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Q4 2011 | OFFICE

BUENOS AIRES

research & forecast Report

Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA

INDICADORES | market indicators 2010

2011

Q4 VACANCY NET ABSORPTION

Durante el último trimestre del año ingresaron al mercado de oficinas 12.293 m², totalizando una producción anual de 48.000 m². Si bien este valor representa apenas una cuarta parte de lo ingresado en 2010, es una cifra relativamente cercana al promedio anual de construcción de la última década (55.000 m²). De esta manera, el inventario final quedó conformado por 1.714.522 m², de los cuales un 29% corresponde a edificios categoría A+ y el 71% restante a edificios categoría A. La tasa de vacancia disminuyó levemente respecto al periodo anterior (-0,4 pp.), registrando un índice del 6,4% sobre el inventario total. El ajuste interanual fue más significativo, alcanzando una baja de 2,6 pp. (9,0% a dic-2010), debido a que la absorción de 2011 casi duplicó la cantidad de metros ingresados. La superficie disponible registrada es de 110 mil metros cuadrados, de los cuales la mitad se concentra entre los sub-mercados de Puerto Madero y Norte GBA (25% cada uno), mientras que el resto se distribuye principalmente entre Microcentro (11%), Catalinas (10%) y Macrocentro (8%).

SUPPLY During the last quarter of the year, 12,293 sq.m. entered the office market, totaling an annual production of 48,000 sq.m. Even though this value barely represents a quarter of that which entered in 2010, it is a number relatively close to the annual construction average of the last decade (55,000 sq.m.). In this way, the final inventory consisted of 1,714,522 sq.m., of which a 29% corresponds to buildings of the A+ category, and the remaining 71% to Class A buildings. Vacancy rate decreased slightly regarding the previous period (-0.4 pp.), recording an index of 6.4% over the total inventory. The inter-annual adjustment was more significant, reaching a low of 2.6 pp. (9.0% at Dec-2010), because the 2011 absorption rate almost doubled the amount of

construction rental rate

Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)

35

31.1

30

25,000

40% 29.7

28.2

34.4%

27.8

24.0

25 19,540

20,000

PRECIOS

PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET

ACTUALIZACIÓN | update

35% 23.1

30%

22.7 20.3

20

19.9

19.1

20%

15

15%

10

Q4-11

Precios

www.colliers.com/buenosaires

Vacancia

MICROCENTRO

Q3-11

5% 0%

NORTE GBA

Q2-11

PLAZA SAN MARTIN

Q1-11

NORTE CABA

0

4.4%

2.3%

CATALINAS

0

10% 7.0%

1.8%

PLAZA ROMA

3,960

5,000

7.1%

6.8%

4.4%

9.5%

MACROCENTRO SUR

5.9%

5

MACROCENTRO

11,997 10,000

PUERTO MADERO

12,293

MACROCENTRO NORTE

15,000

25%

El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 24.0. La variación con respecto al trimestre anterior es del -2,6% PRICES The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 24.0 / sq.m. The variation regarding the previous quarters is of only -2.6%


research & forecast report | Q4 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE

square meters that entered the market. The available area recorded is of 110 thousand square meters, of which half are concentrated within the sub-markets of Puerto Madero and the Northern zone of Greater Buenos Aires (25% each), whilst that remainder is mainly distributed between the Microcentro (Downtown area) (11%), Catalinas (10%) and Macrocentro (8%).

ZONA NORTE GBA

PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS

ZONA NORTE CABA

PLAZA ROmA PUERTO mADERO

mACROCENTRO NORTE

ZONA OESTE GBA

mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR

Puerto Madero and the Northern Zone of Greater Buenos Aires are those that concentrate the largest amount of available areas. Nonetheless, they were the most active sectors, both in construction terms as in absorption, and recorded during this quarter, an expansion of occupied areas of 12,829 sq.m. and 9,014 sq.m. respectively. On the other hand, the Macrocentro (Center, North and South zone) was the sector that experimented a greater freeing of spaces (-8.000 sq.m.), greatly due to the vacating of the Mirafiori Tower located at Cerrito and Viamonte Streets.

BUENOS AIRES

DEMANDA La absorción neta trimestral fue de 17.500 m², alcanzando durante todo el año una absorción acumulada de 88.025 m², sólo un 57% de la registrada en 2010 (153.000 m²). Como se mencionó anteriormente, los submercados Puerto Madero y Norte GBA son los que concentran mayor cantidad de superficie disponible. No obstante, fueron los sectores más activos tanto en términos de construcción como de absorción, y registraron, durante este trimestre, una expansión de la superficie ocupada de 12.829 m² y 9.014 m² respectivamente. Por el contrario, Macrocentro (Centro, Norte y Sur) fue el sector que experimentó mayor liberación de espacios (-8.000 m²), debido en gran parte a la desocupación de la Torre Mirafiori ubicada en Cerrito y Viamonte.

ZONA SUR GBA

El 65% de la superficie proyectada para 2012 estará constituida por espacios “Green”, alcanzando 95 mil metros cuadrados. A 65% of the area projected for 2012 is constituted by green spaces, reaching 95 thousand square meters.

Q111

Q211

Q311

Q411

100

88.0 70.5

60 40.840.8

40.7 29.8 17.5

20 -0.1

-20

Desde el año 2009 los valores locativos en el mercado de oficinas mostraron un comportamiento relativamente estable. Durante 2011, el descenso de la actividad verificado por una importante caída de la absorción, generó una leve tendencia a la baja en los precios de alquiler. El ajuste interanual fue del -2,6%, presentando un promedio general (A+ y A) de USD/m² 24,0. Los sub-mercados más cotizados continúan siendo Catalinas y Plaza Roma con USD/m² 32,4 y USD/m² 31,1 promedio respectivamente. A nivel regional, los valores locativos en las principales ciudades de Latinoamérica mostraron alzas durante el segundo semestre del año. Buenos Aires y Bogotá fueron la excepción, donde los precios promedio de edificios A+ en dicho periodo cayeron un 4,0% y 7,5% respectivamente. La ciudad de Sao Paulo continúa presentando

DEMAND

absorción neta trimestral (miles de m²) Quarterly net absorption (in thousands of sqm)

The net quarterly absorption was of 17,500 sq.m., reaching during the whole year, an accumulated absorption of 88,025 sq.m., only a 57% of that recorded in 2010 (153,000 sq.m.). As previously mentioned, the sub-markets of

absorción neta acumulada 2011 (miles de m²) accumulated net absorption 2011 (in thousands of sqm)

ACTUALIZCIÓN | update

PRECIOS

Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area

300

300

281 245

250

250

214 200

205 200

181 166

153

150

150 153

134

147

109

110

99

100

86 66 65

50

82 70

57 51

51

47 31

47

42

11

14

32

32

43

37 26

7

48

100

88

62 48

42

50

41

21

22

0

0 1998

1999

2000

2001

2002-15

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012F

-50

-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)

p. 2

150

| Colliers International

Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)

Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)


research & forecast report | Q4 2011 | OFFICE

update

Market Comparisons

Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA

INVENTARIO

NUEVOS EDIFICIOS

SUP. DISPONIBLE

TASA DE VACANCIA

ABSORCIÓN NETA

PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER

SUB MARKET

INVENTORY

NEW BUILDINGS

AVAILABLE AREA

VACANCY RATE

NET ABSORTION

AVERAGE ASKING LEASE PRICE

m² | sq.m

m² | sq.m

m² | sq.m

%

m² | sq.m

Q4

Q4

Q4

CATALINAS

194,682

0

11,444

MACROCENTRO

26,439

0

9,102

MACROCENTRO NORTE

64,245

0

2,799

MACROCENTO SUR

107,044

0

MICROCENTRO

264,212

0

NORTE CABA

101,346

0

NORTE GBA

290,250

PLAZA ROMA PLAZA SAN MARTIN

USD/m² | USD/sq.m

Q3

%

Q4

Q4vsQ3

Q4

5.3%

5.9%



-1,170

114

30.8

29.7

‚

34.4%

34.4%

¬

-12

-7,354

24.0

24.0

¬

0.0%

3.3%

4.4%



-714

-550

30.0

28.2

‚

-5.9%

7,468

5.3%

7.0%



-1,800

-49

21.3

19.1

‚

-10.2%

11,753

3.5%

4.4%



-2,532

7,469

20.5

19.9

‚

-3.2%

7,241

7.1%

7.1%

¬

-81

9,695

23.0

23.1



0.3%

0

27,495

12.6%

9.5%

‚

9,014

42,600

22.4

20.3

‚

-9.5%

100,169

0

1,762

2.7%

1.8%

‚

960

8,438

30.0

31.1



3.6%

161,722

0

3,769

3.0%

2.3%

‚

1,045

407

25.6

22.7

‚

-11.4%

Acumulado

Q4

Q4vsQ3

-3.5%

404,413

12,293

27,377

7.1%

6.8%

‚

12,829

27,256

26.8

27.8



3.8%

1,714,522

12,293

110,211

6.8%

6.4%

‚

17,538

88,025

24.6

24.0

‚

-2.6%

PUERTO MADERO

TOTAL

Q3

Clase A+ / Class a+ Q4

Q4

Q4

Q3

Q4

Q4vsQ3

Q4

Acumulado

Q3

Q4

CATALINAS

102,016

0

7,117

6.2%

7.0%



-834

1,249

32.9

32.4

‚

MACROCENTRO SUR

37,235

0

0

0.0%

0.0%

¬

0

898

0.0

0.0

¬

0.0%

MICROCENTRO

42,459

0

1,416

1.7%

3.3%



-708

0

20.1

20.0

‚

-0.4%

NORTE CABA

28,397

0

4,772

17.5%

16.8%

‚

198

2,077

24.2

24.4



0.7%

PLAZA ROMA

100,169

0

1,762

2.7%

1.8%

‚

960

8,438

30.0

31.1



3.6%

PUERTO MADERO ESTE

165,168

0

14,675

7.3%

8.9%



-2,551

12,286

28.7

28.7

¬

0.0%

PUERTO MADERO OESTE

26,400

0

0

2.2%

0.0%

‚

575

575

26.1

N/A

¬

0.0%

501,844

0

29,742

5.5%

5.9%



-2,360

25,523

28.6

28.6

¬

0.0%

TOTAL

Q4vsQ3

-1.5%

Clase A / Class a Q4

Q4

Q4

Q3

Q4

Q4vsQ3

Q4

Acumulado

Q3

Q4

CATALINAS

92,666

0

4,327

4.3%

4.7%



-336

-1,135

27.6

25.3

‚

MACROCENTRO

26,439

0

9,102

34.4%

34.4%



-12

-7,354

24.0

24.0

¬

0.0%

MACROCENTRO NORTE

64,245

0

2,799

3.25%

4.4%

¬

-714

-550

30.0

28.2

‚

-5.9%

MACROCENTRO SUR

69,809

0

7,468

8.1%

10.7%



-1,800

-947

21.3

19.1

‚

-10.2%

MICROCENTRO

221,753

0

10,337

3.8%

4.7%



-1,824

7,469

20.5

19.8

‚

-3.3%

NORTE CABA

72,948

0

2,469

3.0%

3.4%



-280

7,617

20.4

20.5



0.7%

NORTE GBA

290,250

0

27,495

12.6%

9.5%

‚

9,014

42,600

22.4

20.3

‚

-9.5%

PLAZA SAN MARTIN

161,722

0

3,769

3.0%

2.3%

‚

1,045

407

25.6

22.7

‚

-11.4%

PUERTO MADERO ESTE

91,658

12,293

6,373

12.2%

7.0%

‚

15,658

15,426

25.9

25.8

‚

-0.4%

PUERTO MADERO OESTE

121,187

0

6,329

4.5%

5.2%



-853

-1,031

23.3

27.7



18.9%

1,212,678

12,293

80,469

7.3%

6.6%

‚

19,898

62,502

23.3

22.2

‚ -4.7%

TOTAL

Q4vsQ3

-8.4%

EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy 40

35

25%

37.4 34.6

34.6

30

20.5%

29.5

27.9 26.5

25

36.7

35.9

26.1

24.5

29.2

17.8% 26.5

27.6

20%

29.8

28.6

26.9

16.3% 23.6 23.0

21.6

14.3%

22.7 22.0

20.5

22.2

15%

20

VACANCIA La tasa de vacancia disminuyó levemente respecto al periodo anterior (-0,4 pp.), registrando un índice del 6,4% sobre el inventario total. El ajuste interanual fue más significativo, alcanzando una baja de 2,6 pp. (9,0% a dic-2010). VACANCY

9.4%

15

13.0

7.8% 6.2%

10.3

10

9.0%

9.9 7.1

5.7%

10% 6.8%

11.9

7.1

6.4%

7.7

5%

5

2.2%

2.9%

1.8% 1.4%

0

Vacancy rate decreased slightly regarding the previous period (-0.4 pp.), recording an index of 6.4% over the total inventory. The inter-annual adjustment was more significant, reaching a low of 2.6 pp. (9.0% at Dec-2010).

0%

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

precios de alquiler en edificios categoría a+ (UsD/m2) / class a+ buildings lease price (UsD/sqm) precios de alquiler en edificios categoría a (UsD/m2) / class a buildings lease price (UsD/sqm) Vacancia / total vacancy

Colliers International |

p. 3


research & forecast report | Q4 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE

los valores máximos de la región (promedio USD/m² 63,3) alejada del resto de las ciudades. Bogotá, Santiago, Buenos Aires y Ciudad de México por su parte, registran precios más homogéneos, en un rango de 22,0 a 30,0 dólares por metro cuadrado.

PRICES As from 2009 lease values within the office market indicated a relatively stable behavior. During 2011, the decrease in the activity, verified by an important drop in absorption, generated a slight downwards trend in lease prices. The inter-annual adjustment was of -2.6%, indicating a general average (A+ y A) of U$S/ sq.m. of 24.0. The most sought-after submarkets continue being Catalinas and Plaza Roma with an average of U$S/sq.m. 32.4 and of U$S/sq.m. 31.3, respectively. At a regional level, the lease values in the main cities of Latin America indicated increases during the second half of the year. Buenos Aires and Bogotá were the exception, where the average prices of A+ buildings during the aforementioned period, dropped by 4.0% and 7.5% respectively. The city of Sao Paulo continues presenting the maximum values of the region (an average of U$S/sq.m. 63.3), far from the rest of the cities. Bogotá, Santiago, Buenos Aires and the City of Mexico, recorded more standardized prices, within a range of 22.0 to 30.0 US dollars, per square meter.

PROYECCIÓN El año 2012 se proyecta con mayor intensidad en términos de construcción, dada la cantidad y magnitud de los emprendimientos activos. Se estima una superficie nueva de 147 mil metros cuadrados, de los cuales un 44% se ubicarán

en la zona Norte del GBA y un 56% dentro de la Ciudad de Buenos Aires (Puerto Madero 23%, Macrocentro 24% y Norte CABA 9%). Existe a su vez una tendencia más pronunciada hacia la certificación en sustentabilidad. El 65% de la superficie proyectada para 2012 estará constituida por espacios “Green”, alcanzando 95 mil metros cuadrados. En el partido de Vicente López (Norte GBA) se destacan los proyectos Al Rio (Torre 1), Proa y Nodus Business District (Etapa 1), los cuales totalizarán 52.116 m². En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires se encuentran 955 Belgrano Office (Macrocentro Sur) y Libertador 6350 (Norte CABA); ambos emprendimientos suman 42.784 m².

512 offices in 61 countries on 6 continents United States: 125 Canada: 38 Latin America: 18 Asia Pacific: 214 EMEA: 117 • $1.5

billion in annual revenue

million square feet under management

• 979

• Over

12,500 professionals

FORECAST For 2012, a greater intensity in terms of construction is projected, due to the amount and magnitude of the active ventures. A new area of 147 thousand square meters is estimated, of which a 44% shall be located within the Northern zone of Greater Buenos Aires, and a 56% within the City of Buenos Aires (Puerto Madero 23%, Macrocentro 24% and Norte CABA 9%). There also exists a more pronounced tendency towards the certification for sustainability. A 65% of the area projected for 2012 is constituted by green spaces, reaching 95 thousand square meters. In the district of Vicente López (Northern Greater Buenos Aires), the outstanding projects are: Al Río (Tower 1), Proa and Nodus Business District (Stage 1), which shall total 52,116 sq.m.; within the area of the City of Buenos Aires, we find 955 Belgrano Office (Macrocentro Sur) and 6350 Libertador Ave. (Norte CABA); both ventures add up to 42,784 sq.m.

LATINOAMÉRICA | LATIN-AMERICA Precios Promedio de Alquiler | Average Lease Prices

researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Coordinador | Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR tel +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.ar

100.0 90.0

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80.0 70.0

65.0

60.0 50.0 40.0

29.8

30.0

25.3

29.6

28.6 22.2

23.1

27.0

23.0

20.0

22.8

19.1

19.0 18.6

10.0 0.0

Brasil

Colombia

Argentina

Chile

México

Costa Rica

Perú

Sao Paulo

Bogotá

Buenos Aires

Santiago

DF

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Office Market Report Q4 2011