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GERMÁN MOLANO BAQUERO Presidente MARTHA ALVARADO ÁLZATE Vicepresidente HÉCTOR GARZÓN DÍAZ Secretario General NELSON ROMERO ROMERO Tesorero FRANCISCO MARTÍNEZ ZORRILLA Vocal LUIS EDUARDO GARCÍA Vocal GONZALO SUÁREZ ÁVILA Revisor Fiscal GLORIA INES RUSSI B. Administración y Publicidad CRISTIAN VARGAS P. Diseño y Diagramación GUSTAVO RUSSI Fotografía JACQUELIN CONTRERAS Redacción

www.caphbogota.com colegiophbogota@gmail.com Diciembre 2013


EDITORIAL

Carta del Presidente..................................................................P6 Por Germán Molano

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NORMATIVIDAD

Antigüedad de la Copropiedad y los Seguros..................................P7 Por Héctor Hidalgo

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RELATOS

Como un Mágico Recinto........................................................P10 Por Jacqueline Contreras

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PORTADA

Elevando el Alma - 3.152 Metros más Cerca del Cielo...........P14 Por Jacqueline Contreras

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ADMINISTRACIÓN

Tragedia del Conjunto Space: ¿Responsabilidad de Quién?.P24 Por Nora Pabón Gómez

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ENTREVISTA

Dr. Nora Pabón Gómez Abogada Consultora.......................P26 -----------------------------------------------------------------------------------


EDITORIAL

CARTA DEL

PRESIDENTE POR GERMÁN MOLANO BAQUERO

Se termina el año 2013 como un hecho cumplido en todas las actividades programadas y accidentales para quienes se dedican a administrar inmuebles sómetidos a propiedad horizontal. ¿ Resultados? Todos positivos. Realmente siendo una de las profesiones que exigen mas compromiso en la prestación de los servicios propuestos, la de mayor compromiso con el cliente, es la que entrega mayores resultados como experiencias vividas y controversias resueltas en bien de quienes reciben la atención de los administradores inmobiliarios. Por ello, cuando entremos a valorar lo ocurrido este año 2013, siempre tendremos satisfacciones por el cumplimiento del deber. Hemos aprendido, hemos vivido, nos seguimos formando como personas y como integrantes de una colectividad que ya está recordando los tiempos de la idea futurista, creadora de oportunidades, y ejecutora de grandes resultados para quienes como actores de la propiedad horizontal, hemos aportado, recibido y evaluado gestiones propias y de los colegas asociados y no asociados. Realmente somos ganadores. El Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, CAPH BOGOTA, agradece a toda la comunidad que hace parte del régimen especial, a todos los proveedores de servicios para los inmuebles, a los administradores y demás personas que participaron en los talleres, cursos, congresos y diplomados en administración de propiedad horizontal y en otras actividades de la agremiación, su entereza en apoyar nuestra causa y motivar a sus fundadores, junta directiva y colegiados, como muestra de haber escogido a los mejores en el tema de la administración de la propiedad horizontal. Expresamos finalmente, un agradecimiento especial a los administradores de Argentina, Brasil, Chile, España, Guatemala, Uruguay, Paraguay, Italia, Japón, Perú y otros, a instituciones de trabajadores del sector como UITEC y a la nueva colectividad denominada Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios que nos han venido acompañando en el trasegar de la búsqueda de la excelencia en la prestación de servicios, que seguramente en el año entrante será de mejores resultados. Felices fiestas, próspero año venidero.

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ANTIGÜEDAD DE

LA COPROPIEDAD Y LOS SEGUROS POR Ing. HÉCTOR H. HIDALGO B.

...................................................................................................................................... En el año 1995 la ciudad de Pereira vivió un sismo que hizo pensar a toda la sociedad sobre los riesgos a que se ven abocados por efectos de la madre naturaleza y los ingenieros colombianos al ser consultados sobre los periodos de retorno y demás términos técnicos de esta especialidad hablaban de 50 años. 4 años después, Armenia es sacudida por uno de los sismos más tristemente recordados en la historia reciente de Colombia. En este año, 1999 nuestro país ya contaba con su segunda versión de código de construcciones sismo resistentes, el primero, Decreto 1400 del 7 de junio de 1984, el cual, el señor presidente de la república de Colombia, Dr. Belisario Betancourt en uso de las facultades extraordinarias que le confería la Ley 11 de 1983, adoptó en Código Colombiano de Construcciones Sismo-Resistentes, documento que llena, “un vacío real existente en el país, y que será un documento con el cual culminarán varios años de intentos infructuosos de llevarlo a cabo”, tal y como lo expresara Hernán Beltz Peralta, Ministro de Obras Públicas y Transporte de la época. Dicho decreto constaba de 7 títulos, del “A” al “G”, cada uno de ellos distribuidos en capítulos, desde los Requisitos generales de diseño y construcción sismo-resistente hasta las sanciones por no sujetarse al código en comento. Ya para el año 1998, el código cambia y con ello también su nombre, NSR98, Norma Sismo Resistente del año mencionado y a la fecha se tiene el NSR-2010, vigente desde el año 2010 con innovaciones producto del estudio juicioso de la ingeniería colombiana, buscando siempre reducir el riesgo a la pérdida de la vida. Paralelo a ello, el medio asegurador implementa la Póliza para Copropiedades, exigido esto en el artículo 15 de la ley 675 de agosto de 2001 y con ello se inicia la cultura del seguro en la Propiedad Horizontal, hace ya 12 años de promulgad la Ley. Con la ley 675/01 se realiza un viro extraordinario en nuestras costumbres de cara a los seguros, ya en las reuniones de consejo de administración se tocan temas como el valor por el cual deben asegurar cada copropiedad, aparecen términos nuevos en el argot de estas reuniones tales como “deducible”, “demérito”, “valor real”, “valor asegurable”, “indemnización”, entre tantos otros. Y se inicia una guerra entre las aseguradoras para conquistar ese nuevo nicho de mercado, valga la pena decir, de grandes primas, grandes comisiones de intermediación, como también, grandes indemnizaciones. 7


NORMATIVIDAD Poco a poco, como en cualquier mercado, las situaciones se depuran y con ello, se selecciona dentro de varios criterios, hasta que se llega a donde se tiene que llegar. El gremio asegurador busca mejorar la suscripción de estos contratos y en ese camino aparece la necesidad de ponderar el verdadero riesgo, la verdadera vulnerabilidad. Para el año 2010, se tienen criterios aplicables al suelo donde se halla la edificación a asegurar y poco a poco se abre paso la verdadera selección de los riesgos hasta que se estudia la vulnerabilidad asociada con el tipo de construcción de las copropiedades - la norma con la cual se diseñó el edificio-. Se inicia entonces el análisis de la tasa a cobrar según la edad de la construcción, es donde aparecen tasas diferentes para las copropiedades; los consejeros y los administradores piensan que son argucias comerciales de los intermediarios en lograr mejores precios que sus colegas, pero al pasar los meses identifican claramente que el tema no es de habilidad comercial de su corredor, sino que la posición de las aseguradoras comenzó a cambiar. Con ese cambio, la Propiedad Horizontal debe también en el mismo proceso, cambiar, buscando la seguridad de los habitantes, proteger la vida e integridad de las familias mediante el apoyo de la ciencia y tecnología, ese hace más fácil el actuar y mucho más económico que años atrás. En Europa se ha venido desarrollando tecnología, hoy llamada FRP (por su sigla en inglés), que no es más que tecnología de compuestos estructurales de ..........................................................................................................................................

Pereira (Risaralda) - Colombia

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NORMATIVIDAD

Armenia (Quindío) - Colombia

.......................................................................................................................................... polímeros reforzados con fibra, que aunque pareciera nuevo el término, en realidad sus inicios se remontan a mediados de 1930, cuando se fabricó un barco experimental con tejido de fibra y resina de poliéster. A finales de 1950 esta tecnología se utilizó para restaurar edificios históricos y ya en los 70s y 80s esta tecnología ingresó a los mercados de las infraestructuras en Estados Unidos de Norteamérica, Europa y Japón, rehabilitando columnas de puentes, reparando túneles y otras obras de similar envergadura. Las necesidades cambian, como los códigos lo van exigiendo y con ello, las nuevas tecnologías van tomando un papel preponderante dentro del proceso en cada país y Colombia no puede ser ajena a esta situación. En Bogotá se calcula que existen cerca de 33.000 copropiedades de las cuales un alto porcentaje se hallan pendientes de ajustar su estructura a la norma sísmica vigente. En poco tiempo serán temas obligatorios en asambleas, el Análisis de Vulnerabilidad, el Reforzamiento Estructural, entre otros, se presentarán cuadros comparativos sobre análisis financieros, que concluirán finalmente que las inversiones en seguridad bien valen la pena, pues no solo tienen el componente subjetivo de la protección, sino que también mostrarán las ventajas económicas de actualizar la edificación con la obligatoria ruta hacia la valorización del inmueble, dejando así de lado el tema de la edad de su edificación, pues se logró llegar a lo que coloquialmente decimos en Colombia, tenemos un “cero kilómetros” 9


COMO UN MÁGICO

-RECINTO-

“Llenarse de poesía, es como llenarse de vida, cada línea recrea una sensación… Así es la Casa de Poesía Silva” Por Jacqueline Contreras


RELATOS

A veces sucede… A veces se siente, es el sentir del corazón, es el despertar de la razón, es como un mágico recinto en donde el corazón se llena del vivir, la mente del pensar y el alma del querer… Ella se llama poesía, ella se llama inspiración, ella es el principio y es el fin… Es la poesía… Que como un mágico recinto puede transportarte en segundos y traerte de nuevo a la realidad bajo el instante inexplicable que entre líneas se dibuja, jamás habrá manifestación más sublime que la expresión misma del poeta. Si pudiese encontrar un lugar para soñar, a éste llegaría incansablemente cada noche y si en sus pasillos escuchara la dulce voz de cada línea, a éste indudablemente llegaría cada día… Si este fuera la Casa de Poesía Silva, innegablemente a esta pertenecería… ¿Acaso pudiese encontrarse un lugar para soñar?, merodeando entre viejas calles fundidas por aquellas inimaginables historias de este pasado que recorre la ciudad, se puede encontrar un mágico lugar, aquí los versos se apoderan de cada soñador; aquí la poesía se hace viva entre los muros de la que fue morada del ilustre, poeta y novelista José Asunción Silva, nacido un 27 de noviembre para el año de 1865 y bajo una familia acomodada, Silva es recordado y distinguido como el iniciador del modernismo en Hispanoamérica; bajo un perfil tímido en la época de su preparación escolar, se evocan momentos creativamente brillantes desde su niñez, para el año de 1880 da inicio a su primera colección de versos, aquella que memorablemente tituló: Intimidades; con tan solo 19 años el insigne y joven poeta se aventura en el viaje de su vida con destino a París, da su sueño por cumplido gracias a la cordial invitación de su tío abuelo al que lamentablemente no alcanza a ver, ya que este tristemente fallece antes de su llegada a la ciudad francesa. Tras su arribo a la ciudad romántica, Silva visita con frecuencia la casa de los hermanos Cuervo a quienes se presentó con decorosa carta de recomendación emitida por otro de los representantes más importantes de la escritura colombiana: Rafael Pombo.

...aquí los versos se apoderan de cada soñador; aquí la poesía se hace viva entre los muros de la que fue morada del ilustre, poeta y novelista José Asunción Silva... ...................................................................


RELATOS La estadía del joven poeta en tierras francesas dio un nuevo matiz a su talento, adaptado luego a la vida del primer mundo y bajo la influencia de la vida europea, Silva consigue viajar posteriormente a Londres y Suiza, dando paso a otros escritos durante su estadía. Para 1886 emprende el viaje de regreso a su ciudad natal, Bogotá. Entre versos, recuerdos y letras retoma la vida capitalina, haciéndose cargo del negocio familiar debido a un viaje efectuado por su padre Don Ricardo Silva al viejo continente, para aquel tiempo y luego de haber enriquecido su legado literario, aparece la antología: La lira nueva, de Rivas Groot, este fragmento literario que algunos consideran el inicio del modernismo en el país contuvo honrosamente dentro de sí 8 composiciones de Silva. Posterior al frio de la muerte de su padre y una de sus hermanas, el brillo de su alma fue opacado, enfrentándose además de esta pérdida a la crisis financiera familiar; sin embargo, sus escritos continuaron de forma incesable. Durante un viaje a la ciudad de Caracas en donde fue nombrado secretario de la Legación colombiana y para su regreso en 1895, la embarcación naufraga dando por perdidos la gran mayoría de sus obras y creaciones literarias, una lamentable perdida que hoy no nos permite disfrutar de la magnitud y profundidad de su sentir y su pensar. Para el mismo tiempo, Silva deja sus esperanzas financieras en una empresa de baldosines que no consigue prosperar, sumergiéndolo aún más en la depresión económica que consiguió arrastrar su alma hacia la muerte, en una fría mañana de 1896 en donde tristemente el poeta se despide del mundo real para viajar en el sueño profundo del descanso de su cuerpo, un 24 de mayo es hallado muerto en su habitación. En la actualidad, Silva es recordado de forma profunda; dentro de la residencia que le albergó por muchos años en el antiguo barrio de La Candelaria en Bogotá, se encuentra plasmada su esencia en cada muro, bajo la denominada Casa de Poesía Silva, fundada con regocijo por el que fuese para aquellos tiempos Presidente de la República, el 24 de mayo de 1986 Belisario Betancur da puerta abierta a la atmosfera poética de la Casa que funciona como

...Posterior al frio de la muerte de su padre y una de sus hermanas, el brillo de su alma fue opacado, enfrentándose además de esta pérdida a la crisis financiera familiar... .......................................................................

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RELATOS

una fundación privada sin ánimo de lucro, promoviendo el estudio, creación y disfrute de uno de los géneros literarios más apetecidos en el mundo, la poesía se toma este lugar abierto al público de forma gratuita y favoreciendo a la población de la capital perteneciente a los sectores de más bajos recursos. Despertando en quien haga parte de ella el talento, la pasión por la lectura y la escritura poética, este espacio cultural brinda no solo un matiz romántico en cada sala; la Casa de Poesía Silva cuenta con un amplio material de apoyo recopilado en la única librería especializada en Colombia en el tema de la poesía, en donde se encuentran a la venta los libros de poetas de todos los continentes; además de ello, la revista Casa Silva, revive entre letras periódicamente los eventos realizados en la misma, además de compartir algunos de los versos de los escritores nacionales e internacionales para cada temporada. Por otra parte, este espacio cubierto de inspiración ofrece a cada visitante una biblioteca especializada en poesía universal con alrededor de 7.000 ejemplares, una fonoteca con más de 2000 horas de grabación con voces de poetas y auido conferencias; enriqueciendo el alma entre líneas y composiciones; visitar la Casa permite disfrutar también de la videoteca, lugar en donde se preserva la memoria visual de los poetas con más de cincuenta ejemplares de documentales nacionales y extranjeros. Finalmente en la sala de piano de esta, se instaló un auditorio en donde se realizan lecturas, conferencias y eventos relacionados a las temáticas de cultura y poesía. Cada momento de la existencia puede describirse con tan sólo un verso, cada sentimiento nacido de lo profundo del alma puede reflejarse en poesía, y es así… Como en un mágico recinto, que la Casa que acogió al poeta José Asunción Silva nos recuerda que podemos permanecer eternos en el tiempo si plasmamos en el papel y en la memoria todo lo que fuimos, todo lo que sentimos, todo lo que soñamos… Y si a esta casa pertenecemos, sus puertas cada día abriremos, para llenar el ser del sentir más profundo, de las letras más recónditas y de los momentos más sublimes… Para llenar la vida, el cuerpo y la mente de momentos eternos… Para llenarlos de poesía…

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PORTADA

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PORTADA

Desde la cima puedes sentirlo… La brisa puede acariciarte el alma, la luz del sol puede abrazarte o el frío de la noche cobijarte… Las estrellas pueden susurrarte y sentirte aún más cerca del cielo. Entre penitencias, ofrendas, sacrificios, lamentos, agradecimientos, milagros, qué más pudiese decirse… Un sin número de historias llegan cada día a la cima del Santuario de Monserrate como reflejo profundo de la fe de miles de almas lugareñas y extranjeras que osan emprender el viaje que para algunos pareciese interminable y no es para menos si hablamos de subir 3.152 metros a los cuales deben enfrentarse si desean llenar su alma de paz, para conseguir entrar al templo quizá más reconocido de la ciudad de Bogotá, aquel que vigila sus días y sus noches entre fríos amaneceres cuando el sol suavemente toca cada muro del templo para darle la bienvenida a sus peregrinos, mientras tanto desde allí, desde lo alto, puede verse la ciudad despertar, su gente caminar y sus calles palpitar; tras la puesta de sol, la ciudad que

no pareciera descansar se cubre de luces que parecieran brillar cada vez más, un paisaje imperdible si al atardecer es desde el cerro que la podemos observar. Majestuosamente ubicado sobre la cordillera oriental y junto al de Guadalupe, el Cerro de Monserrate conforma todo un símbolo para la capital; además de su notable altura, el cerro comprende algunas características que le hacen convertirse en todo un gozo paisajístico para quienes disfrutan de su fauna y flora mientras le recorren una y otra vez; además de embellecer el paisaje de forma natural tras poderlo observar casi desde cualquier ubicación dentro de Bogotá, este punto geográfico se convierte en un destacado referente de ubicación para cada habitante y visitante del sector; bajo su armonioso cuerpo, el cerro se encuentra recubierto por El bosque Andino alto, con una temperatura que oscila entre los 9º c y 12º c, además de poseer una vegetación generalmente alta, también es revestido por El 15


PORTADA

Bosque Andino bajo, comprendido por una gran diversidad de especies como el Gomo, el Mano de Oso, el Trompeto, el Cedrillo, el Raqué y gran variedad de helechos, propios de las laderas bajas de los cerros. Pese a su riqueza en flora, lamentablemente la fauna de este imponente y atractivo natural ha ido desapareciendo conforme al paso del tiempo y los problemas enfrentados en él, tal es el caso de la tala y plantación de especies foráneas, además de los incendios forestales que sólo han dejado en existencia algunas especies de aves y otras de pequeños mamíferos. Caminando sobre él, el cerro pareciese llevarnos como “escalera al cielo”… Quizá esto mismo deseaba sentir Don Juan de Borja, quien para la época representaba honrosamente al Presidente del Nuevo Reino. En aquel entonces y bajo un deseo de llevar la fe a un nivel quizá más alto, Don Juan anheló ansiosamente construir s obre la cima del que hasta mediados del siglo XVII fue conocido como cerro de Las Nieves; imaginó entonces, una capilla que pudiese ser 16

observada desde abajo y al contemplarla hacia lo alto, cada plegaria se elevara al cielo. Luego, ya dentro de ella cada creyente sentiría el poder de su oración y la esperanza de haber sido escuchada; dedicada a la Virgen Morena de Monserrat, quien por aquellos tiempos tenía su propio santuario y se encontraba edificado en la provincia de Barcelona, España; lo que se pensaría entonces como una capilla, se convertiría en todo un monasterio gracias al ingenio de su artífice Don Pedro Solís, quien elevó los “muros de la fe” de forma tal que representaran a través del tiempo la unión de Dios con sus fieles, obra que bajo la magia de su ingenio culminó exitosamente para el año de 1657. Posteriormente, el templo que pareciese despertar profundamente la fe de quien lo visitase, recibió sublime a una de las creaciones que hasta el presente encierra un completo misticismo: el Señor Caído, obra del maestro santafereño Pedro de Lugo y Albarracín, escultor y creador de fieles representaciones devocionales, su obra magna consigue atrapar la fe de quien le contempla y de la misma forma enaltecer la visita a su morada.


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Un sin número de historias llegan cada día a la cima del Santuario de Monserrate como reflejo profundo de la fé...

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Qué sería del camino sin poder disfrutar no sólo de un paisaje, mientras se respira el aliento de cada plegaria, también pueden disfrutarse de otros atractivos llenos de historia dentro del cerro más concurrido de la ciudad; Monserrate cuenta con dos de los destinos gastronómicos más reconocidos del sector; llenos de tradiciones, mezclas culturales y lo mejor de los sabores propios y extranjeros, posados de forma imponente sobre su cima estos restaurantes consiguen deleitar los paladares de cada peregrino. Bajo la mejor expresión culinaria del estilo francés, la Casa San Isidro consigue ubicarse como uno de los más destacados restaurantes de la ciudad, ofreciendo un espectacular menú digno de los más gustosos paladares, lo mejor de la cocina francesa puede apreciarse desde hace 31 años bajo el cielo capitalino, la casona colonial de mediados del siglo XIX of rece va r ied a d d e pla tillos s e g ú n la cada temporada gastronómica: finas carnes, suaves vinos y un piano de melodías interminables consiguen hacer de este destino uno de los más atractivos dentro de este extenso recorrido. Por otra parte y tocando la cima del cerro en donde la tierra se mezcla con el cielo; la Casa Santa Clara ofrece el menú santafereño más distinguido de la capital, puede entonces saborearse de todo el ambiente cachaco de la ciudad mien-

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tras al atardecer se disfruta de unas provocativas “onces santafereñas”, bajo el encanto de la arquitectura de esta casa cuya construcción data del año 1924 y que fue posteriormente reubicada en la cima de Monserrate para el año 1979; desde aquella época y hasta entonces la Casa Santa Clara ofrece una variedad de gastronomía colombiana: la bandeja paisa, los tamales tolimenses y cuajada con dulce de mamey hacen parte del menú que atrae cada día a los transeúntes del lugar bajo el encanto de los aromas propios de nuestra tierra. Pareciese imposible llegar a la cima del cerro que encanta a los residentes y visitantes de Bogotá en cada puesta de sol; este que alguna vez fue soñado inalcanzable, hoy nos regala la experiencia de subir a través de su paisaje revestido de historias, algunas leyendas y momentos sublimes que quizá sólo podrán describir aquellos que se atrevan a emprender la travesía de llegar a la cima para contemplar desde lo alto el brillo de las carreteras, la altura de los edificios, el transitar del tiempo encapsulado en un respiro, en un parpadeo mientras desde lo más alto pareciese que el espíritu pudiese volar… Todo ha sido posible tras abrir el camino para recorrer la magnitud de su altura y descubrir en ella


PORTADA que se puede estar “más cerca de Dios”… Ha sido tal vez una realidad tallada en tres formas, para que todo ser que decida emprender el viaje y conseguir llegar así a la cima del Cerro de Monserrate pueda culminar de forma exitosa esta famosa travesía capitalina; como primero se cuenta con el Sendero peatonal, un largo y escalonado trayecto por recorrer para quienes llevan a cuestas el peso de su cuerpo y de cada intensión que les motive a subir de la forma más extensa para alcanzar así la cima de su objetivo y presenciar desde la altura el reflejo de su recorrido tras la sonrisa satisfactoria de haberlo conseguido; por otra parte El Teleférico, que bajo un rápido pero ameno recorrido de tan sólo 4 minutos y con una capacidad de 40 pasajeros consigue transportar a los turistas y visitantes a través de su modalidad bicable con dos cabinas. Ideal para aquellos que no pueden realizar un recorrido extenso pero desean elevar sus plegarias y regocijarse de la majestuosidad del cerro, El Teleférico comprende una manera práctica de acceder a este

imperdible destino turístico dentro del sector. Como última opción, para poder acceder a la cima del Cerro de Monserrate, El Funicular o pequeño tren cuya construcción comenzó a ejecutarse en 1926 y para 1928 se dio por terminada, abrió sus puertas oficialmente el 18 de agosto de 1929; desde entonces y hasta los tiempos contemporáneos, el Funicular consigue llenar de magia la ruta que lentamente conlleva a las puertas del cielo, a la cima del cerro que pareciese unir a los hombres con la inexplicable pero latente fe que les mantiene el fervor vivo de querer emprender este viaje una y otra vez; resistiendo el paso del tiempo, para el año 2003, se dio inicio a una remodelación que hoy permite hacer del recorrido algo más sofisticado, tras el rediseño de los vagones que permiten sentir como el alma toca el cielo bajo sus techos de cristal, estos que no dejan escapar cada detalle del sensacional instante en donde la ciudad se funde con la naturaleza.


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Tocando la cima del cerro en donde la tierra se mezcla con el cielo; La Casa Santa Clara ofrece el menú santafereño más distinguido de la capital.


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Tocando la cima del cerro encomprende donde la tierra se mezcla con el en cielo; El mágico Cerro de Monserrate, una mirada profunda donde el Laser Casa Santa Clara ofrece el menú el santafereño más de miles la capital. se proyecta con la fé, mientras cielo recoge lasdistinguido plegarias de de peregrinos la naturaleza se funde con el horizonte de la poblada ciudad...

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El Teleférico, Tocandoque la cima bajodel un cerro rápidoenpero donde ameno la tierra recorrido se mezcla de tan con sólo el cielo; 4 minutos y La Casa Santa Clara ofrece menú santafereño más distinguido la capital. con una capacidad de 40 el pasajeros consigue transportar a los de turistas y visitantes a través de su modalidad bicable con dos cabinas.


El mágico Cerro de Monserrate, comprende una mirada profunda en donde el ser se proyecta con la fe, mientras el cielo recoge las plegarias de miles de peregrinos la naturaleza se funde con el horizonte d e la pobla d a ciudad ; e n tre l a an ti gu a hi s to r i a d e u n monasterio y el actual templo del Señor Caído, cada viaje emprendido lleva consigo la marca de la travesía de haber subido 3.152 metros y elevar así el alma al más profundo éxtasis. Además de alimentar el espíritu; cada temporada del año permite a los visitantes disfrutar de diversos eventos que reúnen otro tipo de atractivos culturales, tal es el caso de las actividades deportivas que mensualmente reúnen alrededor de 4500 deportistas. Para el tiempo de la Semana Mayor o Semana Santa, la visita al Señor Caído hace parte imperdible de los creyentes que desde hace casi 400 años le veneran; finalmente, en temporada navideña el cerro y el templo son decorados con motivos de tradición colombiana acompañados de shows musicales y juegos pirotécnicos que hacen de éste un destino imperdible en donde se fusiona el encanto de la historia, la profundidad de las creencias, lo mejor de la gastronomía y un sin número de sensaciones que pueden ser vividas tras atreverse a recorrer el camino que pareciera llevarnos por un sendero eterno que a su vez nos permite sentir como se puede alcanzar el cielo con las manos…

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TRAGEDIA DEL

CONJUNTO SPACE:

¿RESPONSABILIDAD DE QUIÉN? POR Abogada Nora Pabón Gómez

Cuando sucede un siniestro como el ocurrido en Medellín al caer el Bloque 6 del Conjunto Residencial Space, lo que generó la desocupación y demolición de otros edificios vecinos, todas las miradas se dirigen hacia la constructora. El Código Civil prevé que la construcción es una actividad peligrosa y por tanto corresponde a quien ejecuta una obra, tomar todas las precauciones necesarias para garantizar la seguridad y estabilidad de la edificación. Ya se han iniciado las investigaciones, peritajes y procesos para determinar el origen de lo sucedido y aunque han sido muchos los pronunciamientos en cuanto a este caso, queda en manos de los Jueces determinar la responsabilidad y sus efectos.

Corresponde al Curador Urbano o a la Oficina de Planeación, según sea el caso, expedir las licencias para autorizar las construcciones y para ello el propietario de la obra deberá cumplir con varios requisitos y presentar varios documentos; entre estos se resaltan la memoria de los cálculos y planos estructurales y los estudios geotécnicos y de suelos que sirvan para determinar el cumplimiento del reglamento de construcciones sismorresistentes –NSR 10- y las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan. El Decreto 1469 de 2010 que reglamenta en Colombia el trámite de licencias urbanísticas dispone expresamente que los profesionales que firmen estos planos se harán responsables legalmente de los diseños y estudios así como de la información contenida en ellos.

Por ello considero que no nos corresponde calificar ni atribuir responsabilidades, pero sí dar nuestra opinión sobre las medidas y normas que se deben observar desde antes de la construcción de cada edificio.

De igual manera, se deberán presentar los planos arquitectónicos. Será el Curador Urbano o la Oficina de Planeación el que revise los documentos requeridos y la sujeción de éstos a las normas.

En primer término, toda obra de construcción que se realice debe cumplir con las normas urbanísticas y las que regulan las construcciones sismorresistentes.

Obtenida la licencia, los constructores a través de los profesionales encargados de la obra estarán obligados a ejercer la interventoría con el fin de que lo construido se ajuste a los

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ADMINISTRACIÓN planos y cumpla con todas las normas de construcción, seguridad y calidad. En Colombia comenzó a regir el año pasado, la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), que es muy exigente en cuanto a las garantías de las edificaciones. En concordancia con el Código Civil, enuncia que la garantía mínima de una obra por estabilidad es de diez (10) años. Durante la construcción se deben observar también las normas de policía sobre seguridad en la obra. Con anterioridad se ha venido intentando que la póliza de garantía de estabilidad y seguridad se exija a todos los dueños de las obras. Sin embargo hasta lo sucedido con el citado Conjunto, el Gobierno se había abstenido de apoyar la iniciativa. Nuevamente ha sido radicado, esta vez por parte del Gobierno, un proyecto de ley en tal sentido. Terminado y entregado el edificio a los adquirentes de las unidades privadas y bienes comunes, es necesario que los administradores, así como los propietarios, determinen la importancia de los daños a través de un experto e informe al constructor. Mi recomendación es que se dirijan comunicaciones al representante legal y/o profesionales responsables de la obra para que procedan a efectuar los arreglos inmediatos. Existen varias entidades que tienen la competencia para atender en caso de que los administradores y propietarios

afectados no sean atendidos oportunamente tendrán acciones y entidades administrativas ante las cuales pueden acudir. Estas son las Alcaldías, la Superintendencia de Industria y Comercio, las entidades municipales de prevención y atención de desastres, las Inspecciones de Policía. De igual forma, y sin perjuicio de agotar un proceso de conciliación, se podrá acudir al Juez no solo para solucionar cualquier situación sino para que se pronuncie frente a la violación de derechos fundamentales de las personas. En el caso ocurrido, se vieron amenazados y luego vulnerados los derechos a la vida, a la salud, a la seguridad, entre otros. Finalmente, transcurridos los diez años, los edificios pueden comenzar a presentar fallas ocasionadas por la falta de mantenimiento de algunos bienes privados o comunes que lo requieran. Es el caso de las cubiertas. Los propietarios no deberán ser indiferentes ni ahorrativos para efectuar estas obras requeridas por el edificio y para tomar los seguros por el valor real. Ésta es la importancia, también, de que los propietarios acudan a las Asambleas y paguen oportunamente sus cuotas de administración. Sobre la responsabilidad del administrador, la Ley 675 de 2001 es clara al respecto. En síntesis, frente al caso de la caída de un edificio del Conjunto Space serán los Jueces los que determinen cualquier responsabilidad; pero estamos a tiempo para tomar todas las precauciones necesarias para evitar tragedias similares ante las cuales seríamos todos seríamos responsables por omisión.

Barrio El Poblado -Medellín - Colombia

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ENTREVISTA

NORA PABÓN GÓMEZ - ABOG A DA C ONSULTOR A -

La Doctora Nora Pabón, reconocida abogada y consultora dentro del medio de las normas urbanísticas y de su aplicabilidad en campos de copropiedades, desempeña de forma exitosa también otras actividades, destacando entre ellas su papel como columnista en el del Diario El Tiempo, sus intervenciones en varias revistas del medio, su función como docente universitaria y finalmente sus múltiples conferencias. Miembro Honorario CAPH Bogotá.

Barrio El Poblado -Medellín - Colombia

Dr. Nora Pabón Gómez

Teniendo en cuenta su recorrido profesional, podría indicarnos ¿Cuál ha sido su trayectoria dentro de la consultoría y el derecho? Terminé mi carrera de Derecho hace más de 20 años en la Universidad Nacional; desde ese momento comencé a trabajar con la Alcaldía Mayor de Bogotá, hasta ese instante no existía lo que hoy se conocen como los planes de ordenamiento territorial, sin embargo, la propiedad horizontal si existía pero estaba desactualizada. Me interesó desde aquella época además de la consultoría, los aspectos académicos y la investigación, cómo poder modificar y actualizar esas normas; tras la salida de la Constitución Política de 1991 fue necesario actualizar tanto las normas urbanísticas como

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las de propiedad horizontal, entonces ayudé un poco en ese proceso. Mi trayectoria comienza entonces a partir de las funciones que desempeñé en el Distrito Capital en varios cargos y luego como consultora a nivel particular.

Si bien se sabe el campo del derecho cuenta con diversas temáticas en las cuales se puede profundizar y trabajar, ¿Por qué optar por trabajar bajo la temática de las normas sustantivas de la construcción y las copropiedades? Desde que estaba en la Universidad opte por especializarme en Derecho Civil y cuando comencé a trabajar me correspondía ayudar a los ingenieros y a los arquitectos en lo relacionado con sus funciones, en ese momento se realizaban obras públicas y su debida interventoría, también lo relacionado con la propiedad horizontal y con el control de las edificaciones, hablando no del control que ejercen las alcaldías de la obra sino del control de los proyectos lo que realizan las curadurías urbanas.


ENTREVISTA Respecto a sus diversas actividades, podría comentarnos ¿De qué forma alterna su profesión con otros papeles desempeñados por usted, tal es el caso de ser columnista, docente universitaria y conferencista? Hace un poco más de 20 años comencé a escribir en el diario El Tiempo y en revistas; además de ser miembro honorario del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, he colaborado en la preparación de varias normas. Como docente universitaria, actualmente soy profesora de la Universidad de Los Andes, pero hace unos años fui docente de varias universidades, en este momento hago parte de un Postgrado de Gerencia en Urbanismo y dicto lo relacionado con los aspectos legales de construcción con normativa urbana; además de lo anterior, soy directora de un portal web llamado Inmobiliarialdia.com dispongo de tiempo para ser también autora de algunos libros. Bajo lo principal, me ha interesado mucho todo lo que respecta a la capacitación y los aspectos académicos, cabe resaltar que dentro de mi oficina son importantes los escritos y por ende el divulgar las normas y pronunciamientos a nivel de construcción y de propiedad horizontal.

Sabemos que una de sus labores más reconocidas es ser parte de las columnas de opinión del Diario El Tiempo, podría señalarnos ¿Cómo ha sido esta experiencia y de qué forma ha enriquecido su trayectoria como profesional? Yo creo que eso viene también con el ánimo de colaborar con la comunidad, muchas cosas suceden porque somos indiferentes ante los demás y viene también con aquello de ser docente y tratar de enseñar. Sé que desde la columna de El Tiempo se contribuye con la gente a resolverle sus consultas. Personalmente me siento muy honrada de que me pregunten sobre temas que a diario ocurren en el país y que se tengan en cuenta mis opiniones, pero lo importante es la ayuda a la comunidad y es la idea que tiene Gabriel Flórez quien dirige esta sección de El Tiempo y en la cual yo solo soy una colaboradora.

Finalmente dentro de este enriquecido camino ¿Cuál considera que ha sido la experiencia o caso más satisfactorio que ha llevado a cabo y pueda recordar entonces como una insignia dentro de su profesión? Durante mucho tiempo he trabajado para poder hacer consultoría a las constructoras y a los promotores inmobiliarios aportándoles parte de mi conocimiento; además de la parte urbanística, hay dos aspectos que me llenan, la columna de El Tiempo desde luego y ser profesora de la universidad; sin embargo, hay algo que me llena de plena satisfacción y es haber contribuido durante muchos años con la preparación de las normas urbanísticas, gracias a ello hoy están los Planes de Ordenamiento Territorial en donde se tienen en cuenta la Ley 9 de 1989, La Constitución Política de 1991 y la Ley 388 de 1997. Finalmente el máximo orgullo fue haber notado años atrás que se requería una actualización de la Ley de Propiedad Horizontal, para ponerla a la misma altura de las normas que rigen a nivel internacional y que de esta forma fuera puesta en marcha a partir de la Constitución de 1991, resaltando no solo mi trabajo sino la colaboración de muchos otros profesionales, para finalmente culminar con la ley 675.

Por otra parte, divagando dentro de las temáticas de la construcción en Colombia nos encontramos con un lamentable hecho sucedido en donde se dio el desplome de la torre 6 del complejo Space, ubicado en El Poblado (Ciudad de Medellín). Podría usted señalarnos ¿Cuál es su posición frente a este lamentable hecho y al manejo que se le ha dado a este acontecimiento calificado como tragedia nacional? Es un hecho muy lamentable, son muchas las preocupaciones en torno a lo sucedido, sin embargo no calificaré lo relacionado con lo que ocurrió en el Conjunto Space, porque se debe partir de un orden,

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en donde según el Código Civil la construcción es una actividad peligrosa y por ende se presume que la responsabilidad inicial es del constructor, sin embargo se debe mirar más atrás y tener en cuenta que el Plan de Ordenamiento Territorial indica donde puedo construir y si este suelo es apto para ser urbanizado, así como también existen unas normas arquitectónicas y estructurales, en este caso pienso yo que falló la estabilidad de la obra, fueron fallas en aspectos estructurales. Dentro de estos procesos cabe resaltar que muchas entidades intervienen en estos casos, El Estado con las normas, las Curadurías Urbanas y la revisión de los proyectos, verificando si se cumple con las normas y por último los arquitectos y los ingenieros. Dentro del campo de la propiedad horizontal, es necesario investigar qué hicieron internamente dentro de la administración de la propiedad para controlar estos hechos, ya que se comenta que habían sido reportadas las grietas del edificio, se debe determinar entonces la responsabilidad del administrador al recibir las quejas y la respuesta de la constructora frente a las mismas; finalmente, cómo el propietario deberá presentar los debidos comunicados y a qué entidades, la reflexión seria entonces… Que no podemos ser indiferentes ante esta situación.

La constructora CDO, directamente responsable de lo sucedido ha comenzado a reparar las víctimas de la tragedia, además de haber tomado algunas medidas preventivas para el resto de las edificaciones. ¿Cómo calificaría el proceder de esta, teniendo en cuenta que es una firma de extensa trayectoria y reconocimiento en el país? Las autoridades deberán señalar el proceso que se debe seguir en cuanto a las víctimas, pienso que ellos estarán haciendo lo necesario para indemnizar a las personas y reparar los daños, aunque no es un caso mío de forma profesional, considero que aquí lo importante es que se responda no solo por los daños físicos y materiales sino también morales además de la prevención que están haciendo, considero que es una constructora importante y hay personas muy honestas tras de esto; quizá se pudo haber hecho un control de calidad, hay tantas fallas y una cantidad de personas y circunstancias que intervienen dentro del caso que solo el juez podría dictaminar un juicio. Más que calificar quiero resaltar entonces, el hecho de que se prevenga pero desde la norma, recordemos entonces que el Artículo 1 de la Ley 675 habla de seguridad y convivencia, si no hay seguridad en las construcciones no hay nada…

Lamentablemente para los damnificados, el acontecimiento los ha dejado sin sus propiedades y será necesario pactar nuevamente con la constructora la forma en que se procederá para hacer efectiva esta compensación, ¿Podría mencionarse entonces, si se encuentra en existencia una normatividad que respalde completamente a los residentes de las propiedades y les garantice sus derechos de forma rápida y efectiva? Existen mecanismos administrativos y también procesos judiciales y conciliaciones; desde la Constitución Política y los derechos de las personas, hasta la seguridad consagrada dentro de la misma Constitución, presente también en cada una de las normas urbanísticas y de propiedad horizontal; además del Plan de Ordenamiento Territorial, existen las normas estructurales y las normas arquitectónicas para que todos se ciñan por ellas y se ejerza el control de las construcciones. La presencia de las entidades es bastante importante, yo pienso entonces que no hay falta de normatividad, existe un Código Civil: toda persona debe responder, hay un término de diez años para responder por la estabilidad de las construcciones y el

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Estatuto del Consumidor tan importante en este instante repite y refuerza lo anterior; la normatividad es clara sin embargo quizá si pueda fallar, aun así la responsabilidad por conservar las estructuras estables y ejercer el mantenimiento es cuestión de todos…

Dentro de este hecho, CAMACOL ha expresado que “la construcción en el país está formalmente reglamentada y que además de ello existen unas normas antisísmicas aplicadas a nivel internacional” ¿De qué manera desde la misma normatividad puede sancionarse entonces este tipo de hechos y cómo garantizar una legislación que los regule? Hay unas normas a nivel nacional, se cuenta con el Estatuto de Construcciones Sismo Resistentes, la Norma de Construcciones Sismo Resistentes, además, se encuentran los Planes de Ordenamiento Territorial los cuales no teníamos antes; hay muchas normas y los ingenieros han sido muy juiciosos para expedirlas y ejercer el control de las mismas. Yo pienso y me adhiero a CAMACOL, las normas si existen y es necesario cumplirlas, quizá falta un poco más de control; más que las normas, es la falta de solidaridad ciudadana en su cumplimiento, no hay que olvidar que también es responsabilidad de todos generar una educación frente al cuidado de las propiedades y al cumplimiento de las mismas. Para concluir; en cuanto a los seguros, la norma de propiedad horizontal solamente exige los seguros de incendio y terremoto en los bienes comunes, pero se pueden tener otros seguros, sin embargo las personas generalmente no cubren el 100% de las construcciones, por ello es necesario comenzar a proteger a las personas y las construcciones de todo riesgo asegurándolas, además de realizar el mantenimiento necesario.

Para culminar, cabe resaltar que es necesario reflexionar profundamente dentro del campo de los procedimientos que llevan a cabo las constructoras y las leyes que rigen actualmente sus actividades en Colombia. ¿Cuál sería su reflexión frente a este desolador evento y de qué forma cree que debe entrar a operar la normatividad para conseguir prevenir este tipo de deplorables eventualidades? Yo considero que la responsabilidad es de todos, incluso de los que divulgamos, de los que estamos pendientes de estos casos, de los funcionarios, de los encargados de los planes de ordenamiento territorial; considero que hasta el momento hay muchas normas y falta entonces cumplir con ellas, también como empresas debemos procurar que todas las personas contribuyan para que todo salga bien. Este caso, además de entristecernos nos sirve para tomar conciencia, para mirar nuestros edificios y realizar el mantenimiento, para saber que hay un proceso y debemos saber comunicarlo, se requiere entonces de atender las quejas y reclamos dentro de la administración bajo el objetivo de prevenir. Para finalizar, agradezco al Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá por la oportunidad de reflexionar con ustedes sobre algo que considero que nos preocupa a todos los que de alguna forma trabajamos dentro del sector de la construcción y tener así la oportunidad de ahora en adelante, para tratar de aplicar las normas de la mejor forma y contribuir con su cumplimiento. Si quiere conocer la entrevista completa por favor visite: www.caphbogota.com

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ACTA DE COMPROMISO ENTRE LA UNIÓN IBEROAMERICANA DE TRABAJADORES DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS Y LA UNIÓN LATINOAMERICANA DE ADMINISTRADORES INMOBILIARIOS ULAI. En la ciudad de Buenos Aires, en el mes de noviembre pasado se suscribió por Víctor Santamaría, presidente de la Unión de Trabajadores de Edificios y Condominios UITEC, y, Aníbal Ahumada y Germán Molano Baquero, presidente y secretario respectivamente, de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios ULAI, Acta de Compromiso tendiente a firmar posteriormente un Convenio Colectivo Supranacional de Trabajo, bajo los parámetros de la Organización Internacional del Trabajo OIT, sobre trabajo decente y responsabilidad social. El Acta se suscribió con el acompañamiento de trabajadores y Administradores de Argentina, Brasil, Chile, Paraguay, Uruguay, Perú, Guatemala y Colombia.


REVISTA BIENES COMUNES - EDICIÓN No. 11  

Revista Bienes Comunes - Propiedad Horizontal

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