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Edificio Via Augusta, 21-23 路 Barcelona

Manual de Uso

Abril 2010


Edificio Via Augusta, 21-23 路 Barcelona

Manual de Uso


Ubicado cerca de la confluencia entre Via Augusta y Av. Diagonal, este edificio constituye el arquetipo de la construcción destinada a oficinas: es un contundente volumen cúbico en el que se combina la piedra que forma las aristas, con los muros-cortina acristalados que ocupan los grandes lienzos de cristal de las fachadas. La planta baja ofrece la posibilidad de disponer de un local comercial de características singulares. Las dos últimas plantas disponen de amplias terrazas desde las que se disfruta de excelentes vistas sobre la ciudad.

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Índice

Introducción al Manual de Uso

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Servicios

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Conserjería

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Limpieza comunitaria

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Mantenimiento

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Sistemas de seguridad

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Direcciones y teléfonos de interés

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Mantenimiento

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Instrucciones generales

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Recomendaciones de uso

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Plan de mantenimiento

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Descripción del edificio

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Introducci贸n al Manual de Uso


MANUAL DE USO • EDIFICIO VIA AUGUSTA 21-23

Introducción al Manual de Uso Inmobiliaria Colonial, a raíz de su experiencia en el campo del mantenimiento y gestión de edificios comerciales, y con el fin de sensibilizar a sus clientes para un correcto mantenimiento y uso de sus instalaciones, ha elaborado el presente Manual de Uso, el cual, a partir de una descripción técnica de los edificios, pretende aconsejar a sus usuarios para su mejor uso y conservación al efecto de asegurar unas óptimas condiciones de seguridad, funcionalidad, confort y aspecto en nuestros inmuebles. Es nuestra intención que este Manual sirva de recopilación y guía práctica de los deberes, obligaciones y derechos en el desarrollo de sus actividades en nuestros edificios, de forma que se establezca un orden y una colaboración en la conservación del inmueble.

Con los objetivos anteriormente mencionados se ha dividido este documento en dos capítulos: 1 El primer capítulo «Servicios y Mantenimiento» informa a los usuarios sobre los servicios e instalaciones de que dispone el edificio e indica el modo de llevar a cabo las obras de acondicionamiento de los locales / despachos para la realización de su actividad, detallando asimismo las recomendaciones generales de uso de sus instalaciones y el tipo de mantenimiento que la Propiedad tiene establecido para el edificio. 2 El segundo capítulo «Plan de Emergencia» dota al edificio de un Manual de Autoprotección, con instrucciones, orientación y recomendaciones dirigidas al personal directamente implicado en el funcionamiento del edificio. En este sentido, es muy recomendable que las empresas ubicadas en el edificio gestionen su propio Manual de Autoprotección, que en todo caso deberá estar coordinado con el general del edificio.

Nota: Las estipulaciones y manifestaciones contenidas en el presente Manual de Uso deberán entenderse sin perjuicio de lo específicamente acordado en el respectivo contrato de arrendamiento. Asimismo, la información y descripciones contenidas podrán ser objeto de modificación o variación en función de las necesidades de la Propiedad. Abril de 2010

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Servicios ConserjerĂ­a Limpieza comunitaria Mantenimiento Sistemas de seguridad Direcciones y telĂŠfonos de interĂŠs


SERVICIOS

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Conserjería

Mantenimiento

El edificio tiene contratado actualmente el servicio de consejería con la empresa IMAN CORPORACIÓN. El servicio se realiza de las 7 horas a las 22 horas, de lunes a viernes, susceptible de ser modificado.

El edificio tiene actualmente contratado el mantenimiento general con la empresa EMTE SERVICE. Su personal realiza las labores de mantenimiento preventivo y pequeño correctivo de los sistemas comunitarios del edificio, incluyendo aparatos de aire acondicionado.

Su responsabilidad y labor principal es: – Información y control de las personas que acceden al inmueble. – Control de los industriales que acceden al edificio.

Cualquier anomalía detectada en el sistema debe ser comunicada al servicio de conserjería. Calidad ambiental

– Cierre de puertas y apagado de luces generales.

Una de las prioridades de Inmobiliaria Colonial es la prevención de cualquier riesgo medioambiental o de salubridad en sus edificios.

Su personal está al servicio de los usuarios del inmueble para atenderles en todo aquello que sea de su competencia.

De acuerdo a esta política, Inmobiliaria Colonial ha establecido el siguiente Plan de Mantenimiento Preventivo.

– Recepción y clasificación del correo.

Teléfono conserjería:

93 415 30 02 Limpieza comunitaria El edificio tiene contratada actualmente a la empresa ATALIAN el servicio de limpieza de las zonas comunes, según cuadro de periodicidad y frecuencias que se van adaptando a las necesidades.

1) Todos los inmuebles tienen contratado un servicio global de prevención y tratamiento de plagas, que incluye la desratización, desinfección y desinsectación de los elementos comunes del edificio. 2) Realización de controles analíticos aleatorios, previamente establecidos, de diferentes elementos del edificio. 3) Anualmente un laboratorio homologado por la administración realiza una exhaustiva auditoría analítica de las características sanitarias del edificio.

Los trabajos de limpieza que realizan incluyen: – Vestíbulo principal. – Escaleras.

Sistemas de seguridad

– Cabinas de ascensores.

Centralita detección de incendios

Limpieza muro cortina El edificio tiene contratada actualmente a la empresa AESA para atender la limpieza exterior de estructura y cristales, y el mantenimiento de las góndolas existentes.

La centralita está permanentemente controlada desde una central exterior de recepción de alarmas, complementando así la función desarrollada por el conserje/vigilante. Rescate ascensores El sistema de petición de ayuda situado en los ascensores está comunicado en primera instancia con la conserjería, y de forma secuencial con una central de recepción de alarmas para actuar con la máxima diligencia. La central de alarmas permite mantener el servicio de ascensores 24 horas al día.

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SERVICIOS

Servicio atención de urgencias Complementa el horario de trabajo de los empleados del inmueble, garantizando una cobertura total en el tiempo. Inmobiliaria Colonial, consciente de la diversidad de horarios de sus clientes, implanta este servicio a fin de ofrecer soluciones a las incidencias que puedan producirse en el mantenimiento del edificio, o situaciones de urgencia, y que se produzcan fuera del horario de servicio habitual. Teléfono atención de urgencias:

900 543 543 Control de CCTV Se ha dotado al edificio de un sistema de control de los accesos mediante la instalación de cámaras de TV en zonas comunitarias.

Direcciones y teléfonos de interés INMOBILIARIA COLONIAL, S.A. Av. Diagonal, 532, 4a Planta 08006 Barcelona Área de Patrimonio Departamento gestión inmuebles Centralita Tel. 93 404 79 70 Alberto de Lamo Tel. 93 404 79 34 (Directo) E-mail: adelamo@inmocolonial.com FACILITY MANAGEMENT (Coordinación y gestión mantenimiento) GRUP TBA TBA Facilities, SLU Gran Vía de les Corts Catalanes, 658 2º1 08010 Barcelona Tel. 93 323 84 25 Gerard Pardell Tel. 628 918 235 E-mail: gpardell@gruptba.com SERVICIO ATENCIÓN URGENCIAS Tel. 900 543 543 SERVICIO CONSERJERÍA Tel. 93 415 30 02

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Mantenimiento Instrucciones generales Recomendaciones de uso Plan de mantenimiento Descripci贸n del edificio


MANTENIMIENTO

Instrucciones Generales Este capítulo contiene las principales normas de actuación que los usuarios del edificio deben observar en el uso de los locales que les corresponden. Estas normas de actuación establecen derechos y obligaciones que el usuario contrae desde el momento en que dispone de autorización fehaciente por parte de la Propiedad para el desarrollo de sus actividades. Se han dividido en tres aspectos: 1 Las intervenciones para el acondicionamiento de los locales para la actividad prevista. 2 Las recomendaciones de uso de las instalaciones comunes del edificio y de las propias de los locales asignados. 3 El mantenimiento establecido por la propiedad para las partes comunes del edificio, así como el mantenimiento que debe realizar cada usuario en sus locales. Los usuarios del edificio deberán poner especial interés en la observación de las recomendaciones establecidas en este documento así como de todas las obligaciones que les correspondan por aplicación de normativas vigentes de carácter estatal, autonómico o municipal. Intervenciones en el inmueble Las actividades que realizan los usuarios del edificio pueden precisar de obras de acondicionamiento de los locales, ya sea por primera implantación, por una necesidad de redistribución de espacios, por cambios en la decoración, por la adecuación a nuevas exigencias o criterios de funcionamiento... etc. También puede ocurrir que con el paso del tiempo sea necesario renovar equipos o instalaciones obsoletas. Las obras a realizar pueden ser de muy diversa índole, y los usuarios están obligados a seguir las indicaciones que establece la Propiedad en cada caso. Estas indicaciones se han resumido para cuatro situaciones distintas: a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo. b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad. c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad. d. Intervenciones no permitidas. El usuario deberá saber para cada intervención que realice en sus locales, en cual de las situaciones anteriores se encuentra para seguir el proceso adecuado. En caso de duda es aconsejable que se ponga en contacto con los representantes de la Propiedad para que le indiquen la forma de proceder. El usuario deberá estar siempre en posesión de los documentos que acrediten la concesión de licencias de obras, de los proyectos técnicos visados, y de toda la documentación que deba disponer de acuerdo con la nomativa que le sea de aplicación. La Propiedad se reserva el derecho de consultar, cuando lo estime oportuno, dicha documentación. Seguidamente se expone de forma detallada y no limitativa las intervenciones u obras que se incluyen en cada uno de los cuatro tipos de intervenciones

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MANTENIMIENTO

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a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo Son intervenciones reducidas, en extensión y duración, de entretenimiento en elementos constructivos, de instalaciones, o mobiliario propiedad del usuario y no compartidos con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o suministros, ni representan en modo alguno molestias de ruido persistente o suciedad. Ejemplos de intervenciones sin aviso previo: – Modificación o desplazamiento de mamparas móviles que no lleguen al techo. – Reparación o instalación de pequeños mecanismos eléctricos (enchufes, interruptores, timbres). – Sustitución de luminarias. – Reparaciones o trabajos de carpintería o cerrajería que no afecten a cerramientos verticales exteriores. – Reparaciones de pintura o de acabados interiores. – Trabajos de mantenimiento contratado por el propio usuario. b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad Las intervenciones que se incluyen en este apartado no precisan de autorización previa a su ejecución, siendo aconsejable comunicarlas por escrito a la Propiedad con una antelación de 30 días naturales. Se consideran de este tipo las intervenciones que afecten elementos constructivos o instalaciones que sean de uso y propiedad del usuario y que no estén compartidas con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o de suministros. No se podrán incluir en este tipo las intervenciones que afecten de algún modo a las fachadas exteriores o interiores, las cubiertas, azoteas o terrazas, elementos de la estructura del inmueble. Tampoco se podrán incluir las intervenciones que afecten a instalaciones de seguridad, ni a las de protección contra incendios. Ejemplos de intervenciones que precisan aviso previo: – Modificación de la distribución interior de espacios con mamparas ligeras fijas. – Pintado de elementos interiores cuando se mantenga el aspecto y calidad original. – Renovación de moquetas cuando se mantenga el aspecto y calidad original. – Pulido de pavimentos de piedras naturales o parquet. – Cambio generalizado de mobiliario propiedad del usuario. c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad Los usuarios no podrán llevar a cabo ningún tipo de intervención de las que se citan en este apartado sin disponer de una autorización por escrito de la Propiedad del inmueble. Para la obtención de la autorización, el usuario debe comunicar por escrito a la Propiedad las fechas y el alcance de las obras de forma detallada. En el caso que, de acuerdo con normativas municipales, el usuario deba disponer de un proyecto técnico de obras, facilitará conjuntamente con el comunicado una copia de dicho proyecto a la Propiedad. La solicitud de autorización a la Propiedad se realizará con una antelación de treinta días naturales. Mientras no se disponga de la correspondiente autorización escrita no se podrán iniciar las obras. En general se incluyen aquí todas las obras para las cuales es preciso obtener una licencia de obras menores. Aunque ésta no fuera necesaria precisarán autorización de la Propiedad todas las obras que afecten a elementos constructivos o instalaciones que formen parte de las instalaciones comunes del edificio y elementos accesorios y que afecten al suministro de energía o fluidos de otros usuarios distintos, o que supongan ruidos persistentes o suciedad. 13


MANTENIMIENTO

Ejemplos de intervenciones que precisan de autorización previa: – Primera implantación. – Redistribución de locales con obra de albañilería. – Renovación general de acabados interiores de paredes, suelos o techos que modifiquen los de origen. – Renovación de elementos de carpintería interior o de mamparas ligeras de distribución que modifiquen los de origen. – Cambios en la ubicación, sustitución, adición o eliminación de elementos de las instalaciones interiores. – Modificación de la instalación de prevención de incendios privativa existente. – Sustitución o modificación de techo, luminarias o elementos e instalaciones empotrados. d. Intervenciones no permitidas El usuario no está autorizado para realizar obras que afecten de algún modo a: – Elementos estructurales del edificio: cimientos, contenciones de tierras, forjados, vigas, pilares, paredes de carga, cerchas y similares. – Fachadas exteriores o interiores del edificio: revestimientos, acristalamiento, carpintería, barandillas, o cualquier elemento decorativo. No se permite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, rótulos, aparatos de aire acondicionado) que puedan dañar el acabado de las mismas así como variar su aspecto formal. – Cubiertas, azoteas o terrazas. No se admite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado) que pueda dañar el sistema de impermeabilización de las mismas. – El recorrido de las instalaciones comunes del edificio ni en su paso a través de los locales que utiliza. – Las características técnicas originales de las instalaciones, por adición, modificación o supresión de los elementos básicos que las componen. Se consideran también incluidas en este apartado las obras que para su realización precisen de una licencia de obras mayores. Si el usuario considera imprescindible la realización de obras de este tipo en sus locales, deberá exponerlo a la Propiedad para que considere la viabilidad de las mismas. La Propiedad determinará la forma de llevar a cabo la intervención si estima justificada la solicitud del usuario. Se recomienda al usuario la presentación a la Propiedad de un documento justificativo de las obras a realizar con exposición de motivos, una descripción de las obras con estimación de presupuesto y la documentación gráfica mínima a nivel de anteproyecto.

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MANTENIMIENTO

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Recomendaciones de uso Estructura Los elementos estructurales tales como pilares, vigas, paredes o los propios forjados que forman cada una de las plantas del edificio no se pueden modificar ni en las zonas comunes ni en las zonas o locales de uso privado del edificio. Tampoco pueden ser objeto de modificación otros elementos estructurales como los balcones, las marquesinas o las escaleras. Los elementos estructurales constituyen el esqueleto de soporte del edificio y por ese motivo los usuarios no están autorizados a realizar ninguna obra que los afecte. El usuario solamente podrá hacer obras que afecten a elementos estructurales si dispone de una autorización fehaciente de la Propiedad. Las obras que afectan a la estructura de un inmueble se consideran como obras mayores, para las que es necesario disponer de un proyecto técnico visado por un técnico competente y una licencia municipal. En general el usuario debe procurar no sobrecargar en exceso los locales, salvo en el caso de conocer con exactitud el límite de la carga por metro cuadrado que admite una planta. Si las necesidades de carga o la colocación de aparatos concretos produce una carga sobre las plantas mayor a la indicada será necesario estudiar la viabilidad del caso. Para ello el usuario debe contactar con la Propiedad del inmueble y exponer sus necesidades. Si se detecta humedad sobre los elementos estructurales descritos, se debe poner en conocimiento de la Propiedad para que tome las medidas oportunas. También es preciso poner en conocimiento de la Propiedad la aparición de lesiones como fisuras, grietas o deformaciones de paredes y techos.

Cubiertas Azoteas transitables Las azoteas transitables y terrazas deben estar siempre limpias y exentas de cualquier material u objeto que pueda significar un obstáculo al correcto desagüe de las mismas. Tampoco se deben utilizar como zonas para almacenaje de materiales, muebles ni residuos de obras y similares. No se debe verter productos químicos como disolventes, aceites o lejía que, además de estropear el pavimento, pueden provocar la destrucción de la impermeabilización y originar goteras en la planta inferior. Cuando se instalen antenas o aparatos que requieran fijación a un soporte se evitará cualquier sistema que perfore la impermeabilización. No debe utilizarse como elemento de soporte las barandillas, sean de obra o metálicas, ni los conductos de ventilación o chimeneas. No se permite la instalación de rótulos comerciales, salvo autorización expresa de la Propiedad. Las azoteas y las terrazas, en general, no están concebidas para que se conviertan en jardines. Las jardineras originales del edificio son las únicas que deben mantenerse. No se admite la colocación de nuevas jardineras sin autorización de la Propiedad. En cualquier caso sólo podrán colocarse, previa autorización de la Propiedad, jardineras que tengan menos de 30 cm de tierra vegetal y que se encuentren elevadas respecto del pavimento. No se debe construir jardineras en contacto directo sobre el suelo. Si se detecta la entrada de agua desde una terraza, o se observan manchas de humedad bajo las azoteas, debe avisarse a la Propiedad para que proceda del modo que estime conveniente.

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MANTENIMIENTO

Tejados No está permitido a los usuarios el acceso a los tejados del inmueble. Sólo está permitido el acceso al personal de mantenimiento adecuadamente equipado. En caso de detectarse manchas de humedad o filtraciones de agua bajo cubierta se pondrá en conocimiento de la Propiedad. No debe hacerse reparaciones sin el consentimiento de la Propiedad. No está permitido a los usuarios la utilización, ocupación o tránsito por los desvanes o espacios bajo cubierta. Tampoco se autoriza su utilización para ningún tipo de almacenamiento de materiales o enseres.

Fachadas Las fachadas del edificio, principales, secundarias, o interiores de patios se consideran comunitarias. Por ese motivo no está permitido a los usuarios realizar ningún tipo de intervención sobre ellas. Tampoco se permite la instalación en fachadas de aparatos (aire acondicionado, antenas, alarmas), rótulos, toldos, persianas, mástiles... etc. Cualquier intervención en la fachada debe tener una autorización explícita de la Propiedad y realizarse de acuerdo con las normativas técnicas y los permisos municipales que correspondan. Para la elevación o descenso de bienes por fachada en operaciones de mudanza o similares, se deberá contar con autorización de la Propiedad. No se utilizará para ello elemento alguno que precise ser clavado, atado o fijado a la fachada, ni a elementos como barandillas, cornisas, y elementos decorativos en general. En las fachadas que dispongan de jardineras se debe procurar que el riego de las mismas no moje sistemáticamente la fachada. Las ventanas practicables de las fachadas deben abrirse y cerrarse suavemente, evitando golpes bruscos que puedan provocar una rotura y caída de cristales a la vía pública. Por este mismo motivo, en caso de corrientes de aire o en días con vientos fuertes es conveniente cerrar las ventanas. Si el usuario detectara en algún momento la aparición de fisuras o grietas, la presencia de elementos mal fijados o con peligro de desprendimiento y caída, o filtraciones de agua por los cerramientos, deberá ponerlo en conocimiento de la Propiedad con la mayor brevedad posible.

Divisiones interiores La compartimentación interior de los locales puede ejecutarse con «pladur» o mamparas ligeras. Las paredes constituyen una compartimentación fija, ya que por ellas pasan, o pueden pasar, conducciones empotradas de agua, electricidad u otras instalaciones del inmueble, y su modificación precisa de un estudio previo. Estas paredes suelen tener espesores máximos de 10 a 12 cm. Si el espesor de la pared es superior, hay que suponer que su modificación –desplazamiento, recorte, apertura de pasos, supresión– puede tener alguna repercusión para la estructura de soporte del edificio, por lo que, en principio, se desaconseja modificarlas. Si fuera preciso hacerlo se seguirán las recomendaciones sobre intervenciones en el edificio que constan en este manual. En los edificios nuevos pueden aparecer pequeñas fisuras en los primeros años de vida útil debidas al asentamiento general del edificio. En edificios de cierta antigüedad –más de 10 años– no deberían aparecer nuevas fisuras si no se realizan obras que puedan afectar directa o indirectamente a la estructura. En caso de apreciarse la aparición de fisuras o grietas en las paredes interiores deberá ponerse en conocimiento de la Propiedad.

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Las paredes acostumbran a usarse para sostener elementos de mobiliario o colgar elementos decorativos. Es necesario que las sujecciones se realicen siempre con tacos, clavos y fijaciones aptas para cada tipo de pared. Al realizar los agujeros debe comprobarse previamente que no afectarán a tubos o cables empotrados en esa pared. Las cajas de registro de instalaciones no deben quedar nunca ocultas tras muebles que impidan su acceso para el personal de mantenimiento del inmueble. En general se debe procurar no colgar de las paredes muebles, estanterías o similares, que tengan un peso excesivo y pueda provocar rupturas de las fijaciones o de la propia pared. Los elementos de mobiliario más pesados es preferible que descansen directamente sobre el suelo, respetando los límites de carga a los que se hace referencia en el capítulo «Estructura» de este manual. En el caso de mamparas, se trata de divisiones interiores de tipo desmontable o móvil que permiten un desplazamiento o modificación más sencillo que las paredes de obra. Las primeras pueden cambiarse de posición pero precisan de la intervención de operarios montadores. Además, la modificación hará necesaria la reparación o acondicionamiento de algunas zonas de pavimento, cielos rasos, incluso de alguna sencilla instalación eléctrica. En el segundo caso, sobre las mamparas móviles, no suelen haber instalaciones, por lo que su modificación o desplazamiento es, en la práctica, como el de un mueble. Las mamparas motorizadas permiten únicamente un movimiento preestablecido por los mecanismos que lleva asociados. Cualquier modificación en la compartimentación original de los locales deberá seguir el procedimiento descrito en el capítulo «Intervenciones en el edificio» de este manual que a modo de resumen son: • Modificación de paredes de obra: precisan permiso previo de la Propiedad. • Modificación de mamparas fijas: precisan una notificación previa a la Propiedad. • Modificación de mamparas móviles que no llegan al techo: discrecionales para el usuario. La modificación indebida o inadecuada de paredes puede provocar desperfectos en plantas superiores o inferiores del edificio, o interrumpir servicios por el corte accidental de instalaciones. En este último caso además se corre el riesgo de provocar escapes de agua, fugas de gas, que además de afectar al inmueble pueden poner en peligro la seguridad de los operarios que están realizando la obra.

Puertas y ventanas Las puertas y ventanas son elementos móviles y por tanto presentan un envejecimiento superior a otros componentes del edificio. Hay que procurar no forzar los mecanismos de cierre, y los de accionamiento de persianas, cortinas o cualquier tipo de protección o filtro solar. No se deben cerrar las puertas y ventanas con golpes violentos que pueden provocar fisuras entre el marco y la pared. Un golpe violento puede incluso llegar a romper el acristalamiento con el consecuente peligro si se desprenden trozos de cristal. Por este motivo se aconseja cerrar las ventanas cuando existan corrientes de aire.

Revestimientos interiores Cielos rasos Este tipo de techos suele llevar asociado una serie de instalaciones como las de protección contra incendios, climatización... etc., y ocultan pasos de instalaciones y conductos. En general no se admite modificar los cielos rasos, para lo que será necesaria una autorización de la Propiedad. Los cielos rasos son elementos ligeros de los que no se debe colgar nada.

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MANTENIMIENTO

En caso de existir trampillas o registros de acceso al espacio cerrado por el falso techo, no se ocultarán ni obstaculizarán con muebles o cualquier elemento decorativo o de instalaciones propias que impidan el libre acceso para el personal de mantenimiento. En caso de que, por diversos motivos, el usuario se viera en la necesidad de actuar sobre el falso techo lo notificará a la Propiedad. Pavimentos Los pavimentos de madera o moquetas son especialmente delicados, por lo que el usuario deberá evitar, en todo lo posible, estropearlos con golpes o arrastre de mobiliario y similares sobre su superficie. Para mover materiales pesados sobre su superficie se deberá utilizar aparatos auxiliares con ruedas de goma. No se realizarán fijaciones sobre el pavimento cuando para ello se deba perforar o recortar piezas del mismo. Por parte del usuario se deberá procurar la conservación del pavimento de sus locales en las mejores condiciones, manteniendo, especialmente, las condiciones de ignifugación de los materiales potencialmente inflamables como es el caso de maderas y moquetas. No se debe sustituir los pavimentos sin autorización previa de la Propiedad. Paredes Los revestimientos interiores de paredes de los locales de uso privado pueden modificarse a conveniencia del propio usuario, siempre que lo notifique por adelantado a la Propiedad. En cualquier caso deberá conservarlos en condiciones correctas de acuerdo con sus características y las instrucciones de su fabricante o instalador. Se mantendrá, en especial, las condiciones de ignifugación de materiales potencialmente inflamables como en el caso de maderas, moquetas, tapizados o cortinajes. En la limpieza de superficies se utilizarán productos compatibles con cada material.

Instalación de agua La instalación de agua no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los puntos de suministro como la grifería, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad. En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones de agua. Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar utilizando materiales compatibles con la instalación existente. No se pondrán en contacto materiales metálicos distintos, ya que pueden provocar procesos de degradación que destruyan la instalación. En este sentido es especialmente problemática la unión del cobre con el hierro o el acero. Se cerrará la llave de paso de agua al local en los siguientes casos: – Cuando se detecte una fuga de agua importante, mientras no se lleve a cabo su reparación, que se deberá hacer con la mayor brevedad posible. – En los períodos vacacionales o de inactividad del local. – No se autoriza en ningún caso la utilización de la canalización de agua para realizar la puesta a tierra de ningún aparato o instalación eléctrica. 18


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Los usuarios que dispongan de aparatos propios de producción de agua caliente sanitaria deben utilizarlos y mantenerlos en condiciones óptimas de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador y la normativa que sea de aplicación. Las fugas de agua, además de las molestias que producen y que pueden afectar indirectamente a otros usuarios del inmueble, son muy perjudiciales si afectan a elementos estructurales del edificio. Finalmente, se recomienda cerrar bien los grifos después de cada uso, y repararlos en caso de que goteen.

Instalación electrica La instalación eléctrica no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los interruptores o enchufes, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad. En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones eléctricas. Los instaladores que contrate el usuario para realizar trabajos en sus locales estarán debidamente homologados. Se prohibe de forma explícita la manipulación de cuadros eléctricos, cajas de derivación, o derivaciones situados en zona comunitaria del edificio. Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar con conocimiento y autorización previa de la Propiedad y de acuerdo con la normativa vigente que le sea de aplicación. En el uso ordinario de la instalación eléctrica se evitará: • Sobrecargar las líneas conectando un número excesivo de aparatos o bien aparatos con potencia mayor que la prevista para la línea. • Utilizar cables alargadores, sobre suelo o paredes de forma sistemática. • Conectar en un mismo enchufe varios aparatos haciendo un uso abusivo de adaptadores multivía. Recomendaciones: • Los enchufes y cables deben estar siempre bien conectados, evitando que produzcan chispas. Una mala conexión puede dar origen a un incendio. • En los locales en los que por su uso haya una presencia habitual de niños, se tomarán las precauciones de seguridad para que no puedan manipular elementos eléctricos, en especial los enchufes, que como mínimo deberán estar protegidos con clavijas de plástico. • Al desenchufar un cable o un aparato se debe tirar siempre del propio enchufe, nunca se debe tirar del cable. Si al tocar un cable se nota que está caliente se debe a que están conectados a él demasiados aparatos o bien aparatos de potencia superior a la que admite el cable. En este caso se debe proceder a desconectar aparatos y utilizar cables de mayor sección. Lo más apropiado es consultar con un electricista sobre las necesidades de instalación del local para que proponga la mejor forma de actuar. En las operaciones más sencillas de manipulación de la instalación eléctrica como la limpieza o sustitución de lámparas o similares, se debe desconectar la corriente eléctrica del elemento a manipular.

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MANTENIMIENTO

Los usuarios que dispongan de equipos eléctricos propios deben usarlos y mantenerlos de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador, y la normativa vigente que les sea de aplicación. El mal uso, la manipulación de la instalación por manos inexpertas y la sobrecarga de líneas dan lugar a la mayoría de accidentes relacionados con la electricidad: cortocircuitos que derivan en incendios, y electrocuciones. Los cortocircuitos se originan por el recalentamiento de cables o conexiones defectuosas que producen chispas. Además pueden provocar averías graves en los aparatos conectados a la línea afectada.

Red de saneamiento Los puntos de desagüe de los locales son básicamente de dos tipos: los de los inodoros y sanitarios en general y los sumideros de terrazas o patios. No es apropiado arrojar basura por los desagües, ya que producen embozos. En caso de producirse deberá avisarse a un fontanero o si es comunitario a la propiedad/conserje para que resuelva el problema. No debe intentar solucionarse mediante productos químicos y ácidos, ya que pueden deteriorar los conductos de evacuación. Si se observan anomalías en los inodoros será necesario avisar a un operario para realizar la reparación oportuna. Los sumideros de terrazas y patios están protegidos con una reja. Se procurará que siempre estén bien colocadas y limpias para evitar que penetren objetos a la red de desagüe. Si se detectan fugas en la red de desagüe o saneamiento, ya sea en el propio local, ya sea en partes comunitarias del edificio, se deberá avisar a la Propiedad para que realice las reparaciones necesarias.

Climatización Las instalaciones que son capaces, mediante un mismo equipo, de enfriar o rebajar la temperatura ambiente de los locales en época cálida, o de elevar la temperatura ambiente en época fría, se consideran instalaciones climatizadoras. Recomendaciones para favorecer el funcionamiento de estas instalaciones, mejorar su rendimiento y obtener ahorro energético: En los primeros minutos de funcionamiento de la instalación después de la puesta en marcha, es normal que no se obtenga aire a la temperatura deseada. Si transcurridos algunos minutos no se obtiene aire a la temperatura deseada y el termostato está correctamente graduado puede ser síntoma de alguna avería. Si variando la temperatura en el termostato no se obtiene el efecto deseado es preferible desconectar la instalación y avisar al servicio técnico. Mientras se tiene en funcionamiento la climatización, no se deben abrir las puertas y ventanas al exterior o a espacios no refrigerados puesto que se pierde con gran celeridad la temperatura ambiente. Si la instalación está centralizada y no se dispone de termostatos para la regulación de temperatura en el local del usuario, los ajustes se deberán solicitar al conserje o al personal de mantenimiento. Abrir ventanas o tapar los puntos de salida del aire no son soluciones correctas porque desequilibran el sistema de regulación de la instalación.

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Si por el contrario el local dispone de termostato propio para la regulación, es conveniente restringir al máximo el número de personas autorizadas para su manipulación. Conviene no ir variando continuamente la graduación de la temperatura fijada en el termostato porque eso provoca constantes cambios de ritmo en el trabajo del equipo climatizador, disminuye su rendimiento y hace aumentar el consumo energético. La temperatura de confort en condiciones habituales está entre los 20 y los 24 grados centígrados en función de la temporada, y por tanto es aconsejable que las modificaciones que se realicen en los termostatos estén dentro de estos parámetros. Es importante tener en cuenta, antes de cualquier manipulación del termostato, que la temperatura ambiente puede estar alterada por circunstancias puntuales como una acumulación de personas en un momento determinado o la incidencia del sol en los cristales. En estas circunstancias puede ser aconsejable, en función de la duración de estas incidencias, no manipular el termostato, y de esta manera no alterar la temperatura final con el consecuente aumento de los consumos. La modificación de las instalaciones de refrigeración comunitarias –cambio de posición de aparatos, conductos, renovación de máquinas– no está permitida sin autorización previa de la Propiedad. La instalación, sustitución o modificación de las instalaciones de climatización privadas deben hacerse con autorización previa de la Propiedad. El usuario está obligado a usar y mantener estas instalaciones en estado óptimo, realizando las revisiones a que obligue la normativa vigente. Todo ello dependiendo de lo establecido en el contrato de arrendamiento en cuanto a revisión y mantenimiento.

Instalación de ventilación El edificio dispone de conductos de ventilación en las zonas de servicios. Pueden localizarse en estas zonas, las rejillas que dan acceso a los mismos. Hay que procurar no tapar esas conexiones para favorecer el correcto funcionamiento de la instalación. Estos conductos no deben aprovecharse para conectar ninguna otra instalación que precise de una ventilación o salida de humos, como una caldera, una campana extractora de humo o similares. Una conexión indebida, especialmente de aparatos con quemadores de combustibles, es muy peligrosa.

Protección contra incendios El edificio está dotado con los medios de protección contra incendios que se citan en el apartado «Descripción Constructiva» de este manual. La manipulación de estos equipos está prohibida salvo en los casos de estricta necesidad para los que han sido colocados. Cuando no exista motivo alguno para su uso, sólo deben ser manipulados por la empresa o personas encargadas de realizar las operaciones de mantenimiento periódico. En caso de emergencia cualquier persona está autorizada a usar los extintores y mangueras. Los usuarios no obstaculizarán en ningún momento, ni siquiera momentáneamente, el acceso a extintores, mangueras, pulsadores de alarma, o puertas de recorridos de evacuación. En caso de incendio se actuará según lo establecido en el Plan de Emergencia.

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Ascensores En el caso de que sea necesario utilizar los ascensores para el movimiento de cargas (muebles, maquinaria, enseres en general) que superen la carga para la que están previstos y que consta en una placa en el interior de la cabina o que aún siendo inferiores a la carga admitida puedan deteriorar la instalación –puertas, cabinas– o resulten molestos a los demás usuarios será necesario avisar al conserje. De existir se usará el montacargas. Se debe respetar el número máximo de personas que es capaz de transportar el ascensor de acuerdo con lo que indique la placa del interior de la cabina. No está permitido que los niños utilicen ascensores sin ir acompañados de un adulto. Si se detectan irregularidades en su funcionamiento, ruidos extraños, defectos de nivelación de la cabina en las paradas de planta, o botones de mando que no responden adecuadamente, se avisará al conserje del edificio o a la empresa de mantenimiento. Entre tanto se procurará utilizar el ascensor lo menos posible hasta que se solucione el problema. En caso de una evacuación de emergencia del edificio, como en un incendio, no se utilizarán los ascensores. Personas atrapadas en el interior por una avería: Si alguna persona queda atrapada en el interior de la cabina por una avería debe pulsar el timbre de alarma que se encuentra en la botonera de la cabina o comunicarlo por teléfono si se dispone de él. Nunca se ha de intentar abrir las puertas manualmente para salir de la cabina. Si la avería es un corte de suministro eléctrico, se detendrá la cabina y se encenderá la luz de emergencia. Aún en este caso, el ascensor es completamente seguro. Ninguna persona atrapada en el interior de una cabina debe intentar salir de ella forzando las puertas. Las personas en el exterior del ascensor no han de intentar manipular mecanismos o puertas. Se limitarán a dar aviso al conserje del inmueble o en caso grave a los bomberos.

Instalaciones audiovisuales Las instalaciones comunitarias de televisión, telefonía o interfonía de que dispone el inmueble se consideran comunitarias. Por esta razón y por sus características de funcionamiento, no se autoriza a los usuarios a manipular ningún elemento de la instalación. Algunas pequeñas operaciones como el desplazamiento de una toma de conexión, o el cambio de un terminal, pueden perjudicar la calidad de imagen o sonido o inutilizar la instalación para el resto de usuarios. Cuando sea preciso proceder a algún cambio o reparación se comunicará a la Propiedad para que indique la mejor forma de proceder. En el caso de tomas de televisión o telefónicas, pueden usarse provisionalmente cables de prolongación o alargadores. No se admite la colocación de antenas privadas que deban ir fijadas sobre elementos de obra del edificio sin la autorización previa de la Propiedad.

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Plan de mantenimiento La Propiedad ha dotado al edificio de un plan de mantenimiento preventivo para conservarlo en condiciones óptimas de uso, seguridad, confort y estética. Este plan de mantenimiento se lleva a cabo por personal contratado por la Propiedad que acude al edificio de forma periódica de acuerdo a un plan preestablecido. El plan de mantenimiento abarca las partes comunes como cubiertas, fachadas, pavimentos, paredes y techos, acabados interiores, jardinería y limpieza. También se incluyen las instalaciones del edificio que se encuentran en las partes comunes y las instalaciones comunitarias que dan servicio a los locales privados. No se incluyen en el plan de mantenimiento de la Propiedad los elementos constructivos e instalaciones interiores de cada local de uso privativo, a excepción de los elementos que se hallen en el local y que pertenezcan a instalaciones comunitarias del inmueble: • Sistemas de protección contra incendios: extintores, detectores de humos, mangueras de incendio, alumbrado de emergencia... etc. • Elementos de la instalación de climatización, calefacción o refrigeración. Tampoco se incluyen en el plan de mantenimiento de la Propiedad los elementos correspondientes a instalaciones o decoración que han sido colocados por el usuario de acuerdo con lo especificado en el apartado de «Intervenciones en el inmueble» de este manual. Estos aspectos pueden ser: • Acabados interiores como los pavimentos, techos, paredes y divisiones interiores ligeras o mamparas. • Sistemas individualizados de instalaciones: climatización, calefacción, refrigeración o de producción de agua caliente sanitaria. • Iluminación interior. • Instalaciones eléctricas privadas y luminarias. Entre estos últimos aspectos se incluye cualquier instalación específica propia de la actividad que se desarrolla en el local.

Obligaciones del usuario Es responsabilidad del usuario realizar un uso y un mantenimiento apropiado de su local o locales para preservar la seguridad de sus bienes, los de la Propiedad, y los de las personas. Es conveniente que el usuario cumpla en todo momento con las disposiciones legales sobre revisiones periódicas y mantenimiento aplicables a los equipos de su propiedad y que disponga de los certificados acreditativos correspondientes. El usuario deberá facilitar a la Propiedad, si ésta lo solicita, copia de los certificados acreditativos de la realización de las revisiones periódicas obligatorias de mantenimiento que requieran sus equipos o instalaciones propias. El usuario deberá facilitar en todo momento el acceso a sus locales al personal de la Propiedad o contratado por ésta para la realización de las operaciones de mantenimiento periódicas. El usuario tiene el derecho de solicitar una acreditación suficiente al personal de mantenimiento así como de conocer

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la periodicidad habitual de estos trabajos. En el caso de ser necesarios trabajos de mantenimiento que impidan el desarrollo normal de su actividad (ruidos, desmontajes importantes, corte de fluidos...) tiene derecho a acordar con la Propiedad el momento más idóneo para la realización de estos trabajos. En los casos en los que existan instalaciones con contadores divisionarios para cada local y el usuario sea el titular de su instalación, el mantenimiento desde el contador hasta los puntos de consumo pertenece al titular de esa instalación. En las operaciones de limpieza se recomienda usar sistemas y productos compatibles con los elementos a limpiar para preservar el aspecto y la calidad de los elementos constructivos, las instalaciones y el mobiliario de los locales. El usuario deberá mantener sus locales e instalaciones en condiciones correctas de salubridad.

Descripción técnica del edificio Infraestructura Cimentación La cimentación del edificio es de zapata corrida en las dos direcciones de los ejes de los pilares, correspondiente a la cimentación original (1958), y de muros pantalla de hormigón resultantes de una ampliación (1972). Contención de tierras Se trata de muros pantalla de hormigón armado. Contacto con el suelo El contacto con el suelo se realiza mediante solera de hormigón.

Estructura El edificio original data de 1958 (planta sótano+planta baja+2 plantas piso) y fue sometido a una reforma en profundidad y a una ampliación a gran escala en el año 1972 (2 plantas sótano+planta baja+9 plantas piso). El resultado es la existencia de más de un tipo estructural. En el año 2000 se termina una última intervención con carácter global para reforzar estructuralmente la mayoría de forjados. Existen dos tipos de forjado, uno correspondiente a la edificación original de 1958 y otro derivado de la intervención de 1972 correspondiente a la división en altura del gran sótano original y a la ampliación del edificio hacia el interior de manzana. De Planta sótano a Planta 2 Desde la planta sótano hasta la planta 2 la estructura portante es de pilares y jácenas de hormigón armado. Los pilares están reforzados mediante encamisado de pletinas metálicas, y las jácenas con perfiles de acero laminado. Los forjados son unidireccionales de viguetas de hormigón armado, con entrevigado de bovedilla cerámica in situ. Estos forjados están reforzados mediante perfiles y pletinas de acero para conseguir una mayor capacidad de sobrecarga. Los forjados están revestidos con falso techo de placa registrable. 24


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Los forjados de la parte interior de la manzana y el del sótano, son reticulares aligerados con casetón recuperable. Todos los elementos metálicos están ignifugados. De Planta 3 a Planta 9 Desde la planta 3 a la 8 la estructura portante es de pilares y jácenas metálicos. En la planta 9 la estructura portante es de muros de obra de fábrica cerámica. Los forjados son unidireccionales de viguetas metálicas, con entrevigado de relleno de hormigón vertido sobre un encofrado de chapa grecada no colaborante. Estos forjados están reforzados mediante la disposición de viguetas metálicas intermedias cortando luces, para conseguir mayor capacidad de sobrecarga. Los forjados están revestidos con falso techo de placa registrable.

Cubiertas El edificio presenta a partir de la planta 7 un retranqueo en sección que supone dos cubiertas a distintos niveles. Cubierta plana Plantas 7 y 8 Se trata de una azotea transitable flotante de tipo invertido, con losas de piedra dispuestas sobre soportes plásticos regulables. La impermeabilización se realiza mediante membrana de dos láminas bituminosas y una lámina de polietileno. El aislamiento es de placas de poliestireno expandido. Cubierta inclinada Planta 9 Corresponde a la cobertura parcial de la planta 9 destinada a instalaciones. La cubierta está resuelta con placas conformadas tipo sandwich de acero galvanizado prelacado y aislamiento térmico de 80 mm de fibra de vidrio.

Cerramientos exteriores verticales Fachada Via Augusta Fachada compuesta por una doble piel en los pisos superiores, formando una tribuna exterior de mantenimiento. El plano interior de este paramento está aplacado con piedra natural en los extremos y totalmente vidriado en el resto, formando una fachada estanca. El exterior es un muro cortina con junta abierta entre vidrios. • Cerramiento pesado El revestimiento de la planta baja es de aplacado de piedra natural caliza cogido con anclajes de acero inoxidable sobre la pared cerámica o pilares de hormigón. En las plantas superiores el aplacado de piedra natural caliza está cogido sobre una perfilería metálica, a modo de subestructura auxiliar, anclada a su vez a los forjados mediante tacos y tornillería inoxidable. Este aplacado está dispuesto parcialmente sin cerramiento interior a modo de muro cortina. Los pilares que limitan los huecos del plano interior están revestidos con chapa de acero plegada pintada al esmalte. Este acabado recubre también los dinteles y jambas. 25


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Casi todas las aberturas tienen carpintería de aluminio anodizado color natural y de hojas fijas, excepto en un extremo de la fachada, donde existen unos elementos practicables de acceso a la galeria exterior. Los cristales son aislantes y de seguridad tipo climalit, con lámina de butiral transparente. Las aberturas de la planta baja son de aluminio anodizado con hojas fijas, excepto las de la entrada principal, salida de emergencia y la de acceso al local, que son de acero inoxidable. En la planta baja todos los vidrios son laminares anti-motín. La estructura de la barandilla de la terraza superior es de tubulares metálicos, y está revestida exteriormente con piedra natural. En los laterales de la tribuna exterior existen barandillas de protección de tubulares de acero inoxidable. Los voladizos de la tribuna están revestidos en el borde e inferiormente con chapa de acero plegada pintada al esmalte, y superiormente con chapa de acero galvanizado estampado. • Muro cortina La mayor parte de la fachada queda definida por un cerramiento de muro cortina, cogido en los cantos de los forjados que forman la galeria exterior. Este muro cortina es de vidrio estructural con placas de vidrio fijo, templado y transparente, cogido con grapas de acero inoxidable a una estructura tubular de acero galvanizado anclada a su vez a los cantos de forjado. Las uniones entre placas de vidrio son de juntas abiertas. Fachada Calle Bosch Se trata de una fachada similar a la de Via Augusta, pero en ésta la tribuna pasa a ser cerrada y el muro cortina conforma el cerramiento climático real. • Cerramiento pesado Los elementos que conforman el cerramiento pesado (revestimiento, aberturas, barandillas, etc.) tienen las mismas características que la fachada de la calle de Via Augusta. La salida del aparcamiento en planta baja tiene como protección una reja plegable de ballesta de acero galvanizado color natural. El voladizo de la tribuna está revestido en el canto, lateral e inferiormente, con chapa acero plegada pintada al esmalte. • Muro cortina La mayor parte de la fachada queda definida por un cerramiento de muro cortina, pero en este caso es un elemento de cerramiento, y no sólo de protección. Este muro cortina tiene un entramado visto de aluminio, acabado lacado, con anclajes de acero galvanizado al canto de forjados y antepechos opacos de cartón-yeso ignífugo. El cerramiento, fijo y de vidrio, es aislante y reflectante en las zonas de visión, y de vidrio templado opaco en las zonas de cubrimiento de antepechos. En el interior está dispuesto sobre panel de dos planchas galvanizadas y poliuretano. Fachada interior Cerramiento pesado con aberturas de formato horizontal. En el centro de la fachada existe una tribuna con gran voladizo, que se formaliza de manera diferenciada del resto. El revestimiento general de la fachada es contínuo de mortero monocapa con pintura tipo revetón. El revestimiento de la tribuna está resuelto con placas de chapa grecada, galvanizada y prelacada cogida sobre perfiles omega de acero galvanizado y aislamiento intermedio. Los marcos de la ventanas de la tribuna son de chapa metálica prelacada. 26


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Todas las aberturas son de aluminio anodizado, con doble vidrio y cámara de aire. Los vierteaguas de las ventanas son de piedra natural caliza. La barandilla de la terraza superior está revestida con placas de chapa grecada, galvanizada y prelacada. Fachadas de Planta 8 y Planta 9 Fachadas retrasadas respecto al plano de fachada revestidas con chapa de acero galvanizado y prelacado, dispuesta sobre perfiles omega de acero galvanizado, y con aislamiento intermedio de fibra de vidrio. Todas las aberturas son de aluminio anodizado, con cristal climalit. Patios de ventilación Existen dos patios de ventilación, uno para la escalera y otro para servicios.

Cerramientos y divisiones interiores Tabiques de obra Los cerramientos de patios, caja de ascensores y caja de escalera son de obra cerámica. Tabiques ligeros Los tabiques de división de los servicios de todas las plantas y del local de planta baja son de ligeros de cartón-yeso de placas hidrofugadas, con entramado de acero galvanizado y aislamiento intermedio. Carpintería Las dos puertas de acceso a la escalera de cada planta son metálicas, resistentes al fuego y acabadas lacadas. La puerta de acceso a la zona de instalaciones es también metálica resistente al fuego. El acabado exterior está chapado con madera, las puertas interiores de esta zona son del mismo tipo acabadas lacadas. Las puertas de la zona de servicios son chapadas en madera lacada y con montante superior.

Revestimientos interiores Paredes Todas las paredes, pilares de hormigón o metálicos y antepechos de obra están trasdosados con paneles ligeros de cartón-yeso, con entramado de perfiles galvanizados y aislamiento intermedio, acabados con pintura plástica. En las zonas húmedas las placas están hidrofugadas y en los pilares son ignífugas. Las zonas de aseos están revestidas con baldosa cerámica esmaltada color blanco. Los frentes de los ascensores están revestidos con chapa metálica esmaltada. En el vestíbulo de planta baja las paredes están forradas con paneles ligeros de madera y el pilar central con plancha de aluminio con dos piezas semicirculares.

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Pavimentos El pavimento desde la planta 1 a la planta 8, en las zonas de oficina, es suelo técnico elevado con plancha metálica para paso de instalaciones, el acabado esta preparado para recibir un pavimento tipo moqueta, etc. El zócalo es de angular L de aluminio. En el vestíbulo de planta baja y en el interior de los ascensores el pavimento es de losas de piedra San Vicente pulida. La ampliación de las huellas de la escalera es de chapa de acero galvanizado estampado. Las huellas de la escalera existente son de mármol crema. En la cancela de escalera el pavimento es de gres. En los servicios y cuadros eléctricos de cada planta de oficinas el pavimento es de gres porcelánico compacto. El pavimento de la planta 9, destinada a instalaciones, es de terrazo. Techos El falso techo de las plantas de oficinas es de placas de acero perforadas fonoabsorventes de 60x60 cm. con perfilería vista. En el vestibulo principal, en los aseos y en los frentes de ascensor existe un falso techo de placas de cartón-yeso con perfilería oculta. En las cabinas de los inodoros el falso techo es de madera lacada cara vista, con entramado oculto. Todos los techos de cartón-yeso están pintados con pintura plástica.

Instalación de agua Funcionamiento general El sistema de distribución responde al esquema de suministro de acometida única con batería de contadores divisionarios, a partir de la cual se inician las instalaciones particulares de cada usuario: tres contadores para las plantas superiores del edificio, uno para el local de la planta baja y otro para el párking de las plantas sótano. Suministro de la compañía La instalación se inicia en la llave general de pa¬so de la compañía suministradora, desde donde sale una tubería principal para alimentar la centralización de contadores, ubicada en una sala especialmente habilitada de la planta baja. La centralización de contadores dispone un contador para las plantas superiores, otro para el local de la planta baja y otro para el párking de las plantas inferiores. Desde cada contador sale una tubería para alimentar la respectiva instalación. Distribución en locales El local de planta baja dispone de instalación de agua propia con contador individual. La instalación de fontanería alimenta los sanitarios del lavabo. En la entrada del núcleo está la válvula general de cierre, que permite el corte del suministro de agua al núcleo. La distribución interior de agua se realiza mediante tuberías de cobre aisladas.

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Distribución en servicios comunes La instalación de servicios comunes alimenta los siguientes receptores: • El servicio de cada planta • La previsión de office en cada planta • El vertedero de cada planta • El llenado de las instalaciones de climatización La distribución se realiza mediante 3 montantes por el patio próximo a los servicios. En cada planta hay una derivación con la correspondiente válvula de seccionamiento. A partir de la válvula de seccionamiento la instalación de cada planta se divide en cuatro ramales con las correspondientes válvulas de corte en la entrada del servicio. Los cuatro ramales están destinados a la alimentación de: • Lavabo de hombres • Lavabo de mujeres • Previsión de office de la planta • Vertedero

Instalación eléctrica Funcionamiento general La totalidad de los suministros eléctricos del edificio son de baja tensión a 380/220 Voltios. Existen los siguientes suministros independientes: • Suministro en plantas comunes inferiores • Suministro en servicios comunes del edificio Suministro en locales, según la siguiente distribución: • Local planta baja / entresuelo • Local 1 planta 1 • Local 2 planta 1 • Local 1 planta 2 • Local 2 planta 2 • Local 1 planta 3 • Local 2 planta 3 • Local 1 planta 4 • Local 2 planta 4 • Local 1 planta 5 • Local 2 planta 5 • Local 1 planta 6 • Local 2 planta 6 • Local planta 7 • Local planta 8

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Suministro de la compañía La conexión de servicio para los suministros eléctricos cumple los criterios normalizados de la compañía suministradora. Debido a la limitación del amperaje máximo que puede tener una centralización de contadores, la instalación cuenta con cuatro conexiones de servicio independientes: • Conexión de servicio 1: suministro parking plantas inferiores • Conexión de servicio 2: suministro servicios comunes del edificio • Conexión de servicio 3: suministro de locales de Planta 2 • Conexión de servicio 4: suministro en de los locales 1, 3, 4, 5, 6,7 y 8 Cada conexión de servicio dispone de su correspondiente caja de fusibles, instalada en la E.T. del edificio. Alimentación de locales La alimentación de los locales se realiza mediante 2 centralizaciones de contadores, instaladas en la planta baja, dentro de los correspondientes armarios. Hay un cuadro con analizador de redes y los contadores de energía para los dos locales de la Planta 2ª y dos cuadros que contienen una analizador de redes y los contadores de energía de los locales del resto de las plantas. Desde estas centralizaciones salen las derivaciones individuales para cada local, realizadas con cables tetrapolar de 1 Kv y encajados en bandejas metálicas remachadas. La bandeja con las derivaciones individuales de cada local sube verticalmente por las salas de los montantes eléctricos y de telecomunicaciones, y en cada planta se dejan los cables de alimentación de los locales de la planta. Equipo de compensación reactiva Hay un equipo de compensación de reactiva para los locales de las plantas. El equipo de compensación reactiva reduce el factor de potencia de la instalación, con objeto de pagar menos por energía reactiva a la compañía suministradora. Está ubicado en la planta baja. Distribución en los locales En cada local hay un cuadro eléctrico de distribución que alimenta las siguientes líneas: • Líneas de alumbrado general • Líneas de alumbrado de emergencia • Líneas de los enchufes • Líneas de los fan-coils • Líneas de informática • Líneas de reserva En cada local la distribución se efectúa por el cielo raso, y la alimentación de los puestos de trabajo se consigue bajando por los pilares. El alumbrado general se realiza mediante luminarias fluorescentes empotradas en el cielo raso de la oficina general, y a través de downlights fluorescentes en las zonas del vestíbulo principal y de los servicios. En el cuadro de cada local también está disponible una línea independiente para la conexión de un sistema de alimentación ininterrumpida (SAI) para los equipos informáticos.

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Alimentación en los servicios comunes La alimentación de los servicios comunes se realiza a través de una conexión de servicio independiente conectada al suministro en baja tensión. El cuadro de medidas está ubicado en una sala de la planta baja, junto con todos los cuadros eléctricos generales. Del cuadro de medida sale una línea que alimenta el cuadro general de la instalación, del cual salen las líneas de alimentación de: • Subcuadro de climatización • Subcuadro de ascensores • Subcuadro de servicios comunes • Alumbrado de la fachada • Equipo de compensación reactiva Subcuadro de climatización Este subcuadro, situado en la novena planta, alimenta las centrales de la instalación de climatización: • Plantas enfriadoras • Bombas de agua fría • Extractor • Calderas Subcuadro ascensor Este subcuadro, situado en la novena planta, alimenta los tres ascensores que prestan servicio exclusivamente a las plantas piso. El cuadro situado en la planta cubierta alimenta la maquinaria de los ascensores, el alumbrado de las cabinas, los pozos y las entradas. Subcuadro de servicios comunes Este subcuadro está ubicado en la planta baja y alimenta la electrificación general de las zonas comunes: • Alumbrado general de las zonas comunes • Alumbrado de emergencia de las zonas comunes • Enchufes de las zonas comunes • Fan-coils de las zonas comunes • Góndola de lavado de fachada Equipo de compensación reactiva Hay un equipo de compensación para las zonas comunes del edificio. El equipo de compensación reactiva reduce el factor de potencia de la instalación, con objeto de pagar menos por energía reactiva a la compañía suministradora. Está ubicado en la planta baja Alumbrado vigilante El subcuadro de alumbrado vigilante proporciona un nivel de alumbrado mínimo que permite la circulación por las zonas comunes del edificio. Las líneas conectadas a este subcuadro de alumbrado son: • Alumbrado de escaleras • Alumbrado de emergencia de escaleras • Alumbrado de vigilancia de los vestíbulos • Alumbrado de emergencia de los vestíbulos 31


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Alumbrado de locales El alumbrado de los locales se realiza mediante los siguientes tipos de luminarias: • Luminarias fluorescentes de cuatro tubos tipo TLD de 18 W en las zonas de oficina general • Luminarias tipo downlight fluorescente en las zonas de entrada • Bloques autónomos de alumbrado de emergencia Alumbrado en zonas comunes El alumbrado de las zonas comunes se realiza mediante los siguientes tipos de luminarias: • Regletas fluorescentes en las zonas de servicio y salas de maquinaria de las plantas nueve y baja • Luminarias tipo downlight fluorescente en las zonas del vestíbulo • Luminarias tipo halógeno de bajo voltaje en los servicios • Luces de pared en las escaleras • Bloques autónomos de alumbrado de emergencia Alumbrado de fachada El alumbrado de la fachada tiene finalidades estéticas. Toma de tierra El edificio dispone de toma de tierra. Pararrayos El edificio tiene una instalación de pararrayos con su correspondiente instalación de toma de tierra.

Instalación de saneamiento Desagües Las redes se distribuyen de forma separada, por lo que se distribuyen canalizaciones específicas para la recogida de aguas pluviales y otras para las aguas residuales que, en la planta baja, se conectan con los colectores generales antes de la salida del edificio. Bajantes Los bajantes generales, vistos y de PVC, pasan por el interior de los patios de instalaciones. Todas las conexiones, desagües de aparatos, sifones, etc. son también de PVC.

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Instalación de climatización Funcionamiento general La instalación de climatización se ha proyectado según los siguientes criterios: • Producción de agua fría centralizada • Producción de agua caliente centralizada • Distribución de agua fría o caliente en las plantas según se ajuste la instalación a través de un sistema a dos tubos. El cambio de enfriadoras a calderas se realiza manualmente • Distribución de agua fría o caliente mediante un sistema de circuito primario (plantas enfriadoras o calderas y circuito secundario (fan-coils) • Tratamiento del aire en los espacios acondicionados mediante fan-coils instalados sobre cielo raso • Calefacción de los espacios acondicionados mediante baterías eléctricas de calefacción instaladas en los fan-coils • Sistema de renovación de aire individual para cada local • Extracción centralizada de los lavabos comunitarios Producción de agua fría Para la producción de agua fría, en la novena planta hay dos enfriadoras de agua por condensación de aire. Cada una de ellas proporciona una potencia frigorífica equivalente al 65% de la potencia total necesaria para la refrigeración del edificio. Se trata de plantas con ventiladores helicoidales destinadas únicamente a la producción de frío. Están instaladas en el interior de la sala de máquinas, dónde también se encuentran los silenciadores de entrada (2) y de salida (2) de aire. Los de entrada se encuentran en las paredes de los extremos de la sala, mientras que los de salida están encima de las enfriadoras, en la cubierta. Distribución de agua fría Un sistema de doble circuito, en el que cada enfriadora dispone de un circuito primario y un circuito secundario para la impulsión del agua a las plantas. El circuito primario de cada planta enfriadora está compuesto por dos bombas de circulación, una de marcha y otra de reserva, que hacen circular el caudal nominal de agua desde el evaporador hasta un colector general de impulsión y retorno, y desde éste de vuelta a la enfriadora. El circuito secundario está compuesto por dos bombas de circulación, una de marcha y otra de reserva. En este caso se aspira el agua del colector general y se envía a las plantas, desde donde regresa al colector. El sistema de regulación de temperatura se efectúa mediante válvulas de dos vías controladas por una válvula de regulación de la impulsión-retorno, de forma que cuando la instalación lo requiere se efectúa un by-pass de parte del caudal total. La distribución de agua fría en las plantas se efectúa mediante un sistema de dos tubos de un solo montante que baja por el patio más próximo a los lavabos. En cada planta hay una derivación del montante de agua fría equipada con las correspondientes válvulas de seccionamiento de impulsión-retorno. Esta derivación se divide en tres ramales independientes, cada uno equipado también con las correspondientes válvulas de seccionamiento. Dos ramales están destinados a los dos locales de planta, y el tercero a los fan-coils del vestíbulo de planta.

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Produccion de agua caliente Para la producción de agua caliente, en la novena planta hay dos calderas eléctricas situadas en un cuarto habilitado para ellas. Cada una de ellas proporciona una potencia de 115 kW. Están instaladas en el interior de la sala de calderas, donde la estructura de las paredes son RF 120 y el local tiene la ventilación adecuada con rejillas. Las calderas disponen de un grupo de bombas de potencia 0,63 kW que dan un caudal de 20 m3/h y presión de 6 mca.

Distribución de agua caliente Para la distribución de agua caliente hay un sistema de doble circuito (el mismo que el de distribución de agua fría), en el que cada caldera dispone de un circuito primario y un circuito secundario para la impulsión del agua a las plantas. El circuito primario de cada planta de las calderas está compuesto por dos bombas de circulación, una de marcha y otra de reserva, que hacen circular el caudal nominal de agua desde el evaporador hasta un colector general de impulsión y retorno, y desde éste, de vuelta a la caldera. El circuito secundario también está compuesto por dos bombas de circulación, una de marcha y otra de reserva. En este caso se aspira el agua del colector general y se envía a las plantas, desde dónde volverá al colector. El sistema de regulación de temperatura se efectúa mediante válvulas de dos vías controladas por una válvula de regulación de la impulsión-retorno, de forma que cuando la instalación lo requiere se efectúa un by-pass de parte del caudal total. La distribución de agua caliente en las plantas se efectúa con un sistema de dos tubos de un solo montante que baja por el patio más próximo a los lavabos. En cada planta hay una derivación del montante de agua fría/caliente, equipada con las correspondientes válvulas de seccionamiento de impulsión-retorno. Asimismo ésta se divide en tres ramales independientes, cada uno equipado también con las correspondientes válvulas de seccionamiento. Dos ramales están destinados a los dos locales de la planta, y el tercero al fan-coils del vestíbulo de la planta. El sistema de distribución de agua (primario y secundario) a las plantas es un sistema a dos tubos y para efectuar el cambio de uso de enfriadoras a las calderas se cierran las válvulas manualmente. Tratamiento de los espacios acondicionados El tratamiento del aire en los espacios acondicionados se realiza mediante fan-coils horizontales y sin envolvente instalados sobre el cielo raso. La distribución del aire se hace a través de conductos de impulsión de chapa galvanizada aislados interiormente, que están asimismo conectados a los difusores tipo rotacional mediante conductos circulares flexibles de diámetro 150 mm. Los ”plenums“ de impulsión de los difusores están preparados para poder conectar los dos flexibles de 150 mm. En algunos puntos el espacio libre debajo de las jácenas es de sólo 14 cm. Por esta razón los pasos de jácenas están realizados con piezas especiales de conducto de chapa, de una altura de 140 mm y sin aislamiento interior.

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En cada planta hay 21 fan-coils distribuidos de la siguiente forma: • Fan-coils del local lado Vía Augusta : para la fachada de la Via Augusta para la esquina de Via Augusta con la calle Bosch para la fachada de la calle Bosch para la zona interior • Fan-coils del local lado patio interior: para la fachada del patio para la esquina del patio con la calle Bosch para la fachada de la calle Bosch para la zona interior • Vestíbulo ascensor: para el vestíbulo Los fan-coils tienen un termostato de ambiente que controla la temperatura de la zona dónde prestan servicio. En el local de la planta baja que se comunica con la planta entresuelo solo hay aportación de agua fría para la climatización, pero no se ha instalado el equipo de tratamiento de aire. Regulación La instalación de regulación gestiona el arranque y paro de las centrales de climatización (producción de agua fría y producción de agua caliente y extracción), la puesta en marcha y paro de las instalaciones de climatización de los distintos locales (si lo pide el usuario) y el control de consumos de los distintos usuarios. Para poder realizar estas funciones, en la planta baja hay un ordenador central que comanda unos terminales satélites situados en las diferentes plantas que controlan las funciones distribuidas, conectado a un SAI y un pequeño ventilador de refrigeración. • Gestión de las centrales Para el control de las centrales de producción de agua fría, el sistema de control realiza las siguientes funciones: • Arranque en secuencia de las enfriadoras • Arranque en secuencia de las calderas • Arranque – paro en secuencia de las bombas de las enfriadoras/calderas • Arranque – paro en secuencia de las bombas secundarias de agua fría/caliente • Arranque – paro del extractor de lavabos • Secuencias generales de puesta en marcha y paro de la instalación • Enclavamientos de control y seguridad de la instalación • Registro de históricos de la instalación • Gestión del programa de mantenimiento Puesta en marcha y paro de las instalaciones del local El control de la temperatura de las plantas se realiza por zonas mediante termostatos. El termostato es de tipo convencional y dispone de un mando de paro – arranque, un selector de velocidades del ventilador y un dial selector de temperatura. El termostato actuará sobre las válvulas de dos vías de agua fría y sobre los contactores de las baterías eléctricas de calefacción. Todas estas actuaciones son de tipo local. 35


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Desde el ordenador central de la instalación de regulación se puede realizar de forma programada la puesta en marcha y paro de la instalación de climatización y ventilación de cada local. Esta actuación se realiza actuando eléctricamente sobre los termostatos asociados a los fan-coils, los contactores de las baterías eléctricas de calentamiento y las compuertas de entrada de aire exterior al local. El sistema de regulación y control pone en marcha y para los fan-coils, actuando sobre el contactor de alimentación eléctrica. Para evitar que la válvula de regulación de dos vías pueda quedar en posición abierta, consumiendo agua fría/caliente, la instalación de regulación procede a cerrarla eléctricamente. Para poder efectuar esta operación es necesario alimentar las válvulas de dos vías desde antes del contactor de alimentación al ventilador del fan-coil. La instalación de regulación puede también encender y apagar el alumbrado de cada local de forma programada.

Instalación de ventilación Ventilación de los locales Cada local dispone de un sistema individual de renovación de aire de dos ventiladores, uno aspira el aire del exterior y lo impulsa a la cámara de aire del cielo raso y el otro aspira el aire de la cámara del cielo raso y lo impulsa al exterior. La admisión y descarga del aire del exterior se realiza mediante dos rejas emplazadas en los patios de ventilación situados junto a los ascensores. El sistema de ventilación está asociado al de climatización de forma que cuando funciona el sistema de climatización también funciona el de ventilación. Extracción en los lavabos Para la extracción de aire en los lavabos se dispone de un ventilador extractor general situado en la planta cubierta. El ventilador extrae el aire de los lavabos de cada planta mediante un conducto montante general de extracción. La conexión del ramal de extracción de cada planta con el montante general está equipada con una compuerta automática de regulación de aire. La extracción del aire en los lavabos se realiza mediante un conducto rectangular de plancha instalado por encima del falso techo conectado a las rejas de extracción de cada cabina a través de un conducto circular flexible. La depresión creada por el ventilador extractor es aprovechada por el sistema de aportación de aire, consistente en una conexión directa entre el lavabo y el patio interior a través de un conducto de chapa, una reja abierta en el patio y dos más en los lavabos.

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MANUAL DE USO • EDIFICIO VIA AUGUSTA 21-23

Protección contra incendios Funcionamiento general La central de detección de incendios se halla programada para poder analizar independientemente las siguientes zonas: • Cada despacho individualmente • Los vestíbulos de cada planta • Las escaleras • Los pulsadores de alarma de cada planta individualmente • La planta cubierta

La detección de un incendio por parte de la instalación produce la correspondiente señal de alarma acústica. El sistema de detección es de tipo identificable, de forma que desde la central se puede determinar que detector genera la alarma. Sistemas de extinción La instalación está formada por mangueras conectadas a la columna húmeda, una columna seca y extintores portátiles distribuídos por las plantas. Suministro de agua El suministro de agua para la protección de incendios lo proporciona la compañía suministradora mediante una conexión de servicio especial. La llave general de paso de la instalación de agua de incendios está instalada en una arqueta situada en el forjado de la planta baja, delante de la puerta de entrada al párking. Columna húmeda El edificio dispone de una instalación de columna húmeda que alimenta las bocas de incendio equipadas de cada planta. En cada planta hay dos mangueras de incendios tipo IPF-43 de 25 mm. Columna seca El edificio dispone de una instalación de columna seca en la escalera. La boca de alimentación está situada en la fachada de la Vía Augusta junto a la entrada del garaje. Las bocas de planta están ubicadas en el ámbito de la escalera. Extintores portátiles Hay extintores portátiles por toda la superficie del edificio, según dispone la normativa de protección de incendios.

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MANTENIMIENTO

Instalaciones de transporte Ascensores Consta de dos ascensores eléctricos marca Orona, carga 7 personas, que tienen parada en las 9 plantas con un embarque accediendo desde cada vestíbulo a través de puestas telescópicas RAEs 96157 y 96158, y un ascensor perteneciente al parking RAE 96349 para 4 personas y 4 alturas. Las puertas son de tipo telescópico de acero inoxidable. Góndola El edificio tiene una góndola a la que se accede desde la planta séptima. La góndola se construyó en el año 2000 por la casa AESA, Modelo A-10 nº1353. La carga útil es de 200 kg con una capacidad para 2 personas.

Instalaciones audiovisuales Portero electrónico La instalación del sistema consta de una estación exterior, una estación central interior (la del conserje) y un total de quince estaciones terminales inferiores. Instalación de antenas Sistema de antena colectiva de recepción de TV y de radio. El sistema de captación, ubicado en la planta cubierta, está formado por: • Una antena convencional TV/FM La distribución de la señal se realiza mediante una línea de cable coaxial instalada en uno de los patinejos verticales. A cada planta hay una caja de distribución des de la que salen dos cables coaxiales entubados, un por local. En cada local la instalación finaliza en una caja de conexión situada en las proximidades del lugar previsto para la ubicación de los racks de telefonía.

Instalaciones especiales Instalación de telecomunicaciones Funcionamiento general La instalación de telecomunicaciones proporciona al edificio una estructura de caminos para paso de cables, que permiten a los distintos usuarios extender sus cables de telecomunicaciones, tanto para la conexión con la compañía Telefónica como para la posible interconexión entre las distintas plantas. Conexión de servicio compañía y montantes Desde el punto destinado por la compañía Telefónica para alimentar el edificio hay unos tubos para el paso de los cables que llegan hasta la sala principal de conexión del servicio. En esta sala hay el armario repartidor general del edificio. Desde este armario repartidor general salen tubos de PVC que suben verticalmente por el edificio, por un patio especialmente habilitado. En cada planta hay una caja general de conexiones desde la que salen los tubos para pasar los cables a cada local.

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MANTENIMIENTO

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Distribución en locales La distribución de los cables de telecomunicaciones en cada local ha sido realizada por los propios usuarios. En cada pilar hay cuatro tubos bajantes de plástico, dos para una cara del pilar y dos más para la otra. En el techo la distribución discurre por encima del cielo raso y por el interior del mueble perimetral donde están instalados los fan-coils.

Instalación de megafonía La totalidad de la superficie del edificio dispone de una instalación de megafonía de seguridad, que permite la emisión de mensajes para cada planta y para las zonas comunes. La central de megafonía está ubicada en la planta baja, y está conectada con la central de detección de incendios. Se pueden grabar hasta un total de cuatro mensajes distintos de alarma, que pueden ser emitidos por todos los altavoces del edificio de forma selectiva por los locales y las zonas comunes.

Instalaciones de seguridad Funcionamiento general Sistema de detección de intrusos, que permite detectar el movimiento de personal por el interior del edificio en horario no habitual de trabajo. La instalación está constituida por detectores volumétricos instalados en la planta baja. Circuito cerrado de televisión El edificio dispone de una instalación de circuito cerrado de televisión, formada por cuatro cámaras (acceso principal, puerta parking, pasillo de emergencia y puerta del parking en entresuelo), un generador de cuadrantes y un monitor. Las dos cámaras cubren el acceso al edificio, una desde el pasillo de la escalera del parking y la otra desde el vestíbulo principal del edificio. El monitor del circuito cerrado de televisión está ubicado al mostrador del conserje situado al vestíbulo principal. La instalación del circuito cerrado de televisión puede ser integrada a un sistema global de vigilancia (para realizar una vigilancia remota de las entradas cuando no haya conserje y proceder a la grabación de forma continuada de todas las imágenes recogidas por las cámaras).

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Av. Diagonal, 532 - 08006 Barcelona Tel. 93 404 79 70

Paseo de la Castellana, 52 7ÂŞ planta - 28046 Madrid Tel. 91 782 08 80

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