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Spandauer Neustadt – Lokales Kooperationsnetz der Eigentümer

Veranstaltungsbericht: 1. Treffen der lokalen ImmobilieneigentümerInnen/ VerwalterInnen am Donnerstag, 03. Mai 2012 im

Laden der „Kreativen Köpfe“ Neuendorfer Str. 76

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Spandauer Neustadt – Lokales Kooperationsnetz der Eigentümer

Auswertung:

Bericht:

TeilnehmerInnen: 7 Personen

Am Donnerstag, den 03. Mai 2012 startete coopolis mit dem 1. Treffen der Immobilieneigentümer das lokale Kooperationsnetz in der Spandauer Neustadt. Über die Themen der Ausgangssituation in der Spandauer Neustadt, der Vorstellung der Arbeit von coopolis und einer anschließenden Diskussion loteten die TeilnehmerInnen aus, ob und wie sich die privaten Immobilieneigentümer aktiv an einer nachhaltigen Quartiersentwicklung beteiligen können.

davon: 3 Eigentümer davon: 4 Kooperationspartner Ergebnisse: Fortsetzungstermin vor der Sommerpause 2012 Themenwunsch u. a. gemeinsamer Winterdienst, energetische Sanierung, Hauswandgestaltung

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Gewerbeleerstand als Ressource - Die Ausgangssituation und Ziele

Ausgangssituation ● ●

Fläche: 44,6 ha Bevölkerung (31.12.10): ● 8727 EW (61,1% dt. Herkunft, 38,9% mit Migrationshintergrund) ● 43,1% Transferleistungsbezieher ● 10,4% Arbeitslose Gewerbeleerstand: ca. 40 Einheiten Ziele und Strategien ●

Standortorientierte Ansiedlung von Klein- und Kleinstunternehmen Bedarfsorientierte Beratung der neu angesiedelten und alt eingesessenen Unternehmen Förderung des Imagewandels des Quartiers durch Event- und Interimsnutzung Aufbau eines Netzwerkes und Beratung der Immobilieneigentümer 3


Gewerbeleerstand als Ressource – praktisches Vorgehen

Im Rahmen des Projekts bietet coopolis zur Aufnahme des Rauminteresses jeden Montag von 15 bis 17 Uhr eine vor- Ort- Sprechzeit für Raumsuchende in der Kurstr. 5 (13585 Berlin) und jeden Mittwoch von 16 – 18 Uhr eine Sprechzeit im coopolis - Büro in der Lenaustr. 12 (12047 Berlin) an. Nach Aufnahme der Nutzungsinteressenten mit Suchauftrag und der Nutzungsidee mit Konzept organisiert coopolis moderierte Begehungen in der Spandauer Neustadt. Hier können sich die Nutzungsinteressenten leer stehende Räume anschauen und auf ihren Nutzungswunsch hin prüfen. Daneben berät und begleitet coopolis in den Gesprächen die EigentümerInnen mit Leerstand hinsichtlich der Entwicklung der Gewerbeeinheit, möglicher Nutzungskonzepte und -wünsche und der lokalen Vernetzung mit anderen EigentümernInnen.

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Fachliche Einschätzung der Entwicklung seit 2010

Bewertung der Nachfrage-, der Nutzungs- und Gründungspotenziale Seit 2010 wurden insgesamt zehn moderierte Begehungen mit 65 besichtigen Einheiten (Mehrfachbesichtigung) angeboten. Insgesamt ist die Nachfrage an Raum in der Spandauer Neustadt sehr gering. Gleichzeitig zeigen die Raumsuchenden einem hohen Bedarf in Existenz- und Unternehmensberatung. In 2012 konnte am Lutherplatz 6 in Gewerbe- und Wohneinheiten ein Wohnprojekt untergebracht und in der Lynarstraße 15 ein Kinderbuchladen vermittelt werden. Fazit der Zusammenarbeit mit EigentümerInnen/VermieterInnen Seit 2010 wurden über 24 Erstgespräche mit EigentümerInnen/ VermieterInnen geführt. 18 EigentümerInnen/VermieterInnen waren gesprächsbereit und ließen ihre Gewerbeeinheit besichtigen. Insgesamt konnten so 27 von 40 – 45 Leerständen zum Projektstart besichtigt werden. Coopolis hat in den vergangenen drei Jahren 30 Mietverhandlungen geführt und davon 13 Einheiten vermittelt. 5


Fachliche Einschätzung der Entwicklung seit 2010 Bewertung des Wandels von Wahrnehmung und Image Erweiterung der Ansiedlungsstrategie um Event- und Interimsstrategie, um eine Verbesserung des Images zu erreichen. Hierzu wurden mit verschiedenen Kooperationspartnern Projekt umgesetzt:

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Zwischennutzung mit „Kaufhaus am Park“ 2010 Begleitung der AG Gewerbe „Neustadt öffne Dich“Bummellotse für Dein Geschäft um die Ecke Tag des Handwerks am 03. September 2011 öffentliche Begehung am 16. September 2011 mit Musiker Schaufenstergestaltung im Frühjahr 2012 10. moderierte Begehung am 19. April 2012 Tatortlesungen in Spandau am 21. April 2012 im Friseursalon FashionTeam

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Immobilienwirtschaftliche Situation im quartiersweiten Kontext

Bislang ist keine Erholung des Immobilienmarktes nach 2008, trotz allgemein positiver Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt, ersichtlich.

450 400 350

Bodenrichtwert in €/qm

Der Bodenrichtwert ist ein gerundeter Mittelwert aus den erzielten Grundstückserlösen aus dem Vorjahr. Für die Spandauer Neustadt ergibt sich ein Wertverlust von ca. 40% Wertverlust 2001 – 2005.

Entwicklung der Bodenrichtwerte in der Spandauer Neustadt

300 250

Bodenrichtwert in €/qm

200 150 100 50 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Jahr Quelle: Plötz Immobilienführer Berlin 2005 und 2011

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Immobilienwirtschaftliche Situation im quartiersweiten Kontext Berliner Mietspiegel 2011 Mietspiegelabfrage

Wohnfl äche

Ausstat tung ohne SH, ohne Bad,

mit IWC mit SH oder Bad,

unter 40 m²

mit IWC mit SH, Bad und IWC 5,69 4,43 – 7,28

40 m² bis unter 60 m²

3,61* 3,03 – 4,82

3,99* 3,41 – 5,20

4,69 3,38 – 5,87

60 m² bis unter 90 m²

3,45** 2,91 – 4,01

3,83** 3,29 – 4,39

5,02 4,00 – 6,10

90 m² und mehr

2,44** 2,20 – 2,96

2,82** 2,58 – 3,34

4,77 3,95 – 5,80

Beispielhafte Mietspiegelabfrage für den Lutherplatz

Der Gewerbeimmobilienmarkt hat sich in den vergangenen 20 Jahren enorm gewandelt. Der Einzelhandel konzentriert sich heute in Filialen, größeren Standorten und Passagen. In der Folge fragt der Einzelhandel Gewerberaum zwischen 50 und 200 qm in Binnenlagen von Quartieren nicht mehr nach LEERSTAND !!! Hier findet ein Funktions- und Bedeutungswechsel der als Einzelhandelsstandorte gebauten Einheiten statt. Aktuell wird Gewerberaum mässig bis wenig attraktiv als Wohnraum umgenutzt der imageschädigende Nutzungen (Wettbüros etc.) angesiedelt.

Aufgrund der veränderten Einzelhandelsstrukturen ist der Erfahrungswert der letzten Jahre, dass die Gewerbemieten in den Binnenquartieren sich in etwa an den ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnungen orientieren. Einzelhandelsmieten wie in früheren Jahren sind heute nicht mehr zu erzielen! 8


Diese Themen wurden diskutiert.... So ist die Situation bei mir im Haus ,... „Ich bin seit 1983 Eigentümer in der Spandauer Neustadt.“ „In meinen Häusern sind alle Wohnungen vermietet.“ „Aktuell müssen bei mir die Remisen auf dem Hinterhof saniert werden.“ „Wir sind seit 1851 Eigentümer vor Ort.“ „Insgesamt habe ich festgestellt, dass die Ansprüche an den Wohnungszustand gestiegen sind.“ „Bei mir im Haus habe ich eine heterogene Mieterstruktur.“ „Einige MieterInnen arbeiten direkt im Krankenhaus und pendeln am Wochenende nach Hause.“ „Mein Haus ist voll vermietet.“ „Vor allem kleiner Wohnraum wird im Kiez nachgefragt.“ „Bei mir funktioniert die Nachbarschaft noch ganz gut. Wir kennen uns auf der Straße.“

Das mache ich beim 2. Treffen ,... „ .. ich will coopolis unterstützen!“ „Ich bringe beim nächsten Mal meine Nachbarin mit.“

So sehe ich die Zukunft.... „Spandau & die Neustadt sind noch unentdeckt.“ „Ohne Fluglärm wird die Neustadt entdeckt werden.“ „Berlin hat ganz gute Karten.“ „Insgesamt haben wir eine Aufbruchstimmung in Spandau, die es zu nutzen gilt!“ „Wir müssen mit dem Pfund der Flughafenschließung wuchern!“

Das interessiert mich.... „Ich könnte mir eine Hauswandgestaltung vorstellen.“ „Gemeinsamer Winterdienst?“ 9


Lokales Kooperationsnetz der Eigentümer – Wir bedanken uns und bis bald … !

Die Initiatoren:

coopolis – Gewerbe- und Leerstandsmanagement in der Spandauer Neustadt

Die Kooperationspartner:

Eigentümer aus der Spandauer Neustadt Vereinigung Wirtschaftshof Spandau e. V. Quartiersmanagement Spandauer Neustadt

Gastgeber:

Jugendliche der „Kreativen Köpfe“ aus der Neuendorfer Straße 73, 13585 Berlin

2. Treffen der Immobilieneigentümer vor der Sommerpause 2012 - Einladung folgt in Kürze!

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Weitere Informationen unter: Lenaustraße 12 12047 Berlin

Fon: 030 6272 6362 Fax: 030 6272 6442

Samira Jamal Florian Thamm

jamal@coopolis.de thamm@coopolis.de

Unternehmenswebsite: www.coopolis.de

Projektwebsite: www.spandau.quartier-beleben.de

Das Projekt „Gewerbe- und Leerstandsmanagement in der Spandauer Neustadt“ wird gefördert durch die Europäische Union, die Bundesrepublik Deutschland und das Land Berlin im Rahmen des Programms „Zukunftsinitiative Stadtteil“ Teilprogramm „Soziale Stadt“ - Investition in Ihre Zukunft. (PSS.13.01692.09).


Dokumentation zum 1. Treffen des lokalen Kooperationsnetzes der Immobilieneigentümer