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Q3 2012 | OFFICE

BUENOS AIRES

RESEARCH & FORECAST REPORT

Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA

INDICADORES | MARKET INDICATORS Q2-12

Q3-12

AVAILABILITY RATE NET ABSORPTION

A lo largo del tercer trimestre del año, se sumaron al mercado de oficinas casi 16.000 m² nuevos. En términos históricos, esta performance se mantiene dentro de la tendencia general que viene demostrando el mercado desde el año 2011. Estas nuevas unidades de oficinas corresponden a edificios de categoría A. De esta forma, un 71% del inventario total pertenece a dicha categoría de inmuebles, mientras que el 29% restante corresponde a unidades en edificios categoría A+. La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se redujo 0,8 puntos porcentuales, pasando de 7% en el segundo trimestre de 2012 a 6,2% en el presente período. Esta reducción global estuvo liderada por una menor vacancia en edificios de oficinas de categoría A, donde la tasa de disponibilidad pasó de 7,3% en el trimestre anterior a 6,2% en el tercer trimestre. La tasa de vacancia en edificios de categoría A+, por su parte, sólo se redujo de 6,2% a 6% entre ambos períodos. La superficie total disponible en alquiler es de 107.891 m², de los cuales un 22% se ubica en Zona Norte del Gran Buenos Aires y casi un 21% en Puerto Madero Este.

SUPPLY

Throughout the third quarter of the year, almost 16.000 sq. m. entered the office market. In historical terms, this performance remains within the general trend that the market has been showing since 2011. These new units correspond to Class A buildings. As a result, a 71% of total inventory belongs to that Class, while the remaining 29% corresponds to units in Class A+ buildings. The total availability rate (vacancy) of the office market decreased 0,8 percentage point, going from 7% in the second quarter of 2012, to 6,2% in this period. This overall decrease was led by lower vacancy in Class A buildings, where the vacancy rate went from 7.3% in the previous quarter to 6.2% in the third quarter. In Class A+ buildings, vacancy rate only decreased from 6,2% to 6%.

CONSTRUCTION PRICES

PRECIOS

PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-MARKET

ACTUALIZACIÓN | UPDATE Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)

35

20,000

18,163 15,887

11,885

2,000 0

Q3-12

Q4-12 F

4.7%

Precios / Prices

7.4%

25%

10% 2.7%

2.7%

3.6%

Tasa de Disponibilidad / Availability Rate

5% 0%

MACROCENTRO SUR

0

4.8%

MACROCENTRO

4,000

30%

15% 7.0%

4.6%

NORTE CABA

5

www.colliers.com.ar

35% 19.2

7.8%

NORTE GBA

6,000

Q2-12

20.3

20%

10

8,000

Q1-12

21.9

15

10,000

Q4-11

22.6

20

MICROCENTRO

11,411

40%

35.4%

26.5

PUERTO MADERO

12,293

27.2

23.2

CATALINAS

12,000

27.3

25

PLAZA ROMA

14,000

45%

29.9

PLAZA SAN MARTIN

16,000

31.9

30

MACROCENTRO NORTE

18,000

Por segundo trimestre consecutivo, los precios se mantuvieron estables. El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 25.2. PRICES For a second consecutive quarter, office lease prices remained stable. The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 25.2 / sq.m.


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 Q1 2010 | DIVISION NAME 2012 | RESIDENTIAL OFFICE

Total available lease area is of 107.411 sq. m., 22% of which is located in the Northern Zone of Greater Buenos Aires (GBA), and almost 21% in the Eastern Zone of Puerto Madero.

ZONA NORTE GBA

year an increase in occupied area was not verified, during the third quarter an absorption of 30.000 sq. m. was observed. This performance is similar to that recorded by absorption in the same period of last year, and coincides with the higher dynamism that market usually shows in the second half of the year. However, it is important to note that for the same time last year the accumulated net absorption was of 70,500 sq. m., while so far in 2012 demand absorbed only 42,000 m², a 60% of that value. Throughout the third quarter, demand was ruled by the occupancy of new buildings fully leased to a single tenant. This explains the absorption recorded in Microcentro (Downtown area), the Northern Zone of the City of Buenos Aires (CABA) and in Northern Macro-center (12.407, 10.454 and 3.909 sq. m. respectively). As to the Northern Zone of Greater Buenos Aires (GBA), even when maintained its trend to attract demand, the verified absorption was of the lowest recorded in the recent years (3.369 sq. m.), a fact that will probably change when buildings that are currently under construction are concluded.

PLAZA SAN MARTÍN CATALINAS

ZONA NORTE CABA

DEMANDA

PLAZA ROMA PUERTO MADERO

Mientras que a lo largo del segundo trimestre del año no se verificó un incremento de espacios ocupados, durante el tercer trimestre se observó una absorción de alrededor de 30.000 m². Este comportamiento es semejante al registrado por la absorción en igual período del año pasado y coincide con el mayor dinamismo demostrado por el mercado hacia la segunda mitad del año. Sin embargo, es importante resaltar que para igual fecha del año pasado la absorción neta acumulada era de 70.500 m², mientras que en lo que va del año 2012 la demanda sólo absorbió unos 42.000 m², es decir, un 60% de dicho valor. A lo largo del tercer trimestre, la demanda estuvo regida por la ocupación en block de algunos edificios que se encontraban a estrenar. Esto explica la absorción registrada en Microcentro, en el Norte de la Ciudad de Buenos Aires y en Macrocentro Norte (12.407, 10.454 y 3.909 m² respectivamente). En cuanto a la Zona Norte del Gran Buenos Aires, si bien mantuvo su tendencia de atracción de la demanda, la absorción verificada fue una de las menores de los últimos años (3.369 m²), lo que probablemente se modifique cuando estén terminados los edificios que se encuentran en construcción.

MACROCENTRO NORTE

ZONA OESTE GBA

MACROCENTRO MICROCENTRO MACROCENTRO SUR

BUENOS AIRES

ZONA SUR GBA

Mientras que a lo largo del segundo trimestre del año no se verificó un incremento de espacios ocupados, durante el tercer trimestre se observó una absorción de alrededor de 30.000 m². While throughout the second quarter of the year an increase in occupied area was not verified, during the third quarter an absorption of 30.000 sq. m. was observed.

Q311

Q411

100

Q112

Q212

Q312

88.0 70.5

60

41.5 29.8

29.0 17.5

20

12.9 12.9

12.6 -0.3

-20

Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) / Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm)

Por segundo trimestre consecutivo, los valores de alquiler del mercado de oficinas se mantuvieron estables. El precio promedio de alquiler de oficinas categoría A+, para el tercer trimestre del año, es de U$S 29,9 por m², un valor que se encuentra ligeramente por debajo de los U$S 30,7 correspondientes al promedio del segundo trimestre. Por su parte, el precio promedio de alquiler para unidades en edificios de categoría A es de U$S 23,4 por m², un valor

DEMAND

Absorción Neta Acumulada anual (Miles de m²) / Accumulated Net Absorption per year (In thousands of sqm)

ACTUALIZACIÓN | UPDATE

PRECIOS

While throughout the second quarter of the

Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area

300

300

281 245

250

250

214 200

205 200

181 166

153

150

150 153

134 109

100

50

110

99

86 70 51

51

47

100

62 47

42

32

31 11

14

108

88

82

66 65 57

150

32

43 48

37

7

26

48

42 41

21

39 42

22

0

0 1998

1999

2000

2001

2002 -15

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 - Q3 -50

-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)

P. 2

50

| COLLIERS INTERNATIONAL

Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)

Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2012 | OFFICE

UPDATE

Market Comparisons

CLASE A Y A+ / CLASS A AND A+ ZONA

INVENTARIO

NUEVOS EDIFICIOS

SUP. DISPONIBLE

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER

SUB MARKET

INVENTORY

NEW BUILDINGS

AVAILABLE AREA

AVAILABILITY RATE

NET ABSORTION

AVERAGE ASKING LEASE PRICE

m² | sq.m

m² | sq.m

m² | sq.m

%

m² | sq.m

Q3

Q3

Q3

CATALINAS

194,682

0

13,666

MACROCENTRO

26,439

0

9,365

MACROCENTRO NORTE

69,035

4,790

3,340

MACROCENTO SUR

107,044

0

MICROCENTRO

275,623

NORTE CABA

USD/m² | USD/sq.m

Q3 2012

Q3vsQ2

Q3

Acumulado

8.7%

7.0%

‚

3,260

38.8%

35.4%

‚

884

3.8%

4.8%



2,839

3.0%

2.7%

0

9,789

8.1%

112,443

11,097

3,058

NORTE GBA

302,135

0

PLAZA ROMA

100,169

0

PLAZA SAN MARTIN

161,722

PUERTO MADERO

404,413

TOTAL

Q2 2012

%

Q2 2012

Q3 2012

Q3vsQ2

-2,222

30.4

29.9

‚

-1.5%

-262

20.3

20.3

‚

-0.1%

3,909

4,249

29.5

27.3

‚

-7.5%

‚

420

4,629

19.9

19.2

‚

-3.3%

3.6%

‚

12,407

13,375

24.1

23.2

‚

-3.9%

2.4%

2.7%



10,454

15,280

21.4

21.9



2.3%

23,607

8.9%

7.8%

‚

3,369

15,773

22.3

22.6



1.3%

4,579

2.7%

4.6%



-1,838

-2,817

32.0

31.9

‚

-0.4%

0

7,545

2.9%

4.7%



-2,894

-3,776

24.6

27.2



10.7%

0

30,103

7.2%

7.4%



-986

-2,727

27.7

26.5

‚

-4.2%

1,753,705

15,887

107,891

7.0%

6.2%

‚

28,985

41,502

25.2

25.2

¬

0.0%

CLASE A+ / CLASS A+ Q3

Q3

Q3

Q2 2012

Q3 2012

Q3vsQ2

Q3

Acumulado

Q2 2012

Q3 2012

CATALINAS

102,016

0

10,242

13.2%

10.0%

‚

3,260

-3,125

31.5

30.8

‚

-2.2%

MACROCENTRO SUR

37,235

0

0

0.0%

0.0%

¬

0

0

N/A

N/A

¬

0.0%

MICROCENTRO

42,459

0

0

0.0%

0.0%

¬

0

1,416

N/A

N/A

¬

0.0%

NORTE CABA

28,397

0

884

1.9%

3.1%



-349

3,888

25.3

24.8

‚

-2.0%

PLAZA ROMA

100,169

0

4,579

2.7%

4.6%

‚

-1,838

-2,817

32.0

31.9

‚

-0.3%

PUERTO MADERO ESTE

165,168

0

13,731

8.5%

8.3%

‚

234

944

29.9

29.1

‚

-2.7%

PUERTO MADERO OESTE

26,400

0

550

2.1%

2.1%

¬

0

-550

27.3

27.3

¬

501,844

0

29,986

6.2%

6.0%

‚

1,307

-244

30.7

29.9

‚

TOTAL

Q3vsQ2

0.0%

-2.6%

CLASE A / CLASS A Q3

Q3

Q3

Q2 2012

Q3 2012

Q3vsQ2

Q3

Acumulado

Q2 2012

Q3 2012

CATALINAS

92,666

0

3,424

3.7%

3.7%

¬

0

903

26.1

27.5



MACROCENTRO

26,439

0

9,365

38.8%

35.4%

‚

884

-262

20.3

20.3

¬

0.0%

MACROCENTRO NORTE

69,035

3,340

2,860

3.8%

4.8%



3,909

4,249

29.5

27.3

‚

-7.5%

MACROCENTRO SUR

69,809

0

2,839

4.7%

4.1%

‚

420

4,629

19.9

19.2

‚

-3.3%

MICROCENTRO

233,164

0

9,789

9.5%

4.2%

‚

12,407

11,959

24.1

23.2

‚

-3.9%

NORTE CABA

84,045

0

2,174

2.6%

2.6%

¬

10,803

11,392

20.3

20.7



1.9%

NORTE GBA

302,135

11,097

23,607

8.9%

7.8%

‚

3,369

15,773

22.3

22.6



1.3%

PLAZA SAN MARTIN

161,722

0

7,545

2.9%

4.7%



-2,894

-3,776

24.6

27.2



10.7%

PUERTO MADERO ESTE

91,658

0

8,573

9.3%

9.4%



-71

-2,201

26.1

24.8

‚

-4.9%

PUERTO MADERO OESTE

121,187

0

7,249

5.0%

6.0%



-1,149

-920

25.0

23.7

‚

-5.3%

1,251,861

15,887

77,905

7.3%

6.2%

‚

27,678

41,748

23.3

23.4



0.4%

TOTAL

Q3vsQ2

5.3%

EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Disponibilidad | Average Lease Prices and Availability 40

25.0% 37.4

35

34.6

36.7

35.9

34.6 20.5% 29.5

30

27.9 26.5

25

29.8

29.2

26.1

27.6

17.8%

26.5

20.0%

29.9

28.6

26.9

16.3%

24.5 14.3%

23.6

23.0

21.6

22.7

20.5

23.4

22.2

22.0

15.0%

20

15

13.0 7.8%

10

5.7%

10.3

6.2% 7.1

9.4% 11.9

9.9

6.4%

6.8% 7.1

10.0%

9.0%

7.7

6.2%

TASA DE DISPONIBILIDAD La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se redujo 0,8 puntos porcentuales, pasando de 7% en el segundo trimestre de 2012 a 6,2% en el presente período. AVAILABILITY RATE The total availability rate (vacancy) of the office market decreased 0,8 percentage point, going from 7% in the second quarter of 2012, to 6,2% in this period.

5.0%

5 2.2%

2.9% 1.8%

1.4%

0

0.0% 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 - Q3

Precios de alquiler en edificios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm) Precios de alquiler en edificios categoría A (USD/m²) / Class A building lease price (USD/sqm) Tasa de Disponibilidad / Availability Rate

COLLIERS INTERNATIONAL |

P. 3


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 Q1 2010 | DIVISION NAME 2012 | RESIDENTIAL OFFICE

similar al del trimestre precedente. Junto con la estabilidad en los precios, se percibe en el mercado una brecha creciente entre el asking price (precio de mercado) y el precio de cierre de las operaciones de alquiler. Dicha brecha permite hacer frente a una tendencia de menor demanda sin que eso redunde en una caída de los precios de mercado. A nivel regional, durante el primer semestre, la ciudad de São Paulo fue la plaza mejor cotizada, con un valor locativo promedio para oficinas de categoría A+ de U$S 61,7. Buenos Aires se ubicó en el tercer lugar, detrás de Bogotá (U$S 33 por m²) y cerca de México DF (U$S 28 por m²). Por debajo, con precios entre los U$S 18 y los U$S 20 se ubicaron la ciudad de Panamá, Lima y San José de Costa Rica.

PRICES

For a second consecutive quarter, office lease values remained stable. The average lease price of Class A+ offices, for the third quarter, is of U$S 29,9 per sq. m., a value that is slightly below the U$S 30,7 that corresponded to second quarter. The average asking price for Class A building units, is of U$S 23.4 per sq. m., a quite similar value to the previous quarter. Along with price stability, a growing gap between the asking price (market price) and the closing price of rental operations is perceived. This gap lets face a lower demand trend without that resulting in a fall in market prices. At a regional level, during the first half of the year, São Paulo was the most sought-after city, with an average lease asking price for Class A+ offices of U$S 61,7. Buenos Aires was ranked third, behind Bogota (U$S 33 per sq. m.) and near Mexico City (U$S 28 per sq. m.). Below, with prices going from U$S 18 to U$S 20, were

ranked Panama City, Lima and San José de Costa Rica.

PROYECCIÓN

Debido a retrasos en la construcción de algunos edificios, se modificaron las perspectivas del incremento del inventario para lo que resta del año. Para el último trimestre de 2012, se aguarda la incorporación de alrededor de 18 mil metros cuadrados de oficinas, distribuidos en la zona Norte de Gran Buenos Aires y en Puerto Madero Este. En materia de precios de los inmuebles en situación de “pre-lease” (ofrecidos en alquiler antes de que se hayan terminado de construir), se observa un panorama diverso. La zona de Macrocentro Sur presenta precios que rondan los U$S 25 por m², mientras que en la Zona Norte de Gran Buenos Aires se encuentran valores que van de los U$S 27 a los U$S 31 por m², aunque pueden hallarse algunas opciones con precios de alquiler más bajos.

522 offices in 62 countries on 6 continents United States: 147 Canada: 37 Latin America: 19 Asia Pacific: 201 EMEA: 118 • $1.8

billion in annual revenue

million square feet under management

• 1250 • Over

12,300 professionals

RESEARCHER:

FORECAST

Due to delays in the construction of some buildings, the projection of the inventory increase for the rest of the year has changed. It is expected that around 18.000 sq. m. of office space, distributed in the Northern Zone of Greater Buenos Aires (GBA) and in the Eastern Zone of Puerto Madero, will be included in the inventory in the last quarter of 2012. In terms of prices of ‘Pre-lease buildings’ (offered for rent before being finished), a mix picture is observed. Southern Macro-center area presents prices of around U$S 25 per sq. m., while in the Northern Zone of Greater Buenos Aires, values are ranging from U$S 27 to U$S 31 per sq. m., although they may be some options with lower rental rates.

LATINOAMÉRICA S1 | LATIN-AMERICA YEAR HALF Precios Promedio de Alquiler | Average Lease Prices 70.0

Buenos Aires Santiago Poy Analista | Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR TEL +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.ar

61.7

60.0

Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,300 profesionales especializados en más de 500 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 1.8 mil millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 68 mil millones y maneja más de 380 millones de metros cuadrados en administración.

50.0 40.0 33.0

30.0

30.7

28.0

20.0

20.0

20.0

17.8

10.0 0.0 Brasil

Colombia

Argentina

Mexico

Panamá

Perú

Costa Rica

São Paulo

Bogotá

Buenos Aires

DF

Panamá

Lima

San José

Precios de alquiler en edif icios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm)

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Office Market Report Q3 2012