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Zona por zona, el desarrollo de los countries En este informe se desarrolla una descripción detallada de los countries emplazados en Córdoba y ciudades aledañas. Con un total de 21.580 lotes, todas las urbanizaciones contempladas ocupan 4.799 hectáreas, dejando en evidencia un movimiento demográfico que impacta de diversas maneras en cada sector investigado.

Las mejores vistas de las sierras, a un paso de la ciudad Zona norte Definimos la zona norte tomando la calle Sagrada Familia en sus dos extremos, continuando por Rafael Núñez-Recta Martinolli hasta Villa Warcalde inclusive, y la avenida Colón-ruta E55 hasta La Calera. En total, esta zona contiene 7 countries, 10 barrios privados, 2 urbanizaciones especiales (donde se incluye Valle Escondido) y 22 condominios y housings. Un total de 7.825 lotes componen las 993 hectáreas que ocupan estas urbanizaciones, habiéndose vendido 5.747 y estando habitados 3.564. A pesar de que la primera urbanización tipo country de Córdoba se realizó en el sur de la ciudad, el desarrollo de los siguientes emprendimientos se centró en el norte. Con Las Delicias y Lomas de la Carolina a la cabeza, una serie de barrios privados acompañó el desarrollo del sector hasta encontrarse hoy agotado. Al momento de proyectar tales barrios, los desarrollistas se encontraron con una escasez de servicios básicos. La extensión de los mismos fue inmediata, favoreciendo a todos los vecinos de la zona. Sin embargo, los residentes todavía demandan transporte público y nuevas y mejoradas vías de acceso hacia la ciudad. Actualmente, luego de 20 años de desarrollo de urbanizaciones en esta zona, un megaproyecto se destaca de los demás por sus características. Hacemos referencia a Valle Escondido, que con sus 13 barrios privados y dos townhouses se convierte en el emprendimiento de mayor tamaño del sector norte ocupando 300 hectáreas. Así mismo, concentra la mayor cantidad de lotes: 1.906 unidades. Los entrevistados señalaron a Valle Escondido como el caso de mayor éxito en cuanto a su rápida venta y consolidación. La particularidad del resultado de este megaproyecto se explica en haber centrado su oferta en lotes accesibles para la clase media, en barrios con seguridad e integrados al ejido urbano de la capital cordobesa.

Oferta inmobiliaria para diferentes sectores Zona sur La zona sur de Córdoba comprende las avenidas Fuerza Aérea, Vélez Sarsfield (hasta las líneas de ferrocarril), Cruz Roja y Sabattini hacia el sur, con límite en el

ejido urbano. En dicha área se registran 36 edificaciones entre las que se diferencian 8 countries, 12 barrios privados, 4 housings y 12 urbanizaciones especiales. Esto significa el desarrollo de 4.532 lotes en 1.222 hectáreas. Estableciendo diferencias numéricas, podemos decir que, del total de los lotes contabilizados, 3.376 unidades se registran vendidas y actualmente habitan en estos emprendimientos 2.075 familias. Si bien en sus inicios estos desarrollos inmobiliarios buscaron captar un público de alto poder adquisitivo, en el presente apuntan a otros segmentos de mercado, como la clase media y el público joven. Este perfil de cliente y la escasez de suelo urbanizable dentro del arco de circunvalación alentaron en los últimos años al desarrollo de nuevas modalidades residenciales compatibles con esas condiciones de oferta y demanda. Así nacieron los condominios y las urbanizaciones abiertas con vigilancia que cuentan con prestaciones semejantes a los countries, pero con un aprovechamiento más intensivo de la tierra y mejores condiciones de accesibilidad. Las ventajas que orientan las inversiones hacia el sur se pueden resumir en tres: en primer lugar, la presencia de 7 accesos a rutas provinciales y 10 avenidas al centro (la mayoría de las urbanizaciones se encuentran en Valparaíso y O´Higgins, tanto dentro como fuera de la circunvalación); la gran presencia de espacios verdes (como Ciudad Universitaria, el Parque Sarmiento y diversas plazoletas); y, finalmente, la disponibilidad de redes troncales de agua, electricidad y gas natural como una ventaja comparativa frente a otros sectores que se hallan limitados. Al encontrarse cerca de los principales centros comerciales y laborales de Córdoba, el sector sur se potencia como una zona de privilegio a la hora de elegir dónde vivir. Según los administradores de estas urbanizaciones, el futuro de la zona sur se consolidará con el proceso de desarrollo de countries entre la RN36 y la RN20. Coinciden en que la velocidad a la que se desarrollará este proceso va estar condicionada por la evolución en la proliferación de centros asistenciales, educativos y comerciales, y por el desarrollo de la infraestructura de servicios públicos. continúa


/// Dossier Servicios Zona por zona, el desarrollo de los countries Dejando atrás el concepto de “ciudad dormitorio” Villa Allende y alrededores Dentro de este sector, se tomaron las urbanizaciones desarrolladas en las localidades de Villa Allende, Saldán, Mendiolaza, Unquillo y Río Ceballos, y el barrio Villa Rivera Indarte de la ciudad de Córdoba. La zona de Villa Allende y alrededores posee 9 countries y 11 barrios privados que totalizan 5.003 lotes, ocupando 984 hectáreas en total. De esa cantidad de lotes, 2.036 se encuentran habitados, aunque están vendidos 3.766. El country con mayor cantidad de lotes es San Isidro, con 856 unidades. Mientras que el que suma más hectáreas es Las Corzuelas, con 165 hectáreas. El desarrollo de esta zona comenzó a fines de la década de los 90 con la construcción del primer country de la zona: La Herradura. Luego se fueron sumando otros barrios y countries como Chacras de la Villa, Prados de la Villa, San Alfonso I y La Paloma, entre otros. Cabe destacar que los años 2005 y 2006 fueron una bisagra en la zona ya que muchos countries se vieron consolidados y la construcción de casas se disparó. También en esa fecha se registraron nuevos barrios cerrados como La Serena, Terrazas de Villa Allende y Solares de San Alfonso. El crecimiento de los emprendimientos fue parejo al desarrollo de Villa Allende como ciudad. Se puede decir que ambos dieron un gran salto y hoy Villa Allende se ha convertido en una ciudad completa, dejando atrás el concepto de “ciudad dormitorio”. Cuenta con una gran variedad de condominios, centros comerciales, hipermercados y opciones para el entretenimiento familiar, siendo el “centro de paseo” de residentes de Unquillo, Río Ceballos y Mendiolaza. La materia pendiente en la zona es la llegada del gas natural para todas las urbanizaciones ya que el 40 por ciento de ellas utiliza gas envasado. Y el problema de los constantes cortes de agua potable es otra desventaja de la zona, que sufre con la crisis hídrica. Este aspecto imposibilita a desarrollistas lotear nuevos emprendimientos en Mendiolaza y Villa Allende.

Entre vivienda única o de fin de semana Zona oeste La zona oeste abarca las localidades de Malagueño, Falda del Carmen, Villa Carlos Paz, Tanti y San Antonio de Arredondo, ciudades donde actualmente encontramos un total de 16 emprendimientos, que corresponden a la tipología country o barrio privado y que ocupan alrededor de 1.600 hectáreas. A modo de análisis, la zona oeste puede, a su vez, subdividirse en dos: una subzona entre la autopista Córdoba-Carlos Paz y la ciudad de Villa Carlos Paz; y otra entre esta ciudad y San Antonio de Arredondo. Los emprendimientos que se encuentran en la Ruta 20 reúnen un total de 2.770 lotes, desde 500 hasta 11.000 metros cuadrados. Mientras que los barrios ubicados desde Carlos Paz hasta San Antonio agrupan 1.450 lotes, de entre 450 y 2.500 metros cuadrados. Del total, el 56 por ciento no cuenta con el servicio de gas natural, dado que la red

aún no se ha extendido hasta la zona. Respecto al agua, un 37.5 por ciento se abastece (tanto para uso domiciliario como para riego) con agua de pozo. Al considerar la finalidad de los lotes -según la opinión de diferentes entrevistados- en el sector de San Antonio, predominaría un “comprador inversor” o que quiere tener una “segunda vivienda para descanso”; mientras que en los countries de la Ruta 20, la cercanía a Córdoba favorecería el uso de las viviendas como residencia fija. No obstante, en ambas zonas aún es bajo el número de residentes en relación al total de ventas: mientras que la compra de lotes llega al 75 por ciento, el nivel de desarrollo demográfico no alcanza, en promedio, el 10 por ciento (siendo de un 11.3 por ciento para la subzona Carlos Paz-San Antonio y de un 7.9 por ciento para la Ruta 20). Los entrevistados destacan cuatro posibles causas a esta particularidad: la elección de lotes como inversión o segunda vivienda; el gran tamaño de varios emprendimientos que conlleva una lenta consolidación (es el caso de varios emprendimientos de Ruta 20: TierrAlta, Valle del Golf, Siete Soles); la carencia de servicios básicos en algunas zonas, y la falta de créditos para la construcción.

Los pasos seguidos Para llegar a las conclusiones que este informe presenta tomamos como referencia urbanizaciones especiales de Córdoba y ciudades aledañas, agrupándolas de acuerdo al área geográfica en la que están emplazadas. De esta manera, distinguimos zona norte, sur, oeste y Villa Allende junto a Mendiolaza, Unquillo y Río Ceballos. Como country consideramos aquellos desarrollos inmobiliarios que ofrecen seguridad, cerrado perimetral, club house, espacios deportivos comunes y pileta. Mientras que la categoría barrio privado contiene a aquellos que no presentan, al menos, tres de los requisitos anteriores. Al contemplar los condominios y housings se contabilizaron únicamente aquellos que no superen los tres pisos. Finalmente, aquellos emprendimientos que presentan particularidades propias, como la inclusión de condominios en sus proyectos, se agruparon bajo la categoría de urbanizaciones especiales. En todos los casos, los emprendimientos que forman parte del estudio son aquellos que se encuentran en proceso de comercialización y que superen el 30 por ciento de lotes vendidos,z y no así proyectos en desarrollo.


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Zona norte Countries 7 Barrios privados 10 Condominios 22 Urbanizaciones especiales 2 Lotes totales 7.825 Lotes vendidos 5.747 Familias viviendo 3.564

Zona sur Countries 8 Barrios privados 12 Condominios 4 Urbanizaciones especiales 12 Lotes totales 4.532 Lotes vendidos 3.376 Familias viviendo 2.075

Villa Allende y ciudades aledañas

Zona oeste Countries 3 Barrios privados 9 Condominios Urbanizaciones especiales 4 Lotes totales 4.220 Lotes vendidos 3.173 Familias viviendo 286

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Zona por zona, el desarrollo de los countries


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Urbanizaciones que aparecen, comercios que crecen El movimiento comercial que se genera a partir de la instalación de countries en una zona no es algo que se de por azar. El volumen de familias viviendo, la cercanía a sectores comerciales y la concentración de los desarrollos son factores claves para que este fenómeno incida en el mercado. De esta manera, el consumo que este sector ABC1 trae consigo se convierte en un vector de fuerza que acompaña el crecimiento comercial de cada sector.

El crecimiento de la Recta Los vecinos de los countries y barrios privados de la zona norte de la ciudad cubren sus necesidades, principalmente, acudiendo a la Recta Martinolli. A pesar de que históricamente la avenida Rafael Núñez dominó la actividad comercial del sector, la proximidad de la Recta a la zona de countries alentó la inversión para atender a una demanda que se sumaba a los barrios ya existentes en el lugar. Numerosos emprendimientos de educación, construcción, gastronomía, indumentaria, centros comerciales y hasta del desarrollo de edificios de oficinas, son testigos de esta tendencia en tales avenidas y en sus calles secundarias. A diferencia de otras zonas de Córdoba, acá no se encuentran locales comerciales aledaños a las urbanizaciones. Gustavo Gagliardi, gerente de Las Delicias, cuenta la experiencia de un centro comercial colindante con tal country: “Cuando planteamos el proyecto, se planteó con un centro comercial adentro. Uno de los propietarios dijo: ‘Si me consiguen el agua, la luz y el gas, yo hago el centro comercial del lado de afuera, abastezco a Las Delicias y al barrio La Carolina’. Fue ahí en la entrada que va a la Recta. No funcionó, pusieron heladería, pizzerías, casas de ropa, de todo… y no funcionó”. Lo que deja en claro esta experiencia es que los residentes de un solo country no constituyen una demanda suficiente para sostener un negocio, sino que en conjunto vienen a ampliar un mercado ya existente.

Sergio Moya, director comercial de la región noroeste de Sergio Villella, destaca el aspecto “movilizador” de las urbanizaciones especiales. “En un country promedio que recién se inicia puede haber 30 obras, con cerca de 200 operarios trabajando (entre 4 y 6 por obra), más los proveedores, más la compras”, enumera, dejando en evidencia el impacto en la construcción que trae aparejado un emprendimiento.

Zona sur, sinónimo de comercio La instalación de urbanizaciones provocó un importante aumento demográfico en el sector sur y, como consecuencia, cada vez son más los comerciantes que eligen este sector para establecer sus locales. Se estima que se instalaron más de 200 negocios en los últimos años, predominando los rubros gastronómico, textil, alimenticio, de decoración y jugueterías. Éstos se despliegan por las avenidas más concurridas, como Ricchieri, O`Higgins, Valparaíso y Nores Martínez. En su mayoría, estos locales comerciales se encuentran en los conocidos “mall” o “shopping abierto”. El emprendimiento inicial de este tipo lo lideró el Espinosa Mall en 1997, constituido por 18 locales comerciales y 14 oficinas. Luego nacieron O‘Higgins Mall y GreenVille Mall. Por último, en el año 2010 se inauguró el Paseo del Jockey, donde se pueden encontrar un hotel, un polo gastronómico y un shopping conformado por 80 locales comerciales. Cabe agregar que otra de las causas del desarrollo co-

mercial de la zona tiene que ver con un intento de suplir la oferta del centro capitalino, que agrupa un alto porcentaje de la distribución comercial de la ciudad. De acuerdo con los especialistas entrevistados, en los countristas del sector sur de Córdoba existe una mayor tendencia a tener los comercios “a mano”, lo cual impulsó la inversión cercana a los barrios. En tanto, los residentes que habitan fuera del anillo de Circunvalación encuentran en tales lugares el beneficio de no tener que ir al centro por provisiones. Jorge Sassia, administrador de barrios privados, añade que hoy pueden observarse locales y centros comerciales variados, convirtiéndose en una característica especial de la zona. “Hay supermercados, centros comerciales, locales de todo tipo. Los negocios han notado que la zona iba en aumento y por ello decidieron instalarse en la misma”, indicó.

El cambio en Villa Allende Acercarse lo más posible a “la vida de campo”, alejados de la ciudad capitalina pero con una zona céntrica cercana en Villa Allende, es lo que buscan los residentes que eligieron esta zona para vivir. El crecimiento demográfico que provocó la ocupación de 2.036 lotes en los countries y barrios privados de Villa Allende, Unquillo, Mendiolaza y Río Ceballos no pasa desapercibido. La llegada de estas familias vino a respaldar una zona que ya venía creciendo pero no había explotado aún. Se calcula que estos nuevos habitantes potenciaron los puestos de trabajo de jardineros, empleadas do-


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Según los expertos, para que en el crecimiento socioeconómico de una zona pueda verse la influencia de los countries, el nivel de población de estas urbanizaciones debería ser de, como mínimo, un 50 por ciento. En el sector oeste, la realidad evidencia que ese porcentaje ideal está lejos de los números actuales. En parte, este fenómeno se debe a que los emprendimientos más nuevos son de gran tamaño, poseen varias etapas de desarrollo y, por lo tanto, consolidarse les insumirá más tiempo que a barrios de otras zonas. A ello se suma que la finalidad de compra (principalmente en los countries entre Villa Carlos y San Antonio de Arredondo) no es primera vivienda fija sino inversión o segunda vivienda. A modo de análisis, se podría comparar la situación de la zona oeste con la de Villa Allende 10 años atrás. Los countristas mantienen el hábito de abastecerse en las principales ciudades vecinas (Córdoba o Villa Carlos Paz), en vez de hacerlo en la localidad de residencia. No obstante, los comerciantes ubicados en cercanías a estos barrios mencionan ciertos cambios relacionados, mayormente, con los trabajos de construcción de viviendas. En San Antonio y Carlos Paz algunos dueños de despensas y locales gastronómicos admiten que registran una mayor demanda debido al consumo por parte de los obreros: “Tengo entendido que la mayoría de los obreros empleados son de Córdoba, pero vienen acá a comprar comida y eso nos da mucho trabajo fuera de la temporada”, destaca la encargada de una despensa en San Antonio de Arredondo. La demanda de materiales de construcción también se hace sentir. La instalación de dos empresas proveedoras de materiales y herramientas para la construcción en la intersección de Ruta 20 y la salida hacia Alta Gracia demuestra la tendencia futura de la región. continúa

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El futuro de la zona oeste

Countries que aparecen, comercios que crecen

mésticas, pileteros, guardias de seguridad y niñeras, entre otros. Por cada familia que llegó a los countries de Villa Allende, aproximadamente 2 proveedores (empleada domestica y jardinero como mínimo) comenzaron a trabajar con ellas; por ende se calcula que los residentes movilizaron más de 4mil trabajadores. La ubicación de varios countries sobre la avenida Luchesse, en la cercanía al aeropuerto de Córdoba y a la ruta hacia Río Ceballos, era acompañada, en un principio, por lotes vacíos y corralones. Luego del año 2001 comienzan a instalarse colegios privados, algunos pequeños comercios de barrio y clubes deportivos. Hasta que pasado el año 2008 abre el primer hipermercado de la avenida seguido de un shopping center inaugurado el año pasado. También la avenida Bodereau fue testigo de este tipo de cambios. Dejó de ser la avenida de ferreterías, corralones y pequeños comercios para ser un sector con nuevos locales comerciales donde los habitantes de los countries cercanos realizan parte de sus compras. La llegada del shopping Paseo Rivera (2008) marcó el inicio de una serie de construcciones de nuevos locales y comercios que le otorgaron una nueva identidad.


/// Dossier Servicios Urbanizaciones que aparecen, comercios que crecen Los comerciantes opinan Al consultarles si los countries generaron un aumento en la demanda de sus bienes o servicios, tres profesionales explicaron sus posiciones al respecto.

Arq. Claudia Petit, de CP- Arquitectura: “Sin ninguna duda, con el auge de los barrios cerrados la demanda de viviendas nuevas se ha incrementado. Lógicamente, al aumentar el número de viviendas en los barrios, aumenta la demanda de materiales e insumos, lo cual lo vemos reflejado en los grandes centros destinados específicamente a la construcción y que hace 15 años atrás no encontrábamos. Además, se ha incrementado la búsqueda de profesionales, ya que los mismos barrios dentro de sus disposiciones obligan al propietario a tener un profesional a cargo, y las inspecciones o aprobaciones de planos están sujetas a ellos. Al haber mayor construcción de estos tipos de urbanizaciones, y con una consolidación cada vez mayor, el trabajo del estudio se incrementa en este rubro de vivienda unifamiliar”.

D.I. Guadalupe Ciocchini, Escarabajo Muebles: “Si bien nos vimos favorecidos con el auge de la construcción, no siempre han sido nuestros clientes principales, ya que la mitad de nuestros clientes son personas que ya tienen la casa o empresa y necesitan adaptar un mueble o sistema a un espacio determinado. Pero sí generan una demanda que ayuda, y el hecho de que haya construcción nueva hace que la gente quiera estar más a la vanguardia, independientemente de si su casa es nueva o no. Este crecimiento, en el caso nuestro, nos permitió especializarnos en los sistemas de pared y muebles funcionales donde se requiere un diseño especializado como premisa fundamental para cumplir una función determinada, ya sea un espacio de estudio en un dormitorio, un mueble para plasma tipo biblioteca, un sistema para trabajar y guardar cosas determinadas”.

Darío Valdez, de Bergallo & Pastrone: “En nuestro caso, el crecimiento de los countries impactó en la demanda de los servicios de mantenimiento de espacios verdes, venta de maquinaria y de productos para pileta. Con el crecimiento de la empresa, que tiene 92 años, hemos ido tomando gente y ante una mayor demanda de los countries de la zona norte de la ciudad, elegimos la Recta Martinolli para abrir una sucursal. El impacto que generan es significativo. Pasa que los dueños de viviendas que eligen cuidar el parque y su pileta, muchos como hobbie, nos compran a nosotros. Y si eligen tercerizar, esas empresas también nos compran a nosotros. Esto se da principalmente por la trayectoria que tiene la empresa”.

Soledad Novillo, Agropiscinas: “Agropiscinas tiene 20 años de experiencia. Mi esposo, Pedro Pérez, comenzó en la actividad en noviembre de 1991 en Villa Allende, donde el nació. Nos dedicamos a la venta de productos relacionados íntegramente con las piscinas, realizamos construcción tradicional, revestimientos, servicio técnico y profesional, y venta por mayor a complejos. El sector se vio beneficiado en gran medida por la explosión demográfica de la zona Norte de Córdoba. Obviamente eso obligó a que tuviéramos que desarrollar una estructura mayor en la empresa al igual que la organización y el beneficio para los clientes. Nosotros somos los más antiguos en la zona, por lo que una gran parte de los clientes que nos acompañan están con nosotros hace muchos años y lo conocen a Pedro de chico. Otro tanto viene recomendado, y el resto es recibido con la misma amabilidad y respeto. Los countries brindaron por lo tanto a la actividad un beneficio importante. El cliente nuestro de country lo que más nos expresa es que valora la confianza. Y con toda la razón, porque en nuestro rubro hay mucha gente que no es profesional y que engaña a los clientes”.


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La influencia de los colonizadores, en números El análisis sobre el desarrollo de los countries y barrios privados nos permite trazar un elemento clave en lo que respecta al crecimiento y consolidación de los mismos: los colonizadores. Este grupo de residentes son aquellos que determinan el ritmo de venta del emprendimiento, por ser los primeros en construir y consolidar el barrio en los años posteriores.

U

n factor común que encontramos de las zonas observadas en este informe es que el comportamiento en la venta de los lotes representa una curva ascendente con claros crecimientos y una meseta marcada entremedio. Se estipula que un country o barrio privado nace a partir de que se concreta el 30 por ciento de la pre venta. Transcurrido un lapso aproximado de dos años desde la compra del lote, los primeros vecinos que inician la construcción en su lote serán los que vuelvan a modificar la curva del desarrollo. Esos propietarios que construyen y habitan el country en primera instancia son las denominadas familias colonizadoras.

Ritmo de venta y construcción El éxito inicial de un emprendimiento estará entonces signado por el tiempo en que logre vender ese 30 por ciento. Si bien hay casos particulares en los que esta etapa es relativamente lenta, del informe y entrevistas con especialistas deducimos que mayormente se da con gran celeridad. La meseta se produce entre los años en los que se da la construcción e instalación de las familias colonizadoras y cuando el barrio finalmente se consolida. Para lograr la segunda gran etapa de ventas, en lo que respecta a los lotes, los residentes iniciales vuelven a ser claves. Las características sociales, costumbres y comportamientos de los primeros vecinos serán los que definan el estilo de vida interno. De esta condición dependerán en gran parte el ritmo y volumen de venta del resto de los lotes. Para el año siete, la mayoría de los barrios se encuentra consolidado y solamente con lotes perimetrales por ofrecer.

Números claves Actualmente, en Córdoba existen más de 21.000 lotes en countries y barrios cerrados, de los que se han vendido aproximadamente 16.000. Haciendo una diferenciación geográfica (ver recuadro “Los pasos seguidos”), la zona norte muestra el comportamiento de habitabilidad quizás más consolidado, ya que de los 7.285 lotes abiertos se lleva vendido el 78 por ciento. El caso de zona sur muestra un comportamiento que actualmente está en ascenso, pero que desde la instalación del primer country (Fortín del Pozo, en 1984) hasta finales de la década de los 90 se mantuvo estancado. Hoy está habitado en un 45.7 por ciento y, teniendo en cuenta que han sido emprendidos más de 4.500 lotes en los últimos años, se podría decir que está recuperando el tiempo perdido. La zona oeste -que incluye a Carlos Paz- y Villa Allende -con sus alrededores- se desarrollan en un proceso similar, aunque se encuentran claramente en distintos momentos del mismo. En lo que respecta a Villa Allende y alrededores, los más de 5.000 lotes dispuestos transformaron conceptualmente la ciudad, dejando atrás el concepto de “ciudad dormitorio”. Si bien la zona está habitada en un 50 por ciento aproximadamente, ya se ha modificado el contexto comercial que rodea los barrios y se han definido, a partir de las familias colonizadoras, los perfiles de cada emprendimiento que busca consolidarse. Por su parte, la zona oeste se encuentra en el inicio de este proceso que, si bien presenta un crecimiento diferente y quizás más lento, lleva vendido el 75 por ciento de los 4.200 lotes emprendidos. Llama la atención que a pesar de haber alcanzado este alto porcentaje de ventas no llegue a habitarse efectivamente el 10 por ciento de los mismos.


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Claves de un sistema de seguridad completo Control de ingreso y egreso Víctor Maldonado, presidente de Lovac Coterránea: ¿Qué importancia tiene el control de ingreso y egreso de personas dentro de la seguridad de un country? Maldonado: Sabemos que es muy importante que en los countries se sea celoso con la seguridad, sobre todo con la gente que deambula dentro. Para que tengan una referencia, en el año 2006, en uno de los countries más grandes de Córdoba ingresaban por día 870 empleados de la construcción, 730 empleadas domésticas y 270 jardineros y pileteros. Si vos no sabés quiénes son estás caminando sin GPS. El country tiene el interés de que se demuestre que tales trabajadores estén en regla desde el punto de vista de su buena conducta habitual para estar ahí. Eso te garantiza un 80 por ciento de que todo está bien. Después habrá otro complemento respecto de los mecanismos que usan los vigiladores para el control. Coterránea: ¿Cuáles son los mecanismos más utilizados para controlar esa cantidad de personas? ¿Cuál sería el ideal? Maldonado: Lo más común es el control de acceso en las garitas, una tablilla con una planilla donde se anota quien ingresa, a dónde va y la hora. Es básico, lleva mucho tiempo. Cuando tenés algo mas informatizado y tenés hecha una base de datos es mucho más fácil. Hay mecanismos modernos, con selector de huellas digitales. Pero para todo tenés que tener una base de datos. A medida que ingresa, por ejemplo, un taxista, se le pide que registre su huella e ingresa los datos. La próxima vez que apoye directamente salen los datos. Y eso agiliza. Son sistemas interesantes que ayudan a que el control se haga de manera eficiente. Coterránea: Además del control de ingreso informatizado, ¿qué otro elemento complementario se debería integrar para lograr un sistema de total prevención? Maldonado: Otro es -y nadie puede prescindir de eso en

La seguridad no sólo se compone de un vigilador en el ingreso al country. Barreras físicas, tecnología y la participación de los residentes son claves para lograr un sistema de prevención satisfactorio. Para profundizar en esta temática, Coterránea consultó a tres especialistas: Víctor Maldonado, presidente de Lovac Seguridad Privada; Raúl Benedini, director de G.O.I.T.S. y Sergio Palomino de Sigma Alarmas.

este momento- un Circuito Cerrado de Televisión (CCTV). Los hay quienes lo tienen para decir “nosotros tenemos” y tienen dos cámaras en el ingreso y nada más. Y tiene un predio enorme de 100 hectáreas. ¿Sirve? Si, sirve, pero ahí. ¿Y el resto que hacemos? Es caro, pero debería haber un planeamiento en la que las comisiones de los countries digan “este año vamos a instalar diez cámaras, el año que viene otras 10”, y en cinco años tenés 50. Coterránea: ¿Existen countries que no controlan la salida de las visitas? Maldonado: En muchos lugares no lo tienen todavía aceitado. Porque deberías tener otro vigilador que este controlando la salida. Y eso representa pagar un vigilador más. ¿Cómo se soluciona eso? Con la informatización del sistema de barrera. Entonces queda registrado que tal vecino salió a tal hora. También con las cámaras, que no sólo deben apuntar de forma panorámica sino que debe haber una segunda que tome la patente del vehículo. Y después pasa algo y tenés toda la información ahí. Coterránea: Cuando te buscan las comisiones de los countries para asesorarse, ¿se prestan a la inversión o tratan de completar un sistema de vigilancia en etapas? Maldonado: Eso es un problema en este momento porque hacer todas estas cosas lleva plata y eso incide en las expensas. Muchas veces, lo ideal sería que las desarrollistas, cuando hacen el loteo, en vez de colocar “vigilancia las 24hs” con una garita con un solo vigilador incluyan dentro del costo del terreno una cuota que sirva para cavar y hacer la obra de infraestructura para poner los cables del sistema de CCTV. Y ahí es más fácil. Una cámara en sí no es cara, pero lo que más cuesta es el montaje, la mano de obra. Creo que si los desarrollistas procedieran de esa forma se beneficiaría mucho la gente que después va a vivir ahí, porque cuando llegue el momento lo único que hay que hacer es montar las cámaras.

Internet llegó a las alarmas Al igual que los demás entrevistados, Sergio Palomino, de Sigma Alarmas, considera que la seguridad de un predio debe entenderse como un sistema. Dentro del mismo, se toman medidas generales para el cuidado del country y medidas particulares en el hogar de cada propietario. Una de las más populares consiste en incluir una alarma y, de acuerdo con Palomino, la inseguridad, la innovación y los costos accesibles han motivado un incremento en la demanda de este conocido sistema. “A pesar de que se siente seguro, el cliente de country siempre quiere contar con un adicional. Siempre quiere lo mejor, lo último”, opina. Ante esta necesidad, aparecieron en el mercado cámaras de seguridad digitales con un servicio de monitoreo por Internet. Así, la visualización online de parques, jardines y lugares comunes de la casa le permite a los countristas mantener un control sobre el comportamiento de niños y colaboradores. Y, con la llegada de los smartphones, en Sigma destacan un notable incremento en la utilización del sistema de monitoreo. “La digitalización de las imagenes ha sido un paso fundamental para acercar al usuario final la principal aplicación de los sistemas de video digital”. De esta manera, “la utilización de estos dispositivos permite el control online de imagenes a través del teléfono, en cualquier momento y en cualquier lugar”, concluye el especialista, destacando el avance de la tecnología aplicada a la seguridad.


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Concientizar al residente Raúl Benedini, director de G.O.I.T.S. Coterránea: ¿Qué papel tienen los residentes de los countries en el sistema de seguridad? Benedini: El papel que tiene los residentes en un sistema de seguridad es el más importante, a pesar de que se nos contrata para que la brindemos. He tenido el privilegio de exponer sobre seguridad y comienzo las conferencias diciendo “la seguridad al 100 por cien no existe, lo que existe es trabajar en un buen sistema de prevención”. La seguridad esta compensada con el apoyo estricto que nos da el cliente. Podemos poner las condiciones de seguridad, pero muchas veces falla las violaciones internas. ¿A que me refiero con violaciones? -Por ejemplo- en el control de ingreso en un country. Cuando viene el propietario se le solicita que venga con las luces de posición y la interna encendida, debiendo esperar a que se levanten las barreras. Muchas veces llega y no quiere prender las luces y quiere pasar rápido, no tomando con la seriedad la razón de dicha exigencia: el guardia observa el interior -del vehículo- ya que en muchos casos puede venir apuntado por delincuentes, pero cuando pasó algo la culpa es de la empresa. Coterránea: En el caso de los countries, ¿cuáles son las medidas que los residentes deben tener en cuenta? Benedini: Una de las cosas que implementamos es el listado verde. Son las personas que vos autorizas en un ingreso sin preaviso, normalmente son 4 o 5 familiares. La primera vez de ingreso se le solicita los datos correspondiente registrando su foto en la computadora de la guardia. La razón es que puede existir una rotación de guardias y no todos conocen a las personas del listado, esto facilita la identificación al solicitar el DNI. Cuando planteamos ese tipo de seguridad el 80 por ciento de la población de un country la acepta. La seguridad viene por la prevención que vos realices y también por la colaboración que vos tengas. Siempre he hecho hincapié en un country porque había sectores que no querían colaborar. Por ejemplo, en una fiesta de 15 se pide el día anterior una lista de invitados, muchas veces hay vecinos que se resisten y no se realiza ningún tipo de excepción. Podés decir que voy al extremo, pero cuando la guardia es más relajada es mucho más fácil una acción delictiva.

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Coterránea: ¿Existen casos de countries que deciden posponer inversiones en seguridad y ante un hecho delictivo se deciden a hacerlo? Benedini: Pasa siempre, nuestra empresa tiene como política presentar un plan: de optima seguridad y de mínima. Decimos: “Podemos colgar 6 cámaras en el perímetro, un hombre acá y dos rondando”. Te dicen: “No, uno acá y otro rondando”. Pasó algo y la primera reacción es inquisidora a la empresa y luego de los informes del caso, se dice: "¿Qué es lo que hace falta?”. Eso es lo malo, después que alguien recibió el daño reaccionan. Intentamos concientizar a la gente de los countries a que participe de su propia seguridad. Hoy hemos logrado en los lugares donde estamos ese tipo de colaboración. Se trabaja con reuniones, donde hablamos con el vecino. Principalmente debemos educar al cliente para su propia seguridad, significa mayor tranquilidad y seguridad para su familia, la cual buscaron al elegir los countries para vivir.

Empresa: EL LEGADO SEGURIDAD PRIVADA

/// Dossier Servicios

Claves de un sistema de seguridad completo


/// Dossier Servicios

Palabras finales, conclusiones y análisis En las notas e informes presentados, el lector pudo tomar contacto con una realidad que desde 1998 Coterránea sigue de cerca. Una serie de entrevistas realizadas a especialistas y protagonistas relacionados al día a día de los countries permitió obtener conclusiones que discriminan las diferentes claves que envuelve el emplazamiento de urbanizaciones especiales.

La tracción económica y comercial que esta inversión está generando en zonas como el sur, el norte y el oeste de la capital cordobesa, o en ciudades como Villa Allende, Carlos Paz, Saldán y Mendiolaza o en Río Cuarto y Villa María- es tal que ha justificado la creación de verdaderos corredores comerciales y shoppings en lugares en los que hace 10, y aún 5 años atrás, hubieran sido inviables.

esde el nacimiento del primer barrio privado en Córdoba, allá por 1984, el impacto que estos emprendimientos inmobiliarios han tenido en la ciudad y zonas aledañas es elocuente. Cerca de 8.000 familias eligieron vivir en countries y barrios privados, convirtiéndose en un fuerte eje movilizador en diferentes materias.

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Otra tendencia evidente es la determinación de los desarrollistas de darle ampliación a la oferta de lotes destinados a diferentes públicos. Agotado el segmento ABC1 en los primeros countries que se desarrollaron en Córdoba, comenzaron a tomar protagonismo los proyectos destinados a la clase media y media-alta. Barrios abiertos con seguridad, housings y condominios de alta gama se hicieron notar en los últimos años.

Viéndolo desde una perspectiva económico-financiera, el dinero que el desarrollo de este tipo de urbanizaciones moviliza impacta a primera vista. En base a las distintas etapas que aún están transcurriendo en estos emprendimientos, la proyección de la inversión prevista hasta la consolidación de todos los barrios existentes y planificados hoy se acerca al producto bruto de la provincia de Córdoba de un año: unos 12.000 millones de dólares.

Este desarrollo acentuado de urbanizaciones significó, finalmente, un seguimiento e inversión en obra pública para proveer de servicios a los nuevos vecinos. Aunque se hicieron esperar, autovías, nudos viales, mejoras de caminos y obras de infraestructura parecieran haberse culminado más rápidamente ante la demanda de los countristas.

Como ejemplo se puede destacar que únicamente los lotes vendidos hasta la fecha representan transacciones por más de 1.000 millones de dólares. Pero a estos montos hay que agregarle la demanda de bienes y servicios que los habitantes de los countries generan año tras año.

Así, entendemos que los residentes de este tipo de urbanizaciones vienen a “acoplarse” con los vecinos más antiguos de cada zona, logrando así una mayor fuerza en la demanda de servicios a cada municipio y potenciando las ofertas de comercios y servicios en las zonas donde se asientan, con los beneficios que esto significa para todos.


/// Equipamientos

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/// Arquitectura

/// Desinfecciones y desagotes

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/// Construcción sustentable

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Especialistas para agendar

/// Desagotes

42 AÑOS DE EXPERIENCIA

/// Dossier Servicios

/// Muebles


Dossier Proveedores 2012  

Publicación desarrollada por la Revista Coterranea acerca de todos los proveedores de servicios vinculados a su mercado.

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