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Q4 2010 | OFFICE

BUENOS AIRES

research & forecast Report

Marcado aumento de la absorción. Sound growth in absorption. OFERTA

INDICADORES | market indicators 2009

2010

Q3 Q4 VACANCY NET ABSORPTION construction rental rate

El 2010 fue un año record para el mercado de edificios de oficinas en términos de construcción. El inventario creció un 14% y alcanzó un total de 1.666.792 m² rentables. La nueva oferta se distribuyó principalmente en Puerto Madero y el norte, tanto de la Ciudad como de la provincia de Buenos Aires, incorporando 205.000 m². Entre los principales ingresos se destacaron, por sus dimensiones y ubicaciones estratégicas, los edificios Madero Office, Libertador 350, Panamerican Bureau, Optima y Edison Officia. En el último trimestre se finalizó el tercer y último edificio del complejo Panamerican Bureau, en la zona Norte de GBA y, en la Ciudad de Buenos Aires, ingresaron la torre Intecons y el edificio 909 Juan Manso. Estos proyectos determinaron un total trimestral de 50.000 m² nuevos en el mercado. La demanda se mostró activa y pudo responder al importante incremento del inventario atenuando un excesivo índice de vacancia. La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría A, y el 42% restante a la categoría A+. Para 2011 se espera continuidad en el desarrollo de nuevos edificios, pero sin dudas con una intensidad menor a la manifestada a lo largo del último año. Al menos 72.000 m² ingresarán en el mercado de edificios premium de Buenos Aires durante 2011, casi una tercera parte de la superficie inaugurada en 2010.

ACTUALIZACIÓN | update Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)

PRECIOS

PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET

78,475

72,860

48,114

35

32.0

20%

31.5

18%

27.6

30

49,650

26.8

16.7%

26.6 23.1

25

28,719 10.2%

20

16%

5.6% 22.2

21.8

14%

20.0

10.8%

17.3

12% 10%

15

Q1-10

Q2-10

Q3-10

Q4-10

2011F

5.9%

10

8%

7.3%

6.9% 6.6%

3.5%

5

2%

average asking lease price (UsD/sqm) / precio de alquiler (UsD/m2) Vacancy rate / tasa de vacancia (%)

Macro sUr

MacroceNtro

Norte GBa

MIcroceNtro

Norte caBa

pLaZa saN MartIN

Macro Norte

pUerto MaDero

pLaZa roMa

0%

cataLINas

0

www.colliers.com/buenosaires

6% 4%

2.6%

Los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de USD/m² 24,6. PRICES Prices remained stable throughout the year, ending 2010 with a monthly average of U$S 24.6 per sq.m.


research & forecast report | Q4 Q1 2010 | division name 2010 || residential OFFICE

DEMANDA

SUPPLY ZONA NORTE GBA

PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS

ZONA NORTE CABA

PLAZA ROmA PUERTO mADERO

mACROCENTRO NORTE

ZONA OESTE GBA

mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR

BUENOS AIRES

ZONA SUR GBA

VACANCIA La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría A, y el 42% restante a la categoría A+. VACANCY The rate at the end of the last period was of 9.0%, just 2.2 percentage points more than the previous year (6.8%). The available area recorded was of 154,475 sq.m. amongst both categories, of which 58% corresponded to Class A buildings, and the remaining 42% to the A+ Class.

ACTUALIZCIÓN | update

Durante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². Este indicador superó la suma de los últimos 4 años, y puso de manifiesto la gran expansión del mercado impulsada por las zonas Puerto Madero (60.000 m²), Zona Norte GBA (58.000 m²) y Zona Norte CABA (32.000 m²). Estos sub-mercados participaron con más del 92% del total de la superficie ocupada durante este año. Por el contrario Macrocentro, Macrocentro Sur y Catalinas mostraron absorción negativa, es decir, una contracción de la superficie ocupada. Asimismo, el ultimo trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores (ingresaron entre 35 mil y 45 mil metros cuadrados por trimestre) y registró una absorción neta de 32.070 m². Para 2011 se prevé una demanda estable, no obstante el periodo electoral que se aproxima en el mes de octubre podría provocar dilataciones en la toma de decisiones de algunas empresas, y en consecuencia, una disminución del índice de absorción.

2010 was a record year for the office building market, according to constructions. Inventory grew by 14%, and reached a total of 1,666,792 leasable square meters. The new offers were mainly distributed in Puerto Madero and the northern zone, both of the City, as well as the province of Buenos Aires, incorporating 205,000 sq.m. Amongst the main properties, the following were outstanding, due to their dimensions and strategic locations: the buildings of Madero Office, Libertador 350, Panamerican Bureau, Optima, and Edison Officia. During the last quarter, the third and last building was completed of the Panamerican Bureau Complex, in the Northern zone of Greater Buenos Aires, and in the City of Buenos Aires, the Intecons Tower, and the building at 909 Juan Manso. These projects determined a quarterly total of 50,000 new square meters in the market. Demand was active and was able to satisfy the important inventory increase, mitigating an excessive vacancy index. The rate at the end of the last period was of 9.0%, just 2.2 percentage points more than the previous year (6.8%). The available area recorded was of 154,475 sq.m. amongst both categories, of which 58% corresponded to Class A buildings, and the remaining 42% to the A+ Class. For 2011, a continuity is expected of the development of new buildings, but without doubt, with a lesser intensity to that indicated throughout the last year. At least 72,000 sq.m. shall enter the premium building market in Buenos Aires during 2011, nearly one third of the area inaugurated in 2010.

DEMAND During 2010, a rebound was evidenced in the commercial real estate activity, with a net annual absorption of 153,000 sq.m. This indicator exceeded the total sum of the last four years, and indicated the great market expansion, driven by the Puerto Madero zone (60,000 sq.m.), the Northern Zone of Greater Buenos Aires (58,000 sq.m.), and the Northern Zone of the City of Buenos Aires (32,000 sq.m.). These sub-markets participated with more than 92%

Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area

300

300

281 245

250

250

214 200

205 200

181 166

153

150

150 153

134

141

150

109 100

99

86 66 65

50

57

82 70

51

51

47 31

47

42

11

14

32

32

43

37

42

21

26

7

48

1998

1999

2000

2001

2003

2004

2005

2006

50

41 22

0 2002-15

2007

2008

2009

0 2010

2011f

-50

2012f -50

Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)

p. 2

100

73

62

| Colliers International

superficie disponible (m2) / available area Lease (sqm)

absorción neta (m2) / Net absorption (sqm)


research & forecast report | Q4 2010 | OFFICE

update

Market Comparisons

Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA

INVENTARIO

NUEVOS EDIFICIOS

SUP. DISPONIBLE

TASA DE VACANCIA

ABSORCIÓN NETA

PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER

SUB MARKET

INVENTORY

NEW BUILDINGS

AVAILABLE AREA

VACANCY RATE

NET ABSORTION

AVERAGE ASKING LEASE PRICE

m² | sq.m

m² | sq.m

m² | sq.m

%

m² | sq.m

Q4

Q4

Q4

Q3

Q4

Q4vsQ3

CATALINAS

194,682

0

11,557

6.0%

5.9%

MACRO NORTE

64,245

0

2,248

5.1%

3.5%

MACRO SUR

107,044

0

7,419

5.6%

MACROCENTRO

26,439

0

1,748

6.6%

MICROCENTRO

264,212

0

19,222

NORTE CABA

101,346

16,464

NORTE GBA

254,753

3,848

PLAZA ROMA

100,169

0

PLAZA SAN MARTIN

161,722

0

4,176

PUERTO MADERO

392,120

29,338

42,340

1,666,732

49,650

150,444

8.2%

TOTAL

USD/m² | USD/sq.m

Q4

Q1-Q4

‚

116

‚

1,033

6.9%

 ­

6.6%

¬

7.1%

7.3%

16,935

13.9%

34,598

12.2%

10,200

9.6%

%

Q3

Q4

Q4vsQ3

-6,031

31.7

32.0



1.0%

1,201

28.0

26.8

‚

-4.0%

-1,430

-1,430

17.8

17.3

‚

-2.9%

0

-1,748

20.0

20.0

¬

0.0%



-500

7,963

23.1

22.2

‚

-3.7%

16.7%



11,301

31,902

23.3

23.1

‚

-1.0%

13.6%



-250

58,257

20.7

20.9



1.3%

10.2%



-633

2,176

31.7

31.5

‚

-0.4%

1.6%

2.6%



-1,510

1,056

26.4

26.6



0.9%

10.2%

10.8%



23,944

60,010

26.4

27.6



4.7%

9.0%



32,070

153,356

24.5

24.6



0.4%

Clase A+ / Class a+ Q4

Q4

Q4

Q3

Q4

Q4vsQ3

Q4

Q1-Q4

Q3

Q4

CATALINAS

102,016

0

7,639

14.0%

7.5%

‚

-726

-4,153

34.6

34.3

‚

-0.7%

PLAZA ROMA

100,169

0

9,567

7.9%

9.6%



-633

2,176

31.7

31.5

‚

-0.4%

MACRO SUR

37,235

0

0

0.0%

0.0%

-898

-898

-

24.0

-

-

NORTE CABA

11,933

16,464

4,990

10.9%

41.8%



14,605

10,522

24.3

26.5



8.9%

MICROCENTRO

42,459

0

1,511

5.2%

3.6%

‚

95

-613

22.8

20.0

‚

-12.2%

PUERTO MADERO OESTE

26,400

0

575

2.2%

2.2%

0

-575

26.3

26.1

‚

-0.8%

PUERTO MADERO ESTE

135,830

29,338

16,374

9.1%

12.1%



18,751

42,145

28.1

29.4



4.6%

456,042

45,802

40,656

8.5%

8.9%



31,193

48,604

29.5

29.8



1.0%

TOTAL

¬­

¬­

Q4vsQ3

Clase A / Class a Q4

Q4

Q4

Q3

Q4

Q4vsQ3

Q4

Q1-Q4

Q3

Q4

MICROCENTRO

221,753

0

17,211

7.8%

7.8%

¬

-595

8,576

23.1

22.4

‚

MACROCENTRO

26,439

0

1,748

3.6%

6.6%



0

-1,748

20.0

20.0

¬

0.0%

MACRO NORTE

64,245

0

3,281

5.0%

5.1%



1,033

1,201

28.0

26.8

‚

-4.0%

MACRO SUR

69,809

0

5,989

8.6%

8.6%

¬

-532

-532

17.8

16.4

‚

-8.1%

PLAZA SAN MARTIN

161,722

0

2,666

2.2%

1.6%

‚

-1,510

1,056

26.4

26.6



0.9%

CATALINAS

92,666

0

4,034

2.0%

4.4%



842

-1,878

26.1

25.9

‚

-1.1%

PUERTO MADERO OESTE

121,187

0

7,925

7.2%

6.5%

‚

2,627

1,787

22.5

21.3

‚

-5.4%

PUERTO MADERO ESTE

79,365

0

12,072

17.0%

15.2%

‚

2,566

16,652

26.7

26.4

‚

-1.2%

NORTE CABA

72,948

0

6,782

13.9%

9.3%

‚

-3,304

21,380

22.6

20.8

‚

-8.0%

NORTE GBA

250,905

3,848

30,500

9.8%

12.2%



-250

58,257

20.7

20.9



1.3%

1,161,040

3,848

92,208

7.6%

7.9%



877

104,752

22.7

22.0

‚ -3.1%

TOTAL

Q4vsQ3

-3.0%

ABSORCIÓN NETA Durante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². El último trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores y registró una absorción neta de 32.000 m².

NET ABSORPTION During 2010, a rebound was evidenced in the commercial real estate activity, with a net annual absorption of 153,000 sq.m. The last quarter of the year, recorded a net absorption of 32,000 sq.m.

Puerto Madero

Colliers International |

p. 3


research & forecast report | Q4 Q1 2010 | division name 2010 || residential OFFICE

of the total areas occupied during this year. On the other hand, the Macro-center, the Southern Macro-center and the Catalinas zone, indicated a negative absorption, or be it, a contraction of the occupied areas. Furthermore, the last quarter of the year, indicated, compared to the previous periods, (an input between 35 thousand and 45 thousand square meters per quarter), and recorded a net absorption of 32,070 sq.m. A stable demand is foreseen for 2011, however, the approaching elections period for the month of October, could result in decision-taking delays by some companies, and consequently, a decrease in the absorption index.

PRECIOS La gran cantidad de superficie ingresada durante los ultimos años generó en las empresas cierta flexibilidad a la hora de buscar alternativas para su localización. Su consiguiente efecto fue una disminución de los valores locativos, los cuales se fueron distanciando de los máximos registrados durante el periodo 2007/2008. Últimamente, el aumento en la tasa de vacancia estuvo acompañado por un buen nivel de absorción, por tal motivo los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de USD/m² 24,6 mensuales para edificios categoria A+ y A. En el último periodo se verificó un ajuste de 0,4% respecto al trimestre anterior, no obstante la diferencia interanual fue nula. El asking price para oficinas categoría A+ rondó en promedio los USD 29,8 por metro cuadrado mensual, con precios máximos que alcanzaron USD/m² 36,0 en Plaza Roma, Catalinas y Puerto 40 35

PRICES The large quantity of areas that entered the market during the last years generated a certain flexibility within the companies, when seeking for location alternatives. The consequent effect was that of a decrease of the lease values, which were moving further away from the maximum values recorded during the 2007/2008 period. Lately, the increase in the vacancy rate was accompanied by a good absorption level, and therefore, prices remained stable throughout the year, ending 2010 with a monthly average of U$S 24.6 per sq.m., for Class A+ and Class A buildings. During the last period, an adjustment of 0.4% was verified regarding the previous quarter, however the inter-annual difference, was nil. The asking Price for Class A+ offices, was around a monthly average of U$S 29.8 per square meter, with maximum prices reaching U$S 36.0 per sq.m. at Plaza Roma, Catalinas and Puerto Madero. In Class A buildings, the average price was of U$S 22.0 per square meter, per month, with a slight drop of 3.1% regarding the previous period. Closure values within the main market operations, determined an average negotiations margin of 13.0 percent.

37.4 34.6

20.5% 29.5

27.9

26.5

24.5

26.1

26.5

17.8%

27.6

15 6.2%

29.2

23.6 21.6

14.3%

20

26.9

16.3% 23.0

10

25%

36.7

35.9

34.6

30 25

Madero. En edificios clase A, el precio promedio fue de 22,0 dólares por metro cuadrado mensual, con una leva baja del 3,1% respecto al periodo anterior. Los valores de cierre dentro de las principales operaciones del mercado, determinaron un margen de negociación promedio del 13,0 por ciento.

13.0

7.8% 10.3

9.9 7.1

5.7%

7.1

20%

29.8

22.7 22.0

20.5

9.4% 6.8%

11.9

9.0%

7.7

15%

10%

5% 2.2%

5

2.9%

1.8%

1.4%

0

0% 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 • $1.9

billion in annual revenue

billion square feet under management

• 2.4

• Over

15,000 professionals

researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Investigación de Mercado Maipú 1300, piso 16 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1006ACT tel +54 11 4315 2100 FAX +54 11 4313 2100

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2010

precios de alquiler en edificios categoría a+ (UsD/m2) / class a+ buildings lease price (UsD/sqm) precios de alquiler en edificios categoría a (UsD/m2) / class a buildings lease price (UsD/sqm) Vacancia / total vacancy

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Office Market Report - Q4