Page 1

DISEÑO DE ESTRATEGIA PARA LA REHABILITACIÓN DEL USO RESIDENCIAL DEL BARRIO PUERTO DE VALPARAÍSO

1


INDICE

PRESENTACIÓN I. ANTECEDENTES 1. Marco de Referencia 2. Area de Desarrollo de la Consultoría 3. Objetivos 4. Productos 5. Metodología 6. Equipo Profesional II. LEVANTAMIENTO DE LA INFORMACIÓN 1. Equipo de Terreno 2. Procesos y Procedimientos 3. Documentos 4. Estadística de Resultados III. PLAN DE REHABILITACIÓN RESIDENCIAL 1. Caracterización del Uso Residencial del Barrio 2. Potencial de Rehabilitación 3. Elementos de una Estrategia de Rehabilitación IV. ANEXOS ANEXO N°1: Detalle de Planos Zona 1 ANEXO N°2: Detalle de Planos Zona 2 ANEXO N°3: Detalle de Propietarios Roles Zona 1 ANEXO N°4: Detalle de Propietarios Roles Zona 2

3 4 4 5 6 6 7 8 9 9 10 15 23 24 25 37 50 61 61 65 68 71

2


PRESENTACIÓN El presente trabajo, encargado por el Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso (PRDUV) y realizado por CORTAL Consultores, surge como respuesta a la necesidad de recabar información y formular estrategias de acción luego de la explosión e incendio que afectó a varios inmuebles de la calle Serrano, en el Barrio Puerto de Valparaíso el 3 de febrero de 2007. Se constata que las autoridades no poseen información suficiente sobre los inmuebles y residentes del área patrimonial que constituye el Barrio Puerto. Por esta razón, el PRDUV encomienda la ejecución de un completo levantamiento arquitectónico de los inmuebles, así como la recopilación de información jurídica sobre las propiedades y antecedentes sobre los residentes de la zona. Asimismo, encomienda a CORTAL la coordinación de otras labores de levantamiento de información en la zona: evaluación de la situación constructiva y estructural de los inmuebles y del estado de las instalaciones eléctricas, realizados por las Escuelas de Ingeniería en Construcción y de Ingeniería Eléctrica de la Pontificia Universidad Católica da Valparaíso, respectivamente. El trabajo, llevado a cabo en dos etapas entre abril y noviembre de 2007, se realizó sobre un total de 94 inmuebles, en 80 de los cuales se pudo completar el conjunto de la información mencionada. En 10 sitios eriazos se realizaron estudios de cabida y el análisis jurídico de la propiedad. Toda esta información se reunió en carpetas físicas y magnéticas –una por cada rol-. Para tener una dimensión del volumen de trabajo, cabe mencionar que sólo en planos se entregan 484 láminas junto al presente informe. Dichos planos corresponden a cerca de 120.000 m2 de inmuebles levantados. Se espera que la información recopilada sirva de base para preparar proyectos de reparación, mejoramiento y otras acciones destinadas a la recuperación del barrio. Constituyen un antecedente valioso no sólo para una respuesta inmediata al accidente mencionado, sino para cualquier acción posterior de rescate patrimonial en la zona. Por último, se encomendó a CORTAL el análisis de la información recopilada, en particular sobre la función residencial del Barrio Puerto, de manera de evaluar su potencial de rehabilitación y de recomendar una estrategia que articule la diversidad de acciones en curso y previstas para la zona por parte del municipio y otras autoridades. La tercera parte de este informe está dedicada al desarrollo de este tema. Valparaíso, 28 de noviembre de 2007.

3


••cortalconsultores DISEÑO DE UNA ESTRATEGIA PARA LA REHABILITACIÓN DEL USO RESIDENCIAL DEL BARRIO PUERTO DE VALPARAÍSO

I.

ANTECEDENTES

1.- MARCO DE REFERENCIA. El Gobierno de Chile resolvió ejecutar el "Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso" (PRDUV), cuyo objeto es contribuir a la revitalización de la ciudad de Valparaíso poniendo en valor su patrimonio urbano como fundamento de nuevas actividades económicas, culturales y sociales que beneficien a la población. Para ello gestionó el otorgamiento de un crédito del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), destinado a complementar el financiamiento nacional para la ejecución del citado Programa suscribiendo con dicho organismo, el 07 de Enero de 2006, el Contrato de Préstamo Nº 1703/0C-CH. El Organismo Ejecutor del Programa es la Subsecretaría de Desarrollo Regional y Administrativo (SUBDERE), la que a través de la Unidad Ejecutora del Programa (UEP), está facultada para contratar consultorías y servicios en forma directa o a través de Organismos Co-Ejecutores, para realizar actividades específicas del Programa, de conformidad a lo previsto en el Contrato de Préstamo y en el Reglamento Operativo del Programa. El Programa está conformado por cuatro componentes, dentro de los cuales se encuentra la Recuperación Urbana de Valparaíso, cuyo objetivo es mejorar el ambiente urbano de la ciudad mediante la inversión en espacios públicos, vialidades, y edificaciones localizadas en áreas de la ciudad con potencial de desarrollo. Desde esta perspectiva, el Programa contempla la recuperación de áreas territoriales delimitadas con valor patrimonial y potencial económico (EPIs) por medio de inversiones en vías y espacios públicos, así como en bienes inmuebles públicos y privados, líneas de acción que a su vez comprenden, entre otras, la rehabilitación, mejoramiento y recuperación de inmuebles para uso residencial, comercial o de servicios Dentro de las unidades territoriales en torno a las cuales el Programa organiza su actividad se encuentra el EPI Barrio Puerto, constituido por el área del Plan de Valparaíso anteriormente dividida en otras tres unidades (EPI Artillería - Plaza Aduana; EPI Barrio Puerto - Santo Domingo; EPI Cordillera - Plaza Justicia), centro del área fundacional de la ciudad y que congrega una parte importante de su

4


patrimonio histórico arquitectónico, albergando actividades muy diversas en deteriorados inmuebles de valor patrimonial que presentan problemas de habitabilidad y riesgos evidentes. La constitución de esta zona como unidad singular (EPI) obedece a una reformulación del ámbito de aplicación territorial del Programa, surgida a partir del incendio por acumulación de gas que afectó a la zona histórica del puerto de Valparaíso con fecha 3 de Febrero de 2007. El siniestro produjo un importante nivel de destrucción en inmuebles del casco patrimonial ubicado en el Plan del Barrio Puerto, con deterioro y daño de diversa significación en varias edificaciones emblemáticas de la zona, al tiempo que evidenció la vulnerabilidad de este sector de la ciudad y los problemas preexistentes de deterioro del área patrimonial del Barrio Puerto de Valparaíso. En este marco conceptual se desarrolla la consultoría, destinada a diseñar una estrategia de intervención del Barrio Puerto de Valparaíso para la rehabilitación de su uso residencial, la cual resulte además, coherente con las otras líneas de acción gubernamental actualmente en desarrollo sobre el área, entre las que se cuentan el apoyo a la actividad comercial y productiva que llevan a cabo CORFO y SERCOTEC. 2. ÁREA DE DESARROLLO DE LA CONSULTORÍA. El EPI Barrio Puerto abarca el área comprendida entre la Plaza Aduana y la Plaza Sotomayor y entre las calles Errázuriz y Bustamante - Serrano. Al interior de este sector se han definido 2 zonas (ver plano adjunto), la primera de las cuales (Zona Nº1) incluye el área directamente afectada por el siniestro y que, además, forma parte del sector de conservación patrimonial definido en la declaración de Patrimonio de la Humanidad. La Zona 2 se inscribe dentro del área de amortiguación y completa el Barrio Puerto. El área de trabajo de esta consultoría, que se realizó en dos etapas sucesivas, correspondió a las Zona N°1 y Zona Nº 2 del Barrio Puerto señaladas en el plano siguiente.

5


3.- OBJETIVOS Los objetivos establecidos para el estudio fueron: a) Contar con un levantamiento de información acerca de la situación actual de cada uno de los inmuebles del área de desarrollo de la Consultoría, en sus aspectos técnico constructivos, jurídicos y sociales. b) Diseñar una estrategia de intervención del área de desarrollo de la Consultoría, definiendo las acciones de rehabilitación del uso residencial de la misma. c) Coordinar las diversas intervenciones destinadas a la reparación de los inmuebles dañados dependientes del Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso. 4.- PRODUCTOS Los productos finales de la consultoría son básicamente dos: a) Un conjunto de carpetas que contienen la información de los inmuebles. a.1. Son 80 carpetas físicas y virtuales que corresponden a cada uno de los roles incluidos en las Etapas 1 y 2 de la Consultoría, con el siguiente detalle de información levantada: Planos de Levantamiento

6


Plantas y Cortes de Arquitectura por piso, incluyendo cuadro de superficies y descripción de materiales y usos de los recintos. • Fachadas • Registro Fotogramétrico de las fachadas

Informes

• Ficha Informe Social • Ficha Informe Jurídico • Informe de Estructura y Estado de la Construcción1 en sus aspectos • Estructurales • Constructivos • Instalaciones Sanitarias y Gas • Informe de Estado de las Instalaciones Eléctricas2 • Informe Patrimonial e Histórico3 a.2. Estudios de Cabida: En los 10 sitios eriazos identificados en el desarrollo de la consultoría se hacen los estudio de cabida correspondientes. b) Estrategia de Rehabilitación de la Función Residencial en el Barrio Puerto Este Informe se presenta en el punto III de este Informe Final. 5.- METODOLOGÍA En el logro de los objetivos antes mencionados se establecieron los siguientes pasos y etapas metodológicas: a) Levantamiento de Información: La primera actividad, que cubre gran parte del período de desarrollo de los estudios, fue un levantamiento exhaustivo en terreno de información técnica, social y patrimonial de los inmuebles incluidos en el área de estudio incluyendo: • • • •

Levantamiento de planos de planta de todas las edificaciones incluidas en el Área de Estudio Levantamiento de fachadas mediante fotogrametría digital Levantamiento de Información Social de los residentes Levantamiento de la Situación legal y de tenencia de las propiedades.

b) Coordinación Se coordinó el trabajo de otras instituciones sobre el área, integrando al levantamiento de información las labores específicas de éstas, con criterios y formatos comunes, incorporando los resultados en una carpeta por inmueble: • Diagnóstico de las condiciones Constructivas, Estructurales, de Instalaciones Sanitarias y de Gas de los inmuebles incluidos en el área de estudio, realizado por la Escuela de Ingeniería en Construcción de la Facultad de Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso. 1

Elaborado por la Escuela de ingeniería en Construcción de la UCV. Elaborado por la Escuela de Ingeniería Eléctrica de la UCV. 3 Elaborado por la Oficina de Gestión Patrimonial de la Municipalidad de Valparaíso. 2

7


Diagnóstico de las instalaciones eléctricas de los inmuebles del área de estudio, realizado por la Escuela de Ingeniería Eléctrica de la Facultad de Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso. Evaluación Patrimonial de los inmuebles incluidos en el área de estudio, realizada por la Oficina de Gestión Patrimonial de la Ilustre Municipalidad de Valparaíso.

c) Estudios de cabida Resultado del levantamiento, en los terrenos eriazos a los que no se pueden aplicar los instrumentos ya descritos, se hace un estudio de cabida de su potencial de construcción como un aporte a su evaluación inmobiliaria. Estos estudios se incluyen en las respectivas carpetas. d)

Estudio y Propuesta de Estrategia de Rehabilitación de la Función Residencial. Sobre la base de la información recolectada en la etapa anterior, se procede al análisis del Barrio Puerto y diseño de una estrategia de intervención tendiente a la rehabilitación de su uso residencial. Los objetivos específicos son los siguientes: • • •

Realizar una evaluación del actual uso residencial de la zona. Analizar su potencial de desarrollo desde esta perspectiva. Elaborar una propuesta de estrategia para la realización eventual de obras.

6.- EQUIPO PROFESIONAL El estudio completo, incluyendo las Etapas 1 y 2 se extendió entre junio y noviembre de 20074. Para desarrollar el estudio, CORTAL Consultores estableció un equipo profesional de arquitectos, asistentes sociales y abogados organizados de acuerdo a la siguiente estructura básica: Equipo de Coordinación Jefe de Proyecto - José Manuel Cortínez C. Coordinador Técnico - Francis Pfenniger B. Coordinador General Terreno - Arturo Hernández F. Jefe Taller Arquitectura - Ignacio Soler V. Jefe Asistentes Sociales - Pilar Silva Abogado - Eduardo Gandulfo Equipos de Terreno: se detalla en el punto siguiente.

II.

LEVANTAMIENTO DE LA INFORMACIÓN

1. EQUIPO DE TERRENO El levantamiento de la información en terreno se realizó en base a tres líneas de acción simultáneas, independientes pero coordinadas centralizadamente que incluía: 4 Los trabajos de coordinación y levantamiento se iniciaron en abril, antes de dichos plazos contractuales, debido a la urgencia de la situación creada por el accidente de febrero en calle Serrano.

8


a) Equipo de Asistentes Sociales El equipo de asistentes sociales estuvo conformado por las siguientes profesionales: - Valeria Roxana Díaz Muñoz - Maribel del Carmen Miranda Mella. - María Pilar Silva Ortiz b) Equipo de Arquitectos y Ayudantes levantamiento de la planimetría Equipo Nº 1: - Fernando Quezada - arquitecto - Andrés Herbach – ayudante Equipo Nº 2: - Juan Jorquera – Arquitecto - Rodrigo Sánchez – ayudante Equipo Nº 3: - Gustavo Orfali – Arquitecto - Paula Gómez arquitecta Equipo Nº 4 - Gustavo Escalante – Arquitecto - Verónica Guardia – arquitecta - Pablo González – Ayudante Equipo Nº 5 Cristhian Rosales – Arquitecto Jacqueline Muñoz - Arquitecto c) Equipo de Arquitectos y Ayudantes levantamiento Fotogrametría Fachadas. Coordinador: José Tomás Olivares D. Jefe de Producción: Leonardo Cañete T. Asesor: María Inés Arribas A. Equipo en Terreno - Fernando Kaftanski - Christian Fernandez Equipo Técnico de Apoyo - Arq. Marcela Castañeda - Arq. Ghislane Martos - Arq. Ximena Ulloa - Arq. Ana Toloza V. - Cristian Ramirez - Daniela Aguirre - Jorge Astorga V. - Carlo González T. - Cristian Piwonka - Ignacio Quiroga

9


- Paulina San Martín - Mónica Santander G. - Nataly Hasbún - Gabriela Toro G. - Yuri Silva - Daniel Meneses - Leyla Oyarzún - Felipe González - Sebastián Tapia - Sebastián Díaz 2. PROCESOS Y PROCEDIMIENTOS En el cumplimiento de los objetivos planteados en los Términos de Referencia del Estudio, se hizo un exhaustivo levantamiento de información planimétrica en terreno de plantas de arquitectura, detallando el máximo de información posible (materiales principales, uso de los recintos, etc), levantamiento del proceso de fotogrametría y digitalización de las fachadas, de evaluación técnica de estado de conservación (instalaciones eléctricas, estructura, construcción e instalaciones sanitarias y de gas), de condición social y de situación jurídica de los inmuebles. El trabajo de campo fue realizado por los equipos profesionales y técnicos detallados bajo la coordinación general de CORTAL e incluye las siguientes especialidades: -

Levantamiento de Plantas – 5 equipos de dos personas encabezados por un arquitecto Levantamiento Fotogramétrico – Equipos de profesionales y Técnicos de Estudio RE, encabezados por un arquitecto Levantamiento de Ficha Social – Equipo conformado por 3 Asistentes Sociales. Evaluación situación jurídica – Abogado Evaluación Instalaciones Eléctricas – Escuela de Ingeniería Eléctrica de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso. Evaluación Estructural – Escuela de Ingeniería en Obras Civiles de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso Evaluación de estado de conservación de la construcción – Escuela de Ingeniería y Construcción Pontificia Universidad Católica de Valparaíso. Evaluación Patrimonial – Oficina de Gestión Patrimonial de la I. Municipalidad de Valparaíso

Una de las dificultades que presenta todo trabajo de campo es organizar y sistematizar la forma y los criterios con que se va a levantar y clasificar la información. En este caso, nos enfrentamos al escenario de que trabajaron en terreno diversos equipos profesionales conformados a su vez, cada uno de ellos, por varios profesionales y técnicos, llegándose a tener a más de 30 personas involucradas en terreno, lo que obligó a extremar las precauciones y procedimientos de coordinación. Para los efectos de contactar a los vecinos y residentes se contó con una carta de presentación del Alcalde de Valparaíso que explicaba los alcances del trabajo que 10


se iniciaba y solicitaba el apoyo y colaboración de los residentes y usuarios del barrio. El trabajo de terreno se inicia con las visitas y coordinación con los vecinos por parte de los equipos de asistentes sociales, que simultáneamente aplican los instrumentos y encuestas a los residentes. Todo el personal de terreno estaba debidamente identificado por una credencial extendida por el PRDUV. Adicionalmente, en algunas ocasiones se tuvieron que hacer gestiones por parte del propio PRDUV con los respectivos propietarios, a fin de lograr las facilidades de acceso que el estudio demandaba. Cabe mencionar que, en general y pese a la sobre exposición que ha tenido el Barrio Puerto a este tipo de visitas de inspección y de estudio, en particular luego de la tragedia de febrero de 2007, la recepción y participación de los residentes fue muy positiva. No obstante, se produjeron ciertas dificultades y retrasos para obtener las autorizaciones de visitas, así como algunos rechazos, principalmente de parte de propietarios de discotecas y de prostíbulos. Para establecer una comunicación fluida con los residentes se optó por instalar en la Plaza Sotomayor un módulo de atención de público que atendía algunas horas al día.

ATENCION EN CONTAINER EN PLAZA SOTOMAYOR

Aunque se evaluó como un esfuerzo de comunicación y de transparencia necesario, de acuerdo a las estadísticas controladas en la bitácora, sólo se registraron 70 consultas en el período en que operó el container (hasta septiembre). Éste sirvió especialmente como punto de referencia e identificación del equipo de terreno ante los residentes y como elemento de apoyo para la coordinación de los grupos de trabajo. El levantamiento de la información de planimetría se trabajó con dos enfoques diferentes pero simultáneos. Por una parte, un levantamiento fotogramétrico realizado por un equipo (Estudio RE) y, por otra, el levantamiento de la información de planimetría realizada por varios equipos de CORTAL midiendo en terreno cada recinto, dadas las complejidades de subdivisión interior y uso del espacio esperables. Esta información fue procesada y transformada en archivos dwg. en forma independiente por cada uno de los frentes de trabajo. Posteriormente, se hizo un cruce de información que permitió contrastar y validar la información vaciada a los planos y, en los casos que correspondiera, hacer nueva visita a terreno para aclarar dudas o inconsistencias.

11


Esta información fue entregada al PRDUV para su revisión y aprobación y, simultáneamente, fue distribuida a los equipos profesionales de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, encargados de la evaluación estructural, constructiva y de instalaciones eléctricas. El objetivo fue que estos últimos contaran con una base de información planimétrica validada y expresada de manera estándar y uniforme, que permitiera a los equipos de terreno hacer sus observaciones y aplicarlas sobre una matriz de información equivalente y comparable entre sí. La información de campo para la evaluación técnica (estructural, constructiva y de instalaciones eléctricas) fue levantada en fichas cuya estructura y contenido fueron elaborados por CORTAL y consensuados con la contraparte técnica del PRDUV y con cada uno de los equipos de campo. El objetivo fue contar con una ficha de terreno consistente, que permitiera levantar y clasificar la información de manera uniforme y similar, aplicando los mismos criterios por cada uno de los diferentes equipos de terreno y por cada una de las personas que los conformaban. El detalle de estas fichas se puede analizar en los respectivos informes. Una vez levantada la información de campo, se procedió a digitalizarla, incorporando las fotografías y demás datos de apoyo relevantes.

LEVANTANDO INFORMACIÓN AL EXTERIOR

TRABAJO AL INTERIOR DE UNA VIVIENDA

12


TRABAJOS DE LEVANTAMIENTO AL INTERIOR DE INMUEBLES EN BARRIO PUERTO

EQUIPO DE TERRENO DE FOTOGRAMETRÍA

El levantamiento de las fachadas mediante el procedimiento de la fotogrametría diferencia tres tipologías de fachadas en función de la complejidad y variedad de elementos que la componen. Las fachadas más elaboradas corresponden a la tipología 1, las más simples corresponden a la tipología 3. Esta apreciación es estrictamente funcional a la técnica de la fotogrametría y sólo describe en términos genéricos la cantidad y densidad de los puntos que deben ser transcritos a los archivos dwg. El detalle se aprecia en los ejemplos siguientes:

13


FACHADA TIPO 1

FACHADA TIPO 2

FACHADA TIPO 3

3. Documentos

A continuaci贸n se presentan algunos ejemplos de los productos mencionados, resultado de la aplicaci贸n de los instrumentos de terreno: 14


3.1. Ficha Social

15


16


3.2. Antecedentes Legales de la Propiedad La siguiente es una muestra del resultado del análisis jurídico realizado sobre cada una de las propiedades, lo que incluye su seguimiento en el Conservador de Bienes Raíces por un período de 10 años. De esta manera se obtiene una información suficientemente sólida para las características del estudio, aunque no constituye un estudio de títulos completo, que hubiese requerido disponer de la totalidad de la documentación jurídica de las propiedades.

17


3.3. Planos de Arquitectura La siguiente es una muestra de los planos de arquitectura elaborados a partir de los levantamientos de medidas y superficie de todas las plantas de los inmuebles. Adem谩s, se identific贸 en los planos el uso de cada recinto, as铆 como la materialidad de los distintos elementos de la construcci贸n.

18


3.3.1. Detalle de Planta

3.3.2.

Detalle de Vi単eta

19


3.3.3. Detalle de Nomenclatura para descripci贸n de Recintos y materiales

3.3.4. Cuadro de Superficies

20


3.4. Levantamiento Fotogramétrico El resultado del levantamiento fotogramétrico en terreno se tradujo en dos productos complementarios que se presentan en las imágenes siguientes. Por una parte, se logra la reconstitución de la fachada con una precisión fotográfica de alta definición que reproduce en detalle su estado actual, incluyendo todas las singularidades que la caracterizan o que estuvieron presentes en el momento del trabajo de campo. Por otra parte, a partir de dicha información digitalizada, se construye la reproducción de la fachada en un archivo dwg. en el que se aprovecha de eliminar o limpiar los aspectos anecdóticos capturados en la toma fotográfica, como por ejemplo, ventanas o puertas semi abiertas, rayados murales u otros que no pertenezcan a la estructura básica del edificio. El objetivo de hacer esta limpieza es contar con un plano en archivo digital que pueda ser la base de trabajo para futuros estudios de proyectos y/o intervenciones, apoyados en el respaldo fotogramétrico que da cuenta del estado exacto del inmueble en la oportunidad del levantamiento.

RESULTADOS DE LA FOTOGRAMETRÍA. FACHADA FOTOGRAFICA Y FACHADA EN ARCHIVO DWG.

3.5. Estudios de Cabida Los estudios de cabida se centraron en los 10 roles identificados como terrenos eriazos en el área de estudio. En total, para llevar a cabo estos estudios, se realizaron 2 presentaciones durante el proceso de realización de la consultoría a distintas instancias de la contraparte técnica: • •

Ingreso de estudios de cabida a la Dirección de Obras Municipales de Valparaíso. Arquitecta revisora Macarena Fredes Ingreso de estudios de cabida a la Oficina de Gestión Patrimonial de Valparaíso. Arquitecta a cargo, Karen Fried.

Los estudios de cabida tuvieron como finalidad lograr una aproximación al margen volumétrico y de superficies posibles de construir en un hipotético desarrollo inmobiliario sobre el terreno a partir de la aplicación de las normativas vigentes.

21


Este ejercicio permitió calcular la cantidad de pisos y metros cuadrados por piso y total por predio, además de un cálculo aproximado de estacionamientos. La revisión por parte de la Dirección de Obras Municipales consideró como instrumentos: 1. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones vigente, OGUC. 2. Ordenanza Local del Plan Regulador de Valparaíso, refundida (publicada en el Diario Oficial con fecha 21 de marzo del 2005). 3. Seccional de vistas del PRV 02 Modificado (publicado en el diario oficial con fecha 16 de febrero del 2004). Los planos que se adjuntan contienen las correcciones efectuadas en cada uno de los roles. De la presentación a la Oficina de Gestión Patrimonial se concluyó que los estudios de cabida realizados podrían sufrir modificaciones luego de la aprobación de una nueva normativa que los afectará. En efecto, se encuentra en proceso de firma el decreto que oficializa el Instructivo de Intervención para la zona de conservación patrimonial de Valparaíso. Este instructivo incluye disposiciones que pueden resultar más restrictivas que las usadas en el estudio de cabida realizado por esta consultora. Sin embargo, por no tratarse de un documento oficializado, no fue posible integrarlo en esta etapa a las consideraciones a aplicar. Sin perjuicio de lo anterior, es importante hacer presente que al momento de realizar un eventual estudio de desarrollo inmobiliario, se deberán actualizar los estudios de cabida y revisar las normativas aplicables. El detalle de los roles incluidos en los estudios de cabida mencionados se ajusta al cuadro siguiente: ROL

MAN

NÚM

1

5-1

5

1

ERRÁZURÍZ, BLANCO, SAN MARTÍN Y CLAVE S/Nº

SOCIEDAD INMOBILIARIA SANTA ISABEL

CIA SUDAMERICANA DE VAPORES 90.160.000-7

1

ERRÁZURIZ S/N BLANCO 509- 529 ERRÁZURÍZ S/Nº / BLANCO 541- 545

CIA SUDAMERICANA DE VAPORES 90.160.000-7

COCHRANE 53- 63

BARILARI MOGGIA, EMILIO

1.448.768-9

BLANCO 26

POBLETE VERGARA, BLANCA

2.614.773-5

BUSTAMANTE 59

HUGO CORROTEA ARAVENA

12.847.548-6

BUSTAMANTE 59

HUGO CORROTEA ARAVENA

2.847.548-6

BUSTAMANTE 30

I. MUNICIPALIDAD DE VALPARAÍSO 69.060.900-2

BUSTAMANTE S/Nº

AGENCIAS DE LOTERIA LOTAVAL LTDA.

81.645.800-5

BUSTAMANTE 46

EMPRESAS MUNICIPALES DESAGUES

89.900.400-0

2

3

4

5

6

7

8

9

10

8-1

8

8-2

8

25-4

25

25-5

25

59-2

59

59-3

59

86-8

86

86-9

86

86-10

86

4.

DIRECCIONES

PROPIETARIO/POSIBLE PROPIETARIO

RUT

4

5

2

3

8

10

SECCIONAL VISTA

ZONA TIPICA

ZONA AMORTIGUACIÓN

ZCHP

V5

X

X

ZCHP

V2

X

X

ZCHP

V2

X

X

ZCHP

V7

X

X

ZCHI

V7

X

X

ZCHA

V2

X

X

ZCHA

V2

X

X

ZCHA

V4

X

X

ZCHA

V4

X

X

ZCHA

V4

X

X

79.613.080-6

2

9

ZONIFICACION

ESTADÍSTICA DE RESULTADOS

22


Los resultados finales del trabajo de levantamiento de la información están contenidos en las 90 carpetas físicas y digitales entregadas. Una síntesis del trabajo de levantamiento de información puede encontrarse en el siguiente cuadro: PRODUCTOS

NÚMERO

TOTAL ROLES EN ZONAS 1 Y 2

94

TOTAL ROLES CON LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN5

80

ESTUDIOS DE CABIDA

10

ELIMINADOS E INTEGRADOS A OTROS ROLES

2

ACCESOS DENEGADOS

2

TOTAL LÁMINAS DE PLANOS DIGITALIZADOS E IMPRESOS TOTAL SUPERFICIE DE INMUEBLES LEVANTADOS

484 118.685,51 m2

5

Carpeta por cada rol con levantamiento de información SOCIAL, LEGAL, PLANOS DE ARQUITECTURA, INFORME PATRIMONIAL Y ESTADO DE CONSERVACIÓN ESTRUCTURAL, CONSTRUCTIVA Y ELÉCTRICA.

23


III.

PLAN DE REHABILITACIÓN RESIDENCIAL

A continuación se presenta al diseño de una estrategia de intervención del Barrio Puerto con el objetivo de desarrollar la rehabilitación de su uso residencial. Los objetivos definidos para este trabajo fueron los siguientes: 1° 2° 3°

Realizar una evaluación del actual uso residencial de la zona. Analizar su potencial de desarrollo desde esta perspectiva. Elaborar una propuesta de estrategia que integre la realización eventual de obras de reparación, la adquisición de inmuebles y sitios eriazos, entre otros aspectos.

Estos objetivos se abordan mediante el desarrollo de las siguientes partes del informe: I.

Caracterización de los residentes y de los usos que se registran en los inmuebles del Barrio. Esto se realiza sobre la base de la información obtenida en terreno y recogida en la ficha de información social levantada en cada inmueble.

II.

Análisis del potencial de rehabilitación que presentan los inmuebles, realizado sobre la base de la información jurídica levantada por el mismo equipo anterior, las fichas de evaluación de la situación constructiva y estructural de las edificaciones, elaboradas por la Escuela de Ingeniería en Construcción de la Universidad Católica de Valparaíso y la información del valor patrimonial de los inmuebles aportada por la Oficina de Gestión Patrimonial del Municipio y por el propio equipo de CORTAL.

III.

Presentación de los componentes de una estrategia de rehabilitación, que necesariamente deberá superar el ámbito residencial, como se concluye más adelante.

I.

CARACTERIZACIÓN DEL USO RESIDENCIAL DEL BARRIO PUERTO

1.

ÁREA DE ESTUDIO Y UNIVERSO

En el Plano N°1 se detalla el Área de Estudio que corresponde al Plan del Barrio Puerto, delimitado por la Plaza Sotomayor y la Plaza Wheelwright (o de la Aduana), incluyendo en sentido longitudinal las calles y avenidas Errázuriz, Blanco, Cochrane y el eje Bustamante – Serrano. Es la misma área definida para el levantamiento de información, actividad que se llevó a cabo en las 2 etapas consignadas en el plano, lo que no incide en el presente análisis, que se realiza sobre el conjunto del área señalada.

PLANO N°1: ÁREA DE ESTUDIO 24


El universo del estudio está constituido por el conjunto de inmuebles del área señalada y, en particular, por los residentes y los usos residenciales que allí se

25


registran, los que se abordan en el marco del conjunto de usos que se registran en el barrio puerto. En el Área de Estudio antes descrita se identifica un total de 82 inmuebles que se desagregan como sigue: CUADRO Nº 1 – ROLES EN AREA DE ESTUDIO Total Roles en el Área de Estudio Sitios Eriazos Rechazos Total Roles Levantados

2.

N° 94 10 2 82

CARACTERIZACIÓN

En los cuadros y planos que se presentan a continuación se detallan y grafican algunos de los aspectos principales que permiten completar una caracterización del área en estudio, de sus residentes y de sus construcciones, en orden a proponer un plan de rehabilitación fundado en la realidad actual del barrio. Respecto de los planos que se incluyen, es importante destacar tres aspectos para su correcta interpretación: a) En todos ellos se señalan los sitios eriazos cruzados por dos líneas en forma de cruz. b) Los sitios en blanco corresponden a inmuebles que fueron excluidos del estudio (por ejemplo, la manzana 27, que corresponde al Mercado Puerto, fue excluida por ser parte de otro estudio); también corresponden a inmuebles no incluidos en la información consignada en un determinado plano (por ejemplo, en el Plano N°3 que diferencia tipos de residencias, quedan en blanco los inmuebles que no tienen uso residencial, identificados en el plano anterior). c) Se aplica un código de colores para identificar las características de los inmuebles que se están graficando. Cuando a un inmueble corresponden dos o más características distintas, se señalan sobre él todos los códigos de colores correspondientes. Sin embargo, la división y forma en que se aplican los colores sobre la superficie del rol correspondiente no debe interpretarse como indicador de la proporción en que está presente cada característica, sino exclusivamente como referencia de que ésta está presente. Como se observa en el Cuadro N° 1, el porcentaje de rechazos es relativamente bajo en comparación a otros estudios realizados en las cercanías (Cerro Santo Domingo, Cerro Artillería y Cerro Cordillera), lo que puede entenderse como el resultado de una alta sensibilización a partir de la explosión de febrero de 2007, pero también como un genuino interés de incorporarse en las iniciativas que se impulsan y que han sido fuertemente difundidas por el municipio y la propia prensa. Aún así, hay un número de residentes que se negó a responder la encuesta o parte de ella, lo que se expresa poco en el cuadro general recién comentado, pero queda consignado en algunos de los cuadros siguientes en que aparece la mención “no responde”. Estos rechazos corresponden a situaciones diversas, pero 26


principalmente a inmuebles utilizados en actividades que buscan un bajo perfil, como hoteles por horas y prostíbulos. Del levantamiento de información de estos 82 roles que fue posible evaluar dentro del área de estudio, se obtiene el siguiente cuadro de información general, en el destaca que los inmuebles con residentes apenas alcanzan a un 40% del total. Cabe señalar que a raíz de la explosión y el incendio mencionados, un cierto número de familias fue evacuado de manera definitiva de las residencias más afectadas, lo que se traduce en una reducción del número de residentes y de inmuebles con residentes en el área. Considerando el total de residentes catastrados, se observa un promedio cercano a 10 residentes para los 33 inmuebles que registran uso residencial. CUADRO Nº 2 – INFORMACIÓN GENERAL DE ROLES LEVANTADOS Total de inmuebles estudiados Inmuebles con residentes Total residentes en Área de Estudio Promedio de residentes por inmueble

N° 82 33 (40,2%) 320 9,7

Esta información se complementa con la que entrega el cuadro Nº 3 –Residentes por inmueble- cuyos datos se localizan en el Plano Nº2. Allí destacan con claridad los 49 inmuebles sin residentes, que suman casi el 60% del total, lo que desde ya indica un rasgo a ser considerado en el análisis del sector: una importancia relativamente menor de la función residencial dentro del conjunto de usos que se registran en el barrio. CUADRO Nº 3 – RESIDENTES POR INMUEBLE Nº RESIDENTES Nº INMUEBLES Sin Residente 49 Entre 1 y 3 12 Entre 4 y 10 14 Sobre 10 4 No responde 3 TOTAL 82

% 59,75 14,65 17,08 4,87 3,65 100,00

Por otra parte, el promedio cercano a 10 residentes observado en el Cuadro Nº2 no caracteriza realmente el uso residencial de los inmuebles, los que en su mayoría registran un número menor de ocupantes. Dicho promedio se obtiene a pesar de que sólo 4 inmuebles superan los 10 residentes, lo que se debe a que en 3 de estos inmuebles se registra un alto número de residentes. El caso más evidente lo representa el edificio Astoreca, que alberga más de 40 hogares (los otros dos corresponden a los roles 87-3 y 90-18).

27


PLANO N째 2. RESIDENTES POR INMUEBLE

28


Además de la explosión e incendio de febrero de 2007, se pueden mencionar otros factores que inciden de manera menos accidental y más tendencial en la poca participación residencial del barrio: a) Esta situación es propia y frecuente en barrios centrales degradados de los que las actividades residenciales de tipo familiar tienden a emigrar y donde se observa con frecuencia la tendencia a traducirse en residencia temporal6. b) Es un lugar poco atractivo para la actividad residencial de tipo familiar y particularmente para la crianza de niños, por los problemas de seguridad y de desaseo que lo afectan. Adicionalmente, la carencia de espacios públicos atractivos, adecuadamente acondicionados y mantenidos no contribuye a ofrecer espacios de esparcimiento a niños que residen principalmente en departamentos y/o piezas, como se verá más adelante. La información levantada permite caracterizar a los residentes permanentes según el tipo de residencia que los alberga, lo que se expresa en el cuadro N° 4 y en el plano N° 3 de la página siguiente. Por las características tipológicas del área, no es extraña la casi total ausencia de residentes que habiten en casas, que alcanzan apenas a 13 personas, el 4% de los residentes totales del área de estudio. La mayoría de los residentes permanentes se distribuye en forma casi equitativa entre departamentos y piezas7. CUADRO Nº 4 – TIPO DE RESIDENCIA TIPO DE RESIDENCIA Departamento Pieza Casa No responde Total

(RESIDENTES PERMANENTES)

Nº PERSONAS 162 140 13 5 320

% 50,63 43,75 4,06 1,56 100,00

No existe una correlación directa entre tipo de residencia y superficie (o, más precisamente, no es posible deducir que los residentes en piezas tienen un grado mayor de hacinamiento que los residentes en departamento, relación que no se da con claridad en estos inmuebles de recintos amplios). La diferencia en calidad habitacional entre ambos tipos de residencia se expresa en la independencia que presentan los departamentos en materia de acceso a agua en la vivienda y en particular a la disponibilidad de servicios higiénicos propios.

6

Residenciastemporales: hoteles, pensiones y otros alojamientos transitorios. Según el Glosario Censal del INE, la diferencia entre departamentos y piezas o conjunto de piezas, es que estas últimas no son completamente independientes como unidades habitacionales, teniendo servicios higiénicos comunes con otras unidades. 7

29


PLANO N° 3 TIPOS DE USO RESIDENCIAL8

PLAZA SOTOMAYOR USOS RESIDENCIALES DEPARTAMENTOS HABITADOS DEPARTAMENTOS DESHABITADOS PIEZAS CASAS RESIDENCIA TEMPORAL

8

Como ya se señaló, al marcarse un inmueble con más de un color se está indicando que le corresponde más de una característica, sin implicar proporción entre ellas. Esto es también válido para los planos siguientes.

30


A continuación se entrega información respecto del número, composición y características de los residentes, para completar una visión sobre la importancia de la función residencial en el barrio e identificar a quienes pudieran ser afectados en alguna forma por el proceso de rehabilitación. Al analizar en el cuadro Nº 6 la composición de los hogares -que en total suman 121- y los tipos de familia, resulta notoria la presencia de 48 hogares unipersonales y de familias simples o nucleares (34 entre mono y/o biparentales). CUADRO Nº 5 – COMPOSICIÓN DE LOS HOGARES TIPO DE FAMILIA Y HOGAR9 Familia biparental simple Familia biparental extendida Familia monoparental simple Familia monoparental extendida Pareja sin hijos Hogar unipersonal Hogar con integrantes sin parentesco Hogar de hermanos TOTAL

CANTIDAD 18 13 16 4 12 46 8 4 121

% 14,87 10,74 13,22 3,31 9,92 38,02 6,62 3,30 100,00

Considerando que –según el Cuadro N° 4- el número total de residentes permanentes alcanza a 320, en promedio hay 2,6 personas por hogar. Se trata de un universo compuesto mayoritariamente por personas solas y por familias pequeñas y nucleares, con pocos hijos. Esto último se puede apreciar en los cuadros N° 6 y N° 7, de donde se concluye que el número total de familias (63, incluyendo la categoría parejas estables –convivientes- sin hijos del cuadro anterior) es superior al número de menores de edad (60 niños entre 0 y 17 años), lo que implica 0,95 niños por familia. CUADRO Nº 6 – HIJOS POR FAMILIA TIPO DE FAMILIA Familia sin hijos Familia biparental con 1 a 2 hijos Familia biparental con 3 o más hijos Familia monoparental con 1 a 2 hijos Familia monoparental con 3 o más hijos TOTAL

CANTIDAD 16 22 3 20 2 63

Entre las familias que componen el área de estudio una amplia mayoría (69%, entre monoparentales y biparentales) tiene 1 o 2 hijos. Le siguen en importancia la familia sin hijos que alcanza a 14 casos. Además de lo ya señalado en relación al número de menores de edad, la distribución etárea de los residentes en el área de estudio, registrada en el Cuadro N° 7, muestra una marcada mayoría de adultos activos, entre 18 y 59 años, que en total suman casi el 53% de la población. CUADRO Nº 7 – DISTRIBUCIÓN ETÁREA 9

Familia biparental: integrada por ambos padres y sus hijos. Familia monoparental:integrada por uno solo de los padres y sus hijos. Familia simple: integrada sólo por el núcleo familiar básico (padres e hijos). Familia extendida: integrada además por otros parientes, normalmente padres y/o nietos de la pareja principal. Hogar unipersonal: hogar de una persona sola.

31


TRAMO ETÁREO 0 a 5 años 6 a 10 años 11 a 17 años 18 a 35 años 36 a 59 años 60 años y más No responde TOTAL

CANTIDAD 23 20 17 85 84 54 37

% 7,19 6,25 5,31 26,56 26,25 16,88 11,56

320

100.00

El nivel de ingresos es un dato más difícil de capturar que otros, lo que se refleja en un número menor de respuestas y en menor grado de confiabilidad de la información, que en este caso es entregada directamente por el encuestado. Aún considerando esta salvedad, los datos del Cuadro N° 8 representan globalmente la realidad observada: población mayoritariamente pobre (75% bajo $200.000) y muy baja proporción de personas sobre el tercer quintil de ingresos (2,7%). . CUADRO Nº 8 – NIVELES DE INGRESO INGRESOS CANTIDAD $ 0 a $ 100.000 34 $ 101.000 a $ 200.000 50 $ 201.000 a $ 300.000 15 $ 301.000 a $ 500.000 9 $ 501.000 y mas 3 TOTAL(*) 111

% 30,63 45,05 13,51 8,11 2,70 100,00

(*) Los porcentajes están calculados sobre el total de los casos que respondieron y no sobre el universo total.

Esta cierta homogeneidad en el nivel de ingresos no tiene un equivalente en materia laboral, donde se observa gran dispersión y heterogeneidad. CUADRO Nº 9 - OCUPACIÓN OCUPACIÓN Dueña de Casa Pre y Escolares Estudiantes Educación Superior Comerciantes Sin Ocupación Empleados menores Obreros Empleados administrativos Técnicos Profesionales No responde Total

CANTIDAD 50 44 27 28 16 32 15 10 12 9 77 320

% 15,63 13,75 8,44 8,75 5,00 10,00 4,69 3,12 3,75 2,81 24,06 100,00

A continuación se caracterizan los inmuebles del barrio según los usos que presentan.

32


PLANO N° 4 TIPOS DE USO DE LOS INMUEBLES10

PLAZA SOTOMAYOR USOS NETAMENTE COMERCIALES O PRODUCTIVOS NETAMENTE RESIDENCIALES INMUEBLES DE USO MIXTO CERRADOS, DESHABITADOS, SIN USO OFICINAS, SINDICATOS, CLUBES, OTRO

10

Uso netamente comercial o productivo y uso netamente residencial: la totalidad del inmueble tiene exclusivamente el uso señalado. Uso Mixto: el inmueble registra más de alguno de los usos señalados.

33


CUADRO Nº 10 – INMUEBLES SEGÚN USO TIPO DE USO Netamente Comerciales y/o productivas Netamente residenciales Uso Mixto Oficinas, sindicatos, otros Cerrados, deshabitados Total

CANTIDAD 15 1 46 10 10 82

% 18,29 1,22 56,09 12,20 12,20 100,00

Según se observa en Cuadro N° 10, la función residencial prácticamente no se encuentra sola en los inmuebles del barrio. A simple vista se puede observar que a nivel de la calle predomina el comercio u otro uso y la función residencial tiende a radicarse en pisos superiores. Las cifras del cuadro confirman esa percepción: los usos mixtos son mayoritarios y constituyen una característica del barrio. Al analizar el tipo de usos comerciales y/o productivos hay que considerar que los inmuebles suelen tener más de un uso. Esto se expresa en el cuadro N° 11 en que los porcentajes suman más que 100%, puesto que corresponden a la presencia de determinado tipo de uso dentro del universo de los inmuebles. Así, por ejemplo, en 55 inmuebles -que representan el 67% de los 82 inmuebles estudiados-, funciona un local que corresponde a comercio minorista. Debido a la mencionada superposición de usos, es muy probable que en gran parte de esos mismos inmuebles se desarrollen también otros usos. En cada caso, entonces, el porcentaje refleja una proporción del universo de 82 inmuebles. CUADRO Nº 11 – TIPOS DE USOS COMERCIALES Y/O PRODUCTIVOS TIPO DE USO INMUEBLES % Comercio Minorista 55 67,00 Actividades Productivas 7 8,5 Hospedaje 19 23,20 Cabaret, Disco, Pub 19 23,20 Oficinas, Sindicatos 29 37,40

Se observa que el comercio es, por mucho, la actividad mayoritaria en el Barrio Puerto. Por otra parte, los usos de cabaret, disco o pub que se asocian tradicionalmente con el Barrio Puerto, sólo se presentan en un 23,2% de los inmuebles. Aún así, esto implica una presencia importante de este tipo de locales, dado que tienden a marcar una fuerte presencia en el entorno. Por último, las oficinas y sindicatos relacionados a las labores de mar alcanzan un 37,40%, alto porcentaje que respalda nominalmente el carácter porteño del barrio, pero que de hecho no se traduce en una presencia significativa en la vida de éste. Tanto los cabarets, discos y pubs como las oficinas y locales sindicales comparten la característica de que tienden a constituir fachadas cerradas, sin actividad hacia la calle, al menos en gran parte del día, aspecto que tiende a pesar en el bajo nivel de actividad que se observa en algunos tramos de Errázuriz y Blanco, principalmente.

34


PLANO N째 5 DETALLE DE USOS COMERCIALES 3.

PLAZA SOTOMAYOR COMERCIO MINORISTA DEL RUBRO ALIMENTOS

SERVICIOS VARIOS

RESTAURANTES, CAFES, BAR

COMERCIO ARTICULOS EN GENERAL

ALOJAMIENTOS

OFICINAS COMERCIALES

PUBS, CABARET, SALAS DE JUEGO

OTROS

35


4. 4.

CONCLUSIONES DE LA CARACTERIZACIÓN

Las conclusiones de esta fase han sido presentadas a lo largo del análisis de las páginas anteriores. Queremos más bien recalcar aquí algunos aspectos en relación a la idea de “rehabilitación residencial” –nuestro mandato- que nos parecen determinantes para los análisis y propuestas que se desarrollan en las páginas siguientes: Se ha podido constatar que la actividad residencial es secundaria en el barrio y como tal no puede sustentar, por sí sola, una estrategia de rehabilitación de éste. Con esta afirmación nos referimos al hecho de que la mayoría de los inmuebles no tiene residentes (y en cambio prácticamente en todos se registra actividad comercial, por ejemplo) y, también, al hecho de que se trata de una actividad que se desarrolla en pisos superiores, siendo otros los usos que tienen presencia en la calle, mayor visibilidad e influencia en el carácter del barrio. Pero esto sólo implica que la actividad residencial tiene menos importancia relativa que el comercio y, sobre todo, que no puede actuarse sólo sobre esta actividad, no implica que su rehabilitación sea indiferente o innecesaria. En efecto, no es conveniente – y no parece posible tampocoolvidar la función residencial en la rehabilitación del barrio. Tiene una demanda real expresada en sus actuales residentes y una demanda potencial por parte de nuevos residentes –lo que se verá más adelante- . Además, en numerosas experiencias de rehabilitación se ha podido constatar la importancia del uso residencial en el ciclo diario de actividad de un área urbana. Es irreemplazable en la vitalidad de un barrio en recuperación, el que no será tal si se queda vacío luego del cierre de otras actividades de tipo laboral o comercial.

36


II.

POTENCIAL DE REHABILITACIÓN

A continuación se analizarán el barrio y sus inmuebles para estimar el potencial de rehabilitación que presentan. El objetivo es identificar áreas o inmuebles en los que la presencia de determinados atributos puede señalar orientaciones para una estrategia de rehabilitación. Como se verá más adelante, también la ausencia de atributos puede servir de orientación en este caso. Se identificaron los siguientes atributos como factores que contribuyen a que un inmueble resulte comparativamente más atractivo para ser objeto de una intervención de rehabilitación:  Grado de atomización y saneamiento de la propiedad.  Valor patrimonial del inmueble.  Estado de conservación del inmueble. Cabe recordar que se trata de inmuebles protegidos, en zonas de conservación histórica, donde las transformaciones volumétricas están muy restringidas, por lo que su efecto en el potencial de rehabilitación es menor. Por esta razón no se estudió en este caso el potencial de edificación (estudios de cabida) sobre la base de la normativa del Plan Regulador, antecedente que normalmente se utiliza para evaluar el potencial inmobiliario de un predio11. Lo señalado es válido para el análisis global del barrio, aunque en lo específico el estudio de cabida puede ser importante para la factibilidad de un proyecto determinado y será necesario hacerlo cuando se cuente con la idea de proyecto. Como se verá a continuación, los factores mencionados fueron evaluados por separado, para luego asociar sus resultados de manera de obtener una evaluación multicriterio. 1. Grado de atomización y saneamiento de la propiedad: La existencia de un propietario único o un número reducido de éstos, claramente identificable(s) y con escrituras saneadas, constituye un atributo comúnmente valorado en todas las operaciones inmobiliarias, puesto que evita el costo de llevar a cabo largas negociaciones y gestiones jurídicas para acceder a la propiedad del inmueble o al acuerdo de sus dueños, según sea el caso. Tratándose de áreas antiguas y barrios degradados, los problemas asociados a una propiedad no completamente regularizada y atomizada suelen ser importantes, según se observó en estudios recientes en el Cerro Santo Domingo12. En el presente caso, por ser inmuebles mayores, con más usuarios y con diversidad de usos, se estimó que dicho problema podría ser aún más significativo, como obstáculo para emprender acciones de recuperación que suelen requerir, al menos, del acuerdo del(los) propietario(s). 11

Se realizaron estudios de cabida sólo para los sitios eriazos, donde dichos antecedentes son de plena utilidad. 12 Plan de Mejoramiento de Viviendas, realizado por CORTAL para Valpo Mío en 2006.

37


Para evaluar este factor se contó con los antecedentes jurídicos obtenidos por el equipo social de Cortal en terreno, los que fueron revisados por el abogado asociado a este trabajo. La labor se concentró en identificar plenamente al(los) propietario(s) de cada inmueble. Cabe mencionar que el alcance de este trabajo no incluyó un estudio acabado de los títulos, por lo que respecto al saneamiento se obtuvo sólo una apreciación preliminar, pero fundada en un análisis jurídico que abarcó un periodo de 10 años de inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces. Para efectos de esta evaluación, se estimó que todos los propietarios identificados tenían sus títulos en condiciones similares de saneamiento, de manera que dicho factor no se contabilizó como variable. La información obtenida fue clasificada como se observa en el siguiente cuadro, asignándosele puntaje a cada categoría, de manera de valorar el mayor grado en que se presenta el atributo. CUADRO N° 12: PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES: GRADO DE ATOMIZACIÓN. N° DE PROPIETARIOS PUNTAJE DE LA N° INMUEBLES PORCENTAJE POR INMUEBLE CATEGORÍA EN ESA CATEGORÍA 1 3 72 76,6% 2a3 2 14 14,9% 4 y más 0 8 8,5% 9413 100%

El resultado se llevó a un plano del Barrio Puerto para observar la expresión territorial del atributo, lo que se puede apreciar en la página siguiente.

13

En este caso el total de inmuebles alcanza a 94 porque se incluyeron los 10 terrenos eriazos y 2 rechazos, dado que incluso en esos casos la estructura de la propiedad es de interés para el análisis. El cruce posterior con los otros factores se restringe en cambio a los inmuebles en los que se realizó también una evaluación constructiva y patrimonial.

38


PLANO N° 6 GRADO DE ATOMIZACIÓN DE LA PROPIEDAD

39


Como se puede observar, contra lo previsto inicialmente, no existe una alta atomización de las propiedades. Por otra parte, la evaluación preliminar de la situación jurídica de las propiedades indica que no existirían problemas generalizados en la materia. Este factor, por lo tanto, no contribuye a discriminar marcadamente entre los inmuebles, indicando que la estructura de la propiedad constituye una fortaleza generalizada en el Barrio Puerto, atributo a tener en consideración en las acciones a emprender. Acentuando esta fortaleza cabe recordar que en la mayoría de las propiedades no hay residentes (casi en 60%) o el número de éstos es reducido, lo que simplifica aún más las eventuales transacciones o acuerdos que podrían requerirse. Más aún, al analizar la información de este plano en conjunto con la del plano N°2, que indica el número de residentes por inmueble, se constata que sólo en una de las propiedades (Rol 87-3) coinciden el rango mayor de propietarios por inmueble (más de 3) y el rango mayor de residentes por inmueble (entre 10 y 20). 2. Valor Patrimonial del Inmueble: En un barrio de carácter patrimonial como éste, en que tal atributo constituye el signo distintivo de su revalorización pública, los inmuebles que representan en mayor grado esa cualidad tienen un valor singular: naturalmente serán materia de mayor interés y su rehabilitación representará una contribución a la puesta en valor del conjunto. Para evaluar este factor se contó con un Informe Patrimonial entregado por la Oficina de Gestión Patrimonial de la Municipalidad, que entrega antecedentes sobre la calificación de Monumentos Nacionales y de Inmuebles de Conservación Histórica en el área, junto a una clasificación de inmuebles y una ficha de valoración patrimonial por cada uno de éstos. Sobre la base de la clasificación patrimonial recibida, se establecieron puntajes de valor patrimonial por inmueble, de manera de cruzar este atributo con el resto de los factores analizados. El puntaje utilizado fue el siguiente: entre 3 y 0 puntos para calificar el valor del inmueble según su clasificación14: Histórico – artístico = 3 puntos. Ambiental – singular = 2 puntos. Ambiental = 1 punto. Discordante = 0 punto. Adicionalmente, se aplicó entre 1 y 0 punto para calificar el aporte del inmueble a su entorno, en función de su localización e influencia en la conformación de éste. De esta manera, los inmuebles se calificaron entre 4 y 0 puntos por valor patrimonial, según se observa en el plano siguiente.

14

Ver el Instructivo de Intervención Zona Típica “Área Histórica de Valparaíso” del Consejo de Monumentos Nacionales (Artículo 16°, Pauta de Calificación de los Inmuebles).

40


PLANO N째 7. VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES

41


Se observa un predominio de los inmuebles de mayor valor patrimonial entre las plazas Echaurren y Sotomayor, principalmente en Serrano y Cochrane, aunque también en sectores de la calle Blanco. Esto último resulta más evidente al considerar al Mercado entre los inmuebles de valor patrimonial15. Desde el punto de vista específico del valor patrimonial de los inmuebles, sería posible analizar si corresponde considerar en un mismo nivel en una estrategia de rehabilitación a la totalidad del área entre las plazas Aduana y Echaurren, considerando que hay manzanas claramente menos dotadas de este atributo, como la 87, la 59 y la 62. Sin embargo, forman parte indisoluble del barrio, por lo que la ausencia de atributos en estos casos debe ser un aspecto a tener en cuenta en la propuesta de rehabilitación del barrio. CUADRO N° 13: VALOR PATRIMONIAL CALIFICACIÓN DE VALOR PATRIMONIAL 4 (destacado) 3 (alto) 2 (medio) 1 (bajo) 0 (nulo o negativo)

N° DE INMUEBLES

PORCENTAJE

16 33 20 7 8 8416

19,0% 39,3% 23,8% 8,4% 9,5% 100%

El porcentaje de inmuebles con alta calificación (3 o 4 puntos) alcanza un importante 58,3%, lo que evidencia que el valor patrimonial del barrio –que tiene connotaciones históricas y culturales, como lugar fundacional y centro de la cultura marítimo portuaria de Valparaíso-, tiene un buen soporte físico en sus edificaciones de valor. Por otro lado, el análisis de los inmuebles desde el punto de vista de su valor patrimonial permite una observación desde el otro extremo: existen algunos edificios de bajo valor, catalogados acertadamente como “discordantes”17 por el Informe Patrimonial de la OGP, que debieran demandar especial atención en una estrategia de rehabilitación. Esta aparente paradoja se explica precisamente porque su disonancia atenta contra el carácter general del barrio, lo que debe revertirse, especialmente considerando los casos de mayor influencia en el entorno, como los que se observan en las manzanas 62 y 88, con fachadas hacia la Plaza Echaurren y hacia el pasaje La Matriz que enmarca el acceso a la iglesia del mismo nombre. 3. Estado de Conservación del Inmueble. Este factor es relevante, tanto porque evidencia la supervivencia material de los atributos patrimoniales analizados más arriba, como porque es un indicador de 15

El Mercado (Rol 27 – 1 al 75) no se calificó por no formar parte del área de estudio. En este caso sólo se excluyeron de la evaluación los sitios eriazos. El cruce posterior con otros factores se restringe a los inmuebles que contaron con levantamiento y evaluación constructiva. 17 Inmuebles que por su forma, tamaño, composición, materialidad y estilo, alteran la unidad del conjunto (CMN, Instructivo citado). 16

42


los costos asociados a las obras que eventualmente requerirían hacerse para su rehabilitación. Ante inmuebles de valor patrimonial relativamente semejante, el estado de conservación puede marcar la diferencia. Para evaluar este factor se tuvo a la vista las fichas de la evaluación constructiva y estructural realizada por la Escuela de Ingeniería en Construcción de la Universidad Católica de Valparaíso sobre cada uno de los inmuebles del Barrio Puerto. Las conclusiones de los informes se expresaron de manera simplificada en tres categorías de estado de la edificación –bueno, regular y malo-, con calificaciones de 2, 1 y 0 puntos, respectivamente. Por cierto, estas calificaciones son relativas: no expresan estándares absolutos, sino más bien reconocen diferencias internas entre el estado de conservación de los inmuebles de la zona y estándares mínimos para edificaciones de este tipo. CUADRO N° 14: ESTADO DE CONSERVACIÓN CALIFICACIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN 2 (bueno) 1 (regular) 0 (malo)

N° DE INMUEBLES

PORCENTAJE

33 38 8 7918

41,8% 48,1% 10,1% 100%

Como se observa en el cuadro, hay un número significativamente bajo de inmuebles en mal estado, lo que coincide con la apreciación general de los equipos de terreno: son pocas las edificaciones que no son reparables. Esto último no se afirma sólo desde el punto de vista constructivo, sino que tiene especialmente una razón patrimonial: más que evaluar la conveniencia técnico económica de recuperarlos versus reemplazarlos, lo que se evalúa en este caso es la factibilidad técnica de repararlos, debido a su valor patrimonial. Usando el primer criterio la calificación hubiese tenido otros resultados, probablemente con un número mucho mayor de edificaciones susceptibles de demoler y reemplazar.

18

Del total de inmuebles del barrio se excluyen los sitios eriazos. Además, no fue posible evaluar 3 inmuebles a los que no se tuvo acceso y 2 roles (26-4 y 26-14) que fueron eliminados del listado de inmuebles a evaluar. Éstos, actualmente abandonados, corresponden a ambos extremos de un antiguo pasaje que fue cerrado.

43


PLANO N° 8: ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LOS INMUEBLES

44


Como se indicó al comienzo, los tres atributos analizados se combinaron para identificar los inmuebles y las sub zonas más proclives a incorporarse a un proceso de rehabilitación, lo que hemos llamado “potencial de rehabilitación”. Los puntajes máximos asignados a los atributos de propiedad y de valor patrimonial alcanzan a 3 y 4 puntos respectivamente. En cambio, se optó por ponderar con una importancia menor el buen estado de conservación de la construcción, puesto que se estimó que no incidiría en la misma medida y que sólo la presencia de un inmueble en claro mal estado de conservación puede ser decisiva (en este caso, como factor negativo). Dicha condición se calificó al mismo nivel que los menores puntajes asignados a los otros factores. El Cuadro N° 15 corresponde a un listado de los inmuebles, con su calificación por cada factor y el puntaje total, que indica el potencial de rehabilitación según la evaluación multicriterio realizada. La sumatoria de las calificaciones tiene un rango que va desde 10 puntos como máximo a 0 como mínimo. En la realidad no se registraron casos en estos extremos, los que alcanzaron a 9 y 2, respectivamente. De dicho cuadro y del plano N° 9 posterior, se desprende una alta proporción de inmuebles con alto y máximo potencial de rehabilitación en el Barrio Puerto (37 inmuebles, cercano a 47% del total), lo que avala la posibilidad de estudiar una estrategia para el barrio en su conjunto. Sólo en el grupo con potencial de rehabilitación “regular” (entre 4 y 6 puntos) se observan casos en que la ponderación utilizada se traduce en una sobre valoración de ciertos atributos en desmedro de factores negativos que no se registran en su real magnitud. El caso más evidente se observa en el rol 4-1, sitio que sólo tiene un galpón de edificación reciente: el buen estado de la construcción y la pertenencia a un solo propietario le permiten alcanzar un potencial de rehabilitación “regular”. Algo similar ocurre con el inmueble de rol 88-2. Una corrección de casos como los nombrados llevaría a reducir en algún grado el número de inmuebles con potencial “regular”, que constituye el grupo mayoritario (38 casos, un 48,1%), lo que no tiene implicancias significativas para el análisis general del caso, donde lo importante es obtener una lectura integrada del área.

45


CUADRO N° 15. POTENCIAL DE REHABILITACIÓN, FACTORES DE EVALUACIÓN ETAPA 1 ROL

GRADO ATOMIZACION

EVAL. OGP

ENTORNO

VALOR PATRIMONIAL SUMATORIA

CALIDAD O ESTADO CONSERVACION

POTENCIAL REHABILITACION

28-1

2

3

1

4

2

8

29-1

2

2

1

3

1

6

29-3

3

2

1

3

1

7

29 2 Y 4

2

1

1

2

2

6

30-1

3

3

1

4

1

8

30-2

3

2

1

3

2

8

31-1

3

1

1

2

1

6

31-2

3

1

1

2

1

6

32-1

3

2

1

3

1

7

32-2

3

1

0

1

2

6

32-3

3

1

1

2

2

7

32-4

0

2

1

3

2

5

32-5

3

1

1

2

2

7

32-6

3

0

0

0

2

5

32-7

3

3

1

4

2

9

32-8

3

1

1

2

2

7

32-9

3

1

1

2

1

6

61-1

3

2

1

3

1

7

62-1

3

2

0

2

2

7

62-2

3

0

1

1

1

5

62-3

3

2

0

2

1

6

62-4

3

2

0

2

0

5

64-1

3

2

1

3

2

8

64-2

3

2

1

3

0

6

64-3

2

2

1

3

1

65-1

3

3

1

4

66-1

3

2

1

3

1

7

66-2

0

2

1

3

1

4

67-1

3

2

1

3

1

7

67-2

3

3

1

4

1

8

67-3

0

3

1

4

1

5

67-4

3

3

1

4

2

9

87-1

3

1

0

1

1

5

87-2

2

1

1

2

1

5

87-3

0

1

1

2

1

3

87-5

3

1

0

1

2

6

87-6

3

2

1

3

0

6

87-7

2

2

1

3

2

7

88-1

3

1

1

2

0

5

88-2

3

0

1

1

2

6

88-3

3

0

0

0

0

3

88-4

3

2

1

3

0

6

89-2

3

2

1

3

1

7

89-3

3

2

1

3

0

6

89-4

3

1

1

2

1

6

89-8

2

1

1

2

1

5

6 SIN ACCESO

46


89-10

3

2

1

3

1

7

89-14 a 24

0

2

1

3

1

4

90-16

3

3

1

4

2

9

90-17

2

3

1

4

2

8

90-18

3

2

1

3

1

7

90-19

2

2

1

3

1

6

2010-1

2

3

1

4

1

7

2010-2

3

2

0

2

1

6

ROL

GRADO ATOMIZACION

EVAL. OGP

ENTORNO

VALOR PATRIMONIAL SUMATORIA

CALIDAD O ESTADO CONSERVACION

POTENCIAL REHABILITACION

3-1

3

2

0

2

2

7

3-2

3

2

0

2

1

6

3-3

3

0

1

1

1

5

4-1

3

0

0

0

2

5

4-2 y4a8

0

3

1

4

2

5-1

3

6-1

2

2

1

3

6-2

3

2

1

3

2

8

6-3

2

2

1

3

2

7

6-4

3

0

0

0

2

5

6-5

3

2

1

3

2

8

7-1

3

2

1

3

2

8-1

3

8-2

3

25-2

3

2

1

3

1

25-3

3

2

1

3

0

25-4

3

25-5

3

25-6

3

2

1

3

1

7

25-7

3

2

1

3

1

7

25-8

3

2

1

3

2

8

25 (9-29)

0

3

1

4

1

5

26-1y 5a13

3

3

1

4

2

9

26-2

3

1

1

2

1

6

26-3

2

0

0

0

1

26 -4

3

0

0

0

ELIMINADO

26-14

3

0

0

0

ELIMINADO

59-2

3

59-3

3

59-4

3

1

0

1

2

6

59-5

3

2

1

3

1

7

59-6

3

1

1

2

1

6

59 7-21

0

0

0

0

2

2

59-22

2

2

1

3

60-1

3

3

1

4

86-8

3

ERIAZO

86-9

3

ERIAZO

86-10

3

86-11

3

3

1

4

2

9

86-12

3

3

1

4

2

9

ETAPA 2

6 ERIAZO SIN ACCESO

8 ERIAZO ERIAZO 7 6 ERIAZO ERIAZO

3

ERIAZO ERIAZO

SIN ACCESO 2

9

ERIAZO

47


PLANO N° 9. POTENCIAL DE REHABILITACIÓN.

48


4. 4.1.

Conclusiones En términos generales se observan positivas condiciones para el desarrollo de un proceso de rehabilitación en el barrio, según lo evidencia el ejercicio realizado. Son condiciones probablemente más favorables que las que habría cabido esperar de antemano por el historial de decadencia y deterioro que acompaña al lugar. Parte de los atributos negativos asociados al sector son condiciones “blandas” susceptibles de modificar con una estrategia de rehabilitación. En cambio, algunos de los factores analizados, como el valor patrimonial y el estado de conservación de los inmuebles son atributos asociados y más estables que no se alteran de igual forma. La característica de la propiedad, por su parte, constituye un factor netamente favorable, menos evidente y no predecible, que se pone de relieve en este análisis.

4.2.

a)

b)

Ya se ha señalado la imposibilidad de reducir una estrategia de rehabilitación sólo a su componente residencial, más aún cuando la mayoría de los inmuebles no tiene residentes, como se constató en la primera parte de este informe. Sin embargo, hay dos aspectos del uso residencial que es necesario considerar como componentes imprescindibles de la estrategia: Se observa que 12 de los 18 inmuebles que poseen el mayor número de residentes (entre 4 y más personas, ver cuadro N° 3 y plano N° 2), corresponden a edificaciones con potencial de rehabilitación en grado alto y máximo. Por lo tanto, si bien el comentario anterior sigue siendo válido, hay un número no menor de situaciones en las que la probable rehabilitación de los inmuebles deberá considerar su actual uso residencial. Existen usos residenciales de estratos socio económicos relativamente más acomodados que pueden beneficiarse de atributos del barrio y que pueden contribuir a generar un proceso de renovación de la demanda local por bienes y servicios. Difícilmente será el caso de la demanda por segunda vivienda que ha activado el mercado inmobiliario de los cerros Alegre y Concepción, ampliándose hacia otros cerros (este lugar carece de los atributos que atraen a esa demanda, que se orienta a entornos más seguros y a la vista sobre la bahía). Razones semejantes llevan a descartar al turismo (hoteles tipo boutique o bed and breakfast), al menos como elemento catalizador de un cambio en la composición residencial del sector. En cambio, los departamentos tipo loft para estudiantes o jóvenes profesionales pueden jugar ese papel y constituir un nicho de interés en el mercado, como parecen apreciarlo algunos empresarios que han emprendido la renovación de un par de inmuebles con ese fin en el barrio (manzanas 6 y 26). El mercado de pequeños departamentos para estudiantes cuyas familias no son de la zona está en pleno apogeo, como se aprecia en zonas de renovación urbana del barrio universitario centro poniente en Santiago. Ese fenómeno también se aprecia en Viña del Mar, pero en relación a propiedades de mayor

49


valor.19 La utilización del subsidio de rehabilitación patrimonial (mayor que el de renovación urbana) puede ser un instrumento útil para estos fines, más aún en un área que no posee demanda inmobiliaria significativa por ahora.

III.

4.3.

La concentración de atributos que se expresa en el plano final de síntesis no indica necesariamente que los inmuebles de mayor puntaje deban ser seleccionados para actuar sobre ellos. Puede ser al revés: los inmuebles de mayor potencial pueden requerir de acciones de promoción del barrio y otras más dirigidas a un mejoramiento del contexto que termine por realzar su potencial, sin requerir necesariamente de intervenciones subsidiarias directas. En cambio, se han identificado inmuebles que, por su abandono o por sus características arquitectónicas abiertamente disonantes con el entorno patrimonial, pueden ser prioritarios de intervenir.

4.4.

Tanto el plano de atributos patrimoniales como el plano de síntesis, ponen en evidencia que, si bien los atributos principales del barrio se tienden a diluir relativamente hacia la Plaza Aduana, tienen presencia en un radio claramente más amplio que el tramo de calle Serrano en donde ha tendido a centrase la atención luego de la explosión. De hecho, la calle Cochrane y varios tramos de Blanco aparecen con un potencial equivalente, que puede dar más trama y densidad al barrio, aunque la escala de sus espacios públicos no compite con la interioridad de Serrano: el desarrollo del barrio pasa en gran medida por una acción sobre sus espacios públicos, tanto como sobre sus inmuebles.

ELEMENTOS DE UNA ESTRATEGIA DE REHABILITACIÓN

En la diversidad de experiencias de recuperación de centros históricos y de barrios degradados que se observa en otros países20, tiende a registrarse un conjunto similar de áreas de iniciativa que se complementan en operaciones integrales, pero que constituyen líneas de acción con cierta autonomía operativa. Según los casos, tiende a primar o a adquirir mayor visibilidad uno u otro de estos aspectos, que se pueden agrupar en las siguientes categorías:  Mejoramiento de espacios públicos.  Rehabilitación del parque edificado.  Obras emblemáticas y/o de prestigio. 19

Entre Valparaíso y Viña del Mar se encuentra más del 15% de la matrícula nacional de educación superior, la más alta del país en proporción al tamaño poblacional. 20 Ver: “La rehabilitación de los centros históricos en México: un estado de la cuestión”, Martha Rosalía Sánchez López, Biblio 3W, Universidad de Barcelona, 1996; “La rehabilitación de los centros históricos: reto urbanístico de finales de los ochenta”, José Antonio Campesino, Doc. De Trabajo U. de Extremadura, 1989; Portal de Proyectos del Centro Histórico de Quito, Banco Interamericano de Desarrollo; “Regeneration urbaine en Europe”, Revue Urbanismo, hors série N°16.

50


 Medidas socioeconómicas de apoyo a residentes y usuarios.  Medidas de seguridad y de gestión urbana (basura, mantenimiento de espacios públicos). A estas líneas de acción podemos agregar otro aspecto, ya adelantado en el punto anterior:  Promoción de nuevos residentes que contribuyan a generar una nueva y mayor demanda en el sector. En varias de estas líneas de trabajo existen planes en marcha dentro del sector o en sus alrededores, con distintos grados de avance. A este informe no le corresponde y no se propone hacer un recuento ni una evaluación de estas acciones, que serán mencionadas sólo para ilustrar o contextualizar algunas de las propuestas. Nos detendremos especialmente en los componentes que se asocian de manera más estrecha con el uso residencial. 1.

Mejoramiento de espacios públicos.

Este componente, que ciertamente no tiene relación sólo con lo residencial, tiene tal importancia que obliga a una atención preferencial. Suele ser el primero en un plan de recuperación, por su visibilidad y por ventajas operativas. En efecto, la visibilidad de las iniciativas de rehabilitación es especialmente importante en las primeras fases, puesto que debe constituir una señal de la voluntad pública por mejorar el sector (el cambio de imagen y de expectativas respecto del barrio es clave para el proceso) y, por otra parte, tiene la ventaja de realizarse sobre bienes nacionales de uso público, lo que simplifica la ejecución de las acciones. Como se ha dicho, en este aspecto –como en otros- hay iniciativas en distintos grados de ejecución. Las más evidentes son la recuperación de plazas (ya realizada en Plaza Echaurren, en la fase proyecto en el caso de las plazas Aduana y Sotomayor). Estimamos necesario sumar a esas importantes obras tres líneas de trabajo sobre el espacio público, de una escala menor pero complementaria, en función de imprimir a todo el barrio un nuevo sello de recuperación: 1.1

Acciones complementarias de recuperación de las calles para el uso peatonal. Más allá de proyectos que eventualmente cambiarán los pavimentos y el perfil de las principales calles, como el que se lleva a cabo actualmente en Serrano, es posible llevar a cabo otras acciones (ver fotografías) de valorización de espacio público. Especialmente necesario es intervenir en las calles más cercanas al mar, cuyo ancho, proporción y desnudez las hace especialmente inhóspitas. Ese mayor ancho, por otra parte, permitiría reducir la calzada para ampliar el uso peatonal en calle Blanco y eventualmente también en Errázuriz, incorporando vegetación, elemento completamente ausente en estas vías, así como otros elementos como los que muestran las siguientes imágenes de referencia.

51


Toldos en la antigua calle Serrano

Modernos “toldos� en el centro de Madrid

52


Calle Blanco, espacio inhóspito para el peatón, posible de intervenir con vegetación y otros elementos.

Espacio residual en calle Bustamante, su posterior intervención (abajo, izq.) no contempló la vegetación. Casi al frente (foto der.) otro espacio como éste puede acondicionarse como “espejo”.

53


A diferencia de las anteriores, las siguientes propuestas de actuación sobre el espacio público se realizan sobre propiedades privadas. Sin embargo, se las incluye en la categoría de espacio público por su influencia en la conformación de éste. Tales acciones, si bien son simples, introducen un grado mayor de complejidad a la gestión, puesto que obligan a contar con la disposición favorable de los propietarios. 1.2

Mejoramiento de edificaciones discordantes Como se indicó en el análisis del valor patrimonial de los inmuebles, algunos de éstos juegan un papel claramente disruptivo en la relativa homogeneidad patrimonial del área. Las fotografías permiten apreciar el juicio. No se trata sólo del carácter contemporáneo de algunas de estas edificaciones, distintas a la tipología predominante en el barrio, puesto que obras contemporáneas de calidad arquitectónica suelen ser una contribución (ver edificio del DUOC en Avenida Brasil). De hecho, en el barrio se encuentran edificaciones contemporáneas que no tienen ese carácter discordante (inmueble rol 26-1, Cochrane esq. Márquez).

Edificio contemporáneo en Cochrane (rol 26-1)

En los casos de edificaciones discordantes, se debe subsidiar al menos una intervención de las fachadas destinada a recuperarlas o al menos a reducir el impacto visual de elementos disonantes. No se trata de realizar una labor cosmética, en general se trata de eliminar elementos de esa índole, como se puede observar en edificaciones intervenidas en torno a la Plaza Echaurren.

54


Fachada “modernizada� de La Bandera Azul, con gran presencia sobre la Plaza Echaurren.

Fachada ciega y deteriorada enmarca la vista hacia La Matriz

Edificio en calle Cochrane

55


1.3

Eliminación de fachadas ciegas Como puede apreciarse en las fotografías siguientes, en el sector existe una proporción importante de fachadas cerradas, tapiadas o sin uso, debido a edificios abandonados o a otros usos distintos al comercial. Esto no sólo resta atractivo al recorrido peatonal del área, sino también introduce un factor de inseguridad e imagen de abandono. SERCOTEC ha iniciado un programa de apoyo a los comerciantes del sector para el mejoramiento de sus vitrinas. Proponemos ampliar dicha acción con el arriendo de espacios de exposición de productos en fachadas vecinas no ocupadas, lo que favorecerá a los comerciantes y a la imagen general del barrio. Adicionalmente, es posible dictar una ordenanza municipal que estimule o favorezca con incentivos el uso de la fachada como vitrina, a la vez que penalice su abandono. Además de utilizarse para extender el espacio de exhibición de comercios vecinos, las vitrinas pueden ser usadas como espacio publicitario o abrirse con iluminación, vegetación o elementos decorativos.

Fachada ciega de una de las numerosas disco del barrio

56


Fachadas ciegas se extienden por casi toda esta cuadra en Blanco

2.

Rehabilitación residencial En este aspecto se han adelantado ya varias ideas. El enfoque que se propone explicita lo ya dicho: se debe favorecer la incorporación de nuevos residentes, sin buscar que esto se traduzca en un proceso desatado de “gentrification”21, lo que no se ve factible en un futuro cercano, ni necesariamente conveniente. Esto lleva a la formulación de las siguientes líneas de trabajo: 2.1

Promoción de nuevos residentes Ya se ha mencionado la conveniencia de incorporar nuevos residentes que sustenten un mejoramiento del comercio del sector, entre otros factores. Se señaló la conveniencia de centrarse en la demanda potencial de estudiantes universitarios y jóvenes profesionales, lo que resulta coherente con los lineamientos establecidos por la Estrategia de Desarrollo Regional, que se propone la consolidación de Viña del Mar y Valparaíso como ciudades universitarias, con actividades económicas asociadas a este rol. La CORFO actualmente tiene en ejecución un plan de promoción y apoyo de proyectos hoteleros, como forma de desarrollo del potencial turístico de la ciudad. Entrega recursos para la formulación de los proyectos, los asesora técnicamente e incluso aporta un porcentaje de las inversiones. Se propone examinar en conjunto con la CORFO la posibilidad de orientar un plan similar

21

Término desarrollado en la literatura anglosajona sobre temas urbanos, conocido con ese nombre en varios idiomas. Se refiere al proceso de expulsión de población pobre de barrios centrales degradados debido a la valorización experimentada por las propiedades a causa de la nueva demanda de sectores de mayores recursos por esas áreas.

57


acotado al barrio puerto, para el apoyo a proyectos de habilitación de residencias universitarias y de departamentos que puedan optar también al financiamiento del subsidio de rehabilitación patrimonial entregado por el MINVU. Como se ha mencionado, en el levantamiento realizado se registró un alto número de edificios sin uso residencial, los que deberían ser considerados prioritarios para favorecer la incorporación de nuevos residentes al barrio. De esa manera se evitará el desalojo de residentes, lo que facilitará la operación y se reducirá el “efecto gentrification” antes mencionado. 2.2

Mejoramiento residencial para actuales residentes El objetivo en este caso será mejorar el estándar de algunas de las edificaciones y, secundariamente, apoyar el acceso a la propiedad a aquellos residentes para los cuales ésta sea una opción. En este segundo caso la vía principal de acceso a la propiedad será un apoyo técnico – económico que permita obtener y aplicar el mencionado subsidio de rehabilitación patrimonial. En otros casos, como se mencionó, no se buscará necesariamente cambiar la propiedad de los inmuebles, sino mejorar el estado de las construcciones, apuntando a elevar la calidad de vida de sus residentes, así como a proteger el patrimonio edificado. Esto será especialmente válido para los inmuebles en los que no existe interés de los dueños por desprenderse de la propiedad y en los que el interés patrimonial del edificio justifique una acción pública, probablemente realizada por el propio PRDUV. El tipo de residencia –departamento, pieza o conventillo- no parece a priori ser determinante como criterio de selección de los casos a intervenir. Lo probable, en todo caso, es que en los edificios que cumplan las condiciones señaladas, se encuentren distintos usos, residenciales –de varios tipos- y no residenciales, como sucede por ejemplo en el edificio Astoreca. Es importante que las acciones destinadas a los actuales residentes se realicen desde un comienzo: requieren en menor grado que otras de un previo mejoramiento de expectativas sobre el barrio y más bien deben adelantarse a la especulación inmobiliaria que acompañará inevitablemente la recuperación del barrio.

3.

Otras acciones para la rehabilitación del barrio: sitios eriazos Cabe destacar que, tan importante como la recuperación y redestinación de edificios emblemáticos como el Subercaseaux,

58


son las iniciativas a desarrollar para la edificación de los sitios eriazos, aquellos que quedaron como resultado de la explosión en calle Serrano, como también los que ya existían en todo el barrio. Constituyen verdaderas caries en el tejido del sector, son la imagen de su decadencia y afectan la higiene, la seguridad ciudadana y la continuidad de la trama. Las restricciones propias de la zona patrimonial no favorecen la edificación de estos sitios –comparativamente respecto de otros sectores con normas de construcción más generosas- y, en cambio, pueden contribuir al desarrollo de usos poco apropiados desde el punto de vista de la recuperación patrimonial del área, como se aprecia con la construcción de un galpón frente al Mercado Puerto. Se deberá revisar las normas urbanísticas que corresponden a esta zona (Ordenanza Local del PRC; Instructivo de Intervención Zona Típica “Área Histórica de Valparaíso”), de manera de impedir que los usos mixtos permitidos se traduzcan en lo señalado. Por otra parte, se debe favorecer la construcción de departamentos y lofts para nuevos residentes como los indicados más arriba. Con ese objetivo, debe estudiarse la posibilidad de otorgar un subsidio del PRDUV a esta inversión para compensar las restricciones urbanísticas asociadas al carácter patrimonial del sector, sin perjuicio de la posibilidad de aplicar el subsidio a la demanda que corresponde como área de renovación urbana. Contando con una normativa ad-hoc y con un mecanismo de atracción de demanda, será posible estudiar la conveniencia de aplicar a los sitios eriazos del barrio una norma de construcción obligatoria. 4.

Conclusiones El PRDUV ha llevado a cabo una acción promotora de la recuperación del área en diversos planos: elaborando planes y proyectos, dialogando con potenciales inversionistas, invirtiendo en obras como agente catalizador de la recuperación. Los componentes de una estrategia de rehabilitación aquí propuestos asumen esa modalidad de identificar acciones que puedan jugar un papel detonador. Con esa óptica, se formulan algunos comentarios finales: Existen estudios e iniciativas en curso que intentan encontrar nuevos usos para algunas de las edificaciones más emblemáticas del área y, en general, la atracción de actividades que contribuyan a dar un nuevo sello al sector. Se trata de iniciativas muy relevantes, que deben inscribirse en una estrategia amplia de

59


intervención, integrándose con un conjunto de acciones como las que hemos reseñado. Esto es particularmente importante para el caso de los edificios que serían adquiridos por el municipio con los fines señalados. Por su costo, estas iniciativas claves sólo pueden ser escasas y por lo mismo su positivo impacto debe ser asegurado, así como deben tenerse en cuenta posibles efectos colaterales. Un efecto previsible es la creación de expectativas y conductas especulativas en el sector que puedan dificultar acciones posteriores de rehabilitación. Este eventual efecto no invalida en absoluto la adquisición de los inmuebles, sino evidencia la necesidad de inscribirla en una estrategia amplia de intervención. Las acciones de mejoramiento de los espacios públicos del barrio propuestas más arriba, sumadas a las obras de mejoramiento vial y de renovación de las plazas en curso, así como el mejoramiento residencial de los actuales habitantes del barrio, la promoción de nuevos residentes, el estímulo a la construcción en los sitios eriazos y la recuperación de edificios emblemáticos deben constituir un conjunto único de acciones, en lo posible coordinadas por una sola entidad que tenga como misión la rehabilitación del barrio puerto.

Nuevos sitios eriazos frente al edificio Subercaseaux

60


ANEXO Nº 1 – DETALLE DE PLANOS ZONA 1

1ª ETAPA LEVANTAMIENTOS DE 54 INMUEBLES BARRIO PUERTO JUNIO DE 2007 Datos Generales Propiedad Nº

ROL Nº

Manz

TOTAL LAM IMP Rol

Contenido Láminas Lámina 1

Lámina 2

Lámina 3

Lámina 4

Lámina 5

Lám 6

Lám 7

Lám 8

Lám 9

Lám 10

Lám 11

Lám 12

Lám 13

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Re Blanco 260607

Re FOT San Martin 3a de 13 y Re Cad San Martin 3b de 13

Re Fot Clave 4 a de 13 Cad Clave 4b de 13

1º piso

Entrepis o

2º piso

3º piso

4º piso

5º piso

subt

Cubierta

corte

Re Clave 2ª Etapa

1º Piso Entrepiso

2º y 3º Piso

Subt Cubiert

Corte

Cubierta

Corte

1

28 – 1

28

1

16

2

29 – 1

29

1

4

Re Fot Cochrane 280607 1a de 13 Re Cad Cochrane 280607 1b de 13 Re Serrano 2ª Etapa

3

29 - 2 y4

29

2y 4

5

Re cochrane 270607

Re Gacitua 280607

1º y 2º Piso

3º Piso y Subt

Cubierta y Corte

4

29 – 3

29

3

6

Re Clave 2ª Etapa

Re Blanco 2ª Etapa

Re Gacitua 2ª Etapa

1º Piso

2º Piso

3º Piso

Subt

5

30 – 1

30

1

7

Re Cochrane OK 220507

Re Blanco OK 220507

Re Gacitua ok 290507

1º Piso y Entrepiso

2º y 3º Piso

Subt Cubierta

Corte

30

2

4

Re Blanco 2ª Etapa

Re Goñi 2ª Etapa Fachada provisoria Cortal

3º y subter

30 – 2

Re Cochrane 2ª Etapa

1º y 2º Piso

6

Cubiert. Corte

7

31 – 1

31

1

8

Re Cochrane OK 290507

Re Blanco OK 290507

Re Goñi OK 220507

1º Piso

2º Piso

Subterra neo

8

31 – 2

31

2

6

Re Cochrane OK 240507

Re Blanco OK 290507

Re Muñoz H OK 290507

1º y 2º Piso

Subt Cub

Corte

9

32 – 1

32

1

8

RE Cochrane OK 220507

RE Blanco OK 220507

1º Piso

Entrepiso

2º Piso

Subterra neo

10

32 – 2

32

2

3

1º, 2º, 3º Piso

11

32 – 3

32

3

6

Re Cochrane OK 240507 Re Cochrane OK 290507

Re Blanco OK 240507

Cub, Cortes A-A y B-B 1º piso y Entrepiso

2º y 3º Piso

Subt Cub

Corte

12

32 – 4

32

4

6

Re Cochrane OK 220507

Re Blanco OK 220507

Re Muñoz H 250607

1º Piso y Entrepiso

2º Piso Subt

Cubiert. Corte

32 – 5

32

5

4

RE ver 32-8 cochrane 260607

RE ver 32-8 Blanco OK 290507

1º y 2º Piso Entrepiso

Cubiet. Corte

13 14

32 – 6

32

6

2

Re Blanco OK 220507

1º, 2º, 3º, Cubierta y

Cubierta

Corte

Cubierta

Corte

61


Corte

15

32 – 7

32

7

7

Re Sotomayor 2ª Etapa

1º piso

2º piso

Re Cochrane OK 260607

Re Cochrane /blanco 2ª Etapa Re Blanco OK 290507

16

32 - 8

32

8

4

17

32 - 9

32

9

5

18

61 - 1

61

1

7

19

62 - 1

62

1

20

62 - 2

62

21

62 - 3

22

4º piso

subt

1º Piso, Entrep, 2º Piso

Subt, Cubierta, Corte

Re ver 32-8 cochrane 260607

RE ver 32-8 Blanco OK 290507

1º y 2º Piso

Entrepiso 2º Subt

Cubierta Corte

Re Bustamante 250607

Re Cochrane 250607

Re Valdivia 250607

Re La Matriz 250607

1º y Entrepiso

2º y Entrepis o 2º

Cubierta Corte

Re La Matriz Bustamante 250607

subterraneo 1º y 2º Piso

Cubierta y Corte

3

2

4

Re San Martin 250607

Re Ochavos 280607

1º y 2º Piso

3º Cubierta y Corte

62

3

4

Re Cochrane 250607 1 de 4

Re La Matriz 250607

1° piso

cubierta y corte

62 - 4

62

4

4

Re Bustamante 250607

Re Cochrane 250607

1° Y 2° Piso

cubierta y corte

23

64 - 1

64

1

4

Re Serrano 250607

Re Clave 250607

1º Piso, Entrepiso, 2º Piso

Subt, Cubierta, Corte

24

64 - 2

64

2

6

Re Serrano 250607

Re Cochrane 270607

Re Gacitua 280607

1º y 2º Piso

3º Piso y Subt

Cubiert. Corte

25

64 - 3

64

3

5

65 - 1

65

1

5

Re Clave 250607 Re Cochrane 2ª Etapa

1º y Entrepiso

26

Re Cochrane 250607 Re Serrano 2ª Etapa Fachada Provisoria Cortal

2º y Subterraneo Re Goñi 2ª Etapa

Cubierta Corte 1º Piso

2º Piso

3º Piso

4º Piso

27

66 - 1

66

1

6

28

66 - 2

66

2

10

Re Serrano 2ª Etapa Re Serrano 250607

Re Cochrane 2ª Etapa Re Cochrane 250607

Re Goñi 2ª Etapa Re Muñoz 250607

1º Piso

Entrepiso

2º Piso

Subt

Cubierta

Corte

1º piso

Entrepiso

2º Piso

3º Piso

Subt.

Cubierta

Corte

29

67 - 1

67

1

7

Re Serrano 2ª Etapa

Re Cochrane 2ª Etapa

Re Muñoz 2ª Etapa

1º Piso

Entrepiso

z

3º Piso

Subterra neo

Cubierta

Corte

30

67 - 2

67

2

7

Re Serrano 2ª Etapa Fachada Provisoria Cortal

Re Cochrane 2ª Etapa

1º Piso Entrepiso

2º Piso

3º Piso

Subterra neo

Cubierta

Corte

31

67 - 3

67

3

7

Re Serrano 2ª Etapa

Re Cochrane 2ª Etapa

1º Piso

Entrepiso

2º Piso

3º Piso

Subt

Cubierta

32

67 - 4

67

4

8

Re Sotomayor

Re Serrano/Cochr ane 22/0507

1º Piso, Entrepiso

2º y Entrepiso 2º P

3º, Entrep 3º P

Entretec ho Subterr.

Cubierta

Corte

33

87 - 1

87

1

4

Re Riveros 250607

1º y 2º Piso

3º y cubierta

Corte

Re Gacitua 2ª Etapa

3º piso

cubierta

corte

Corte

62


Re Riveros 250607 Re Almte Riveros 250607

1ยบ y 2ยบ Piso

3ยบ y cubierta

Corte

Re Marquez 250607

Re Bustamante 250607

1ยบ piso

2ยบ piso

1ยบ piso

Entre Piso y 2ยบ

5

Re Bustamante 250607 Re La Matriz 250607

1ยบ y entrepiso

Corte

7

6

Re Almte Riveros 250607

Re Bustamante 250607 Re La Matriz 250607

Cubierta y Corte 2ยบ y cubierta

2ยบ y entrepiso

3ยบ y entrepiso 2ยบ

subt y cubierta

88

1

4

88

2

5

Re La Matriz 260607 Re San Martin 250607

1ยบ y 2ยบ Piso

88 - 2

Re Riveros 250607 Re Riveros 250607

Cubierta y Corte 3ยบ Piso y Subt.

Cub y Corte

41

88 - 3

88

3

4

Re Bustamante 250607

Re La Matriz 250607

1ยบ Entrepiso Subterraneo

Cubierta Corte

42

88 - 4

88

4

5

Re San Martin 250607

1ยบ y 2ยบ Piso

3ยบ Piso y Subt.

Cub y Corte

43

89 - 2

89

2

8

Re Castillo OK 220507 2ยบ piso y Subte

1ยบ Piso

Entrepiso

44

89 -3

89

3

4

Re Bustamante 270607 Re Clave OK 220507 1ยบ piso y Entrepiso

45

89 - 4

89

4

1

Re Serrano 2ยช Etapa

Plantas 1ยบ Piso Entrep Cubierta corte

46

89 - 8

89

8

4

Re Serrano OK 290507

1ยบ y Entrepiso

2ยบ y Entrepiso 2ยบ

cubierta Corte

47

89 - 10

89

10

4

2ยบ y 3ยบ Piso

Cubierta Corte

89 14 al 24

1ยบ Piso Entrepiso 1ยบ y 2ยบ Piso

3ยบ Cubierta

Corte

48

89

14

3

Re Serrano OK 240507 Re Serrano 2ยช Etapa

49

90 - 16

90

16

7

Re Serrano 260607

Re Cienfuegos 250607

1ยบ Piso

2ยบ Piso

50

90 - 17

90

17

6

RE Serrano OK 220507

1ยบ y 2ยบ piso

3ยบ y 4ยบ piso

5ยบ y 6ยบ piso

3ยบ y 4ยบ

Cub. Corte

90 - 18

90

18

4

Re Serrano 2ยช Etapa Fachada Provisoria Cortal

1ยบ y 2ยบ Piso

51

90 - 19

90

19

6

Re Serrano 2ยช Etapa Fachada Provisoria Cortal

1ยบ Piso Entrepiso

2ยบ y 3ยบ Piso

52 53

2010 1

2010

1

8

Re Castillo 250607 1 de 8

Re San Martin 260607

Re Clave 250607

34

87 - 2

87

2

4

35

87 - 3

87

3

9

36

87 - 5

87

5

4

37

87 - 6

87

6

38

87 - 7

87

39

88 - 1

40

Re Serrano OK 220507 Re Serrano 2ยช Etapa Fachada Provisoria Cortal

1ยบ y 2ยบ Piso

3ยบ piso

4ยบ piso

cubierta

2ยบ Piso

Cubierta

Corte

3ยบ Piso

Cubierta

Corte

subterraneo Cubierta

Corte

4ยบ y 5ยบ Piso

6ยบ Piso Subt

Cubierta Corte

1ยบ Piso

2ยบ Piso

3ยบ Piso

corte

corte

Cubierta corte

Cubierta

Corte

63


54

2010 2

2010

2

6 283

Re pje san martin 260607

Re San Martin 260607

Re Clave 250607

1º Piso Entrepiso Subterraneo

2º Piso Cub

Corte

Lámina 1

Lámina 2

Lámina 3

Lámina 4

Lámina 5

Lámina 6

Lámina 7

Lámina 8

Lámina 9

Lámina 10

Lámina 11

Lámina 12

Lámina 13

64


ANEXO Nº 2 - DETALLE PLANOS ZONA 2

IDENTIFICACION

CONTENIDO LÁMINAS LAM 1

LAM 2

LAM 3

LAM 4

LAM 5

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

LAM LAM 7 LAM 8 6 Deta Detalle Detalle lle

LAM 9

LAM 10

LAM 11

LAM 12

Detalle

Detalle

Detalle

Detalle

M2

ROL

MANZ

NÚM

1

3-1

3

1

Blanco

Valdivia

Errazuriz

x

x

x

211.95

2

3-2

3

2

Blanco

Errazuriz

x

x

x

x

798.14

3

3-3

3

3

Blanco

Wellright

Errazuriz

x

x

4

4

1

Blanco

Blanco

Valdivia

San Martin

x

x

5

4-1 4-2 y4a8

4

2a8

Errazuri z

Errazuriz

Valdivia

x

x

x

6

5-1

5

1

Blanco

Errazuriz

San Martin

Clave

x

7

6-1

6

1

Blanco

Errazuriz

Clave

8

6-2

6

2

Blanco

Errazuriz

x

x

x

x

1741.47

9

6-3

6

3

Blanco

Errazuriz

x

x

x

x

1915.40

10

6-4

6

4

Errazuri z

Blanco

x

x

x

x

674.94

11

6-5

6

5

Blanco

Errazuriz

Goñi

x

x

x

x

12

7-1

7

1

Blanco

Errazuriz

Goñi

Muñoz

x

x

x

13

8-1

8

1

x

CABIDA

14

8-2

8

2

x

CABIDA

15

25-2

25

2

Blanco

Cochrane

x

385.92 517.41 x

x

3461 CABIDA SIN ACCESO

x

x

2043.82 x

x

x

3727.04

x

2033

65


16

25-3

25

3

Cochran e

17

25-4

25

4

x

CABIDA

18

25-5

25

5

x

CABIDA

19

25-6

25

6

Blanco

x

x

x

1572.48

20

25-7

25

7

Blanco

x

x

x

1576.88

25

8

Blanco

Marquez

x

x

x

x

Blanco

Cochrane

Wheelwrig ht

x

x

x

Marquez

x

x

x

x

Valdivia

x

x

x

x

Marquez

Blanco

x

x

21

x

x

x

1494.16

678.24

25-8 25 (922 29) 26-1y 23 5a13

25

9 a 29

26

1

24

26-2

26

2

Cochran e Cochran e

25

26-3

26

3

Valdivia

26

26 -4

26

4

27 26-14

26

14

28

59-2

59

2

Bustamante

29

59-3

59

3

x

30

59-4

59

4

Bustamante

Cochrane

x

x

31

59-5

59

5

Bustamante

Cochrane

x

x

x

1020.54

59-6 59 733 21

59

6

Bustamante

Cochrane

x

x

x

987.87

59

7 a 21

Cochrane

x

x

x

x

34 59-22

59

22

Marquez

Cochrane

35

60

1

Bustamante

Cochrane

32

60-1

x

x

x

x

x

2870.60 1300.00

x

956.05 469.40 ELIMINA DO ELIMINA DO

FACHADA INCORPORADA EN ROL 26.3 FACHADA INCORPORADA EN ROL 26.3 x

CABIDA CABIDA 711.34

x

779.16 SIN ACCESO

La Matriz

Valdiv ia

x

x

x

x

x

x

x

x

3211.11

66


36

86-8

86

8

x

CABIDA

37

86-9

86

9

x

CABIDA

38 86-10

86

10

x

CABIDA

39 86-11

86

11

Bustamante

x

x

x

40 86-12

86

12

Bustamante

Marquez

x

x

936.59 x

1050.00

67


ANEXO Nº 3 - DETALLE PROPIETARIOS ROLES ZONA 1 Datos Generales Propiedad Nº

ROL

Manz Rol

1

28 - 1

28

1

2

29 - 1

29

1

29 - 4

29

4

29 - 2

29

2

3

Dirección Clave 124, Cochrane 285,289,255 y 257, 253,247,239,217, San Martín 151. Blanco 256

Propietario 50% Inmob. E Inv. Barturen Ltda. 50% Nilda Pérez Henríquez

Rut Prop

Tel Contacto

77.107.050-7

Clave 149. Cochrane 301, Meyer Meyer, fernando y 313 Otra

Sin Información

Sin Información

Cochrane 315

Soc. de Inversiones Gregorio Pizarro Ramos

78.964.340-7

2- 252174

Cochrane 319 A B C

José Luis Sudarovich Vedova

6.880.685-2

2-212008 93430003

Blanco 340,334,328,326,324. Clave 135,143. Alte. Pérez Gacitúa 40

Inmob. Linda Mar Ltda.

79.805.870-3

2-663956 98736883

Blanco 366

Cía. de Servicio de Movilización Ltda. (COSEM) Gómez Bretón S.A.

86.712.100-5

2-213788 2-233378

96.832.600-7

2-450945

Macchiavello Valle María Luisa

2.724.299-5

2-830807

Macchiavello Valle María Luisa

2.724.299-5

2-830807

Blanco 552, 554. Cochrane 548, 550, 553, 557 Cochrane 571

Inversiones y Rentas Mediterráneo Ltda.

78.558.650-6

Sin Información

Blanco 572, 576, 586, 588. Cochrane 579, 585

Soc. Lagomarsono e Hijos Ltda.

Sin Información

2-474942

Soc. Luis Peirano Rosso y Cía. Ltda.

89.092.600-2

Sin Información

SITRATRIM

71.038.700-1

2- 256875

4

29 - 3

29

3

5

30 - 1

30

1

6

30 - 2

30

2

7

31 - 1

31

1

8

31 - 2

31

2

9

32 - 1

32

1

10

32 - 2

32

2

11

32 - 3

32

3

12

32 - 4

32

4

13

32 - 5

32

5

Blanco 504, 508, 510, 512, 514. Cochrane 505, 507, 519 Blanco 518. Cochrane 521

14

32 - 6

32

6

Blanco 570

Damm y Cía Ltda.

86.555.200-9

Sotomayor 108, 110,160

Elortegui Armendariz, Domingo y Cía.

79.507.980-7

Cochrane 383, 385, 399. Alte. Goñi 140. Blanco 386,396 Cochrane 419,431,445,459. Blanco 412,424,456. Alte. Goñi 161 Cochrane 473,481, 483. Blanco 472,480,488

96.664.440-0

2-273212

15

32 - 7

32

7

16

32 - 8

32

8

Blanco 540. Cochrane S/N

Inversiones y Rentas Mediterráneo Ltda.

78.558.650-6

17

32 - 9

32

9

Blanco 538. Cochrane 521

SIPROTRAM

70.017.030-6

2-212699

61 - 1

61

1

La Matríz 248. Cochrane 102,142. Valdivia 269. Bustamante 135

Inmobiliaria Tres Palacios y Collado Ltda.

78.353.450-9

18

Ab Pelayo Fernández 2-680196

19

62 - 1

62

1

Bustamante 157

20

62 - 2

62

2

2.316.111-7

2-213428

21

62 - 3

62

3

Bustamante 199. San Basso Tassara, Rosa Julia Martín 110,116. Cochrane 184 Cochrane S/N. Pasaje La Matríz S/N

22

62 - 4

62

4

Bustamante 177

Basso Tassara, Adelaida Rosa Ida

1.073.707-9

23

64 - 1

64

1

Serrano 301, 311, 313. Clave S/N

Soc. Inmobiliaria Paso Hondo S.A.

Sin Información

En Arriendo 2-212725

2-610366

68


24

64 - 2

64

2

Serrano 325, 355, 333. Cochrane 334, S/N

25

64 - 3

64

3

Cochrane S/N. Clave 243, Ansaldo Aste Rienzo y Otro 245

Sin Información

Serrano S/N

Inmobiliaria Comerciantes Serrano Ltda.

81.628.400-7

Serrano 401

Vaccari Macchiavello Catalina

1. 964.538-K

Serrano S/N, Cochrane 472. Alte. Muñoz Hurtado 226 Cochrane 502, 510,518. Alte. Muñoz Hurtado 257. Serrano 501,521

Passalacqua Pino, Patricia Estrella y Otros

5.264.298-1

2-218847 76676300

Camogliano Queirolo Rafael

3.704.370-2

2-831158 94307584

Cochrane 524, 532,540,542,546. Serrano 525, S/N, 529,535, 543,551

Soc. Comercial Serrano 525-547

4.570.814-4

2-597168

Cochrane 552,558,568,570,596. Serrano 555,557,559,579,585,591 Sotomayor 250

Atalah Samur, Juan Nazir

Sin Información

Jensen Vivanco Harken

7.170.468-8

2-228887 2- 222658

26

65 - 1

65

1

27

66 - 1

66

1

28

66 - 2

66

2

29

67 - 1

67

1

Fernández Gómez Patricio

4.142.332-3

30

67 - 2

67

2

31

67 - 3

67

3

32

67 - 4

67

4

33

87 - 1

87

1

Almirante Riveros 72, 74, 76.

Asoc. Remar Chile

75.976.760-8

34

87 - 2

87

2

Almirante Riveros 56, 60, 62, 54, 66

Casimiro Alonso, Vicente

3.959.885-K

Pascal 97, 83, 79, 59, 49, Canessa R. Maximiliano y S-N°, 25 Otro Marquez 339, 331, 325, 321. Bustamante 78, 82, 84, SN° 92, 94, 96, 98

50.388.760-6

Inversiones Hagen S.A.

96.835.390-K

Barturen Antonio y Cía.

1.914.253-1

Frías León, Rolando Valentín y Otro

7.589.373-6

2-212256 2-213389

Aurelio Fernández 2-217876 93325646

92183132

35

87 - 3

87

3

36

87 - 5

87

5

37

87 - 6

87

6

38

87 - 7

87

7

Bustamante 102, 118, 122 Bustamante 124, 142, 144. La Matríz 340 La Matríz 388, 376. Almirante Riveros 54

39

88 - 1

88

1

Almirante Riveros 26, 24. La Matríz S-N°, S-N°

Trespalacios Trespalacios Fidel

123.299-1

40

88 - 2

88

2

Ferretería Naval S.A.

93.308.000-5

41

88 - 3

88

3

San Martín 398 Almirante Riveros 18 Bustamante 166. La Matríz 347

Inés Zoila Montt Serey

3.823.339-4

42

88 - 4

88

4

Patrone Fresco, Ricardo

43

89 - 2

89

2

Sin Información 96.429.000-8

2-459646

44

89 -3

89

3

Bustamante 176. San Martín 324 Serrano 300, 302. Clave 341,349,357,371,399 Serrano 332, 330

1.970.119-0

2-254724

45

89 - 4

89

4

Serrano 346 y 354

46

89 - 8

89

8

Bustamante Sobron 80.139.100-1 Triburcio Zapico Ferré, José Manuel y Sin Otros Información

47

89 - 10

89

10

48

89 - 14 al 24

89

14

89

15

Serrano 424, 430

Cía. Rentas Inmob. Condell S.A. Maluk Trabulse Nasro

Serrano 498, 480

Larrondo Vicente y Cía. Ltda.

82.636.200-6

Serrano 464 1

Morales Guzzo e Suc.

1.503.213-8

Serrano 440 2

Soc. Korenblit y Cía.

80.522.200-K

2-469467

2- 219412 2- 236667 2- 378820 99155956

2/281738 2-480057 2- 214939

69


23

Serrano 452 3 Serrano 452 Depto. 201 Serrano 452, Depto 202 Serrano 452 Depto 203 Serrano 452 Depto 204 Serrano 452 Depto 301 Serrano 452 Depto 302 Serrano 452 Depto. 303

Alvarez Donoso María Olga SAAM S.A. Alvarez Donoso María Olga Rienzo Renato Antonio José Alvarez Donoso María Olga Morales Guzzo e Suc. Alvarez Donoso María Olga Soc. Korenblit y Cía.

89

24

Serrano 452 Depto 304

Elgueta Sánchez, Ido

Serrano 506, 510, 520, 528, 530 Serrano 546, 540

89 89 89 89 89 89 89

16 17 18 19 20 21 22

89 49

90 - 16

90

16

50

90 - 17

90

17

51

90 - 18

90

18

52

90 - 19

90

19

53

2010 1

2010

1

54

2010 2

2010

2

2.484.368-8 96.960.570-8 2.484.368-8 6.881.436-7 2.484.368-8 1.503.213-8 2.484.368-8 80.522.200-K

2- 623119

91.801.000-9

2-884777

Serrano 554,558,562,566

Industrias Combinadas Gaio Peirano Inmob e Inver. Santa Cristina Ltda. José Vaccari y Cía. Ltda.

Serrano 580

Com. Caralps Llondres

1.668.522-4

Alte. Riveros 1,9. San Martín 421,429,431. Clave 418 San Martín 453, 461, 477 Clave 490, 480, 464

Com. Rosa y Enrique Tassara Tassara

53.246.460-9

Blanco Valdés Carlos Gilberto

6.856.717-3

2-623119 2- 623119 2-623119

78.212.170-7 78.017.130-8

2-973173 2-739336

2-978171

70


ANEXO Nº 4 - LISTADO PROPIETARIOS ROLES ZONA 2

IDENTIFICACIÓN PEOPIEDAD DIRECCIONES Nº

ROL

MAN

1

3-1

3

N Ú M 1

2

3-2

3

2

3

3-3

3

3

4

4-1

4

1

5

42y4a8

BLANCO 93 ERRÁZURIZ 36, 68 / BLANCO 21 ERRÁZURIZ 70

PROPIETARIO

RUT

TELÉFONO DE CONTACTO

ESVAL S.A. ADUANA DE CHILE

89.900.400-0 60.804.008-8

FISCO, CASA SUPERINTENDENTE DE A. BANCO SANTANDER, CHILE

S/INF

SAN MARTÍN 50, LOCAL 104

SOCIEDAD LANCHARES, GAGGERO Y BERNARDINO LIMITADA

79.810.960-K

SIN INFORMACIÓN

BLANCO 109

97.036.000-K

2- 209000 2- 200705 SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN

4

2

4

SAN MARTÍN 50, LOCAL 102

VELARDE MORA, MARÍA DE LOS ÁNGELES

5.052.645-3

4

SIN INFORMACIÓN

5

SAN MARTÍN 50, LOCAL 101

VELARDE MORA, MARÍA DE LOS ÁNGELES

5.052.645-3

4

SIN INFORMACIÓN

4

6

SAN MARTÍN 50, LOCAL 301

VELARDE HERMANOS S. A.

81.018.000-5

2- 757490

4

7

SAN MARTÍN 50, LOCAL 401

INMOBILIARIA 1.776.664-3 PACÍFICO SUR, LIMITADA

SIN INFORMACIÓN

4

8

SAN MARTÍN 50, BODEGA 103

VELARDE HERMANOS S. A.

5.052.645-3

2- 757490

ERRÁZURÍZ, BLANCO, SAN MARTÍN Y CLAVE S/Nº ERRÁZURIZ 318

SOCIEDAD INMOBILIARIA SANTA ISABEL

79.613.080-6

SIN INFORMACIÓN

ERNESTO LERTORA CADEMARTORI

3.677.942-K

2- 255952

ERRÁZURIZ 336, 328, 326. BLANCO 325, 331, 325, 337 BLANCO 347, 343, 351 / ERRÁZURÍZ 358, 350, 346, 342 BLANCO 735 / ERRÁZURÍZ 378

CORDIGLIA RONCO, MARÍA TERESA

SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N 78.195.020-3

SIN INFORMACIÓN

70.370.400-K

SIN INFORMACIÓN

81.900.200-2

2- 224689

90.160.000-7

2- 203000

90.160.000-7

2- 203000

6

5-1

5

1

7

6-1

6

1

8

6-2

6

2

9

6-3

6

3

10

6-4

6

4

11

6-5

6

5

ERRÁZURÍZ 382, 396 / ALTE. GOÑI 72 / BLANCO 383, 395 ALTE. GOÑI N° 49, 51 / ERRÁZURIZ N° 410 ALTE. MUÑOZ HURTADO 46,52 BLANCO S/Nº

MUÑOZ SARDA, PILAR Y OTRA SOCIEDAD INMOBILIARIA LOS ABEDULES Y CÍA. LTDA. SINDICATO PROFESIONAL NAUTILUS

12

7-1

7

1

13

8-1

8

1

ERRÁZURIZ S/N BLANCO 509- 529

SINDICATO TRABAJADORES TRANSITORIOS ESTIBADORES PORTUARIOS DE VALPARAÍSO CIA SUDAMERICANA DE VAPORES

14

8-2

8

2

ERRÁZURÍZ S/Nº / BLANCO 541- 545

CIA SUDAMERICANA DE VAPORES

15

25-2

25

2

16

25-3

25

3

BLANCO 38 / COCHRANE 35 COCHRANE 45

17

25-4

25

4

INMOBILIARIA 76.356.860-1 COCHRANE LTDA. BARBAGELATA BRIGANTI, 3.570.525-2 ANTONIO BARILARI MOGGIA, 1.448.768-9 EMILIO

COCHRANE 53- 63

2- 200523 SIN INFORMACIÓN

SIN INFORMACIÓN 2- 625420 / 94357101 SIN INFORMACIÓN

71


18

25-5

25

5

19

25-6

25

6

20

25-7

25

7

21

25-8

25

8

25

9

25

10

25

11

25

12

25

13

25

14

25

15

25

16

25

17

25

18

25

19

25

20

25

21

25

22

25

23

25

24

25

25

25

26

25

27

25

28

25

29

26

1

26

5

BLANCO 26 BLANCO 40, 42, 44, 48, 52, 54, 56, 58 BLANCO 76, 78, 80, 82 BLANCO 78

22

23

25 (929)

261y5a13

BLANCO 2, LOCAL 1 BLANCO 8, LOCAL 2

POBLETE VERGARA, BLANCA SOCIEDAD UNIÓN DE CALDEREROS DE VALPARAÍSO SINDICATO PROFESIONAL DE BAHÍA DE VALPARAÍSO. SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE JUBILADOS DE LA DEFENSA NACIONAL GRABOVAL LIMITADA

FONCEA FIGUEROA, JUANA HAYDEE WEELWRIGHT 157, FONCEA FIGUEROA, LOCAL 3 JUANA HAYDEE WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD EMPRESA DE LOCAL 4 TRANSPORTES RURALES O TUR BUS WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD LOCAL 5 COSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD LOCAL 6 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD LOCAL 7 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO. 1 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, VÁZQUEZ VALENZUELA, DEPTO. 2 GERMÁN WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO.3 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO.4 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO.5 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO.6 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO.7 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO. 8 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO.9 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, JARA VARGAS, HÉCTOR DEPTO. 10 MARIANO WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO. 11 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO. 12 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO. 13 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. WEELWRIGHT 157, SOCIEDAD DEPTO. 14 CONSTRUCTORA SAN AGUSTÍN S.A. COCHRANE 87, LOCAL 1 COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COCHRANE 87, DEPTO. COMERCIAL E

2.614.773-5 70.608.600-5

SIN INFORMACIÓN 2- 228144

71.043.900-1

2- 217861

70.269.500-7

2- 217140

89.678.300-9 6.792.840-7

2- 253849 / 85913981 2- 236517.

6.792.840-7

2- 236517.

80.314.700-0

2- 710728

SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N 7.331.507-7

2- 236517.

SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N 6.630.667-4

2- 236517.

SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N SIN INFORMACIÓ N 79.623.030-4

2- 236517.

79.623.030-4

SIN

2- 236517. 2- 236517. 2- 236517. 2- 236517.

2- 236517. 2- 236517. 2- 236517. 2- 236517. 2- 236517. 2- 236517. 2- 469530

2- 236517. 2- 236517. 2- 236517. SIN INFORMACIÓN

72


1 26

6

COCHRANE 87, DEPTO. 2

26

7

COCHRANE 87, DEPTO. 3

26

8

COCHRANE 87, DEPTO 4

26

9

COCHRANE 87, DEPTO 5

26

10

COCHRANE 87, DEPTO 6

26

11

COCHRANE 87, DEPTO. 7

26

12

COCHRANE 87, DEPTO. 8

26

13

COCHRANE 87, DEPTO. 9 COCHRANE 91, 93, 95, 99 / VALDIVIA 154, 168

24

26-2

26

2

25

26-3

26

3

26

26-4

26

4

27

26-14

26

14

28

59-2

59

2

29

59-3

59

3

30

59-4

59

4

31

59-5

59

5

32

59-6

59

6

33

59 721

59

7

59

8

59

9

59

10

59

11

59

12

59

13

59

14

59

15

59

16

59

17

59

18

INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. COMERCIAL E INMOBILIARIA IRIBA LTDA. INMOBILIARIA ORIENTE LTDA.

INFORMACIÓN 79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

78.171.180-2

2- 212709

LANCHARES, GAGGERO Y BERNARDINO LTDA. Y OTRAS MUGA BUSTAMANTE, JOSÉ

SIN INFORMACIÓ N

2- 757490

S/INF

SIN INFORMACIÓN

COMERCIAL INMOBILIARIA IRIBA LTDA. LARACH PIZARRO, JORGE ALFREDO

79.623.030-4

SIN INFORMACIÓN

6.019.783-0

SIN INFORMACIÓN

BUSTAMANTE 59

LARACH PIZARRO, JORGE ALFREDO

6.019.783-0

SIN INFORMACIÓN

COCHRANE 18 AL 24

GUTIÉRREZ DURÁN, CECILIA DEL PILAR

COCHRANE 26

LARACH PIZARRO, JORGE ALFREDO SÜHS LOPEZ, ELIZABETH

BLANCO 86 / VALDIVIA S/Nº VALDIVIA 136 MARQUEZ S/Nº BUSTAMANTE 59

COCHRANE 36 AL 44 COCHRANE 56

NUÑEZ LETELIER, GASTÓN

10.826.188-9 6.019.783-0 3.398.328-K

COCHRANE 56, LOCAL 1 SILVA SILVA, OCTAVIO

SIN INFORMACIÓ N 2.537.651-K

COCHRANE 56 LOCAL 2

4.429.468-0

CAMPOY OLIVARES, ALFREDO ALBERTO COCHRANE 56, LOCAL VERDEJO VERDEJO, 3 HÉCTOR ALEJANDRO COCHRANE 56, LOCAL 4 CASTRO SEISDEDOS, JULIA DEL PILAR COCHRANE 56, LOCAL 5 ROSSIER MIRANDA, FRANCISCO JOSÉ COCHRANE 56, LOCAL 6 VARGAS MOLINA, MARÍA ISABEL Y OTRO COCHRANE 56, DEPTO. GUERRERO FERNÁNDEZ, 1 MARÍA SOLEDAD COCHRANE 56, DEPTO. UGALDE GONZÁLEZ, 2 MANUEL LUCIANO COCHRANE 56, DEPTO. VARGAS MOLINA, MARÍA 3 ISABEL Y OTRO COCHRANE 56, DEPTO. VARGAS MOLINA, MARÍA 4 ISABEL Y OTRO COCHRANE 56, DEPTO. GUERRERO FERNÁNDEZ,

5.624.388-7 SIN INFORMACIÓ N 13.426.624-4

2- 594262 SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN

6.622.508-9

SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN 08- 4411231

5.425.688-4

09- 4214753

5.587.586-3

SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN 2- 484587 / 09-

5.587.586-3

5.587.586-3 6.622.506-2

73


34

59-22

59

19

59

20

59

21

59

22

35

60-1

60

1

36

86-8

86

8

37

86-9

86

9

38

86-10

86

10

39

86-11

86

11

40

86-12

86

12

1 COCHRANE 56, DEPTO. 2

MARÍA ANA WITTIG LÓPEZ, EDUARDO SIN INFORMACIÓ N VARGAS MOLINA, MARÍA 5.587.586-3 ISABEL Y OTRO VARGAS MOLINA, MARÍA 5.587.586-3 ISABEL Y OTRO SANGUINETTI BARILARI, 5.738.575-8 DORA Y OTRO

0204670 SIN INFORMACIÓN

COCHRANE 80, 88, 90, 92, 94, 96, 98 / VALDIVIA 252, 240, 276 / BUSTAMANTE 79,83, 89, 99 / MARQUEZ 91, 249, S/Nº BUSTAMANTE 30

INMOBILIARIA PRAT S.A.

96.795.920-4

2- 256738

I. MUNICIPALIDAD DE VALPARAÍSO

69.060.900-2

2- 939903 / 2939904

BUSTAMANTE S/Nº

EMPRESA DE OBRAS SANITARIAS DE VALPARAÍSO S.A., (ESVAL S.A.) EMPRESA DE OBRAS SANITARIAS DE VALPARAÍSO S.A., (ESVAL S.A.) BARBAGELATA BRIGANTI, ANTONIO VALENCIA JORET, JOSÉ MARÍA

89.900.400-0

2- 209000

89.900.400-0

2- 209000

3.570.525-2

2- 625420 / 94357101

COCHRANE 56, DEPTO. 3 COCHRANE 56, DEPTO. 4 MARQUEZ 250 / COCHRANE 70, 74, 78

BUSTAMANTE 46

BUSTAMANTE 56 AL 62 BUSTAMANTE 64

SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN SIN INFORMACIÓN

2.881.212-4

74

Informe  

Caracterización

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you