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S1 2012 | INDUSTRIAL

MEDELLÍN COLOMBIA - INDUSTRIAL

RESEARCH & FORECAST REPORT

Panorama Económico

De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.

INDICADORES DEL MERCADO S1 2011

2012

OFERTA

A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.

ABSORCIÓN BRUTA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE VENTA PRECIO DE RENTA

ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)

7,6

8

En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.

3,9

4,7

5,1

5,0

6

4

Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.

Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.

1,2

2

0

2007

2008

2009

www.colliers.com

2010

2011

2012


RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL

Gráfica 1

Panorama Medellín

Reino Venezuela Perú 3% Unido 3% 5% Ecuador México 7% 3%

Otros 18%

Suiza 15%

EEUU 47%

PRINCIPALES DESTINOS DE EXPORTACIÓN Fuente: DANE A marzo de 2012, Antioquia registra un total de US$ 1.541,3 millones en exportaciones, donde el principal destino fue Estados Unidos. Vale la pena destacar el aumento significativo en las exportaciones a México y Venezuela, que crecieron 45% y 48,5%, respectivamente.

Sub Urbano Norte 36%

Por otro lado, las exportaciones presentaron un aumento del 14% con respecto a las ventas registradas en el primer trimestre de 2011, sin embargo, la tasa de crecimiento es menor en 19 puntos porcentuales. Las ventas del oro , las cuales concentran el 47,6% del total, son la principal causa del incremento presentado. En contraste, las importaciones se redujeron a 13,4%, donde los principales productos importados fueron materias primas y productos intermedios para industria. La tasa de desempleo de enero a marzo de 2012 en Medellín Valle de Aburrá se situó en 13,4%, 30 puntos porcentuales sss

por debajo de la tasa registrada el mismo periodo del año anterior, no obstante, supera el registro de las 13 ciudades. Del número total de ocupados, el 70% se encuentra ejerciendo actividades del sector terciario. La construcción, por su parte, registró un área aprobada en Antioquia de 979 mil metros cuadrados, presentando un crecimiento de 18,9%, donde el 16,3% corresponde a usos diferentes a vivienda. A su vez, la actividad inmobiliaria en el departamento, según estudios de La Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, registró un crecimiento anual del 5,8% en la cantidad de negocios realizados, donde los mejores resultados se obtuvieron durante el mes de febrero de 2012. Según el Banco de la República, para el primer trimestre del año la economía de Antioquia continua presentando resultados positivos, sin embargo, presenta desaceleración en algunos sectores, comportamiento consecuente con la actividad registrada a nivel nacional.

Oferta

Gráfica 2

Sub Urbano Oriental 7%

De acuerdo con el DANE, a marzo de 2012 la actividad manufacturera y las ventas en Medellín y su área metropolitana registraron un incremento anual de 5,9% y 3,6%, respectivamente. Los sectores con mayor crecimiento fueron las prendas de vestir, vehículos, automotores y autopartes y los alimentos preparados para animales.

Sub Urbano Sur 4%

Urbano Centro 16%

Urbano Sur 37%

DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

Para el primer semestre de 2012, Medellín y sus corredores suburbanos registraron una oferta de bodegas industriales de 241.584 metros cuadrados, oferta mayor en 58% si se compara con la registrada en el mismo periodo del 2011. Las bodegas ubicadas en el área suburbana de la ciudad participan con un 47%, doblando su cifra con respecto a la registrada en el 2011, crecimiento causado por la actividad constructora presentada en esta zona de la ciudad. Al analizar la oferta por corredor, Urbano Sur participa con el 37% de la oferta, seguido por Sub Urbano Norte con un 36%, vale la pena mencionar que este corredor presentó la mayor variación, aumentando su oferta 6 veces con respecto al mismo periodo del 2011, comportamiento presentado por el avance de las obras de proyectos industriales en este sector y entregas parciales de las ssssssssssss

mismas, el valor restante de la disponibilidad registrada se distribuye entre los corredores Urbano Centro, Sub Urbano Oriental y Sub Urbano Sur. Por otro lado, las bodegas a la calle participan con un 56% de la oferta, el valor restante corresponde a bodegas ubicadas en parque industrial. Vale la pena mencionar que la oferta en estos complejos es cada vez mayor, sólo para este periodo registró un crecimiento del 79% respecto al primer semestre del 2011, lo cual ha sido causado por los parques industriales que se han desarrollado en la ciudad. Para el 2012, Colliers International estima que la oferta de bodegas industriales se mantendrá estable debido a que se espera que los parques industriales que se encuentran en construcción finalizarán obra entre el 2013 y 2014.


RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL

Gráfica 3 20.000

En Construcción 16.000

12.000

54%

8.000

46%

4.000

0

Urbano Norte

Sub Urbano Norte

DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR (m²)

Nueva Oferta

Terrenos Industriales

Al finalizar el primer semestre de 2012, se estima que existen 31.906 metros cuadrados distribuidos en 2 proyectos de parques industriales, los cuales se encuentran en construcción. Vale la pena mencionar que los metros cuadrados proyectados disminuyeron en 88% con respecto al mismo periodo del año anterior, comportamiento que se debe a la tendencia de los parques industriales de comercializar lotes para que los propietarios construyan sus bodegas según sus necesidades de espacio y especificaciones.

A junio de 2012 la oferta de terrenos industriales cierra en 1´199.372 metros cuadrados, valor que disminuyó en 35% con respecto al mismo periodo del 2011. Es importante destacar que él área suburbana de la ciudad registró la mayor variación negativa, lo cual representa el desarrollo industrial que se está llevando a cabo en esta zona de la ciudad.

Al realizar un análisis de la nueva oferta por corredor, se encuentra que el 54% corresponde a Urbano Norte debido a la construcción del Parque Industrial Portón del Norte, el valor restante corresponde al corredor Sub Urbano Norte.

Por otra parte, se absorbieron 274.087 metros cuadrados, de los cuales el 100% corresponde a Sub Urbano Oriental. Es de resaltar que el 99% de la demanda corresponde a lotes ubicados a la calle debido a los terrenos de gran tamaño que ofrece este corredor y los cuales son difíciles de encontrar en otras zonas de la ciudad, permitiendo la ampliación de las naves industriales, como es el caso de la empresa Tecnopipe.

Gráfica 4. DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA DE LOTES POR CORREDOR Y LOCALIZACIÓN (m²)

1.000.000 Parque Industrial La comercialización de lotes en los nuevos parques industriales, como es el caso de los complejos Intercity, Valle Sur y Elite, ha causado que disminuya significativamente la nueva oferta de bodegas industriales. Sólo estos tres parques suman 301.054 metros cuadrados de área rentable de lotes.

A la Calle

800.000

600.000

400.000

200.000

-

Sub Urbano Oriental

ACTUALIZACIÓN

Sub Urbano Norte

Urbano Sur

Sub Urbano Sur

Proyectos en Construcción

Valor Presente de Precios Promedio (COP$/m2) CLASE DE DISPONIBILIDAD

SUB URBANO NORTE

URBANO NORTE

Venta

$1.597.000

$1.232.000

Renta

$8.200

$11.850

P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL


RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL

Gráfica 5 Sub Urbano Oriental 2%

Sub Urbano Norte 38%

Sub Urbano Sur 16% Urbano Centro 11%

Demanda

Precios

A junio de 2012, se estima una absorción bruta de bodegas de 64.762 metros cuadrados, cifra que disminuyó en 5% con respecto al primer semestre del 2011 y cuyo descenso se atribuye principalmente al ingreso al mercado de nuevas bodegas con mejores especificaciones. Sin embargo, en el área suburbana de la ciudad la demanda creció en 109% en bodegas ubicadas a la calle.

A junio de 2012, los precios de renta se mantuvieron estables al ser comparados con el primer semestre de 2011, registrando una cifra promedio de COP$ 11.250 (US$ 6,3).

Analizando la absorción por corredor, Sub Urbano Norte participa con el 38% de la demanda, seguido por el corredor Urbano Sur, con un 33%. Es de destacar la creciente demanda en el corredor Sub Urbano Norte, la cual aumentó 36 veces con respecto al 2011, debido a las bodegas a la calle que han sido ocupadas por empresas manufactureras que requieren transportar su mercancía hacia la costa norte y por aquellas que necesitan un espacio de almacenamiento.

Urbano Sur 33%

DISTRIBUCIÓN DE LA ABSORCIÓN BRUTA DE BODEGAS POR CORREDOR

Al analizar los precios de renta por corredor, Sub Urbano Norte se establece como la zona más costosa de la ciudad, con un valor promedio de COP$ 11.750 (US$ 6,2) por metro cuadrado, lo cual ha sido causado por las bodegas nuevas que ofrecen los parques industriales que se están desarrollando en esta zona dé la ciudad. Por otro lado, los precios de venta presentaron un aumento del 10%, registrando una cifra promedio de COP$ 2´068.050 (US$ 1.158), donde el corredor Urbano Sur registra el mayor valor, con un promedio de venta de COP$ 2´200.700 (US$ 1.150) por metro cuadrado.

Gráfica 6. RANGO DE PRECIOS DE RENTA DE BODEGAS Y PRECIOS DE VENTA DE TERRENOS

$ 35,000

Bodegas

16,8

* TRM 1.785,6

US$

$ 30,000

COP$ / m2

$ 25,000 $ 20,000

8,6

7,9

$ 15,000

7,7 5,7

$ 10,000 Debido a que el corredor Urbano Centro registra una gran variedad en la oferta de bodegas a la calle, este periodo presenta el rango más amplio en sus precios de renta.

$ 5,000

4,7

4,0

4,5

Urbano Centro

Urbano Sur

Sub Urbano Norte

5,3

$0

Los terrenos industriales presentan una gran diferencia entre los precios de la zona urbana y suburbana de la ciudad debido a que estos pueden corresponder a valores de lotes sin urbanizar.

$ 3,000,000

Sub Urbano Sur

Terrenos

1.316

Sub Urbano Oriental

* TRM 1.785,6

US$

COP$ / m2

$ 2,000,000

$ 1,000,000

611

$0

-$ 1,000,000

P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL

Urbano Sur

350

325

28

25

224

Sub Urbano Norte Sub Urbano Oriental Sub Urbano Sur


RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL

Aspectos Conceptuales

522 oficinas en 62 países en 6 continentes

Parque Industrial

Bodegas Clase B

Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.

Tiempo de construcción superior a 10 años, ubicada sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.

Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118

Índice de Construcción

anuales

Corredor

Es el cociente resultante de dividir el área Es considerado como un sub-mercado de total construible en una edificación por el análisis, corresponde a una zona área bruta o neta del suelo delimitado por geográfica en donde se encuentra el Plan Parcial o la Unidad de Actuación concentración de la clase de inmuebles que Urbanística. son estudiados.

administración.

Zona Franca (ZF) Bodegas Clase A Tiempo de construcción inferior a 10 años, ubicada cerca de vías de acceso principales y dentro de los corredores más representativos, triple altura en bodega, resistencia alta de pisos, servicios adicionales y manejo de materiales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.

Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios, como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.

PIB Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.

Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.

• DANE Índice de Precios Consumidor, Julio de 2012.

al

• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012. • DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012. • DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012.

• PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012. • BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012. •BANCO DE LA REPÚBLICA Boletín Económico Regional I Trimestre de 2012, Antioquia / Chocó Junio de 2012

RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Piso 16 Torre 2 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334

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