Issuu on Google+


№ 9 (44) / сентябрь

2011 CEBЕРО-ЗАПАД С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г Р А Д / В Е Л И К И Й

RUssia

Northwest

Н О В Г О Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О Г Д А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

38: Обзор рынка торговых

64:

комплексов СанктПетербурга / REVIEW OF ST. PETERSBURG'S RETAIL PROPERTIES Инвестиции в самого себя / Investments in Oneself

14: Владимир Хильченко: «Мы сделали ставку на девелопмент полного цикла» / Vladimir Khilchenko: “We staked on full-cycle development”

20: Бег по кругу

Running Circle-Wise 30: Индустриальные парки: очевидное и условное / Industrial Parks: obvious and conventional truths


С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

08

Новости / News

14

Интервью / Interview

Владимир Хильченко: «Мы сделали

ставку на девелопмент

полного цикла»

Vladimir Khilchenko:

“We staked on full-cycle

development”

20

Тема номера / Cover Story

Бег по кругу

Running Circle-Wise

30

Обзор рынка /

Market Report

Индустриальные парки:

очевидное и условное

Industrial Parks: Obvious and

Conventional Truths

38

Торговля / Retail

комплексов Санкт-Петербурга

Review of St. Petersburg's Retail

Properties

46

Регион / Region Дешев и невелик

Cheap and Small

8 Новости / News Остров Новая Голландия ожидает очередной виток перемен. Инвестор собирается изменить его по архитектурной концепции американского бюро WorkAC. Нью-Йоркские градостроители победили в открытом конкурсе с идеей превращения некогда закрытой военной зоны в публичный парк.

Обзор рынка торговых

20 Тема номера / Cover Story Транспортная инфраструктура отстает от градостроительного развития Петербурга, несмотря на то что Смольный периодически утверждает все новые и новые планы по строительству дорог, метрополитена и линий общественного транспорта. Очередную транспортную стратегию – на этот раз на срок до 2025 года – чиновники одобрили нынешним летом. Но тут же сами признались, что на ее реализацию не хватает денег.

4

Commercial Real Estate Северо–Запад


№ 9 (4 4) / 2 011

СЕВЕРО-ЗАПАД

46 Регион / Region

30

Обзор рынка / Market Report

52

Обзор рынка складской

недвижимости Санкт-Петербурга

Review of the warehousing market

in Saint Petersburg

56

Экспертное мнение /

Expert Opinion 56 Такие легкие

индустриальные парки

So Light Industrial Parks

58

российского редевелопмента

Russian Development Specifics

62

Торговля / Retail

“Turnkey” Office

Сегмент торговых площадей в Петербурге чувствует себя лучше прочих. В течение первой половины этого года наблюдалась активизация спроса, сокращение вакантных площадей и даже рост арендных ставок. Но главное, что на рынок выходят свежие проекты и участники.

64

Образование /

Education Инвестиции в самого себя

Investments in Oneself

66

Объекты / Listing

В последнее время тема индуст­риальных парков становится все актуальнее. И хотя по-прежнему весьма затруднительно определить, какие объекты можно считать таковыми, по всей России уже действуют или заявлены к реализации чуть более двухсот таких объектов.

38

Склады / Industrial

Рынок коммерческой недвижимости Великого Новгорода очень узок. Новые бизнесцентры и торговые комплексы, которые вводятся даже в спорных локациях на окраине города, удается достаточно быстро заполнить.

Особенности

Офис под ключ

52

Склады / Industrial

Общий объем качественных складских площадей города, по данным аналитиков, составляет около 1,76 млн кв. м (из них к классу А относится чуть более миллиона «квадратов», к классу В – 690 тыс.).

5


№ 9  (4 4) /  2 011

ОТ РЕДАКТОРА

EDITOR'S LETTER

Этот номер вы будете читать, вернувшись в дождливый Петербург из отпусков. Загоревшими и отдохнувшими. Очередной деловой сезон в нашем городе будет ознаменован приходом нового губернатора. Решать он, конечно, будет проблемы старые – экономические, коммунальные, социальные, транспортные (подробнее о последних читайте в рубрике «Тема номера»). Но у нас так сложилось: новый хозяин – новые правила. Надеюсь, что эти перемены для бизнеса пройдут без серьезных потрясений. Погода может быть изменчива – климат должен быть стабилен.

You’ll be reading this issue after coming back to rainy St. Petersburg from your vacation destinations, sun-tanned and rested. The next business season in this city will be marked by the arrival of new governor who will nevertheless have to solve old problems – economic, communal, social, and transport ones (the latter are highlighted in the Cover Story). New lords bring new rules, as the saying goes. Hopefully the upcoming changes will not be shocking for business. Weather can be changeable, the climate must be stable.

С уважением, Дмитрий Кирман d.kirman@impressmedia.ru

Best regards, Dmitry Kirman d.kirman@impressmedia.ru Дмитрий Кирман, главный редактор «CRE Северо-Запад» Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE NorthWest Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость

Издательский дом Impress Media

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Светлана Панина, Екатерина Жихарева Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Отдел телемаркетинга: Елена Краверская, Татьяна Черненко Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова Руководитель отдела производства: Елена Гусева

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 9 (44) / 2011

Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: Дмитрий Кирман Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Редакционный отдел: Наталья Бурковская, Марина Голокова, Марина Петрова, Игорь Поспехин, Елена Сухарева Фото: Игорь Бакустин, Антон Карелин Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин

По вопросам рекламы обращаться:

Москва: тел.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru Санкт-Петербург: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Информация о распространении

Журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад имеет целевое распространение, ориен­тированное на профессионалов рынка недвижимости, руководителей и топ-менджеров ведущих компаний, администрацию и правительственные структуры. Бесплатно распространяется в бизнесцентрах класса А и В Санкт-Петербурга, а также в агентствах недвижимости, девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, логистических компаниях Москвы и Санкт-Петербурга. Адресная рассылка: более 2000 адресов. На журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад можно подписаться в агентствах «Роспечать», «Интер-Почта-2003», и «Прессинформ» в Санкт-Петербурге, а также по тел. горячей линии подписки +7(495) 926-4575 или e-mail: subscription@impressmedia.ru.

6

Журнал учрежден и издается «Импресс Медиа, Маркетинг». Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит «Импресс Медиа, Маркетинг». Все права защищены. Приложение Commercial Real Estate – NORTHWEST издается «Импресс Медиа, Маркетинг» . Отпечатано ООО «Вива-Экспресс». Выход в свет – 24.08.11. Тираж 10 000 экз. Цена свободная. Все права на редакционные материалы, опубликованные в журнале Commercial Real Estate – NORTHWEST, принадлежат «Импресс Медиа, Маркетинг». Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телевещания и средств массовых коммуникаций. Рекламные материалы публикуются со значком Р. The magazine was founded and is published by Impress Media, Marketing, owner of the trademark Commercial Real Estate. All rights reserved. The supplement Commercial Real Estate– NORTHWEST is published by Impress Media, Marketing . Printed by OOO Viva-Express. Release Date: 24.08.11. Print Run: 10,000; Price – not fixed. Editorial materials in Commercial Real Estate NORTHWEST belong to Impress Media, Marketing. Reproduction of materials in full or in part without permission is prohibited. Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Ad-materials are published with single P.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 

subscription@impressmedia.ru Ад­р ес ре­д ак­ции и издателя: 115191, Моск­ва, Рос­сия, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Address of Editorial and Publisher: 115191, Russia, Moscow 4th Roschinsky Proezd 20, bldg. 9 Telephone: +7(495) 926 7340, fax: +7(495) 926 7215 E-mail : info@cre.ru, www.cre.ru

Publishing House Impress Media

General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Sales and Business Development Managers: Svetlana Panina, Ekaterina Zhikhareva Head of Subscription Department: Ekaterina Belyaeva Head of Distribution Department: Inna Sergeeva Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Department: Alexandra Smorzhevskaya Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova Head of production department: Elena Guseva

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 9 (44) / 2011

Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST: Dmitry Kirman Leading Designer: Olga Dzhumaeva Editorial Team: Natalya Burkovskaya, Marina Golokova, Marina Petrova, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva Photo: Igor Bakustin, Anton Karelin Design and Production: Alexey Koshelev, Valery Ivanov Layout Design: Alexander Nikitin

For advertising call: Moscow: tel.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru St. Petersburg: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate – NORTH-WEST magazine is distributed among real estate market professionals, top managers of leading companies and government officials. Free distribution in class es A and B business centers of St. Petersburg as well as in real estate agencies, development and management companies, banks and financial companies, investment and consulting firms, engineering companies, luxury residences and logistics companies of Moscow and Saint Petersburg. Issues are delivered to more than 2,000 addressees. Subscriptions to Commercial Real Estate can be ordered via Rospechat, Inter-Pochta-2003 and Pressinform in Saint Petersburg as well as via the hot subscription line tel. +7(495) 926-4575 or e-mail: subscription@impressmedia.ru.

Commercial Real Estate Северо–Запад


Н о в о с т и:

Американская мечта Развитие Остров Новая Голландия ожидает очередной виток перемен. Инвестор собирается изменить его по архитектурной концепции американского бюро WorkAC. Нью-Йоркские градостроители победили в открытом конкурсе с идеей превращения некогда закрытой военной зоны в публичный парк. Петербургские эксперты сильно сомневаются в успехе такого проекта. Взявшись за Новую Голландию в ноябре 2010 года, новый инвестор – ООО «Миллхаус», подконтрольное Роману Абрамовичу, – решил создать в Петербурге еще один культурноразвлекательный центр притяжения, делая ставку на богатую историю острова. Специально для реализации этого проекта было создано ООО «Новая Голландия девелопмент», которое по инвестдоговору должно выделить не менее 12 млрд рублей за семь лет. За это время компания должна успеть восстановить все исторические объекты острова и полностью его преобразить. К развитию проекта инвестор привлек некоммерческое агентство The Architecture Foundation, занимающееся современной архитектурой, градостроительством и культурой. Оно организовало открытый международный конкурс на создание архитектурной концепции развития Новой Голландии. Творческие идеи поступили от восьми участников, среди которых россияне Юрий Аввакумов и Никита

8

Явейн («Студия 44»), британцы Дэвид Чипперфильд и Диксон Джонс, голландские бюро MVRDV и OMA, французская компания Lacaton & Vassal и американская студия из Нью-Йорка WorkAC, которая и одержала победу в конкурсе. Архитекторы WorkAC предлагают организовать на территории Новой Голландии публичный парк, ландшафт которого превратит остров в открытый амфитеатр и площадку для концертов. Уличный парк должен иметь продолжение внутри исторических зданий, тем самым соединяя все существующие на острове сооружения. По замыслу американской студии, исторические объекты будут представлять несколько функциональных разделов, включая искусство, дизайн, образование и коммерческую инфраструктуру. На острове, как считают в WorkAC, должны быть созданы три главные точки притяжения: центр искусств с музеем, центр кино и моды с магазинами и гастрономический центр с городским рынком, рестораном и оранжереями на крышах. Открытые площадки в американской концепции вполне предсказуемо приспособлены для проведения концертов и зрелищных представлений. Бывшие военные здания станут гостиницей, офисами и центром для посетителей. Бассейн в центре острова пока рассматривается в разных вариантах, один из которых предполагает активные виды отдыха на воде. Зимние развлечения на Новой Голландии предусматриваются в отдельных крытых пространствах. Например,

для создания отдельной площадки планируется натягивать тент между двумя складскими зданиями. Фантазии архитекторов WorkAC сильно ограничены рамками, установленными городским Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. В отличие от автора предыдущего проекта, британца Нормана Фостера, у американских градостроителей нет возможности предусматривать современные здания. Им ничего не остается, как довольствоваться наследием Петра I. Впрочем, зодчие смотрят на это с оптимизмом. «Наш проект, как нам кажется, четко сбалансирован между реставрацией и инновацией, и, таким образом, он сохраняет богатое архитектурное наследие города, но при этом вкладывает в него развитие», – отмечает один из основателей компании WorkAC Амале Андраос. Концепция победителей наряду с иными конкурсными работами была представлена на выставке «Новые идеи для Новой Голландии» 16 июля 2011 года. Эта дата вошла в историю острова. В этот день вместе с выставкой впервые открылся для всеобщего посещения и сам остров. Как объясняет глава Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов, для инвес­ тора важно уже сейчас активно привлекать посетителей, чтобы к моменту завершения проекта остров стал готовой площадкой, наполненной культурной жизнью Петербурга. Сейчас для посетителей обустроены три гектара внутреннего простран-

ства Новой Голландии. Там организована зеленая лужайка с площадками для пляжного волейбола и футбола, огороды, где любой желающий может выращивать различные культуры, лавка с деревенскими продуктами, кафе и туалеты. В специально оборудованных морских контейнерах, измененных до неузнаваемости, открылись проекты российских художников. Пока реализуется проект, все предусматриваемые развлечения, с точки зрения инвестора, должны сыграть стратегическую роль в создании особой привлекательной городской зоны. Новая Голландия, по сути, сейчас проходит испытание на наличие «гения места». По подсчетам ООО «Новая Голландия девелопмент», за две недели выставку и остров посетило более 6,5 тыс. человек. Поддерживать общественный интерес инвестор планирует благодаря новым программам музыкальных, спортивных и культурных мероприятий. Вспоминая опыт Нормана Фостера, петербургские эксперты пока не уверены в успехе проекта ООО «Миллхаус». По мнению аналитиков, если бы проект был реализован пять-семь лет назад, привлекательность острова была бы неоспорима. Сейчас же в Петербурге появилось много новых объектов с культурно-развлекательными функциями, с которыми Новая Голландия будет конкурировать. «Не исключаю, что инвесторам придется вносить корректировки в архитектурный и функциональный замысел, – говорит генеральный директор ООО «ПаритетГрупп» Александр Перминов. – Чтобы проект полностью окупился, инвес­ тор должен предложить настолько интересную фишку, которая заставила бы привлечь большое количество посетителей в это не самое удобное с транспортной точки зрения место. Неудобная пешеходная доступность – обстоятельство, отягчающее развитие проекта». Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев считает, что проект, скорее всего, будет окупаться дольше, чем стандартные коммерческие объекты. Но таков выбор собственника и инвесторов, которые ориентируются на собственные ожидания. «Главное, что в Петербурге появится такой масштабный проект с социальной инфраструктурой», – добавляет г-н Андреев. Все вопросы, связанные с привлекательностью острова, в ООО «Милл­ хаус» планируют решать вместе с общественностью. Американская концепция не догма, и все ее изменения будут зависеть от желаний посетителей Новой Голландии.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

Проект

«Экспофорум» вышел на воздух Проект строительства конгрессно-выставочного центра международного уровня преодолел бумажный этап: в течение двух месяцев на площадке в Пушкинском районе начнутся общестроительные работы. Генеральным подрядчиком выступает группа компаний «Эталон», с которой ЗАО «Экспофорум» заключило контракт на сумму 14 млрд рублей. Выбор подрядчика, по словам председателя совета директо­ ров ЗАО «Экспофорум» Наталии Коноваленко, обусловлен в первую очередь наличием у «Эталона» собст­ венных производственных мощнос­ тей. Чтобы соорудить 200 тыс. кв. м недвижимости, нужна бесперебойная поставка материалов. Кроме того, генподрядчик не просто возведет несколько объектов, но сдаст их заказчику под ключ – уже оборудованными и готовыми к эксплуатации. По соглашению, «Эталон» к концу 2013 года должен построить весь первый пусковой комплекс – конгресс-центр на 7 тыс. мест и три выставочных павильона, соединенных пассажем, две гостиницы высокого класса, два бизнес-центра и объекты сопутствующей инфраструктуры (склады, таможенный терминал, кафе, рестораны и др.). Полностью завершить проект на территории площадью 56,21 га, расположенной в Пушкинском районе и ограниченной Пулковским и Петербургским шоссе, рекой Пулковкой и жилой застройкой, планируется в 2018 году. Помимо строительства коммерческих объектов запланирована реконструкция Петербургского шоссе, возведение нескольких транспортных развязок и развитие улично-дорожной сети на прилегающей к комплексу территории. Ориентировочная стоимость проекта составляет $1 млрд. Источник финансирования – кре­ диты Газэнергопромбанка.

«Фоника» стартует в Приморском В 2013 году в Приморском районе Петербурга откроется еще один торгово-развлекательный комплекс. Девелопер проекта – ООО «Индустрия Групп». Новый ТРК разместится на пересечении улиц Планерной, Шаврова и Шуваловского про-

| Содержание | Новости

| |

| Интервью

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум» построят в Петербурге к 2018 году / Convention-exhibition center Expoforum will be built in St. Petersburg by 2018

спекта. Арендопригодная площадь объекта составит 30 тыс. кв. м. Планируется, что в его состав войдут супермаркет (2 тыс. кв. м), магазин электроники и бытовой техники (2 тыс. кв. м), спортивный универмаг (1,5 тыс. кв. м), универмаг детских товаров (1,3 тыс. кв. м), кинотеатр (4 тыс. кв. м), семейный развлекательный центр (2 тыс. кв. м), универмаги модной одежды, а также более 100 магазинов сетевых федеральных и международных брендов и двухуровневая подземная парковка. Другие подробности пока не озвучиваются, концепция находится в стадии проработки. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду торгово-раз­ влекательного комплекса стала компания Jones Lang LaSalle. Генеральный директор ООО «CП Фоника» (основной инвес­ тор проекта) Сергей Полевиков отметил: «Долгое время наши эксперты наблюдали за развитием рынка коммерческой недвижимости, в результате чего мы приняли стратегическое решение приступить к реализации первого для нас проекта в сегменте ритейла в Петербурге, так как видим потенциал в этом городе».

По предварительным расчетам, под этот проект потребуется около 4 га земли. Здесь будет построен многофункциональный комплекс площадью до 60 тыс. кв. м. В его состав войдут торгово-офисная зона, гостиница, апартаменты и подземный паркинг. Новый комплекс проектирует корейская HAEAHN architecture, а адаптирует мастерская петербург­ ского архитектора Михаила Мамошина. Инвестиции в проект не раскрываются, но, по оценке экспертов, они составят не менее $150 млн.

Инвестиции

«Звездный» час ВТБ Холдинг «Адамант» получил кредит в размере 44 млн евро под строительство второй очереди торгово-развлекательного комплекса «Континент» у станции метро «Звездная». Кредитную линию ЗАО «Звезд­ный», входящему в холдинг «Адамант», на семь лет открыл Российский СевероЗа­пад­ный региональный центр ВТБ. Деньги будут направлены на финансирование строительства второй очереди ТРК «Континент» в Московском районе Петербурга, у станции метро «Звездная». Комплекс площадью 65 тыс. кв. м расположится на пересечении улиц Звездной и Ленсовета. В ТРК будут работать торговые галереи, многозальный кинотеатр, парк аттракционов, а также спортивные площадки с ледовым катком и керлингом. Встроенный паркинг нового комплекса сможет вместить 600 автомобилей. Строительство планируется завершить в третьем квартале 2013 года. Напомним, что первые два ТРК «Континент» были открыты в 2006 и 2007 годах в Кировском и Приморском районах Петербурга.

Южнокорейские партнеры Pion Partners намерена построить многофункциональный комплекс на территории бывших складов Кокоревых в Петербурге. Pion Partners из Южной Кореи вслед за другими корейскими компаниями – Hyundai, гостиничной сетью Lotte и инвестбанком Woory Bank – планирует начать бизнес в России. Она учредила компанию «Лиговский девелопмент», которая уже скупает под новый проект территорию бывших складов Кокоревых в Петербурге (Лиговский проспект, 50).

9


Н о в о с т и:

Открытие

«Метрика» подросла Корпорация СБР, управляющая DIY-сетью «Метрика», открыла две новые торговые точки – супермаркет в Петергофе и гипермаркет в Петербурге. В Петергофе новый магазин расположился в торгово-развле­ кательном комплексе «Ракета» (Санкт-Петербургский прос­ пект, 60). Площадь супермаркета составляет почти 2 тыс. кв. м, ассортимент насчитывает более 15 тыс. наименований. В Петербурге новый магазин в формате гипермаркета запущен на Таллинском шоссе, 40. Его площадь – более 4 тыс. кв. м, ассортимент превышает 20 тыс. наименований продукции. Договор на право аренды торгового объекта заключен с ООО «Садовый центр № 2» (ранее развивало сеть гипермаркетов «Зеленая страна»). Здание, в котором прежде располагался гипермаркет «Зеленая страна», находится в залоге у Северо-Западного банка Сбербанка РФ, в компании введено конкурсное управление, так как в настоящее время сеть «Зеленая страна» проходит процедуру банк­ ротства. На территории новых объектов будут работать строительные дворы «Метрики», где покупатели смогут приобрести крупногабаритный товар. «Согласно нашей стратегии развития, мы открываем магазины на Северо-Западе и в Черноземье. Но при наличии привлекательных мест готовы открываться в Петербурге и его пригородах. До конца года планируем открыть еще один-два торговых объекта в родном городе», – поясняет гене-

10

ральный директор ООО «Корпорация СБР» Алексей Иовлев. Напомним, что на начало августа этого года сеть строительных магазинов «Метрика» насчитывала 45 гипер- и супермаркетов в СевероЗападном и Центральном регионах России.

Аренда

Спортивный интерес В торговом комплексе «Орион» на проспекте Испытателей открылся самый большой в России магазин NikeFactoryStore. Его площадь достигает 900 кв. м. Брокером выступила ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Условия сделки не разглашаются, но, по оценкам экспертов, сегодня средняя ставка аренды для операторов спортивных товаров составляет 800–1,2 тыс. руб./кв. м в месяц для якорных арендаторов и 1–3,5 тыс. рублей – для небольших магазинов.

NikeFactoryStores – это магазины собственной розницы Nike, в которых со значительной скидкой представлены товары из прошлых коллекций. Этот формат хорошо извес­ тен по всему миру, в России первый NikeFactoryStores был открыт в 2009 году в Петербурге и носит название «ДисконтЦентрNike». Средняя площадь магазинов NikeFactoryStores, расположенных по всему миру, составляет 1 тыс. кв. м. В России такой крупный формат пока не получил своего распространения. NikeFactoryStore в ТК «Орион» станет самым большим магазином в нашей стране, его площадь максимально приближена к мировым стандартам. Магазин NikeFactoryStores пополнил пул арендаторов торго­ вого комплекса «Орион», где сегмент спортивных товаров уже был представлен магазинами Adidas и Puma. Среди других арендаторов ТК «Орион», расположенного в Приморском районе Петербурга, такие известные бренды, как Gloria Jeans, «ЦентрОбувь», «Спектр», «Полушка». Место для нового магазина было выбрано неслучайно. «Примор­ ский район – новый район с развитой инфраструктурой, где живет основная масса покупателей «ДисконтЦентрNike». Мы уверены, что появление дисконт-центра Nike в «Орионе» привлечет новых покупателей из северных районов города как в наш FactoryStore, так и в торго­ вый комплекс в целом, – комментирует руководитель собственной розницы компании Nike в России Татьяна Кутовая. – Наличие в составе ТК «Орион» наших основных конкурентов является для нас положительным фактором. Благодаря такому пулу арендаторов он становится

торговым комплексом спортивного сегмента, где покупатель может свободно выбрать необходимый ему продукт из максимально широкого ассортимента». На сегодняшний день в России функционирует три магазина собственной розницы Nike. Два из них расположены в Москве, один – в Петербурге (в ТК «Румба» в Кировском районе). Напомним, что торговый комплекс «Орион» был введен в эксплуатацию в 2005 году. Его общая площадь составляет 4,3 тыс. кв. м, на сегодняшний день комплекс полностью заполнен арендаторами, сформирован лист ожидания.

Проект

«Великан» вышел в парк Многозальный семейный кинотеатр «Великан» на территории Александровского парка у станции метро «Горьковская» в Петербурге будет введен в эксплуатацию в середине 2012 года. Проект реализует ООО «Интерком», входящее в структуру «Кино Сити». Архитектурный облик здания разработан ООО «АПМ Солодовникова». Общая площадь комплекса составит около 11,8 тыс. кв. м, арендопригодная – 7,4 тыс. кв. м. Здесь разместятся мультиплекс (2 тыс. кв. м), ресторанный комплекс (1,8 тыс. кв. м) и фудкорт (1,4 тыс. кв. м), офисные и торговые помещения (2 тыс. кв. м), подземный паркинг. Планируется также оформление открытых террас в качестве видовых площадок для посетителей. Строительство объекта началось относительно недавно – в апреле этого года. В настоящее время идут фасадные работы, которые выполняет ООО «Петропрофиль Плюс». «Исторически Александровский парк сложился как место семейного отдыха, – отмечает заместитель генерального директора по строительству ООО «Петропрофиль Плюс» Андрей Лабунец. – Здесь проходили массовые гуляния, катания на коньках и санях, проводились ярмарки. Застройка парка в настоящее время также выполнена в ключе исторических традиций. Со своей стороны, могу отметить, что особый интерес на объекте для нас заключается в создании фасада в историческом стиле при помощи современных технологичных материалов».

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| Интервью

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

11


New s:

Rent

The American Dream Development The island of New Holland is expecting a new series of changes. The investor is planning to alter it in accordance with the architectural concept developed by an American bureau. A New York urban planning firm won the open competition with the idea of turning a once restricted military area into a public garden. St. Petersburg experts doubt the success of this project. Taking over New Holland in November 2010, its new investor – Millhouse LLC, controlled by Roman Abramovich – has decided to give St. Petersburg one more cultural and entertainment center, putting huge stakes on the island’s history, rich in various events. Specifically for this project delivery they founded the New Holland Development LLC, which would have to provide at least 12 billion rubles within seven years, in accordance with the investment agreement. It is supposed, that within these time limits the company will be able to restore all historical heritage on the island and change its face completely. The investor attracted a nonprofit agency, The Architecture Foundation, specializing in modern architecture, town planning and culture, to develop the project. It organized an open tender to select the best architectural development concept for the New Holland. Eight contestants submitted their creative ideas; among them were Russian architects Yuri Avvakumov and Nikita Yavein (Studio 44), Britons – David Chipperfield (David

12

Chipperfield Architects) and Dixon Jones, Dutch architectural bureaus – MVRDV and OMA, a French company – Lacaton & Vassal, and an American studio from New York – the WorkAC. The WorkAC was the winner in this competition. WorkAC architects are proposing to organize a public garden on the territory of New Holland, with landscaping that will turn the island into an open amphitheater and a concert stage. The street park will be continued inside the historical buildings, thus connecting all existing buildings on the island. In the idea of the American studio -historical objects will function as art, design, education and commercial infrastructure. WorkAC believes that the island should have three main points of attraction – an art center with a museum, a cinema and fashion center with shops, and a gastronomical center with a city market, restaurant and greenhouses on the top. Former military buildings will be turned into a hotel, office premises, and visitors’ center. A pool in the middle of the island is still being considered in different variants, one of them allowing for outdoor water sports. Winter entertainments in New Holland should take place in separate roofed premises. The architect’s stretch of fantasy is largely limited by the restrictions set by the city’s supervision committee, requiring the use and conservation of historical and cultural heritage. Unlike the author of the previous project, the British Norman Foster, the American architects cannot plan modern buildings. This time they must do

with what the city inherited from the times of Peter the Great. Yet, they are quite optimistic. “We believe our project is well-balanced between restoration and innovation, and thus it will preserve the rich architecture of the place, while introducing new development,” said Amale Andraos, one of WorkAC founders. On July 16, 2011, the winning concept was shown at the exhibition entitled “New Ideas for New Holland”, together with other works taking part in the competition. This date became part of the history of the island, as it was the day of the exhibition’s opening, and the day when the island was finally opened to public. Now, three hectares of New Holland’s inner space are already admitting visitors. Today it has a green lawn with beach volleyball and football grounds, kitchen gardens where anyone willing to engage in such activity can grow various plants, a health grocery store, a cafе and bathrooms. While the project is being delivered, all these entertainment features should become a strategic element in creating a unique attractive atmosphere in the city, according to the investor. New Holland Development has calculated that more than 6,500 people have visited the exhibition and the island during the two weeks. The investor is planning to keep up the public interest with new programs, including musical, sports, and cultural events. Remembering the experience of Norman Foster, St. Petersburg experts are not confident in the success of the Millhouse’s project. Yet now St. Petersburg has many new objects with cultural and entertainment functions that New Holland will have to compete against. “I would not rule out the possibility of investors having to introduce changes into their architectural and functional concepts,” said Alexander Perminov, general director of Paritet Group. “For the project to pay off, the investor should offer a feature so exciting as to attract many visitors to a place that does not boast an easy access.” Millhouse plans to settle all issues related to the island’s attractiveness together with the public. The American concept is no dogma, and the investor believes that changes will depend on what visitors to New Holland would like to see.

Sporting interest Russia's largest store, the Nike Factory Store, opened in the Orion Shopping Center on Ispytateley Prospekt. Its area is approximately 900 square meters. ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate acted as the broker. The terms of he deal were not disclosed, but experts estimate that today the average rental rate paid by sporting goods operators is 800-1,200 ubles per square meter per month for anchor tenants and 1,000-3,500 rubles for small retailers. Nike Factory Store is a retail store of Nike, which sells items from previous collections at a substantial discount. This format is well known throughout the world. In ussia the first Nike Factory Stores was opened in 2009 in Saint Petersburg and it is called the Discount Center Nike. The average sales area of a Nike Factory Store, located anywhere in the world, is 1,000 square meters. In Russia, such a large format has not ecome widespread yet. Nike Factory Store in the Orion SC will be the largest store in the country; its area is as close as possible to international standards. The Nike Factory Store replenished the pool of tenants of the Orion SC, where the sports goods segment has already been represented by Adidas and Puma. Among the other tenants of the Orion SC, which is located in the Primorsky District of Saint Petersburg, are such famous brands as Gloria Jeans, Tsentr Obuv, Spektr, and Polushka. The place for the new store was not chosen accidentally. "Primorsky Region is a new area with a developed infrastructure; it is the main catchment basin for the Diskont Center Nike. We believe that the appearance of Nike’s discount center in Orion will attract new customers from the northern districts into our Factory Store, and into the shopping complex in general,” says the head of Nike's own retail network in Russia, Tatiana Kutovoy. “The presence of our main competitors in the Orion SC is a positive factor for us. Thanks to this tenant mix, it becomes a sports complex of the retail segment, where customers can freely choose the desired product from a wide range." Today, three Company-owned Nike retail stores operate in Russia. Two of them are located in Moscow, one in St. Petersburg (in the Rumba SC, Kirovsky district). The Orion Shopping Center was commissioned in 2005. Its gross built area is 4,300 sqm; to date the complex is occupied with tenants to the brim and a waiting list has been formed.

Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 9  (4 4) / 2 011

Project

Expoforum goes on the air The project to build a world-class convention and exhibition center has finally left the paper stage, as general construction works are about to start within two months on the construction site in Pushkin District. The general contractor is the Etalon Group of Companies, which signed a 14-billion-ruble contract with Expoforum Co. According to Natalia Konovalenko, Board Chairman of Expoforum, the choice of contractor was mainly influenced by the fact that Etalon Group had its own production facilities. After all, the building of 200,000 sqm of real estate does require uninterrupted supply of construction materials. In addition, the general contractor will not only build several objects but also provide them in a turn-key state – already equipped and commissioned. In accordance with the contract, by the end of 2013, Etalon should build the entire first phase of the complex – a convention center for 7,000 people and three exhibition pavilions joined with a passageway, two top class hotels, two business centers and related infrastructure objects (warehouses, a customs terminal, cafes, restaurants, etc). It is planned to complete this project on a territory of 56.21 hectares, situated in Pushkin District and bounded by the Pulkovo and Petersburg Highways, Pulkovka River and residential build-

| Content | News

| |

| Interview

|

ings, by 2018. In addition to the construction of commercial properties, they are also planning to reconstruct the Petersburg Highway, build several road interchanges and develop a street and road network on the territory adjacent to the complex. The tentative cost of the project nears $1 billion. The project is funded by loans from Gazenergoprombank.

Fonika starts in Primorsky District In 2013, another shopping and leisure center will open in St. Petersburg’s Primorsky District. The project developer is Industria Group. The new shopping mall sits at the crossroads of Planernaya, Shavrov Streets and Shuvalovsky Prospekt. The leasable floor space will reach 30,000 sqm. It is planned to include a supermarket (2,000 sqm), an electronics and home appliances store (2,000 sqm), a sports department store (1,500 sqm), a children’s goods department store (1,300 sqm), a cinema (4,000 sqm), a family entertainment center (2,000 sqm), fashion clothes department stores and more than 100 other stores by national and international chains, as well as a two-level underground parking lot. Other details are not yet known, as the concept is still under development. The exclusive agent for marketing and leasing of the complex is Jones Lang LaSalle. Sergey Polevikov, general director of Fonika Joint Venture LLC , the main investor of the project, noted,

NORTHWEST

“For a long time our experts have been watching the development of the commercial real estate market. That has resulted in our taking a strategic decision to start our first project in St. Petersburg’s retail segment, because we can see certain potential in this city.”

Velikan multiplex cinema in Alexander’s public garden near Gorkovskaya subway station in St. Petersburg will be commissioned in mid 2012.

The complex will house a multiplex cinema (2,000 sqm), a restaurant complex (1,800 sqm), a food court (1,400 sqm), office and shopping premises (2,000 sqm), and an underground parking lot. It is also planned to turn the open terraces into observation decks for visitors. The object’s construction began rather early, this April. Currently, it is undergoing facade finishing works performed by Petroprofil Plus. “Historically, Alexander’s public garden was a place for family recreation,” says Andrey Labunets, deputy general director for construction at Petroprofil Plus. “It was the place of open air celebrations and fairs, skiing

The project is being developed by Intercom affiliated with the Kino City Group. The architectural design was developed by Solodovnikov Architects and Designers. The gross built area is 11,800 sqm; GLA – 7,400 sqm.

and sledging. The present-day development is also made in accordance with the historical traditions. For my part, I can say that we have a particular interest in creating a historically styled facade, but with the help of modern building materials.”

Velikan in a public garden

13


И н т е р в ь ю:

Беседовал Дмитрий Кирман ................................ Фото: Игорь Бакустин

Владимир Хильченко: «Мы сделали ставку на девелопмент полного цикла» Сегодня в активе холдинга «Созвездие Водолея» есть несколько крупных проектов, которые существенно отличаются от всего, что приходилось делать компании раньше. Как признался «CRE Северо-Запад» владелец и президент холдинга Владимир Хильченко, в корне поменялась стратегия развития бизнеса, связанного с недвижимостью: вместо привычных спекуляций с объектами и земельными участками компания займется полноценным девелопментом. 14

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4)  / 2 011

– Вспомните, как вы пришли в девелоперский бизнес? С чего начинали? – В  этой сфере я  давно  – еще с  середины 1990-х годов. Во время ваучерной приватизации мы с парт­ нером скупали акции промышленных предприятий, так получилось, что в  основном автотранспортных. Все они находились на грани банк­ ротства, инвестиции в  них не делались, поскольку рынок транспортных услуг был абсолютно хаотичным, как и многое в те времена. Так в активе нашей компании появились первые площадки (на определенном этапе их было восемь), с  которыми нужно было что-то делать, как-то их содержать. Попутно мы занимались топливным бизнесом, возводили автозаправочные станции. Было

| Новости | Интервью

| |

| Тема номера

|

не  освоенных участков, которые принадлежат холдингу, предназначены под размещение промышленных и коммерческих объектов, остальные могут быть использованы под жилую, по большей части коттеджную, застройку в  силу своего расположения. Однако могу честно признаться, что наша стратегия, связанная с девелоперским бизнесом, за несколько лет принципиально изменилась. Раньше мы в  основном покупалипродавали объекты недвижимости. Сегодня мы делаем ставку на девелопмент полного цикла, мы готовы к тому, чтобы заниматься освоением перспективных территорий самостоятельно. В текущем и будущем году будем готовы выйти на строительные площадки.

СЕВЕРО-ЗАПАД

Справка Холдинг «Созвездие Водолея» был создан в 1991 году. В его состав входят десять предприятий. Основные бизнесы – девелопмент, перевалка нефтепродуктов, предприятия в сфере ЖКХ, транспортные компании. Сегодня холдинг управляет активами, стоимость которых оценивается в 98 млн евро. Годовой оборот – 55 млн евро. Число сотрудников превышает 1,5 тыс. человек.

переговоры сразу с пятью гостиничными сетями о передаче в оперативное управление не только будущей гостиницы, но и здания апарт-отеля. Речь идет об операторах гостиничного бизнеса, уже представленных в  Москве и Петербурге. Их имена я  назвать не могу до подписания соответствующих соглашений, но

Наша стратегия, связанная с девелоперским бизнесом, за несколько лет принципиально изменилась. Раньше мы в основном покупалипродавали объекты недвижимости. Сегодня мы готовы к тому, чтобы заниматься освоением перспективных территорий самостоятельно. построено более 50 АЗС. Не отказывались и от других проектов. Нами, например, был построен общеизвестный стеклянный магазин в парке на Московском проспекте (сейчас это гипермаркет «М.видео».  – Прим. CRE), были и более мелкие объекты. Лишь после реструктуризации бизнеса в 2003 году девелоперское направление, связанное с развитием недвижимости холдинга, было выделено в  самостоятельную структуру. В  то же время мы построили свой первый крупный жилой объект  – 23-этажный дом в  Сестрорецке. Сейчас в активе компании более чем 1,5 млн кв. м площадей в различных сегментах рынка, большая часть из которых  – собственная недвижимость. В настоящее время мы реализуем несколько масштабных инвестпроектов в Петербурге и Ленобласти. Они связаны как с преобразованием активов, развитием территорий и строительством жилых и коммерческих комплексов, так и с  управлением и эксплуатацией действующих объектов недвижимости. В активе холдинга сегодня находятся различные объекты недвижимости, включая земельные участки. Расположены они в  разных частях города и за его пределами  – от Тосно до Пушкина, от Коломяг до Сестрорецка. При этом мы охватили практически все сегменты рынка  – жилье, офисы, гостиницы, торговые площадки и, конечно, индустриальную недвижимость. 80% пока

– Когда и как вы вошли в проект «Московская-Товарная»? – Идея проекта была сформулирована еще в 2007 году. Изначально здесь предполагалось возвести гостиницу. Однако разразился кризис, и проект был заморожен. В конце прошлого года мы стали работать над новой концепцией проекта. К работе над концепцией проекта мы пригласили специалистов консалтинговой компании GVA Sawyer. Основной вопрос, на который они должны были ответить, – как наиболее эффективно использовать этот земельный участок. Естественно, у нас, как у девелоперов, было свое видение его развития, но мы привлекли профессионального консультанта для того, чтобы он либо подтвердил, либо отверг наши идеи. В  итоге наши мнения практически полностью совпали.

это крупные международные сети, входящие в первую десятку на мировом рынке гостиничных услуг. Все

они проявляют большую заинтересованность в  этом проекте. Сейчас мы находимся на этапе обсуждения коммерческих условий. Поэтому я  не  исключаю, что здесь появятся сразу две гостиницы. – Смежные участки «МосковскойТоварной» осваивают еще несколько девелоперов. Вы работаете совместно? – В общем проекте реновации территории зоны «МосковскаяТоварная» присутствует несколько крупных компаний, например «Росрегионпроект Девелопмент» и «ЛенСпецСму». Безусловно, эту территорию будем осваивать комплексно и совместно. При таком подходе появляются дополнительные возможности, в том числе касающиеся инфраструктурной подготовки

– Какие именно коррективы были внесены в проект? – Прежде всего, он стал многофункциональным. Общая площадь комплекса составит не менее 38 тыс. кв.  м. В  него войдут два офисных здания категории  В с  комплементарными функциями (фитнес, торговля, развлечения и пр.), гостиница уровня 3–4*(предположительно на 130  номеров), а  также жилой дом бизнес-класса или апарт-отель. По этому параметру мы до конца не определились, поскольку ведем

15


И н т е р в ь ю:

Досье Владимир Хильченко родился 16 февраля 1963 года в Ленинграде. В 1982-м окончил Физикомеханический техникум, в 1988-м – Ленинградский политехнический институт им. Калинина по специальности «инженермеханик». После службы в армии работал конструктором ВНИТИ Энергомаш, затем там же занимался вопросами снабжения. В конце 1991 года создал вместе с партнером Сергеем Снопком ТОО «Фаэтон», специализирующееся на юридических услугах. С 1992-го компания начала свою деятельность на топливном рынке. С ноября 2001 по январь 2004 года являлся президентом холдинговой компании «Фаэтон». Затем бизнес был разделен партнерами, и Владимир Хильченко объединил свои активы в ООО «Холдинговая компания "Созвездие Водолея"». Играет в волейбол, бадминтон и теннис. Женат, воспитывает двух сыновей и дочь. участков. Наша компания планирует выйти на строительную площадку к концу будущего года. Полностью завершить свою часть проекта мы намерены к 2018 году. – Как будет происходить финансирование проекта? – Мы планируем вложить в проект около $100 млн. Финансирование будет смешанным. Речь идет о стандартной финансовой схеме: 20% собственных средств, остальное  – кредитные. Уже достигнут ряд договоренностей с несколькими банками о кредитовании проекта. – До сих пор в управлении вашего холдинга были в основном индуст­ риальные объекты, земельные участки или офисы невысокого класса. Новыми бизнес-центрами планируете управлять самостоятельно? – Да, и на то есть несколько причин. У  нас огромный опыт в  сфере управления недвижимостью. И, уве-

16

ряю вас, класс зданий здесь не столь принципиален. В  холдинге есть ресурсы, использование которых позволит достичь определенной экономии. Такая экономия никогда не будет доступна внешней управляющей компании, поскольку все имеющиеся в  нашем распоряжении ресурсы, как-то: вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, клининг и  др.,  – она будет заимствовать. У  нас же эти услуги уже существуют и довольно успешно функционируют в  рамках холдинга. Наконец, мы специализируемся на управлении финансовыми потоками, поэтому отдавать их кому-то извне мы не будем. – А продавать? – Это уже вопрос рыночной ситуации. Например, когда случился кризис, объекты недвижимости резко упали в цене. Понятно, что в такой ситуации их продажа абсолютно бессмысленна. Гораздо выгоднее было иметь площади в  собственности и сдавать их в  аренду. Нам, в  частности, это позволило оставаться на плаву и даже поддерживать наши другие бизнесы, которые пострадали в  тот период сильнее. Но, естественно, если по окончании строительства наших бизнесцентров появится какой-либо классический инвестор, который будет заинтересован в  их покупке как действующего бизнеса, мы готовы рассмотреть его предложение. Дело за адекватной ценой. Но еще раз повторюсь, задачи продать объекты у нас нет, мы вполне готовы управлять ими самостоятельно и получать стабильный доход. – Вы анонсировали проект коттедж­ ного поселка во Всеволожском районе Ленобласти. Считаете, что сегодняшняя конъюнктура благоприятствует выводу на рынок новых проектов в сегменте загородного домостроения? – Не так давно я общался с представителями одной известной компании, которая занимается продажей в  основном дорогих загородных домов. Мне заявили, что у них элитные коттеджи улетают как горячие пирожки. Они не только не двигаются в цене, но даже их поднимают. Почему я говорю об этом с иронией? Я считаю, что картина на загородном рынке не столь радужная, как это нам пытаются преподнести те же риелторы или эксперты рынка. Но всегда бывают исключения. Все очень индивидуально, выявить какую-либо тенденцию относительно загородного рынка сейчас довольно сложно. Безусловно, продаются разные кот-

теджи  – и очень дорогие, и самые дешевые. Но главное, о чем сегодня стоит подумать, взявшись за проект коттеджного поселка, – уникальность формата. Мы планируем построить загородный поселок недалеко от Лесколово. Территория под будущую застройку площадью 28  га расположена в 30 км от Петербурга. Здесь планируется возвести 90–120 домовладений площадью по 250–300 кв. м на участках в 15–25 соток. Этот проект не относится к рынку дорогого элитного жилья. Скорее можно говорить о  среднем классе. Мы позиционируем эти дома по цене хорошей городской квартиры. Естественно, это будут дома для постоянного проживания. В проекте предполагается пять очередей, все они будут завершены до 2015 года. Планируется продавать как участки с подрядом, так и готовые дома. Единственное, что исключено, – продажа земельных наделов без подряда. И дело не только в единой архитектурной концепции поселка,

Планируем построить полигон для хранения и переработки твердых бытовых отходов на территории 14  га. Рассматриваем также возможность возведения мусоропере­ рабатывающего завода, который потребует инвестиций в размере 200–300 млн евро. Продолжим строить сеть АЗС. Сейчас возводится транспортнологистический комплекс в  Тос­ ненском районе Ленобласти, на федеральной трассе «Россия», в 30 км от Петербурга. Это будет первый подобный комплекс формата «все включено» на отрезке трассы Тосно – Петербург. Площадь участка под его размещение составляет 2,5 га. Здесь будут оказываться услуги по хранению грузов, стоянке грузового и крупногабаритного автотранспорта. Предусмотрена сопутствующая инфраструктура  – рекреационная зона, кафе, гостиница, АЗС. Первую очередь проекта планируем ввести в эксплуатацию уже до конца этого года. Инвестиции в эту часть проекта составят $2,2 млн.

Задачи продать объекты у нас нет, мы вполне готовы управлять ими самостоятельно и получать стабильный доход. а в том, что мы намерены управлять этим объектом не только на стадии строительства, но и в  дальнейшем. На мой взгляд, сейчас у многих загородных проектов проблемы с  продажами возникают именно из-за отсутствия качественного управления проектом. Инвестиции в проект составят около 2,2 млрд рублей, только на инженерную подготовку и инфраструктуру потребуется полмил­ лиарда. В настоящее время выбран консультант по проекту – компания Knight Frank, которая разрабатывает концепцию поселка. Понятно, что любое новаторство ведет к удорожанию проекта, но для этого мы и привлекли профессионалов: они должны найти идеальное сочетание «ценакачество» для нашего по­селка. – Какие еще проекты сегодня в работе? – Для нас по-прежнему стратегическими направлениями развития остаются нефтебизнес и мусоро­ переработка. Проекты в этой сфере потребуют наибольших финансовых вливаний – от $80 до 500 млн на ближайшие 3–5  лет (в зависимости от ситуации в стране).

Еще один проект реализуется в  Пушкине, рядом с железнодорожным вокзалом. Он предполагает возведение торгово-развлекательного центра на участке площадью около гектара. Общая площадь будущего объекта составит 20  тыс. кв.  м. Инвестиции в проект оцениваются в 1,2 млрд рублей. Ориентировочные сроки завершения строительства этого комплекса – 2014 год. Сейчас мы находимся на стадии проекта планировки и межевания территории, уже готово объемно-планировочное решение. Есть и другие интересные проекты в других сферах бизнеса, которые не являются для нас профильными. К  примеру, мы инвестируем в сеть концептуальных ресторанов в Москве. Первое заведение уже открылось в августе, второй ресторан предполагается открыть до конца года. Всего в планах запуск 4–5 ресторанов в столице, не исключаем запуск подобных заведений в  Петербурге. В октябре здесь, рядом с БКЗ «Октябрьский», открываем магазин элитной одежды. Как видите, у холдинга запланировано много проектов. Нашей девелоперской компании предстоит большая и интересная работа.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4)  / 2 011

| Новости | Интервью

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

17


I nt er v iew:

Vladimir Khilchenko:

“We staked on full-cycle development” Today the holding company Constellation Aquarius is developing several large-scale projects which are fundamentally different from anything the company has done. The holding’s owner and president Vladimir Khilchenko admitted in his interview to CRE North-West that the strategy of propertyrelated business development has changed quite radically: instead of typical speculations with properties and land, the company will tackle full-scale development.

Interviewed by Dmitry Kirman ................................ Photo: Igor Bakustin

– Please recall how you came to development business. How did the whole thing begin? – I’ve long been working in this area – since the mid 1990’s. In the days of voucher privatization my partner and I were buying out the shares of motor transport manufacturing enterprises. They were all on the brink of bankruptcy and received no investments, since the market of transport services was absolutely chaotic like other markets

own real estate. At the present time we are delivering several large-scale investment projects in St. Petersburg and its suburbs. They have to do with transformation of assets, regeneration of depressive territories, construction of residential and commercial properties, as well as property and facility management at the existing properties. There are various assets in the holding’s portfolio nowadays, includ-

18

at that time. This was how first industrial grounds (there were eight of them at a certain stage) landed in our portfolio of assets. We had to do something with them and somehow keep them up. Concurrently we were also engaged in fuel business, erecting gas stations (more than 50  of those) and readily picked other projects. For example, we built a widely known glass store in the public garden on Moskovsky prospekt (it houses an M.video hypermarket

at present – a note of CRE) and some smaller objects. Only after business restructuring in 2003  our property development arm became a self-contained division within our holding company. Simultaneously, we created our first large residential property – a 23-storey apartment building in Sestroretsk. Now the company’s assets exceed 1.5 million sqm of space in different market segments, most of it being our

Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 9  (4 4) / 2 011

ing plots of land. These are located in different parts of the city and beyond  – from Tosno to Pushkin, from Kolomyagi to Sestroretsk. We’ve spread out business activity almost to all market segments  – housing, offices, hotels, retail and certainly industrial real estate. As regards the undeveloped land owned by the holding company, 80% is earmarked for industrial and commercial facilities and the rest can be used for residential (mostly cottage) development by virtue of its location. But I honestly admit that our development business related strategy has been fundamentally changed in a recent couple of years. Today we stake on full-cycle development and we are ready to develop promising territories on our own. In this and next year we’ll be ready to enter the construction sites. – When and how did you enter the Moskovskaya-Tovarnaya project? – The project idea was formulated as early as in 2007. Originally we planned to raise a hotel on this land, but then the crisis broke out and the project was frozen. We invited the experts of GVA Sawyer to work on the project concept. Their main challenge was to suggest the best use for this land. As developers, we certainly had our own vision and yet we contracted a professional advisory that should have either confirmed or refuted our ideas. Eventually our opinions almost fully coincided. – What adjustments were made by the consultants? – First of all, the project became multifunctional. The gross built area of the complex will amount at least to 38,000 sqm and it will be comprised of two Class B office buildings with complementary functions (fitness, retail, entertainments etc.), a 130room middle-class hotel as well as a business-class residence or apartment hotel. We have not yet decided on the latter parameter, since we are holding negotiations with five hotel chains at one time about the transfer of both the future hotel and apartment hotel to one of them for property management. These hoteliers already operate in Moscow and St. Petersburg. I cannot name them until respective agreements are concluded, but they are large international networks from the top ten providers of hotel services on the world market. They are all interested in this project. Now we are at the stage of negotiating the commercial terms so I do not exclude that two hotels will appear here at one time.

| News | Interview

| |

| Cover Story

|

– The contiguous parcels in Moskovskaya-Tovarnaya are being developed by several other development companies. Are you working together? – Several large companies, such as Rosregionproekt Development and LenSpetsSMU are involved in general regeneration of the MoskovskayaTovarnaya zone. We'll certainly join hands in the integrated development of this territory. Under such approach new opportunities arise, including those regarding the creation of engineering infrastructure on the sites. Our company plans to enter the construction site by the end of next year and fully finish our part of the project by 2018. – How will this project be financed? – We plan to invest about $100 million into the project. A mixed scheme of financing will be used. I mean the standard scheme: 20% of equity plus 80% of borrowed funds. We’ve already negotiated a number of arrangements with several banks about credit lines to be opened for our project. – Until now your holding company has mainly managed low-class industrial properties, land plots or offices. Do you plan to manage new business centers independently? – Yes, we do, for several reasons. We have accumulated huge experience in property management and I assure you: the class of buildings is not a matter of principle. The utilization of some resources available in our holding will allow for certain savings. An outsourced management company will never be able to attain to such savings, since it would borrow all the resources we have at our disposal (such as garbage removal, cleaning, servicing of engineering lines etc.). These services have long been existing in and rather successfully used by our holding. Finally, we specialize in the management of financial flows; that's why we are not going to outsource this particular function. – How about the sale? – This is already a matter of the market situation. When the crisis dealt a blow, property prices plummeted and their sale made no sense under those circumstances. It was a lot more paying to own spaces and let them out. That strategy kept us afloat and helped us keep up other businesses which were mostly affected in that period. But if some classic investor were interested to buy our business centers upon their completion, we would be willing to consider the bid. The whole thing boils down to an adequate price. But

NORTHWEST

I’d repeat once again: property sale is not our main objective – we are ready to manage our facilities and garner a stable return. – You announced a project of cottage settlement in Vsevolozhsk district. Do you believe the current state of the market favors the marketing of new country housing projects? – Not so long ago I talked to representatives of a certain well-known company selling expensive country residences. I was told that luxury cottages are selling like hot pies now. Not only do they offer discounts to potential buyers: they even push up the prices. You wonder why I sound ironic saying that? Because I don’t believe the situation in the country estate market is as bright as some realtors or market experts try to describe it. Yet exceptions are always present, since no overarching trend exists in today’s countryside property market. Cottages of different classes are sold – both very expensive and the cheapest. The main thing to be considered by a country property developer is the format uniqueness. We plan to build a country settlement in close proximity to Leskolovo. Our development land covers 28 hectares and lies 30 km away from the inner city. We plan to raise 90-120  homes with living space ranging from 250 to 300  sqm, each household having 1,500-2,500  sqm of land attached to a residence. This will be a middleclass community, rather than elite and expensive countryside housing. We position those permanent residences in the price range of good quality urban apartments. There will be five phases in our project and all of them will be completed prior to 2015. We plan to sell both parcels with a contract and turnkey homes. The only exception is land lots without a contract – not only because we’d prefer a single architectural concept in this community, but because we intend to manage this property not just at the construction stage, but also after it goes on sale. In my opinion, many country projects do not sell fast because quality project management is lacking. Investments in this project will near 2.2  billion rubles; engineering infrastructure alone will call for half a billion. We’ve already selected an advisory. The experts of Knight Frank are now developing a unique concept and format. Any innovations understandably push up the project costs, but this is why we involved professional consultants whose primary goal is to propose an ideal value for money for this cottage settlement project.

– What other projects are you working at now? – Oil business and garbage recycling remain our strategic business areas. As for the construction of real estate and requisite infrastructure, this is the responsibility of our development arm. Projects in this sphere call for bulky financial investments – from $80 million to $500 million over the next 3-5 years (depending on the situation in national economy). We are also planning to build a landfill for the storing and recycling of solid household litter on the territory of 14 ha. We are also contemplating a possibility of building a garbage recycling plant which will require bulky investments in the amount of 200-300 million EUR.And we’ll keep on building gas stations. We are currently creating a transportation and logistics hub in the Tosno suburb, on the Rossiya federal route, 30 km away from St. Petersburg. This will be the first complex in the “all-inclusive” format on the TosnoPetersburg leg of the route. The site area is 2.5  ha. Here freight storage and trucks parking services will be rendered. Supporting infrastructure – a recreational zone, cafes, hotel and gas station  – will also be created. Until the end of this year we already plan to commission the first phase of this project. The level of investments into this particular phase is $2.2 million. Another project is being delivered in Pushkin, near to the train station. This project anticipates a shopping and entertainment center to be developed on a nearly one-hectare site. The gross built area of the future property will come to 20,000 sqm. Investments are estimated at 1.2 billion rubles. The tentative time of construction completion is 2014. We are currently at the planning and land-surveying stage and we’ve already prepared a space and layout design solution. There are also other exciting projects in non-core business areas. For instance, we are investing in a network of conceptual restaurants in Moscow. The first outlet was opened in August and the second must be opened toward the year’s end. Overall we plan to launch 4-5 restaurants in the capital city and we do not exclude the launch of similar establishments in St. Petersburg. In the month of October we are opening a fashion clothing store near the Oktyabrsky concert hall in our home city. As you can see, our holding company has planned many projects. Tremendous and exciting work lies ahead of our development arm.

19


Те м а н о м е р а:

Бег по кругу Транспортная инфраструктура отстает от градостроительного развития Петербурга, несмотря на то что Смольный периодически утверждает все новые и новые планы по строительству дорог, метрополитена и линий общественного транспорта. Очередную транспортную стратегию – на этот раз на срок до 2025 года – чиновники одобрили нынешним летом. Но тут же сами признались, что на ее реализацию не хватает денег. Текст: Ольга Мягченко .......................... Фото: Игорь Бакустин

20

С

тратегию разрабатывал городской Комитет по транспортнотранзитной политике (КТТП). Главная ее идея  – приоритет для пешеходов и общественного транспорта. «Это не просто модный тренд, а  вынужденная мера»,  – поясняет председатель КТТП Алексей Бакирей. По его словам, Петербург в последние десятилетия застраивался без учета транспортных потребностей. То есть сначала возводились жилые дома, торговые, складские и офисные комплексы, а  потом решалась проблема с  перемещением к  ним и обратно людей и грузов, исходя из уже сложившихся градостроитель-

ных условий. В развитых странах все наоборот: сначала прокладывают транспортные артерии, а уже на них «нанизываются» жилые и нежилые объекты недвижимости. Чиновники признали, что тянуть с решением проблемы дальше некуда. Загруженность дорог достигла критического уровня. Они уже не  справляются с  автопотоками, а  из-за пробок страдают и жители города, и его экономика. Чтобы решить проблему, нужно развивать улично-дорожную сеть (УДС), максимально выводить частный автотранспорт из центра города, одновременно увеличивая объемы

пассажирских перевозок общественным транспортом. То есть строить дороги, вылетные магистрали, метро; трамвайные и троллейбусные линии и автобусные маршруты выводить на выделенные полосы движения, делать велосипедные дорожки и внедрять новые виды внеуличного транспорта. Во-первых, планируется создать кольцевую магистраль непрерывного движения, которая начнется от Смольного и позволит объехать центр Петербурга. Район Смольного свяжут тоннелем с  площадью Восстания. С помощью подземного путепровода под Синопской набережной сделают

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


СЕВЕРО-ЗАПАД

тоннель под Каменноостровским проспектом. Дальше коридор выходит на Сампсониевский мост  – на съезде с него на Пироговскую набережную идет строительство транспортной развязки, включающей реконструкцию этой набережной и строительство тоннеля под съездом с  моста на  Финляндский проспект. Работы на  Сампсониевском мосту планируется завершить в 2012 году. К концу 2011-го должна закончиться реконструкция транспортного узла на правобережном съезде с Литейного моста. Она предусматривает не только расширение набережных и съездов, но и реконструкцию существующего тоннеля под мостом и строительство нового. Этот проект также входит в кольцевую магистраль. Дальше по набережным Выборг­ ской стороны можно будет попасть в  Орловский тоннель. Это двух­ уровневая магистраль длиной около 3,5 км, по три полосы движения в каждую сторону. Орловский тоннель и замкнет кольцо новой магистрали.

Автомобиль – роскошь

прямой переход с  нее на набережные Обводного канала. На левом берегу Невы реконструируют площадь Александра Невского, а  набережные Обводного перестроят до Екатерингофки, где улично-дорож­ ную сеть подключат к  западному скоростному диаметру (ЗСД). Через ЗСД автопоток получит выход на Васильевский остров,

который планируется связать с  Выборгским районом через так называемый Кронверкский коридор. Он предусматривает организацию одностороннего движения с  Васильевского острова по Кронверкской и Петровской набережным (обратно на остров  – по улице Куйбышева и Кронверкскому проспекту). Проект включает также

Если будет построен объезд вокруг исторического центра, то в  рамках кольца удастся максимально ограничить движение частного транспорта и усилить долю общественного. Идея создания буферной зоны вокруг цент­ ра давно продвигается Смольным. Но реализовать ее пока невозможно: нет сети перехватывающих парковок. Вообще, парковочными местами в городе обеспечены только 500 тыс. авто из имеющихся 1,7 млн. Это считая гаражные ко­оперативы, многоярусные паркинги и коллективные автостоянки.

Сейчас действует несколько перехватывающих парковок – у станций метрополитена «Ленинский прос­ пект – 1», «Проспект Просвещения», «Парнас», «Площадь Александра Невского – 1», «Ладожская», «Обу­ хово» и «Волковская». По планам городских властей, таких объектов должно было быть несколько десятков, причем на окраинах Петербурга. Однако оказалось, что строить их инвесторы не спешат: чтобы заставить петербуржцев пользоваться перехватывающими парковками, горожанам должно быть удобнее и быстрее передвигаться на общест­ венном транспорте, а не на личном. Об этом пока приходится только мечтать. Кроме того, тарифы на таких парковках должны быть довольно низкими. А значит, для бизнеса эти проекты становятся неинтересны. Транспортная стратегия предполагает усиление роли трамваев, троллейбусов, автобусов и метрополитена. Научный руководитель московского НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин считает, что Петербург со своей стратегией оказался впереди России всей, так как ни один город, в том числе и столица, еще такого документа не имеют, а он нужен. «Я всегда обращал внимание, что в Амстердаме к Алмазной бирже, куда не самые бедные люди ездят, нельзя приехать на Bentley, а можно только на трамвае или велосипеде», – говорит он. Правда, концепция развития метрополитена, принятая три года назад и рассчитанная до 2020 года, Смольным провалена. Не хватает денег на ее реализацию. Объем финансирования программы должен был составить около 400  млрд рублей, то есть примерно по 33 млрд

21


Те м а н о м е р а:

в  год. Однако год от года «подземные» бюджетные вливания уменьшаются: с 13 млрд рублей в 2008-м до 9 млрд в этом году. Федеральная же казна с  прошлого года и вовсе прекратила финансировать региональное метро. Так что петербургским властям пришлось предельно урезать свои «тоннельные» амбиции. Например, Фрунзенский радиус, который должен был быть введен уже в  прошлом году, теперь планируется сдать лишь в  2015-м. Отодвинуто с  2015  года на более отдаленные сроки открытие Приморского радиу­ са от станции метро «Комендант­ ский проспект» до  «Магистраль № 31»; Красносельско-Калинин­ ской линии от «Черниговcкой» до  «Казаковской»; Правобережной линии на участке от  «Сенной-2» до Театральной площади и др. Нам еще долго не удастся преодолеть отставание от среднеевропейских показателей, где, по данным начальника ГУП «Петербургский метрополи-

тен» Владимира Гарюгина, плотность станций подземки как минимум вдвое больше, чем в Петербурге. Лишь 40% всех пассажирских перевозок общественным транспортом в  нашем городе приходится на метро (около 800 млн человек в год). «В зонах транспортной дискриминации – за пределами 1 км пешеходной доступности от станций метро – проживает 30% петербуржцев и работает 20% трудящихся. В этих районах более активно используется частный автотранспорт, что приводит к пробкам на дорогах и перегрузке УДС», – отметил председатель городского комитета по транспорту Станислав Попов. Под землей тоже скоро будут пробки: загрузка 24 перегонов метро и 11  станций превышает предельную. Тяжелее всего на МосковскоПетроградской линии, на станциях «Василеостровская», «Пионерская», на центральных пересадочных узлах. Но если удастся реализовать новые (хотя и усеченные) планы, то как минимум 3  млн жителей горо-

Комментарии Людмила Рева, директор по развитию бизнеса компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate: Появление крупных коммерческих объектов на отдалении от цент­ ральной части Петербурга неизбежно. Количество участков, пригодных для возведения бизнес-центров и торговых комплексов, крайне ограниченно. Пока темпы развития транспортной инфраструктуры города заметно отстают от темпов освоения отдаленных территорий. Грамотный подход подразумевает проведение транспортной инфраструктуры до введения в эксплуатацию коммерческого объекта. В Европе строительство любого торгового комплекса еще на этапе проекта сопровождается тщательным анализом транспортной обстановки, прогнозированием роста автомобильного потока и способности имеющихся магистралей принять этот поток без возникновения пробок. Если существующая транспортная инфраструктура не выдержит возросшего автомобильного потока, то еще до строительства объекта проектируются дополнительные развязки и полосы движения. На примере крупномасштабного проекта в Лахте, где транспортная проблема стоит достаточно остро, мы сможем наблюдать, насколько город совместно с девелоперами готов решать эти вопросы. Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН: В последнее время существует тенденция выноса коммерческих объектов и жилого строительства за черту города. Это связано с тем, что пригороды Петербурга активно застраиваются. В ближайшие 10–20 лет, скорее всего, произойдет качественный скачок: то, что раньше считалось пригородом, станет просто окраиной. Как когда-то в 1980-х были отстроены районы озера Долгого, Ржевки, Пороховых, которые еще в 1970-х считались пригородами и никто не мог представить, что там будут огромные жилые кварталы. Сейчас то же самое происходит со Всеволожским, Ломоносовским, Петродворцовым и некоторыми другими районами. Вслед за жильем пойдет вся коммерческая инфраструктура. Проблемы с транспортом существуют, но за счет того, что в жилые кварталы встраивается часть коммерческой инфраструктуры, потоки со временем начнут перераспределяться. Петербург из абсолютно моноцентрического города с единым деловым центром может превратиться в город, где будет несколько таких центров. Основной деловой

22

да получат возможность удобного пользования метрополитеном за счет расширения зон пешеходной доступности. Объем перевозок удвоится по сравнению с  нынешним. Метрополитен расширится до семи диаметральных веток с  кольцевой линией и одним радиальным участком. Общая протяженность путей составит 290  км. Правда, только в  том случае, если ежегодно на метростроение будет выделяться не менее 30  млрд рублей. Цифра фантастическая, если учесть, что на 2012  год запланировано лишь 18  млрд. На 2013-й Комитет по транспорту Санкт-Петербурга запросил желаемые 30  млрд, но получит ли  – неизвестно. Поэтому г-н  Попов предлагает быть реалистами и ориентироваться не на метро, а на наземное перемещение по городу. «Уже к настоящему времени, согласно предыдущим планам развития метрополитена, принятым еще в советские годы, метро должно было быть проложено в  большин-

ство пригородов. Но этого не произошло по всем известным причинам. Если говорить о перспективе, то это могут быть планы совсем отдаленного будущего, далеко за 2025 год», – констатирует он. Пока Смольный намерен развивать трамвайную, троллейбусную и автобусную маршрутные сети. Комитет по транспорту прорабатывает направления, где на городских магистралях будут создаваться выделенные линии для движения трамвая, трамвая вместе с  автобусом и троллейбуса вместе с  автобусом  – такие как существующая на Лиговском проспекте.

Не доехать Уже сейчас понятно, что новая транспортная стратегия Петербурга и реальная жизнь  – это непересекающиеся прямые. Деньгами она пока не подкреплена. Но даже если финансирование будет достаточным, ждать быстрого результата не стоит. Г-н  Блинкин говорит, что, судя

зоной, конечно, останется центр и околоцентральные районы, однако появятся мощные общественно-деловые зоны на периферии, связанные с IT-компаниями, фирмами производственного сектора, которым будет удобно иметь офисы недалеко от новых промзон или крупных предприятий Ленобласти. Уже сейчас коммерческие объекты строятся не только в городе, но и за городом: в Кудрово, вдоль Колтушского и Мурманского шоссе. Торговые объекты следуют за строительством новых жилых кварталов. Крупных девелоперов проблемы с транспортом, конечно, пугают, но они стараются их решать еще на этапе проектирования. Елена Мариничева, директор департамента рекламы УК «Адамант»: В последнее время ведется активная застройка спальных районов и ближайших к Петербургу пригородов. Безусловно, отсутствие инфраструктуры мешает быстрому развитию объектов коммерческой недвижимости в этих районах, но, как правило, это вопрос времени: быстрое строительство влечет за собой развитие транспортной системы. При планировании объектов на периферии ставка делается в том числе и на посетителей, которые добираются до комплекса на личном автотранспорте из других районов города. Так, к примеру, новый торговый комплекс «Призма», открытый в июне 2011 года на пересечении Выборгского шоссе и КАД, имеет удобный выезд непосредственно на кольцевую автодорогу, что делает его доступным не только для жителей ближайших районов, но и для всех петербуржцев. Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп»: Петербург – моноцентричный город. Когда начинали строить КАД, все с упоением говорили, что все коммерческие объекты скоро вынесут из центра и они будут стоять вдоль кольцевой автодороги. И что мы видим? Кроме «Меги» с ее специфической концепцией, крупных успешных проектов там нет. Таких комплексов не может быть много. Даже если там останется только одна «ИКЕА», без торговых галерей и прочих объектов, все равно люди туда поедут. Если появится на периферии настоящий аутлет-центр, то туда тоже люди поедут. Но не в обычные торгово-развлекательные комплексы. Сейчас в каждом районе есть большие, маленькие и средние торговые комплексы шаговой доступности. Такова ментальность нашего города. Об этом свидетельствует и то, что продолжают открываться в самом центре города такие крупные объекты, как «Галерея» и «Стокманн». Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9 (4 4) / 2 011

| Интервью

|

| Тема номера

|

| Обзор рынка

|

Планы по развитию маршрутной сети трамвая (новые линии) до 2015 года От Московского вокзала до аэропорта «Пулково». По Гранитной улице и проспекту Стачек (от Нарвских ворот до улицы Трефолева) – трамвай свяжет станции метро всех существующих в Петербурге линий. Для обслуживания юго-запада, в том числе «Балтийской жемчужины» – продолжение трамвайных линий по улице Маршала Казакова и проспекту Героев. Линия протяженностью 8 км для подвоза пассажиров из Коломяг к станции метро «Проспект Просвещения»; Для связи северного сегмента трамвайной сети с восточным – строительство участка 4,7 км от проспекта Науки.

Планы по развитию маршрутной сети трамвая на 2015–2025 годы Устранение разрыва линий по проспекту Наставников, Литовской улице до станции Ручьи. Восстановление связи с центральной частью Петербурга (линии по Измайловскому и Лиговскому проспектам); Связь между восточным и южным сегментом трамвайной сети – по двум широтным линиям. Первая – в створе улиц Благодатной и Салова. Вторая – между южными частями Невского и Фрунзенского районов. Она свяжет район Обухово с одноименной станцией метро, а также станции Невского радиуса со станциями «Дунайская» и «Купчино». Две трамвайные линии пустят в Колпино, по одной – в Сертолово и Шушары. Восстановление нескольких ликвидированных маршрутов в центральной части Петербурга. Новые линии к жилому комплексу «Юнтолово», «Лахта-центру» – от стан­ций метро «Старая деревня», «Черная речка» и новой станции «Лахта». Кольцевой маршрут между районами Пороховые, Малая и Большая Охта. В связи с вводом в строй Надземного экспресса в аэропорт «Пулково» планируется организовать трамвайный подвоз пассажиров к станциям экспресса из прилегающих районов.

по опыту других стран, на воплощение в жизнь подобных планов требуется несколько десятилетий. Кроме того, в стратегии не учтены интересы периферийных районов, которые сейчас активно застраиваются. Новоселам будет непросто

уехать из дома. Например, с вводом на полную мощность наиболее крупных жилых проектов на юго-западе население этой зоны пополнится на 50–60  тыс. человек (комплекс «Балтийская жемчужина» от китайских инвесторов, «Южная аквато-

СЕВЕРО-ЗАПАД

рия» от ГДСК, социальный квартал 20 юго-западной Приморской части, «Константиновское» от ЗАО «Строй­ корпорация "Союз"» и пр.). В  ближайшие 5–7 лет здесь появится 2,5 млн кв. м нового жилья. На юге Петербурга также реализуется ряд крупных жилых проектов с  сопоставимыми показателями («Славянка» и «Новая Ижора» от «Балтроса», реновация нескольких кварталов в  Московском и Невском районах и  др.). Север и восток Петербурга тоже обещают прирастить население в результате комплексного освоения территорий: «Семь столиц» от Setl City, «Новое Мурино» от ЦДС, «Юнтолово» от «Главстрой-СПб», «Девяткино» от «Арсенал-Недвижимость», «Капитал» от «Строительного треста» – все это проекты, рассчитанные на десятки тысяч новоселов. Помимо этого транспортное обес­ печение потребуется и для связи с объектами коммерческой недвижимости  – выставочными, торговыми, спортивными, деловыми, развлекательными комплексами. Некоторым проектам («Юн­­ толово», «Балтийской жемчужине», «Лахта-центру») повезло: в их направлении предусмотрено строительство трамвайных линий, а  в перспективе даже метро. Для других таких транспортных решений не  запланировано. «В  Шушарах в  ближайшие годы население вырастет с 17 до 30 тыс. человек, в  Славянке введут 1,2  млн кв. м нового жилья. Если взять более отдаленную перспективу, то это проект «Царскосельские холмы»  – еще 45  тыс. населения в  Шушарах перед Пулково. Никакого транспорта, кроме автобусного, там не предусмотрено»,  – возмущен глава администрации Пушкинского района

Людмила Рева, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate  / Ludmila Reva Игорь Пахоруков. Он считает недостаточным запуск трамвайной линии в Шушары, который к тому же состоится еще не скоро.

Лошадь впереди телеги Эксперты и сами девелоперы признают: бизнес был бы более прог­нозируемым, а  значит, более эффективным, если бы не транспортные проблемы. Например, в  ЗАО «ЭкспоФорум», строящем выставочно-конгрессный центр на 56  га на Пулковском шоссе (подробнее о  проекте  – в  рубрике «Новости»), осознают, что добраться до объекта можно будет лишь на собственном авто. Общественный транспорт не справится с  пассажирскими потоками, которые возникнут после заселения жилых комплексов, строящихся в  Московском, Пушкинском, Колпинском районах. С  другой стороны, существующая

23


Те м а н о м е р а:

План открытия новых станций метрополитена в Петербурге 2011 год – «Адмиралтейская». 2012 год – участок «Волковская» – «Международная» с промежуточной станцией «Бухарестская». 2013 год – вестибюль станции «Спасская». 2014 год – второй вестибюль «Спортивной». 2015 год – участок «Международная» – депо «Южное» с промежуточ­ ными станциями «Проспект Славы», «Дунайская», «Спасская» – «Большой проспект» с промежуточной станцией «Театральная», участок «Комендантский проспект» – «Шуваловский проспект» – «Зоопарк». До 2020 года – участок «Казаковская» – «Обводный канал», «Приморская» – «Зоопарк», станция «Броневая» – «Боровая», «Большой проспект» – «Морской фасад». До 2025 года – участки «Морской фасад» – «Лахта», «Шуваловский проспект» – «Коломяжская», «Обводный канал – 2» – «Пискаревская», «Казаковская» – «Петергофское шоссе» с промежуточной станцией «Брестская», «Суворовская» – «Улица Коммуны». После 2025 года – «Зоопарк» – «Осиновая роща», «Лахта» – «Юнтолово», «Политехническая-2» – «Проспект Культуры», «Пискаревская» – «Ручьи», предварительно проработана кольцевая линия «Сосновая Поляна» – «Суворовская», «Петергофское шоссе» – «Стрельна», «Проспект Ветеранов» – «Пулково». дорожная сеть также не выдержит этой нагрузки. Генеральный директор ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов отмечает: хорошо, что в  планах развития метрополитена появилась, наконец, станция в аэропорту «Пулково». Вот только построить ее нужно не после 2025  года, как запланировано, а  до 2014-го  – к  моменту завершения реконструкции аэропорта и нескольких крупных девелоперских проектов на юге города. Директор по развитию бизнеса компании ASTERA в  альянсе с  BNP Paribas Real Estate Людмила Рева утверждает: «Некоторые районы Петербурга уже не могут задействовать свой градостроительный потенциал из-за транспортных проблем». «Самым ярким примером района, чей потенциал в  вопросе строительства коммерческих объектов ограничен недостаточной транспортной доступностью, является Василеостровский. Для девелоперов, планирующих освоение этой территории, основной проблемой является зона охвата коммерческих объектов, которая имеет физическое ограничение доступности в виде Невы. Район относится

к  числу престижных, здесь возводятся элитные жилые комплексы с видом на залив, но связь с другими районами посредством нескольких мостов является на сегодняшний день серьезным недостатком. Решить эту проблему должно строительство ЗСД и Ново-Адмиралтейского моста, но эти проекты масштабны, а потому долгосрочны», – добавляет она. «Местоположение и транспортная доступность в большинстве случаев являются ключевыми факторами при планировании инвестиций в  объекты коммерческой недвижимости. Помимо этого, большое значение имеет перспектива развития района – строительство новых жилых комплексов, объектов деловой застройки, рекреационных зон. Таким образом, наиболее перспективными районами Петербурга для рынка коммерческой недвижимости в  настоящее время являются Приморский, Фрунзенский, Выборгский, Кировский. Все наши объекты располагаются у  станций метро или на пересечении крупных транспортных магистралей», – говорит директор департамента рекламы управляющей компании «Адамант» Елена Мариничева.

Планы по развитию троллейбусной сети до 2015 года

Снятие линий с Московского, Кондратьевского, Литейного, Загородного, Владимирского проспектов (троллейбусы поэтапно заменят автобусами). Сохранятся троллейбусы на проспектах Светлановском, Испытателей, Славы, Ленинском, Стачек, Маршала Жукова, Ивановской улице. Новые линии между Индустриальным и Российским проспектами – от Хасанской улицы до улицы Коллонтай, для подвоза из Пороховых до станции метро «Проспект Большевиков». Количество маршрутов троллейбусов сокращается с 44 до 27.

24

Правда, эту точку зрения разделяют не все. Например, директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец считает, что, наоборот, девелоперы являются локомотивом развития транспортной инфраструктуры: «Стандартная схема развивается следующим образом: появляется пул сильных девелоперов, которые начинают строить объекты на определенной территории, а  затем решают проблемы с  транспортом. Обращаются в городские комитеты, чтобы выбить для себя некоторые преимущества  – строительство дорог, организацию веток общественного транспорта, надземного экспресса, метро и т. д. То же касается и инженерной инфраструктуры, поэтому сложно сказать, что есть какие-то районы, которые потенциально интересны, но не развиваются из-за проблем с транспортным обеспечением». При этом г-жа Марковец признает, что нередко приходится сталкиваться с  предубеждениями арендаторов относительно транспортной доступности периферийных объектов. «Расположение бизнесцентра в  5–10  минутах ходьбы от станции метро входит в  число обязательных и наиболее частых требований. В связи с этим, например, «Аэроплаза», до которой от станции метро «Московская» требуется добираться на наземном транспорте, рассматривается преимущественно компаниями, чей бизнес связан с  частыми перелетами, то есть международными, а их не так много. Бизнес-центр «Антарес», наоборот, крайне удобен с точки зрения расположения общественного транспорта и вполне соответствует требованию пешей доступности от станции метро, но традиционные километровые пробки на прилегающих к офисному центру улицах вызывают сомнения у  потенциальных арендаторов относительно его удобства»,  – продолжает она. Подобное предубеждение есть и относительно бизнес-центров, расположенных на Васильевском острове. В вечерние часы выехать из этой части Петербурга очень трудно. В связи с этим офисы здесь арендуют либо компании, давно занимающие площади именно в этом районе и привыкшие к дорожной ситуации, либо компании, ограниченные в бюджете и вынужденные мириться с  место­ положением офиса ради более низкой ставки. «На самом деле это не более чем миф»,  – убеждена г-жа Марковец. Ситуация с пробками на Васильевском острове ничуть не хуже той, которая в будние дни по вечерам возникает

на Петроградской стороне. Более того, затруднения с  автомобильным движением случаются преимущественно из-за заторов на Петроградке. Тем не менее Петроградская сторона пользуется большой популярностью среди арендаторов офисных помещений. Стереотип о  вечных пробках, подобный тому, что существует о Васильевском острове, здесь отсутствует и на заполняемости объектов никак не сказывается. Торговые центры в  меньше степени зависят от аспекта транспортной доступности. Микрорайонные и районные торговые комплексы изначально рассчитаны на поток посетителей, формирующийся за счет жителей близлежащих домов, и ориентированы на внутренний спрос и покупательскую способность жителей района. В  этом случае на успешность торгового объекта влияет прежде всего плотность жилой застройки, а  не развитость транспортной инфраструктуры. Более крупные (региональные и супер­ региональные торговые комплексы) зависят от наличия транспортной инфраструктуры в  большей степени, однако успешность моллов «Мега», расположенных на большом удалении от станций метро, демонстрирует пример того, что грамотная концепция и продуманный пул арендаторов способен привлечь посетителя даже в отдаленный объект. Управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов считает, что плохая транспортная доступность не играет решающей роли в популярности бизнес-центра или торгового комплекса у  арендаторов. В  городе нет примеров, когда именно из-за этой проблемы пустовали бы коммерческие площади. А вот потенциал целого ряда районов, где не  хватает торговых, развлекательных и  офисных площадей, не востребован девелоперами именно из-за плохой доступности. Это и Юнтолово, который вскоре станет крупным жилым микрорайоном, и юго-запад, и ряд других городских территорий. Екатерина Марковец добавляет к ним Адмиралтейский район: «Часть района, которая находится за  Воз­ несенским проспектом и далее вдоль реки Фонтанки, не развивается по причине плохой транспортной доступности. Так же дело обстоит и на периферии, в частности в районе, где планируется возвести новую башню «Газпрома». Строительство новых станций метрополитена могло бы существенно улучшить транспортную ситуацию в этих районах, но это самый дорогостоящий вид транс­ порта, поэтому развивается он не быстро».

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

| Interview | Cover Story

| |

| Market Report

|

NORTHWEST

25


C over S t or y:

Text: Olga Myagchenko ......................... Photo: Igor Bakustin, Anton Karelin

Running Circle-Wise Transport infrastructure lags behind the town-planning development of St. Petersburg in spite of the fact that Smolny occasionally endorses new plans of building roads, metro and public transport lines. This summer the municipal officials approved of the next transport strategic plan – this time until the year 2025 – and immediately confessed there would not be enough finances for its implementation.

T

he strategy was developed by the Committee for Transport and Transit Policy (CTTP). The main idea is giving top priority to pedestrians and public transport. “This is not just a fashionable trend, but a forced measure,” explained CTTP chairman Aleksey Bakirey. In his words, in recent decades Saint Petersburg has been built up without due consideration for transport needs. In other words, apartment buildings, shopping, warehouse and office facilities were erected first, and then the problem of human and freight traffic to and fro was solved with reference to the already established town-planning conditions. In developed countries the order is reversed. They lay transport arteries first, and then residential and nonresidential properties are strung out along them. The municipal officials admitted they could no longer put off the settlement of the transport conundrum as the road congestion reached a critical mark. The road network can no longer handle the traffic flows and both the

26

city dwellers and municipal economy are crippled by traffic jams. To solve this problem, it is necessary to develop the street-road network (SRN), withdraw as much private motor transport from the center as possible, simultaneously increasing the passenger service by public transport – that is, build roads, driveways, exit thoroughfares, streetcar and trolleybus lines, mark out dedicated lanes for bus routes, create cycling lanes, and implement new types of off-street transport. For the beginning, a ring road of continuous non-stop traffic will reportedly be radiating from Smolny, bypassing the center of St. Petersburg. The district of Smolny will be linked with Vosstaniya Square via a tunnel. An underpass under the Sinopskaya Embankment will provide a direct link from Smolny to the quays of Obvodny Canal. The Alexander Nevsky Square will be regenerated on the left bank of Neva while the quays of Obvodny Canal will be extended to Yekateringofka where the road net-

of the watersides and exits, but also the renovation of the existing tunnel under the bridge and construction on a new one. This project is also part of the ring motorway. Driving further over the embankments of the Vyborg side, one will be able to get to Orlovsky Tunnel. This is a double-tier 3.5-km thoroughfare with three lanes in each direction. Orlovsky Tunnel will close the loop of the new motorway.

work will flow into the Western HighSpeed Diameter. Via the WHSD the motor traffic will have access to Vasilievsky Island to be linked with Vyborg over the so-called Kronverk Corridor that anticipates oneway traffic from Vasilievsky Island over Kronverk and Peter embankments  – back to the island over Kuibyshev Street and Kronverk prospekt. The project also includes a tunnel under Kamennoostrovsky prospekt. This corridor further passes to the Sampsonievsky Bridge  – at the exit from this bridge to Pirogovskaya Embankment construction on a transport interchange, including the renovation of this embankment and construction oа a tunnel under the exit from the bridge to Finland prospekt, is сurrently under way. The works on Sampsonievsky Bridge are scheduled for completion in 2012. By the end of 2011 reconstruction of a transportation hub at the rightbank exit from Liteyny Bridge must be finished by the end of 2011. Not only does it anticipate the expansion

Automobiles are luxury If a bypass were built around the historical center, private transport would be curbed within the ring road’s confines while the share of public transport would increase. The idea of creating a buffer zone around the center has long been promoted by Smolny. But so far it has been unfeasible for the lack of park-and-ride facilities. Overall only 0.5 million out of 1.7 million cars in the city have their own parking spaces, including garage cooperatives, multitier parking lots and collective car parks. Only several park-and-ride facilities are currently available – at subway stations Leninsky prospekt-1, Prospekt Prosvescheniya, Parnas, Ploschad Aleksandra Nevskogo-1, Ladozhskaya, Obukhovo and Volkovskaya. The city authorities plan several dozens of such facilities on the outskirts. Yet investors are in no hurry to build these: to make the residents of St. Petersburg use park-and-ride facilities, public transport is to be a faster and more convenient way of transportation than private cars. But for now this seems to

Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 9  (4 4) / 2 011

| Interview | Cover Story

| |

| Market Report

|

Commentaries Yuri Borisov, managing partner of IB Group: St. Petersburg is a unicentric city. When they started building the Ring Road (KAD), everyone seemed to be excited over the prospect of relocation of all commercial properties from the city core to the roadside of the ring motorway. But what do we see now? There are no big successful projects there, apart from Mega with its specific concept and there can be very few centers of this kind. Even if a single IKEA were left without shopping galleries and other facilities, people would go there anyway. If a genuine outlet center emerges in the peripheral people will go there too, but they won’t go to standard shopping malls, for small and medium-size retail functions within an easy reach are available in each district. Such is the mentality of our city-dwellers. The fact that such big properties as Galeria and Stockmann keep on opening in the very heart of the city is another manifestation of this mindset. Ekaterina Markovets, director of consulting and marketing department, ARIN: In recent years the trend has been to implement residential and commercial property development projects beyond the city boundaries. St. Petersburg’s suburbs are being swiftly built up and in the nearest 10-20 years we’ll most likely see a quality leap. Whatever was considered a suburb before will become an outskirt. The same thing happened in the 1980’s when the neighborhoods of Lake Dolgoe, Rzhevka and Porokhovye were quickly raised, whereas as early as in the 1970’s they had been perceived as suburbs and nobody could even imagine huge residential areas to spring up there. Now the same thing happens to Vsevolozhsk, Lomonosovsky, Petrodvorets and some other districts. Housing development will entail the creation of essential infrastructure. Transport problems do exist, but due to the fact that part of commercial infrastructure is built into residential areas, redistribution of traffic flows will soon commence. St. Petersburg may turn from an absolutely unicentric place with a single business district into a polycentric city with several business districts. The center and nearby areas will certainly remain the main business area. However powerful business-community zones will spring up in the peripheral; they will host IT companies and manufacturing businesses which will be interested to have offices not far from the new

be a futile dream. In addition, the rates at such parking lots are to be rather low, which means they are not very attractive for private business. The transport strategy implies a stronger role of streetcars, trolleybuses, buses and subway. Academic principal of the Moscow Transport and Roads Research Institute, Mikhail Blinkin, believes that St. Petersburg runs ahead of all Russia with its innovative strategy, since not a single Russian city, not even the capital, has such a document. However, it is badly needed. “I’ve always pointed to the fact that you cannot drive a Bentley to the Diamond Exchange in Amsterdam which is not visited by people of scanty means. Yet they can reach it only by tram or by a bicycle,” he says. Meanwhile Smolny has failed to materialize the concept of metro development passed three years ago until 2020, for the lack of ample financing. The requisite investments were to amount to 400  billion rubles, i.e. roughly 33  billion a year. Meanwhile year after year budget allocations keep

dwindling: from 13 billion in 2008 to 9 billion this year. The national treasury altogether ceased financing the regional metro projects starting from last year. Therefore St. Petersburg authorities had to curtail their “tube” ambitions. For instance, the Frunzensky radial line which had to be delivered already in the previous year has been rescheduled for 2015. The inauguration of the Primorsky radial line from Komendantsky prospekt to Magistral #31  stations and KrasnoselskoKalininskaya line from Chernigovskaya to Kazakovskaya stations as well as the right-bank line at the length from Sennaya-2 to Theatre Square and some others have been pushed back from 2015 to a more distant future. We’ll long be lagging behind the average European standards in this respect, opines Vladimir Garyugin, head of St. Petersburg Metro. The density of subway stations in Europe at least twice exceeds that in St. Petersburg. Metro accounts for only 40% of all public transport service in

NORTHWEST

industrial zones or big enterprises of the Leningrad province. Already now commercial projects are developed both in the inner city and in the country: in Kudrovo, along Koltushskoe and Murmansk motorways. Retail properties quickly crop up in the new living quarters. Big developers are certainly frightened by transport problems, but they try to solve them already at the design stage. Elena Marinicheva, director of advertising department at MC Adamant: Robust development of bedroom districts and nearest suburbs has been carried out of late. The lack of requisite infrastructure certainly hampers the fast development of commercial real estate in these districts, but this is just a matter of time. Fast construction entails the development of transport lines. Planning their peripheral projects, developers stake on, among other categories of potential customers, on the visitors who drive their private cars to a new center from other districts of the city. For example, the new shopping mall Prisma that opened its doors in June 2011 at the intersection of Vyborg shosse and KAD has a convenient driveway running directly to the ring motorway. This makes it easily accessible not only for the residents of nearby districts, but for all St. Petersburg dwellers as well. Ludmila Reva, business development director at ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate: The emergence of large commercial properties at some distance from central Petersburg is inevitable. The number of sites suitable for the erection of business centers and retail projects is extremely limited. For now the pace of transport infrastructure development in the city is way behind the pace of remote suburbs’ development. A competent approach implies the creation of transport infrastructure prior to the commissioning of commercial properties. In Europe the construction of any shopping mall as early as at the stage of design is accompanied by a thorough analysis of the transport situation, forecast of the motor traffic escalation and the capability of existing arteries to receive this traffic flow without the jeopardy of congestion. Unless the existing transport infrastructure copes with the more intense motor traffic, extra interchanges and traffic lanes are designed before the beginning of construction works. On the example of a large-scale project in Lakhta, where the transport problem is rather acute, we’ll be able to observe whether the city is ready to settle these issues in collaboration with developers.

this city. “About 30% of St. Petersburg people reside and 20% work within the areas devoid of public transport, with metro outlets farther than 1 km from places of their residence or work. They have to drive their private cars, thus causing traffic jams and congestion on the roads,” notes Stanislav Popov, chairman of the municipal Committee for Transport. Traffic jams will soon form underground too as the load of 24 inter-station lengths and 11 metro stations exceeds the upper admissible limit. The situation is the hardest on the Moskovsko-Petrogradskaya line, especially at Vasileostrovskaya and Pionerskaya stations as well as central interchange hubs. However, once the long-cherished plan (even if reduced) is implemented, at least 3  million residents will feel more comfortable using the metro due to larger areas of access for pedestrians. The level of service would double compared to what we have now. The metro system would be enlarged to include seven diameter lines, one ring line and a radial length. The

total extension of rails would reach 290  km. But this plan can become a reality only if at least 30 billion rubles are annually allocated for metro construction from the municipal treasury. This figure seems fantastic, given that only 18  billion is planned for 2012. The Committee for transport has requested the target 30 billion for the year 2013, but nobody knows whether this sum can be found. Therefore Mr. Popov thinks we should be realists and stake on surface traffic more than on the underground transport. “In accordance with the previous plans of metro development adopted back in Soviet years, already by now metro lines should have reached most of the suburbs. This has not happened, however, for well-known reasons. Now it’s clear that this plan might come true in a very distant future, well beyond 2025,” he states. For now Smolny is going to develop the streetcar, trolleybus and bus route networks. The Committee for Transport is currently picking the routes where dedicated streetcar, trolleybus and

27


C over S t or y:

lines and even metro lines (in a more distant future) planned in their direction. Other projects cannot boast the bright public transport prospects. “The population of Shushary will increase from 17,000 to 30,000 residents in the years to come and in Slavyanka 1.2 million sqm of new housing will be commissioned. In a more distant future this is also the Tsarskoselskie Kholmy project which will add another 45,000 new occupants to Shushary closer to Pulkovo. No public transport besides the bus routes has been planned in these areas,” fumes Igor Pakhorukov, head of the Pushkin district administration. He thinks the launch of a streetcar line to Shushary will not be sufficient, especially since this won’t happen soon.

Putting the horse before the carriage

Via the Western High-Speed Diameter the motor traffic will have access to Vasilievsky Island/ По Западному скоростному диаметру можно будет проехать к Васильевскому острову

bus lanes could be created – similar to those existing on Ligovsky Avenue.

It’s hard to get there It’s clear already that the new transport strategy of Saint Petersburg can hardly materialize for the lack of financial resources. But even if adequate financing were provided, one should not expect a fast return. Mr. Blinkin says that judging by the experience of other countries, materialization of such plans would take several decades. In addition, the strategy does not take into account the interests of peripheral districts which are rapidly being built up at present. It won’t be easy for new occupants to get anywhere from their residences. Given the delivery of biggest residential projects in the Southwest, the population in this area will swell by 50-60  thousand new occupants (the Baltic Pearl residence from Chinese investors, Yuzhnaya Akvatoria from GDSK, Social Quarter 20  in the Southwest maritime area, Konstantinovskoe from Stroykorporatsiya Soyuz and others). During the next five-seven years about 2.5 million square meters of new housing will be commissioned here. A number of large-scale residential projects with comparable parameters are also being delivered in the

28

south (Slavyanka and Novaya Izhora from Baltros, regeneration of several residential areas in Moskovsky and Nevsky districts plus some others). The north and east of St. Petersburg also promise the accrual of population as a result of integrated development of territories. Seven Capitals from Setl City, Novoe Murino from CDS, Yuntolovo from Glavstroy-SPb, Devyatkino from Arsenal-Nedvizhimost, Capital from

Construction Trust – all those projects will soon receive dozens of thousands of occupants. In addition, transport communication will also be needed for links to exhibition venues, sports facilities, shopping malls, business centers, recreational facilities and other commercial properties. Some projects (Yuntolovo, Baltic Pearl, Lakhta-center) were lucky enough to have the construction of streetcar

The plan of new metro stations to be opened in St. Petersburg 2011 – Admiralteyskaya. 2012 – the Volkovskaya – Mezhdunarodnaya length with the intermediate station of Bukharestskaya. 2013 – hallway of Spasskaya station. 2014 – second hallway of Sportivnaya station. 2015 – the Mezhdunarodnaya – Yuzhnoe depot length with the intermediate stations Prospekt Slavy and Dunaiskaya, the Spasskaya – Bolshoi prospekt length with the intermediate station Teatralnaya, the Komendantsky prospekt – Shuvalovsky prospekt – Zoo length. Until 2020 – the Kazakovskaya – Obvodny Canal, Primorskaya – Zoo lengths, stations Bronevaya – Borovaya, Bolshoi prospekt – Morskoi Fasad. Until 2025 – the Morskoi Fasad – Lakhta, Shuvalovsky prospekt – Kolomyazhskaya, Obvodny Canal-2 – Piskarevskaya, Kazakovskaya – Petergofskoe shosse lengths with the intermediate station Brestskaya, Suvorovskaya – Kommuny Street stations. After 2025 – Zoo – Osinovaya Roscha, Lakhta – Yuntolovo, Politekhnicheskaya-2 – Prospekt Kultury, Piskarevskaya – Ruchyi lengths; the ring line Sosnovaya Polyana – Suvorovskaya, Petergofskoe shosse – Strelna, Prospekt Veteranov – Pulkovo.

The developers admit that their business would be more predictable and hence effective if not for the transport problems. For instance, they realize at ExpoForum, developing a convention and exhibition center on 56 hectares on Pulkovo Highway (for more detail see the News section) that the only way to get to the new facility will be driving a personal car. Public transport won’t be able to cope with passenger flows to be generated after the new residences under construction in Moskovsky, Pushkin and Kolpino districts are occupied. On the other hand, the existing road network won’t be able to bear with this load either. CEO of ExpoForum Anatoly Yerkulov is glad that a station near the Pulkovo airport has finally been added to the general plan of metro development. But it ought to be built before 2014 – by the time when the airport renovation and several development projects in the south are complete – rather than after 2025. Says Ludmila Reva, business development director for ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate: “Several districts in St. Petersburg can no longer engage their urban-planning potential on account of transport problems.” Vasileostrovsky district poses the most vivid example of limited potential in commercial real estate construction on account of inadequate transport access. The main problem faced by the developers of this territory is physical limitation of access in the form of the river Neva. This is one of the prestigious districts where luxury residences with superb views of the Gulf are erected, but several bridges as the only link to other districts is a serious impediment. The construction of WHSD and New Admiralty Bridge are called to solve this problem. However, these are large-scale and long-term projects,” she adds.

Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 9  (4 4) / 2 011

“In most cases location and transport access prove the key factors when planning investments in commercial property. In addition, the development prospects in a district are also important: the matter concerns the construction of new residences, business developments and recreational zones. Therefore Primorsky, Frunzensky, Vyborgsky and Kirovsky districts are most promising for St. Petersburg commercial real estate market. All our projects sit near to metro stations or at the crossroads of big transport arteries,” says Elena Marinicheva, director of advertising department at Adamant. Her viewpoint is not shared by all, however. For example, consulting and appraisal director at ARIN, Yekaterina Markovets, thinks that developers are, on the contrary, a driving force of transport infrastructure development: “The standard scheme unwinds in the following way: a pool of strong developers emerges and these start building projects within a certain territory. Only afterwards do they switch to the solution of transport problems. They apply to different municipal committees in an attempt to negotiate some advantages: construction of roads and lines of public transport, overland express, metro etc. The same regards the engineering infrastructure, so it’s hard to say that some districts are potentially interesting but they do not develop because of transport problems.” For all that, Ms. Markovets admits that she often encounters the prejudices of tenants relative to the accessibility of peripheral objects. “Location of a business center within a 10-minute walking distance from a metro station is among the compulsory and most frequent requirements. This is why Aeroplaza, which can be accessed only by surface transport from Moskovskaya metro station, is considered mostly by the companies whose business is connected with frequent international flights, and the number of such companies is limited. The business center Antares, on the contrary, is very convenient from access by public transport perspectives, meeting the requirement of being within a walking distance from a subway station. However, traditional multi-kilometer traffic jams on the streets leading to this office center, raise the doubts of potential tenants as to its convenience,” she continues. The same prejudice exists in relation to the business centers located on Vasilievsky Island. It’s very difficult to drive out of this part of St. Petersburg during the evening hours. This is why office space here is either leased by the companies that have long occupied spaces in this district and got used to

| Interview | Cover Story

| |

| Market Report

|

NORTHWEST

the existing traffic patterns, or by the companies of limited means that have to put up with their office location for the sake of lower rates. “In reality this is nothing but a myth,” Ms Markovets is convinced. The situation with traffic jams on Vasilievsky Island is not worse than the one on the Petrograd side on business days. Moreover traffic congestion is mostly caused by jams in Petrograd. Nevertheless the Petrograd side is very popular among the office space tenants. Unlike Vasilievsky Island, Petrograd has never been notorious for perpetual traffic jams and this factor does not tell on the occupancy of business facilities here. Shopping centers are to a lesser extent dependent on transport access. Neighborhood and community retail centers are originally geared towards the human flows generated by the residents of nearby houses and towards the local demand and purchasing power of the neighborhood’s inhabitants. In this case the success of a retail property is influenced, above all, by the density of residential development, rather than by the advancement of transport infrastructure. Larger shopping malls to a larger extent depend on transport infrastructure. However, the success of Mega malls located at a significant distance from metro stations exemplifies the advantages of a competent concept and elaborate pooling of tenants, which may attract visitors even to a remote retail property. Managing partner of IB Group, Yuri Borisov, believes that poor transport access does not play a decisive role in popularity of any given business or retail center among the tenants. The city lacks any examples of commercial spaces being empty because of this problem. On the other hand, the potential of several districts, which are short of retail, entertainment and office space, is not used by developers exactly because of their poor access. The list includes Yuntolovo, soon to become a large residential neighborhood, Southwest and a number of other urban territories. Ekaterina Markovets adds the Admiralty district to this list: “Part of this district beyond Voznesensky prospekt and further along the Fontanka waterside is not developed because of poor transport access. A similar situation can be found in the peripheral – in particular in the district where a new Gazprom tower is planned. Construction on new metro stations might significantly improve the transport situation in these districts, but this is the most expensive type of transport that takes time to develop.”

29


О б з о р р ы н к а:

Текст: Наталья Дятлова, директор, руководитель юридической практики КПМГ в Санкт-Петербурге; Екатерина Головко, старший консультант КПМГ в Санкт-Петербурге ........................................ Фото: архив CRE

Индустриальные парки:

очевидное и условное В последнее время тема индустриальных парков (ИП) становится все актуальнее. И хотя по-прежнему весьма затруднительно определить, какие именно объекты можно считать таковыми, по всей России уже действуют или заявлены к реализации чуть более двухсот так называемых индустриальных парков.

О

сновной целью таких проектов является повышение инвестиционной привлекательности региона, что, в  свою очередь, влечет увеличение в  нем количества резидентов и, как следствие, нало-

30

говых поступлений. Именно поэтому в реализации проектов по созданию ИП заинтересовано государство и прежде всего региональные органы госвласти. Для бизнеса привлекательность проектов также очевид-

Наталья Дятлова / Natalia Dyatlova

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9 (4 4)  / 2 011

на. Грамотно созданный и заселенный ИП является качественной и прибыльной инвестицией, которая помимо регулярного дохода сопровождается государственной поддержкой и рядом льгот, о  которых мы скажем ниже.

| Тема номера | Обзор рынка

| |

| Торговля

|

Закон и бизнес Несмотря на столь очевидные преимущества как для частного, так и для публичного сектора, законодательное регулирование ИП на федеральном уровне фактически отсутствует, что порождает большой круг вопро-

СЕВЕРО-ЗАПАД

сов в  правовой среде и свободу творчества региональных властей. Сегодня законодательное регулирование ИП существует лишь на уровне нескольких наиболее активных по привлечению инвестиций субъектов РФ. Безусловно, это не является благодатной почвой для создания ИП, крупных инфраструктурных проектов и тем более для привлечения внимания иностранных инвесторов, которые, как известно, избегают сферы, где отсутствуют законодательно установленные, четкие и прозрачные правила игры. В целях содействия развитию отрасли ИП в  прошлом году была создана Ассоциация индустриальных парков (некоммерческое партнерство, основанное на членстве). Уже к  2011  году она объединяла более 25 членов и более чем 50 ИП по всей России. Членами ассоциации являются как управляющие индустриальными парками компании, так и консультанты в  области индуст­риальной недвижимости (среди которых KPMG, Knight Frank и др.), которые стремятся совместными усилиями определить ориентиры при решении разного рода ключевых вопросов, возникающих в процессе реализации проектов по созданию ИП. В настоящее время отсутствует четкое понимание того, каковы базовые принципы взаимодействия инвесторов с  органами госвласти, кто отвечает и несет расходы по созданию, развитию и обслуживанию инфраструктуры ИП, как должно строиться управление этими объектами. Более того, нет единого понимания того, что представляет собой ИП и каким критериям он должен отвечать. Это зачастую ведет к сме-

шению термина индустриальный парк с родственными ему понятиями, такими как технопарк, бизнесинкубатор, промышленный парк и т. п. Так как понятие ИП не определено в федеральном законодательстве, каждый регион произвольно определяет этот термин и критерии индуст­ риальных парков, делая акцент на специфику своих проектов. Для унификации требований, предъявляемых к  ИП, ассоциацией было выработано собственное определение, согласно которому «индустриальный парк – это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями и управляемая специализи­ рованной компанией». Таким образом, на сегодняшний день комплексный анализ законодательства и практики в этой сфере позволяет выделить основные признаки ИП, согласно которым, индуст­ риальный парк  – это земельный участок (совокупность земельных участков): с обеспеченной инженерной инфраструктурой, с  единым проектом планировки территории; с наличием централизованного управления; предназначенный для размещения промышленных производств и сопутствующих им сервисов. Помимо этих общих признаков ИП, ассоциация также выделяет такие критерии, как автотранспортная доступность объекта, соответствие его градостроительным нормам и правилам землепользования и застройки, наличие концепции раз-

31


О б з о р р ы н к а:

Комментарии Александр Лазуков, управляющий индустриальным парком «Мариенбург»: Проект расположен в Гатчинском районе Ленобласти, вблизи промзоны № 2. Площадь территории составляет 35 га. Она находится у нас в аренде до 2015 года. Здесь возможно размещение до 20 предприятий III–V классов вредности. Мы для себя определили минимальную площадь предоставляемой резидентам территории в 0,8 га, хотя поступают запросы и от более мелких арендаторов. Мы могли бы поделить участок и на более скромные участки, но это повышает расходы на проект, требует иной схемы планировки, а с учетом требований ГО и ЧС и прочих предусмот­ ренных законом норм уменьшает реально эксплуатируемую площадь каждого участка. Среди общих для таких проектов проблем – подключение коммуникаций. Инстанции, имеющие разрешительные и административные функции, далеко не всегда лояльны и мотивированы на то, чтобы в нужные сроки и качест­ венно предоставлять требуемые от них услуги. Поэтому сроки оформления документации, подключения инженер­ ных коммуникаций существенно удлиняются, а для девелопера это потерянные деньги. При выборе специализации нашего ИП мы опирались на несколько факторов. Во-первых, это законодательные нормы, вития, в  которой определены окончательные параметры ИП и сроки реализации всех планируемых мероприятий по его развитию.

Разделять и управлять Как мы уже упомянули, одним из ключевых признаков индустриального парка является наличие цент­ рализованного управления. Анализ общемировой и российской практики позволяет выделить две основные модели управления индустриальным парком. Первая из них предполагает управление частным оператором. В этом случае возможны следующие варианты: управление осуществляет специализированная инфраструктурная управляющая компания (УК), которая является собственником ИП или его дочерней структурой; функции УК выполняет одна из компаний-арендаторов, размес­ тивших свое производство в индуст­ риальном парке,  – резидент ИП (якорный арендатор, major user);

32

во-вторых, заинтересованность местной администрации. Гатчина – историчес­ кий и туристический объект, поэтому размещать там тяжелые промышленные производства или предприятия химической специализации необходимо с осторожностью. Мы решили, что будем специализироваться на наукоемких и высокотехнологичных производствах. Заинтересованы мы в том числе в западных инвесторах. Но они часто бывают неприятно удивлены сроками согласительных и административных процедур в нашей стране. Им необходима прозрачность и стабильность норм и законов, четкость, ответственность. Но в целом интерес к российскому рынку есть. Мы, к примеру, уже провели ряд переговоров с инвесторами – иностранными компаниями из Германии, Норвегии, Дании – и подписали соглашения о намерениях с некоторыми из них. Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек»: Наша компания реализует проект индустриального парка под ключ в поселке Горелово, на границе Петербурга и Ленобласти. Площадь территории ИП составляет 112 га. Планируемый объем инвестиций – 15 млрд рублей, из которых более 6 млрд уже освоено. Здесь уже дейст­ вуют мясоперерабатывающий завод «Атриа» (29 тыс. кв. м), логистический комплекс Gorigo (90 тыс.), предприятие

управление возлагается на специализированного оператора, привлеченного в  качестве независимого профессионального управ­ ляющего. Институт специализированного управления ИП в России находится на пути становления, и закрепление мотивационных мер на законодательном уровне может помочь его развитию. Так, в рамках Программы улучшения инвестиционного климата в  Ленинградской области на 2011–2014  годы предполагается стимулирование частных операторов ИП путем предоставления им вознаграждения, размер которого зависит от суммы налогов, фактически уплаченных в областной бюджет Ленобласти привлеченными инвес­ торами – резидентами индустриального парка. Другая форма управления ИП  – управление уполномоченной организацией, представляющей интересы государства. Эта форма не является стандартной в  мировой практике,

по упаковке и хранению косметической продукции Dermosil и сервисная станция спасательных средств «Викинг». Запланировано возведение технопарка площадью до 20 тыс. кв. м, состоящего из автономных блоков. Каждый блок будет включать в себя производственно-складские и административные помещения для сдачи в долгосрочную аренду. Строительство технопарка начнется в начале будущего года. Но уже подписано предварительное соглашение об аренде 8 тыс. кв. м его площадей с компанией по обработке листового стекла. По нашему опыту могу констатировать, что емкость рынка крупных резидентов весьма ограниченна. Так, в процессе реализации нашего проекта мы были вынуждены откорректировать его концеп­цию, переориентировав ИП на сравнительно небольших резидентов. Сейчас основной спрос сосредоточен на площадях в 1–3 га. Запросы на 10 га поступают не чаще чем раз в квартал и в большинстве случаев носят характер скорее приценивания, нежели реального намерения инвестировать. Таким образом, мы получаем большое количество мелких клиентов, с каждым из которых нужно вести переговоры, искать обоюдовыгодные условия. Отсюда и эксплуатационные риски: одно дело эффективно управлять территорией в 100 га с 10–15 собственниками или арендаторами, другое – если их 50, а то и 100.

но  тем не менее получила широкое распространение в  России. Так, например, в  Ставропольском крае законодательно закреплена возможность управления посредством создания управляющей организации в  форме ГУП, подведомственного уполномоченному государственному органу. В то же время в Калужской области на этапе создания ИП и развития его инфраструктуры вопросами управления занимается уполномоченная государственная структура, которая впоследствии может передать часть или все свои функции, а  также права и обязанности из договоров на создание и управление инфраструктурой ИП частной УК. Также в ряде регионов функции оператора может выполнять частная компания со стопроцентным госу­ дарственным участием. Какая бы форма управления ни была избрана, непосредственное администрирование в  ИП осуществляется на основании соглашений, заключаемых между УК и рези-

дентами индустриального парка. В  зависимости от условий и услуг, предлагаемых резидентам ИП управляющей компанией, можно говорить о трех типах индустриальных парков, существующих на практике (согласно классификации, предложенной Ассоциацией индустриальных парков). Greenfild-парк  – ИП, предлагающий резиденту участок земли под строительство зданий для производства, возможно оказание услуг по строительству по требованиям заказчика (build-to-suit). Brownfield-парк  – ИП, имеющий готовые производственные помещения для сдачи в  аренду или продажи резиденту. Комплексный парк – ИП, имеющий и землю для строительства, и недвижимость для аренды или продажи.

Отдельно и в комплексе При создании ИП одним из ключевых вопросов всегда является тема

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9 (4 4)  / 2 011

финансирования. Как известно, крупные инфраструктурные проекты могут финансироваться либо государством, либо частным инвестором, либо по принципу государственночастного партнерства (ГЧП). Все чаще в региональном законодательстве (в частности, в Тверской области, Ставропольском крае) прослеживается подход, по которому одним из принципов реализации проектов по созданию ИП является именно принцип ГЧП. В Петербурге, к  примеру, также в  качестве одной из мер по повышению инвестиционной привлекательности города провозглашается использование механизмов государственно-частного партнерства при создании промышленных парков и технопарков (в  очередной раз мы видим отсутствие в  регионах единообразного подхода к вопросам терминологии), а  также при модернизации сооружений инфраструктуры (пункт  4 «О Программе улучшения инвестиционного климата в Санкт-Петербурге на 2011–2015 годы»). Более того, зачастую такого рода проекты сопровождаются государ­

| Тема номера | Обзор рынка

| |

| Торговля

|

ственной поддержкой, предоставляемой в  совершенно разных формах (или комбинациях форм). Комплексный анализ законодательства в  этой сфере показывает, что сегодня в регионах активно практикуется, помимо политической, финансовая поддержка проектов по созданию ИП в следующих формах: предоставление субсидий из областного бюджета, «режим наибольшего благоприятствования» (субсидии на возмещение части затрат на строительство и реконструкцию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры; субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на реализацию инвестиционных проектов, связанных с созданием и (или) развитием инфраструктуры ИП); предоставление льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, установление льготных ставок арендной платы. (Здесь интересно отметить опыт Ярославской области, в законодательстве которой установлена возможность бесплатного предоставле-

Комментарии Елена Пестрикова, ведущий специалист по инвестиционным продажам УК «Старт Девелопмент»: «Дони-Верево» – один из крупнейших на сегодняшний день проектов по созданию ИП в Ленобласти (Гатчинский район, в 17 км от КАД и в 5 км от Гатчины). Его общая площадь – 255 га. По границе территории нашего проекта проходит железнодорожная ветка Санкт-Петербург – Псков со станцией Верево (отсюда и его название). Несколько участков уже заняты: здесь действуют логистический комплекс FM Logistics, пищевое производство Naturus LCC и пара автозаправочных станций. Оставшиеся 183 га предполагается нарезать на участки площадью от 1,5 до 50 га. Они предназначены для размещения еще около 30 предприятий. С учетом возможности размещения предприятий IV–V классов вредности на территории ИП можно организовать сборочные, обрабатывающие, мебельные производства, предприятия пищевой промышленности, фармацевтической и строительной отраслей. Не исключено включение в проект нескольких объектов складского назначения. В настоящее время мы формируем пул будущих резидентов. Первую очередь проекта – инженерное и транс-

СЕВЕРО-ЗАПАД

ния земли инвесторам для создания ИП при соблюдении определенных условий); предоставление инвестиционных налоговых кредитов и изменение сроков их уплаты (в форме отсрочки, рассрочки); реструктуризация задолженности по платежам в  областной бюджет; софинансирование за счет средств областного бюджета строительства (реконструкции) объектов социальной и инженерной инфраструктуры; субсидии на возмещение расходов по оплате услуг за технологическое присоединение к электрическим сетям; содействие в разработке программ замены изношенного и технологически устаревшего оборудования: оптимизация распределения электрических и тепловых нагрузок по энергоисточникам и оборудо­ ванию. Также некоторые регионы повышают свою инвестиционную привлекательность посредством предоставления на своей терри-

портное обеспечение всей территории – планируется завершить к 2012 году. Тогда же начнется строительство новых производственных, складских и административных корпусов. Окончание проекта намечено на 2014 год. Рядом с «Дони-Верево» на площади почти 4 тыс. га будет построен городспутник Южный, что, на наш взгляд, является конкурентным преимуществом проекта. Размещение жилья в непосредственной близости от ИП обеспечит его необходимыми трудовыми ресурсами, причем затраты на проезд сотрудников к месту работы будут сведены к минимуму. А работники предприятий «ДониВерево» смогут сами приобрести дома и квартиры в наших жилых объектах. Сергей Горлач, управляющий проектом «Промышленный парк "Тосно"»: Проект принадлежит компании, входящей в группу Trigon Capital. ИП расположен недалеко от Тосно, на шоссе М10 (Санкт-Петербург – Москва) и на расстоянии 4 км от дороги А120 (направление порта Усть-Луга – Таллинское направление (М11) – М10 – Мурманское направление (М18). Мы намерены самостоятельно финансировать строительство производственных или логистичес­ ких площадей под конкретного клиента, после чего будем заключать с ним договор аренды. Но как альтернатива

тории налоговых льгот, которыми могут воспользоваться в  том числе и  инвес­торы при создании индуст­ риальных парков. На сегодняшний день актуальность и необходимость создания ИП очевидна – как для бизнеса, так и для государства, которое готово оказывать поддержку таким проектам. Работа региональных властей, ассоциации, девелоперов и консультантов направлена на то, чтобы выработать единые стандарты индустриальных парков, отвечающие требованиям лучших российских и мировых практик. Безусловно, деятельность участников рынка в условиях практически полного отсутствия государственного регулирования существенно затруднена, однако увеличивающееся количество проецируемых индустриальных парков говорит о том, что интерес к этим проектам растет, конкуренция за инвестиции между регионами обостряется и скоро этой отрасли будет уделено достойное внимание, в том числе и со стороны федерального законодательства.

рассматривается и возможность выкупа земельного участка с построенной инфраструктурой. Площадь промышленного парка – 57 га. Предпочтение отдается резидентам с интересом к участкам площадью от 1 до 5 га. Их поиск дается непросто. В силу неоднородности предложений потенциальные клиенты часто рассмат­ ривают площадки, далекие от классических ИП по характеристикам, из-за того что стоимость размещения там существенно ниже. В результате кризиса на рынке появилось большое количество незаполненных складских площадей, в которых после небольшой реконструкции начали предлагать территории для размещения производств. Конечно, детально изучив эти площадки и убедившись, что готовой инфраструктуры там нет, клиенты возвращаются к нам. Но, как показывает опыт, спрос на рынке ИП нам во многом приходится формировать самостоятельно. В частности, это касается предприятий, которые располагаются в центральных районах Петербурга и теоретически испытывают потребность в переезде на окраины. Однако большинство из них ведут себя пассивно, и приходится вести с ними длительные переговоры, объясняя преимущества, которые потенциальные резиденты получат, перебазировав предприятие. Убедить их удается далеко не всегда.

33


M a rket Rep or t:

Industrial Parks: Obvious and Conventional Truths

Text: Natalya Dyatlova, director and head of legal practice at KPMG Saint Petersburg; Ekaterina Golovko, senior consultant at KPMG Saint Petersburg ........................................ Photo: CRE Archive

Industrial parks (IP) have recently become the focus of many. Despite the fact that it is still very difficult to determine which objects can be considered as IPs, there are already over 200 so-called industrial parks (operating or announced for future construction) all over Russia. projects. The attractiveness of these projects is evident for the business community as well. Properly established and populated, an IP is a qualitative and profitable investment, which is characterized by regular income as well as government support and a number of benefits which we discuss below.

Legislation and business

Ekaterina Golovko / Екатерина Головко

T

he aim of these projects is to increase the appeal of the region to investors. In its turn, this leads to an increase in the number of residents and, as a consequence, to higher tax revenues. That is why, the state, and above all, regional government bodies are concerned over the delivery of IP

34

In spite of obvious advantages for both private and public sectors, there is practically no legislative regulations for IPs at the federal level – this fact gives rise to a large range of issues in the legal environment and to ‘creative freedom’ of the regional authorities. Today, legislative control of IPs exists only in a few constituent entities of the Russian Federation, which are most active in attracting investments. There is no doubt that this situation does not provide a fertile ground to develop IPs, large infrastructure projects and all the more to attract the attention of foreign investors, who are known to avoid the spheres lacking legally established, clear and transparent rules of the game. Last year we established the Industrial Parks Association (a nonprofit partnership based on member-

ship) in order to promote the IP sector. By 2011, it had more than 25 members and over 50 IPs across Russia. The Association’s members are IP management companies and industrial property consultants (including KPMG, Knight Frank and others), which seek to work together in order to specify the guidelines for the solution of various key issues that appear in the process of implementing IP development projects. Today we do not quite understand what the principles of interaction between investors and state authorities really are. Who should be responsible and bear the cost of the establishment, development and maintenance of the IP infrastructure? What should be the facility management be based on? Moreover, there is no common understanding of what an IP is, and what particular criteria it should comply with. As a result, we often confuse the term “industrial park” with notions, related to it, such as technology parks, business incubators, industrial parks, etc. Since the concept of an IP is not defined in the federal legislation, this leads to an arbitrary interpretation of the term in the regions, and each

region determines the criteria differently, focusing on the specific character of their projects. To harmonize the requirements for the IPs, the Association has developed its own definition, stating that "the Industrial Park is a special territory, organized to locate new manufacturing facilities, provided with energy resources, infrastructure, the necessary administrative and legal conditions and which is managed by a specialized company." Thus, today a comprehensive analysis of the legislation and practice in this area points to the following main features of the IP. Accordingly, the Industrial Park is a land lot (a set of land lots): with engineering infrastructure and a unique planning project in place; with centralized control; designed to locate production facilities and associated services. In addition to these common features of IPs, the Association also specifies such criteria as motor transport accessibility of the project, its compliance with planning rules and land use and development regulations, the presence of the development concept,

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9 (4 4)  / 2 011

which defines the final parameters of the project under construction and the duration of all planned development activities.

Share and manage As we have already mentioned, one of the key features of the IP is the presence of centralized management. Analysis of the world and Russian experience reveals two basic models of industrial park management. One of them is the management by a private operator. In this case, the following options are possible: The management is provided by a specialized infrastructure management company (MC), which owns the IP or its subsidiary; The function of a MC is performed by one of the tenant companies, which has located its production at the facility – the IP resident (major user); The management is the responsibility of a specialized operator, involved as an independent professional management company. The institute of Specialized IP Management in Russia is in the process of development, and the assignment of motivation measures at the legislative level can contribute to its development. Thus, the Program of Investment Climate Improvement in the Leningrad Oblast for 20112014  assumes incentives for IP private operators by providing them with compensation, which depends on the amount of taxes actually paid into the regional budget of Leningrad Oblast by the attracted investors – the industrial park’s residents. Another form of IP control is the management by an authorized organization which represents the state’s interests. This form of control is not

| Cover Story | Market Report

| |

| Retail

|

common in the world, but it is widespread in Russia. For example, Stavropol Territory has legally adopted the possibility to manage by establishing a management company in the form of the state unitary enterprise, subordinate to the authorized government body. At the same time, the management at the stage of IP establishment and its infrastructure development in Kaluga Oblast is performed by an authorized state structure, which can then hand some or all of its functions, rights and obligations according to the contracts for the IP establishment and its infrastructure development, to a private MC. Also, in some regions, the operator function can be carried out by a private company with one hundred percent state participation. The direct administration in an IP is performed on the basis of agreements between the MC and industrial park residents, regardless of the form of management. Depending on the conditions and services offered to IP residents by the management company, there are three types of industrial parks that exist in practice (according to the classification proposed by the Industrial Parks Association) Greenfield-parks – these are IPs that offer industrial sites to their residents, build-to-suit services may also be provided; Brownfield-parks – these are IPs that have industrial facilities ready to be rented or sold to its residents; Complex Parks  – these are IPs that have both sites and real estate structures to be rented or sold.

Separately or in a complex Funding is always one of the key issues when you establish an IP. It is known that large infrastructure projects may

NORTHWEST

be financed by either the state or a private investor, or based on the of public-private partnership (PPP) scheme. The latter is becoming increasingly popular in the regional legislation (in particular, in Tver province and Stavropol Territory). For example, in St. Petersburg they adopted the PPP mechanisms in the establishment of industrial and technology parks (once again we notice the lack of a unified approach to terminology issues in the regions) as a means to increase the investment attractiveness of the city. The same approach is used for the modernization of infrastructural facilities (Item 4 "On the Program of Investment Climate Improvement in Saint Petersburg for 2011-2015"). Moreover, such projects are often accompanied by government support, provided in very different forms (or their combinations). The comprehensive analysis of the legislation in this sphere shows that today the regions actively practice both political and financial support of IP development projects in the following forms: providing subsidies from the regional treasury, "most-favorednation status" (subsidies for partial cost reimbursement of the construction and reconstruction of engineering and transport infrastructure costs; subsidies for partial reimbursement of interest on loans obtained for delivering investment projects related to IP infrastructure establishment and (or) development); providing favorable conditions for the use of land and other natural resources, establishing favorable rental rates. (It is interesting to mention the experience of the Yaroslavl province: its legislation stipulates the possibility to freely provide investors with land

under certain conditions so that they could develop an IP.) providing investment tax credits and changing their payment terms (in the form of deferral or installments); restructuring of debt payments into the regional treasury; co-financing the construction (reconstruction) of social and engineering infrastructure objects from the regional budget; grants for the reimbursement of service payments for connections to the power grids; assisting in the development of programs on the replacement of depreciated and technologically obsolete equipment – optimizing the distribution of electricity and heat demands by energy sources and equipment. Also, some regions, in which IPs are established, may be more interesting to investors than others, if they provide tax incentives on their territory, which can be applied to industrial parks as well. It’s obvious that we should develop IPs  – both for business and for the government that is willing to support such projects. The work of regional authorities, associations, developers and consultants aims to develop common standards for industrial parks that meet the best Russian and international practices. There is no doubt that the activity of market participants, in the almost complete absence of government regulation, is greatly hampered. However, the increased number of projected industrial parks, suggests that the interest in these projects is growing, the competition for investments is becoming stronger among the regions and soon the industry will be worthy of special attention, including that of the national legislators.

35


M a rket Rep or t:

Comments Maxim Sobolev, director of real estate development at YIT Lentek: Our company realizes turn-key industrial park projects in the village of Gorelovo, on the border of Saint Petersburg and Leningrad Oblast. The IP area is 112 ha. The planned volume of investments is 15 billion rubles, of which more than 6 billion has already been spent. Already operating here is the meat processing plant "Atria" (29,000 sqm), Gorigo Logistics Complex (90,000 sqm), cosmetics packaging and storage company Dermosil, and the "Viking" life-saving equipment service station. We have planned the construction of an industrial park with the total area of up to 20,000 sqm, which will consist of autonomous units. Each unit will include production and storage facilities and administrative offices available for long-term leasing. The construction of the industrial park will begin early next year. But we have already signed a preliminary agreement with a flat glass processing company that is going to rent out 8,000 sqm. Based on our experience, I can say that the market capacity of large residents is very limited. Thus we were forced to adjust our project concept in the process of its implementation, re-focusing the IP on relatively small residents. Currently the main demand is focused on the areas of 1-3 hectares. The 10 ha-requests do not come more often than once a quarter, and in most cases investors simply ask the price without a real intention to buy. Thus, we get a large number of small clients, and each of them is in need of negotiation, looking for mutually beneficial terms. Hence the operational risks – it is one thing to effectively manage a territory of 100 hectares with 10-15 owners or tenants, and a totally different thing to deal with 50 or even 100 owners and tenants. Alexander Lazukov, manager of the Marienburg Industrial Park: The project is located in the Gatchina District of Leningrad Oblast, near Industrial Zone No. 2. The area covers 35 hectares. The term of lease extends until 2015. Up to 20 enterprises of III-V hazard classes may be located here. We have set a minimum space we provide to our residents at 0.8 ha, although we receive requests for even smaller areas. We could divide the land into more modest sites, but this would increase the cost of the project, would require a different

36

layout, and actually reduce the operated area of each site, if we consider the civil defense and emergency situation requirements and other legislative regulations. Utility hook-up is one of the common problems with these projects. The authorities, which give permits and administer such processes, are not always loyal and motivated to provide required services at the right time and of a high quality. Therefore, the period of time needed to execute documents and hook-up utilities extends significantly, and developers waste their money. When choosing our IP specialization, we relied on several factors. First, these are legislative regulations, and secondly, the interest of the local administration. Gatchina is a historic and tourist object, that is why one needs to be careful locating heavy industrial manufacturing or chemical enterprises there. We decided that we would specialize in high-tech industries. We are interested in Western investors as well. But they are often unpleasantly surprised at the period of conciliation and administrative procedures in our country. They look for the transparency and stability of norms and laws, clarity, and accountability. Still they are interested in the Russian market as a whole. We, for example, have already carried out negotiations with such investors – foreign companies from Germany, Norway and Denmark – and have signed agreements of intent with some of them. Elena Pestrikova, leading specialist on investment sales at the “Start Development” LLC: Today "Doni-Verevo" is one of the largest projects being developed as an IP in Leningrad Oblast (Gatchina District, 17 km from the Ring Road and 5 km from the town of Gatchina). Its total area is 255 hectares. The Saint Petersburg-Pskov railway spur, with the Verevo Station is situated along the border of our project, hence the name origin. Some of the sites are already occupied – thus there are the logistical complex of FM Logistics, food production of the Naturus LLC and a couple of gas stations. The remaining 183 ha will be cut into smaller sites ranging from 1.5 to 50 hectares. They are designed to locate about 30 more companies there. Taking into account the possibility of locating enterprises of IV-V hazard classes, one can organize assembly, processing, furniture manufacturing, food processing, pharmaceutical and construction industries there. Currently, we

are forming a pool of future residents. The first phase of the project – the engineering and transport infrastructure – should be completed by 2012. Then we will begin the construction of new manufacturing, storage and administrative buildings. The project completion is scheduled for 2014. The satellite town Yuzhniy will be built next to Doni-Verevo, on a territory of almost 4,000 hectares. In our opinion, this will provide a competitive advantage for the project. Housing in the immediate proximity to the IP will provide it with adequate human resources, and the transport expenses of workers to and from work will be minimized. The employees of “Doni-Verevo” enterprises will be able to buy their own houses and apartments in our residential facilities. Sergey Gorlach, manager of the Tosno Industrial Park: The project is owned by a Trigon Capital Group company. The IP is situated near Tosno on M10 Highway (Saint Petersburg-Moscow) and at a distance of 4 km from A120 Road (the direction of the Ust-Luga Port – Tallinn route (M11) – M10-Murmansk route (M18). We intend to finance ourselves the construction of build-to-suit production and logistic territories, and then we will sign a leasing agreement with the customer. The possibility to buy out the site with the infrastructure is also considered as an alternative. The area of the industrial park is 57 ha. We prefer residents who seek parcels from 1 to 5 ha. It is not so easy to find them. Because of the supply heterogeneity, potential clients often consider sites whose characteristics are far from those of a classical IP, due to the fact that their cost is much lower. The crisis in the market has resulted in a large number of unoccupied storage territories, which are now offered as production grounds after some redevelopment. Clients surely come back to us as soon as they study the sites in detail and learn that there is no ready-to-use infrastructure there. But, as our experience indicates, we have to form the demand in the IP market ourselves. In particular, this applies to enterprises that are located in the central districts of Saint Petersburg, and in theory have a need to move out to the suburbs. However, most of them are passive and we have to hold many meetings with them, explaining the benefits that potential residents will enjoy after they relocate their company. It is not always possible to persuade them.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9 (4 4)  / 2 011

| Cover Story | Market Report

| |

| Retail

|

NORTHWEST

37


То р г о в л я:

Текст: Елена Зубова ........................ Фото: Игорь Бакустин

Обзор рынка торговых комплексов Санкт-Петербурга Сегмент торговых площадей в Петербурге чувствует себя лучше прочих. В течение первой половины этого года наблюдалась активизация спроса, сокращение вакантных площадей и даже рост арендных ставок. Но главное, что на рынок выходят свежие проекты и участники.

О

бъем новых площадей, которые появились на рынке в первой половине 2011 года, превысил 170 тыс. кв. м. Правда, львиная доля (116  тыс. «квадратов») пришлась всего на один объект  – торговоразвлекательный комплекс «Лето». Кроме того, состоялся ввод в  эксплуатацию, но не произошло официального открытия для покупателей еще двух крупных объектов  – третьей очереди «Сити молла» и первой

38

очереди «Осиновой рощи». По подсчетам аналитиков, общая площадь торговых комплексов в  Петербурге уже превысила 4 млн кв. м.

Становится тесно По данным статистики, в Петербурге в  первой половине 2011  года увеличивались индекс потребительской уверенности (плюс 1%) и оборот розничной торговли (плюс 1,5%) – благодаря растущим

доходам населения (плюс 3,9%). Соответственно, активизировался спрос на торговые помещения, что вместе с  недостатком предложения привело к  сокращению вакантных площадей. «Высокий спрос привел к  росту заполняемости даже не  очень успешных торговых комплексов», – отмечает руководитель группы исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 4) / 2 011

| Обзор рынка | Торговля

| |

| Склады

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

няемостью (например, «Северный молл», «Аура», третья очередь Miller Center)»,  – отмечают аналитики Maris Properties in Association with CB Richard Ellis. По данным АРИН, наиболее высока доля вакантных торговых площадей в  Пушкинском, Петродворцо­ вом и Московском районах, а лучше всего заполнены торговые объекты в  Красносельском, Фрунзенском, Центральном, Кировском и Адми­ ралтейском районах.

На душу населения

По словам руководителя отдела аналитических исследований АРИН Оксаны Малеевой, доля вакантных площадей в пиковый период кризиса составляла 15%. Сегодня, по оценкам экспертов, 5–10%. «В  среднем по городу уровень заполняемости торговых центров в  первом полугодии составил 90–95%. В  успеш-

ных проектах существуют листы ожидания (например, «Галерея», «Стокманн Невский центр»). А проекты, которые неудачно расположены, с  непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками, ощутили отток арендаторов и до сих пор испытывают трудности с запол-

Большая часть действующих торговых центров в  Петербурге расположена в  удаленных от центра спальных районах (86% торговых площадей), утверждают аналитики Maris Properties. Лидируют северные районы города  – Приморский (18%) и Выборгский (13%), среди южных – Московский (14%). Кроме того, с ноября прошлого года в связи с открытием ТЦ «Стокманн Невский центр» и «Галерея» к лидерам приблизился Центральный район (8%). По-прежнему наименее обес­ печены торговыми площадями Василеостровский и Петроградский районы. Похожая ситуация  – с  количеством торговых «квадратов» на человека. По данным АРИН, обес­ печенность торговыми площадями (арендопригодная площадь торговых центров без учета гипермаркетов) составляет около 560  кв.  м на тысячу жителей. В  крупных европейских городах обеспеченность торговыми площадями варьирует от 490 кв. м до 1,4 тыс. «квадратов» на тысячу жителей. Наиболее высока обеспеченность торговыми площадями в Московском, Приморском

и Центральном районах (1,1–1,6 тыс. кв. м на тысячу человек), наиболее низкая – в Петродворцовом районе (94 кв. м на тысячу человек). Однако, по словам экспертов, девелоперы все чаще обращают внимание на пригороды. Причина  – обостряющаяся конкуренция. Появляются проекты с  качественными концепциями в  Гатчине и Колпино. В  этом году открылся торговый комплекс «Константиновский» (12 тыс. кв. м) в Пушкине.

Гибкие ставки По мере достижения хорошей заполняемости собственники торговых центров начали повышать арендные ставки, отмечают в Maris Properties. В  первом полугодии они выросли в  среднем на 7–10%. Большинство владельцев торговых центров предпочитают получать фиксированную плату с  арендаторов, реже применяется процент с  оборота. Специалисты NAI Becar подсчитали: стоимость аренды в  торговых цент­ рах основных торговых коридоров составляет 3–10  тыс., в  спальных районах  – 0,6–2,6  тыс. руб./кв.  м в  месяц. По  данным Jones Lang LaSalle, максимальные ставки составили $2  тыс./кв.  м в  год. В  то же время в новых проектах отмечается увеличение на  20–30% ставок для ресторанов и  фуд-кортов. Но для якорных арендаторов в  новых торговых объектах девелоперы предлагают сниженные ставки на первыйвторой год аренды. Цены продаж торговых площадей сильно разнятся в  зависимости от местоположения и условий сделки. Небольшие помещения (до 500 кв. м) в торговых центрах, по информации

39


То р г о в л я:

«Южный полюс» и «Рыбацкий») и проект ТРК «Кантемировский», Fort Group стала одним из лидеров городского рынка торговой недвижимости. Компания «Старт» купила сеть супермаркетов товаров для дома, входившую в  холдинг «Адамант». Jensen Russian Real Estate Fund  II приобрел универмаг «Пассаж» (21,5  тыс. кв.  м) на Невском прос­ пекте, Morgan Stanley интересуется покупкой «Галереи» (191 тыс. кв. м).

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга Общая площадь профессиональных торговых центров, млн кв. м

4,14

в том числе арендопригодная площадь, млн кв. м

2,93

Введено в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года, тыс. кв. м

139

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м

98

Планируется к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2011 года, тыс. кв. м

262

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м

182

Доля свободных площадей, %

4,8

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1 тыс. жителей

633

Операторы встают в очередь

Оксана Малеева, АРИН  / Oksana Maleeva

Maris Properties, продаются достаточно редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии концепции. Стоимость квадратного метра в  среднем по рынку колеблется в  диапазоне 50–90 тыс. рублей. В первой половине года на петербургском рынке состоялось несколько довольно громких сделок. В  частности, сравнительно новый игрок Fort Group приобрел группу компаний «Макромир», став, таким образом, владельцем пяти функционирующих торговых центров («Французский бульвар», «Родео драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити молл») и одного замороженного проекта («Долгоозерный»). Поскольку ранее компания уже имела в своем активе три действующих объекта (ТРК «Академ-парк»  – бывший торговый центр «Грейт»,

Источник: Knight Frank St. Petersburg

Петербург по-прежнему интересен крупным сетевым ритейлерам и девелоперам торговой недвижимости. По данным АРИН, доходность торговых объектов как готового бизнеса составляет 9–15%, инвестпроекты в торговле могут обеспечить доходность до 25%. «Интерес торговых операторов к  городскому рынку растет, однако отсутствие качественного предложения существенно ограничивает

в городе: ООО «Спектр Групп» (развивающее сеть магазинов косметики и бытовой химии «Спектр») открыло магазин в новом формате Health and Beauty; сеть «Чайная ложка» запустила пилотный проект ресторана в  новом формате, с  открытой кухней; группа компаний «Теремок» (сеть блинных ресторанов) открыла собственную кондитерскую на Литейном проспекте; сеть аптек

По мере достижения хорошей заполняемости собственники ТЦ начали повышать арендные ставки. В первом полугодии они выросли в среднем на 7–10%. Большинство владельцев торговых центров предпочитают получать фиксированную плату с арендаторов, реже применяется процент с оборота. их развитие»,  – отмечает руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в  СанктПетербурге Вероника Лежнева. В 2011  году сетевые операторы уже открыли новые предприятия

«Первая помощь» запустила аптеки экономкласса «Ленинградские аптеки»; холдинг X5 Retail Group открывает собственные мини-кафе при своих гипермаркетах и супермаркетах.

Торговые центры, открытие которых ожидается до конца 2011 года

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

Девелопер / участники проекта

«РИО»

Салова ул. / Белградская ул.

64 000

Tashir Group

«Сити молл» (3-я очередь)

Коломяжский просп., 17

47 000

«Макромир»

«Осиновая роща»

Парголово, Выборгское ш. / КАД

40 000

«Адамант»

Piterland

Приморский просп., 72

35 000*

Stremberg

ТРК в «Лондон парке»

Просвещения просп.

40 000*

ЛЭК

«Лиговъ»

Обводного канала наб. / Лиговский просп.

27 000

ООО «Невский дом» («Адамант»)

ДЛТ

Большая Конюшенная ул., 21/23

33 200

Mercury

Хасанский рынок (1-я очередь)

Хасанская ул. / Наставников просп.

8 000*

УИМП

«Академ-парк»**

Гражданский просп., 41

32 000

Fort Group

AURA Boutique Centre**

Лахтинский просп., 85

14 300

ГК «Эталон»

«Шкиперский молл – 2»

ВО, Малый просп., 88

11 900

ГК «СиБ»

«Заневский каскад» (расширение 1-й оч.)

Заневский просп. / Энергетиков просп.

4 800

«Адамант»

жа» намерен отрыть в  2011  году 6–8 магазинов новой сети супермаркетов «Лайм», строительный торговый дом «Петрович» планирует строить магазины формата cash & carry площадью 1 тыс. кв. м, крупнейший собственник торговой недвижимости холдинг «Адамант» объявил о старте строительства четырех ТК (у станций метро «Купчино», «Международная», «Бухарестская» и «Звездная», срок сдачи – 2014 год). Выход на петербургский рынок торговой недвижимости анонсировала голландская сеть супермаркетов SPAR. Развивать их будет владелец сетей «Семья» и «Идея»  – по франшизе. Первые магазины на Северо-Западе откроются этим летом. В 2011 году сразу две сети кофеен, не представленные в  городе прежде, заявили о  выходе на петербургский рынок. Сеть кофеен Travelers Coffee в этом году планирует открыть 3–4  заведения, а  московская сеть «Кофеин»  – 2–3 кофейни.

Купить-поесть-развлечься

* арендопригодная площадь, площадь торговой функции в составе многофункционального объекта ** повторное открытие после реконцепции Источник : Knight Frank St. Petersburg, АРИН, Maris Properties / CB Richard Ellis, NAI Becar

40

Многие операторы объявили о  желании расширить присутствие в Петербурге. Так, финская SOK Retail Int. Oy в течение ближайших четырех лет рассчитывает открыть еще 20–30 магазинов Prisma в Петербурге и Ленобласти, Kesko собирается выйти на рынок со своей продуктовой сетью K-citymarket (четыре гипермаркета в  2012–2013  годах), холдинг «Продовольственная бир­

Считается, что Петербург достаточно насыщен торговыми площадями. Основных форматов

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 4) / 2 011

| Обзор рынка | Торговля

| |

| Склады

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Общепит специалисты также склонные рассматривать как некое развлечение. По мнению Вероники Лежневой, в ТРК по-прежнему останутся фуд-корты и кафе, но ресторанные зоны просто обречены на развитие. «Это позволит привлечь в  ТРК состоятельных покупателей»,  – пояснила она. Заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Роман Евстратов также полагает, что рестораны способны стать новым «магнитом» ТРК  – заведения концептуального толка уже появляются в торговых центрах.

Проекты, анонсированные в первом полугодии 2011 года

Название

Адрес

Планируемый год ввода

Общая площадь, кв. м

Девелопер / участники проекта

«Бухарестский»

Бухарестская ул. / Салова ул.

2012

73 000

«Адамант»

«Международный»

Бухарестская ул. / Белы Куна ул.

2012

46 400

«Адамант»

«Пик» (2-я очередь)

Сенная пл., 2

2012

20 000

«Петромир»

ТК над станцией метро «Адмиралтейская»

Малая Морская ул. / Кирпичный пер.

2012

20 000

«Советник» (холдинг «ПетроМир»)

«Заневский каскад – 3»**

Заневский просп. / Энергетиков просп.

2013

57 000

«Адамант»

МФК над платформами Финляндского вокзала**

Ленина пл., 6

2014

40 000*

РЖД

МФК на участке Механического завода**

Витебский просп., 15 А

2016

80 000

«Конрад»

* площадь торговой функции в составе многофункционального объекта ** новый проект

Продолжение следует

Источник: Knight Frank St. Petersburg

Арендные ставки в торговых центрах в зависимости от профиля арендатора Профиль

Площадь, кв. м

Ставка аренды, $/кв. м в год

Гипермаркет

От 5000

80–120

Электроника и бытовая техника

От 2500

150–200

Монобрендовая электроника

80–150

1000–1500

Спортивные товары

До 3000

250–650

Спортивные товары

От 3000

150–250

Кино

От 3000

100–170

Отдых и развлечения Парфюмерия и косметика

1500–7000

90–140

300–500

600–1200

Парфюмерия и косметика

До 300

1000–1900

Товары для детей

От 1500

150–250

Товары для детей

До 300

580–800

DIY

8000–15000

120–200

Фуд-корт

40–90

900–1300

Ресторан

250–600

400–600

Одежда

100–200

650–2000

Одежда

200–1000

420–650

Одежда

От 1000

240–500 Источник: Jones Lang LaSalle

форматами и нехватка объектов с оригинальной концепцией. Новой фишкой управляющих и владельцев торговых комплексов становится увеличение развлекательной функции в  ТРК ради привлечения покупателей. «Люди уже сегодня приходят в  торговый комплекс не только за покупками. Ежедневно в  «Гранд Каньоне» бывает 40  тыс. посетителей. Мы проводили анкетирование и выяснили: 22% из них приходят в  него ради развл��чений»,  – утверждает помощник президента компании JC Development по развитию Борис Юшенков. Сейчас, по данным Jones Lang LaSalle, развлекательная составляющая есть в  78% торговых цент­ ров Петербурга. Средняя доля развлечений в  объеме торговых площадей составляет 15%, учитывая комплексы, где такая функция есть в  принципе. Максимальная доля достигает 20%. В  строящемся ТРК «Кантемировский» под развлекательную функцию будет отведено около 30% площадей.

Динамика вакантных площадей в торговых центрах, % от арендопригодной площади / Vacancies dynamic in shopping centers, % of GLA

Условия аренды в торговых центрах

Параметр

Якорные арендаторы

Другие арендаторы

5–15

3–5

1350–1650

1650–4500

Срок аренды, лет Эксплуатационные расходы, руб./кв. м в год Страховой депозит, мес.

1–3

1–5

Индексация арендных ставок, %/год

3–5

5–10

Shell & core

Shell & core

Отделка

По данным Knight Frank, во втором полугодии ожидается открытие до  десятка новых торговых объектов. Эксперты полагают, что появление на рынке новых площадей (по  разным оценкам, ожидается вывод 200–300  тыс. кв.  м, в  зависимости от скорости реализации проектов) способно снизить заполняемость действующих объектов. «Вероятно, до конца года тенденция увеличения девелоперской активности на рынке сохранится и можно ожидать анонсы совершенно новых торговых проектов»,  – добавляет Олег Громков. В отношении арендных ставок мнения экспертов расходятся. Оксана Малеева из АРИН полагает, что из-за насыщенности рынка торговыми площадями роста не произойдет – разве что дифференциация цен в  зависимости от  локации и концепции объекта. Специалисты Maris Properties уверены, что ставки расти будут – благодаря стабильно высокому спросу. Иными словами, тенденции первого полугодия получат продолжение во второй половине года.

15%

10% 8%

Источник: Maris Properties / CB Richard Ellis

5% 4%

в  городе представлено немного, отмечают эксперты компании Maris Properties,  – это в  основном торгово-развлекательные комплексы, стандартные торговые

центры, торгово-офисные центры, многофункциональные центры и гипермаркеты. При этом доля ТРК составляет 42%. То есть наблюдается насыщение рынка типовыми

2007 

2008 

2009 

2010 

H1 2011 Источник / Source: АРИН

41


Ret a i l:

Review of

St. Petersburg’s Retail Properties Author: Elena Zubova ........................ Photo: АntonKarelin, CRE archive

The segment of retail space in St. Petersburg is better off than many others. During the first half of this year burgeoning demand, waning vacancies and even rising rents could be observed. But most important is that new projects and participants are entering the market.

N

ew retail space delivered to the market in the first half of 2011 exceeded 170,000 sq m, even though the lion’s share (116,000 sq m) was provided by a single project – the shopping and leisure center Leto. In addition, two other large properties – the third phase of City Mall and the first phase of Osinovaya Roshcha (Aspen Grove) – were commissioned but not officially inaugurated. Analysts figure

42

that total retail space in St. Petersburg has already exceeded 4 million sq m.

It’s getting incommodious According to the available statistics, the index of consumer confidence increased by 1% in St. Petersburg in the first half of 2011 while the retail turnover rose 1.5% thanks to growing personal incomes (plus 3.9%). Accordingly, demand for retail prem-

ises perked up, which led to the contraction of vacancies coupled with short supply. “High demand pushed up the occupancy levels even in the much-to-be-desired retail properties,” notes Oleg Gromkov, head of the property market study group at Knight Frank SPb. In the words of Oksana Maleeva, head of analytics at ARIN, vacancies peaked 15% at the height of the reces-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 4) / 2 011

sion, but now they’ve sunk to the level of 5-10%. “The average occupancy of shopping centers in H1 amounted to 90-95% while the most successful projects (Galeria, Stockmann Nevsky Centre and some others) keep waiting lists. On the other hand, projects with

| Market Report | Retail

| |

| Industrial

|

to the inauguration of Stockmann Nevsky Center and Galeria. Vasilievsky Island and Petrograd are two areas with the least amount of retail space. Per capita retail space follows a similar pattern. According to ARIN, per capita retail space (gross leasable area

NORTHWEST

Most owners of the shopping malls prefer fixed rents, being rather avert to turnover percentage as the basis for rent payments. The experts of NAI Becar figured that the rent in the shopping centers along the main retail routes amounts to 3,000-10,000 rubles

Developers are ever more frequently turning their eyes towards the suburbs. The reason is stiffening competition. Projects with quality concepts are cropping up in Gatchina and Kolpino. This year the 12,000-sqm shopping center Konstantinovsky has opened in Pushkin. a lame location, shoddy concept, overstated rental rates and other shortcomings saw the outflow of tenants and still face problems with occupancy (some examples are Northern Mall, Aura and third phase of Miller Center),” note the analysts of Maris Properties in Association with CB Richard Ellis. As reported by ARIN, vacancies in retail centers are the highest in Pushkinsky, Petrodvorets and Moskovsky districts while retail properties in Krasnoselsky, Frunzensky, Central, Kirovsky and Admiralty districts boast the highest occupancy.

Per capita Most operational shopping centers in St. Petersburg are located in bedroom communities, far away from the center (86% of retail space), inform the analysts of Maris Properties. Northern districts take the lead, namely Primorsky (18%) and Vyborgsky (13%). As for the southern districts, Moskovsky is an indisputable leader (14%). What is more, starting from last November the Central district (8%) drew nearer to the leaders owing

in shopping centers exclusive of hypermarkets) averages 560 sq m per 1,000 residents. By comparison, per capita retail space in big European cities varies between 490 and 1,400 sq m per 1,000 residents. Moskovsky, Primorsky and Central districts are best provided with retail space (1,100–1,600 sq m per 1,000 residents), whereas the lowest figure is found in Petrodvorets district (94 sq m per 1,000 residents). However, in the words of experts, developers are ever more frequently turning their eyes towards the suburbs. The reason is stiffening competition. Projects with quality concepts are cropping up in Gatchina and Kolpino. This year the 12,000-sqm shopping center Konstantinovsky has opened its doors in Pushkin.

Flexible rates Seeing good occupancy levels in their properties, landlords started raising their rent rates, note the experts of Maris Properties. During the first halfyear they leaped by 7-10%, on average.

while in bedroom neighborhoods it is as low as 600-2,600 per sqm per year. At the same time the rates for restaurants and food courts have increased by 20-30% while to anchor tenants of their new retail properties developers offer reduced rates during the first and second years of lease. The retail space selling prices vary widely depending on the location and terms of a deal. Small premises (below 500 sq m) in shopping centers sell very seldom, according to Maris Properties, such sales testifying most likely to the lack of any attractive concept and project’s inadequacy. Average square meter prices fluctuate in the range of 50-90 thousand rubles. Several rather sensational deals were stricken on the Petersburg market in the first half of the year. In particular a relatively new player, Fort Group, acquired Macromir Group, having thus come into possession of five functional shopping malls (French Boulevard, Rodeo Drive, Fiolent, Felicita and City Mall) and one frozen project (Dolgoozerny). Given that the

Oleg Gromkov, Knight Frank SPb / Олег Громков company already had three operational properties among its assets – Akadem Park (former shopping center “Great”), Southern Pole and Rybatsky in addition to shopping and leisure center Kantemirovsky, Fort Group became one of the leaders of the Petersburg retail property market. Start Co. bought a chain of housekeeping goods supermarkets earlier integrated into the Adamant holding. Jenssen Russian Real Estate Fund II took over the 21,500-sqm Passage department store on Nevsky and Morgan Stanley is contemplating the purchase of the 191,000-sqm Galeria mall with its prime location.

Operators are tailing on Big chain retailers and retail property developers are still interested in St. Petersburg. As reported by ARIN, the yield of retail properties as a running business ranges from 9% to 15%

43


while investment projects in retail may ensure the yield of up to 25%. “Interest of retail operators in the city is on the rise, but the lack of quality supply significantly curbs their expansion,” comments Veronika Lezhneva, head of analytics with Jones Lang LaSalle SPb. In 2011, chain operators have opened new mercantile businesses in the city: thus Spektr Group (developing the Spektr network of cosmetics and household chemicals) has opened a shop in the new Health and Beauty format, the Teaspoon chain has launched a pilot project of a restaurant in a new format with an open kitchen, Teremok group of companies (a chain of pancake restaurants) has opened its own confectionery on Liteyny Ave., the pharmacy chain Pervaya Pomosh has launched economy-class drugstores Leningradskie Apteki, while the X5 Retail Group keeps opening its own mini cafes at their hypermarkets and supermarkets.

The "Aura" shopping mall is struggling with the occupancy problems / Торгово-развлекательный центр «Аура» пытается решить проблему заполнения вакантных площадей Shopping centers due to open until the end of 2011

Name

Address

GBA, sqm

Developer / project participant

RIO

Salov St / Belgradskaya St

64 000

Tashir Group

City Mall (III phase)

17 Kolomyazhsky pr.

47 000

Macromir

Aspen Grove

Pargolovo / Vyborg shosse / KAD

40 000

Adamant

Piterland

72 Primorsky pr.

35 000*

Stremberg

40 000 *

LEC

A shopping mall in London Park

Prosveshcheniya pr.

Ligov

Obvodny Canal Quay / Ligovsky Ave

DLT

21/23 Bolshaya Konyushennaya St

33 200

Mercury

Khasansky market (I phase)

Khasanskaya St / Nastavnikov pr.

8 000 *

UIMP

Akadem-park**

41 Grazhdansky pr.

32 000

Fort Group

AURA Boutique Centre**

85 Lakhtinsky pr.

14 300

GC Etalon

Skipper Mall-2

88 Maly pr., Vasilievsky Island

11 900

GC SiB

Zanevsky Cascade (expansion of phase 1)

Zanevsky pr. / Energetikov pr.

4 800

Adamant

27 000

Shopping, eating and making fun

Nevsky Dom (Adamant)

* rentable space or retail space in mixed-use centers ** reopening after re-conception Source: Knight Frank St. Petersburg, ARIN, Maris Properties/CB Richard Ellis, NAI Becar

Projects announced in H1 2011

Name Bukharestsky

Address Bukharestskaya St / Salov St

GBA, sqm

Developer / project participant

2012

73 000

Name Adamant

Mezhdunarodny

Bukharestskaya St / Bela Kun St

2012

46 400

Adamant

Pik (II phase)

2 Sennaya Square

2012

20 000

Petromir

SC above Admiralteyskaya metro station

Malaya Morskaya St / Kirpichny Lane

2012

20 000

Sovetnik (Petromir holding)

Zanevsky Cascade 3**

Zanevsky pr. / Energetikov pr.

2013

57 000

Adamant

MFC above the platforms of the Finnish Railroad Terminal**

6 Lenin Square

2014

40 000*

Russian Railways

MFC on the territory of Mechanical Works**

15 А Vitebsky pr.

2016

80 000

Conrad

* retail space in a mixed-use project ** new project Source: Knight Frank St. Petersburg

44

Many operators have announced their desire to expand in St. Petersburg. Thus Finnish SOK Retail Int. Oy is going to start 20-30 more Prisma shops in St. Petersburg and its suburbs during the next four years, Kesko plans to enter the market with its grocery chain K-citymarket (four hypermarkets in 2012-2013), the Food Exchange holding company intends to open 6-8 shops of the new supermarket network Lime in 2011, the home improvement trading firm Petrovich contemplates building 1,000-sqm stores in the cash & carry format, the biggest retail property owner Adamant holding announced the launch of construction on four retail centers (at metro stations Kupchino, Mezhdunarodnaya, Bukharestskaya and Zvezdnaya – to be delivered in 2014). The Dutch supermarket network SPAR announced its entry to the Petersburg market. It has already signed a franchising agreement with the owner of Semya and Idea chains. First SPAR shops in the North-West will open this summer. Two chains of coffee shops that were not present in the city before, announced their entry to the Petersburg market. Travelers Coffee plans to open 3-4 outlets this year while Moscow-based Caffeine is going to open 2-3 coffee shops.

St. Petersburg is thought to be saturated with retail space; yet standard formats prevail and the city is in need of new formats with offbeat concepts. Very few major formats are represented in St. Pete, according to experts of Maris Properties. These are shopping and entertainment centers, standard trading centers, retail-office centers, mixed-use centers and hypermarkets, with the share of shopping and entertainment centers as high as 42%. The owners and managers of retail properties try to widen the entertainment function to lure more visitors. “Today people do not only come to shop at a trading center. The daily footfall at Grand Canyon is 40,000 visitors. Our survey revealed that 22% of them seek entertainments in this mall,” comments Boris Yushenkov, aide of president, JC Development. According to Jones Lang LaSalle, 78% of shopping centers in St. Petersburg offer some entertainments to their customers. Entertainments account for 15% of total retail space in such shopping malls, on average, occasionally reaching 20%. In the retail project Kantemirovsky, now under construction, about 30% of total space will be dedicated to entertainments.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 4) / 2 011

| Market Report | Retail

| |

| Industrial

|

NORTHWEST

Rental rates in shopping centers by tenant profiles

Profile Hypermarket

Total floor space of professional retail centers, sqm

4.14

80-120

including gross leasable area, million sqm

2.93

From 2,500

150-200

commissioned in H1 2011, thousand sqm

139

Space, sqm

Rent, $/sqm/year

From 5,000

Home appliances and electronics

Key parameters of St. Petersburg retail property market

80-150

1,000-1,500

including gross leasable area, thousand sqm

98

Sporting goods

Below 3,000

250-650

scheduled for delivery in H2 of 2011, thousand sqm

262

Sporting goods

From 3,000

150-250

including gross leasable area, thousand sqm

182

100-170

Vacancies, %

4.8

Quality per capita retail space, sqm/1,000 residents

633

Mono-brand electronics

Cinema

From 3,000

Leisure and entertainments

1,500-7,000

90-140

Perfumery and cosmetics

300-500

600-1,200

Perfumery and cosmetics

Below 300

1,000-1,900

Children’s goods

From 1,500

150-250

Children’s goods

Below 300

580-800

8,000-15,000

120-200

Food court

40-90

900-1,300

Restaurant

250-600

400-600

DIY

Source: Knight Frank St. Petersburg

Terms of lease in shopping centers

Parameter Term of lease, years Operating expenses, rubles/sqm/year

Anchor tenants

Other tenants

5-15

3-5

1350-1650

1650-4500

Clothing

100-200

650-2,000

Insurance deposit, months

1-3

1-5

Clothing

200-1,000

420-650

Indexation of rental rates, % a year

3-5

5-10

Clothing

From 1,000

240-500

Fit-out

Shell&core

Shell&core

Source: Maris Properties/CB Richard Ellis

Source: Jones Lang LaSalle

Public catering is also seen by experts as some sort of entertainment. In the opinion of Ms Lezhneva, food courts and cafes will certainly remain in a typical shopping mall while restaurant zones will keep expanding. “This will entice well-to-do clients to shopping malls,” she illumined. Associate Director of Retail Property Department at Colliers International SPb, Roman Evstratov, also believes

that restaurants are capable of becoming a new “magnet” at shopping and leisure centers – conceptual eateries are already springing up in some shopping centers.

To be continued According to Knight Frank, the second half-year will see inauguration of up to a dozen new retail properties. The experts believe that the delivery

of new space to the market (about 200,300 thousand sq m are due to be commissioned in the near term) may well reduce the occupancy in the existing facilities. “Developers will probably be active until the year-end and we can anticipate the announcements of brand new retail projects,” adds Mr  Gromkov. Experts differ in relation to rental rates. Ms Maleeva assumes that no

growth can be expected, because the market is saturated with shop floor, and we’ll see only some differentiation of prices depending on the property location and concept. The experts of Maris Properties, however, are certain that the rates will keep growing owing to high demand. In other words, the trends of the first half-year will continue in the second half of the year.

"Developers will be active until the year-end and we can anticipate the announcements of brand new retail projects" / "Активность девелоперов сохранится до конца года, и мы можем ожидать объявления о новых проектах торговой недвижимости"

45


Р е г и о н:

На месте мини-рынка «Славянский» открылся торговый центр «Славянская ярмарка» площадью 5292 кв. м / The former mini market Slavyansky was recently redeveloped into the 5,292-sqm shopping center Slavyanskaya Yarmarka (Slavic Fair)

Дешев и невелик

Текст: Дмитрий Кирман, Наталья Суслова ........................... Фото: Максим Озерцов

Рынок коммерческой недвижимости Великого Новгорода очень узок. Новые бизнес-центры и торговые комплексы, которые вводятся даже в спорных локациях на окраине города, удается заполнить достаточно быстро. Однако переоценивать ситуацию не стоит: строительство еще 2–3 качественных объектов в каждом из сегментов, по оценкам экспертов, может полностью покрыть существующий спрос на коммерческие помещения.

ется строительство широкополосной магистрали федерального значения, которая пройдет мимо Великого Новгорода. Соответственно, данная магистраль послужит хорошим стимулом для развития промпред­ приятий. «Что касается коммерческой недвижимости, то, на мой взгляд, данный сегмент живет собственной жизнью. Особого взаимодействия между властью и собственниками земли не  наблюдается, но и никаких препятствий к тому тоже нет», – отмечает г-жа Марковец. Областные власти ведут планомерную работу по развитию промышленно-логистических и туристических проектов. В  настоящий момент существует идея создания нового речного порта на Волхове. Кроме того, есть ряд других крупных инвестплощадок в  различных районах. Но на их детальную подготовку, по словам экспертов, у области пока не хватает средств. Еще одним преимуществом региона Екатерина Марковец называет низкую конкуренцию: «Значительная часть коммерчес­ких площадей сконцентрирована у нескольких местных игроков. Также в  недавнее время некоторые объекты были выкуплены петербургскими компаниями для последующей реконструкции.

В

еликий Новгород, официально вернувший приставку к имени только в  1999  году, является административным центром Новгородской области, его население составляет 215  тыс. человек. Средняя заработная плата жителя находится на уровне 18 тыс. рублей в  месяц, то есть по уровню дохода он сравним с Тверью и приближается к показателям Краснодара. По оценкам аналитиков, Великий Новгород занимает третье место по инвестиционной привлекательности среди городов Северо-Запада, опережают его только Сыктывкар и Волхов. Нужно отметить, что новгородские власти целенаправленно стремятся создать благоприятный экономический климат, так как это единственный способ стимулировать

46

привлечение инвестиций в  регион, который не может похвастаться запасами сырьевых ресурсов. Подтверждением успешности этой политики благоприятствования могут служить предприятия с  иностранным капиталом, размещающие свое производство в Великом Новгороде уже более десяти лет. Так, сегодня в  городе работают завод австралийского концерна Amcor (производство упаковки), испанская фабрика JoyCo (кондитерские изделия), датский завод Dirol, финское производство минераловатной теплоизоляции Paroc, немецкий завод Pfleiderer (ДСП). Помимо этого здесь ведется постепенная модернизация российских промпредприятий. Расширяет свои мощности завод по производ-

ству карбамида «Акрон», строятся завод «Цемент» и нефтеперерабатывающее предприятие сети автозаправочных станций «АВРО», запущен в  эксплуатацию деревообрабаты­ вающий комплекс глубокой переработки древесины Новгородской лесопромышленной компании «Содружество» и пр. «Преимуществом Новгородской области являются дешевые ресурсы,  – поясняет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.  – Например, там в несколько раз ниже стоимость подключения электрических мощностей, чем в  Петербурге». По  ее мнению, регион имеет отличный потенциал для размещения новых производственных площадок. В частности, в  Батецком районе планиру-

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 4) / 2 011

Поэтому вскоре на рынке явно возникнет новое предложение».

За федеральный счет Несмотря на близость к Петербургу, современные торговые комплексы в Великом Новгороде пока отсутствуют. По данным London Consulting & Management Company / LCMC, относительно качественными можно назвать торговые центры «Волна» и «Русь», составляющие 72% общего предложения площадей в  торговых комплексах. Также в  городе расположены гипермаркеты федеральных ритейлеров «Лента» и «Магнит». Если рассматривать географическое размещение торговых комплексов, то большинство из них (67%) расположены в  историческом центре Великого Новгорода, тогда как основная масса населения проживает в спальных районах. «Такое средоточие торговых объектов в  центре объясняется тем, что большинство ТРК представляют собой реконструированные административные здания»,  – констатирует управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его словам, спрос на торговые площади формируется за счет местных предпринимателей и федеральных ритейлеров, активизировавших свои планы развития в  регионе за последний год, в том числе и путем франчайзинга. Помимо уже упомянутой «Ленты» и «Магнита», в  Великом Новгороде присутствуют федеральные продовольственные сети «Пятерочка», «Полушка», «Дикси», сеть по продаже бытовой техники и электроники «Эльдорадо», «Евросеть», магазины одежды OGGI, Savage, сети пар­ фюмерных магазинов «Л'Этуаль» и «Рив Гош». Новгородская область, занимающая 33-е место в стране по уровню оборота розничной торговли на душу населения, является наиболее привлекательной для федеральных ритейлеров среди остальных округов Северо-Запада. «За счет достаточно высокой оценки потенциала города ритейлерами конкуренция, например, среди продовольственных сетей в регионе уже достаточно жесткая», – утверждает г-н Золин. Между тем, несмотря на низкий уровень вакансий в  новгородских торговых комплексах, составляющий в среднем 5%, наиболее популярны у  арендаторов встроеннопристроенные помещения и площади с минимальной ставкой аренды. По  данным LCMC, диапазон арендных ставок для арендаторов галерей в торговых комплексах составляет 3,6–15,6  тыс. руб./кв.  м в  год (не включая НДС и коммунальные

| Склады | Регион

| |

| Экспертное мнение

|

платежи), для арендаторов миниякорного типа – 4,8–9,6 тыс. Кроме того, в  Великом Новгороде очень распространена практика продажи помещений в  ТК, средняя запрашиваемая цена составляет 55  тыс. рублей за «квадрат» (без учета НДС). В  течение ближайшего года специалисты LCMC прогнозируют небольшой рост арендных ставок в пределах 2–3%. Сейчас, по словам Дмитрия

СЕВЕРО-ЗАПАД

нации: эксперты LCMC не отмечают тенденций на повышение или снижение уровня спроса со стороны арендаторов. Наиболее высокая доля вакантных площадей зафиксирована в объектах класса С, в среднем на уровне 30%, тогда как в бизнесцентрах В-класса заполняемость достигла 98%. Несмотря на это, средние арендные ставки весьма высоки: в  классе  В они составляют 9,6  тыс. рублей, в С-классе – 6 тыс. руб./кв. м

в  классе  С  – 30  тыс. Некоторые бизнес-центры выставляются на продажу целиком (например «Дом быта Волхова» по цене 130 млн рублей). «Учитывая рост деловой активности в регионе, можно прогнозировать плавное, постепенное увеличение спроса на офисные площади. Сейчас в  Великом Новгороде на различных стадиях реализации находятся несколько проектов качественных бизнес-центров, способных удов­

С появлением более качественных объектов произойдет пересмотр ставок аренды в устаревших торговых центрах, а приход федеральных ритейлеров в город повысит общий уровень требований арендаторов к торговым помещениям. Золина, существует около пяти проектов строительства в  Великом Новгороде современных торговых комплексов, по реалистичным прог­ нозам, в ближайшие 2–3 года объем качественных торговых площадей увеличится на 50–60  тыс. кв.  м. «С  появлением более качественных объектов произойдет пересмотр ставок аренды в  устаревших торговых центрах, а приход федеральных ритейлеров в город повысит общий уровень требований арендаторов к торговым помещениям», – констатирует он.

в год. Правда, собственники помещений зачастую готовы идти на переговоры с потенциальными арендаторами и предоставлять скидки в размере 10–15%. Как и во многих региональных городах, в  Великом Новгороде распространена практика продажи офисных помещений в  бизнесцентрах. В среднем стоимость квад­ ратного метра в  бизнес-центре класса  В составляет 45  тыс.рублей,

летворить прогнозируемый спрос, по­этому значительного роста арендных ставок не предвидится», – отмечает Дмитрий Золин.

Земля – заводам! Так как Великий Новгород исторически расположен на пересечении крупных торговых путей, складской сегмент недвижимости представлен в городе достаточно широко. Общее предложение в  этом сегменте спе-

Не выше Рынок офисных помещений Вели­ кого Новгорода представлен биз­ нес-центрами класса С, условным В-классом, а  также объектами, не  подлежащими классификации, причем основное предложение сосредоточено в  В и С-классах. По подсчетам LCMC, всего в  городе представлено семь качественных бизнес-центров совокупной площадью 32 тыс. кв. м. «На объекты класса «условный В» приходится около 50% всего предложения, на бизнесцентры С-класса чуть более 30%», – уточняет г-н Золин. По его мнению, типичным примером качественного объекта в  «условном В-классе» является бизнес-центр «Волна», расположенный в центральной части Новгорода. Объект общей площадью 8 тыс. кв.  м был введен в  эксплуатацию в июле 2008 года и сейчас полностью заполнен. Бизнес-центр с  коридорно-кабинетной планировкой предлагает в  аренду офисные помещения по стоимости 600  руб. за «квадрат» в  месяц, обеспечивая арендаторов стандартным набором услуг. Сегодня рынок бизнес-центров города находится в состоянии стаг-

47


Р е г и о н:

Бизнес-центры Великого Новгорода

Название

Месторасположение

Год ввода

Общая площадь, кв. м

Арендопригодная площадь, кв. м

Класс B «Волна»

Б. Санкт-Петербургская ул., 39

2008

8 000

7 200

«Оловянка»

Тимура Фрунзе ул., 13

2008

4 000

3 650

БЦ на ул. Великая

Великая ул.

2008

3 800

3 180

БЦ на ул. Германа

Германа ул., 29

1999

2 300

2 000

БЦ на Б. Санкт-Петербургской ул.

Б. Санкт-Петербургская ул., 80

1989

2 150

1 900

«Новгород»

Ломоносовская ул., 9

1985

2 000

1 400

«Дом быта Волхова»

Гзень наб., 5

1975

8 706

5 907

30 956

25 237

Год ввода

Общая площадь, кв. м

Арендопригодная площадь, кв. м

Класс C

Всего:

Торговые центры Великого Новгорода

Название

Месторасположение

«Волна»

Б. Санкт-Петербургская ул., 39

2007

16 585

14 200

«Славянская ярмарка»

Корсунова просп., 18

2007

5 292

5 292

«Восточный»

Б. Московская ул., 122

2005

3 000

3 000

«Новый торг»

Свободы ул., 25

1995

2 500

2 500

«Барк»

Свободы ул.

1995

2 000

2 000

«Русь»

Б. Санкт Петербургская ул., 25

1989

18 000

12 000

47 377

38 992

Всего:

Склады Великого Новгорода

Название

Направление (удаленность, км)

Год ввода

Общая площадь, кв. м

Класс В «Севметаллснаб»

М10 «Россия» (2)

2009

7 800

«Великая гора»

М10 «Россия» (2)

2008

7 240

«Волна»

Б. Санкт-Петербургская ул., 39 (в городе)

2007

147

Класс С «Пролетарий»

М10 «Россия», пос. Пролетарий (25)

1980

20 000

Корсунова 14

Корсунова ул., 14 (в городе)

1995

1 221

Ул. Псковская

Псковская ул., 82, стр. А (в городе)

2003

703

Без названия

М10 «Россия», Панковка ул. (2)

2009

660

Без названия

М10 «Россия», Промышленная ул. (2)

1995

553

Без названия

Б. Санкт-Петербургская ул. (в городе)

2006

302

Всего:

38 626 Источник: LCMC

циалисты LCMC оценивают в 40 тыс. кв. м, но большая часть складов относится к классу С (61%) и сосредоточена за городской чертой. Несмотря на относительно невысокие арендные ставки: от 1,2 до 6 тыс. руб./кв. м в год (в зависимости от класса помещения), эксперты отмечают высокий уровень вакантных площадей. Средняя заполняемость складских

48

комплексов составляет 60–65%, причем максимальная загрузка отмечена в  комплексах, находящихся в  черте города, а также в крупных качественных объектах, к  которым относится в  том числе и логистический центр «Великая гора», расположенный на трассе М10 (Петербург – Москва). «Основным катализатором спроса на складские площади выступает

рост промышленного производства и динамика розничного товарооборота. Многие крупные компании обращают внимание на Великий Новгород, рассматривая его в качестве оптимального места для размещения распределительных центров», – констатирует г-н Золин. Так, год назад в городе был открыт первый на Северо-Западе распределительный центр федераль-

ного ритейлера «Магнит». Кроме того, областная администрация неоднократно заявляла о  планах увеличения новгородского грузооборота за счет строительства на Волхове перегрузочного комплекса, который может стать дублером петербургского порта. В структуре предложения земельных участков в Новгородской области, по данным АРИН, преобладают земли сельскохозяйственного назначения (92% общего объема). На земли населенных пунктов приходится 7%, на земли промышленности – 1%. Предложение по продаже земельных участков под коммерческое и промышленное использование ограниченно и представлено преимущественно в Новгородском районе. «Наиболее дорогие земельные участки под промышленное и коммерческое использование тяготеют к  Великому Новгороду и федеральным трассам. На стоимость данных участков оказывает влияние наличие съезда с  трассы, коммуникаций и возможность подключения к  ним, наличие согласованного проекта», – отмечает г-жа Марковец. В целом аналитики отмечают, что внутренний спрос на коммерческие помещения в области очень низкий из-за бедности населения. Но с учетом строительства новой дороги Москва – Петербург и федеральной трассы Батецск  – Усть-Луга существенно улучшится доступность двух столиц и возможность экспорта некоторых видов продукции. А  запуск новых производств будет улучшать общую инвестиционную привлекательность региона и следом за этим активизируется коммерческое строительство. «Основным стимулом к развитию региона могло бы стать улучшение транспортно-логистический связи Новгородской области с двумя столицами. И все те проекты, которые были перечислены, должны существенно повысить инвестиционную привлекательность Новгородской области. В  настоящий момент область очень бедная, и необходимо выделение средств из федерального бюджета, прежде всего на подготовку и софинан­сирование инфраструктурных объектов. А вслед за этим будет расти благосостояние населения. Соот­ветственно, будет выкупаться новое жилье, привлекаться ипотечные кредиты. В настоящее время там более 90% заявителей не проходят скринговые системы банков. Вырастет покупательная способность, следовательно, будет развиваться торговля и сфера услуг», – резюмирует Екате­ рина Марковец.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 4) / 2 011

| Industrial | Region

| |

| Expert Opinion

|

NORTHWEST

Cheap and Small The commercial real estate market is very narrow in Veliky Novgorod. New business and shopping centers delivered even in dubious locations on the outskirts are rather quickly filled with occupants. This situation should not be overestimated, however: construction on 2–3 more quality projects in each of the segments might fully meet the existing demand in each of the segments, in expert estimation.

Author: Dmitry Kirman, Natalia Suslova ......................... Photo: Maxim Ozertsov

eliky Novgorod that officially restored its double name only in 1999 is an administrative center of the Novgorod province. The city’s population is 215,000 residents while the average per capita wages is at the level of 18,000 rubles/month, which is comparable to neighboring Tver and close to Krasnodar’s figures. In analyst estimation, Veliky Novgorod ranks third in terms of investment attractiveness among the North-western cities of Russia, next only to Syktyvkar and Volkhov. It should be noted that the Novgorod authorities purposefully seek to create a favorable economic environment, since this is the only way to encourage investments into the region which

way of national importance that will pass by Veliky Novgorod is planned in Bratsevsky district. Accordingly, the given highway will serve as a good incentive to develop manufacturing enterprises. “As regards the commercial property, in my view the given segment lives its own life. No special interaction between the local authorities and landowners has been observed, but there are no obstacles to this engagement either,” notes Ms Markovets. The regional authorities carry on systematic work to develop industriallogistic and tourist projects. At the present moment there is an idea to create a new river port on the Volkhov River. In addition, there are a number

V

cannot boast a wealth of mineral stock. The success of this favorable treatment policy is corroborated by ventures with the involvement of foreign capital and the fact that overseas firms have been deploying their manufacturing capacity in Veliky Novgorod for more than 10 years by now. Thus the factory of the Australian concern Amcor (packaging output), Spanish factory JoyCo (confectionery), Danish plant of Dirol, Finnish manufacture of Paroc mineralcotton heat insulation, and the German factory of Pfleiderer (chipboards) currently operate in the city. In addition, gradual modernization of Russian industrial enterprises is going on here. The carbamideproducing plant Akron is expanding,

the “Cement” works and the AURO oil refinery serving the network of gasoline stations are under construction, deep timber conversion and woodworking complex has been launched by Novgorod-based timber company “Sodruzhestvo” and this is not a complete list. “One advantage of the Novgorod province is inexpensive resources,” explains Ekaterina Markovets, director of consulting and appraisal department at ARIN. “For instance, the cost of hookup to the grid is several times lower than in St. Petersburg.” In her opinion, the region has excellent potential for the placement of new production grounds. In particular, construction on a wide range high-

49


Re g ion:

Business centers of Veliky Novgorod

Name

Location

Year of delivery

GBA, sqm

GLA, sqm

Class B Volna

39 Bol. Sankt Peterburgskaya St

2008

8,000

7,200

Olovyanka

13 Timur Frunze St

2008

4,000

3,650

BC on Velikaya St

Velikaya St

2008

3,800

3,180

BC on German St

29 German St

1999

2,300

2,000

BC on Saint Petersburg St

80 Bol. Sankt Peterburgskaya St

1989

2,150

1,900

Novgorod

9 Lomonosovskaya St

1985

2,000

1,400

Dom byta Volkhova

5 Gzen Embankment

1975

8,706

5,907

30,956

25,237

Class C

Total:

Shopping centers of Veliky Novgorod

Year of delivery

GBA, sqm

GLA, sqm

Volna

Name

39 Bol. Sankt Peterburgskaya St

Location

2007

16,585

14,200

Slavyanskaya Yarmarka

18 Korsunov pr.

2007

5,292

5,292

Vostochny

122 Bol. Moskovskaya St

2005

3,000

3,000

Novy Torg

25 Svoboda St

1995

2,500

2,500

Bark

Svoboda St

1995

2,000

2,000

Rus

25 Bol. Sankt-Peterburgskaya St

1989

18,000

12,000

47,377

38,992

Total:

Warehouses of Veliky Novgorod

Name

Route (distance, km)

Year of delivery

GBA, sqm

Class В Sevmetalsnab

M-10 “Rossiya” (2)

2009

7,800

Velikaya gora

М-10 “Rossiya” (2)

2008

7,240

Volna

39 Bol. Sankt Peterburgskaya St (inner city)

2007

147

Proletariy

М-10 “Rossiya”, Proletariy settlement (25)

1980

20,000

Korsunova, 14

14 Korsunov St, (inner city)

1995

1,221

Pskovskaya St

82 Oskovskaya St, building А (inner city)

2003

703

No name

М-10 “Rossiya,” Pankovka St (2)

2009

660

No name

М-10 “Rossiya,” Promyshlennaya St (2)

1995

553

No name

Bol. Sankt-Peterburgskaya St (inner city)

2006

302

Class С

Total:

Источник: LCMC 38,626 Источник: LCMC

of other big investment sites in different districts; yet the regional government lacks financial resources for their minute engineering outfit, according to the experts. Another advantage of the province is low competition, says Ms Markovets: “Several local players own a significant part of commercial space. Several

50

facilities have been lately bought out by Petersburg-based companies for further renovation and so new supply will soon spill out to the market.”

At government’s expense In spite of Veliky Novgorod’s close proximity to Saint Petersburg, for now it lacks up-to-date retail properties.

As reported by London Consulting & Management Co.│LCMC, trading centers Volna and Rus, accounting for 72% of total retail space supply in shopping centers, can be characterized as relatively quality centers. Nationwide retailers Lenta and Magnit also have their hypermarkets in the city. Talking about the whereabouts of

retail properties, most of them (67%) are located in the historical center of Veliky Novgorod, whereas the majority of population reside in bedroom districts. “Such a concentration of retail properties in the center can be explained by the fact that most shopping malls represent renovated administrative buildings,” states managing partner of LCMC, Dmitry Zolin. In his words, demand for retail space is generated by local entrepreneurs and national retailers who have recently braced up for higher activity in the region  – among other policies they pursue, franchising features high. Apart from the above-mentioned Lenta and Magnit, national grocery chains Pyaterochka, Polushka and Dixy, home appliances and electronics network Eldorado, Euroset, clothing stores OGGI and Savage, perfumery chains L’Etoile and Rive Gauche are present in Veliky Novgorod. The Novgorod province that ranks 33d in the country in terms of per capita retail turnover is more attractive for federal retailers than other Northwestern provinces. “Because retailers highly appreciate the city’s potential, competition among the grocery chains in the region is already rather tough,” affirms Mr Zolin. Meanwhile, in spite of low vacancies in Novgorod’s retail facilities that average 5%, built-in and attached premises and spaces with minimal rent rates are most popular among the tenants. According to LCMC, the range of rental rates for the tenants of shopping galleries in trading centers is 3,600-15,600 rubles/sqm/year (exclusive of VAT and utility charges), whereas mini anchor tenants pay 4,800-9,600  rubles. In addition, the practice of selling spaces in trading centers is widespread in Veliky Novgorod, with average asked price amounting to 55,000 rubles/sqm (less VAT). In the year to come a moderate growth of rents by 2-3% is forecasted by the LCMC experts. Now, in the words of Dmitry Zolin, there are about five projects of retail projects under construction in Veliky Novgorod and, based on realistic projections, the quality retail space will be incremented by 50-60 thousand sqm during the next 2-3 years. “With the emergence of higher quality projects, rental rates in the outmoded trading centers will be revised while the coming of national retailers to the city will increase general claims upon the tenants of retail premises,” he states.

Higher rates are unlikely The office space market in Veliky Novgorod is represented by Class C and conventional Class B business centers,

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 4) / 2 011

| Industrial | Region

| |

| Expert Opinion

|

NORTHWEST

marked growth of rental rates can be expected,” notes Dmitry Zolin.

Land to the factories!

BC "Olovyanka" is one of the seven quality office centers in Veliky Novgorod located in a green area / БЦ «Оловянка» – один из семи качественных офисных центров Великого Новгорода as well as some facilities defying classification. Major supply is concentrated in classes B and C. LCMC figured that the city totals seven quality business centers with the aggregate space of 32,000  sq m. “Conventional Class B properties account for about 50% of total supply and slightly more than 30% of office facilities fall under Class C,” Mr Zolin remarks. In his opinion, a typical example of a quality property in the “conventional Class B” is BC Volna located in central Novgorod. The 8,000sqm property was put into operation in July 2008 and is full to the brim at present. The business center with office units strung out along a side walkway offers office space for 600 rubles/sqm/ month, providing the tenants with a standard set of services. Now the market of the city’s business centers is stagnant  – LCMC experts do not see any rising or sinking demand from tenants. The highest vacancy rate is found in C-class facili-

ties – at the level of 30% – whereas the occupancy of B-class facilities has reached 98%! Notwithstanding, the average rent is high enough, amounting to 9,600 rubles/sqm/year in Class B and to 6,000  rubles/sqm/year in Class C. However, the owners are often prone to offer a 10-15% discount to potential tenants. As in many other regional cities, the practice of office space sale is widespread in Veliky Novgorod. On average, the prices are at the level of 45,000  rubles in Class B and 30,000  rubles in Class C. Some business centers are put up for sale as a whole (thus Dom byta Volkhova was offered for 130 million rubles). “Given the growing business activity in the region, one can prognosticate a gradually climbing demand for office space. Now several quality office projects, capable of satisfying the forecasted demand are at various stages of delivery in Veliky Novgorod and so no

Because Veliky Novgorod has historically straddled big trading routes, the warehousing segment is welldeveloped in the city. The experts of LCMC estimate the total supply in this segment at 40,000 sq m, but the greater part of warehouses belongs to Class C (61%) and located beyond the city boundaries. Iт spite of relatively high rental rates from 1,200 to 6,000  rubles/sqm/year (depending on the class of office space), experts point to a high level of vacanсies. The average occupancy of warehouse complexes is 60-65%, with maximum load found in the complexes within the city confines and in big quality facilities, such as the logistics center Velikaya Gora lying on the M10 route (St. Petersburg – Moscow). “Rising industrial output and the dynamics of retail turnover are the key catalysts of growing demand for storage space. The executives of many large companies are turning their eyes to Veliky Novgorod, regarding it as an optimal location for distribution centers,” states Mr Zolin. Thus a year ago the nationwide retailer Magnit opened its first distribution center in Russia’s Northwest in this city. In addition, the regional administration has repeatedly announced its plan to increase the freight turnover in Novgorod by building a transshipment facility in Volkhov, which could duplicate the St. Petersburg port. According to ARIN, agricultural lands prevail (92% of the total supply). The lands of settlements account for 7% of total supply and industrial lands – for 1%.

The supply of land for sale earmarked for commercial and industrial uses is limited and mainly represented in Novgorodsky district. “The priciest land for commercial and industrial uses gravitates towards Veliky Novgorod and federal routes. The cost of such plots is influenced by the availability of an exit from a route, utility lines and hookup thereto as well as an approved project,” notes Ms Markovets. On the whole, analysts note that the local demand for commercial premises is very low in the province because of general poverty. But given the construction on a new Moscow–Petersburg road and the Batetsk–Ust-Luga route of national importance, access to the two capitals and the opportunity to export some products will considerably improve, whereas a launch of new production facilities will heighten the general appeal of the region to investors, followed by a more robust commercial development. A better transport-logistics communication between the Novgorod province and the both capitals could have become the main incentive for this region’s development and the abovestated projects will greatly enhance the attractiveness of the Novgorod province in the eyes of the investment community. At present the province is very poor and needs bulky allocations from the federal budget, above all, for the preparation and co-financing of infrastructural facilities. Yet the slowly rising net worth of local residents would encourage them to buy out new housing and to take out mortgage loans. At the present time more than 90% of the applicants fail to pass the screening systems of the banks. But after the purchasing power increases, so will the retail and services,” resumes Ms Markovets.

51


С к л а д ы:

Текст: Марина Петрова .......................... Фото: архив CRE

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга В первом полугодии 2011-го в городе не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного склада. В то же время, как отмечают эксперты, рынок показал рост активности спроса, что привело к заключению ряда крупных сделок аренды площадей в качественных складских комплексах.

спрос. «За последний год было заключено большое количество крупных сделок, что в итоге привело к явному дефициту предложения качественных складских площадей», – констатирует генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его словам, оставшиеся свободные площади уже не способны удовлетворить спрос на крупные моноблоки, в которых нуждаются многие клиенты. Можно с уверенностью сказать, что на рынке установилось благоприятное время для запуска новых качественных складских проектов. Объем поглощения качественных складских площадей за рассматриваемый период составил 123 тыс. кв. м – это 70% от показателей 2010 года. Брокеры также отмечают рост средней площади заявки на аренду помещений – до 5–6 тыс. кв. м против 3–5 тыс. в течение прошлого года. «Под влиянием активного спроса и отсутствия нового спекулятивного предложения на рынке наблюдалось стабильное сокращение доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах,  – добавляет г-н Пашков.  – На конец полугодия в среднем по рынку этот показатель

О

бщий объем качественных складских площадей города, по данным аналитиков, составляет около 1,76  млн кв.  м (из  них к  классу  А относится чуть более миллиона «квадратов», к  классу В  – 690 тыс.).

Без спекуляций За первые шесть месяцев 2011 года не было введено в  эксплуатацию ни одного спекулятивного склада. Единственный качественный прирост минувшего полугодия – склад общей площадью 3,6 тыс. кв. м, возведенный компанией PepsiCo под собственные нужды. При этом на рынке складской недвижимости сохраняется высокий

52

зафиксировался на уровне в  8,6%, снизившись с конца 2010-го на 12 процентных пункта. В классе А доля свободных помещений снизилась с 25,2 до 10,5%, в В-классе – с 3,7 до 2,8%». По оценке эксперта, на рынке доступно для аренды лишь около 82  тыс. кв. м. «При сохранении текущей динамики поглощения арендаторы могут столкнуться с дефицитом качественного предложения. Хотя на рынке уже начали анонсироваться новые проекты некоторых компаний для собственных нужд (например, Wurth Group, Case New Holland), возобновление строительства спекулятивных объектов пока носит единичный характер», – резюмирует Николай Пашков.

Покупка или аренда По данным Knight Frank, впервые после кризиса за шесть месяцев 2011  года арендные ставки показали рост в  пределах 10%. Диапазон ставок аренды в  классе  А составил $95–115/кв.  м в  год (triple net), в классе B – $80–110/кв. м в год. По подсчетам руководителя отдела аналитических исследований АРИН Оксаны Малеевой, наиболее высокая концентрация

качественных складских площадей наблюдается в  Пушкинском (28%), Московском (15%) районах Петербурга и Всеволожском (14%) районе Ленобласти. Складские комплексы высокого класса тяготеют к  промзонам. Больше всего таких объектов расположено в промзонах Шушары, Предпортовая и Уткина Заводь. Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас, единичные объекты встречаются и в других локациях. По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International St. Petersburg Венеры Лаухиной, наиболее активными на рынке аренды в  первом полугодии оказались торговые и торгово-промышленные компании, которые арендовали складские площади для организации собственного распределительнодистрибуционного центра (50%). Оставшуюся долю в  общей структуре спроса разделили между собой производственные и логистические компании – 29% и 21% соответственно. Наибольший уровень вакантных площадей наблюдается сегодня в  промышленно-складских зонах Шушары (26%), Горелово (20%) и Пулковское шоссе (16%). Наиболее низкий уровень вакансий демонстрируют промышленно-складские зоны Уткина Заводь, Предпортовая и первый промышленный пояс Петербурга – 2–4%. «На фоне сокращения уровня свободных площадей, а  следовательно, и выбора арендных блоков, полностью соответствующих ожиданиям потенциальных арендаторов, наблюдается рост интереса к покупке объектов индустриальной

Ключевые сделки аренды складских площадей в I полугодии 2011 года / Key warehousing space lease transactions in the first half of 2011 Арендатор /

Профиль арендатора /

Tenant

Tenant’s profile

Класс объекта / Class of facility

Арендуемая площадь, кв. м / Rented Area sqm

Складской комплекс / Warehousing complex

TPV Technology Ltd. / TPV Technology Ltd.

Производство LCD-телевизоров и мониторов / Production of LCD-TVs and monitors

A

18 000

AKM Logistics

«Империя Фарма» / Pharma Empire

Дистрибуция лекарственных средств / Distribution of medicaments

A

8 500

Gorigo

«Алиди» / Alidi

Логистические услуги / Logistics services

A

5 000

«Кулон-Пулково» / Kulon-Pulkovo

«Метрика» / Metrika

Розничная торговля DIY-продукцией / Retail sale of DIY products

А

5 000

«Евросиб-Терминал-Шушары» / Eurosibterminal Shushary

DLS Russija

Логистические услуги / Logistics services

А

2 600

«Евросиб-Терминал-Шушары» / Eurosibterminal Shushary Источник: Knight Frank

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 4) / 2 011

| Регион | Склады

| |

| Экспертное мнение

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию / Warehousing facilities scheduled for commissioning (источник / source: Colliers International) Название / Name

Местоположение / Location

Класс / Class

Общая площадь, кв. м / Total area, sq m

Инвестор / Девелопер / Investor/ developer

Планируемые к вводу в 2011 году / Planned for commissioning in 2011 «Орион Лоджистик» / Orion Logistic

Парголово / Pargolovo

A

10 000

«Орион Лоджистик»

«Инвест-Бугры» (1-я очередь) / Invest-Bugry (1st phase)

Энгельса просп. / КАД / Engels Prospekt / CAD

A

52 000

«Инвест-Бугры» / Invest-Bugry

«Осиновая роща» (2-я очередь) / Aspen Grove (2nd phase )

Парговоло, Выборгское ш. / КАД / Pargovolo, Vyborg Highway / CAD

A

12 000

Корпорация «Стерх» / Sterh Corporation

Планируемые к вводу в 2012–2013 годах Nordway (1-я, 2-я очереди) / Nordway (1, 2 phases)

Промзона Шушары, проезд № 6 / Магистраль № 1 / Южная ул. / Shushary Industrial Zone, Passage No. 6 / Magistral 1 / Yuzhnaya St.

A

102 700

BSV (Литва) / BSV (Lithuania)

«Теорема-Терминал» (3-я очередь) / Teorema Terminal (3rd phase)

Обуховской обороны просп., вблизи Вантового моста и КАД / Obukhovskaya oborona Prospect, near Cable-Stayed Bridge and CAD

A

43 300

«Теорема» / Teorema

«ПНК-КАД» / PNK-CAD

Пос. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» / Village Petro-Slavyanka, the territory of Lensovetovskoe Enterprise

A

80 000

PNK Group

недвижимости, а также к реализации концепции build-to-suit»,  – отмечает г-жа Лаухина. По ее прогнозам, в  2011–2012  годах эта тенденция будет лишь усиливаться.

Прогноз До конца года эксперты ожидают ввод в  эксплуатацию лишь трех складских объектов. Выход на

рынок части запланированных проектов перенесен на 2012–2013 годы. Общий объем спекулятивных складских площадей, планируемых к вводу в этот период, оценивается на уровне 226  тыс. кв.  м, или 23% текущего предложения (данные Colliers International). По мнению аналитиков, при сохранении текущих темпов погло-

щения рынок неизбежно столкнется с  дефицитом доступных для аренды качественных складских помещений уже к концу этого года. «Рынок складских помещений, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, переживает этап постепенного и неравномерного восстановления после кризиса. С  одной стороны, спрос восстано-

Венера Лаухина, Colliers International St. Petersburg / Venera Laukhina вился и заполняемость объектов растет, с другой стороны – девелоперы пока осторожны и не выводят на рынок новые проекты, что приводит к  дефициту ликвидных помещений и росту арендных ставок», – комментирует консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties / CB Richard Ellis Наталия Киреева.

53


I ndu s t r i a l:

Review of the warehousing market

in Saint Petersburg Text: Marina Petrova ...................... Photo: CRE archive

T

he total amount of quality warehouse space, according to analysts, is about 1.76  million sqm (of which little more than a million sqm belong to Class ‘A’, and 690,000 to Class ‘B’).

No speculation In the first half of 2011, not a single speculative warehouse has been put into operation in the city. The only qualitative addition during the past six months was a warehouse with the total area of 3,600 sqm, built by PepsiCo for the company’s own needs. At the same time, there is high demand on the warehousing market. "Over the past year many large transactions have been concluded, which eventually led to an apparent shortage of quality warehouse spaces,” says Nikolay Pashkov, general director of Knight Frank Saint Petersburg. According to him, the remaining vacant space is no longer able to meet the demand for large single units, needed by many customers. It is safe to say that now is the appropriate time to launch new high-quality warehousing projects. The absorption of high-quality warehousing space during the period under discussion amounted to 123,000  sqm; this is 70% of the absorption volume in 2010. Brokers have also noticed an increase in the average rent, 5-6 thousand rubles/sqm vs. the 3-5 thousand last year.

In the first half of 2011 not a single speculative warehouse has been put into operation in the city. At the same time, experts have noted that the market showed increased activity in terms of demand, which led to the conclusion of a number of major leasing transactions for quality warehouse complexes. "Under the influence of strong demand, and lack of new speculative supply in the market, there was a steady decline in available rental spaces in high-quality warehousing complexes,” adds Mr. Pashkov. “By the end of the first six months, the average figure in the market was fixed at 8.6%, 12 percentage points lower than at the end of 2010. The vacancy rate in Class ‘A’ has fallen from 25.2% to 10.5%, in Class ‘B’ from 3.7% to 2.8%." According to the experts, only about 82,000 sqm are available for rent in the market. "If the current absorption dynamics continues, tenants could face a deficit of quality supply. Although some companies have already announced new projects for their own needs (for example, Wurth Group, Case New Holland). Cases, when the construction of speculative facilities begins, are isolated," sums up Nikolay Pashkov.

Volume of commissioning, absorption and vacancy rates in highquality warehouses of Saint Petersburg / Объем ввода, поглощения и вакантные площади в качественных складах Петербурга Объем ввода спекулятивных площадей / Volume of commissioning of speculative spaces, sqm. Объем поглощения / Volume of absorption, sqm, Доля свободных площадей / Share of vacant premises % 35

400000 350000

30

300000 25

250000 200000

20

150000

15

100000

10

50000 5

0 -50000

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

0 I пол, 2011

Источник / Source: Knight Frank

54

Rent versus purchase According to Knight Frank, for the first time since the recession, during the first six months in 2011, rental rates showed an increase of up to 10%. The range of rental rates in Class ‘A’ facilities were $95-115/sqm/year (triple net), and in Class ‘B’ $80-110/sqm/year. It is estimated by Oksana Maleyeva, head of analytical research at ARIN, that the highest concentration of quality warehouse premises has been observed in Pushkin (28%) and Moskovsky (15%) Districts of St. Petersburg, and in Vsevolozhsky (14%) District of the Leningrad Oblast. Higher-class warehouses tend to be located in the industrial zones. Most of these facilities are found in such zones as Shushary, Predportovaya and Utkina Zavod. Quality storage facilities are also situated in the industrial zones of Obukhovo, Gorelovo, Kolpino, and Parnas, with some individual objects in other locations. According to Venera Laukhina, Director of warehouse and industrial real estate at Colliers International Saint Petersburg, in the first half of the year, retail and industrial companies, which have rented warehouses to organize their own distribution centers (50%), proved to be the most active in the rental market. The remaining share in the total demand is divided between the manufacturing and logistics companies, 29% and 21% respectively. The highest vacancy rate is observed today in the industrial and warehouse zones – Shushary (26%), Gorelovo (20%) and Pulkovo Highway (16%). The lowest level of vacancies is observed in the industrial storage facilities of Utkina Zavod, Predportovaya and the first industrial belt of St Petersburg – 24%. "Against the background of the falling levels of vacancies, and hence the limited choice of rental units, which fully correspond to the expec-

Nikolay Pashkov, Knight Frank St. Petersburg / Николай Пашков

tations of potential tenants, there is growing interest in the purchase of industrial real estate, as well as in the implementation of the ‘build-to-suit’ concept,” says Ms. Laukhina. According to her forecasts, these trends will only increase in 2011-2012.

Forecast According to the experts, only three warehousing facilities are expected to be commissioned by the end of this year. A part of the facilities postponed their entering the market until 20122013. The total amount of speculative warehouse space, planned to be commissioned in this period, is estimated at 226,000 sqm or 23% of the current supply (data from Colliers International). According to analysts, if the current dynamics of the absorption continues, by the end of this year the market will inevitably face a shortage of quality warehouse spaces available for rent. "The warehousing market, as well as the other segments of commercial real estate, is going through a stage of gradual and uneven recovery from the recession. On the one hand, the demand has recovered and the occupancy of sites is growing, on the other hand, developers are cautious for the present, and are not launching new projects, which is leading to a shortage of liquid facilities and to the growth of rental rates," says Natalia Kireyeva, consultant at the Maris Properties/CB Richard Ellis.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 4) / 2 011

| Region | Industrial

| |

| Expert Opinion

|

NORTHWEST

55


Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Такие легкие индустриальные парки В России неоправданно мало внимания уделяется малым и средним производствам, которые играют большую роль в экономике западных стран. Подтолкнуть развитие таких предприятий может создание так называемых легких индустриальных парков. Робин Роулингс, директор инвестиционного департамента ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

З

а последние 20–25  лет рос­ сийская экономика прошла большой путь от планового социалистического хозяйства до свободной рыночной экономики. При этом этапы развития экономики и рыночных отношений в России во многом повторяют путь развития экономики стран Западной Европы и США. Характерной особенностью являются более быстрые сроки развития, когда каждый из этапов, на  который развитые страны тратили десятилетия, в России был пройден за 3–5 лет. Еще одной заметной особенностью развития рыночных отношений в России стал фокус государства, бизнеса и общественности на крупных промышленных и производственных предприятиях  – их приватизации и последующем росте ��ли, напротив, падении. При этом неоправданно мало внимания уделяется развитию малых и средних предприятий, которые играют большую роль в  эконо­ мике западных стран. Одна из первых и наиболее важных проблем, с  которыми сталкиваются ма­­лые и средние предприятия, является вопрос поиска помещений подходящего размера и качества. В настоящее время малый бизнес во многом вынужден размещать свои производственные площади на неиспользуемых площадках старых крупных производственных предприятий, оставшихся со времен СССР, на территории гаражных кооперативов и даже на первых этажах жилых зданий. Как правило, все эти помещения отличаются невысоким качеством и неудобны для использования. Сегодня в России только начинает формироваться сегмент коммерческой недвижимости для малых и средних производственных предприятий. Одним из таких форматов являются бизнеспарки. Бизнес-парки как минимум на 60% состоят из офисных помещений, 20–40% их площадей отведено под производственные и складские помещения. Такие площадки ориентируются

56

на компании, которым требуются офисные, производственные и складские помещения под одной крышей. Они не включают тяжелую промышленность и отрасли, требующие значительных энергозатрат. Арендаторами бизнеспарков часто являются исследовательские и сервисные компании. Альтернативным форматом являются так называемые легкие индустриальные парки (ЛИП). Они представляют собой типовые производственноскладские блоки от 2 тыс. кв. м с индустриальным напольным покрытием, способным выдерживать нагрузки от  двух тонн на квадратный метр и более. Особенности строительства позволяют иметь гибкие планировки с возможностью арендовать помещения от 200 кв. м до 2 тыс. Потребности в  инфраструктуре сравнительно небольшие: мощности электроэнергии 100 Вт/кв. м (ее увеличение возможно при повышении ставок аренды), объемы водоснабжения минимальные, газоснабжение используется только для отопления. Участки под создание ЛИП варьируются по размеру – от 1 до 20 га и более. Площадь застройки составляет 40–45% земельного участка. Блоки зачастую сдаются в аренду без отделки, она производится самим арендатором. ЛИП обычно расположены на территориях, предназначенных для небольших промышленных предприятий и складских помещений. Арендаторы в  таком формате, как правило, представляют собой предприятия, нацеленные на предоставление сопутствующих услуг и ориентирующиеся на конечного пользователя (в отличие от тяжелой промышленнос­ ти). Такие компании не включают тяжелую, химическую, нефтеперерабатывающую промышленность и другие экологически опасные отрасли. ЛИП могут быть предназначены для специализированных форматов, таких как пищевое производство и упаковка, оптовая и мелкооптовая торговля

и дистрибуция, центры исследований и разработок, склады и хранилища. ЛИП, как правило, расположены на окраинах города, могут располагаться в районах, примыкающих к жилым кварталам. Отдельные площадки могут быть сгруппированы для сокращения издержек и совместного использования инфраструктуры. ЛИП часто размещаются на пятнах, непригодных или непривлекательных для жилой недвижимости, и для некоторых девелоперов такой формат может являться единственной возможностью увеличить стоимость земельного участка. Поскольку предприятия – арендаторы ЛИП ориентируются на конечных пользователей, то для их успешного функционирования важна удобная транспортная доступность. Как правило, такие парки расположены рядом с основными транспортными артериями города и с маршрутами общественного транспорта, часто рядом с кольцевой дорогой. Близость к железным дорогам и портам может быть желательной, но не обязательной. Одной из исключительных характеристик ЛИП являются сравнительно невысокие требования к инженерному обеспечению: низкие требования по электро- и водоснабжению; газоснабжение вовсе не обязательно. Только к  каналам коммуникации и связи предъявляются более высокие требования (телефония, Интернет, хорошее покрытие сотовой связи). Кроме того, арендаторам ЛИП предоставляются дополнительные услуги, такие как удобный доступ к  кафе, ресторанам, магазинам товаров первой необходимости и поставщикам основных услуг для бизнеса. Исходя из описанной концепции, основными преимуществами ЛИП являются: короткие сроки строительства – от 6 до 8 месяцев; невысокая стоимость строительства – около 500 евро/кв. м (применяются простые конструкции без

отделки, с  использованием стальных сэндвич-панелей на железобетонном основании); высокое число потенциальных арендаторов; низкие финансовые риски при потере арендатора (уход одного из арендаторов не приведет к значительному падению арендных доходов); гибкость в использовании (конструкция зданий универсальна и не предполагает изменений по требованиям клиента); недорогие земельные участки (пятна непривлекательные для других вариантов использования); минимальные требования к  инфраструктуре (одноуровневые здания с высотой потолков в 6–8 м); низкое воздействие на экологию по уровню шума, загрязнения земли, воды и воздуха (может быть расположено в жилых кварталах); арендные ставки выше, чем при big box девелопменте (гипермаркеты, DIY etc.); малое присутствие тяжелого грузового транспорта. В настоящее время мы реализуем несколько проектов ЛИП на территории Петербурга. Одним из основных преимуществ, которые могут привнести в проект профессиональные консультанты по коммерческой недвижимости, является реализация функции управляющей компании на таких объектах. Основными задачами, решаемыми такой УК, станут ротация арендаторов (из-за большого количества арендаторов  – компаний малого бизнеса, которые часто прекращают существование), контроль за ними (необходимо постоянно следить и контролировать деятельность арендаторов), услуги и дополнительные доходы (арендаторы будут требовать предоставления дополнительных услуг от УК), управление зонами общественного пользования (парковка, подъездные пути, прилегающая территория) и прочее. Стоимость услуг УК включает издержки по open book плюс 10%.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

| Market Report | Expert Opinion

| |

| Education

|

NORTHWEST

So Light Industrial Parks Unjustifiably little attention is paid in Russia to small and medium-size businesses which play a major role in the economy of Western nations. The creation of so-called light industrial parks might boost the development of such businesses. Robin Rawlings, Director of Investment Department, ASTERA, part of BNP Paribas Real Estate affiliate network

Robin Rawlings / Робин Роулингс

I

n recent 20-25 years Russia has made a remarkable turn from planned socialist to free market economy. Whereas the main stages of market and economic development in Russia largely repeat the path already trodden by Western Europe and USA, it took Russia much less time to pass each of the stages – 3-5 years against several decades needed by the now developed markets. Another notable characteristic of market development in Russia has been the focus of the government, business and public on large manufacturing businesses, their privatization and subsequent growth or decay. Unjustifiably little attention is paid in Russia to small and medium-size businesses which play a major role in the economy of Western nations. One of the first and most important problems faced by small and medium-size businesses is the search of premises of suitable size and quality. At present small business has largely been forced to deploy its

production capacities on the unused space of big old manufacturing enterprises that have remained since the days of the USSR, on the territory of garage cooperatives and even on the ground floors of residential housing. All these premises are generally noted for low quality and basic inconvenience. The segment of commercial real estate for small and medium-size manufacturing businesses is still in the making. One of the popular formats is business parks comprised by 60% of office space and by 20-40% of manufacturing and storage space. Such premises meet the needs of the companies looking for office, industrial and warehousing space under one roof. They are not suited for smokestack industry and sectors depending on significant energy consumption. On the other hand, research and service companies are frequent tenants of business parks. Another alternative format is so-called light industrial parks (LIP) that represent standard industrialwarehousing blocks from 2,000  sq m with special industrial flooring standing the load from 2  tons/sqm and more. Construction specifics allow for the creation of flexible floor plans and the opportunity to let units from 200 to 2,000 sq m. Bulky infrastructure is not needed – the power capacity of 100 Wt/ sqm is basically enough, this limit usually increases in parallel with rental rates. Water supply is very limited and natural gas is used only for heating. The sites for LIP development vary in size between 1 and 20 hectares. The built-up area accounts for 40-45% of the site. Units are often leased without a fit-out which is then done by tenants themselves. LIPs are normally located on the territories earmarked

for small industrial businesses and warehouses. Tenants using this format generally represent businesses aimed at providing related services for the end user (unlike smokestack industry). Such companies are not engaged in chemical, oil-refining and other environmentally hazardous sectors. LIP best serves such specialized formats as food production and packaging, wholesale and small wholesale trade and distribution, R&D centers, warehouses and storage facilities. LIPs normally lie on the outskirts of big cities, adjoining residential areas. Individual compounds can be clustered for cutting the costs and the joint use of infrastructure. LIPs are frequently developed on the spots that are not suitable or attractive for residential housing and for some developers this format may prove the only chance to raise the land prices. Because LIP tenants target the end user, accessibility for public transport is an important condition for their success. As a rule, such parks are located not far from major transport arteries and public transport routes, often close to a ring road. Their proximity to railways and ports can be desirable but not mandatory. LIPs are also notable for their relatively low claims on engineering support networks. They do not need a lot of energy or water and gas supply is not a must. Telecommunications (telephony, Internet, ample coverage with cellular communication) are the only service that ought to be provided at a rather high level. In addition, LIP tenants are offered such extra services as convenient access to cafes, restaurants, FMCG shops and providers of basic services for business. Stemming from the above-stated concept are the following major advantages of LIP:

Short construction times  – from 6 to 8 months; Low construction costs – about 500 EUR/sqm (plain structures without finishes and sandwich panels on a ferroconcrete foundation are used); A high number of potential tenants; Low financial risks in case of tenant loss (the exit of one tenant will not cause a considerable fall of rental income); Flexible use (the structures are universal and seldom altered on client’s demand); Inexpensive land (spots that are not attractive for other uses); Minimal infrastructural requirements (single-level buildings with ceiling heights not exceeding 8 meters); Low environmental impact in terms of noise, land, water and air pollution (they can be located near to residential areas); Rental rates are higher than under big box development (hypermarkets, DIY etc.); Few heavy-duty trucks are present. Currently we are carrying through several LIP projects in Saint Petersburg. One of the key advantages which professional commercial property advisories might bring in such projects is their function as property management companies at such facilities. The mission of such a management company includes the rotation of tenants (a large number of small business tenants which often cease their existence), control of the tenants (it is necessary to constantly keep an eye on and check up the activities of tenants), services and extra revenues (tenants will require additional services from an FM company), managing public spaces (parking lots, driveways, adjacent territory) and others. A property management company normally charges open book costs plus 10%. 57


Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Особенности российского редевелопмента Девелоперы полного цикла часто упускают возможность снизить маркетинговые риски на этапе проектирования и заложить основу конкурентоспособности проекта еще до выхода на строительную площадку. Юлия Нигуль, руководитель информационно-аналитического отдела ООО «Консалтинговый центр "Петербургская недвижимость"»

Юлия Нигуль / Yulia Nigul

Р

едевелопмент территорий  – одно из самых сложных направлений девелопмента. В  этом секторе все риски предельно высоки. В  условиях российской реальности не всё поддается влиянию со стороны организаторов проекта, и поэтому факторы, которыми можно управлять, необходимо рассматривать как возможности. Каждый специалист, хоть немного причастный к  недвижимости, знает, что основным инструментом снижения маркетинговых рисков на этапе проектирования является маркетинговая концепция развития территории. Любая концепция делится на две основные части – обоснование и техническое задание на проектирование. Обоснование – основной объем маркетинговой концепции – включает четыре ключевых блока: анализ исходных данных по территории, развернутый анализ рынка, расчеты, маркетинговый концепт (позиционирование, товар, цена, стратегия и план продаж). Вся информация и расчеты, представленные в  обосновании, служат для получения самого главного  – рыночно обоснованного техничес­ кого задания на проектирование. Техническое задание – это сухой остаток работы команды проекта.

58

Эта часть выполняется, как правило, в  табличном виде, сопровождается графическими материалами и содержит следующие основные позиции: зонирование, схему очередности освоения территории, объемы очередей, квартирографию, площади и параметры помещений (жилых, коммерческих), комментарии по их размещению на поэтажном плане, по размещению помещений в контуре квартиры, уровню отделки и инженерной оснащенности, благоустройству, решению фасадов и проч. Обоснование остается у  организатора проекта  – его отдельные блоки (цена, стратегия и план продаж) используются при подготовке сводного бизнес-плана. Техническое задание дополняется документацией и передается архитектурной студии, которая привлекается для выполнения проектных работ. Такая схема работы позволяет получить объекты недвижимости, востребованные у потенциальных покупателей. Однако, когда речь идет о проектах редевелопмента территорий, возникают три основных момента, препятствующих успешной трансфор­ мации маркетинговой концепции в архитектурный проект и планировочные решения. Во-первых, от момента разработки маркетинговой концепции до начала проектирования может проходить значительное время, за которое открываются новые обстоятельства, кардинальным образом влияющие на характер предложенных в концепции решений. Иногда за это время происходит смена команды проекта, и концепция просто теряется. Во-вторых, очень часто помочь правильно трансформировать марке­ тинговую концепцию в  архитектур-

ный проект может только специалист, который осуществлял ее формирование. Последний момент по своей сути схож с авторским надзором в строительстве. В-третьих, на рынке весьма распространены ситуации, когда организатор проекта, даже располагая маркетинговой концепцией, не использует ее в качестве базы при проектировании. Это может происходить по  ряду причин. Например, из-за того, что специалисты архитектурной студии уверяют заказчика в  том, что они отлично знакомы с  предпочтениями потенциальных покупателей, и отказываются опираться на концепцию. В тех случаях, когда к  проекту привлекаются иностранные архитекторы, концепция может не войти в  пакет исходной документации, по той простой причине, что ее необходимо переводить на язык исполнителя. Предлагаю вашему вниманию три истории, позволяющие со стороны взглянуть на маркетинговые ошибки, которые могут появляться в процессе проектирования по объектам реде­ велопмента территорий.

История первая Девелопер обратился к  консультанту за рецензией объемно-пла­ нировочных решений жилой части проекта редевелопмента территории. Генеральный план застройки территории был утвержден, архитектурные решения зданий выбраны и утверждены менеджментом компании. Услуги архитекторов оплачены, договор с  архитектурной студией закрыт. В процессе знакомства консультанта с  материалами по основным пунктам анализа обнаружилась низ-

кая маркетинговая эффективность предложенных решений, влекущая за собой снижение потребительских качеств квартир, а  следовательно, и цены квадратного метра. Соотношение квартир разных типов (квартирография) не соответствовало оптимальной квартирографии для класса, в  котором девелопер планировал позиционирование объекта. Планировочные решения квартир  – расположение помещений в  контуре квартиры, соотношение длины и ширины помещений (длинные узкие комнаты, коридоры и прочее) не создавали среды, комфортной для проживания, и поэтому снижали конкурентоспособность. При этом сама глубина зданий соз­ давала дополнительные сложности для формирования эффективных планировочных решений. Значительная часть трехкомнатных квартир – более дорогих объектов по сравнению с однокомнатными и двухкомнатными квартирами  – проигрывала последним по месту размещения на этаже, по видовым характеристикам. Декоративные ниши-углубления на фасаде зданий приводили к потере продаваемой площади, сложностям в  эксплуатации, в том числе увеличению потерь тепла, необходимости разработки решений по организации системы удаления снега из полости ниши в зимний период. При всей технической и экономической сложности данные декоративные элементы не оказывали никакого положительного влияния на цену квадратного метра. Для повышения рыночной эффективности проекта потребовалось проводить перепроектирование.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4)  / 2 011

Заказчику пришлось вновь обратиться в  архитектурную студию, с которой он работал, открыть новый договор, оплатить услуги по корректировке основных планировочных решений на основе рекомендаций, полученных от консультанта. В данном случае для девелопера все обернулось потерей денег и времени на подготовительном этапе, но такое развитие событий можно считать хорошим финалом.

История вторая Консультант разрабатывает концепцию развития территории фабрики в  исторической части города. Параллельно над проектом самостоятельно работает зарубежное архитектурное бюро. Рекомендации консультанта и архитекторов по плотности (объем жилья) и размещению зданий не совпадают. Архитекторы, желая приятно удивить заказчика, значительно увеличивают коэффициент плотности застройки, из-за чего ухудшаются видовые характеристики ряда корпусов, которые могли бы при данных консультантом рекомендациях позиционироваться в  более высоком ценовом диапазоне. Консультант, обладая знаниями о  темпах реализации, возможных ценах, позиционировании комплекса, осуществляет расчеты, доказывающие снижение экономической целесообразности и увеличение рисков снижения темпов продаж при высокоплотной застройке рассматриваемого участка (снижение классности объекта, ухудшение условий проживания в комплексе). Эта история иллюстрирует то, что не всегда увеличение объемов возводимых улучшений ведет к  увеличению доходности проекта. Всегда

| Обзор рынка | Экспертное мнение

| |

| Образование

|

существует оптимальный вариант соотношения цены и качества, который, с одной стороны, удовлетворит девелопера, а  с другой стороны  – потенциальных покупателей.

СЕВЕРО-ЗАПАД

административно-подчиненных рай­ онов города, характеризующемся высоким уровнем внутреннего (местного) спроса. Заказчик располагал генеральным планом, архитектур-

выпускать типовые дома для возведения в проекте. Следовательно, производственная линия должна была быть настроена на серийный выпуск домов с таким соотношением квартир

Оптимальным решением, позволяющим избежать неприятных ситуаций, является схема работы, при которой маркетологи сопровождают процесс проектирования и оказывают непосредственное влияние на него. Для архитектурного бюро не во  всех случаях под силу задача, по  определению влияния того или иного решения на цену реализации квадратного метра и темп продаж – для этого просто нет достаточной практики и аналитической базы по  продажам. Трезвое понимание баланса имеется только у компаний с большим опытом работы и собственным портфелем реализованных проектов в конкретном сегменте рынка.

История третья В процессе подготовки крупного проекта обратились представители одного из ведущих промышленностроительных холдингов Петербурга, предложив консультанту бриф на маркетинговое исследование. В брифе значились две основные цели  – определить емкость рынка квартир-студий в  Санкт-Петербурге и пригороде и спрогнозировать совокупный спрос на данный тип квартир на ближайшие три года. На обсуждении целей исследования выяснилось, что компания готовит крупный проект жилой застройки территории в  одном из

ной концепцией и планировочными решениями домов (поэтажные планы, планировочные решения квартир), разработанными иностранным архитектором. Изначально квартирография домов включала большую долю однокомнатных квартир. Но предло­ женные планировочные решения отличались большой глубиной и малой шириной помещений (кухня и комната), и для улучшения «товарного вида» заказчиком рассматривался вариант превратить тесные однокомнатные квартиры в  про­ сторные квартиры-студии. Отдел маркетинга вполне обоснованно сомневался в востребованности больших квартир-студий и возможности реализации их в  большом количестве. Тогда и было принято решение заказать маркетинговое исследование. Специалисты составили бриф, который мы получили. Однако, как выяснилось, ситуация осложнилась тем, что параллельно с  работой над проектом компания заказчика, включающая домостроительный комбинат, модернизировала производство. ДСК должен был

разных типов (квартирографией), которое максимально соответствовало бы спросу на протяжении всего цикла продаж в развиваемом жилом микрорайоне. При ошибках с  квартирографией компания понесла бы потери  – или от низкого среднего темпа продаж на объекте, или от затрат на остановку и перенастройку производственной линии в  середине цикла продаж. В результате оптимизацией планировочных решений занимались уже российские архитекторы под чутким руководством маркетологов. Все три истории объединяет один общий момент: архитекторы и маркетологи не работали в тандеме. Каждый из названных участников проекта выполнял свою функцию отдельно, независимо от другого. Такая схема организации работы обречена на необходимость последующих доработок. Оптимальным решением, позволяющим избежать тех неприятных ситуаций, которые описаны выше, является схема работы, при которой маркетологи сопровождают процесс проектирования и оказывают непосредственное влияние на него.

59


E x per t O pi n ion:

Russian Development Specifics Full-cycle developers often miss out on the opportunity to reduce marketing risks at the design stage and lay a foundation of their project competitiveness before entering a construction site. Юлия Нигуль, руководитель информационно-аналитического отдела ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» / Yulia Nigul, head of information and analytics department at the "Petersburg Real Estate" consultancy

R

edevelopment of territories is one of the most challenging fields in development, for risks are extremely high in this sector. Each expert, at least partially familiar with real estate, knows that the marketing concept of territorial development is the key instrument of lowering the risks at the design stage. Any concept is divided into two main parts: rationale and design specification. The rationale, accounting for the main bulk of the marketing concept, includes four major blocks: analysis of source data on a given territory, detailed market analysis, calculations and a marketing concept (positioning, commodity, price, strategy and sales plan). All information and calculations presented in the rationale serve to deduce the most important thing: namely, a market-based design specification. The technical design specification is the “bottom line” of the project team’s efforts. This part normally takes the form of schedules and tables with some graphic materials and contains the following things: zoning, the phasing of territorial development, the volumes of individual phases, spatial layouts, the size and parameters of residential and non-residential premises, comments on their location on the floor and apartment plans, the level of finishing and engineering outfit, facade solutions, landscaping and public amenities and suchlike. The project organizers retain the rationale  – some of its parts (price, strategy and sales plan) are used to prepare a summary business plan. The design specification is supplemented with documents and handed over to an architectural studio involved in design. Such a scheme leads to the development of real estate objects in demand among the potential buyers. However, when the matter concerns the urban regeneration projects, three major hurdles may impede successful transformation of the marketing concept into an architectural project. First of all, a lot of time may lapse from the development of a marketing concept to the beginning of design works. During

60

this time new circumstances often arise that may radically impact the nature of design solutions. Secondly, only a specialist who devised the marketing concept can often help competently transform it into an architectural project. Thirdly, as is often the case on the market, a project organizer does not use the marketing concept in design, even when he has one, for various reasons. Given below are three case studies which reveal some common marketing mistakes that may arise in the design process, when urban regeneration projects are in question.

Case one A developer asked a consultancy to review space-planning solutions for the residential part of a certain grandscale redevelopment project. The master development plan had been endorsed, architectural solutions selected and approved by the company’s management. The architectural services had been paid and a contract with an architectural studio had been executed. As the consultants were looking through the materials, it immediately became apparent to them that the marketing effectiveness of proposed solutions was very low and this would entail lower consumer quality of the living space and hence the housing prices. Correlation between different residential units was not optimal for the class where the developer planned to position its project. Space layout solutions  – ridiculously long and narrow rooms and corridors – could not create a comfortable living environment and this lowered the project’s competitiveness. A significant part of two-bedroom apartments  – more expensive residential units compared to studios and onebedroom apartments  – was inferior to the latter in terms of window views. Decorative recesses on the facades caused the loss of sold living space, operational problems, including the loss of heat, and the need to think of snow removal from the niches in wintertime.

Redesign was required to raise the project’s market effectiveness. The customer had to request the architectural studio which he had earlier dealt with, to open a new contract and pay extra money for the correction of major layout solutions based on the consultancy’s recommendations.

Case two A consultant develops a concept of industrial redevelopment in the historical part of a city. In parallel, a foreign architectural bureau independently works on the project. Recommendations of the consultant and architects in terms of density (living space) and position of various buildings diverge. The architects, willing to make a pleasant surprise for the client, significantly increase the development density, thereby worsening the window views in a number of blocks which could have been positioned in a higher price range. The consultant, knowing the pace of delivery, possible prices and positioning of the housing estate, makes calculations proving the reduction of economic expediency and growing risks of sales speed slowdown in case of high development density (property downgrading). This story is an ample illustration that not always the increased volume of erected improvements boosts the project yield. There always exists an optimal price-quality ratio that would satisfy the developer, on one hand, and potential buyers, on the other hand. Architectural practices are not always capable to cope with the task of determining the influence of any particular solution on living space prices and sales speed – simply there is not enough practice and sales analytics. Only the companies having rich experience and their own portfolio of projects brought to fruition in any particular market segment have sober understanding of the proper balance.

Case three As they were preparing a certain large project, representatives of a leading

industrial-construction holding company in St. Petersburg placed with a certain advisory an order for a marketing study. Two main goals were defined: to identify the capacity of the studio apartments market in St. Petersburg and its suburbs and to prognosticate the cumulative demand for this type of residential units in the nearest three years. It turned out during the discussions that the company was getting ready a large project of residential development in one of the city districts notable for a high level of local demand. The customer possessed a master plan, an architectural concept and layout solutions for the buildings (floor plans, space layout solutions etc.) developed by an overseas architect. Originally the share of one-room apartments was high. However, the proposed layout solutions were noted for a big depth and small width of living premises (kitchen and room), and to improve vendibility, the customer contemplated transformation of cramped one-room flats into spacious studios. The marketing department justifiably doubted the demand for big studio apartments and a possibility of their sale in big quantities. Then it was decided to order a marketing study. Specialists made up a brief which we obtained. Yet the situation was complicated by the fact that in parallel with working on the project the client’s company, including a house-building plant (DSK), modernized the production lines. The DSK was to put out standard houses to be erected in the course of the project delivery. Hence the production line was to be tuned up for repetition work of houses with such a correlation of different types of apartments which would correspond with the demand in the best way possible throughout the entire sales cycle in a rapidly developing residential area. Any mistake would be fraught with losses for the company, to be incurred either by a low average speed of sales or by a halt and readjustment of the production line in the mid of the sales cycle. As a result it was Russian architects under a watchful eye of marketing experts who were engaged in the optimization of planning solutions. All three stories have one thing in common: the architects and marketing experts failed to join their efforts and worked independent of each other, each performing his specific function regardless of the other’s opinion. This approach to work inevitably leads to omissions and defects that need to be removed later. An optimal decision to preclude the above-stated unpleasant situations is a different approach to work organization whereby marketing experts monitor the design process and influence it directly.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

| Market Report | Expert Opinion

| |

| Education

|

NORTHWEST

61


Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Офис под ключ Андрей Иванов, директор управляющей компании «Офис-М»

П

Аренду отдельных рабочих мест в Петербурге предлагают около 15–20 коворкингцентров. Однако полностью оборудованный офис вкупе с широким спектром услуг для арендаторов предлагают лишь единицы из них.

62

ервые полностью оборудо­ ванные офисы (servised offices  – дословно с  англ. «обслуживаемые офисы») стали появляться в 1980-х годах в крупных городах США и были ориентированы в основном на путешествующих бизнесменов. Широкое же распространение аренда отдельных рабочих мест получила с  развитием коворкинга, придуманного фрилансерами. Традиционно принято считать, что первый коворкинг-центр был открыт в США в 2005 году программистом Брэдом Ньюбергом и другими фрилансерами для совместной работы в  одном помещении и разделения расходов на аренду офиса. По  другой версии, первый коворкинг 116 West Houston открылся еще раньше – в 1999 году в Нью-Йорке, специально для людей творческих профессий. Из США этот тренд проник в  Западную Европу, а  потом и в Россию. Сначала в Екатеринбурге, а затем в Петербурге и Москве стали открываться офисы с  подобной схемой аренды. А  во время финансового кризиса начали появляться компании, не только сдающие в  аренду рабочие места, но и решающие за арендаторов организационные вопросы, а также вопросы по жизне­ обеспечению офиса, что стало принципиальным отличием такой услуги от коворкинга. Услуга по аренде оборудованного под ключ рабочего места получила название «мини-офис». Суть этого формата состоит в  том, что арендатор снимает одно или несколько рабочих мест в  офисе, оборудованных компьютером, телефоном, Интернетом, дополнительными стульями для клиентов. Чаще всего здесь также есть переговорные комнаты, холл с ресепшен, зона отдыха. Помещения оборудованы общей для всех арендаторов техникой – принтерами, сканерами, ксероксами и факсами. Кабинеты организованы по принципу open space, рабочие места отделены друг от друга перегородками. В одном кабинете, таким образом, находятся сразу несколько компаний, сферы деятельности которых различны. Секретарь на ресепшен помогает посетителям сориентироваться и быстро найти нужную

им компанию или человека. Когда арендаторам предстоит важная встреча с  клиентами или партнерами по бизнесу, они занимают переговорную комнату на необходимое время, предварительно забронировав ее. Печать документов, прием секретарем корреспонденции, определенный лимит часов доступа в переговорную комнату чаще всего включены в стоимость аренды рабочего места. В качестве дополнительных могут выступать услуги курьера, рекламные вывески в офисном цент­ ре и прочее. Мы уже сформировали целую сеть полностью оборудованных офисов с услугой «мини-офис», востребованной среди малого и среднего бизнеса. До последнего времени наши объекты были расположены в Центральном районе – на Невском проспекте, на набережной реки Фонтанки и Большой Конюшенной улице. Недавно были запущены полностью оборудованные офисы в  здании на Большом проспекте Петроградской стороны, 32. Это одна из наиболее востребованных улиц в  деловом центре Петербурга. При этом средние арендные ставки на офисную недвижимость здесь достаточно высоки  – от 1,8  тыс. руб./кв.  м в  месяц в  классе  А и от 800 рублей – в В-классе. Открытие нашего офисного центра было вызвано большим количеством запросов со стороны наших потенциальных арендаторов. Мы ожидаем заполнения объекта в  рекордно короткие сроки благодаря тому, что оперируем небольшими площадями и сдаем в  аренду рабочие места. Общая площадь офисного центра составляет 2,2  тыс. кв.  м. Здесь можно арендовать кабинеты различного метража – от 11 до 57 «квадратов», отдельные рабочие места, комнаты для переговоров. Как и остальные объекты компании, офисный центр на Петроградской оборудован зоной отдыха. Пока такие сети офисных объектов под единым брендом характерны в большей степени для Москвы. На столичном рынке в  этой сфере работают такие компании, как «Ами Офис», «Московский офис», «Мини-офис», «Аренда помещений». В Петербурге же такой бизнес пока не особенно распространен.

Аренду рабочих мест в городе предлагают около 15–20  коворкингцентров (Union Stars, StartUp Place, FreeStyle Office и др.). Их объекты расположены как в  спальных, так и в  приближенных к  центру районах. Многие из них предоставляют не только место в  офисе, но и ряд дополнительных услуг, но он весьма ограничен. Средняя стоимость рабочего места в  коворкинге составляет 3–5  тыс. рублей. Основными их арендаторами остаются фрилансеры. Отдельные рабочие места в кабинетах сдает в  Петербурге также крупная международная компания Regus. Офис компании расположен в  бизнес-центре класса  А Nevsky Plaza. Но предложение Regus рассчитано уже не на малый и средний бизнес, а  на представителей иностранных компаний, совершающих деловые поездки в  наш город. Соответственно, и по стоимости предложение на порядок выше, чем в других компаниях. Стоимость «мини-офиса» (как в  Петербурге, так и в  Москве) составляет в  среднем 8–10  тыс. рублей, в  основном на стоимость влияет расположение офиса относительно центра города. Его типичными арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса, индивидуальные предприниматели, значительно реже  – фрилансеры. Наиболее распространенные сферы деятельности  – туристический бизнес, логистика, юриспруденция, рекрутинг, реклама, недвижимость, торговля, вебтехнологии, интернет-магазины. Но на этом список потенциальных арендаторов не заканчивается. Зачастую к  данному формату аренды обращаются иногородние и иностранные компании, которым необходимо «протестировать» рынок в другом регионе или стране. Таким образом, они не тратят время на поиск подходящего помещения на первоначальном этапе работы. Еще одно значительное преимущество – арендатор несет меньшие финансовые риски, в случае если бизнес не пойдет. Иногда иногородняя компания целенаправленно арендует «мини-офис» на длительный срок, так как в  филиале необходимо постоянное присутствие только одного-двух специалистов.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

| Market Report | Expert Opinion

| |

| Education

|

NORTHWEST

“Turnkey” Office About 15-20 co-working centers in St. Petersburg offer the lease of individual workplaces. However, very few of them provide a fully equipped office coupled with a wide range of services for tenants. Andrei Ivanov, director of the management company Office-M

Andrei Ivanov / Андрей Иванов

F

irst serviced offices began hitting the markets of big US cities in the 1980’s and were mainly geared towards the needs of traveling businessmen. Yet it is with co-working development invented by freelancers that the lease of individual workspaces turned into a widespread practice. The first coworking center is thought to have opened in 2005  by the America software expert Brad Newberg and other freelancers for sharing the office space and upkeep expenses. According to another version, the first co-working center at 116 West Houston opened as early as 1999 in New York specifically to serve the needs of creative personalities. From the USA this trend then penetrated into Western Europe and later into Russia. First in Yekaterinburg and then in St. Petersburg and Moscow they started opening offices with such a rental scheme. And during the financial crisis there appeared companies which did not only let out workspace but also settled organizational and life-support issues on behalf of tenants. This was a fundamental difference from co-working services.

The letting of a “turnkey” workspace was given the name of “minioffice.” Within this format a tenant leases one or two workspaces in the office equipped with a desktop, telephone lines, Internet and extra chairs for clients. Most often there are also rooms for talks, an entrance lobby with a reception counter and a relaxation zone. The premises are outfitted with office equipment shared by all tenants  – printers, scanners, coping and fax machines. These are normally open space offices, with workspaces separated from each other with partitions. Therefore several companies from different business areas share the same office space. Secretaries at the reception desk help visitors find their bearings and quickly spot the right company or person. When tenants appoint an important meeting with their clients or business partners, they occupy for an indefinite time a room for talks, making reservations in advance. The printout of documents, reception of correspondence by a secretary, limited hours of access to a break-out room

Quay and Bolshaya Konyushennaya Street. A short time ago fully equipped offices were launched in a building at 32 Bolshoi Prospekt on the Petrograd side. This is one of the most popular streets in St. Petersburg’s central business district. Average office space rental rates are rather high here  – from 1,800  rubles/sqm/month in Class A and from 800 rubles in Class B. We opened our office center after we had received a multitude of requests from potential tenants. We expect this facility to be filled within a record short time owing to the fact that we deal in small office units and let workspaces. The gross built area of our office center is 2,200 sq m. Here offices of different sizes – from 11 to 57 sqm – can be rented, individual workspaces and rooms for talks. Like other objects of the company, the office center on the Petrograd side is outfitted with a relaxation zone. Such networks of office objects under a single brand have so far been largely typical of Moscow, with such companies as Ami Office,

a number of services to boot, even if limited. The average price per workspace at co-working centers is 4,000 rubles, freelancers being their major lessees. Regus, a large international company, also offers individual workspaces for lease in St. Petersburg. The company’s office is accommodated in the A-class business center Nevsky Plaza. Regus mainly targets representatives of foreign companies visiting our city for business purposes, rather than small or medium-sized business. Accordingly, their bids cost more than those of other companies by an order of magnitude. The cost of “mini-office” (both in St. Petersburg and Moscow) averages 8,000-10,000 rubles. The cost is mainly influenced by the office location relative to downtown. The typical tenants are representatives of small and medium-sized businesses, individual entrepreneurs and seldom freelancers engaged in tourism, logistics, jurisprudence, recruiting, advertising, real estate, trade, Web-technologies and e-commerce. Non-resident and foreign

An entire network of serviced offices with a special "mini-office" service that is in high demand among small and medium-sized business has been formed in St. Petersburg – mainly in central districts and on the Petrograd side. Such co-working facilities are very popular among the tenants and often filled within a record-breaking time. are most often included in the price of workspace lease. The additional service may include the messenger, advertising in the office center and suchlike. We’ve already formed an entire network of serviced offices with a special “mini-office” service which is in high demand among small and medium-sized business. Until recently our facilities have been located in central Petersburg  – on Nevsky Avenue, along the Fontanka

Moscow Office, Mini-office and Arenda Pomescheniy operating on this market. For now this business has not been widespread in St. Petersburg. Individual workspaces are offered for lease by 15-20  coworking centers  – namely, Union Stars, StartUp Place, FreeStyle Office and others. Their properties are located both in bedroom communities and in the districts adjacent to the center. Many of these do not only provide office space, but

firms, eager to “test” the market, are also among the potential tenants of this format. They do not want to waste their time looking for a suitable office at the initial stage. Another important advantage is that the tenant runs lesser financial risks in case the business fails. Sometimes a non-resident company leases a “mini-office” for a long term, since only one or two experts need to be constantly present at an affiliate office.

63


О б р а з о в а н и е:

Инвестиции в самого себя Бизнес-образование становится все более востребованным. Однако рост его популярности обуславливает все новые требования к качеству такой услуги. Как рассчитать отдачу от инвестиций в бизнес-образование? Какие цели ставить перед собой и школой? Сегодня этими вопросами задаются многие топ-менеджеры ведущих российских и западных компаний. Дмитрий Волков, профессор, директор программ MBA/EMBA Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета (ВШМ СПбГУ)

Т

енденции на рынке бизнес-обра­ зования последних лет показывают, что слушатели ищут школу с высокой международной репутацией, высокопрофессиональным преподавательским составом, а также ожидают, что образование повлияет на их карьеру и глобальные перспективы. Не менее важны расписание занятий и формат обуче��ия, учитывающие их занятость и напряженный график жизни. Выбирая бизнес-школу, слушатель выбирает прежде всего стратегического бизнес-партнера, который будет влиять на успех как в его личной карьере, так и в его бизнесе. И здесь важно не ошибиться. Чтобы быть успешной, школа бизнеса должна инвестировать значи­ тельные ресурсы в  продвижение своего бренда на глобальном рынке биз­нес-образования, включающее участие в международных рейтингах,

получение соответствующих аккредитаций, повышение уровня интернационализации студентов и профессор­ ско-преподавательского состава. Особое внимание в  развитии своего бренда школы должны уделять построению долгосрочных взаимоотношений с  ведущими западными бизнес-школами в качестве академических партнеров, а  также с  бизнессообществом как одним из главных стейкхолдеров  – все это в  будущем позволит рассчитывать на достойные позиции в  мировых рейтингах, а  выпускникам  – гордиться своими дипломами. В условиях высокой конкуренции на рынке бизнес-образования слушатели все более тщательно подходят к  выбору программы обучения, ориентируясь на индивидуальный подход, профиль группы, наличие международных аккредитаций, качество

диплома, возможность прохождения зарубежных стажировок. Но во многом выбор зависит также от тех задач, которые стоят перед слушателями, от сферы их деятельности и рынка, на котором они работают. В  процентном соотношении на программах сегодня существует следующий отраслевой срез: 35%  – промышленность и производство, 20% – недвижимость и строительство, 20% – оптовая и розничная торговля, 15% – энергетика, 10% – финансы. В связи с этим студенты выбирают либо программу Executive MBA на русском языке, либо Dual Degree Executive MBA (DDEMBA) по модели «два диплома», которая всегда реализуется совместно с западными школами бизнеса на английском языке. Особенностью Executive MBA яв­­ ляется то, что она ориентирована на руководителей и собственников ком-

Владимир Неровный, предприниматель, инвестор: Анна Хрусталева, управляющий партнер консалтинговой группы «Хрусталева и Харламов» / Anna Khrustaleva, managing partner of Khrustaleva & Kharlamov consulting group Бренд бизнес-школы – это обещание будущего, под которое собираются люди, знания, деньги, идеи, технологии. Мощный бренд магнитом притягивает к себе сильных и амбициозных студентов. В идеале к концу обучения студент должен найти ответы на те вопросы, которые побудили его поступить в бизнесшколу. Например, увидеть новые точки роста для своего бизнеса или карьеры. При этом степень сама по себе является только одной из составляющих (хотя и достаточно важной) для последующего карьерного роста. Для многих компаний степень MBA является уже не столько преимуществом при продвижении, сколько обязательным условием, без которого рассчитывать на карьерный рост не представляется возможным. Что касается трудоустройства, то шансы, безусловно, повышаются, так как правило «по одежке встречают» действует достаточно безотказно. В целом инвестиции в собственное развитие так же надежны и перспективны, как инвестиции в другие вечные ценности, такие как золото и недвижимость.

64

Уверенно могу сказать, что мои инвестиции в обучение на программе MBA окупились, а их рентабельность – это тысячи процентов. Под инвестициями я подразумеваю прежде всего свое время, потраченное на обучение, и только потом учитываю деньги. Сожалею только о том, что не сделал это несколькими годами ранее.

Егор Логинов, генеральный директор ЗАО «Гринсайд» / Yegor Loginov, CEO of Greenside Получение бизнес-образования считаю очень грамотным инвестированием в свой кругозор и навыки. Формально срок окупаемости материальной составляющей оценил бы для себя в период 3–5 лет. Интеллектуальная составляющая будет давать отдачу всю жизнь, а окупается, думаю, уже по ходу программы, а не после ее завершения. Тем не менее с уверенностью могу сказать, что эта рентабельность положительна и, безусловно, приносит отдачу.

паний, активно участвующих в  развитии бизнеса в  России. Обучение направлено на совершенствование лидерских качеств и развитие управленческих компетенций слушателей. Кроме этого в процессе обучения проводятся выездные учебные модули в одну из американских или европейских школ бизнеса с целью ознакомления с западными бизнес-практиками. Безусловным преимуществом DDEMBA является то, что это обучение дает возможность в реальном времени оценить перспективы для ведения бизнеса в различных регионах мира, способствуя карьерному росту на международном уровне. Например, в  Высшей школе менеджмента СПбГУ основные курсы проходят в Петербурге и Париже, а модули по выбору проводятся в различных странах мира в зависимости от специализации (в  Европе, Северной и Южной Америке, Азии и Ближнем Востоке). Еще одно конкурентное преимущество программы – возможность получения сразу двух дипломов: государственного и западной бизнес-школы. Хочется отметить также удобство модульного формата обучения на программах Executive MBA. Он позволяет отрываться от работы на несколько дней примерно раз в месяц. А время, проведенное в самолете, можно использовать для самостоятельной работы. Посмотрите на лидирующие программы EMBA, они уже давно «путешествуют по миру вместе с участниками». Бизнес становится все более глобальным. Сегодня у современных руководителей есть большое желание учиться. Это обусловлено как экономическим подъемом, так и тем, что рынок меняется очень быстро. В процессе обучения на программах Executive MBA слушатели не только отслеживают любые изменения на рынке, но и получают набор инструментов по управлению этими изменениями. Популярность бизнесобразования сейчас весьма высока, потому что очень высока его рентабельность, так как заветный диплом – это пропуск в мир высоких доходов и головокружительной карьеры.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 9  (4 4) / 2 011

| Expert Opinion | Education

| |

| Listings

|

NORTHWEST

Investments in Oneself Demand for business education keeps growing. However, its rising popularity leads to higher claims on the quality of this service. How can one figure a return on investments in business education? What goals are to be set for the school and oneself? Today many top managers of leading Russian and Western companies ask this question. Dmitry Volkov, professor, director of MBA/EMBA programs of Higher Management School at Saint Petersburg State University (HMS SPSU)

Dmitry Volkov / Дмитрий Волков

T

he trends on the market of business education in recent years demonstrate that potential students are looking for schools of high worldwide repute and highly professional teaching staff. They also expect their education will have a direct effect upon their career and global prospects. No less important are the curriculum timing and teaching format, taking into account their tough daily schedules. Potential students want to find not a just a school, but also a business partner which would propel them to success in business and personal career and it is important not to make a mistake in this matter. To be a success, a business school must invest significant resources in its brand promotion on the global business education market, including the participation in international ratings, respective accreditations, and a higher level of students and teaching staff internationalization. While promoting their brand, schools should focus on building long-term relationships with leading Western business schools as their academic partners and also with the business community as one of the key stakeholders – all of those will be instrumental in staking a worthy posi-

tion in the world ratings and allow the graduates to take pride in their diplomas. If you want a place on the world market of educational services you should aspire to be included in the leading ratings. Under a tough competition in today’s market of business education, students are careful in how they choose a tuition program. Among the key benchmarks is an individual approach, group profile, international accreditations, quality of diplomas and an opportunity to have an internship abroad. Yet the choice also largely depends on the goals pursued by students, on their specific sphere of business activity and the market they work on. Percentagewise, the following sectoral breakdown exists in tuition: manufacturing industries provide 35% of business students, construction and real estate – 20%, wholesale and retail trade – 20%, energy – 15%, and finances – 10%. In this connection students choose either the Executive MBA program in the Russian language, or Dual Degree Executive MBA (DDEMBA) based on the “two diplomas” model which is always a joint project with a Western business school teaching in English. The Executive MBA program is special in that it is geared towards business owners and executives actively involved in business development in Russia. The program aims at refining their leadership characteristics and managerial competences. In addition, educational visits to one of the American or European business schools are organized in the course of tuition to introduce the students to Western business practices. An indisputable advantage of the DDEMBA program on the market of Russian business education is that this education grants an opportunity to assess the prospects of doing business in different parts of the world in real time. For example, the main course at HMS SPSU is conducted in St. Petersburg and Paris while some modules are held in different countries depending on specialization (Europe, North and South America, Asia and Middle East). Another competitive edge of the program is the opportunity to get two diplomas at

one time: a government diploma and one from a Western business school. Convenience of the module format used at Executive MBA programs is also worthy of note. It allows having only several days a month free from work and the time spent on board the plane can be used for independent studies which students do quite successfully. Look at the leading EMBA programs which “have long been traveling the world with their participants.” Business is getting ever more global. Modern-day executives are thirsty for learning. This desire can be caused by an economic upturn in all manufacturing industries and by the fact

that the market is changing very fast. Not only do the participants of the Executive MBA programs keep track of any changes on the market; they are also given a tool kit enabling them to manage these changes. The main objective of these programs is to help the students unravel their leadership potential and rise to a new quality level in decision-making both on the Russian and international markets. Business education is extremely popular nowadays because of a high return on investments in such education which opens a door to the world of high revenues and dizzy career.

Yegor Loginov, CEO of Greenside:

rather a compulsory condition for climbing a career ladder. As regards the employment, the odds certainly increase, since the rule “a clothes count for first impressions” still works without a fail. In this case the “clothes” implies both a degree and a brand of the school where it was earned. On the whole, investments in personal development and education are as reliable and promising as investments in other everlasting values, such as gold and real estate. Their hoarding only builds up their efficiency.

I believe business education is a very competent investment in broadening the personal horizons and skills. Formally I’d estimate the recoupment of its material part at 3-5 years while its intellectual part brings a return throughout the lifetime and pays off already in the course of the program, rather than after its completion. Nevertheless I can say with confidence that this is definitely a great benefit. Anna Khrustaleva, managing partner of Khrustaleva & Kharlamov consulting group: The business school brand is a promise of the future that brings together people, expertise, money, ideas and technologies. A powerful brand draws strong and ambitious students like a magnet. Ideally, at the end of the course a student ought to find answers to those questions which encouraged him or her to enter a given business school – for instance, to see new points of growth for his or her business or career. For all that, the degree is only one of the building blocks (albeit rather important one) for subsequent career growth. For many companies the MBA degree is not so much a competitive edge in promotion, as

Vladimir Nerovny, businessman, investor / Владимир Неровный, предприниматель, инвестор I can say with confidence that my investments in the MBA degree have paid off; their return is thousands of per cent. Under investments I mean, first of all, the time spent on education while the money goes next. I only regret that I did not do this several years earlier.

65


Фотообъявления / L i s t i ng s:

Полезные страницы Аренда

Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

СЕВЕРО-ЗАПАД

Прямая аренда от собственника: Помещение в торговом центре под кофейню в рекреационной зоне – 300 кв.м., торговые помещения – 190-330 кв.м., Офисные помещения от 100 кв.м. +7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08 +7 (961) 811-56-77, Ботова Виктория e-mail: botova@psrealty.spb.ru www.tkrh.ru

66

Размещение объявлений в рубрике «Полезные страницы» Тел.: +7 (495) 926-73-40 Татьяна Черненко E-mail: t.chernenko@impressmedia.ru

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


CRE Северо - запад #8 (44)