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Economía de Proyectos Palabras de la Directora

UN BUEN ESTUDIO DE MERCADO ES SU MEJOR INVERSION En la actualidad, sobrevivimos en una economía inestable que genera que muchos Empresarios no solo de nuestro sector de la Construcción, sino de todos los mercados, salgan de escena si no saben manejar sus recursos económicos y tomar las correctas decisiones, que le permitan permanecer activos sin sacrificar sus recursos y pudiendo obtener reales beneficios con el desarrollo de sus Proyectos. En este material, breve pero interesante, resumiremos aspectos fundamentales que se deben tomar en cuenta al momento de iniciar Proyectos Inmobiliarios en la actualidad. Cuando hablamos de Economía de Proyectos, no nos referimos a la utilización de materiales o procesos que abaraten el costo del desarrollo de las Obras, que más que todo, correspondería a una mala práctica que pone en juego la vida de quienes ocupan las unidades inmobiliarias que construye nuestro sector. Más bien nos referimos a los aspectos importantes que se deben tomar en cuenta para asegurar la rentabilidad en cada uno de los Proyectos desarrollados, sin sacrificar la estabilidad y seguridad de quienes confían y esperan la calidad mínima que merecen, de acuerdo al tipo y precio de la unidad inmobiliaria en la que realizan su inversión. Antes de iniciar cualquier Proyecto Inmobiliario se debe estudiar el mercado al que será ofrecido el producto a desarrollarse.

EQUIPO EDITORIAL

Analizar el tipo de público al que se dirigirá, sus necesidades, su comportamiento y sus preferencias. Analizar el sector donde será levantada la Obra, sus debilidades y ventajas. Analizar el mercado actual y proyectar en el tiempo cuáles serán sus preferencias, para poder construir Proyectos que sean de rápida salida y se mantenga un inventario inmobiliario con buena rotación, que permita que el capital del sector este en contínuo movimiento y más que todo, en contínuo crecimiento. Nuestro sector goza de buenos márgenes de beneficios en el trabajo que realiza, pudiendo hacer uso de interesantes herramientas económicas que tanto el Gobierno como las Entidades Bancarias presentes en el mercado actual, ponen a su disposición. Les invitamos a tomarse el tiempo antes de iniciar cada Proyecto para analizar los mejores escenarios con los que cuentan y no construir a la ligera, tomando decisiones equivocadas que pueden desencadenar cuantiosas pérdidas económicas, que dejarían a cualquier Empresario sin ganas de seguir siendo parte de este interesante sector y recordándoles que “Un Buen Estudio de Mercado es su Mejor Inversión”.

Sadery Abreu DIRECTORA

Año 5, Edición 28, 2014

Dirección y Edición: Sadery Abreu | Diagramación: Ferdy Cruz | Impresión: Egraf | Ventas Equipo de Ventas Construmedia [ventas@construmedia.com.do] 809-531-1101 Colaboradores: María Abreu Abreu, Miguel A. Hernández Peralta, Douglas A. Carvajal Sánchez, Emil Montas, Leonardo Reyes Madera,Ignacio Araujo Vidal, Narciso Guzmán Mezquita, Fiduciaria Popular, Banco BHD, Banesco. Construmedia es una publicación de Medios Masivos SAR SRL, una compañía constituida conforme las leyes de República Dominicana. C/ Cesar Cano #303 casi esq. Marginal Nuñez de Cáceres, El Millón. Tel.: 809-531-1101, Fax: 809-531-1105 • www.construmedia.com.do


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Economía de Proyectos

texto María Abreu Abreu Co-Propietaria de Peña Abreu & Asoc.

INTRODUCCIóN AL TEMA

Economía de proyectos FOTOS: FUENTE EXTERNA

La presente entrega nos conduce por un especial recorrido en el área

Este debe ser lógico, crítico y creativo. Debe conocer lo que puede ser

económica del desarrollo de Proyectos Inmobiliarios. Todo empieza con un

factible según el ordenamiento de la ciudad, las preferencias del grupo

presupuesto que haga posible estos Proyectos, por lo que cada decisión

social al que este dirigirá el Proyecto y debe convencer al Inversionista para

debe ser tomada consciente de ser la mejor, garantizándonos la calidad

que sean tomadas las mejores decisiones que aseguren lograr los objetivos

que deseamos y permitiéndonos ofrecer el precio pautado.

buscados.

Es común pensar que la factibilidad económica de un Proyecto empieza con buscar bajos costos para su desarrollo, me atrevo a decir que no. Es importante tomar en cuenta las condiciones del Arquitecto elegido para la proyección del Proyecto.


11

Economía de Proyectos

Al hablar de Economía de

Puesto que el centro de la ciudad está

de todas las áreas y personas con capitales

compuesto básicamente por personas de clase

excedentes de cualquier sector, sienten marcado

Proyectos, no podemos

media, los inmuebles dirigidos a esta, son los

interés por invertir en bienes raíces y es que

que están teniendo mayor demanda, el precio

sienten seguridad en su inversión. Esto puede

de inmuebles mayor buscado es entre 4 y 5

ser decepcionante cuando las construcciones

interinos. Para atreverse a

millones de pesos. En todo caso pienso que

son afectadas por vicios de construcción, que

somos una gran sociedad y tenemos un amplio

generalmente están ocasionados por la poca

desarrollar una obra con

mercado, donde Proyectos de mayor y menor

calidad en la mano de obra con la que contamos,

presupuesto también son demandados, si están

por la calidad de los materiales elegidos

estructurados con las condiciones que busca

y no menos importante por la dirección y

cada sector.

planificación de los profesionales que participan.

Las inversiones en bienes raíces se han vuelto

Una obra afectada por vicios incorregibles o

un buen atractivo para Inversionistas, tanto

reincidentes afecta la inversión y la confianza

así que hoy podemos ver como profesionales

que genera en el mercado el Constructor.

dejar pasar los préstamos

préstamos debemos ser visionarios. Son importantes las condiciones pautadas por la Entidad Bancaria elegida.


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ECONOMía de proyectos

Es común pensar que la factibilidad económica de un Proyecto empieza con buscar bajos costos para su desarrollo. Es importante tomar en cuenta las condiciones del Arquitecto elegido para la proyección del Proyecto. Nuestra ciudad ha tenido un desarrollo carente de planificación, esto ha provocado que tengamos un denso centro donde todos queremos estar cerca, siendo entonces afectados por deficiencias en término de servicios. Para desarrollar un Proyecto, esto es una variable importante, debemos de pensar en el correcto uso del suelo siendo cuidadosos con el desarrollo de Proyectos habitacionales en áreas saturadas, porque suelen no ser de preferencia a la hora de comprar un inmueble. Al hablar de Economía de Proyectos, no podemos dejar pasar los préstamos interinos. Para atreverse a desarrollar una Obra con préstamos debemos ser visionarios y haber estudiado bien el Mercado, pues en muchas ocasiones no se logran los beneficios esperados. Son importantes las condiciones pautadas por la Entidad Bancaria elegida. Esperamos que las informaciones contenidas en esta Edición sean de utilidad para ustedes, al momento de tomar decisiones para el desarrollo de sus Proyectos.

La autora es Arquitecta con más de 40 Proyectos diseñados en el País.


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Economía de Proyectos

texto Miguel A. Hernández Peralta , Presidente de Herpesa

INGENIERIA

EconomíCA FOTOS: FUENTE EXTERNA

Debemos ser muy cautelosos antes de comprar una propiedad, haciendo estudios de mercado en las zonas que nos interese invertir, determinando el déficit habitacional o demanda de viviendas en la zona. Para los inversionistas y Promotores de Proyectos, siempre ha sido un desafío, el seleccionar un área (sector) o tipo de Proyecto determinado, donde invertir sus recursos, garantizando una rentabilidad óptima; abundando aquellos inversionistas que simplemente se involucran en comprar un solar, para luego seleccionar un arquitecto desarrollador del Proyecto, que a veces carece de la experiencia inmobiliaria para diseñar algo vendible y económicamente rentable. Anteriormente, esta práctica no implicaba mucho riesgo económico, pues había mucha tolerancia entre costos vs venta, reflejando en la mayoría de los casos, rentabilidades aceptables. Hoy en día, la situación es más delicada, por el constante incremento de los costos en los insumos de la construcción y sin embargo, un precio de venta constante en US$ con una taza relativamente estable en los últimos años.


15

Economía de Proyectos

Por esta razón debemos ser muy cautelosos antes de comprar una propiedad, haciendo estudios de mercado en las zonas que nos interese invertir, determinando el déficit habitacional o demanda de viviendas en la zona, tipo de viviendas requeridas y precios de venta de las mismas, para poder determinar el precio de compra del solar que nos interesa. Pudiéramos afirmar que el valor de venta de un Proyecto residencial determinado es igual al valor del solar + costo de construcción del Proyecto + beneficios del Constructor. Deduciendo que la única variable seria el valor del solar, pues el precio de venta por metro cuadrado de un apartamento en una zona determinada, está prácticamente estandarizado, al igual que el costo de construcción y los beneficios porcentuales que dicho Proyecto le debe generar al inversionista. Con este análisis, podemos establecer, que el valor de un solar en un sector determinado está íntimamente relacionado con el precio de mercado de los apartamentos a construir en el mismo, teniendo en cuenta que debemos considerar valores por metro cuadrado neto de construcción o área vendible, al momento de considerar los costos y los precios de venta del Proyecto. Con esto queremos significar que un Proyecto compuesto por 8 apartamentos de 150.00 Mts2 netos de construcción, tendrá un área total vendible de 1,200.00 Mts2, pues para fines de costos y precios de venta, los valores concernientes a las áreas comunes y parqueos, quedarían incluidas en los valores por metro cuadrado del área vendible. Otro factor importante es el financiamiento bancario o préstamo interino para el desarrollo y construcción del Proyecto.


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ECONOMía de proyectos

El presupuesto nos permite controlar los gastos partida por partida, según se van realizando en el proceso de construcción, y nos permite elaborar las cubicaciones, que sustentaran los desembolsos bancarios del préstamo aprobado. Como todo negocio a emprender, se supone que hay una inversión inicial por parte del constructor, y que será secundada con un financiamiento que completaría el costo total del Proyecto. Según estudios previos y datos estadísticos obtenidos en nuestras oficinas, hemos llegado a la conclusión, de que la rentabilidad máxima de un Proyecto, se obtiene cuando el constructor realiza una inversión inicial en la compra de un solar (que incluya un 50% de permutas por apartamentos en el mismo Proyecto), e invierta un 35% del costo total de la construcción, considerando que un 15% de ese costo se obtendrá con los ingresos por preventas durante el proceso de construcción, y el otro 50% restante, sería el monto a financiar con una Institución Bancaria. Esto es así, pues con el 35% del costo de la construcción más los ingresos por pre-venta, obtenemos un avance del 50% al 60% del tiempo que duraría el proyecto, minimizando el pago de los intereses por el préstamo interino.


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Economía de proyectos

El manejo de este costo por financiamiento,

El presupuesto nos permite controlar los gastos

es determinante en el éxito económico de

partida por partida, según se van realizando

un proyecto, y esto implica el saber tomar

en el proceso de construcción, y nos permite

decisiones oportunas sobre cuando aplicar para

elaborar las cubicaciones, que sustentarán los

la obtención del financiamiento y cómo manejar

desembolsos bancarios del préstamo aprobado.

los desembolsos. D e to d o e s to s e d e r i va q u e u n a d e l a s herramientas más impor tantes en todo el esquema financiero del Proyecto, es la elaboración de un buen presupuesto, del cual depende inicialmente, la aprobación del financiamiento por la Entidad Bancaria,

Todos estos factores son imprescindibles y determinantes a la hora de decidir hacer una inversión en el sector construcción, pues nos dejan ver un panorama previo, antes de comprar un solar, y más aún nos permiten identificar el

y depende también el seguimiento de la

tipo de Proyecto a desarrollar, cuyo tiempo de

utilización de los recursos por partidas, cuidando

venta y rentabilidad sean óptimos.

de no salirse del mismo.

Por todo esto recomendamos a todo el que

Un presupuesto bien elaborado, en sus costos

se vaya a iniciar en el negocio inmobiliario y

directos, debe contener una cubicación

de construcción, asesorarse con profesionales

d e t a l l a d a d e to d a s l a s p a r t i d a s q u e l o

especialistas en el manejo financiero de

componen, y precios unitarios cuyos análisis de

proyectos, que les puedan orientar al respecto,

costos contengan precios reales de los insumos

previendo cometer errores por desconocimiento,

y la mano de obra del momento; y en sus costos

que al final se traducen en pérdidas económicas

indirectos, aquellos relacionados con salarios fijos, honorarios técnicos, impuestos y otros gastos, que no dependen de insumos ni mano

por valores que se suman e incrementan el costo de realización del Proyecto.

de obra especializada.

El autor es Ingeniero Civil Presupuestista, con una Maestría en Administración de la Construcción.


FERRETERIA HACHE


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Economía de Proyectos

texto Douglas A. Carvajal Sánchez Coordinador del Programa BSCE Unibe-FIU

Nuevas tendencias de contratación PARA

GRANDES PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA FOTOS: FUENTE EXTERNA

República Dominicana, al igual que cualquier otro país en vías de desarrollo, está limitado por la captación de recursos suficientes para acometer todos los Proyectos de infraestructura que exige la demanda actual. Esto implica que el Estado dominicano debe ser bastante estratégico al momento de elegir cuáles Proyectos cubren la mayor necesidad de la población; dejando a su vez una gran cantidad de Proyectos engavetados hasta que llegue su turno. Desde un punto de vista político y social, tanto para la población como para el Estado, este sistema de asignación de fondos es inviable. Dicho problema de asignación de fondos para el desarrollo de nuevos Proyectos de infraestructura representa una oportunidad de negocio para el sector privado, embestido en su capacidad de buscar financiación y a su vez jugar el papel de Constructor. Dando lugar al reciente auge de los “Public-PrivatePartnerships” en el sector de la construcción de nuestro país. En los últimos años hemos presenciado un notable protagonismo de las Empresas extranjeras como propulsores y constructores de los grandes Proyectos de infraestructura en el país.


21

EconomĂ­a de Proyectos


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ECONOMía de proyectos

Desde un punto de vista social-económico la aceptación por parte del Estado de estos Proyectos financiados por el sector privado es la solución más viable para la ejecución de nuevos Proyectos de infraestructura. Los “Public-Private-Partnerships” o contratos PPP

contrato PPP es más caro versus los modelos de

por sus siglas en inglés son contratos entre el

contratación mayormente conocidos, existe un

sector público (Estado) y el sector privado para la

beneficio que hay que sopesar: La financiación

creación de nuevos Proyectos de infraestructura.

que gestiona el sector privado bajo un contrato

Se caracterizan por ser contratos con un

PPP es a muy largo plazo (usualmente 30

período de vigencia a muy largo plazo (entre

años). Al crear un Proyecto de infraestructura

20 y 30 años), donde la empresa privada es

desarrollamos y fortalecemos la economía

responsable, en la mayor parte de los casos, del

de nuestro país, contribuimos aun mayor

diseño, financiación, construcción y operación/

ingreso de recursos monetarios al desarrollar

mantenimiento (explotación) de la obra. El

diferentes zonas o poblaciones de la República

modelo más conocido de los contratos PPP es el

Dominicana. Por ende aumentamos nuestro

contrato de concesión.

PIB el cual permite disminuir el impacto de amortización de la deuda a través de “cuotas de

Desde un punto de vista social-económico

servicios”.

la aceptación por parte del Estado de estos Proyectos financiados por el sector privado

3.En el caso de las concesiones, durante la

es la solución más viable para la ejecución de

vida del contrato el mantenimiento es una

nuevos Proyectos de infraestructura. Las razones

responsabilidad ineludible de la Empresa

son muchas, pero podemos enfocarnos en tres

beneficiaria de explotar dicha obra; Cubriendo

primordiales:

así nuestro punto más flojo relacionado a las obras del Estado: Un mantenimiento adecuado.

1. El Estado cubre una necesidad puntual al

Las Empresas extranjeras han abier to la

conseguir que una Empresa privada le financie y

oportunidad de que exista esta relación entre

construya el Proyecto. Esto permite que el Estado

el sector público y privado. Pero esto no implica

destine sus recursos a sectores que requieren de

que es única y exclusivamente una oportunidad

mayor asistencia: Salud, Educación, etc.

para las Empresas extranjeras. Llegará el tiempo para el sector privado dominicano de emprender

2. Aunque el presupuesto de una Obra bajo un

en la promoción de Proyectos de infraestructura.

El autor es Ingeniero Civil con una Maestría en Gerencia de la Construcción y Finanzas.


AOR BITICINO DOMINCANA


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Economía de Proyectos

texto Emil Montas Presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Rep. Dom. (AEI)

INMUEBLES CON MAYOR

DEMANDA EN LA ACTUALIDAD FOTOS: FUENTE EXTERNA

Comprar una propiedad representa el sueño de todo ser humano, resume el esfuerzo en muchas ocasiones de toda una vida, por lo que elegir una buena vivienda representa una de las decisiones más inteligentes que podamos tomar. De igual forma construir una vivienda para una Empresa representa una importante decisión ya que aparte de poder contribuir con el desarrollo de nuestras sociedades y dar techo a los sueños de nuestros conciudadanos, podría representar una muy lucrativa operación comercial. ¿Qué pasaría si ambas decisiones, la compra o la venta de un inmueble, se hacen tomando las decisiones erradas? Podríamos estar frente a un catastrófico evento familiar, personal o empresarial. El primer grupo mencionado es el que compra, en lo adelante de éste artículo lo llamaremos demanda y al segundo grupo que es el vende, lo llamaremos oferta. Partiendo de los principios básicos de la ley de oferta y demanda podríamos decir que como Constructor y/o Promotores estamos obligados a promover sólo Proyectos que posean una demanda atractiva y que justifique nuestras expectativas. Entonces ¿Qué construir?... ¿Cuáles son las propiedades que se venden?


25

Economía de Proyectos

Para contestar esta pregunta debemos dividir

El primero es que la ley de Fideicomiso y

nuestra demanda en tres grandes grupos.

Mercados Hipotecarios (Ley 189-11); busca crear un escenario competitivo para que el

a) Propiedades de Corte Social

Sector Privado incursione en este segmento de Mercado y pueda presentar una oferta

b) Propiedades de Clase Media

atractiva para esta demanda; lograr poner en práctica todo la ley propiamente encierra, que se

c) Propiedades Turísticas

logren otorgar los bonos de manera indistintas a los Adquirientes, que los Constructores y/o Promotores logren recibir las deducciones

A) Propiedades de Corte Social:

impositivas previstas y sobre todo que esta ley

Este segmento de Mercado el cual se conoce

pueda abrazar la sostenibilidad de la misma en

también como Propiedades Económicas, es

el tiempo.

en la actualidad el cual está recibiendo mayor atención de parte del Estado y comprende las

El Segundo reto es la bancarización de la

propiedades por debajo de los RD$2,000,0000.

demanda. Si bien es cierto que esta oferta es real y que con la puesta en vigencia de la Ley

Reconociendo el déficit habitacional que posee

189-11 podremos presentar una oferta atractiva

La República Dominicana, que los recientes

para nuestra demanda, es importante considerar

estudios apuntan que ronda entre las 1,300,000

que esta demanda sería virtual sin la importante

unidades, de las cuales el 50% corresponde al

ayuda de la Banca Hipotecaria.

renglón cuantitativo, podríamos decir que éste segmento posee una oferta apróximada de unas

Podemos pensar que para una persona que

700,000 unidades a nivel nacional, en virtud de

va a comprar una propiedad de RD$1,000,000

que este déficit casi en su totalidad corresponde

no debe ser difícil poseer el ingreso para

a viviendas económicas.

cubrir el pago de las cuotas de una hipoteca, y ciertamente es así, podría tener los recursos

Considerando este enorme universo, el Estado en

económicos para asumir el compromiso de las

coordinación con el Sector Privado, han tomado

cuotas, pero es probable que no tenga la forma

medidas para reducir este déficit y han creado

de presentar un buen expediente ante cualquier

incentivos impositivos para los Constructores,

Institución Hipotecaria, ya que no posee una

que en consecuencia son incentivos para los

cultura de uso de la Banca que le permita

Compradores, con la finalidad de que esta

convertirse en un sujeto de crédito

demanda pueda recibir una oferta que real y efectivamente satisfaga sus intereses.

Tomando en cuenta los anteriores considerandos, entendemos que el Mercado de propiedades de

Pero ¿Cuáles son los retos de este segmento de

Corte Social es donde se encuentran las mayores

mercado? Los mayores retos son básicamente

oportunidades de negocio actualmente.

dos.

El autor esPresidente-Fundador de la Empresa Inmobiliaria Turística La Costa Destinations y Ex-Vicepresidente del Comité de Jóvenes de FIABCI para Latinoamérica.


26

ECONOMía de proyectos

B) Propiedades de Clase Media: La Clase Media, en todas nuestras sociedades, representan el motor de nuestras economías, por tal motivo es la que personaliza la constante en nuestra demanda. Esta no necesita de incentivos fiscales para ejercer su compra y por ser una clase aspiracional,

A favor de la industria inmobiliaria turística esta demanda ha cambiado bastante, ya que en el pasado la misma estaba copada de Compradores irreales que jugando a la especulación ejercían promesas de venta que para el Constructor y/o Promotor “eran presentadas como victorias de batallas” sin embargo nunca fueron creadas con el propósito de convertirse en ventas.

es importante para ella ser propietaria de su vivienda. Para esta clase es una verdadera necesidad tener un techo, el ser inquilino es sólo algo transitorio, no una realidad perenne. Esta demanda está orientada a apartamentos de 2 y 3 dormitorios, dentro de un rango d e p re c i o e n t re l o s R D $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 y RD$7,500,000. Exige una buena terminación en sus acabados tales como madera preciosa (andiroba, roble, caoba, etc.) y pisos en porcelanato cerámica y mármol. La ubicación es un elemento fundamental ya que estamos hablando de Compradores en su plena etapa productiva, por lo que debe estar cerca del trabajo, colegio de los niños y lugares de frecuente uso como el gimnasio. Estos factores son determinantes al momento de tomar la decisión de compra de un inmueble. C) Propiedades Turísticas: De los tres segmentos de Mercado este último ha sido el que más se ha visto afectado en los último años. Esto producto de la crisis inmobiliaria mundial, efectos que se empezaron a ver en el país al inicio del año 2008. A la fecha podemos ver una interesante recuperación y en el país podemos encontrar ofertas de nuevos Proyectos inmobiliarios en las zonas más afectadas tales como Punta Cana y Juan Dolio.

El Autor es Licenciado en Mercadeo.

Este mercado promete mucho ya que él mismo ha aprendido de sus errores y ahora su demanda está liderada por reales Compradores que buscan poseer un segunda vivienda para su uso y no una opción de compra con el cual poder comercializar. Recomendamos una oferta de playa más que de golf y con precios que vayan orientados a la Clase Media aspiracional.


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Economía de Proyectos

texto Leonardo Reyes Madera Presidente de la Sociedad Dominicana de Sismología e Ingeniería Sísmica, SODOSISMICA.

Reglamento para

EL ANALISIS Y DISEÑO SISMICO DE ESTRUCTURA FOTOS: FUENTE EXTERNA

Su posible influencia en el costo de las nuevas edificaciones sismo-resistentes.

El conocimiento de la posibilidad de que

mi vida y la de mis seres queridos ante la

constatar con el solo hecho de leer los relatos

nuestras edificaciones puedan estar sometidas

presencia de estos eventos?

de los españoles durante el periodo entre 1500

en cualquier momento a los efectos de las

-1900, en los cuales, para solo mencionar dos

fuerzas de los terremotos, produce algunas

A final de cuentas lo que pretendemos

terremotos importantes, enunciaremos el de

interrogantes de uso diario en todos los países

desarrollar en esta entrega es una reflexión de

1562 que destruyó la Vega y Santiago, cuyas

similares al nuestro: ¿Qué implicaciones

hasta qué punto podría ser cierto o no que la

ruinas hoy visibles, se conocen como la Vega

económicas va a tener esta nueva situación

correcta aplicación del reglamento encarezca

Vieja y Santiago Viejo o Jacagua y el terremoto

en el costo de nuestras Obras? ¿Cuánto más

las nuevas edificaciones y hasta qué punto el

de 1842, también conocido como el terremoto

nos va a costar nuestro apartamento y/o

tomarlo en cuenta correctamente, garantiza la

de la independencia, que creó grandes daños

vivienda? ¿Qué seguridad puedo alcanzar

preservación de la vida de sus ocupantes.

a nivel de toda la Isla y contribuyó a que los

al tomarlo en cuenta, que justifique mi

Haitianos que en ese momento nos gobernaban,

inversión? y por último ¿Cuánto más estoy

Como ya es harto conocido, vivimos en una

se retiraran en su gran mayoría para socorrer a su

dispuesto a pagar por la seguridad de

Isla sísmicamente activa, como se puede

población con más de 5,000 personas fallecidas.


29

Economía de Proyectos

Los terremotos no matan a nadie, son las Obras que hacemos las que con sus colapsos, aportan los muertos. “Aunque esta frase puede parecer cruda, es la verdad más sagrada que se puede decir”. Los terremotos desentierran nuestros errores y sacan a la luz todas nuestras deficiencias constructivas, de calidad de nuestros materiales, de nuestro nivel de detallamiento en obra de los diferentes elementos estructurales que van a resistir las fuerzas de los terremotos y de nuestra capacidad de supervisión, de una supervisión comprometida y conocedora del problema; así como de las consecuencias de no hacer cumplir in situ, las especificaciones de los planos estructurales al pie de la letra. Los reglamentos en sentido general, pretenden ante esta situación, brindar una serie de condicionantes mínimas, fruto de las experiencias de estudiar miles de casos que Si nos ocupamos ahora del aspecto siglo pasado

a la vez, varias edificaciones en la ciudad de

y actual, ya basados en sismos instrumentales,

Santiago de los Caballeros, incluyendo daños en

nos encontraremos en primer plano con

el Hospital Regional Lic. José María Cabral y Báez.

el terremoto del 4 de agosto de 1946, de

pudiéndose controlar a tiempo, producirían un grado de seguridad en nuestras edificaciones, que definitivamente evitarían colapsos y por lo tanto, grandes pérdidas de vidas humanas. La correcta aplicación del reglamento publicado en

magnitud 8.1 que trajo además un tsunami que

El terremoto mas reciente acaba de suceder en el

agosto del 2011, que es una consecuencia de la

arrasó con el poblado de Matanzas en Nagua,

2010 en la República de Haití, al Oeste de la Isla,

revisión y actualización de las Recomendaciones

afectando además las ciudades de San Francisco

donde perdieron la vida 316,000 seres humanos

Provisionales para el Análisis Sísmico de

de Macorís, Moca, Samaná, Santiago, Santo

en solo 14 segundos de duración, de este

Domingo y cuyo epicentro fue localizado en

catastrófico evento de la naturaleza. Nuestra

Miches.

primera reflexión a partir de esta realidad es

Estructuras, de 1979, escrito también por la Sociedad Dominicana de Sismología e Ingeniería Sísmica, SODOSISMICA, es una pieza que invita a todos los profesionales ligados a

reconocer que vivimos en una Isla que desde

las áreas de las ingenierías y la arquitectura,

Luego de este importante evento sucedió el 22

que se tiene conocimiento ha sufrido grandes

a reflexionar unidos sobre su contenido,

de septiembre de 2003, el terremoto de Puerto

terremotos y que seguirá teniéndolos cada vez

promoviendo así el trabajo en equipo con miras

Plata, creando daños significativos en viviendas

que la madre tierra necesite desahogar o liberar

a tomar cada día más conciencia del problema

y edificios de esta ciudad, haciendo colapsar

sus energías y por tanto, debemos aprender

que tenemos entre las manos y de cómo nuestro

escuelas, edificios de uso público, residencias

cada día más a construir edificios capaces de

familiares, el muelle, entre otros, afectando

resistirlos.

conocimiento y dominio del mismo va a permitir producir edificios cada día mas eficientes, seguros y económicos.


30

ECONOMía de proyectos

Uno de los aspectos de más trascendencia es

por metro cuadrado de la obra bruta u obra

¿Qué es lo que podría jugar un papel importante

el desconocimiento de las limitaciones que el

gris, seguirá prácticamente igual que con el

a la hora de sacar números para un nuevo

nuevo reglamento, respecto al anterior, presenta

reglamento anterior. Ahora bien, si por ejemplo

Proyecto?

para las estructuras de los nuevos edificios en

queremos por razones atendibles, seguir con la

lo que se conoce como estructuración, tanto

práctica de solo dos líneas de columnas también

Recordemos que si ante un nuevo reto que

en planta como en elevación de los diferentes

llamadas líneas de resistencia en una dirección,

nos propone considerar algunos aspectos

elementos estructurales que el edificio debe

el reglamento penaliza considerablemente esta

importantes de seguridad en las estructuras

tener como líneas de defensas para absorber y/o

condición por la simple razón de que si falla una

de los edificios ante los terremotos, queremos

resistir las fuerzas de los terremotos. Pasamos

de las dos líneas aun sea parcialmente, el edificio

seguir con la misma practica anterior de espaldas

a explicar a manera de ejemplo uno de los

puede colapsar y poner en peligro la vida de

a esta realidad, es decir, haciendo lo mismo

conceptos más simples.

sus habitantes. En tal sentido, el reglamento no

como si no existiese un nuevo reglamento, es

prohíbe su uso pero si exige que sea reforzado y

muy probable que se van a encarecer nuestros

El reglamento propone el uso mínimo de

analizado para fuerzas sísmicas, hasta tres veces

Proyectos de una manera que a veces podría

tres líneas de resistencia en cada dirección

mayores que las requeridas para una estructura

llegar a hacerlos económicamente inviables. Esta

perpendicular o aproximadamente

con más de dos líneas de resistencia colocadas

experiencia ya ha pasado en algunos Proyectos

perpendiculares entre sí, es decir, al menos dos

para resistir los terremotos.

que han tenido que ser reformulados desde

vanos o espacios en cada dirección. Si logramos

¿Cuál es la pregunta que de seguro nos estamos

el punto de vista de su diseño para hacerlos

esto podemos estar seguros que los precios

haciendo ante esta observación? En realidad,

económicamente rentables.


31

Economía de proyectos

En realidad ¿Cuál es el trasfondo de todo

en un aumento considerable del costo de esa

esto? ¿Cuál es la reflexión, el mensaje que

estructura y por lo tanto tener así la oportunidad

probablemente queremos llevar a nuestra clase

de llegar a pensar que nuestra Obra se está

profesional?

encareciendo por los requisitos del reglamento, cuando en la realidad no es así.

Es evidente que no es lo mismo diseñar y construir en un país donde no ocurran

Simplemente, al estar de espaldas,

terremotos, pero este no es un tema exclusivo

generalmente por desconocimiento a los

nuestro, este tema se ha debatido en muchos

requerimientos mínimos del reglamento, lo que

países con nuestra misma suerte y se ha

pretendemos muchas veces hacer, para usar una

demostrado que el aumento en el costo de la

comparación, pretender “meterle una horma a

estructura, que en nuestro caso puede oscilar

un zapato hecho”, es decir, forzar una estructura

entre un 30 % a un 35 % del sub-total del

a un diseño existente, para que cumpla con el

Proyecto, se puede ver incrementado en un 3

reglamento; y esto en la mayoría de los casos

% a un 5 %, siempre y cuando la estructura

aparte de producir frustración en el Proyecto,

sismo-resistente propuesta satisfaga de manera

crea traumas y aumentos de costos importantes.

racional las recomendaciones del reglamento. Este es solo uno de los aspectos que hemos Cuando nuestras estructuras no se corresponden

tomado como ejemplo de hasta qué punto

con los criterios de seguridad propuestos para

puede influir en la carestía de un Proyecto la falta

los terremotos en nuestras Obras, habrá que

de relación con el reglamento, de los diferentes

comenzar a anexar diferentes elementos nuevos

profesionales que intervienen en un Proyecto a

y/o cambiar secciones de elementos previstos,

ser construido en zona de amenaza sísmica.

que en definitiva pueden incidir negativamente


32

ECONOMía de proyectos No vamos a tocar en esta entrega conceptos fundamentales contemplados en el reglamento, como lo son el paso correcto de las cargas desde el techo hasta las fundaciones, como evitar columnas cortas y pisos suaves en nuestros Proyectos, ni el uso adecuado de los elementos no estructurales, como lo son los muros de mampostería reforzada y/o de foam. Aspectos estos que pueden no solo contribuir a la seguridad y estabilidad de nuestras edificaciones a la hora de ser sometidos a las acciones de los terremotos, sino también a mantener el costo dentro de los estándares manejables y aceptables desde el punto de vista económico. La solución más simple que se vislumbra en el camino para seguir produciendo Proyectos sísmicamente más seguros y dentro de los precios de mercado aceptables y conocidos, es tomar conciencia que tanto los ingenieros como estructuras sismo-resistentes más seguras, no

ciertas necesidades, cuando en realidad nos

los arquitectos debemos mirar el reglamento, nos queda de otra que montarnos en ese tren

resistimos a conocerlo profundamente, mientras

estudiar sus aspectos comunes más importantes y comenzar a cambiar junto al mundo. Podría

preferimos seguir intentando que sea él, quien

y desarrollar nuevos Proyectos, que aun en un resultar poco sensato seguir de espaldas a

se ajuste a nuestras necesidades y no nosotros a

evento sísmico importante, puedan sufrir daños nuestra responsabilidad como diseñadores

sus requerimientos.

en sus estructuras y a la vez puedan garantizar de la nueva generación de edificios, no

Todos nosotros merecemos estar en edificios

y preservar sin lugar a dudas las vidas de sus tomando en cuenta de manera responsable sus

seguros cuando llegue nuestro terremoto,

ocupantes.

requerimientos.

depende de nuestra clase profesional en el área, que así sea. Tenemos la herramienta para

El mundo está cambiando ¿y tú? Esta frase Ya nuestra clase profesional no tiene excusas

lograrlo. Solo necesitamos aumentar nuestro

me impactó cuando tuvimos la oportunidad para seguir provocando en nuestras Obras las

nivel de conciencia, que no es más que reafirmar

d vivir la experiencia en el 2009 de Simulacro mismas deficiencias que ha destrozado las vidas

nuestro compromiso con la vida, con nuestra

de terremoto que celebró la ciudad de Bogotá, de millones de seres humanos en todo el mundo

profesión y con nuestra sociedad.

actividad donde se movilizaron 3,500,000 a consecuencia del colapso de edificaciones mal habitantes durante una semana.

diseñadas, mal construidas, mal supervisadas y

El análisis y diseño de nuestros edificios sismo-

mal concebidas para zonas de amenaza sísmica.

resistentes de acuerdo al reglamento, no

Si al día de hoy somos conscientes de que Esto no se trata de si el edificio me cuesta un poco

encarece nuestros Proyectos de una manera que

nuestras obras más temprano que tarde van a más o un poco menos, aquí lo que está en juego

no sea manejable, nuestro desconocimiento de

estar sometidas a los efectos de un terremoto es el respeto a la vida, es nuestra seguridad y no

esta herramienta que los produce, sí. No tenemos

importante, probablemente de magnitud debemos permitirnos distraer nuestra atención

alternativa, se acabaron las excusas, a trabajar en

mayor que 7, si tenemos un reglamento que echando responsabilidad a un reglamento

equipo y a demostrar que sí podemos construir

muchas veces mal aplicado o acomodado a

edificios resistentes a terremotos al menor costo.

proporciona la posibilidad de analizar y diseñar

El autor es Ingeniero Civil con una Maestría en Ingeniería Sismo-Resistente.


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36

Economía de Proyectos

texto IGNACIO ARAUJO VIDAL ARQUITECTO

GUía para financiamiento

de proyectos inmobiliarios FOTOS: FUENTE EXTERNA

En países organizados o en vías de desarrollo, a medida que pasa el tiempo, se va produciendo el incremento de las riquezas de sus habitantes. Analizando el caso de nuestro país, República Dominicana, para aumentar el valor de los bienes inmuebles a través de Proyectos de construcción financiados por la Banca tradicional, es necesario que toda empresa o persona en particular cumpla con una serie de requisitos. Los pasos ( financieros, legales, administrativos, de diseño, etc.), que ayudan a dinamizar la economía, deben tener un adecuado registro y control para permitir el aumento de la riqueza a todo quien intervenga en el proceso. El Constructor debe ser un ente global no individual, es decir, asesorarse de personas capacitadas y con experiencia en el tema. Se debe seguir un proceso lógico, sistemático y organizado en la ejecución y financiación de proyectos destinados a viviendas o comercios. Este proceso se divide en cuatro aspectos: 1

Premisa Cierta

2

Documentación Adecuada

3

Apalancamiento De Menor Costo

4

Ejecución Certera


37

Economía de Proyectos

1. Premisa Cierta: Se debe partir de observar un mercado real,

financiar los Proyec tos de media a alta

mundiales, la globalización de los mercados.

rentabilidad, porque se asegura el retorno de la

Por ejemplo el diseño verde, comportamiento

inversión o financiación.

prosumidor de las personas, seguridad

justo y competitivo, donde el producto responda a la demanda, debido a que los entes financieros

ciudadana en línea, entre otros muchos aspectos 2. Documentación Adecuada:

evalúan continuamente los casos, a los fines de

que el diseñador debe conjugar con su equipo de profesionales (ingenieros, sociólogos,

otorgar financiamientos a Proyectos que sean

El diseño del Proyecto debe responder al

mercadologos, financieros, etc.)

rentables. Real debe ser el valor de tasación de

mercado objetivo, al entorno económico y

.

la propiedad en bruto (tierra), como sus costos,

social, a las normas urbanas del sector y a las

La ejecución del diseño debe ser fiel en todo

tal como la estimación del valor futuro del bien.

reglamentaciones de las Instituciones de rigor,

momento en todos los organismos de decisión,

El Constructor debe entender que un Proyecto

que norman y controlan la construcción en

es decir, el caso aprobado en el Ayuntamiento o

es independiente de la capacidad moral de

nuestro país. Importante es la capacidad de

Liga Municipal, MOPC, Turismo, Medio Ambiente

quien lo desarrolla, así mismo de la demanda.

pago del sector o zona del Proyecto.

y Registro de Títulos, puesto que de lo contrario

Sobre esta base a una Entidad de intermediación

El diseño debe tener suficiente holgura, debe

puede quedar en falta o ilegalidad y perder por

financiera solo le convendría o interesaría

prever o estar a tono con nuevas tendencias

esta razón el financiamiento.


38

ECONOMía de proyectos

Es importante tener en consideración que

recursos o capital ajeno sin disponer de fondos propios.

la Banca observa a los

Es adecuado que el Constructor invierta parte

Desarrolladores de Proyectos

credibilidad y rentabilidad ante el Mercado.

según su capacidad de pago e historial.

de su capital para adelantar las obras, creando Al final, su inversión está segura en la Obra inmobiliaria y crece con el tiempo debido a la plusvalía en el sistema de mercado en que vivimos. 4. Ejecución Certera:

3. Apalancamiento de Menor Costo:

Un Proyecto diseñado con mente de riqueza, donde se planifican organizadamente todos

El Constructor debe entender el mercado

sus aspectos, tendrá buen término. Puede que

objetivo, que su producto no exceda el valor

existan probabilidades de atraso por agravantes

que el Mercado puede pagar. Cuando el costo

externos (ciclones, terremotos, huelgas, etc.),

se acerca al valor del Mercado, entonces los

pero estos puntos son bien entendidos por el

beneficios disminuyen y la rentabilidad se sitúa

Mercado. Con los adecuados fondos a mano

en un punto bajo, lo cual resulta poco atractivo

y el plan de trabajo claro, una entidad de

para un Entidad financiera.

intermediación financiera apoya fácilmente

Este apalancamiento se obtiene cuando se

un Proyecto que tiene todos sus pasos bien

satisface la necesidad del Demandante, y al

definidos.

mismo tiempo rinde un beneficio lógico por

Si existe un diseño debidamente aprobado,

encima de la tasa normal que puede pagarse en

tasaciones reales de la tierra, presupuestos de

la Banca, en la compra de bonos, entre otros. Ese

obras detallado, mercado objetivo definido,

beneficio se obtiene al descontar los costos de

cumplimiento de ley laboral y seguridad

diseño, gastos de la obra, impuestos y arbitrios.

social, se puede estar seguro del éxito y buena

Un beneficio aceptable es el de un Proyecto

opinión de los entes bancarios. Es importante

que rinde el 15% de ganancia neta, verificando

tener en consideración que la Banca observa

que toda la línea de producción ha sido

a los Desarrolladores de Proyectos según su

debidamente gratificada con su labor. Es decir, la

capacidad de pago e historial.

riqueza debidamente distribuida en todo quien

Siendo también importante tener en cuenta

interviene en el proceso.

que si el Constructor modifica un Proyecto durante su ejecución, los cambios deben

Un error común en el apalancamiento es la

ser debidamente documentados ante todos

venta en planos a un precio de introducción

l o s o rg a n i s m o s q u e i nte r v i e n e n e n l a s

(con descuento), que normalmente se hace

aprobaciones, lo cual evita multas, dilaciones,

para captar recursos frescos de Adquirientes

atrasos en las cubicaciones o detener las obras.

o Inversionistas; el intercambio con

Es importante destacar que el Mercado objetivo

Suplidores, sumado también a la obtención de

nos está observando, el entorno responde en la

financiamiento bancario, es decir, trabajar con

medida de nuestra riqueza.

El autor es Arquitecto con 20 años de experiencia en la asesoría, evaluación y supervisión de Proyectos Inmobiliarios.


39

EconomĂ­a de Proyectos


40

Economía de Proyectos

texto Narciso Guzmán Mezquita Director General de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento de Santo Domingo.

ESTADISTICAS DEL CRECIMIENTO

urbano en santo domingo FOTOS: FUENTE EXTERNA

La Dirección General de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional registra más de 800 solicitudes de aprobación de diferentes tipos de Proyectos cada año. Si bien el planeamiento urbano en el mundo de hoy es una tarea compleja que requiere de una visión integral de los fenómenos que motivan el crecimiento urbano, no es menos cierto que el proceso de planeación además de comprender los aspectos de zonificación de espacios físicos, sociales y culturales, debe considerar de manera taxativa el aspecto económico que tiene una gran incidencia en el crecimiento de las ciudades. En el caso particular de la ciudad de Santo Domingo, históricamente, el crecimiento poblacional y territorial ha estado ligado a diferentes fenómenos naturales, políticos e industriales. Para el año 1870 se contaba con una población de 14, 000 habitantes, para el 1920, 35,000 habitantes; en 1930 60,000 habitantes y para 1940 se verifica una población de 180,000 habitantes triplicándose la población con relación a la década anterior y ya para el 1970 la población ascendía a 600,000 habitantes aproximadamente (según fuentes de la ONE).


41

Economía de Proyectos

gRÁFICO DE CRECIMIENTO URBANO Como puede observarse en el recuadro de la izquierda, la mancha urbana de la ciudad de Santo Domingo experimentó un crecimiento considerable, en términos territorial y poblacional, a partir del 1930 generado por el proceso de reconstrucción de la ciudad producto del paso del huracán San Zenón que devastó la ciudad. A partir de este evento el crecimiento de la ciudad ha estado ligado a fenómenos políticos y de producción socio-económica.

Los cambios políticos y sociales que se produjeron después de la caída del régimen del dictador Rafael Leónidas Trujillo (1930-1961), alteraron las condiciones de vida de la mayor parte de la población. Más tarde se produce un cambio en el sistema productivo del país agro-exportador implementando un modelo sustitutivo de importaciones. Esto propicio que Santo Domingo se convirtiera en una gran ciudad y polo de atracción de la población rural, generándose así las primeras corrientes migratorias. La población urbana, en 1960 representaba cerca del 30% de la población del país (Lozano 1997). El censo del año 2002 marca una población de 2,148,261 habitantes en el área urbana del Distrito Nacional, el 40% de la población que habita en el área urbana en todo el país y el 25% de la población nacional del país. El territorio del Distrito Nacional ocupa un área de 92 km2 aproximadamente y alberga una población cerca de un millón de habitantes (según datos extraoficiales del censo del 2010) y de acuerdo a los datos arrojados de los aforos realizados por la Dirección de Tránsito y Movilidad Urbana del ADN, el Distrito maneja diariamente una población flotante cerca del millón de personas que ingresan al Distrito Nacional a diferentes actividades. Lo cual no es directamente proporcional con los ingresos del gobierno de la ciudad. El análisis de este fenómeno necesariamente debe conducirnos al aspecto de la economía urbana que aporta elementos significativos a tomar en consideración para la planificación de la ciudad.


42

ECONOMía de proyectos

Partiendo de la información contenida en el cuadro No.2 se puede deducir aritméticamente que anualmente la DGPU aprueba en promedio 350 proyectos de construcción de edificios entre los 4 y 40 niveles, lo que representa una inversión aproximada anual, del sector privado en construcción de más 30 mil millones de pesos, y por este concepto solo ingresan a la ciudad el 0.4% evidenciándose un desequilibrio entre la inversión y la retribución a la ciudad.

El territorio del Distrito Nacional ocupa un área de 92 km2 aproximadamente y alberga una población cerca de un millón de habitantes (según datos extraoficiales del censo del 2010) y de acuerdo a los datos arrojados de los aforos realizados por la Dirección de Transito y Movilidad Urbana del ADN

El gobierno de la ciudad tiene enorme influencia

desarrolle de manera irracional y por lo tanto

en el valor del suelo, particularmente a través

tenga efectos negativos en el funcionamiento

de dos formas: con la planificación del uso

de la ciudad.

del suelo y por medio de la construcción de infraestructura y equipamiento urbanos.

La Dirección General de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional registra

Las normativas urbanas establecidas mediante

más de 800 solicitudes de aprobación de

la zonificación indicativa sobre densidades, no

diferentes tipos de Proyectos cada año. Cerca

elimina el mercado inmobiliario, solo modera

del 30% de estos son desinteresados por los

su operación y, en consecuencia, evita que el

propietarios o rechazados porque no cumplen

proceso de competencia por el suelo urbano se

con los criterios normativos.

El autor es Arquitecto egresado de la UCE con una Maestría en Planificación Urbana y Gestión Municipal.


43

EconomĂ­a de proyectos


44

Economía de Proyectos

FIDEICOMISOS ADMINISTRADOS

POR FIDUCIARA POPULAR FOTOS: FUENTE EXTERNA

Sinónimo de Tranquilidad Desde que Fiduciaria Popular inició sus operaciones, a principios del 2013, uno de sus objetivos ha sido capacitar a sus clientes y relacionados del sector de la construcción sobre los beneficios que pueden obtener al ejecutar un Proyecto inmobiliario utilizando el Fideicomiso. Promotores, dueños de solares, compradores de inmuebles, agentes inmobiliarios, proveedores de materiales de construcción, en fin, todos los relacionados al sector, pueden beneficiarse al utilizar el fideicomiso como herramienta para desarrollar proyectos inmobiliarios. El fideicomiso inmobiliario es un modelo que ha demostrado ser exitoso en múltiples países latinoamericanos desde su conceptualización. En Fiduciaria Popular, parte del Grupo Popular, la mayor corporación financiera del país, afirman que esta figura está siendo utilizada por sus clientes,no sólo para administrar Proyectos de construcción de viviendas de bajo costo, y así aprovechar los incentivos que ofrece la Ley 189-11 para este fin, sino adicionalmente como herramienta para buscar la viabilidad de otros Proyectos inmobiliarios más grandes, demostrando que el fideicomiso es un generador de valor para todas las partes involucradas.


45

Economía de Proyectos

Fiduciaria Popular cuenta

¿Por qué al constructor le conviene el

sin entrar en mucho detalle, digamos que

fideicomiso?

todo se desarrolla con normalidad, hasta su

un equipo humano altamente

Una de las principales razones por el que el

culminación. Pero luego comienza el dolor de

constructor se beneficia con la utilización del

cabeza para cerrar la empresa que se creó para

fideicomiso es la reducción de su inversión

ejecutar ese Proyecto.

inicial en un Proyecto dentro de la fase de

Ahora veamos este caso problemático: ¿Qué

conceptualización del mismo. Pero, ¿cómo se

pasa si luego de un lapso de tiempo en fase

logra esto? Utilizando el fideicomiso de preventa

de preventa el proyecto no gusta y se hacen

como herramienta de decisión para realizar la

ajustes de diseño, pero tampoco se vende

ejecución del proyecto en sustitución al método

bien? El resultado es que el constructor invirtió

fideicomiso administrado

tradicional.

un capital importante en un solar que no se

por fiduciaria popular, es

Actualmente, el constructor hace un estudio

puede desarrollar como se esperaba. En muchos

de mercado y, según su resultado, compra un

casos esto origina problemas financieros, que

solar, diseña el proyecto e inicia la preventa. Si

genera que el capital no tenga la liquidez que

todo sale bien, luego de un tiempo de iniciada

se requiere para seguir desarrollando otros

la preventa, se comienza la construcción y,

Proyectos.

capacitado. para el agente inmobiliario al igual que para el comprador del inmueble, un

sinónimo de tranquilidad.


46

ECONOMía de proyectos

Para reducir el riesgo de equivocación por parte del constructor al seleccionar el lugar para desarrollar un proyecto y de invertir el capital de forma incorrecta, Fiduciaria Popular recomienda hacer un Fideicomiso de Preventa, donde se establece con el dueño del solar las condiciones de compra del mismo, sujetas al cumplimiento de un nivel mínimo de preventa del Proyecto y un tiempo determinado de desarrollo. De esta forma, con una inversión considerablemente inferior a la realizada con el método tradicional, el constructor tendrá un estudio de mercado real del Proyecto: no compra el solar hasta estar seguro de que es financieramente viable, pero a la vez obtiene del dueño del solar un compromiso de venta firmado dentro del fideicomiso. Otro beneficio importante para el constructor es que si el inmueble fue comprado utilizando un fideicomiso y si para el desarrollo del proyecto se necesita financiamiento, el fideicomiso puede emitir una garantía fiduciaria al acreedor. Esta

El vendedor del solar, ¿en qué se beneficia

garantía funciona exactamente igual que una

con la utilizacióndel fideicomiso?

garantía hipotecaria, pero con la ventaja de

documentar la venta. Al realizar el fideicomiso con Fiduciaria

que no paga los impuestos de registro de la

Para el vendedor del solar la existencia de un

Popular, las partes cuentan con el soporte

hipoteca, por lo que esto representa un ahorro

fideicomiso también es sinónimo de seguridad.

de un equipo legal con amplia experiencia

para el Proyecto. Las garantías fiduciarias

Usualmente existen acuerdos de venta con

en temas inmobiliarios y el esmero en

emitidas sobre el patrimonio administrado para

opciones de pago diferidas o con una porción de

cuidar todos los detalles contractuales de la

el Proyecto por Fiduciaria Popular permitirán

intercambio sobre el inmueble que se construirá

operación, garantizando de esta forma que el

al constructor respaldar las obligaciones

u otros acuerdos a futuro.

contrato de sea claro, completo, a la medida

establecidas con sus diferentes acreedores.

de las necesidades del cliente y que refleje Realizar la venta utilizando un fideicomiso

íntegramente el acuerdo entre el comprador y el

Finalmente, a diferencia de las empresas que se

garantiza que un tercero especializado, en

vendedor del inmueble.

constituyen cada vez que un constructor realiza

este caso Fiduciaria Popular, vigile que se

un proyecto y que luego son un problema para

respete ese acuerdo y que ninguno de los

¿Fideicomiso también significa seguridad

su cierre, el fideicomiso es un vehículo que se

involucrados realice actividades fuera de lo

para el Comprador del inmueble y para su

crea con un fin, que luego de haberlo alcanzado,

establecido en el contrato de fideicomiso.

su proceso de extinción es simple y corto.

agente inmobiliario?

Adicionalmente, el vendedor tiene la seguridad de que elcomprador no tendrá el terreno a su

Todas estas ventajas se traducen en una

El eslabón más importante en los proyectos

nombre hasta que se cumpla con lo acordado.

reducción del riesgo del Proyecto y en una

inmobiliarios es el comprador del inmueble, ya

Por lo tanto, al vendedor del solar también le

mayor rentabilidad del mismo.

que sin él, el proyecto carece de sentido.

beneficia la utilización de esta figura, a la hora de


47

Economía de proyectos

En tal virtud, la seguridad que le otorga a un adquiriente esta figura jurídica en la construcción de un proyecto llevará, más temprano que tarde,a que todos los proyectos se ejecuten a través de unfideicomiso y la razón es simple: independientemente que el constructor sea de mucha fama, con un historial impecable y que el mercado inmobiliario se encuentre en una fase de crecimiento sostenido, pueden existir imprevistos que pongan en juego los ahorros de los compradores que colocan su dinero en un proyecto para adquirir un inmueble, bien sea en su fase de planeación o en su fase de construcción. Es allí donde el fideicomiso brinda seguridad al comprador, asegurándole quese le entregue el inmueble que adquirió dentro las condiciones que acordó a la hora de la firma de la opción de compra o se le devuelve su dinero y los beneficios que estos generaron si el proyecto no se ejecuta. Adicionalmente, la fiduciaria se encarga de vigilar que los aportes que elcomprador fue adelantando se utilicenexclusivamente en el proyecto donde este está interesado en adquirir un inmueble y no para otros fines. E x i s te o t ro gra n b e n e f i c i o p a ra a q u e l l o s compradores que necesitan un crédito bancario para completar la adquisición del inmueble y no tienen un historial crediticio. El hecho de cumplir con el plan de pagos del inicial, si está sujeto a un fideicomiso, genera un historial bancario, lo cual facilitará la obtención del financiamiento posterior. Esto aplica de manera muy ventajosa especialmente para los dominicanos ausentes, que muchas veces carecen de ese historial crediticio en el país. En este punto, es importante destacar que un comprador que deposite su inicial en un fideicomiso administrado por Fiduciaria Popular,cuenta con la fortaleza del mayor grupo financiero privado del país, con un historial de más de 50 años, administrado por una cultura basada en valores que han posicionado al Grupo Popular como un conjunto de Empresas admiradas y con una firme reputaciónen la República Dominicana. Para el agente inmobiliario, vender un proyecto que se administre con un fideicomiso es tener la tranquilidad de que el dinero de su cliente está seguro. Asesorarle para comprar proyectos

administrados bajo un fideicomiso, contando las ventajas que esta figura jurídica trae,significará mantenera ese cliente para posteriores inversiones inmobiliarias que pueda realizar. Para el agente inmobiliario al igual que para el comprador del inmueble, un fideicomiso administrado por Fiduciaria Popular, es sinónimo de tranquilidad.

¿Los proveedores también se benefician? Para los proveedores de los insumos para la construcción, en muchos casos, el riesgo de crédito se convierte en un tema prioritario, debido a que cada proyecto se maneja con una empresa cuyo capital es bajo y captar nuevos clientes tiende a ser de alto riesgo. Sin embargo, un proyecto administrado bajo un fideicomiso disminuye este riesgo y, por consiguiente, también otorga beneficios a los proveedores. Esta herramienta adicionalmente sirve de soporte para administrar cualquier acuerdo especial que se negocie para proveer al constructor del proyecto de los materiales requeridos para su ejecución.

¿Por qué Fiduciaria Popular? Fiduciaria Popular cuenta un equipo humano altamente capacitado, con una orientación de atención al cliente, que brinda servicios fiduciarios con los mayores estándares de seguridad; apoyan al Constructor en la solicitud de créditos para la construcción con el Banco Popular Dominicano; cuentan con el respaldo del grupo financiero p r i va d o m á s i m p o r t a nte d e l a R e p ú b l i c a Dominicana, con la más amplia red de puntos de contacto, en los cuales se promueven los proyectos que son administrados por dicha institución. Esto brinda el acceso a una amplia gama de posiblescompradores de inmuebles, además de ofrecer apoyo en la promoción del proyecto y en la educación a los compradores para que puedan acceder a créditos bancarios y al bono ITBIS, en caso de viviendas de bajo costo. Por último, el nombre de Grupo Popular otorga confianza a todas las partes involucradas dentro del proyecto, gracias a una trayectoria institucional avalada durante décadas por la preferencia y el respaldo del público en las soluciones financieras que ofrecen.


48

ECONOMía de proyectos


50

Econom铆a de Proyectos

UNIDAD BHD PARA FINANCIAMIENTO

DE PROYECTOS INMOBILIARIOS FOTOS: FUENTE EXTERNA

Una propuesta de valor que fomenta el sector de la construcci贸n


51

Economía de Proyectos

El área especializada en el financiamiento de

monetarias que permiten contribuir al desarrollo

Proyectos Inmobiliarios del Banco BHD surge en

económico del país, a través de este sector

el año 2007 como resultado de una estrategia de

económico de la construcción, el Banco BHD

segmentación que reafirma su apoyo al sector de

cuenta con un portafolio que supera los RD$8,000

la construcción dominicana.

millones en el financiamiento de unos 60

A través de esta dinámica de negocios, el Banco

Proyectos habitacionales para todos los niveles

BHD ha servido a cientos de los Proyectos más

de la población, destacándose el segmento de

importantes desarrollados en nuestro país, de

viviendas económicas.

capital tanto local como extranjero y en los

La oferta de esta Entidad Bancaria, incluye

diferentes segmentos del mercado inmobiliario,

asesorías a nivel financiero y técnico para

es decir, residencial, turístico y comercial,

la financiación de todo tipo de proyecto de

destinados a los diferentes estratos sociales.

inversión inmobiliaria, trabajando de manera

Con este segmento ha logrado un

personalizada y a la medida de cada uno.

posicionamiento como institución referente

La propuesta BHD contempla además, el

en el mercado, reconocida por tener un amplio

acompañamiento desde la estructuración u

conocimiento del negocio, y por su propuesta de

originación hasta el desmonte del financiamiento,

valor con calidad diferenciada, que incluye entre

con el desdoblamiento en los financiamientos de

otros elementos, asesorías y servicios bancarios

largo plazo, otorgados a los adquirientes de las

diseñados a la medida de las necesidades.

unidades desarrolladas.

En la actualidad y alineados con las políticas CARACTERISTICAS DE LOS FINANCIAMIENTOS

Son diseñados a la medida de cada cliente, es decir, considerando sus necesidades particulares. La financiación se estructura con base a un análisis de viabilidad económica, rentabilidad operativa y los flujos de cajas que se generarán en el futuro. Proyección del flujo de caja. Los desembolsos son realizados según la ejecución de Obra. El repago de la facilidad se establece conforme a la capacidad futura de generar flujo de caja.


52

ECONOMía de proyectos

VENTAJAS DE LOS FINANCIAMIENTOS

La evaluación es realizada al proyecto mismo. Asesoría técnica en la etapa de estructuración del financiamiento.

Estructura de financiamiento adaptada a las necesidades de cada Proyecto. Los desembolsos se realizan según las necesidades del Proyecto evitando gastos financieros en exceso. El departamento de Ingeniería del Banco BHD, realiza una evaluación internamente de la viabilidad técnica y procesa las cubicaciones periódicas, lo que permite que el Constructor no tenga que incurrir en gastos adicionales. Los desembolsos por cubicaciones se realizan en un plazo no mayor de 3 días laborables. Apoya en la gestión comercial del Proyecto a través de Ferias, Redes Sociales y uso de la plataforma de clientes del Banco. El repago del financiamiento se adapta a la disponibilidad de recursos del Proyecto. Los adquirientes de las unidades pueden canalizar más ágilmente y con menos requerimientos sus financiamientos de largo plazo. Tasa de interés preferencial. Soluciones de manejo de efectivo o cash management para la administración de los Proyectos.


53

Economía de proyectos

Asimismo, el Banco BHD tiene la ventaja

internacional de A-/ Estable emitida por Standard

construcción ascendente a RD$1,514 millones

competitiva de pertenecer a un Centro Financiero

&Poors en febrero 2014.

destinados a este segmento. Ha apoyado a

que posee otras Empresas que sirven de apoyo al

Por otra parte, trabajan de la mano con Fiduciaria

diferentes Constructores para la construcción de

mercado inmobiliario que enriquecen su propuesta

BHD, la primera Empresa de esta rama en la

un total de 2,200 unidades, beneficiando a igual

de valor. Tal es el caso de Mapfre BHD Seguros, para

Republica Dominicana, creada a partir de la

número de familias de escasos recursos.

las pólizas todo riesgo construcción y seguro contra

Ley189-11 sobre el Mercado Inmobiliario y

incendios, la cual ostenta una calificación de riesgo

Fideicomiso, la cual de inmediato se posicionó

De igual forma, en marzo 2013, Banco BHD se

AA-(dom) otorgada por Fitch Ratings en julio 2013.

como pionera, a través de una participación activa

convirtió en la primera institución financiera en

De acuerdo con esta calificadora, la empresa

en los diferentes foros académicos, así como en los

apoyar a los Proyectos de vivienda económica

presenta indicadores de liquidez y reservas

medios de comunicación y desarrollo de eventos

enmarcados dentro de la Ley 189-11, al otorgar un

comparativamente mayores al mercado y en línea

con el gremio de Constructores de viviendas,

financiamiento para la construcción del proyecto

con los riesgos suscritos. Las pólizas ofrecidas

Cámara de Comercio y diferentes segmentos de

Michel Marie de 96 unidades, el cual utilizó la figura

cuentan con el respaldo de un reasegurador de

clientes.

de fideicomiso inmobiliario marcando un hito en

primera clase mundial, Mapfre Reaseguros, uno de

Banco BHD es el pionero en la estructuración de

la historia de nuestro país, al utilizar este nuevo

los 20 primeros reaseguradores mundiales con más

financiamientos para la construcción de Proyectos

modelo de negocios. En adición fueron los pioneros

de 3,300 millones de euros en primas aceptadas en

de vivienda económica en República Dominicana.

en obtener para sus clientes los beneficios fiscales

2013 y que cuenta con una calificación de riesgo

Con un volumen de préstamos interinos a la

que el instrumento de esta ley ofrece.


54

ECONOMĂ­a de proyectos

decoramirez4@gmail.com


55

EconomĂ­a de proyectos

Nuestras Marcas:


56

Economía de Proyectos

PRESTAMOS INTERINOS

BANESCO Banco Múltiple, S.A. FOTOS: FUENTE EXTERNA

Banesco República Dominicana pertenece a un

y la excelencia en la calidad del servicio ofrecido

generación de empleos, tanto directos como

Grupo Multinacional dedicado a la actividad

a sus clientes, combinando tradición e innovación

indirectos. Por ello, uno de sus objetivos es que

bancaria, aseguradora y de medios de pagos con

con el mejor talento y la más avanzada tecnología y

la República Dominicana alcance sus metas en el

presencia en Venezuela, España, Estados Unidos,

generando así, la mayor rentabilidad al accionista y

desarrollo del Sector Vivienda, aportando capital de

Panamá, Puerto Rico, República Dominicana,

bienestar a nuestra comunidad.

trabajo para sus desarrolladores.

y Francia.

En este sentido, Banesco entiende que uno de

Es por esto que sus relaciones con el Constructor

Es una organización de servicios financieros

los sectores más importantes de la economía

se basan en la asesoría y el apoyo en el desarrollo

integrales, dedicada a conocer las necesidades de

es la construcción, pues además de su aporte

de una meta común: Lograr que un Proyecto

sus clientes y satisfacerlas a través de relaciones

al Producto Interno Bruto, contribuye con la

Inmobiliario sea concluido de manera exitosa.

basadas en la confianza mutua, facilidad de acceso

reducción del déficit habitacional y con la

Colombia, Suiza, Alemania, Portugal, Reino Unido


57

Economía de Proyectos

Préstamo Interino de la Construcción BANESCO:

saldo de la facilidad en un préstamo a largo plazo

particulares y necesidades de cada Constructor.

garantizado con la misma propiedad y las mejoras

• Los desembolsos se realizan a través de

Es un crédito otorgado con la finalidad de

construidas.

cubicaciones y de acuerdo a la ejecución del

financiar un Proyecto de inversión inmobiliaria,

Las facilidades de Préstamos Interinos de

Proyecto.

bajo características y condiciones especiales

Construcción para Venta a Terceros:

• Los pagos de intereses son realizados en cuotas

que se definen de acuerdo a las necesidades

Se otorgan a clientes del sector de la construcción

mensuales.

del Constructor, la mejor asesoría y las mejores

y bienes raíces, basado en financiamientos para la

• Abonos a capital ilimitados, como resultado del

condiciones del mercado. Existen dos tipos de

fase de construcción de Proyectos de viviendas, ya

flujo de ingresos del proyecto, sin penalidad.

facilidades para el desarrollo de Proyectos:

sea del tipo propiedad horizontal, unifamiliares, bi-

•Tasa negociable según las características

Las facilidades para Préstamos Interinos de

familiares o de centros comerciales, y cuya fuente

específicas del Proyecto y las condiciones del

Construcción para uso propio:

de repago provenga de las ventas de las viviendas

mercado.

Se otorgan con desembolsos originados bajo

o de los locales comerciales.

•El financiamiento se otorga basado en el análisis

el sistema de cubicaciones de los avances de la obra, con términos que se ajustan de acuerdo al

de su viabilidad económica, en su rentabilidad Sus Características son:

tiempo de desarrollo requerido y la magnitud del

•Financiamiento de hasta de un 80% de los costos

Proyecto, y la posibilidad de, una vez concluida

directos de la construcción.

la construcción del mismo, poder convertir el

•Diseñado de acuerdo a las características

operativa y en los flujos de caja que generará el Proyecto en el futuro.


58

ECONOMía de proyectos

Sus Ventajas son:

•Estado de flujo de efectivo proyectado por el periodo de construcción del Proyecto, donde se

•A través de este instrumento financiero, ofrecen

evidencie el desarrollo y la inversión realizada en

a los Constructores la posibilidad de obtener los

el mismo.

recursos necesarios para la realización de sus

•Estudio de factibilidad preparado por una firma de

Proyectos.

consultores, donde se evidencie el plan de ventas

•El repago del financiamiento se adapta a la

de las unidades, el público al que está dirigido, plan

disponibilidad de recursos del Proyecto.

de negocios y mercadeo que se ejecutará, etc., así

•Los desembolsos se realizan según la necesidad de

como la factibilidad de la construcción del Proyecto

recursos del Proyecto, por cubicaciones.

y el plazo de terminación por etapas de éstas.

•Cuentan con un equipo de profesionales

•Copias de los contratos de venta de las unidades

preparados para asesorar a los Constructores en

que ya están vendidas (si las hubiere).

la estructuración de la facilidad de crédito más

•resupuesto de terminación del Proyecto, que

conveniente y adecuada para la realización del

incluya las diferentes etapas.

Proyecto.

•Tasación actualizada del inmueble en garantía, en el estado actual en que se encuentra el Proyecto,

Sus Condiciones son:

por uno de los tasadores autorizados por Banesco Banco Múltiple.

•Financiamiento de hasta un 80% de los costos

•Documentación legal de la Empresa.

directos en el presupuesto de la construcción.

•Documentación relativa a la Obra (planos,

•La participación del Constructor debe ser igual o

permisos, entre otros).

mayor a un 30% del costo total del Proyecto. •Plazo y términos de pagos acordes al tiempo de

Si desea ampliar información sobre los

desarrollo requerido, así como la magnitud del

Préstamos Interinos de Banesco, no dude

Proyecto.

en contactar uno de sus Ejecutivos a través

•Tasas competitivas.

del (829) 893-8900, quienes le asistirán para

Los requisitos principales para aplicar a este tipo de

brindarles el mejor de los servicios y hacer

Préstamos son:

posible el financiamiento de su Proyecto a

•Estados Financieros auditados por una firma

través de esta reconocida Entidad Bancaria

independiente, que contengan el flujo de efectivo

en nuestro País.

al cierre de su último periodo fiscal.

Banesco entiende que uno de los sectores más importantes de la economía es la construcción, pues además de su aporte al Producto Interno Bruto, contribuye con la reducción del déficit habitacional y con la generación de empleos, tanto directos como indirectos.


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Economía de proyectos

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Revista Especializada Construmedia se distribuye bimensualmente de forma gratuita y esta dirigida a los Ingenieros y Arquitectos. En ella se...

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