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2a Edición 2012

Colliers Overview Office Market

Indicadores de

Oportunidadesen

Santiago

Mercado

Vacancia Absorción Producción Precio renta Precio venta

4T/11 1T/12

Habilitación de

Oficinas Costos: entre 12 y 18 UF/m2

Desde el aire acondicionado y la instalación eléctrica hasta los muebles, los costos de habilitación varían en función de las decisiones de planificación que se toman y en menor medida de las terminaciones que se elijan. La planificación correcta logrará una oficina eficiente, de buen estándar y con un costo optimizado.

Flexibilidad = Productividad La Flexibilidad es clave. Habilitar una nueva oficina es una oportunidad para lograr espacios de trabajo flexibles, que incentiven el trabajo en equipo y aumenten la productividad. Paralelamente, un buen espacio de trabajo debe ser flexible para responder a los cambios en la estructura de la empresa, su crecimiento y nuevas líneas de negocios. Las Compañías líderes en innovación mundial han implementado estos conceptos confirmando sus resultados.

Basta con mirar el horizonte san- del sector abre una serie de oportiaguino para detectar para las emEl mercado tunidades una gran cantidad de presas. Cada Compañía presenta grúas que sobresalen debería preguntarse si importantes entre los edificios en existe una mejor opción construcción; esto sin oportunidades en el mercado a la que duda es el reflejo de un de mejorar los tienen actualmente en estándares proceso de crecimiento términos de calidad, imalaborales sostenido del país, resgen corporativa, precio, paldado en la demanda clima laboral, desplazacreciente de oficinas, marcando un miento, contrato, etc. El mercado bajo nivel de vacancia de 1,93%, lo presenta importantes oportunidades que es particularmente significativo de mejorar los estándares laborales para un mercado como el nuestro debido a que nos encontramos en la en comparación al resto de Latino- cima de la curva de producción de américa. nuevos metros cuadrados en todos Este gran crecimiento en la oferta los submercados de Santiago.

Inversión en oficinas:

Alta rentabilidad y baja volatilidad Durante el último tiempo, hemos comprobado una creciente tendencia de inversionistas institucionales y particulares que compran oficinas con fines de renta. Lo anterior responde al hecho de que este tipo de inversión presenta atractivas rentabilidades (entre 7% y 9% real), así como también representa un refugio frente a las volatilidades de las inversiones bursátiles, considerando que los contratos de arriendo son en general a plazos que van desde los 5 hasta los 10 años indexados a la UF. La rentabilidad en la compra de oficinas para renta está dada principalmente por la ubicación de la propiedad, calidad de construcción y la existencia o no de un contrato de arriendo previo a la compra. En este último punto es muy relevante tener en cuenta la solvencia financiera del arrendatario, el plazo del contrato y las cláusulas de salida al momento de la compra; por lo tanto, resulta clave ser selectivo y contar con la asesoría de un experto inmobiliario.

Consolidación de

A través de nuestra experiencia de 27 años en el mercado inmobiliario chileno hemos podido apreciar el surgimiento y desarrollo que han tenido los distintos submercados dentro de Santiago, donde sin duda el que ha tenido un crecimiento más rápido es Nueva Las Condes, superando en producción e inventario a submercados tradicionales y emblemáticos, como Santiago Centro. En este sector podemos encontrar oficinas para todos los perfiles de empresas; sus contratos de arriendo han empezado su segundo o tercer ciclo, lo que es una clara señal de consolidación en el largo plazo. Se proyecta un aumento en el inventario de 40.000 m2 para este año y de 70.000 m2 para el 2013, lo que nos lleva a un escenario positivo al referirnos al desarrollo de este submercado.

Nueva Las Condes El financiamiento es clave Al momento de financiar este tipo de inversiones es fundamental tomar en consideración todos los factores que inciden en una compra de este tipo. No se trata sólo de comparar la tasa final de rentabilidad entre las distintas alternativas, ya que factores tales como las condiciones de prepago, tratamiento del IVA o garantías exigidas son determinantes para el análisis. Es fundamental contar con una asesoría objetiva que permita lograr la obtención del financiamiento que más se adecúe a la realidad de cada persona natural o jurídica.


Edificios comercializados por

Colliers

Panorama Santiago en

5

En Santiago, temas relacionados con la distribución de espacios por parte de las Compañías se han hecho cada vez más relevantes, lo que se puede apreciar en el incremento de número de edificios corporativos de empresas, principalmente de mediana y gran escala. De hecho, para este año se espera el ingreso de 9 proyectos, de los cuales 3 son edificios de las firmas Deloitte, Entel e ING. En conjunto, estos proyectos suman el 36% de la producción de este año. Edificio Innova Entrega Inmediata Nueva Las Condes

Edificio Córdoba Entrega Inmediata Nueva Las Condes

Cerro El Plomo 5755 2do Semestre 2012 Nueva Las Condes

Los beneficios que han impulsado esta tendencia es la generación de una mayor integración de las personas, una mejor comunicación y menores costos, fomentando la transparencia organizacional, eficiencia, productividad y bienestar de las personas y equipos de trabajo.

Proyecciones 2012 3,3% se estima que sea la tasa de vacancia de oficinas clase A y A+ para fines de este año.

Torre Huérfanos 2do Semestre 2012 Santiago Centro

Vitacura Vespucio 2do Semestre 2012 Vitacura

0,52 UF

Territoria El Bosque 2do Semestre 2012 El Golf / El Bosque

es la proyección para el precio promedio de arriendo por metro cuadrado para el mercado de oficinas Clase A y A+ de Santiago.

1,825 millones de metros cuadrados se espera que sea la superficie del inventario de oficinas Clase A y A+, con una producción estimada de 157.000 metros cuadrados durante este año.

Índices del Mercado de Oficinas Clase A / A+ Inventario Tasa de Absorción Precio renta Precio venta (m²) Vacancia (m²) (UF/m²) (UF/m²)

Submercado El Bosque / El Golf

790.085

0,49%

-480

0,62

66,00

Nueva Las Condes

364.665

3,38%

7.459

0,52

57,00

Santiago Centro

295.524

3,27%

1.514

0,40

42,00

Providencia

178.180

0,57%

1.183

0,52

55,00

55.047

7,24%

-2.909

0,51

58,00

4.826

0,00%

0

0,39

40,00

1.668.427

1,93%

6.767

0,50

58,61

Vitacura Ciudad Empresarial Región Metropolitana

Metros Cuadrados (m2)

180.000 160.000

180.000

20%

160.000

20%

140.000 120.000

100.000

100.000

80.000

80.000

60.000

60.000

40.000

40.000

15%

15%

10%

10%

5%

5%

20.000

Producción (m²)

Absorción (m²)

*

0%

2012

2011 2012

2011

2010

2010

2009

2009

2008 2008

2007

2001

0% 2007

0

0

2006

20.000

25%

2005

120.000

Glosario

25% 200.000

140.000

El mercado de Antofagasta se ha visto fuertemente impulsado por la actividad minera y los servicios relacionados a ésta, configurando un auspicioso escenario de inversión para el período 2011 - 2018. La producción de m2 de oficinas para Antofagasta se estima este año en cerca de 7.000 m2, cifra que se repetirá el 2013; históricamente la producción de metros cuadrados de oficinas de la ciudad es de 3.000 m2 al año, con un peak entre 1997 y 1999 de 10.800 m2 construidos. Durante el 2012 y 2013 se superará esta cifra histórica, lo que nos indica una oportunidad en el sector, lo que se consolidará en el largo plazo, acercándose a los estándares internacionales.

Porcentaje (%)

200.000

2002

Antofagasta

Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas Clase A / A+

2001

Apoquindo 2929 2do Semestre 2013 El Golf / El Bosque

2003

Guernica 2do Semestre 2013 Providencia

2002

Costanera Lyon II 2do Semestre 2013 Providencia

Nota: La recolección de datos se cerró el 30 de marzo de 2012. Los precios son el promedio de cada submercado y están representados en Fuente: Colliers International Research valores lista netos mensuales y no incorporan la componente de habilitación. La información de precios en Ciudad Empresarial es estimativa.

2006

Bucarest 2do Semestre 2013 Providencia

2004 2005

Apoquindo 5400 1er Semestre 2013 Nueva Las Condes

2004 2003

Patio Foster 1er Semestre 2013 El Golf / El Bosque

Tasa de Vacancia (%)

Fuente: Colliers International Research

Submercado Sector donde se concentran edificios de oficinas en un territorio geográfico determinado.

Vacancia Cantidad de metros cuadrados de oficina disponible al fin del período en estudio.

Absorción (Demanda) Es la cantidad de metros cuadrados de oficina producidos más la diferencia en la vacancia entre dos períodos consecutivos.


MercadodeoficinasenLatinoamérica País

USD$/m2/Mensual

$0 $10 $20 30 $40 $50 $60 $70 $80 $90 $100

Aumento

Escasez

DEMANDA

OFERTA Sobreoferta

Proyecto Integral

Aumentan las Certificaciones LEED® 2.500

100 90

51

2.000

80 70

43

Edificios de Oficinas LEED en Latinoamérica ®

1.500

Metros cuadrados (m )

1.000

2.500.000 2.000.000 500

4080

9

3070

11

4

9

43

1.500.000

11 4

3

0

Chile

9

11 4

3

Argentina

• Desarrollo del proyecto • Búsqueda de inversionistas • Compra del terreno • Licitación de la empresa costructora • Proyecto de habilitación

4

Colombia

9

Panama

21

México

Brasil

500.000

2060

6

1050

1

1

0

Servicios

50

21 51

1.000.000

60 N° Certificaciones

2

Colliers lideró el desarrollo completo del edificio corporativo de Deloitte, entregando un servicio integral, el cual generó, entre otras ventajas, un ahorro del 25% en el canon de arriendo.

11 1

0 40 30 6 1

20 10 0

Brasil m² Certificados

m² En Proceso de Certificación

N° Certificados

Nota: Se consideraron todos los proyectos Commercial Office del registro LEED®.

Características • Clase A+ • Entrega 2do Semestre 2012 • Submercado Nueva Las Condes • 7.251 m2 de terreno • 25.700 m2 de superficie útil • 1.525 m2 de superficie de planta • 16 pisos • 970 estacionamientos

“Este Proyecto está registrado bajo el programa LEED® de certificación de edificios verdes“

Inventario Incluye todas las áreas útiles en edificios clase A /A+, excluyendo los edificios en construcción. Este inventario es revisado anualmente, considerando la antigüedad de los edificios para efectos de reclasificación.

Por otro lado, en Sao Paulo, zona con una demanda creciente, tiene los índices más altos de desarrollo de proyectos en la región, factor que eventualmente ejercerá presión a la baja de precios de arriendo, los cuales a la fecha destacan ampliamente como los más caros de la región; lo anterior se debe principalmente a una combinación de factores relacionados con el alto valor del suelo, una alta demanda y baja disponibilidad, edificios muy sofisticados y finalmente una mano de obra más cara.

Respecto al mercado de Oficinas, en esta región se encuentran ciudades con las más bajas tasas de vacancia mundiales, como son los casos de Santiago, Río de Janeiro y Lima, urbes con tasas inferiores al tres por ciento. Se espera por lo demás que la mayoría de estos mercados continúe estable, sólo podrían verse perjudicadas por una disminución en la demanda de sus materias primas por parte de Europa, factor que sería atenuado por el continuo crecimiento de esta demanda por parte de China.

Costa Rica

Los mercados de oficinas de Latinoamérica se pueden dividir en dos grupos. En el primero están Perú, Panamá y Costa Rica, que son los mercados con mayor oportunidad de expansión debido a las actuales oportunidades de desarrollo local. En cambio, Colombia, Brasil, Argentina y Chile son mercados con un crecimiento estable y continuo. Sin embargo, las señales actuales son claras, Latinoamericana será en el mediano plazo un foco importante de inversionistas de otras regiones del mundo, como Europa y Asia.

Disminución

Producción Cantidad de metros cuadrados que ingresan al inventario total en un período determinado. El criterio que determina el ingreso del edificio al inventario es la emisión de la recepción final por la respectiva municipalidad.

N° En Proceso de Certificación Fuente: Colliers International Research

En este último tiempo la certificación LEED® ha ganado terreno, aumentando exponencialmente su participación en Chile para proyectos de oficina. Actualmente, existen más de 15 proyectos de oficina registrados (574.214 m²) de los cuales 4 están Certificados (116.558 m²) y 11 en proceso. En este mercado, Latinoamérica tiene más de 191 proyectos registrados (8.165.642 m²), de los cuales 74 están certificados (1.299.235 m²) y los restantes 117 en proceso de obtener la certificación. Hoy en día prácticamente todos los compradores como usuarios internacionales de estos edificios tienen como requisito de búsqueda el que estos activos cumplan con alguna certificación de construcción sustentable, mientras que en el mercado local, si bien no es un requisito, reconocen los atributos

y están dispuestos a pagar un diferencial por ello. Para los próximos años estimamos que esta tendencia exponencial se mantenga, tomando en cuenta el lanzamiento de la nueva versión LEED® 2012, fenómeno que se produjo cuando se lanzó la versión LEED® 2009 y que generó un aumento de un 248% en el registro de proyectos en Latinoamérica y de más de un 900% en Chile. Con el propósito de canalizar estos nuevos requerimientos es que Colliers ha desarrollado una división de sustentabilidad que realiza este tipo de asesorías, analizando proyectos en venta (LEED Core & Shell), proyectos de habilitación (LEED Commercial Interiors), entre otros, además de proyectos BPS (Building Performance Simulation) asociados a simulaciones de eficiencia energética e iluminación natural.

Edificio Clase A+ Poseen características exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se encuentran: poseer plantas de más de 600 m², piso técnico, climatización independiente por piso y una antigüedad máxima de 15 años.

Edificio Clase A Poseen características y terminaciones de calidad, pero no alcanzan a ser Clase A+. Estos edificios deben tener un máximo de 25 años de construcción, con plantas libres de al menos 300 m² y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,5 metros.


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2

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