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3a Edición 2012

Colliers Overview Industrial Market

Indicadoresde Mercadode

Parques Industriales

Vacancia Absorción Producción Precio venta

1S/11 2S/11

Crece la demanda del

mercado industrial

Durante la crisis de fines del 2008 y 2009 se congelaron los precios y se frenaron nuevos proyectos. A partir del segundo semestre del 2010 y como consecuencia de un fuerte aumento de la demanda, han nacido nuevos proyectos de Loteos Industriales y Centros de Bodegaje. Estos nuevos desarrollos han tenido que lidiar con un aumento en los precios de terrenos. Esto se debe a una escasez de grandes paños que se venía dando desde hace algunos años y se ha acentuado por malas políticas de planificación urbana: son algunos ejemplos la no aprobación de las PDUC´s, PRMS100 que reconvierte algunas zonas entre otros. Como consecuencia de esto

hemos visto cómo nuevos desarrollos han debido factibilizar, a través de distintas gestiones, terrenos que no estaban destinados a estas actividades. Respecto de los Centros de Bodegas para arriendo, hemos visto cómo han ingresado nuevos inversionistas atraídos por rentabilidades superiores a las de otros submercados, lo que hace de éste un mercado más competitivo. Desde el punto de vista del usuario también se comienzan a valorar con más fuerza características como altura al hombro, andenes de carga, tecnologías de construcción, seguridad y sustentabilidad medioambiental (certificación LEED).

Reactivación del mercado

industrial amplía la oferta a usuarios más exigentes

Reactivación

de Nuevos Proyectos

e Iniciativas

La realidad actual de Parques Industriales difiere diametralmente respecto a años anteriores. Si durante el período 2008-2010 la oferta fue tan débil que incluso no se registraron nuevos desarrollos en esos años, hoy en día el escenario es más equilibrado con la incorporación a este mercado durante el año 2011 de cerca de 155 hás. de nueva superficie urbanizada. Si bien esta nueva oferta ha generado mayor estabilidad en el mercado, algunas de estas iniciativas están siendo restringidas por temas relacionados con las superficies mínimas de los lotes, su viabilidad respecto a los usos (inofensivo vs molestos) o inclusive están sujetos a gestiones normativas de factibilización. Esto debido a que la alta valorización de los terrenos durante los últimos años ha puesto en alerta a los desarrolladores, quienes han explorado terrenos alternativos o complementarios a la operación logística-industrial, como son los casos de los ISAM (interés silvoagrupecuario mixto) e incluso la incorporación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Perspectivas Modificación En el ámbito inmobiliario industrial, con sus actuales lógicas y dinámicas de desarrollo, la modificación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS100) se ha tornado clave. Es que si bien este proceso aún permanece en fase de aprobación por parte de Contraloría, sus incidencias en el mediano y largo plazo respecto de formatos inmobiliarios como los Parques Industriales y Condominios Logísticos-Bodegas son altas. Ejemplo de esto son las zonas como Lo BozaMiraflores, ENEA y sector Ruta 68, concentradoras de una fuerte activi-

PRMS-100

dad industrial que entrarán en fuerte contradicción con las necesidades de desarrollos residenciales que continuamente afectan la zona Metropolitana.

Indicadoresde Mercadode

Centros de Bodegaje Vacancia Absorción Producción Precio renta

1S/11 2S/11

Ingreso y Consolidación

Nuevos Desarrolladores

de

Si bien durante el 2010 y gran parte del 2011 el gran protagonista del mercado inmobiliario comercial fue el de oficinas, desde un tiempo a la fecha los Condominios de Bodegas han tomado un posición preponderante en el mercado. Esta marcada tendencia, generada principalmente por su escasez actual, ha impulsado que muchos actores como fondos de inversión, inmobiliarias, constructoras o incluso empresas demandantes de este tipo de espacio, exploren este modelo de negocio. Los resultados están a la vista, ya que actualmente tres proyectos tienen como desarrolladores a nuevos actores en el mercado. Por lo demás el mercado ha ido avanzando respecto a su amplitud y profundidad, reflejado en productos con especificaciones técnicas y servicios cada vez más sofisticados, tomando en cuenta el grado de eficiencia necesario de la operación logística (cadena de valor) y los requerimientos planteados en el mediano plazo.


Mercado Parques Industriales de

Es

Clave el Crecimiento del

Demanda Comercio Mundial Latente en Chile

Debido a las actuales condiciones de nueva oferta ante la demanda de financieras y la atenuación en las estos espacios. proyecciones, el Fondo Monetario Por otro lado, Ciudad de México Internacional (FMI) bajó sus pers- registró un descenso del 3% en su pectivas de crecimiento en ene- tasa de vacancia, frente al 4,8% ro de este año, sin embargo, aún anterior. México fue el país al que prevé que el volumen del comercio más le afectó la recesión y su futumundial aumentaro económico está en “volumen del rá un 3,8% en 2012 gran medida sujeto a y un 5,4% en 2013. la de su socio comerPor esto debemos cial clave: Estados resaltar que es claUnidos. Desde el año ve el crecimiento del un 3,8% en 2012 y 2010 el crecimiento comercio mundial, ya un 5,4% en 2013” de EEUU en la indusque conlleva a un intria manufacturera y cremento en la demanda de centros de distribución ha ayudado a bajar de bodegaje. la tasa de vacancia de forma reguDebido a esto, se espera que se lar, bajando a 9,7% al cuarto trimesestablezca la demanda de centros tre del 2011. Si continúan los bajos de bodegajes en muchas regiones, niveles en construcción, se espera llevando esto a una baja en las tasas que las tasas sigan bajando a un ritde vacancia. Se espera que EEUU y mo medido en el 2013. Australia destaquen por la escasez

comercio mundial aumentará

Una

Respecto al mercado de Parques Industriales la realidad es algo distinta. Si bien el mercado mantiene una alta demanda, los requerimientos no han sido fáciles de resolver. Es que el gran problema en este caso es La dificultad de encontrar

plícito en la alta inversión inicial generada principalmente por una adecuada urbanización, ha mantenido este mercado prácticamente “congelado” y con una consecuente baja disponibilidad y una valorización de tipologías de lotes bajo los 5.000 m².

terrenos aptos en términos normativos y de localización. Hoy en día, se ha generado una fuerte escasez de terrenos bajo la línea de un precio razonable para este tipo de iniciativas. Es que la tarea no es fácil si pensamos que este tipo de desarrollos principalmente requieren sobre 12 hectáreas, por lo que encontrarlas actualmente es muy complejo. Debido 2000 a esto, existe un alto número de iniciativas que apuntan a satisfacer esta 1800 demanda a través de proyectos emplazados en zonas habitacionales-mixtas, ISAM, u otros terrenos, 1600 factibilizados a través de formas alternativas, como por ejemplo el artí1400 55 de L.G.U.C. culo Lo anterior, sumado al riesgo im1200

Producción de Parques Industriales (RM)

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Stock Anual Acumulado

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

con la asesoría de Colliers, se ha consolidado rápidamente desde su lanzamiento en Diciembre de 2011. Está ubicado en la intersección de Costanera Norte con Vespucio Norte Express, con acceso por Avenida Miraflores. Ya cuenta con la presencia de Fortaleza-Logicentro, Megacentro, Soprole y Loginsa.

1997

La zona Norponiente de Santiago se ha consolidado fuertemente como polo de desarrollo logístico, impulsado por la infraestructura vial existente y proyectada, que generan una excelente conectividad desde y hacia los puertos, aeropuerto y el interior de Santiago. Grandes proyectos en la zona: - Centros de Distribución de Cencosud, DyS, Unimarc. - Bodegas San Francisco, que ya lleva tiempo en la zona, con su último gran proyecto Puerto Madero, emplazado en un terreno de 72 hectáreas. - Centro de Bodegas Bodenor Flexcenter con 60 hectáreas dentro del Parque Industrial Enea. - Loteo El Montijo. Proyecto desarrollado por Inmobiliaria Socovesa

1996

Concentración logística

1995

Santiago NorPoniente

1000 2000 1800 800 1600 1400 600 1200 1000 400 800 600 200 400 0 200 0

Producción Anual

Fuente: Colliers International Research

Participación por Zona de Parques Industriales (RM) 2% 10% Norte

29%

59%

Poniente Sur Oriente

Fuente: Colliers International Research

Glosario

Bodegas Clase A

Tiempo de construcción menor a 15 años, cerca de vías de acceso principales, altura mínima de 10 mts, claros entre 10 y 15 mts y superficie mínima de 2.500 m2.

Bodegas Clase B

Tiempo de construcción mayor a 15 años, cerca de vías de acceso secundarias, altura entre 8 mts, claros de 10 mts aprox. y superficie menor a 2.500 m2.

Zona de Equipamiento

Varía por comuna y de acuerdo a la superficie total de lotes urbanizados.


MercadodeBodegas Proyecciones Mundiales en los

El Boom en Chile de los

Condominios de Bodegas

Arriendos de Bodegas

Se estima que con una demanda constante de espacios de almacenaje, los principales arriendos subirán en la mayoría de los mercados de Asia Pacífico. En cuanto a las regiones de EMEA y LATAM se proyecta que se mantengan estables y que continúen fortaleciéndose la región norteamericana. En la de Asia Pacífico cayeron las

tasas de vacancia en casi todos los mercados. Los principales arriendos aumentaron en más de la mitad y se espera que sigan incrementando en los próximos 6 meses. Por su parte Australia, también ha elevado la demanda en varios mercados de diversos puertos. Aunque hay una alta demanda de estos espacios modernos, un ajustado ambiente de préstamos ha hecho que las carteras de nuevos proyectos todavía estén limitadas en Sydney y Perth. Esta situación contribuirá a apoyar las crecientes rentas de estos sectores. En cambio, en la región de América Latina, los principales arriendos tuvieron una caída; bajaron los

precios en un 71,4% de los mercados, en lis cuales se reali-

Región

Tokio

Asia Pacifico

Londres

EMEA

Hong Kong Asia Pacifico Singapur

Asia Pacifico

Zurich

EMEA

Oslo

EMEA

Moscú

EMEA

Ginebra

EMEA

Sao Paulo

LATAM

Helsinki

EMEA

Marsella

EMEA

París

EMEA

no superan la línea del 2%

zó un seguimiento respecto al2.500.000 Renta Cambio últimos año anterior. Sin (USD/PSF*/Año) 6 meses embargo, estimamos que para el 23,14 -3,0% próximo año se 20,96 3,8% estabilizarán los2.000.000 20,95 8,1% precios de este sector. 18,79 6,8% Inventario Por último, en 17,82 0,0% el Reino Unido,1.500.000 2.500.000 16,79 8,0% el mercado de Londres mostró 15,95 2,1% 2.000.000 un aumento en 15,80 -6,3% los principales1.000.000 14,94 -12,4% arriendos del se1.500.000 gundo semestre 14,45 0,0% de 2011.

Top 10 Mundial Rentas Centros de Bodegaje Mercado

Si antiguamente el reconocimiento un proceso de crecimiento sostedel mercado inmobiliario industrial nido, empujado por una demanda era cosa de algunos, hoy en día ha cada vez más acelerada. tomado cada vez más fuerza, desEvidencia de esto es la acelerada pertando el interés de muchos ac- valorización de terrenos aptos para tores. desarrollar, junto con Santiago se ha visto “Tasas de vacancia, que índices como las para el caso de los fortalecido y consolitasas de vacancia, Centros de Bodegas que para el caso de dado como plataforma industrial a través los Centros de Bode la solidez de sus degas no superan exportaciones e imla línea del 2% en en los últimos años” los últimos años. Es portaciones, el fortalecimiento del consumo este mercado el que interno y una serie de proyectos de ha experimentado un crecimiento infraestructura desarrollados y pro- exponencial en el último período, yectados, como son los casos de demostrando una solidez en el tiemautopistas y puertos. po y una probable fase de sofisticaDebido a esto es que los distintos ción lo que queda en evidencia una formatos inmobiliarios industriales mayor profundidad y amplitud de su han despertado de ese período post oferta y productos. crisis-estabilización, para ingresar a

14,45

0,0%

14,45

0,0%

1.000.000 500.000

Fuente: Colliers International Research

PSF*: Precio por Pie

Inmobiliaria Fortaleza

Colliers ha trabajado junto con Inmobiliaria Fortaleza desde los inicios de su proyecto de Centros de Bodegas, bajo la marca Logicentro. En una primera etapa, se les asesoró en la compra de un terreno industrial de 5,3 hectáreas ubicado enl lo Boza, comuna de Renca. En este terreno hoy se está terminando de construir un centro de bodegas de última generación, de una superficie total aproximada de 30.000 m2, de los cuales ya están arrendados casi la mitad. En una segunda etapa se compró un terreno en el loteo Industrial El Montijo de una superficie aproximada de 10,2 hectáreas, sobre el cual se proyecta una segunda etapa de Logicentro.

Centros de Bodegaje (RM)

El proyecto, en sus dos etapas, se compone de bodegas modulares que van desde los 470 m2 aproximados, con oficinas, estacionamientos y servicios. Existe también la posibilidad de construir proyectos a medida para clientes que requieran grandes espacios en una excelente ubicación.

500.000 0

02007

2007

2008

2008

Fuente: Colliers International Research

2009

2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 Clase B Clase A

Participación por Zona Centros de Bodegaje (RM) 1% 13% Poniente Norte

54%

32%

Sur Centro

Fuente: Colliers International Research

Inventario

Toda superficie útil recepcionada de bodegas o dentro de parques industriales excluyendo proyectos en construción.

Absorción

Metros cuadrados producidos, más la diferencia en la vacancia entre dos periodos consecutivos.

Producción

Metros cuadrados que ingresan al inventario total en un periodo determinado.

Vacancia

Metros cuatrados disponibles al fin del periodo en estudio.

Zona

Sector donde se concentran bodegas o parques industriales en un territorio geográfico determinado.


Últimos Proyectos de Industrial

Servicios entregados

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Compra de terrenos Comercialización de bodegas

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Arriendo bodegas industriales

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