Introducción Es generalmente aceptado que los principales problemas que afronta la formulación de una política de vivienda en el país, y en general en cualquier sociedad periférica, son la baja destinación de recursos para la atención de las demandas de la población más necesitada y la muy baja capacidad de ingresos de esta población para convertirse en un demandante efectivo de las viviendas que ofrece el sector formal de la economía. Para aproximarse a esta problemática hay que partir de la diferencia crucial entre las necesidades para acceder y poder disfrutar de este bien y la capacidad efectiva para adquirirlo. Esta distinción se vuelve insuperable para los hogares más pobres de la población, que no sólo disponen de muy bajos ingresos, sino que tienen una nula capacidad de ahorro y severas limitaciones para acceder al crédito, y de esta forma poder adquirir una vivienda. Es por ello que, en materia de vivienda para los hogares más pobres, no es pertinente hablar meramente de cierre financiero de los proyectos, sino que se debe proponer una noción más amplia, que, incluyendo la dimensión económica, no se agote en ella, y busque ante todo un cierre social. En éste es necesario garantizar, al mismo tiempo, eficiencia y equidad socio-espacial, tanto a nivel individual como colectivo, cambiando el énfasis dado en las políticas a la empresa y al “equilibrio” automático del mercado, para acentuarlo en el hogar y las personas, y así potenciar sus capacidades y mejorar su calidad de vida.
La vivienda: un bien complejo La vivienda no es un bien “normal”. Tiene un precio que fácilmente representa más de treinta veces el ingreso mensual de una familia. Dado el patrón de ingresos mencionado, una proporción no despreciable de la población no puede adquirir una vivienda a menos que reciba un subsidio, el cual debe cubrir hasta el 100%, cuando se pretenda entregar vivienda a los hogares más pobres o a aquéllos que han sufrido un desastre natural o un proceso de desplazamiento forzado. En estos casos, la mayoría de la población afectada no cumple con las premisas de los subsidios a la demanda, que suponen una cierta disponibilidad de ingresos para cubrir la cuota inicial, ni con la capacidad de pago para atender los compromisos inherentes al crédito necesario para cubrir el costo total de la vivienda. A nivel de la vida económica, se corrobora la existencia de territorios poblados por la inequidad, la exclusión y un funcionamiento muy imperfecto de los mercados. Éstos, para alcanzar su eficacia en la organización de la actividad económica