Herramientas para el Ejercicio Profesional un condómino le vende a otro el inmueble que compraron o heredaron en común. También, cuando se trata de fraccionamientos antiguos y el comprador ha levantado construcciones sobre el lote, vale decir cuando se enfrenta a situaciones definitivamente terminadas. Aunque no se trate precisamente de una transmisión, otro caso puede ser el del acreedor quirografario a quien ofrecen una hipoteca en garantía de una deuda muy difícil de cobrar; sea cual fuere la bondad del título, nunca podrá estar peor que antes y sí puede tener la posibilidad de mejorar. Una situación similar es la de la entrega de bienes en pago de deudas quirografarias, también de difícil cobranza. Y obviamente, están las demás situaciones en las que el adquirente no está en situación o no le conviene esperar que se practique el estudio por razones de viaje, de ventajas económicas, de motivos especiales de urgencia, etcétera. Claro que en estos últimos casos es conveniente que el adquirente pase una nota al escribano interviniente manifestándole expresamente su deseo de escriturar inmediatamente y de que se omita el estudio de títulos bajo su exclusiva responsabilidad.
III. PERIODO QUE DEBE ABARCAR EL ESTUDIO DE TÍTULOS
En el caso corriente de practicarse examen de títulos, se plantea la cuestión del tiempo por el que debe efectuarse. Gattari, en el excelente estudio que hizo sobre el tema, nos dice que el plazo o periodo hasta el cual ha de extenderse el estudio de títulos, debe ser el que la legislación establezca como máximo para la prescripción adquisitiva o usucapión.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción
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La reforma del año 68 ha reducido el plazo para la usucapión a 20 años y en consecuencia ése es el periodo por el cual debe hacerse el estudio. Lo que puede ser materia de divergencia es la cuestión del tipo de acto al que hay que llegar para dar por terminado el estudio. Se habla al respecto de actos traslativos y de actos declarativos y hay quienes piensan que el examen debe finalizar hasta encontrar un acto traslativo y otros, que es suficiente llegar a un acto declarativo, tendencia esta última que se va imponiendo. Pienso que el motivo de esta tendencia debe buscarse
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Participo de este criterio que es aceptado pacíficamente por la doctrina y que se funda en el hecho de que llegado a ese período, quedan trabadas todas las posibilidades jurídicas de atacar el título. Ir más allá carecería de toda finalidad y constituiría una labor sin sentido; quedarse más acá importaría correr riesgos innecesarios. A este respecto, no debe llamarnos a engaño que instituciones crediticias como el Banco de la Provincia de Buenos Aires, exijan de los inmuebles ofrecidos en garantía de préstamos acordados, sólo la verificación del título que invoca el transmitente. Este caso y otros similares que puedan darse en otros establecimientos de crédito, responden exclusivamente a la política económica de la institución prestamista y no a una concepción tecnicojurídica. Además, y esto es muy importante, el prestatario debe pagar una prima para mantener un seguro contra el riesgo de reivindicaciones o acciones de nulidad que provoquen la caída de la hipoteca.