Issuu on Google+

№ 8 (43) / август

2011 CEBЕРО-ЗАПАД С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г РА Д / В Е Л И К И Й

RUssia

Northwest

Н О В ГО Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О ГД А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

12: Новые городские парадигмы / New Urban Paradigms

16: Под знаком W / Under the W Sign

48: Инвестиции как предчувствие / Investments as Foreknowledge

22: CRE Summit 2011: Изменяя очевидное / CRE Summit: Changing the Obvious

30: Обещающее завтра The promising tomorrow 30: CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011: Поборовшие турбулентность / CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011: they prevailed over turbulence


№ 8  (4 3) / 2 011

ОТ РЕДАКТОРА В конце июня в Петербурге традиционно собралась бизнесэлита коммерческой недвижимости, дабы обсудить проблемы, стоящие перед рынком и оценить заслуги своих коллег за минувший год на мероприятиях CRE Summit и CRE SaintPetersberg and Federal Awards. В этом номере представлен подробнейший отчет о прошедшем мероприятии. Самые острые темы дискуссии были посвящены вопросам привлекательности российских региональных рынков для инвесторов. Эксперты попытались выяснить, какие сегменты наиболее интересны западным инвесторам, какие объекты пользуются спросом у инвестфондов, и как будет развиваться рынок дальше. Вопросов было как всегда больше, чем конкретных ответов. Проблема привлечения на рынок иностранных инвестиций стала главной темой этого номера. Особых неожиданностей в петербургской версии CRE Awards не случилось, поскольку в каждой номинации были явные лидеры. Настолько явные, что покупку некоторых объектов, получивших золотые кирпичи, уже рассматривают институциональные инвесторы. Результаты региональной премии показали, что на локальных рынках также есть весьма достойные проекты. Рынки развиваются, а новые качественные объекты строятся вопреки кризису, не дожидаясь западных инвестиций. Новых завоеваний!

С уважением, Дмитрий Кирман d.kirman@impressmedia.ru

Издательский дом Impress Media

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Руководитель отдела продаж: Ирина Мухина Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Светлана Панина, Екатерина Жихарева Издатель: Ирина Завьялова Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева Руководитель on-line проектов: Ирина Чернобровкина Отдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей Чернышов Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская Отдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко Татьяна Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Редактор региональных выпусков CRE: Павел Чернышов

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 8 (43) / 2011

Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: Дмитрий Кирман Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Редакционный отдел: Игорь Архипов, Олег Мейер, Игорь Поспехин, Елена Сухарева, Татьяна Шубина Фото: Алексей Александронок, Игорь Бакустин, Антон Карелин, Владимир Тилес Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин

По вопросам рекламы обращаться:

Москва: тел.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru Санкт-Петербург: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Информация о распространении

Журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад имеет целевое распространение, ориен­тированное на профессионалов рынка недвижимости, руководителей и топ-менджеров ведущих компаний, администрацию и правительственные структуры. Бесплатно распространяется в бизнесцентрах класса А и В Санкт-Петербурга, а также в агентствах недвижимости, девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, логистических компаниях Москвы и Санкт-Петербурга. Адресная рассылка: более 2000 адресов. На журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад можно подписаться в агентствах «Роспечать», «Интер-Почта-2003», и «Прессинформ» в Санкт-Петербурге, а также по тел. горячей линии подписки +7(495) 926-4575 или e-mail: subscription@impressmedia.ru.

EDITOR'S LETTER

Дмитрий Кирман, главный редактор «CRE Северо-Запад» Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE NorthWest Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость Журнал учрежден и издается «Импресс Медиа, Маркетинг». Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит «Импресс Медиа, Маркетинг». Все права защищены. Приложение Commercial Real Estate – NORTHWEST издается «Импресс Медиа, Маркетинг» . Отпечатано ООО «Вива-Экспресс». Выход в свет – 22.07.11. Тираж 10 000 экз. Цена свободная. Все права на редакционные материалы, опубликованные в журнале Commercial Real Estate – NORTHWEST, принадлежат «Импресс Медиа, Маркетинг». Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телевещания и средств массовых коммуникаций. Рекламные материалы публикуются со значком Р. The magazine was founded and is published by Impress Media, Marketing, owner of the trademark Commercial Real Estate. All rights reserved. The supplement Commercial Real Estate– NORTHWEST is published by Impress Media, Marketing . Printed by OOO Viva-Express. Release Date: 22.07.11. Print Run: 10,000; Price – not fixed. Editorial materials in Commercial Real Estate NORTHWEST belong to Impress Media, Marketing. Reproduction of materials in full or in part without permission is prohibited. Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Ad-materials are published with single P.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 

subscription@impressmedia.ru Ад­р ес ре­д ак­ции и издателя: 115191, Моск­ва, Рос­сия, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Address of Editorial and Publisher: 115191, Russia, Moscow 4th Roschinsky Proezd 20, bldg. 9 Telephone: +7(495) 926 7340, fax: +7(495) 926 7215 E-mail : info@cre.ru, www.cre.ru

Late in June commercial property business elite traditionally gathered in St. Petersburg to discuss the market problems and celebrate the past year’s contribution of their colleagues at CRE Summit and CRE St. Petersburg and Federal Awards. A minutest report on these events is published in the present issue. The most acute topic was the attractiveness of Russian regional markets for investors. Experts tried to find out what segments catch the eyes of western investors, what properties are popular with investment funds, and what trends are now apparent on the market? As always, there were more questions than concrete answers. The main theme of this issue is the attraction of foreign investments. There were no surprises in the Petersburg version of CRE Awards, since there are obvious leaders in each nomination – so obvious that institutional investors are already contemplating the acquisition of some properties honored with golden bricks. The results of regional awards demonstrated that local markets have a number of decent projects as well. Markets keep developing and new quality projects are constructed notwithstanding the recession and the lack of western investments. New conquests to you! Dmitry Kirman d.kirman@impressmedia.ru

Publishing House Impress Media

General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Head of Sales Development: Irina Mukhina Sales and Business Development Managers: Svetlana Panina, Ekaterina Zhikhareva Publisher: Irina Zavyalova Head of Subscription Department: Ekaterina Belyaeva Head of Distribution Department: Inna Sergeeva Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina CRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey Chernyshov Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Department: Alexandra Smorzhevskaya Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova Head of production department: Elena Guseva Editor of Regional CRE Issues: Pavel Chernyshov

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 8 (43) / 2011

Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST: Dmitry Kirman Leading Designer: Olga Dzhumaeva Editorial Team: Igor Arkhipov, Oleg Meier, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Tatiana Shubina Photo: Alexey Aleksandronok, Igor Bakustin, Anton Karelin, Vladimir Tiles Design and Production: Alexey Koshelev, Valery Ivanov Layout Design: Alexander Nikitin

For advertising call:

Moscow: tel.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru St. Petersburg: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru, +7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate – NORTH-WEST magazine is distributed among real estate market professionals, top managers of leading companies and government officials. Free distribution in class es A and B business centers of St. Petersburg as well as in real estate agencies, development and management companies, banks and financial companies, investment and consulting firms, engineering companies, luxury residences and logistics companies of Moscow and Saint Petersburg. Issues are delivered to more than 2,000 addressees. Subscriptions to Commercial Real Estate can be ordered via Rospechat, Inter-Pochta-2003 and Pressinform in Saint Petersburg as well as via the hot subscription line tel. +7(495) 926-4575 or e-mail: subscription@impressmedia.ru.

3


С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

06

Новости / News

12

Актуально / Hot Topic

12 Новые городские

парадигмы

New Urban Paradigms

14 Ничего личного

Nothing Personal

16

В фокусе / Case Study

Под знаком W

Under the W Sign

22

CRE Summit

30

CRE St. Petersburg &

Federal Awards 2011

48

Тема номера / Cover Story

Инвестиции как предчувствие

Investments as Foreknowledge

6 Новости / News Jensen Russian Real Estate Fund II рассматривает возможность покупки универмага «Пассаж» на Невском проспекте в Петербурге.

16 В фокусе / Case Study У Исаакиевской площади в Петербурге официально открылась первая в Восточной Европе гостиница сети W Hotels Worldwide.

4

Commercial Real Estate Северо–Запад


№ 8 (4 3) / 2 011

СЕВЕРО-ЗАПАД

30 CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011

14 Актуально / Hot Topic На мировом рынке склады индивидуального хранения, или self storage, существуют уже около 60 лет и являются доходным сетевым бизнесом. Но в Петербурге инвесторы не торопятся вкладываться в развитие этого формата.

56

Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

58

Персонал / Personnel

стать партнером?

What Top Manager Does Not Dream

of Elevation to Partner?

60

Технологии бизнеса /

Business Tehcnology

Дорогая информация

CRE Summit

Costly Information

1-2 июля в Санкт-Петербурге (отель «Коринтия Невский Палас» ) прошел ежегодный саммит в области коммерческой недвижимости. Более 350 участников собрались вместе, чтобы обсудить важные для отрасли проблемы.

64

Экспертное мнение /

Expert Opinion Улица в профиль

Street Profile

66

Объекты / Listing

22

30 июня в Санкт-Петербурге в гостинице «Коринтия Невский Палас» были вручены «золотые кирпичи» премии в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Federal and Saint-Petersburg Awards 2011.

Какой топ-менеджер не мечтает

48 Тема номера / Cover Story Вопреки высоким рискам при сравнительно низкой доходности петербургский рынок коммерческой недвижимости снова попал в зону внимания западных инвесторов. Причина тому – появление на рынке новых качественных объектов.

5


Н о в о с т и:

Ах, какой «Пассаж»!

Сделка Jensen Russian Real Estate Fund II рассматривает возможность покупки универмага «Пассаж» на Невском проспекте в Петербурге. Продавцом объекта выступает ВТБ, которому этот актив достался от предпринимателя Шалвы Чигиринского, заложившего его по кредиту, полученному в этом банке еще до кризиса. Общая площадь недвижимости, выставленной на продажу, составляет около 21,5 тыс. кв. м. Это сам универмаг (13,3 тыс. кв. м) по Невскому проспекту и здание института на Итальянской улице (еще

«Интерторг» прижился в «Таврическом» Крупная сеть продуктовых универсамов выкупила часть помещений в строящемся жилом доме «Таврический» в центре Петербурга под размещение собственного магазина. Холдинг RBI реализовал часть подвала и цокольный этаж общей площадью 791 кв. м в строящемся на проспекте Чернышевского элитном жилом доме «Таврический». Как сообщили в компании, «помещения приобрела известная сеть продуктовых универсамов, использовав беспроцентную рассрочку до конца 2011 года и внеся первоначальный взнос в размере 10%». Брокер сделки – Praktis CB. Другие ее подробности стороны не разглашают. Однако, как рассказал CRE один из участников рынка, покупателем встроенных помещений выступила компания, близкая к ООО «ТД Интерторг», развивающему в Петербурге сети продовольственных магазинов под брендами «Народная 7Я семьЯ» и «Идея». Также недавно стало известно, что «ТД Интерторг» заключил эксклюзивный договор с голландским ритейлером Spar International, преду-

6

около 8,2 тыс. «квадратов»). По данным СМИ, ВТБ рассчитывает выручить за объекты не менее $8085 млн. При этом, по мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского, «Пассаж» может стать удачным приобретением не для любого инвестора: «Даже при всех тех потенциальных возможностях, которые он несет (это как минимум, редевелопмент здания, которое сегодня занимает институт), «Пассаж» не даст высокой внутренней нормы доходности. Я в этом практически уверен. Думаю, что IRR проекта в лучшем случае будет около 10%, а скорее всего, приближаться к 10-ке, но снизу. Для девелоперского проекта в центре города, со всеми его проблемами, в том числе касающимися охранного статуса, это является неадекватной платой за риск», – убежден он. Но, по мнению эксперта, у «Пассажа» есть масса других возможностей. В частности, объект может быть интересен инвесткомпаниям или фондам, у которых помимо собственно инвестиционного подразделения существует родственная либо входящая с ним в консорциум торговая компания. «В этом случае инвестор смотрит на объект не с точки зрения недвижимости, а как на возможность развивать торговое направление. Торговая деятельность в «Пассаже» после реконструкции может быть сверхприбыльной», – отмечает г-н

сматривающий развитие данной сети на Северо-Западе. Как заявил в СМИ помощник управляющего ООО «ТД Интерторг» Антон Беловецкий, в ближайшее время компания планирует открыть 20 магазинов, в том числе два супермаркета Spar с торговой площадью 700-900 кв. м. Эксперты не исключают, что один из магазинов под брендом Spar откроется и в жилом комплексе «Таврический», поскольку он наиболее подходит по формату для данной локации. По словам генерального директора компании Praktis CB Сергея Федорова, сегодня в центре Петербурга наблюдается дефицит площадей под сетевые продуктовые магазины. Кроме того, не весь объем предложения соответствует требованиям сетевых торговых операторов. «Коммерческое помещение в «Таврическом» отличает удобное расположение, хорошая транспортная доступность, большие выделенные мощности электроснабжения, поэтому покупатель сделал выбор в пользу этого дома. Причем решение было принято оперативно. По нашим данным, это самая крупная за второй квартал сделка по продаже встроенных коммерческих помещений в Центральном районе», – комментирует он. «Объем продаж коммерческих помещений в наших

Ольховский. Кроме того, по его мнению, стратегия может заключаться и в приобретении объекта инвестиционной группой, которая уже имеет некоторое количество объектов в регионе. В этом случае «Пассаж» может стать ее флагманским объектом. «Для серьезной девелоперской компании наличие такого флагмана необходимо. Он рассматривается как низкодоходный, но знаковый для компании проект – некая основа, на которую в последствии легче привлекать инвесторов для развития. На мой взгляд, Jensen Group является именно таким девелопером», – заключает он. В Jensen Group факт готовящейся сделки пока не комментируют. Напомним, что инвестфонд Jensen Russian Real Estate Fund II был сформирован осенью прошлого года специально для инвестирования в российские проекты. Среди учредителей фонда – иностранные пенсионные фонды и закрытые семейные предприятия, российские бизнесмены и др. Общая сумма инвестиций, по словам основателя и президента Jensen Group Стивена Вейна, превысит $100 млн. Порядка $20 млн фонд уже ивестировал в покупку бизнесцентра B&D площадью около 10 тыс. кв. м на набережной Макарова в Петербурге.«Скорее всего, мы остановимся на 3-5 приобретениях, парочка из которых будут довольно масштабными»,  – заявлял ранее г-н Вейн.

домах подтверждает возвращение интереса к этому типу недвижимости. Немаловажно, что интерес трансформируется в реальные сделки. В среднем мы продаем в месяц 20-25% коммерческих помещений от общего объема. Клиенты интересуются как небольшими помещениями по 50-70 кв. м, так и крупными лотами от 600 «квадратов» и выше», – добавляет директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.

Аренда

Место для METSO Финская METSO арендовала 3 тыс. кв. м в бизнес-центре «Технополисе Пулково». Компания является одним из мировых лидеров в поставках технологического оборудования и производственных систем. Консультантом сделки выступила Maris Properties/ CBRE. Другие ее подобности не сообщаются. «Арендатор обратился к нам с запросом на подбор нового офиса для воплощения идеи создания METSO House, который должен был объединить несколько подразделений компании под одной крышей. Поиск подходящего бизнес-центра

занял у нас около полутора лет», – комментирует сделку старший консультант департамента офисной недвижимости компании Maris Properties/CBRE Алена Бердиган. «Закрытие сделки позволило достичь почти 95% заполнения здания и сформировать на нашем объекте исключительное сообщество арендаторов из числа динамичных и активно развивающихся компаний, как российских, так и иностранных, которые опираются на русскую инженерную школу», – отмечает директор по работе с арендаторами «Технополис Пулково» Елена Афиногенова. Напомним, что в этом году «Технополис Пулково» стал лучшим бизнес-центром класса В в Петербурге по версии CRE St. Petersburg Awards (подробнее о церемонии награждения победителей премии читайте на стр. 30).

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№  8  (4 3) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| Актуально

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

7


Н о в о с т и:

ратуши»  это администрация города, на Малой Охте – банк «СанктПетербург», в Пулково – аэропорт, а в «Лахта-центре» – Газпром», – резюмирует директор по продажам компании Technopolis Елена Афиногенова.

Проекты

Офисные кластеры встают на «якорь» Формирующиеся деловые зоны Петербурга после кризиса получили новое развитие. Продолжается строительство делового квартала на Малой Охте. В дополнение к небоскребу «СанктПетербург Плаза» в 2012 году здесь появятся еще два бизнес-центра высотой в девять этажей. «Арендная кампания идет полным ходом. Сейчас формируется пул якорных арендаторов с площадями от 1,5 до 7 тыс. кв. м. Когда определимся с якорями, начнем набирать небольших арендаторов. Уже существует лист ожидания», – утверждает генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg (эксклюзивный брокер проекта) Николай Пашков. Планируется оба бизнес-центра заполнить арендаторами и частично продать помещения в собственность до середины будущего года. «Несколько этажей в каждом из офисных зданий будет сдаваться с отделкой под базовых арендаторов», – добавил он. Компания «Газпром» озвучила сроки окончания строительства «Лахта-центра». По словам исполнительного директора ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта-Центр» Александра Бобкова, это произойдет в конце 2017-начале 2018 года, к началу Чемпионата мира по футболу. После сдачи проекта на рынке одномоментно окажется около 100 тыс. кв. м офисных и торговых площадей. Офисный кластер в зоне Пулково прирастет в ближайшие два года сразу на 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей – за счет сдачи

8

вторых очередей бизнес-центров «Аэроплаза» и «Технополис». Но эксперты уверены, что реализованы эти площади будут в самые короткие сроки, так как уровень поглощения офисных площадей сейчас превышает вывод новых. Кроме того, у зоны Пулково есть мощный якорь в виде развивающегося современного аэропорта. Вопреки трудностям с подземными работами, генеральному подрядчику проекта «Невская ратуша» (см. фото) удалось вернуться в ранее намеченный график. Об этом заявила руководитель проекта Ирина Анисимова. По словам Ильи Потапенко, директора ГП «СМУ-2», генподрядчика проекта, в Петербурге практически нет опыта проведения масштабных подземных работ, исключение может составлять только «Стокманн Невский Центр». Тем не менее, сложности, возникшие на строительной площадке, преодолены, и несмотря на то, что работы еще не вышли на надземную стадию, проект вошел в первоначальный график. Первая очередь проекта, состоящая из здания администрации и двух бизнес-центров (25 тыс. и 33 тыс. кв. м), будет сдана в сентябре 2012 года. А с начала 2013-го начнется заселение арендаторов. Г-жа Анисимова отметила, что арендная кампания по «Невской ратуше» может стартовать в ближайшее время. Инвесторы планируют заполнить первую очередь арендаторами на 100% к концу 2013 года. Только после этого девелопер приступит к строительству второй, а затем и третьей очереди. На строительство каждой из них предполагается отводить не более 1,5-2 лет. «Офисному кластеру необходим мощный якорь – в случае «Невской

Аренда

Ритейлеры «У Красного моста»

В Мурманск по-крупному

Подрядчику проекта "Невская Ратуша" удалось вернуться в ранее намеченный график / Works on Nevskasya Ratusha project have caught up with the earlier approved schedule

директор департамента торговой недвижимости Colliers International St. Petersburg Роман Евстратов.

Самый крупный торговоразвлекательный комплекс в Мурманске планируется запустить в 2013 году. Девелопером проекта выступает петербургская компания «Доринда Инвест». Объект будет построен на основной магистрали города – проспекте Ленина. Его общая площадь составит около 60 тыс., арендопригодная – 30 тыс. кв. м. Первая очередь проекта уже введена в эксплуатацию, здесь действует гипермаркет сети «О’Кей». Как ранее заявлял CRE генеральный директор компании «Доринда Инвест» Алексей Краузе, строительство второй очереди проекта (непосредственно ТРК) началось еще до кризиса, но в 2009 году было приостановлено. За это время проект претерпел некоторые изменения. «Местное население активно приезжает за покупками в Мурманск из окрестных городов, а парковка работающего здесь гипермаркета уже загружена до предела. Раньше концепция торгового центра предполагала слишком мало парковочных мест, поэтому мы увеличили их количество почти в три раза. Новое проектное решение позволит организовать до 750 машино-мест в составе двухуровневого паркинга», – комментирует он. По словам г-на Краузе, приблизительный объем вложений во вторую очередь проекта составит $50 млн. В торгово-развлекательном комплексе будут представлены крупные якорные арендаторы, универмаги одежды, многозальный кинотеатр, детская развлекательная зона, фудкорт, салон красоты и др. Концепция проекта разработана специалистами Colliers International. Эта же компания выступит эксклюзивным брокером ТРК. «Большинство торговых комплексов Мурманска расположено на удалении от центра города, поэтому местоположение этого проекта является одним из его главных конкурентных преимуществ. Кроме того, за счет привлечения в проект международных и федеральных брендов, которые ранее не были представлены в регионе, этот ТРК станет настоящим подарком для всех жителей города», – уверен

Началась арендная кампания торгового дома на набережной реки Мойки, входящего в состав многофункционального комплекса «У Красного моста» в Петербурге В рамках реконструкции этой части комплекса задачей девелопера (ОАО «БТК девелопмент») стало воссоздание исторически сложившейся торговой зоны, известной еще в начале XX века как торговый дом «С. Эсдерс и К. Схефальс». Объект позиционируется в сегменте премиум-класса. В соответствии с принятой концепцией на площади 14,2 тыс. кв. м (арендопригодная – 12,1 тыс. «квадратов») будут расположены department store, супермаркет, видовые рестораны и др. Эксклюзивным брокером торговых площадей выступает Colliers International. По словам директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Романа Евстратова, основным преимуществом МФК «У Красного моста» является его расположение в центре города, рядом с Невским проспектом. Доступность комплекса для потребителей будет улучшена с вводом в эксплуатацию станции метрополитена «Адмиралтейская», расположенной всего в 400 метрах от объекта (ожидаемый пассажиропоток станции составляет 25-30 тыс. человек в сутки). «В рамках арендной кампании мы ориентируемся на привлечение сильного состава известных международных и российских ритейлеров. К этому обязывают место, историческая атмосфера и высокое качество исполнения проекта», – дополняет г-н Евстратов. Напомним, что МФК «У Красного моста» занимает четыре здания по набережной реки Мойки, 73-79. Его общая площадь составит 36,5 тыс. кв. м. На территории комплекса будут располагаться бизнес-центр класса А, жилые апартаменты, торговая галерея с помещениями стритритейл, кафе, рестораны с панорамным видом на исторический центр Петербурга, трехуровневый автоматизированный подземный паркинг на 180 автомобилей. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на декабрь 2012 года.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№  8  (4 3) / 2 011

Аренда

TPV Technology подменило склады Крупнейший производитель мониторов и LCD телевизоров компания TPV Technology открывает свое первое производство в России.

Под эти цели компания арендовала 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах. Брокером сделки выступила Colliers International. Компания «А Плюс Девелопмент» (девелопер проекта) провела масштабную реконструкцию и модернизацию комплекса под ключ в соответствии с техническими параметрами TPV. В частности, выполнено устройство систем вентиляции и кондиционирования производственных и офисных помещений, систем видеонаблюдения и контроля доступа. Внутри комплекса построен административно-лабораторный блок. Выполнена полная модернизация системы электроснабжения, включая подведение дополнительные мощностей. На новых площадях TPV Technology организовало автоматизированную производственную линию полного цикла по сборке мониторов и LCD-телевизоров для крупнейших мировых брендов. Планируемый объем производства – до 1 млн LCD и плазменных панелей. До 90% мощностей будет занято продукцией Philips, также компания TPV ведет переговоры и с другими крупными вендорами на контрактное производство. Это уже второй производитель, занявший площади в составе комплекса АКМ Logistics: в 2009 году компания Scania арендовала здесь 10 тыс. кв. м для размещения комплекса укрупненной сборки грузовых автомобилей. «Тенденцией последнего года на рынке складской недвижимости Петербурга стало значительное изменение функционала объектов и появление новой индустриальной составляющей, что в будущем повлечет за собой еще большую

| Содержание | Новости

| |

| Актуально

|

специализацию девелопмента проектов на типах и размерах клиентов. «Мы видим большой потенциал в совместной работе с консультантами, будь то аренда объекта с максимальной технической адаптацией под клиента или строительство комплексов с нуля по схеме built-to-suit», – комментирует исполнительный директор ООО «А Плюс Девелопмент» Петр Гавырин. Эту же тенденцию отмечают и консультанты. Так, по данным Colliers International, с 2008-го по 2011 годы, помимо TPV Technologies и Scania, свои производства на изначально складских площадях разместили компании Grupo Antolin (объект – «МЛП-Уткина Заводь»; арендованная площадь – 10 тыс. кв. м), «Элопак» («МЛП-Уткина Заводь»; 10 тыс. кв. м), Johnson Controls (Логопарк «Нева»; 15 тыс. кв. м), Groupe SEB («МЛП-Уткина Заводь»; 2,5 тыс. кв. м), Foxconn (Логопарк «Шушары»; 10 тыс. кв. м) и др.

PITERLAND начал отбор В торгово-развлекательном комплексе PITERLAND, строительство которого завершается у парка 300-летия Санкт-Петербурга, появился первый якорный арендатор. Им стала сеть кинотеатров «Кронверк Синема», арендовавшая 6,7 тыс. кв. м под открытие своего флагманского мультиплекса в городе. Договор аренды подписан сроком на 15 лет. Кинотеатр будет включать десять залов объемом более чем на 2 тыс. посадочных мест (премьерный зал будет вмещать 705 зрителей). Сеть была выбрана по результатам тендера, условия сделки не разглашаются. Но, по словам генерального директора УК «Питерлэнд» Виталия Кожина, арендная ставка, прописанная в договоре, самая высокая в городе для таких операторов. По данным Jones Lang LaSalle, сегодня средняя стоимость аренды помещений в торговых центрах города для кинооператоров составляет $100–170/кв. м. в год. Кроме того, достигнута договоренность с сетью универмагов H&M об аренде 5,5 тыс. кв. м сразу на двух этажах комплекса. Определяется оператор детского развлекательного центра. Возможно, им станет сеть Happylon казахстанской AGAT Group Inc., открывшей свой первый объект в ТРК «Галерея».

СЕВЕРО-ЗАПАД

Эксклюзивный брокер комплекса – компания Jones Lang LaSalle – также ведет переговоры и с другими потенциальными арендаторами, в числе которых такие бренды, как Inditex, Adidas, NewYorker, Mango, Lacoste, Tommy Hilfiger, Gant, «Детский мир», «Юниор», «Юниверфуд», McDonalds и пр. По словам старшего консультанта отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Евгении Осиповой, рассматривается возможность открытия в «Питерлэнде» первого в Петербурге магазина джинсовой одежды американского бренда DKNY JEANS. Ставки и текущая заполняемость не разглашаются. Однако, по словам заместителя генерального директора УК «Питерлэнд» Александра Ионова, на момент открытия комплекс будет заполнен не менее чем на 70%. Напомним, что комплекс возводится на территории 6 га (площадь застройки – 45 тыс. кв. м.) в Приморском районе, на берегу Финского залива, у парка 300-летия Петербурга. Девелопер проекта – ЗАО «Стремберг». Генподрядчик – холдинг «ТОР». Проектировала комплекс архитектурная студия «Интерколомниум». Объем инвестиций в проект оценивается

в $350 млн. Предполагаемые сроки окупаемости – 7–10 лет. Общая площадь «Питерлэнда» составляет 180 тыс. кв. м. В его состав войдут торговая галерея на более чем 130 магазинов, аквапарк, фитнесклуб, шесть крытых теннисных кортов, фудкорт и рестораны с видом на Финский залив, бары и кафе, мультиплекс, детский развлекательный центр и др. Стоянка будет рассчитана на 1,3 тыс. автомобилей, из них тысяча машино-мест – в двухуровневом паркинге. Как отметил г-н Ионов, в данном комплексе основная ставка делается на эксклюзивность представленных в торговой галерее брендов и развлекательную составляющую. Так, под самый крупный крытый аквапарк в России с водными аттракционами, бассейном для дайвинга, тренажером для серфинга и прочим отведено 25 тыс. кв. м. Управляющая компания будет распоряжаться им самостоятельно. В данный момент на объекте ведутся отделочные работы, завершается прокладка инженерных сетей внутри комплекса. Участники проекта уверены, что внутренние работы и заполнение объекта удастся завершить точно в срок. Предполагаемая дата открытия – IV квартал 2011 года.

9


Н о в о с т и:

Ay, what a “Passage”!

Deal Jensen Russian Real Estate Fund II is considering a possibility of buying the Passage department store on Nevsky Avenue in St. Petersburg. The property is sold by VTB which grabbed this asset from businessman Shalva Chigirinsky who used it as collateral for a loan before the recession. The total space put up for sale is about 21,500 sq m. The asset is comprised of a 13,300-sqm building of a department store facing Nevsky and a 8,200-sqm institute building on Italian Street. Media informs VTB wants to raise at least $80-85  million for the two objects. However the “Passage” will hardly be a good acquisition for any investor, in the opinion of vice president and managing director of Bank VTB, Alexander Olkhovsky. For all its potential opportunities (at least a redevelopment of the building now occupied by the institute), “Passage” won’t be able to yield a high IRR, that’s for sure. I believe the project’s IRR will be about 10% at best but may well be below this figure. For a development project in the center of the city with all its conservation problems the price may seem inadequate given the risk,” he is convinced. But in the expert’s opinion, the “Passage” might rouse the interest of investment companies or funds which have an affiliate trading company in their structure, apart from investment divisions. “Such investors

Intertorg gains a foothold in Tavrichesky A large network of self-service grocery stores has bought out some premises in the housing estate Tavrichesky in central Petersburg to accommodate its own store there.

10

may look upon this object not only as real estate but also as a good opportunity to develop their trading arm. The trading activity in the “Passage” can be more than lucrative,” notes Mr. Olkhovsky. In his opinion, an investment group, already holding a number of assets in the region, may see the acquisition of this property as part of a more general strategy. In this case “Passage” can become its flagship asset. “A solid development company is in need of such a flagship property. Despite its low IRR, a company may consider such a project as a landmark and backbone facilitating its subsequent dealing with investors in the development of other projects. Jensen Group is a good example of such a developer,” he concludes. Jensen Group has so far abstained from any comments on the transaction. Jensen Russian Real Estate Fund II was formed last autumn specifically for investing in Russian projects. Among its founders are foreign pension funds, closed-type family ventures, Russian businessmen and others. In the words of Jensen Group’s founder and president Steven Wayne, the total sum of investments will be in excess of $100 million. The fund has already invested about $20  million in the acquisition of the 10,000-sqm B&D business center on Makarov Quay in Saint Petersburg. “Most likely, we’ll confine ourselves to 3-5 acquisitions, of which two will be rather big deals,” Mr. Wayne stated some time earlier.

RBI holding sold part of the cellar and basement floor (the total of 791 sq m) in the luxury residential development Tavrichesky now under construction on Chernyshevsky prospekt. The company’s briefing service let know that “the premises were purchased by a well-known grocery chain that capitalized on an interest-free installment plan

till the end of 2011 and contributed the first installment in the amount of 10%.” The deal is brokered by Praktis CB. The parties do not disclose other details. As one of the market participants told CRE, however, the built-in premises were bought by a company affiliated with the trading house Intertorg, developing grocery chains in Saint Petersburg under the Idea and Narodnaya 7Я semYa brands. It also became known a short time ago that Intertorg signed an exclusive contract with the Dutch retailer Spar International providing for the development of this chain in the Northwest. Anton Belovetsky, associate director of TH Intertorg reported to media that his company was planning to open in the nearest time 20 shops, including two Spar supermarkets with sales areas ranging from 700 to 900 sq m. Experts do not exclude that one of the Spar shops will open in the housing estate Tavrichesky, since its format ideally suits the given location. In the words of Sergey Fedorov, CEO of Praktis CB, there is a shortage of space for chain grocery stores in central Petersburg at present. Moreover not all the supply meets the requirements of chain retail operators. “Commercial premises in Tavrichesky are noted for convenient location, good access, large dedicated power supply – this is why the buyer made its choice in favor of this house and the decision was very swift. According to our information, this is the biggest deal of selling built-in commercial premises in the Central district for the second quarter,” comments Mr. Fedorov. “The bulky sale of commercial premises in our developments corroborates the resurgence of interest in this type of real estate. It is important that the interest is being transformed into real deals. On average, we sell 20-25% of total commercial space available on the market on a monthly basis. Clients are interested both in small spaces from 50 to 70 sq m and in big lots from 600 sq m and larger,” adds investment attraction director of RBI, Andrei Ostanin.

Projects

Office clusters drop “anchor” St. Petersburg’s business zones which are in the making continued their development after the crisis. Construction on a business quarter on Malaya Okhta goes on. In addition to the St. Petersburg Plaza skyscraper, two nine-storey business centers will rise here in 2012. “The brokerage campaign is in full swing. A pool of anchor tenants who will take up from 1,500 to 7,000 sq

m of space is being formed at present. As soon as we are through with the anchors, we’ll start looking for smaller tenants. We already have a waiting list,” affirms Nikolai Pashkov, CEO of Knight Frank St. Petersburg (exclusive broker). Both business centers will reportedly be filled with tenants and partly sold by the mid of next year. “Several floors in each of the office buildings will be let with a fitout for anchor tenants,” he added. Gazprom announced the times of construction on Lakhta-center. In the words of Alexander Bobkov, COO of Okhta-Centr, this will happen in late 2017  – early 2018, towards the World Soccer Cup. After the project is commissioned, about 100,000 sq m of office and retail space will be delivered to the market at one time. In the nearest two years an office cluster in Pulkovo area will swell by 200,000 sq m of leasable space due to the commissioning of second phases of Aeroplaza and Technopolis business centers. Experts are positive that this space will be sold in no time, since the level of office space absorption currently outpaces the delivery of new office facilities. In addition, the Pulkovo zone has a powerful anchor in the form of a rapidly developing modern airport. The general contractor of the Nevskaya Ratusha project (see the photo) succeeded in overcoming all the hassles and catching up with the earlier planned schedule, according to the project director Irina Anisimova. In the words of Ilya Potapenko, director of SMU-2, the project’s general contractor, St. Petersburg almost lacks any experience in large-scale underground works. The only exception is Stockmann Nevsky Center. Nevertheless the difficulties that arose at the construction site have been overcome, and though the works have not reached the zero grade level yet, the project is up to the original schedule again. The first phase comprised of an administration building and two business centers (25,000 and 33,000 sq m) will be commissioned in September 2012 and at the turn of 2013 tenants will start moving in. Ms. Anisimova pointed out that the Nevskaya ratusha brokerage campaign may start in the nearest time. Investors plan to fully fill the first phase with tenants towards the end of 2013. Only after that the developer will set to construction on the second phase and later the third phase. The construction of each should not take more than 1.52.0 years. “An office cluster is in need of a powerful anchor – in case of Nevskaya ratusha this is the city administration, in Malaya Okhta this is Saint Petersburg Bank, in Pulkovo  – an airport and in Lakhtacenter  – Gazprom,” concludes sales director of Technopolis, Elena Afinogenova.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№  8  (4 3) / 2 011

Projects

Big plans for Murmansk The biggest shopping and entertainment center in Murmansk is due to be launched in 2013. The project developer is Petersburgbased Dorinda Invest. The 60,000-sqm property will sit on Lenin prospekt; GLA is 30,000 sq m. The first phase that has already been commissioned is anchored by the functioning O’Key hypermarket. As was earlier stated by Aleksey Krauze, CEO of Dorinda Invest, construction on the second phase (shopping mall proper) had started prior to the crisis but was suspended in 2009. During that time the project underwent certain alterations. “The local population comes shopping to Murmansk from the surrounding places and the hypermarket’s parking lot is overtaxed. Earlier the shopping mall’s concept implied too few car spaces and so we decided to triple them: the new design solution will allow for up to 750 car spaces to be arranged within a two-tier parking lot,” he comments. In the words of Mr. Krauze, a tentative amount of investments in the second phase is $50 million. Large anchor tenants, clothing department stores, multi-screen theatre, children’s entertainment area, food court, beauty shop and other services will be represented. The concept was developed by experts of Colliers International. The same company will act as exclusive broker. “Most shopping centers in Murmansk are located surprisingly far from the center and so this project’s location is one of its key competitive edges. In addition, due to the involvement of international and national brands that were not earlier represented in the region, this shopping mall will become a true gift for the city dwellers,” knows Roman Evstratov, director of retail real estate department, Colliers International.

Lease

PITERLAND starts selection The first anchor tenant has come to the shopping and entertainment center PITERLAND, whose construction is about to finish at Petersburg’s 300th Anniversary Park. This is the Kronverk Cinema theatre network that leased 6,700 sq m to open its flagship multiplex. The term of lease is 15  years. There will be 10  screens and more than 2,000  seats (the pre-

| Content | News

| |

| Hot Topic

|

miere hall will seat 705  spectators). The chain was selected via a tender and the terms of the deal are not divulged. But in the words of general director of MC Piterland, Vitaly Kozhin, the rent specified in the contract is the highest in the city for similar operators. As reported by Jones LangLaSalle, today the average rent in the city’s trading centers for cine operators amounts to $100-170/sqm/year. In addition, an agreement has been reached with the H&M chain of department stores on the lease of 5,500  sq m on two floors. An operator of the children’s fun center is being now determined. One of the most likely candidates is the Happylon chain of Kazakhstan-based AGAT Group Inc. that opened its first object in Galeria. The center’s exclusive broker Jones Lang LaSalle is also negotiating with other potential tenants, including such brands as Inditex, Adidas, New Yorker, Mango, Lacoste, Tommy Hilfiger, Gant, Detskiy mir, Junior, Univerfood, McDonalds et al. In the words of senior consultant of JLL’s retail space department, Evgeniya Osipova, a possibility of opening in Piterland of the first in St. Petersburg jeans clothing store by the American brand DKNY JEANS is being considered. In the words of Alexander Ionov, assistant general director of MC Piterland, at the opening time the complex will be at least 70% occupied. The center is being raised on six hectares (the built-up area is 45,000 sq m) in Primorsky district on the shores of the Gulf of Finland. The project is developed by Stremberg; general contractor is TOR holding. The designer is the architectural practice Intercolomnium. The level of investment is $350  million; the planned recoupment time is 7-10  years. The gross built area of Piterland is 180,000 sq m. It will comprise a shopping gallery with more than 130 shops, a waterpark, a fitness club, six roofed tennis courts, restaurants and a food court with a view of the Gulf of Finland, bars and cafes, multiplex theatre, children’s fun center etc. A parking lot will hold 1,300 vehicles; about a thousand car spaces will be fashioned in a twotier parking garage. As noted by Mr. Ionov, this complex stakes on the exclusivity of brands represented in the shopping gallery and on entertainments. Thus 25,000 sq m are earmarked for Russia’s biggest indoor waterpark with attractions, a diving pool, surfing practicing machine and other amusements. At the present moment fit-out is under way and engineering lines inside the complex will soon be fully laid. The project participants are certain that interior works and brokerage

NORTHWEST

will be completed on time. The planned opening date is Q4 2011.

A place for METSO Finland-based METSO leased 3,000 sq m in the business center Technopolis Pulkovo. The company is one of the world’s leaders in the supply of technological equipment and production systems. The deal was consulted by Maris Properties/CBRE. Other details of the transaction are not disclosed. “The tenant requested us to select a new office to materialize the idea of creating METSO House to amalgamate the company’s several divisions within the same walls. The search of a suitable business center took about 1.5  years,” says senior consultant of the office property department at Maris Properties/CBRE Alyona Berdigan, commenting on the deal. “Having closed this deal, we filled up almost 95% of the available space and formed an exclusive community of tenants at our property from among the most dynamic companies, both Russian and foreign,” notes tenants service director of Technopolis Pulkovo, Elena Afinogenova. This year Technopolis Pulkovo was named the best Class B business center in St. Petersburg at CRE St. Petersburg Awards (for more information on the awards presentation ceremony see page 30)

Red Bridge retailers A trading house sitting on the Moika riverside, part of the multifunctional center U Krasnogo mosta (At the Red Bridge) has launched a brokerage campaign. Restoration of a historical retail promenade known in the early XX century as the trading house S. Esders and K. Sheyfals is the main challenge for BTK Development – the developer rebuilding this part of the complex. The property is positioned in the premium class segment. In keeping with the concept, a department store, supermarket, restaurants with magnificent views and other functions will be deployed on 14,200 sqm (GLA is 12,100 sqm). Colliers International acts as an exclusive broker of the retail space. In the words of Roman Evstratov, retail property director at Colliers International SPb, the main advantage of the mixed-use At Red Bridge is its prime location near to Nevsky Avenue. The access for consumers will be improved after the metro station Admiralteiskaya is put into operation in the near term at a distance of only

400  meters from the property (the expected human traffic at this station is 25,000-30,000  persons/day). “Within the framework of our brokerage campaign we want to form a strong tenant mix of well-known national and international retailers. The historical place and ambience are binding,” adds Mr. Evstratov. MFC At Red Bridge occupies four buildings on 73–79 Moika riverside; its GBA is 36,500  sq m. The complex will house a Class A business center, residential apartments, shopping gallery with street retail premises, cafes and restaurants with panoramic views of the historical city, and automated three-level underground parking for 180  automobiles. The commissioning is scheduled for December 2012.

TPV Technology uses storage space TPV Technology, the largest manufacturer of LCD TV-sets and displays, launches its first production line in Russia. The company has leased 19,000 sq m for this purpose at the warehouse complex AKM Logistics in Shushary. The deal was brokered by Colliers International. The project developer A Plus Development conducted a large-scale turnkey modernization of the complex in line with TPV’s technological parameters. TPV Technology arranged a full-cycle production line to assemble displays and LCD TV sets for the world’s largest brands. The planned production volume is up to 1 million of LCD and plasma panels. Up to 90% of the total manufacturing capacity will be utilized by Philips. This is already the second manufacturer that has occupied space within the AKM Logistics complex: in 2009 Scania leased 10,000  sq m here to deploy a truck assembly shop. Comments COO of A Plus Development, Petr Gavyrin: “A recent year trend in St. Petersburg logistics property market was a significant functional alteration and the emergence of a new industrial function, which will entail an even greater specialization of development projects with reference to the types and sizes of clients.” Consultants point to the same trend. As reported by Colliers International, besides TPV Technologies and Scania, Grupo Antolin (10,000  sqm at MLPUtkina Zavod), Elopark (10,000  sqm at Utkina Zavod), Johnson Controls (15,000 sqm at Logopark Neva), Groupe SEB (2,500 sqm at MLP Utkina Zavod), Foxconn (10,000  sqm at logopark Shushary) have deployed their manufacturing on the originally storage space.

11


А к т у а л ь н о:

Новые городские парадигмы Текст: Дмитрий Кирман ........................... Фото: Игорь Бакустин

В рамках Петербургского международного экономического форума-2011 наш город посетил главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо. Профессор выступил на форуме с лекцией о новых городских парадигмах и рассказал «CRE Северо-Запад», почему неконтролируемый рост мегаполисов вширь должен уйти в прошлое, а властям и девелоперам необходимо задуматься о качественном развитии существующей городской среды. О самоидентификации Любому современному европейскому городу с  богатой архитектурной традицией близки проблемы, с которыми сегодня сталкиваются Москва и Петербург. Одна из них – проблема сохранения памятников истории и архитектуры. Если город не способен сохранить свою идентичность, у него вряд ли есть будущее. Частные инвесторы, которые хотят успешно развивать бизнес в  мегаполисах, должны быть озабочены его существующими проблемами  – экономическими, инфраструктурными, общественными. От их успешного решения зависит та же прибыль. Это в полной мере касается и вопроса сохранения исторической архитектуры. В  свою очередь,

12

городские власти должны обеспечить выгодные условия для инвесторов, которые, с одной стороны, позволили бы им работать над улучшением качества исторической среды  – поддерживать и восстанавливать памятники, с другой – строить новые здания. Эти процессы должны идти параллельно, но быть связанными друг с другом.

О хорошей и плохой архитектуре Генеральный план как инструмент, призванный регулировать развитие городов на 15-20  лет вперед, соответствует развитию городов промышленной эпохи, когда основным принципом было увеличение территорий. В Барселоне план такого рода последний раз принимался в 1976 году. С того времени мы считаем плановое программирование застройки абсолютно устаревшим. Глобализация и новые тенденции в экономике предъявляют свои требования к  развитию современных городов, которые в  корне отличаются от законов формирования городов в 19-20 веках. Функционирование города как сложной системы в  будущем будет зависеть не от его территориального расширения, а  от эффективного использования застраиваемых пространств, от более качественного использования инфраструктуры. Поэтому мы используем другой инструмент для регулирования градостроительной деятельности в  Барселоне, назовем его городской стратегический проект. Его основная цель – трансформация, качественное улучшение существующей городской среды. Он включает три этапа: решение системных вопросов, развитие инфраструктуры, архитектуру. Именно в  той последовательности, которую я  назвал, и никак иначе. Как видите, архитектура здесь занимает последнюю позицию. Архитектура не может быть ни хорошей, ни плохой… И уж точно она не может быть хорошей, если не решены две первые проблемы.

О высотном строительстве Не стоит придерживаться какихлибо шаблонов, будь то визуальностилистические характеристики проектов или его высотность. Главное, чтобы он учитывал особенности окружающей среды, был гармонично в нее вписан. Как показывает практика, высотные здания довольно часто органично вписываются в контекст исторических городов. Посмотрите, например, на высотки в Милане, Турине или Барселоне. Но для того чтобы вертикальное решение было

положительным, должен быть соблюден ряд условий. Высотное здание должно гармонировать с  окружающим пространством, а его содержание – иметь сложный многофункциональный характер. Место для столь значимого проекта необходимо выбирать тщательно, учитывая экономический, экологический и транспортный фактор. В  частности, в вопросе строительства в Петербурге общественно-делового центра Газпрома с 500-метровым небоскребом в качестве доминанты основная дискуссия должна касаться не архитектурного момента, а  урбанистического. Урбанистический аспект нового общественно-делового комплекса, те возможности для рас-

где ему предстоит работать. Но это не должен быть односторонний процесс. Не только заказчику следует создать условия для работы архитектора, но и сам архитектор обязан открыться заказчику. Это должна быть полная синергия, направленная на конечный положительный результат. Кроме того, я всегда подчеркиваю важность сотрудничества приглашенных архзвезд с  местными архитекторами. Даже когда мне давали возможность заняться проектом целиком, я всегда привлекал к работе локальных специалистов. Это очень важно. Мы приходим не для того, чтобы отнять работу у местных архитекторов, а наоборот, с целью создать новые возможности для

Досье Хосе Асебильо родился в 1946 году. Закончил Политехнический университет Каталонии. В 1975-1981 годах сотрудничал с архитектурной фирмой MBM studio (Martorell, Bohigas and MacKay). С 1981 по 1987 годы – директор городских проектов, создававшихся для Барселоны. В 1988-ом возглавил Институт городского развития, который занимался созданием основных инфраструктурных объектов для летней Олимпиады 1992 года. За эту работу был удостоен Почетной медали Барселоны. С 1994 года – руководитель Metropolitan Agency Barcelona Regional – «мозгового центра» инфраструктурного развития столицы Каталонии. В 1999-ом стал главным архитектором Барселоны. Является обладателем большого числа испанских и международных наград в области архитектуры. Директор Академии современной архитектуры, глава Совета по развитию городской инфраструктуры Барселоны. Занимает ряд других ответственных постов в Испании, Швейцарии и Италии. ширения и развития района, которые он даст, гораздо важнее, чем его архитектурная составляющая. Высота здания и качество фасада играет не такую большую роль. И власти, и девелопер должны понимать, что это будет не просто новая доминанта  – башня Газпрома станет новым центром развития Петербурга. Здесь будут работать люди, сюда будут приезжать туристы и жители города. Поэтому сложность этого проекта нельзя недооценивать. Нужно тщательно просчитать, как его строительство повлияет на развитие всей близлежащей территории.

О синергии Чтобы проект состоялся, необходимо предоставить архитектору условия для работы, ознакомить его с  контекстом в широком смысле этого слова. Он должен узнать обо всех нюансах будущего проекта, ознакомиться с его окружением, социально-экономическими параметрами города, в котором проект реализуется, изучить культурно-историческую среду,

их работы. Но что самое опасное – это смесь, состоящая из псевдоархитектора и больших анонимных проектных организаций, которые глухо адаптируют его эскизы, применяя местные устаревшие правила. Такое по-прежнему часто случается в России.

О важности аэропорта Если бы у  меня появилась возможность заняться каким-либо проектом в Санкт-Петербурге, я бы с удовольствием принял участие в  развитии городского аэропорта. Мне интересно развитие территории вокруг него – то, что мы на Западе называем Аэрополисом. Аэропорт должен быть новой точкой притяжения жителей и туристов, включающей целый ряд функций  – торговую, гостиничную, логистическую и прочие. Редакция журнала «CRE СевероЗапад» благодарит за помощь в организации интервью X 21 Modern Art Foundation.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| News | Hot Topic

| |

| Case Study

|

NORTHWEST

New Urban Paradigms During the Petersburg International Economic Forum 2011 our city was visited by chief architect of Barcelona Jose Acebillo. The professor delivered a lecture on new urban paradigms at the forum and told CRE Northwest why an uncontrollable sprawl of megapolises is to sink into oblivion and why it’s time for the authorities and developers to think of quality development of the existing urban environment. Author: Dmitry Kirman ......................... Photo: Igor Bakustin

On self-identity The problems currently faced by Moscow and St. Petersburg are familiar to any modern-day European city with a rich architectural tradition. One of them is the problem of historical and architectural heritage conservation. A city unable to preserve its identity hardly has any future. Private equity investors who seek successful development of their business in megapolises should be concerned over their economic, infrastructural and social problems, since the city’s cash flows largely depend on their successful solution. This fully applies to the issue of historical architecture conservation. In their turn, the city authorities ought to create favorable conditions for investors that would allow them to work on improving the quality of the historical milieu, supporting and restoring monuments and on building new edifices. These are interconnected processes that must go on in parallel.

On good and bad architecture The master plan as an instrument called to regulate the city development over the timeframe of 15-20  years reflects the urban development in the indus-

trial era, when the main principle was an unrestrained sprawl. In Barcelona this kind of plan was adopted for the last time in 1976. Since those days planned urban development has been seen by us as a desperately obsolete principle. Globalization and new trends in economy lay new requirements to the development of contemporary cities that are way different from the urban development patterns in 19-20 centuries. Future functioning of a city as a complex system will not depend on its sprawl, but rather on the effective utilization of built-up territories and higher quality of infrastructure utilization. Therefore we use a different tool to regulate the urban-planning activity in Barcelona – let’s call it an urban strategic project. Its main aim is transformation and quality improvement of the existing urban environment. This project includes three stages: the solution of systemic problems, development of infrastructure and architecture  – in the sequence I mentioned and in no other way. As you can see, architecture is the last priority. Architecture can be neither good nor bad… and it definitely cannot be good if the two former problems have not been solved.

On high-rise construction Any templates would be superfluous, be they visual-stylistic characteristics

Biography Born in 1946, Jose Acebillo graduated from the Catalan Technological University. In 1975-1981 he collaborated with the architectural practice MBM studio (Martorell, Bohigas and MacKay). From 1981 through 1987 he was director of urban projects created for Barcelona. In 1988 he helmed the Institute of Urban Development which created the key infrastructure for the summer Olympics 1992. For this work he was awarded the Honorary Medal of Barcelona. In 1994 Mr. Acebillo was appointed director of Metropolitan Agency Barcelona Regional – the “brain center” for infrastructural development of the Catalan capital. In 1999 he filled the office of Barcelona’s chief architect. Jose holds a large number of Spanish and international awards for superb architecture. He is director of the Academy of Contemporary Architecture, head of the Council for the Development of Barcelona’s Urban Infrastructure, and also takes a number of other responsible positions in Spain, Switzerland and Italy.

of a project or its height. The main thing for a project is to blend harmoniously with the surrounding environment. As the practice shows, high-rise buildings rather often organically fit into the context of historical cities. Look at high-rises in Milan, Turin or Barcelona. But for a vertical solution to be a positive factor, it is necessary to observe a number of conditions. A high-rise building is to be in harmony with the surrounding environment and it should be multifunctional by nature. Careful siting of such a significant project is very important, given the economic, environmental and transport factors. In particular the main discussion, regarding the expediency of building a community and business Gazprom center with a 500-meter-tall tower as the central piece, should revolve around urban rather than architectural issues. The point is that the urban aspect of the new community and business center and new opportunities for urban development and expansion that it unleashes are much more important than its architecture. The height of the building and the quality of its facade do not play a major role, for this is not a cathedral! Both the authorities and developer are to realize that this will not be just a new landmark – Gazprom’s tower will become a new center of St. Petersburg development. People will work here, tourists and city dwellers will come here and therefore sophistication of this project should not be underestimated. People in charge should figure out how its construction may influence the development of the entire nearby territory.

On synergy For a project to be implemented, an architect should be provided with adequate conditions for work, familiarized with the context in the broadest sense. He should know all niceties of a future project, get acquainted with its surroundings, socioeconomic parameters of the city where a project is delivered and study the cultural and historical medium where he will have to work. Yet

this should not be a one-sided process. Not only should the customer create necessary conditions for an architect to work in; the architect himself should turn a listening ear and an open mind towards the customer. There should be perfect synergy aimed at reaching a positive end. What is more, I always emphasize the importance of cooperation between invited architectural celebrities and the local architectural community. Even when I was privileged to be totally responsible for a project, I always involved local specialists in the work. This is very important. We do not come to take the work away from local architects; on the contrary, we try to create new opportunities for them. But the most dangerous thing is a mixture of a pseudo architect and large anonymous design institutes which adapt his drafts as they see fit, relying on obsolete local rules.

On airport’s importance Arriving each time in St. Petersburg, I am amazed at the fact that this large and beautiful city has such an awful airport. If I had an opportunity to tackle some project in your city I’d definitely begin with a new airport. But I am not interested in the airport as a building, but rather in the development of adjacent territories which we describe as Aeropolis in the West. The airport must be a new center of attraction for both residents and tourists and host a number of functions, such as retail, hospitality, logistics and others. The editorial office of CRE NorthWest magazine thanks X 21 Modern Art Foundation for its assistance in organizing the interview.

13


А к т у а л ь н о:

Ничего личного

На мировом рынке склады индивидуального хранения, или self storage, существуют уже около 60 лет и являются вполне доходным сетевым бизнесом. Однако в Петербурге инвесторы не торопятся вкладываться в развитие этого формата. Почему?

М

ногие отечественные арендаторы уже успели заочно познакомиться с self storage благодаря американским фильмам: например, в  «Молчании ягнят» в  индивидуальном боксе маньяк-убийца хранил некоторые улики. Основоположником формата являются именно США, на их долю приходится большая часть складских комплексов такого типа. Как рассказывает руководитель отдела по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова, ежегодный мировой оборот отрасли составляет $22 млрд, из которых $1,5 млрд приходится на основные европейские страны. «Рост рынка self storage в Европе – 5-7% в год», – констатирует она.

14

Некоторые российские девелоперы, вдохновленные такими показателями, заговорили о  возможном успехе формата в  России. В  Москве на рынке индивидуального хранения действует уже несколько сетей, среди которых Red Box Co, «СитиБокс», «Ваш Сторож», «Складовка», Mobius. Некоторые столичные девелоперы стали присматриваться и к  Петербургу: на сегодня известно о двух таких проектах в городе. Так, компания Red Box Co арендовала 6,5  тыс. кв.  м складских площадей в  технопарке «Благодатный» на Сызранской улице, 23. Здесь будут размещены индивидуальные склады площадью от 1 до 100 кв. м. По словам генерального директора ЗАО «Red Box Co» Андрея Смирнова, ключевым аспектом при выборе этого объекта под размещение self storage стало его месторасположение, удобное для будущих клиентов  – недалеко станции метрополитена «Электросила» Московского и Витебского проспектов, а также наличие охраняемой территории и удобной парковки. «Формат self storage предполагает, что его основными клиентами станут физические лица. Это накладывает очень серьезные ограничения на возможное месторасположение таких складов, – поясняет г-жа Бойкова.  – В  идеале подобные склады должны располагаться в непосредственной близости от жилых массивов. Дорога до склада личных вещей не должна проходить через несколько районов и занимать больше 15-20 минут. В противном случае поездки станут утомительными и услуга не будет комфортной». Еще один индивидуальный склад в Петербурге планирует запустить в следующем году компания KR Properties,

развивающая в столице сеть под брендом «Сити-Бокс». Месторасположение объекта пока не называется, однако затраты на его открытие оцениваются в пределах $2 млн. По поводу успешности подобного бизнеса в  России мнения экспертов разделились. Руководитель проекта «Сити-Бокс» Владимир Стригин убежден, что он будет активно развиваться и «через пять-шесть лет это будет индустрия, исчисляющаяся сотнями тысяч квадратных метров». «С  одной стороны, если сравнивать с Европой и США, то перспективы у  этого вида бизнеса, безусловно, есть. В  России появились только первые проекты self storage, но, несмотря на это, ежемесячный прирост на услуги индивидуального хранения составляет около 10-15% в месяц. С другой стороны, я думаю, что это интересно только для больших городов», – отмечает старший директор отдела складской недвижимости компании Cushman & Wakefield Александр Никишов. По его словам, в  России, к  примеру, переезды людей из одного города в  другой, что требовало бы хранения личных вещей, не так развиты, как в  США. «Немаловажным фактором является средний доход на семью, он тоже должен быть достаточно высоким, например, на уровне $4-5  тыс. в  месяц»,  – добавляет г-н Никишов.  – Аренда стандартного «сити-бокса» обойдется примерно в  $150-200  в  месяц, окупаемость вложений – около пяти лет. Поэтому основная масса российских семей вещи хранит на балконе, в гараже или на даче. Этот вид бизнеса может развиваться в условиях крупных городов с высокой стоимостью покупки или аренды жилья». Кроме того, по мнению эксперта, этот бизнес малоинтересен и малоперспективен для классических профессиональных девелоперов  – не хватает масштабности. «Форматом self storage будут заниматься специализированные компании, которые на первых порах будут арендовать помещения в уже построенных объектах», – согласен генеральный директор компании «Эспро Девелопмент» Владимир Антонов. По его словам, средняя стоимость строительства self storage составляет $800-1000/кв.  м. Это на порядок ниже, чем себестоимость строительства стандартных складов. «Основные отличия от современных складов  – сити-боксы могут быть многоэтажными (главное  – доступ человека к своей ячейке), не нужно вкладывать в  дорогостоящие полы, ворота, в  инфраструктуру логопарка», – поясняет Александр Никишов.

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE Впрочем, и тут могут быть свои нюансы. Ряд требований касается самого помещения: к примеру, для хранения мебели или документов очень важны такие параметры, как температурный режим и влажность. Определенные требования предъявляются и к высоте потолков. Для того чтобы бизнес был рентабельным, индивидуальные ячейки надлежит располагать в несколько ярусов. Кубатура помещения должна позволять организовать пространство максимально эффективно. Помимо большого числа ячеек, большое значение имеет и удобство доступа к каждой из них. Ставки аренды на self storage в  России сегодня вполне соответствуют мировым. По данным ASTERA, арендовать хранилище в США можно по стоимости от $10/кв.  м, средняя ставка аренды на бокс размером 1,5 м х 1,5 м – $40-50 в месяц. В Европе стоимость аренды чуть выше. Предложения на московском рынке начинаются от 500  рублей, средняя ставка находится в пределах 1-1,2 тыс. рублей за «квадрат» в месяц. В Петербурге цены будут аналогичными, говорят участники рынка. Но говорить о доходности в целом по формату пока рано: экономика проекта рассчитывается, исходя из загрузки каждого отдельного комплекса. 100%-й точности в  данном показателе заранее гарантировать никто не может. Каждый проект будет уникальным – со своими особенностями и экономическими показателями. «Как и во всех бизнесах, чем меньше упаковка, тем дороже продукт. То есть чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В  недвижимости работает тот же самый принцип, розничному клиенту не нужно 1 тыс. кв. м складов, а нужно всего 2-4 кв. м. Доходность на «квадрат» возрастает в разы», – комментирует г-н Стригин. Вера Бойкова отмечает, что в Петербурге мало подходящих мест под развитие формата self storage. «Речь может идти только о точечных проектах»,  – уверена она. Помимо прочего, говорят эксперты, российские потребители пока не готовы принять подобного рода услуги. Сегодня главными клиентами self storage являются иностранные специалисты, работающие в России – не самая большая потребительская группа, которую, пожалуй, удовлетворит уже существующий (очень скромный) объем площадей. Если психология потребителей не поменяется, то индивидуальные склады останутся специфическим форматом, ориентированным на очень узкую группу потребителей.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| News | Hot Topic

| |

| Case Study

|

NORTHWEST

Nothing Personal Self storage units have been functioning about 60 years in the world market as a quite lucrative chain business. Yet in St. Petersburg investors do not hasten to invest in this format. Why?

M

any domestic tenants had a fair chance to get acquainted in absentia with self storage thanks to US films. Thus in The Silence of the Lambs a series killer kept some evidence in his individual box. The USA that originated this format accounts for a greater share of self storage space. In the words of Vera Boykova, head of the client service department at ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate, the annual global turnover of the sector comes to $22 billion with major European nations accounting for $1.5 billion. The self storage market grows

more than 15-20 minutes, for otherwise such trips will be wearisome and the service will not be in demand.” KR Properties, developing the City Box brand, plans to launch one more self-storage facility in St. Petersburg. For now the property location remains unknown, but investments are estimated at about $2 million. Experts hold to a split opinion regarding the prospects of this business in Russia. Director of the City Box project Vladimir Strigin is convinced that this format will rapidly develop and “in five or six years from now this

lease premises in the already finished projects,” agrees Vladimir Antonov, CEO of Espro Development. In his words, the average self storage construction cost is $800-1,000 per sqm – less than the construction cost of standard warehouses by an order of magnitude. “The main distinctions of city boxes is that they can be multistoried (the main thing is access of individuals to their cells), there’s no need to invest in expensive floors, gates and infrastructure of a logistics park,” illumines Mr. Nikishov. However there can be some niceties. A number of requirements apply to the

The main self storage clients today are foreign experts residing in Russia – not the largest consumer group... Unless the psychology of consumers changes, self storage units will remain exotics in Russia. by 5-7% a year in Europe,” she states. Some Russian developers inspired by these figures began talking about a possible success of this format in Russia. Several self storage chains already operate on the Moscow market, including Red Box Co., City-Box, Vash Storozh, Skladovka and Mobius. Some metropolitan developers are looking narrowly at St. Petersburg as well: two such projects are planned in the city on the Neva. Thus Red Box rented 6,500 sq m of storage space in the techno-park Blagodatny at 23 Syzranskaya Street where self-storage units from 1 to 100 sq m will be fashioned. In the words of Andrei Smirnov, CEO of Red Box Co, the key aspect in choosing this facility for self storage is its location convenient for future clients not far from Elektrosila metro station, Moscow and Vitebsk prospekts, and the availability of guarded territory and comfortable parking. “Self storage implies that physical clients are its target audience. This imposes serious restrictions on the possible location of such storage facilities,” explains Ms. Boykova. “Ideally such warehouses must be located in close proximity to large residential neighborhoods. The way to a self-storage unit should not cross several communities and take

will be an industry claiming hundreds thousand square meters. “On the one hand, the experience of Europe and USA demonstrates that this business is quite promising. Russia now has very few self storage projects, but nevertheless the monthly growth of self storage service ranges from 10 to 15%. On the other hand, I believe self storage can be interesting only for big cities,” notes senior director of logistics property at Cushman & Wakefield, Alexander Nikishov. According to him, in Russia people do not as frequently move from one city to another as in America and therefore do not often need self storage units. “Another important factor is the average income per family which must be rather high – at the level of $4,000-5,000 per month,” adds Mr. Nikishov. “The lease of a standard “city-box” may cost $150200 a month and the recoupment of investments is about five years. This is why most Russian families keep their things in the balcony, garage or summer house. This type of business may develop in big cities with high housing purchase and rent prices.” The expert also thinks classical professional developers are unlikely to take any interest in this business which lacks scale. “The self storage format will be tackled by specialized companies which will initially

premises themselves: thus proper temperature and humidity levels are very important for furniture or documentation storage. Certain claims are laid on the height of ceilings as well. For this business to be profitable, individual cells are to be arranged in several tiers. Three-dimensional spatial layout is very effective. Apart from a large number of cells, convenient access to each of them also matters. Self storage rental rates in Russia are comparable to the global ones. As reported by ASTERA, leasing a self storage unit in USA costs from $10/sqm;

Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE Archive

the average cost of a 1.5 x 1.5 m cell is $40-50 a month. In Europe the rent is slightly higher. Offers on the Moscow market start from 500 rubles while the average rate is in the range of 1,0001,200 rubles/sqm/month. The prices in St. Petersburg will be similar, according to the market participants. But for now it’s too early to forecast the yield for the format at large: the project economics is calculated on the basis of load of each individual facility and nobody can guarantee a 100% accuracy of this indicator. Each project will be unique with its own specifics and economic parameters. “As in any other business, the lesser the package, the costlier the product is, that is the lesser the volume, the higher per unit prices are. The same principle works in real estate: a retail client does not need 1,000 sq m of storage space, but only 2-4 sq m. Yield per sqm increases several times,” comments Mr. Strigin. Vera Boykova points out that there are few suitable places for self storage development in St. Petersburg. “The matter may concern only infill or spot developments,” she believes. Among other things, Russian consumers are not ready to accept this kind of services for the time being, experts opine. The main self storage clients today are foreign experts working in Russia – not the largest consumer group which will perhaps be satisfied with the existing modest supply. Unless the psychology of consumers changes, self storage units will remain exotics targeting a very narrow circle of consumers.

15


В ф о к у с е:

Под знаком W Текст: Халмурат Касимов ........................... Фото: архив CRE

У Исаакиевской площади в Петербурге официально открылась первая в Восточной Европе гостиница сети W Hotels Worldwide.

П

роект развивался по сложному и затяжному сценарию, свойственному большинству девелоперских проектов в  историческом центре Петербурга. Только на его согласование ушло около пяти лет, еще три года потребовалось на строительные работы. Затраты на возведение и оборудование гостиницы составили $90 млн. Инвесторами проекта выступил пул из нескольких российских и одной английской компании. Окупить затраты они намерены за 10-15 лет.

16

Исторические обязательства По воспоминаниям Владимира Тулаева, председателя совета директоров компании Real Estate Development (собственник объекта), которая специализировалась преимущественно на промышленной недвижимости, идея диверсифицировать бизнес зародилась еще в  2003  году. Выбор пал на гостиничную отрасль, а  после недолгих поисков нашелся и подходящий вариант  – небольшой жилой дом с  дворовым флигелем общей

площадью около 5  тыс. кв.  м по Вознесенском проспекту, 4-6. Это бывший доходный дом (Дом причта Исаакиевского собора), возведенный в конце 18 века в стиле эклектики и перестроенный (с  добавлением двух этажей) сто лет спустя. В  списках памятников здание не значилось, однако расположение в  центре города и окружающая историческая застройка ко многому обязывали. В начале 2000-х годов в  этом доме располагалось 28  квартир,

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 3) / 2 011

преимущественно коммунальных. В 2004-ом он был признан аварийным, а спустя год компания получила объект (с участком в 1,5 тыс. кв. м) на инвест-условиях для реконструкции его под бутик-отель. Инвестору разрешили снести здания, воссоздав лишь их лицевые фасады. За право реализации проекта он перечислил в городскую казну $374 тыс., а  также взял на себя расселение всех жильцов. Это заняло около двух лет (под нужды бывших обитателей 28 «апартаментов» компании пришлось приобрести 116  отдельных квартир). В 2007 году прежние постройки были снесены, началось проектирование и строительство новых. К проектированию гостиницы привлекли английскую архитектурную фирму HOK, которая выполнила первичные объемнопространственные решения. В дальнейшем эти эскизные решения переработала и адаптировала петербургская мастерская «Григорьев и партнеры», определившая в  итоге окончательный облик и организацию внутреннего пространства гостиницы. Новое здание должно было вырасти между двух существующих строений. Чтобы не повредить их, девелоперу пришлось делать шпунтовое ограждение глубиной 26  метров, хотя глубина котлована составляла всего 4  метра. Объект возводили несколько генподрядных организаций. «Их меняли по мере усложнения задачи», – поясняет г-н Тулаев. Завершала стройку компания «Содис». В  результате реконструкции площади здания увеличились почти вдвое  – до 9,6  тыс. кв. м.

| Актуально

|

| В фокусе

|

| Саммит

|

Только эксклюзив По словам г-на Тулаева, управляющего для будущего отеля выбирали долго и тщательно: «Мы работали со многими операторами отелей бутикового формата, но только W дал нам то, что мы искали. Я посетил около 20 гостиниц этой сети, прежде чем принять решение. Основное требование – эксклюзивность». Договор с  сетью был подписан до начала строительства — на этапе окончательного утверждения проекта. В результате строительных работ в восьмиэтажном здании появилось 137 номеров, включая девять люксов и один «президентский» номер. Для деловых мероприятий отведены три конференц-зала общей площадью 170  кв.  м. Дизайн интерьеров отеля выполнила итальянская компания во главе с известным дизайнером Антонио Читтерио. Новый оператор отеля привлек в проект несколько брендов, до сих пор не представленных в России. Так, в W St. Petersburg заработала первая в нашей стране ресторанная служба всемирно известного французского шеф-повара и ресторатора Алена Дюкасса  – рекордсмена по числу звезд Мишлена. Маэстро запустил в отеле сразу три заведения: ресторан miX in St.Petersburg на 100 мест (300  кв.  м), панорамный бар miXup (100 кв. м) на восьмом этаже и летнюю террасу (200 кв. м) на крыше. Другой новый для России бренд  – комплекс bliss SPA Petersburg, занявший 360 «квадратов» в  подземной части здания. В  его состав входят 15-метровый бассейн, бани, фитнес-центр, процедурные кабинеты и пр. «Bliss SPA  – серьезный мировой бренд. Сегодня работает 21  такой ком-

СЕВЕРО-ЗАПАД

Справка

Сеть W Hotels основана в Нью-Йорке 12 лет назад и принадлежит компании Starwood Hotels & Resorts. Сейчас она включает 42 отеля в разных уголках мира. По словам старшего вице-президента сети Эвы Зиглер, отели этого формата ориентированы на современную публику, любящую моду, искусство, дизайн, музыку и современное обслуживание. Поэтому весь сервис, персонал, дизайнерские решения, кухня и инженерная начинка гостиниц полностью соответствуют этому духу и являются отличительной особенностью W по всему миру. Помимо этого, каждый отель имеет свой неповторимый облик. «Везде вас встречает не ресепшн, а гостиная, открытая для всех. Много молодых людей заходят к нам просто так — пообщаться с друзьями, выпить чашечку кофе или бокал вина. Мне кажется, это очень важно для доверительного отношения», – говорит она. К концу 2012 года, по словам г-жи Зиглер, Starwood намерен довести общее число гостиниц до 50. В этом году откроются отели в Лондоне и на Бали, в следующем – в Париже, Милане, Гуанчжоу (Китай), Бангкоке (Тайланд) и Сингапуре. плекс в  составе гостиниц сети W. Около половины из них  – в  США. Владельцы bliss SPA технологически интересно подходят к  каждому новому салону. В  одном упор делается на процедуры, в  другом на инфраструктуру  – бани, сауны и прочее»,  – комментирует управляющий партнер компании GIA Priority Елена Игнатий. В  bliss SPA Petersburg акцент делается в основном на процедуры для лица и тела.

Еще одна услуга, присущая пока только отелям этой сети  – круглосуточная консьерж-служба, готовая предоставить любую (в рамках закона) услугу: от кроссовок для бега до экскурсии по крыше Эрмитажа или частного самолета.

Конкурент к конкуренту Новый отель находится в  плотном конкурентном окружении. Практически через «стенку» функ-

17


В ф о к у с е:

ционируют исторические гостиничные «монстры»  – «Астория» и «Англетер». По другую сторону Исаакиевской площади  – «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель». Неподалеку, на Мойке  – «Талион Империал Отель». Кроме того, до конца года здесь должны ввести еще два проекта: гостиницы Four Seasons (напротив, через дорогу от W) и Domina Hotels на Большой Морской улице. «Местоположение отеля W  – великолепное. Но Four Seasons

блюдать за их борьбой. В  целом появление проектов такого уровня задает очень высокие стандарты, которые заставляют подтягиваться и других игроков. Это новое качество пространства, инженерных систем, уровня обслуживания и так далее»,  – уверена заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. По ее оценке, если до 1999 года международных операторов в  Петербурге было

гости. Для тех, кто любит останавливаться в новых отелях, он будет идеальным местом, по крайней мере, в  ближайшее время. Наши же клиенты любят полностью погрузиться в  атмосферу города. История «Англетер», которая существует 150  лет, его богемное прошлое и яркое настоящее высоко ценятся людьми со вкусом и эрудицией. Помимо этого, мы ориентированы на семейный отдых, у  нас давние отношения со многими компаниями, кото-

Владельцы bliss SPA технологически интересно подходят к каждому новому салону. В одном упор делается на процедуры, в другом на инфраструктуру – бани, сауны и прочее. будет составлять ему конкуренцию, несмотря на то, что у каждого отеля  – своя группа лояльных клиентов. Будет интересно пона-

18

всего три, сегодня их уже 11, до конца года ожидают еще трех. «Мы не рассматриваем W как конкурента, так как у  нас разные

рым предоставляем уникальные условия. Наконец, у  нас можно проводить крупные мероприятия, а  также использовать «Асторию» и «Англетер» для совместного размещения групп в  400  номеров одновременно», – поясняет директор по связям с общественностью и маркетингу гостиницы «Англетер» Елена Брусовани. По ее мнению, для иностранцев Петербург не является общедоступным продуктом, хотя бы из-за визовых ограничений. Поэтому спрос растет в основном в сегменте люкс, соответственно становится больше и высококлассных отелей. По данным Colliers International, на начало текущего года совокупный номерной фонд гостиниц уровня 4* и 5* в Петербурге составлял около 8,4 тыс. номеров. По итогам 2011-го эта цифра должна вырасти до 9,6 тыс. Всего же на начало апреля здесь работало 120  объектов на 17,5  тыс. номеров (без учета мини-отелей, ведомственных гостиниц и общежитий, а  также гостиниц в  пригородных зонах). Таким образом, на 1 тыс. городских жителей приходится 3,8  номера. Для сравнения: в Праге этот показатель составляет 12,5  номеров, в  Берлине  – 14,5, в  Париже  – 18, в Вене – 26. Г-жа Васильева отмечает, что в  прошлом году загрузка петербургских отелей увеличилась на 5-15% (по сравнению с 2009-м) и в  среднем составила около 51%, в  высокий сезон эти показатели в  дорогом сегменте достигали 85-90%. Запрашиваемые цены в  высокий сезон варьировалась от 12,4  тыс. до 22,6  тыс. рублей в  сутки  – для гостиниц уровня 5*

и 4,9-11,8  тыс.– для четырехзвездочных отелей. Эти данные во многом подтверждают и операторы. «В  2010  году средняя заполняемость в  «Ренессанс СанктПетербург Балтик отель» составила 65%, в  «Кортъярд Марриотт Санкт-Петербург Васильевский» – 60%. За пять месяцев этого года их средняя загрузка превысила 51%», – сообщила менеджер по PR этих отелей Александра Семенова. По ее данным, в июне номер категории делюкс в отеле «Ренессанс» стоил 13  тыс., а  в «Кортъярде на Васильевском»  – 8,5  тыс. рублей. По информации Елены Брусовани, стоимость размещения в «Англетере» сегодня варьируется от 7,3 тыс. до 19,5 тыс. рублей за стандартный номер. Ценник и амбиции оператора и собственника W впечатляют. Сегодня стоимость проживания (от стойки) начинается от 35 тыс., самый дорогой номер – от 200 тыс. рублей в сутки. Такой же разброс цен на услуги комплекса bliss SPA – от 450 до 7,2 тыс. рублей. Владимир Тулаев к конкурентам относится спокойно: «Гостиничный рынок не насыщен, и говорить о жесткой конкуренции пока рано. Действующие отели подобного уровня концептуально разные. Рядом с  нами завершается строительство Four Seasons на 5*, но для меня очевидно, что и после его ввода в  пятимиллионном мегаполисе будет чувствоваться недостаток высококлассных номеров». По его заверениям, пока заполняемость отеля близка к 100%. Такая же картина наблюдается на объектах сети в США.

Досье Гид Мишлен – один из самых влиятельных ресторанных рейтингов в мире. Обладатель хотя бы одной звезды от Мишлена сразу превращается в легенду, а ее потеря может обернуться крахом для бизнеса. Разница в обороте заведения до и после публикации нового рейтинга может составлять миллионы евро. Список лидеров рейтинга возглавляют заведения мэтров французской кулинарии – Пьера Ганьера, Алана Дюкасса, Поля Бокюза, Жоржа Блан, семьи Труагро. В России пока нет ни одного «звездного» ресторана.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| Hot Topic | Case Study

| |

| Summit

|

NORTHWEST Author: Khalmurat Kasimov .............................. Photo: CRE archive

Under the W Sign

T

he project was drawn out in time and its development was a real challenge, which is typical of most development projects in the historical center of Saint Petersburg. Its approval alone took five years and construction works took three more years. The hotel erection and outfitting expenses amounted to $90  mil-

lion, with a pool of Russian firms and a certain British company serving as the project investors. They hope the project will pay off within 10-15 years.

Historical commitments Vladimir Tulaev, Board chairman of Real Estate Development (property owner) mainly specialized in industri-

al real estate recollects that the idea to diversify the business occurred to him back in 2003. He made his choice in favor of the hospitality sector and after a short search found a suitable option: a small residential mansion with a courtyard outhouse and the total area of about 5,000 sq m at 4-6 Voznesensky Avenue. This was for-

The first in Eastern Europe hotel of the W Hotels Worldwide chain officially opened at St. Isaac Square in Saint Petersburg. 19


C a se S t udy:

Dosier The Michelin Guide is one of the world’s most influential restaurant ratings. A holder of at least one star from Michelin immediately turns into a legend and the loss of this star may ruin the business. The gap in the restaurant turnover before and after the new rating publication may come to millions of euro. The rating is topped by French couturier chefs – Pierre Gagnaire, Alain Ducasse, Paul Bocuse, George Blanc, the Troisgros family. There is not a single Michelinstar restaurant in Russia for the time being. mer apartments for rent at St. Isaac Cathedral erected at the end of the 18th century in an eclectic style and rebuilt hundred years later (when two floor levels were added). The building was not included in the heritage list, but its location in central Petersburg in the midst of historical development was rather binding. In the early 2000’s there were 28  apartments in this house, mainly the ones shared by several families. In 2004 the object was labeled as “rundown” and a year later it was transferred to the company (with a 1,500sqm plot of land) on investment terms for redevelopment into a boutique hotel. The investor was permitted to take down the buildings and restore only their front facades. For the right

to deliver this project, the investor wired $374,000 to the municipal treasury and also made a commitment to resettle its dwellers. This process took about two years (the company had to buy 116 separate residential units to meet the needs of the former inhabitants of the 28  “apartments”). In 2007 the old structures were demolished and the design and construction of new ones commenced. The British architectural company NOK developed primary spatial solutions. These drafts were later adapted by Petersburgbased practice Grigoryev & Partners which finalized the hotel’s anterior and interior design and image. The new building was to rise between the two existing edifices. Not to damage them, the developer had to install a special sheet pile wall to the depth of 26  meters, though the depth of the foundation pit was only 4 meters. The project was raised by several general contractor firms. “They were changed as the challenge was getting ever more awesome,” explains Mr. Tulaev. The construction was completed by Sodis. As a result of redevelopment, the built space increased almost twice to 9,600 sq m.

Exclusivity alone In the words of Mr. Tulaev, it took his company a long time and utmost care to select an operator for the future hotel. “We consulted many operators of boutique hotels, but only W gave us what we looked for. I visited about 20 hotels of this chain before I made the final solution. The main require-

ment is exclusivity.” A contract with this chain was signed before the beginning of construction works, the stage of project finalization. As a result of construction works, 137 rooms appeared in the eight-storey building, including nine luxury suites and one presidential suite. Three conference halls with the total space of 170 sq m were dedicated for business events. The hotel interior design was performed by an Italian company led by eminent designer Antonio Citterio. The new operator attracted to the project several brands that had not been represented in Russia before. One example is the restaurant service of the worldrenown French chef and restaurateur Alaine Ducasse, a record holder in terms of the number of Michelin stars. The couturier chef launched

three establishments at the hotel straight off: a 300-sqm miX in St. Petersburg seating 100, a 100-sqm panoramic bar miXup at the eighth floor level, and a 200-sqm summer terrace on the rooftop. Another new for Russia brand is the 360-sqm bliss SPA Petersburg complex in the underground part of the building comprised of a 15-meter pool, hot houses, fitness center, treatment rooms etc. “Bliss SPA is a world-class brand: 21 such spa services operate in the W hotel chain. The owners of bliss SPA find technologically offbeat solutions for each new saloon. Somewhere they put an emphasis on procedures while in other ones – on hot houses, saunas and other functions,” comments Elena Ignatiy, managing partner of GIA Priority. The specialization of bliss SPA Petersburg is facial and bodily care. Another service, now peculiar only to W hotels is a round-the-clock concierge service ready to offer any service (within the law): from tennis shoes for jogging to a tour of the Hermitage roof to a private plane.

Tough competitive environment The new hotel is located in a very competitive environment. Functioning almost “next door” are such historical hospitality monsters as Astoria and Angleter. On the opposite side of St. Isaac Square is Renaissance Saint Petersburg Baltic Hotel and not so far off on the Moika Quay is the Talion Imperial Hotel. Not only that: towards the year’s end two more projects are to be delivered here: Four Seasons Hotel (across the road from W) and Domina Hotel on Bolshaya Morskaya Street. “The location of the W hotel is just superb, but Four Seasons will be a serious competitor, even though each hotel has its own group of loyal clients. It would be interesting to watch their

20

Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 8  (4 3) / 2 011

competitive struggle. On the whole, the emergence of such world-class projects sets very high standards which will make other players improve the level of their services. This is a new quality of space, engineering systems, service and so on,” assures Evgeniya Vasilyeva, associate director of the Consulting Department, Colliers International SPb. In her estimation, while there had been only three international hoteliers in St. Petersburg prior to 1999, today their number has grown to 11 and until the year’s end three more are expected to enter the local market. “We do not consider W as our competitor, since we have different kind of guests. For those who love to stay at new hotels this will be a perfect place – at least in the time to come. Our clients want to plunge into the city ambience completely. The 150-year-old Angleter with its Bohemian past and salient present is highly appreciated by people with good taste and erudition. In addition, we are geared towards the family leisure and we have been maintaining longstanding relations with many companies, to whom we offer unique terms. Finally we may host

| Hot Topic | Case Study

| |

| Summit

|

tor of Angleter Hotel. In her opinion, St. Petersburg is not a generally acceptable product because of visa restrictions, not to mention other limitations. Therefore the demand is mainly swelling in the luxury segment; hence a growing number of high-end hotels. According to Colliers International, the total room stock in upscale hotels (four and five stars) of St. Petersburg amounted to only 8,400 rooms. At the end of 2011  this figure should rise to 9,600  rooms. Overall 120  accommodation facilities with 17,500 rooms functioned in the city as of the beginning of April (less mini hotels, departmental hotels, hostels and countryside hotels). This makes 3.8  hotel rooms per 1,000  residents. For comparison, in Prague this parameter is 12.5 rooms, in Berlin – 14.5 rooms, in Paris – 18 and in Vienna – 26! Ms. Vasilyeva notes that last year the load of St. Petersburg hotels increased by 5-15% (compared to 2009) and averaged 51% while during the high season this parameter in the costly segment reached 85-90%. Asked prices during the high season varied between 12,400  to

NORTHWEST

Information Founded 12 years ago, the W Hotels chain belongs to Starwood Hotels & Resorts and currently unites 42 hotels in different parts of the world. In the words of senior vice president Eva Ziegler, hotels of this format target modern-day audience having special affection for fashion, art, design, music and modern service. Therefore the entire service, personnel, design solutions, cuisine and engineering outfit of the hotels fully comply with this spirit and represent a distinguishing feature of W world over. In addition, each hotel has its own unique image. “Whatever hotel you come to, you do not see a reception desk first, but rather a parlor open to all. Many young fellows drop at us simply to rub shoulders with their friends, have a cup of coffee or a glass of wine. I believe this is very important for building trust and confidence,” she says. In the words of Ms. Ziegler, by the end of 2012 Starwood plans to bring the total number of its hotels to 50. This year new hotels will start receiving guests in London and on the Bali and next year will see the opening of new hotels in Paris, Milan, Guangzhou (China), Bangkok (Thailand) and Singapore.

in Renaissance Saint Petersburg Baltic Hotel represented 65% and in Courtyard Marriott Saint Petersburg Vasilievsky – 60%. During five months of this year their average load has exceeded 51%,” reported Aleksandra Semenova, PR manager of these hotels. According to her, in June a deluxe suite in Renaissance Hotel

The prica tag and ambitions of the W operator and owner are impressive. The daily rates start with 35,000 rubles, whereas the most expensive suite costs from 200,000 rubles per day. The spread of prices for the services of bliss SPA is as wide – from 450 to 7,200 RUR. large-scale events; moreover Astoria and Angleter can be used for concurrent accommodation of groups in 400  rooms,” illumines Elena Brusovani, PR and marketing direc-

22,600  rubles per day for five-star hotels and 4,900-11,800  rubles for four-star hotels. This data is largely corroborated by hotel operators. “In 2010  the average occupancy

cost 13,000 rubles and in Courtyard on Vasilievsky  – 8,500  rubles. Ms. Brusovani informs that the daily rate in Angleter now ranges from 7,300 to 19,500 rubles for a standard room.

The price tag and ambitions of the W operator and owner are impressive. The daily rates start with 35,000  rubles, whereas the most expensive suite costs from 200,000  rubles per day. The spread of prices for the services of bliss SPA is as wide – from 450 to 7,200 RUR. Vladimir Tulaev is rather complacent about competition: “The hospitality market is not saturated in the city and there can be no talk about stiff competition. Operational hotels of this level are conceptually different. Construction on a five-star Four Seasons is about to finish near to our site, but it is obvious for me that even after its commissioning our megapolis with its five million population will still be short of high-end rooms.” He assures that for now the hotel occupancy is close to 100%. The same picture can be observed at the chain’s properties in USA.

21


C R E S u m m it:

CRE Саммит: Изменяя очевидное В Санкт-Петербурге в отеле «Коринтия Невский Палас» в конце июня проходил двухдневный ежегодный саммит рынка коммерческой недвижимости – CRE Summit 2011. Организатор саммита – IM Events.

Т

радиционно деловая программа саммита была поделена на три блока: «Инвестиции», «Девелопмент» и «Управление». В течение двух дней в трех залах прошла 21  дискуссия на актуальные для рынка темы. В этом году саммит собрал около 350  инвесторов, девелоперов, консультантов, архитекторов, представителей власти, юристов из СанктПетербурга и регионов России. В формате открытых дискуссий участники рынка обсудили самые наболевшие вопросы отрасли: появились ли на рынке новые арендаторы, какие проекты нужны рынку,

22

кто сегодня инвестирует в  рынок, а главное – зачем?

Девелопмент Офисный рынок сегодня находится на распутье. Девелоперы и инвесторы, прошедшие горнило кризиса, придерживаются двух противоположных позиций. Одни полагают, что офисный рынок в Санкт-Петербурге и регионах очень тяжел и сложен, поэтому лучше сосредоточиться на строительстве жилья. Другие говорят, что именно сегодня  – самое время для офисов: в России их строить научились, это понятный и легко просчитываемый продукт. «Так жив

ли офисный рынок в  России?»  – задал вопрос участникам дискуссии «Новые офисы  – от насиженных мест» Петр Кузнецов, генеральный директор компании «Конфидент». По словам генерального директора EKE Group в Санкт-Петербурге Андрея Хитрова, не только жив, но и демонстрирует явное оживление. «Год назад у нас в БЦ «Пулково Скай» было занято всего 40% площадей, – посчитал он.  – Сегодня уже 80%». Более того, девелопер приступил к пересмотру договоров и увеличению ставок аренды. Новые договоры предусматривают 10–20%-ный

Текст: Татьяна Ломакина, Дмитрий Кирман, Рафаэль Хайбрахманов .................................... Фото: Антон Карелин, архив CRE

рост ставок. Однако чтобы выйти на восьмилетнюю окупаемость проекта, стоимость аренды нужно увеличить еще на 15%, отмечает г-н Хитров. Банки тоже стали проявлять интерес к  новым проектам, однако кредитные ставки все еще высоки. Российские банки становятся основными потребителями офисных помещений в России. «Спасибо Сбербанку, что он расширяется, – говорит директор по работе с  ключевыми клиентами CB Richard Ellis Гайк Папоян. – Это оказывает существенное влияние на долю вакантных площадей в  Новосибирске, Екатеринбурге,

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

Ростове-на-Дону». Впрочем, считает эксперт, не стоит возлагать большие надежды на возрождение рынка офисных площадей в регионах: востребованы будут только те города, что уже были популярны. Впрочем, названные г-м Папояном грядущие тренды офисного сектора недвижимости могли вселить в региональных офисных девелоперов некоторую надежду  – переезд бэк-офисов крупных компаний в регионы, смена мест обитания компаний строительного сектора на более качественные и то, что основными потребителями офисных площадей в регионах станут местные компании. Более оптимистично региональный девелопмент оценил генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский. «В  регионах строят офисы класса «А», и довольно успешно, – отмечает он. – Так, в  Воронеже БЦ на 18  тыс. кв.м практически заполнен». Кроме того, он привел пример удачного сочетания нескольких составляющих: «Хилтон» в  Новосибирске является миксом гостиницы и бизнес-центра. Такая дружба форматов может стать способом диверсифицировать риски.

| В фокусе | CRE Summit

| |

| Премия

|

Зато дефицитом площадей может похвастать складской сегмент. Если в  Москве уже сложилась катастрофическая, по мнению директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петра Зарицкого, ситуация, когда доля вакантных площадей упала до 3%, то Санкт-Петербург и регионы окажутся в дефиците к концу 2011 – середине 2012  года. Однако парадокс заключается в том, что девелоперы не спешат начинать новое строительство. «Дефицита-то мы добились, но теперь нужно понять, что с  ним делать»,  – обозначает проблему исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Девелоперы, напуганные кризисом, до сих пор не оправились от страха, они боятся начинать новые проекты, опасаясь, что теперешний спрос может быстро закончиться. «Площади нужны, но все равно страшно», – резюмирует настроение девелоперов г-н Зарицкий. Впрочем, строительная пассивность может иметь и другие причины. «Причина не в страхе, а, скорее, в  инвесторах, отсутствии адекватных площадок и сузившемся круге профессиональных девелоперов», – уверен заместитель генерального

СЕВЕРО-ЗАПАД

директора «Эспро Девелопмент» Вячеслав Юрченко. Кроме того, несмотря на отсутствие достаточного предложения на том же рынке Екатеринбурга, строить там пока нецелесообразно, продолжает Олег Мамаев. «Себестоимость та же, что и в Москве, а ставки слишком низкие», – поясняет он. Сегодня девелопмент в  регионах России, особенно в  городах с  численностью населения менее 300 тыс. человек, в руках местных игроков. Они будут развивать эти рынки, говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин, выступая на сессии «Когда девелопмент отправится по миру?» «Есть два фактора, влияющие на развитие девелопмента, – потенциал и риски, – объясняет он. – Риски пока превалируют». Поэтому инвесторам – федеральным и западным – здесь неинтересно, строить берутся местные. «Но здесь встает вопрос качества,  – замечает исполнительный директор «Магазина Магазинов» в  ассоциации с  CBRE Дмитрий Бурлов. – Местные девелоперы строят некачественные ТЦ».

Инвестиции Основными темами для дискуссий на секции «Инвестирование, финанси-

рование, оценка» в  рамках CRE Summit 2011  стали проблемы привлечения иностранных инвестиций на российский рынок коммерческой недвижимости, выбор привлекательных для вложений сегментов и регионов, альтернативные схемы финансирования проектов и др. По словам экспертов, глобальные проблемы отрасли остались теми же, что и до кризиса. Среди основных трудностей, препятствующих активному развитию рынка инвестиций в недвижимость России, эксперты называют высокие риски при реализации проектов, дефицит качественных объектов, отсутствие доверия к  российскому рынку со стороны иностранных инвесторов из-за существующих административных барьеров и высокого уровня коррупции, перманентно изменяющихся правил игры и пр. Особенно бросалось в глаза отношение к проблеме участников рынка из различных его сфер: консультанты были весьма оптимистичны в  оценках и прогнозах, юристы и девелоперы наоборот – либо сдержанны, либо излишне пессимистичны. «Мы видим достаточно много неуспешных примеров выхода на

23


C R E S u m m it:

российский рынок иностранных инвесторов, которые «зарыли» здесь свои миллионы, но так ничего и не добились», – отмечает советник DLA Piper Павел Логинов. Причина, по его мнению, не только в кризисе, а в целом в культуре инвестирования. Директор по России и СНГ, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф признает, что картина рынка инвестиций в  недвижимость России в  период кризиса кардинально изменилась: «До кризиса с  участием иностранных инвесторов происходило 70% сделок, сейчас  – не более 20%».

24

По ее словам, происходит это из-за того, что доходность, которую показывает рынок, не устраивает иностранных инвесторов. Однако с лета 2010  года, по ее словам, ситуация начала выравниваться: «Инвесторы возвращаются, и конкретных примеров крупных сделок  – тьма!» В  нынешнем году все институциональные активы поменяют своих владельцев, будет еще больше сделок на рынке – около 10–15 транзакций в объеме $100–150 млн, уверена г-жа Тишендорф. По мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского,

в  настоящее время существующие риски неадекватны цене проектов. «Возвратность средств составляет примерно 10  лет, но прогнозировать, что произойдет в нашей стране за этот срок, практически нереально. Поэтому основной спрос сегодня сосредоточен на относительно небольших и относительно доходных проектах. А  существующие риски российские инвесторы принимают на себя значительно легче, чем иностранные»,  – отмечает он. «Иностранный инвестор в  подавляющем большинстве  – институциональный, он анализирует проект досконально, с  разных сторон,

и в  какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны, и чаще всего выбор с  позиции жадности или риска делается в пользу жадности», – считает г-н Ольховский. Генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучмен в  выражениях не стесняется: «Только ненормальный инвестор может прийти в  Россию». В  целом, по его словам, проблема нашей страны не в  отсутствии денег, а в том, что рынок интересен только спекулятивным инвесторам. «Такие инвесторы (и западные, и

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

отечественные) есть и будут всегда. Но инвестирование – это не только деньги. Это прежде всего накопленный опыт, новые технологии и прочее», – убежден он. По мнению г-на Коучмена, рынку в  первую очередь не хватает иностранных компаний, заинтересованных в развитии здесь своего бизнеса. В целом же участники секции «Инвестирование, финансирование, оценка» уверены, что своих инвесторов найдут только действительно качественные объекты, независимо от того, к какому сегменту они относятся  – офисному, торговому или складскому.

| В фокусе | CRE Summit

| |

| Премия

|

Управление «Сегодня ситуация такова, что только около 15% офисных зданий управляются профессиональными УК, остальное делают сами собственники. При этом вопрос конкуренции этого небольшого числа компаний стоит очень остро. Почему собственники не спешат отдавать объекты в управление сторонним структурам?» – задал тему большой дискуссии в  рамках двухдневного саммита рынка коммерческой недвижимости Артур Ким, генеральный директор МК ПСБ. Ответ последовал незамедлительно. По признанию нескольких собственников, часто УК не может пред-

СЕВЕРО-ЗАПАД

ложить владельцу недвижимости весомые финансовые инструменты, которые заставят его выбрать именно внешнее управление. С этим мнением не согласились представители управляющих компаний. Так, Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar, считает, что главный финансовый инструмент профессиональной УК, который она предлагает собственнику,  – это значительно более высокий уровень управляющих услуг, нежели услуги внутренней структуры, и как результат – важные финансовые инструменты, критерий доходности и критерий оптимизации фасилити-затрат.

Сергей Зур, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам компании «РегионыМенеджмент», считает, что выбор между внешним и внутренним управлением во многом зависит от стратегии развития собственника. Если он собирается развивать этот бизнес, активно работать на рынке недвижимости, есть смысл подумать о внутреннем управлении, а если его цель  – построить и продать, тогда правильнее пригласить стороннего управляющего. Татьяна Астер, вице-президент по вопросам PR и маркетинговой политики DVI Group, уверена, что един-

25


C R E S u m m it:

ственный бесспорный случай, когда собственник должен обращаться к  внешнему управлению,  – период первоначального накопления опыта, когда девелопер строит свои первые объекты и не может тратить время на ошибки. Большой блок дискуссии был посвящен проблемным арендаторам. По словам участников, существует несколько типов непростых клиентов. И если в офисной недвижимости это неплатежеспособные арендаторы, то в  торговой недвижимости это арендаторы, которые нарушают правила ведения коммерческой деятельности и портят внешний вид объекта, а также арендаторы, которые не соответствуют заявленному имиджу. «Чтобы легче

26

было решать вопросы с проблем��ыми арендаторами, мы в  договорах предусматриваем четкую эскалацию, четкий выход из объекта. Нужно также понять, кто виноват в  проблемах арендатора – объект, арендодатель или сам арендатор. Если мы понимаем, что проблема не у нас, а у арендатора, мы тратим время на ликбез – примерно в течение месяца смотрим, как работают продавцы, как стимулируются продажи и т.п., даем советы, и если ничего не получается, то расстаемся»,  – рассказывает Валентина Антипова из NAI Becar. Евгений Гриханов, генеральный директор «Глобал Девелопмент», остановился на сложностях работы с  иностранными компаниями. Представительства

иностранных компаний часто имеют совсем небольшой штат сотрудников, все решения принимаются на уровне Европы. Поэтому нередко бывает, что, когда надо продлевать договор аренды, никто еще не готов об этом говорить. УК должна своевременно начать решать эту проблему, учитывая необходимое время для согласования нового договора с европейским офисом арендатора, полагает эксперт. По словам одного из участников дискуссии, непростой тип клиента  – производственные компании. Это непродвинутые арендаторы, они почти не привлекают консультантов к своей работе, с ними очень тяжело работать. Доходило до того, что такие арендаторы предлага-

ли в  качестве оплаты аренды свою продукцию  – ювелирные изделия, мебель, инструменты и т.п. Кроме того, производители ведут лицензированную деятельность и поэтому все хотят долгосрочные договоры аренды. «Но мы стараемся не подписывать долгосрочные договоры, поэтому стали использовать договоры, заключенные сразу на неопределенный срок. Они не подлежат регистрации, легко расторгаются по сравнению со срочными договорами», – отмечает эксперт. Как бы то ни было, работа с  арендаторами должна идти постоянно и начинаться задолго до того, как арендатор стал проблемным,  – на этом сошлись все участники дискуссии.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | CRE Summit

| |

| Премия

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

CRE Summit: Changing the Obvious A two-day annual commercial property summit called CRE Summit 2011 took place in late June at Corinthia Nevskij Palace Hotel in St. Petersburg. The organizer is IM Events.

T

raditionally the business agenda was divided into three blocks: Investments, Development and Management. During two days 21 discussions on the topical subjects were held in three halls. This year the summit gathered about 350 investors, developers, advisors, architects, public officials and lawyers from Saint Petersburg and the regions of Russia. The market participants openly discussed the sore points of the sector:

too challenging and sophisticated both in Saint Petersburg and in the regions and so it would be wiser to focus on housing construction. Others say that today it is time for offices: they have learned to build in Russia and this is an understandable and easy-to-figure product. So is the office market still alive in Russia? – was the question addressed to the participants of the New Offices – Hiving Off discussion by CEO of Confident Petr Kuznetsov.

off during at least eight years the rent has to be increased by another 15%,” noted Mr. Khitrov. Banks take interest in new projects again, though the interest rates are still high. Russian banks become the main consumers of office premises in Russia. “We are thankful to Sberbank for its expansion strategy – said CB Richard Ellis’ Gayk Papoyan, director for key clients’ service. – This significantly impacts the vacancy rate in such cit-

The industrial market may boast the scarcity of space. While in Moscow the situation is already close to a disaster with vacancies dropping to a 3% low, St. Petersburg and other regions will surely see the deficit in 2012, opined JLL's Petr Zaritsky. have new tenants come to the market? What projects does the market need? Who invests in the market today and what for?

Development The office market is now at the crossroads. Developers and investors who have survived the melting pot of the recession hold to two opposite opinions. Some think the office market is

In the words of Andrei Khitrov, CEO of EKE Group SPb, it is not only alive, but is demonstrating apparent revitalization. “Only 40% of space was occupied in our Pulkovo Sky BC a year ago, but now 80% of office space has been leased.” Moreover the developer has set to the revision of leases and the increase of rental rates. New leases provide for a 10-20% growth of rental rates. However for the project to pay

ies as Novosibirsk, Yekaterinburg and Rostov-on-Don.” Nevertheless the expert assumes one should not pin too much hope on the revival of office space market in the regions: only those cities will be in demand which have already been in demand. Yet the trends of the office sector mentioned by Mr. Papoyan may inspire some hope in regional office developers. We mean, first of all, relocation of big companies’

Authors: Tatiana Lomakina, Dmitry Kirman, Rafael Khaibrakhmanov ......................................... Photo: Anton Karelin, CRE Archive

back offices to the regions, moving of construction companies to higher quality office space, and the fact that local companies will become the main consumers of office space in the regions. Andrei Pushkarsky, CEO of Senator management company, was more optimistic about the prospects of regional development. “They are rather successful in building Class A offices in the regions, – he noted. – Thus an 18,000sqm business center in Voronezh is full almost to the brim.” He also gave an example of successful combination of several functions: a Hilton in Novosibirsk is a mix of hospitality and office functions. This combination of friendly functions can be a good way of risk diversification. On the other hand, the industrial segment may boast the scarcity of space. While in Moscow the situation is already close to a disaster, in the opinion of Jones Lang LaSalle’s Petr Zaritsky, since the vacancy rate in the Moscow warehouse market has dropped to 3%, Saint Petersburg and other regions will see the deficit by late 2011 – early 2012, he argued. The paradox is, however, that developers are in no hurry to start new construction projects. “We’ve arrived at the deficit but now we should think

27


C R E S u m m it:

of the best way to dispose of it,” commented PNK Group’s COO Oleg Mamaev designating the problem. Frightened by the crisis, developers still fear to launch new projects on the premise that the current demand may soon run low. “Space is needed, but new projects are still looked upon as too risky,” resumed Mr. Zaritsky. However the inaction of builders may have other reasons behind it. “It is not the fear but rather the lack of investors, adequate sites and a narrow circle of professional developers that is the main reason,” knows aide of CEO Espro Development Vyacheslav Yurchenko. Furthermore, despite the lack of sufficient supply on the market of Yekaterinburg, for example, it is inexpedient to build there for the time being, continued Mr. Mamaev. “The construction costs are as high as in Moscow while the rates are too low,” he illumined. Today development in the regions of Russia,

28

especially in the cities with population below 300,000 is in the hands of local players. They will develop these markets, noted managing partner of LCMC Dmitry Zolin speaking at the session called “When will development march over the world?” “There are two factors impacting the development activity: potential and risks, – he explained. – For now risks prevail.” In the lack of any interest on the part of federal and western developers, local ones are in charge. “But then the quality issue is rather acute,” noted Dmitry Burlov, COO of Magazin Magazinov, part of the CBRE affiliate network. “Local developers build low quality shopping centers.”

Investments The main themes for discussion at the Investing, Financing and Valuation section within the CRE Summit 2011 were the problems of attracting foreign investments to the Russian commercial real estate market, selection of

attractive for investors segments and regions, alternative schemes of project financing etc. According to experts, the fundamental problems of the sector have not changed during the crisis. Among the key impediments of the Russian commercial real estate investment market are high project delivery risks, the scarcity of quality investment properties, distrust for the Russian market on the part of foreign investors on account of existing administrative barriers, a high level of corruption, constantly changing rules of the game etc. A different vision of the problem by market participants representing different segments caught the eye: while consultants were rather optimistic in their assessments and forecasts, lawyers and developers were on the contrary rather reserved or even excessively pessimistic. “We see rather many unsuccessful attempts by foreign investors to enter

the Russian market; some of them “buried” their millions here but failed to make any profit,” noted Pavel Loginov, advisor of DLA Piper. In his opinion, the reason is not only in the recession but also in the general investment culture. Jones Lang LaSalle’s Natalia Tischendorf, Director of Capital Markets and Investments for Russia and CIS, admits that investment patterns in Russian real estate markets have changed dramatically throughout the recession: “While prior to the crisis foreign investors were responsible for 70% of all acquisitions, nowadays this figure does not exceed 20%.” In her words, this happens because the current yield does not suit foreign investors. Yet the situation has been realigning since the summer of 2010: “Investors return and I could give many examples of big deals!” This year all institutional assets will change hands and we can expect about 10-15 transactions amounting to $100150 million," Ms. Tischendorf assured.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

In the opinion of Alexander Olkhovsky, managing director of Bank VTB, now there is no correlation between the risks and the project costs. “Return on investments takes about 10 years and it is unreal to prognosticate what may happen in this country during this timeframe. Therefore the main demand today is limited to relatively small and lucrative projects. It is much easier for Russian investors to assume the existing risks compared to foreign investors,” he notes. “Most foreign investors are institutional and they thoroughly analyze projects from different angles. At some point they come to realize that the projects do not meet their requirements. Russian investors, on the other hand, are not too demanding: facing the greediness versus risk dilemma, they often choose in favor of the former,” believes Mr. Olkhovsky. CEO of Technopolis Saint Petersburg Peter Coachman did not pull punches. He thinks only a crazy investor may now come to Russia. In his words, the problem of this country is not in the lack of money but in the fact that the Russian market can be attractive only for speculative investors. Such investors, both western and domestic, will always be here. But investing is not only about money; it is also about accumulated experience, new technologies etc, he is convinced. In Mr. Coachman’s opinion, the market lacks foreign companies interested in the development of their business here.

| В фокусе | CRE Summit

| |

| Премия

|

On the whole, the participants of the Investing, Financing and Valuation section are confident that only high quality properties, regardless of any particular segment (office, retail or industrial) will find their investors.

Management “In today’s situation only 15% of office buildings are managed by professional FM companies – others are run by owners themselves. Competition between the few management companies is very acute. Why don’t the landlords hasten to outsource property management? – was the question asked by Arthur Kim, CEO of MC PSB. The answer did not keep the discussants waiting. Several owners argued that oftentimes a management company cannot offer weighty financial instruments to a property owner that would make him choose in favor of outsourced management. Representatives of some management companies disagreed. Thus Valentina Antipova, development director at NAI Becar, believes the key financial instrument offered by a professional MC to the owner is a much higher level of management services compared to the services of in-house structures. In her opinion, such criteria as the yield and optimization of facility outlay are important financial instruments. Sergey Zur, aide of CEO Regions Management in charge of commercial issues, believes that the choice between outsourced and in-house

СЕВЕРО-ЗАПАД

management largely depends on the owner’s development strategy. If he is going to develop this business and actively operate on the real estate market it makes sense to consider inhouse property management, but if his main aim is to build and sell then it would be more appropriate to outsource a manager. DVI Group’s Tatiana Aster, vice president for PR and marketing policy, thinks that the only undisputed case where the owner should definitely outsource property management expertise is the period of primary experience accumulation, when a developer builds its first projects and cannot afford wasting time on mistakes. A lot of discussion was devoted to “bad” tenants. According to the participants, several types of hard clients exist. While in office real estate these are just insolvent tenants, in retail real estate these are also the tenants breaking the rules of commercial activity, disfiguring the property’s anterior as well as tenants who do not correspond to their declared image. “To facilitate the settlement of problems with such tenants, we provide for clear rules of exit from a property. It is important to understand who is to blame for the tenant’s problems: landlord, property specifics, or the tenant itself. When we see that this is not our problem, we spend some time on education and training. During a month we see how shop assistants work and sales are stimulated, and

give our advice; if nothing comes out of that we part with such tenants,” says NAI Becar’s Valentina Antipova. Evgeny Grikhanov, CEO of Global Development, dwelled on the problems of dealing with foreign companies. Representative offices of foreign companies often keep a very limited staff here and all decisions are made at the European level. So oftentimes, when a lease has to be prolonged nobody is ready to discuss that. An FM company should timely solve this problem, taking into account the time needed for a new lease to be agreed with the tenant’s European office, the expert assumes. According to one of the discussants, industrial companies are hard clients to deal with because they almost never involve advisors in their work. Some of these tenants even tried to offer the products they manufacture – jewelry, furniture, tools etc. – as the rental payment. In addition, manufacturers conduct licensed activity and want to sign only long-term leases. “But we try not to sign long-term leases giving preference to leases with an uncertain timeframe. The latter are not liable to registration and easier to dissolve compared to term contracts,” said the expert. Be that as it may, all discussants agreed on the need to maintain permanent relationship with tenants and to start working with them long before they may become distressed or problem ones.”

29


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Приветственный коктейль

CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011:

Поборовшие турбулентность 30 июня в Санкт-Петербурге в гостинице «Коринтия Невский Палас» были вручены «золотые кирпичи» премии в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Federal and Saint-Petersburg Awards 2011.

В

ечером 30 июня около 300 гостей собрались в  гостинице «Коринтия Невский Палас», чтобы принять участие в грандиозном галаужине и узнать, кто же победил в 17 номинациях Commercial Real Estate Saint-Petersburg and Federal Awards 2010. Мероприятию предшествовал двухдневный CRE Summit 2011. Организаторы предусмотрели онлайн-трансляцию в холле и на сайте www.cre-tv. ru всех трех параллельных дискуссий в трех залах гостиницы. В работе саммита приняли активное участие 245 человек, представлявших 121 компанию из 27 городов России. 2010 год был первым годом попытки отрасли выбраться из кризиса, и поэтому он оказался непростым для участников рынка. Тем не менее девелоперы строили здания, открывали гостиницы и торговые центры. 18 федеральных и 17  петербургских объектов, которые были введены в эксплуатацию в 2010 году, вышли в  финальный этап конкурса. Накануне саммита в  Санкт-Петербурге заседали комитеты жюри, в состав которых вошли самые профессиональные эксперты отрасли. Жюри провело последнее голосование, а затем независимый консультант премии PricewaterhouseCoopers произвел подсчет голосов и определил победителей. Тех, кто два дня спустя поднялся на сцену премии CRE Awards и получил заслуженные «золотые кирпичи». Гала-ужин в  гостинице «Коринтия Невский Палас» открыл вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Михайлович Метельский: «Сегодняшний

30

вечер  – логическое завершение ваших трудов и проектов, всех трех дней работы жюри, обсуждения актуальных и насущных проблем рынка во время саммита». Глава филиала Raven Russia Игорь Богородов в приветственном слове отметил: «То, что вы все здесь, в этом зале, вселяет надежду, что мы пережили турбулентность последних лет, и теперь будет только лучше». Организаторы в этот раз решили сломать традиционный пафос гала-ужина и придать ему больше живости и юмора. Концепцией премии стал «Кинофестиваль». Вместо обычного объявления ведущим номинаций премии были смонтированы кинематографические подводки из популярных западных и отечественных фильмов, озвученные в тематике недвижимости. Кино-нарезки дублировались профессиональными актерами, которые озвучивали оригинальные версии фильмов в российском прокате. Тексты писала группа под руководством Александра Дагана, создающая тексты для отечественных ситкомов. Кроме того, в кинематографическую базу церемонии были органично вплетены элементы популярного комедийного жанра – stand up comedy (команда КВН «Уездный город»). Все это создавало позитивную веселую атмосферу и в итоге сложилось в единое шоу, которое прошло на одном дыхании. Атмосфера театральности и кинозала эпохи Золотого века немого кино дополнялась канделябрами, свечами и камерной обстановкой концертного зала гостиницы.

«Сегодня мы организовали для вас нечто отличное от того, к  чему вы уже привыкли,  – заявил, выступая перед гостями, генеральный директор ИД «Импресс Медиа» Дэвид Тзор,  – чтобы доставить вам особое удовольствие. Имейте в виду, что мы это сделали специально для вас». Новая концепция гала-ужина была не единственным нововведением. CRE Awards все время в движении, развивается и расширяет свою программу в соответствии с развитием рынка коммерческой недвижимости. Так, в  этом году по инициативе бизнессообщества в  рамках CRE St.Petersburg Awards 2011  была впервые учреждена новая профессиональная номинация «Управляющая компания года». Победителем стала компания МК ПСБ. Кроме того, организаторы дали всем участникам рынка шанс проявить профессионализм и знания, организовав предварительный опрос по возможным победителям во всех номинациях премии на сайтах компании. Первые угадавшие победителей могли получить в  качестве приза поездки в Америку, Испанию, Черногорию, Грецию. Путешествие в  Черногорию выиграла ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Цыганова, первой угадав всех санкт-петербургских обладателей «кирпичей». Около тысячи человек могли наблюдать за церемонией вручения «золотых кирпичей» онлайн. Церемония транслировалась на сайтах www.cre.ru, www.cre-awards.ru и www.cre-tv.ru. Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

RRG Brokerage – Сергей Азаров с супругой

Евгения Осипова, Jones Lang LaSalle и Елена Семынина, Бриз

6

Татьяна Астер, DVI

Гости голосуют за персону года

Ирина Белозерова, ВДК

31


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Дэвид Тзор, Импресс Медиа

Сергей Зур, ГК Регионы, Бюлент Сарыкайа, Галерея, Николай Казанский, Colliers Int. КВН «Уездный город»

Екатерина Крылова, Импресс Медиа

Игорь Метельский, правительство С.-Петербурга

Виктория Тихонова, ВестКолл

Марко Финн, Верника Базунова, Кортъярд Мариотт Пушкин Отель

Алексей Павлович, РГС

32

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

33


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Александр Ольховский, ВТБ, с супругой

Кайл Патчинг, Maris/CBRE

CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011:

Those who overcame the turbulence The «Golden Bricks» of the Commercial Real Estate Federal and Saint-Petersburg Awards 2011 were handed out on June 30 in St. Petersburg at the Corinthia Nevskij Palace Hotel.

A

bout 300  guests gathered at the Corinthia Nevskij Palace Hotel in the evening of June 30  in order to take part in the grand gala dinner and to find out the names of the winners in 17 categories of the Commercial Real Estate SaintPetersburg and Federal Awards 2010. The event was preceded by the two-day CRE Summit 2011. All three parallel discussions that were held in the three halls of the hotel were broadcast from the lobby and on the website www.cre-tv.ru. A total of 245 people representing 121 companies from 27 cities of Russia took an active part in the summit. The year 2010 was the first year when the industry tried to leave the recession behind, and therefore it was a difficult one for market participants. Nevertheless, developers have built houses, opened hotels and shopping centers. Eighteen federal facilities and 17 St. Petersburg objects, which were commissioned in 2010, became the finalists of the competition. The selection committee juries, which included the best professional industry experts, held meetings on the eve of the summit in St. Petersburg. The jury held its last vote and an independent consultant from PricewaterhouseCoopers counted the votes and announced the winners, those who two days later went onto the stage of the CRE Awards and received their honorary «Golden Bricks». The Gala Dinner at the Corinthia Nevskij Palace Hotel was opened by Vice Governor of St. Petersburg, Igor Metelsky: “This evening is a logical completion

34

of your work and projects. These three days the juries work, discussing current and pressing problems of the market during the summit.” The Head of Raven Russia branch, Igor Bogorodov, in his welcoming address said, “The fact that you are all here in this hall gives us hope that we have overcome the turbulence of the recent years, and now everything will get better.” This time, the organizers decided to break the traditional theatrics of the gala dinner and make it more humorous and witty. “Film Festival” was chosen as the concept of the awards. The usual nomination announcements were replaced by pieces from popular Western and domestic films, voiced as if they were real estate news. Film cuts were dubbed in by professional actors who voiced the original versions of films in the Russian box-office. Texts were written by a group led by Alexander Dagan, the same people that create texts for domestic sitcoms. In addition, the cinematic theme of the ceremonies was seamlessly interwoven with elements of the popular comedy genre  – stand-up comedy (KVN team «Uyezdny gorod”). All this created a positive and cheerful atmosphere, which as a result has developed into a single show, which passed in a burst of inspiration. The theatrical atmosphere of the cinema era, from the golden age of silent films, was supplemented by chandeliers, candles and chamber atmosphere of the concert hall in the hotel.

“Today, we have prepared for you something different from what you are accustomed to,” said the CEO of ID Impressmedia, David Tzor. “It was done to impress you. Keep in mind that it was done specially for you.” The new concept of the gala dinner was not the only innovation. CRE Awards is constantly in motion; it is developing and expanding its program in accordance with the development of the commercial real estate market. Thus, this year, a new professional category called Management Company of the Year was established for the first time at the initiative of the business community, at the CRE St. Petersburg Awards 2011. The winner was the MK PSB Company. In addition, the organizers gave a chance to all the market participants to display their professionalism and knowledge, by organizing a pre-poll at the company’s website, inquiring about the possible winners in each category of the awards. The first who guessed the winners, could receive as a prize a trip to America, Spain, Montenegro, or Greece. The trip to Montenegro was won by the leading expert of GVA Sawyer, Anastasia Tsyganova; she was the first who guessed all “Golden Bricks” winners in St. Petersburg. About one thousand people were able to watch the “Gold Bricks” Ceremonies on-line. The ceremonies were broadcasted on the websites www.cre.ru, www.cre-awards.ru and www.cre-tv.ru. Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

35


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Игорь Богородов, Raven Russia и Николай Пашков, Knight Frank

Петр Кузнецов, Конфидент

Михаил Петров и Светлана Светилкова, PwC Питер Коучмен, Технополис

Альберт Харченко, East Real и Алексей Волков, Megapolis PM

36

Сергей Калинин, Галс-Девелопмент

Денис Сечков, Мигдаль

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

Константин Баранов, DVI

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Олег Комиссаров, Forbo Flooring Systems

Людмила Рева, Astera, Дмитрий Кирман, Импресс Медиа

Зажигательные танцы строителей

37


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Денис Хализов, Платформа

Андрей Степаненко, Фонд имущества С.-Петербурга

Церемония в самом разгаре

Татьяна Ломакина, Импресс Медиа

Станислав Хелминский, холдинг Финстрой

Ольга Прохорова, Центр Девелопмент и Петр Кузнецов, Конфидент

38

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

Александр Ольховский, ВТБ

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Мария Смагина, Мирланд

Бюлент Сарыкайа, Галерея

Юрий Феофилактов, ТСН Механика

Андрей Филиппов и Нэля Иванова, Colliers FM Валентин Стобецкий, JLL

39


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Роман Бурцев, Вячеслав Холопов, Knight Frank

Людмила Тэор, Соло

Михаил Гусев, МК ПСБ

40

Леонид Померанцев, Южный полюс

Балет «Seven»

Дмитрий Деев, МК ПСБ

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

41


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Татьяна Мартынова, Импресс Медиа

Максим Гасиев, Николай Казанский, Colliers Int.

Кайл Патчинг, Наталья Якименко, CBRE

42

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

43


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Рафаэль Хайбрахманов, Импресс Медиа

Вячеслав Юрченко, Наталья Зинова, Эспро

Джамиль Гусейнов, Арендатор.ру

Александр Шарапов, NAI Becar

44

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Победители Премии CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011 / Winners of CRE St. Petersburg & Federal Awards 2011 Бизнес-центр класса А/ Business center class A

CRE Federal Awards 2011

БЦ «Столица», ООО «МИГДАЛЬ» / Business center Stolitsa, Migdal

Крупный торговый центр/ Large retail center ТРК «Сити Молл «Белгородский», ООО «Южный полюс» / Shopping center City Mall Belgorod, Yuzhny Polyus Ltd.

Малый торговый центр/ Small retail center ТЦ «Радуга» , Холдинг Финстрой / Shopping center RADUGA, Finstroy holding

Средний торговый центр/ Medium retail center ТРЦ «Триумф Молл» , ООО «Инвестиционно-ипотечная компания» (входит в группу компаний Мирланд) / Shopping center Triumph Mall, LLC «Investitsionno-Ipotechnaya Kompaniya» (part of Mirland group)

Складской комплекс/ Warehouses Индустриальный «А-парк» , ООО «Эспро Девелопмент» / Industrial A-park, Espro Development

Гостиничная недвижимость/ Hotel real estate Гостиницы Парк Инн Казань, Группа Компаний РГС, Региональная Гостиничная Сеть / Hotel Park Inn Kazan, RHS Group of Companies, Regional Hotel Chain

Девелопер года/ Developer of the Year ООО «Эспро Девелопмент» (входит в ГК «Эспро») / Espro Development (Espro Group)

Бизнес-центр класса А/ Business center class A БЦ «Quattro Corti», ООО «Megapolis Property Management» / Business center Quattro Corti , Megapolis Property Management

Бизнес-центр класса Б/ Business center class B

CRE St. Petersburg Awards

«Технополис Пулково», Technopolis Oyj (Финляндия) / Pulkovo Technopolis, Technopolis Oyj (Finland)

Крупный торговый центр/ Large retail center ТРЦ «Галерея», ООО «Строительная компания «Бриз» / Shopping and entertaiment center Galeria, Briz Construction Company

Малый торговый центр/ Small retail center ТК «Платформа» на Заневском пр., ООО «Платформа» / Shopping center Platforma on Zanevsky pr., Platforma

Складской комплекс/ Warehouse Логопарк «Шушары», 2 очередь, Raven Russia / Logopark Shushary, Phase 2, Raven Russia

Гостиничная недвижимость/ Hotel real estate «Кортъярд Марриотт Санкт-Петербург Пушкин Отель», ООО «Стройпрогресс» Courtyard by Marriott St. Petersburg Center West Pushkin Hotel ,Stroyprogress

Девелопер года/ Developer of the Year ООО «Строительная компания «Бриз», Briz Construction Company

Управляющая компания года/ Management Company of the Year МК ПСБ, MK PSB

Консультант года/ Consultant of the Year Colliers International / Colliers International

Персона года/ Personality of the Year Александр Шарапов, Президент, ГК NAI Becar / Alexander Sharapov, President, NAI Becar Group

45


C R E S t . P e t e r s b u r g & F e d e r a l Aw a r d s 2 0 11:

Мария Котова, Knight Frank

Анна Романова, Jones Lang LaSalle

Андрей Постников, JLL и Глеб Белавин, Северное Домодедово

Золотая гвардия рынка CRE

46

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8  (4 3) / 2 011

| В фокусе | Премия

| |

| Тема номера

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

Победители премии – на сцену

Виктория Кривошея, ЛР Раша Отель Девелопмент, и Андрей Хитров, EKE Group

Так вот ты какой, золотой кирпич

Евгения Васильева, Colliers Int.

47


Те м а н о м е р а:

Инвестиции как предчувствие Вопреки высоким рискам при сравнительно низкой доходности петербургский рынок коммерческой недвижимости снова попал в зону внимания западных инвесторов. Причина тому – появление на рынке новых качественных объектов. Но их немного.

Е

сли быть более точными, объекты, которые могут заинтересовать иностранных институциональных инвесторов, в  Петербурге можно пересчитать по пальцам одной руки. Чуть лучше обстоят дела в столице – здесь можно набрать с десяток таких зданий. Несомненно, инвестиционные сделки на российском рынке CRE с участием иностранных инвесторов будут. Но его глобальные проблемы остаются прежними – дефицит качественных, юридически чистых

48

и высокодоходных активов, а  также бюрократизм, помноженный на коррупцию.

Сделки без недвижимости За первые пять месяцев этого года, по данным CB Richard Ellis (CBRE), на российском рынке недвижимости заключено девять инвестиционных сделок на общую сумму 1,235  млрд евро. Ожидается, что по итогам полугодия эта сумма подрастет. При этом в первой половине 2010-го объем закрытых инвестиционных сделок оценивался в  753  млн евро. По мнению директора отдела исследований рынка компании CB Richard Ellis в  России Кристофера Питерса, увеличившийся объем инвестиций указывает на рост уверенности инвесторов в  местном рынке. Аналитики CBRE отмечают: хотя инвестиционная активность наблюдается в  большинстве стран Центральной и Восточной Европы, инвесторы по-прежнему фокусируются на Польше, Чехии и России. Правда, пока на нашем рынке превалируют отечественные инвесторы. «До кризиса с участием иностранных инвесторов происходило 70% сделок, сейчас – не более 20%», – утверждает директор по России и СНГ, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф. По мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского, происходит это из-за того, что существующие

риски российские инвесторы принимают на себя значительно легче, чем иностранные. «Иностранный инвестор в  подавляющем большинстве  – институциональный, он анализирует проекты досконально, с  разных сторон, и в  какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны, чаще всего выбор с позиции «жадность или риск» делается в пользу жадности», – считает он. Кроме того, по словам г-на Ольховского, для наших соотечественников в большинстве своем существует только российский рынок, в отличие от иностранных инвесторов, которые чаще всего являются международными компаниями и имеют возможность сопоставить доходность и риски здесь с аналогичными показателями в других регионах: «Сегодня российский рынок выглядит не лучше, чем многие другие, поэтому и приток иностранных инвестиций сюда ограничен». В Петербурге, по информации Maris Properties/CBRE, в  первом квартале 2011  года были проданы бизнес-центры «Белые ночи» на Малой Морской улице и «Аэроплаза» в деловой зоне близ Пулково, Дворец великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, 11  супермаркетов сети «Домовой», торговые центры девелоперской компании «Макромир» («Французский бульвар», «Фиолент», «Феличита», «Сити Молл» и «Долгоозерный»). Среди новых владельцев этих объектов

Текст: Елена Зубова, Дмитрий Кирман ........................ Фото: архив CRE

иностранных инвесторов замечено не было. Между тем, приобретение Fort Group активов «Макромира» (около $650  млн) вывела город в  лидеры по объему инвестиций в России – по крайней мере, в начале этого года. На долю Петербурга, по данным Jones Lang LaSalle, пришлось 69% общего объема инвестиций по сравнению с 10,5% в 2010 году. По словам директора департамента инвестиционных продаж компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, несмотря на общее отставание России от экономически развитых стран, у нас есть огромный потенциал для развития. «Во время кризиса многие инвесторы приостановили свою деятельность, но уже сейчас начинают вкладывать деньги в различные проекты. Безусловно, потенциал развития европейских городов выше, что связано еще и с высокими рисками на российском рынке», – пояснил он. Необходимость привлекать иностранный капитал в  Россию обсуждалась в  том числе на прошедшем в начале лета Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2011). По мнению чиновников, поток капитала разбивается об административные барьеры. Помощник президента РФ Аркадий Дворкович, в  частности, заявил, что иностранные инвестиции в экономику России можно увеличить в 1,5-2 раза в течение пяти-семи лет, для чего необходимо устранить недоверие инвесторов, преодолеть стереотипы и отдалить

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 3) / 2 011

чиновников от принятия инвестиционных решений. «Не могу сказать, что в Петербурге очень жесткие административные барьеры. В  девелопменте они есть, а для инвестфондов – нет», – отмечает директор по инвестициям компании Colliers International St. Petersburg Владимир Сергунин. Помощник президента считает, что наиболее инвестиционно привлекательные отрасли в России – это потребительский сектор, производство сложного оборудования и сфера услуг. Недвижимость в этот перечень не вошла.

Кризисные плоды «В  2004-2008  годах на российском рынке действовали 300  инвестфондов. Они громко заявляли о желании инвестировать средства в российские проекты, но реально работали примерно 5% из них», – вспоминает г-н

| Премия

|

| Тема номера

|

| Мысли вслух

|

Сергунин. По его словам, в кризис на здешнем рынке оставались 5-7 фондов. Сделок происходило мало – покупать было нечего. «За последние два года иностранные инвесторы в десять раз сократили свою долю на российском рынке по сравнению с  докризисными показателями 2008-го», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании ASTERA в альянсе с  BNP Paribas Real Estate Александр Волошин. По его мнению, фонды уходили в  первую очередь из-за сложностей с  получением кредитов на строительство, а  также из-за отказа иностранных инвесторов с  большой долей собственных средств в проектах продолжать их. «Заметнее всего кризис сказался на географии интереса инвесторов, с 2009 года он сосредоточился прежде всего на Москве. Петербург рассматривается реже», – утверждает он.

СЕВЕРО-ЗАПАД

В результате, по словам г-на Волошина, объем инвестиций снизился во всех сегментах: «Самое значительное снижение произошло в  складской недвижимости, теперь все проекты начинаются после определения конечного пользователя и проведения предброкериджа. Распространенной формой девелопмента становится built-to-suite. Меньше других пострадал сегмент торговой недвижимости, поскольку качественный торговый центр с хорошей локацией имеет все шансы выиграть конкуренцию и привлечь к себе арендаторов и покупателей от другого объекта – с более слабой концепцией. В офисной недвижимости произошло уменьшение масштабов проектов и включение других функций (торговой, жилой, гостиничной) для диверсификации рисков. Инвесторы очень осторожны с новыми офисными объектами и досконально просчитывают будущий спрос». Рынок инвестиционных продуктов не терпит суеты. Инвестор должен обстоятельно ознакомиться с  объектом. По словам исполнительного директора компании Maris Properties/ CBRE Максима Михайлова, минимальный срок сделки – полгода, на практике – год и больше.

Инвесторы-туристы Стартом очередного этапа на рынке недвижимости, по мнению экспертов, можно считать май 2010  года, когда турецкая компания Renaissance Development приобрела торговоофисный центр «Регент Холл» (переименован в  Renaissance Hall) на Владимирской площади. Знаковой сделкой также считается покупка бизнес-центра B&D на набережной Макарова инвестфондом, сформиро-

ванным Jensen Group. Сейчас фонд рассматривает возможность приобретения зданий универмага «Пассаж» на Невском проспекте (подробности читайте в рубрике «Новости»). «Сделки пошли»,  – констатирует Владимир Сергунин. У инвестфондов, по мнению г-на Михайлова, есть причины работать в России: «Во-первых, деньги стоят денег, лежать они не должны  – их надо вкладывать. Во-вторых, есть тенденция к улучшению. К  тому же изменился психологический настрой – все как-то успокоились». Сейчас на российском рынке, по словам г-на Сергунина, действуют 10-15  иностранных инвестфондов. По подсчетам Максима Михайлова, 15 – общее количество и российских, и иностранных институциональных инвесторов, которые ведут себя наиболее активно. Иностранных из них – не более пяти, причем некоторые можно отнести к разряду «обрусевших» – так давно они в России и настолько хорошо адаптировались к местному рынку (например, российские структуры шведского фонда Ruric AB или британского Raven Russia). «Большинство иностранных фондов, представители которых приезжают в Россию, можно отнести к  «инвестиционным туристам» – они только изучают обстановку и рынок. Другая часть действительно занята поиском подходящих проектов», – уточняет он. «Зарубежным инвесторам проще пока оставаться наблюдателями, вкладывая при этом деньги в  западные низкорисковые проекты с  меньшей доходностью», – поясняет г-н Бойков. Однако, по его словам, ситуация начинает пусть медленно, но меняться: есть небольшое количество сделок с  привлечением зарубежных инвестиций.

49


Те м а н о м е р а:

качественного предложения, которое бы удовлетворяло требования международных инвесторов».

ватной цене. «Основная проблема заключается в  дисбалансе спроса и предложения: или продавец завышает свои требования, или покупатель предлагает неадекватную объектам цену», – отмечает генеральный директор компании «Рюрик Менеджмент» Колин Крэйг Андерсон. «Поработав в  России, иностранные фонды уже готовы чем-нибудь поступиться: они поняли, что идеальных активов на местном рынке нет», – отмечает г-н Сергунин. По словам Александра Волошина, инвесторы стали обращать внимание на объекты, которые в определенной степени «недоиспользованы», то есть в  них можно улучшить пул арендаторов, произвести реконцепцию, достроить. Например, в  бизнес-центре B&D на момент сделки были несовершенные планировки, а заполняемость составляла всего 40%. Однако покупатели сочли цену адекватной и разглядели перспективы увеличения доходности. Иностранные инвесторы решились и на следующий шаг. Пример объявления: немецкая компания ETEL Interkommunikation GmbH, Inc «совместно с  другими западными инвесторами через представительство в Санкт-Петербурге ищет возможность инвестирования денежных средств в интересные высокодоходные проекты в России. Готовы рассмотреть ваши предложения с объемом инвестиций от 5 млн евро». Подобное объявление – не единственное. Не найдя готового качественного объекта, инвестфонды, по словам г-жи Украдыженко, рассматривают и «более рискованные девело-

Шаг за шагом

Андрей Бойков, NAI Becar  / Andrei Boikov

Покупательская способность восстанавливается и растет, что влечет за собой открытие новых торговых сетей и различных зарубежных производств. По словам Максима Михайлова, падают ставки капитализации. Сейчас ставки на петербургские офисы  – 11-12%, хотя инвесторы ищут за 10%, как в  Москве. «Мы действительно наблюдаем некоторое снижение ставок капитализации по сравнению с кризисным периодом, – подтверждает консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Ольга Украдыженко.  – Помимо улучшения экономической ситуации, на их снижение влияет рост интереса со стороны инвесторов и ограниченность

По словам экспертов, иностранные фонды ищут в первую очередь готовые активы. «Их интересует торговая, офисная либо торгово-офисная недвижимость, приносящая доход  – с  понятным набором арендаторов (желательно западных), с  правами собственности на землю, с долгосрочными арендными договорами, с удобными планировками, с парковкой», – перечисляет Владимир Сергунин. «Большинство инвесторов предпочитают офисы классов А и В+. Если не происходит экономических потрясений, доход от офисной недвижимости стабилен. Другое дело торговый комплекс: построят еще один по соседству  – и доходы арендаторов могут упасть», – рассуждает г-н Михайлов. По его мнению, не менее важен общий имидж объекта, его «харизма»: «Объект должен быть привлекательным для арендаторов. Предпочитают приобретать trophy assets (призовые, уникальные активы)  – вроде «Галереи» или «Стокманна». «Иностранные инвесторы придерживаются консервативной стратегии на рынке недвижимости: концентрируют свои вложения на развитых рынках с  меньшей доходностью и меньшими рисками», – добавляет г-н Волошин. Однако в Петербурге объектов, отвечающих требованиям инвестфондов, либо нет, либо они не продаются, либо продаются, но по неадек-

Крупнейшие инвестиционные сделки 2010-1 полугодия 2011 годов / Largest investment deals in 2010 – H1 of 2011 Сделка / Deal

Общая площадь, кв. м / Total area, sq m

Инвестор / Investor

Продавец / Seller

Сумма сделки, $ млн / Sum of the deal, million $

Ставка капиталицазии / cap rate, %

38

15

27 140

Fort Group / MC Fort

Боярский, Матт / Boyarsky, Matt

Складской комплекс ПНК-1 / Warehouse complex PNK-1

14 400

ТД «Интерторг» / Intertorg trading house

FF&P

13,7

Нет данных / No data

БЦ «Австрийский» / BC Austrian

6 200

«Федеральная сетевая компания» / Federal Network Company

Tilman Kraus Property Group

28,6

Нет данных / no data

ТОЦ «Ренессанс Холл» / Renaissance Hall, trading and community center

11 715

«Десна Девелопмент» / Desna Development

OOO «Феникс-10» / Fenix-10

25,5

12

БЦ «Бизнес Депо» / Biznes Depo BC

4 500

Конфиденциально / Confidential

ООО «Бизнес Депо» / Biznes-depo

11

Нет данных / No data

ТЦ «Эсфера» / Esfera SC

2 100

Конфиденциально / Confidential

RBI Holding

12

Нет данных / No data

ТЦ «Рыбацкий» / Rybatsky SC

10 000

Fort Group / MC Fort

Конфиденциально / Confidential

32

10

около 260 тыс. / about 260,000

Fort Group

ООО «Макромир» / Macromir

Конфиденциально / Confidential

Нет данных / No data

33 700

ПАН / PAN

ООО «Невский проект» / Nevsky Project

Конфиденциально / Confidential

Нет данных / No data

БЦ «Аэроплаза» / BC Aeroplaza

Источник / Source: Colliers International St. Petersburg

50

перские проекты, извлекая таким образом большую доходность». По данным Colliers International, нормальная доходность для инвесторов – 10-12%, в девелоперском бизнесе – 20%. По подсчетам г-на Волошина, в городе не более 4-5 качественных объектов. Однако их количество будет расти. «Есть целый ряд перспективных активов в стадии проектирования», – утверждает г-н Сергунин. Например, Fleming Family & Partners задумала проект многофункционального центра на площадях бывшего завода «Вулкан». Российское подразделение немецкой Hochtief AG озабочено организацией бизнес-парка в районе Московского проспекта. Это принципиально новые для российского рынка продукты. Александр Волошин видит «волну строительства офисных объектов нового поколения», которые определенно будут качественными и станут рассматриваться как объекты для иностранных инвестиций.

Угроза из Европы

ТЦ «Южный Полюс» / Yuzhny Polyus SC

Портфель ООО «Макромир» / Portfolio of Macromir

Владимир Сергунин, Colliers International St. Petersburg  / Vladimir Sergunin

Уч��стники называют сегодняшний рынок недвижимости стабильным. Однако в последние месяцы все чаще идут разговоры про возможную вторую волну кризиса. На круглом столе «Финансовый мир: Добро пожаловать в неизвестность?», который состоялся в рамках ПМЭФ-2011, вице-премьер и министр финансов РФ Алексей Кудрин говорил о  возможном существенном спаде в крупных зонах мировой экономики в ближайшие три года: «Я бы дал 25%, что в ближайшие три года может быть существенное уменьшение, может быть, это будет не мировая рецессия, но предстоит существенная рецессия крупных зон экономики мира». Примерно половина участников этого же круглого стола ожидают в  ближайшее время объявления дефолта в нескольких европейских странах.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 3) / 2 011

Ольга Украдыженко, Jones Lang LaSalle  / Olga Ukradyzhenko Бывший премьер Великобритании Гордон Браун пророчит возможную очередную волну экономического кризиса, причиной которого явятся долги – они сегодня есть у большинства европейских банков. В Германии рассуждают о  возможном дефолте Греции (если МВФ перестанет ей помогать)  – в  этом случае финансовый коллапс непременно затронет все европейские страны. «Итогом может стать новый финансово-экономический кризис», – предупреждает немецкий политик Фолькер Каудер. Не осталась в стороне от прогнозов и Российская академия наук – ученые предсказывают вторую волну в июлеавгусте нынешнего года. Основание – исследование ценовой динамики на высоколиквидные товары, золото и нефть. Хотя вторая волна, по мнению специалистов, будет носить в большей степени не экономический, а политический характер, российский рынок от этого ничего не выиграет. «Мы не видим сейчас серьезных предпосылок в  Европе для новой волны кризиса, – рассуждает Владимир Сергунин. – Возможно, это произойдет в 2014-2015 годах, когда для большинства стран Восточной Европы настанет время погашать тело кредита. Хотя само понятие кризиса имеет место быть. Кризисы участились: сначала паузы между ними составляли 50 лет, потом 30, теперь – шесть-семь. По этим расчетам, как раз на 2014-2016  годы придется очередной кризис». По словам Андрея Бойкова, вторая европейская волна «не спровоцирует интерес к  России, а  приведет к  стагнации». В том числе на рынке недвижимости.

Всеобщая реанимация Если не принимать во внимание угрозу второй кризисной волны, участники рынка готовятся к росту инвестицион-

| Премия

|

| Тема номера

|

| Мысли вслух

|

СЕВЕРО-ЗАПАД

ной активности, особенно со стороны российских компаний. Прогнозируется дальнейшее снижение ставок капитализации по доходным объектам  – в течение нынешнего года на 1-2%. По мнению г-на Михайлова, ставки могут опуститься до 10%. Объем сделок, по некоторым оценкам, составит к  концу года $1,1  млрд. «Традиционно в  России наибольшая инвестиционная активность приходится на второе полугодие. Если 2011-й не станет исключением, мы можем прогнозировать, что общий объем инвестиций достигнет уровня 2006-2008 годов (2,4 млрд, 2,8 млрд и 2,9 млрд евро соответственно), когда наблюдалась наибольшая инвест-активность. В отличие от прежних лет, в этом году в сделках будут доминировать российские инвесторы, хотя доля иностранных инвестиций окажется больше, чем в  20082009  годах»,  – убежден г-н Питерс. «В нынешнем году все институциональные активы поменяют своих владельцев, предстоит еще больше сделок на российском рынке – около 10-15 транзакций в объеме $100-150 млн», – подсчитала г-жа Тишендорф. Г-н Андерсон говорит о Петербурге: «Сейчас рынок восстанавливается после затяжной рецессии, и я уверен, что в ближайшие годдва в  город выйдет множество иностранных инвесторов, в  сферу интересов которых попадают различные сегменты недвижимости. Очевидно, что инвесторы будут участвовать как в проектах, предусматривающих комплексное освоение крупных территорий, так и в сделках по приобретению успешно действующего бизнеса»,  – полагает он. «Возможна реанимация девелоперских проектов иностранных компаний, которые были заморожены или из которых инвесторам не удалось выйти, найти для них покупателя», – добавляет г-н Волошин. Генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg Николай Казанский уверен, что крупные инвестиционные сделки на петербургском рынке будут уже в ближайшее время: «На рынке появились объекты самого высокого качества. В  частности, сегодня инвестбанк Morgan Stanley ведет активные переговоры о  приобретении торговоразвлекательного центра «Галерея». Это объект действительно мирового уровня, он стоит около $1  млрд. И такой институциональный инвестор, коим является Morgan Stanley, сможет предложить за него лучшую цену». Г-н Бойков резюмирует: «Общее мнение участников рынка таково: к концу 2011 года будут заключаться реальные сделки, поскольку активизация иностранных инвесторов началась еще с позапрошлого года».

51


C over S t or y:

Investments as Foreknowledge Author: Elena Zubova, Dmitry Kirman ......................................... Photo: CRE Archive

In spite of high risks under a relatively low yield, the Petersburg commercial real estate market is again in the focus of Western investors. The reason is the appearance of quality investment properties, even if few, on the market.

T

o be more exact, properties that may rouse the interest of foreign institutional investors can be counted on the fingers of one hand. Things are slightly better in the Russian capital where about a dozen of such properties can be found. Investment deals with the involvement of foreign investors will certainly be stricken on the Russian CRE market, but its global problems remain the same: the shortage of quality, highly profitable assets with clean titles along with red tape multiplied by corruption.

Deals without real estate According to CB Richard Ellis (CBRE), nine investment deals have been stricken on the Russian real estate

52

market during the five months of this year totaling 1.235  billion EUR. This sum is expected to further rise at the end of H1. The amount of private investment deals is estimated at 753  million EUR during the first half of 2010. In the opinion of Christopher Peters, market research director, CB Richard Ellis Russia, the growing bulk of investments testifies to the growing confidence of investors in the local market. CBRE analysts point out that while the activity of investors can be observed in most countries of Central and Eastern Europe, investors are still focused on Poland, Czech Republic and Russia. True, domestic investors have prevailed on the Russian market for the

time being. “Prior to the crisis 70% of all transactions were completed by foreign investors; now this figure does not exceed 20%,” affirms Jones Lang LaSalle’s Natalia Tischendorf, Capital Markets and Investments Director for Russia and CIS. In the opinion of Managing Director of Bank VTB, Alexander Olkhovsky, this happens because it is easier for Russian investors to live with the existing risks than for their foreign peers. “The majority of foreign investors are institutional investors who thoroughly analyze projects from various angles and at some point come to the conclusion that the projects do not meet their specifications. On the other hand, Russian investors are not too demanding and

Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 8  (4 3) / 2 011

as they solve the greediness versus risk dilemma they often choose in favor of the former,” he believes. Furthermore, in the words of Mr. Olkhovsky, our fellow countrymen mainly operate only on the Russian market, unlike foreign investors who most often represent international companies which have an opportunity to compare the yield to risk ratio in Russia with similar parameters in other regions: “Today the Russian market does not look better than many others and therefore the influx of foreign investments here is limited.” As informed by Maris Properties/ CBRE, the White Nights business center on Malaya Morskaya Street, Aeroplaza in the business district near Pulkovo, the Palace of Great Prince Mikhail Mikhailovich on Admiralty Embankment, 11  supermarkets of the Domovoy chain, shopping centers developed by Macromir (French Boulevard, Fiolent, Felicita, City Mall and Dolgoozerny) were sold in Q1  of 2011. Among the new owners there are no foreign investors. Meanwhile the

| Awards | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

|

In the words of Investment Sales Director, NAI Becar SPb, Andrei Boikov, while Russia generally lags behind the economically advanced nations, we have huge development potential. “During the crisis many investors suspended their activity, but already now they are restarting to invest in various projects. Leading European capitals certainly have greater development potential for now, because of high risks existing on the Russian market,” he explained. The need to attract foreign capital to Russia was also discussed at the Petersburg International Economic Forum held early in summer (PIEF2011). In the opinion of public officials, capital flows are harassed by administrative barriers. In particular aide of Russian President Arkady Dvorkovich stated that foreign investments in the Russian economy can increase by 1.5-2.0 times during fiveseven years. What needs to be done, however, is stripping investors of their distrust, defying stereotypes, and distancing officials from making invest-

NORTHWEST

President’s aide thinks the consumer sector, manufacture of sophisticated machinery and services are the most investor-friendly sectors in Russia. Real estate was not included in that list.

Fruit of the recession “In 2004-2008 about 300 investment funds were operating on the Russian market. They loudly declared their desire to invest in Russian projects, but in reality no more than 5% of them actually worked,” recalls Mr. Sergunin. In his words, 5-7  funds were left on the local market. Few deals were cut, for there was nothing to buy. “In two recent years foreign investors have ten times reduced their share on the Russian market compared to pre-crisis parameters in 2008,” adds Alexander Voloshin, investment consulting director of ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate. In his opinion, funds were leaving, above all, because it was extremely difficult to get a construction loan and also because foreign investors with a sizeable share of equi-

Natalia Tischendorf, Jones Lang LaSalle/ Наталья Тишендорф the words of COO of Maris Properties/ CBRE, Maxim Mikhailov, minimum time needed for an acquisition to be made is half a year, though in practice the procedure may take a year or more.

Tourist investors

The majority of foreign investors are institutional investors who thoroughly analyze projects from various angles and at some point come to the conclusion that the projects do not meet their specifications. On the other hand, Russian investors are not too demanding. acquisition of Macromir assets by Fort Group (about $650 million) propelled the city to leadership positions in Russia by the level of investments – at least at the turn of this year. According to Jones Lang LaSalle, Saint Petersburg accounted for 69% of total investment compared to 10.5% in 2010.

ment decisions. “I can’t say there are very stiff administrative barriers in St. Petersburg – developers may encounter them, but investment funds are let off the leash,” notes Vladimir Sergunin, Investments Director, Colliers International SPb.

Объем инвестиционных сделок по секторам за 2007-2011 гг, долл. США / The volume of investment deals by sectors in 2007-2011, US dollars Hotel

Industrial

Office

Retail

Residential land $980 mln

$930 mln

$700 mln

$430 mln

2007 

2008 

2009 

$470 mln

2010 

H1 2011

Источник / Source: Colliers International Санкт-Петербург

ty capital in the projects did not want to continue them. “The crisis most notably affected the geographical span of investors’ interest as starting from 2009  they have mainly focused on Moscow and much rarer on Saint Petersburg,” he asserts. In the upshot, the level of investments went down in all of the segments, in the words of Voloshin: “The most radical reduction took place in industrial real estate; now all projects are launched after the end user is found and pre-brokerage is done. Build-to-suit projects have become a very widespread format in warehouse development. The retail property segment was less impacted because a quality shopping mall with a good location has fair chances to win in the competition and entice tenants and buyers of other properties with a poorer concept. Projects were scaled down in office real estate and other functions (retail, residential, hospitality) were included to diversify the risks. Investors are very cautious about new office properties and try to figure out the future demand very thoroughly.” The market of investment projects cannot stand any fuss. An investor must carefully examine a property. In

In expert opinion, May 2010, when the Turkish company Renaissance Development acquired the retail-office center Regent Hall on Vladimirskaya Square (renamed into Renaissance Hall) marked the beginning of the next stage on the real estate market. Another milestone transaction was the purchase of B&D business center on Makarov Quay by an investment fund formed by Jensen Group. Now the fund is considering a possibility to buy the buildings of the "Passage" department store on Nevsky Avenue (for more detail, see the News section). “Transactions have kicked off,” states Vladimir Sergunin. In the opinion of Mr. Mikhailov, investment funds have good reasons to work in Russia: “To begin with, money costs money, it should not lie idle  – it ought to be invested. Secondly, there is a trend towards improvement. What is more, the general attitude has changed  – everybody had somehow calmed down.” In the words of Mr. Sergunin, 10-15  foreign investment funds are now operating on the Russian market. Maxim Mikhailov has figured that 15 is the total number of both Russian and foreign most active institutional investors. The number of foreign investors does not exceed 5 and some of them can be ranked among the “russianized” ones – they have long been operating in Russia and had enough time to get adapted to the local market (e.g. the Russian division of the Swedish fund Ruric AB or UK-based Raven Russia). “Most foreign funds

53


C over S t or y:

In the words of Mr. Mikhailov, cap rates are falling. Now the cap rates at St. Petersburg office centers are 11-12%, although investors may even agree to Moscow’s 10%. “We really can observe a slight reduction of cap rates compared to the crisis period, – confirms Olga Ukradyzhenko, consultant with Jones Lang LaSalle’s Capital Markets and Investments Department.  – Besides an improving economic situation, their reduction is caused by growing interest on the part of investors and limited quality supply that would satisfy the requirements of international investors.”

Step by step Maxim Mikhailov, Maris Properties/ CBRE  / Максим Михайлов

whose representatives come to Russia could well be described as “investment tourists” – they only study the market environment. Others are indeed busy looking for suitable projects to buy,” he clarifies. “For now it is easier for overseas investors to look out while investing in western low-risk projects with a lower yield,” explains Mr. Boikov. Nevertheless the situation is changing for the better, even if slowly, he says: there are several deals stricken by foreign investors. The purchasing power is mending and on the rise; this entails the launch of new retail networks and various foreign manufacturing facilities.

In the words of experts, foreign funds are in quest of operational assets, in the first place. “They are interested in income-generating retail, office or retail-office properties with land titles, an understandable set of tenants (preferably Western ones), convenient floor plans and parking lots,” lists Mr. Sergunin. “Most investors prefer Class A and B+ office buildings. If not for an economic upheaval, office realty brings a stable return. A shopping mall is different: if another one is built across the road the revenues of tenants may drop,” reasons Mr. Mikhailov. In his opinion, the general image of a property, its “charisma”, is important. “A property should be attractive for tenants. Trophy assets like Galeria or Stockmann are the preferred choice.

“Foreign investors keep to a conservative strategy on the real estate market, concentrating their investments on developed markets with lower yields and risks,” adds Voloshin. St. Petersburg either lacks properties meeting the requirements of investment funds, or they are not on sale, and even when they are, the price is inadequate. “The main problem is that demand and supply is out of balance: either the seller overstates his requirements or the buyer asks for an inadequate price,” notes Colin Craig Anderson, CEO of Ruric Management. “Those foreign funds that have worked for quite a while in Russia are ready for a trade-off as they’ve realized that the local markets lacks perfect assets,” notes Mr. Sergunin. In the words of Alexander Voloshin, investors have turned their eyes to “underused” properties which could be re-concepted or expanded and where the tenant mix could be improved. Thus there were imperfect floor plans in the B&D business center at the time of transaction and the occupancy was only 40%. Yet the buyers thought the price was adequate and discerned the potential to boost the yield. Foreign investors even went as far as placing the following type of announcements: Germany-based ETEL Interkommunikation GmbH, Inc in a joint venture with other Western investors via its representative office in Saint Petersburg is looking for an opportunity to invest in highly profitable projects in Russia and willing to consider your

Christopher Peters, CB Richard Ellis / Кристофер Питерс

offers with the level of investment starting from 5 million EUR.” Quite a few similar announcements can be found. In the words of Ms. Ukradyzhenko, failing to discover a finished quality investment asset, investment funds contemplate “riskier development projects generating higher yields.” According to Colliers International, the normal yield for investors is 10-12% while in development business it is as high as 20%. Mr. Voloshin counted that the city did no have more than 4-5  quality investment properties, but their number will be growing. “There is a number of promising assets at the stage of design,” affirms Mr. Sergunin. For instance, Fleming Family & Partners plans a mixed-use center on the grounds of former Volcano factory. The Russian division of the German Hochtief AG is busy creating a business park in the area of Moskovsky Avenue. These are fundamentally new products to the Russian market. Alexander Voloshin sees “a wave of construction on new-generation office facilities” which will definitely boast high quality and be considered as targets for foreign investments.

A threat from Europe

The White Nights BC on Malaya Morskaya Street was sold, among other properties, in Q1 2011 / Среди прочих объектов недвижимости в первом квартале 2011 года был продан бизнес-центр "Белые ночи" на Малой Морской улице

54

For now the real estate market seems to be stable, but in recent months its participants are ever more frequently talking about a possible second wave of the world recession. At the round table called The World of Finances: Welcome to Uncertainty? and held within PIEF2011 Russian vice premiere and finance minister Aleksey Kudrin spoke about a possible significant slump in large zones of the world economy during the next three years: “I’d estimate at 25% the probability of a serious downturn during the next three years; this might not be a global recession but a major Commercial Real Estate NORTH–WEST


№ 8  (4 3) / 2 011

| Awards | Cover Story

| |

| Outspoken Thoughts

|

Объем инвестиционных сделок по секторам за 2007-2011 гг, долл. США / The volume of investment deals by sectors in 2007-2011, US dollars Торговая недвижимость / Retail

Офисная недвижимость / Office

Складская недвижимость / Industrial 25

20

15

10

5 2001 

2002 

2003 

2004  2005 

2006  2007 

2008 

2009 

2010  H1 2011

Источник / Source: Colliers International

crisis in the world’s large economic zones.” Roughly half of this round table’s participants expect a default to be announced by several European countries in the months to come. Former British Prime Minister Gordon Brown predicts another wave of

bly affect all European countries. “One of the consequences can be a new financial-economic recession,” warns German politician Volker Kauder. The Russian Academy of Sciences did not keep back from prognostication – the scientists forecast the second wave to

NORTHWEST

rather than economic, it will cripple the Russian market. “Now we do not see any serious prerequisites for a new wave of crisis in Europe,  – reasons Vladimir Sergunin. – This may happen in 2014-2015, when the time comes for most East-European nations to repay the principal of their loans. Meanwhile a crisis cannot be excluded: initially crises happened every 50 years, then every 30 years, and now they harass the global economy every 6-7 years, so the next one may strike in 2014-2016.” In the words of Andrei Boikov, the second European wave “will not provoke interest in Russia but cause stagnation instead,” among other sectors, in the real estate market.

Universal reanimation Apart from the second wave threat, the market players foresee growing investment activity, especially on the part of Russian companies. Further reduction of cap rates on income-generating properties by 1-2% is forecasted during this year. In the opinion of Mr. Mikhailov, the rates may drop to 10%. The volume of transactions may have come to $1.1 billion by the end

Unless the year 2011 is an exception, we can predict that the total amount of investments may reach the level of 2006-2008, when the investment activity was most intense. the economic recession caused by debts burdening most European banks. In Germany they fear a possible default by Greece (in case IMF quits aiding this country). Under this scenario a financial collapse will inevita-

strike in July-August of this year on the basis of their research of pricing dynamics for highly liquid goods, gold and oil. Although in expert opinion the second wave will largely be political

of the year. “Traditionally the highest investment activity in Russia falls on the second half-year. Unless the year 2011  is an exception, we can predict that the total amount of investments may reach the level of 2006-2008 (2.4,

2.8 and 2.9 billion EUR, respectively), when the investment activity was most intense. Unlike the former years, Russian investors will dominate the market this year, although the share of foreign investments will be higher than in 2008-2009,” Mr. Peters is convinced. “This year all institutional assets will change hands and the number of transactions on the Russian market will increase to 10-15, totaling $100150 million,” counted Ms. Tischendorf. Says Mr. Andreson about St. Petersburg: “The market is now recovering after a long recession and I am confident that a multitude of foreign investors will enter the local market during the next year or two; they will target various real estate segments. Evidently, the investors will get involved in the projects anticipating the integrated development of large territories and will try to acquire successful businesses,” he assumes. “The frozen projects of foreign companies, for which the investors failed to find a buyer, will most likely be restarted,” adds Mr. Voloshin. Nikolai Kazansky, CEO of Colliers International St. Petersburg, is sure that big investment deals will be bargained on the Petersburg market already in the nearest time: “Highest quality properties have recently hit the market. In particular the investment bank Morgan Stanley is negotiating the acquisition of the shopping mall Galeria. This is indeed a world-class object worth about $1 billion. Such an institutional investor as Morgan Stanley may offer the best price for this property.” Mr. Boikov resumes: “The general opinion of the market participants is that real deals will be stricken by the end of 2011, since foreign investors have stirred to higher activity since the last year but one.”

55


М ы с л и в с л у х / O ut s p oken T hought s:

Альберт Харченко, генеральный директор компании East Real

Albert Kharchenko, CEO of East Real

ен. чень люблю свой город и рад, что живу во время его перем е. участи в них маю прини но о, А значит — хоть и опосредованн недавно еще ы район микро аются развив как , видеть о Здоров ости, возбывшие пустырями, возникают новые зоны деловой активн появляы, -центр бизнес и ексы компл ые торгов енные водятся соврем ются дороги и развязки. ся выбрать Жаль лишь, что мы в очередной раз при этом пытаем политильной троите градос и «свой» путь. Сколько опыта в  област же столь ого, успешн сколь й, соседе йских европе ки есть у  наших ся касает Это нного. обката и и сомнительного, но уже пройденного енных соврем ния внедре и ия, наслед о ческог истори и сохранения ения бизрешений, включая формирование новых центров притяж хочется рой в кото , среды ния получе итог – как и х, полиса неса в мега в  центр въезд чить ограни й жить. Вот и очередная попытка власте странает вызыв ок парков х платны ия введен щью с помо Петербурга вопроо стольк откуда но пора, ные ощущения. Конечно пора, давно , про наличие сов – про парковщиков, про размеры почасовой оплаты придумадавно уже это все  – заранее подготовленной альтернативы . Европе всей во о но и сделан , совреЯ все же надеюсь, что мы сможем сделать наш город лучше нас. до делали что ного, особен того его лишив меннее, не On self-identity

О САМОИДЕНТИФИКАЦИИ

О

56

transformation wherein I love my city and I am happy to live at the time of its great wastelands developrecent see to ng I can participate, even if indirectly. It’s rewardi porary shopping contem where s district s busines and rhoods neighbo ing into new junctions. road and roads new with malls and office centers are erected along neglecting while again way “own” our choose to try we that though, It is regrettable, This also rs. neighbo our of nce experie both positive and negative town-planning ate solutions, up-to-d of ction introdu and ation conserv e heritag al regards historic in megapolises and including the formation of new business attraction centers ties to restrict the authori the by attempt Another ment. environ eventually a livable strange feelings. rouses lots parking entry to Petersburg’s center by means of paid parkers, hourly about ns questio many so why but out, them lay to It’s surely time t out and though was This ive? alternat payment and availability of a prearranged ago. time long a done in Europe ate without deprivI still hope we’ll be able to make our city better and more up-to-d us. before done been had ing it of what Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


| Персонал

|

ый форботать в бизнесе, ��отор ди. Это не посчастливилось ра лю ие нн ро сто ые и разно мируют очень интересн лнять свой жизненный опыт , по по позволяет постоянно нальных знаний из области профессио го во но ого мн ть ава узн ая разнообразные плане люблю, посещ и не только. В  этом отвлеченные темы на ции, пообщаться ен ер нф ко и вки ста вы — хоть и изредерами, а  со многими с  коллегами и партн ить о  высоком и ор ужкой пива, погов кр за ть де си по — ка ании тоже всегда ые мероприятия комп вечном. Корпоративн любые темы, что на е рмальное общени фо не я еб в с т аю юч вкл е горизонты для но и открывает новы не только сближает , ботающим взаимного развития. отношусь к  людям, ра здоровый С большим уважением е еб в с т аю се. Они воплощ зне би ом рск пе ло еве ва, в д ьст и в больй ум и предпринимател и личностядух авантюризма, живо ым чн ати тся очень харизм ния в ситуашинстве случаев являю ше ре ать им ин пр но постоян ми, что позволяет им ми. циях с высокими риска ess sin bu in sting On people ss formed by very intere

О ЛЮДЯХ В БИЗНЕСЕ

М

in the busine I’ve been lucky to work ment of my life s allows constant enrich Thi . ple peo nd essarily from and all-rou nec not ngs ng a lot of new thi ile experience and learni versat exhibitions of knowledge. Visiting the professional field tract themes with abs e e socializing on som and conferences I lov asionally sit at a jug tners and at least occ my colleagues and par sting subjects. The rla eve cussing lofty and of beer with some, dis al communication nts always include inform company’s corporate eve , but also opens rer nea us does not only draw on many themes. This l development. new horizons for mutua the development for people working in t I hold much respec rit of adventurism and tomize the robust spi business, for they epi se are charismatic es wit and in most cas the entrepreneurship, lively make decisions in a fear to run the risk and personalities who do not stressful environment.

парадоксальную овременный стиль менеджмента породил икла необходивозн иса криз одом прих с  когда , ситуацию венно задумамгно ях пани В ком . мость в риск-менеджерах бизнеса, лишних ний авле напр х льны язате необ ичии лись о нал затрат на рекламу и позициях в штатном расписании, снижении начали переезжать проведение ярких PR-кампаний. Компании по меньшей мере тся види это Мне в  более скромные офисы. на быть одним из долж омия экон мная разу как му пото странным, ния в бизнесе. реше ого ческ влен критериев при принятии упра без очередного тись обой о можн не впол иса криз иод Если в пер овождения бизнеса, заместителя, раздутого штата служб сопр ь данных вещей мост ходи необ чем в  то , нета каби роскошного енениям трек изм одит прив итоге вне его? Все это в конечном руководителя как меня и ству, тран прос ному офис бований к  вать. Но при этом оста брокерской компании не может не радо ожиданием очередного ется смотреть вперед с вполне понятным cts кризиса.On people and proje In expectation of a crisis crisis gen-

В ОЖИДАНИИ КРИЗИСА

С

oxical situation when the The modern management style begat a parad immediately thinking of how to get began They ers. manag risk for erated the need to curb the advertising budget staff, fluous rid of non-core businesses and super d moving to humbler offices. This and forego salient PR events. Companies starte mics must be one of the basic econo le sensib seems at least strange to me, for If it is possible to dispense ess. busin in ons decisi gerial mana g criteria of makin rt services, and a luxury suppo ess busin of staff with one of the aides, the inflated ually this all leads, Event t? marke ng growi a in t ballas this ng office, why keepi , which makes me space office for ts emen among other things, to altered requir it remains to look forward that, all For any. comp rage broke a of head happy as the in understandable expectation of another crisis.

СЕВЕРО-ЗАПАД

О

О ПОЛЬЗЕ СОЗЕРЦАНИЯ

| |

чень люблю колесить по Европе. При этом основ ные впечатления получаю от созерцания, будь то скоростные автобаны, карнизы вдоль Лазурного берега, озера с  Альпийскими вершинами в  утренней дымке, каналы Амстердама или районы столь полюбившейся мне Вены. Люблю бродить по утренним улочкам, когда торго вцы только готовят свои магазины и лавки к  трудовому дню. Люблю гулять без карты, порой углубляясь в неизвест ные кварталы настолько, что и с картой выбраться непросто. Но зато только там можно прикоснуться к настоящей местной атмосфере. А если захочется на море, я  выберу место, где смогу не только поваляться на пляже, но и пожить полноценной городской жизнью. И поеду , например, в Барселон у. Самое же теплое воспоминание (породивш ее желание приезжать сюда снова и снова) осталось о  весенней Венеции, ведь она стала свидетелем становлени я моего большого личного счастья. Но все же каждый раз с огромной радостью возвращаюсь домой. On benefits of contemplation

I love driving over Europe. I get most vivid impressions by beholding highspeed autobahns, cornices along the Coast of Azure, lakes against the backdrop of Alpine peaks in the morning haze, canals of Amster dam or neighborhoods around Vienna I have so much affection for. I love wandering over the small streets in the morning, when salesmen are only preparing their shops and stalls for the next work day. I love walking withou t a map, sometimes going so deep into unknown quarters that it’s not so easy to find a way out there even with a map. But only in such places is it possibl e to experience an authentic local atmosphere. When I want to go to the sea, I choose a place where I’ll not only be able to lie on a beach in the sun, but also to live a full-fledged urban life, and so I’d rather go to Barcelona. I treasure the dearest memories of springt ime Venice which witnessed the making of my great personal happiness and I want to come here again and again. And yet I return home with great joy every time.

Н

ОБ ИДЕАЛЬНОМ ПРОЕКТЕ

№ 7  (4 3) / 2 011

| Тема номера | Мысли вслух

а рынке офисной недвижимости, к счастью, появляются проекты, успешность которых определяется их высокой востребованностью. По-прежнему нельзя сказать, есть ли единый рецепт такого проекта, но несомненно в нем должны встретиться все моменты современного подхода к жизни. Это должен быть объект, дополняющий свое окружение и инфраструктуру, а  не перегружающий их. В  нем должны отрази ться современные подходы как в  дизайне и архитектуре, так и в технической оснащенности, подходы, обращенные в перв ую очередь к конечному пользователю – человеку, который будет в  нем проводить большую часть своего времени. И наличи е у арендатора возможности сделать предложение такого рабочего пространства для своих сотрудников станет его конкурентным преимуществом, а он, в свою очередь, сделает свой выбор, подписав долгосрочный арендный контракт с  собственнико м подобного объекта. Для реализации идеального проекта должны совпасть не только финансовые возможности и здоров ые амбиции огромного количества его участников, но и их жизнен ные ценности, современность взглядов. Надеюсь, мне посчастливится стать одним из участников проекта, который оставит о себе именно такие ощущения On perfect project

Fortunately projects are delivered to the office real estate market whose success is geared by high demand for them. It’s not quite clear whether a universal recipe of a good project exists, but undoubtedly all aspects of a contemporary lifestyle must be integrated into it. Such a project should complement its surroundings and infrastructure instead of overburdening it. Modern-day approaches both in design, architecture and engineering outfit targeting , above all, the end user – a person who will spend most of his daytime there – must be reflected therein. And the tenant’s opportunity to offer such workspa ce to his employees will be his competitive edge; he will make his choice by signing a long-term lease with the property owner. Not only should financia l opportunities and healthy ambitions of a great number of stakeholders concur for an ideal project to be delivered; their life values and cutting-edge approach es should overlap. Hopefully I’ll be lucky enough to be one of such project’s stakeholders who will leave this impression.

57


П е р с о н а л:

Какой топ-менеджер не мечтает стать партнером? Получение статуса партнера компании для многих топменеджеров является непременным атрибутом успеха и стратегической целью в развитии собственной карьеры. Как правильно выстроить шаги в этом направлении, привести аргументированные доводы для акционеров и куда двигаться дальше? Николай Казанский, генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg

Николай Казанский / Nikolai Kazansky

П

о договоренности с  акционерами в  этом году я  стану партнером, выкупив долю в  компании. Это логичный этап в  моей карьере. Рано или поздно перед любым топ-менеджером встает выбор: продолжать работать на известную и крупную фирму в качестве наемного сотрудника или организовывать свой бизнес. Дилемма решается просто, если политика компании строится на принципах поддержки инициативы и предпринимательского духа у сотрудников. Мировой опыт показывает, что бизнес в  сфере b2b, особенно в  крупных международных сетевых компаниях, эффективен при наличии локальных партнеров. Это люди, которые хорошо знают рынок, клиентов, технологии ведения бизнеса, что, в  свою очередь, формирует реноме человека в профессиональной среде. В  нашем бизнесе главный актив  – люди. То есть партнерство  – это по сути разумный и понятный способ

58

сотрудничества для обеих сторон. Акционерам оно дает уверенность в  стабильном и долгосрочном развитии компании, топ-менеджеру  – возможность стать совладельцем бизнеса. Статус партнера предполагает наличие многолетнего опыта работы в  конкретной сфере. В  западной практике, как правило, этот срок составляет не менее 20 лет. В России напротив принято ориентироваться не на сроки, а на результаты выполнения тех или иных задач. В среднем, и это подтверждают многие зарубежные исследования, для того чтобы стать по-настоящему компетентным в  той или иной отрасли, требуется не менее десяти лет. Могу сказать, что это действительно так: 12  лет я работаю в недвижимости, из которых восемь – в Colliers International. За эти годы удалось прочувствовать ответственность на разных уровнях – от ассистента отдела до генерального директора. Для меня примером, которому следует подражать, является мой зарубежный коллега Хэдли Дин, управляющий партнер в  сфере недвижимости по Центральной и Восточной Европе, а  также России в  недвижимости  – 15  лет. Сегодня он имеет свои доли в 16 офисах компании. В 2001 году Хэдли начал свой путь в  Colliers International c позиции генерального директора офиса в Варшаве. Через четыре года он стал партнером Варшавского офиса, еще через три – управляющим партнером Colliers International New Europe. Его стратегия заключается в расширении своей региональной ответственности, укреплении cross boarder бизнеса, что в итоге позволило ему стать партнером крупного международного блока компании. Партнерство принято в  глобальных консалтинговых (Bain, McKinsey, Boston Consulting Group), юридических (Salans, DLA Piper), аудиторских

(PWC, Ernst & Young) компаниях. Как правило, существуют несколько путей его получения. Один из вариантов, когда партнерство структурируется как опцион: например, перед топменеджером ставится задача на три года, условием достижения которой является получение статуса партнера. Причем в отдельных случаях он может достаться ему бесплатно, за достижение результатов. Такая система хорошо работает на стабильном рынке. На растущем рынке, когда акционеры заинтересованы в быстром росте компании, сторонам более выгодно договориться об одномоментной продаже долей. С  одной стороны, это самый дорогой способ, с  другой  – самый понятный и быстрый. Существуют промежуточные варианты: например, частично платное партнерство с привязкой к временному результату. На моем примере уже по сути два года, с  момента назначения генеральным директором, я  во многом отношусь к  компании как к  своему бизнесу. Однако ключевым фактором, который позволил мне вступить в  переговоры с  акционерами, стали успехи, которых мы достигли в прошлом году в Петербурге. Так, например, нам удалось существенно увеличить «выработку» на сотрудника. В  итоге из прежде отстающего по этому критерию офиса уже в первом квартале 2011-го мы показали самую высокую эффективность работы. И впервые за всю историю существования были признаны самым динамично развивающимся офисом в регионе EMEA (страны Европы, Среднего Востока и Африки), получив корпоративную награду Leadership Award. Другим достижением, которое позволило нам договориться о внедрении системы партнерства, стало формирование портфеля эксклюзивных проектов, объем которого только в сегменте торговых центров составляет более 200  тыс. кв.  м. Такого портфеля в  нашем офисе не было

никогда. Также одним из гарантов долгосрочной стабильности стало формирование команды сильных профессионалов рынка. Итак, каким же образом определить стоимость партнерства? Без долгих хождений вокруг да около за ориентир можно взять годовой показатель EBITDA компании, умноженный на четыре. Если предположить, что ЕBITDА составляет $1  млн, то стоимость компании  – $4  млн. Типичная доля для управляющего партнера в  консалтинговых компаниях может составлять 10-30%. В случае, на который ориентируюсь я, управляющий партнер контролирует порядка 20% долей, еще 20% – младшие партнеры компании, около 50-60% остается у  «головной» компании. При таком подходе команда ориентирована на общий результат, в то время как решающее слово остается за основными акционерами. В нашей системе партнерство  – гибкий инструмент и важный мотивационный фактор в развитии карьеры. Следующим этапом мы видим привлечение самых результативных сотрудников компании к партнерству на долгосрочной основе. По сути это единственный путь выстраивания бизнеса в нашей сфере, так как компании, которые не готовы предоставлять партнерство лучшим сотрудникам, увы, рано или поздно их потеряют. Лично нам за последние два года удалось привлечь в  компанию лучших профессионалов рынка, и одно из главных преимуществ работы у нас – как раз перспектива стать партнером. Что нужно делать, чтобы стать партнером? Во-первых, быть тем, в  ком заинтересованы акционеры. Во-вторых, нести долгосрочную ответственность за бизнес. Партнерство  – это ведь не только получение дохода, но и абсолютно справедливая обязанность участвовать в расходах компании, когда это необходимо. Варианты развития для партнера могут быть следующими. Можно взять на себя больше ответственности и компетенций, увеличивая географию своего управления (по сути это вариант Хэдли, о  котором мы говорили выше). Или отойти от операционного менеджмента, сконцентрироваться больше на бизнесе, локальном рынке и ключевых клиентах. Наконец, просто выгодно продать свою долю в компании.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 3)  / 2 011

| Outspoken Thoughts | Personnel

| |

| Business Technology

|

NORTH-WEST

What Top Manager Does Not Dream of Elevation to Partner? For many managers the status of company’s partner is an indispensable attribute of success and a strategic career target. How to make the right steps in this direction and to impress the shareholders? Where to move further? Nikolai Kazansky, CEO of Colliers International St. Petersburg

I

n accordance with my agreement with the shareholders, this year I’ll become my company’s partner after buying a stake in its business. This is but a logical stage in my career. Sooner or later any top manager faces a dilemma: to keep on working for a prominent and large firm as a hireling or to start one’s own business. This dilemma is easy to solve if the company’s policy is built on the principle of supporting the initiative and entrepreneurial spirit of its employees. The world experience demonstrates that business in the b2b sphere, especially in big international chain companies, is effective if there are local partners. These are people who are well familiar with the market, clients and business technologies. This promotes a person’s reputation in the professional community. In our business people are the key asset. In other words, partnership is in fact an understandable and intelligent way of collaboration for both parties: it gives the shareholders confidence in the company’s stable and long-term development and it gives a top manager an opportunity to chip in the company's business. The partner’s status implies many years of experience in a particular field – at least 20 years in the Western practice. In Russia they are guided by operational results, rather than the timing. Many foreign studies corroborate that at least 10 years are needed for a person to become really well-versed in any particular sphere. I subscribe to this tenet: I’ve already been 12 years in real estate, including eight years at Colliers International. During these years I’ve managed to feel responsibility at different levels – from assistant manager to chief executive officer. An example to emulate for me is my foreign colleague Hadley Dean, managing partner for Central and Eastern Europe, Russia inclusive, with

15 years of experience in real estate. Today he has his shares in 16 offices of our company. In 2001 Hadley started his career at Colliers International with the position of CEO of the Warsaw Office. Four years later he became partner of the Warsaw Office and in three more years – managing partner of Colliers International New Europe. His strategy is in expanding his regional responsibility and strengthening of cross-border business. This strategy enabled him to become a partner of a large international block of the company. Partnership is an adopted practice at global consultancies (Bain, McKinsey, Boston Consulting Group), law firms (Salans, DLA Piper), and audit firms (PWC, Ernst & Young). There are generally several ways of obtaining this status. One of them is to structure partnership as an option: for example, a top manager is set a target for three years and in case he or she hits it this top manager is awarded the partner’s status. In some cases he may even get it free of charge for impressive achievements and results. Such a system works well on a stable market. In a growing market, however, where shareholders are interested in the company’s fast growth, it is more paying for the par-

As for my personal example, I have been treating the company as my own business since my appointment as chief executive officer. However the key factor that propelled me to negotiations with the shareholders was the success we achieved in Saint Petersburg last year. For instance we managed to dramatically increase the yield per employee. In the upshot we turned from a backward office (by this parameter) into a leader in terms of operational efficiency already in the first quarter of 2011 and were prized as the most dynamically developing office in the EMEA region, having obtained the leadership award. Other achievements which helped us to agree on introduction of the partnership system was building a portfolio of exclusive projects, including more than 200,000 sq m only in the segment of shopping malls. We’ve never had such a portfolio in our office. Building a team of strong market professionals is another pledge of long-term stability. So how can the cost of partnership be determined? The company’s annual EBITDA multiplied by four can be a reliable guidepost. If we assume that EBITDA makes $1  million the company is worth $4 million. A typi-

Under this approach a team is geared towards a common goal, whereas the decisive word belongs to the main shareholders. In our system, partnership is a flexible instrument and an important motivational factor in career growth. The attraction of most productive employees to long-term partnership is perceived by our company as the next stage. In fact this is the only viable way of building business in our sphere, since the companies that are not willing to offer partnership to their best employees will sooner or later lose them anyway. In two recent years we have managed to lure the best market professionals to our company – one of the incentives we use is the prospect of becoming a partner. What does one need to do to be granted the partner status? First of all, to be the kind of person the shareholders are interested in, and secondly, to bear long-term responsibility for business. For partnership is not only about income generation; this is also an absolutely fair responsibility to shoulder some of the company’s expenses when it is needed. A partner has several options of further development at his disposal. He or she may assume more responsibility and competences, expanding

What does one need to do to be granted the partner status? First of all, to be the kind of person the shareholders are interested in, and secondly, to bear long-term responsibility for business. For partnership is not only about income generation, but also about responsibility... ties to agree on a one-time sale of shares. On the one hand, this is the most expensive way, but on the other hand, it’s the most understandable and quick way. Intermediate options also exist: one example is partly paid partnership depending on temporal results.

cal share for a managing partner of consulting companies may range from 10 to 30%. In our case the managing partner keeps about 20% of shares under his or her control and another 20% is under control of junior partners; therefore the mother company retains about 50-60% of shares.

the geographical span of management activities (this is actually what Hadley did), or forego operational management and focus on business, local market and key clients. Finally, another option is selling your stake in the company at a premium.

59


Те х н о л о г и и б и з н е с а:

Дорогая информация Современное офисное здание должно содержать специальные серверные комнаты для хранения и обработки информации. Однако целесообразность затрат на их обустройство для девелоперов и собственников бизнес-центров не вполне очевидна. Одним из вариантов решения этой проблемы может быть коммерческий дата-центр. Игорь Ситников, генеральный директор телекоммуникационной компании «Миран»

С

егодня в  борьбе за клиента управляющие бизнес-центрами предлагают арендаторам новые сервисы, в том числе услуги, связанные с размещением компьютерного оборудования, хранению и обработке информации. Зачастую под так называемые серверные комнаты приспосабливаются подсобные и технические помещения, делаются «выгородки» прямо в  офисе, а типичные кладовые оккупируются корпоративными серверами. При этом такие помещения слабо соответствуют современным стандартам качества и безопасности. Минимальная площадь серверной комнаты должна составлять

60

около трех кв. м. Только на ее обустройство необходимо потратить как минимум 225  тыс. рублей без учета последующих затрат на эксплуатацию и модернизацию оборудования. Следует учесть также, что в среднем расход электричества в серверных с  учетом кондиционирования составляет около 2-8  кВт в  час. Учитывая стоимость мощностей (около 4 рублей/кВт), собственнику или арендатору бизнес-центра приходится платить от 6 тыс. до 25 тыс. рублей в месяц за одно такое помещение. Как вариант решения этой проблемы можно рассмотреть коммер-

ческий дата-центр, который предоставляет услуги по размещению и аренде серверов, виртуальный хостинг и др. Всего лишь организовав надежный и защищенный канал передачи данных до дата-центра, владелец объекта недвижимости передает все дальнейшие хлопоты обслуживающей его компании. Более того, он сможет получать доход в  виде комиссионных от такого размещения, разгрузить собственные электрические мощности и более рационально использовать освободившиеся в  бизнес-центре площади. Стоит отметить, что строительство и эксплуатацию собственного

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№ 8 (4 3)  / 2 011

| Персонал | Технологии бизнеса

| |

| Экспертное мнение

|

электропитанием и охлаждением. Стоимость аренды серверного шкафа начинается от 12 тыс. рублей в  месяц. Цена вычислительных мощностей зависит от их объема: в  настоящее время аренда не

СЕВЕРО-ЗАПАД

ные в обслуживании офисного здания службы, сквозной внутренней связи с арендаторами, выхода в сеть Интернет и пр. Собственник офисного здания при обращении в дата-центр должен

зримом будущем вряд ли получится. Однако перенеся его часть в  датацентр, владелец офисного здания сможет снизить энергопотребление объекта, уменьшить затраты на эксплуатацию и обслуживание обору-

Аренда виртуального сервера позволяет получить все преимущества выделенного физического сервера и при этом позволит исключить затраты на покупку, установку и эксплуатацию и модернизацию оборудования.

Игорь Ситников / Igor Sitnikov

дата-центра могут позволить себе далеко не все компании, даже крупные корпорации. Причиной этого является высокая стоимость земли и электричества (нередко – невозможность получить необходимые мощности на территории существующего здания или отказ властей в размещении дизель-генераторной установки где-нибудь в  историческом центре города), сложности с  подбором квалифицированного персонала, высокие цены на оборудование и его последующее обслуживание. Услуги коммерческого датацентра включают в  себя предоставление закрытого защищенного пространства для размещения серверного, телекоммуникационного и дополнительного оборудования в  напольном серверном шкафу, который обеспечен беспрерывным

самого мощного сервера составит 500-1000  рублей в  месяц. Аренда виртуального сервера позволяет получить все преимущества выделенного физического сервера и при этом позволит собственнику бизнесцентра исключить из своего бюджета затраты на покупку, установку и дальнейшую эксплуатацию и модернизацию дорогостоящего серверного оборудования. А в случае аренды дополнительного приложения – на покупку софта и лицензий. При этом только клиент имеет полный контроль над своей информацией и процессами в системе. Конечная сумма платы за аренду виртуального сервера и приложения в  длительном промежутке (5-10 лет) будет сравнима со стоимостью покупки оборудования. Но в большинстве случаев эту разницу нивелируют затраты на обслуживание, модернизацию оборудования и организацию собственной серверной комнаты. Большинство операторов датацентров могут также разработать бизнес-решение для управляющей компании, с  помощью которого будут связаны все задействован-

убедиться, что его оборудование и информация будут в безопасности. Для этого, помимо систем видеонаблюдения, контроля доступа и охранной сигнализации создаются системы автоматического газового пожаротушения, что позволяет минимизировать риски гибели серверного оборудования в случае чрезвычайных происшествий. Совсем отказаться от размещения коммуникационного оборудования прямо в бизнес-центрах в обо-

дования и даже получить небольшой, но стабильный доход. Сегодня можно говорить о  том, что рынок коммерческих датацентров стремительно развивается. Каждый год на рынке появляется около 3-4  компаний, предоставляющих такие услуги. В ближайший год уровень спроса собственников бизнес-центров на услуги, связанные с размещением или арендой оборудования в дата-центрах, увеличится ориентировочно на 15-20 %.

Затраты на создание серверного помещения / Outlay on creating a private server room Статья затрат / Item of expenditures

Стоимость, тыс. рублей / Cost, thousand RUR

Ремонт помещения / Redecoration and repair

50-100

Покупка и установка источника бесперебойного питания / Uninterrupted power supply purchase and installation

15-30

Покупка и установка кондиционера / Air-conditioner purchase and installation

Около 100 / about 100

Серверный шкаф / Server cabinet

20-50

Обслуживающий персонал / Maintenance personnel

40-100

61


Bu si ness Te c h nolo g y:

Costly Information A modern office building ought to house special server rooms for information storage and processing. However the expediency of expenses on their fashioning is not quite obvious for developers and landlords. One of this problem’s solutions is a commercial data center. Igor Sitnikov, CEO of telecom company Miran

I

n their struggle for clientele managers of business centers offer new services to tenants, including the services related to the placement of computer equipment, information storage and processing. Quite often utility and maintenance rooms are transformed into server rooms, partitions are set right within an office, and typical storage rooms are occupied

(about 4 rubles/KW), the business center owner or tenants has to stump up from 6,000 to 25,000 rubles/month for one such room. One of the ways to solve this problem is a commercial data center, offering the service of server placement and lease, virtual hosting etc. By organizing a dependable and well-protected channel of data transmission to a data

(oftentimes it is impossible to obtain the requisite capacity on the existing building’s territory, or the authorities do not permit a diesel-generating plant somewhere in the historical center), problems with skilled maintenance personnel, high equipment prices etc. The services of a commercial data center include the offering of enclosed

By organizing a dependable and well-protected channel of data transmission to a data center the property owner shifts all further headache to his management company. with corporate servers. For all that, such premises do not meet modern-day quality and security standards. A minimum area for a server room should not be less than 3 sq m. Only its outfit will cost at least 225,000 rubles, to say nothing about subsequent equipment operation and modernization costs. It should also be borne in mind that the average power consumption in server rooms, including air-conditioning, ranges from 2  to 8 KW per hour. Given the cost of power

62

center the property owner shifts all further headache to his management company. Moreover he will be able to get some revenue in the form of commission for such placement, to unload his private generating capacity, and to utilize thus vacated office space in a more rational way. It should be noted that not all companies, and even large corporations, may afford the construction and operation of a private data center because of the high cost of land and electricity

and well-protected space to accommodate server, telecom and additional equipment in a floor-based server cabinet provided with uninterrupted power supply and cooling. The server cabinet rent starts from 12,000 rubles/ month. The price of computing capacity depends on its scope: at the present time, to rent not the most productive server would cost 500-1,000  rubles/ month. Leasing a virtual server, the business center owner will get all the advantages of a dedicated physical

server and will exclude from his budget the outlay on the purchase, installation and subsequent operation and modernization of costly server equipment. In case he leases some extra applications he would also circumvent the need to buy software and licenses. For all that, only the client has full control over his information and processes in the system. The total rental payments for a virtual server and applications over 5-10  years would be comparable to the cost of equipment purchase. But in most cases this difference is offset due to equipment service and upgrading expenditures as well as an outlay on organizing a private server room. Most operators of data centers may also develop a business solution for a management company whereby all services engaged in the office building operation – through intra-communication with tenants, Internet access and others – will be interconnected. An office building owner applying to a data center must be certain that his equipment and information are safe. With this end in mind, automatic gas fire-fighting systems are created apart from video surveillance, access control and intruder alarm systems in order to minimize the risk of server equipment perishing in emergencies or accidents. It will hardly be possible to forego the placement of communication equipment within business centers completely. However, transferring part of it to a data center, an office building owner will be able to reduce onsite power consumption, cut operating and equipment maintenance costs and even get small but stable revenues. The market of commercial data centers is rapidly developing nowadays. Every year about 3-4 new companies offering such services emerge on the market. During the year to come the level of demand for services of equipment placement or lease in data centers, generated by the owners of business centers, will increase roughly by 15-20%.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Улица в профиль Одним из новых этапов развития рынка стритритейла в Петербурге может стать формирование улиц, где разместились бы объекты схожего профиля. Такая схема организации торговли имеет свои преимущества для потребителей, собственников и арендаторов помещений. Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН

Екатерина Лапина / Ekaterina Lapina

Д

евелоперы и крупные ритейлеры уже оценили эффект от специализированных торговых комплексов. В городе активно развиваются сети строительных гипермаркетов («Максидом», «Метрика», K-rauta), работают галереи бутиков (Esfera, «Гранд Палас»), торговые центры по продаже мебели («Мебель Холл», «Грейт»), предметов интерьера («Интерио», «Толстой сквер») или обуви («Платформа»). Но подобную систему торговли вполне можно

спроецировать и на сегмент стритритейла. Специализированные торговые улицы давно существуют во многих европейских столицах, но в  Петербурге такого четкого разделения улиц по профилю пока нет. Мы можем лишь условно классифицировать некоторые из них  – на основе превалирующих там арендаторов. К  примеру, на улице Рубинштейна расположено множество предприятий общепита (здесь представлены сетевые рестораны «Япоша», «Суарэ», Sol). По сути, она является ресторанной. Малая Садовая улица также собрала кофейни и бистро (Coffeshop, «Крошка-картошка», Carl’s Junior). На Большой Конюшенной улице скон��ентрировано большое количество магазинов класса luxury (OMEGA, Louis Vuitton, Christian Dior), так что ее смело можно обозначить как бутиковую. Владимирский проспект давно признан обувной улицей (на ней уже работают Ecco, Monarch, «Обувь XXI века», Franchesko Donni). Претендует на это звание и Садовая улица с размещенными здесь магазинами Maskotte, «ЦентрОбувь», «Шаг навстречу». Банковской улицей многие называют Лиговский проспект, поскольку тут открыты представительства различных кредитных организаций («Банк СанктПетербург», «Раффайзенбанк»,

«Ситибанк»). Этот список можно продолжать. Пока в  этих условно выделенных специализированных торговых коридорах ставки в  большей степени зависят не от профиля арендаторов, а  от исторически сложившегося статуса улицы. Так, ниже всего арендная ставка на улице Рубинштейна  – от 1,5  тыс. рублей за кв.  м в  месяц. За ней идет Владимирский проспект, где ставки начинаются от 3  тыс., и Малая Садовая, где можно арендовать помещение от 3,5 тыс. рублей за «квадрат». Аренда на Садовой улице обойдется от 4  тыс., а  на Большой Конюшенной  – от 5  тыс. рублей за кв. м в месяц. Но ситуация вполне может измениться, если собственники и арендаторы таких помещений учтут опыт западных коллег и с  должным вниманием отнесутся к  формированию профильных улиц. Как показывает практика, при правильно выстроенной тактике арендные ставки на специализированных улицах могут вырасти в среднем на 30%. В целом подобный принцип организации торговли вполне объясним и имеет свои преимущества. Покупатель практически гарантированно приобретет здесь то, зачем приехал  – не в  одном магазине, так в другом. В свою очередь, арендатор получает целевой покупательский поток, ведь улица ста-

Знаменитые специализированные торговые улицы Европы / Famous specialized retail routes of Europe Город / City

Улица / Street

Профиль / Profile

Милан / Milan

Золотой четырехугольник: Виа Монтенаполеоне, Делла Спига, Виа Боргоспессо, Виа Сант Андреа / Quadrilatero d’Oro (Golden Rectangular): Via Montenapoleone, Della Spiga, Via Borgospesso and Via Sant’Andrea

Модные бутики / Fashion boutiques

Москва / Moscow

Арбат / Arbat Камергерский переулок / Kamergersky Lane

Рестораны, сувенирные лавки / Restaurants, gift shops

Флоренция / Florence

Золотой мост / Golden Bridge

Ювелирные магазины / Jewelry shops

Париж / Paris

Фабур Сан-Оноре / Rue du Faubourg Saint-Honore Авеню Монтань / Avenue Montaigne

Модные бутики / Fashion boutiques

Прага / Prague

На Прикопе / Na Prikope

Сувенирные лавки / Gift shops

Токио / Tokyo

Накамисэ / Nakamise

Сувенирные лавки / Gift shops

64

новится зоной притяжения необходимой ему группы потребителей. Благодаря же искусственно созданному локальному спросу собственники помещений избавятся от проблемы поиска арендаторов и даже смогут формировать листы ожидания на свои помещения. Арендная ставка может быть установлена как процент от оборота: чем привлекательнее и популярнее будет улица, тем выше будет прибыль арендатора, а  следовательно  – доход собственника помещения. Кроме того, формирование профильной улицы может быть особенно востребованным среди владельцев объектов, расположенных в малопроходимых местах, где традиционно существуют проблемы с заполняемостью. Для того чтобы сформировать профильную улицу, необходимо время, а  кроме того, нужны значительные финансовые затраты на ее продвижение. И основная проблема здесь кроется в том, что собственники помещений зачастую измеряют долгосрочные перспективы не более чем в  3-5  лет. Сиюминутная краткосрочная прибыль, к  сожалению, является приоритетной для большинства из них. И если непрофильный ритейлер заявляет свое желание арендовать определенное помещение и готов платить за него более высокую ставку аренды, идеи формирования специализированной торговой улицы уходят на задний план. Ярким примером в  этом вопросе можно считать Владимирский проспект: как только начинается рост рынка, обувные магазины оттуда «выталкиваются». Думаю, что толчком к  развитию этого направления может стать появление управляющих компаний, которые будут работать с пулом собственников помещений, расположенных в  рамках одной улицы. Разработав определенные требования к  арендаторам, управляющие смогли бы не только реализовывать их в  полном объеме, но и предпринимать маркетинговые шаги в  плане популяризации улицы. И таким образом увеличивать не только прибыль владельцев объектов, но и свою собственную. Возможен и вариант сотрудничества подобных управляющих компаний с  районными и городскими властями. Последние, кстати, уже выступали с инициативой создания профильных улиц в  Петербурге. Роль администрации в этом случае может состоять, в частности, в облагораживании территорий, создании тематических уголков и пешеходных улиц.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД


№  8  (4 3) / 2 011

| Business Technology | Expert Opinion

| |

| Listings

|

NORTHWEST

Street Profile Street formation for objects of a similar profile can mark one of the new stages in the development of St. Petersburg street retail market. Such a scheme of retail organization has certain advantages for consumers, landlords and tenants. Ekaterina Lapina, Director, Commercial Real Estate Department, ARIN

D

evelopers and large retailers have already appreciated the effect of specialty retail centers. The chains of construction hypermarkets (Maxidom, Metrika, K-rauta and others) are rapidly expanding in the city along with boutique galleries (Esfera, Grand Palace), furniture centers (Mebel Hall, Great), interior items (Interio, Tolstoy Square) or footwear (Platforma). Yet this retail system may well be projected onto the street retail segment. Specialized retail routes have long been functioning in many European capitals while St. Petersburg has so far had no clear classification of streets by profile. We can but conventionally classify some of them based on prevalent tenants. For instance, Rubinstein Street abounds in public catering outlets (chain restaurants Yaposha, Suare, Sol and others). In fact this is a restaurant route. Malaya Sadovaya Street has also accumulated bistros and coffee houses (Coffeeshop, Kroshka-kartoshka, Carl’s Junior). A large number of luxury shops (OMEGA, Louis Vuitton, Christian Dior) are concentrated on Bolshaya

Konyushennaya Street which can easily be characterized therefore as a boutique route. Vladimirsky Avenue has long been acclaimed as a footwear street (with Ecco, Monarch, Obuv XXI vek and Franchesko Donni operating thereon). This title may also be claimed by Sadovaya Street where you’ll find Maskotte, CentrObuv and Shag navstrechu shops. Ligovsky Avenue is known as a bank route among many, with representative offices of various lending institutions – Saint Petersburg Bank, Raiffeisenbank, Citybank and a number of others – functioning here. For now the rates at those conditionally dedicated specialized retail routes have more depended on the historical street status than on the profile of tenants. The lowest rental rate (from 1,500 RUR/sqm/month) is found on Rubinstein Street which is followed by Vladimirsky Avenue where the rates start from 3,000 rubles and Malaya Sadovaya (from 3,500 RUR/ sqm/month). Rent rates on Sadovaya Street start from 4,000  rubles and on Bolshaya Konyushennaya  – from 5,000 RUR/sqm/month). But the situation may well change if the

owners and tenants of such premises take the experience of their Western colleagues into account and pay due attention to the formation of street profiles. As the practice shows, under a properly built tactics rental rates on specialized streets may grow by 30%, on average. On the whole this principle of retail organization is quite explicable and has undisputed advantages. The buyer is guaranteed to purchase here what she looks for  – if not in one shop then in another one. In his turn, the tenant is privileged with access to the target buyer traffic, given that the street becomes a zone of attraction for the target group of consumers. Thanks to artificially created local demand, landlords get rid of the problem of tenants search and may even form waiting lists for their premises. The rental rate can be fixed as a turnover percentage: the more attractive and popular the street is, the higher the tenant’s revenues and hence the landlord’s return. Furthermore the formation of a specialized street can be in particular demand among the owners of properties located in places with lim-

ited human traffic, where occupancy problems traditionally exist. In order to form an incomegenerating street, time and bulky finances need to be invested in its promotion and the main problem is that the owners of premises often measure long-term prospects by no more than 3-5  years. Instant, short-term profit is regrettably the top priority for most of them. If a non-core retailer declares his desire to lease special space and his willingness to pay a higher rent for this privilege the idea of shaping a specialized retail route retreat into the background. Vladimirsky Avenue is a vivid example in this respect: as soon as the market starts growing, shoe stores are gradually crowded from this location. I think the coming of management companies, which will deal with a pool of street retail owners located within the same retail route, will give an impulse to such a particular segment as specialized retail routes. By developing special requirements for tenants, stewards would not only be able to put them into practice, but also to make marketing steps towards promoting the route and making it more popular. In this way they would increase both their own revenues and the profits of retail property owners. Such management companies might also cooperate with municipal and district authorities. Incidentally, the latter have already taken the initiative at creating specialized retail routes in St. Petersburg. The city administration’s role in this case could be the creation of various amenities, themed corners and pedestrian streets, to name just a few valuable contributions.

65


Фотообъявления / L i s t i ng s:

Полезные страницы Аренда

Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

Прямая аренда от собственника: Помещение в торговом центре под кофейню в рекреационной зоне – 300 кв.м., торговые помещения – 190-330 кв.м., Офисные помещения от 100 кв.м. +7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08 +7 (961) 811-56-77, Ботова Виктория e-mail: botova@psrealty.spb.ru www.tkrh.ru

66

Продажа здания ст. метро Балтийская Административное кирпичное здание. Площадь 3111 кв.м, участок 4263 кв.м. в собственности. Хорошее состояние. Все коммуникации, электричество – 200 кВА. Возможное использование здания: бизнес центр, образовательный центр, производство, отель и т.д. Цена договорная. +7 (812)325-3838, e-mail: office@spb-estate.com, www.spb-estate.com

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД



CRE Северо - запад #7 (43)