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MAGAZINE MCP Herramienta para el Ejercicio Profesional LEY Nº 7.547

Año 1975 – 2017

42 años al servicio de los colegiados Nº 11 – Año 3 – Septiembre 2017

TEMA DESTACADO: “Las Sociedades de Martillero y Corredor es exclusiva entre profesionales ÚNICAMENTE”

Editorial

Institucional

Tribunal Disciplina

Tribunal Arancelario

Instituto de corretaje

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Página 17

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

Instituto de Subastas Judiciales

Instituto de Subastas Oficiales y particulares

Instituto de Tasación y Valuación

Jurisprudencia

Página 35

Página 59

Página 63

Página 73

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017

Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Órgano Informativo Trimestral Año 03 – Nº 011 – Septiembre 2017

Índice: Editorial 05

Institucionales

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Tribunal de Disciplina  Algunos cuestionamientos sobre el blanqueo …………………….

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Tribunal de Disciplina Tribunal Arancelario

Tribunal Arancelario  Una década para cobrar honorarios …………………………………..

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Instituto de Corretaje  Nuevo derecho real de propiedad horizontal especial ….………

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación  Ley Provincial de Santa Fe N° 13.154 – Su Análisis – Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor Público (Segunda Parte) ………………………………..….…..…….…….…….

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Instituto de Subastas Judiciales  El adquirente de los derechos y acciones emergentes de un boleto de compraventa debe tramitar el desalojo de los ocupantes en un proceso independiente de la quiebra del titular del boleto ………………………………………………….………………………………

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Institutos de Subasta Oficiales y Particulares  El impacto del Código Civil y Comercial en la dinámica colaborativa desde la óptica de la teoría de juegos - Cuervo, Rodrigo …………………….

COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE 3 DE FEBRERO 2717 3.000 - SANTA FE TELF.: 0342-4591884

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Jurisprudencia  Sociedad dedicada al corretaje carece de derecho a percibir comisión al no estar integrada exclusivamente por martilleros y corredores matriculados …………………………………………………………..

Responsables: MCP Marciano G. Bertuzzi Diagramación y Compaginación: MCP Norberto Rubén Crolla

www.martilleros.org.ar martillerosfe@arnet.com.ar

Instituto Tasación y Valuación  Los contratos asociativos en la unificación - Cesaretti María, Cesaretti Oscar Daniel – (Segunda Parte) ……………………….……...

Instituto de Corretaje Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación Institutos de Noveles Instituto Subasta Judiciales Instituto de Subasta Oficiales y Particulares Instituto de Tasación y Valuación

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El contenido de los artículos del presente órgano digital informativo es responsabilidad exclusiva de sus autores y no es necesariamente compartido por los editores o por los integrantes del Equipo de Redacción. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe, acepta y fomenta la difusión de todos los puntos de vista sobre los temas tratados en esta publicación digital.

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 Declaración de los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de Neuquén Y Rio Negro Contra las Pretensiones de la Existencia de Incumbencia Profesional para los Profesionales Inmobiliarios ……………………………………..…………………………..……….

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 Mensaje del Presidente MCP Marciano G. Bertuzzi …….……….

Directorio MCP Marciano G. Bertuzzi MCP Pedro A. Búsico MCP Ramón Moreira MCP Carlos Poloni MCP Marcela Tesari MCP Eduardo E. Ismail MCP Carlos A. Cecchini MCP Gisella Casella MCP Alfonso Curet MCP Rómulo Miretti MCP Juan M. Cecchini MCP Stella Gagliano MCP Juan M. Escalante MCP Marcelo Sanguinetti


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Editorial

Colegas y amigos:

Como le anticipaba en la Editorial anterior el final de mi gestión como Presidente de este querido Colegio estaba pronta a concluir, ahora les puedo decir que con gran satisfacción y añoro ésta es mi última comunicación con Uds. desde este cargo.

Han sido muchos los momentos y temas que he tenido que afrontar con orgullo y responsabilidad para defender y dejar bien alto los intereses institucionales y profesionales.

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No nos amedrentó el desafío, y hoy podemos decir que hemos cumplido un gran tramo en la defensa de nuestra profesión, en particular con el estado de la causa que se tramita en el Juzgado de 1ra. Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 10ma. Nominación de los Tribunales de Santa Fe – Expte. 194/2011, con la clausura del período de Prueba y su paso a fallo, en donde las abundantes pruebas aportadas están avalando nuestro justo reclamo.

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Hemos sido pacientes y respetuosos de los tiempos que hemos vivido y de los hechos que se han tenido que afrontar para concientizar tanto en los nuevos profesionales y los que peinamos canas, de la nueva problemática que a partir de la reforma de la Ley N° 20.266 produjo en la nueva profesión de Martillero y Corredor Público.

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 Como han visto, son muchas las áreas que el Colegio les ofrece para poder participar, por lo tanto no podemos hacernos los desentendidos, los interpelo para que no pierdan las oportunidades brindadas y que hagamos con esfuerzo este deber bien cumplido.

Esto no es un adiós, sino que desde otro ámbito voy a continuar colaborando y participando con esta HERRAMIENTA para fortalecer las inquietudes de Uds., y como lo he manifestado desde siempre, les vuelvo a decir que: DEBEN SER LOS CONTINUADORES DE ESTE DESAFÍO COMUNICACIONAL Y DE ACTUALIZACIÓN PROFESIONAL.

Nuevamente, GRACIAS, por habernos acompañado!!!

MCP. Marciano G. Bertuzzi Presidente Directorio

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Institucionales

Declaración de los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de Neuquén Y Rio Negro Contra las Pretensiones de la Existencia de Incumbencia Profesional para los Profesionales Inmobiliarios

Rio Negro, 17 de abril de 2017. A los Colegios Profesionales, Federaciones, Asociaciones, Cámaras, Corporaciones y demás Organizaciones de Martilleros y Corredores Públicos de la Nación

Ref.: s/ Anteproyecto de Ley Nacional que define la Incumbencia de la especialidad de Corredor Inmobiliario

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Los Colegios de Martilleros y Corredores de las cuatro Circunscripciones Judiciales que integran la Provincia de Rio Negro, y el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Neuquén, agrupados a efectos de tratar el tema de la referencia, surgido de la "Jornada de Acercamiento Profesional", celebrada en la Ciudad de Tandil (Bs. As.) el día 2611-16, y del "Foro Nacional de Incumbencia Profesional Inmobiliaria" realizado en la C.A.B.A. el día 07-04-17, nos dirigimos a Uds. a fin de formular nuestras observaciones sobre el anteproyecto.

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De nuestra mayor consideración:


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 Sin perjuicio de la comunión en los principios que rigen nuestra Profesión, y que en parte se mencionan en los puntos 2º al 5º de la "Declaración de Principios" del citado Foro; a tenor de los puntos "tercero y cuarto" del "Plan de Acción" de la primera Jornada de Acercamiento Profesional (Tandil), nos vemos en la obligación de advertir acerca de la distorsión que ocasionaría sobre las leyes de fondo promover un Anteproyecto de Ley Nacional circunscripto y selectivo únicamente en la especie del “Corretaje Inmobiliario”. Dado el carácter de la Ley Nacional Nº 20.266 (T.O), que, dentro de nuestro sistema jurídico califica como “Especial e Indisponible”; con prelación normativa (art. 963 C.C.C.N.), que interactúa con el C.C.C.N. y a la que suceden las leyes provinciales que de ella derivan; consideramos improcedente e innecesario promover un anteproyecto en el sentido propuesto, habida cuenta que distorsionaría la jerarquía normativa y lesionaría las incumbencias profesionales ─capacidades y competencias─ omnicomprensivas que confirió dicha Ley de Fondo, degradando y confundiendo el régimen jurídico al separar un tipo o especie o especialidad de una Profesión Universitaria reservada –Corretaje- de las demás, en clara violación al Art. 16 de la Constitución Nacional y en innecesaria disidencia con las disposiciones de la L.E.I. Nº 20.266 (T.O). Desde la entrada en vigencia de la Ley Nacional Nº 25.028, que ordena y consolida la L.E.I. Nº 20.266, nuestras incumbencias han sido jerarquizadas dentro de las facultades reservadas al Martillero y Corredor. Como conocemos, “nuestra Ley Especial Indisponible”, dio nacimiento a un nuevo profesional liberal a cuya actividad se accede mediante la carrera universitaria de "Martillero y Corredor", con un único título habilitante de alcance territorial, válido para ejercer su Incumbencia en todo el país; con un único Órgano de Contralor, una única Incumbencia, para una única Profesión de Martilleros y Corredores. Hecha entonces esta evaluación de principios sustentados por una Ley sólida y abarcativa, el pretender separar del amplio caudal de incumbencias a una, que de hecho está en pleno derecho de ejercicio del Martillero y Corredor, sería una distorsión e incongruencia innecesaria que sólo alteraría el derecho legítimo en la jerarquía legal, que hace al ejercicio profesional y a las facultades reservadas del Martillero y Corredor, cercenando además una Incumbencia propia de ejercer libremente el rubro que más interese al profesional dentro del citado marco jurídico establecido por nuestra L. E. I. 20.266 (t.o.), que de hecho lo habilita plenamente al ejercicio de la actividad del Corretaje en todas las especialidades del Corretaje; como por ejemplo: locaciones urbanas, suburbanas, rurales, industriales y forestales, fraccionamientos, fideicomisos, leasing; propiedad horizontal enajenaciones o Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional transferencias habituales de todo tipo de bienes registrables y de tráfico lícito, con el objeto de garantizar la intervención profesional que hace a la seguridad jurídica para dichos actos. En consecuencia, vemos y alertamos, dando lugar a los fines expuestos en el Foro Nacional de Incumbencia Inmobiliaria, que persiguen hacer del “Corretaje”, propio del Martillero y Corredor, una apartada y exclusiva especialidad o especie que denominan “Corretaje Inmobiliario”, será una modificación que dañaría en grado extremo la Incumbencia del Martillero y Corredor; a lo cual nos oponemos y rechazamos esta pretensión, ya que a la vista encierra fines de exclusivo beneficio económico, en desmedro de todos los Martilleros y Corredores Públicos universitarios o equiparados de la República Argentina.

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En consecuencia, señores Martilleros y Corredores de la República Argentina, tomemos conciencia de esta pretendida acción innecesaria y lesiva para nuestra profesión; no permitamos esta maniobra, defendamos nuestras Incumbencias Profesionales. Sólo existe un único título y una única profesión MARTILLERO Y CORREDOR sin necesidad de agregar nada

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Además se debe tener en cuenta como ya lo ha hecho conocer en su doctrina el “Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor” -que, en forma cabal y desinteresada se pone a disposición de todos los profesionales del país en defensa de sus legítimos derechos-, cuando en su libro Nº 2 página 93 dice: “...está imponiendo la creación de un título universitario de especialización, el que no es conducente a configurar ninguna profesión porque así lo dispone la Ley de Educación Superior y su reglamentación.” Y también la Universidad Nacional de Buenos Aires en su Sitio Web de Posgrados UBA: http://www.uba.ar/posgrados/contenidophp?id=93 expresa en el segundo párrafo de su primera Pregunta Frecuente “Las carreras de especialización tienen como fin profundizar en conocimientos y competencias propias de un tema o área de un campo profesional o multiprofesional. Para el egreso el estudiante debe realizar un trabajo final de carácter integrador. La duración mínima de una carrera de especialización de la UBA es de 368 horas reloj”, y en su tercera pregunta Frecuente, responde: “Los títulos de los posgrados tienen sólo valor académico y en ningún caso habilitan para el ejercicio de una profesión”. En consecuencia es estéril y desafortunado pretender generar una profesión, usurpando las facultades a otra, y desconociendo lo que la Ley Nacional de Educación Superior Nº 24.521 sostiene para las profesiones universitarias reguladas por el Estado en sus Arts. 39º, 39º bis, 40º, 43º y 46º.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 más. Nuestro título habilita a todas las facultades dispuestas en los Artículos 8º; 31º y 34º; de la L.E.I. Nº 20.266. Sin más les saludamos con atenta consideración. De los colegios de Martilleros y Corredores Públicos de Rio Negro Colegio de Viedma Colegio de General Roca Colegio de Bariloche Colegio de Cipolletti Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Neuquén ADHIEREN: Colegio Ley N° 7547 de Profesionales Martilleros y Corredores Colegio Ley N° 7547 de Profesionales Martilleros y Corredores Colegio Ley N° 7547 de Profesionales Martilleros y Corredores Colegio Ley N° 7547 de Profesionales Martilleros y Corredores Foro de Colegios de Profesionales Martilleros y Corredores Centro

Públicos de Córdoba Públicos de Entre Ríos Públicos de Rosario Públicos de Santa Fe Públicos de la Región

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Tribunal de Disciplina

Algunos cuestionamientos sobre el blanqueo Por Marta Nercellas

El Poder Ejecutivo cuando envió el Proyecto de Ley, que entre otras modificaciones diseñaba el Régimen de Sinceramiento Fiscal, manifestó que remitiría también una propuesta de “reforma integral al Sistema Tributario nacional actual”; quehacer que ha de resultar imprescindible para que quienes decidan presentarse a saldar sus cuentas con el fisco no se vean, como consecuencia de la intensa presión tributaria existente, nuevamente tentados a reincidir en ocultar sus verdaderas ganancias al ente recaudador. Se subrayaba en la “Exposición de Motivos”, las diferencias sustanciales con sistemas previos de exteriorización voluntaria de activos aplicados en nuestro País, no sólo por el intento de lograr un equilibrio entre premios y castigos sino porque se recogían los postulados de la OCDE, las experiencias internacionales similares y las recomendaciones del GAFI adoptándose, en consecuencia, medidas tendientes a fortalecer los controles que permitan prevenir el lavado de activos de actividades ilícitas (diferentes a la evasión).

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Todos estos buenos propósitos, como producto de esa compulsión de legislar bajo emergencia, resultaron opacados por los innumerables interrogantes que quedaron sin respuesta, tanto en la ley aprobada cuanto en la reglamentación que se dictó para poner en práctica el “blanqueo” (denominación genérica con la que pretendo abarcar tanto el sinceramiento cuando la regularización prevista en la norma).

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Se reconoce también que el escaso tiempo para que comience el intercambio automático de información sobre cuentas financieras, hace imprescindible que los contribuyentes incumplidores revelen voluntariamente sus bienes y cuentas ocultos en el exterior.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 En una anterior presentación expusimos alguno de esos cuestionamientos, sin embargo, podríamos seguir su enumeración largamente. a) La regularización impositiva, previsional o aduanera puede comprender las obligaciones en discusión administrativa o judicial si existe un allanamiento incondicional a las pretensiones del fisco y en relación a las obligaciones regularizadas, desistiendo y renunciando a toda acción y derecho inclusive el de repetición, haciéndose cargo de las costas y los gastos casuísticos. En los casos en que el allanamiento fuera anterior a la vigencia de la ley, pero se hubieren realizado bajo protesto o sin todas las renuncias que ahora se exigen para que los alcance este beneficio, deberán modificar los términos oportunamente presentados. No se trata de volver a allanarse si ya lo hubiera hecho, sino de modificar los términos de la presentación si no fueran conforme a lo que ahora la ley exige. Esta rendición incondicional parece excesiva. Entiendo que la regla genérica debería flexibilizarse al menos en algunos casos, por ejemplo, cuando la pretensión fiscal no aparece claramente fundamentada, cuando existen conceptos que la jurisprudencia no reconoce como parte de la deuda, etc. La reglamentación debería ser más específica ya que, claramente, todos los temas no son iguales. La extensión de los debates puede fundamentar la necesidad del contribuyente de dar por concluida la discusión, pero en algunos casos el costo del allanamiento resultará más que excesivo. b) El acogimiento produce la suspensión de las acciones penales tributarias y aduaneras en curso y la interrupción del curso de la prescripción penal. No importa en qué etapa procesal se encuentre el debate, para todos los casos el Legislador ha previsto la suspensión del mismo, salvo que exista sentencia firme en cuyo caso la presentación resulta indiferente. Si la denuncia al tiempo de la presentación voluntaria no se hubiera formulado, el Fisco conserva la acción aún no articulada para el caso que no se cancele íntegramente la deuda reconocida. La cancelación total de la deuda tributaria o aduanera es lo que produce la extinción de la acción penal y no la presentación reconociendo la deuda. Es el pago íntegro de lo que se reconoció adeudar, lo único que tiene relevancia para la vigencia de la acción penal. Si el plan de facilidades de pago caduca por no cancelar alguna de las cuotas, esto implicará la reanudación de la acción penal tributaria o aduanera, o la habilitación para que promueva la denuncia la Administración Federal de Ingresos Públicos, en los casos en los cuales el acogimiento se efectuó antes de su interposición. Comenzará también nuevamente el cómputo de la prescripción penal tributaria y/o aduanera, que había sido interrumpida por la presentación. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional No está prevista, como lo estuvo en otras leyes, la suspensión general de la prescripción, que ocurre sólo en relación a los obligados que realicen una presentación voluntaria. El plazo que transcurre entre la presentación para regularizar la deuda y la caída del plan de cuotas al que hubiera adherido, se considera como si no hubiera existido. En el debate previo a la aprobación de la ley discutimos mucho este punto reeditado de otras leyes de presentación voluntaria. Los argumentos para oponernos a que se insistiera nuevamente con la suspensión de las acciones penales, tienen raigambre constitucional, pese a ello fue plasmado en la ley privilegiando las cuestiones pragmáticas sobre las dogmáticas. La acción penal es utilizada tal y como si fuera una medida cautelar, pretendiendo con ella asegurarse el pago de las cuotas pactadas. El reconocimiento de la deuda realizado al efectuar la presentación, facilitaría su ejecución simplificando la discusión que se limitaría al logro del cobro de la deuda reconocida. Pero la agencia de recaudación, en lugar de utilizar los remedios civiles para asegurar su crédito, resuelve que sea el derecho punitivo quien actúe de guardián de sus dineros. No importa si esto agrede la propia naturaleza jurídica de la acción penal, su carácter subsidiario y la exigencia que se trate de la “última ratio”; ni tampoco si se vulnera la prohibición constitucional de prisión por deudas, ya que no es sino el no pagar una deuda lo que reaviva la vigencia de la acción sancionatoria, este no pago puede concluir en una pena de prisión. Se agravia por añadidura el derecho de defensa, por un lado, porque el reconocimiento realizado para la regularización excepcional jugará en su contra cuando se reanude el proceso -ya que existe un reconocimiento explícito del hecho que estaba en debate, por lo que la discusión de la materialidad se encontrará al menos aminorada-, y por otro, porque el tiempo transcurrido en el que se pretendió abonar las cuotas, perjudicará la prueba que pueda producirse.

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Si el obligado muere, obviamente concluye a su respecto la persecución penal, debiendo dictarse su sobreseimiento conforme lo prevé especialmente la legislación de fondo, pero su empresa, los profesionales y los demás partícipes podrán verse sometidos a los rigores procesales.

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La causa por la que no se pagan las cuotas ni siquiera es considerada, es igualmente tratada la maliciosa reticencia a continuar abonándolas, la desidia, la quiebra de la empresa o la disminución de la actividad por razones ajenas a la voluntad del presentante, la enfermedad del obligado que le impida continuar con el giro comercial o cualquier otra razón voluntaria o no.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 No está suficientemente analizado en la dogmática si la suerte de los partícipes es accesoria a la del principal y debe en consecuencia seguir la suerte de ésta o, como sostiene la mayoría de la doctrina, siendo causales personales sólo incumben a aquel a quien corresponden. Estas dudas también ensombrecerán la decisión de presentación para regularizar la deuda. La acción penal no debe ser la que asegure el cobro. El ente recaudador podrá tomar las garantías que entienda oportunas, habiendo obtenido con la presentación el reconocimiento de la deuda existente, pero esto no autoriza de ninguna manera a extender la prescripción y suspender la acción a las resultas que la deuda sea saldada. Resumiendo: La cancelación total de la deuda producirá la extinción de la acción penal. La caducidad del plan de facilidades de pago, implicará la reanudación de la acción penal o aduanera o habilitará la promoción -por parte de la administración- de la denuncia que hasta entonces no hubiera iniciado; significando el comienzo del cómputo de la prescripción o su reanudación. Un verdadero disparate jurídico.1 c) La extinción de la acción penal beneficia a todos: autores y partícipes, si esa extinción queda supeditada a un plan de pagos cabe preguntarse si el profesional o cualquier otro de los que fueron imputados como partícipes puede asumir el rol del obligado pagando las cuotas faltantes con la finalidad de evitar que caigan los efectos de la presentación y se reanude la acción penal suspendida. En el caso del pago de las cuotas parecería que no existe obstáculo en cambio otra parece ser la respuesta para autorizar a un tercero (aun fuertemente ligado al quehacer del obligado) a efectuar la presentación que implica el reconocimiento de la deuda. El partícipe en un delito de evasión puede ver renacer la persecución penal en su contra por el acto de un tercero en el que él no ha influido en nada. El obligado deja de pagar las cuotas a las que se comprometió y se reinicia o se comienza la acción penal por la evasión que lo señala entre los imputados. d) Las facturas imputadas de apócrifas no son óbice para la presentación, conforme ya ha sido resuelto en otros planes de presentación espontánea. La Cámara Federal de San Martín en aplicación a la anterior ley de exteriorización voluntaria de moneda extranjera y nacional, había confirmado la sentencia de primera instancia que declaró extinguida la acción penal por amnistía, sobreseyendo al contribuyente en orden al delito de evasión 1 La resolución general 3920 en su art 18 afirma que la suspensión de las acciones penales y la interrupción de la acción penal; se producirá a partir de la fecha de acogimiento al régimen. El nuevo plazo de prescripción a partir del día siguiente que se haya decretado la caducidad

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Herramientas para el Ejercicio Profesional agravada, ya que la empresa se había acogido a los beneficios de la adquisición de CEDIN (Ley 26.860). La causa se había iniciado en virtud de los ajustes practicados por la AFIP en relación con el Impuesto al Valor Agregado, Impuesto a las Ganancias e Impuesto a las Ganancias-Salidas no Documentadas, parte de ellos mediante la utilización de presuntas facturas apócrifas. El Estado -se afirma- ha renunciado circunstancialmente a su potestad penal en virtud de requerimientos graves de interés público, siguiendo el principio de oportunidad.2 Esto obliga a los intérpretes a evitar poner obstáculos al momento de hacer efectiva esa renuncia

2 Cámara Federal de San Martín - Sala II - Sec. Penal Nº 4 - 28/03/2016 - Incidente Nº 1- Imputado: F., R. H. s/ Incidente de falta de acción Reg. Nº 7254.

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Muchos otros interrogantes quedan aún sin resolver. El éxito de la medida en el que parecen confiar las autoridades del ente recaudador y el Ejecutivo todo, va a depender en buena medida de la seguridad jurídica que sientan los contribuyentes al momento de presentarse. Y aunque parezca una verdad de Perogrullo, debemos subrayar que el Derecho Penal debe ser de aplicación subsidiaria, que es una virtud del Estado de Derecho interpretar las normas punitivas con el mínimo de su caudal sancionador y que no puede convertirse al Derecho Penal en la columna vertebral del Estado. Entiendo que ha llegado el momento de comenzar a trabajar sobre las causas, que determinan que resulte tan tentador evadir las cargas impositivas, en lugar de seguir profundizando la intervención punitiva para tratar de disciplinar a los contribuyentes


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Tribunal Arancelario

UNIDAD JUS

Una década para cobrar honorarios

Los supremos, teniendo en cuenta las prescripciones del artículo 2537 del Código Civil y Comercial, señalaron que en este caso opera la doctrina del Máximo Tribunal que en materia de prescripción de honorarios indica que debe distinguirse “entre el derecho a cobrarlos, cuando ya han sido regulados, y el derecho a que se regulen”.

Un fallo de la Corte Suprema declara que el derecho a cobrar honorarios regulados prescribe a los diez años. Diferencias con el derecho “a que se regulen”. Cómputo de intereses en el caso de que el depósito no sea acreditado.

a Corte Suprema de Justicia, con votos de los jueces Elena Highton de Nolasco, Juan Carlos Maqueda y Carlos Rosenkrantz, declaró en la causa “EDESAL S.A. e/ Estado Nacional (Ministerio de Economía) y otro s/ impugnación de actos administrativos” que el plazo de prescripción para el cobro de honorarios ya regulados es de diez años.

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Pero no fue sino hasta un año y medio después cuando la misma acreditó en el expediente el depósito efectuado, que había ocurrido pocos días después de ser notificado -noviembre de 2013-. Ante esa circunstancia, la abogada se

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El conflicto que culminó con el dictado de la sentencia empezó en agosto de 2013, cuando se le regularon los honorarios a la abogada, tres días después se notificó de la resolución a la obligada al pago.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 notificó espontáneamente e hizo “expresa reserva de liquidar oportunamente los intereses devengados”. Esto era debido a que en el primer supuesto – el del caso-se aplica la prescripción decenal, mientras que en el segundo la bienal. En este punto, la norma invocada en el fallo tiene como regla general que los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Los supremos, teniendo en cuenta las prescripciones del articulo 2537 del Código Civil y Comercial, señalaron que en este caso opera la doctrina del Máximo Tribunal que en materia de prescripción de honorarios indica que debe distinguirse “entre el derecho a cobrarlos, cuando ya han sido regulados, y el derecho a que se regulen”. Al aplicarse el plazo decenal, entonces, la defensa de prescripción opuesta no prosperó. Pero más allá de eso, la oposición al pago de los intereses tampoco tuvo asidero. “Al respecto, este Tribunal ha sostenido que para detener su curso no basta con el solo depósito judicial del monto adeudado”, recordaron los magistrados, para quienes “ese depósito no extingue la obligación”. El fallo es certero en ese punto: los supremos sostuvieron que que el pago, además de ser íntegro, debe “ser comunicado al acreedor”. “El transcurso del tiempo y las consecuencias que se derivan de ello no deben pesar sobre quien no tenía conocimiento de que las sumas habían sido depositadas”, apuntaron los jueces.

FALLO COMPLETO CSJ 8/2002 (38-E)/CSl ORIGINARIO: EDESAL S.A. e/ Estado Nacional (Ministerio de Economía) y otro s/ impugnación de actos administrativos. Buenos Aires, 23 de Noviembre de 2017 Autos y Vistos; Considerando: 1°) Que a fs. 745 la parte actora se opone a la liquidación de intereses practicada a fs. 741 por la doctora Ana María Albina Bassi, por considerar que la obligación se encuentra prescripta en mérito a lo normado por el arto 4032, inc. 1°, del Código Civil; y los arts. 2537, párrafo segundo, y 2562 inc. c, del Código Civil y Comercial de la Nación.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Subsidiariamente solicita que se rechace el reclamo de los intereses en cuestión, toda vez que habría depositado los honorarios correspondientes el 14 de noviembre de 2013 razón por la cual entiende que no existió demora alguna imputable a su parte. Corrido el traslado pertinente la interesada peticiona el rechazo de tales planteos por los argumentos que expone a fs. 748/750. 2°) Que en primer término cabe recordar que la finalidad del instituto de la prescripción reside en la conveniencia general de concluir situaciones inestables y de dar seguridad y firmeza a los derechos aclarando la situación de los patrimonios ante el abandono que la inacción del titular hace presumir (Fallos: 313:173). 3°) Que de la compulsa de las actuaciones surge que el 21 de agosto de 2013 se regularon los honorarios de la doctora Ana María Albina Bassi en la suma de $ 23.600 (fs. 654) el -1- 26 de agosto de 2013 se notificó dicha resolución a la obligada al pago (fs. 655), el 31 de marzo de 2015 la deudora acreditó en autos el depósito efectuado con fecha 14 de noviembre de 2013 (fs. 679/681), y el 29 de mayo de 2015 la acreedora se notificó espontáneamente e hizo expresa reserva de liquidar oportunamente los intereses devengados (fs. 688). 4°) Que en virtud de la previsión contenida en el art. 2537 del Código civil y Comercial de la Nación, resulta aplicable al caso la doctrina de esta Corte en materia de prescripción de honorarios según la cual debe distinguirse entre el derecho a cobrarlos, cuando ya han sido regulados, y el derecho a que se regulen, dado que mientras en el primer supuesto -como ocurre en el sub lite- se aplica la prescripción decenal, en el segundo rige la bienal (arts. 4023 y 4032, inc. 1°, respectivamente del Código Civil; Fallos: 270:91; 314:1503; 319:2648; 322: 2923, entre otros; y causas CSJ 494/1983 (19-P)/CS1 "Patricio, Juan Carlos c/ Buenos Aires, Provincia de s/ daños y perjuicios" y CSJ 8/2011 (47-B)/CS1 "Bertoni, Juan Augusto c/ AFIPDGI s/ contencioso administrativo", pronunciamientos del 5 de octubre de 1995 y 14 de marzo de 2017). 5°) Que, en su mérito, cabe concluir que a la fecha no ha transcurrido el plazo decenal indicado, razón por la cual la defensa de prescripción opuesta no puede prosperar.

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De tal manera, de acuerdo con la previsión contenida en el arto 49 de la ley 21.839, los intereses resultan procedentes desde el momento en que el deudor incurrió en mora en el cumplimiento de la obligación. Dicha situación se configuró, en el sub lite, una vez que transcurrieron treinta días de la notificación del auto regulatorio -26 de septiembre de 2013 (ver fs. 654/655)-, en virtud de no haberse establecido un plazo menor (conf. causas CSJ 959/1987 (23-C)/CS1 "Caja Complementaria de Previsión

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6°) Que, por otra parte, tampoco corresponde hacer lugar a la oposición al pago de los intereses. Al respecto, este Tribunal ha sostenido que para detener su curso no basta con el solo depósito judicial del monto adeudado (Fallos: 314:1000). En efecto, ese depósito no extingue la obligación. Para ello, además de ser íntegro, debe ser comunicado al acreedor. El transcurso del tiempo y las consecuencias que se derivan de ello no deben pesar sobre quien no tenía conocimiento de que las sumas habían sido depositadas (conf. Fallos: 339:725).


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 para la Actividad Docente c/ San Luis, Provincia de s/ cobro de australes", pronunciamiento del 11 de julio de 2000; "Pérez, María Elisa" -Fallos: 323:2102-; "Asociación Mutual Latinoamericana" -Fallos: 324:375-; "Agropecuaria del Sur S.A.", y sus citas -Fallos: 328:3070-; entre otros). En ese sentido, los réditos reclamados son el resultado .directo del actuar de la ,obligada al pago, que impidió a la acreedora percibir en el tiempo legal establecido las sumas adeudadas y hace responsable a aquella de todas las consecuencias derivadas de esa situación. 7°) Que, en consecuencia, se establece lo adeudado en concepto de intereses por los honorarios regulados a fs. 654 a la doctora Ana María Albina Bassi, en el lapso comprendido entre el 26 de septiembre de 2013 y el 31 de marzo de 2015 -fecha de corte considerada por la interesada a fs. 741-, en la cantidad -3- .// de $ 6.224,24 (ver fs. 655, 679/681, 688 Y 735; 26,37% s/ $ 23.600). Por ello, se resuelve: I. Desestimar los planteas formulados por la parte actora a fs. 745 y, con el alcance del considerando 7°, aprobar, en cuanto ha lugar por derecho, la liquidación practicada a fs. 741 por la suma de $ 6.224,24. Con costas (arts. 68 y 69 del Código Procesal civil y Comercial de la Nación). II. Intimar a la deudora para que, dentro del plazo de cinco días, abone la suma antedicha. III. Hacer saber a la obligada al pago que -en su caso- deberá adicionar el monto correspondiente al impuesto al valor agregado, previa acreditación en autos de la situación impositiva de la beneficiaria de la regulación referida frente a la Administración Federal de Ingresos Públicos. Notifíquese.

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Nuevo derecho real de propiedad horizontal especial Por Horacio Colman Lerner3 Sumario: I. Ponencia. II. Antecedentes. III. Desarrollo del tema. Análisis de la Ley y comentarios. IV. Retroactividad de la ley.

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3 Escribano de la Capital Federal. Ex escribano general adjunto de la Municipalidad de Buenos Aires, durante la Intendencia del Dr. Julio Saguier. Exasesor de la Comisión de Legislación General de la Honorable Cámara de Diputados de la Nación. Autor de «Clubes de campo y barrios cerrados. ¿Qué deben conocer el desarrollador y el residente?» y de diversos artículos doctrinarios. Ponente sobre clubes de campo, barrios cerrados, etcétera.

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I. PONENCIA – El Capítulo 1 «Conjuntos inmobiliarios» -arts. 2073 a 2086 – del Título VI del Código Civil y Comercial de la Nación (CCiyCom) contiene disposiciones retroactivas y de aplicación inmediata, que favorecen encuadres regulatorios preexistentes. – Si hubiera reclamos, deberá acreditarse que se afectan garantías constitucionales, por parte del afectado. – Solo es obligatoria la adecuación dispuesta en el art. 2075 del CCiyCom para los conjuntos inmobiliarios constituidos como derechos reales en combinación con derechos personales y / o derechos personales. – Los complejos organizados correctamente según el Decr. 9404/86 de la Provincia de Buenos Aires no tienen obligación de adecuación por estar conformados sobre la base de derechos reales: a. Propiedad y dominio de las parcelas residenciales; b. Propiedad y dominio de las áreas de esparcimiento en cabeza de una entidad jurídica, que suele ser una asociación civil en forma de sociedad anónima (art. 3 de la Ley 19.550);


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 c. Derecho real de servidumbre para la vinculación jurídica-funcional de los sectores residencial y recreativo deportivo. La participación accionaria de los titulares del sector residencial, está bien, no hace a la estructura jurídica del complejo inmobiliario inescindible y no otorga derechos de propiedad sobre los inmuebles de uso común. El derecho de propiedad lo tiene la entidad jurídica y no sus socios, y los reglamentos de uso de las instalaciones e infraestructuras comunes; cuenta con la servidumbre predial, derecho real que otorga el uso y goce de los fundos dominantes (parcelas residenciales). – El terreno en la propiedad horizontal, según la Ley 13.512 (hoy derogada) era común copropiedad de los titulares del sector residencial. Ahora se ha convalidado la realidad, y el terreno de las parcelas residenciales es «propio». II. ANTECEDENTES Conforme actuó el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, siempre inscribió los títulos de las unidades funcionales en forma individual como si integraran como propiedad el terreno, y no -como hubiese correspondido por la Ley 13.512- como condominio. – Con respecto al Decr. 947/04 referido a los clubes de campo y barrios cerrados, debe considerarse derogado. La ley expresa que las unidades funcionales pueden estar construidas y / o en proceso de construcción. No hace falta inscribir «escritura de obra nueva, altas de construcción». – Los conjuntos inmobiliarios, «countries» y barrios cerrados y / o clubes de campo, no son asociaciones civiles ni comerciales ni sociedades, aunque la administración y propiedad de las áreas comunes estén en cabeza de la entidad jurídica. Son complejos inmobiliarios integrados por un conjunto de propietarios, conforme lo expresa la ley. – Nunca fueron asociaciones ni sociedades, y con esa idea se sustentaba el «poder disciplinario y / o justicia privada» y el «derecho de admisión / bolilla negra». – No es posible sustentar que los titulares del sector residencial, al participar como accionistas en la asociación civil en forma de sociedad anónima, mantengan una vinculación jurídica que permita establecer que el emprendimiento es una sociedad o una asociación civil. – Está claro que no se puede impedir la venta de las unidades funcionales. III. DESARROLLO DEL TEMA. ANÁLISIS DE LA LEY Y COMENTARIOS Se ha incorporado al Código Civil y Comercial de la Nación la tipificación y regulación de los emprendimientos modernos «”countries” y barrios cerrados» que se denominan «conjuntos inmobiliarios», conformándose el nuevo derecho real «propiedad horizontal especial». Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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El principal objetivo es que el encuadre legal preexistente y futuro sea claramente oponible frente a terceros y a los participantes del complejo, tal como corresponde a un derecho real, imperando el orden público. Los participantes deben tener derechos reales sobre propiedades residenciales y áreas comunes. Del art.2075 del CCiyCom se desprende la obligación para los conjuntos inmobiliarios preexistentes, que estuviesen organizados con un encuadre legal de derechos personales, y / o derechos reales en combinación con derechos personales, de adecuarse a la nueva normativa para conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Con exactitud se expresa lo siguiente: «… se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real». Se estipula en el mismo art. 2075 «Marco legal. …Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este libro, con las modificaciones que establece el presente Título [VI] a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial». Existen muchos complejos inmobiliarios preexistentes, «countries» y barrios cerrados, ciudades satélites, mega emprendimientos, náuticos, etc., organizados de diferente forma con referencia al tratamiento legal y títulos de propiedad de las parcelas residenciales y áreas recreativas, deportivas comunes. Como ejemplo: a. Propiedades de una sociedad anónima, tanto las áreas residenciales como las recreativas, deportivas y sociales. Los participantes construyen sus viviendas en sitios pre señalados, y como título de sus derechos, poseen acciones de la sociedad (combinación de derecho real con derecho societario personal). b. Un sector del emprendimiento organizado en propiedad horizontal (Ley 13.512 -hoy derogada-) con partes residenciales y áreas comunes y / o el mismo sector organizado como un loteo residencial, con un condominio indiviso sobre inmuebles afectados a usos comunes recreativos. En ambos casos reseñados, tienen con un sector lindero áreas destinadas a recreación y deportivas. El sector común es de propiedad de una sociedad anónima y / o de una asociación civil. Entre los primeros sectores mencionados y los linderos, la vinculación es la calidad de socio de la sociedad anónima y / o asociación civil (se trata de conjunto inmobiliario combinando derechos reales con personales). c. Un predio encuadrado en propiedad horizontal (Ley 13.512 -derogada-), integrado por sectores residenciales, unidades funcionales, y áreas comunes recreativas, deportivas, sociales, que pertenecen en copropiedad a los titulares del sector residencial (se trata de un derecho real).

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 d. Un «country» o barrio cerrado, conformado según el Decr. 9404/86 de Pcia. de Bs. As., por el cual hay un parcelamiento residencial de propiedad y dominio de los participantes; inmuebles afectados a recreación, deportes, sociales e infraestructura, propiedad y dominio de una entidad jurídica, generalmente una asociación civil en forma de sociedad anónima (art. 3 de la Ley 19.550), en la que participan todos los titulares del sector residencial como accionistas; y finalmente para vinculación jurídica y funcional entre los inmuebles parcelas residenciales y sector de inmuebles afectados como de uso común, recreativo, esparcimiento, se constituye una servidumbre predial, perpetua y gratuita (se trata de tres derechos reales, atento a que la tenencia accionaria -derecho personal- es al efecto interno establecido para integrar la sociedad anónima y las acciones no otorgan ni propiedad, ni dominio, ni derechos reales, sobre las áreas comunes que siguen estando en cabeza de la entidad jurídica). Lo que hace al encuadre legal es la servidumbre predial vinculante que es derecho real. Por eso, es aconsejable controlar los títulos de los titulares del área residencial para establecer si se configuró la servidumbre predial de referencia y se inscribió en el Registro de la Propiedad. La participación de los residentes como accionistas (derechos societarios personales) no es el sustento del encuadre legal, pudiendo darse el caso de que no exista. El verdadero derecho que determina el encuadre legal es la servidumbre predial (derecho real). Acotaciones y aclaraciones: 1. Con referencia al encuadre determinado en el mencionado Decr. 9404/86 de Pcia. de Bs. As., véase el artículo y ensayo publicado por el autor del presente trabajo en la Revista del Notariado N.° 801 de mayo del año 1985, que anticipadamente a la sanción del decreto, tuvo en cuenta la Gobernación de la Provincia de Buenos Aires. 2. Hay que tener cuidado al expresar «servidumbres recíprocas» (generalmente se constituyen sobre inmuebles recreativos para garantizar el uso y disfrute y que no se innove, ni se subdividan los inmuebles afectados a recreación y deportes). Simultáneamente, por separado se constituye servidumbre urbanística, sobre las parcelas residenciales, para garantizar el cumplimiento de las reglamentaciones del Código de Edificación: «alturas, espacios libres, linderos, techos, tipos de materiales de construcción, cuidado del medio ambiente». No se trata de servidumbres con reciprocidad en obligaciones. El maestro Roca Sastre expresa: «En una palabra, en el caso de servidumbres recíprocas, no hay supeditación o vínculo de causalidad obligacional entre ellas, ya que tan pronto hayan quedado constituidas subsisten por sí mismas. Lo contrario sería atribuir a la servidumbre predial un contenido obligacional de prestaciones recíprocas correlativas que no se da en ellas. Evidentemente, en la hipótesis contemplada hay solidaridad entre las Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


4 Primer Congreso de Derecho Registral, mayo de 1961, p. 101.

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servidumbres constituidas por ser elementos integrantes de un estatuto global que afecta a todas las fincas, pero esta solidaridad no entraña la correlatividad propia de las obligaciones recíprocas, y más bien puede afirmarse que la solidaridad es tal que solo permite el juego de la acción de cumplimiento, lo que guarda consonancia con el carácter naturalmente estable de las servidumbres prediales»4. Las servidumbres no se pueden entender como recíprocas. 3. Los comercialistas opinan que la forma de concretar la adecuación es la reforma de los estatutos de la entidad jurídica, asociación civil en forma de sociedad anónima, y conformar un reglamento de propiedad, sobre la base de planes de mensura y subdivisión previos. Todo incorporando a las cláusulas estatutarias de la sociedad anónima, las normativas del nuevo derecho real «propiedad horizontal especial». En realidad, la adecuación requerida por la ley trata de cuestiones del derecho civil, derechos reales, con referencia a la propiedad y dominio y que finalmente debe tomarse razón en el Registro de la Propiedad Inmueble, previamente constituyéndose el nuevo organigrama y organización del derecho real, por escritura pública. Opino que no sería un mecanismo de adecuación la reforma del estatuto de la sociedad administradora. 4. El objetivo fundamental como expresé es, a mi modo de ver e interpretar, la eficacia de derechos perfectamente oponibles frente a terceros y de orden público, como los derechos reales, sin ánimo de menospreciar la utilidad de los derechos societarios ni los personales. Recordemos que los derechos reales, en nuestro país «numerus clausus», solo los determina, crea y sanciona, como ley de fondo, el Congreso Nacional. No podemos tener dudas de que el Código Civil y Comercial de la Nación, incorporó y creó el derecho real de «propiedad horizontal especial», particularizando el derecho real de propiedad horizontal (nueva normativa que derogó la Ley 13.512), como solución apropiada a la falta de regulación y legislación nacional, para las modernas urbanizaciones. Es equivocada la posición de los juristas, que invocan Jornadas y Congresos, que aconsejan como inconveniente la creación indefinida de derechos reales, por conspirar expresamente contra el «numerus clausus». Tenemos un verdadero nuevo derecho real de «propiedad horizontal especial». No caben dudas de que los derechos reales equivalen a mayor seguridad jurídica que los derechos personales, y el art. 2075 del CCiyCom determina que los conjuntos inmobiliarios preexistentes organizados como derechos personales y combinación de derechos reales con personales, deben adecuarse a las normativas para conformar el derecho real «propiedad

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 horizontal especial». Es preciso y prolijo, pretendiendo que los «countries» y barrios cerrados se encuadren dentro de los derechos reales, únicamente atento a que no son aconsejables los derechos personales. Esto último es lo que finalmente se entendió en la Comisión Bicameral del Congreso Nacional, que consideró el Proyecto de Ley y, finalmente, se sancionó con vigencia a partir del 1/8/15. Es oportuno comentar que era un error el Proyecto de Ley, pretendido por la Federación de Clubes de Campo, que configuraba un «derecho real en combinación con el derecho personal disciplinario y de admisión». Los derechos reales deben abastecerse únicamente por sí solos, no resultan combinables con derechos personales. Es curioso cómo se ha analizado y comentado el encuadre del Decr. 9404/86 de la Pcia. de Buenos Aires, cuando se expresa «combinación de derecho real con derecho personal». Analicemos: 1. Dominio y propiedad de las parcelas residenciales; 2. Una entidad jurídica con dominio y propiedad de los inmuebles afectados a uso común (áreas recreativas, deportivas, sociales, infraestructuras generales). Se expresa que se trata de un derecho personal porque la propietaria de las partes comunes, una asociación civil en forma de sociedad anónima, como se dijo propietaria de los sectores comunes, está integrada por socios accionistas, que tienen en lógica consecuencia, derechos societarios personales. 3. Y finalmente se constituye el derecho real de servidumbre predial, que vincula jurídica y funcionalmente los sectores residenciales y recreativos comunes, para constituir un único conjunto inescindible. ¿Cuáles son los derechos reales?: A. Propiedad de los participantes de las parcelas residenciales, B. Propiedad y dominio de la asociación civil en forma de sociedad anónima con respecto a las áreas de uso común, C. Derecho real de servidumbre predial vinculante de los sectores residencial y común. El encuadre del Decr. 9404/86, ¿ya quedaría conformado? ¿Cuáles son los derechos personales?: Ser parte y accionista de la sociedad anónima que tiene en cabeza el derecho real de dominio sobre áreas comunes. Queda claro que el derecho de propiedad de las áreas comunes no les pertenece a los accionistas individualmente ni en conjunto. Solo es el dueño la entidad jurídica y / o sociedad anónima. Los socios y / o accionistas solo tienen derechos personales con respecto a la sociedad. Como dijimos, tienen derecho real y dominio sobre sus parcelas, no por el hecho de ser accionistas. «Ser accionista aunque se estipule una obligación inescindible con la propiedad de la parcela no tiene consecuencias jurídicas, como si fuera esa situación un derecho real». Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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Afortunadamente, el autor de este trabajo tuvo una conversación, casi un seminario privado, con la Dra.Aída Kemelmajer de Carlucci, prestigiosa jurista, que integró la comisión redactora del Código Civil y Comercial, juntamente con el Dr. Ricardo Lorenzetti y la Dra. Elena Highton. Fue una satisfacción personal esclarecer el punto en análisis, concluyendo que el encuadre referido (Decr. 9404/86) conforma un encuadre en base a derecho real. No hay derechos personales en combinación. El encuadre se perfecciona con la vinculación jurídica funcional por la constitución de la servidumbre predial perpetua y gratuita conformándose un conjunto inescindible entre las propiedades que pertenecen en dominio a los participantes del sector residencial y la propiedad de uso común que es propiedad y dominio de la entidad jurídica asociación civil en forma de sociedad anónima. Esto tiene mucha importancia atento a que conforme la letra del art. 2075 del CCiyCom, los emprendimientos (Decr. 9404/86) no tendrán obligación de adecuarse. Pueden optar por declararse, con acuerdo privado y / o particular en forma individual y / o en asamblea unánime de sus participantes, que componen una propiedad horizontal especial, «encuadre consorcial». No hará falta una instrumentación notarial de transformación al nuevo derecho real de propiedad horizontal especial. La nueva normativa es de aplicación inmediata, imperativa y retroactivamente, para todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes, se hayan o no adecuado, y no se necesita la conformidad de los integrantes de esos complejos para su aplicación inmediata. Sobre todo, normativas de fondo y retroactivas como, por ejemplo: expensas ejecutivas, reglas de administración, consejo de propietarios, derecho de admisión («bolilla negra»), terreno propio, área residencial, es igual sin construcción y / o a construir y / o construido. No se necesita «inscribir altas de construcción» en el Registro de la Propiedad Inmueble (Decr. 947/04, Pcia. de Bs. As.), derogado de hecho por el Código Civil y Comercial con referencia a clubes de campo y barrios cerrados.Debe tenerse en cuenta la Ley de Catastro y el reconocimiento que siempre tuvo el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, al inscribir «en forma individual» las unidades de la propiedad horizontal (a pesar del condominio del terreno establecido por la Ley 13.512) el Registro inscribió como que «la unidad funcional comprendía el terreno» (opinión de la Doctora Aída Kemelmajer de Carlucci). Si el Registro de la Propiedad de la Pcia. de Buenos Aires exige previamente para inscribir la reventa de una unidad funcional en propiedad horizontal, que se otorgue y se inscriba «escritura de obra nueva – acta de

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 construcción finalizada», deberá recurrirse y apelar (ver lo expresado anteriormente y sustentándose en el Código Civil y Comercial). Por supuesto, como se explica en el art. 2075: «… Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. …». Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. Marina Mariani de Vidal y Adriana Abella5 plantean «como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garantía de la propiedad (artículo 17, Const. Nacional) e incluso contraria a lo dispuesto en el artículo 7 del propio Código», la exigencia de la adecuación impuesta por el art. 2075, último párrafo, relativa a los conjuntos inmobiliarios preexistentes. En el mismo artículo que comentamos, se refieren a la aplicación del encuadre conforme el Decr. 9404/86, Pcia. de Buenos Aires, reglamentario de la Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, como que es la «combinación de derechos reales y personales». Repitiendo conceptos vertidos anteriormente, ratificamos que a los efectos de organizar jurídicamente el conjunto inmobiliario, bajo la figura prevista en la normativa del Decr.9404/86, el conjunto parcelario residencial y recreativo-deportivo, es inescindible por la vinculación jurídica de la servidumbre predial constituida sobre las áreas comunes de esparcimiento a favor de los inmuebles residenciales. Concretamente se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el dominio de cada parcela residencial, la titularidad del dominio de la asociación civil en forma de sociedad anónima, de los inmuebles afectados a espacios recreativos-deportivos y calles de circulación interna, y finalmente se inscribe el derecho real de servidumbre con respecto a fundos sirvientes a favor de fundos dominantes. Cumpliendo la formalidad notarial y registral pertinente referida, tenemos únicamente derechos reales que configuran el encuadre legal del conjunto inmobiliario. Los derechos de los accionistas socios de la entidad y / o asociación referida se toman nota en un registro de accionistas. El art. 2075, conforme su redacción, excluye de la obligación de adecuación a los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos bajo derechos reales como «Propiedad Horizontal Ley 13.512», y al encuadre «Decreto 9404/86 con la servidumbre predial, dominio de las parcelas y dominio de la propiedad común». El derecho personal societario de los

5 «Conjuntos Inmobiliarios en el Código Civil y Comercial», La Ley del 8/4/2015.

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accionistas no es fundamental para ser tenido en cuenta en el encuadre legal atento a que si los titulares del sector residencial no fueran accionistas de la asociación civil en forma de sociedad anónima, propietaria de las áreas comunes, igualmente existe la vinculación jurídica y funcional conformando un conjunto único inescindible del complejo inmobiliario, con la constitución del derecho real de servidumbre, como se comentó. Al dictarse el Decr. 9404/86 se dispuso, y nunca se cumplió, «que el Registro de la Propiedad Inmobiliaria debería tomar nota de la afectación al referido encuadre». ¿Continuaría sosteniéndose una presunta inconstitucionalidad de la nueva normativa? Sin perjuicio de lo antedicho, los titulares del emprendimiento que se organizan por el Decr.9404/86 pueden querer adecuarse al sistema consorcial (propiedad horizontal especial). En ese supuesto, tendría que haber acuerdo unánime expresado en documentación privada o por escritura pública, y según mi opinión el representante legal del complejo, también por escritura pública, «declararía que todas las propiedades existentes integran y componen un Consorcio de Propiedad Horizontal Especial, Código Civil y Comercial de la Nación», sin necesidad de que se realicen actos notariales de transformación de los derechos reales vigentes en el derecho real de propiedad horizontal especial. En este supuesto, debe haber una conformidad unánime expresa de todos los titulares de las parcelas residenciales. Si el registro publicita el terreno como área común, entonces no hay que rectificar ni readecuar porque esto es, precisamente, lo que ahora dice la ley. Lo que se pretendió en la nueva normativa (art. 2075 del CCiyCom) es que los emprendimientos constituidos como derechos personales y / o combinación de derechos personales con derechos reales, obligatoriamente por razones de seguridad jurídica, organización y principalmente oponibilidad frente a terceros, únicamente queden establecidos como constituidos sobre la base de derecho real, señalándose «propiedad horizontal con las particularidades de propiedad horizontal especial». No sería obligatoria la adecuación formal para los que están organizados por propiedad horizontal (Ley 13.512 derogada) ni para los que estuviesen correctamente encauzados según el Decr. 9404/86 de la Pcia. de Buenos Aires, a saber: como expresamos, dominio parcelas residenciales, dominio áreas comunes propiedad de la asociación civil en forma de sociedad anónima y / o cualquier otro tipo societario y la constitución de la servidumbre predial, sobre fundos áreas de uso común como sirvientes y sector residencial fundos dominantes. Accesoriamente servidumbre urbanística constituida sobre parcelas residenciales, fundos sirvientes a favor de inmuebles comunes fundos dominantes.

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 Debe quedar claro que tener acciones o títulos societarios de la entidad jurídica, propietaria de las áreas comunes, no introduce ni mejora la vinculación jurídica funcional que conforma un complejo inescindible entre los sectores. No importa si se considera la acción inescindible del título de propiedad de la parcela residencial. Tal argumento convencional no tiene fuerza de derecho real. Podría existir el complejo inmobiliario inescindible, frente a terceros, con la servidumbre predial vinculante sin que los residentes sean socios de la propietaria de las áreas comunes. Finalmente, es interesante observar que en los conjuntos inmobiliarios encuadrados linealmente por el Decr. 9404/86 de la Pcia. de Buenos Aires los titulares del sector residencial conforman una organización comunitaria consorcial, atento a que todos son titulares de fundos dominantes con derecho al uso y goce sobre las áreas de uso común fundos sirvientes, según resultaría de la constitución de la servidumbre predial vinculante. En este último carácter de titulares de derecho por la servidumbre real, estarían conformando un consorcio similar a la propiedad horizontal, en la cual un conjunto de propietarios de unidades o parcelas residenciales son a la vez titulares de derechos reales de uso y goce que otorga la servidumbre, sobre los inmuebles afectados al uso recreativo y deportivo del emprendimiento. Y con esa organización de hecho ya estarían adecuados a las normativas de un régimen «consorcial». Deberán tener en cuenta que son de aplicación inmediata el «título ejecutivo de las expensas», y el «régimen de administración y opción de elección de consejo de propietarios» para controlar la administración, y desde ya debiéndose cumplir con todas las estipulaciones de fondo que tienen vigencia imperativa, retroactiva y de orden público: «derecho de admisión – bolilla negra», etcétera. IV. RETROACTIVIDAD DE LA LEY Se dice y se expresa por parte de algunos autores, inclusive instituciones y academias vinculadas con el notariado, que «las nuevas disposiciones obligan al emprendedor a conformar el conjunto inmobiliario ya existente a las previsiones normativas de lo que se denomina “propiedad horizontal especial”». «Es de cumplimiento dificultoso y / o imposible la adecuación y adaptación de la estructura jurídica formal». «No hay plazos ni sanciones por no cumplirse la adecuación». Incluso el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires dispuso una orden de servicio calificando «de cumplimiento imposible el acceso registral de la adecuación de los conjuntos preexistentes». Dicen: «… Si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en un momento anterior, tal creación constituye una situación jurídica consolidada de “derechos adquiridos”. Hoy en lugar de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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derechos adquiridos se habla de garantías constitucionales que de ser afectadas hay que probarlas por parte del afectado». Independientemente de que se concrete la instrumentación formal de la adecuación dispuesta en el art. 2075 del CCiyCom, la ley es imperativa, retroactiva y de orden público y de «aplicación inmediata operativa o funcional respecto de las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes en los conjuntos inmobiliarios cualquiera fuere su formato jurídico, si ello redunda en soluciones más favorables para el emprendimiento». Los profesionales del derecho deben aplicar el nuevo régimen legal, que considero es muy bueno y superador de las reglamentaciones que regían con anterioridad al 1/8/15. Las obligaciones del pago de expensas tendrán título ejecutivo; las administraciones podrán renovarse sin personajes perpetuos ni con mayorías accionarias de oro; es muy importante el consejo de propietarios controlador; no podrá subsistir la «bolilla negra-derecho de admisión»; en la propiedad horizontal el terreno área residencial «es propio» y ya no es más «común», etcétera. El art. 7 del CCiyCom establece lo siguiente:  «A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes».  «Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales». El doctor Ricardo Luis Lorenzetti, en su trabajo «Código Civil y Comercial de la Nación Comentado», analiza la interpretación del art. 7 del CCiyCom y expresa entre varias afirmaciones lo siguiente:  «Interpretación del artículo. Es una regla dirigida al juez para proteger la seguridad jurídica. Esta regla está dirigida al juez y le indica qué ley debe aplicar al resolver un caso (en cambio no está dirigida al legislador que puede dictar una ley diferente a la del Código, de la misma jerarquía normativa, estableciendo una retroactividad expresa) y establece que debe aplicar la ley de modo inmediato y que no tiene efecto retroactivo, con las excepciones previstas».  «La ley entra en vigencia a partir de la fecha que establece (art. 5) (…) la segunda regla general es que la ley no puede tener efectos retroactivos. La excepción es que una ley lo establezca expresamente pero en este caso no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales».  «Excepción: la retroactividad establecida por ley. En el sistema actual la noción de retroactividad es una derivación del concepto de aplicación inmediata. Por lo tanto, la ley es retroactiva si se aplica a una relación o

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 situación jurídica ya constituida o extinguida, o a efectos ya cumplidos bajo la ley anterior».  «La regla general es que la ley no tiene efectos retroactivos. La excepción es que la misma ley lo establezca, pero en este caso hay un límite: no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales». La doctora Aída Kemelmajer de Carlucci (ver «La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes») expresa con referencia a los derechos reales:  «. Conjuntos inmobiliarios (countries y barrios cerrados)» lo siguiente:«El artículo 2075, última parte, dispone expresamente: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real».  «Ese es un caso en que el CCyC ha dispuesto expresamente su aplicación retroactiva. Como se explicó, la retroactividad está permitida. Quien pretenda que la aplicación de esta norma lo priva de un derecho constitucional, tiene la carga de acreditarlo».  «Si las leyes gobiernan el contenido o los efectos, cabe distinguir, con la opinión doctrinal predominante, entre situaciones legales y convencionales; la aplicación inmediata de la ley para los efectos qu e se produzcan en situaciones que tienen origen en actos de los particulares, la regla es que los rige la ley vigente al momento de la constitución». La doctora Kemelmajer se refiere a Moisset de Espanés y transcribe lo siguiente:  «. Algunos cambios de legislación son solo aparentes, pues el texto se limita a incorporar una solución (doctrinal o jurisprudencial) que ya integraba el sistema jurídico, de manera que no se ha producido un cambio real en el Derecho vigente y la nueva norma no encuentra dificultades para su aplicación “inmediata”, pues los problemas continúan solucionándose en el mismo sentido que antes de su incorporación».  «En los casos de los emprendimientos inmobiliarios, Countries y Barrios Cerrados, la incorporación de normas regulatorias, al Código Civil y Comercial de la Nación, ha conformado “la legislación” que estaba ausente y faltaba como ley de fondo. Ha tenido en cuenta la realidad, usos y costumbres, reglamentaciones provinciales, municipales y resoluciones ministeriales».  «Tuvo muy en cuenta, las inconveniencias prácticas, las observaciones y cuestionamientos doctrinarios, diversos anteproyectos y proyectos de ley y finalmente impuso con acierto, en opinión del autor, la mejor reglamentación que superó a la preexistente».

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Herramientas para el Ejercicio Profesional  «Solucionó simultáneamente con el mismo techo normativo, los encuadres preexistentes Propiedad Horizontal, Ley 13.512 y Decreto 9404/86 (Pcia.de Buenos Aires)».  «Ha ocurrido lo expresado precedentemente cambio de situación y enfoque jurídico, aparente, atento a que se incorpora una solución que ya se pensaba y era tenida en cuenta. La nueva normativa, retroactiva no encuentra dificultad de aplicación. El organigrama legal para los Clubes de Campo y Barrios Cerrados, continúa solucionándose con el mismo objetivo y sentido preexistente».  «A veces, la retroactividad tiene por finalidad transar en una jurisprudencia contradictoria y, de este modo, terminar con situaciones litigiosas. La finalidad es legítima y razonable». Fecha: 20-sep-2016 Cita: MJ-DOC-10012-AR | MJD10012

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N. de la R.: El presente artículo se desarrolla sobre la base de la ponencia presentada en la Jornada Notarial Argentina (2016), organizada por el Consejo Federal del Notariado.

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MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

LEY DE SANTA FE Nº 13.154 Su Análisis

Segunda Parte

SUMARIO: 2 – La Incongruencia de los Arts. 11º, 12º, 13º, 14º y 15º; 3 –. La falta de constitucionalidad de los Art 58º y 59º;

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ARTÍCULO 11.- Derechos. Son derechos de los corredores inmobiliarios: 1. actuar como intermediarios en operaciones de compraventa, permuta, locación de bienes inmuebles y de fondos de comercio; 2. conocer fehacientemente que su comitente ha autorizado a otro corredor o agente inmobiliario; 3. percibir de las partes los honorarios o retribución pactada; 4. en el caso que se encontrare autorizado por el comitente más de un corredor inmobiliario, y la operación la concluyera con uno solo de ellos, los restantes tendrán derecho a percibir el reintegro de los gastos convenidos, documentados y efectivamente realizados; 5. requerir directamente de las oficinas públicas, bancos oficiales, entidades financieras y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de las actividades de corredor inmobiliario; 6. informar sobre el valor de los bienes inmuebles; 7. percibir, por parte de su comitente, el reintegro de los gastos convenidos, documentados y efectivamente realizados cuando los encargos sean revocados por causas que no le sean imputables al agente o corredor inmobiliario; 8. administrar inmuebles; y, 9. realizar tasaciones.

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2 – La Incongruencia de los Arts. 11º, 12º, 13º, 14º y 15º


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 Con igual consecuencia a lo ya manifestado en el análisis del Art. 10º se comprueba en este Art. 11º la usurpación de derechos y obligaciones del Martillero y Corredor Público a favor de las figuras de fantasía “agente o Corredor inmobiliario” que por esta ley local se han creado y se pretende sostener. Por tanto nos relevamos del análisis detallado para volver a opinar en otras palabras que existe un viciado de nulidad básico y general. El inciso 1) configura una clara usurpación de Derechos porque la intermediación o medición de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles ―entre ellos los bienes inmuebles― y los fondos de comercio son una facultad del profesional universitario martillero y corredor público, y no de las figuras de fantasía “agente o corredor inmobiliario”; Debemos aclarar que con anterioridad a la reforma de la Ley Nº 20.266 por la Ley Nº 25.028 se disponía que el “martillero idóneo o público” era quien disponía con facultad reservada el proceso de transferencia de “fondos de Comercio” y no así el “corredor idóneo o de comercio”, por lo cual, asignarle por esta ley local derechos a los “corredores o agentes inmobiliarios” es una clara usurpación de su incumbencia hoy configurada en el profesional universitario martillero y corredor público.6 El Inciso 2) es otra extralimitación e incongruencia porque la responsabilidad profesional no puede ser delegada, ni compartida por el solo hecho de informar que se encuentra autorizado otro profesional, porque: a) El instrumento que vincula al comitente y al profesional no es una “autorización”, sino un “contrato de corretaje” por lo que debe ser exclusivo para su ejercicio; b) Para el caso de que existiera más de un profesional actuante se debería conformar una sociedad7 ―de hecho o transitoria―, la que suscribirá el contrato de corretaje, pero nunca podría ser desvinculadas por la seguridad jurídica que la intermediación o mediación representa en el ejercicio del corretaje; Las reservas del Inciso 4) son inoficiosas cuando existe como regla del contrato la “autonomía de la voluntad”; El inciso 5) acredita la usurpación de facultades nuevamente al realizar una enunciación de una serie de actividades del martillero y corredor público como si fueran “actividades del corredor inmobiliario”, cuando la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 lo dispone de forma reservada para el primero;8 En el inciso 6) se usurpa una facultad reservada al martillero y corredor público, que es la de informar el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bien tangible o intangible ―también los bienes inmuebles― a favor de la figura de fantasía del “agente o corredor inmobiliario”;

6 Ley Nº 11.867 Ley de Fondo de Comercio 7 Nueva Ley de Sociedades Nº 19.550 8 Art. 8º y 34º Inciso c) de la Ley especial Indisponible Nº 20.266

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Otra de las particularidades en que se reafirma la creación de la figura de fantasía de “agente o corredor inmobiliario” se da en este Inciso 7), porque estos son derechos para éstos, y no para los matriculados en el colegio creado por esta ley local, a si lo expresa y se reafirma en varios de los incisos, como en este, por lo cual para poderlos ejercer deben primero demostrar el requisito del Art. 5º Inciso 3) ―título universitario de agente o corredor inmobiliario como tal―, dejando acreditado el cumplimiento imposible del otorgamiento de Derechos a quien no existe; El Inciso 8) se puede decir que es el único que se le puede otorgar, ya que el ejercer la administración, es una facultad que no es una competencia definida como profesional porque para ejercerla no se requiere un título universitario, sino que la ejerce quien cuenta con un contrato de mandato a tal fin; Con referencia al último Derecho en el Inciso 9) el de “realizar tasación” es ambiguo e indeterminado porque existen dos tipos de tasaciones a saber: i) La tasación técnica la que determina el valor de elaboración o fabricación de cualquier tipo de bien, el cual se determina por diferentes métodos de “costo y presupuesto” los que están únicamente facultados son los profesionales acreditado a tal fin ―ingenieros, arquitectos, técnicos, etc.― por sus incumbencias académicas; ii) La tasación de mercado o valor venal es otra forma de tasar por la que se determina el valor de un bien para un momento, en un espacio determinado y para una moneda en particular, facultad reservada para el martillero y corredor público. En cualquiera de los dos casos se configura usurpación de competencias reservadas para otros profesionales lo que es una arbitrariedad todos los Derechos aquí enunciados.

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Los honorarios son pactados libremente entre las partes. Cuando intervenga un solo corredor, éste tiene derecho a percibir retribución de cada una de las partes. Si interviene más de un corredor, cada uno, sólo, tiene derecho a exigir remuneración a su comitente. Si actuare más de un corredor por la misma parte, los honorarios o retribuciones deben ser compartidos, siempre respetando los límites establecidos en la presente ley.

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ARTÍCULO 12.- Derecho de retribución. El corredor inmobiliario tiene derecho a percibir la retribución u honorario por el acto de firmarse un contrato de locación, arrendamiento, compraventa, o documento en el que quede perfeccionado el acuerdo de voluntad entre las partes intervinientes en relación al inmueble o derecho objeto de su intermediación. Este derecho nace en las locaciones o arrendamientos al momento de adquirir el contrato fecha cierta y en las compraventas al momento de su instrumentación ya sea por boleto de compra venta con fecha cierta o Escritura Pública, siempre que se encuentren cumplidas las obligaciones fiscales inherentes al contrato.


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Este artículo 12º desvirtúa lo que son los honorarios profesionales al disponer una serie de prerrogativas por una figura de fantasía del “agente o corredor inmobiliario” por actos que no tienen que ver con el “corretaje inmobiliario”, sino con actos como: “…firmarse un contrato de locación, arrendamiento, compraventa, o documento en el que quede perfeccionado el acuerdo de voluntad entre las partes intervinientes en relación al inmueble o derecho objeto de su intermediación.”, que en definitiva son actos que escapan al ejercicio de una profesión porque se enmarcan en el mandato. El derecho de honorarios se configura en el Contrato de Corretaje suscripto con el comitente o legitimado, y no con los actos posteriores al acuerdo de voluntades, por lo que es inoficioso todo lo manifestado en este artículo, más aún, cuando el sujeto con capacidad es de existencia abstracta ―agente o Corredor inmobiliario― por el análisis de los artículos precedentes.

ARTÍCULO 13.- Publicidad. La publicidad que realicen los corredores inmobiliarios debe ser precisa, inequívoca, evitando incluir información que pueda inducir a error a los interesados, y debe observar las siguientes reglas: 1. consignar la tipología de la oferta, en forma clara sin que permita más de una interpretación 2. cuando se ofrezcan facilidades para el pago del precio, o financiación, debe detallarse íntegramente la oferta 3. no ofrecer formas y condiciones de pago o planes de financiación a cargo de terceros que no hayan sido previamente acordados con éstos 4. no anunciar calidades que los inmuebles ofrecidos no posean, o condiciones que no sean ciertas.

Nuevamente nos encontramos en este artículo Nº 13 con recaudos improcedentes porque si el sujeto es de existencia abstracta, cual es el sentido de los recaudos aquí enunciados, sino para reafirmar la creación de la figura profesional que esta ley local ha generado, como se ha venido acreditando de forma incontrastable.

ARTÍCULO 14.- Prohibiciones. Está prohibido a los corredores o agentes inmobiliarios: 1. permitir en forma expresa o tácita, que su nombre sea utilizado para ejercer actos de corretaje por personas no matriculadas 2. suscribir instrumentos de venta o realizar actos de administración, sin contar con autorización suficiente del comitente 3. retener valores sin causa legal para hacerlo o retener documentos de sus comitentes 4. procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la dignidad y probidad del corretaje inmobiliario; y, 5. efectuar publicidad que pueda inducir a engaño a los interesados o en la que se insinúen operaciones contrarias a la ley.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Continuando con el derrotero de la reafirmación de la creación indebida, de las figuras de fantasías de los “Corredores o agentes inmobiliarios” en este artículo se pretende otorgarle “prohibiciones” a sujetos de existencia imposible. Pero en el Inciso 1) se vuelve a expresar esta extralimitación al sostener que las prohibiciones son para: “…actos de corretaje por personas no matriculadas”, cuando lo que se regula por lo expresado en el Art. 1º es solo para el “corretaje inmobiliario”, dejando a la vista la incongruencia manifiesta de un lenguaje ambiguo y desconcertante que la norma local dispone en cada uno de los artículos o incisos que la componen.

ARTÍCULO 15.- Libro obligatorio. Los corredores inmobiliarios deben llevar un libro rubricado por el Colegio que tenga a su cargo la matrícula, en el cual consten por orden cronológico las operaciones encomendadas conforme al artículo 10 - inciso 10 y las realizadas, con la indicación del nombre y domicilio de los contratantes, ubicación del bien objeto de la negociación y principales condiciones del contrato celebrado.

La obligación de llevar los corredores inmobiliarios libro rubricado por el colegio que tiene a cargo la matrícula, por este artículo 15º también presenta incongruencias a saber: j) El Inciso 1) del Art. 10º habla de “…los libros”, es decir en plural, cuando en este artículo lo hace en singular; jj) La ley Especial Indisponible Nº 20.266 en su Art. 35º habla de un único libro de “…las operaciones concluidas…” y no como este artículo de la “…operaciones encomendadas […] y las realizadas” lo que es otra extralimitación a lo que dispone una norma de mayor jerarquía. Éste y los siguientes Artículos de esta Ley fallida en sí misma hasta el Nº 58 ya no se analizarán en este trabajo, porque no tiene sentido continuar con más de lo mismo repetidamente.

Los Artículo no analizados no es que se compartan, sino que es más de lo mismos. las

incongruencias

y

arbitrariedades

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Es más que contundente manifiestas de esta Ley local Nº 13.154.

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3 –. La falta de constitucionalidad de los Art 58º y 59º

Desde ya se debe anticipar que los dos artículos son inconstitucionales y a su vez fueron operativos de forma extemporánea. Estos dos artículos transitorios preveían cual debía haber sido el primer Organismo Organizado, quienes podían constituirlo, sus plazos de constitución y finalización, y cuales sus facultades transitorias que el Legislador dispuso a través de esta Ley Local controvertida. Es también una omisión significativa que no se haga ninguna mención al Registro Público de Comercio en toda esta norma, ni tampoco a los Martilleros y Corredores registrados y sus legajos que el mismo administraba, ni a la L. E. I. Nº 20.266 (to) que regula el Corretaje en general, como sí se tuvo en cuenta al momento de sancionar la Ley Nº 7547 en el año 1975 para regular la colegiación de los Martilleros, ya que la actividad lo disponía para el ejercicio de regulación a través de la Ley Nº 4477.

“ARTÍCULO 58.- Comisión Organizadora. A partir de la promulgación de la presente ley y en el plazo de 90 días se debe constituir una Comisión Organizadora integrada por 12 miembros, 6 correspondientes a la circunscripción Santa Fe y 6 correspondientes a la circunscripción Rosario, designados por las instituciones con personería jurídica que agrupen a los corredores inmobiliarios, bajo la supervisión de un veedor designado por la Inspección General de Personas Jurídicas.”

La inconstitucionalidad y la defraudación de este artículo están configuradas al disponer: Falta de Legitimación:

a) La integración de la Comisión Organizadora por miembros de instituciones con personería jurídica ―cámaras o asociaciones civiles― que no podían acreditar “…que agrupen a los Corredores inmobiliarios…” porque no disponían de facultades para certificar la profesionalidad de sus asociados. b) Las instituciones que fueron involucradas para aportar a los integrantes de la Comisión Organizadora no realizaron ninguna evaluación o convocatoria entre sus asociados ―reclamo administrativo del MCP Norberto Crolla ante la Inspección General de Persona Jurídica9― para determinar quienes cumplían con los requisitos habilitantes10, y en particular el requisito imprescindible del título de “Corredor inmobiliario”11, ya que los futuros 9 Expte. Administrativo Inspección General de Persona Jurídica N” 68.783 10 Art. 5º Ley Nº 13.154 11 Art. 5º Inciso 3) Ley Nº 13.154

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Herramientas para el Ejercicio Profesional matriculados deberían ser evaluados por éstos, como así los que podrían estar alcanzados por la excepción del Art. 60º, razón más que suficiente para que el cuerpo organizador dispusiera con el máximo de competencia y legitimación, lo que no ocurrió porque nadie acreditó su profesionalidad con título universitario de Corredor inmobiliario, sobre el tema más adelante nos vamos a explayar.

c) Porque las únicas instituciones que pueden acreditar la profesionalidad universitaria de una persona son para este caso las universidades nacionales o privadas ―no hay título universitario de “agente o Corredor inmobiliario” como tales como lo requiere el Art. 5º Inciso 3)―, o por los colegios profesionales, los cuales con esta denominación no existían, porque por esta ley se estaban creando, situación más que ilegal al pretender reconocer instituciones faltas de legitimación para este cometido de certificar ciudadanía profesional universitaria.

Falta de legalidad de la Veedora: d) Establece un Organismo veedor ―Inspección General de Personas Jurídicas12―, cuando la ley que rige a este organismo no lo habilita13, no tiene incumbencia en temas de las profesionales liberales o universitarias ―colegios, consejos, cajas profesionales, etc.― como en infinidades de pronunciamientos lo ha sostenido tanto este organismo, como el propio Ministerio de Justicia y Derechos Humanos a quien le corresponden las facultades de controlar por la Ley de Ministerios14 que esta propia Legislatura ha promulgado no hace mucho.15 e) Reafirmando el punto anterior veamos la Resolución 436/2015 del Ministerio de Justicia y DH donde se reafirma la falta de competencia de la IGPJ en todo lo atinente a la competencia de éste en lo referente al control de los “Colegios Profesionales”.

Extemporaneidad

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12 Ley Nº 6.926 - Artículo 2. Ejerce en la Provincia las funciones de fiscalización que sobre las sociedades por acciones atribuye la ley a la autoridad de control y las conferidas al Poder Ejecutivo sobre las asociaciones civiles con personería jurídica y fundaciones. 13 Ley Nº 6.926 Art. 2º 14 Ley Nº 12.817 - ARTÍCULO 18.- El Ministro de Justicia y Derechos Humanos […] En particular, le corresponde: […] 2) Asistir al Gobernador y entender en su relación con el Poder Legislativo en materia de su competencia, con el Poder Judicial, con la Defensoría del Pueblo, con la Fiscalía de Estado y con los colegios, consejos y entidades de salud y previsión de profesionales vinculados a la actividad judicial; 15 Ley Nº 12.718 – 29/11/2007 – Art. 18º Inciso 2)

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La conformación y finalización de la actividad de la Comisión Organizadora fue totalmente Extemporánea e ilegítima, a saber:


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 e.1) El Acta de Constitución no refleja la realidad porque la iniciación de la actividad de la Comisión Organizadora era dentro de los 90 días a contar16 de “…la promulgación de la presente ley,…”, lo que ocurrió el 03/01/2011 por Decreto 003/2011 del PE, es decir. que fenecía el 03/04/2011, lo que si ocurrió, ya que el Acta de Constitución es del 12/04/2011, es decir, fuera del término legal que la ley imponía en este artículo. e.2) A esto se le debe agregar que los miembros en su totalidad de esta Comisión Organizadora no acreditaron al momento de constituirse la legitimación de ser profesional universitario “Corredor inmobiliario”, ni tampoco acreditaron su título habilitante, donde tampoco los veedores cumplieron con los extremos de verificación de los recaudos legales17 propuestos ―ser representante de una institución con personería jurídica, no era suficiente, más allá que diga que agrupe a una determinada especie, porque eso no acreditaba que los mismos sean profesionales universitarios de la especie o tipo, atento que estos futuros miembros pretenden dar comienzo a un organismo profesional―, esto se desprende de lo manifestado en el Acta de Constitución labrada en la Bolsa de Comercio de Santa Fe el día 12/04/2011, y rubricada como tal por los participantes y los miembros de La Veedora, lo que la hace NULA, DE NULIDAD ABSOLUTA A LA MISMA Y A LO ACTUADO. e.3) La falta de legitimación de los Miembros que conformaron la Comisión Organizadora quedó acreditada, y consumada por la OMISIÓN SISTEMÁTICA de parte del Directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios, quedó configurada la imposibilidad de cumplimentar el requisito ―título universitario de Corredor inmobiliario― de ninguno de sus matriculados, ni informar la Casa de Altos Estudios que haya extendido los títulos habilitantes ―más allá que no hay universidad que los extienda― según lo dispone el Art. 5º Inciso 3) de esta norma cuestionada. e.4) A su vez, ante lo manifestado por el Directorio del CCI, se estaría ante la posibilidad de haber incurrido en falso testimonio y falsedad ideológica de instrumentos públicos, al sostener sus Miembros que: a) la Universidad Nacional del Litoral por haberles dictado un seminario o curso, les habría otorgado un título de “nivelación o equiparación”, cuando eso nunca fue, y la propia UNL lo desmiente por contestación a Oficio cursado agregado a diferentes actuaciones, y b) sostener de forma infundada que todos sus matriculados disponen del título de “Corredor inmobiliario” cuando es de imposible demostración.

“ARTÍCULO 59.- Funciones. Esta Comisión tiene por objeto: 1. Inscribir y otorgar la matrícula a todos los profesionales que reúnan las condiciones habilitantes; 2. fijar un monto provisorio para el derecho a

16 Art. 23º y 28º del Código Civil )hoy derogado) pero aplicable a dicha fecha 17 Ley Nº 13.154 - Art. 5º

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Herramientas para el Ejercicio Profesional inscripción en la matrícula hasta tanto lo fije definitivamente el Directorio de los Colegios de Corredores Inmobiliarios, los montos deben ser iguales en las dos circunscripciones; y, 3. efectuar el llamado a comicios, en el plazo de noventa (90) días, para la elección de las autoridades colegiales, para lo cual se debe elaborar un reglamento electoral provisorio.”

Es inconstitucional este artículo porque se le dio funciones a una Comisión Organizadora para otorgar “…matrícula a todos los profesionales que reúnan las condiciones habilitantes”; cuando era de cumplimiento imposible al no existir el título universitario de “Corredor inmobiliario” que es una especialidad del “Corretaje”, la que se encuentra regulada en la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 ―Corretaje en general―, siendo reservada para el Martillero y Corredor Público. Otro gran fraude ha sido la forma en que cumplió las funciones esta Comisión Organizadora por haberse extralimitado el Objetivo de sus funciones, las que pasamos a enumerar: i) En ninguna parte de la Ley se otorgan facultades para erigir un “Reglamento de Matriculación” y un “Reglamento Interno”, y disponer de forma contraria a las determinaciones que el Legislador legisló, como son las Resoluciones 1º, 2º y 3º.18 ii) Pero para que no quede duda que no tenía facultades ni para denegar matrícula, podemos observar su propia resolución Nº 31 y dictamen Nº 36 en el Expte. Judicial Penal “Fagiolani Ezequiel y otros” donde se ha sostenido que la Comisión Organizadora no disponía de facultades. iii) Apartarse de los designios auto instituidos que sólo se podían matricular los “…profesionales que reúnan las condiciones habilitantes;” como lo dispone el Inciso 1) de este artículo ―la regla “título universitario de Corredor inmobiliario”19 y como excepción con “título o certificado de idoneidad de Corredor”20―, y no a cualquiera persona, más allá que haya ejercido de forma clandestina o de hecho el Corretaje, ya que estas posibilidades el Legislador la había desechado al reformular el Proyecto Legislativo desestimando el Art. 70º (original) 21 por el 60º (definitivo)22. iv)

Otros de los excesos en la constitución de esta Comisión Organizadora

fueron:

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18 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016 19 Art. 5º Inciso 3) Ley Nº 13.154 20 Otorgado por un Tribunal de alzada Provincial o Nacional en función del Art. 88º del Hoy derogado Código de Comercio o Art. 3º de la Ley Nº 25.028 reformadora de la Ley Especial Nº 20.66 (to) 21 Diario de Sesión del 26/10/2010 Pag. 26 – Expte. Legislativo Nº 23.759 FP 22 Ídem Anterior a Pag. 38

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iv.1) Haber publicado en el Boletín Oficial para resolver tacha o impugnación ―facultad que no disponía y acreditada en el punto ii), en ese caso debería haber sido


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 el Reglamento Electoral provisorio el que facultara a la Junta Electoral que controlaría dichos comicios― de las personas publicadas, a las que no se las identificaba con el número de matrícula o título que disponía, lo que fue cuestionado en ámbito administrativo de la IGPJ.23 iv.2) Se debe tener en cuenta que todo este proceso también fue realizado fuera de término el 19/09/2011 ―plazo 90 días para el llamado a comicios a partir del 03/04/2011 fecha máxima impuesta desde la “promulgación de la Ley el 03/01/2011”24, es decir el (02/07/2011)25. Con exceso de plazo y competencia, fue impugnada por ante la Veedora ―Inspección General de Persona Jurídica― y la Comisión Organizadora por profesional con legítimo interés.26 iv.3) También en este Acto el Inspector General en representación de la IGPJ dispuso otorgarle mayor competencia a esta comisión al agregar en el punto 3) “…y toda otra medida necesaria para el cumplimiento de dichos objetivos.”, siendo otra arbitrariedad y con ninguna facultad. v) También prorrogaron27 la matriculación a su arbitrio de forma ilegítima más allá de los plazos legales establecidos por esta Ley cuestionada, porque venció el 03/07/2011 y no el 12/07/2011 como se publicó en los medios28, mientras tanto los alcanzados por el Art. 60º el 03/04/2011, ya que sólo se disponían de un plazo “improrrogable” de tres (3) meses de crearse el Colegio para los “Corredores idóneos” o “Corredores habilitados por un Tribunal de Alzada”29, los que fueron matriculados extemporáneamente, ya que empezó a funcionar fuera de término el 12/04/2011. vi) Otra de las arbitrariedades fue ampliar los requisitos establecidos en la Ley de forma restrictiva en el Art. 5º, pero que como se puede observar en el “Instructivo de inscripción”, la “Ficha de Inscripción”, la “declaración jurada” y las resoluciones 1º, 2º y 3º30 antojadizamente se modificaron las pautas, estableciendo nuevos criterios de los requisitos, cuando no disponía la Comisión Organizadora de dichas facultades, a saber: vi.1) La resolución Nº 1º manifiesta facultades de la Comisión Organizadora que no le fueron conferidas en ninguna parte de la Ley Nº 13.154, como dictar un Reglamento Interno. vi.2) Esta misma resolución dispuso pautas de distribución del dinero remanente al momento de la disolución de esta Comisión Organizadora, de forma arbitraria desde el momento que no hay facultad alguna, y cuando el Art. 59º dispone que en definitiva debe existir “…el Directorio de los Colegios de Corredores Inmobiliarios...”, situación que tampoco se materializó hasta el momento ya que 23 Expte. Administrativo Inspección General de Persona Jurídica N” 68.783 24 Decreto del P.E. Nº 003/2011 del 03/01/2011 25 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016 26 Expte. Administrativo Inspección General de Persona Jurídica N” 68.783 27 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016 – Art. 8º Resol. Nº 2º 28 Ídem Anterior 29 Art. 88º del derogado Código de Comercio, Art. 3º de la Ley Nº 25.028 reformadora de la Ley Especial Nº 20.266 (to) 30 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016

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Herramientas para el Ejercicio Profesional existen dos Directorios, cuando en el Capítulo IV “Órganos” Art. 25º se habla también en singular sobre el “Colegio de Corredores Inmobiliarios”. vi.3) Por la Resolución Nº 2º, la que es NULA DE NULIDAD ABSOLUTA porque no fue rubricada por el VEEDOR31 se aprueba un Reglamento de Matriculación, el cual no está previsto en ninguna parte, menos que esta Comisión Organizadora disponga de facultad alguna para su implementación y agregar nuevos requisitos. vi.4) Continuando el análisis se extralimitó al fijar tipos de fianzas y su monto cuando dicha facultad era atribución de la Asamblea Ordinaria y no fue delegada en ninguna parte a esta Comisión Organizadora. vi.5) Otro incumplimiento manifiesto ha sido con referencia a las “inhabilitaciones e incompatibilidades en la legislación vigente” del Art. 5º Inciso 10), y en esto le es alcanzable las determinadas en el Art. 57º de esta norma para los “Martilleros”, en el diálogo de fuentes que dispone el Art. 31º de la L. E. I. Nº 20.266 (to), y por la Ley Nº 10.160 en su Art. 315º (Ley Orgánica del Poder Judicial Santafesino) donde a todos las profesiones universitarias ―auxiliar de justicia― le caben estas prerrogativas, y atento a la nómina acreditada32 de todos los que disponen de otros títulos, se puede llegar a la conclusión que se han matriculado de forma arbitraria. vi.6) Lo más significativo es el apartado “Idóneos”, cuando el Art. 60º se dispuso para los “Corredores Idóneos”, se manipuló arbitrariamente el alcance de esta excepción del Art. 5º Inciso 3), como ya se ha dicho el Legislador fue preciso y restrictivo de la figura profesional a la que se le concedía ―más allá que las carencias y pérdidas de derechos adquiridos manifestados en éste, hace de una falta absoluta de constitucionalidad por lo que establece el Art. 3º33 de la Ley Nº 25.028 que reformó a la Ley Especial Nº 20.266― no por haber ejercido el Corretaje inmobiliario, sino porque era figura legalmente reconocida el Corredor Idóneo o de Comercio en el Código de Comercio. vi.7) En este apartado “idóneos” en ninguna parte de esta resolución, ni del Aviso en el Boletín Oficial34 se puede observar que se requiera el “título o certificado de Idoneidad” otorgado por los Tribunales de Alzada, siendo irrazonable la omisión deliberada de la única constancia válida que acreditó siempre al “Corredor Idóneo”, siendo NULO DE NULIDAD ABSOLUTA cualquier otro requisito de idoneidad.

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31 Este documento ha sido presentado en otros expedientes en iguales condiciones; 32 Nómina de matriculados en página Web 33 Ley Nº 25.028 ARTICULO 3º — “Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para corredores y martilleros, la habilitación profesional se hará conforme las disposiciones legales del artículo 88 del Código de Comercio y 1º de la Ley 20.266, que a tal efecto permanecen vigentes por ese exclusivo lapso. A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equipararán los corredores y martilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha fecha, con los egresados universitarios.” 34 Boletín Oficial de Santa Fe – Punto XVIII- AVISOS - COLEGIOS DE CORREDORES INMOBILIARIOS AVISO - https://www.santafe.gov.ar/boletinoficial/recursos/boletines/17-05-2011avisospriv.htm - Visto 06/11/2016

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vi.8) Es también ilegal haber dispuesto en esta resolución cuestionada que la idoneidad se puede acreditar por ejemplo: a) Inscripción ante organismo público


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 (AFIP, API, habilitación Municipal de local u Oficina); b) por actos clandestinos de contratos de venta, locación o cualquier otra operación inmobiliaria; c) por haber facturado la intermediación.35 vi.9) Otra arbitrariedad es cuando se refiere a las “sociedades” 36 apartándose de lo que disponen los Art. 15º y 16º de la L. E. I. Nº 20.266 (to) en diálogo de fuentes con el Art. 31º en todo lo referente al Corretaje, porque una norma de menor jerarquía como es esta Ley Nº 13.154 que estamos tratando, no puede contradecir a otra de mayor jerarquía, lo que configura una falta de constitucionalidad. vi.10) En la resolución Nº 3º continúan las arbitrariedades, disponiendo que la acreditación de idoneidad se podrá demostrar con avisos publicitarios de ofrecimiento de inmuebles, o con Currículum Vitae, o cualquier otro medio. Todo muestra el desmanejo con que esta Comisión Organizadora se manejó, y las consecuencias están a la vista al no haber podido los Directorios de los CCI aportar las pruebas solicitadas y de forma sistemática obviar lo requerido. Nadie dispuso de Título de Corredor inmobiliario porque no existen, como tampoco existió, menos que la UNL se los había otorgado, una falacia ya acreditada por esta Casa de Altos Estudios.37

vii) Una total mentira es la cometida en el Acta de Constitución al modificar “…el plazo de noventa (90) días, para la elección de las autoridades colegiales …”, por el de 90 días hábiles administrativos, ya que de no estar aclarado la ley los toma corridos38, constituyendo un abuso de autoridad por parte de los integrantes de la Comisión Organizadora. viii) Y con referencia a los plazos en la resolución Nº 2 nuevamente se cambió la fecha en el apartado “IV. De la Fecha de cierre de padrón”, del día 3/07/2011 al 12/07/2011 a las 12:30 Horas,39 disponiéndose de forma arbitraria y fuera de todo plazo legal.

Como conclusión resulta inconstitucional la implementación de estos Arts. 58º y 59º, a saber: a) Las entidades propuestas para aportar los futuros miembros de la Comisión Organizadora, no tenían legitimación de acreditar que sus socios fueran “profesionales universitarios especialistas de agente o Corredor inmobiliario”. b)

El organismo Veedor ―Inspección General de Personas Jurídicas―no tenía facultades por haberlo ejercido en lo que compete al control de los colegios profesionales universitarios.

35 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016 36 Ídem Anterior 37 Acta de Constitución de la Comisión Organizadora del CCI 38 Ídem Anterior 39 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016

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Herramientas para el Ejercicio Profesional c)

Fueron ilegales la conformación, plazo, integración y resoluciones adoptadas por la Comisión Organizadora.

d)

No dejando duda de la inexistencia de título universitario habilitante ―agente o Corredor inmobiliario―.

e)

Todo hace de cumplimiento imposible la matriculación efectuada ante personas sin legitimación profesional ―miembros de la Comisión Organizadora― al no disponer del título requerido por el Art. 5º Inciso 3).

f)

Por estar usurpando incumbencias profesionales universitarias de los matriculados ―Martilleros y Corredores Públicos universitarios y equiparados― en los Colegios de Martilleros (hoy Colegio de Martilleros y Corredores públicos) de la provincia de Santa Fe regulados por la Ley Nº 7.547.

g)

Haber dispuesto nuevos requisitos a lo que el legislador estableció de forma taxativamente en los Art. 5º y 60º de esta ley cuestionada.

4 – La improcedencia de los Arts. 60º y 62º

ARTÍCULO 60.- CORREDORES IDÓNEOS. Quienes a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley no posean el título habilitante, pueden, por única vez, matricularse como Corredor Inmobiliario en el Colegio respectivo siempre que reúnan los siguientes requisitos:

Es de particular importancia destacar el concepto o lo que se entiende por idóneo para el ejercicio del Corretaje, pues con la sanción de la ley provincial se lo ha desnaturalizado, utilizándolo la Comisión Organizadora y los diferentes Directorios de un modo muy diferente a lo que se ha dispuesto en el Código de Comercio en su Art. 88º,40 Ley Nº 23.282,41 y la L. E. I. Nº 20.266 (to).

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40 El Art. 3º de la Ley Nº 25.028 no derogó este artículo hasta que no se implementaran las carreras universitarias, desafortunadamente las carreras actuales que las universidades dictan son de pre-grado académico, y no como deberían ser de Grado como lo dispone la Ley Nº 24.521 en sus Arts. 43º y 46º 41 Derogada por el Art. 2º de la Ley Nº 25.028 42 CSJSF Acordada Acta N 74º, del 4 de junio de 1986, respecto a los exámenes de idoneidad para Corredores. 43 Ley Nº 25.028 Art. 3º

47

El Código de Comercio exigía para ejercer el Corretaje (así como al Martillero), “ser idóneo”. Tal idoneidad se conseguía mediante el cumplimiento de requisitos formales (certificado de buena conducta, titulo secundario, etc.) y sustanciales, como lo era rendir un examen ante un Tribunal de Alzada42. Luego, con la sanción de la ley 25.028 se equiparó43 a los “Martilleros y Corredores idóneos”


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 a quienes obtuvieran título universitario en cuanto se implementaran las carreras en las universidades. Creadas las carreras universitarias los Tribunales de Alzada dejaron de tomar los exámenes, pues ahora la idoneidad al Martillero y Corredor se la otorga el título universitario, más allá que el grado académico no es el que corresponda44. Nadie ha podido matricularse con el título de “Corredor Inmobiliario”, porque no existe como tal, por lo tanto, se ha legislado hasta aquí en abstracto. Esto se encuentra totalmente acreditado, al no poder aportar los Directorios de los CCI de la provincia de Santa Fe, ante requerimiento a tal fin.45 La legislatura provincial no puede crear profesiones universitarias ―como ya se ha manifestado― como la del “agente o Corredor inmobiliario” porque son facultades del Congreso Nacional. Dicho de otra manera, la regla es el Art. 5º de esta ley cuestionada ―cuyo inciso 3) es de cumplimiento imposible― al no existir el título habilitante de “Corredor Inmobiliario”, siendo la excepción el “Corredor Idóneo”. Esta última figura del “Corredor Idóneo” es desnaturalizada por este artículo en análisis, al imponerle requisitos arbitrarios, cuando quien aprobó un examen ante un tribunal de alzada, y luego, con la sanción de la ley N° 25.028, quedó equiparado a un egresado universitario46, ya ha tenido un derecho adquirido que no tiene porque revalidar, como lo sostiene en este mismo sentido la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci al sustentar: “De acuerdo a la tendencia mayoritaria, las personas que obtuvieron habilitación conforme a los requisitos de la ley anterior no requieren nueva matriculación en virtud de una ley posterior que exige mayores requisitos (en el caso, la nueva ley exigió título universitario).”47 (La causa a la que se refería, es sobre matriculación para ejercer el Corretaje a una matriculada ante el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires). Más aún, cuando de pretender la existencia del “corredor idóneo” como tal, tampoco es procedente que se le obligue a cercenar sus incumbencias reservadas ―corretaje en general― y a matricularse en un colegio que no gobierna la totalidad de las mismas. Por el solo hecho de que la legislatura provincial haya pretendido crear un colegio profesional de un tipo o especialidad de actividad ―corretaje inmobiliario o intermediación inmobiliario― puede generar una caja de pandora habilitando a la sanción de tantos colegios como actividad, o tipo, o especialidad se puedan ejercer en todas las profesiones, lo que es una irrazonabilidad y arbitrariedad cuando la Ley de entidades profesionales dispone lo contrario.48

44 Ley Nº 24.521 – Art. 43º y 46º (profesiones reguladas por el Estado Nacional) 45 Expte. Administrativo Inspección General de Persona Jurídica N” 68.783 46 Art. 3º de la Ley Nº 25.028 47 Aída Kemelmajer De Carlucci - La Aplicación Del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes - Pag. 105 - §49. Requisitos para el ejercicio de ciertas profesiones - FALLO SCJBA. 30-06-2004, L. L. B. A. 2004-827. 48 Ley Nº 11.089 - Art. 1 – “La Provincia mantendrá el control del ejercicio de las profesiones liberales por medio de los Colegios y Consejos Profesionales creados por Ley.”

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Inciso Primero: 1. estar reconocidos por los organismos públicos nacionales o provinciales para ejercer el Corretaje inmobiliario conforme a las disposiciones legales vigentes durante el último año a partir de la promulgación de esta ley.

No ha habido Organismos Públicos que reconozcan al “Corretaje inmobiliario”. Ha sido la justicia que define al Corretaje inmobiliario como parte del Corretaje en general a través de los fallos y, fundamentalmente el Acuerdo Pleno de las Cámaras Civiles y Comerciales de la Provincia de Santa Fe49, que de forma extemporánea fundamentó con normas derogadas de otro profesión ―Corredor Idóneo o de Comercio― lo cual no cumple la L. E. I. Nº 20.266 (to). Con referencia a este fallo plenario es írrito, porque el Actor desde fines del año 1981 se encontraba matriculado50 en el Registro Público de Comercio de los Tribunales de Santa Fe (RPCTSF), y nunca los jueces actuantes requirieron constancia alguna de su situación, sólo se llevaron por lo manifestado por la Demandada. Lo más grave es que el Juez de Primera Instancia de Distrito, en lo Civil y Comercial de la 1ra. Nominación de los Tribunales de Santa Fe, cumplía la función de Encargado del RPCTSF, siendo uno de los camaristas firmantes que cumplió esta función. 51

acepciones

Otra particularidad, es que el fallo se sustentó en la primera de las dos que el Art. 89º del Código de Comercio derogado establecía:

a) “Disponer la matriculación a quienes pretendan ejercer el corretaje;

o

b) Cumplir con los requisitos del Art. 88º que sólo establecían la mayoría de edad y que tuviera capacidad para ser comerciante, ya que un analfabeto podía registrarse.

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49 Acuerdo Pleno. C. Civ. y C. Santa Fe, 04.06.03. Brega, Arturo E. C/Capdevielle, Kay Y Cía. De Mandatos S/Ordinario. Colección (Zeus, Tomo 92 - J-651) 50 18/12/1981 – RPC – Tomo II Fº 141, Nº 163 – Brega Arturo Delmiro matriculado de Corredor de Comercio 51 Código de Comercio - Artículo 89.- Todo corredor está obligado a matricularse en el Tribunal de Comercio de su domicilio. La petición para la matrícula contendrá: 1. La constancia de tener la edad requerida; 2. La de hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ser corredor; 3. La de haber ejercido el comercio por sí o en alguna casa de corredor o de comerciante por mayor, en calidad de socio o gerente, o cuando menos, de tenedor de libros, con buen desempeño y honradez Los que sin cumplir estas condiciones o sin tener las calidades exigidas por el artículo anterior, ejercieren el corretaje, no tendrán acción para cobrar comisión de ninguna especie. 52 “con base en la doctrina plenaria sentada por las Cámaras Civil y Comercial de la Capital Federal en la causa "Brunetti c/ Nolte" (del 10 de octubre de 1921), en la que se estableció que " quien se obliga mediante un contrato escrito a abonar a la otra parte una suma de dinero en concepto de comisión, no puede luego

49

En la segunda acepción prescindía de lo primero, y habilitaba a poder percibir la remuneración, fundamento que se cumplimentaba con los Art. 1197 del Código Civil y el fallo plenario de la CCyCF en la causa “Brunetti”52 vigente a la fecha


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 de la demanda. De forma extemporánea fue resuelta veintitrés años después la apelación y, no por el Tribunal original, sino por un plenario que se apartó de la legislación vigente y falló con normas derogadas lo que ha configurado la nulidad absoluta de dicha sentencia. El corretaje estuvo reconocido en esta provincia por la CSJSF, a través de su Acordada del 24 de junio de 1913, a los Registros Públicos de Comercio hasta el año 1986 por los arts. 88 y 89 del Código de Comercio, con posterioridad la CSJSF por Acordada Nº 74 del 13/03/86, a través de los exámenes de idoneidad, y a partir del año 2.000 por la Ley Nº 7.547 hasta el día que entró en vigencia esta Ley impugnada la que reconoce en sus fundamentos53 la potestad de esta última sobre los Martilleros y Corredores Públicos y la regulación del Corretaje en general, como también el derecho adquirido de quienes se encontraban habilitados. La Comisión Organizadora establecida por el Art. 58º en esta ley local de forma arbitraria introdujo por resoluciones54 infundadas que “AFIP, API o Renta Municipal”55 puedan ser considerados organismos habilitantes, en otra grave arbitrariedad, pues no son más que ámbitos Administrativos Tributarios incapaces de otorgar incumbencias o títulos de profesiones, entidades recaudadoras de tributos, los legisladores desecharon estas alternativas ―Art. 70º del proyecto legislativo original56― y que dicha reformulación es la que estamos analizando, dado que estamos ante una acabada razón de la improcedencia de lo regulado en este inciso y reglamentado por la Comisión Organizadora en sus resoluciones 1º, 2º y 3º.57

Inciso Segundo: eludir dicho pago alegando que su pretendido acreedor no se halla matriculado y, por tanto, ha incurrido en la sanción establecida por el art. 89, última parte, del Código de Comercio " (v. JA, tº. VII, pág. 393, este Tribunal, "Galin S.A. c/ Cormick, Andrés", 5.6.87; id., "Federico Lacroze Propiedades -soc. de hecho- c/ Solana, Javier", 24.8.92; id., "Gubita, Bernardo c/ Chiaramonte, María", 13.11.92; id., "Peralta Ramos, Carlos A. c/ Franco, Joaquín", 15.6.07; id., "Duer, Adrián c/ Centrón, Graciela", 11.7.08; id., "Sascaro, Juan c/ Manelma S.A.", 30.4.10). - Página Web http://www.camoron.org.ar/vermas-fallos.php?f=705. Vista 06/11/2016 53 Segundo Párrafo del fundamento del proyecto Nº 23.759 – “Nuestra Provincia regula la actividad del Corretaje inmobiliario a través de la ley provincial Nº 7.547 - Régimen profesional de Martilleros Públicos no contando, hasta el momento, con un régimen jurídico autónomo.” 54 Resoluciones 1º, 2º y 3º emanadas por la Comisión Organizadora 55 Boletín Oficial de Santa Fe – Punto XVIII- AVISOS - COLEGIOS DE CORREDORES INMOBILIARIOS AVISO - https://www.santafe.gov.ar/boletinoficial/recursos/boletines/17-05-2011avisospriv.htm - Visto 06/11/2016 56 Diario de Sesión del 26/10/2010 Pag. 26 Proyecto Legislativo Nº 23.759 “Artículo 70º – Corredores de Hecho: Quienes a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley no posean el título habilitante, podrán, por única vez, matricularse como Corredor Inmobiliario en el Colegio respectivo siempre que reúnan los siguientes requisitos: 1. Estar reconocidos por los Organismos Públicos Nacionales o Provinciales como personas físicas o jurídicas como corredores inmobiliarios conforme a las disposiciones legales vigentes a la fecha en que comenzaron a ejercer el corretaje (AFIP, API, Etc). 2. Cumplir con los demás requisitos establecidos en el Art. 5 de la presente ley - salvo su inc. 3.- El derecho de inscripción que autoriza el presente artículo tendrá una vigencia improrrogable de tres (3) meses a partir de la creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios. Quienes hayan obtenido la matrícula conforme a las disposiciones del presente artículo, no podrán, en caso de pérdida de la matrícula, volver a inscribirse sin poseer el título de Corredor Inmobiliario. Deberán, asimismo, realizar en forma estricta y obligatoria, por un año, los seminarios de capacitación, preparación e instrucción que a tal efecto organice y dicte el Colegio de Corredores Inmobiliarios de su jurisdicción.” 57 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016

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Herramientas para el Ejercicio Profesional 2. ser socio de sociedades que tengan como objeto el corretaje inmobiliario y se encuentren inscriptas en los organismos públicos nacionales o provinciales conforme a las disposiciones legales vigentes durante el último año, a partir de la promulgación de esta ley; y

No existen sociedades que tengan como objeto el “Corretaje inmobiliario”, porque nunca hubo legislación para el Corretaje civil, por ser el bien inmueble objeto de la disciplina Civil. Tampoco hay otro organismo que pueda reconocer lo que el Código de Comercio siempre legisló al respecto en el Art. 105 ―prohibiendo la sociedad para el Corretaje o la Subasta―, y como ya se ha manifestado, en el fallo de “Cruella”58 que las sociedades nunca se registraron para el ejercicio del Corretaje. Fue la Ley Nº 25.028, con la reforma a la Ley Especial Nº 20.266 (to), la que permitió por sus Arts. 15º y 16º en diálogo de fuentes con el Art. 31º la posibilidad de constituirse como sociedades, en tanto y en cuanto el objeto de la sociedad sea: las actividades profesionales reservadas, más allá que su ejercicio sigue siendo personalísimo e intransferible. Pero para mejor ilustración, hoy podemos ver el Fallo de “Farmacity c/ Pcia. Bs. As.”59, donde la Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, poniendo en paridad a lo que disponen para los Martilleros y Corredores Públicos en el tema de sociedades, dispuso que las mismas deben estar constituidas por profesionales de igual título habilitante y estableciendo, a su vez, que las Sociedades Anónimas no pueden ser constitutivas para el ejercicio de profesiones, por no poderse determinar quienes constituyen las mismas.

Inciso Tercero: 3. cumplir con los demás requisitos establecidos en el artículo 5 de la presente ley -salvo su inc. 3-. El derecho de inscripción que autoriza el presente artículo tendrá una vigencia improrrogable de tres (3) meses a partir de la creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios.

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58 "DANIEL CRUELLAS INMOBILIARIA S.R.L. c/ PERRI de GARCIA, Raquel María y ot. s/ demanda ordinaria" (Expte. N 359 – año 2003). 59 CSJBA - A-73939 - "Farmacity S.A. contra Fisco de la Provincia de Buenos Aires y ot. Pretensión anulatoria. Recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley" – 22/06/2016 -

51

Con respecto al inciso tercero, que hace una salvedad de cumplir los requisitos del artículo 5 – salvo su inciso 3) –, imponer este requisito se puede decir que constituye una obviedad, ya que es de cumplimiento imposible por la inexistencia de un título universitario para esta especialidad, de existir debería ser de Post Grado, con lo cual no se acredita una nueva profesión, sino mayor conocimiento de una profesión existente, que es la de Martillero y Corredor Público.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 El poner un período de carencia al “Corredor Idóneo o de Comercio” de “…tres (3) meses a partir de la creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios.”, es arbitrario e irrazonable, porque la norma nacional ha establecido para los Martilleros y Corredores Idóneos una garantía especial y transcendental en el Art. 3º segundo párrafo de la Ley Nº 25.028, al disponer: a) la continuidad del ejercicio profesional; b) reconocimiento de los “títulos de idoneidad” como legal acreditación para “el Corretaje, la Subasta y la Tasación de Mercado”; c) la equiparación a un egresado universitario, es decir a un título universitario de Martillero y Corredor Público. Pero si por alguna razón, la que no puede haber, fuera de aplicación esta carencia, la misma se hizo operativa de forma extemporánea, atento a que el Colegio de Corredores Inmobiliarios fue creado a partir de la promulgación de la Ley ―03/01/2011 por decreto Nº 003/2011―60 porque también dicha fecha se tuvo como base para el plazo de la conformación de la Comisión Organizadora por el Art. 58º, que, para no causar perjuicio a quienes disponían de esta prerrogativa ―aunque en la práctica no sucedió, porque la constitución fue el día 12/04/2011, es decir, nueve días posteriores al vencimiento (03/04/2011)― mientras que, como está establecido en este inciso, los alcances son “improrrogables”

Últimos Párrafos: Quienes hayan obtenido la matrícula conforme a las disposiciones del presente artículo, no pueden, en caso de pérdida de la matrícula, volver a inscribirse sin poseer el título de Corredor Inmobiliario. Deben, asimismo, realizar en forma estricta y obligatoria, por un año, los seminarios de capacitación, preparación e instrucción que a tal efecto organice y dicte el Colegio de Corredores Inmobiliarios de su circunscripción.

Todo esto fue desnaturalizado por la Comisión Organizadora que dispuso por las Resoluciones 1º, 2º y 3º, solicitar en tres formularios “Instructivo de Inscripción”, “Solicitud de Inscripción” y “Declaración Jurada” los siguientes requisitos: “IDÓNEOS:61 A los efectos del art. 5º de la Ley 13.154, quienes no posean título profesional habilitante, y reúnan los requisitos de idoneidad a que se refiere la normativa legal vigente, deberán presentar la siguiente documentación: Currículum vitae. Certificado de inscripción pertinente en un organismo público, nacional, provincial y/o municipal que acredite haber ejercido la actividad durante el año 2010. Toda otra documental que permita acreditar la idoneidad requerida legalmente.”, A ello, decimos: a) Ya se ha señalado que no existe título profesional habilitante de “Agente o Corredor Inmobiliario” universitario. Por tanto, todos los que fueron aspirantes a

60 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016 61 http://www.ceir.org.ar/media/4355/reglamento.pdf - visto 06/11/2016

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Herramientas para el Ejercicio Profesional colegiarse deberían haber sido “Corredores inmobiliario con título universitario”, ni siquiera los mismos integrantes de la Comisión Organizadora lo cumplieron; b) Llama poderosamente la atención la necesidad de presentar un “Currículum Vitae, para demostrar la legitimidad profesional sobre el Corretaje inmobiliario, cuando la L. E. I. dice que tiene que ser acreditado por un título universitario. Entonces, cualquier persona que presente un currículum donde exprese que ejerció la actividad durante años ―aún siendo falso, es haber ejercido de forma clandestina― pudo matricularse, lo que realmente fue una arbitrariedad; c) No existe organismo nacional, provincial o municipal con competencia para certificar el ejercicio profesional universitario del “Corretaje inmobiliario”, extralimitándose los requisitos que se solicitaron porque la habilitación para el ámbito municipal, en este inciso no está contemplada; d) De coexistir estos requisitos, ¿de dónde surge que dicha certificación se limita al período del año 2010?, cuando como ya hemos dicho la Ley Nº 25.028 Art. 3º otorgó un derecho adquirido; e) ¿Cuál es la documental que permite acreditar la idoneidad requerida de forma legal? Se continúa con un juego dialéctico, de imprecisiones y ficciones, ya que no existe ninguna documentación que avale la idoneidad del Corretaje inmobiliario como tal. Por último, con lo aquí estatuido se genera con esta ley, de un día para el otro, un universo de “agentes o Corredores inmobiliarios” sin exigirles cumplir con los requisitos de la L. E. I. Nº 20.266, ni los exigibles (título universitario o haber rendido examen ante un tribunal de alzada) y lo que es peor aún, les hacen nacer derecho al inscribirse a partir de la comisión de un delito: haber ejercido el corretaje en forma clandestina e ilegal. Recordemos que Art. 3º de la Ley Nº 25.028 dejó subsistente el Art. 88º del Código de Comercio el que exigía que ―hasta tanto se crearan las carreras universitarias de Martillero y Corredor― se seguía rindiendo un examen ante un Tribunal de Alzada y, hoy la Comisión Organizadora con la complicidad de la Veedora habilitaron a matricularse a quienes en forma clandestina han ejercido y desconocen a quienes rindieron aquél examen u obtuvieron título universitario.

Por lo tanto, es falto de constitucionalidad este Artículo porque:

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Todo ese conjunto de “falsos Corredores inmobiliarios” significa una considerable merma en el trabajo con el consecuente perjuicio patrimonial incalculable, inimaginable e irreparable, además de un desprestigio y manoseo a la profesión universitaria de Martillero y Corredor Público.

53

El último párrafo es contrario al orden legal, porque ninguna Legislatura provincial puede legislar sobre la Educación Superior, sobre atribuciones académicas universitarias, lo que por su arbitrariedad e irrazonabilidad manifiesta, es violatorio de facultades constitucionales reservadas al Congreso Nacional por el art. 75º, incisos 18), 19) de la CN.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 La Ley Local Nº 13.154 dispone en contrario a lo que ya dispuso la L. E. I. Nº 20.266 (to) para el “Corredor Idóneo equiparado”.

1)

2)

Los “Corredores idóneos” ya fueron por “única vez” equiparados.

No tienen la obligación de matricularse ―Corredores Idóneos o Corredor Idóneo equiparado― porque no es un Colegio que regula la totalidad de sus facultades otorgadas en la equiparación operada por el Art. 3º de la Ley Nº 25.028, segundo Párrafo.

3)

No es conducente disponer requisitos a quienes por una Ley Nacional Nº 25.028 se les reconocía proseguir su ejercicio profesional.

4)

Tampoco se le puede pedir una nueva matriculación a quien tiene un derecho ya adquirido de habilitación anterior.

5)

No se le puede imponer “carencia” para su matriculación a quienes ya se encuentran habilitados por norma anterior.

6)

Tampoco quien se matriculó por este artículo y, pierda la misma, debe disponer de un título de Corredor inmobiliario para poder nuevamente matricularse, cuando es un derechos adquirido la habilitación obtenida por la anterior legislación.

7)

La L. E. I. Nº 20.266 (to) en lo referente a las “sociedades” establece que sólo las que cumplan con los Arts. 15º y 16º por el diálogo de fuentes con el Art. 31º, tienen la única vía habilitada, por lo que el Art. 10º de esta ley cuestionada también se encuentra en conflicto, porque las sociedades son sólo con profesionales con las facultades reservadas en esta ley imperativa.

8)

ARTÍCULO 62.- DERECHOS ADQUIRIDOS. Lo establecido en la presente ley no implica modificación alguna en los derechos adquiridos y en las obligaciones nacidas con anterioridad.

Este artículo resulta una falacia, y de no serlo, una incongruencia con todo los que les asisten a los “Martilleros y Corredores Idóneos” por derecho propio, ya que son los únicos profesionales con Derechos Adquiridos por su trayectoria, por su capacitación, por el título que los habilitó siempre y los habilita conforme a la ley Nº 20.266 y su modificatoria Nº 25.028. Son ellos a los que se desvaloriza y menoscaba por medio de la presente ley, con una pseudo equiparación a quienes ejercieron Corretaje inmobiliario como una mera práctica, y de modo clandestino. Los únicos que tienen obligaciones nacidas con anterioridad y derechos adquiridos son los que han cumplido con la ley que ha regulado durante 154 años el Corretaje y la Subasta ―Martilleros Idóneos y Corredores Idóneos, hoy equiparados a los egresados universitarios― en la República Argentina: la Constitución Nacional, los Tratados Internacionales, el Código de Comercio ―hoy derogado y reemplazo por el

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Herramientas para el Ejercicio Profesional CCyC― con su L. E. I. Nº 20.266 (t.o.) incorporada, y la norma provincial dictada y no adecuada62 en su consecuencia, como lo es la Ley Nº 7547. Las arbitrariedades y la falta de razonabilidad de esta ley Nº 13.154 no pueden generar derechos adquiridos a quienes no los tuvieron nunca, menos a los que han ejercido el Corretaje clandestino conscientemente, pretendiendo una amnistía generalizada, que tampoco la ley otorga, y que nunca se puede dar porque la regulación de la actividad estuvo presente desde el mismo nacimiento de la República Argentina. Pero de forma arbitraria la Comisión Organizadora lo estableció a través de las Resoluciones 1º, 2º y 3º ―resoluciones extemporáneas63― permitiéndose, asimismo la matriculación de quienes no cumplían con la acreditación de “Corredores Idóneos o de Comercio o equiparado”, todo esto lo podemos acreditar en la reproducción de un artículo firmado por Germán Mesina, titulado "Colegio de Corredores inmobiliarios de Santa Fe, en las voces que formaron parte de su historia"64, donde manifiestan pacíficamente los representantes de las Cámaras involucradas en la constitución de la Comisión Organizadora, que ellos han sido comerciantes y no disponían de certificado o título de idoneidad, aunque reconocen que eran los que habilitaban ante de la reforma de la Ley Nº 25.028 al Corretaje, o en el caso de la CECI en su página Web en el apartado “Historia” sobre la participación de los exámenes de los “Corredores Idóneos”65, como se dice: “a confesión de parte relevo de prueba”. El “Foro Federal de Incumbencia profesional del Martillero y Corredor” ha dicho que los títulos universitarios son una propiedad privada porque:

a)

“El título profesional universitario (TPU) en su concepción es un

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62 En el análisis del Art. 57º de la ley Nº 13.154 se ha profundizado el incumplimiento imposible del mismo, como la incongruencia de dejar sin adecuar una Ley N 7547 que ha sido modificada por la operatividad de la L.E.I. Nº 20.266, donde la figura profesional ha sido equiparada a un egresado universitario “martillero y corredor público”, se ha generado un engendro normativo de insalvable subsistencia entre una figura hoy inexistente de “martillero idóneo” ―La Corte suspendió los exámenes por Acorada del año 2000― y la nueva ciudadanía universitaria dispuesta en la Ley Nacional imperativa. 63 La Ley dispuso 90 días de su promulgación ―03/01/2011 fecha del Decreto 03/2011 del PE― para constituirse la Comisión Organizadora, fecha que venció el 03/04/2011, es decir, que cuando se constituyo el 12/04/2011 estaban los plazos vencidos. De igual manera el plazo de inscripción de los “corredores idóneos” era de (3) Tres meses de creado el Colegio, cuyo plazo venció también el 03/04/2011, por lo tanto las matriculaciones a partir del 12/04/2011 fueron fuera del plazo improrrogable estipulado en el Art. 60º Inciso 3). En conclusión todos los plazos se encontraban superados cuando se hicieron efectivas las disposiciones de los Arts. 58º, 59º y 60º. 64 Biblioteca Digital de la Universidad Católica Argentina; también puede verse en el Anuario de la Facultad de Ciencias Económicas del Rosario, vol IX, año 2013 http://bibliotecadiaital.uca.edu.ar/repositorio/revistas/colegio-corredores-inmobiliarios-santa-fe.pdf. - visto 06/11/2016. 65 CECI – Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe http://www.cecisantafe.com.ar/historia.html - Puntos: “...18) CECI, llevó a cabo seis cursos de capacitación y apoyo para los aspirantes a rendir el examen judicial para matricularse como Corredores, los que fueron dictados por Profesores Universitarios, además de numerosas charlas y cursos de capacitación. En todos ellos pudieron participar nuestros asociados y los que no revestían tal carácter. 19) CECI donó al Poder Judicial, diplomas para entregar a todos aquellos que aprobaran el correspondiente examen para matricularse como Corredores y a todas las Escuelas que lo solicitaran banderas argentinas y santafesinas….”. Visto 06/11/2016 (El Énfasis es nuestro)

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dominio único de propiedad personalísima.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 b)

Un organismo es el que acredita la formación recibida en una carrera universitaria ―Universidad―.

c)

Su certificación es a través de un instrumento público ―MEN―.

d)

Cuenta con un único número, que se encuentra registrado en un libro único de “Registro de Título” ―Universidad―.

e)

El que se le otorga al Profesional, y no se le puede confiscar, ni usurpar, ni transferir, ni heredar.

f) El mismo ―Profesional―.

nace

y se

extingue en una persona humana

“Y esta es la interpretación de nuestro máximo Tribunal, cuando expresa que las leyes, en nuestro ordenamiento, pueden tener efecto retroactivo, bajo la condición obvia e inexcusable que su retroactividad no afecte garantías constitucionales. Si las afecta, la ley de que se trate es jurídicamente inválida, más no por su irretroactividad sino por su inconstitucionalidad. Tal lo que sucede, por ejemplo, cuando el efecto retroactivo de una ley atenta contra los que suelen llamarse "derechos adquiridos", que son por su naturaleza, inalterables y no pueden ser suprimidos por ley posterior sin violento agravio al derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la C.N. (Fallos: 306:1799, v. causa cit). En otras palabras, los derechos adquiridos en el plano constitucional tienen la índole jurídica de la propiedad lato sensu y se encuentran protegidos por la respectiva garantía constitucional (Fallos: 307:1289 p. 1295; C.S.J.N. 19-11-91, "Gaggiano, Héctor c. Pcia. de Santa Fe, en J.A. 1992-II-203, v. causa cit.). Y esos derechos así adquiridos conforman su propiedad, ingresaron a su patrimonio, que no puede ser alterado o suprimido con posterioridad por ley ni por un decreto del PEN. Porque los hechos pasados que han agotado la virtualidad que le es propia, no pueden ser alcanzados por una ley o por un decreto, porque conforme a la noción de "consumo jurídico", si se los afectara, se incurriría en retroactividad prohibida por la ley (v. causa cit). Esta es la interpretación que también ha realizado la Corte Suprema, en cuanto a que "existe un derecho adquirido cuando bajo la vigencia de una ley, el particular ha cumplido todos los actos y condiciones sustanciales, y los requisitos formales previstos en aquella para ser titular de un determinado derecho, de manera que la situación jurídica general creada por esa ley se transforma en una situación jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto que, como tal, se hace inalterable y no puede ser suprimida por ley posterior sin agravio al derecho de propiedad consagrado en el art.17 de la Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Constitución Nacional" (Fallos 314:1477; 316:2090; 317:1642; 326:417); agregando en otros pronunciamientos, que son derechos adquiridos los que nacen de una sentencia firme, o de un contrato "o del acto administrativo que otorga una jubilación", en los tres supuestos hay propiedad lato sensu, y rige la garantía del art. 17 de nuestra Constitución Federal (Fallos 243:467; 261:47; 270:294 y 284:65, v. causa cit.). Desde esta vertiente cuadra subrayar también que ni el legislador ni el Juez podrían, en virtud de una ley nueva o de su interpretación, arrebatar o alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislación anterior, pues en este caso el principio de la no retroactividad deja de ser una norma infraconstitucional para confundirse con la garantía de la inviolabilidad de la propiedad reconocida por la Ley Suprema (Fallos: 137:47; 152:268; 163:155; 178:431; 238:496, v. causa cit.). A lo dicho en aquel precedente cabe agregar, como señala Pablo Heredia -citando a Moisset de Espanés-, que la irretroactividad de la ley no se contrapone a su efecto inmediato. La aplicación inmediata no es retroactiva, porque significa aplicación de las nuevas normas para el futuro, y con posterioridad a su vigencia; el efecto inmediato encuentra sus límites, precisamente, en el principio de irretroactividad, que veda aplicar las nuevas leyes a situaciones jurídicas o relaciones jurídicas ya constituidas, o a efectos ya producidos (v. "El derecho transitorio en materia contractual", LL online AR/DOC/ 2137/2015). En sentido coincidente, afirma Abel Marino: "De conformidad con el sistema adoptado en el nuevo Código, en la constitución y extinción de un acto, cumplidos en su totalidad no resulta de aplicación el CCYCN, no se aplica la nueva ley. Respecto a los efectos y consecuencias del acto, debe distinguirse: a) si ya ha sucedido y agotados, la nueva ley es inaplicable, a menos que se disponga expresamente y no afecte derechos constitucionales; b) si no sucedieron o se encuentran en curso se rigen por la nueva ley, en su totalidad o en el tramo no sucedido" (v. "Obligaciones en moneda extranjera", LL online AR/DOC/3191/2015, con cita de Aída Kemelmajer de Carlucci).66

66 Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata (Buenos Aires) – Sala Segunda - Expte.: N° 157.862 – “Errecalde Fernando Atilio c/ Alippi Roberto Carlos s/ cumplimiento de contratos civiles y comerciales” – 20/10/2015

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Toda esta norma (Ley Nº 13.154) es nula, de nulidad absoluta por ser arbitraria, irrazonable y por extralimitarse en una competencia delegada en el Congreso Nacional la regulación en la materia, y porque también su implementación ha sido ilegítima y ejercida de forma fraudulenta, lo que la misma norma dispone, encontrándose fundamentada, lo que torna todo lo legislado en inconstitucional.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 LIBRO 2 – 2017 Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor www.foroincumbenciamc.com.ar

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Instituto de Subasta Judicial

Revocan resolución que le ordenó al martillero y corredor público restituir una suma de dinero al considerar que había percibido su comisión en exceso

AUTOS: “PALOMAR, MARÍA ELENA c/ MATERIALES PÉTREOS S.R.L. s/EJECUTIVO” - Expediente N° 734/2016/CA1 TRIBUNAL: Juzgado N° 19 Secretaría N° 38 FECHA: 12/12/2017

En los autos caratulados “Palomar, María Elena c/ Materiales Petreos S.R.L. s/ Ejecutivo”, fue apelada la resolución a través de la cual la magistrada de grado consideró que el martillero percibió su comisión en exceso, ordenándole restituir la suma de nueve mil pesos.

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Por otro lado, los camaristas destacaron que “se trató, además, de un pago voluntario, aclarando incluso el demandante que el obrar de esa manera –esto es, pagando, le resultaba más conveniente que solicitar la nulidad de la subasta por los defectos que apuntó”, por lo que “hallándose subrogado en los derechos de un tercero –al haber pagado una deuda que no era propia-, no resulta admisible pretender invocar vicisitudes procesales implícitamente consentidas por el mismo al efectuar el pago”. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Ante el recurso presentado por el rematador, los magistrados que integran la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial señalaron que “no es hecho controvertido que la comisión fue abonada por el propio actor, y no por quien resultó comprador en subasta”.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 En la resolución dictada el 12 de diciembre del corriente año, los Dres. Villanueva y Machín concluyeron que “lo único que habría habilitado la acción de repetición en el marco descripto, hubiera sido la acreditación de que su parte pagó por error, circunstancia que ni siquiera fue invocada en el caso”, revocando la resolución apelada.

FALLO COMPLETO

Buenos Aires, 12 de diciembre de 2017.

Y VISTOS: I. Viene apelada la resolución de fs. 193/198, por medio de la cual el Sr. juez de primera instancia consideró que el martillero percibió su comisión en exceso, ordenándole restituir la suma de $ 9.000. II. El recurso fue interpuesto por el rematador a fs. 203/206 (encontrándose fundado con ese mismo escrito). El traslado fue contestado a fs. 209/210 por la parte actora III. No es hecho controvertido que la comisión fue abonada por el propio actor, y no por quien resultó comprador en subasta. Se trató, además, de un pago voluntario, aclarando incluso el demandante que el obrar de esa manera –esto es, pagando-, le resultaba más conveniente que solicitar la nulidad de la subasta por los defectos que apuntó. En ese contexto, hallándose subrogado en los derechos de un tercero –al haber pagado una deuda que no era propia-, no resulta admisible pretender invocar vicisitudes procesales implícitamente consentidas por el mismo al efectuar el pago. Lo único que habría habilitado la acción de repetición en el marco descripto, hubiera sido la acreditación de que su parte pagó por error, circunstancia que ni siquiera fue invocada en el caso.

IV. Por ello se RESUELVE: a) hacer lugar al recurso de apelación y revocar la resolución apelada; b) las costas se imponen en el orden causado dado que los fundamentos para decidir la cuestión fueron provistos por el tribunal. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Notifíquese por Secretaría. Oportunamente, cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4° de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del 21.5.2013. Hecho, devuélvase al Juzgado de primera instancia. Firman los suscriptos por encontrarse vacante la vocalía n° 8 (conf. art. 109 RJN).

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JUEZ JULIA VILLANUEVA JUEZ EDUARDO R. MACHIN RAFAEL F. BRUNO SECRETARIO DE CÁMARA

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Instituto de Subasta Oficiales y Particulares

El impacto del Código Civil y Comercial en la dinámica colaborativa desde la óptica de la teoría de juegos Autor: Cuervo, Rodrigo

Sumario: I. Introducción.— II. El fenómeno colaborativo desde la óptica de la Teoría de Juegos: “¡No todos a la rubia!”— III. Palabras finales.

Abstract: Es posible afirmar que la Ley 26.994 ha consagrado una profunda reforma que ha integrado el marco legal de los mecanismos colaborativos desde el campo de los contratos y que ha consolidado la visión de pleno enforcement de todo acuerdo lícito superador de los equilibrios no óptimos en escenarios no-cooperativos, consagrando una mayor amplitud, claridad, simplicidad y equidad a la matriz de incentivos y castigos.

I. Introducción

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Teniendo en vista este escenario, las pretensiones de este breve trabajo resignarán el abordaje del diseño normativo de los citados institutos, para limitarse a brindar una perspectiva que resalte la relevancia económica de la nueva dinámica integral que implementó la reforma legislativa en materia de mecanismos colaborativos.

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A poco más de un año de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, CCyC) son ya fecundos los estudios de la doctrina más autorizada sobre las reformas que la Ley 26.994 introdujo en la base del andamiaje asociativo de nuestro derecho privado. Dan cuenta de ello los profusos desarrollos en el ámbito del régimen general de las personas jurídicas, de las sociedades y los contratos asociativos.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 A tal efecto, partiré con una breve reflexión sobre la importancia y los presupuestos del fenómeno de la colaboración desde la perspectiva de los más rudimentarios aportes de la Teoría de Juegos; desde allí y a su trasluz, intentaré examinar el giro copernicano que ha impreso la reforma de la Ley 26.994 en las mecánicas colaborativas de nuestro derecho. II. El fenómeno colaborativo desde la óptica de la Teoría de Juegos67: “No todos a la rubia!” Cuatro hombres están tomando una cerveza en un bar y entran cinco amigas; una de ellas, de cabellos rubios, llama la atención de los varones, quienes discuten por invitarla a bailar. Se trata de la famosa escena de la película Una Mente Brillante, en la que Russell Crowe pone en boca del matemático John Nash una explicación del principio de “equilibrio” en juegos no cooperativos que lleva su nombre y que le mereciera el Premio Nobel de Economía de 199468. El protagonista ilustra cómo, en una situación en la que los agentes actúan individualmente, puede predecirse un conjunto de estrategias que en teoría serán adoptadas: que todos invitarán a bailar a la muchacha rubia. Al resaltar que la consecuencia de dichas decisiones es que los varones se obstaculizarán entre ellos para ser luego rechazados por las otras cuatro señoritas, el personaje explica que muchas veces las estrategias racionales tomadas individualmente -pese a estar encaminadas a maximizar el beneficio de cada uno- derivan en un resultado muy inferior al que obtendrían los agentes en el caso de que cooperaran: esto es, que acuerden que ninguno de ellos invitará a bailar a la muchacha rubia y decidan conjuntamente quién cortejará a cada una de las cuatro amigas restantes69. Según lo dicho y en términos generales, puede decirse que en una situación no cooperativa en la que los agentes adoptan sus decisiones individualmente, un Equilibrio de Nash es un conjunto de estrategias teóricamente previsibles que serán necesariamente adoptadas por los actores 67 La Teoría de Juegos es un área de las ciencias matemáticas aplicadas que consisten en el desarrollo de modelos para el análisis conflictos -entendidos como estructuras formalizadas de incentivos o “juegos”- y la toma interactiva de decisiones entre dos o más actores -o “jugadores”-. Esta teoría tiene aplicación en todos los campos de la vida cotidiana en los que se presente una situación de “juegos” y, especialmente, en el ámbito económico, militar, en los juegos lúdicos, el derecho, la sociología y otras ciencias sociales e inclusive aspectos de las ciencias naturales. Más allá de la enorme complejidad que presenta este tema, el presente trabajo no pretende más plantear una visión que ponga de resalto la existencia de patrones de comportamiento estratégicos que han sido abordados científicamente y que deben ser seriamente considerados a la hora de aplicar las normas jurídicas, en relación al impacto que las mismas generan en el mapa de incentivos y castigos. Para una aproximación científica y versada sobre el tema: RICART, Joan E., “Una introducción a la Teoría de Juegos”, IESE Business School, Universidad de Navarra, Documento de Investigación DI-138, Julio, 1988, disponible en 68 La tesis original de Nash puede consultarse directamente en el sitio web de la Universidad de Princeton: https://rbsc.princeton.edu/sites/default/files/Non-Cooperative_Games_Nash.pdf. 69 Cabe aclarar que el ejemplo que muestra la escena del bar es parte de la ficción de la novela y, si bien es ilustrativo en lo esencial, no es preciso para explicar la noción de “equilibrio” en juegos no cooperativos

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Herramientas para el Ejercicio Profesional involucrados, en la medida que cada uno de ellos actuará con el fin de maximizar su pago esperado, en función de lo que predice que harán los demás. En este sentido y según puede apreciarse, la noción de Equilibrio es un principio de solución teórica general que predice la decisión que cada jugador racional inevitablemente debería adoptar en función de una matriz de pagos determinada, en tanto que tomar cualquier otra decisión implicaría empeorar su situación. Sin embargo -tal y como lo demuestra en esencia la escena del bar narrada- la cuestión de central relevancia a los fines económicos y al objeto de este trabajo es que, muchas veces, un conjunto de estrategias de equilibrio que serán previsiblemente adoptadas por los jugadores en una situación no cooperativa, pese a ser decididas racionalmente y estar motivadas por el aseguramiento del máximo beneficio individual, conllevarán resultados no óptimos o inclusive perjudiciales -tanto para cada individuo como para el conjunto- con relación a los resultados que se obtendrían si todos los jugadores cooperaran. Justamente, algunos escenarios no cooperativos plantean limitaciones teóricas para lograr soluciones óptimas, a las que sólo podrá arribarse mediante una adopción de estrategias coordinadas colaborativamente entre los participantes; desde esta perspectiva y en ciertos casos, un equilibrio de Nash aparece como un resultado previsible económica y socialmente disvalioso. Desde el punto de vista de la vida de las organizaciones empresarias, estatales o benéficas, el fenómeno de equilibrio en juegos no cooperativos puede presentarse tanto en las relaciones que dichas organizaciones mantienen entre sí, como así también en las relaciones que se mantienen dentro de éstas entidades entre sus socios, asociados, integrantes o miembros.

70 En estricto sentido, este fenómeno ocurre con las empresas oligopólicas, según se desarrollara inicialmente en el modelo de Oligopolios de Antoine Cournot (1838), considerado como el primer antecedente del Equilibrio de Nash.

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Así por ejemplo, desde el punto de vista inter-empresario, las únicas dos empresas ubicadas en una determinada localidad que compiten en idéntico rubro, se verán empujadas a vender cada vez más barato que la otra a los fines de ganar mayor porción de ese mercado70. Del mismo modo, en el marco intra-empresario, dado el caso de una sociedad en la que los socios han perdido los incentivos para actuar colaborativamente, cada uno de ellos tenderá a maximizar sus beneficios inmediatos, sea actuando deslealmente o aportando menos tiempo y energía a aquella, derivando finalmente en una


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 disminución de su propio rendimiento individual, de la sociedad y del conjunto de socios71. Corolario de lo dicho es que ante el reconocimiento de la importancia e inevitabilidad del fenómeno descripto por Nash, cobra relevancia el mecanismo de la cooperación, propuesto en la tesis del propio autor y en la escena de la película traída a colación. Este mecanismo, permite entrar en una lógica de juegos completamente diferente, en la cual es posible adoptar estrategias conjuntas que permitan obtener resultados individual y colectivamente superiores. Ahora bien, y esto es lo fundamental, dado que en todo juego estratégico los resultados de la cooperación sólo pueden obtenerse en la medida en que todos los jugadores cumplan con la actuación coordinada que es esperada, será presupuesto necesario el establecer previamente los mecanismos aseguren su cumplimiento y que determinen los incentivos que se estimen conducentes a este fin. Desde el punto de vista jurídico, el mecanismo de cooperación descripto no es otra cosa que el contrato de colaboración con comunidad de fin72, el cual sólo es funcional y económica y socialmente eficiente, en la medida en que su enforcement u obligatoriedad se encuentren garantizados por la ley. En tales condiciones -y solo en tales condiciones- el contrato referido resulta una herramienta fundamental de coordinación que permite superar de las estrategias no cooperativas, sea mediante mecanismos de técnica jurídica personificante o no personificante. En esta tesitura, resaltada la importancia y los presupuestos del fenómeno colaborativo, así como su relación con el régimen contractual, intentaré desde aquí esbozar algunas líneas de la dinámica colaborativa existente en nuestro derecho antes y después de la reforma de la Ley 26.994.

71 Una aplicación microeconómica del fenómeno de la Tragedia de los Comunes descripta por James Garrett Hardin en su artículo “The tragedy of the commons” (1968). Es necesario aclarar que si bien la misma existencia de un contrato de sociedad predica la presencia de un contrato de colaboración que en sí mismo funciona como base de un “juego cooperativo” -según es expuesto en los párrafos siguientes- el ejemplo aquí planteado pretende mostrar el escenario no cooperativo que en los hechos suele plantearse en las sociedades ante la pérdida de incentivos de cooperación y, justamente, cuestionarse sobre la real eficacia y enforcement de han tenido los mecanismos de colaboración que aparejan las diversas variantes del contrato de sociedad, cuestión que es el núcleo central del presente trabajo. 72 Adopto aquí la terminología empleada por el art. 1442 para los contratos asociativos, ya que aun cuando dicho dispositivo excluye de su ámbito normativo al contrato de sociedad y a todo otro contrato personificante, ello responde solo a una cuestión de política legislativa fundada en las diferencias regulatorias que impone la existencia de un nuevo sujeto de derecho, más dicha exclusión no priva al concepto de contrato asociativo su carácter de género comprensivo de todo contrato de colaboración con fin común, inclusivo de todo mecanismo cooperativo personificante o no personificante.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional II.1. La colaboración en el régimen de derecho privado vigente con anterioridad al 1 de agosto de 2015 Cabe adelantar que el ordenamiento jurídico argentino reformado por la Ley 26.994 presentaba enormes obstáculos, lagunas y contradicciones dogmáticas para los mecanismos de cooperación; efectivamente, estos problemas se presentaban a lo largo y ancho de toda la regulación de los contratos de colaboración con comunidad de fin, personificantes o no. En primer lugar, la grieta entre el mundo civil y el comercial diferenciaba injustificadamente el tratamiento de incentivos y castigos previstos normativamente al fenómeno colaborativo, conspirando con la claridad y equidad legislativa necesarias para el desarrollo de toda actividad económica y social, mucho más cuando parte importante de las actividades indiscutiblemente empresarias se encuadraban dentro del ámbito civil (vgr. explotación agropecuaria, empresas profesionales, etc.).

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En segundo lugar, debe destacarse el mayor obstáculo a la dinámica colaborativa del anterior régimen, tanto por su importancia teórica como por su frecuencia práctica. Me refiero la insólita traba a la colaboración impuesta a las estructuras societarias comerciales irregulares o de hecho, las que por expresa disposición legal veían proscripta de pleno derecho toda obligatoriedad del contrato entre las partes, lo que como consecuencia de no poder oponerse el plazo, las hacía pasibles de disolución a simple pedido de cualquier socio (arts. 23 y 22 de la versión anterior de la Ley 19.550, respectivamente). Según puede verse, más allá del cuestionamiento moral del que eran pasibles por predisponer la actuación de mala fe, estas normas atentaban en forma directa contra el presupuesto elemental de la garantía de enforcement de los acuerdos colaborativos, incentivando su incumplimiento y conspirando contra la dinámica empresaria, el desarrollo económico y la superación de los equilibrios de juegos no cooperativos.

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En este sentido, la confusión y falta de simplicidad del régimen causados por esta fractura era observada, ante todo, en la colaboración empresaria llevada adelante bajo forma societaria, en la cual era sumamente difícil advertir las diferencias de fondo que justificaran un tratamiento normativo tan diverso entre la sociedad civil y la comercial, situación que según se indica en el punto siguiente- se agravaba exponencialmente al tratarse de sociedades de hecho. Asimismo, como se verá más adelante, la faz bifronte del derecho privado conllevaba una restricción totalmente injustificada de los mecanismos colaborativos no personificantes para aquellos desarrollos no comerciales, lo cual era también en parte consecuencia de una regulación imprecisa y sesgada de los “Contratos de Colaboración Empresaria” de la versión hoy caduca de la Ley 19.550.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 En tercer lugar, cabe referirse a la compleja situación normativa que presentaba el régimen previo con relación a los contratos de colaboración con comunidad de fin no personificantes. En este punto, si bien no existía regulación sistemática específica sobre el particular, tal situación jamás impidió el desarrollo de las más diversas formas asociativas no personificantes al amparo del art. 1137, 1143 y 1197 del Código Civil73. Sin embargo, en materia de relaciones inter-empresarias, la inclusión de los contratos de UTE y ACE a la Ley 19.550 acotó su tipificación a la condición de “empresarios” de las partes, limitando ricas herramientas cooperativas para desarrollos no comerciales, según se ha dicho. Ahora bien, lo que resultó aún peor, es que esta deficiente técnica legislativa dio lugar a que un sector de la doctrina entendiera que los contratos de colaboración se encontraban bajo el estricto régimen de tipicidad determinado en los arts. 1 y 17 de la anterior Ley de Sociedades Comerciales, volviéndose como consecuencia aplicables las normas de la sociedad irregular y su conspirativo régimen, a todos aquellos acuerdos que no se adecuaran estrictamente a los contornos y exigencias formales de las figuras reguladas y, asimismo, haciendo extensibles a las sociedades por acciones la limitación del art. 30 con relación a estos contratos. Por otro lado, en el ámbito de las relaciones intra-empresarias (intrasocietarias) debe remarcarse que la ausencia de regulación específica de los acuerdos privados de socios74, en el contexto normativo de colaboración descripto hasta aquí, conspiró con la de por sí discutible validez y oponibilidad -en definitiva, el enforcement- de estos esenciales mecanismos colaborativos.

II. 2. La nueva dinámica colaborativa de la Ley 26.994 Afortunadamente, la reforma llevada a cabo en el régimen de derecho privado ha removido los obstáculos y superado la mayoría de las dificultades planteadas en el apartado anterior, imponiendo un marco más claro y respaldatorio de la voluntad de las partes en sus esfuerzos por superar los equilibrios perniciosos de la toma de decisiones no cooperativas. Según entiendo, la Ley 26.994 ha promovido una clarísima simplificación, integración y jerarquización de los sistemas colaborativos de derecho público y privado, sobre la base de la unificación, fortalecimiento, ampliación de los principios del derecho de los contratos y las obligaciones.

73 Inclusive antes de la incorporación de los contratos de colaboración empresaria por la Ley 22.903: Cam. Com. Sala A, “Colva, S.A. c. Concisa S.A.” (1986) y “Calzetta c. Coordinadora de Servicios R.A.S.A.” (1987), E.D. p. 123-383 y 387 respectivamente. 74 Con único fundamento y encuadre normativo en las normas generales de los contratos (arts. 1137 y 1197 del Código Civil).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Así, en primer lugar, la unificación del régimen civil y comercial trajo aparejada la simplificación, sinceramiento e igualación del marco normativo base de la colaboración; esta reforma se ha propuesto aclarar y sistematizar el régimen general de la cooperación personificante (arts. 141 y siguientes, CCyC), unificar el instrumento societario civil y comercial y, finalmente, ampliar y reforzar el enforcement de las herramientas colaborativas no personificantes (arts. 1442, CCyC), según referiré sucintamente más abajo. En segundo lugar, en un giro absolutamente copernicano, la reforma incorporada por la Ley 26.994 a la Ley 19.550 reformuló los pilares más profundos de la categoría jurídica sociedad75 y eliminó por completo las notas sancionatorias del anterior régimen de las sociedades no regulares. Según he manifestado en otra ocasión76, entiendo que la reforma conllevó una integración del sistema societario con el sistema de los contratos, lo que entre otras cosas ha implicado la creación de un tipo societario abierto, libre y residual (sociedades de la Sección IV), receptivo de toda voluntad colaborativa jurígena que no se encuentre comprendida en los tipos del capítulo segundo de la ley, confiriendo respaldo normativo a la obligatoriedad de sus pactos, oponibilidad ante terceros y -en definitiva- eficacia económica y social al esfuerzo superador de los equilibrios no óptimos que toda organización jurídica implica intrínsecamente.

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75 VÍTOLO, Daniel Roque, “Reformas a la Ley General de Sociedades 19.550”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, T. I, p. 66 y 67. Sobre el nuevo concepto de sociedad forjado desde la reforma, es obligatoria la consulta de los diversos trabajos presentados en el Libro de Ponencias al XIII Congreso Argentino de Derecho Societario y IX Congreso Iberoamericano de Derecho Societario y de la Empresa, T. I., p. 247 y sgtes. 76 CUERVO, Rodrigo, “La unificación (contractual y societaria): el nuevo lugar de los pactos de socios en las sociedades cerradas”, en Libro de Ponencias del XIII Congreso Argentino de Derecho Societario y IX Congreso Iberoamericano de Derecho Societario y de la Empresa, T.I, p. 447, en línea con el desarrollo doctrinario y jurisprudencial de varios de los ordenamientos europeos. 77 “…si bien en la mayoría de los contratos existe un deber de colaboración, la doctrina ha distinguido aquellos en los que dicho deber es colateral a las obligaciones de las partes (por ej. en la compraventa), de otros en los que la colaboración aparece como función esencial del contrato, reservando a estos últimos la calidad de ‘contratos de colaboración’. ‘Dentro de esta categoría, se distingue asimismo entre aquellos contratos en los que no existe una comunidad de fin e interés entre las partes, de los que sí la tienen. Los primeros, llamados también ‘de colaboración gestoria’, son contratos de cambio en los que la colaboración se presenta de manera subordinada e instrumental de una de las partes hacia la otra, que es la titular del interés principal que orienta todo el negocio (mandato, concesión, franquicia, locación de obra, etc.). Por el contrario, los segundos presentan una colaboración coordinada respecto a una comunidad de fin de las partes, quienes celebran el contrato justamente con el objeto de cooperar en su obtención; son estos últimos los contratos ‘asociativos’ y plurilaterales a los que refiere la norma, los que pueden ser ‘de organización’ o ‘participativos’, según respectivamente establezcan o no estructuras normativas de tomas de decisión, administración y fiscalización’ (Lorenzetti, Ricardo, Tratado de los Contratos, T.III, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, p.248). Ahora bien, esta nueva regulación sistemática de los contratos asociativos se construye sobre la exclusión del contrato de sociedad que -si bien asociativo de organización por excelencia- conlleva la intención jurígena de crear un nuevo sujeto de derecho, con los particulares efectos

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En tercer lugar, con relación a los acuerdos colaborativos no personificantes, la reforma legislativa ha incorporado, ante todo, una regulación clara y sistemática de los contratos asociativos77, delimitando su


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 alcance a todo contrato “de colaboración (…) con comunidad de fin, que no sea sociedad78”, y trasladando la regulación de los contratos tipificados al tiempo de su sanción a las secciones subsiguientes del capítulo. En la primera sección del Capítulo XVI de los Contratos en Particular, el Cód. Civ. y Com. suministra una breve pero acertada regulación de los contratos asociativos, garantizando a estos acuerdos plurilaterales su especial fuerza vinculante (arts. 1443 y 1447), bajo un régimen de plena libertad de participantes (art. 1442), contenido (art. 1446) y forma (1444 y 1447), volcando en la sección especial las figuras típicas del Consorcio de Cooperación79 y las tres previamente existentes en la Ley 19.550 (Negocio en Participación80, AC y UT81. Según se ve, el Código ha reconocido en forma sistemática y generosa la coercibilidad de todo acuerdo colaborativo con comunidad de fin, por lo que desde la perspectiva inter-organizacional, más allá de los contratos regulados en la segunda sección, el marco general servirá de respaldo legal de contratos de cooperación empresaria de subordinación o coordinación interna o externa, en materia de producción, comercialización, distribución, precios, etc., tales como el Cartel, el Pool, el Consorcio de Corregulación y otros tantos carentes de histórica tipicidad comercial82. Asimismo, dichas normas serán sustento de contratos de cooperación en actividades “civiles” o no empresarias llevadas adelante por asociaciones, fundaciones, mutuales, cooperativas, entidades u organismos públicos (estatales, no estatales o para estatales), etc. sean todos ellos nacionales, extranjeros o de naturaleza internacional. Finalmente con relación a este tercer aspecto y desde la perspectiva intra-organizacional, creo que puede ensayarse la idea de que el amplio y expreso reconocimiento del enforcement asociativo del nuevo régimen en materia de contratos de colaboración (art. 1447 CCyC), sumado a la transformación que la Ley 26.994 ha operado las bases de la regulación societaria (instrumentalización del concepto de sociedad, apertura de la tipicidad y adopción de la oponibilidad no registral), y a la nueva regulación expresa sobre comunicabilidad de la fuerza vinculante de los contratos

que ello conlleva”. CUERVO, Rodrigo, Comentario al art. 1442, en Código Civil y Comercial comentado, anotado y concordado, Dirigido por Lidia Garrido Cordobera, Alejandro Boda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, Bs. As., 2015, T. II, p. 739. 78 Entiendo que debería leerse: “que no sea persona jurídica”. 79 Regulado anteriormente por la criticada Ley 26.005. 80 Antes asistemáticamente denominada “Sociedad” en Participación por la Ley 19.500. 81 En concordancia con la apertura de estos contratos a toda persona humana o jurídica, pública o privada, nacional o extranjera, el CCC ha eliminado de su denominación el adjetivo de “empresario” que denotaba el anterior régimen de la Ley de Sociedades. 82 Para un tratamiento detallado de los acuerdos asociativos y su función en el mercado, ver: OTAEGUI, Julio C., “Concentración Societaria”, Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Bs. As., 1984, p. 33 y sgtes.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional conexos83 (arts. 1073 a 1075, CCyC) reforzarán la visión que amplía los alcances del enforcement y oponibilidad de los acuerdos privados de socios en las sociedades cerradas, visión sobre la cual cierta jurisprudencia ya ha dado algunas importantes muestras84. Este dato fundamental coadyuvará al cumplimiento de las herramientas preventivas del conflicto societario ante devenidos escenarios no-cooperativos y, asimismo, dará fuerza a las estrategias coordinadas de management económico y financiero que implican dichos compromisos85.

III. Palabras finales Como consideración final a las ideas expuestas -desde el sentido común y los aportes elementales de la Teoría de Juegos- creo que es posible afirmar que la Ley 26.994 ha consagrado una profunda reforma que ha integrado el marco legal de los mecanismos colaborativos desde el campo de los contratos -para todo tipo de actividad y tanto en el aspecto inter como intra organizacional- y que ha consolidado la visión de pleno enforcement de todo acuerdo lícito superador de los equilibrios no óptimos en escenarios no-cooperativos, consagrando una mayor amplitud, claridad, simplicidad y equidad a la matriz de incentivos y castigos. Entiendo que esta es la visión que se viene, ya que en definitiva, promover la concertación y cumplimiento de todos estos acuerdos es lo que impide que “todos inviten a la muchacha rubia”.

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83 La cual debería permitir interpretar y ejecutar en forma interdependiente al contrato de sociedad y el contrato de sindicación, expandiendo la fuerza coercitiva del segundo sobre el primero, según las circunstancias concretas de cada caso. 84 CNCom, Sala D, “Trainmet SA c/ Ormas SA s/ medida precautoria” (2000), en la cual la Cámara prohibió cautelarmente a Ormas SA votar en las asambleas de ciertas sociedades anónimas convocadas para remover la totalidad de los miembros de sus respectivos directorios, por haber ésta violado procedimientos acordados en un pacto de sindicación de acciones. En igual sentido, CNCom., Sala B, “Maggi y otros c/García Badaracco s/ ordinario s/ medida precautoria” (22/12/1999). 85 Conf. CUERVO, Rodrigo, “La unificación contractual y societaria…”, cit. Sobre este tema profundizaré en un trabajo que se encuentra aún in fieri.

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Publicado en: LA LEY 13/01/2017 Cita Online: AR/DOC/3915/2016


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Los contratos asociativos en la unificación Cesaretti María, Cesaretti Oscar Daniel

Segunda Parte

La UTE inscripta o no inscripta tiene un fin de lucro en los consorcios de cooperación, de acuerdo al artículo 1464, inciso h), CCCN. Conforme el artículo 1472, los resultados se distribuyen entre sus miembros en la proporción que fija el contrato. Tan solo en el caso de la ACE se dice expresamente que no tiene fin de lucro, pero se dificulta cuando la ACE desorbita su actuación86. En la doctrina clásica italiana, Corsi y Ferrara87 se refieren al tema: El tipo central de los contratos de colaboración está constituido por la sociedad, más otras figuras entran en esta amplia categoría: así contratos de asociación, asociación en participación, contratos agrarios y consorcios.

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86 Tomando lo previsto para las asociaciones civiles que establece que no pueden perseguir el lucro como fin principal, ¿cuál es la medida de una ACE que termina arrendando horas del centro de cómputos a terceros por los tiempos que los partícipes no procesan sus respectivos datos, la misma medida que para las asociaciones? 87 Corsi, Francesco y Ferrara, Francesco, Gli imprenditori e le società [Los emprendedores y la sociedad], Milano, Giuffrè, p. 220. En igual sentido, ver Ferri, Giuseppe, Le società, Unione Tipografica, p. 14; respecto del aporte (conferimiento), expresa que puede inicialmente faltar un fondo común, resultando este del ejercicio en común de la actividad económica. En el derecho nacional, ver Muiño, Orlando M. y Richard, Efraín H., Derecho societario, Buenos Aires, Astrea, p. 8; los autores rechazan el elemento lucro como elemento esencial y expresan que la aportación de cosas o dinero tampoco lo es.

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Conviene entonces examinar por qué notas características la sociedad se distingue de estas otras figuras.


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 La fisonomía de la sociedad está dada por el concurso de estos tres elementos: a) aportes de los socios, b) ejercicio de una actividad económica en común, c) con el fin de procurar a los socios una ventaja patrimonial. Para Farina88, los elementos específicos del contrato de sociedad son: a) el aporte, b) participación en los beneficios y pérdidas, c) affectio societatis, d) plazo determinado. Para Richard89, los elementos caracterizantes de la sociedad en sentido estricto o propio –conforme lo cataloga el autor– serían: a) la manifestación externa; b) la constitución de un patrimonio común o autónomo; c) la durabilidad; d) el carácter económico, además de común, del fin, para distinguirla de la asociación; e) actividad u origen negocial; f) organización o forma organizada; g) reconocimiento legal de personalidad; h) que se agregan, obviamente, al fin u objeto común. Fernández de la Gándara90 reflexiona acerca de la identidad funcional de los fenómenos societarios: La identificación de las modalidades atípicas se orienta, por lo tanto, en dos planos: en primer lugar, controlar si la figura creada en la práctica negocial constituye uno de los modelos de operación societaria regulados por la ley; y en segundo término, ver en qué medida los intereses que juegan en cada uno de estos concretos esquemas societarios se apartan del cuadro típico tenido en cuenta por el legislador. Por ello, acuña el concepto de identificación de primer grado cuya finalidad básica es resolver la alternativa admisibilidad-no admisibilidad del hecho concreto al modelo societario en el sentido amplio91. Y la identificación de segundo grado juega con el sistema de numerus clausus, luego de proceder a la identificación de primer grado. En nuestro caso, el análisis se detendrá en la denominada identificación de primer grado, ya que si el contrato asociativo conformado por las partes revistiera el carácter de sociedad, esta encuadraría necesariamente en la Sección IV y no en algunos de los tipos societarios de la Ley General de Sociedades. El autor español reseña también que, en esta tarea de identificación primaria, el elemento prevalente adoptado en los ordenamientos latinos para la función diferenciadora ha sido la causa92, criterio 88 Farina, Juan, Tratado de sociedades comerciales. Parte general, Rosario, Zeus, 1978, p. 240. 89 Richard, Efraín H., “Contratos constitutivos de sociedades y contratos de participación”, en AA. VV., Contratos de colaboración y sociedades, Córdoba, Advocatus, 1996, p. 33. 90 Fernández de la Gándara, Luis, La atipicidad en derecho societario, Zaragoza, Pórtico, pp. 266-67. 91 Sociedad en sentido amplio es un término que utilizan igualmente Richard y Muiño. Ver Muiño, Orlando M. y Richard, Efraín H., ob. cit. (cfr. nota 19), p. 6, y Richard, Efraín H., Sociedad y contratos asociativos, Buenos Aires, Zavalía, 1989, p. 124, al referirse al concepto de sociedad del proyecto de unificación impulsado por el diputado Camisar, cuyo art. 1652 expresaba “Sociedad es el contrato por el cual dos o más personas se reúnen para obtener con el esfuerzo o medios comunes, una finalidad común”. 92 Fernández de la Gándara, Luis, ob. cit. (cfr. nota 22), p. 275.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional que la doctrina tradicional española ha identificado como una finalidad lucrativa93. La doctrina nacional, con la sanción de la Ley 19.550 y del CCCN (que implicó las derogaciones del art. 282 CCOM y el art. 1648 viejo CCIV), ha rechazado este concepto de lucro con criterio restrictivo respecto del contrato de sociedad94, destacando que la expresión “participando de los beneficios y soportando las pérdidas” –conforme la doctrina sentada por Halperin– resulta más adecuada a la realidad económica de la actividad societaria: …los beneficios no deben consistir necesariamente en un lucro o una ganancia a repartir entre los socios; puede ser el resultado de una investigación, o la oficina central para la contratación en interés común de los socios, o para centralizar determinada especie de negociación o contratación.95

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93 Girón Tena ha expresado que lo que caracteriza la causa es la solidaridad en riesgos y ventajas y la colaboración en su promoción. El fin de lucro debe ser visto como el objetivo común de los socios. Ver cita en Fernández de la Gándara, ob. cit. (cfr. nota 22), p. 278. Corsi y Ferrara (ver ob. cit. en nota 19) expresan que es esencial que la ventaja económica sea destinada a los socios, la sociedad es un instituto egoísta. Pero no limitan a este al concepto de lucro, es decir, un incremento patrimonial, incluyendo un ahorro de gastos, ya que la cooperativa para el derecho italiano conforma una sociedad, y conformando un válido elemento diferenciador de la sociedad y las asociaciones. 94 Farina, Juan, ob. cit. (cfr. nota 20), p. 51. 95 Ibídem. 96 Los autores no aclaran el concepto de sociedad de profesionales que utilizan para afirmar la ausencia de fin de lucro. Al respecto, cfr. Favier Dubois, Eduardo M. (h.), “Las sociedades de profesionales y su organización como sociedades de medios con actuación externa”, en Doctrina Societaria y Concursal, Buenos Aires, Errepar, nº 290, enero 2012, t. XXIV, pp. 7-20; allí se analizan diversas alternativas de organización profesional como uniones o sociedades internas con la variante pool de gastos o interna de ganancias, o sociedades externas organizadas como sociedad de medios, que tiene por objeto compartir estructuras y distribuir los costos. En estos casos, hay una bipartición de contrataciones. Las relaciones con los clientes las sigue manejando cada profesional, que presta el servicio, contrata y factura a título propio, pero las relaciones “externas” vinculadas a la infraestructura en común las contrata una sociedad civil o comercial de la cuál los profesionales prestadores son socios. Como se ve no se trata de una verdadera sociedad ya que la finalidad es el pago de las cuotas periódicas de los gastos pero no la generación de utilidades o “Sociedades externas para el ejercicio profesional”. En este caso todas las relaciones frente a clientes, frente a la infraestructura y frente a terceros en general, las contrata la sociedad por su cuenta y bajo se nombre o razón social, siendo la sociedad quien factura, presta los servicios y los cobra”. [N. del E.: el artículo está disponible en la página web del autor]. 97 Véase al respecto a Girón Tena, José, Derecho de sociedades, t. 1, p. 29: “Desde el punto de vista de la lógica interna del concepto, es por ello perturbador imponer, estableciéndolo como elemento de la definición, que la estructura organizativa sociedad solo sirve para un fin económico y que la asociación para un fin no lucrativo”. Para el referido autor, “la sociedad en sentido amplio se compone del mínimo de elementos (fin común, promovido por los socios y de origen negocial)”.

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Richard y Muiño, cuando se refieren a los elementos diferenciadores, rechazan el lucro como definidor, poniendo de manifiesto las denominadas sociedades profesionales96 y la sociedad del artículo 3 de la Ley General de Sociedades, considerando que el fin lucrativo no parece entonces indispensable en la noción jurídica, correspondiendo a una decisión de política legislativa, ya alejada de nuestro sistema tanto por disposiciones del Código Civil como por el referido artículo.97


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 Corsi y Ferrara98 se expiden respecto del ejercicio de una actividad económica común: La sociedad postula, en segundo lugar, el ejercicio de una actividad económica; es decir, el cumplimiento de una serie de actos coordinados y unificados en función de un resultado productivo. Por su parte, Ferri99 agrega: …no basta que la actividad sea ejercitada con medios comunes y que comunes sean los resultados de la actividad misma. Es necesario que también la actividad sea común.100 Es común la actividad en los contratos asociativos tipificados. En el caso de la ACE, no hay una actividad externa, sino relacionado a las fases101 de la actividad común de los miembros, remarcando que por medio del referido contrato no se puede ejercer funciones de dirección sobre la actividad de los miembros, alejando el precepto legal toda idea de actividad común respecto de terceros. La solución no es tan clara respecto de la UTE, donde definidamente el objeto del contrato se vincula a un opus respecto de un tercero, dado que la conformación del contrato se puede dar en forma vertical u horizontal102. Así cuando el opus requerido por el tercero esté claramente definido, los aspectos por los que cada miembro cumplirá los calificamos con el supuesto de UTE horizontal, donde cada uno de ellos desarrolla un aspecto del opus en forma coordinada con los restantes. Pero cuando por la dimensión del opus requerido por el comitente las operaciones conjuntas no están condicionadas por las particularidades de la obra (más bien por los aspectos dimensionales de la misma), resulta que nos encontramos con una actividad desarrollada en común donde podrán existir medios comunes y resultados comunes o no (dependiendo de la estructura del contrato que las partes se han conferido).103

98 Corsi, Francesco y Ferrara, Francesco, ob. cit. (cfr. nota 19). 99 Ferri, Giuseppe, ob. cit. (nota 19), p. 19. 100 Corsi y Ferrara (ver ob. cit. en nota 19) agregan: “Occore che l´attività sia esecitata in comune, che alla gestione partecipino titti i soci. La gestione è comune quando si può ricondurre alla voluntà di tutti i soci” (p. 221). Obsérvese que el proyecto de la denominada Comisión Federal de reforma del Código Civil, en su art. 1451, tipificaba a los contratos asociativos así: “Se denominan contratos asociativos aquellos en los cuales dos o más personas se ponen de acuerdo para obtener, con esfuerzos o medios comunes, una finalidad común” similar concepto con el cual el Proyecto de Código Civil de 1987 definía a la sociedad en el art. 1652. 101 Para el concepto de “fases”, ver Zaldívar, Enrique, Manovil, Rafael y Ragazzi, Guillermo, Contratos de colaboración empresaria, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1997, 2ª ed., p. 40. 102 De joint venture vertical u horizontal se refiere Astolfi, pero tomamos su criterio clasificatorio en sentido inverso por considerar más adecuado al objeto del presente trabajo. (Citado por Zaldívar, Enrique, Manovil, Rafael, y Ragazzi, Guillermo, ob. cit. [cfr. nota 33], p. 177). 103 Ver el contrato de unión transitoria de empresas “Área Puesto Hernández” (contrato suscripto entre YPF SA como concedente y varias empresas petroleras), donde explotan en común el área concesionada.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Respecto del concepto de aporte, Farina104 expresa: Queda claramente establecido que es un requisito esencial para la constitución de la sociedad, que cada uno de los socios se obligue a efectuar un aporte, consista éste en una obligación de dar o en una obligación de hacer. Y en nuestra Ley General de Sociedades es causal de exclusión (art. 37). La única limitación respecto del aporte que consigna Ferri105 es la referente a una prestación de no hacer (p. ej.: la asunción de una obligación de no concurrencia), aunque la prestación pueda importar una utilidad económica. ¿Cuál es el elemento común de los denominados contratos asociativos que permitan diferenciarlos del concepto de sociedad, que surge de la nueva sección IV de la Ley 19550? Reseñando: las UTE tienen finalidad de lucrativa; los ACE, crean un marco de autonomía patrimonial (art. 1458 CCCN), pero carecen de fin lucrativo. Respecto del consorcio de cooperación, el CCCN carece de una actividad autónoma externa ya que la organización común es tendiente a facilitar o desarrollar la actividad económica de sus miembros, razón por la cual el fondo común operativo se mantiene indiviso (art. 1474 inc. p). Todos estos contratos asociativos no personificados como sociedad, por imperio de la ley, carecen o bien: 1. Respecto de las ACE de fin de lucro como ya expresáramos. 2. Si bien a las ACE su autonomía patrimonial les es reconocida respecto de los acreedores de los participes, su ausencia de fin lucrativo y su restricción de actuación externa no les permite exteriorizar una actividad común respecto de terceros. La sociedad interna no es sociedad, requiere la exteriorización. 3. Respecto de las UTE, si bien les es reconocido su fin lucrativo, carecen de autonomía patrimonial y las contribuciones al fondo común son justamente eso, es decir, un mecanismo para solventar aquellas cargas comunes de la unión (ej: canon locativo, remuneración de los representantes, cargos fiscales etc.), pero no un aporte dirigido a un sujeto diferente de los propios partícipes.

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104 Farina, Juan, ob. cit. (cfr. nota 20), p. 70. 105 Ferri, Giuseppe, ob. cit. (nota 19), p. 15. 106 Art. 6 Ley 26005: “Los contratos constitutivos de ‘consorcios de cooperación’ deberán inscribirse en la Inspección General de Justicia de la Nación o por ante la autoridad de contralor que correspondiere, según la jurisdicción provincial que se tratare. Si los contratos no se registraren, el consorcio tendrá los efectos de una sociedad de hecho”. Comenta Otaegui: “Diferentemente, el consorcio de cooperación no es una sociedad de jure (art. 2), pero lo es de facto […] la disociación y la despersonalización del Consorcio de Cooperación alteran sustancialmente el régimen de tutela del crédito aplicable a una sociedad comercial

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4. En lo atinente a los consorcios, cabe consignar que el artículo 6 de Ley 26005106 (de creación de esta figura contractual) establecía expresamente


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 que ante su falta de registración, el contrato tendrá los efectos de una sociedad de hecho. La unificación suprimió este artículo así como también la inalterabilidad del fondo común, concepto éste inasible. La valoración del artículo 6 es dispar respecto de la ausencia de inscripción como consignamos en la nota, y por ello resulta razonable su eliminación en la Unificación. Entonces rige, en consecuencia, para todos los contratos asociativos no inscriptos la determinación a posteriori si su actuación devino en una figura societaria o no. Como ya expresáramos, el consorcio carece de un fin autónomo y que constituye una organización de medios para acrecentar los resultados de los partícipes con un actividad externa (art. 1476 CCCN), que establece que el representante es responsable de que en toda actuación sea exteriorizado el carácter de consorcio. El elemento común reseñado es la ausencia de un aporte, es decir, que los bienes que conforman los denominados fondos comunes operativos están destinados a solventar las cargas comunes y no son el medio económico para el cumplimiento del fin común. Obsérvense algunos detalles al respecto que pueden clarificar esta postura. En primer lugar, el CCCN eliminó el término patrimonio que estaba inserto en el artículo 372107 de la Ley 19550, en el que establecía “se mantendrá indiviso este patrimonio sobre el que no pueden hacer valer su derecho”, como atribuyéndoselo a un mero contrato al cual la ley calificaba que no era sujeto de derecho. Por otra parte, el inciso f) del artículo 1455 CCCN, y similar inciso del artículo 1464 CCCN (ex inc. 6 del art. 369 y del 378 Ley 19550), se compone de tres supuestos: obligaciones asumidas, contribuciones debidas al fondo común operativo, y modo de financiar las actividades comunes. El modo de financiar las obligaciones comunes estará conformado por las obligaciones asumidas por los participes entre sí, y no respecto de un alter sujeto, y no conforman el fondo común operativo. Su redacción aleja toda idea de “aporte”, como surge claramente del inciso h) del artículo 1455 CCCN in fine, cuando se refiere a las

porque el Consorcio de Cooperación aunque actúa como una sociedad comercial no es concursable ni quebrable…” (Otaegui, Julio C., “El consorcio de cooperación”, en La Ley, Buenos Aires, La Ley, t. 2008-C, p. 1286). Por su parte, sostiene Richard: “La doctrina es conteste que los contratos de colaboración típicos no inscriptos no generan una sociedad ni una persona jurídica, sino un problema de prueba. Un contrato de colaboración o consorcio inscripto si actúa como sociedad será ello, pero deberá probarlo quién lo afirme. La presunción que contiene la ley ante la falta de inscripción no es prudente” (Richard, Efraín H., “Un nuevo contrato de colaboración empresaria: el consorcio de cooperación” [on line], publicado en la web de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba). 107 Al comentar este artículo, tuvimos oportunidad de manifestar que tal expresión producía confusión, ya que parecía atribuírsela a un mero contrato. Sin perjuicio de que el mismo término patrimonio no goza de una acepción pacífica en la doctrina, así Borda postula que no lo conforman las deudas, pero Vélez, al tratar el tema sucesorio, se enrola en la postura de considerarlo una universalidad comprensiva de bienes y deudas. Ver Cesaretti, Oscar D., “Contratos de colaboración empresaria”, en Nuta, A. R. (dir.) y Solari Costa, O. (coord.), Tratado de derecho privado. Derecho comercial, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 2001, pp. 467-500.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional atribuciones y poderes para la organización de la actividad, sujetas a la reglas del mandato, que establece la obligación de estos representantes voluntarios de “controlar su actividad –de los partícipes– al solo efecto de comprobar el cumplimiento de las obligaciones asumidas”. La legitimación respecto de velar por el cumplimiento de las mismas no recae sobre un alter sujeto, sino sobre aquellas personas a las que se les ha conferido las facultades de dirección y administración y –tal como consignáramos– bajo el esquema de la representación voluntaria.108 Iguales notas podemos reseñar respecto del consorcio. Que exista una comunidad de fin, como resalta el ar - tícu lo 1442 del CCCN, no permite inferir que exista un fin autónomo109, ya que no existe un otro a más de los partícipes. El fin es común a los partícipes en el contrato de sociedad, el fin es autónomo de los socios, es el fin de la sociedad por medio del cual cada socio satisfará su propio fin110. Ahora bien, un contrato asociativo no inscripto, donde los partícipes, en el caso de las ACE, exorbitan la actividad interna o, en las UTE, los medios económicos para el cumplimiento de la activad de cada partícipe pasa por poner en común los fondos para la misma, determinará –al igual que un consorcio de cooperación– el nacimiento de una figura societaria de la Sección IV del CCCN111.

Conclusiones:

108 “Los contratos de colaboración no generan la existencia de organicidad de ningún tipo”. Ver Zaldívar, Enrique, Manovil, Rafael y Ragazzi, Guillermo, ob. cit. (cfr. nota 33), pp. 96-98. 109 Palmero, Juan C., “La persona jurídica en el proyecto de unificación de la legislación civil y comercial de la Nación”, en Revista de Derecho Comercial y de las Obligaciones, Buenos Aires, Depalma, nº 119/120, p. 839. 110 Al respecto, ver nota 61 de Richard Efraín citando Bolaffi en ob. cit., p. 34. 111 Respecto de la responsabilidad que se podrá generar a los participes somos del criterio que se debe estar a las previsiones del tipo contractual que se quiso conformar; así en el caso de las ACE primará la solidaridad del art. 1459 sobre las previsiones del nuevo art. 24 de la LGS; respecto de la UTE se deberá estar a lo estipulado contractualmente conforme las reglas del mismo art. 24 LGS. 112 La redacción del art. 1442 CCCN nos lleva a abandonar la postura que sostuviera Favier al respecto en el anterior régimen legal. Por último, la redacción del art. 1447 CCCN (que establece que la no inscripción produce igualmente efectos del contrato entre las partes) no aclara a qué efectos se refiere, si al que las partes con la adopción de un tipo contractual previsto en el CCCN han querido o al que conforme las estipulaciones pactadas ha resultado conformado por estas. 113 Zaldívar, Enrique, Manovil, Rafael, y Ragazzi, Guillermo, ob. cit. (cfr. nota 33), p. 98.

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Los contratos asociativos típicos gozan con su inscripción de una presunción iuris tantum de que no son sociedad112. La comunidad de fines no determina la existencia de un fin autónomo del ente como se da en la figura societaria, sino un fin de cada partícipe hacia la concreción del opus, coordinado pero autónomo. 113 El fondo común operativo no constituye un patrimonio autónomo .

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Los bienes que se adquieran con el fondo común operativo están en cabeza de los partícipes, afectados mediante una declaración unilateral de los mismos al contrato; y en caso de bienes registrables, mediante anotación conforme el 114 artículo 3 de la Ley 17801 . La exclusión de los acreedores particulares sobre dichos bienes ratifica que no existe transferencia dominial alguna, no media aporte como en el contrato de sociedad. El riesgo o el alea negocial de la actividad no es necesariamente común: “Al no conformase una empresa con gestión común, cada una de las empresas partícipes contribuye con la actividad que le es propia, a un costo que también le es propio”115.

Revista del Notariado N° 926 Continúa en la próxima publicación

114 Cesaretti, Oscar, ob. cit. (cfr. nota 39). Se expone allí el pensamiento de García Coni respecto del concepto de inscripción y anotación. 115 Zaldívar, Enrique, Manovil, Rafael, y Ragazzi, Guillermo, ob. cit. (cfr. nota 33), p. 98.

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Jurisprudencia

Sociedad dedicada al corretaje carece de derecho a percibir comisión al no estar integrada exclusivamente por corredores matriculados

Partes: Kot Asesores Inmobiliarios S.R.L. c/ Parra Robert s/ ordinario Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial Sala/Juzgado: D Fecha: 21-sep-2017 La sociedad dedicada al corretaje carece de derecho a percibir comisión al no estar integrada exclusivamente por corredores matriculados, conforme la normativa aplicable a la fecha en que ocurrieron los hechos.

2.-Con relación a qué requisitos se imponen cuando no es un corredor sino una sociedad la que intermedia entre las partes, se comparte que la normativa Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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1.-Tratándose el corretaje de una actividad que debe brindar seguridad a los contratantes sobre las condiciones de hecho y de derecho del negocio a celebrar, se le exige a los corredores su debida inscripción en la respectiva matrícula, la cual resulta impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a ello y tan relevante es ese requisito que, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden en erigir a la matriculación, como regla, en condición para que el corredor tenga derecho a cobrar retribución por su tarea de intermediación; incluso -desde una perspectiva más restrictiva- cuando ese recaudo se intenta dispensar por convención expresa en contrario.

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Sumario:


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 vigente al momento de los hechos con los que se pretende sustentar la demanda, impone que el ente debe encontrarse integrado exclusivamente con corredores matriculados. Ello es así en tanto -como bien se ha explicitado en casos análogos al presente- la Ley 25.028 , que en su momento derogó el capítulo denominado De los corredores (arts. 88 a 112, Cód. de Comercio), incorporó a la Ley 20.266 , regulatoria del régimen de los martilleros, el cap. XII (arts. 31 a 38) bajo el título Corredores , y si bien ese régimen, vigente a partir de marzo de 2000, no prohíbe que las personas jurídicas puedan actuar como corredores, la remisión a lo dispuesto respecto de los martilleros (art. 31) conduce a interpretar que, como en la parte pertinente se autoriza a esos profesionales a constituir sociedades con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate (art. 15), no puede sino concluirse, en esa inteligencia, que sólo puede reconocerse legitimación a las sociedades integradas exclusivamente por corredores y con objeto social limitado a actos de corretaje. 3.-La conclusión de que solo puede reconocerse legitimación a las sociedades integradas por corredores y con objeto social limitado a los actos de corretaje, surge también de una interpretación armónica de la Ley 2340 de CABA que, de manera complementaria y concordante, prescribe que La persona no matriculada no puede ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria (art. 15) y que los corredores inmobiliarios pueden constituir sociedades de cualquier tipo… (art. 9). N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

FALLO COMPLETO: Buenos Aires, 21 de septiembre de 2017. 1. Kot Asesores Inmobiliarios S.R.L apeló en fs. 100 la decisión de fs. 97/99 que, tras considerar que la Resolución General N° HCD 353 – E.E. N° 235.730MGEYA-MGEYA/16 del CUCICBA (en adelante la Resolución General) que invocó no tiene jerarquía suficiente para contradecir lo prescripto por la ley 20.266 modificada por ley 25.028, en cuanto a que todos sus integrantes (y no -como en el caso- uno solo de ellos) deben ser corredores matriculados, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación deducida por su contrario y rechazó su reclamo, con imposición de las costas a su cargo. En su memorial de fs. 102/106, respondido en fs. 109/112, la recurrente insiste en que el debate suscitado en torno a su legitimación debe resolverse conforme a la mencionada Resolución General dictada por quien tiene el control y gobierno de la matrícula de corredor inmobiliario, la cual -en lo que aquí interesa y según su visión- habilita a las sociedades a desarrollar esa Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional actividad con al menos un colegiado. Sostiene, además y en virtud de ello, que la jurisprudencia mencionada en la decisión apelada no resulta operativa en el caso, que se violó su derecho de defensa porque no se abrió a prueba el expediente para oír a CUCICBA, y que -en subsidio, teniendo en cuenta que pudo creerse con derecho a reclamar como lo hizo- se modifique el temperamento adoptado con relación a la suerte de los gastos causídicos.

2. Se anticipa que el recurso no habrá de progresar. Es que es sabido que, tratándose el corretaje de una actividad que debe brindar seguridad a los contratantes sobre las condiciones de hecho y de derecho del negocio a celebrar (esta Sala, 17.3.16, “Moretti, Osvaldo Pablo c/ Vallejos, Carmen y otros s/ordinario” y sus citas en lo pertinente), se le exige a los corredores su debida inscripción en la respectiva matrícula, la cual resulta “. impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad .” de quienes se dedican a ello (C.S.J.N., 17/03/1987, “Caracciolo, Ernesto y otro c/ San Luis, Provincia de s/ Cobro de Comisión”, Fallos 310:570 y ED t. 141, p. 248). Y tan relevante es ese requisito que, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden en erigir a la matriculación, como regla, en condición para que el corredor tenga derecho a cobrar retribución por su tarea de intermediación; incluso -desde una perspectiva más restrictiva- cuando ese recaudo se intenta dispensar por convención expresa en contrario (C.S.J.N.,

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V. también, SCBA, “Zolotnik c/ Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires”, JA 1984- III, p. 747; CACivyCom. Santa Fe, en pleno, 4.6.03, “Brega, Arturo E. c/ Capdevielle, Kay y Cía. de Mandatos”; CACivyCom. Rosario, Sala I, 19/4/2011, “Carrero, Rogelio R. c/ Salgado, Ernesto A. s/ cobro de pesos” ; CASan Isidro, Sala I, 19.8.03, “Monte, Rodolfo c/ Pancino, José y otra” , LLBA 2004-448; CACiv.

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“Caracciolo”. Ver también en ese sentido, esta Sala, 25.4.07, “Aidenbaum, Enrique c/ Arcos Dorados S.A. s/ ordinario” ; Sala A, 9.10.07, “Club Member S.A.c/Primucci Emi, Juan Ángel s/ ordinario”; íd., 13.7.01, “Sartori de Cairoli, Concepción c/ Moyano Hernán s/ ordinario”; íd., 23.11.00, “Cáceres, Andrés Avelino c/ Abelleira, José Fernando y otra s/ sumario”; íd., 14.8.09, “Sujolusky, Juan Carlos c/ Cairo, Virginio Amadeo s/ordinario” ; íd., 26.2.10, “Nigro, Carlos Hernán c/Tambone Amalia María Cristina y otros”; Sala B, 19.4.10, “Bustos, Carlos Horacio y otro c/ Flores de Milani, Ester René y otros s/ ordinario” ; íd., 2.2.12, “Massaro, Juan Antonio c/ Gómez Tirso, Luis Héctor s/ ordinario” ; y Sala E, 27.8.10, “Kandraski, Gustavo c/ Pérez, Francisco s/ ordinario” ; y Sala F, 9.11.2010, “Nucciarone, Gabriela c/ Holubek, Alberto s/ ordinario” .


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 Neuquén, Sala I, 21/11/2002, “Sorenson, Hugo Carlos c/ Icono S.R.L. s/ cobro ordinario de pesos”; Fernández, R., Código de Comercio de la República Argentina Comentado, Buenos Aires, 1946, t. I, ps. 21/122; Castillo, R., Curso de Derecho Comercial, Buenos Aires, 1956, t. I, s. 240/242, n° 357/359: Malagarriga, C., Tratado Elemental de Derecho Comercial, Buenos Aires, 1958, t. II, p. 123, n° 9; Anaya, J. y Podetti, H., Código de Comercio y leyes complementarias, comentados y concordados, Buenos Aires, 1965, t. II, ps. 263/264; Zavala Rodríguez, C., Código de Comercio y leyes complementarias, comentados y concordados, Buenos Aires, 1967, t. I, ps.133/136, n° 256/261; Halperín, I., Curso de Derecho Comercial – Parte General, Buenos Aires, 1978, vol. I, p. 163, n° 25; Fontanarrosa, R., Derecho Comercial Argentino – Parte General, Buenos Aires, 1979, t. I, ps. 522/523, n° 381; Fernández Madrid, J., Código de Comercio y leyes complementarias, Buenos Aires, 1980, t. I, p. 150; Lorenzetti, R., Tratado de los Contratos, Santa Fe, 2004, t. II, ps. 227/228 y 298/299; Rouillón, A. y Alonso, D., Código de Comercio, comentado y anotado, Buenos Aires, 2005, t. I, ps. 149/150, n° 11). Sentado ello y con relación a qué requisitos se imponen cuando no es un corredor sino una sociedad la que intermedia entre las partes, se comparte que -contrariamente a la posición traída por la recurrente- la normativa vigente al momento de los hechos con los que se pretende sustentar la demanda, impone que el ente debe encontrarse integrado exclusivamente con corredores matriculados. Ello es así en tanto -como bien se ha explicitado en casos análogos al presente- la ley 25.028, que en su momento derogó el capítulo denominado “De los corredores” (arts. 88 a 112, Cód. de Comercio), incorporó a la ley 20.266, regulatoria del régimen de los martilleros, el cap. XII (arts. 31 a 38) bajo el título “Corredores”, y si bien ese régimen, vigente a partir de marzo de 2000, no prohíbe que las personas jurídicas puedan actuar como corredores, la remisión a lo dispuesto respecto de los martilleros (art. 31) conduce a interpretar que, como en la parte pertinente se autoriza a esos profesionales a constituir sociedades con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate (art. 15), no puede sino concluirse, en esa inteligencia, que sólo puede reconocerse legitimación a las sociedades integradas exclusivamente por corredores y con objeto social limitado a actos de corretaje (CNCom, Sala E, 22.9.04, “Paredes Group S.A. c. Siro S.A. y otro”, DJ2005-1, 83; Sala E, 17.5.96, “Bruni Chiesa PRP S.R.L.c/ Edelstein, Paul”; íd., 21.6.06, “OFA S.A. Propiedades S.A. c/ González, Alejandro”, DJ 2006-3, p. 816; 27.9.04, “Armando Pepe S.A. c/ Varig S.A. s/ ordinario”; y 8.6.10, “Miriam Campos Propiedades S.A. c/ Banco Columbia S.A. s/ ordinario”; Sala F, 9.12.14, “Stopello Propiedades S.R.L. c/ Costa, Juan José y otra s/ ordinario”, entre muchos otros).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Conclusión que, tras una interpretación armónica, también se sigue de la ley 2340 de CABA que, de manera complementaria y concordante, prescribe que “La persona no matriculada no puede ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria” (art. 15) y que los corredores inmobiliarios pueden constituir sociedades de cualquier tipo.” (art. 9). Pues bien, a pesar de sus esfuerzos recursivos, dado que no se encuentra controvertido en el sub lite que -conforme su contrato constitutivo y el Certificado del CUCICBA, copias de fs. 3/5 y fs. 17, respectivamente- sólo uno (el Sr. Javier Hernán Rotmistrovsky) de sus tres socios es corredor inmobiliario, no puede sino desestimarse la proposición traída por la recurrente. Y no obsta todo lo expuesto, la existencia de la Resolución General del CUCICBA que -según la visión de la recurrente- flexibiliza ese requisito (en el sentido de que sería suficiente con que uno de los integrantes de la sociedad se encuentre matriculado) a poco que se advierta que esa normativa se dictó con posterioridad a los hechos descriptos en el reclamo, lo cual es un dato dirimente que obsta a que se pueda ingresar a examinar el contenido, alcance y menor medida los efectos que pudieran seguirse de esa preceptiva para la presente controversia (arg. art. 3, CC y art.7, CCyCN). En síntesis, y destacando que, como la recurrente se limitó a insistir en la operatividad de una resolución que no se encontraba vigente al momento de la ocurrencia de los sucesos en cuestión, los argumentos hasta aquí desarrollados dan cuenta de que su posición quedó sin apoyatura fáctica y legal, habrá de mantenerse la decisión de grado en cuanto hizo lugar al planteo de falta de legitimación activa.

3. Párrafo aparte, y para finalizar, se adelanta que en lo que concierne a la suerte de los gastos causídicos, tampoco asiste razón a la apelante.

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Y dicho criterio ha sido adoptado también, como principio, en la ley procesal vigente (art. 68 del Código Procesal; Palacio, L. y Alvarado Velloso, A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Santa Fe, 1989, t. 3, p. 85), lo que implica que el peso de las costas debe ser soportado por quien provocó una actividad jurisdiccional sin

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Ello es así en tanto, como ocurre en la mayoría de los sistemas procesales y como lo sostiene la doctrina clásica, la imposición de costas se funda en el criterio objetivo del vencimiento (conf. Chiovenda, G., Principios de derecho procesal civil, Madrid, 1925, t. II, p. 404; Alsina, H., Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial, Buenos Aires, 1942, t. II, p. 472).


MAGAZINE MCP Nº 11 – Septiembre 2017 razón suficiente (conf. Fassi, S., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Buenos Aires, 1971, t. 1, n° 315). En tales condiciones, y por los fundamentos supra brindados, no habiendo motivo para no considerar a la actora como vencida, corresponde que esa parte cargue con los gastos causídicos, tal como fue decidido en la resolución recurrida, y seguir idéntico temperamento respecto de las costas generada s en esta instancia.

4. Por ello, se RESUELVE: Rechazar la apelación de fs. 100, con costas. Cúmplase con la comunicación ordenada por la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15/13 y 24/13) y devuélvase sin más trámite, confiándose a la magistrado de primera instancia proveer las diligencias ulteriores (art. 36 inc. 1°, Código Procesal) y las notificaciones pertinentes. Gerardo G. Vassallo Juan R. Garibotto Pablo D. Heredia Julio Federico Passarón - Secretario de Cámara Cita: MJ-JU-M-107278-AR | MJJ107278 | MJJ107278

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LEY Nº 7.547 42º Años de su sanción 1975 - 2017

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