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EL CRONISTA

Viernes 31 de agosto de 2012

RE

Real Estate

La resistencia de las

OFICINAS Con una demanda genuina, el mercado mantiene sus precios de alquiler y una vacancia baja, que promedia el 8 por ciento. Los proyectos no se detienen. Raghsa levantarรก una torre en reemplazo del St. Regis. Cuรกles son las zonas calientes. El potencial de Parque Patricios, el crecimiento del corredor norte de la Capital Federal y la promesa del macrocentro sur. Por Lorena Obiol


II ■ EL CRONISTA ■ REAL ESTATE ■ 31-08-12

E

stancamiento, desaceleración, retraimiento, contracción, mercado menos demandado, alquileres recrudecidos. Así definen al segmento corporativo los especialistas. Según datos de Jones Lang LaSalle, la absorción neta de los primeros seis meses del año ascendió a 12.000 m 2 aproximadamente, mientras que el mismo período de 2011 arrojaba unos 66.000 m 2 aproximadamente. "En cuanto a los alquileres, la demanda de espacios de oficina de alta categoría muestra claros síntomas de estancamiento. Esta caída está en línea con el comportamiento de las principales variables macroeconómicas y hace prever un mercado cauteloso respecto de lo que pueda suceder para la segunda parte del año", anticipa Martín Potito, vicepresidente de Jones Lang LaSalle. Si bien ha disminuido, la poca demanda existente es genuina. "Las empresas que encomiendan la búsqueda de oficinas tienen tomada la decisión de mudarse", agrega Mariana Stange, directora de la División Oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. En línea con esto, se han verificado relocalizaciones dentro del segmento de las medianas y grandes superficies, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en zona norte. " Existen procesos activos de importantes compañías, básicamente explicados por diferentes motivos que van desde consolidaciones de operaciones postergadas, upgrade de las oficinas hasta la necesidad de ser un vehículo alternativo para canali-

zar los excedentes del giro comercial en moneda nacional por medio de una protección financiera tal como se entiende que son los activos inmobiliarios", analiza Juan Manuel Farola, broker de oficinas de la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International. De la venta al alquiler Como sucede en otros segmentos, cual analogía con la canción de Charly García de 1982, la única opción posible es migrar de un lado a otro. En el caso de los inmuebles: de la venta al alquiler. "Lo que se evidencia en el mercado, debido al retraimiento en la venta, es que muchas personas o empresas que iban a adquirir una unidad han decidido alquilarla por un período de

PRECIOS POR ZONA Precios

35

Altman Ecooffice, sobre de Lima en pleno centro de la ciudad de Buenos Aires, consiguió la pre-certificación LEED Platinum

32.0

Tasa de Disponibilidad 45%

30.4

30

29.5

38.8%

40%

27.7 24.6

25

24.1

35% 22.0

21.3

20.3

20

30% 19.9

20%

15

15%

10 5

25%

8.7% 3.8%

2.7%

8.1%

7.2%

8.9%

10%

2.9%

5%

3.0%

2.4%

0%

En dólares. Fuente: Colliers International

MACROCENTRO SUR

MACROCENTRO

NORTE CABA

NORTE GBA

MICROCENTRO

PLAZA SAN MARTIN

PUERTO MADERO

MACROCENTRO NORTE

CATALINAS

PLAZA ROMA

0

tres años, para retomar la compra una vez terminado este tiempo. Inclusive, combinan con los propietarios tomar en parte de pago los cánones abonados en el caso de desear adquirir la unidad más adelante", comenta Juan Ignacio Mel, director del Departamento de Ventas de Mel Propiedades. Para Stange, el mercado de oficinas es, fundamentalmente, un mercado de renta. "Y en el contexto actual esta tendencia se ha recrudecido. El movimiento es puramente de alquiler", sigue la directiva. En cuanto a la vacancia, Potito explica que "la tasa general para edificios de alta categoría, que hace un año atrás se ubicó en 7%, hoy se mantiene en torno al 5%, con variaciones según sea el submercado que se considere. Sin embargo, resulta importante destacar que en el primer semestre de 2012, por primera vez, la vacancia en Zona Norte se ubicó por debajo del nivel general, aún cuando la mayoría de los nuevos proyectos se radican en los distritos que conforman el submercado de Zona Norte". Por su parte, Stange asegura una vacancia del 10% para la Capital y del 8,45% para zona norte . "Son vacancias promedio, que mantienen un equilibrio entre la oferta y la demanda. Es por eso que los valores se mantienen estables", aclara Stange. Según Colliers, el precio promedio de alquiler en el se-

gundo trimestre del año para edificios clase A+ y A es de u$s 25,2 el m 2, apenas 0,8% menos que lo que costaba el trimestre anterior. En línea con esto, Potito asegura no detectar variaciones considerables a nivel general. "El mercado sigue afianzando una tendencia al alza después la recaída tras la Credit Crunch Crisis de 2008, aunque la tasa de crecimiento presenta mayor moderación durante los últimos meses. El rango de precios por m2 rentable para clase A -triple A- se sitúa entre u$s 28 y 33 mensuales, mientras que para el segmento clase AB, va de u$s 23 por m2 el mes". L. J. Ramos también varía entre u$s 28 y 32 el m2 de alquiler mensual para Clase AAA, mientras que para Clase A baja de u$s 18 a 25 y para Clase B oscila entre u$s 12 y 15. Aprovechando el momento Con un mercado que aún posee niveles de vacancia relativamente bajos ("aunque por debajo de una tasa saludable de mercado", puntúa Potito) y no demasiada oferta de grandes superficies que ingrese al sector en lo inmediato, los propietarios aún poseen algunas ventajas. "En cuanto a la negociación con respecto a precios y beneficios, la realidad es que el propietario recién ahora está entendiendo que debe acomodarse a esta nueva situación después de años de un crecimiento incesante en cuanto a


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Go Green Office, otra de las apuestas en la nueva zona de Macrocentro Sur

PRODUCCIÓN Y ABSORCIÓN

Clase A y AB 200.000

Producción

Absorción

Areas rentables en m²

175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000 0 -25.000

2011

2012E

2010

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2002

2003

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2001

1999

1998

1997

-50.000

Fuente: Jones Lang LaSalle

la rentabilidad de su inmueble. Tal vez se pueden conseguir mejores condiciones en cuanto lo económico, pero no a los tiempos de contrato o ajustes, ya que es muy difícil saber cuál va a ser la variable inflacionaria indicada para un contrato de más de 36 meses para el caso de los alquileres. Para la venta, no se muestran mayores beneficios en cuanto a valores, aunque sí se están consiguiendo mejores plazos de pagos", opina Hernán Chilo, director de la desarrolladora Gewin. Para Moisés Altman, director de Altman Construcciones, la vacancia permite negociar precios, tanto de alquiler como de venta. Mientras que para Alejandro Escolar, presidente de la desarrolladora Metro Building, "no es momento de hacer valer la propiedad, sino de asegurarse la ocupación. Sí se exige que sean buenas empresas". En cambio, Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Copelle cree que "es posible acordar algunos beneficios relacionados con el tipo de terminaciones incluidas en la locación". Las voces de las inmobiliarias también hablan en este

momento. "Uno de los beneficios que se ve en el mercado ahora es el caso del pseudo leasing inmobiliario en el que propietarios que deseaban vender pero que no encuentran rápida respuesta en el mercado, vuelcan su oferta al alquiler permitiendo al inquilino tomar los cánones aceptados como parte de pago, en el caso de ejercer la opción de compra. Otro beneficio que se puede obtener hoy en día es una contraoferta más cercana al 10% para la venta (contraofertas mayores son casos muy puntuales en los que el propietario desea desprenderse de la unidad rápidamente)", dice Mel. "Este es un momento donde el beneficio que existe es el pago de unidades en pesos. En mercadería terminada hay margen de negociación", agrega Mario Korn, presidente de Korn Propiedades. Áreas buenas y nuevas Es sabido que hay ubicaciones particulares que, a pesar de los vaivenes, siempre dan buenos rindes. "Desde el punto de vista del inversor, y siempre en la búsqueda de un sano equilibrio en la relación

riesgo-retorno, los submercados de oficinas de alta categoría, como Catalinas, Plaza Roma y Puerto Madero, se han caracterizado por ser distritos que están ocupados por empresas de primera línea, con planes de largo plazo y de excelente perfil crediticio. En este sentido, los altos niveles de inversión requeridos para ingresar en este tipo de inversiones se combinan con los cap rates más bajos dentro del sector. Por otro lado, y siguiendo esta lógica, en un segundo nivel se ubican los distritos en zona norte de la Capital y el Gran Buenos Aires , donde cada vez más empresas corporativas están mudando sus oficinas, brindando mayor seguridad y mejorando la calidad del negocio de renta para esas inversiones", cuenta Potito. Para Stange las zonas más elegidas son "aquellas más seguras y con mejores accesos, tanto vehiculares como peatonales. Más allá de esto, algunas empresas deben estar en la zona del centro, Catalinas, Plaza Roma o San Martín". Para ella, estas ubicaciones se mantienen vigentes con una concentración máxima de edificios AAA. "La zona estrella es el corredor de l avenida Libertador entre Pampa y Udaondo. Se ha generado un importante polo de oficinas y de comercios en un lugar de espacios abiertos y con excelentes vías de comunicación hacia el norte y centro", agrega Escolar. En cuanto a lugares emergentes, Potito destaca los distritos promovidos por la Ciudad de Buenos Aires, como el Tecnológico y el Audiovisual. El primero, en Parque de los Patricios ya consolidó el traslado de más de 100 empresas. Allí también el Banco Ciudad levanta su nueva sede corporativa. Stange, por su parte, destaca como nuevo lugar al sector sur de la Avenida 9 de Julio. Allí, en Lima al 1.100, se levanta Altman Ecooffice, el primer edificio de oficinas en Argentina que consiguió la pre-certificación LEED Platinum. "En este caso, la zona es convalidada porque las empresas prefieren pagar menos precios y lugares de mejor accesibilidad que las de Catalinas o Puerto Madero", dice Altman. Muy cerca de ahí, en Lima y Carlos Calvo, Starnova desarrolla Go Green Office. "Dada la descentralización del Gobierno de la Ciudad hacia la zona de Barracas, esta zona quedará en medio de la actual city porteña y la futura, siendo sus accesos muy buenos tanto a nivel privado por las autopistas, como en lo que se refiere a medios de transporte", asegura Mario Balan, director de Starnova Group. "También lo es el proyecto del nuevo barrio Donado - Holmberg, que tendrá un mix interesante entre viviendas y oficinas", suma Chilo. Kaplansky también eligió ese corredor para le-

vantar un proyecto, además de otros dos corporativos: uno en Barracas y otro en el Districto Tecnológico. "En estos barrios encontramos oportunidades en la incidencia de los terrenos que mejoran el rendimiento del negocio. Esto se sostiene además por ser zonas donde hay interés de las empresas por radicarse, con el objetivo de bajar costos (ya sea vía menor valor locativo o ventajas fiscales como en el caso del distrito) y donde compensan además el hecho de mudarse con mejoras en la calidad de los espacios de trabajo, sin resignar aspectos clave como el tiempo o el costo de traslado del personal". Por su parte, Korn destaca la zona de la Imprenta y las Cañitas y aporta el crecimiento de "la zona cercana a la General Paz y los centros empresariales como Puerto Madero". Qué pasa con la Zona Norte Según el último informe de Colliers International, casi el 60% de la demanda de oficinas A y A+ del segundo trimestre de 2012 se concentró en la zona norte de la provincia de Buenos Aires. Sin dudas, este sector es un claro submercado que aloja oficinas premium . En este corredor, de mayo a julio, se absorbieron 7.555 m 2, dejando en segundo lugar al macrocentro sur, con 4.033 m 2. Co-


IV ■ EL CRONISTA ■ REAL ESTATE ■ 31-08-12

En Vicente López, Icon Libertador vende a u$s 3.200 el m2 corporativo

SurCentral DT es una de las ofertas del Polo Tecnológico, en pleno Parque Patricios, una de las zonas en auge

Nuevos productos Según L. J. Ramos se están desarrollando más de 70.000 m 2 de oficinas en zona norte de la provincia de Buenos Aires y 30.000 m 2 en la Capital. Además, de los tres grandes terrenos en Catalinas, uno en manos de Consultatio, otro de IRSA y un tercero donde Vizora desarrolla el Banco Macro; hay un nuevo polo de oficinas premium , que podría constituirse como submercado de relevancia, en la zona sur del macrocentro. Allí, Raghsa sigue la construcción de 955 Belgrano Office, una torre de oficinas de 30 pisos destinada a alquiler. GO Green Office y Altman Ecooffice completan la oferta de edificios AAA. El primero, desarrollado por Starnova Group con una inversión de u$s 10 millones, comenzó las obras a fines de abril. Implantado en Lima y Carlos Calvo, el edificio de 13 pisos proyectado por el estudio de Mario Roberto Álvarez y Asociados incluirá detalles sustentables para lograr la certificación LEED. El m 2 de alquilar, una vez terminado en 2014, rondará los u$s 28. Altman Ecooffice, por su

ABSORCIÓN NETA POR SUBMERCADO 2

Absorción Neta Trimestral (Miles de m ) 10,000 8,000

7,555

6,000 4,033 4,000 2,000

808

353

275

0 -700

-2,000

-919

-1,207

-4,000

-3,074

-6,000 -8,000

-7,468

CATALINAS

MACROCENTRO

PUERTO MADERO

PLAZA SAN MARTIN

MICROCENTRO

NORTE CABA

PLAZA ROMA

MACROCENTRO SUR

-10,000 MACROCENTRO NORTE

jor tecnología, mejor entorno de trabajo, mejor calidad de vida, vías de comunicación relativamente buenas y poco susceptible de cortes y embotellamientos. Mientras que la distancia de principales clientes y proveedores, la falta de medios de transporte (no cuenta con subte o la cantidad de líneas de ómnibus que tiene la Ciudad) y la distancia a centros comerciales son claras desventajas". Chilo, además, destaca como positivo la mejor posibilidad de estacionamientos y como negativo los traslados bancarios, la logística que - a veces- no es difícil de implementar y la rotación del personal dentro de las empresas a causa de las dificultades para viajar y las distancias. "Hay que mencionar también la inseguridad y la lejanía de los centros universitarios que captan recursos humanos a nivel técnico", aporta Mario Balan, director de la desarrolladora Starnova Group.

NORTE GBA

mo contrapartida, se liberaron metros en otros corredores, como Catalinas, donde se registró una absorción negativa de 7.468 m 2, y macrocentro, con 3.074 m 2 menos. Esta preferencia de las empresas por el norte , que concentra el 17% de la oferta del mercado, es acompañada por la existencia de nuevos proyectos. Así, de los principales edificios en construcción que se sumarán al inventario en lo que resta del año, un 66,2% se encuentra en este submercado. "En zona norte, la tipología de plantas con un rango de superficie que va de los 1.500m 2 a los 5.000m 2 otorga mayor eficiencia y confort en los espacios de trabajo (por ejemplo: compañías que ocupaban cuatro pisos de 500 m 2 ahora pueden ocupar plantas de 2.000 m 2 con un lay-out más integrado y mejor calidad interna). En segundo lugar hay un diferencial de precios por el momento en los asking prices pero eso solo explica parcialmente las últimas grandes relocalizaciones ocurridas. Es un factor que se tiene en cuenta pero no el único", agrega Farola. En cuanto a pros y contras de esta zona, Potito asegura que los beneficios son "los precios de alquiler relativamente más bajos, edificios con plantas más eficientes y me-

Fuente: Colliers International

Entre enero y junio de 2012, por primera vez en la historia, la vacancia en Zona Norte se ubicó por debajo del nivel general. Stange, de L. J. Ramos, asegura que ronda el 8,5 %, versus 10% de Capital. parte, ya consiguió la pre-certificación LEED Platinum por sus características arquitectónicas, energéticas y de abastecimiento. Con una inversión estimada en $ 45 millones, es el primero en Argentina en obtener esta distinción, el tercero en Latinoamérica y el número 17 en el mundo. El edificio de 12 plantas, ubicado en Lima y Humberto Primo, estará destinado a alquiler de oficinas a un valor de u$s 25 por m 2. También en Puerto Madero hay anuncios de nuevos metros. La reconversión del St Regis a oficinas AAA, por parte de Raghsa, es el más resonante por estos días. El predio ubicado en Dique IV, donde la cadena Starwood no suscribió el proyecto para el hotel, albergará ahora un desarrollo corporativo. Entre las 100 empresas radicadas en el Polo Tecnológico, Copelle ofrece 2.500 m 2 de oficinas para alquilar de su

proyecto Surcentral DT en el que invertirá u$s 3,5 millones sin contar lo que pagó por el terreno. "La realidad es que las empresas buscan descentralizar sus actividades, haciéndolo dentro de la ciudad, y con valores entre un 20% y un 30% más bajos que hacia los corredores de Zona Norte", defiende Kaplansky. En el lado opuesto de la ciudad, el corredor de Libertador se muestra como la alternativa para los que pueden y quieren escapar del centro. " Estamos entregando este mes Metro Office I, un edificio AAA con certificación Green Building LEED Silver. También estamos iniciando Metro Office II, frente al anterior, con un concepto de oficinas pequeñas", dice Escolar de sus proyectos sobre la calle Ugarte. El primero agrega 2.500 m 2 de alfombra en cinco plantas de 500 m2 al inventario actual. "Hace tres semanas concretamos el alquiler de cuatro pisos. Nos hubiera gustado cerrar en u$s 25 el m 2, pero lo hicimos en u$s 23. Es que de octubre de 2011 a hoy, la rentabilidad cayó el 30%", sincera Escolar quien cree que en oficinas hay todavía algún margen de rentabilidad más que en el sector residencial. Del otro lado de la General Paz, los proyectos corporativos también se multiplican. Además de grandes superficies como las de Al Río, Proa,


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Nodus District, Óptima Business Park 3 y Thames Office Park, hay proyectos más pequeños, como Icon Libertador en Vicente López, desarrollado por Gewin con una inversión de u$s 3 millones. Allí el m2 se vende a u$s 3.200. "Elegimos para nuestros proyectos la zona de Libertador, cerca de Al Río, porque será un gran referente. Compramos varios terrenos para desarrollar oficinas porque creemos en el crecimiento impactante de esta zona así como lo es Parque Patricios en la ciudad", dice Chilo.

Tendencias sustentables Si bien todavía no es una exigencia de la demanda, los desarrolladores son conscientes de que la sustentabilidad hará diferencias, además de aportes al planeta, a la hora de vender un edificio. "Es por eso que el 80% del nuevo stock que ingresa se encuentra en proceso de aplicación a la norma", cuenta Farola. "La certificación no es excluyente, pero observamos que la mayoría de los nuevos proyectos cuentan con estas espe-

LOS METROS LIBRES. SEGÚN PASAN LOS AÑOS vacancia

vacancia de equilibrio

25,0%

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15,0%

10,0%

5,0%

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2011

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1999

1998

0,0% 1996

La actividad en los principales mercados inmobiliarios del mundo estuvo como en un sube y baja en el primer semestre del año. Según refleja un informe de Jones Lang LaSalle, el segundo trimestre mostró un modesto rebote en los rendimientos de la inversión y el alquiler. “La incertidumbre económica continúa afectando el ánimo del inversor. Los acuerdos toman más tiempo para cerrarse y el mercado permanece polarizado ya que los inversores buscan mantenerse fuera de activos riesgosos, enfocándose en cambio en productos de primera calidad en mercados centrales como Londres, París y Nueva York". La actividad mejora, pero sigue por debajo de los niveles de 2011. Uno de los aspectos clave es que los usuarios corporativos están adoptando una postura de "esperar y ver qué pasa", la actividad aumenta a medida que las corporaciones buscan liberar capital. En cuanto a la oferta, la vacancia continúa su curso descendente. La tasa global es ahora de 13,3%, la más baja desde 2009. En cuanto a mercados latinos, particularmente en la ciudad de Santiago de Chile, a pesar de la alta producción de los últimos tres años, no consigue satisfacerse la gran demanda de espacios corporativos. Mientras que en la capital de Colombia los precios de los alquileres corporativos siguen subiendo. La competencia por el espacio y la sofisticación creciente del mercado, mantienen baja la vacancia, a pesar del ingreso de nueva oferta.

1997

OFICINAS EN AMÉRICA LATINA Y EL MUNDO

Clase A y AB. Fuente: Jones Lang LaSalle

Uno de los beneficios que se ve en el mercado es el pseudo leasing, en el que propietarios que desean vender rápido vuelcan su oferta al alquiler, aceptando los cánones como parte de pago. cificaciones y están teniendo buena aceptación por los usuarios. Sin embargo, el precio seguirá siendo un factor clave a la hora de diferenciar estos productos", asegura el vicepresidente de Jones Lang LaSalle. "Los gobiernos se centran cada vez más en el tema ecológico y,

sobre todo, en la conservación de bienes escasos como el agua y la energía", completa Altman. "No está muy instalado todavía en el país. Pero sí es requerido por las empresas extranjeras", suma Mel. "Los desarrolladores incorporaron la tendencia mundial. Si bien las empresas no buscan exclusivamente los green buildings , un edificio que cuenta con la certificación tiene una ventaja respecto del resto", apunta Stange. En conclusión, con un mercado en pleno desarrollo, con empresas que valoran los beneficios sustentables, con nueva oferta AAA tanto en el Sur como en el Norte, la polarizada oferta busca ubicar sus metros. Si no es vendiendo, que sea alquilando.


La resistencia de las oficinas - Nota de P