RÉUSSIR SES PLACEMENTS EN PIERRE-PAPIER l’usage de ceux qui veulent diversifier • Àleurs actifs dans l’immobilier
SIIC - SCPI - OPCI - SICAV - FCP - ETF
Gérard Blandin
Avertissement Les analyses, idées et conseils de l’auteur expriment ses opinions personnelles et n’engagent que lui, à l’exclusion de toute autre personne. L’auteur et l’éditeur Dans la même collection : • Réussir la construction de sa maison individuelle • Réussir son achat immobilier • Réussir le montage de sa SCI • Réussir sa retraite - 2e édition • Réussir son recrutement • Réussir sa vente en viager - 2e édition • Réussir son investissement en viager - 2e édition • Réussir un crédit immobilier • Réussir ses placements à court terme • Réussir ses placements en assurance vie • Réussir son accompagnement patrimonial • Réussir son contrôle Urssaf • Réussir sa transmission d’entreprise • Réussir sa création d’entreprise • Réussir sa négociation
© Éditions Arnaud Franel 2021 Tous droits réservés ISBN : 9782896037926 Dépôt légal : bibliothèque et archives nationales du Québec 2021 Bibliothèque de France 2021 Imprimé en octobre 2021 Arnaud Franel Éditions Inc. 79 de Montmagny - Boucherville (Qc) 4B 4H9 - Canada Inc. Arnaud Franel Éditions France 27-29, rue Raffet - 75016 Paris - Tél : 01 47 79 07 64 - Fax : 01 47 79 07 61 contact@arnaudfranel.com - www.arnaudfranel.com
SOMMAIRE
SOMMAIRE Avant-propos ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 7 Une alternative à l’investissement en direct –––––––––––––––––––––––– 7 Un ticket d’entrée à la portée de tous ––––––––––––––––––––––––––––– 8
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Les sociétés foncières cotées en Bourse –––––––––––––––––––––––– 9 Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ––––––––––– 9 Le statut d’actionnaire confère des droits –––––––––––––––––––––––– 10 Les actions de SIIC privées de PEA ––––––––––––––––––––––––––––– 11 Un secteur bien représenté en Bourse ––––––––––––––––––––––––––– 11 Les SIIC conjuguent sécurité, rendement et liquidité ––––––––––––––– 14 L’immobilier, un terrain fertile aux OPA –––––––––––––––––––––––––– 14 Une course à la taille critique ––––––––––––––––––––––––––––––––––– 15 Les sociétés gestionnaires de maisons de retraite ––––––––––––––– 16 Plusieurs acteurs cotés, dont des poids lourds ––––––––––––––––––– 17 Ouvrir un compte-titres chez un courtier en ligne –––––––––––––––– 18 Aucun droit de garde chez ces intermédiaires –––––––––––––––––––– 19 Trois proverbes pour bien gérer son portefeuille ––––––––––––––––– 21 Un organisme à connaître : la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF) –––––––––––––––––– 23 En résumé : avantages et inconvénients des SIIC –––––––––––––––– 23 Quiz : êtes-vous sûr de bien connaître les SIIC ? –––––––––––––––– 24
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RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
Les Sicav et fonds communs de placement spécialisés –––––––––– 27
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Nul besoin d’être fortuné pour y avoir accès –––––––––––––––––––– 27 Les sociétés d’investissement à capital variable (Sicav) –––––––––– 28 Un portefeuille diversifié, commun à plusieurs investisseurs –––––––– 28 Les fonds communs de placement (FCP) ––––––––––––––––––––––– 30 Distribution ou capitalisation : that is the question ––––––––––––––––– 30 Les trois types de frais des Sicav et FCP ––––––––––––––––––––––– 32 Cinq conseils pratiques avant de s’engager ––––––––––––––––––––– Précisez vos objectifs –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Évaluez votre sensibilité au risque ––––––––––––––––––––––––––––––– Faites jouer la concurrence ––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Vérifiez l’ensemble des frais –––––––––––––––––––––––––––––––––––– Choisissez la bonne enveloppe ––––––––––––––––––––––––––––––––– Ne restez pas les bras croisés ––––––––––––––––––––––––––––––––––
33 33 33 34 34 34 35
Les exchange traded funds (ETF) ou trackers ––––––––––––––––––– 35 Des fonds cotés en Bourse et négociables en continu ––––––––––––– 35 Un organisme à connaître : l’Association Française de la Gestion Financière (AFG) ––––––––––––––––––––––––––––––––– 37 En résumé : avantages et inconvénients des Sicav et fonds spécialisés ––––––––––––––––––––––––––––––––– 38 Quiz : êtes-vous sûr de bien connaître les Sicav et les fonds ? –––– 39
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ––––––––––––– 41
· · ·
De purs produits de rendement –––––––––––––––––––––––––––––––– 42 Les SCPI investies en immobilier d’entreprise ––––––––––––––––––– Les SCPI de bureaux –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Les SCPI de commerces ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Les SCPI spécialisées ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Les SCPI diversifiées ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
43 43 45 46 47
Les SCPI résidentielles ou fiscales, investies en immobilier d’habitation –––––––––––––––––––––––––––– 48 Une réduction d’impôt à la clé –––––––––––––––––––––––––––––––––– 48
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SOMMAIRE
· · · · · ·
Les SCPI de déficit foncier –––––––––––––––––––––––––––––––––––– 51 L’imposition des revenus et plus-values ––––––––––––––––––––––––– 52 Des abattements liés à la durée de détention ––––––––––––––––––––– 53 Sept conseils pour choisir les meilleures –––––––––––––––––––––––– 54 Un organisme à connaître : l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) –––––––– 58 En résumé : avantages et inconvénients des SCPI ––––––––––––––– 59 Quiz : êtes-vous sûr de bien connaître les SCPI ? –––––––––––––––– 60
Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) –––– Des produits moins « purs », mais plus liquides ––––––––––––––––– Un objectif de valorisation des actifs ––––––––––––––––––––––––––– En résumé : avantages et inconvénients des OPCI ––––––––––––––– Quiz : êtes-vous sûr de bien connaître les OPCI ? –––––––––––––––
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62 62 64 66 66
Le financement participatif ou crowdfunding immobilier –––––––– Le crowdfunding dédié au financement de la promotion immobilière ––––––––––––––––––––––––––––––––––– Une rentabilité élevée à la hauteur du risque –––––––––––––––––––––– Le crowdfunding dédié au financement d’actifs immobiliers –––––– Les différents statuts des plateformes –––––––––––––––––––––––––– Un nombre limité d’acteurs de référence –––––––––––––––––––––––– Les chiffres clés du crowdfunding immobilier ––––––––––––––––––– Des intérêts soumis au prélèvement forfaitaire unique ––––––––––– Les recommandations de l’Autorité des marchés financiers –––––– Un organisme à connaître : Financement Participatif France (FPF) –––––––––––––––––––––––––– En résumé : avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier –––––––––––––––––––––––––––––––––––
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70 71 71 72 72 73 74 75 75 76
Quiz : êtes-vous sûr de bien connaître le crowdfunding immobilier ? –––––––––––––––––––––––––––––––––– 77 5
RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
La garantie des titres assurée par le FGDR ––––––––––––––––––––– 79
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La garantie des dépôts –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 79 Les produits couverts par le FGDR –––––––––––––––––––––––––––––– 79 Pour un particulier, plusieurs cas peuvent se présenter –––––––––––– 80 La garantie des titres ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 81 La garantie des cautions –––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 81
Résoudre un litige grâce au médiateur de l’AMF ––––––––––––––––– 82
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Analysez les causes de votre litige ––––––––––––––––––––––––––––– 82 Constituez avec soin votre dossier ––––––––––––––––––––––––––––– 83 Effectuez une démarche préalable ––––––––––––––––––––––––––––– 83 Choisissez le bon arbitre –––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 84 Saisissez par courrier le médiateur –––––––––––––––––––––––––––– 84 Sachez apprécier la réponse –––––––––––––––––––––––––––––––––– 84 Allez en justice, le cas échéant –––––––––––––––––––––––––––––––– 85
Conclusion –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 86
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Solidité de l’investissement immobilier ––––––––––––––––––––––––– 86 Le temps, meilleur allié de l’investisseur –––––––––––––––––––––––– 87
Sites Internet de référence – Sigles ––––––––––––––––––––––––––––– 88
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Autorité de tutelle ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 88 Associations professionnelles ––––––––––––––––––––––––––––––––– 88 Information et éducation –––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 89 Études et recherche –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 90 Comparateurs –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 90 –Sigles –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 92
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AVANT-PROPOS
AVANT-PROPOS L’immobilier reste la pierre angulaire de toute stratégie patrimoniale. Les Français l’ont bien compris dans la mesure où les actifs immobiliers représentent plus de 60 % de leur patrimoine, selon une étude récente de l’Insee. Et, dans un sondage réalisé en mars 2021 par l’Ifop pour l’Association française des Placements Immobiliers (Aspim), ils l’expriment clairement : pour 75 % des personnes interrogées, l’immobilier est un investissement sûr et rentable. Cette perception fait en outre l’unanimité entre les différentes générations et professions interrogées. Le choix d’être propriétaire de sa résidence principale, au-delà du sentiment de sécurité et du besoin de se sentir chez soi – le fameux « Home, Sweet Home » –, est d’ailleurs encouragé par l’administration fiscale. En cas de cession de sa maison ou de son appartement, quelle que soit la plus-value réalisée et quelle que soit la durée de détention, il n’y a aucun impôt, ni prélèvements sociaux à acquitter. Une « oasis fiscale », l’une des dernières en France, qu’il serait dommage de négliger.
• Une alternative à l’investissement en direct
Mais l’investissement dans la pierre ne se limite pas à la détention de sa résidence principale. L’immobilier est aussi un excellent moyen de se constituer un capital, d’obtenir un complément de revenus ou bien de préparer sa retraite. Néanmoins, avec l’évolution incessante de la réglementation, 7
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RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
l’investissement en direct exige des connaissances actualisées pour gérer avec efficience un patrimoine locatif. En outre, il est nécessaire d’avoir les moyens financiers pour réaliser des acquisitions ciblées, même si les taux des crédits se situent à des niveaux historiquement bas. Si ces questions relatives à la gestion vous rebutent, si vous n’avez pas le temps de gérer en direct un patrimoine locatif ou si vous n’avez pas forcément les moyens d’acheter un bien pour le louer, alors la pierre-papier est faite pour vous. Sous cette appellation se cachent en fait plusieurs véhicules d’investissement bien distincts, qui sont connus le plus souvent sous leurs sigles ou acronymes : les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), les Sicav et fonds communs de placement spécialisées (FCP), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Sans oublier le dernier-né du secteur : le financement participatif ou crowdfunding.
• Un ticket d’entrée à la portée de tous
Ces formes de pierre-papier ont en commun d’être des placements financiers qui ont l’immobilier pour support. Elles ont toutes leurs spécificités, mais avec un ticket d’entrée accessible à partir de quelques centaines ou quelques milliers d’euros. Si, en termes de performances, les écarts peuvent être élevés sur longue période, il en est de même pour les frais qui varient sensiblement d’un instrument à l’autre. D’où l’importance de bien connaître leurs caractéristiques. En tout état de cause, investir dans la pierre-papier ne peut se concevoir que dans la durée. Pour que ces véhicules puissent pleinement s’exprimer, il convient de leur donner le temps nécessaire (personne n’investit dans un meublé pour le revendre l’année suivante). Autrement dit, avoir un horizon d’au moins cinq ans pour les actions cotées en Bourse, détenues en direct (SIIC) ou via des Sicav et des fonds de placement, et d’au moins huit ans pour les parts de SCPI et d’OPCI, voire davantage pour certains produits associés à un dispositif de défiscalisation.
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LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE
LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE En Bourse, la plupart des secteurs d’activités sont représentés : de l’énergie à la santé, de l’automobile aux loisirs, de la banque au luxe, en passant par les services informatiques et les nouvelles technologies. Et l’immobilier y occupe bien sûr une place de choix, à travers les sociétés foncières et plus précisément les sociétés d’investissement immobilier cotées, plus connu sous leur acronyme de SIIC.
sociétés d’investissement immobilier • Les cotées (SIIC) Comme leur nom l’indique clairement, les SIIC sont des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier. Elles ont pour objet d’acquérir ou de construire des biens immobiliers de différentes natures en vue de les louer : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, logements, résidences étudiants ou maisons de retraite, en France et à l’étranger. Les SIIC tirent ainsi l’essentiel de leurs revenus des loyers encaissés. Elles peuvent participer aux côtés de l’État à la réalisation de programmes de développement urbains d’envergure, comme ce fut le cas pour le plan de relance de La Défense ou la rénovation de Lyon Confluence. 9
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RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
• Le statut d’actionnaire confère des droits En achetant des actions d’une SIIC, on devient ainsi détenteur d’une fraction du capital d’une société immobilière qui détient elle-même un parc locatif. Et ce statut d’actionnaire ou de copropriétaire (à l’image du propriétaire d’un bien dans un immeuble collectif) confère un certain nombre de droits : droit sur les actifs à hauteur de sa quote-part, droit de vote lors des assemblées générales (à raison d’une voix par action détenue), droit d’accès à certaines informations (rapports annuels, documents de référence, etc.) et bien sûr droit au dividende. Mais attention, toutes les foncières cotées n’appartiennent pas à la catégorie des SIIC. Ce statut est une option à l’initiative du conseil d’administration de la société. Mis en place en 2003 afin de relancer l’attractivité du secteur et inspiré d’exemples étrangers, comme les REITs (Real Estate Investment Trusts) aux États-Unis, il permet à ces entreprises d’être exonérées d’impôt sur les sociétés. En contrepartie, et c’est ce qui fait l’intérêt principal de ces sociétés, elles doivent redistribuer à leurs actionnaires, sous forme de dividendes, au moins 95 % des bénéfices provenant des locations d’immeubles (c’est-àdire les loyers nets de charges) et 70 % des plus-values réalisées. Un régime de faveur spécifique • Les sociétés susceptibles de bénéficier de ce régime spécifique (prévu à l’article 208 C du Code général des impôts) doivent être cotées sur un marché réglementé, avoir un capital d’au moins 15 millions d’euros et avoir pour objet social principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location. Par ailleurs, le capital ou les droits de vote ne doivent pas être détenus à hauteur de 60 % ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert. • Le régime subordonne le bénéfice de l’exonération au respect de trois conditions. D’abord, les bénéfices provenant des locations d’immeubles doivent être distribués à hauteur de 95 % avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation. Ensuite, les plus-values de cession d’immeubles doivent être distribuées à hauteur de 70 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Enfin, les dividendes reçus des filiales ayant opté pour ce régime doivent être intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception.
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LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE
Grâce à cet avantage fiscal, les « belles endormies », comme elles étaient qualifiées à l’époque, ont pu concrétiser des plus-values latentes considérables sur des actifs arrivés à maturité et investir ensuite sur de nouveaux actifs à potentiel. Et ce cadre fiscal compétitif se traduit dès lors, pour nombre de SIIC, par des rendements élevés, bien supérieurs à celui des valeurs françaises.
• Les actions de SIIC privées de PEA Seule ombre au tableau : depuis le 21 octobre 2011, en application de l’article L. 221-31 du Code monétaire et financier, les actions de SIIC et de sociétés foncières européennes comparables ne peuvent pas être logées sur un plan d’épargne en actions (néanmoins, les titres présents dans un PEA avant cette date peuvent y rester). Cette enveloppe fiscale privilégiée permet en effet de gérer un portefeuille d’actions européennes en franchise totale d’impôts, abstraction faite des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Dans le cadre d’un compte-titres ordinaire, les dividendes et plus-values des SIIC font donc l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 %. Ce PFU se décompose en un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu (IR) de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Mais l’imposition des gains au barème de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, reste possible, notamment pour les foyers les plus modestes.
• Un secteur bien représenté en Bourse Le secteur des SIIC est bien représenté à la Bourse de Paris, ou plus exactement sur Euronext Paris, avec des acteurs majeurs, comme UnibailRodamco-Westfield, Gecina, Covivio, Klépierre et Icade. Les vingt-deux SIIC figurant dans le tableau, classées par ordre décroissant de capitalisation boursière, pèsent ainsi 60 milliards d’euros.
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Vingt-deux SIIC cotées sur Euronext Nom de la société [Code]
Capi.
Nom de la société
Capi.
Gecina [GFC]
10 243
Vitura [VTR]
608
Unibail-Rodamco-Westfield [URW]
9 717
Tour Eiffel [EIFF]
481
Covivio [COV]
7 494
Immobilière Dassault [IMDA]
411
Klépierre [LI]
5 938
Foncière Inéa [INEA]
345
Icade [ICAD]
5 881
Patrimoine & Commerce [PAT]
271
Altarea Cogedim [ALTA]
3 375
Foncière Atland [FATL]
173
Argan [ARG]
2 485
Bleecker [BLEE]
145
Covivio Hotels [COVH]
2 415
SCBSM [CBSM]
118
Carmila [CARM]
1 740
Acanthe Développement [ACAN]
57
Mercialys [MERY]
960
MRM [MRM]
43
Frey [FREY]
764
Foncière Paris Nord [FPN]
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Capi : Capitalisation boursière en millions d’euros, au 30 juillet 2021. (Code) : Code mnémonique de la valeur. Source : Euronext Paris.
Chacune de ces sociétés a toutefois ses spécificités. URW et Klépierre, par exemple, sont spécialisées dans les centres commerciaux, alors que Gecina est concentrée sur l’immobilier de bureaux, notamment en Île-deFrance. Covivio (ex-Foncière des Régions) est diversifiée entre les bureaux, le résidentiel et l’hôtelier, alors qu’Icade est à la fois une foncière de bureaux et de santé et un promoteur. Une Tour Eiffel peut en cacher une autre • La Société de La Tour Eiffel, cotée à Paris, ne doit pas être confondue avec la Société d’Exploitation de la Tour Eiffel (SETE) à qui la Ville de Paris a confié, le 1er novembre 2017, l’exploitation et la gestion du célèbre monument dans le cadre d’une délégation de service public. Le capital de la SETE, société publique locale, est détenu à 99 % par la Ville de Paris et à 1 % par la Métropole du Grand Paris.
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LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE
Une Tour Eiffel peut en cacher une autre • En 1979, la Ville de Paris a repris en effet la gestion de la Dame de fer au terme de la concession, soit 90 ans après son édification par Gustave Eiffel. En janvier 2004, la Société de la Tour Eiffel est alors devenue une foncière cotée adoptant le statut de SIIC. Elle est désormais spécialisée dans l’immobilier d’entreprise et notamment dans l’immobilier de bureaux au cœur du Grand Paris. • À la fin décembre 2020, son principal actionnaire est le groupe d’assurances SMA (avec 51,8 % du capital), qui en a pris le contrôle à la faveur d’une offre publique d’achat en 2014, suivi de Malakoff Médéric Humanis (9,4 %), Suravenir (6,9 %), La Mutuelle Générale (5,7 %), AG Finance (5,4 %), La Tricogne (2,5 %) et Holdaffine (1,9 %), le solde (16,4 %) étant aux mains du public.
Depuis près d’une vingtaine d’années, au regard de cette obligation de distribution, les SIIC représentent la catégorie la plus performante en Bourse. Et, de 2003 à 2020, l’indice Euronext IEIF SIIC, qui mesure l’évolution des cours des SIIC à la Bourse de Paris, a fait mieux que l’indice CAC 40 quatorze années sur dix-huit. Les performances des SIIC* par rapport à l’indice CAC 40 Année
SIIC
CAC 40
Année
SIIC
CAC 40
2003
22,5 %
16,1 %
2013
10,2 %
18,0 %
2004
34,5 %
7,4 %
2014
14,5 %
-0,5 %
2005
30,7 %
23,4 %
2015
11,3 %
8,5 %
2006
62,7 %
17,5 %
2016
9,2 %
4,9 %
2007
-19,1 %
1,3 %
2017
15,5 %
9,3 %
2008
-39,5 %
-42,7 %
2018
-18,7 %
-11,0 %
2009
47,4 %
22,3 %
2019
33,6 %
26,4 %
2010
11,6 %
-3,3 %
2020
-24,1 %
-7,1 %
2011
-13,3 %
-17,0 %
2021**
17,8 %
19,1 %
2012
27,0 %
15,2 %
* Performances de l’indice Euronext IEIF SIIC (dividendes nets réinvestis). ** Performances arrêtées au 30/07/2021.
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RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
Certes, les valeurs foncières ne sont pas insensibles à la conjoncture, comme on a pu le constater en 2007 et 2008 avec la crise financière mondiale qui a provoqué une raréfaction du crédit aux entreprises. De même, avec la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, les sociétés ont dû s’adapter aux mesures de restriction, en mettant en place des outils pour l’étalement et le suivi du recouvrement des loyers. Elles ont dû également assurer la sécurité des bâtiments parfois vides en raison du confinement et du recours au télétravail.
Les SIIC conjuguent sécurité, rendement et liquidité Néanmoins, même si les performances du passé ne présument en rien des performances futures, les SIIC conjuguent à la fois sécurité (du fait de la nature de leurs actifs), rendement (de par leur statut fiscal) et liquidité (par leur cotation en Bourse). Mais il faut toujours garder à l’esprit que l’investissement boursier, en particulier dans les SIIC, est risqué et ne peut se concevoir que dans la durée. Il est en effet hors de question de se lancer dans ce type de placement si l’on ne dispose que d’un horizon limité à un an. Pour que les actions puissent pleinement s’exprimer, il faut « donner du temps au temps », pour reprendre une formule désormais célèbre, c’est-à-dire avoir un horizon d’au moins cinq ans devant soi.
• L’immobilier, un terrain fertile aux OPA
La fonction première d’un marché financier est d’assurer la liquidité des titres cotés, c’est-à-dire d’offrir une porte d’entrée aux acquéreurs et une porte de sortie aux actionnaires désireux de concrétiser leurs plus-values (ou leurs moins-values). Néanmoins, la Bourse permet aussi aux sociétés de lever des capitaux pour financer leur développement (création de filiales, lancement de produits...) et leur donne également la possibilité de croître par acquisition, via des offres publiques d’achat (OPA) ou d’échange (OPE).
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LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE
• Une course à la taille critique À cet égard, l’immobilier est un terrain fertile à ce type d’opérations dans la mesure où l’acquisition d’une taille critique permet aux sociétés foncières de diversifier leurs actifs, de participer à des projets d’envergure souvent plus rémunérateurs et d’offrir aux clients institutionnels une couverture nationale. Dans les parcs commerciaux, par exemple, la taille critique se situe à environ 1 million de mètres carrés. D’où la multiplication des offres publiques ces dernières années. Les quinze dernières offres publiques sur les sociétés foncières cotées à Paris Date (1)
Type d’offre
Nom de la société visée
Acquéreur
28/04/2016
OPE
Foncière des Murs
Foncière des Régions
21/06/2016
OPA/OPE
Foncière de Paris SIIC
Eurosic
30/08/2017
OPA/OPE
Eurosic
Gecina
18/09/2017
OPAS
Paref
Fosun
25/10/2017
OPAS
ANF Immobilier
Icade
23/11/2017
OPR
Foncière Développement Logements
Foncière des Régions
09/05/2018
OPAS
Compagnie Foncière Internationale
Financière Apsys
21/12/2018
OPA
Selectirente
Tikehau Capital
06/06/2019
OPR
Officiis Properties
REOF Holding
07/06/2019
OPRA
Terreïs
Terreïs
02/09/2019
OPR
Terreïs
Ovalto
18/12/2020
OPR
Selectirente
Sofidy
2
12/01/2021
OPR
La Foncière Verte
PH Finance
17/02/2021
OPAS
Sofibus Patrimoine
Segro France
16/06/2021
OPM
Société Foncière Lyonnaise
Inmobiliaria Colonial
(1) Date de dépôt de l’offre auprès de l’AMF. OPA : Offre publique d’achat. OPAS : OPA simplifiée. OPE : Offre publique d’échange. OPM : Offre publique mixte. OPR : Offre publique de retrait. OPRA : Offre publique de rachat d’actions.
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RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
Dans ce cadre, l’OPA constitue généralement une bonne affaire pour l’actionnaire minoritaire, car l’offre est souvent assortie d’une prime par rapport aux derniers cours pour l’inciter à apporter ses titres. Cette prime se mesure par différence entre le prix de l’OPA proposé par l’initiateur et le dernier cours coté. Selon les différentes études publiées, il ressort que la prime moyenne payée par les acheteurs, dans le cadre d’une OPA, atteint environ 20 % sur les derniers cours cotés et 25 % sur la moyenne des cours des trois derniers mois avant l’annonce de l’opération. Mais attention, il arrive parfois que l’offre soit lancée à un prix proche, voire inférieur aux derniers cours, si, par exemple, un emballement spéculatif a eu lieu dans les semaines précédant l’annonce de l’opération. En détenant des actions de SIIC, il est donc possible de gagner sur les deux tableaux, à la fois sur les dividendes et les plus-values, notamment en cas d’OPA.
sociétés gestionnaires • Les de maisons de retraite Avec le vieillissement de la population française, la prise en charge des personnes âgées dépendantes constitue un enjeu majeur. Acquérir des actions d’une société spécialisée dans les résidences médicalisées peut donc s’avérer judicieux. De fait, le marché des résidences médicalisées repose sur une tendance lourde : le vieillissement de la population française. En 2060, les personnes de plus de 80 ans représenteront 10 % de la population contre 4,5 % actuellement, selon les projections de l’Insee. Et, toujours à cet horizon, les personnes âgées dépendantes, au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA), devraient également doubler pour atteindre 2,3 millions en France métropolitaine. Autrement dit, le « baby-boom » de l’après-guerre se transforme, au fil des ans, en « papy-boom ».
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LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES COTÉES EN BOURSE
Évolution de la population en France métropolitaine Année
Nombre d’habitants*
Part des 75 ans et plus
2025
67,285
10,9 %
2030
68,532
12,3 %
2035
69,705
13,6 %
2040
70,734
14,7 %
2050
72,275
16,0 %
2060
73,557
16,2 %
* En millions. Source : Insee.
Si les tendances démographiques se maintiennent, la France métropolitaine comptera 73,6 millions d’habitants en 2060, selon les projections de l’Insee. À cette date, une personne sur trois aura plus de 60 ans. Quant au nombre de personnes de 75 ans ou plus, il passerait de 6 millions en 2015 à 11,9 millions en 2060, soit 16,2 % de la population. D’où l’intérêt d’investir dans des sociétés gestionnaires de maisons de retraite qui disposent aussi d’un patrimoine immobilier.
• Plusieurs acteurs cotés, dont des poids lourds En Bourse, le secteur est représenté par trois sociétés (Icade Santé doit rejoindre ce trio) : deux poids lourds, Orpea et Korian, et un poids moyen, LNA Santé (ex-Le Noble Age). Créé en 1989, Orpéa est un des principaux acteurs mondiaux de la prise en charge globale de la dépendance (maisons de retraite, cliniques de moyen séjour et de psychiatrie et maintien à domicile), avec un réseau de plus de 1 100 établissements dans 23 pays. En 2020, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 3 922 millions d’euros et détient un patrimoine immobilier de 7 milliards d’euros. Créé en 2003, Korian se définit, de son côté, comme le premier groupe européen de soin au service des personnes âgées et fragiles, avec 1 000 établissements dans 7 pays en Europe. En 2020, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 3 874 millions d’euros et détient un portefeuille immobilier de 2,7 milliards d’euros.
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RÉUSSIR SES PLACEMENTS PIERRE-PAPIER
LNA Santé est une entreprise familiale, créée en 1992, qui détient un parc de 80 établissements et a réalisé un chiffre d’affaires de 573,9 millions d’euros. Une diversité d’établissements plus ou moins médicalisés • Maisons de retraite, résidences avec services, unités de soins longue durée (USLD), établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) : les appellations foisonnent et peuvent parfois prêter à confusion. En fait, « maison de retraite » est un terme générique qui englobe une variété d’établissements plus ou moins médicalisés selon leur vocation : l’accueil de personnes âgées autonomes, en perte d’autonomie ou dépendantes. • Les Ehpad accueillent des personnes âgées dépendantes, et ce dès 60 ans (l’âge moyen des résidents est toutefois de 85 ans). Ils trouvent leur origine dans la loi du 2 janvier 2002 sur la rénovation de l’action sociale et médico-sociale. Pour voir le jour, ils doivent recevoir l’agrément du préfet et du président du Conseil général. De plus, chaque établissement doit signer une convention tripartite, d’une durée de cinq ans, avec l’Agence régionale de santé (ARS) et le Conseil général. • Cet engagement permet à l’Ehpad de recevoir des crédits de fonctionnement, en contrepartie desquels il s’engage à respecter un cahier des charges, qui vise à garantir les meilleures conditions de vie, d’accompagnement et de soins. Ce « label » est donc un gage de qualité.
un compte-titres • Ouvrir chez un courtier en ligne Pour acquérir des actions de sociétés foncières cotées en Bourse, il est nécessaire d’ouvrir un compte-titres. Autrement dit, il convient en amont de choisir un intermédiaire financier habilité qui assurera l’exécution des ordres d’achat ou de vente. En permettant d’opérer de façon plus simple, plus rapide et moins coûteuse, grâce à Internet, les courtiers en ligne apparaissent aujourd’hui comme les plus performants par rapport aux banques de réseau (sachant que certains courtiers sont des filiales de banques traditionnelles).
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