Issuu on Google+

№ 01 • 24 июля 2012 г.

Сколько стоит квартира? Вопрос, который клиенты Агентства недвижимости «Простор» чаще всего задают специалистам компании, как правило, звучит именно так: «Сколько стоит моя квартира?» И именно от правильной оценки квартиры чаще всего зависит конечный успех сделки. В особенности, если клиенты хотят провести сделку в кратчайшие сроки. Однако точно оценить недвижимость даже профессионалу не так просто, как кажется на первый взгляд.

Лето наших ожиданий Мы всегда с нетерпением ждем лета — традиционного времени отпусков. Как возможности отдохнуть, стряхнуть груз проблем, отойти от суетной повседневной жизни. Порой, забываем, что именно этот сезон часто преподносит «сюрпризы», с которыми приходится впоследствии «учиться жить». Вспомните: пережитые нами дефолты, девальвации и прочие кризисные ситуации чаще всего случались в это благодатное время. Итак, чем отмечен сегодняшний июль — «макушка» лета. Росстат порадовал некоторым увеличением темпов жилищного строительства. Во II квартале 2012г. введено в эксплуатацию 111,8 тыс. квартир общей площадью 9,8 млн.кв.м, что составило 105,7% к соответствующему периоду предыдущего года. Традиционно в лидерах Белгородская обл. и Краснодарский край (9,9%), Московская область — 8,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Показатели столицы несколько скромнее — лишь 2,9%. Как правило цена на жилье в Москве связана с ростом или снижением доходов наиболее обеспеченных представителей среднего класса, которые покупают жилье «для себя». Сейчас наиболее востребованным становится качественное комфортное жилье среднего и бизнес-классов (от 170 000 руб./кв.м), покупатели эконом-класса все чаще отдают предпочтение подмосковному жилью, которое при одинаковом качестве квартиры имеет меньшую цену (от 75 000 и до 120 000 руб./кв.м). Поэтому ценовая динамика в среднесрочной перспективе будет носить положительный характер. Июль принес нам увеличение потребительских цен. По оценке Росстата их индекс составил 103,8% с начала года. Выросли тарифы на все виды наблюдаемых жилищно-коммунальных услуг: плата за жилье в домах государственного и муниципального жилищных фондов — на 6,2%, электроэнергию — на 4,7%, холодное и горячее водоснабжение, а также за отопление — на 2,4—3,2%. Так что в следующем месяце платежки нас неприятно удивят. Значит, и наша «народная» корзина продолжит дорожать. Монополистыкоммунальщики объясняют повышение тем, что разваливающиеся сети нуждаются в ремонте. Однако реального обоснования цен они не дают. В результате — в соседних регионах цена одних и тех же услуг может отличаться в разы! К сожалению, на качество обслуживания увеличение платежей точно не влияет. Проверено многолетними наблюдениями. Кроме того, увеличилась стоимость проезда в городском наземном транспорте на 1,0—4,0%. Возросли цены на водку и сахар-песок ( 1,7% и 0,7% соответственно). Возросшие штрафы ГИБДД (особенно в столице и С-Петербурге) — вообще отдельная песня! При этом реальные доходы населения почти не выросли. Прежней осталась минимальная заработная плата, которая отстает от прожиточного минимума, а ведь рост, например, тарифов будет выше годовой инфляции более чем в два раза. А пока в разгаре лето. Лето наших надежд.

Когда мы говорим о стоимости квартиры, важно сначала понять, что такое объективная рыночная цена. Самым простым и ясным обывателю определением является следующее: рыночная цена квартиры — это та денежная сумма, за которую продавцу не жалко ее продать, а покупателю не жалко купить. Т.е. Сумма, при которой ценовые ожидания продавца и покупателя совпадут. Различных способов оценки, как профес сиональных, так и самобытных, существует огромное множество. Проще всего оценить свою квартиру так: самостоятельно решить для себя, сколько денег необходимо для покупки другой квартиры, новой машины, для проведения евроремонта, ну и чтобы на отдых на курорте что-нибудь осталось после тяжелой сделки. И выставить квартиру в рекламу именно по такой цене. Т.е. действовать по принципу: мне столько нужно!У такого способа оценки есть лишь один, но зато существенный недостаток: кроме вашей на рынке одновременно продается еще огромное количество похожих квартир. И покупатель, будучи человеком адекватным и считающим свои деньги, вряд ли захочет приобретать недвижимость по завышенной цене. Можно просто суммировать стоимость покупки вашей квартиры и стоимость ремонта. Т.е. оттолкнуться от собственных затрат по принципу: я столько вложил! Но с момента покупки вами квартиры, цены на недвижимость могли уже несколько раз сильно измениться, да и не факт, что покупатель также высоко оценит ваш ремонт, как вы сами. Так что объективной, актуальной оценки такой способ не дает. Можно поступить по научному и воспользоваться методом сравнительного анализа.Т.е. сопоставить вашу квартиру с аналогичными, продаваемыми в вашей районе, провести ценовую коррекцию к аналогам с учетом вашего ремонта, качества соседей, расстояния от дома до школы и ближайшего супермаркета, наличия балкона и консьержа. Такой способ наиболее правильный, но достаточно сложный и требует профессионального подхода, т.к. требуется учесть десятки параметров по нескольким десяткам объектов. Сложности при реализации такой методики оценки возникают следующие: 1. Вы не знаете, по какой причине люди про дают квартиры, которые вы включили в число аналогов. А ведь у каждого из них своя жизненная ситуация. Кому-то «горит» продать, т.к. он уезжает на ПМЖ в другую страну — у него нет времени ждать, и он сильно снижает цену. Ориентироваться на его подход к ценообразованию неправильно, т.к. Вы просто продешевите со своей квартирой. Собственник другой квартиры–аналога наоборот определил цену по одному из вышеописанных сценариев. Например, по сценарию «мне надо». Очевидно, что в этом случае его квартира наверняка «зависнет» в продаже надолго. И ориентируясь на нее, вы также затормозите продажу своей квартиры на неопределенный срок. 2. Как правило, реальная цена сделки отличается от т.н. «рекламной» цены. Это обусловлено привычным «торгом» между продавцом и покупателем. А размер такого торга может быть разный: это и 2% от стоимости квартиры, и 5%, и 10%. Все зависит от того, как давно продавец пытается реализовать квартиру, насколько он уже «устал» от этого процесса

и насколько срочно ему нужны деньги. Никто, кроме самих участников сделки, не может знать точной суммы сделки. А непосредственные участники — это и есть продавец, покупатель и риэлтор. 3. Цена на рынке недвижимости — величина динамическая и характеризуется трендом, определяющим ее движение в ту или иную сторону. Цена двухнедельной давности может отличаться от цены сегодняшней, и чем более динамичен рынок в настоящий момент, тем сильнее и заметнее будет разница. Ведь стоимость всегда регулируется соотношением спроса и предложения. Если две недели назад в вашем районе продавались шесть похожих квартир, то на них была одна цена. Сейчас продается две? Правильно, ваша квартира подорожала. Измените ситуацию с точностью до наоборот и увидите обратную реакцию. 4. У вас квартира, практически не имеющая аналогов в вашем районе, т.е. «особенная» по своим характеристикам. Как правило, это либо квартиры в особых — архитектурных и престижных домах, либо квартира с исключительно нестандартной планировкой, либо квартира с эксклюзивным ремонтом. По сути, большинство квартир в ЦАО как раз обладают некой уникальностью, делающей их трудными для поиска аналогов. Как действовать в этом случае при определении реальной цены продажи? Ответ очевиден и лежит на поверхности: обращаться к профессиональным риэлторам. Лишь опытный риэлтор: — обладает реальным опытом работы на местном рынке; — знает реальные цены сделок; — регулярно мониторит рынок, оценивая спрос и предложение; — умеет проводить сложные переговоры о цене с покупателем. Только опытный риэлтор может правильно оценить вашу квартиру и продать ее по максимальной цене в максимально короткие сроки. Специалисты агентства «Простор» бесплатно проводят предварительную оценку квартир для своих будущих клиентов. Такой подход позволяет вам принимать взвешенное решение о продаже недвижимости, экономить собственные время, деньги и нервы при любых сделках с недвижимостью. Обращайтесь в отделы жилых помещений агентства «Простор».

Агентство “Простор” в цифрах и фактах “Простор” — какой он? Как позиционирует себя на рынке и в чем секрет его успеха? С этим вопросом мы обратились к ведущим специалистам компании. Какими словами и цифрами Вы могли бы охарактеризовать деятельность компании сегодня? Роман Вихлянцев — директор по риэлторской деятельности: Агентство «Простор» сегодня, это 3 офиса и почти 300 человек, включая агентов по недвижимости, юристов, и другой персонал. Илья Шкоп — директор офиса: Агентство «Простор» это корпоративный университет, школа «Лидерства» и еженедельные семинары по ипотеке, юридическим тонкостям сделок с недвижимостью. Татьяна Чадаева — руководитель отдела жилых помещений №3: Агентство «Простор» это возможность прийти в недвижимост�� абсолютно без опыта и вырасти сперва в специалиста, а затем и в начальника отдела, примеров таких предостаточно. Тормасинова Татьяна — руководитель отдела жилых помещений №2: Агентство «Простор» - это сотни квартир, загородных домов и коммерческих объектов. Это большая реклама, надежный тыл, и технологии, отработанные за 12 лет.


стр 2 • 24 июля 2012 (№ 01)

Расширяя горизонты Агентство недвижимости ООО «Простор-Риэлти» подписало Соглашение о сотрудничестве №189 от 21.02.2012 с Московским банком ОАО «Сбербанк России». Это официальное Соглашение о сотрудничестве. Логотип банка, который агентство имеет право использовать при проведении совместных мероприятий свидетельство доверия, проверенного временем долгосрочного взаимовыгодного сотрудничества. Компания - активный участник ипотечных программ ОАО «Сбербанк России». Подписание соглашения обеспечило возможность проведения консультаций по вопросам сделок на рынке недвижимости специалистами АН «Простор» непосредственно в отделениях Московского банка ОАО «Сбербанк России». «Взаимодействие «риелтор - банк» крайне важно. Клиент ОАО «Сбербанк России» может не только оперативно решить вопрос ипотечного кредитования, но и оценить реалистичность своих ожиданий. Часто бывает так, что ипотека одобрена, но применительно к рынку ситуация заемщика выглядит не радужно. Поэтому мы будем проводить консультации по механизму и схеме сделки. В наших ближайших планах - выпуск специальных буклетов в помощь заемщику, чтобы нюансы ипотеки стали ясны и понятны всем, кто в ней нуждается» - отмечает Роман Вихлянцев, член Совета ГРМ, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор».

Ставки сделаны Ставка ипотеки — ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня они находятся в диапазоне 7—12% по валютным кредитам и 9—16% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования от 7 до 25 лет заемщик может выплатить двойнуютройную цену жилья, и даже более. Позитивный момент в одном: снижение ипотечных ставок, пусть медленно, но продолжается. Как правило, банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от: — объекта кредитования — предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше. — рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома. — формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1—2%. — срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка. — первоначального взноса. В случае, когда первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены. Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования. Летом, чтобы привлечь максимальное число клиентов, многие банки объявляют о проведении акций по ипотеке, типа «Лето без комиссии». Предполагается, что клиенты, подавшие заявку на оформление ипотечного кредита до 31 августа, могут его получить без комиссии за резервирование денежных средств по ипотечным кредитам, а значит, сэкономить.

Другой альтернативы нет Продажа квартиры – задача более сложная, чем покупка недвижимости. Она требует определенных знаний и опыта, который, как известно, «... сын ошибок трудных». Но их возможно предусмотреть и избежать. ...При всем богатстве выбора... При продаже недвижимости, к выбору агентства, которое будет заниматься сделкой, следует подходить наиболее тщательно. Узнать какова его репутация, сколько лет компания работает на рынке, является ли членом профессиональной гильдии риэлторов, какой комплекс услуг оказывает. Как правило, агентства недвижимости работают с продавцами-собственниками квартир только по договору. Однако он предполагает эксклюзивные отношения — обязывает продавца в течение определенного срока не обращаться в другие агентства. Некоторых продавцов это условие не устраивает. Они предполагают, что заключение эксклюзивного договора существенно снижает шансы быстро продать квартиру. Казалось бы, если продажей квартиры будет заниматься не один, а несколько риелторов десятка агентств, сделка произойдет быстрее и выгоднее. Учитывая, что сегодня все риэлторы работают с открытыми базами и каталогами, продавец не выиграет от подобной хитрости. В лучшем случае, его квартира одновременно появится в нескольких бесплатных каталогах или на сайтах. Пользы от такой рекламы будет немного, а ее эффект может стать неожиданным для продавца. Покупатели, считая,

что жилья для продажи в данном районе выставлено более, чем достаточно, будут вести торг, желая максимально снизить цену объекта недвижимости. Таким образом, предположение, что чем больше людей участвовало в просмотрах квартиры, тем лучше работает риэлтор — не более, чем миф. Чаще это свидетельствует о его неопытности. Квартира превращается в «проходной двор» и не все посетители являются потенциальными покупателями. Эффективную рекламную кампанию своего объекта продавец может получить только при заключении эксклюзивного договора. Агентство, уверенное в том, что его затраты окупятся, полностью оплачивает ее в ведущих изданиях по недвижимости. Тщательно следит, чтобы объект рекламировался максимально грамотно, с использованием всех необходимых рекламных носителей. Правильно построенная рекламная кампания, безусловно, отражается на скорости продажи объекта. После заключения эксклюзивного договора, риэлтор ставит в известность руководство компании. Это стимулирует его на более быструю и качественную работу, а клиенту дает возможность контролировать деятельность своего агента. Опытный риелтор отметает праздно интересующихся и просто не готовых к покупке данной недвижимости людей уже на стадии телефонных переговоров. При этом в квартиру продавца приходят лишь несколько покупателей, один из которых в итоге и заключает сделку о покупке жилья.

Торг возможен? Трудно ориентироваться в цене сделки, опираясь на стоимость похожего объекта. Двух одинаковых квартир не бывает. В ценообразовании объекта недвижимости участвует множество факторов, далеко не все из них очевидны неспециалисту. Лишь профессиональный риэлтор, учитывая все нюансы и ситуацию на рынке, может дать реальную оценку конкретного объекта. Возможности торга зависят от того, насколько реальной была первоначальная, стартовая цена, объявленная продавцом. Грамотно назначив цену, продавец безпроблемной квартиры сегодня может практически не уступать от нее, или сделать незначительную скидку. Но если цена неадекватна, без торга не обойтись — конечно, при условии, что объектом с таким ценником вообще заинтересуются. Завышенная цена не привлекает имеющего большой выбор покупателя. При этом его должна насторожить и слишком низкая стоимость объекта. Квартира, выставленная по цене на 20—25% дешевле похожих, требует более внимательного отношения. Конечно, речь не обязательно идет о мошенничестве. Обратив внимание на такую недвижимость, за-

интересованный клиент должен утроить свою бдительность и обязательно поручить своему риэлтору четко разобраться, в чем причина такого нестандартного ценообразования. Факторы, влияющие на стоимость квартиры: — местоположение (район местоположения, расстояние до центра, транспортная доступность, инфраструктура района, наличие объектов промышленности, благоустроенность района и др.); — характеристика (площадь, этаж, количество комнат, высота потолков, планировка, наличие лоджий (балконов) и др.); — состояние жилого объекта, в котором расположена квартира (состояние конструктивных элементов здания, год постройки, тип здания, состояние подъезда, наличие лифтов и др.). Как оценить свою квартиру решать только вам, но помните, завышая цену, вы рискуете ее не продать. Обратившись в агентство недвижимости Простор» вы можете узнать реальную стоимость своего жилья. Наши специалисты зададут вам ряд вопросов, и проведут грамотную оценку в самое короткое время.

Сделка без обмана Стопроцентной гарантии не может дать никто. Судебная практика изобилует примерами признания договора купли-продажи недвижимости недействительной или незаключенной сделкой. В лучшем случае - годы судебных тяжб, в худшем - решение суда о выселении Вас, как недобросовестного приобретателя. Поэтому, решившись купить жилье, никогда не помешает узнать сначала «судьбу» приглянувшейся квартиры. Может быть, узнав некоторые детали предыдущих сделок с продаваемой квартирой, и о нынешних притязаниях некоторых, скажем, родственников продавца, Вы, поняв, что рискуете остаться ни с чем, сами откажетесь от сделки. Возможные причины признания сделки недействительной: Приватизация Решив купить приватизированную квартиру, стоит обратить внимание на то, кто участвовал в приватизации, а кто имел право пользования в квартире на тот момент. Отказавшиеся от участия в приватизации члены семьи, должны были письменно заявить о таком отказе. Отсутствие письменного отказа дает право лицу, невключенному в приватизацию, требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок в отношении спорной квартиры. Также нужно знать, что для совершения сделок в отношении квартиры, право пользования которой имеет несовершеннолетний ребенок требовалось разрешение органа опеки и попечительства. Отчуждение квартиры при отсутствии такого согласия, также дает право заинтересованному лицу оспорить сделку. Нарушение права лица на участие в приватизации, пожалуй, одно из наиболее часто встречающихся оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными, поэтому перед покупкой квартиры, стоит посмотреть «историю» ее приватизации. Согласие супруга. Когда квартиру (совместно нажитую в браке) решил продать один из супругов, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки второго супруга. Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение квартиры отсутствует, может оспорить сделку. Есть и иные основания признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Однако проверить всю цепочку сделок, по которой квартира оказалась у продавца, дело кропотливое, не всегда (а точнее редко) покупатель себя этим утруждает. В этом вам могут помочь только юридические службы крупных агентств недвижимости, таких как «Миэль», «Простор», «Инком».

Методика скоростных продаж в действии Выгодно продать квартиру не просто сложно, а чрезвычайно сложно. Особенно в тех случаях, когда поговорка «время-деньги» воспринимается в буквальном смысле. В 2010 году Агентство недвижимости «Простор» впервые внедрило специальную технологию — методику скоростных продаж квартир, которая с успехом работает и применяется на практике. Благодаря этому, процесс сделок сократился в 2—4 раза по сравнению другими компаниями. Вы желаете продать квартиру в течение суток? На помощь к вам всегда готовы прийти наши специалисты. Вот лишь один из недавних примеров. В «Простор» обратилась женщина, увидев в интернете видеоролик о методике продажи квартиры. Уже 1,5 месяца она не могла заключить сделку. Обращалась в 3 компании, и к 3 частным маклерам. Эксперт агентства незамедлительно приступил к работе. Уже через 4 часа после его визита

квартиру посмотрели три клиента, один из которых дал согласие на покупку. Вечером того же дня подготовили необходимые документы, а утром сделка была проведена. Случается, что потенциальным клиентам их недвижимость кажется совершенно «непродаваемой», неликвидной. Заслуженный работник культуры и искусства, член союза кинематографистов РФ, услышал выступление генерального директора агентства недвижимости «Простор» Сергея Саяпина в эфире радиостанции «Эхо Москвы», где он рассказывал о методике скоростной продажи квартир. Во время личной встречи была достигнута договоренность о совершении сделки купли-продажи за месяц. Компания вновь подтвердила свой высокий статус команды профессионалов. Несмотря на специфику квартиры, ее относительную дороговизну, местонахождение в центре города, в старом жилом фонде,

экспертам АН «Простор» удалось найти покупателя за 3 недели по выгодной для продавца цене. Эти примеры не единичны. В настоящее время проведены десятки сделок по данной методике. Для компании-лидера, какой является «Простор» нет границ, т. к. ее эксперты постоянно расширяют горизонты своих возможностей. В интересах и на благо клиентов.


Интервью о методике скоростных продаж Продать квартиру быстро и выгодно? 921-49-01. Совершить сделку купли-продажи жилья быстро и выгодно? Это реально. Группой компаний «Простор» разработана и успешно апробирована авторская методика скоростных продаж недвижимости. Она позволяет удовлетворить запросы всех участников сделки по максимально выгодной цене в минимально короткие сроки. О некоторых нюансах этой методики - в нашем интервью с генеральным директором группы компаний «Простор», президентом Гильдии риэлторов Москвы Сергеем Саяпиным. — Сергей Александрович, считается, что практика — критерий истины. Чем отличается ваш метод от уже апробированных на рынке срочных выкупов объектов недвижимости? — Не стоит думать, что срочный выкуп квартир и скоростная продажа — близнецы-братья. В АН «Простор» разработана уникальная методика скоростных продаж, при которой сокращены сроки на осмотр объектов недвижимости, сбор необходимых для продажи документов, проведение рекламной кампании на максимально выгодных для клиентов условиях. Учитывая, что реклама — двигатель торговли, информация о реализуемых объектах размещается как минимум на 90 порталах недвижимости, что гарантирует максимальный охват целевой аудитории и оперативную оценку поступаемой информации. Профессиональные менеджеры ориентируясь на маркетинговый план, созданный для каждого конкретного клиента, постоянно используют в своей работе автоматизированный учет объектов недвижимости, введенный в нашей компании. Обширная база данных потенциальных участников рынка, созданная группой компаний «Простор», позволяет нам занимать активную позицию, системно работать с любой поступающей информацией. В целом это позволяет сократить срок продажи жилья на 40—60% без ущерба (в денежном эквиваленте) для продавцов недвижимости. — Сергей Александрович, во всех сделках с недвижимостью немаловажное значение отводится их юридическому сопровождению. — Наши клиенты получают полную юридическую консультацию по всем вопросам, так или иначе связанным с предстоящей сделкой. В самом начале работы риэлтор выясняет пожелания клиентов, уточняет запросы, затем выстраивает стратегию деловых отношений. С помощью компьютерных баз данных и собственных источников он подбирает подходящие помещения, договаривается о показах, согласовывает условия просмотра, изучает документацию по объекту. Затем начинаются переговоры по условиям сделки: цене, срокам, расходам и так далее. Последний этап — оформление: проверка юридической «чистоты» квартиры, подготовка пакета документов для проведения государственной регистрации в максимально сжатые сроки. В Вашем бизнесе поговорка «Времяденьги» приобретает буквальный смысл? — Безусловно. Занимая активную позицию на рынке, опираясь на высокий потенциал наших специалистов, мы можем удовлетворить запросы наших клиентов в максимально сжатые сроки, обеспечив ему профессиональное и качественное обслуживание.

Загородная недвижимость — время продавать Существует ли сезонный фактор на рынке загородной недвижимости? И как покупателю понять, в какое время года лучше купить загородный коттедж по наиболее выгодной цене и на приемлемых условиях? Попробуем ответить на эти вопросы. У покупателя земли, решившего приобрести участок весной или летом, есть значительные преимущества перед приобретающим загородную недвижимость зимой. Основное из них — возможность увидеть воочию свое приобретение, тогда как зимой покупатель в большей степени опирается на описание участка менеджера по продажам, и данные геодезистов. Зимний период представляет определенные трудности и для покупателей, и для продавцов загородных домов. Продавцы сталкиваются с тем, что из-за снежных сугробов тяжело добраться до участка. Придется расчищать подъездные пути к дому, а также территорию вокруг него, так как разборчивый клиент наверняка захочет осмотреть дом со всех сторон. Особенно сложно это делать при большом количестве осадков. И если дом

вы все-таки хоть как-то показать (или посмотреть) сможете, то вот продемонстрировать (или увидеть) все прелести земельного участка под толстым слоем снежного покрова не удастся. Многие стремятся купить землю с подведенными коммуникациями. Зимой, когда земля покрыта снегом, человеку практически нереально увидеть, до каких границ они подведены. Заявление продавца: «все коммуникации по границе участка присутствуют», — абсолютно ни о чем не говорят. Покупка готового дома на вторичном рынке в теплое время года имеет свои секреты. В летний период можно обнаружить нарушения, которые связаны с фундаментом и кровлей дома. Например, подтопляемость подвала говорит о плохой гидроизоляции фундамента. Такая постройка будет быстро разрушаться и требовать внеурочного ремонта. Весной также хорошо видна протечка крыши от обильных дождей, поэтому продавцу будет сложно скрыть такой недостаток. В жилом доме следует обратить внимание на посторонние запахи, например, сырости или плесени. Они говорят о неправильной эксплуатации дома. Впро-

стр 3 • 24 июля 2012 (№ 01)

чем, вне зависимости от сезона покупки недвижимости, тем, кто не обладает достаточными знаниями, лучше пригласить на просмотр специалиста, который поможет провести экспертизу. Весна и лето — самое активное время на загородном рынке. И чем солнечнее дни, тем большее число людей задумываются о дачной жизни. Существенную роль играют факторы субъективные. Покупатель, осматривая участок в теплое время, видит после шумной и серой столицы, как благоухают цветы, ощущает свежий ветерок, слышит пение птиц, и его это просто не может не привлекать. Из такого места не хочется уезжать или хотя бы хочется вернуться сюда снова. И данный психологический момент, как правило, сказывается положительно при принятии решения о приобретении. Так что продавать жилье за городом проще весной и летом. Однако, в какое бы время вы ни приняли решение о покупке, в первую очередь мы советуем вам выбирать только объекты с хорошо продуманной концепцией, с оптимальным соотношением цены и качества. А поможет вам в этом агентство недвижимости «Простор», одной из специализаций которого является покупка/ продажа загородной недвижимости.

Бесплатный сыр Риск сопутствует любой сфере человеческой деятельности, и сделки на рынке недвижимости не являются исключением. Как правило, под риском понимается мера ожидаемого неблагополучия при неуспехе в деятельности, т.е. возможность не достижения покупателем всех поставленных целей или части из них при покупке жилого помещения, заключающаяся в реальной возможности понести убытки или упустить выгоды. Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он, вне зависимости от своего желания и так называемых гарантий продавца и посредников, принимает на себя риски удачной или неудачной реализации покупки жилого помещения. Истоки Практика свидетельствует о фактах финансовых потерь и утратах недвижимости как покупателями, так и продавцами. Особенно остро этот вопрос стоит на рынке первичного жилья. Но и приобретение квартир на вторичном рынке не всегда бывает гарантированно защищено от возможных неприятностей. Реализация замысла покупателя состоит из следующих этапов: выбор района, типа и этажности дома, параметров квартиры, которую покупатель желает приобрести исходя из финансовых возможностей; определение риэлторской компании на оказание услуг по поиску требуемого жилья и организации его покупки или принятие решения самостоятельно осуществить свой замысел; оценка рисков при покупке конкретного жилого помещения; оформление договора купли-продажи, выбор, согласование и реализация процедуры взаиморасчетов по сделке с покупателем, а также регистрация права собственности; практическое осуществление приобретенного права на жилое помещение. Оценка всех этих составляющих факторов рисков является составной частью безопасной покупки жилого помещения. Как показывает опыт, риски, которые содержатся в истории квартиры, чаще всего неотделимы от самой недвижимости. Для их определения и оценки необходима информация, позволяющая выяснить все нежелательные последствия для покупателя. Скрывается ли в них начало буду-

щих неприятностей, возможно ли в дальнейшем оспаривание прав собственности на покупаемую квартиру и другие отрицательные последствия? Риск — благородное дело? Профессиональный риэлтор знает, что основными характерными при реализации большинства договорных правоотношений рисками покупателя являются: — утрата приобретенной собственности или денежных средств, вложенных в покупку жилого помещения; — дополнительные финансовые издержки; — ограничения по пользованию жилым помещением; — риск увеличения согласованного интервала времени, через который покупатель должен обладать реальным полным правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением; — риск не совершения осуществляемой сделки. Для того, чтобы их избежать, или свести к минимуму, специалист агентства недвижимости непременно обратит внимание на так называемые потенциальные риски покупателя: — наличие обременений, арестов на квартиру; — проживание в настоящее время или ранее в ней несовершеннолетних детей; — выполнены ли условия (в случае их наличия), которые ранее были установлены при проведении прошлых сделок с данным жилым помещением; — наличие переходов прав по наследству, дарению, обмену в отношении данного жилого помещения или части его; — сегодняшнее правовое состояние другой стороны (продавца, посредника) сделки; — ф ак ты споров по д ан н ом у ж и л ом у п омещению. Предупрежден — значит, защищен Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями. Зачастую, желая продать квартиру, продавец обращается в несколько риелторских агентств или к частным маклерам. Его мотивация - чем

больше людей участвует в потенциальной сделке — тем выше возможность ее скорого решения — также потенциальный риск. Практика показывает, что крупным, стабильным компаниям проще обеспечить максимальную безопасность при совершении купли-продажи. Группа компаний «Простор» работает на рынке недвижимости более 12 лет. Юристы компании, специализирующиеся по жилищному праву, еще на стадии подготовки договора об оказании услуг проконсультируют покупателя о нюансах сделки; его действиях, исходя из финансовых, временных возможностей. В ряде случаев, при заключении договорных отношений, эксперты предложат застраховать риски, (учитывая при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются), распределят наиболее значимые риски между продавцом и покупателем. От юридической грамотности при составлении договоров, полноты и качества требований, включаемых в эти документы, их соответствия нормам действующего законодательства, зависят потенциальные возможности покупателя по защите своих прав как в несудебном, так и в судебном порядке при возникновении рисковых ситуаций и нарушении его интересов. Устные заверения частного маклера о надежности, гарантиях в практике конкретного посредника, не могут быть подтверждены документально. Соответственно, не обеспечивают защиту покупателя от нежелательных последствий.


Куда пойти учиться? Все работы хороши? Не секрет, что одним из основных «слагаемых успеха» работы любого агентства недвижимости являются его специалисты-риелторы. Именно с ними предстоит непосредственно общаться тем, кто желает совершить любую сделку аренды или купли-продажи. Как узнать, что ваш агент настоящий профессионал в своём деле? «Я б в риэлторы пошел...» За рубежом к поиску риэлтора, как правило, подходят так же тщательно, как к выбору семейного врача и юриста. В идеале риелтор должен предупредить обо всех известных ему минусах и достоинствах объекта недвижимости, посоветовать как провести операцию с наименьшими затратами, определить оптимальный ценовой коридор и обеспечить безопасность проведения сделки. Кроме того, хочется, чтобы общение с ним было психологически комфортным.Однако в российских вузах риелторов не обучают. Это — проблема системная. Центров подготовки по данной специальности — единицы. Учебные планы зачастую не отвечают требованиям рынка, т.к. в процессе освоения специальностью на подобных курсах предпочтение отдается не практике работы, а ее юридическим аспектам, что, конечно, тоже немаловажно. В таком непростом деле, как операции с недвижимостью без помощи профессионалов не обойтись. «Мы пойдем другим путем...» Оценив сложившуюся ситуацию, крупные компании, такие, как «Миэль», «Простор», «Инком», создали свои собственные учебные центры. Но из тысяч людей, пришедших стажерами в агентства недвижимости, остаются работать десятки. Настоящими профессионалами становятся единицы. Компании отмечают различный процент адаптации к специальности после проведенного обучения. В среднем 20—25% от общего числа слушателей. Наиболее высокие показатели в настоящее время отмечены в АН «Простор» — 40—45% выпускников. Благодаря уникальной методике, разработанной наставниками компании, процесс становления будущего риелтора продолжается и после окончания курсов. Потенциальный специалист не остается наедине в просторе возникающих вопросов и нюансов, которых так много в профессии риелтора. Опытный эксперт сопровождает его на каждом шагу в течение года с момента выпуска. Ответит на все вопросы, поможет найти верное решение любой ситуации. По данным АН «Простор» при таком непрерывном обучении уже через год многие новички становятся квалифицированными агентами по недвижимости. Что отличает профессионального риелтора? Прежде всего — максимальное удовлетворение требований клиента, нестандартный подход к решению задач. Опираясь на знание рынка недвижимости, его тенденции, он способен просчитать ситуацию по проводимой сделке на несколько шагов вперед, предотвратив тем самым возможность возникновения конфликтов после оформления сделки. Знание техники безопасного проведения расчетов и опыт работы — это одно из условий достижения ожидаемого результата сделки, которая должна быть прозрачна и понятна всем ее участникам. Не случайно хорошим риелтором по недвижимости может стать только тот человек, кто искренне любит свое дело, получил качественное образование, стажировался у настоящих профессионалов в крупных компаниях, подтверждая практикой полученные знания. И его комиссионное вознаграждение — это результат ежедневной работы, которая требует внимания, ответственности, такта, терпения и огромного количества времени.

Риэлторами не рождаются Московское агентство недвижимости «Простор» успешно работает в с 2000 года, специализируясь на жилой, загородной и коммерческой недвижимости Москвы и области. В настоящее время, в связи с открытием новых офисов и созданием новых отделов продаж, мы приглашаем к сотрудничеству агентов не только с опытом, но и без опыта работы в риэлторском бизнесе. У вас есть возможность присоединиться к нашему дружному коллективу профессионалов! На актуальные вопросы политики трудоустройства в А.Н. «ПРОСТОР» отвечает Юлия Владимировна, директор по персоналу. 1. Юлия Владимировна, как происходит подбор сотрудников, и какими критериями руководствуется компания? Наше агентство очень тщательно подходит к подбору и обучению будущих сотрудников. Используются различные источники для привлечения соискателей, но основными являются: специализированные сайты, печатные издания, и конечно же сайт нашей компании www.naprostore.ru . Мы стараемся публиковать максимальное количество вакансий для того, чтобы заинтересовать не только ищущих работу агента соискателей, но и людей из других сфер деятельности, например продажи, менеджмент, образование и.т.д. Ведь не секрет, что именно работа риэлтора позволяет раскрыть свой потенциал, реализовать амбиции, как в карьерном, так и в материальном плане.

2. Насколько эффективно обучение в вашей компании, каким аспектам профессии обучаете? Есть несколько методик обучения. Большинство компаний, к сожалению, не обучают стажеров азам профессии, отпуская их в свободное плавание с формулировкой «ОБУЧЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ РАБОТЫ». Представьте, какую риэлторскую услугу способен оказать такой агент-новичок, которого ничему не научили, а просто отправили «оттачивать мастерство» на клиентах! Какие могут возникнуть последствия при таком подходе к своим сотрудникам, и что самое печальное - к клиентам, которые доверились данному агентству недвижимости. По этой самой причине мы используем принципиально другой подход обучения и адаптации стажеров. Любой сотрудник, который приходит в компанию, обязан пройти обучение. Оно длится 7 дней с 10 до 18:00. Формат обучения — лекционный, семинарский и тренинговый. Именно он, позволяет сформировать базисный фундамент знаний у агентов-новичков, что и позволит им в дальнейшем проводить успешные сделки с недвижимостью. Естественно, не стоит забывать про систему наставничества. У каждого из стажеров после прохождения собеседования и обучения будет наставник, который поможет сделать первые шаги в риэлторском бизнесе. Мы считаем своих сотрудников главным активом компании, ценим их индивидуальность и инициативу, поощряем предприимчивость и устремления к профессиональному росту. Мы знаем, как добиться успеха, и готовы делиться этими знаниями. Если Вы хотите много зарабатывать, достичь высоких профессиональных и карьерных высот - приходите к нам!

Конкурс детского рисунка «Дом моей мечты!»

В июне в агентстве недвижимости «Простор» прошел конкурс-выставка для детей, «Дом моей мечты». Возраст участников: от самых маленьких до уже почти взрослых юношей и девушек. Но качество работ никак не зависит от количества лет участника. Самое главное здесь — мастерство и вдохновение. «Проведение подобных мероприятий» — по мнению Генерального директора АН «Простор», Саяпина Сергея Александровича — «это возможность для детей показать свои умения и таланты и, без сомнения, приобщение подрастающего поколения к культуре. В наше непростое время необходимо поддерживать подобные мероприятия, привлекать к ним внимание общественности». Работы детей были размещены на стенде для того, чтобы все, пришедшие на празд-

ник, смогли увидеть, насколько талантливы дети, как тонко они чувствуют тему своего родного и любимого дома. К участию в этом замечательном конкурсе были приглашены все дети в возрасте от 4х до 14ти лет. Готовые работы принимались c 1 по 29 июня. Формат рисунков — A4. На обороте должны быть приложены контакты родителя (ФИО, телефон) или родственника, Фамилия-Имя ребенка и возраст. Главный приз: c 4-х до 9 лет — билеты в Цирк на Цветном бульваре. С 9 до 14 лет — цифровой фотоаппарат. А также поощрительные призы всем участникам. Подведение итогов конкурса, награждение призеров и лауреатов прошло 12 июля по адресу: ул. Таганская, дом 24 строение 1, в центральном офисе АН «Простор».

Настрой квартиру на деньги Согласно принципам восточной философии, правильная «настройка» квартиры, дома и офиса — может оказать человеку значительную поддержку в достижении благополучия, здоровья и процветания. Универсальные советы для решения проблем денег: ⌂⌂ Почините все краны в квартире. Постоянно капающая вода может смыть ваше благосостояние. ⌂⌂ Положите под ковер кусочек высушенного мха или морской водоросли. Они притягивают деньги. ⌂⌂ Поставьте на юго–востоке гостиной или кабинета горшок с толстянкой (денежным деревом). Мелкие круглые листики этого растения похожи на монетки. ⌂⌂В комнате, расположенной на югозападе, обязательно должна быть лампа с красным абажуром. Красный цвет — символ страсти и богатства. ⌂⌂ Поставьте в северном углу квартиры статуэтку черепахи. Это животное приносит деньги. ⌂⌂Повесьте в прихожей люстру с мощными лампами. Яркий свет будет приглашать хорошую энергию в ваш дом. ⌂⌂ Избавьтесь от кактусов и других растений с иголками. Острые шипы несут отрицательную энергию. ⌂⌂ Регулярно проветривайте квартиру. Ветер позволяет энергии «ци» свободно перемещаться по квартире. В завершении хочется добавить, что богатство приходит к тому, кто готов его принять. Помимо правильной настройки квартиры, необходимо уметь считать деньги и относиться к ним с уважением. Тогда их количество будет увеличиваться. Любите себя и богатейте на радость себе и своим близким! по материалам worldgirl.biz Как улучшить впечатление при показе квартиры Это не так сложно, не нужно каких-то значительных вложений или ухищрений. Иногда достаточно: • почистить сантехнику; • подклеить отстающие от стен обои; • подкрасить батареи, трубы, плинтуса, подоконники; • произвести влажную генеральную уборку; • вымыть окна; • повесить светлые шторы; • выбросить старую ненужную мебель и разобрать балкон; • вымыть подъезд, лифт и лестничную клетку; • удалить животных из квартиры на время просмотра. И самое главное: ХОРОШО ПРОВЕТРИТЬ КВАРТИРУ и ДОВЕРИТЬ ВСЕ ПЕРЕГОВОРЫ ПРИ ПОКАЗЕ РИЭЛТОРУ


Газета агентства недвижимости Простор