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BOGOTA D.C NÙMERO 01

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Editorial

Centro de bogota-Fotografía/Gustavo Russi

Mensaje de Presidencia

Germán Molano Baquero

Han transcurrido algo mas de cuatro años desde la fundación del COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTA, y durante este tiempo, personas naturales y jurídicas, fundadores, y nuevos asociados, han venido aportando su experiencia y conocimientos para fortalecer la institución que hoy tiene un importante sitio en la sociedad colombiana, y desde luego en forma relevante en nuestra ciudad capital. El Colegio ha partici pado en prensa, radio y televisión local y nacional.

Los Abogados Nora Pabón y Luís Alberto Guzmán expertos en el tema del régimen de propiedad horizontal, asociados honorarios del Colegio, han venido acompañando el crecimiento de nuestra institución con su permanente apoyo. El trabajo denodado de quienes en la Junta Directiva han acompañado esta presidencia en el desarrollo del objeto social de la institución y la extensión de los servicios a los colegiados y comunidad en general, ha permitido que durante todo este tiempo se hayan realizado talleres, tertulias, seminarios, Diplomados, eventos nacionales e internacionales y apoyos institucionales para la creación de los Colegios de Administradores de Propiedad Horizontal de Llanos Orientales, Quindío y Barranquilla, además de una alianza en el trabajo con el Instituto de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Cali; por ello, queremos resaltar la gestión de quienes rigen los destinos de esos Colegios y entidades como son, Hilda de Novoa, Islena Clavijo, Liliana Rodríguez, Santander Barraza, y Silvio Agudelo.

GERMAN MOLANO BAQUERO Presidente CARLOS ABISAMBRA M. Vicepresidente LUIS EDUARDO GARCIA Secretario NELSON ROMERO ROMERO Tesorero HERNANDO CARRILLO Vocal JUAN ANDRES RUIZ Vocal GONZALO SUAREZ Revisor Fiscal GLORIA INES RUSSI B. Administración y Publicidad CRISTIAN VARGAS Diseño y Diagramación GUSTAVO RUSSI Fotografía caphbogota@hotmail.com 2008

La ubicación del Colegio en el contexto internacional ha sido excelente, y, se ha participado en Congresos Internacionales de Administradores como en Río de Janeiro, Uruguay y Buenos Aires, compartiendo experiencias con los representantes de las entidades más importantes del mundo inmobiliario. En este corto período el Colegio ha generado gran confianza en la comunidad usuaria del régimen especial de la propiedad horizontal y es así como se le requiere en forma permanente para la asesoría y consultoría en este tema, y la administración de edificios y conjuntos por sus asociados. Creemos en forma objetiva que desde esta tribuna, a Gloria Russi, se le debe hacer un reconocimiento por su calidad de pilar del Colegio en todas sus actividades y realizaciones. Hoy, teniendo en cuenta que la comunicación es uno de los factores más importantes para el desarrollo y funcionamiento de las colectividades humanas, como de todos los administradores, consejeros de administración, contadores, revisores fiscales, integrantes de comités de convivencia, constructores, morosos, tenedores de mascotas, aseguradoras, compañías de vigilancia y demás actores en la propiedad horizontal, se presenta a los interesados esta publicación que se editará en forma bimensual, para estar en contacto permanente con ellos. Reciban un fraternal abrazo, Germán Molano Baquero Presidente


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Administración

LA GERENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Por Marco Hernando Carrillo Implementar Ltda.

El modelo gerencial de la propiedad horizontal ha venido orientándose fundamentalmente por las leyes que la han regulado, considerando que estas tienen un carácter reglamentario donde las funciones de los órganos administrativos vienen determinadas de manera general y son complementadas en los reglamentos de cada una de las copropiedades, imprimiéndole de esta manera un carácter rígido de la función administrativa, dando lugar a costumbres que han hecho carrera y es así como las asambleas dedican sus esfuerzos a aprobar presupuestos de mínimo costo sin tener en cuenta los principios orientadores como son la función social, convivencia pacifica, solidaridad, respecto por la dignidad humana, derecho al debido proceso en primera instancia, para lo cual no se generan proyectos que les permitan llevar a una comunidad y sus intereses a una visión construida para lograr la facilidad en la cooperación de todos los involucrados en propósitos generales que en la mayoría de los casos tampoco son definidos, y mas bien cuando se reúnen se construyen escenarios poco proactivos y con exposiciones de problemas individuales.

Los Consejos de administración no son ajenos a estas deformaciones ya que se evidencia en la gran mayoría de los casos, el distanciamiento de lo que son sus verdaderas funciones como órganos orientadores, asesores y coordinadores para que la Persona Jurídica cumpla sus fines, involucrándose directamente en lo que son las funciones de la administración y coadministrando de manera que dichas funciones pierdan la autonomía necesaria y en caso de no ser eficaces se apartan de la responsabilidad que les genere la toma de decisiones correspondientes, descargando el producto de estos actos ineficaces y equivocados en la figura del administrador, al cual pueden quitar y poner de manera caprichosa o de acuerdo a sus intereses particulares con evaluaciones subjetivas que no corresponden ni a planificaciones, ni aspectos previamente estudiados, ni a evaluaciones que se hayan construido. El administrador pese a toda la responsabilidad que le es asignada tanto para el manejo como para las omisiones en sus funciones, también se ha venido dejando llevar por los esquemas que se le imponen por circunstancias que le son directamente consecuentes como son la preparación, la capacidad, la idoneidad para poder coordinar todos los órganos de administración y control que tiene las copropiedades y en muchos casos permitiendo por estas carencias que se desdibuje su gestión y responsabilidad. Adicionalmente por las circunstancias especiales que nos genera el mercado ya que la Propiedad Horizontal improvisa todos los


Administración días en su dirección, personas, que por diferentes eventualidades llegan a ocupar las vacantes que se generan sin tener el compromiso e involucrarse como verdaderamente se requiere al punto de generar estigmas deformados en el ejercicio de las funciones y también en detrimento de lo que son las compensaciones que se le deben dar a las personas que ejercen esta actividad ya que lo hacen por sumas realmente bajas y al poco tiempo abandonando las copropiedades dando lugar a cifras que hacen carrera en la contratación y que son directamente proporcional a los resultados. Sin embargo a través de los esfuerzos individuales de algunas personas conocedoras del tema así como de los gremios, el Colegio de Administradores, que se están consolidando se esta dando el carácter que debe tener el hecho de liderar y gerenciar comunidades haciendo uso de teorías y técnicas administrativas modernas con un enfoque estratégico que involucra a todos los componentes para hacer mas fácil y productiva la gestión. Es por ello que ya se empieza a ver definición en los aspectos misionales en construir una visión de acuerdo a la naturaleza de las copropiedades soportadas en políticas, principios y valores buscando generar una filosofía de vida organizacional que contribuya de manera integral con el resultado de los que es la formación interna de la copropiedad como contribución a la sociedad en general apoyada en muchas áreas afines. El generar una cultura de autorregulación, autocontrol y autogestión debe ser una labor cotidiana para que la participación de todos los actores que confluyen en la propiedad horizontal asuma su roll correspondiente para obtener los objetivos propuestos. Es así como el control interno enmarcado dentro

Noviembre de 2008 /Página5 de las funciones de planear, organizar, controlar y dirigir adquiere una importancia capital ya que se generan dentro de las diferentes áreas actividades planificadas que permiten hacer seguimiento y construir indicadores de gestión para que de manera objetiva se evalué los resultados previstos. Se deben prever dentro de las áreas generales que son del resorte de la administración actividades que engloben todo el quehacer de cada una de las copropiedades y de acuerdo a su naturaleza, para inicialmente establecer un diagnostico que priorice un plan de trabajo en el cual de acuerdo a su relación de dependencia y a las disponibilidades de los recursos se puedan plasmar en cronogramas para su ejecución, es así como a manera de ejemplo en el área financiera, debe tenerse actividades como presupuesto, manejo contable, facturación , obligaciones tributarias, manejo de tesorería, cartera entre otros, en el área administrativa y legal manuales de funciones para el manejo de la organización administrativa, control de inventarios, tenencia de libros, archivo , correspondencia, etc en el área operativa mantenimientos tanto de los equipos como de las locativas de áreas comunes. Es por ello que mas que un administrador la propiedad horizontal necesita un líder que sea capaz de articular su complejidad y coordinar todas las personas que intervienen en su funcionamiento para el logro de todos los objetivos propuestos, además de nuestro desarrollo personal debe pasar desde las relaciones interpersonales hasta la iniciativa permanente. Circunstancias que para ser fortalecidas en nuestro país deben ir aglutinando esfuerzos, que ojala se canalicen en una agremiación fuerte que defienda todos estos intereses y pongan a la altura el ejercicio del Gerente de la propiedad Horizontal.


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Informe Especial

NUESTRA PREPARACION PARA TERREMOTO Por Hector Hidalgo Ingeniero Civil

Cuando la palabra terremoto se refería a la película que proyectaban en las salas de cine con el sistema sound arround, todos comentábamos sobre los excelentes efectos de audio y video de la cinta, y pasados los años, la noticia del temblor de Popayán en un día jueves santo, inundaba los medios de comunicación. Se hablaba de castigo divino, de Sodoma y Gomorra, de pueblos pecadores, en fin, cada uno aplicaba sus conceptos sobre este sismo, se pasaba de la ficción a la realidad. Se movieron las autoridades civiles, eclesiásticas, militares, ONG, y todo el que quería ayudar a los damnificados, que eran muchos, sin distingos de clase, raza o religión, simplemente damnificados, pues los que no se clasificaban es este grupo, estaban ya en descanso eterno. Se reconstruye la capital del departamento del Cauca, se habla de la próxima vez, situación que no se ha repetido, por lo menos en la misma ciudad, pero el movimiento telúrico del año 2004 en Cali, recordó que la zona está expuesta a estos eventos. En otras partes del mundo esperan su temporada de huracanes, otros, muy pocos en realidad, saben que algún día despertará el volcán que bellamente adorna su paisaje, y en la lejana Asia, experimentaron los efectos de una ola gigante que destruyó sus playas, turísticas, hermosas, congestionadas de familias en descanso, hoteles elegantes y muchos empleados buscando atender a sus visitantes para esperar que en próximas ocasiones, el sitio de relajamiento sea el mismo. Cada una de las personas conoce su entorno y es conciente de los riesgos a que se debe enfrentar; en el año 1995, Pereira es sacudida por un fuerte sismo, que avisa a la región, que en el eje cafetero la tierra se mueve. Sólo esperó 4 años, en 1999, Armenia es sacudida por un fuerte sismo, desaparecen barrios enteros, edificios colapsados, casas de fincas cafeteras hechas polvo, estaciones de bomberos a medio caer. Todo es reparable, los daños materiales tarde o temprano se reparan, y la vida?, algunos de nosotros decimos: “nadie muere la víspera”, “el día que me toca, me toca”, “de algo he de morir”, y esas frases son sinceras?, o solo la aplicamos en primera persona, es bueno pensar, con la mano en el corazón, …. y mis hijos?, de algo han de morir?, si, esa es la verdad con la que nacimos, nacimos destinados a morir, pero preferimos pensar en despedirnos, de una manera más tranquila. En el año 1999, en un hotel de la ciudad de Armenia, algunos futbolistas que se hallaban esperando la hora para ejercer su trabajo, encontraron su final, bajo los escombros de una vieja edificación, mientras que algunos ejecutivos, secretarias, aseadoras, que por razones de trabajo, no almorzaron en sus casas, sintieron cómo la tierra rugía, y ante sus ojos, el caos se apoderaba de la ciudad, pero, sanos y salvos, sin un rasguño, buscaban afanosamente cómo comunicarse con sus familiares y amigos. Escenarios muy diferentes, a solo metros el uno del otro. En Bogotá, las autoridades civiles, la DPAE se dieron a la tarea de concienciar a muchos ciudadanos, niños, adultos y adultos mayores, todos y cada uno de los asistentes a las charlas, entendían cómo se debían comportar al momento de enfrentar un sismo, y el 24 de mayo pasado presentaron su examen, y oh! Sorpresa, muchos hicieron todo lo contrario a lo sugerido. En una segunda charla de capacitación, se preguntó sobre las actuaciones de esa fecha, y algunos, como el administrador del conjunto residencial EL LABRADOR, sector del Salitre, informaba


Informe Especial que hubo copropietarios que se desplazaron con inusual velocidad, ingresaron al sótano, subieron al carro, y de manera totalmente irresponsable, cruzaron los parqueaderos y salieron del conjunto, presas del pánico, llenos de miedo, pensando que el edificio colapsaría. La confianza en la ingeniería colombiana quedó mermada, y porqué, porque varios somos consientes de las falencias constructivas. Antes del decreto 1400/84 se construía con una norma, a partir de este año, 1984, entró en vigor el CCCSR (Código Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes, decreto 1400 de 1984), y se respira un ambiente de tranquilidad, y mejor aún en el año 1998, cuando se da inicio al trabajo bajo los parámetros del NSR-98 (Norma Sismo Resistente 1998), un poco aguada por el evento de 1999. Ahora nos preguntamos, los edificios construidos entes del año 1984, frente a la nueva norma, con cuánto de lo requerido cumplen?. Las instituciones educativas, hospitalarias, de bomberos, ya han sido reforzadas, los puentes, también, y nuestra vivienda?, nuestro sitio de trabajo? Algunos inquietos han venido trabajando es este tema, y poco a poco, muy despacio, se ha iniciado la labor de diagnóstico, al menos tener una radiografía de esa realidad, que a veces se quiere ignorar, so pretexto del costo. La ley 675/01, por muchos cuestionada, pero por otros tantos, aplaudida, organiza a las comunidades de copropietarios, para mantener un orden, que redunde en beneficio de todos y cada uno, pero no tiene el alcance de cara al evento del sismo, salvo en el artículo 15, donde obliga a asegurar para este evento los Bienes Comunes, definidos en el artículo 3. Con ello, no se repetirá la historia de Armenia, donde muchos sólo contaron con lo entregado por el FOREC a título de subsidio, ahora ya se puede contar con recursos vía indemnización.

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Ya es tarea de los administradores, consejeros y de cada copropietario, preguntar por lo menos, si su edificio puede mostrar un buen comportamiento al momento de este fenómeno natural. La ingeniería entrega herramientas para mitigar el impacto, lo que se debe preguntar cada uno, es, estamos usando estas herramientas?, o solo nos resignamos a esperar, esperar que si ocurre, no nos afecte demasiado, o simplemente digamos, de algo nos hemos de morir. Es de esperar que el impacto sobre edificaciones con norma nueva tenga mejor respuesta estructural frente a los otros, pero la tarea correcta es buscar que esos edificios antiguos, construidos con normas ya obsoletas, se refuercen brindando a sus residentes tranquilidad, confianza y un mejor dormir.


Salud Ocupacional

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SEGURIDAD INDUSTRIAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL Por Nelson Romero Romero Tesorero CAPH BOGOTA.

La salud ocupacional y la seguridad industrial en la propiedad horizontal, es un tema que pasa desapercibido, porque tenemos el convencimiento que esto solo aplica para las empresas y que nada tiene que ver con la propiedad horizontal y mucho menos con nuestras viviendas, solo hasta cuando ocurre un accidente que afecta a las personas, a la copropiedad o a nuestras viviendas nos preguntamos qué paso, porque sucedió, en que fallamos, porque no tomamos las medidas para prevenir que este accidente sucediera, pero desafortunadamente ya es tarde y no podemos regresar el tiempo y es entonces cuando empiezan los dolores de cabeza, pues tenemos que enfrentarnos a reclamaciones, a demandas de responsabilidad civil y penal y en general todo lo que se desprende de un accidente, Es por eso que el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, le ha dado la relevancia que este tema tiene y se viene

Recordemos normas básicas para el correcto uso de la eléctricidad.

Tape los enchufes que estén a baja altura si hay niños pequeños en su casa.

desarrollando en los diplomados que el colegio dicta y a partir de este momento con la edición de la revista nos proponemos desarrollar diferentes aspectos con el tema en mención. Hablaremos de conceptos básicos, de la legislación, de los riesgos, su clasificación y su prevención, de los planes de evacuación, de la señalización, de que hacer en caso de un accidente, de cómo hacer un diagnóstico en su copropiedad sobre los riesgos, etc. Pero la salud ocupacional y la seguridad entran por casa y entonces lo primero es preguntarnos como está la seguridad en nuestra casa? 1. Mantiene los medicamentos fuera del alcance de los niños? SI NO 2. El suelo de la bañera o la ducha, es antideslizante? SI NO

3. Usa tapetes antideslizantes en los baños? SI NO 4. Evita fumar en la cama? SI NO 5. Calza sus pies antes de usar aparatos eléctricos en el baño? SI NO En el próximo número continuaremos con estas preguntas y empezando a desarrollar un aspecto en particular.


Normatividad

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NORMATIVIDAD

Ponemos en conocimiento de los interesados el texto del proyecto de Ley presentado por el senador JAIRO CLOPATOFSKY GHISAYS: PROYECTO DE LEY No. 185 “Por medio del cual se modifica parcialmente la ley 675 de 2001” El Congreso de Colombia DECRETA: ARTÍCULO 1o. - Adiciónese al artículo 33 de la Ley 675 de 2001 el siguiente parágrafo: Parágrafo Segundo. A partir de la vigencia de la presente ley, se gravarán con el impuesto sobre la ventas - IVA, las actividades propias del objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal, que corresponda a la prestación de servicios que la legislación del IVA cataloga como servicios gravados, como es el caso de servicios de estacionamiento en zonas comunes, arrendamiento o concesión de espacios en zonas comunes, es decir, no quedan gravadas las expensas necesarias comunes. Las actividades que no son propias del objeto social y correspondan a la venta de bienes gravados o la prestación de servicios gravados, como es el caso de los servicios de cafetería y restaurante, continúan gravados con el impuesto sobre las ventas. El presente parágrafo no se aplicará a la propiedad horizontal de uso exclusivamente residencial, ni a los edificios o conjuntos de uso mixto en las áreas comunales que sean de uso residencial, es decir continúan excluidos del Impuesto Sobre las Ventas - IVA. ARTICULO 2o.- Modifíquese el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el cual quedará así: ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo comprobado se ocasionen a la persona

jurídica por extralimitación de sus funciones, violación de la ley o al Reglamento de Propiedad Horizontal. PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general. PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional. PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación. ARTICULO 3o-. La presente ley rige a partir de la fecha de su promulgación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias. (Fdo.) JAIRO CLOPATOFSKY GHISAYS, Senador de la República.


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Eventos

SEGUNDO FORO INTERNACIONAL DE ADMINISTRADORES DE INMUEBLES En el Centro de Convenciones del Hotel Sofitel de la ciudad de Río de Janeiro, durante los días, 26, 27, 28, y 29 de Octubre pasado, SECOVI RIO liderada por su Presidente Pedro Wahmann, realizó dentro del Congreso Nacional Inmobiliario del Brasil, el Segundo Foro Internacional de Administradores de Inmuebles con la participación delos representantes del Sector Inmobiliario del Brasil como Antonio Pacheco Couto,Leandro Ybagy y otros, Miguel Angel Muñoz, y Pepe Gutierrez, Presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y Director del Gabinete de Estudios de esta entidad respectivamente, Manolo Chito Carmona Administrador de Condominios de Sevilla España, Luis de Prado Secretario General del Consejo Europeo de Profesiones Inmobiliarias, Juan Manuel Acosta y Lara Presidente de AIERH Argentina, Juan Carlos Latorre Presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile, Héctor Dupont y Pablo Senatore del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal del Uruguay, Carlos Raul Lima Presidente del Comité Paraguayo de Administradores de Propiedad Horizontal, Rino Cosentino de la Asociación Nacional de Administradores de Condominios de Italia, Noriaki George Shiomi Presidente de IREM Japón, Serge Ivars Presidente de la Confederación Nacional de Administradores de Bienes de Francia, y Germán Molano Baquero y Luis Eduardo García, Presidente y Secretario General del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, respectivamente.

TALLER PARA ADMINISTRADORES En el Salón Royal 93 el día 6 de Noviembre el COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTA realizó el último de sus talleres para el año 2008, dictado por Germán Molano Baquero Presidente de la Institución con los temas del Administrador como Agente Oficioso, delegación del mandato y el Copropietario que Administra en el mismo edificio o conjunto en el cual tiene el derecho de copropiedad.


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Revista Bienes Comunes Edición No. 1  

Revista Bienes Comunes - Propiedad Horizontal

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