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1S 2012 | INDUSTRIAL

PERÚ | LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN Y PRONÓSTICO

PANORAMA ACTUAL El crecimiento sostenido de nuestra economía durante los últimos años se ve reflejado en el incremento de la demanda de terrenos. Esta necesidad de suelo ha generado que las expectativas de sus propietarios, en algunos casos, distorsionen su valor real. Definitivamente las condiciones están dadas para que los valores de los terrenos en general se hayan actualizado y apreciado de manera racional, sin embargo esto no ha ocurrido. Los predios industriales ubicados sobre vías importantes, son y seguirán siendo objeto de nuevos usos por las zonificaciones que se les asignan y los convierte en el blanco de grandes proyectos de comercio o vivienda masiva, de manera que el atractivo por estas propiedades se reflejará en un mayor valor. Estos son precios equivalentes a los que paga el comercio o la vivienda, y que la industria no puede soportar. Creemos que por esta distorsión de los precios, la actividad inmobiliaria en nuestro sector atraviesa por un breve receso, el cual estamos seguros será gradualmente corregido por las fuerzas del mercado.

www.colliers.com/peru

La necesidad de espacios para la nueva industria y la que viene en crecimiento es evidente, y se irá generando conforme el sector lo siga demandando. Los capitales privados juegan un rol protagónico en poder cubrir esta necesidad, la cual está considerando nuevos espacios en las afueras de la ciudad (fronteras de la cuidad). Sin embargo, en estas zonas de expansión industrial se enfrentan algunas limitantes. Una de las principales es el tema del agua, que en muchos casos es escasa o simplemente no existe. Los cambios de zonificación deberían agilizarse a través de trámites más expeditivos y menos engorrosos. Todas estas acciones tienen que marchar de la mano con el apoyo del estado, quien debe fomentar iniciativas que ayuden a descentralizar Lima creando mejores condiciones de vida para todos los peruanos.


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ZONA NORTE

LIMA

Notamos una leve desaceleración de la demanda industrial en comparación con el segundo semestre del 2011. Los valores por metro cuadrado se han elevado considerablemente por un tema especulativo provocando costos insostenibles para operadores industriales interesados en ubicarse en esta zona. Los medianos y grandes requerimientos de espacios industriales están optando por zonas en donde el valor del suelo es más atractivo, logrando además con la venta de sus inmuebles actuales, en algunos casos, una importante forma de capitalizarse.

ZONA NORTE

Porres los valores para los inversionistas de los rubros comercial, residencial y educativo se vuelven cada vez mas atractivos, creando un importante nicho por atender. La dificultad de ubicar opciones industriales a valores reales de mercado nos obliga a dirigir nuestra mirada hacia otras zonas periféricas de Lima Norte como Ancón, Chancay y Huaral.

Sin embargo, en los distritos de los Olivos, Independencia, Comas y San Martín de

Zona Norte Venta US$/ m²

Compuesta por los distritos de:

US$

- San Martín de Porres - Puente Piedra - Carabayllo - Comas - Los Olivos - Independencia

700 600 500 400 300 200 100 0

600

200

350 250

480

440 360

140 TI Puente Piedra LI Puente Piedra TI Independencia LI Independencia

Zona Norte Renta US$/ m² / mes

2S - 2011

1S - 2012

Venta Renta

P. 2

US$

Precios Zona Norte

5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00

3.50 1.65 1.35

TI Puente Piedra

LI

Local Industrial

TI

Terreno Industrial

| COLLIERS INTERNATIONAL

4.50 4.00

2.50

LI Puente Piedra

2.75 2.25

TI Independencia

LI Independencia


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ZONA CENTRO

LIMA

En términos de comercialización de inmuebles para uso industrial, la zona no ha presentando mucho movimiento en el primer semestre, sigue influenciando la situación que se presenta en relación a la zonificación y compatibilidad de uso de muchas propiedades. Básicamente en los ejes de conexión entre Lima Cercado y el puerto del Callao, como la Av. Argentina, Av. Colonial, Av. Venezuela, Av. Nicolás Dueñas, Av. Materiales y alrededores. Algunas de las empresas que operan con zonificación I-2, I-3 ó I-4 no podrán continuar sus operaciones por los cambios de reestructuración en zonificación, añadiendo restricciones a futuro en temas como disponibilidad de agua y tratamiento de desagües industriales. Asimismo, la exigencia de estudios de impacto ambiental y vehicular, que significará una restricción para algunos rubros.

ZONA CENTRO

Notamos el interés de algunas empresas por salir de la zona, sin embargo esto ha generado una falsa expectativa en los precios de venta, ya que se están asumiendo valores muy altos, generando un nulo interés al no soportar el mínimo análisis de rentabilidad de las posibles inversiones. La zona continúa siendo la de menor oferta inmobiliaria industrial. Por lo que las propiedades con zonificación industrial con alto precio de venta o alquiler, solo le interesan a las empresas que desarrollan actividades de almacenamiento y comercialización con mercados ligados estrechamente a la zona central de Lima y el puerto del Callao, obligados prácticamente a permanecer en la zona.

Compuesta por los distritos de: Zona Centro Venta US$/ m²

U S$

- El Cercado de Lima - San Miguel - Magdalena - Pueblo Libre - Miraflores - San Isidro - Surquillo - San Borja - La Victoria - Lince - Jesús María - Breña - Rímac

700 600 500 400 300 200 100 0

580

600 450 425

TI Lima Cercado

450

380

500

320

LI Lima Cercado

TI Otros

LI Otros

Zona Centro Renta US$/ m² / mes

Precios Zona Centro 2S - 2011

1S - 2012

5.00

5.50

4.00

4.00

3.00 2.00

5.50 4.00

3.00

2.50 2.00

2.50

1.00

Venta

0.00

Renta

P. 3

U S$

6.00

TI Lima Cercado

LI

Local Industrial

TI

Terreno Industrial

| COLLIERS INTERNATIONAL

LI Lima Cercado

TI Otros

LI Otros


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LIMA

ZONA SUR Chorrillos es el distrito donde prácticamente el sector industrial ya no tiene cabida, dos son los motivos principales: la zona netamente industrial es muy reducida y el tipo de zonificación compatible con industria liviana hoy ya no lo es. Actualmente se presenta la necesidad de crear más proyectos comerciales que se van alojando en las principales vías de mayor circulación como consecuencia de la política municipal de “residencialización” del distrito. En Villa el Salvador existe una propuesta de pequeños lotes con proyección industrial ubicados muy cerca a la Av. El Sol y otros algo más grandes con zonificación comercial en los alrededores. Sin embargo, todavía existen terrenos en donde se practican actividades poco convencionales en un entorno cada vez más formal, que podrían una vez zonificados adecuadamente incorporarse a la oferta de terrenos de uso industrial o logísticos que tanto se necesitan en la periferia de Lima.

ZONA SUR

Lurín se convirtió en el favorito de muchas empresas de producción, además de operaciones logísticas, las oportunidades laborales y de negocios que se vienen gestando lo convierten en un polo de desarrollo y de negocios interesante, sin embargo todavía el distrito carece de obras de infraestructura vial, red de agua y desagüe, así como también de algunos servicios que ayuden a mejorar el desempeño de la industria y el comercio.

Compuesta por los distritos de: - Barranco - Chorrillos - Santiago de Surco - San Juan de Miraflores - Villa María del Triunfo - Villa El Salvador - Pachacámac - Lurín

Aquí encontramos en mayor número, disponibilidad de lotes de 5,000 m² con zonificación I-1. Los lotes zonificados con I-2 por lo general suelen ser de mayor tamaño, con tendencia a la disminución de disponibilidad. La mentalidad del sector industrial se va adecuando a las nuevas oportunidades y tendencias del mercado, buscando fuera de la ciudad la posibilidad de establecer espacios que cumplan con los requisitos indispensables para el desarrollo de la actividad industrial con valores de suelo razonables. Primero fue Lurín, en los límites de la ciudad, y hoy Chilca un poco más al sur, que proporciona muchos de los siguientes atributos que van desde: Versatilidad de espacios en cuanto a tamaño. Disposición municipal de cambio de uso de suelo (zonificación adecuada). Capacidad energética, ya sea eléctrica y/o gas. Vías de comunicación adecuadas, etc. El tema hídrico es el punto sensible de Chilca , -el recurso existe pero no en abundancia- el agua es extraída de pozos formales finitos. La solución a este problema ya se viene practicando con plantas desalinizadoras de agua de mar, principalmente por la demanda de las empresas termoeléctricas.

Zona Sur Venta US$/ m² 300

2S - 2011

1S - 2012

Venta

US$

Precios Zona Sur

250

250

280

200

200

200

150 100

60

50

Renta

30

0 TI Villa El Salvador

P. 4

LI

Local Industrial

TI

Terreno Industrial

| COLLIERS INTERNATIONAL

TI Lurin

TI Chilca


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ZONA ESTE

LIMA

Observamos en esta zona cómo las transacciones mantienen un rango de precios atractivos para el sector. Considerando la buena accesibilidad por las vías como la Av. Ramiro Prialé y los servicios básicos que cada día llegan a nuevas fronteras, así también como la facilidad para cambio de uso de suelos. Esto nos lleva a concluir que en los próximos meses la demanda se mantendrá activa, mas aún si tenemos en cuenta que otras zonas como Santa Anita y Vulcano presentan valores por m2 bastante altos que sólo se justifican para actividades comerciales.

ZONA ESTE

Se presenta interés en la zona de Cajamarquilla para los terrenos con zonificación Industrial I-3 para Industria Pesada y zonificación industrial I-4 para Gran Industria, sin embargo no se

registran transacciones en venta. Existen propiedades de extensa área con fronteras delimitadas por cerros intangibles e industrias consolidadas. Se mantiene la posibilidad de adquirir suelos a precios accesibles en la zona de Cajamarquilla, sobre todo para la industria pesada y la gran industria. La accesibilidad es buena hasta la zona de Huachipa, luego encontramos cierta densidad en la fluidez en el tránsito en una parte de la Av. Cajamarquilla, propio de todas aquellas zonas en donde existe tránsito de vehículos pesados. En los distritos de Ate-Vitarte y Santa Anita se mantiene la tendencia de convertir los inmuebles industriales, con exposición hacia avenidas de alto tránsito, en usos comerciales.

Zona Este Venta US$ / m²

US$

Compuesta por los distritos de: - San Juan de Lurigancho - El Agustino - Santa Anita - Ate-Vitarte - La Molina - Cieneguilla - Lurigancho - Chaclacayo

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

800

450

350 180

250 TI Huachipa

150 TI Cajamarquilla

LI Ate

Precios Zona Este 2S - 2011

1S - 2012

Venta

7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00

6.00 5.00 1.80 1.35 TI Huachipa

Renta

P. 5

US$

Zona Este Renta US$ / m² / mes

LI

Local Industrial

TI

Terreno Industrial

| COLLIERS INTERNATIONAL

1.50 1.00 TI Cajamarquilla

LI Ate


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ZONA OESTE

LIMA

A pesar de existir demanda de terrenos y locales en la zona, las transacciones comerciales no han sido muchas debido a que en las vías de gran demanda, como la Av. Argentina, Av. Colonial, Av. Venezuela, y Dueñas, los valores esperados por los propietarios en algunos casos son muy altos. El interés por ubicaciones cercanas al puerto del Callao y al Aeropuerto Internacional Jorge Chávez seguirá demandando ubicaciones estratégicas en los próximos meses. Los interesados en adquirir propiedades en esta zona deberán tener en cuenta los cambios de zonificación actuales que se están presentando, debido al avance residencial y otros, siendo muchos los casos donde encontremos propiedades industriales que hoy en dia tienen ya otro fin. La zona de Ventanilla sigue presentando opciones de locales y terrenos industriales con buen valor de comercialización.

ZONA OESTE

Zona Oeste Venta US$/ m²

US$

600

Compuesta por los distritos de:

500

480

400

380

550 450

300 200

320 220

120

100

- Callao - La Punta - Bellavista - Carmen de la Legua - La Perla - Ventanilla - Santa Rosa - Ancón

250

0 TI Callao

LI Callao

TI Gambetta

TI Ventanilla

Zona Oeste Renta US$/ m2 / mes 6.00

5.50

5.00

4.50

2S - 2011

1S - 2012

Venta

3.00 2.00 1.00

2.80

2.50

1.80

1.60

1.80 1.20

0.00 TI Callao

Renta

P. 6

US$

4.00

Precios Zona Oeste

LI

Local Industrial

TI

Terreno Industrial

| COLLIERS INTERNATIONAL

LI Callao

TI Gambetta

TI Ventanilla


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PRONÓSTICO Se tendrá que frenar la posición por parte de los propietarios y de inversionistas con respecto a los valores especulativos que se han generado, la cual ha desacelerado la toma de decisiones. Las acertadas decisiones de pocos inversionistas en el desarrollo de parques industriales en el sur de Lima demuestran la forma de valorar al suelo en posiciones estratégicas. Esto será la solución viable para la demanda de terrenos de uso industrial habilitados correctamente con zonificación apropiada y optima accesibilidad. Muchos inversionistas industriales y operadores logísticos se están ubicando en estos nuevos desarrollos. A nivel nacional se tendrá que repetir estos modelos de parques industriales. Una excelente plaza para el desarrollo de estos nuevos parques industriales sería el departamento de Arequipa. La necesidad de tener presencia por la demanda de las mega empresas, mineras en este caso, acelerarán la cristalización de este requerimiento en un futuro no muy lejano.

522 oficinas en 62 países en 6 continentes 1,800 millones de ingresos anuales

• US$

millones de metros cuadrados bajo administración

• 116.1

• Alrededor

de 12,300 profesionales

PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505

Almacenes o Bodegas - Renta US$ / m² / mes

US$

10 5

5.5 4.5

4.5 4.0

5.5 4.0

6.0

6.5

5.0

5.0

0 Zona Oeste

Zona Norte

Zona Centro

Zona Este

Zona Sur

RESEARCHER: Lima Jorge Marcenaro Director del área industrial Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www. colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,000 profesionales especializados en más de 500 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 2 mil millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 53 mil millones y maneja más de 100 millones de metros cuadrados en administración.

Accelerating success. P. 7

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Reporte INDUSTRIAL 1S 2012  

Reporte de mercado del sector Industrial al primer semestre del presente año, realizado por nosotros.

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