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Q2 2012 | OFICINAS

BOGOTÁ COLOMBIA

RESEARCH & FORECAST REPORT

Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.

INDICADORES DEL MERCADO Q2 2011

2012

OFERTA

A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.

VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE RENTA

ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)

7,6

8

En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.

3,9

4,7

5,1

5,0

6

4

Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.

Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.

1,2

2

0

2007

2008

2009

2010

2011

www.colliers.com/bogota

2012


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Inventario

Oferta

El inventario competitivo de oficinas en Bogotá ha tenido un crecimiento sostenido ocasionado por la reactivación de la economía local de los últimos años; durante el primer semestre del año han ingresado al inventario competitivo cerca de 110.000 metros cuadrados distribuidos en 14 edificios, de los cuales el 61% son de clase A+ y A.

La primera mitad del año termina con una oferta de 61.134 metros cuadrados de las tres clases, 20% menos que la del mismo periodo del 2011, descenso ocasionado por la continua demanda de espacios y las altas tasas de ocupación de los edificios nuevos.

Gráfica 1

Andino 0%

Av. Chile 6% Cll. 100 12%

Sta. Bárbara 19%

Centro Int. 2%

Chicó 22%

Salitre 22%

Otros 17%

Nogal 1%

Es importante destacar que actualmente la composición del inventario es equitativa, sin embargo, para el año 2015 este no sólo aumentará en un 43% sino que además su distribución cambiará, predominando en el mercado los edificios A+ y A con el 74% del total de metros cuadrados de la ciudad Adicionalmente, la distribución geográfica del inventario también se modificará, lo anterior como consecuencia de la falta de terrenos para desarrollar en las zonas tradicionales, se estima que para el 2017 solo el 55% del inventario estará localizado en el nororiente de la ciudad y el restante se distribuirá en nuevos corredores.

DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR

Realizando un análisis por clase, se encuentra que las oficinas A+ ocupan el primer lugar con el 41%, lo anterior, debido principalmente a la disponibilidad en los edificios: Paralelo 108, Torre 4 de Sarmiento Angulo, Torre AR y Capital Tower los cuales suman el 60% del total. En segundo lugar lo ocupa las oficinas clase A y B con el 29,5% cada una. Cabe destacar que son pocas las áreas disponibles mayores a 2.000 metros cuadrados en la ciudad, la mayor cantidad de la oferta está distribuida en oficinas entre 80 y 250 metros cuadrados. Para el resto del 2012, se estima que la oferta se mantendrá estable y que los edificios que se terminan ingresen con altas tasas de ocupación.

Gráfica 2. Crecimiento del Inventario Distribuido por Zonas. 2007- 2017

45% del total

2.500.000 2.000.000

Otros

1.500.000

Salitre

Límite de crecimiento

1.000.000 500.000

2.450.000

1.876.500

Metros Cuadrados

Metros Cuadrados.

Centro

0

2007

2008

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Nor-Oriente


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Construcción Planos A la medida

El mercado de oficinas de Bogotá ha sido dividido por Colliers International en 9 corredores, 6 de ellos se encuentran localizados en la zona nororiental de la ciudad, zona en la que actualmente se concentra el 69% del inventario de oficinas A+, A y B de Bogotá.

Localización de Proyectos Gráfica 1

Nueva Oferta 54%

Salitre

Otros

31%

Chicó

8%

Sta. Bárbara

4%

2%

Calle 100

Se estima que cerca de 695.000 metros cuadrados se construirán en los próximos 6 años, de los cuales, el 27% se encuentra en construcción y el resto en planos. La construcción de estos edificios estará directamente ligada a la demanda, de esta forma, a pesar de contar con una amplia oferta de proyectos, no existirá una sobreoferta de espacios construidos.

Cabe destacar que entre julio y diciembre de 2012 se espera que ingresen al inventario cerca de 123.000 metros cuadrados rentables, de los cuales el 51% se encuentran en Salitre.

Analizando los proyectos por clase, se encuentra que el 52% corresponde a espacios A+ seguidos de la clase A con el 45% y el restante son clase B, conservando la tendencia de construir espacios prime en Bogotá.

Entre el 2013 y el 2014 se estima que se finalizarán cerca de 185.800 metros cuadrados rentables, cifra muy por debajo del promedio de los últimos años, hasta el año 2015 en el cual se espera que ingresen 230.000 metros cuadrados se prevé que exista nuevamente una adecuada cantidad de oferta de oficinas en la ciudad, sin embargo, esto dependerá de los desarrolladores.

Por otra parte, como resultado de la falta de tierra para construir en el nororiente de la ciudad, los grandes complejos empresariales se proyectan en zonas alternas, es por esto que Salitre y Otros cuentan con el 85% de los metros cuadrados futuros de Bogotá.

En los próximos años Colliers International estima que nuevos proyectos se consoliden en zonas alternas a las tradicionales, consolidando de esta forma nuevos corredores de oficinas en Bogotá y diversificando la oferta de espacios en el mercado.

Construcción Planos

Centro

1%

-

A la Medida

200.000

400.000

DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR (m²)

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Demanda INDICADORES DEL MERCADO Q2 2011 vs. Q2 2012 Vacancia

La absorción neta en el primer semestre del año cerró en 116.951 metros cuadrados en las tres clases de edificios, 2% mayor a la del mismo periodo de 2011, año en el cual se alcanzaron cifras récord de absorción.

Precios

ANDINO AV. CHILE

Angulo sumado a las dos primeras torres del complejo Connecta. Por otra parte, la tasa de disponibilidad de las tres clases cerró en 3,4%, reflejando una reducción de 1.6 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del 2011. En cuanto a las oficinas A+ y A, éstas registraron una tasa de 3,7%.Si bien el mercado de oficinas viene registrando un significativo dinamismo en los últimos años, es importante destacar que gracias a estrategias de comercialización y construcción a la medida, las cuales están directamente ligadas a la demanda, se ha mantenido un equilibrio entre las nuevas construcciones y la absorción de las mismas, con lo cual, se estima que la tasa de disponibilidad de las tres clases en los próximos dos años se mantendrá entre 25%, frenando así la sobreoferta esperada en periodos anteriores.

Analizando la absorción por clase se encuentra que el 59% corresponde a espacios A+ y A, cifra que se ha reducido debido a la escasez de grandes espacios en estas clases de edificios.

CALLE 100 CENTRO INTERNACIONAL

Adicionalmente resalta la absorción de espacios B en el corredor Centro Internacional, debido a la finalización y ocupación de los proyectos San Martín y 13-35 Oficinas, los cuales suman cerca de 51.000 metros cuadrados rentables. En segundo lugar lo ocupa el corredor Salitre con la ocupación de la Torre Argos y la Torre 4 en la ciudadela de Sarmiento Angu

CHICÓ NOGAL SALITRE SANTA BÁRBARA OTROS

esperar. Gráfica 4. INVENTARIO, ABSORCIÓN Y TASA DE VACANCIA A+ Y A POR CORREDOR

295.000

10%

A pesar de la gran demanda y preferencia que existe por corredores como Av. Chile, Nogal, Andino y Calle 100 entre otros, éstos no muestran importantes valores de absorción debido a la escasez de oferta.

Metros Cuadrados

245.000

7%

195.000

6%

5% 4%

145.000 95.000 1,4% 45.000

5%

3% 1%

1%

0,3%

-5.000

0%

Andino

Av. Calle Centro Chicó Nogal Otros Salitre Sta. Chile 100 Int. Bárbara Inventario

Absorción

Tasa de Vacancia

ACTUALIZACIÓN. Proyección del comportamiento del mercado A+ y A 2.000.000

15%

Inventario

Absorción Neta 10%

1.500.000

Tasa de Vacancia

10% 10%

7%

1.000.000

6%

4%

5%

4%

500.000

3%

1%

1%

1%

2013*

2014*

4%

0

0% 2007

2008

2009

2010

2011

2012*

2015*

2016*

2017*

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Precios

COP / m²

Gráfica 6. PRECIOS DE RENTA Q2 2005-2012

$ 65.000

A+

$ 55.000

A

Como resultado del dinamismo en el mercado y la construcción de edificios de altas especificaciones, los precios de renta y venta tuvieron un marcado crecimiento entre el 2005 y 2009, posteriormente con el constante aumento del inventario y de la oferta los precios promedio iniciaron un proceso de estabilización entre el 2010 y el 2011. En el primer semestre del año como resultado de la escaza oferta los precios de lista han empezado registrar nuevamente una tendencia al alza.

B

$ 45.000 $ 35.000

11

Realizando un análisis por clase en comparación con el mismo periodo del 2011, se encuentra que las oficinas clase B tuvieron la variación más importante con un aumento del 10% alcanzando un valor promedio de $48.700 pesos (US$27,3) por metro cuadrado, los espacios A+ y A por su parte

12

10

09

08

07

06

$ 15.000

05

$ 25.000

parte, registraron un aumento del 7% alcanzando un valor promedio de $59.400 pesos (US$33,3) por metro cuadrado. Andino y Santa Bárbara presentan los mayores valores promedio de renta en las oficinas A+ y A con valores de $85.000 (US$47,6) y $70.050 (US$39,3) pesos por metro cuadrado respectivamente, lo anterior como resultado de la baja oferta de espacios en la ciudad. Cabe destacar que los valores de renta analizados en este reporte corresponden a precios de lista, es decir, el dinero que pide el propietario por su oficina. Colliers International estima que en el 2012 los precios de renta de la ciudad mantendrán una tendencia al alza.

Gráfica 5. RANGO DE PRECIOS DE RENTA PROMEDIO DE A+ Y A POR CORREDOR 100.000

51

50

* TRM 1.784,6 43

80.000

45 COP / m²

RANGO DE PRECIOS DE RENTA A+ Y A Lo valores máximos de la ciudad han aumentado significativamente, alcanzando cifras de hasta $90.000 por metro cuadrado.

39,5

60.000

US$

45 39

37,6

40,5

33,6 24 25,2

40.000

23,4

25

27 23 19,6

20.000 Andino

Santa Bárbara

Nogal Calle 100 Chicó

Avenida Salitre Chile

Otros

Centro Int

4,00 14%

13,3%

12,6%

-0,008

0,069

8,4%

8%

0,067

0,46

0,62

0,80

3,2%

0,007

1,16

0,013

1,69

0,093 0,00

1,45

7,0%

1,00

1,74

2,00

12%

Indicadores LATAM Q2

10%

3,97

millones de m²

3,00

0,005 4%

0,054

3,7%

1,1%

1,9%

-1,00 México

Buenos Aires

Santiago

Inventario A+ A

P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL

6%

2% 0%

Sao Paulo

Absorción A+ y A

Bogotá

Panamá

San Jose

Lima

Tasa de Disponibilidad A+ y A

Bogotá cuenta con el 10% de inventario de oficinas A+ y A de Latinoamérica, sin embargo ocupa el segundo puesto en la absorción participando con el 25% de la absorción neta total de la región.


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Aspectos Conceptuales Tasa de Vacancia

Edificios Clase A+ (A Plus)

Es la razón entre el espacio total de Estos edificios son considerados de altas inventario y el espacio vacante. especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas Absorción Neta Anual Acumulada entre piso y techo iguales o superiores a Es el cambio en el número de metros 3.5 metros, un espacio de parqueo por cuadrados de espacio ocupado en un cada 40 metros cuadrados de oficina, periodo determinado de tiempo, para el sistemas de avanzados de comunicaciones caso de este informe corresponde al y de seguridad contra incendio y acceso. periodo comprendido entre Diciembre de Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías 2011 a Junio de 2012. de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Inventario Universo de estudio. Es todo inmueble terminado tipo A+, A o B, dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no esta en proceso de construcción ni en proyecto.

Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.

inflación en Colombia cediendo, Mayo de 2012.

• DANE Índice de Precios al Consumidor, Julio de 2012.

• PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012.

• DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012.

Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118 1.8 mil millones en ingresos anuales 116 millones de metros cuadrados bajo administración. 12,300 profesionales

Edificios Clase A

Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por Corredor cada 50 metros cuadrados de oficina, Es considerado como un sub-mercado de sistemas de seguridad medio en acceso y análisis, corresponde a una zona contra incendio. geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que Edificios Clase B son estudiados. Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 PIB metros, un espacio de parqueo por cada 50 Es el valor total de los bienes y servicios metros cuadrados de oficina o superior y producidos en el territorio de un país en un sistemas de seguridad básicos de acceso y periodo determinado. contra incendio.

• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012.

522 oficinas en 62 países en 6 continentes

siguen

• BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012.

RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Los reportes elaborados son de uso exclusivo de la compañía, por lo tanto no pueden ser utilizados para fines publicitarios u otro propósito comercial sin autorización previa. Colliers International es la única entidad autorizada para su divulgación. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.

• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012.

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Oficinas Bogotá Junio 2012  

Reporte de Mercados de Oficinas de Bogotá a 30 de Junio de 2012.

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