías. Es de circo observar cómo se maltratan entre las personas asistentes porque se es moroso, tenedor de mascotas o ruidoso de profesión. Las acaloradas discusiones por cosas sin importancia son el refrigerio de cada asamblea. Aprobar un presupuesto es maniobra u obra de arte para llevar a competir en la entrega de los óscares, se estudian y debaten a fondo los cinco mil pesos anuales de las fotocopias o las empanadas para los asambleístas; se pelean para lograr la aprobación de reconocimientos económicos para quienes son elegidos para integrar el consejo de administración, así no asistan a ninguna reunión debidamente convocada. No sugerimos la práctica de las prebendas. Todo eso y mucho más ocurre en el foro comunitario por la falta de gestión y liderazgo de quien es designado como administrador del edificio o conjunto sin estar preparado para ello; algunos consejos de administración designan personas no idóneas para ejercer la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. Para actuar como tal y por ende como representante legal del edificio o conjunto, es de suma importancia la previa preparación para estas lides, toda vez que quien asume el cargo sin conocimientos para ello, asume el riesgo de perder su libertad individual o de ser afectado en su patrimonio. Siendo esta la temporada preocupante de los administradores de propiedad horizontal, la única fórmula que alivia el estrés es capacitarse con quienes tienen la experiencia y conocimiento en estos temas, le agremian, le respaldan y le acompañan en el día a día de la ingrata o grata labor de administrar propiedad horizontal.

NORMATIVIDAD

LA PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COLOMBIA

Y EL PROCEDIMIENTO INTERNO SANCIONATORIO Por Luis Guillermo Velásquez Jaramillo

in entrar en consideraciones dogmáticas sobre el sistema de propiedad horizontal en Colombia, tema suficientemente tratado en la doctrina1, se abordará específicamente lo relacionado con el poder sancionatorio interno establecido en la Ley 675 de 2001 para obligaciones sin contenido económico o pecuniario, no sin antes abordar sintéticamente lo que para el efecto consagraban las leyes anteriores de propiedad horizontal, principalmente las derogadas leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998. Este tema, poco trajinado por la doctrina, constituye una de las grandes falencias en el funcionamiento de esta forma especial de propiedad y tiene como causa la falta de atención y poca preparación de los operadores encargados de su aplicación (asamblea general y consejo de administración). Hay que recordar que en una sociedad bajo el imperio de un estado social de derecho existen formas o procedimientos reglados para sancionar a los súbditos. Así como se premia a quien cumple el ordenamiento jurídico evitándole diversos castigos, de la misma forma se crean penas para los que lo infrinjan. Por ello el Código Civil en su artículo 6º. sienta el siguiente principio secular: “La sanción legal no es solo la pena sino también la recompensa; es el bien o el mal que se deriva como consecuencia del cumplimiento de sus mandatos o de la transgresión de sus prohibiciones”. “En materia civil son nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa. Esa nulidad, así como la validez y firmeza de los que se arreglan a la ley, constituyen suficientes penas y recompensas, aparte de las que se estipulan en los contratos.”

1 Velásquez Jaramillo Luis Guillermo, La Propiedad Horizontal en Colombia, Editorial Leyer, Bogotá, Tercera Edición, 2005. Del mismo autor La Ley de Propiedad Horizontal, Visión esquemática y concordada, Librería Jurídica Comlibros, Tercera Edición, Medellín, año 2006.

1. BREVE NOCIÓN HISTÓRICA DEL PODER SANCIONATORIO INTERNO EN COLOMBIA 1.1. Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 Las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 dieron un tratamiento similar al sistema sancionatorio derivado de obligaciones que afectaban propiamente el régimen de convivencia, asignando a cualquier propietario o a la comunidad de propietarios (Ley 182 de 1948) o la persona jurídica (Ley 16 de 1985) legalmente representadas por el Administrador, la facultad de demandar al autor de una conducta lesiva del régimen de convivencia estatutario ante los Jueces de la República, sin que internamente se asomara al menos levemente una atribución legal directa a través de los órganos internos de administración. Así, si un propietario violaba la destinación del bien privado, sólo un juez de la República mediante un procedimiento breve y sumario2, podría decretar a través de sentencia la violación y obligar al infractor a cumplir la destinación dada por el reglamento e imponerle multas; de no cumplirse el fallo, se podría adelantar un proceso ejecutivo para hacerlo exigible3.

2 Procedimiento verbal sumario en el artículo 435 del C. de P.C. 3 Afirmaban los incisos 2º. Y 3º. del artículo 7º. de la Ley 182 de 1948: “El juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor una multa de cincuenta a cinco mil pesos, sin perjuicios de las indemnizaciones a que hubiere lugar.” “La reclamación se sustanciará breve y sumariamente.” El artículo 8º de la Ley 16 de 1985 preceptuaba lo siguiente: “Competencia y procedimiento: Las diferencias que surgieren entre propietarios y entre éstos y la persona jurídica que nace de lo dispuesto en el artículo tercero de la presente ley, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones como propietarios de dominio exclusivo o particular o como integrantes de la misma persona jurídica antes mencionada, serán sometidas a decisión judicial, mediante el trámite del proceso verbal de que trata el título XXIII, sección Primera del libro tercero del Código de Procedimiento Civil. Al mismo trámite se someterán las diferencias que surjan entre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la Asamblea General.” Igualmente en el artículo 9º. de la mencionada ley con relación a las sanciones, preceptuaba: “El juez, a petición del Administrador del inmueble o de cualquier propietario, podrá aplicar al infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, multa de cinco mil ($5.000) a cien mil ($100.000) pesos sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar. Estas multas quedarán reajustadas anualmente en forma acumulativa, en la misma proporción en que aumente el costo de vida, conforme con las certificaciones que expida el Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE -, o la entidad que haga sus veces. Lo dispuesto en este parágrafo subroga el inciso segundo del artículo séptimo de la Ley 182 de 1948. “

NORMATIVIDAD En síntesis, la competencia interna para lograr la sanción se limitaba simplemente a demandar y esperar el fallo ante un juez ordinario civil, y la multa que se causara no engrosaba el patrimonio de la comunidad o la persona jurídica sino que hacía parte del patrimonio público como bien fiscal.

1.2 Ley 428 de 1998 La ley 428 de 1998 que regulaba las Unidades Inmobiliarias Cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal, fue la primera norma que vislumbró una competencia legal interna sancionatoria al permitir al Consejo de Administración la solución de conflictos; no obstante lo anterior, dichos procedimientos internos no constituían un requisito de procedibilidad para ejercitar acciones civiles y por tal razón la competencia interna se redujo a lograr una conciliación con efectos de transacción; sino se lograba, la intervención de la justicia ordinaria se hacía necesaria en los mismos términos establecidos en las leyes anteriores4.

1.3 Síntesis de la perspectiva histórica a. La competencia sancionatoria sólo corresponde a los jueces de la República, excepcionalmente se podrá ventilar ante la justicia arbitral si el reglamento tiene cláusula expresa al respecto; b. Ninguna conducta violatoria del régimen de convivencia se puede sancionar por los órganos de la propiedad horizontal; c. El papel de las propiedades horizontales se limita a la facultad de accionar ante la justicia ordinaria; d. El procedimiento sancionatorio se ventila bajo el ropaje procesal verbal sumario. Si la pretensión además de la violación genera indemnizaciones, la generalidad de la doctrina con respaldo en decisiones judiciales reiterativas exigen el trámite por el procedimiento ordinario; e. La titularidad para demandar la ostentan los propietarios, la comunidad (Ley 182 de 1948) o la persona jurídica (Ley 16 de 1985) esta últimas a través del administrador; f. Las multas derivadas de la infracción estatutaria ingresan al patrimonio público y no se regulan bajo el concepto de cuota mensual de administración.

2. PROCEDIMIENTO INTERNO SANCIONATORIO EN LA LEY 675 DE 2001 El panorama anteriormente planteado cambia fundamentalmente con la expedición de la Ley 675 de 2001, que eli4 Artículo 33 de la Ley 428 de 1998. “ Solución de conflictos: Los conflictos de convivencia se someterán a la Junta Administradora, la cual en primer lugar promoverá la concertación entre las partes y, en los casos más graves, convocará a los moradores de la Unidad Inmobiliaria Cerrada con el fin de proponer y estudiar soluciones a los conflictos.” “Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.” Artículo 34º de la Ley 428 de 1998: “Medidas para la convivencia: Las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán establecer disposiciones temporales para atender necesidades específicas de convivencia.”

mina la existencia en Colombia de varias leyes regulatorias del régimen de propiedad horizontal. Esta ley entra de primera mano en este asunto a diferenciar las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias. Las primeras, gobernadas por un factor pecuniario o económico como lo suelen ser las cuotas de administración y las multas y las segundas causadas con el ánimo de violar el régimen de convivencia estatutario sin que en su naturaleza exista un factor económico de por medio como lo sería el cambio irregular por un propietario o tenedor de la destinación de los bienes privados. Para ambos tipos de obligaciones el legislador generó parámetros de actuación diferentes. En términos absolutos cuando se incumple una obligación pecuniaria, la ley sólo permite resolver el problema ante los estrados judiciales con el establecimiento de la expensa con posibilidad de originar un título ejecutivo. Sería impensable que una obligación dineraria como ésta, pudiera exigirse por un órgano interno de administración con facultades por ejemplo de ordenar el embargo, secuestro y posterior remate de bienes del deudor incumplido. Quitarle a los jueces el procedimiento ejecutivo en casos como el planteado sería arrancarles de tajo la majestad de la justicia5. El incumplimiento del deudor de expensas o de multas en la propiedad horizontal se genera directamente de la ley (tipicidad legal) y ella misma fija los parámetros sancionatorios: Procedimiento ejecutivo con intereses moratorios (artículos 48 y 30 de la Ley 675 de 2001 respectivamente), solidaridad legal (artículo 29 incisos 2º. Y 3º.), publicación del nombre del deudor moroso en la convocatoria a la asamblea general (artículo 39 parágrafo 2º.), publicación del nombre del deudor moroso en un lugar del edificio donde no exista tránsito de visitantes y en el acta de la asamblea (artículo 30 inciso 2º. y parágrafo). Cuando se incumple una obligación con carácter no pecuniario la Ley 675 de 2001 formula una tesis extraña a las leyes anteriores de propiedad horizontal. Se insinúa un procedimiento interno sancionatorio regulado por el reglamento de propiedad horizontal que en todo caso desarrolle el principio universal del debido proceso, asigna competencia sancionatoria a la Asamblea General o por delegación estatutaria de este órgano en el Consejo de Administración, autoriza al reglamento de propiedad horizontal y en principio a un reglamento interno para describir las conductas que pueden ser objeto de sanción y describe en forma taxativa las sanciones que pueden imponerse en el régimen de propiedad horizontal. 5 Es por ello que en la justicia arbitral,, como forma legal expresa de delegación por el Estado de aplicación de la justicia en manos privadas, los procedimientos ejecutivos no le son inherentes a pesar de que puedan existir pactos expresos de las partes para solucionar mediante dicho procedimiento sus controversias.

NORMATIVIDAD a quien incumple la norma jurídica sea un dogma absolutamente necesario en una democracia y que faculta al Estado para su imposición aún recurriendo si se hace necesario al poder de policía.

Como se deduce del anterior párrafo, la ley ha esculpido una materia prima derivada de los principios fundamentales de la Constitución Política y de la experiencia que el país ha adquirido en todos los procesos sancionatorios existentes en el ordenamiento jurídico general y con ella ha moldeado una figura jurídica de apreciable exactitud que desafortunadamente los operadores jurídicos entrelazan y confunden en una frágil mezcla de aplicación con la esperanza de que el agua y el aceite se unan indefectiblemente y generen un solo componente. Hay que recordar en este punto que las leyes sancionatorias tienen carácter restrictivo y de ellas no se pueden fabricar esguinces ni aplicaciones analógicas: En esta materia la Torre de Pizza con su invariable declive no existe. Hay que ver por ejemplo el caso del deudor moroso sobre el cual algunas propiedades horizontales se han ensañado aplicándole todas las sanciones posibles (hasta persona no grata lo han declarado) y cogen indiscriminadamente frente a él sanciones de unas u otras obligaciones (pecuniarias y no pecuniarias) convirtiendo en un mercado persa los mandatos legales. Es aquí en este punto específico donde esta conferencia tiene su razón de ser.

3. PODER SANCIONATORIO. COERCITIVIDAD. CONDUCTAS Del primer año de Derecho como una especie de “alegría de leer de la carrera” surge que la norma jurídica tiene un elemento clave para su aplicación: La coercitividad, o sea la facultad del Estado de imponer la aplicación de la norma jurídica reduciendo la voluntad de los súbditos simplemente a cumplir. No se concebiría en el mundo actual que los Estados fueran unos simples tratadistas de urbanidad, impartiendo a la población que lo habita buenos consejos como si se tratara de un buen padre de familia. De allí que la sanción 10

Pero si bien es cierto la facultad constitucional del Estado de definir conductas atípicas o anómalas que contravengan el ordenamiento jurídico le corresponde como derivación directa de la Constitución Política (poder sancionatorio penal, civil, policivo, tributario, cambiario, laboral, de servicios públicos etc.) en muchos casos dicho poder puede delegarse en particulares a través de la ley. Es así que en el campo de la propiedad horizontal la facultad de describir la conducta e imponer las sanciones expresamente consagradas en la ley se centra en un órgano de la persona jurídica denominado Asamblea General o Consejo de Administración. La conducta nunca tendrá el rango de delito y por ello se puede denominar técnicamente, según su origen, como una INFRACCIÓN legal o estatutaria.

3.1 Límites restrictivos de las conductas y las sanciones Para que el régimen sancionatorio tenga aplicación se requiere siempre que una ley lo regule y se faculte a un operador jurídico para su aplicación. En el caso del derecho penal existe un código de la materia que establece la sanción para los diversos hechos punibles denominados por este estatuto delitos. Un juez de la República no puede aplicar sanción a un hecho parecido que no esté tipificado como delito en dicho estatuto. No hay conducta a sancionar ni sanción sin ley que la establezca predica un aforismo muy común de especial aplicación en el campo del derecho penal. En otros términos, las conductas y las sanciones deben determinarse en la ley o facultarse por ella misma para que otro estatuto las describa. En el caso de la propiedad horizontal la Ley 675 de 2001 admitió que la Asamblea General de Propietarios o el Consejo de Administración por delegación estatutaria de la Asamblea (oígase bien delegación estatutaria o reglamentaria)6 tengan la facultad de imponer las sanciones previamente establecidas en la ley y además determinar en el reglamento (otra ley de menor 6 Preceptúa el artículo 60 de la Ley 675 de 2001: “ Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. (Negrilla nuestra).” “PARÁGRAFO: En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley. “

NORMATIVIDAD rango) las conductas objeto de sanción. Lo anterior quiere decir: LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL CREÓ UNAS SANCIONES TAXATIVAS (NO SE PERMITE AL REGLAMENTO CREAR OTRAS), PERO LAS CONDUCTAS OBJETO DE SANCIÓN PUEDEN ESTABLECERSE EN EL REGLAMENTO. En otros términos, la ley afirma: me reservo la lista de las sanciones y ustedes (las propiedades horizontales) quedan facultadas para determinar o describir las conductas.7

3.2 Las conductas u obligaciones de carácter no pecuniario. Ley, reglamento de propiedad horizontal o estatuto interno La primera inquietud que surge de acuerdo a la Ley 675 de 2001 sobre obligaciones no pecuniarias se presenta en el análisis de su origen, es decir, en que norma se asientan o constan. Se puede afirmar en principio que las obligaciones que revisten ese carácter pueden tener su origen en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal o en un reglamento interno, situación esta última muy discutible.

su cumplimiento. Como se observa existe una publicidad suficiente para ser conocida, nada hay oculto o subrepticio y por tanto los destinatarios saben de antemano lo que les espera con su violación. También la ley de propiedad horizontal permite que las obligaciones no pecuniarias y cuya transgresión pueda ser objeto de sanción, puedan determinarse expresamente en el reglamento de propiedad horizontal, o sea en norma con rango estatutario, es decir, no pueden ser objeto de descripción en decisiones aisladas de la asamblea general. Así, si la asamblea considera que por la poca asistencia a la reunión se debe imponer una sanción a los ausentes, no le queda otro camino que consultar la ley de propiedad horizontal o el reglamento para observar si en sus textos se permite; sino aparece allí, no puede decretarse en esa reunión por no tener rango estatutario. La única forma de salir avante, en casos como éste, es la de propiciar en la convocatoria dentro del orden del día una reforma estatutaria que para poder imponerse requiere de un quórum calificado igual o superior al setenta por ciento de los coeficientes.

Algunas obligaciones se derivan de la ley misma como ocurre con las establecidas en el artículo 18 de la Ley 675 de 2001 que obligan al propietario del bien privado entre otras a usar el bien de acuerdo a su naturaleza o destinación en la forma prevista en el reglamento y a utilizarlo de tal forma que no perturbe la tranquilidad de los habitantes del edificio o afecte la solidez constructiva.8 Estas obligaciones constan en una ley de la república y son conocidas por todo el mundo a través de la promulgación o sea su publicación en el diario oficial. Promulgada de esta forma se hace obligatorio su conocimiento para todos sus destinatarios y de allí que la ignorancia de la misma no sirva de excusa para evadir 7 Aunque el numeral 12 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 afirma que el administrador puede hacer efectivas sanciones emanadas de un reglamento interno, más adelanta en esta misma conferencia se explicará el papel de estos estatutos en el régimen sancionatorio que en principio no parecen tener aptitud para entrar pacíficamente en el tema. 8 Artículo 18 de la Ley 675 de 2001. Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto. 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. 4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Se preguntarán porque la ley es tan exigente en la expresión legal o estatutaria de la conducta9 y que la asamblea general como máximo órgano no pueda describir un parámetro sancionatorio aislado en su voluntad que muchos denominan soberana. La razón es muy simple: Las reglas así expedidas no tienen el efecto legal de ser conocidas por todos, se aíslan o clandestinizan por si mismas, no existe un instrumento cierto y seguro que las publicite frente a los mismos propietarios y menos frente a los terceros que llegan al sistema como adquirente del dominio de bienes privados. En cam9 El artículo 59 de la Ley 675 de 2001 tiene una frase luminaria en esta materia: “El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan SU CONSAGRACIÓN EN LA LEY O EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL…” (Mayúsculas nuestras)

NORMATIVIDAD bio si la conducta asume vestimenta estatutaria ella tiene que recogerse en una escritura pública que es documento público y que por el efecto de su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en cada folio inmobiliario de los bienes privados, los destinatarios (todo el mundo) tienen obligación de conocer. No es lo mismo por tanto, darlas a conocer mediante circulares que hacerlo en el texto de una escritura pública. Hay que recordar que la conducta lesiva presupone la base o causa necesaria de la sanción y en el frágil tejido sancionatorio no puede bordarse ésta si el material aportado (la conducta) no tiene la suficiente calidad en su expresión. Aunque la ley 675 de 2001 consagra la posibilidad de establecer obligaciones no pecuniarias con su correspondiente sanción en estatutos internos, del texto legal parece colegirse que ello no es posible, razón para delimitar el tema en el subtítulo siguiente:

3.3 Obligaciones no pecuniarias en estatutos internos La expresión estatuto interno en el régimen de propiedad horizontal se refiere a una serie de principios y procedimientos emanados de la asamblea general de propietarios con la finalidad de regular servicios comunes que por su especialidad deben salirse del campo estatutario. Por ejemplo, el funcionamiento de las piscinas como bienes comunes requiere de un régimen que no esté aferrado a las reformas estatutarias como ocurre con los horarios y las condiciones especiales de utilización del servicio. Asuntos como éste deben dejarse en cabeza de una asamblea general por mayorías no calificadas y sin necesidad de escritura pública. Imaginemos un horario establecido en el reglamento de propiedad horizontal; para modificarlo habría que reformarlo con quórum calificado y escritura publica registrada. Se puede afirmar que los reglamentos internos abren la compuerta de la flexibilidad y responden más fácilmente a las necesidades del servicio común. En cambio la reforma a un reglamento de propiedad horizontal “se piensa dos veces” como dice el argot común. La única mención que hace la ley de propiedad horizontal de la expresión reglamento interno se hace en el numeral 12 del artículo 51 dentro de las funciones legales asignadas al administrador. Preceptúa esta norma lo siguiente: Funciones del administrador:…Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley , en el reglamento de propiedad horizontal o en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas”. La ley con una mención

tan precaria, quizás embebida por la majestad del reglamento, muestra su poco interés en este tipo de estatutos. Si se mira con cuidado el texto literal del artículo comentado la única conclusión posible en principio es que un reglamento interno puede consagrar conductas y sanciones relacionadas con servicios comunes específicos. Sin embargo cuando se va a la normativa creada para las obligaciones no pecuniarias, que merecen para el legislador un capítulo especial solo dedicado a ellas (Capítulo II del Título II, arts. 59 y ss.), la expresión reglamento interno se ha esfumado como por arte de magia. En efecto, el artículo 59 en su parte inicial preceptúa que las obligaciones con mérito sancionador son las “que tengan consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal” (subrayado nuestro); por ninguna parte aparece el estatuto interno. A continuación el artículo 6010 contiene varios textos que igualmente ignorar la expresión reglamento interno : a. “Las sanciones previstas en el artículo anterior”, o sea las establecidas en el art. 59 que sólo provienen del reglamento o la ley; b. “Para su imposición se respetarán los procedimiento contemplados en el reglamento de propiedad horizontal”; c. En la parte inicial del parágrafo del mismo artículo el legislador repite el coro: “En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de aplicación de sanciones…”.11 De los anteriores argumentos, surgidos de normas colocadas con posterioridad a la consagrada en el artículo 51 numeral doce, puede concluirse que los estatutos internos no están facultados por la ley para imponer obligaciones no pecuniarias con carácter sancionatorio, especialmente porque que las normas de este tipo al tener aplicación restrictiva no permiten la aplicación de la analogía. No obstante lo anterior, el sentido común que no está en la constitución ni en la ley, como una especie de profeta de las soluciones, indica que si las conductas redactadas en el reglamento se hacen con buena técnica, cualquier infracción 10 ARTÍCULO 60. “ Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. PARÁGRAFO En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.”

11 En la técnica legislativa es muy común, especialmente cuando del régimen sancionatorio se trata, recurrir al reenvío normativo, es decir, la ley crea una norma o tipo en blanco de carácter general como lo hace la de propiedad horizontal cuando le dice al reglamento describa usted las conductas a sancionar. La ley es precisa en el reenvío: sólo conductas y no sanciones.

NORMATIVIDAD inherente a un servicio especial puede concebirse bajo su ropaje. Así si una persona no utiliza la piscina en las horas reglamentarias, si el reglamento afirma que es obligación de los propietarios la utilización de los bienes comunes dentro de los parámetros fijados por el Consejo de Administración, seguramente este organismo ha regulado el caso en este punto y la sanción puede deducirse de la norma genérica comentada. Lo cierto de caso es que las propiedades horizontales “queman mucha adrenalina” redactando reglamentos de convivencia que con un buen reglamento no se necesitan.

3.4 El idioma propio de los estatutos en la descripción de las obligaciones no pecuniarias. La tipicidad Los reglamentos de propiedad horizontal, que a la hora de la verdad constituyen el alma de la ley, (sin ellos ésta es un ser inerte o impávido) y que fueron creadores en mucha parte de los principios orientadores de la misma, han fabricado una lexicografía propia que constituye en cada edificio una especie de letanía que se declama diariamente al menos por los que tienen una responsabilidad en los órganos de administración. Sin entrar en detalle en todas estas conductas iremos de la mano de una de las más socorridas que es la prohibición de generar ruidos, molestias o actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes del edificio y que en los reglamentos se traduce como la de hacer ruidos inmoderados con aparatos acústicos como radios, equipos de sonido, televisores, etc. La mención de una conducta como estas bajo el manto de las prohibiciones constituye lo que en la doctrina se denomina la tipicidad, o sea la descripción normativa de un comportamiento con consecuencias sancionatorias (art. 59 de la Ley 675 de 2001). En algunas leyes dicha descripción necesita ser detallada, en cambio en la propiedad horizontal tiene un carácter más abierto, o sea que existe un mayor margen de valoración, sin que por ello exista indeterminación. Las relaciones de buena vecindad que provocan inmisiones en el régimen de convivencia pueden multiplicarse de varias formas y es ahí donde el operador jurídico, en este caso el Consejo o la asamblea, tienen un amplio margen de interpretación. Escuchar la música Bethoviana constituye en una persona culta su máxima pasión, no así en una persona sin ilustración cuya orientación musical se dirige a las interpretaciones más populares. En uno y otro caso, la anomia se predica cuando se hace conocer de los demás el gusto de cada cual mediante los altos volúmenes de los aparatos acústicos. Para ambos la irritación y la molestia son piedras en el zapato y por tanto la perturbación debe cesar. Los reglamentos no describen estos tópicos tan exactamente, sino que simplemente se cobijan todos bajo la perturbación de la tranquilidad.

4. PRINCIPIOS QUE GOBIERNAN EL REGIMEN SANCIONATORIO No es una labor fácil de emprender el camino de la sanción a un propietario que ha violado el régimen de convivencia en la propiedad horizontal. Se requiere como mínimo el conocimiento de unos principios universales que pululan en las facultades de derecho y que las propiedades horizontales desconocen porque los integrantes de los órganos encargados del procedimiento sancionatorio llegan a ellos para ejercer una especie de apostolado que no se constituye en la principal actividad de su diario vivir y porque se limitan a conservar un statu quo exento de recursos suficientes como para emprender una capacitación en dicha materia. Ello indica que el ejercicio de dicho poder ungido de una potestad jerárquica que los órganos de administración tienen sobre el propietario infractor no puede ejercerse sin una asesoría legal durante el procedimiento, puesto que sería tan dañino como instalar nuestro televisor a una línea eléctrica de alto voltaje. Es por ello que a groso modo y en palabras entendibles, vislumbraremos algunos principios básicos para emprender tan dura tarea.

4.1. El principio de la legalidad La conducta transgresora tiene que estar claramente delimitada en el reglamento de propiedad horizontal o en la ley; sino está allí no se puede encontrar en ninguna parte (no existe conducta punible ni sanción sin ley que la establezca). Hay que recordar que nadie puede ser sometido a un procedimiento sancionatorio ni sancionado si con anterioridad al acto perturbador no existe ley o reglamento que lo califique como tal.12 El propietario que propone en la asamblea general como reacción inmediata a la falta de quórum que los propietarios no asistentes sean sancionados con una cuota de administración, se hubiera ahorrado semejante perorata si con anterioridad se hubiera tomado la molestia de leerse el reglamento en el que no aparece la conducta descrita con carácter sancionatorio. Una decisión aislada de la asamblea general aún cobijada por un manto de unanimidad, como se manifestó anteriormente, no puede generar una conducta sancionatoria sin que la misma tenga vocación estatutaria y esa vocación preexista a la conducta anómala. También hace parte del principio de legalidad la autorización otorgada por la Ley 675 de 2001 al reglamento de 12 La Constitución Política afirma en su artículo 29 que “Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio”. Llevándolo al campo de la propiedad horizontal se expresaría así: Ningún propietario o habitante del edificio puede ser sujeto de procedimiento sancionatorio sino conforme a lo establecido previamente en el reglamento de propiedad horizontal, ante la asamblea general o el consejo de administración si este órgano tiene delegación estatutaria y con observancia de las formas y requerimientos plenos establecidos en el mismo reglamento.

NORMATIVIDAD

propiedad horizontal para describir conductas y sanciones. Sino están en la ley de propiedad horizontal o en el reglamento la conducta será molesta pero no punible, aplicando el principio. El órgano competente para sancionar no puede a través de la analogía concluir que una conducta o sanción parecida puede aplicarse al caso concreto que no se encuentra normado.

4.2 El debido proceso. Primera fase el requerimiento escrito Antes de requerir es conveniente analizar la calidad que tiene el infractor dentro de la edificación sometida a propiedad horizontal. La ley afirma que pueden ser sujetos pasivos del procedimiento y la sanción el propietario, el tenedor o los terceros responsables de acuerdo a la ley13 (art. 59 de la Ley 675 de 2001). Como se ve el ámbito de aplicación se dirige a sujetos específicos y por tal razón un extraño a ellos no puede sancionarse por la propiedad horizontal. La calidad de propietario se demuestra en principio con un certificado de registro actualizado, la de tenedor con el contrato de tenencia y el tercero responsable por el vínculo que une al imputado con el responsable según los términos especialmente considerados en la ley civil. El sujeto pasivo del procedimiento sancionatorio debe te13 Existen algunas disposiciones legales que crean responsabilidades por actos dañinos de terceros como sería el de los padres por actos de los hijos menores; presume la ley que el acto se produjo porque los padres no tuvieron una buena vigilancia. Según el inciso 2º. del artículo 2347 del C.C. “Los padres son responsables solidariamente del hecho de los hijos menores que habiten en la misma casa”. También los patronos o empleadores asumen responsabilidad por los actos de sus dependientes o sirvientes como lo resalta el artículo 2349 del C.C. que contiene el siguiente texto: “Los amos responderán del daño causado por sus criados y sirvientes, con ocasión de servicio prestado por estos a aquellos; pero no responderán si se probare o apareciere que en tal ocasión los criados o sirvientes se han comportado de un modo impropio, que los amos no tenían medio de prever o impedir empleando el cuidado ordinario y la autoridad competente; en este caso recaerá toda la responsabilidad del daño sobre dichos criados o sirvientes.”. Fácil es deducir que el daño causado a la propiedad horizontal se constituye por la conducta violatoria del reglamento..

ner conocimiento pleno del mismo y los reglamentos deben determinar la forma de cumplir este principio. La misma ley en el artículo 59 preconiza la necesaria existencia del “previo requerimiento escrito” sin el cual el procedimiento sancionatorio no tendría firmeza. No sería un medio apto para lograr el cometido legal que el administrador tocara la puerta del infractor y le solicitara verbalmente una explicación. Aunque no se afirma en el texto legal a quien corresponde esta función, ella debe ejercerla el administrador como representante legal de la persona jurídica existente por el hecho del reglamento. En este punto comienza la prueba de fuego del debido proceso y es por ello que el administrador debe incluir en la comunicación el texto completo de la norma estatutaria que se considera violada acompañada de la descripción objetiva de los hechos que motivan la violación y la manifestación sobre el tiempo estatutario para responderla. Un buen reglamento debe por tanto colocar la función del requerimiento escrito en el administrador,14 obligar al mismo a insertar los hechos y la norma violada, asimismo el plazo estatutario (que puede ser de cinco días calendario o solar) para responder por el presunto infractor. El reglamento determinará además la forma de hacer conocer el requerimiento escrito recurriendo a procedimientos seguros que eviten posteriormente el común subterfugio de la ausencia de conocimiento (no me llegó, el apartamento estaba cerrado, estuve fuera del país, etc.). Debe además afirmarse el momento preciso del comienzo del plazo para contestarlo que puede ser a partir de su notificación. Lo que se pide a la hora de la verdad es una explicación que se da por el presunto infractor sin la técnica ordinaria de un recurso de reposición. 14 No faltará quien afirme en caso de un vacío estatutario que como la atribución sancionatoria está en cabeza del órgano compétete sólo a éste correspondería a través de su presidente hacer el requerimiento escrito.

NORMATIVIDAD Si el presunto infractor no contesta o lo hace en términos no satisfactorios, el asunto se coloca por el mismo administrador en manos del Consejo de Administración o de la asamblea general, según el caso. No obstante lo anterior, el administrador, como una especie de “funcionario de instrucción” tiene la facultad de evitar la iniciación del procedimiento sancionatorio si la falta no amerita el mismo y la explicación le satisface. Si el vecino del piso de abajo se queja por el taconeo de la señora del piso de arriba durante las horas de la noche y enviado el requerimiento escrito se muestra propósito de enmienda para no repetir la conducta, el requerimiento logró el objetivo y no hay por tanto necesidad de emprender el procedimiento sancionatorio. Si la conducta es grave como sería el cambio de destinación del bien privado y el requerimiento no surte efecto, fuera de la protección policiva a que alude el inciso segundo del artículo 61 de la Ley 675 de 2001, el administrador tiene la facultad de promover el trámite sancionatorio ante el órgano competente de la persona jurídica. Habrá casos, especialmente ante la presencia de un administrador negligente o parcializado, que los propietarios o tenedores del edificio recurren directamente al órgano con poder sancionatorio, para que este se pronuncie sobre la queja o falta. Aquí el administrador poco papel representa pero de todas formas el presidente del órgano debe proceder a realizar el requerimiento escrito con su firma. El requerimiento escrito es entonces la fase obligatoria, preparatoria o anterior del procedimiento sancionatorio y para poder iniciarse éste se debe comunicar por escrito al presunto infractor por parte del órgano competente que contra él se ha iniciado una fase diferente de conformidad con el requerimiento escrito enviado con anterioridad (aplicación del principio de contradicción). Como se observa en esa primera fase, la ley considera al reglamento de propiedad horizontal como pilar fundamental para fijar el procedimiento.15 Ante la inexistencia estatutaria del mismo o la deficiente e imprecisa regulación, puede estar presente el germen de la nulidad. Hay en esta materia un postulado fundamental: Nunca debe emprenderse una actuación como la descrita sin claras fórmulas estatutarias ni en forma conventual o cartuja, es decir, clandestina.

4.3 Iniciación del procedimiento sancionatorio Hay que recordar que no puede existir sanción sin procedimiento que la tramite. Cumplida la etapa preparatoria del requerimiento escrito, la Asamblea General de propietarios 15 Es por ello que las propiedades horizontales que no han adecuado sus estatutos a la Ley 675 de 2001 cercenan de plano el poder sancionatorio porque en dicha materia no pueden apelar a normas diferentes como lo sería por ejemplo el Código de Procedimiento Civil. Los estatutos creados bajo las leyes anteriores no tenían un sistema sancionatorio como el que predica la ley vigente.

o el Consejo de Administración por delegación estatutaria, Inician el procedimiento sancionatorio previa comunicación de este hecho al infractor. En este momento empiezan a jugar los principios establecidos para el debido proceso y sobre los cuales la ley de propiedad horizontal se ha pronunciado expresamente. El artículo 60 de la ley 675 de 2001 afirma que para la imposición de sanciones por violación de obligaciones de carácter no pecuniario se deben respetar los procedimientos estatutarios, el debido proceso, el derecho de contradicción y defensa y de impugnación. Además exige la valoración de la intencionalidad, negligencia o imprudencia, circunstancias de atenuación, proporcionalidad y gradualidad de la sanción según reincidencia, gravedad de la infracción y daño causado.

4.4 El derecho de contradicción y defensa El procedimiento sancionatorio debe ser conocido por el presunto infractor para lo cual las actas del consejo de administración que tratan el tema debe estar disponibles para el ejercicio de este derecho; más aún, si del texto del acta se presentan o analizan pruebas (comunicaciones de propietarios o tenedores, videos, fotografías, declaraciones de los porteros, etc.) el presunto infractor debe tener acceso a ellas para ejercer la contradicción tan necesaria al debido proceso. Hay que recordar además que las resoluciones sancionatorias deben tener un soporte probatorio en su parte motiva y al menos deben estar disponibles aunque el sujeto pasivo del procedimiento no las mire. Talvez uno de los aspectos más difíciles de analizar, ante la ausencia de flagrancia de la conducta, es la actitud que asumen los propietarios o tenedores denunciantes del hecho ante el administrador o el órgano competente para la sanción. Temen que el infractor tenga conocimiento de la autoría de la queja porque ello puede afectar aun más las relaciones de vecindad. Pero como afirma el dicho popular: a los males remedio. No se puede pretender que un consejo de administración guarde secretos cuando de sancionar se trata.

4.5 Las sanciones La ley de propiedad horizontal tal como se manifestó anteriormente creó unas sanciones para imponer en el caso de incumplimiento obligaciones no pecuniarias y que están establecidas en el artículo 59: “1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su 15

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imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.” Es muy importante anotar en este punto que el régimen legal sancionador no permite que las propiedades horizontales generen sanciones diferentes a las establecidas legalmente. La ley delega en los estatutos el establecimiento de las conductas penalizables pero no de las sanciones. Grave sería que los reglamentos de propiedad horizontal o los reglamentos internos, como lo predican algunos, tuvieran semejante atribución. Guardando las debidas proporciones puesto que allí es un juez quien puede decretar la sanción, en el régimen español de propiedad horizontal existe en la ley la sanción grave de privar al propietario del uso del bien privado hasta por un período de tres años. Ustedes se imaginan que una asamblea general en Colombia tuviera la facultad de incorporar en el reglamento de propiedad horizontal una sanción de esa naturaleza bajo el pretexto de que la ley no se lo prohíbe?16 Es por ello que al legislador del año 2001 nunca le pasó por la cabeza establecer una autorización a los estatutos para establecer ninguna, óigase bien, ninguna sanción diferente a las establecidas en la ley misma. Aquí el ejercicio de dicha función por las propiedades horizontales está totalmente reglado por la ley. Sea esta la oportunidad, aunque se trate de una obligación 16 Aún estatuida una sanción de esta naturaleza por la ley misma muy seguramente habría sido objeto de debate constitucional y a lo mejor concluirse la violación de la carta fundamental. La Corte Constitucional se pronunció en la sentencia T-470 de 1999 sobre la expulsión de un residente de un edificio (sanción consagrada en un estatuto interno) considerando dicha decisión como violatoria de los derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política.

pecuniaria, de analizar el caso del deudor moroso al cual se le impone en el reglamento de propiedad horizontal, fuera de las sanciones establecidas en la ley la prohibición de asistir y votar en la asamblea general. Esta sanción que genera un hálito de aparente paz y tranquilidad para los propietarios cumplidos en el pago de sus cuotas, constituye una interpretación perversa a la que le pegan como respaldo unas calcomanías o estandartes entregados por la Corte Constitucional en la Sentencia T 633 de 2003. Dicha sentencia afirma en su parte motiva que la no participación y exclusión del voto del deudor moroso no viola derechos fundamentales. Estas palabras iniciales de la Corte en el fallo aludido traducen que la corporación está confrontando un hecho con la Constitución Política para deducir si al deudor moroso afectado con la sanción se le están violando o no derechos fundamentales y concluir por tanto si la acción de tutela tiene o no viabilidad. Sin embargo con posterioridad, en afirmación que no se acomoda a la función constitucional de confrontar el hecho con los derechos fundamentales, afirma que la medida impuesta es “LEGITIMA”. Varios cuestionamientos se le pueden hacer a esta afirmación: 1º. Carece de argumentación, o sea es un decir por decir; 2º. Desconoce el mandato expreso del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 al predicar que TODO propietario tiene derecho de participar en la asamblea general y votar en ella; 3º. La confrontación de un hecho como el descrito con la legalidad sólo corresponde valorarlo al juez ordinario por el procedimiento establecido por la ley que es el verbal sumario; 4º. Admite que un reglamento pueda establecer sanciones diferentes a las contempladas por la ley; 5º. En la formación de la Ley 675 de 2001 (elemento histórico) el asunto se trató expresamente en el Congreso y se optó por no incluir la sanción a pesar de que uno de los textos propuestos con anterioridad lo incluía. Como se observa de los anteriores párrafos la aplicación de sanciones en la propiedad horizontal sólo debe ejercitarse dentro del marco estipulado por la ley de propiedad horizontal.

4.5.1 Sanción para cada conducta o evento El reglamento es el campo propicio no solo para enunciar las conductas sancionatorias sino para fijar específicamente de acuerdo con la ley la sanción que a cada conducta corresponde. Los términos sobresalientes de la ley solicitando la “especificación de las (sanciones) que procedan para cada evento” son bien significativos al respecto (parágrafo del artículo 60). Aquí se juega un partido de “infarto” como se dice en el idioma futbolístico y se presenta la oportunidad de aplicar el principio de gradualidad de la sanción según su gravedad (artículo 60). No es lo mismo cambiar de destinación al bien privado, lo que no solo afecta al reglamento sino además al or-

NORMATIVIDAD denamiento urbanístico, que causar una simple perturbación con un ruido no constante o esporádico. Una y otra merecen consideraciones sancionatorias diferentes: una falta grave y otra leve. Así el reglamento tiene que decir en forma concreta que el cambio de destinación se sancionará con las multas establecidas en el numeral segundo del artículo 59 de la ley 675 de 2001 apoyado en el respectivo artículo estatutario y para el ruido aislado la establecida en el numeral 1º. de la misma disposición. Habrá casos en que la violación se contraerá a afectar el funcionamiento de un bien común no esencial, en el cual podría corresponder como sanción el impedirle su utilización al infractor, tal como lo predica el numeral tercero del artículo 60. Ahora en este juego de definiciones, de acuerdo con la gravedad o reincidencia, varias sanciones se pueden acumular de tal forma que a la multa por ejemplo se agregue además el impedimento de utilización de un bien común no esencial. Lo fundamental aquí es que dichos parámetros se establezcan claramente en el reglamento. Hay que recordar además que en el ejercicio de la función sancionadora deben tenerse en cuenta muchos factores adicionales como la valoración de la intencionalidad, la negligencia o imprudencia, la proporcionalidad y los atenuantes de la conducta. Si bien es cierto el sentido común de por si brinda elementos de justicia y ponderación no sobra que los integrantes del órgano sancionador tengan a la mano algún manual que los documente en la aplicación de estos principios muy comunes al ejercicio de justicia.

4.5.2 La resolución sancionatoria debe tener parte motiva y resolutiva Cuando se dicte el acto sancionatorio debe tener primero en su título o enunciado la base legal y estatutaria que faculta al órgano para dictarla seguida de la palabra resuelve. De allí en adelante la resolución debe colocar en forma clara la norma violada y el concepto de violación, las pruebas que se recogieron sin ocultar ninguna, los argumentos expuestos por el infractor en los respectivos traslados y manifestarle expresamente el recurso o recursos que tiene y el tiempo para interponerlo de acuerdo con el reglamento. A continuación debe colocarse la fecha de la decisión y la firma del presidente y el secretario del consejo a la asamblea según fuere el caso.

4.5.3 Impugnación de la decisión sancionatoria El reglamento de propiedad horizontal debe establecer los medios de impugnación de la sanción que se ejercen a través de los recursos de reposición y apelación. Mediante el recurso de reposición se busca que la asamblea revoque o

modifique la sanción impuesta. Existen propiedades horizontales que no tienen obligación de tener un Consejo de Administración (art. 53 de la Ley 675 de 2001), caso en el cual el recurso de reposición se entable ante la asamblea general. Cuando exista el Consejo de Administración, en los estatutos debe consagrarse solamente el recurso de reposición y no generar el recurso de apelación ante la asamblea con la finalidad de evitar que el procedimiento sancionatorio se convierta en un rey de burlas. Bien se sabe que la asamblea es un ente paquidérmico y que los instrumentos dados por la ley para su funcionamiento no están dados para la vida diaria del régimen como si ocurre con el consejo de administración. Produce escozor la mera sensación de citar a una asamblea para resolver todas las sanciones.

4.5.4 Oportunidad de recurrir a la justicia ordinaria La ley de propiedad horizontal no concede autonomía plena a la propiedad horizontal para ejercer el poder sancionatorio. Una vez notificada la sanción el infractor dentro del mes siguiente puede recurrir a la justicia ordinaria para que el juez civil se pronuncie sobre su legalidad (art. 62 de la Ley 675 de 2001). Aunque la ley centra este derecho en el propietario, dicha facultad debe concederse también al tenedor o al tercero sancionado. Mientras el proceso esté en curso y no exista sentencia que confirme la sanción expuesta, el administrador como representante legal de la propiedad horizontal, no puede adelantar procedimiento ejecutivo para exigirla.

5. CONCLUSIONES Aunque el tema es de bastante amplitud, he querido realizar con ustedes un breve bosquejo del mismo reconociendo que existen principios inherentes al juzgamiento que pueden ocupar tratados enteros. No sobra pensar si las propiedades horizontales si están lo suficientemente preparadas para ejercer la atribución legal sancionatoria, hecho que nunca solicitaron y que el legislador les entregó en forma súbita. Será mejor que los jueces ordinarios, mejor preparados en la materia, ejerzan dicha función como ocurre en la generalidad de la legislación extranjera? El tiempo lo dirá. Lo cierto es que en este momento no tenemos argumentos para afirmar estadísticamente si el sistema ha sido bueno o no. El único instrumento al que hemos apelado es el de estos foros al preguntarle a los asistentes (generalmente administradores y miembros de los consejos) que levanten la mano los que han sacado avante una sanción por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias. Triste afirmarlo, la respuesta es lánguida. 17

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irardota (Medellín), 1848. Como el segundo de 12 hermanos, nace aquel hombre que marcaría la historia de la economía colombiana para comienzos del siglo XX; recordado a través de las décadas y hasta el presente como Don Pepe Sierra, su historia refleja el éxito temprano de aquel joven, quien con tan solo 14 años de edad recibe de manos de su laborioso padre, una parte de la tierra que trabajaría como herencia y que le permitió convertirse en el hombre más rico de la nación para aquel entonces. Bajo el legado campesino que germinaba de sus manos, sus interminables actividades agricultoras despertaron en Pepe el deseo interminable por el trabajo, al pasar de los años y pese a su analfabetismo, la indescriptible habilidad en los negocios hizo de aquel joven un hombre apasionado por los bienes, las inversiones y los terrenos. Don Pepe, hombre de negocios y cuya vida se colmó de un sin número de historias e intercambios, es recordado por su sencillez y discreción dejando de lado la ostentosidad de la que si gozó a cabalidad su esposa e hijos; sin embargo, se le conoció por otro tipo de aficiones como las apuestas en las galleras de varias ciudades. Dentro de la prosperidad de su actividad comercial, mercantil y de finca raíz, se destaca la adquisición de alrededor de 70 haciendas bajo todo el territorio nacional y cuya particularidad radicaba en no conocerlas todas, pese a ello su administración se daba exitosamente a distancia. La expansión de su patrimonio abarcó especialmente algunas hectáreas de la Sabana de Bogotá, en las cuales se edificaría una de las haciendas más renombradas hasta el presente y cuya ubicación actual corresponde al Chicó; tras su llegada a la ciudad en 1888 y luego de sus 26 años de residencia en la misma, aquella provechosa estadía consigue posicionarlo como el mayor propietario de tierras y ganado de la Sabana; por otra parte, otras de las inversiones más significativas fueron realizadas en la última etapa de los ferrocarriles en Colombia, también como fundador del Banco de Sucre, del Banco Central y de la Compañía del Hielo en Panamá; lamentablemente su fracaso en dichas inversiones fortaleció su creencia de invertir en la finca raíz a manera de ganancia segura.

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“Un viaje por la cultura y el arte del mundo… Tras un respiro con aroma colonial”...

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Don Pepe, hombre de negocios y cuya vida se colmó de un sin número de historias e intercambios, es recordado por su sencillez y discreción de la que si gozó a cabalidad su esposa e hijos ..........................................

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San Ignacio (Medellín), 1921. Don Pepe Sierra fallece tras las frecuentes recaídas de salud debido a sus lamentables crisis nerviosas; dejando como legado patrimonial la fortuna construida a base de dedicación e ingenio, dotes de las cuales aún se preservan algunas edificaciones y de las cuales se destacan aquellas heredadas por su hija Doña Mercedes Sierra de Pérez y Hatogrande. Dama bogotana y distinguida por la sociedad capitalina como carismática y a su vez excéntrica, dados sus continuos viajes a otros continentes en especial al viejo mundo, Doña Mercedes gustó siempre de llevar consigo un recuerdo materializado de aquellos recorridos; diversas piezas de arte le acompañaron siempre para embellecer sus haciendas, aquellas heredadas de su padre y de las cuales se renombran La Hacienda Santa Fé en Medellín y Hatogrande en el municipio de Sopó, finalmente la Hacienda El Chicó en la ciudad de Bogotá; en ésta última, aquella singular mujer cuya alma se encontraba llena de cultura y formación, concibe su vida capitalina. Adquiridos los terrenos para 1913 en lo que concernía a la Sabana de Bogotá y posteriormente, ya como propietaria de aquella lujosa casa colonial junto a su esposo Enrique Pérez Hoyos, para cada 24 de septiembre por aquella década de los años 40, los salones de la majestuosa hacienda eran decorados finamente evocando un ambiente español, aquel que cautivó profundamente a Doña Mercedes y bajo el cual proseguía a festejar su natalicio. Reunidos los más ilustres personajes de la sociedad… Manjares, música y licores hacían del homenaje y los anfitriones, una sublime ocasión para departir entre charlas, sonrisas y buen baile. Desprendida de la avaricia, al fallecer se conoce el legado que deja el recorrido de su sonrisa por el paso de la vida; Doña Mercedes, quien no concibió hijos y bajo testamento, cede sus bienes familiares a varias entidades.

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...Para 1964 y bajo direcciรณn de la Sociedad de Mejoras, aquel recinto es convertido en museo...

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PORTADA 1951. Los herederos de cada una de sus propiedades realizan los trámites para hacer realidad su voluntad; la ciudad de Medellín y el municipio de Sopó reciben como patrimonio las haciendas que allí le pertenecían junto a algunas hectáreas de terreno, también de su propiedad; por otra parte, en la capital, la Sociedad de Mejoras y Ornato de Bogotá recibe bajo generosa ofrenda, aquella casa que por años resguardó los sueños y los recuerdos de Doña Mercedes, la Hacienda El Chicó. Para 1964 y bajo dirección de la Sociedad de Mejoras, aquel recinto es convertido en museo, dada la cantidad de reliquias y piezas de arte que en aquella casona se encontraron, logró conservarse aquel ambiente de tan recordada época; al pasar del tiempo y tras inventariar cada uno de los elementos, se decide readecuar los espacios con el fin de dar a conocer el valor individual de los mismos. Desde allí, cada obra de arte es expuesta actualmente en lo que se conoce como Museo de Artes Decorativas Mercedes Sierra de Pérez o popularmente El Museo del Chicó; enriqueciendo aún más su historia y legado, la transformación del museo tardó varios años. Tras el estudio y clasificación de cada pieza según el material y la técnica bajo la cual fue creada, el museo es dividido entonces en 10 salas de exhibición, cada una en función de dar muestra según la clasificación realizada con anterioridad; dentro del legado artístico, Doña Mercedes consigue una rica variedad de arte religioso colonial en donde la iconografía mariana se destaca con especial fervor, con obras de memorables artistas como Gregorio Vásquez Ceballos, Joaquín Gutiérrez y Baltazar de Figueroa. Transitando por cada sala puede detenerse el tiempo y percibir la profunda esencia de cada obra, resguardada finamente en la sala de vidrio y cristal, se encuentra una copa conmemorativa del libertador Simón Bolívar; mientras las marcas famosas se exponen en la sala de cerámica y porcelana, la orfebrería de los siglos XVII y XVIII proveniente de lejanas iglesias y conventos puede apreciarse en la sala de metales. Confiriendo honor al arte y al diseño, el Museo de Artes decorativas conserva también textiles, muebles y objetos de diferentes técnicas; la mezcla de diversas culturas, territorios, creencias y periodos de tiempo consiguieron quizá un sueño que Doña Mercedes no imaginó, pero permitió reunir bajo una sola morada mucha de la riqueza que llevaba consigo material y culturalmente, cada uno de los destinos que marcaron sus memorias y su buen gusto.

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PORTADA De la talla de las colecciones internacionales, el Museo de El Chicó conmemora las obras de diversos artistas; los fragmentos de la historia se van materializando en cada creación, traspasando los límites del tiempo y la distancia, en la actualidad no solo se puede disfrutar de un ambiente colonial que aleje al visitante del grisáceo matiz de la ciudad, aquella hacienda habitada alguna vez por Don Pepe y su familia, fue edificada sobre 33.000 m2, incluidos jardines y patios. La hacienda elevada sobre anchos muros encalados, decorada con balcones de madera y patio andaluz, aún conserva parte de su colonial estilo pese a los toques republicanos y otras modificaciones en puertas y ventanas, que fueron el reflejo de continuas restauraciones.

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Para el año de 1992 el Museo de Artes Decorativas Mercedes Sierra de Pérez es declarado como bien de interés cultural del ámbito distrital; preservando alrededor de 1200 piezas de arte proveniente de diversas partes del mundo, la casa museo dispone además de espacios recreacionales dispuestos para diferentes eventos del más alto nivel. Ubicado al norte de la ciudad, sobre la carrera séptima y brindando un escape del presente a quien le visite, los jardines que rodean la edificación adornan con sus brillantes tonos verdes el indescriptible paisaje que confiere el lugar; además de los salones expositivos, a disposición del público también se encuentran los salones para eventos de talla cultural, educativa y social que abarcan un sin número de conferencias y recepciones. Inicialmente, dentro del lúdico parque infantil se instaló la Sede Junior, aquella dentro de la cual también se encuentra la biblioteca infantil; entre fuentes alimentadas por el agua de la quebrada “El Chicú” y vivos arbustos, el lugar es ideal para pequeñas reuniones, finamente decorado puede acoger dentro de sí hasta 80 personas.

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.......................................... La hacienda elevada sobre anchos muros encalados, decorada con balcones de madera y patio andaluz, aún conserva parte de su colonial estilo pese a los toques republicanos ..........................................

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Para el año de 1992 el Museo de Artes Decorativas Mercedes Sierra de Pérez es declarado como bien de interés cultural del ámbito distrital...

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La Casa Parque, edificada conservando aquel estilo colonial y resguardando El Museo de El Chicó, ofrece una capacidad de hasta 180 personas además del parqueadero propio; finalmente, La Casona cuya estructura data de alrededor de 1620 y heredada por Doña Mercedes cuenta con una capacidad de hasta 200 personas. Mercedes Sierra (1877 – 1953). Conmovida por la magia de la cultura general, se conmemora entonces como aquella revolucionaria mujer apasionada por el conocimiento, que enriqueció su educación a través de los viajes por el mundo, mientras compartía entre charlas su visión sobre el mismo con tantos de los ilustres personajes de la época, el intercambio cultural le permitió dejar una huella materialmente histórica no sólo para la ciudad sino también para la nación. Custodiando cuidadosamente cada uno de los legados trascendentales encontrados en la capital, la Sociedad de Mejoras y Ornato de Bogotá cuyo funcionamiento se extiende en el tiempo desde el siglo XIX, ubica su sede dentro del Museo de Artes Decorativas Mercedes Sierra de Pérez; desde allí, la Sociedad cuyo fin procura mejorar la calidad de vida cultural de los bogotanos, realiza ejercicios de preservación del patrimonio y el medio ambiente urbano reforzando la participación ciudadana. Tras el viaje no solo por el mundo sino por el tiempo, las huellas de la historia quedan marcadas por cada ser que consigue unir las culturas desde su particular visión del mismo; aquella visión que le regaló a Doña Mercedes la fantasía de una vida rodeada de arte y cultura, aquella que permite hoy al visitante lugareño y extranjero detenerse de nuevo en el tiempo y contemplar así una porción del mundo en cada obra, en cada elemento que muestra la unión de las naciones mientras se respira un aroma colonial…

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