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Sommaire LE HOME STAGING P. 4-5 VENDRE AU PRIX DU MARCHÉ P. 6 INTERNET UN OUTIL INDISPENSABLE P. 7 PRÉPARER LES VISITES P. 8-11 L’AVANT CONTRAT P. 12-13 L’ACTE DEFINITIF P. 14-15

Vous voulez vendre votre logement entre particuliers et vous avez raison !

Par les temps qui courent, lorsque vendre son bien devient plus difficile, baisser le prix de vente du montant de la commission d’agence (entre 5 et 10%), est un avantage commercial non négligeable !


VENDRE SANS AGENCE Mode d’emploi

Aujourd’hui, un vendeur de bien immobilier sur

deux parvient à vendre de particulier à particulier et quatre vendeurs sur cinq affirment carrément qu’ils ne veulent en aucun cas travailler avec une ou plusieurs agences immobilières. L’objectif d’IZI immobilier est de vous aider à vendre sans agence immobilière. Nous allons vous décharger de nombreuses contraintes liées à la mise en vente.


LE HOME STAGING Est un concept de mise en valeur immobilière qui

vise à rehausser l’apparence de votre propriété en optimisant son potentiel dans le but de la vendre rapidement et au meilleur prix. Présenter votre propriété sous son meilleur jour est la meilleure façon de la situer en première place sur le marché de l’immobilier et ainsi permettre une vente rapide, efficace et lucrative en fonction du marché. Saviez-vous que l’acheteur prend habituellement sa décision dans les 90 premières secondes de sa visite ? Que 9 fois sur 10 l’acheteur prend sa décision suite à un coup de cœur ? Soignez également le salon, c’est généralement l’endroit ou l’acquéreur va s’arrêter et prendre le temps de vous poser des questions. Ces statistiques sont très éloquentes et prouvent que l’achat d’une maison est souvent une question d’émotion. Il faut donc que l’acheteur puisse s’ima-

Aérer et rendre propre

Dépersonnaliser

Une maison en désordre, c’est une chance

Présenter son bien aux visiteurs de telle

en moins de séduire. Si une maison n’est pas entretenue, qu’en est il de la toiture ou de la chaudière ? Commencez par un nettoyage général de votre logement. Pensez le jour J à bien aérer toutes les pièces. Une mauvaises odeur ne donne pas envie d’aller plus loin. Au contraire une odeur d’huile essentielle, de feu de cheminée seront perçus positivement.

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manière qu’ils aient la possibilité de se projeter dans les lieux sans avoir à se lancer dans des exercices de gymnastiques intellectuelles. Privilégier l’espace, l’ordre et l’agencement optimisé, plutôt que d’exposer vos objets et souvenirs personnels, ce n’est pas ce que souhaitent découvrir vos visiteurs


Soignez la décoration

L’extérieur

Pensez à améliorer l’ambiance avec des

Pensez à tailler la haie, les buissons, tondre

plantes et des fleurs. Privilégiez le hall d’entrée, c’est la première pièce visitée. Soignez également le salon, c’est généralement l’endroit ou l’acquéreur va s’arrêter et prendre le temps de vous poser des questions.

le gazon, ramasser les feuilles mortes, retirer les mauvaises herbes, à agrémenter de quelques pots de fleurs et jardinières, nettoyer les vitres et à installer du mobilier de jardin coloré (si vous le pouvez). Petit ou grand peu importe, il faut que l’acquéreur s’imagine déjà dans le jardin faire un barbecue, jouer avec les enfants, etc..

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VENDRE AU PRIX DU MARCHÉ Tout ceux qui souhaitent vendre un bien immobilier doivent avoir conscience que les acheteurs ont dorénavant la main. Ils jouent d’une marge de négociation restaurée, d’un éventail de choix plus large et surtout ils n’hésitent plus à spéculer à la baisse. Les acheteurs n’hésitent plus à demander des rabais de 10 à 20 % selon les biens.

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Pour bien vendre aujourd’hui, il faut afficher le bon prix de vente. Fini le temps ou tout se vendait à n’importe quel prix. Le prix de vente doit correspondre aux réalités du marché. A vous donc d’être raisonnable dans votre prix de vente et de vous efforcer de valoriser votre bien.


INTERNET UN OUTIL INDISPENSABLE En matière de recherche immobilière, Internet est devenu un élément de recherche principal. 90% des acheteurs ont recours à internet. Parallèlement, depuis 2006 on assiste à une explosion des transactions de particuliers à particuliers.

D’après

Google la demande des transactions immobilières de particulier à particulier représente 85% des requêtes sur le web. Ce changement de comportement s’explique par une véritable révolution dans les modes de consommation.

Pour

vendre votre bien immobilier, vous l’aurez compris, il est aujourd’hui essentiel de diffuser votre offre de vente sur internet, et ce le plus largement possible. Par l’intermédiaire d’IZI immobilier votre annonce sera multi-diffusée sur les meilleurs sites de diffusions d’annonce Français et étrangers.

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PRÉPARER LES VISITES Soyez organisé.

Ne

donnez pas l’impression d’être pris au dépourvu. Respectez quelques règles simples pour préparer votre visite. Vous ferez alors déjà un pas vers la vente. Tout d’abord, votre appartement ou votre maison doit être rangé pour la visite. Le premier avantage est que des pièces rangées paraissent plus grandes. Le second avantage

est que vous donnez l’impression de prendre soin de votre bien. Or, un appartement ou une maison entretenu rassure toujours les acheteurs. Arrangez-vous aussi pour avoir le maximum de lumière (ouvrez les rideaux par exemple). Si votre bien est vide, arrivez en avance. Vous aurez le temps d’ouvrir les volets et d’aérer. Soyez toujours le premier sur place.

Laissez vos acheteurs visiter tranquillement.

Ne leur mettez pas la pression. C’est mauvais pour la vente. Vous-même, comment préférez-vous acheter quelque chose ? Préférez-vous le faire de manière détendue ou sous la pression ? Lorsque vous achetez quelque chose, quel type de vendeur préférez-vous ? Préférez-vous celui qui vous laisse d’abord regarder ? Préférez-vous celui qui tout de suite essaye de vous vendre quelque chose ?

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Laissez parler vos visiteurs.

Evitez de parler tout le temps. N’en dites pas

de trop. Tout ce que vous direz de trop pourra se retourner contre votre vente. Contrairement à une idée reçue, le bon vendeur n’est pas celui qui n’arrête pas de parler.

Laissez vos visiteurs partir tranquillement

Testez la motivation de vos visiteurs.

Une

personne intéressée pose obligatoirement un minimum de questions pendant la visite. C’est en essayant d’en savoir plus qu’un acheteur démontre qu’il est intéressé. S’ils ne posent pas de question, vos visiteurs ne sont pas intéressés par votre bien.

A la fin de la visite, ne mettez pas la pression.

Laissez-les partir tranquillement. Dans le cas contraire, vous démontrez que vous êtes pressés. Même si c’est le cas, ne le montrez pas. Vous vous mettez automatiquement en position de faiblesse. Vos acheteurs potentiels vont probablement encore visiter d’autres biens. Ça ne sert à rien de vouloir les retenir. Laissez leur plutôt la possibilité de vous rappeler pour plus d’information et de revenir pour une seconde visite. S’ils vous recontactent, ce sera plutôt bon signe.

Ce qu’il ne faut jamais dire :

Ne dites jamais à vos visiteurs que vous

n’êtes pas pressé. Vous vous décrédibilisez. Vos visiteurs savent très bien que dans la majorité des cas, c’est faux. Tout le monde souhaite vendre le plus vite possible.

D’ailleurs, si votre bien correspond à ce qu’ils recherchent, ils vous recontacteront rapidement. Ils auront bien trop peur de rater « l’affaire de leur vie » !

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Pour préparer les visites il est préférable de constituer un dossier avec les documents concernant le bien à vendre. Celui-ci vous permettra de répondre aux questions, de sécuriser et de rassurer l’acquéreurs.

Les questions qui vous seront posées

Plus vos réponses seront précises plus votre visiteur se sentira en confiance : • Quelle est la surface exacte de la parcelle, ou se situent les limites du terrain ? • Le bien est il soumis à des servitudes (droit de passage...) ? • Quels travaux ont été réalisés ? Sont ils sous garantie ? • Quel est l’état de la toiture ? • Existe il un drain ? • L’électricité est elle aux normes ? • Quels sont les projets d’évolution dans le quartier ?

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Pièces à renseigner dans votre dossier

Si votre bien est en copropriété

• Des photos, intérieures et extérieures • Un plan avec la surface, l’orientation, la

• Avez-vous le règlement de copropriété ? • Quel est le montant des charges ? • Quels sont les prochains travaux d’im-

disposition des pièces, éventuellement un plan cadastral. • Les photocopies des certificat déjà établis • Les photocopies des travaux effectués et des contrats d’entretien • La photocopie du contrat d’assurance La photocopie des dernières factures de gaz et d’électricité • La photocopie des derniers avis d’imposition de la taxe foncière et de la taxe d’habitation

portance votés par l’assemblée générale des copropriétaires? (sauf accord contraire, ceux-ci sont à la charges du vendeur).

Si vous êtes en copropriété

Les coordonnées du syndic, les derniers comptes rendus d’assemblée Générale, le décompte des charges de copropriété

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L’AVANT CONTRAT L’avant contrat peut prendre plusieurs formes, desquelles dépend la portée de l’engagement

de chacun des contractants. Selon la formule choisie, le vendeur ou les deux parties s’engagent par avance sur la réalisation de la transaction. Ces dispositions prévoient également qu’aucune somme d’argent ne doit être versée à un vendeur particulier tant que le délai de rétraction n’a pas expiré.

L’offre d’achat

L’offre d’achat engage uniquement l’acheteur qui

ne peut plus renoncer pendant toute la durée qu’il aura fixée, sauf s’il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l’une d’elles ne se réalise pas. En revanche, elle n’engage en rien le vendeur tant qu’il ne l’a pas signée.

La promesse unilatérale

La promesse unilatérale de vente engage le vendeur de manière définitive. Elle laisse un certain délai prévu dans le contrat à l’acheteur

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A savoir

A savoir que depuis le 1er juin 2001, tout acquéreur non professionnel bénéficie désormais

d’un délai de rétractation de 7 jours. Pendant ce délai l’acquéreur peut revenir sur son engagement en se rétractant par lettre recommandé avec accusé de réception (ou le lendemain de la notification par acte d’huissier). Ces dispositions prévoient également qu’aucune somme d’argent ne doit être versée à un vendeur particulier tant que le délai de rétraction n’a pas expiré. Il est également indispensable de prévoir dans le compromis qu’un acompte sera versé à votre notaire à l’expiration du délai de rétractation dont bénéficie l’acheteur. La qualification d’acompte est très importante. En effet, il s’agit d’une avance sur le prix à payer et donc d’un engagement irrévocable (à la différence des arrhes qui permettent de renoncer à la transaction en les abandonnant).

Le compromis de vente

Le compromis de vente est cependant à

privilégier car il entérine l’accord des deux parties sur les conditions de vente (sous réserve par exemple de la réalisation des conditions suspensives telle que l’obtention du prêt par l’acquéreur). Il ne restera donc plus qu’à formaliser cet accord par acte authentique devant notaire. En choisissant de réaliser votre transaction entre particuliers, bénéficiez d’avantages certain, puisque vous pouvez rédiger di-

rectement avec votre acquéreur un avant contrat sans recourir au notaire. De plus, la signature d’un avant contrat ne génère pas de frais. Attention cependant à veiller à respecter certaines règles car l’avant contrat, quelle que soit la forme retenue, reste un contrat qui implique des obligations importantes pour chacune des parties.

N’oubliez pas

Enfin,

n’oubliez pas d’adresser un exemplaire de votre compromis à votre Notaire afin qu’il puisse engager rapidement les formalités nécessaires à la signature de l’acte définitif. En effet, plusieurs mois peuvent s’écouler entre la signature du compromis et de l’acte définitif.

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L’ACTE DEFINITIF Sachez que plusieurs mois peuvent s’écouler entre la signature de l’avant

contrat et celle de l’acte définitif. En effet, le notaire doit réunir de nombreux documents et procéder à des vérifications.

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Vous pouvez opter pour un notaire

commun avec votre acquéreur ou avoir chacun votre notaire respectif. Dans ce cas, c’est le notaire du vendeur qui procède aux formalités préalables à la vente et celui de l’acquéreur qui rédige l’acte et accomplit les formalités postérieures. C’est au moment de la signature de l’acte que s’effectue le versement du solde du prix de vente et la remise des clés. C’est également à ce moment que seront versés au notaire les frais composés des honoraires,

débours et droits de mutation. Le notaire n’a pas le droit de faire l’avance des frais pour le compte de son client. C’est la raison pour laquelle il demande une provision c’est-à-dire une somme préalable et suffisante permettant de couvrir le montant des frais et celui de ses émoluments. C’est ce qu’on appelle une provision. Si celle-ci est insuffisante, le notaire demandera un complément à son client. Lors de la signature de l’acte définitif de vente, il vous sera remis une attestation de signature par le notaire. Ce document est un titre de propriété provisoire en attendant la

En effet, l’acte signé chez le notaire doit être publié au bureau des hypothèques ce qui suppose l’accomplissement d’un certain nombre de formalités. La plus importante étant l’enregistrement, puisque c’est à ce moment que l’acte est publié au fichier immobilier et que le notaire verse les droits et taxes dus par l’acquéreur payés lors de la signature.

Le notaire va également adresser des copies et des extraits de l’acte de vente à différents services administratifs tels que le cadastre, le service des hypothèques... Et recevra en retour votre titre de propriété, revêtu des cachets et tampons officiels de la direction générales des impôts. L’accomplissement de ces formalités est soumis au respect de procédures strictes, et, compte tenu du volume d’actes généré par des transactions immobilières, suppose des délais de traitement plus ou moins longs. Sachez ce pendant que le délai moyen qui s’écoule entre la signature et la réception du titre de propriété définitif est en général de 3 à 6 mois. Au titre de propriété est joint le décompte définitif des frais versés à titre provisionnel au notaire. Ce relevé de compte indique ainsi le complément éventuel à verser, ou le trop perçu versé et dans ce cas, le titre sera accompagné d’un cheque de remboursement établi par le Notaire.

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GUIDE V3  

guide izi-immo vol3

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