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ACCADEMIA JURIS – IL DIRITTO PER I CONCORSI CORSO INTENSIVO PER LA PREPARAZIONE ALL’ESAME DI AVVOCATO EDIZIONE 2010

PARERE DI DIRITTO CIVILE “GUIDATO” (Esercitazione di scrittura) Tizio, Caio e Semproprio, proprietari pro quota di un bene immobile indiviso, con contratto preliminare del 1/9/2009 promettono di vendere a Mevio l’intero immobile al prezzo pattuito di € 240.000,00. Contestualmente al preliminare, Mevio versa a ciascuno dei promittenti la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Le parti concordano che il saldo del prezzo verrà pagato contestualmente alla stipula del contratto definitivo e fissano a tal fine la data del 15/1/2010. Con raccomandata a.r. del 1/12/2009, Mevio invita a comparire per la data fissata i promettenti venditori dinanzi al notaio Filano. Dinanzi al notaio si presentano però soltanto Tizio e Mevio, avendo Caio e Sempronio deciso di non stipulare il contratto definitivo. Nonostante l’insistenza di Tizio, dichiaratosi disposto a cedere la propria quota sul bene indiviso promesso in vendita, Mevio rifiuta di stipulare il contratto definitivo di vendita della quota di proprietà di Tizio. Affronti motivatamente il candidato le seguenti questioni giuridiche: - se Mevio possa ritenersi inadempiente all’obbligo assunto con il contratto preliminare nei confronti di Tizio; - se Tizio possa essere chiamato a risarcire i danni subiti da Mevio in conseguenza della condotta di Caio e Sempronio. A tal fine va considerato che: -

l’interesse di Mevio quale emerge dal preliminare consiste nell’acquisto dell’intero immobile; oggetto della compravendita deve pertanto ritenersi l’intero immobile indiviso e non le singole quote indivise dei comproprietari; Tizio, Caio e Sempronio devono considerarsi come unica parte “complessa” del preliminare; il consenso al trasferimento definitivo dell’immobile deve essere prestato dalla parte “complessa” e, quindi, da tutti e tre i promettenti venditori; l’interesse del promissorio acquirente viene soddisfatto dal contributo necessariamente collettivo ed unitario di tutti i promettenti venditori; ognuno di questi ultimi non solo ha promesso di trasferire la propria quota, ma ha altresì promesso il “fatto altrui” (prestazione del consenso dei comproprietari); l’obbligazione assunta dai promettenti venditori con il contratto preliminare non può ritenersi solidale (alla luce di quanto previsto dall’art. 1292 cod. civ., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l’intero); non può applicarsi la disciplina delle obbligazioni solidali e, in particolare, l’art. 1307 cod. civ. che regola le conseguenze dell’inadempimento, esonerando il condebitore non inadempiente al risarcimento dei danni ulteriori; il regime della responsabilità è regolato dalle norme generali sull’inadempimento delle obbligazioni.


PARERE DI DIRITTO CIVILE (Esercitazione di “Brainstorming”) Con atto di citazione del 7/1/2010, il locatore Tizio, premesso di aver stipulato contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione con decorrenza dal 1^ febbraio 1998 della durata legale di sei anni, intima licenza per finita locazione al conduttore Caio. Assume che una precedente disdetta a mezzo raccomandata AR ricevuta il 20 gennaio 2003 per la data di scadenza del 31 gennaio 2004, ancorché inefficace in quanto non motivata ai sensi dell’art. 29 della legge n. 392/1978, conserva comunque efficacia di disdetta per la successiva scadenza del 31 gennaio 2010. Caio, costituitosi in giudizio, contesta il fondamento della pretesa e sostiene che il rapporto si è rinnovato sino al 31 gennaio 2016. Valuti motivatamente il candidato se la disdetta per la prima scadenza contrattuale possa valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale, affrontando le diverse questioni giuridiche che si pongono nel caso di specie. L 27/07/1978 n. 392 - Art. 29 (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c) (1). Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decretolegge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall' art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.

1. Materiale per l'aula  

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