Page 1

Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

ÁMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN DE LA LEY 17.801 (Publicidad Registral) por Luis MOISSET de ESPANÉS

El Derecho 71-639 _____________ SUMARIO: I.- La ley 17.801. Retroactividad de su vigencia. II.- La técnica del folio real. Efecto diferido. III.- Los plazos de caducidad. a) La caducidad de la hipoteca b) Caducidad de embargos, inhibiciones y otras medidas cautelares c) Caducidad de los certificados IV.- El orden de prioridades y la autonomía de la voluntad. ____________________

I.- La ley 17.801. Retroactividad de su vigencia Recordemos brevemente que VÉLEZ SÁRSFIELD sólo exigió la registración del derecho hipotecario, por considerar que en aquel momento no existían en el país medios técnicos ni humanos para hacer extensiva esta obligación al resto de los derechos reales1, y que tales inscripciones resultarían excesivamente onerosas y constituirían una traba para el tráfico inmobiliario2. Debe señalarse además que el Código sólo concedía efectos declarativos a la 1

. En la nota final al Título XIV del Libro Tercero (colocada a continuación de la nota al artículo 3203), nos dice Vélez: “... Hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la división continua de los bienes raíces que causan las leyes de la sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los títulos de propiedad”. 2

. Ver los párrafos del codificador citados en la nota anterior.


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

publicidad registral, ya que entre las partes contratantes, sus herederos y los que habían intervenido en el acto, el derecho se consideraba adquirido aunque no estuviese registrado (artículo 3135), de manera que la falta de inscripción no afectaba la constitución del derecho, sino que se limitaba a hacerlo inoponible a terceros (artículos 3135, 3149 y 3150). Sucedió, sin embargo, que las provincias argentinas al organizar los Registros no se limitaron a regular la inscripción de las hipotecas, sino que hicieron extensiva la obligación a todos los derechos reales sobre inmuebles, excediendo en alguna medida las atribuciones que constitucionalmente les corresponden, pues las leyes provinciales no pueden establecer los modos de constitución de los derechos reales, ni tampoco el contenido y efectos de esas relaciones jurídicas3. Sin embargo, pese a esta “anomalía constitucional”4,el sistema funcionó sin mayores inconvenientes y puede afirmarse -en términos generales- que desde comienzos de siglo en todo el territorio del país se registraban no sólo las hipotecas, sino también los demás derechos reales sobre inmuebles y se estimaba que la publicidad que surgía de estas inscripciones concedía cierta oponibilidad a los terceros. Con el propósito de regularizar esta situación, el legislador -entre las múltiples reformas que introdujo al Código por la ley 17.711- modificó el artículo 2505, estableciendo que: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.”5 En el lapso que corrió entre la sanción y publicación de la ley 17.711 (abril de 1968), y su entrada en vigencia (1° de julio del mismo año), esta norma fue objeto de agudas controversias por la doctrina, ya que algunos juristas pensaron que se otorgaba carácter constitutivo a la inscripción, agregando una exigencia más, que se sumaba a la tradición, 3

. La Corte Suprema de la Nación resolvió en diversas oportunidades que esas normas provinciales eran inconstitucionales y la doctrina estuvo de acuerdo, con la excepción de SALVAT (“Tratado de Derecho Civil - Reales, TEA, 4ª ed., actualizada por Argañarás, T. IV., N° 2740, p. 473), quien sostuvo que las mencionadas normas se encontraban dentro del “poder de policía” reservado por las provincias. 4

. Anomalía que BIELSA ha calificado de “feliz” (ver “Derecho Administrativo, 4ª ed., El Ateneo, Buenos Aires, 1947, T. IV, N° 765, p. 125. 5

. El subrayado es nuestro. 2


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

como “modo” para la adquisición del derecho real. Por nuestra parte siempre entendimos que el último párrafo es muy claro y que en él se dispone de manera terminante que los efectos de la inscripción son declarativos, pues se vinculan únicamente con la “oponibilidad a terceros”, en concordancia con lo que tradicionalmente exigía el Código para el derecho hipotecario. Pero no era éste el único problema que planteaba la modificación del artículo 2505, sino que al exigir como requisito de fondo la inscripción, para que los derechos reales fuesen oponibles a terceros, resultaba indispensable dar una serie de pautas complementarias de carácter registral, que estableciesen un régimen moderno y ágil, en consonancia con las exigencias actuales de la técnica, y que fuesen de aplicación uniforme en todo el territorio de la República, de manera tal que, respetando las facultades de las provincias de dictar normas que regulen los aspectos de organización administrativa y funcional de los registros, se uniformasen los principios sustantivos del derecho registral. Este objetivo sólo podía lograrse mediante la sanción de una ley nacional de Registro de la Propiedad Inmueble, que entrase en vigencia en forma simultánea con las modificaciones que la ley 17.711 había introducido al artículo 2505, es decir el 1° de julio de 1968. El legislador siguió ese camino, aprobando un texto, la ley 17.801, que lleva como fecha de sanción y promulgación el día 28 de junio, aunque en realidad recién se tuvieron noticias periodísticas de su existencia el día 4 de julio, y su publicación se efectuó en el Boletín Oficial el día 10, pese a lo cual en el artículo 42 de la mencionada ley se disponía que comenzaría a regir a partir del 1° de ese mes. Este dispositivo tiene efectos retroactivos, y se aparta de las previsiones establecidas en el artículo 2 del Código civil, según el cual las leyes recién son obligatorias después de su publicación; en el presente caso se hizo entrar a la ley en vigor 9 días antes de su publicación, pero no debemos olvidar que el artículo 3 del Código civil autoriza al legislador a otorgar cierta retroactividad a las normas, mientras no afecte con ello “derechos amparados por garantías constitucionales”. Entendemos que la vigencia retroactiva de la ley 17.801 no ha afectado derechos garantizados por la Constitución, pues el mencionado cuerpo legal tiende a facilitar la operatividad de una norma del Código civil, el artículo 2505, que ya había entrado en vigor en la fecha mencionada. Además, la ley de Registro Inmobiliario ha servido para refirmar, por medio de su artículo 20 que el efecto de la inscripción es meramente declarativo, y disipar las dudas que en un primer momento pudieron plantearse sobre el particular. Nuestra afirmación se ha visto corroborada por los hechos, ya que en la 3


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

práctica ese mínimo de retroactividad no ha originado ninguna dificultad ni ha motivado planteamientos de inconstitucionalidad. II.- La técnica del folio real. Efecto diferido Una de las principales virtudes de la ley 17.801 es la de que tiende a implantar la técnica del folio real (artículos 10 a 12), que es la más adecuada para lograr una publicidad eficiente de los derechos sobre inmuebles, pues en tal caso el elemento permanente de la relación jurídica es el objeto, y a él debe tomárselo como base de imputación para la publicidad registral6. Sin embargo el legislador se vió obligado a tener en cuenta que muchos de los registros provinciales habían sido organizados sobre otras bases, ya que eran meros registros de títulos, de los que se llevaban índices personales, razón por la cual gran parte de la doctrina los denominaba “registros personales”7, aunque nosotros pensamos que su verdadera

6

. Miguel Norberto FALBO nos dice que “El inmueble -que es el objeto duradero, fijo, visible- es la base material sobre la que se apoya toda la organización del Registro” (ver “El Registro de la Propiedad organizado por la ley 17.801", en el Curso de Derecho Registral Inmobiliario, dirigido por el profesor Alberto D. Molinario y publicado por el Registro de la Capital, Buenos Aires, 1971, p. 220. Palabras muy similares emplea Edgardo A. Scotti en su trabajo “Visualización del Registro de la Propiedad”, incluído en el mismo “Curso...” (p. 285, al final); y siempre en el mismo “Curso...” se refieren a la adopción del “folio real” Tomás Diego BERNARD (p. 377) y Guillermo A. DÍAZ (p. 183 y 184)). Pueden consultarse también, sobre el “folio real”: Raúl A. GARCÍA CONI, “Derecho Registral aplicado”, ed. Lib. Jurídica, La Plata, 1972, p. 60 y siguientes; Luis A. PEÑA GUZMÁN, “Derechos Reales”, TEA, Buenos Aires, 1974, T. I, N° 112, p. 169; y Marina MARIANI de VIDAL, “Curso de Derechos Reales”, ed. Zavalía, Buenos Aires, 1973, Vol. I, p. 7

. Así FALBO (trabajo y lugar citado en nota anterior), nos dice que en Buenos Aires y en la Capital Federal se aplicaba un sistema de asientos de carácter personal; y SCOTTI (trabajo citado en nota anterior, p. 284), afirma que el método empleado anteriormente en el país era “cronológico personal”. Ver también Raymundo M. SALVAST, Tratado de Derecho Civil Argentino Derechos Reales, T. IV, N° 2740, p. 473, TEA, Buenos Aires, ; Antonio CAMMAROTA, Tratado de Derecho Hipotecario, Buenos Aires, 1942, N° 413, p. 513; Luis A. PEÑA GUZMÁN, obra citada en nota anterior, T. I., p. 156; y Marina MARIANI de VIDAL, obra y lugar citados. 4


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

naturaleza era la de “registros causales”8. Como resultaba imposible efectuar una transformación total en plazos breves, la ley 17.801 incluye una norma de carácter transitorio, el artículo 44, que da “efecto diferido” a la obligatoriedad de matriculación de los inmuebles, pues deja a las reglamentaciones locales el fijar el tiempo y forma oportunos para hacer efectivo este mandato de la ley. Se ha contemplado así una realidad social innegable, que se vincula por un lado con la dificultad práctica de que los registros provinciales puedan atender de inmediato a la matriculación de todos los inmuebles, y por otro al costo que significaría una tarea de tal magnitud, que indefectiblemente recaería sobre los propietarios de los inmuebles que deban matricularse. Debemos, pues, alabar la prudencia con que ha obrado el legislador, pero -al mismo tiempo- no podemos dejar de señalar que este “efecto diferido” quita en gran medida eficacia a la ley, y así podemos observar que hoy, a nueve años de su vigencia, son pocas las provincias en las que pueda afirmarse que el folio real tenga total aplicación práctica; así, por ejemplo, en Córdoba sólo se confeccionan fichas de folio real para los inmuebles del Departamento Capital, y aún dentro de este departamento, en aquellos casos en que se ha producido una transferencia de dominio. Incluso en la Capital Federal, donde el Registro cuenta con el auxilio de los más modernos elementos de la ciencia electrónica, hay todavía numerosos inmuebles que no han sido matriculados de acuerdo a la técnica del folio real. Sería, pues, conveniente que el legislador se ocupase nuevamente del punto, y fijase un límite temporal a ese “efecto diferido”, para acelerar la transformación y modernización de los registros provinciales, y lograr que las previsiones de la ley en este aspecto cobren plena vigencia, y no queden en letra muerta9. III.- Los plazos de caducidad a) La caducidad de la hipoteca El inciso a) del artículo 37 se refiere a un punto que en algún momento ha sido objeto de controversias doctrinarias, y deja bien sentado que la inscripción del derecho 8

. Ver nuestro “La publicidad de los derechos reales antes y después de la ley 17.801, Boletín de la Fac. de Der. y C. Sociales, Córdoba, 1972, año XXXVI, p. 15. 9

. La Séptima Reunión Nacional de los Directores de Registros de la Propiedad (Rosario, 1970), votó una recomendación sobre la conveniencia de acelerar la implantación de la técnica de folio real (ver GARCÍA CONI, obra citada, p. 537); insistiéndose sobre el punto en la Octava Reunión (San Luis, 1971). 5


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

hipotecario está sometida a un plazo de caducidad, fijado por el Código civil en sus artículos 3151 y 3197, y que al vencer dicho plazo -si no ha mediado anteriormente renovación- el asiento queda automáticamente sin valor alguno10. En realidad este dispositivo no modifica el régimen anteriormente en vigor, sino que es meramente aclaratorio, por lo cuál tiene imperatividad inmediata y alcanza a todas las hipotecas cuyo plazo de inscripción estuviese en curso, cualquiera fuese la época en que se tomó razón de ellas, de manera que operado el vencimiento del plazo se producirá la caducidad de la inscripción, y el registrador no deberá esperar un instrumento cancelatorio, para dejar de considerarlas subsistentes 11. En provincias como la de Córdoba, cuya Ley Orgánica del Poder Judicial disponía, en 1968, que “tratándose de hipotecas, la inscripción no se extingue sino por cancelación” (artículo 305, ley N° 3364), el Registrador -respetando la jerarquía constitucional de las normas- debió hacer prevalecer de inmediato el dispositivo contenido en la ley nacional N° 17.801; el posible conflicto normativo fue posteriormente superado, al sancionarse la ley provincial 5571, en octubre de 1974, que regula el funcionamiento del Registro General de la Provincia, procurando reglamentar adecuadamente la ley nacional 17.801, y derogando los viejos títulos XIV y XV de la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) Caducidad de embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares El inciso b) del artículo 37 puede plantear problemas interpretativos más arduos, cuando fija en cinco años el plazo de caducidad para las medidas cautelares, pues a continuación agrega: “salvo disposición en contrario de las leyes”, y el artículo 45 prevé que las normas y plazos establecidos por las leyes locales conservan vigencia en cuanto sean compatibles con la ley 17.801. Con relación a este punto pueden plantearse varios tipos de 10

. Ver “Notas sobre la cancelación de la hipoteca y la caducidad de la inscripción”, de Enrique MERINO y Luis MOISSET de ESPANÉS, Bol. de la Fac. de Der. y C. Sociales, Córdoba, 1979, año XXXIV, p. 475. 11

. La Dra. MARIANI de VIDAL concuerda con nuestra afirmación de que la inscripción queda sin efecto sin necesidad de petición alguna. por lo que estima que en este supuesto “la cancelación se opera de pleno derecho” (obra citada, p. 78). Nosotros preferimos distinguir “cancelación” de “caducidad” (ver trabajo citado en nota anterior), como lo hizo también una declaración (despacho N| 4, sobre el tema 3) de la Octava Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad, reunida en San Luis en 1971 (ver GARCÍA CONI, obra citada, p. 545) 6


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

conflictos, a saber: 1) Que la ley provincial hubiese fijado un plazo más breve, que conservará su validez, pues a las normas que ya hemos citado debe agregarse lo previsto en el artículo 43, por el cual se faculta a las provincias a reducir los plazos establecidos en la ley nacional. En realidad aquí no habría un verdadero problema de derecho transitorio, pues prevalecería el antiguo dispositivo provincial, que habría conservado en todo momento vigencia, y seguiría aplicándose sin solución de continuidad. 2) Si el plazo establecido por alguna de las leyes locales fuere más extenso, debería darse preeminencia al que fija la ley 17.801, ya que estos plazos tienen carácter sustantivo y se encuentran íntimamente ligados a la garantía de los derechos reales inmobiliarios12. Es cierto que el artículo 37 admite que el plazo de cinco años allí fijado pueda ser objeto de modificación por las provincias, pero la correlación de esta norma con el artículo 43 nos obliga a afirmar que esas modificaciones sólo podrían tener como objeto la reducción del plazo, y no su extensión, pues en tal caso “sería incompatible” con lo estipulado por la ley nacional (artículo 45 de la ley 17.801). En consecuencia, a partir del 1° de julio de 1968 deberán considerarse reducidos a cico años los plazos más prolongados que pudiese haber en algunas leyes provinciales, pero los mencionados cinco años deberían comenzar a contarse ese día, y no en la fecha en que se tomó razón de la medida cautelar, y la caducidad se operaría el 1° de julio de 1973, salvo que se hubiese cumplido íntegramente con anterioridad el plazo más extenso previsto por la ley local. Esta es la única manera de dar efecto inmediato al nuevo plazo abreviado, sin violar la prohibición de retroactividad que contiene el artículo 3 del Código civil13. 3) Finalmente, podría suceder que con posterioridad a la vigencia de la ley 17.801 algunas provincias sancionasen leyes que abreviasen el plazo de validez de la inscripción de algunas medidas cautelares, reduciéndolo a dos o tres años. También aquí el nuevo plazo reducido debería computarse a partir del momento en que entrase en vigencia la ley nueva, y la inscripción perdería su validez al vencer ese plazo; o antes, al transcurrir íntegramente los cinco años que prevé la ley nacional, contados desde la toma de razón, si este término 12

. Ver GARCÍA CONI, obra citada, p. 524, donde se reproduce la Resolución N° 3 de la Quinta Reunión Nacional de Directores de Registro (Capital Federal, 1968). 13

. Con respecto a la abreviación de plazo ver nuestro “Irretroactividad de la ley”, Imp. Univ. Nacional, Córdoba, 1976 (distribuye ed. Zavalía), p. 143 y siguientes y p. 155, pues lo que allí decimos para la prescripción es también válido para las caducidades. 7


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

venciese antes de que se completara el nuevo plazo. En resumen, para la adecuada coordinación de los artículos 37, 43 y 45 de la ley 17.801 creemos que sólo puede admitirse la subsistencia de las normas provinciales que fijaban para los embargos y demás providencias cautelares un plazo igual14 o inferior al previsto en la ley nacional, y que los términos más extensos quedaron, a partir del 1° de julio de 1968 disminuídos automáticamente a los cinco años que fija el inciso b) del artículo 37. c) Caducidad de los certificados Los artículos 23 y 24 crean una nueva figura, que es la del certificado registral con reserva de prioridad, del que se toma nota en los asientos y cuyos plazos de validez varían entre los 25, 25 y 30 días. Decimos que esta figura es nueva, pese a que ya era conocida y regulada por algunos registros locales, porque recién ahora su aplicación es inobjetable y la reserva de prioridad que así se crea no está en pugna con los dispositivos del código civil, ni puede ser tachada de inconstitucional. Lo expuesto nos lleva a concluir que los plazos aquí fijados sólo pueden hacer referencia a certificados expedidos con posterioridad a la vigencia de la ley 17.801, y de conformidad a sus previsiones. Las certificaciones que se hayan librado anteriormente, de acuerdo a los dispositivos de la leyes locales, no están sujetas a estos plazos de caducidad, en razón de que ni siquiera puede afirmarse que tengan como efecto “la reserva de prioridad”, porque ese efecto sustantivo sólo podía ser otorgado por una ley nacional. IV.- El orden de las prioridades y la autonomía de la voluntad Ya en una oportunidad, al referirnos al efecto inmediato de las nuevas leyes, hemos analizado el grado que se efectuó al artículo 3135 del Código civil, admitiendo la reserva de rango hipotecario15. Adelantamos entonces que el artículo 19 de la ley 17.801 permitía con gran amplitud que las partes pactasen libremente la alteración del orden de 14

. Ver el artículo 305 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Provincia de Córdoba. 15

.Ver libro citado en nota 13, p. 110 y 111. 8


Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba (República Argentina) http://www.acader.unc.edu.ar

prioridades que surgiría de la mera atribución automática de preferencia en razón de la fecha de constitución del derecho16. Esta facultad que se concede ahora a los titulares de derechos reales es aplicable a todas las situaciones jurídicas existentes, cualquiera sea la fecha en que el derecho real haya nacido, y a partir del 1° de julio de 1968 los interesados podrán pactar libremente cualquier cambio o alteración en el orden de prioridades, siempre que ello no afecte el derecho de terceros. Así, por ejemplo, en la actualidad un nudo propietario podría convenir con el propietario de un fundo vecino la constitución de una servidumbre sobre el inmueble dado en usufructo, siempre que cuente con el asentimiento del usufructuario que, pese a la fecha anterior de su derecho, consiente en que él quede restringido por la servidumbre17. También es posible que en el momento de celebrarse un contrato de usufructo, el nudo propietario se reserve el derecho de establecer una o varias servidumbres, siempre que determine los límites máximos que podrán alcanzar tales cargas.

V.- Conclusión No tenemos la pretensión de haber agotado el análisis de los problemas de derecho transitorio originaos por la sanción de la ley de Registro Inmobiliario, pero tenemos la esperanza de que estas líneas constituyan un aporte útil para el estudio de los principales.

16

. Ver trabajo citado en nota 8, p. 27.

17

. Ver nuestro “Las hipotecas de distinto grado y la posibilidad de establecer preferencias entre varios acreedores en un solo acto”, El Derecho, 42-859 9

Pif  

Pipino Cuevas

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you