__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

COLLIERS NYTT Markedsoppdatering juni 2016


OSLO UTLEIE - KONTOR INKOGNITOGATA 33 OSLO - 250 - 540 KVM. BYGG MED SÆRPREG BAK SLOTTET Eiendommen i Inkognitogata består av ca. 2.500 kvm representative kontorlokaler over 5 etasjer. Eiendommen innehar også parkeringsanlegg under bakkeplan med direkte adkomst til kontorer. Inkognitogata 33 ligger sentralt tilbaketrukket fra Solli Plass med kort avstand til miljøvennlig transport med et av byens aller beste kollektivtilbud. Eiendommen tilbyr gode fellesfasiliteter som takterrasse, treningsstudio, møteom, hage, sykkeparkering, epresentativ bakgård m.m Se www.colliers.no for mer informasjon om våre kontoreiendommer til utleie. 1. CBD

5. OSLO YTRE VEST

9. BRYN / HELSFYR

2. SENTRUM

6. LYSAKER / FORNEBU

10. ØKERN / HASLE

3. OSLO VEST

7. NYDALEN

11. YTRE ØST

4. SKØYEN

8. INDRE ØST

12. OSLO SØR

Topp standard: 4 500 NOK pr m² God standard: 3 500 NOK pr m² Kontorledighet: 5,5 % Topp standard: 3 600 NOK pr m² God standard: 2 400 NOK pr m² Kontorledighet: 6.67 % Topp standard: 2 400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 9.21 % Topp standard: 3 100 NOK pr m² God standard: 2 500 NOK pr m² Kontorledighet: 9.71 %

Topp standard: 1 850 NOK pr m² God standard: 1 550 NOK pr m² Kontorledighet: 9.84 %

Topp standard: 2 200NOK pr m² God standard: 1 800 NOK pr m² Kontorledighet: 14.17 %

Topp standard: 2400 NOK pr m² God standard: 1 900 NOK pr m² Kontorledighet: 10.8 %

Topp standard: 2 050 NOK pr m² God standard: 1 750 NOK pr m² Kontorledighet: 14.72 %

Topp standard: 2 350 NOK pr m² God standard: 1950 NOK pr m² Kontorledighet: 6.02 %

Topp standard: 1 800 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 13,65 %

Topp standard: 2 500 NOK pr m² God standard: 2 195 NOK pr m² Kontorledighet: 10.40 %

Topp standard: 1 900 NOK pr m² God standard: 1 500 NOK pr m² Kontorledighet: 11.35 %

10

7 5

4

3

8 1

6

2

9 12

11


TRANSAKSJON Transaksjonsmarkedet har så langt vært under forventning i 2016. For øyeblikket har vi talt opp et transaksjonsvolum på nærmere NOK 15 mrd, noe som er godt under våre antagelser for årets første 5 mnd på starten av året. Likevel fastholder vi på vårt anslag med et transaksjonsvolum på rundt NOK 65 mrd. Selv om det så langt i år ikke har gjort seg utslag i det totale volumet, er det om dagen en svært stor interesse for norsk næringseiendom. Det er om dagen flere pågående prosesser vedrørende større eiendomstransaksjoner, og vi forventer en langt høyere omsetning av eiendommer i neste halvår sammenlignet med det vi snart har tilbakelagt.

Transaksjoner etter eiendomsklasse

Kjøpsandeler 2016 etter nasjonalitet

KONTAKT Aleksander Gukild Analysesjef Colliers aleksander.gukild@colliers.com

Kjøpsandeler 2016 etter geografi


Det er en økende trend i Europa at virksomheter i privat sektor legger til rette for at ansatte skal ha fleksible arbeidsformer med effektivitet og økt produktivitet som mål. Avhengig av hvilken generasjon man henvender seg til vil en slik moderne måte å jobbe på ta tid å innføre. Veien dit krever endringsledelse hvor ansatte i prosessen blir involvert samt motivert gjennom endringer i kultur, nye mønstre og tilgangen til ulike teknisk hard-/software. - Tilrettelegging for å skape fleksibilitet i arbeidsdagen ved å jobbe annerledes ser vi særlig i vest og nord Europa, som i større grad er rustet for denne forandringen grunnet kultur og åpenheten for nye arbeidsformer, sier Morten Kjeldby som leder utleieavdelingen i Colliers International i Norge. Kjeldby´s uttalelser er med grunnlag i en Europeisk rapport som ble publisert av Colliers International i månedsskiftet. Den viser blant annet at fleksible arbeidsformer fører til at planløsning og fasiliteter forandres fra det «tradisjonelle kontoret», noe som oftest gjennomføres ifbm. kontraktsutløp av dagens lokaler mot en relokalisering. Dette får konsekvenser for arealkonsumet til brukere av næringseiendom som kan komme ned i rundt 10 kvm pr arbeidsplass. – Hvis det er slik at 10 kvm pr arbeidsstasjon blir den nye standarden, vil nesten alle markedene for kontor i Europa berøres. Størst effekt i reduksjonen vil vi dog se i Norden samt vest Europa, da disse landene i dag har et arealkonsum på mellom 15 og 20 kvm pr arbeidsstasjon (ref. graf i vedlagte rapport) – kun slått av Finland som topper med sine 30 kvm i snitt. Så vil det være nyanser i hvor stor grad dette kan påvirke de enkelte landene hensyntatt lokale lover og forskrifter, fortsetter Kjeldby. Med et arealkonsum på rundt 10 kvm pr arbeidsplass vil dette konsumet gå ned. Dette vil over tid ha innvirkning på tilbud og etterspørsel for kontorarealer, hvor det i mange markeder antas at det ikke vil bli behov for tilførsel av nybygg. Effekten fra innføring av fleksible arbeidsformer med fokus på mindre areal pr arbeidsplass vil påvirke de enkelte markedene i Europa i større eller mindre grad gjennom endrede arbeidsvaner, kulturforandringer, bruk av teknologi og altså lavere arealkonsum. Er fleksibilitet et nøkkelord for å beskrive fremtidens kontorhverdag? Ja, Colliers International observerer at det er slik utviklingen ser ut per idag.

MORTEN KJELDBY Head of Landlord Representation Mob. 90 69 66 77


KONSEKVENSER FOR MORGENDAGENS FLEKSIBLE KONTOR

Ã¥ p t e t i l ? i n b i e s d k i ! t e r fl e m h e r Er f n e t t e r r o o t p kon ed rap n t s La


Hva skjer med Bygårdsmarkedet i Oslo? Med usikkerheten i den norske økonomiske situasjonen - med den lave oljeprisen, ser vi en oppgang i bygårdsmarkedet. Bygårdsmarkedet, som samlet sett reflekterer boligmarkedet, oppleves som en vesentlig tryggere havn enn kontormarkedet om dagen, noe ikke minst banker også tydelig støtter, sier Monica Jacobsen, transaksjonssjef i Colliers. Jacobsen har 20 års erfaring fra transaksjonsmarkedet med hovedfokus på salg/kjøp av bygård. Den generelle oppfatningen blant investorene er at det er vesentlig tryggere å sette pengene i fast eiendom enn på børs. Videre vil vel kun de mest defensive mene at man bør ha pengene i banken fremfor i fast eiendom om dagen. Investorer som vil inn i bygårdsmarkedet i Oslo blir bare flere og flere. En av de største grunnene til den store interessen i bygårdmarkedet i Oslo er det generelle presset i boligmarkedet, noe man ikke ser noen tegn på at vil bremse. Det er et faktum at det bygges altfor lite nytt i Oslo, og selv om det kom ny kommuneplan for Oslo i september i fjor, er det et etterslep før fortetningen og knutepunktutviklingen får effekt på økt tilbud av boliger. I Oslo har man de siste 10 år hatt en netto innflytting på 120 000 innbyggere, altså en økning på nærmere 25 %.

Tilførsel av nye boliger har Oslo i løpet av samme tidsrom vært på 29 000. Investorene i bygårdsmarkedet er hovedsakelig to typer, de som kjøper for å bygge opp utleieportefølje og sitte langt, og de som kjøper for utvikling, oppdeling og utsalg enkeltvis i forbrukermarkedet. Den første kjøpegruppen aksepterer gjerne å sitte med en netto yield på lavt firetall for gode utleieobjekter. Dette er jo selvsagt et resultat av det lave rentenivået, og det er selve yield-gap’et (atlså differansen mellom bankrente og avkastning) som investorene ser på. For å akseptere et såpass lavt yield-nivå må investorene se at de underliggende substansverdier ved oppdeling og utsalg gir opp-side/fortjeneste, og at objektet er attraktivt beliggenhetmessig for utleie. Jo lenger østover og mindre sentralt i Oslo beliggenheten for bygården befinner seg, jo høyere yield kreves, da substansverdiene og opp-siden faller forholdsmessig. Jacobsen opplever at bankene er meget mer positive til objekter med «boligutgang» dvs. enten bygårder slik de står eller konverteringseiendom (fra kontor til bolig), enn rene kontoreiendommer. Dette er nok hovedsakelig fordi man ser at man alltid har en utgang av investeringen,


enten som en Cash-flow eiendom (ingen risiko for ledighet i boligutleie) i et samlet salg, eller ved oppdeling og utsalg i forbrukermarkedet. En annen faktor som igjen underbygger at markedet for bygårder er bra og holder seg bra, er at selv om de fleste bygårder selges som Aksjeselskap med lave skattemessige verdier, får de investorer som ønsker det, fremdeles delt opp og solgt enkeltleiligheter via borettslagsmodell uten å utløse den «gamle» latente skatten. Skatteetaten gir løpende bindende forhåndsuttalelser på at dette fremdeles er en gangbar vei. For boligmarkedet er det erfaringsmessig slik at en brems i salgspriser resulterer i en oppgang i utleiepriser. På den andre side kan et stort utbud av boliger til salgs dekke noe av behovet for å leie leilighet, noe som erfaringsmessig siden midten av 90-tallet aldri har ført til at begge disse markeder bremser. Dermed kan en type investor hoppe over fra å ha tenkt oppdeling og utsalg til å bli sittende med utleie, og omvendt. Den økte etterspørselen etter bygårder er også et resultat av høy likviditet og god nok tilgang på finansiering.

Hvis vi går 10 år tilbake gearet den typiske investor 75-80 % mens nå ligger de gjerne på 55-60 %, presiserer Jacobsen. En viktig faktor som bidrar til en jevn og høy etterspørsel etter kjøp av bolig er så vel den norske tradisjonen for å eie sin egen bolig sammenhold med gunstige skatteregler og ikke minst de lave lånerentene vi nå har. Den sistnevnte faktor sammenholdt med høy lånevillighet fra bankene, gjør også at småinvestorer er på banen for å kjøpe utleieleiligheter. Den historiske boligprisutvikling er også en viktig faktor som er med på å gjøre investering i bolig som attraktivt. Eiendom Norge angir i sin rapport for mars 2016 en prisstigning for bolig i Oslo under ett på 9,9% siste år, 42% siste 5 år og hele 85,7% siste 10 år. Usikkerhet i den økonomiske situasjonen andre steder i landet – blant annet som følge av relativt lav oljepris – synes ikke å påvirke Oslo-regionen overhodet, avslutter Jacobsen. MONICA JACOBSEN Director Transactions Mob. 91 88 08 52 Epost. monica.jacobsen@colliers.com


TIL S G L A S


MAXIS KJØPESENTER NÆRSENTER 10 MIN. FRA ARENDAL SENTRUM KONTAKT Monica Jacobsen Direktør Transaksjon monica.jacobsen@colliers.com

Kristine Haugen Rådgiver / Assistent, Transaksjon kristine.haugen@colliers.com


COLLIERS NYTT Markedsoppdatering juni 2016 administrasjon

transaksjon

Mia Nyberg Office Manager

Thor Bjørdal

prosjekt finansiering Lasse Kristiansen

MOB +47 90 59 29 75

CEO/Partner MOB +47 40 20 17 00

Partner MOB +47 41 14 70 80

Lene Granheim

Carl Fredrik Marti

Erik Dagslett

lene.granheim@colliers.com

carlfredrik.marti@colliers.com

erik.dagslett@colliers.com

mia.nyberg@colliers.com

Office assistant MOB +47 90 07 41 42

Director Investments MOB +47 40 20 12 00

Jørgen Ekker

utleie Morten Kjeldby

Head of Landlord Representation MOB +47 90 69 66 77 morten.kjeldby@colliers.com

Director Investments MOB +47 90 77 44 28 jorgen.ekker@colliers.com

lasse.kristiansen@colliers.com

Partner MOB +47 95 77 22 30

Lasse Bing Larsen

Partner MOB +47 90 53 73 27

lasse.binglarsen@colliers.com

Sondre Hybertsen

eiendomsforvaltning

Christopher Bell

Senior Advisor Transactions MOB +47 90 77 44 28 jorgen.ekker@colliers.com

Geir Vinslid

christopher.bell@colliers.no

Tom Elliot Johnsen

geir.vinslid@colliers.com

Real Estate Advisor MOB +47 45 26 95 94

Senior Advisor Investments MOB +47 97 56 43 43

retail Haakon Reed Larsen

tomelliot.johnsen@colliers.com

Head of Retail MOB +47 48 29 98 34

Monica Jacobsen

Kari Gro Herrem

monica.jacobsen@colliers.com

haakon.reed-larsen@colliers.com

Senior Advisor Retail MOB +47 91 38 19 50

karigro.herrem@colliers.com

Director Investments MOB +47 91 88 08 52

tore.busk@colliers.com

Investment Assistant MOB +47 90 84 77 58

kristine.haugen@colliers.com

Director Corporate Solutions MOB +47 90 85 83 45

analyse og markedsføring

Christian Prebe

Aleksander Gukild Head of Research

Head of Tenant Representation MOB +47 95 87 10 39 christian.prebe@colliers.com

Property Manager MOB +47 90 21 71 61

tonje.blaker@colliers.com

Kristine Haugen

cecilie.eidslott@colliers.com

cato.hellvik@colliers.com

Jørn Larsen

Tore Busk

jorn.andersen@colliers.com

Cecilie Eidslott

CFO MOB +47 91 16 62 51

Tonje Blaker

Jørn Andersen

leietakerrådgivning

Cato Hellvik

jørn.larsen@colliers.com

Senior Real Estate Advisor MOB +47 40 20 12 00

Senior Advisor Retail MOB +47 93 46 97 29

Managing Director REMS MOB +47 99 00 77 77

MOB +47 92 61 53 38

aleksander.gukild@colliers.com

Sondre Hybertsen

Property Manager MOB +47 40 20 01 21

Marthe Sundby

Property Manager MOB +47 47 32 72 87

marthe.sundby@colliers.com

Rolf Knetter

Engineer-assessor MOB +47 90 01 53 55 rolf.knetter@colliers.com

Anne Grethe Haune Property Manager MOB +47 90 10 95 27

annegrethe.haune@colliers.com

Senior Advisor Investments MOB +47 93 45 19 22

Christian Risø

Jonna Alexandra Harding

christian.riso@colliers.com

sondre.hybertsen@colliers.com

Marketing Manager MOB +47 47 34 92 89

jonna.harding@colliers.com

Finance Manager MOB +47 92 68 68 33

Atle Thomassen

Finance Controller MOB +47 90 74 36 62

atle.thomassen@colliers.com

Mariann Inderberg

CEO/Property Manager - Buskerud & Vestfold MOB +47 482 43 761 mariann.inderberg@colliers.com

Wergelandsveien 7, Oslo Tlf. 22 06 62 80 www.colliers.no

Profile for ColliersNorway

Colliersnytt juni 2016  

Colliersnytt juni 2016