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MAGAZINE MCP Herramienta para el Ejercicio Profesional LEY Nº 7.547

Año 1975 – 2017

42 años al servicio de los colegiados Nº 10 – Año 3 – Junio 2017

TEMA DESTACADO: “Ley Provincial de Santa Fe N° 13.154 – Su Análisis”

Editorial

Institucional

Tribunal Disciplina

Tribunal Arancelario

Instituto de corretaje

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Página 19

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

Instituto de Subastas Judiciales

Instituto de Subastas Oficiales y particulares

Instituto de Tasación y Valuación

Jurisprudencia

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MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017

Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Órgano Informativo Trimestral Año 03 – Nº 010 – Junio 2017

Índice:

Tribunal Arancelario

Directorio MCP Marciano G. Bertuzzi MCP Pedro A. Búsico MCP Ramón Moreira MCP Carlos Poloni MCP Marcela Tesari MCP Eduardo E. Ismail MCP Carlos A. Cecchini MCP Gisella Casella MCP Alfonso Curet MCP Rómulo Miretti MCP Juan M. Cecchini MCP Stella Gagliano MCP Juan M. Escalante MCP Marcelo Sanguinetti

 Honorarios profesionales en el Código Civil y Comercial - Luciano F. Pagliano …………………………………………..

Tribunal de Disciplina Tribunal Arancelario

Editorial 05

Institucionales

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Tribunal de Disciplina  Sociedades de Hecho en el nuevo Código …………………………….

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Instituto de Corretaje  Conjuntos inmobiliarios. Previsiones del Código Civil y Comercial ……………………………………………………….……..……….………

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación  Ley Provincial de Santa Fe N° 13.154 – Su Análisis – Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor Público (Primera Parte) ………………………………..….…..…….…….…….

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Instituto de Subastas Judiciales  A Propósito De La Subasta Judicial Dres. Milla B. Malfante y Claudio A. Bermúdez …………………………………………………………………

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Instituto Tasación y Valuación  Los contratos asociativos en la unificación - Cesaretti María, Cesaretti Oscar Daniel – (Primera Parte) ………………………….……...

COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE 3 DE FEBRERO 2717 3.000 - SANTA FE TELF.: 0342-4591884 www.martilleros.org.ar martillerosfe@arnet.com.ar

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Jurisprudencia Consideran que el hecho de que la base por la que se dispone la subasta sea inferior al precio de mercado no induce a que los bienes se malvendan …………………………………….………………..……………………..

Responsables: MCP Marciano G. Bertuzzi Diagramación y Compaginación: MCP Norberto Rubén Crolla

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Institutos de Subasta Oficiales y Particulares  ¿Dónde Fueron A Parar Las Sociedades Civiles Del Código Civil Argentino? Agustina López Revol Y María Victoria Sánchez

Instituto de Corretaje Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación Institutos de Noveles Instituto Subasta Judiciales Instituto de Subasta Oficiales y Particulares Instituto de Tasación y Valuación

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El contenido de los artículos del presente órgano digital informativo es responsabilidad exclusiva de sus autores y no es necesariamente compartido por los editores o por los integrantes del Equipo de Redacción. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe, acepta y fomenta la difusión de todos los puntos de vista sobre los temas tratados en esta publicación digital.

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 Declaración de San Francisco (Córdoba) de los Colegios de Profesionales Martilleros y Corredores Públicos de la Región Centro – 24 de Junio de 2017……………..…………………………..……….

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 Mensaje del Presidente MCP Marciano G. Bertuzzi …….……….


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Editorial

Colegas y amigos:

A pocos meses de terminar mi gestión como presidente, y como hace dos años y medio, me contacto nuevamente con ustedes a través de éste nuestro Nº 10 del Magazines del MCP.

Si bien la presente edición sale con un poco de retraso por lo que pido disculpas, si quiero destacar el hecho que en esta oportunidad hayamos podido darle continuidad en el tiempo, cuestión esta que había sido nuestra barrera en publicaciones anteriores.

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A través de sus artículos muchos son los temas que fuimos abordando en cada una de las secciones que lo componen, siendo muchos más los que nos faltan por abordar y desarrollar, y es esto en lo que creo de aquí en más debemos centrar nuestra inquietud para seguir creciendo, fundamentalmente con temas que sean nuestra expresión, que hagan a nuestra identidad, que enfrente las distintas temáticas desde nuestra propia óptica para así esencialmente ir generando nuestro propio pensamiento, nuestra propia doctrina. Somos profesionales capaces.

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Hoy me siento orgulloso por ello y por que creo hemos cumplido con el objetivo que nos propusiéramos y que venimos sosteniendo desde nuestra primer publicación halla por Marzo del 2015, esperando que las nuevas autoridades que tengan a su cargo dirigir los destinos del Colegio, sigan apoyando esta otrora iniciativa que hoy ya es una realidad y tiene pretensiones de instituirse como publicación oficial de la Institución.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Es por eso que nuevamente los invito a sumarse a participar de esta “su” publicación, aportando temas, artículos que entiendan pueda ser de interés general o del conjunto, como así también todo aquellos que haga a la formación y desarrollo personal. Lugares estos de los que seguramente me encontraran colaborando.

No puedo dejar pasar por alto en esta oportunidad, mi agradecimiento a todos aquellos que nos apoyaron y colaboraron para que pueda plasmarse esta iniciativa, particularmente al colega y amigo Norberto Crolla, por su activa e invalorable colaboración y participación. Gracias por habernos acompañado!!!

MCP. Marciano G. Bertuzzi Presidente Directorio

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Institucionales

DECLARACIÓN DE SAN FRANCISCO (Córdoba) Los Colegios de Profesionales Martilleros y Corredores Públicos de Córdoba, Entre Ríos y Santa Fe reunidos en la Ciudad de San Francisco provincia de Córdoba a los veinticuatro días del mes de junio del año dos mil diecisiete, luego de deliberar sobre la problemática profesional que hoy afecta el ejercicio profesional, emiten la presente declaración:

1. – Sostenemos y reafirmamos por su actualidad e importancia las conclusiones emitidas en las convocatorias anteriores.

2.- Adherimos a los planteos que los Colegios de las provincias de Neuquén y Rio Negro han emitido el pasado 17 de Abril del corriente año en defensa de la incumbencia de los profesionales universitarios Martillero y Corredor Público;

3.- Apoyamos plenamente los planteos que los Colegios de Rosario y Santa Fe llevan adelante ante los tribunales de esa provincia en pos de lograr se declare la inconstitucionalidad de la Ley N° 13.154, que violenta los derechos genuinos del profesional Martillero y Corredor en la existencia de un único título universitario, incumbencia y órgano de control de la matricula profesional; Asimismo, también se apoya plenamente con los mismos argumentos vertidos en el párrafo anterior, la inconstitucionalidad planteada por el Colegio Profesional de Córdoba contra la Ley N° 9.445, que divide las incumbencias de una única e indivisible profesión y el control del ejercicio profesional;

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adecuaciones de las leyes provinciales N° 7191 (Cba.), Decreto Nº 3861 y Ley N° 5735 (E. Ríos) y Ley N° 7547 (Sta. Fe) las cuales sus textos se encuentran desactualizados en lo referente a la operatividad que la Ley Especial

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4.- Solicitamos de forma imperativa a las Legislaturas Provinciales las


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Indisponible N° 20.266 ejerce sobre ellas, en todo lo referente al profesional Martillero y Corredor Público;

5.- Respaldamos e incentivamos el accionar del “Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor” en defensa de los derechos profesionales de los matriculados en nuestros colegios;

6.- Reafirmamos la indivisibilidad del título universitario de Martillero y Corredor que regula la Ley Especial Indisponible N° 20.266 (t.o) que habilita a un único profesional Martillero y Corredor. En consecuencia de ello, nos oponemos a la existencia y profusión de carreras de diferentes grados académicos para esta única profesión, como también que se seccione las incumbencias del corretaje, subasta y tasación de mercado que son facultades exclusivas de nuestros colegiados. Instamos a las autoridades de las Universidades (tanto públicas como privadas) a conformar un frente común ante las sucesivas violaciones de la incumbencia reservada universitaria de sus egresados y alumnos.

7.- Advertimos Que la falta de información clara sobre la realización de subastas hípicas y de semovientes de forma On Line, las que deben ser denunciadas ante nuestros Colegios Profesionales, previo a su realización, es una obligación de los realizadores, como se dispone en las facultades conferidas por la legislación vigente.

8.- Manifestamos que el “corretaje inmobiliario” es una especialidad del “corretaje general universitario”, por lo que no puede existir como tal por su particularidad, por que los títulos de especialización universitarios son de carácter de Post Grado, los que no habilitan profesión, ni incumbencia, que a tal fin definen las propias universidades;

9.- Alegamos que los contratos dominantes ─agencia, concesionaria, franquicia─ no son compatibles en el ejercicio del “corretaje en general universitario”, porque así lo dispone el Código Civil y Comercial en su Art. 1.501. Dado y leído en el recinto del Encuentro. San Francisco, 24 de Junio de 2017 FIRMANTES: Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Córdoba Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Entre Ríos Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Rosario Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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Tribunal de Disciplina

Sociedades de Hecho en el nuevo Código

La típica pregunta que se hacen dos o más personas que deciden juntarse para desarrollar algún negocio es "¿Qué sociedad me conviene?". Aprovechá esta nota para conocer cuáles son tus alternativas. Una sociedad es un contrato entre dos o más personas que tienen un fin común. Cuando este contrato se formaliza crea una persona jurídica distinta a la de los socios, que tiene un nombre, una identificación y un patrimonio propios.

Un contrato de sociedad crea una persona jurídica distinta a la de los socios, con un nombre, una identificación y un patrimonio propios En la Argentina, para que una sociedad funcione se requieren al menos dos socios; aún no se concibe la figura de "sociedad unipersonal" que ya se encuentra incorporada en otros países, y que separaría a un individuo de la empresa que ha creado solo.

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Las sociedades comerciales se encuentran reguladas por la Ley 19.550, que en su artículo primero establece: "Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos

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Definir cuál es la sociedad más conveniente dependerá de varios factores: el tipo de empresa y la actividad a desarrollar, la duración, la cantidad de socios, el capital, los riesgos que implica el negocio, los gastos de constitución y más.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 en esta ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas". Las sociedades más utilizadas dentro del marco de esta ley son la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.) y la Sociedad Anónima (S.A.):

S.R.L.: es la forma más común de asociación en las pymes. La constitución es más simple y el estatuto más flexible que una S.A., pero a diferencia de ésta, no pueden cotizar en bolsa. El capital se divide en cuotas de igual valor, que no pueden ser cedidas a menos que los demás socios (que no pueden ser más de 50) estén de acuerdo. Los socios son responsables sólo hasta el monto de sus aportes, por lo que si el negocio tuviera problemas, los socios no corren el riesgo de perder todo su patrimonio (a esto es lo que se denomina "responsabilidad limitada"). Debe presentar balances y tiene algunas ventajas impositivas respecto de la S.A. Puede administrarse por un socio, varios o un tercero. Es recomendable cuando se desea salvaguardar el patrimonio personal de los socios. 

S.A.: es un tipo social que permite muchos socios y variedad de negocios, por esto tiene más requisitos para su conformación, su constitución es más costosa y está sujeta a mayores controles por organismos reguladores. El capital se divide en acciones y los socios tienen limitada su responsabilidad. Puede cotizar o no en bolsa. Debe llevar un libro de registro de acciones (tipos de acciones, suscriptores, transferencias, etc.) y presentar balances. La administración la efectúa el directorio, que se reúne al menos cada tres meses. La principal ventaja de la S.A. es la rapidez y sencillez al momento de la transferencia de las acciones, permitiendo ingreso o salida de socios sin grandes formalismos. 

Otras sociedades definidas en la ley, aunque poco utilizadas en la actualidad, son: Sociedad Colectiva, Sociedad en Comandita Simple, Sociedad de Capital e Industria y Sociedad en Comandita por Acciones. Otra figura habitualmente utilizada es la Sociedad de Hecho (S.H.), que si bien es la sociedad más sencilla no está constituida regularmente, es decir, no adopta uno de los tipos específicos de la ley y no tiene un contrato social, por lo que tampoco está inscripta en el Registro Público de Comercio. Pero tiene como ventaja sus bajos costos de constitución y ciertos beneficios impositivos, por lo que suele elegirse a pesar de sus desventajas.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional La correcta elección del tipo societario juega un papel fundamental para una empresa, por eso es importante contar con el asesoramiento adecuado al momento de definir el tipo legal más conveniente.

Conocé los cambios que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial en las Sociedades de Hecho. Las sociedades simples o sociedades de hecho (SH) son aquellas sociedades informales en las que no hay un pacto o contrato expreso que regule los derechos de los socios. También están incluidas aquellas que, si bien han sido establecidas por contrato, no están constituidas de acuerdo con los tipos de sociedades (http://www.buenosnegocios.com/notas/492-que-tiposociedadelegir) que establece la Ley (por ejemplo: S.A. o S.R.L.) y aquellas que, si bien están constituidas como una S.R.L. o una S.A., han omitido requisitos esenciales o formalidades legales. El nuevo Código Civil y Comercial ha introducido importantes cambios en materia de sociedades de hecho (que ahora podrían llamarse sociedades simples), con el objeto de dar seguridad al empresario que opta por conformar una sociedad de estas características. Una de esas modificaciones consiste en la obligatoriedad del pacto entre los socios (http://www.buenosnegocios.com/notas/552-socios-5-acuerdos esenciales). A partir del nuevo código, el contrato que los socios A partir del nuevo código, el contrato que los socios suscriben tiene valor entre las partes; en otras palabras, los socios pueden invocar el uno contra el otro las cláusulas de ese acuerdo. En relación a terceros (personas ajenas a la sociedad), el contrato –y, por ende, la existencia y características de la sociedad– pueden ser invocado contra estos si se prueba que efectivamente lo conocieron. En principio, cualquiera de los socios puede representar a la sociedad (suscribir contratos, etc.).

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Al tiempo de crear una sociedad de hecho, es muy importante tener en cuenta que los socios responden siempre y por parte iguales por las deudas que la sociedad tenga con terceros (a diferencia de lo que sucede con las S.R.L. y las S.A., en las que los socios limitan su responsabilidad a las acciones o cuotas que integran a estas). Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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El nuevo Código permite a la SH adquirir bienes registrables, o sea cosas inmuebles o muebles cuya adquisición se inscribe en registros, como por ejemplo: los automóviles, embarcaciones, casas, departamentos, etc. El bien se inscribe siempre a nombre de la sociedad. Esta puede disponer venderlo o gravarlo libremente.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Un dato importante: si el contrato de la SH no tiene previsto un plazo de duración de la sociedad, cualquiera de los socios puede pedir la disolución de la sociedad, y los socios que deseen seguir con la sociedad deberán pagar la parte correspondiente a quienes han querido disolverla (conviene siempre establecer un plazo de duración, 30 o 50 años, por ejemplo). Las SH continúan tributando nacionales (http://www.buenosnegocios.com/ notas/72-sistema-tributarioque-impuestos-pagan-las-pymes) como el impuesto a las ganancias en cabeza de los socios, I.V.A., siempre que no esté inscripta en el régimen de monotributo. En cualquier caso, deberá tributar el impuesto local de ingresos brutos, salvo que la actividad que desarrolla se encuentre exenta. Para que la sociedad pueda ser inscripta en el régimen de monotributo, se requiere que los socios no sean más de tres. Solo pueden categorizarse a partir de la categoría "D", y las cotizaciones previsionales deben ser abonadas por separado, por cada socio.

VENTAJAS Y DESVENTAJAS: Las actividades comerciales pueden desarrollarse bajo distintos tipos societarios, cada uno de ellos con sus pros y contras desde una visión contable, legal o tributaria. En esta nota podés encontrar algunas ventajas y desventajas de la sociedad de hecho (S.H.)

Las sociedades comerciales pueden ser "Sociedades regulares" (aquellas que adoptan alguno de los tipos previstos en la Ley 19.550, como las S.A. o S.R.L.) o "Sociedades no constituidas regularmente", como es el caso de la las Sociedades de Hecho. La figura de la sociedad de hecho es atractiva por la simplicidad y el ahorro; pero riesgosa por la responsabilidad ilimitada de los socios. La Sociedad de Hecho (S.H.) se caracteriza por no haber adoptado ningún tipo societario detallado en la Ley de Sociedades, no tener un contrato escrito ni estar inscripta en el Registro Público de Comercio. Su "comercialidad" se confirma a través de su actividad: si realiza actos de comercio, se puede considerar comercial. Es la sociedad más sencilla, entre dos o más personas, y es por esta razón que se utiliza habitualmente, muchas veces sin evaluar sus riesgos. ¿Cuáles son sus ventajas y desventajas?

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Ventajas 

Sencillez de inscripción

No están obligadas a inscribirse, por lo que no se generan gastos constitutivos. Es más fácil iniciar actividades que con un tipo societario de los planteados en la Ley: no necesita instrumento escrito y es muy sencillo dar el alta en AFIP como Sociedad de Hecho y generar el CUIT simplemente con la presentación de los documentos de los socios.

Flexibilidad temporal

Al formarse solamente con la unión de dos o más personas que deseen realizar una actividad comercial en conjunto, las actividades aceptadas son muchas y se incluyen aquellas que estén pensadas desde su origen sólo para un plazo específico.

Menores gastos administrativos

Los gastos de administración son mínimos en comparación con otras sociedades. Desde el principio resulta más económica, ya que La S.H. no demanda gastos de inscripción. Además, no está obligada a llevar libros rubricados ni presentar balances. Los gastos por asesoramiento contable son menores que en una S.R.L. o una S.A.

Beneficios impositivos

La carga impositiva es menor en comparación con la S.R.L. o la S.A. Además, las S.H. son las únicas que pueden tributar a través del monotributo (permitido hasta 3 socios). Tampoco tributan impuesto a las ganancias de forma directa sino a través de los socios: los resultados positivos se distribuyen entre los socios y será sobre ellos que recaiga el impuesto.

Desventajas

Al no poseer personería jurídica, los socios son responsables ilimitados y solidarios frente a las deudas de la organización. Los acreedores pueden accionar contra la sociedad en un principio, o contra cualquiera de los socios de forma indistinta, respondiendo éstos con todo su patrimonio si fuera necesario. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Responsabilidad ilimitada y solidaria

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Existencia precaria

Cualquiera de los socios puede solicitar la disolución en el momento que lo desee. De esta manera, está condicionada a que todos los socios estén de acuerdo con su existencia para sobrevivir. Si un socio fallece, o se quiere incluir a uno nuevo, es necesario constituir una nueva sociedad.

Imposibilidad de bienes a su nombre

La S.H. no puede tener bienes (muebles o inmuebles) a su nombre. En este sentido tienen capacidad limitada. Al no conformar una persona jurídica, los bienes registrables no pueden inscribirse a nombre de la sociedad y debe hacerse a nombre de los socios que la conforman.

Dificultoso acceso al financiamiento

Acceder a créditos o préstamos resulta más complicado para las S.H. La estructura tan informal no las favorece. El hecho de no contar con un instrumento constitutivo y no presentar habitualmente información contable, les complica la obtención de financiamiento externo, y así las posibilidades de crecimiento.

INFORMALIDAD Trabajar sin formalizar el negocio no solo implica estar fuera de la ley, sino que es una situación que se vuelve en contra de la propia empresa. Conocé los errores más comunes. Al arrancar un emprendimiento, la complejidad de los trámites, la falta de claridad sobre inscripciones y registros, y la propia falta de experiencia empresarial pueden llevar a un comienzo informal. Evitá los errores más comunes, para que tu negocio pueda crecer. La falta de formalidad legal deja a las pymes vulnerables y traba su crecimiento a futuro.

no inscribirse. Para operar, un negocio debe tener forma legal e impositiva, lo que implica registrarse y darse de alta en diversos organismos, según la actividad, ubicación y tamaño del local. No hacerlo puede coartar las 

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Herramientas para el Ejercicio Profesional posibilidades de supervivencia. El monotributo es la forma más sencilla de arrancar cumpliendo con las normas básicas, aunque, cuando hay más de un socio, suele convenir conformar una Sociedad Anónima desde el comienzo.

trabajar sin habilitaciones. Algunas actividades requieren permisos para operar que implican cumplir con normas particulares de higiene y seguridad, entre otras. Se busca asegurar que los servicios y productos sean adecuados para los consumidores. Ocupate de conocer y cumplir los requisitos pedidos para tu actividad, y de gestionar las habilitaciones correspondientes. 

no realizar aportes personales. Los ingresos a corto plazo pueden ser los más atractivos al pensar en emprender, pero en algún momento vas a pensar en retirarte o vas a necesitar apoyo de terceros (socios, créditos, subsidios, etc.). Con el pago de monotributo o autónomos estás cuidando tu futuro y tu seguridad social, aportando para tu jubilación. 

contratar trabajo en negro. Las cargas laborales son altas para el empleador e impactan en el sueldo de bolsillo del trabajador. Pero los arreglos informales, sin las inscripciones correspondientes, no sólo perjudican a ambas partes a largo plazo, sino que abren la puerta a riesgos de reclamos legales y sanciones que te pueden costar muy caros. 

no pagar impuestos. La presión tributaria para un pequeño negocio puede resultar alta, pero son las reglas de juego bajo las cuales hay que operar. Tenerlos en cuenta en tus proyecciones de rentabilidad y pagalos a tiempo para evitar sanciones e intereses. 

trabajar en sociedades irregulares. Si vas a realizar actividades en conjunto con socios, es importante que den un marco a la relación, constituyendo una sociedad como la SA o la SRL. Las “sociedades de hecho” y las operaciones conjuntas sin formalizar son fuente de conflictos.

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confundir economía personal y del negocio. La falta de claridad acerca de los límites entre persona y empresa suelen llevar a confusiones riesgosas, tanto en temas de dinero como de alcance de la responsabilidad. Es importante que lleves la contabilidad de la empresa separada de la individual. 

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no prepararse para crecer. La excesiva informalidad termina resultando una traba al crecimiento, ya que dificulta el acceso a créditos, la incorporación de capital, la exportación o la asociación con otras empresas. 

Con la sanción del nuevo Código Civil, no será necesario tener un socio para crear una sociedad. Sin embargo, aún quedan cuestiones para mejorar y que sea una opción útil para los emprendedores. Al momento de constituir una sociedad (cualquier sea su tipo societario, S.R.L., S.A., etc.), y luego de inscribirla ante el Registro Público, queda conformada una nueva persona jurídica con la capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones. Esto significa, básicamente, que un emprendedor puede limitar su responsabilidad a la hora de ejecutar su negocio (potenciales riesgos, conflictos judiciales, etc.) y, del mismo modo, separar contable e impositivamente a su negocio de su propia persona. Al momento de emprender un negocio, continúa siendo recomendable escoger entre los dos tipos societarios mayormente conocidos: S.R.L y S.A. A partir de la última reforma al Código Civil y Comercial de la Nación y a la Ley General de Sociedades ("LGS"), en la Argentina se permite constituir sociedades unipersonales, es decir, sociedades conformadas por un solo accionista. Hasta ese momento, tanto los emprendimientos iniciados y liderados por un único emprendedor como las empresas extranjeras o nacionales que querían abrir una nueva unidad de negocios o sucursal se han visto obligadas a asociar en una mínima participación a un tercero a fin de poder cumplir con lo requerido por la legislación local (la ley exigía para la constitución de una sociedad comercial "dos o más personas" que las conformen). Luego de la reforma, el artículo 1 de la LGS quedó constituido de la siguiente manera: "Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas. La sociedad unipersonal solo se podrá constituir como sociedad anónima." Entonces, con las reformas al artículo 1 de la LGS podemos definir que se encuentra habilitada legalmente la posibilidad de que una sola persona constituya una sociedad sin tener que recurrir a un socio que no forme parte del negocio. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Como puede observarse, si bien ya no es necesario asociar a un tercero, se establecen ciertas restricciones, tales como:

1. La sociedad unipersonal solo se podrá constituir bajo el tipo de sociedad anónima. Esto conlleva a que solo pueda constituirse mediante escritura pública. Y deberá contener la expresión "sociedad anónima unipersonal" o su abreviatura a la sigla "S.A.U.". Si en algún momento se incorpora un socio, se deberán realizar las modificaciones ante la I.G.J, incurriendo en gastos innecesarios.

2. La sociedad unipersonal no puede tener como accionista a otra sociedad unipersonal. Además, al momento de formar la sociedad, el accionista debe realizar el aporte del 100% del capital social. Cuando una sociedad no es unipersonal, se puede aportar el 25% al principio y el otro 75% durante los próximos dos años.

3. Las sociedades anónimas unipersonales estarán dentro del elenco de las sociedades del art. 299 de la LGS, es decir, las sociedades que se encuentran con una "fiscalización estatal permanente". Esto significa que en el caso de un emprendedor que quiera poner un negocio y constituir una sociedad para ello, deberá cumplir con obligaciones legales similares a grandes corporaciones. Por ejemplo, deberá contar con por los menos tres directores como mínimo y con otros tres síndicos. Si tomamos en cuenta que en la realidad esto hubiese funcionado con una sola persona como socia-gerente, la diferencia es abismal.

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Habiendo llegado a la conclusión mencionada anteriormente, cabe destacar que, por fuera de las nuevas Sociedades Anónimas Unipersonales, el Código Civil y Comercial que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 no introdujo

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Por todos estos motivos es que se cuestiona el beneficio de constituir sociedades unipersonales. En un primer momento, se creía que serían de gran ayuda al emprendedor y a las pymes, a fin de poder formar su negocio limitando su responsabilidad. Pero con las restricciones y la regulación establecida, este tipo de sociedades han quedado aptas únicamente para los grandes grupos empresarios los cuales ahora podrán operar con subsidiarias totalmente controladas.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 mayores reformas a los otros tipos societarios que se encuentran en la Ley General de Sociedades.

Por http://www.buenosnegocios.com/

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Tribunal Arancelario

Honorarios profesionales en el Código Civil y Comercial Luciano F. Pagliano

Aclaración La intención propuesta en la oportunidad es efectuar un breve desarrollo de las normas del Código Civil y Comercial que se vinculan a los honorarios profesionales, sin que implique agotar la temática.

1 Art. 47:"... Si ello no obstante, los interesados desearen la Intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial".

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El sistema tuitivo de la vivienda que regula el nuevo digesto a partir del artículo 244 establece límites a los honorarios de los profesionales que intervinieren en el pertinente trámite a los efectos de no encarecerlo y, de esa manera, propender a la mayor inclusión de beneficiarios en el régimen apuntalando, en los hechos, el sistema protector lo ideado por el legislador. Es así, que de igual manera a la regulación del bien de familia de la derogada ley 14.3941, el artículo 254 del CCC. estipula, en primer término, que "si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal". Y en segundo lugar, el novel precepto prevé que "en los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal". En este aspecto, a diferencia de su

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1. Afectación al régimen especial de inmueble destinado a vivienda


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 antecesora se agregan ahora los juicios concúrsales y falenciales 2. Si bien la crítica a la norma se basa en la posibilidad de "resultar injusta en los casos en que las valuaciones fiscales estén muy alejadas del valor real de la finca" 3, no puede perderse de vista que su justificación se encuentra en la finalidad tutelar del inmueble destinado a vivienda.

2. Tope por responsabilidad por el pago de las costas El artículo 730, último párrafo, del Código Civil y Comercial reproduce casi de manera textual lo reglado en su momento por el párrafo que la ley 24.432 incorporó al antiguo artículo 505 del Código velezano. Precisamente, la actual norma reza: "Si el incumplimiento de la obligación, cualquiera sea su fuente, deriva en litigio judicial o arbitral, la responsabilidad por el pago de las costas, incluidos los honorarios profesionales, de todo tipo, allí devengados y correspondientes a la primera o única instancia, no debe exceder del veinticinco por ciento del monto de la sentencia, laudo, transacción o instrumento que ponga fin al diferendo. SI las regulaciones de honorarios practicadas conforme a las leyes arancelarias o usos locales, correspondientes a todas las profesiones y especialidades, superan dicho porcentaje, el juez debe proceder a prorratear los montos entre los beneficiarios. Para el cómputo, del porcentaje indicado, no se debe tener en cuenta el monto de los honorarios de los profesionales ' que hubieren representado, patrocinado o asistido a la parte condenada en costas". En ese orden, es importante resaltar que "de conformidad con los antecedentes parlamentarios, el objeto de la norma es asegurar el acceso a la justicia de todos los sectores de la población que con frecuencia ven dificultado el ejercicio de sus derechos debido a la onerosidad de los honorarios profesionales y demás gastos del proceso"4 y que, como consecuencia de la referida reproducción, resultan plenamente trasladables al nuevo régimen las consideraciones jurisprudenciales vertidas en relación al canon legal anterior y a las que nos remitimos por motivos de brevedad5, debiendo destacar de modo sucinto los siguientes extremos: -

se trata de una norma de interpretación estricta y restrictiva en cuanto

2 Ley 14.394, Art. 48: "En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes". 3 BUERES, Alberto J. -director-. "Código Civil y Comercial de la Nación analizado, comparado y concordado". T. 1. Hammurabi. Bs. As., 2015, pág. 244. 4 Bueres, Alberto J. -director-. Op., cit., pág. 468. 5 PAGLIANO, Luciano F. "Honorarios de abogados y procuradores. Cuestiones habituales i Id ejercicio profesional", Editorial Librería Cívica, Santa Fe, 2014. TAMbién PAGLIANO, Luciano F. "Algunas cuestiones de honorarios en el Código Civil y Comercial (con especial referencia a la Ley 24.432), Microjuris Argentina, MJD7439.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional establece una excepción al régimen regular6, quien pretende su aplicación tiene la carga de demostrar los extremos legales exigidos, se aplica cuando existe incumplimiento de la obligación por parte del deudor (no rigiendo en caso de rechazo total de uno de los rubros reclamados o de la demanda),7 - el tope sólo rige para la primera o única instancia (no así para las ulteriores), - sólo funciona respecto de los honorarios correspondientes a la materia principal litigiosa (no comprende los estipendios incidentales)8, - también únicamente respecto de los emolumentos de la parte gananciosa (no deben computarse los honorarios estimados a los letrados que actuaron por la condenada en costas), y - sólo limita la responsabilidad del condenado en costas por los honorarios devengados mas no afecta su cuantificación en tanto no cabe vedarle al beneficiario de los mismos la posibilidad de reclamarle a su cliente el excedente de su crédito por sobre el límite porcentual legal 9.

3. La determinación del precio de los servicios El artículo 1255 del Código Civil y Comercial, en lo que aquí interesa, estipula: "El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial. Las leyes arancelarías no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución...".

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6 CSJSFe, "Braconi", A. y S., T. 158, pág. 198. 7 CSJN, "TALLERES METALÚRGICOS BARARI S.A. C. AGUA Y ENERGÍA SOCIEDAD DEL ESTADO-CÓRDOBA-", LL., T. 1998-F, PÁG. 190. CSJMENDOZA, "DOMÍNGUEZ, FRANCISCO J. C. MORENO ELIAS V. Y SAN CRISTÓBAL SOCIEDAD MUTUAL DE SEGUROS GENERALES", JA, 1998-1-7. CSJSFE, "MAYO TRANSFORMADORES S.R.L.", A. Y S., T. 219, PÁG. 136; "FERRANDO", A. Y S., T. 235, PÁG. 242. 8 CSJSFe, "Braconi", cit. 9 CSJN, "Villalba. Matías Valentín c/Pimentel, José y otros s/accidente-ley 9688", Fallos, 322:1276.

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Este dispositivo sigue la impronta de su antecesor, el segundo párrafo del artículo 1627 del Código Civil también fruto de la ley 24.432 (que regulaba idéntica situación de un modo similar a pesar de presentar una redacción un


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 tanto distinta)10, y lleva a las siguientes conclusiones: - que las leyes de aranceles profesionales no pueden mutilar la facultad de los contratantes de establecer el precio de las obras o de los servicios, - que si dicho precio debe ser establecido por los jueces siguiendo lo dispuesto en las normas mencionadas, la cuantificación debe adecuarse a la tarea cumplida por el prestador, lo que no es otra cosa, que la aplicación del principio de justa retribución por la labor cumplida11, - que para el caso de que la aplicación lisa y llana de los mínimos y máximos arancelarios lleve a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la tarea profesional desplegada, los jueces pueden fijar la remuneración con apoyo en criterios de equidad, - que la demostración de esas circunstancias excepcionales es carga del postulante de la regla12, - que es una norma de interpretación estricta y restrictiva por tratarse, precisamente, de una excepción13, - que no se modifica esa hermenéutica por tratarse los apoderados de la demandada de dependientes de la Administración Pública cuando persiguen el cobro de honorarios a la parte contraria14.

4. Referencia obligada al artículo 13 de la ley 24.432 Por vincularse de manera estrecha con las dos normas aludidas anteriormente15 resulta atinado referir a este dispositivo dado que no fue derogado por la ley 26.994. 10 "Las partes podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales. Cuando el precio por los servicios prestados deba ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de normas locales, su determinación deberá adecuarse a la labor cumplida por el prestador del servicio, los jueces deberán reducir equitativamente ese precio, por debajo del valor que resultare de la aplicación estricta de los mínimos arancelarios locales, si esta última condujere a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida". 11 En forma reiterada se ha dicho que "honorarios deben ser justos no sólo teniendo en cuenta quién los percibe sino, además, quién debe abonarlos". Zeus, R. 6, pág. 150, con cita de Fallos, 232:479. 12 CSJN. "Fisco Nacional, Dirección Nacional Impositiva contra El Hogar Obrero Cooperativa de Consumo, Edificación y Crédito Limitada", fallo del 10.5.99.16. CSJSFe, "Transporte 9 de Julio", A. y S., T. 182, pág. 468; "Fischer", A, y S„ T. 189, pág. 481; "Ferrando", cit. 13 CSJSFe, "Braconi", cit. 14 CSJSFe, "Fischer", cit. 15 De igual faena resulta el segundo párrafo del artículo 271 de la ley 24.522:"... los jueces deberán regular honorarios sin atender a los mínimos fijados en esta ley, cuando la naturaleza, alcance, calidad o resultado de la labor profesional o el valor de los bienes que se consideren indicaren que la aplicación lisa y llana de aquéllos conduce a una desproporción entre la importancia del trabajo realizado y la retribución resultante. En este caso, el pronunciamiento judicial deberá contener el fundamento explícito de las razones que justifican esa decisión, bajo pena de nulidad".

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Así, en lo que aquí respecta, dispone: "Los jueces deberán regular honorarios a los profesionales, peritos, síndicos, liquidadores y demás auxiliares de la justicia, por la labor desarrollada en procesos judiciales o arbitrales, sin atender a los montos o porcentuales mínimos establecidos en los regímenes arancelarios nacionales o locales que rijan su actividad, cuando la naturaleza, alcance, tiempo, calidad o resultado de la tarea realizada o el valor de los bienes que se consideren, indicaren razonablemente que la aplicación estricta lisa y llana de esos aranceles ocasionaría una evidente e injustificada desproporción entre la Importancia del trabajo efectivamente cumplido y la retribución que en virtud de aquellas normas arancelarias habría de corresponder. En tales casos, la resolución que así lo determine deberá indicar, bajo sanción de nulidad, el fundamento explícito y circunstanciado de las razones que justificaren la decisión". Puede decirse en base a ello lo siguiente: - que de igual manera al artículo tratado anteriormente, exige que exista una evidente e injustificada desproporción entre la Importancia del trabajo efectivamente cumplido y el quantum de la regulación16, - que para ello debe atenderse a la naturaleza, alcance, tiempo, calidad, complejidad, resultado de la tarea realizada y/o el valor de los bienes que se consideren, - que es de interpretación estricta y restrictiva ya que Importa reducir las regulaciones que surgen de la aplicación de las escalas arancelarias respectivas17, - que el apartamiento de los resultados de las escalas debe ser de manera excepcional y fundada (no se trata de una orientación de seguimiento mecánico sino una excepción que requiere una seria fundamentación, y la mera invocación de la norma no justifica dejar de lado las reglas del arancel)18, - que se trata de una norma de orden público que pone un límite a las normas arancelarias locales al buscar una equivalencia en las prestaciones trabajo profesional y honorario19.

5. La transacción y los honorarios

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16 CSJN, "D.N.R.P. c/ Vidal de Docampo", Fallos, 329:94, del 14.2.06. Ver también en el mismo sentido "Figueroa, Eduardo Antonio c/E. N. -M9 de Economía- y B.C.R.A. s/juicios de conocimiento", del 30.10.07. 17 CSJSFe, "Braconi", cit. 18 CSJN, "Ferrarotti S.A. c/ D.G.I.", Fallos, 325:2250, del 12.9.02. 19 CSJSFe, "Incidente de Verificación de Crédito B.C.R.A. en Luma S.A.", A. y S„ T. 225, pág. 341, del 21.5.08.

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Una cuestión que ha dividido tanto a la doctrina como a la jurisprudencia desde hace tiempo está dada por los efectos que corresponde atribuir a una transacción que pone fin al pleito a los fines de la regulación de los honorarios


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 de los profesionales que, con participación en el mismo, no han intervenido en dicha actuación. En el centro de la discusión aparecían los derogados artículos 851,1195 y 1199 del Código Civil y ahora lucen los actuales artículos 1021 y 1022 del Código Civil y Comercial que rezan, respectivamente, lo siguiente: "Regla general. El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley" y "Situación de los terceros. El contrato no hace surgir obligaciones a cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no han convenido, excepto disposición legal". Así aparece una primera postura, con argumentos dados bajo el régimen anterior aunque plenamente trasladable al actual, que en síntesis sostiene que la transacción es inoponible a los curiales que no participaron en la misma ya que el efecto relativo de los contratos no puede perjudicar a terceros, debiendo, en caso de transacción, tomarse como base regulatoria para estimar sus emolumentos el monto peticionado en la demanda conforme las normas arancelarias pertinentes y, por tanto, no el transado. La tesis opuesta considera que los honorarios profesionales en su carácter de accesorios del proceso principal están indefectiblemente ligados a la suerte de éste y, por ello, al constituir la transacción un modo anormal de extinción del proceso el importe arreglado reemplaza al interés pecuniario de la demanda como "cuantía del litigio" a los efectos arancelarios. En el particular, la jurisprudencia tampoco muestra un panorama pacífico20. Empero, sin entrar a formular un detalle más preciso de los fallos citados, a pesar de ser algunos recientes 21, debe resaltarse que la Corte Suprema de Justicia de la Nación se enroló en la última de las posiciones a partir de los fallos "Murguía" 22 y "Coronel Martín"23, al afirmar que no se pueden generar dos categorías de profesionales para la regulación de los estipendios (los que participaron en el acuerdo y los que no) y que el juicio es una unidad jurídica y procesal, lo que equivale a decir que tiene un solo monto, sin que pueda haber dos bases regulatorias diferentes. Por otro lado, sostuvo que la transacción de derechos litigiosos homologada judicialmente, es un acto procesal con una ejecutoriedad propia equiparable a la sentencia, ofreciendo la suficiente seguridad como para determinar el monto de la regulación de honorarios por actuación judicial. No obstante lo cual, huelga referir que esta oponibilidad deberá ceder en caso de simulación o fraude, en el supuesto que el monto consignado en la transacción no obedezca 20 Por la oponibilidad: "Banco Comercial La Plata c/Fundar" Nro. 2039, año 1980; "Tormes, Hernán c/Zubíri" Nro. 2040. año 1990; "MRA y Otro", Nro, 2.043, año 1994; "De Souza, Daniel O. c/Empresa Obras Sanitarias de la Nación - R. de Hecho deducido por Susana D'Agnilllo", del 17.10.92. Por la Inoponibilidad: "Serantes, Miguel c/Biagol", Nros. 2045 a 2051, año 1999; según Reseñas del Digesto Práctico L.L. Honorarios, Tomo II, págs. 186/7. También ver "Provincia de Santa Cruz c/Y.P.F." 21.3.95, L.L. 1.996 C, pág. 790; "Asociación Trabajadores del Estado c/ Provincia de San Juan", 28.3.00, LL, págs. 61011; etc. 21 CNCom., Sala B, 04.7.16, "R., I.P c. Caja de Seguros", LL., 2016-D, diario del 02.8.16. 22 CSJN, "Murguía, Elena J. c. Green, ErnestoB", Fallos: 329:1191. 23 CSJN, "Coronel, Martín F. c. Villafañe, Carlos A. y otra", C.S.J.N., publicado en DJ 14/6/2.006, con nota de MORELLO, Augusto M„ DJ 24/5/2.006, 252; LL.M 15/5/2.006,6; LL..2006-C438.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional a la realidad de los acontecimientos, aunque pesará sobre el profesional la carga de la prueba, dificultosa por cierto. En particular, por último, amerita resaltar que a diferencia de lo que ocurre en otras legislaciones arancelarias, la ley santafesina -nro. 6767, ref. 12.851-posee un importante mecanismo "antifraude" -o que, por lo menos, intenta mitigar la eventual posibilidad del fraude-24 que tiende a la protección de la labor profesional cuando en su artículo 8 inc. m) establece un límite insoslayable, constituido por el 50% del monto total reclamado como base regulatoria en caso que la transacción se haya efectuado por un importe inferior al mismo, lo que así ha sido expuesto por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Santa Fe25.

6. Consignación extrajudicial y honorarios del escribano El digesto civil y comercial, siguiendo los lineamientos del Proyecto de 1998, innova en relación al Código derogado introduciendo el pago de sumas de dinero mediante consignación extrajudicial en el artículo 910, en el que trata el supuesto de procedencia, trámite a realizar por ante un escribano de registro y recaudos a cumplir. Esa regulación, tal como se verá a continuación, si bien no incide en la forma de determinar los honorarios del escribano interviniente, sí establece quién es el sujeto sobre el que recaerá la obligación de su pago según las hipótesis que se plantean. Así estatuye como derechos del acreedor, en el artículo 911 que: "Una vez notificado del depósito, dentro del quinto día hábil de notificado, el acreedor tiene derecho a: a) aceptar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del deudor el pago de los gastos y honorarios del escribano; b) rechazar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del acreedor el pago de los gastos y honorarios del escribano;

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24 Entendida esta referencia en el sentido de plasmar en el acuerdo transaccional un importe menor al realmente convenido entre los litigantes. 25 CSJSFe"Vargas", A. y S., T. 180, pág. 101; "Trivisonno", A. y S., T. 212, pág. 303. 26 RIVERA, Julio César..., op. cit, T. III, pág. 334.

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c) rechazar el procedimiento y el depósito, o no expedirse. En ambos casos el deudor puede disponer de la suma depositada para consignarla judicialmente". En ese orden, cabe apuntar que se critica la situación regulada en el inciso a) en tanto si el acreedor acepta el procedimiento y retira el depósito se pone a cargo del deudor los honorarios y gastos del escribano de manera injustificada ya que el instituto se funda en la mora del primero y no de éste26. Por último, en el artículo 912 contempla la situación de los derechos del acreedor que retira el depósito estableciendo que si procede de esa manera "...y rechaza el


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 pago, puede reclamar judicialmente un importe mayor o considerarlo insuficiente o exigir la repetición de lo pagado por gastos y honorarios por considerar que no se encontraba en mora, o ambas cosas. En el recibo debe hacer reserva de su derecho, caso contrario se considera que el pago es liberatorio desde el día del depósito. Para demandar tiene un término de caducidad de treinta días computados a partir del recibo con reserva".

7. Honorarios de los árbitros La nueva legislación innova al regular el contrato de arbitraje, cuestión que históricamente fue abordada por los Código procesales y que ha motivado severas críticas27. Sin perjuicio de lo cual, en lo que hace al tema que nos convoca, el artículo 1664 contempla la retribución de los árbitros y de manera concordante con el artículo 1255 ya comentado, dispone que "Las partes y los árbitros pueden pactar los honorarios de éstos o el modo de determinarlos. Si no lo hicieran, la regulación se hace por el tribunal judicial de acuerdo a las reglas locales aplicables a la actividad extrajudicial de los abogados". Es decir, la disposición autoriza a los contendientes y a los terceros imparciales e impartiales a establecer el importe de los estipendios de éstos o la manera de su determinación (cuestión que puede comprender la base regulatoria, las escalas aplicables o el procedimiento para su fijación), lo que resulta totalmente razonable en tanto el vínculo que los une es de naturaleza contractual. A su vez agrega que a falta de convención, los emolumentos serán determinados judicialmente conforme las reglas locales arancelarias aplicables a la actividad extrajudicial de los abogados, lo que resulta observable desde dos aspectos: uno, que la jurisprudencia de la Corte nacional enseña que las leyes arancelarias son extrañas a la índole de las funciones desempeñadas por los árbitros28; y, el otro, que la labor de los árbitros es justamente en un proceso y no fuera de él, por lo que no luce razonable la asimilación que trae el precepto, tal como lo indica la doctrina29. Párrafo aparte vale decir que corresponderá armonizar este dispositivo con lo normado por las leyes locales respectivas, tal el caso de la Provincia de Santa Fe donde el artículo 421 del digesto procesal civil y comercial en su parte final 27 Por todos MENDEZ, Héctor O. "El nuevo 'contrato de arbitraje' en el Proyecto de unificación de los Códigos Civil y Comercial" Revista de Derecho Procesal, 2013-1, "Proyecto de código Civil y Comercial. Aspectos procesales", Rubinzal Culzoni, Sta. Fe., 2013, págs. 285 yss. 28 Agregando en Fallos 320:2379 que "a falta de previsión legal expresa, es razonable adoptar como pauta orientadora para la regulación de los honorarios de los árbitros en los procesos arbitrales, las escalas previstas en el Reglamento de Conciliación Facultativa y de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional" agregando que "las leyes arancelarias de abogados y procuradores no son aplicables a quienes -más allá del título profesional que ostenten- han intervenido como árbitros en un proceso arbitral". Ver también Fallos, 322:1100 y 327:4734. 29 FALCON, Enrique M. "El arbitraje en el Proyecto de Código Civil y Comercial", L.L., 2013-A. 482.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional establece que los honorarios de los árbitros "serán regulados por el juez en la forma ordinaria" (aunque debe advertirse que si son jueces los que han sido instituidos como árbitros no pueden obtener regulaciones de honorarios a su favor bajo pena de destitución -art. 220 de la ley 10.160-).

8. Honorarios en el albaceazgo 8.1. Patrocinante del albacea El artículo 2525 del Código Civil y Comercial mantiene la indelegabilidad del cargo de albacea y el carácter intuitu personae de la designación que impide su transmisión por causa de muerte. También reitera la norma anterior en cuanto a que no esté obligado a actuar en forma personal, pudiéndolo hacer por medio de un mandatario, pero a su costa, cuenta y riesgo 30. En cambio sí innova respecto a los costos que genere su actuación si lo hace con patrocinio letrado al disponer que "los honorarios del abogado patrocinante sólo deben ser sufragados por la sucesión si sus trabajos resultan necesarios o razonablemente convenientes para el cumplimiento del albaceazgo". En efecto, a diferencia del digesto anterior, los gastos de los emolumentos del patrocinio letrado requerido por el albacea pueden encuadrarse como costos deducibles de la sucesión y a cargo de ésta, a condición de que esa intervención resultase necesaria o razonablemente conveniente para el cumplimiento de su misión, receptando de esta manera y como bien apunta la doctrina, el criterio mayoritario31. Este encasillamiento quedará, en definitiva, en manos del juez de la causa en base a las cuestiones tácticas y probatorias que se presenten, siendo útil para ello las manifestaciones que, acompañadas de sus respectivas acreditaciones, formulen los interesados. 8.2. Remuneración del albacea El artículo 2530 regula la retribución del albacea y prevé la situación de los gastos en que hubiere incurrido en su labor disponiendo que "...debe percibir la remuneración fijada en el testamento o, en su defecto, la que el juez le asigna, conforme a la importancia de los bienes legados y a la naturaleza y eficacia de los trabajos realizados.

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30 Art. 3855 CC: "El albacea no puede delegar el mandato que ha recibido, ni por su muerte pasa a sus herederos; pero no está obligado a obrar personalmente: puede hacerlo por mandatarios que obren bajo sus órdenes, respondiendo de los actos de éstos. Puede hacer el nombramiento de los mandatarios, aun cuando el testador hubiese nombrado otro albacea subsidiario". 31 RIVERA, Julio César y MEDINA, Graciela -Directores-, ESPER, Mariano -Coordinador. "Código Civil y Comercial de la Nación Comentado", T. VI, La Ley, Bs. As., 2014, pág. 575.

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Si el albacea es un legatario, se entiende que el desempeño de la función constituye un cargo del legado, sin que corresponda otra remuneración excepto que deba entenderse, según las circunstancias, que era otra la voluntad del testador.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Deben reembolsarse al albacea los gastos en que incurra para llenar su cometido y pagársele por separado los honorarios o la remuneración que le corresponden por trabajos de utilidad para la sucesión que haya efectuado en ejercicio de una profesión". Si bien se mira, presenta innovaciones en función de la regulación velezana al establecer, en primer término, el derecho del albacea a percibir una remuneración en lugar de una comisión32, término más abarcativo y que "no se limita a un porcentaje, sino que por el contrario reconoce la labor del albacea como merecedora de remuneración, como una actividad que puede y debe producir una ganancia"33. Asimismo, en segundo lugar, a los efectos de determinar la remuneración se prevé la posibilidad de que la misma haya estipulada por el causante en el testamento sea mediante una suma fija de dinero, un porcentaje del haber hereditario o del valor de los legados que ha hecho, o un legado, debiendo aclararse que esta determinación no puede ser cuestionada por el ejecutor "pues si aceptó el cargo acepta también la remuneración que le fijó el testador. Y por la misma razón no puede renunciar a la retribución fijada por el testador y solicitar que el juez le regule los honorarios. Tampoco puede ser impugnada por elevada por los herederos, pues en todo caso habrá una liberalidad del testador que aquéllos deben respetar, excepto que se trate de herederos forzosos y su legítima resulte afectada por dicha liberalidad"34. En cambio, en ausencia de voluntad del causante expuesta en el acto de última voluntad, la retribución del albacea debe ser determinada por el juez atendiendo a una pauta cuantitativa: la trascendencia de los bienes legados, y a aspectos cualitativos: la naturaleza y eficacia de las labores concretadas, que reflejan -en definitiva- el principio de proporcionalidad que impera en materia de honorarios respecto del cual la Corte nacional ha dicho que "una regulación válida y justa no puede prescindir del intrínseco valor de la labor cumplida en la causa, de la responsabilidad comprometida en ella y de las modalidades todas del juicio"35. Y si el albacea es un legatario, debe entenderse, salvo que se demuestre según las circunstancias del caso que era otra la voluntad del testador (lo que ameritará la correspondiente prueba), que el desempeño de su función conforma un cargo del legado careciendo de derecho a otra remuneración. Si bien se mira hasta el momento, Ja norma nada establece respecto de la posibilidad de que el albaceazgo sea gratuito por voluntad del de éujus, cuestión que si bien es discutida doctrinaria y jurisprudencialmente, fue admitida bajo la impronta del digesto anterior y que resulta trasladable al 32.32 Art. 3872 CC: "El albacea tiene derecho a una comisión que se gradúa según su trabajo y la importancia de los bienes de la sucesión". 33 RIVERA, Julio César..., op., cit., pág. 589. 34 ALTERINI, Jorge H.- Director general-, "Código Civil y Comercial comentado", T. XI, La Ley, Bs. As., 2015, pág. 797. 35 CSJN, Fallos, 258:64; 261:398; 310:631; etc.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional nuevo sistema en tanto no se encuentran reparos valederos para que se interprete de una manera distinta apenas se observe que si el ejecutor testamentario aceptó su misión con dicha condición ello importa su admisión 36. En su parte final el canon dispone que los gastos en que haya incurrido el albacea para su cometido deben ser reembolsados, previa rendición de cuentas por supuesto, y pagársele por separado los emolumentos por trabajos de utilidad para la sucesión que haya efectuado en ejercicio de una profesión, tal el supuesto del albacea abogado o arquitecto, y siempre que sean extraños a su desempeño como ejecutor testamentario. Por último, la doctrina sostiene que la remuneración del nombrado constituye una carga de la masa (art. 2384 CCC. 37) y, por tal, tiene preferencia para ser abonada con los bienes hereditarios con antelación a los acreedores del causante y personales del heredero y legatarios.38

9. Prescripción de honorarios profesionales

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36 CIFUENTES, Santos -Director-. "Código Civil comentado y anotado", 3° edición ampliada y actualizada, T. VI, La Ley, Bs. As., 2011, pág. 240. 37 "Los gastos causados por la partición o liquidación, y los hechos en beneficio común, se imputan a la masa. No son comunes los trabajos o desembolsos innecesarios o referentes a pedidos desestimados, los que deben ser soportados exclusivamente por los herederos que los causen". 38 ALTERINI, Jorge H..., op. cit., pág. 797. 39 Ver en este sentido el desarrollo que del sistema Velezano se efectúa en PAGLIANO, Luciano F. "La prescripción de la acción por honorarios de abogados y procuradores en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación", Revista de Derecho Procesal, 2013-1, Rubinzal Culzoni, Sta. Fe, 2013, págs. 139 y ss. También PAGLIANO, Luciano F. "Honorarios de abogados y procuradores. Cuestiones habituales del ejercicio profesional", Librería Cívica, Santa Fe, 2014, págs. 71 y ss. y "Prescripción de honorarios en el Código Civil y Comercial". Revista Ns 1 de Actualización Jurisprudencial CivComNac. Microjuris Argentina. MJ-MJN-89274-AR. 40 El Anteproyecto de 1998 establecía en el artículo 2498: "Acciones correspondientes a servicios prestados en procedimientos. El plazo de prescripción de las acciones de los corredores, comisionistas y otros intermediarios para el pago de sus remuneraciones se cuenta, si no existe plazo convenido, desde que concluyó la actividad. En los servicios que han sido prestados en procedimientos judiciales, arbitrales o

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El Código Civil y Comercial contiene una disposición específica para esta temática, claramente positiva si se la compara con el digesto velezano en tanto procura superar las más variadas posturas doctrinarias y jurisprudenciales que a la luz de aquellas normas se habían elaborado39. Efectivamente, el codificador clarifica este tópico apenas se repare en lo dispuesto en el artículo 2558 que reza: "Honorarios por servicios prestados en procedimientos. El transcurso del plazo de prescripción para reclamar honorarios por servicios que han sido prestados en procedimientos judiciales, arbitrales o de mediación, comienza a correr desde que vence el plazo fijado en resolución firme que los regula; si no fija plazo, desde que adquiere firmeza. Si los honorarios no son regulados, el plazo comienza a correr desde que queda firme la resolución que pone fin al proceso; si la prestación del servicio profesional concluye antes, desde que el acreedor tiene conocimiento de esa circunstancia"40.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 De su lectura se avizoran varios aspectos a considerar, algunos sumamente positivos: 9.1. Ámbito de aplicación Al respecto, se regula el momento en que empieza a correr la prescripción de la acción sólo para los casos de honorarios de abogados y procuradores "por servicios prestados en procedimientos", comprendiendo en éstos a los "judiciales, arbitrales o de mediación". Excluye, por tanto, los emolumentos correspondientes a actividad extrajudicial, cuestión sobre la que se volverá infra pero que, se anuncia, no significa que la acción a su respecto no esté alcanzada por la prescripción liberatoria. A su vez, la norma no formula distingo entre quien es el deudor, si el cliente del curial o el condenado en costas, por lo que este tópico tiende a perder trascendencia con la nueva legislación, salvo que se trate del último supuesto del artículo ya que si la prestación del servicio profesional finaliza antes de la conclusión del proceso, el abogado o procurador solo tiene acción contra su mandante. 9.2. Comienzo del cómputo Si bien se mira, la norma sigue el criterio dominante de la Corte Suprema de Justicia nacional y de otros tribunales locales (tal la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe) que diferencia entre el derecho a obtener la regulación de honorarios y el derecho a cobrar los estipendios una vez que han sido justipreciados. En efecto, el artículo -a pesar de la deficiencia de técnica legislativa que presenta en tanto formula la distinción en orden inverso al lógico (primero debe obtenerse la regulación de los honorarios para posteriormente perseguirse su cobro)-, echa luz sobre uno de los puntos más debatidos en la materia, diferenciando las dos hipótesis aludidas a los fines de establecer el cabo inicial del plazo de prescripción. En esta dirección estatuye: 9.2.1. Honorarios regulados por servicios prestados en procedimientos En su primer párrafo contempla el caso de honorarios regulados en procedimientos judiciales, arbitrales y de mediación, con dos sub hipótesis tácticas a los efectos de considerar el punto de partida del plazo extintivo: a- La primera indica que en esos procedimientos, dicho lapso "comienza a correr desde que vence el plazo fijado en resolución firme que los regula". Como se observa, se ata el cabo inicial del tiempo prescriptivo al plazo fijado en decisión firme, empero no dice a cuál refiere. No obstante, una correcta hermenéutica indica que el plazo a que alude es el fijado por el juzgador para de mediación, el plazo de prescripción se computa desde el dictado de la decisión que puso fin al procedimiento o desde que el interesado pudo pedir regulación definitiva de sus honorarios, aunque haya mediado extinción del mandato, cese del patrocinio o de la designación".

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Herramientas para el Ejercicio Profesional el pago de los emolumentos regulados y que ha sido ordenado en la misma resolución que los estima. Abona esta concepción la regla general del artículo 2554 que estipula que "el transcurso del plazo de prescripción comienza el día en que la prestación es exigible", o sea el momento en que la acción está expedita.41 b- La segunda sub hipótesis es subsidiaria por cuanto está prevista ante el supuesto de inexistencia de plazo judicial para el pago de los honorarios regulados. Si así fuera, la norma estatuye que la prescripción comienza a correr "desde que adquiriera firmeza" la decisión de la judicatura que los estimó. Siendo así, la clave está dada por el momento en que quedó firme la regulación, extremo que dependerá de la legislación procesal aplicable. 9.2.2. Honorarios no regulados por servicios prestados en procedimientos Si los estipendios profesionales no han sido regulados, el dispositivo prevé a su vez dos supuestos para el cómputo del dies a quo: a- Si se puso fin al proceso, el susodicho lapso se cuenta a partir de "que queda firme la resolución" que le dio finiquito, sea que la misma se enrole en un modo normal (sentencia) o anormal (allanamiento, desistimiento, transacción y caducidad o perención de instancia) de terminación del mismo. b- En cambio, en el caso de que la prestación del servicio abogadil haya concluido antes de aquél acontecimiento el plazo se computa desde que "el acreedor tiene conocimiento de esa circunstancia". La norma mejora la redacción pertinente del art. 4032, inc. 1-, del Código derogado en tanto el plazo no se contabiliza "desde la cesación de los poderes del procurador o desde que el abogado cesó en su ministerio" (como se establecía), sino desde la fecha del anoticiamiento de ese evento al Interesado, sea abogado o procurador, de manera fehaciente42.

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41 41. GHERSI, Carlos A. "La prescripción liberatoria en el anteproyecto de código unificado", MJD5804. Asimismo, este supuesto consagrado en el artículo 2554 nos lleva a aclarar que no son sinónimos firmeza de la decisión y acción expedita o ejecutoria toda vez que una decisión judicial puede estar firme pero no causar ejecutoria. En efecto, un hipotético caso no muy alejado de la realidad que transita el Estado nacional y la mayoría de las provincias ayuda a la comprensión: como se sabe, en dichos ámbitos conviven desde hace varios años sistemas de ejecución de sentencias contra el Estado (leyes nacionales nros. 23.982,24.624; en Santa Fe ley nro. 7234, modif. leyes nros. 9040 y 12.036) y en virtud de sus disposiciones un pronunciamiento que condene a la Administración al pago de una suma de dinero puede adquirir firmeza -con su nota característica de inmutabilidad- pero no poseer fuerza ejecutoria que deje expedita la vía del apremio (ejecución forzada) dado que la normativa aludida diseña distintos pasos a seguir por el Estado deudor para abonar la condena mediante su inclusión presupuestaria en los ejercicios fiscales que correspondan y hasta que no vence dicha posibilidad el acreedor carece de título hábil para promover la ejecución de su crédito. 42 En este sentido se habían pronunciados los siguientes fallos durante la vigencia del Código Civil: CNCiv., Sala A, 26.7.79, "Cornejo Torino c. Fassardi Constante", ED, 85-302; Sala D, 23.6.81, "Cabal, Joaquín s/ Sucesorio", ED, 94-727; Sala G, 03.4.89, "Ball", ED, 135-550, etc.. En igual sentido STRATTA, Alicia Josefina. "Prescripción de los honorarios de los abogados", ED, 150-641, donde analiza una variada y enriquecedora casuística.

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9.3. Honorarios de abogados y procuradores por tareas extrajudiciales Los


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 emolumentos de los curiales por su tarea en la órbita extrajudicial no han sido destinatarios de norma específica en el Código Civil y Comercial. Empero, conforme se aclarara, dicha situación no importa considerar que esta retribución quede excluida de los efectos del instituto liberatorio en razón de que no se encuentra contemplada en el artículo 2536 entre las disposiciones que establecen un número cerrado (numerus clausus) de acciones imprescriptibles43. Siendo así, para el cómputo del plazo prescriptivo para estas labores extrajudiciales (entre las que se incluyen a las tareas desplegadas por ante la Administración)44 se debe recurrir a [a regla general del artículo 2554 y contarse el mismo desde "el día en que la prestación es exigible". A modo ilustrativo simplemente, si al curial se le encomendó la redacción de un boleto o contrato de compraventa (típica actuación extrajudicial), desde el momento de la conclusión de esa labor tiene acción para reclamar el cobro de sus estipendios, constituyendo esa circunstancia el dies a quo a los fines de la prescripción extintiva. 9.4. Plazo de prescripción de la acción Un aspecto trascendente de la nueva legislación civil y comercial es el referido a los plazos de la prescripción liberatoria, aspecto en el que, como bien apunta López Herrera, el Código "se caracteriza por simplificarlos y reducirlos" 45. Así, dentro del Capítulo 2 "Prescripción liberatoria", se encarga de esa misión la Sección 2o "Plazos de prescripción", estipulando el artículo 2560 ur plazo genérico de cinco años. De esta manera se ha procurado actualiza los períodos de tiempo, intentando la unificación y la reducción en base a la realidad actual y en pos del valor seguridad jurídica. Ese plazo, a su vez, es residual en tanto rige a excepción de que se prevé; uno diferente (art. 2560). En cuanto a éstos, se encuentran establecidos. Continuación en cuatro artículos (2561 a 2564) que, se anota, no consagran un lapso distinto para la prescripción de la acción por honorarios de abogados y procuradores. Así las cosas, se arriba a un aspecto altamente favorable del nuevo digesto toda vez que para todo supuesto que refiere a los casos tratados, ya sea de emolumentos no regulados en procedimientos (judiciales, arbitrales de 43 GHERSI, Carlos A., op. cit. En cuanto al catálogo de acciones imprescriptibles ver LOPEZ HERRERA, Edgardo. "La prescripción liberatoria y la caducidad" en "Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación 2012", RIVERA, Julio César -Director-, MEDINA, Graciela -Coordinadora-, AbeledoPerrot, Bs. As., 2012, pág. 1185. 44 PAGLIANO, Luciano F. "Los honorarios de abogados y procuradores en la nueva ley de mediación prejudicial obligatoria de la Provincia de Santa Fe", MJD5548. 45 LÓPEZ HERRERA, Edgardo, op. cit., quien además aclara que, por ejemplo, la reforma francesa también fija un plazo de cinco años (art. 2224). Asimismo, el artículo 2501 del Anteproyecto de Código Unificado de 1998 establecía uno menor: "Plazo ordinario. El pía ordinario de la prescripción extintiva es de cuatro (4) años".

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Herramientas para el Ejercicio Profesional mediación) o estimados en tales ámbitos, que el deudor sea el propio cliente o el condenado en costas, o se hayan devengado por tareas abogadiles extrajudiciales, el plazo prescriptivo es el quinquenal o genérico cuyo inicio se computa conforme las reglas expuestas. 9.5. Modificación de los plazos prescriptivos El artículo 2537 del Código Civil y Comercial, que sigue la tónica de s antecesor, regula una cuestión puntual muchas veces conflictiva como e la de la modificación de los plazos prescriptivos por ley posterior. Efectivamente el artículo 4051 del Código de Vélez trataba la posible colisión d las leyes en materia de prescripción al momento de entrada en vigencia del digesto fondal estableciendo como principio que las prescripciones y comenzadas se regían por la ley antigua (esto es, la vigente al momento en que se comenzó a prescribir), salvo que si por esas leyes se requiriese mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedarán cumplidas desde que haya pasado el tiempo designado por las nuevas contado desde el día e que rija el nuevo Código. De esa manera, a pesar de las discusiones doctrinarias y jurisprudencial que a su respecto se gestaron en tanto la citada disposición establece una solución diversa a la del artículo 3 del Código Civil, mayoritariamente se entendió que la norma consagra una solución permanente de derecho transitorio que por su especificidad prima sobre la aplicación de la ley nueva que recepta este último46. Esa impronta, tal lo adelantado, se traslada al actual Código en el citado artículo 2537: "Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior". En su traslado práctico, puede decirse coloquialmente lo siguiente: - Prescripción del derecho a solicitar.la regulación de honorarios (CC. 2 años, CCC. 5 años):

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46 SCJ Bs.As., "Banco Provincia de Buenos Aires c/Aloisi, Gustavo Ezequiel s/Cobro de Pesos". 30.9.09, http://www.scba.gov.ar/falloscompl/SCBA/2009/09-30/cl01610.doc -publicado también en JUBA, SCBA LP101610 S 30/09/2009 y RC J15728/09. SCJ Mendoza, 'Banco de Mendoza c/ Ferrandi', Expte. 91.807, sent. del 26-V-2008. En esta postura se enrola con enjundiosos argumentos Luis MOISSET de ESPANES. "El derecho transitorio en materia de prescripción", Bol. Fac. de Der. y C. Sociales de Córdoba, ario XXXIX, 1975, N91-3, pág. 2899; también ver "La irretroactividad de la ley y el efecto inmediato" y "La irretroactividad de la ley y el efecto diferido", J. A., Doctrina 1972, págs. 514 y 517.

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Dies a quo 01.08.14, prescribe el 01.08.16 (rige la ley anterior por cuanto el plazo se amplió).


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 - Prescripción de la acción para el cobro de los honorarios regulados (CC. 10 años, CCC. 5 años): Dies a quo 01.08.12, prescribe el 01.08.2021 (rige la nueva ley contando el plazo de prescripción desde la fecha de su vigencia). Dies a quo 01.08.2007, prescribe el 01.08.2017 (rige la ley anterior por cuanto finaliza el plazo prescriptivo antes que el de la novel legislación computado desde su vigencia). Por ende, en términos similares puede señalarse que en caso de que la nueva ley reduzca los plazos del instituto (los dos últimos supuestos ensayados), para que opere la prescripción liberatoria se debe considerar el plazo que vence antes (el del CC. o el del CCC. contado desde su vigencia). 9.6.Vías procesales para oponer la prescripción El artículo 2551 del Código Civil y Comercial supera una posición mezquina y cuestionada que contenía en este aspecto el Código velezano 47 y haciéndose eco del criterio sostenido de modo unánime por los operadores jurídicos 48, establece que la prescripción -liberatoria o adquisitiva- "puede ser articulada por vía de acción o de excepción". 9.7.Oportunidad procesal para oponer la prescripción En una clara mejora de lo dispuesto por el anterior artículo 3962 del Código Civil49 -que a su vez importó una superación de su redacción originaria- y en pos de aquietar las aguas en tomo a las férreas discusiones que al respecto se generaron50, el artículo 2553 del novel digesto estipula que "Le prescripción debe oponerse dentro del plazo para contestar la demande en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecución. Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los término: aplicables a las partes, deben hacerlo en su primera presentación". Como se dijo, la disposición es positiva en tanto la claridad del canon tiende a mitigar las diversas posiciones que existían en este punto, estableciendo de modo puntual cuál es la oportunidad de articular la excepción en procesos de cognición, de ejecución y previendo además la situación particular de los terceros. Así disponerlo, por su lado, demandará una tarea hermenéutica a los efectos de armonizar el precepto con las regulaciones: que los Códigos procesales efectúan de la excepción de prescripción51.

47 Art. 3949: "La prescripción liberatoria es una excepción para repeler una acción por i solo hecho que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere". 48 Por todos BUERES, Alberto J. "Código Civil y Comercial de la Nación analizado, comprado y concordado", T. 2, Hammurabi, Bs. As., 2015, pág. 627. 49 "La prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien intente oponerla". 50 Claro ejemplo de ello es el fallo de la CSJSFe en "Didier", A. y S„ T. 234, pág. 34. 51 Art. 346 CPCCN; art. 142, inc. 4, parte final, del CPCC Sta.Fe; etc.

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Conjuntos inmobiliarios. Previsiones del Código Civil y Comercial Autor: Compagnucci de Caso, Rubén H.

Sumario: I. Introducción sobre la figura de los conjuntos inmobiliarios. Diferentes formas de constitución jurídica.— II. Características.— III. Naturaleza jurídica.— IV. Metodología del Código Civil y Comercial. Objeto y crítica.— V. Previsiones del Código Civil y Comercial, y especialmente lo dispuesto en el art. 2075. Objeciones y observaciones.— VI. Análisis de un importante precedente jurisprudencial.— VII. Breves conclusiones.

Abstract: No existen razones de valía, tampoco las invoca la ley, para alterar los sistemas y regímenes vigentes en los “conjuntos inmobiliarios” preexistentes. Si fuera posible, y los titulares de los derechos lo considerasen, podrían conformar un nuevo sistema legal, o bien formular algún tipo de adecuación, pero sin ser ello de exigencia rígida y determinante.

inmobiliarios.

Los denominados conjuntos inmobiliarios, aparecen regulados en el nuevo código civil y comercial en el título sexto del libro cuarto, en los artículos 2073 a 2113, siguiendo de esa manera el Proyecto de unificación de la legislación civil y comercial del año 1998. Tiene como característica ese título que se divide en tres capítulos, que comprende a los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, al sistema del tiempo compartido, y al régimen de los cementerios privados.

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conjuntos

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I. Introducción sobre la figura de los Diferentes formas de constitución jurídica


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 En lo que interesa a este análisis, me ocuparé de lo referido en el capítulo primero, es decir, a los conjuntos inmobiliarios en sentido específico, o como dice Alterini, aquellos “conjuntos inmobiliarios propiamente dichos” 52. Es importante señalar que, de conformidad al primero de los artículos citados, es decir al art. 2073, ingresarían en este concepto los: “clubes de campo”, “barrios cerrados o privados”, “parques industriales, empresariales o náuticos” o cualquier otro “emprendimiento urbanístico”. Esta regulación y sus diferentes formas ha tenido una razón social determinante que la mayoría de la doctrina se encarga en señalar, su incremento y su gran desarrollo se produce en los últimos treinta años cuando las personas buscan una mejor calidad de vida y contacto con la naturaleza, alejándose de los centros urbanos más poblados . A ello se suma una mayor seguridad personal, el poder satisfacer necesidades de esparcimiento, actividad deportiva, y diversión53. Este fenómeno social que posee una amplia difusión en el mundo, choca con las figuras jurídicas tradicionales, especialmente con lo que se ha entendido que es la propiedad inmueble. Así en la doctrina española es siempre trascedente acercar la opinión de Castán Tobeñas. Este distinguido jurista señala que propiedad tiene un sentido filosófico que equivale a la cualidad distintiva de una cosa o de una esencia; en un sentido vulgar significa las cosas sometidas al poder del hombre; y en un sentido económico jurídico la relación de dependencia en que se encuentran respecto del hombre y que a este sirven para satisfacer sus necesidades. Agrega, para concluir que la propiedad es un derecho real cuyo ámbito se circunscribe en un doble sentido, recae sobre cosas corporales, y se diferencia de los demás derechos reales que atribuye a su titular un poder general y pleno sobre la cosa54. Es evidente que el conjunto inmobiliario no responde plenamente a dicha característica, ya que, es imposible ubicarlo o tipificarlo dentro del entorno que rodea al derecho real de dominio. A mi juicio esta es la razón histórica que

52 JULIÁ, Jorge R.R., “Conjuntos Inmobiliarios”, Ed. Hammurabi, 2015, p. 121. ALTERINI Jorge H., “Simplificación en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios”, en LA LEY, 2016-D, 751. STRATTA, Alicia Josefina, “Reseña de cuestiones planteadas sobre los clubes de campo y otros complejos residenciales”, en ED 212- 821 y ss. 53 SAUCEDO Ricardo Javier, comentario al art. 2073 del Cód. Civ. y Com., en RIVERA Julio C. – MEDINA Graciela, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Ed. Thomson Reuters-La Ley, Bs. As., 2014, t. V, p. 611.; CASTRO HERNÁNDEZ, Manuel H. – CLÉRICI Luis S., “Nuevas formas de urbanización. Clubes de campo y barrios cerrados”, en ED, 193-842; MARIANI de VIDAL Marina – ARBELLA Adriana N., “Clubes de campo y barrios cerrados”, Ed. Heliasta, Bs. As. 2009.; íd. “Tratamiento de algunas cuestiones en las urbanizaciones privadas, clubes de campo y barrios cerrados”, en JA, 2007-I1072. 54 CASTAN TOBEÑAS, “Derecho Civil Español Común y Foral”, Ed. Reus, Madrid, 1978, t. II, “Derecho de cosas”, ed. revisada y puesta al día por Gabriel García Cantero, p. 82.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional llevara a que antes de producirse una regulación legal determinada, se tratara de buscar distintas figuras jurídicas a los efectos de lograr soluciones prácticas. Incluso se ha planteado todo un cuestionamiento a su tipificación como derecho real, cuando la titularidad de un derecho real concurre en personas diferentes y surgen comunidades distintas. Entre dichos casos, hace notar el profesor Diez Picazo que aparecen los procesos de urbanización, donde se crean zonas comunes que deben ser integradas con las propiedades sitas en el sector. Se pierde aquello que se solía decir en cuanto a que “Mi propiedad es mi reino, mi castillo”55. Es así que el autor citado refiere al llamado de atención sobre los diferentes regímenes entre la “propiedad solitaria”, de la “propiedad gregaria”. En el primer caso existe una cierta inmunidad sobre las regulaciones urbanísticas, mientras que en el otro, sufre una serie de limitaciones, algunas muy justificadas y otras no tanto56. Ante el fenómeno bajo análisis y a fin de lograr soluciones concretas, en la experiencia local se anotan diversas modalidades que hoy se hallan vigentes y con un funcionamiento normal y adecuado. Por ello se crearon estos “clubes de campo” u otras urbanizaciones, bajo la forma que van desde establecer solamente derechos personales a sus integrantes, o bien derechos reales, o la suma de ambos. Cuando se trataba de derechos personales surgía la necesidad de unirlo a una persona jurídica, como puede ser una sociedad comercial, asociación civil, o a una cooperativa, donde los accionistas o socios accedían a las partes comunes del ente57.

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55 DIEZ PICAZO, Luis, “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”, Ed. Civitas, Madrid, 1995, t. III, p. 899 y ss. 56 DIEZ PICAZO, op. cit. p. 148. 57 MOLINA QUIROGA, Eduardo, “Nuevos Derechos Reales en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Conjuntos inmobiliarios y Cementerios Privados (Infojus del 29-IV-2015).

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En el caso de constitución mediante la figura del derecho real la solución arrastraba diversas variantes. Lo primero en considerar es que se distinguen con cierta nitidez las partes privadas de las partes comunes. Es de considerar que el titular es dueño de una fracción de terreno, con las características de la propiedad individual. A todo se le agregan las denominadas partes comunes que se integran con: las calles de acceso, el área recreativa, el “club house”, el cercamiento, y otras edificaciones para servicios, como sanitarios, generadores eléctricos, etc. El problema que se suscita es la vinculación entre el propietario de un parte privativa con la común. De allí que se crearon formas asociativas para otorgar la propiedad de estas partes comunes, y vincularlas con los


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 propietarios mediante el derecho real de servidumbre 58 u otros medios jurídicos que ofrecieran una especie de conexidad entre ambas.

II. Características La ley civil y comercial vigente en el art. 2074 se ocupa en indicar de manera exhaustiva y con cierto puntillismo, las características que tienen los conjuntos inmobiliarios. Y ellas son: a) el cerramiento perimetral, mediante diferentes medios que no hacen al caso: b) la necesidad de existencia de partes comunes y privativas; c) el estado de indivisión forzosa y perpetua de los lugares y partes de contenido común; d) tener un reglamento que determina la forma de funcionamiento. El limite perimetral dispuesto en el cerramiento tiene un objetivo bien definido ya que determina exactamente y deslinda el lugar donde se halla el complejo o la urbanización, y a más de ello, protege el predio impidiendo el ingreso de extraños. Generalmente hay un lugar predefinido para entrar y salir que se encuentra vigilado por personal especializado59. Con relación a las partes privativas y comunes, constituyen elementos esenciales de este tipo legal. Las privativas generalmente destinadas a viviendas permanentes o transitorias, tienen como cualidad que su destino y función se halla sometido a lo dispuesto en la reglamentación, y al control de su desarrollo y actividad. En ello se anota quizá el rasgo diferencial con la propiedad privada individual, donde el titular posee un campo mucho más amplio de libertad60. En cuando a las partes denominadas “comunes” deben regirse por una situación jurídica de “indivisión forzosa perdurable” que las caracteriza. Si bien su estado se acerca a la figura del condominio, se puede señalar una diferencia notoria en cuanto a la imposibilidad jurídica de reclamar mediante la “actio finium regundorum”61. Esta situación jurídica está prevista en lo dispuesto en el art. 2004 del Código Civil y Comercial, donde se brinda la solución a que se hace referencia.

58 LAMBOIS Susana, en BUERES Alberto – HIGHTON Elena, “Código Civil y normas complementarias, análisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2005, t. 5- B, p. 763. 59 SAUCEDO, coment. al art. 2074 del Cód. Civ. y Com., en RIVERA-MEDINA, “Cód. Civ. y Com.”, cit., t. V, p. 614. JULIÁ, J., coment. al art. 2074, en BUERES A. J., “Cód. Civ. y Com.”, analizado, cit., t. II, p. 388. 60 MOLINA QUIROGA, “Barrios Privados y propiedad horizontal”, en LA LEY 2002-A, 344. DEL CASTILLO, Francisco, “Barrios cerrados y clubes de campo. Experiencia de su regulación y convivencia”, en Rev. del Notariado No. 856, p. 56 y ss. 61 Si bien esta era la denominación en el Derecho romano, hoy se la utiliza para mentar a la acción de división del condominio. (PETIT, Eugene, “Tratado elemental de Derecho Romano”, Ed. Calleja, Madrid 1924, trad. de don José Fernández González, p. 672, No. 765).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Es de hacer notar que entre las partes privadas y las comunes se anota la exigencia de una relación de inescindibilidad que las une. Hay, como bien dice Saucedo, una “interdepencia jurídico funcional”, que hace a la imposibilidad de trasmitir una sin conectarla con la otra y viceversa. Ello lleva como consecuencia, según el autor citado, a que el titular de una porción privativa no puede eximirse del pago de gastos y expensas comunes mediante el abandono de la porción de lo común que “proindiviso” le corresponde62. El reglamento o “lex privata “que regula y rige la actividad, derechos, obligaciones y cargas de todos los titulares de partes privadas, resulta ser el elemento central y una especie de estatuto supremo que gobierna la vida comunitaria. De esa manera quedan bien determinados los órganos que ejercen el gobierno de la comunidad, la manera de regir la administración, elección de miembros, comisiones internas, la limitación y restricciones de derechos, etc. Todo esto permitirá el adecuado funcionamiento del gobierno del conjunto. Y además, coadyuvando con lo indicado y lo ya dicho, la necesaria obligatoriedad del pago de los gastos comunes, a que se hizo referencia 63.

III. Naturaleza jurídica Se han planteado algunas dudas e interrogantes sobre la naturaleza jurídica de estos “conjuntos inmobiliarios”, cuestión que con anterioridad a la sanción del nuevo código civil y comercial de la Nación, tenía su propio debate y polémica. A más de ello, distinguidos autores han observado una especie de contradicción metodológica ya que en el art. 1887, cuando se enumeran taxativamente los derechos reales reconocidos por la ley, los incisos d, e. y f. Aparecen los “conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio privado, sin embargo, y tal como se vio anteriormente, el título VI, del libro IV, en los art. 2073 a 2113 se ocupa en indicar que son conjuntos inmobiliarios tanto el propiamente dicho como el tiempo compartido y los cementerios privados.

62 SAUCEDO, coment. al art. 2074, en RIVERA- MEDINA, “Cód. civ. y com. coment.”, cit., t. V, p. 514. 63 COSSARI, Nelson G., “Coment. art. 2074”, en ALTERINI, J.H., “Código Civ. y Com.”, cit…. t. X., p. 15 y ss.

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A esto se agrega que —como se podrá observar más adelante- lo previsto en el art. 2075, en cuanto a la constitución conforme a la normativa de la propiedad horizontal (derecho real previsto en el inciso c. del art. 1887) que conformara un conjunto inmobiliario, aparecería que, de acuerdo al inciso d), del mismo artículo, tendría dos cualidades jurídicas para un mismo objeto. Todo lo cual produce una especie de situación que arrastra cierta perplejidad.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 El carácter coparticipativo de esta titularidad de derechos sobre inmuebles, como bien señalan Mariani de Vidal y Abella, hacen que en su relación “inescindible con el sector parcelario” lo acerca al derecho real de dominio que es el que más se le parece64. Considero que dicha imprescindible conexidad impide ubicar a la figura como un derecho real de dominio y asimilarla a esa tipicidad normativa. Pareciera que dicha razón impele a muchos autores a ubicar a este instituto como un “derecho real de propiedad horizontal especial”, y otros lo entiendan como un “derecho real especial”, sin vinculación específica con la propiedad horizontal 65.

IV. Metodología del Código Civil y Comercial. Objeto y crítica IV.1. La tipificación legal de los conjuntos inmobiliarios La ubicación jurídica de los conjuntos inmobiliarios, su carácter de derecho real autónomo o preindicado, y la imposición de “adecuación” configuran tres problemas de suma dificultad que exigen un análisis jurídico profundo. Me permito dividir este punto en diferentes consideraciones, la primera hace a la teoría general de los hechos jurídicos, los fenómenos sociales y la previsión legal del nuevo Código; la segunda es la caracterización de los derechos personales y reales; la tercera es la contradicción en que incurre la misma normativa privatística; y para concluir, y en el punto siguiente, la irracional imposición de la ley a los conjuntos inmobiliarios preexistentes, y sus consecuencias contrarias a principios constitucionales. IV.2. Los hechos jurídicos y los fenómenos sociales Uno de los más complejos problemas del derecho es adecuar los elementos facticos a las normas jurídicas y de esa forma determinar su juridicidad. De allí que, con buen sentido en el nuevo Código civil y comercial se ha definido a los “hechos jurídicos” como “el acontecimiento que, conforme al ordenamiento jurídico produce su nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas”. Es decir y en definitiva son los que configuran el presupuesto factico normativo66.

64 MARIANI de VIDAL M. — ABELLA, Adriana, “Conjuntos inmobiliarios en el Cód. Civ. y Com. Referencia a los preexistentes”, en LA LEY 2015-B, 869 y ss. 65 El nuevo art. 2075 del Cód. Civ. y Com. lleva e impulsa a manifestar la primera de las opiniones. COSSARI, “Coment. al art. 2075”, en ALTERINI, “Cód. Civ. y Com.”, cit, t. X, p. 20 y ss. MARIANI de VIDAL, M. – ABELLA Adriana, “Conjuntos inmobiliarios”, cit., en LA LEY, 2015-B, 871. 66 CIFUENTES SANTOS, “Negocio jurídico”, Ed. Astrea, Bs. As. 1986, p. 8, No. 2. PUIG BRUTAU, José, “Fundamentos del derecho civil”, Ed. Bosch, Barcelona 1978, 2da. edic., t. I, v. I, p. 827. BOFFI BOGGERO, Luis M., “Hechos jurídicos”, en Enciclopedia jurídica Omeba, Ed. Omeba, Bs.As., t. XIII, p. 710. COMPAGNUCCI DE CASO, R.H.: “El negocio jurídico”, Ed. Astrea, Bs, As. 1992, p. 2, y ss.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional El tema bajo análisis quizá sea un ejemplo paradigmático de ese dilema. Porque ante la existencia de ciertos elementos que en el caso son: dominio privado al que se le imponen más restricciones y limitaciones que lo ordinario, por otra parte bienes comunes con uso generalizado, entidades que dirigen esa vida comunitaria, administran, aplican sanciones, etc. El legislador ha partido de una idea y de un extremo erróneo, ya que trata de imponer una figura jurídica predeterminada, en el caso el régimen de la propiedad horizontal y de ese modo considera que a ello deben adaptarse los hechos. Para encontrar una solución que conforme, el íter determinante debe recorrerse en sentido opuesto. Con la suma de hechos hay que buscar la figura jurídica que los contenga y de allí en más determinar si se brinda el llamado “tatbestand” germano o la “fattispecie” romana. Con ello quiero significar que los elementos fácticos deben estar agrupados y previstos en la norma, no que la ley se imponga de manera forzada y — a mi juicio erróneamente— a ciertos hechos que no resultan coincidentes en su presupuesto 67. Hecho esta necesaria aclaración es dable ver que el nuevo Código en el art. 2075 prevé tres consecuencias: la primera es la aplicación del derecho administrativo con relación a los aspectos urbanísticos, siendo esta una cuestión que no merece mayores comentarios, por su comprensibilidad y ausencia de contradictores68. Lo siguiente que surge del segundo párrafo le impone a los futuros conjuntos inmobiliarios “someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal”, con las modificaciones que el propio legislador instituyó en el Título respectivo. Y por último, el aspecto más ríspido y que merece un estudio de rigidez extrema, es decir la situación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. En estos casos el Código exige que aquellos que se hayan organizados bajo la idea de que solo sus titulares tienen derechos personales a ejercitar, o aparece coexistencia de derechos personales y reales, “… se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”. El tema concita la atención de todos los juristas que se han ocupado del tema, y será objeto de tratamiento en el punto específico.

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67 BETTI Emilio, “Teoría general del negocio jurídico”, Ed. R.D.P., trad. de Martín Pérez, Madrid, 1959, p. 6. ENNECCERUS, L. – NIPERDEY, H., “Derecho civil. Parte general”, en el Tratado de derecho civil de ENNECCERUS- KIPP-WOLF, Ed. Bosch, Barcelona, 2da. edic. española, trad. de Blas Pérez González y J. Alguer, t. I, v. II, p. 5, No. 136. ORGAZ, Alfredo, “Hechos y actos jurídicos”, Ed. Zavalía, Bs. As., 1963, p. 11, No. 2. 68 SAUCEDO, coment. al art. 2075, en RIVERA-MEDINA, “Cód. Civ. y Com. coment.”, cit., t. V, p. 616. JULIÁ, “Conjuntos inmobiliarios…”, cit.

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IV.3. Derechos reales y personales


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Según lo explica ilustrada doctrina, los derechos patrimoniales se subdividen en dos aspectos o ramas muy precisos: por una parte los derechos reales y por la otra los derechos personales69. Considerándose al primero como una facultad o potestad que el titular ejerce sobre una cosa de manera directa y absoluta, y por su parte el derecho de crédito, lo es en su ejercicio sobre otra persona y de allí su carácter de mediato y relativo70. En el derecho real el vínculo jurídico que es directo tiene como elementos al sujeto titular y como objeto a la cosa que se encuentra sometida a su señorío; el derecho personal, el acreedor no ejercita sus potestades sobre la cosa o prestación prometida, sino que debe hacerlo a través de la conducta del deudor71. Además existen tesis denominadas “monistas” que agrupan todos los derechos patrimoniales en la relación de derecho real, por entender que siempre el vínculo es entre el titular y una cosa o un patrimonio (Rocco, Gaudemet, Thon), y la opuesta muy difundida que los agrupa a todos como derechos personales por aquello de que “las relaciones jurídicas solamente tiene vigencia entre personas, ya que las cosas no pueden ser sujetos ni objetos de derechos. Y la tan difundida de Marcel Planiol sobre la “obligación pasivamente universal” con que caracterizaba al derecho real. En ese sentir entre muchos autores, se encuentran el citado Planiol, Demogue y Michas. Hay posturas intermedias aceptadas por autores modernos como: Diez Picazo, Giorgianni y Larenz72. A modo de síntesis es interesante mostrar como el art. 1882 cualifica al derecho como “… un poder jurídico de estructura legal que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular

69 GIORGIANNI, M., “La obligación. La parte general de las obligaciones”, Ed. Bosch, Barcelona, 1958, trad. Evelio Verdera y Tuells, p. 81. 70 Ver la nota de Vélez, al Título IV, del libro III del Código civil. SALVAT, R. – LÓPEZ OLACIREGUI, “Tratado de derecho civil argentino. Parte general”, Ed. Tea, 1950, Bs. As., t. II, p. 36. LLAMBÍAS, J. J., “Tratado de derecho civil. Parte general”, Ed. Perrot, 2da. edic., Bs. As., t. II, ps. 201-203. ALSINA ATIENZA, D., “Las diferencias entre el derecho personal y el derecho de crédito”, en JA, 1956-III, 11. 71 Aclaro que sobre ello hay alguna dubitación sobre la naturaleza de la prestación que no hace al caso ampliar aquí. Ver: ZANNONI, E., “La obligación (concepto, contenido y objeto)”, en Rev. Jur. de San Isidro No. 20, del año 1983, p. 60 y ss. COMPAGNUCCI DE CASO, R. H., “Obligación y responsabilidad”, en Rev. Notarial, publ. del Coleg. de Escribanos de la Prov. de Bs. As., No. 953, año 1980, p. 2119 y ss. HERNÁNDEZ GIL, A., “Derecho de obligaciones”, Ed. Ceura, Madrid, p. 94. LAFAILLE, H., “Tratado de las obligaciones”, Ed. Ediar, Bs. As., t. I, p. 3. ALTERINI, A.A. — AMEAL, O.- LÓPEZ CABANA, R. M., “Derecho de obligaciones”, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 2008, 4ta. edic., No. 90, p. 53. 72 CAZEAUX, P. N. – TRIGO REPRESAS, A. F., “Derecho de las obligaciones”, Ed. La Ley, 2012, Bs. As., 4ta. edic., t. I, No. 16, p. 28. LAFAILLE, “Tratado de las obligacciones”, cit., t. I, p. 18. MACHADO, J. O., “Exposición y comentario al Cód. Civil argentino”, t. II, Ed. Lajouane, 1922, Bs. As., p. 147.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional las facultades de persecución y preferencia, y las demás establecidas en este Código”73. Esta quizá demasiado alongada explicación, puede ayudar a entender mejor cual es la problemática de estos conjuntos inmobiliarios que tienen, un alto grado de derecho real y algunos complementos de derechos personales. IV.4. Contradicciones normativas En la legislación positiva vigente se sigue el estricto criterio del Código de Vélez, en consideración al sistema de enumeración taxativa de los derechos reales y régimen clauso que impide la creación voluntaria. El art. 1884 determina expresamente dicha condición. Es decir es solamente mediante la ley que se admite la constitución de un derecho real el que resta extraño y prohibido al principio de autonomía de la voluntad74. Dicho impedimento se extiende al propio contenido del derecho real, ya que como bien explica la Dra. Gurfinkel de Wendy, “La ley no solo excluye la libertad individual en cuanto a la creación se refiere, sino también en cuanto al marco regulatorio de cada uno de los derechos reales”75. Por su parte —y como ya se indicó anteriormente – el art. 1887 enumera 14 derechos reales, como dispuestos y regulados en el Código civil y comercial, ya que ante la existencia de otros, como la hipoteca naval o el warrant, la ley no cierra ni impide esa posibilidad. En lo que aquí interesa es dable observar que en el inciso c) se encuentra la “propiedad horizontal”, y en el inciso d) los conjuntos inmobiliarios, y paradójicamente en los incisos e) y f) el tiempo compartido y los cementerios privados. De todo se pueden extraer algunas ideas que llevan a concluir que la norma carece de precisión e incurre en una cierta contradicción con otros artículos.

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73 ALTERINI, J. H., “Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Código Civil y Comercial”, publ. de la Academia Nacional de Derecho de Bs. As., año 2012, en LA LEY, 2012-E, 898. 74 CAUSSE, Federico — PETTIS, Cristian R., “Derechos reales”, en la colección Incidencias del Cód. Civ. y Com., Ed. Hammurabi, 2016, Bs. As., p. 14. COSSARI, coment. al art. 1884, en ALTERINI, J.H. (director), Cód. Civ. y Com. coment., cit., t. IX, p. 37. 75 GURFINKEL de WENDY, Lilian N., coment. al art. 1884, en Rivera- Medina, Cód. Civ. y Com. coment., cit., t. V, p. 218.

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Si el art. 2075 en su segundo párrafo impone que “… Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal… con las modificaciones que establece el presente título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial…”, es que ordena la subsunción normativa de estos “conjuntos inmobiliarios” en el derecho real de “propiedad horizontal” (aun cuando se lo indique como “especial”, no desnaturaliza que pertenezca a ese género). De allí que no resulta posible que en la enumeración del art. 1887 se lo consagre como un tipo individual de derecho real.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 A más de ello cuando el Código organiza los “Conjuntos inmobiliarios” en el Titulo VI, del libro IV, y ello ya fue observado, incorpora a los denominados “conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, al tiempo compartido y a los cementerios privados”. Por lo cual pareciera que el derecho real está referido a la identificación que nombra el mentado Titulo VI; sin embargo el art. 1887 trae a cada uno de los supuestos como un derecho real independiente. La ausencia de claridad en la solución lleva a un cierto estado de incertidumbre y duda que aparece como inconveniente y peligrosa en la regulación legal de tan importante figura jurídica. Para dar final a este párrafo es dable señalar que, como lo hace la mayoría de la doctrina, entre la propiedad horizontal, y los “Conjuntos inmobiliarios”, existen diferencias de naturaleza que los hacen incompatibles. Al respecto basta con observar los requisitos y componentes de cada uno de ellos para mostrar sus situaciones no asimilables.

V. Previsiones del Código Civil y Comercial, y especialmente lo dispuesto en el art. 2075. Objeciones y observaciones En el tercer párrafo el art. 2075 se dispone: “…Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieren establecidos como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan ese derecho real”. Esta regla de aparente imposición forzosa de mutación de régimen legal, ante la situaciones ya concretadas y en funcionamiento como sistema mixto (derecho real con derecho personal), o de derecho personal (soc. comercial, con propietarios accionistas), exige un profundo análisis por sus posibles consecuencias jurídicas. A mi juicio, y tal como lo hacen distinguidos autores, es necesario comenzar en el análisis de la cuestión semántica con respecto al entendimiento y alcance que se le brinde al vocablo “adecuar”. No debe entenderse al verbo “adecuar” como reconvertir ni adoptar, sino como acomodar o proporcionar algo a otra cosa, es decir adaptar. (Conf. Diccionario de la Real Academia Española)76. En otra tesis contraria se entiende que: “adecuar” es transformar y modificar la estructura jurídica del conjunto77.

76 COSSARI, coment. al art. 2075, en ALTERINI, “Cód. Civ. y Com.”, cit, t. X, p. 32; ALTERINI, “Simplificación en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios”, en LA LEY, 2016-D, 751.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Antes de continuar es dable consignar que la ley no establece reglas ni término alguno para llevar adelante la mentada “adecuación”. Y a más de ello que solamente pueden sufrir el embate de la mutación ontológica, los conjuntos inmobiliarios que hubieran sido constituidos: a) como derechos personales; y b) o como derechos personales y reales coadyuvantes; quedan excluidos de la previsión normativa aquellos que tienen el régimen vinculado a derechos reales (Verbigracia: dominio y condominio con indivisión forzosa perdurable, dominio privado y servidumbre, etc.)78. Ahora bien, retornando a la “adecuación” que exige el párrafo bajo estudio, entiendo que dicha obligación legal puede recibir tres interpretaciones. La primera que es que su entendimiento sea lineal, sin mayores profundizaciones, y aceptando la ausencia de razones de valía, y por ello se considere que debe ser modificado todo el régimen adoptándose el sistema de la propiedad horizontal con leves variaciones que trae el capítulo específico79. Esta posibilidad recibe el rechazo de la doctrina en general por varias razones que merecen ser compartidas. Una de ellas es esencialmente práctica y con efectos económicos impensados. Tener que realizar planos que deben ser aprobados por organismos administrativos, escrituras públicas que contengan los reglamentos de copropiedad, y los títulos de cada bien particular, todo más las inscripciones en los respectivos registros, es una tarea que a más de las dificultades propias, generará una cantidad de gastos a soportar por los propietarios titulares de derechos, que carecen de razón justificante necesaria.80 El otro aspecto aún más relevante, es la infracción y lesión a la garantía constitucional al derecho de propiedad previsto en art. 17 de la Const. Nacional. Ello se entronca con el respeto a los derechos adquiridos, su jerarquía en el plexo normativo, y a la imposibilidad del efecto retroactivo de la ley para afectar ese principio.

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77 PUERTA de CHACÓN, Alicia — NEGRONI, María L., “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, normas operativas”, LA LEY del 4 de mayo de 2016. 78 ALTERINI, J. H., “Simplificación a la prehorizontalidad…”, cit., en LA LEY, 2016-D, 756. 79 PUERTA de CHACÓN, Alicia — NEGRONI, María L., “Adecuación…, cit. 80 CAUSSE – PETTIS, “Derechos reales”, en Incidencias…, cit., p. 161 (Los autores hacen notar esta problemática, y sus impensadas consecuencias). 81 ORGAZ, “Hechos y actos o negocios jurídicos”, cit., p. 11, No. 2, quiEn sostiene con sabiduría: “Hay derecho adquirido cuando al tiempo de entrar a regir la nueva ley estaba ya integrado el supuesto de los hechos que la ley anterior ligaba al nacimiento del derecho. COVIELLO, Nicola, “Doctrina general del

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Si un conjunto inmobiliario tuvo génesis mediante un régimen de derechos reales y personales, o de derechos personales, conforme a un sistema que permitía dicha cualidad, y en algún supuesto sobre normativa que propiciaba esa base jurídica, constituye un derecho consolidado por haber cumplimentado debidamente el “factum” normativo81.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Al respecto la Corte Suprema Nacional, se ha expedido en ese mismo sentir al juzgar: “Conforme con la doctrina de Fallos 209: 247 (en LA LEY 1975- A, 337 ), entre muchos otros, sobre la modificación de normas por otras posteriores, es necesario que el régimen que se trate no arrase con los derechos definitivamente incorporados al patrimonio, situación que solo puede considerarse que existe cuando bajo la vigencia de una ley se han cumplido todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en la norma para que el particular sea titular de un derecho . En otros términos la adquisición del derecho requiere que la situación general creada por la ley se transforme en una situación jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto; es a partir de entonces que se hace inalterable y no puede ser suprimida por ley posterior sin agravio al derecho de propiedad, consagrado por el art. 17 de la Const. Nac. (C.S.Nac. Fallos 298: 462, y en LA LEY 1978-A, 251”82. Cuando el art. 7 del Código civil y comercial, con consonancia con lo que establecía el art. 3 del anterior trae como barrera de los efectos de la nueva ley a los “derechos amparados por garantías constitucionales”, le acerca y asimila a los invocados como “derechos adquiridos”, y de esa forma se nota la similitud con lo expuesto en el sentido preindicado83. En este sentido se manifiestan relevantes autores nacionales. Por ejemplo el Dr. Jorge H. Alterini afirma: “… Debe entenderse que se procura que los conjuntos inmobiliarios se ajusten a la nueva regulación y no el cambio frontal de un sistema por otro lo que no sería conforme a derecho por violar garantías constitucionales”. A su vez las profesoras Mariani de Vidal y C. Arbella indican que la solución dada por el art. 2075 para los conjuntos inmobiliarios preexistentes se aparta de lo proyectado originariamente, y que ademán la norma no contempla debidamente y en forma meditada los inconvenientes trastornos y gastos que generará tal adecuación. Y agregan: “que la impuesta adecuación impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garantía de la propiedad”. También el Dr. Nelson A. Cossari señala: “Nosotros estimamos que los derechos personales o reales adquiridos respecto de los conjuntos inmobiliarios al amparo de una legislación anterior a la vigencia del Cód. Civil y comercial son bienes que integran el patrimonio de su titular y constituye por lo tanto una propiedad en sentido constitucional (art. 17 de la Const. Nac.). La aludida garantía constitucional obliga al intérprete a pronunciarse por la subsistencia de los conjuntos inmobiliarios que preexistentes a la sanción del Código, fueron regulados como derechos derecho civil”, Ed. Uteha, Mexico, 1928, trad. de Felipe de J. Tena, p. 334, No. 97. PUGLIATTI, Salvatore, “I fatti giuridici”, Ed. Giuffrè, Milano 1996, p. 27. 82 CS fallo del 1-II-2002, in re: “Gorosito Juan R. c. Riva S. A. y otros”, ídem en: Fallos 298: 472 83 TOBIAS, José, coment. al art. 7 en ALTERINI, “Cód. Civ. y com. coment.”, cit., t. I, p. 45, quien aclara debidamente que ante “situaciones jurídicas constituidas o extinguidas bajo la ley anterior no es aceptable la retroactividad de la nueva”, y a más que la novel normativa: “no puede nunca afectar derechos amparados por garantías constitucionales”. Íd. en LÓPEZ DE ZAVALÍA, F., “Irretroactividad de las leyes”, en LA LEY, 135- 1492.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional personales o combinando derechos reales y personales. Por supuesto que para exista inconstitucionalidad deberá escudriñarse en el caso concreto que la garantía de la propiedad se encuentre afectada”84. Estos argumentos llevan a que los referidos juristas afirmen sin hesitar que, en el régimen legal argentino no tiene cabida la conversión de los “Conjuntos inmobiliarios” preexistentes a un nuevo sistema que la ley, pareciera tratar de imponer. Por último y, como posición intermedia intentando conciliar la visión del legislador, y entendiendo que – como se dijo “supra”-, el vocablo adecuar, importa acomodar, adaptar, etç. algunos autores arriban a una conclusión digna de ser tenida en cuenta. Sostienen que para la referida “adecuación” es posible aplicar algunas consideraciones y pautas para el funcionamiento del conjunto, como verbigracia hacer uso del art. 2053 en cuanto al requisitos de la unanimidad de voluntad de los copropietarios ante la obra nueva que muta o gravita en la estructura del inmueble de manera sustantiva85. A modo de colofón y en mi opinión personal, entiendo que no existen razones de valía, tampoco las invoca la ley, para alterar los sistemas y regímenes vigentes en los “conjuntos inmobiliarios” preexistentes. Si fuera posible, y los titulares de los derechos lo considerasen, podrían conformar un nuevo sistema legal, o bien formular algún tipo de adecuación, pero sin ser ello de exigencia rígida y determinante.

VI. Análisis de un importante precedente jurisprudencial Si bien son muchos los fallos que se han ocupado y vinculado al tema bajo estudio y sus efectos con relación a la nueva normativa, analizaremos uno de ellos. Se trata del Fallo Plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial del 4 de mayo del 2015, dictado en los autos: “Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c. Álvarez Vicente Juan A., s/ cobro ejecutivo” 86.

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84 ALTERINI, “Simplificación en la prehorizontalidad…”, cit. en LA LEY, 2016-D, 756. MARIANI de VIDAL, M. – ARBELLA A., “Conjuntos inmobiliarios en el Cód. Civ. y Com.”, en LA LEY, 2015-B, 883. COSSARI, N., “Coment. al art. 2075”, en ALTERINI (Director), Cód. Civ. y Com. coment., t. X, Ed. La Ley, Bs. As., 2016, 2da. edic., p. 38. 85 FAVIER DUBOIS, Eduardo, “Situación actual de los clubes de campo bajo la forma de sociedades anónimas. Reglas de aplicación inmediata”, en LA LEY 2015- E, 1217. ALTERINI, Jorge H., “Simplificación en la prehorizontalidad…”, cit., en LA LEY, 2016-D, 756. 86 CNCom., en pleno, fallo del 4-V-2015, in re: “Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c. Álvarez, Vicente Juan A., s/ cobro ejecutivo.

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Allí se debatió la procedencia de la vía ejecutiva de una certificación de deuda por “expensas comunes ordinarias”, y la cuestión quedó concentrada en


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 determinar si dicha constancia era posible encuadrarla en los presupuestos del art. 523 del Cód. Procesal Civil. Si bien el tema tiene un encuadre y objetivo muy específico, los distinguidos jueces que componen ese importante tribunal hacen consideraciones sobre la cuestión sustantiva que es motivo de este comentario. La mayoría de los jueces intervinientes entendieron que como solamente la ley es soberana en la creación del título ejecutivo, la certificación de la administración de barrios cerrados o clubes de campo no era idónea para tipificarla en la normativa de referencia. Por su parte quienes disintieron de ese pensamiento, que fueron minoría en los votos, consideraron que la constancia emanada de la administración del barrio cerrado o los clubes de campo responde a la necesidad de que la organización puede hacer efectivo el cobro a los fines de mantener las áreas comunes, lugares de esparcimiento recreativos y deportivos, y demás servicios que debe brindar el complejo a sus integrantes. Llegando a la conclusión de que era necesario lograr una hermenéutica de orden práctico e idónea para permitir el buen orden y fundamentalmente la “subsistencia del complejo”. Este pronunciamiento me permite afirmar que —por las dudas que encierra su propia naturaleza-, no es posible asimilarlo en un todo al derecho real de la “Propiedad horizontal”. A más de los elementos ya señalados en el decurso de esta monografía, da pie a pensar que hay una esencial diferencia que impide una igualación entre un instituto y el otro, el ejemplo del fallo referido es una verdadera enseñanza.

VII. Breves conclusiones A modo de colofón, y para no extender en demasía el comentario, debo señalar que considero haber demostrado que en la novel legislación civil y comercial conviven sin dificultades mayores los “conjuntos inmobiliarios” pretéritos con el obligatorio nuevo orden jurídico que se impone para las futuras creaciones. Y por otra parte, y es esto el meollo de la cuestión en debate, no existen dificultades jurídico-prácticas, para que los conjuntos inmobiliarios preexistentes continúen su vida legal bajo el sistema por el cual fueron creados.

Publicado en: LA LEY 27/03/2017 Cita Online: AR/DOC/772/2017

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

LEY DE SANTA FE Nº 13.154 Su Análisis

PRIMERA PARTE

SUMARIO: 1 – Consideraciones Previas; 2 – La Incongruencia de los Arts. 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 9º, 10º

1 – Consideraciones Previas “En la realidad observable, la colegiación es el reconocimiento social y estatal —en ese orden— de la necesidad de profesionalizar el Corretaje inmobiliario. Dicho de otra forma, la sociedad y el Estado reconocen que se debe profesionalizar el sector del comercio que da un marco de concordia a la administración y transferencia de los bienes estratégicamente sensibles para los proyectos de vida de los ciudadanos, es decir, los inmuebles.” 87 (El énfasis es de nuestra autoría)

Con este título el Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe, sede Rosario, comienza un artículo en el Diario La Capital el pasado 13 de junio de 2016, “a confesión de parte relevo de prueba”.

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87 Artículo periodístico visto en la página Web del Diario La Capital de Rosario – Titulado “El Nacimiento de una Nueva Profesión” - http://www.lacapital.com.ar/el-nacimiento-una-nueva-profesion-n962937 13/06/2016 – firmada por el CI Julio Farah / Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe, sede Rosario

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No es la única manifestación en este sentido que se debe tener en consideración sobre la llamada “profesión del agente o Corredor inmobiliario” en esta


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 provincia, por la que se ha pretendido dar sustento a la promulgación y validez de la Ley Nº 13.154. Con una elocuente confesión de que la colegiación obedece a la profesionalización del Corretaje inmobiliario y/o comercio inmobiliario, no queda duda de que lo que se ha regulado es una actividad comercial, lo que no puede ser porque: 1) no es profesionalizable “el sector comercio”, porque no requiere ser profesional; 2) el ejercicio Profesional Universitario es del “Corretaje en general” y no del “Corretaje inmobiliario” en particular; 3) no puede ser vista la actividad del Corretaje inmobiliario desde una especialización, porque en el ámbito académico sería una carrera de post grado, la que otorgaría mayor conocimiento a un profesional, pero no habilita la existencia de una nueva profesión; en concreto no se puede crear una nueva profesión sobre la usurpación de las facultades reservadas de otra, que sí las dispone como tal, como es la del Martillero y Corredor Público (MCP). La Ley Nº 13.154 ―Ley del Corredor Inmobiliario (LCI)― fue promulgada para regular según el Art. 1º “la actividad” del Corretaje inmobiliario, cuando la misma es una “especialidad o tipo” del “Corretaje en general”, extralimitándose porque se encuentra regulado desde siempre por el Art. 75º Inciso 12) de la Constitución Nacional (CN) ―Código de Comercio (hoy derogado) por el actual Código Civil y Comercial (CCYC)― y desde el año 2000 en la Ley Especial Indisponible (L. E. I.) Nº 20.266 (to). Los colegios profesionales no regulan “actividades”, sino profesiones universitarias , por lo tanto la LCI es arbitraria e irrazonable, por lo que está configurado en sus Arts. 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 10º, 11º, 57º, 58º, 59º, 60º y 62º cc. y ss. al así disponerlo. 88

Las leyes locales no pueden crear profesiones universitarias, premisa dispuesta en la Constitución Nacional en su Art. 75º incisos 18) y 19) por haberse delegado dichas atribuciones al Congreso de la Nación Argentina. Dichas atribuciones profesionales ―facultades o incumbencias reservadas― dadas por la L. E. I. Nº 20.266 al Profesional Martillero y Corredor Público, no puede ser usurpadas o cercenadas por ser un derecho de propiedad89 otorgado en un título universitario.

Las leyes locales, por lo antes manifestado, no pueden crear nuevas figuras profesionales universitarias, ni otorgarles denominaciones a las mismas, como es el caso de los Arts. 3º y 4º de esta LCI al establecer la figura de fantasía de “Corredor o agente inmobiliario”, por ser una incongruencia y, como lo dispone el CCYC al que este sujeto, ―El Agente― no le es aplicable al “Corretaje”, como también los: “Agentes de Bolsa o del Mercado de Valores, de 88 Ley Nº 11.089 de la Provincia de Santa Fe, Art. 1º 89 Art. 17º CN.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Futuros y Opciones o derivados, a los Productores de Seguros, a los Agentes Financieros o Cambiarios, a los Agentes Marítimos o Aeronáuticos, ni a otros regidos por leyes especiales”.90.(El énfasis es de nuestra autoría) A su vez las normas locales no pueden crear profesiones, ni carreras universitarias, como lo dispone el Art. 5º de esta LCI, porque esta es una facultad reservada por la CN al Congreso Nacional por el Art. 75º Incisos 18) y 19). Ningún organismo tuvo, ni tiene facultad de reconocer la profesión que intenta crearse por esta ley, lo que hace a la falta de constitucionalidad de la misma. Pero lo más arbitrario es que el Art. 62º hable de los “derechos adquiridos”, que en definitiva ostentan quienes pueden acreditar un derecho de propiedad, como lo reformuló la Ley Nº 17.711 con lo que disponía el código de Vélez Sarsfield, y que hoy el Art. 7º de la Ley Nº 26.994 (CCYC) lo sigue sustentando y, no quienes hasta la fecha se han desempeñado de forma clandestina y sin ningún título que los acredite como profesionales.

2 – La Incongruencia de los Arts. 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 9º, 10º

“Por otra parte, las sentencias también consideran que la Ley Provincial del Corretaje Inmobiliario trata indistintamente a los Corredores como tales o como “Agentes Inmobiliarios”. Esta es la autodenominación de las personas que contrataron con los Corredores sancionados y que es su presentación y publicidad. Una denominación que la defensa pretende diferenciar, pero que la ley convierte en sinónimo de un mismo profesional, el Corredor Inmobiliario”.91

ARTÍCULO 1°.- Obligatoriedad. El ejercicio del corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria se rige por las disposiciones de la presente ley.

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90 CCYC, Artículo 1501 de los Agentes. 91 Publicado en Portal del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario: 12/10/16 - Suspenden matrícula a franquiciados de Remax - http://www.cocir.org.ar/contenidodetalle.aspx?3,5,111, - Visto 06/11/2016 92 Art. 75º Inciso 12) CN – Código Civil y de Comercio – Art. 28º de la L. E. I. Nº 20.266 93 Art. 34º de la L. E. I. Nº 20.266

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Este artículo es arbitrario e irrazonable, porque pretende una “obligatoriedad” que extralimita funciones delegadas al Congreso Nacional, quien regula el Corretaje en todo el País mediante la Ley Especial Indisponible Nº 20.266, que es parte de los Códigos de Fondo92, y se aplica al “corretaje en general”93.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 El ejercicio del “corretaje en general” es una habilitación por una actividad universitaria, por lo tanto, la que se encuentra regulada en la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to); Esta arbitrariedad se configura también porque se entromete en una facultad profesional universitaria94 la que está regulada en un todo para una profesión con la mayor de las capacidades, las que se acreditan por un título universitario95, por lo que no puede ser cercenada. En concreto define en forma arbitraria un “tipo o especialidad profesional universitaria,”96 que al ser acreditada por un Título Universitario también contraviene la Ley de Educación Superior, porque ésta define que los tipos o especialidades son acreditados mediante post grados97 y han sido una incumbencia del Congreso Nacional98; Las normas provinciales no se pueden extralimitar en exigir mayores requisitos, para una profesión que ya ha sido regulada por el Congreso Nacional, so pena de declarársela inconstitucional.

ARTÍCULO 2°.Definición de Corredor Inmobiliario. Corredor inmobiliario es toda persona que en forma habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización.

Al definir la figura del “Corredor inmobiliario” por este artículo, lo que se está configurando es una nueva profesión, es decir, crea una figura profesional universitaria, facultad que se le ha delegado al Congreso Nacional99, y no disponen las Legislaturas Provinciales o de la ciudad de Buenos Aires de competencia para ello. Tampoco dispone la Legislatura Santafesina facultad para otorgar100 incumbencias profesiones universitarias ―intermediar entre la oferta y la demanda en negocios inmobiliarios ajenos101― que han sido definidas por la norma nacional imperativa para el Profesional Martillero y Corredor Público102; También se extralimita al configurar situaciones que la norma nacional no lo determina para el Corretaje en general ―un sujeto corredor inmobiliario―, más allá de las inconsistencias ya señaladas es también observable: “…participando en ellos mediante la realización de hechos o actos…”, cuando debe ser expreso, por

94 Ley Nº 24.521 – Ley Educación Superior 95 Art. 32º de la L. E. I. Nº 20.266 96 Art. 1º “Corretaje inmobiliario o intermediación” 97 Arts. 39º y 39º bis de la Ley de Educación Superior Nº 24.521 98 Art. 75º Incisos 18) y 19) de la CN 99 Art. 75º Incisos 18) y 19) 100 Art. 5º de la Ley Nº 13.154 101 Art. 34º de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 102 Art. 1º Inciso b), 8º, 31º, 32º Inciso b) y 34 de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266

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Herramientas para el Ejercicio Profesional escrito, determinado con el “comitente o legitimado”103, lo que lo hace al presente artículo falto de operatividad.

ARTÍCULO 3°.- Requisitos. Para ejercer la actividad de agente o corredor inmobiliario se requiere estar habilitado conforme las disposiciones de la presente ley y estar inscripto en la matricula correspondiente. La matriculación se regirá por el procedimiento regulado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Más allá de que en el Epígrafe queda claro que las figuras pseudoprofesionales del “agente inmobiliario” o del “Corredor inmobiliario” son sinónimos, como lo sostiene el Directorio y Tribunal de Ética del Colegio de Corredores Inmobiliario de esta provincia, en la realidad son de fantasía porque no hay título universitario que lo acredite como tales. Es también una incongruencia porque los agentes no pueden ejercer Corretaje, menos aún Corretaje inmobiliario porque al estar regulado por una Ley Especial ―Ley Especial Indisponible Nº 20.266―, es una de las limitaciones que establece la regulación de la Agencia104. Se comete otra arbitrariedad al definir como actividades “…agentes o Corredores inmobiliarios…” cuando la mismas serían profesiones ―ya se ha dicho que el Epígrafe así lo asevera―, las que no pueden ser un requisito ya que los Colegios Profesionales no regulan actividades, sino profesiones105. Para mayor afirmación de que son una nueva profesión, queda acreditado en la disposiciones de esta ley local donde otorga facultades al Tribunal de Disciplina y Ética profesional para que juzgue de forma exclusiva “…por incumplimiento de las obligaciones establecidas, conocer y juzgar los casos de faltas cometidas por los Corredores inmobiliarios en ejercicio de su profesión…”106, no quedando duda de la creación de esta nueva figura de fantasía.

ARTÍCULO 4°.- Matrícula. La matrícula de los agentes o Corredores inmobiliarios está a cargo de un ente público no estatal, con independencia funcional de los poderes del Estado, que se crea por esta ley.

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103 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 – Art. 9 Inciso c) en diálogo de fuente con el Art. 31º 104 CCyC ARTÍCULO 1501.- Casos excluidos. Las normas de este Capítulo no se aplican a los agentes de bolsa o de mercados de valores, de futuros y opciones o derivados; a los productores o agentes de seguros; a los agentes financieros, o cambiarios, a los agentes marítimos o aeronáuticos y a los demás grupos regidos por leyes especiales en cuanto a las operaciones que efectúen. El subrayado nos pertenece. 105 Art. 1º de la Ley 11.089 “La Provincia mantendrá el control del ejercicio de las profesiones liberales por medio de los Colegios y Consejos Profesionales creados por Ley.” 106 Ley Nº 13.154 Art. 41º

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Las matrículas sólo pueden ser otorgadas por “Colegios Profesionales”, por lo tanto es una manifiesta incongruencia con el artículo anterior al definir que son


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 actividades las figuras de “los agentes o corredores inmobiliarios” y en éste, profesiones similares o sinónimas como lo determina el Epígrafe. Nuevamente se enuncian a dos figuras antagónicas como la del agente y el Corredor, a su vez para un tipo o especialidad, las que pueden disponer de matrícula para el ejercicio del Corretaje inmobiliario, lo que es una incongruencia, por su incompatibilidad manifiesta ya expresada en el análisis del artículo 3º de esta Ley cuestionada, pero, porque a su vez, sus regulaciones son tan diferente mientras la primera no requiere título universitario, la segunda sí, y a título de ejemplo, a no ser que este “agente inmobiliario” también sea una figura diferente de la que regula en general el CCyC. Al definir en este artículo que es un Colegio de Ley, se extralimita porque el profesional universitario ―agente o Corredor inmobiliario― no existe, porque no existe el título universitario de la especialidad del Corretaje inmobiliario, y porque tampoco los Colegios regulan actividades o especialidades de las profesiones de forma separada. Lo que se ha aseverado en la contestación de la demanda es que es una nueva especialidad o tipo lo que se regula, los colegios lo manifiestan permanentemente en resoluciones, notas periodísticas107, etc., lo cual es incorrecto porque han pretendido crear una profesión universitaria, para lo que no tienen facultad, menos para “especialidades universitarias” las que no se acreditan como profesiones nuevas. Lo que sí se regula por esta ley, son sub actividades o tipos o especialidades de una profesión universitaria regulada por el Estado Nacional ―Martillero y Corredor público―, lo que ha dado lugar también a la creación de una profesión especial inexistente, donde a través de usurpaciones de facultades reservadas del Martillero y Corredor Público, se le ha pretendido acreditar la existencia de incumbencias.

ARTÍCULO 5°.- Inscripción. Requisitos. La inscripción en la matrícula es de carácter obligatoria, debiendo realizarse con la presentación de la solicitud correspondiente en el formulario que debe proveer el Colegio. Para ser inscripto en la matrícula de agente o Corredor inmobiliario es necesario cumplir con los siguientes requisitos mínimos, pudiendo el Colegio elevar, pero no disminuir, los mismos: 1. ser mayor de edad o habilitado legalmente; 2. acreditar identidad; 3. poseer título habilitante, reconocido por el Ministerio de Educación de la Nación de Corredor Inmobiliario conforme lo disponga la reglamentación vigente; 4. denunciar domicilio real y constituir domicilio legal dentro del área de competencia del Colegio en que se inscriba; 5. comprobar que no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes, mediante certificación 107 Artículo firmado por Germán Mesina, titulado "Colegio de Corredores inmobiliarios de Santa Fe, en las voces que formaron parte de su historia", extraído de la Biblioteca Digital de la Universidad Católica Argentina; también puede verse en el Anuario de la Facultad de Ciencias Económicas del Rosario, vol IX, año 2013 - http://bibliotecadiaital.uca.edu.ar/repositorio/revistas/colegio-corredores-inmobiliarios-santafe.pdf. visto 06/11/2016

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Herramientas para el Ejercicio Profesional del Registro de Propiedad de su domicilio real y legal en su caso; 6. acreditar falta de antecedentes penales; 7. constituir una garantía real o personal a la orden del organismo que tiene a su cargo el gobierno de la matrícula, cuya constitución será determinada por éste con carácter general; 8. abonar el derecho de matrícula vigente; 9. prestar juramento de ejercer la profesión con decoro, dignidad y probidad; y, 10. declarar bajo juramento no estar comprendido dentro de las inhabilidades e incompatibilidades previstas en la legislación vigente.

De los requisitos para la matriculación del “agente o Corredor inmobiliario” debemos hacer varias consideraciones sobre la falta de constitucionalidad que este Art. 5º dispone: a) Como ya se ha fundamentado, son requisitos para las figuras abstractas del “agente o Corredor inmobiliario”. b) Es inconstitucional que esta ley otorgue con tanta ambigüedad los requisitos, permitiendo de forma arbitraria que por sólo disposición del Directorio se eleven los mismos, afectando la igualdad de posibilidades de matriculación. c) El inciso 3) es imposible porque dispone la existencia de un título universitario de la especialidad de “corredor inmobiliario”, el cual no existe como tal. c.1) También está imponiendo la creación de un título universitario de especialización, el que no es conducente a configurar ninguna profesión porque así lo dispone la Ley de Educación Superior y su reglamentación.108 c.2) Pero para que se tenga por inequívoco que el título es universitario, lo manifiesta expresamente entre las funciones del Colegio en el Art. 20 Inciso 15).109 c.3) Como ya se ha fundamentado la Legislatura Santafesina no tiene facultades para legislar en el ámbito de la Educación Superior Universitaria.110 c.4) Tampoco este inciso, que es la regla, puede imponer un requisito en abstracto. c.5) No hay reglamentación vigente que habilite la existencia de un título universitario de especialización de Corredor inmobiliario como tal, lo que convierte en cumplimiento imposible este requisito.

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108 Universidad Nacional de Buenos Aires – Página Web – “Las carreras de especialización tienen como fin profundizar en conocimientos y competencias propias de un tema o área de un campo profesional o multiprofesional. Para el egreso el estudiante debe realizar un trabajo final de carácter integrador. La duración mínima de una carrera de especialización de la UBA es de 368 horas reloj.” […] “Los títulos de los posgrados tienen sólo valor académico y en ningún caso habilitan para el ejercicio de una profesión.” http://www.uba.ar/posgrados/contenido.php?id=93 – Visto el 06/11/2016 109 Ley Nº 13.154 – Art. 20º Inciso 15): “propugnar al mejoramiento de los planes de estudio de la carrera universitaria colaborando con investigaciones, proyectos y confeccionando todo tipo de informe sobre el particular” 110 CN Art. 75º Incisos 18) y 19) – Ley Nº 24.521 Ley de Educación Superior

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c.6) Y en lo atinente a las facultades de las legislatura provinciales, la Corte Suprema de la Nación a sostenido: “En cuanto al fondo, cabe tener presente la doctrina citada por la propia cámara y referida supra, en la que el Alto Tribunal se


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 refiere a "la facultad atribuida al Congreso Nacional para dictar normas generales relativas a las profesiones, cuyo ejercicio es consecuencia de los títulos habilitantes otorgados por las Universidades Nacionales por el Artº 67, inc. 16 (actual 75, inc, 18) de la Constitución Nacional"; facultad que -advierte- "no es exclusiva ni excluyente de las potestades de reglamentación y locales, en tanto no enerven el valor del título" 308:987; 320:89).”,111 siendo incontrastable la supremacía de las normas nacionales, más aún, cuando son de Orden Público, Imperativas. Indisponibles y Especiales. d) Se extralimita en el inciso 4) al no observar el requisito de 1 año112 de antigüedad de domicilio real en la provincia que dispone para el ejercicio del corretaje la L. E. I. Nº 20.266 (to). e) Otro requisito que no se ha tenido en cuenta es el del Inciso 10) con referencia las incompatibilidades con otras profesiones universitarias donde por el Diálogo de Fuente que debe tener entre la norma nacional ―Ley Especial Indisponible Nº 20.266―, la Ley local Nº 7547 donde el Art. 31º de la primera establece que le son requisitos los establecidos para el Martillero ―hoy Martillero y Corredor Público―113; f) También la Ley Orgánica del Poder Judicial Santafesino114 de forma taxativa dispone no sólo con el ejercicio habitual de las profesiones universitarias, sino que también con todas aquellas que pueden ejercer como auxiliares de justicia, caso omiso se encuentra acreditado por parte de los Colegios de Corredores Inmobiliarios Santafesinos al encontrarse acreditado de la existencia de profesionales universitarios matriculados por estas instituciones violando este recaudo.

ARTÍCULO 9°.- Sociedades. Las sociedades que tengan por objeto el corretaje inmobiliario deberán contar entre sus socios con un corredor inmobiliario quien será el responsable en forma personal en los términos de esta ley.

Este artículo es una arbitrariedad ya que una norma provincial no puede desconocer lo que ya se encuentra regulado para el ejercicio del “Corretaje en general” en la figura de las sociedades de profesionales universitarios, como lo dispone la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to).115 Se debe tener en cuenta que hasta la reforma introducida al corretaje por la Ley Nº 25.028 en la Ley Especial Nº 20.266, en la regulación existente con anterioridad en el Código de Comercio se encontraba totalmente vedado 116 la constitución de sociedades de ninguna índole al “corredor idóneo o de comercio”.

111 Fallo de Corte Suprema de Justicia de la Nación del 10 de marzo de 2015, dictado en los autos "Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos, el Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica s/ amparo recurso de hecho". A todo evento, hacemos lo propio con el dictamen previo de la Procuración General de la Nación. 112 Art. 33º Inciso c) Ley Especial Indisponible Nº 20.266 113 Art. 45º de la Ley Nº 7547 114 Ley Nº 10.160 - Ley Orgánica del Poder Judicial Art. 315º 115 Arts. 15º, 16º y 17º de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 116 Art. 105º del Código de Comercio derogado por el Art. 2º de la Ley Nº 25.028

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Es arbitrario también que se constituyan sociedades con diferente objeto, más allá que dentro de ellos esté previsto el de “Corretaje inmobiliario”, porque lo que la norma nacional imperativa117 permite es sólo con el alcance de las facultades otorgadas para el ejercicio profesional que la misma otorga con exclusividad. Es otra arbitrariedad que se permita constituir sociedades con un solo socio matriculado, cuando la norma nacional dispone118 que todos deban ser profesionales habilitados ―profesionales con títulos o equiparados― y matriculados, como la jurisprudencia así lo avala. Es también arbitrario e incongruente que la responsabilidad sea ejercida por el único matriculado, cuando la norma de Orden Público 119 dispone que quien la lleve a cabo y los administradores o miembros del directorio de la sociedad, serán responsables ilimitada, solidaria y conjuntamente con ésta por los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse como consecuencia de la totalidad de los actos que realicen. La Justicia Santafesina en lo particular se ha expedido de forma contundente en el “Fallo Cruella”120 donde analiza a las sociedades y el Corretaje, con las diferentes legislaciones ―Código de Comercio121 y Ley Especial Nº 20.266122― y sustenta que nunca existió registros en los Registros Públicos de Comercio para las sociedades en la particularidad del ejercicio del Corretaje, menos para el Corretaje inmobiliario.

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117 Art. 15º en diálogo de fuente Art. 31º de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 118 Art. 15º en diálogo de fuente Art. 31º de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 119 Art. 16º de la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 120 Fallo de la Sala Segunda de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Fe, en autos "Daniel Cruellas Inmobiliaria, S.R.L c/ Perri de García, Raquel María y ot. s/ demanda ordinaria" (expte. 359/2003) 121 Código de Comercio (Derogado por Ley Nº 26.994) Art. 105º (Derogado por Art. 2º de la Ley Nº 25.028) 122 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 Art. 15º, 16º 123 Fallo de Corte Suprema de Justicia de la Nación del 10 de marzo del cte. año de 2015, dictado en los autos "Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos el Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica s/ amparo recurso de hecho". A todo evento, hacemos lo propio con el dictamen previo de la Procuración General de la Nación

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En lo referente al pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia de la Nación esta ha sostenido que: “Se trata en definitiva, del reconocimiento de la atribución provincial de reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus respectivas jurisdicciones, siempre que con dicha reglamentación no se alteren sustancialmente los requisitos exigidos en la norma nacional (conf. Fallos: 320:86 y 2964; 323:1374), pues ésta es suprema respecto de la provincial como lo dispone la Constitución en su Art. 31º, en función de cuyos fines y del interés general en juego debe ser establecida la preeminencia (conf. Fallos: 315:1013; 323:1374).”, no dejando dudas de la supremacía y de la imposibilidad de regular las especialidades profesionales, cuando las universidades no disponen que las mismas puedan constituirse en nuevas profesiones, sino que son mayor conocimiento a los ya existentes;123


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Pero, lo más contundente es al imponer el requisito de que debe ser por “Corredor inmobiliario” la figura de alguno de los socios, lo que es de cumplimiento imposible, al no existir la habilitación académica universitaria de un profesional de tal característica. La incongruencia manifiesta de este artículo está configurada por todas las arbitrariedades e irrazonabilidades denunciadas en el análisis del mismo.

ARTÍCULO 10.- Obligaciones. Sin perjuicio de las establecidas en el orden nacional y las que posteriormente se establezcan, son obligaciones del corredor: 1. llevar los libros que determinen las disposiciones legales vigentes; 2. comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos; 3. comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, debe recabar la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquellos, como también las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente; 4. convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se debe dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel; 5. proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes en forma veraz las circunstancias que puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, relativas al objeto y al precio del mercado; 6. respetar lo encomendado por sus mandantes, siempre que no atente contra la moral y las buenas costumbres; 7. guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga, salvo relevamiento de tal deber por mandato de autoridad judicial competente; 8. asistir a la entrega de los bienes transmitidos con su intervención; 9. entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de la documentación en cuya negociación intervenga; 10. requerir de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, clase, modalidades y precio objeto de la operación; salvo acuerdo expreso en contrario no corresponde el reintegro de los gastos efectuados, en aquellos casos en que no se ha concretado la operación encomendada en el plazo previsto; 11. hallarse presente en el momento de la firma de los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad; y, 12. cumplir las demás disposiciones legales y reglamentarias que correspondan. Sin perjuicio de las demás sanciones que pudiera corresponder, el incumplimiento de estas obligaciones trae aparejado sin más la pérdida del derecho a percibir la retribución.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Estas condiciones, “obligaciones” que por esta ley se disponen ahora vienen a reafirmar que es una usurpación de lo dispuesto en la norma nacional imperativa para el martillero y corredor público, pero nunca puede ser proveído para un “tipo o especialidad” ―corretaje inmobiliario―, cuando sí está dispuesta para el corretaje en general; Estas obligaciones son del “Corredor” ―hoy Martillero y Corredor Público― las que se regulan a nivel nacional, se toman para el aquí “agente o Corredor inmobiliario”, nueva extralimitación para una figura inexistente legalmente. Siendo una nueva extralimitación al apropiarse para este nuevo profesional universitario inexistente; Los libros que por el inciso 1) se obligan a llevar, son para el Martillero y Corredor público, y no para cada “tipo o especialidad” de las actividades que están facultados de forma reservada; Exige obligaciones sobre situaciones o bienes del que no tiene facultad para ejercer como por ejemplo en el inciso 3) “…comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, debe recabar la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio…”, si solo regula el “corretaje inmobiliario”, entonces porque se lo faculta para los bienes no registrado, es una incongruencia; En el inciso 4) se comete un grave exabrupto al disponer “…en que el corredor quede autorizado…” cuando el Art. 1º dispone regular el “corretaje inmobiliario” y por los Arts. 3º, 4º y 5º se habla del “agente y corredor inmobiliario”, por lo que no se condice que se quiera equiparar la figura inexistente de estos últimos con la de “corredor idóneo o de comercio, o un corredor a seca”; También se desvirtúa el “corretaje en general” en el inciso 6) cuando se sostiene “…respetar lo encomendado por sus mandantes…”, cuando el “corretaje” no es “mandato”, por lo tanto el contratante o comitente no es mandatario, lo que es una grave incongruencia. En todo este artículo 10º en ninguna parte se enuncia al “agente o corredor inmobiliario”, solo al “corredor”, lo que es una extralimitación lo que se determina, porque usurpa lo otorgado de forma reservada al profesional universitario martillero y corredor público. No vale la pena derrochar tiempo y esfuerzo en señalar cada obligación, por estar cada una envilecidas de legalidad, al estar primeramente viciada de nulidad la figura del falso profesional que debería cumplirlas dado que no está comprendido en la L. E. I.

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(Continúa en la próxima publicación)

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LIBRO 2 – 2017 Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor www.foroincumbenciamc.com.ar

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MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017

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Instituto de Subasta Judicial

A PROPÓSITO DE LA SUBASTA JUDICIAL124 Dres. Milla B. Malfante y Claudio A. Bermúdez "...La justicia, que sostiene en una mano la balanza donde pesa el Derecho, sostiene en la otra la espada que sirve para hacerle efectivo. La espada, sin la balanza, es la fuerza bruta, y la balanza sin la espada, es el Derecho en su impotencia, se completan recíprocamente y el Derecho no reina verdaderamente, más que en el caso en que la fuerza desplegada por la justicia para sostener la espada, iguale a la habilidad que emplea en manejar la balanza..."125 SUMARIO: I) Introducción; II) Problemática de la naturaleza jurídica de la subasta; III) Síntesis ilustrativa del procedimiento de subasta; IV) Etapas finales: aprobación, pago del precio e inscripción; V) Impuestos, tasas y contribuciones; VI) Conclusión.

INTRODUCCIÓN Desde sus orígenes remotos, hoy aparece nuevamente, con renovada presencia el instituto de la subasta judicial. La lanza o pico romano se transforma no ya en rojas banderitas como antaño, sino en amplios avisos colocados al frente de inmuebles o locales comerciales, acompañados de coloridos volantes repartidos estratégicamente por la ciudad, a lo que se suman tentadoras publicaciones en el diario local.

124 Curso de Práctica Procesal – Colección Jurídica y Social Nº 60 – Secretaría de Posgrado y Servicios a Terceros – Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales – Universidad Nacional del Litoral 125 Rudo/ Von Thering, “Estudios Jurídicos. La lucha por el derecho” Ed. Heliasta. Bs. As. 15.12.74, pág. 10

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Época de rara estabilidad, este fin de siglo nos inquieta con una situación económica difícil de resolver para muchos deudores, que imposibilitados de cumplir con sus obligaciones, deben afrontar con indeseable frecuencia la ejecución forzada sobre sus bienes, único medio a través de! cual su acreedor podrá resarcirse en todo o aunque sea en parte de su crédito, situación contemplada en nuestro Código Civil, que en su art. 1324 inc. 4to. expresamente señala "Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 los casos siguientes... 4º Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de la ejecución judicial". Por ser un tema de actualidad estimamos la conveniencia de este humilde aporte, que puede encender pequeñas luces esclarecedoras en un espectro jurídico tan complejo y vasto es la subasta judicial, refiriéndonos solamente a algunas cuestiones puntuales, como ser las relacionadas con la importancia de los actos preparatorios según la naturaleza de los bienes a subastar, cuestiones relacionadas al pago del precio, impuestos, aprobación e inscripción registral a lo sumaremos algunos fallos jurisprudenciales aplicables al caso. Demás está decir que los autores del présenle trabajo se encuentran embarcados en esta corriente cada vez más benevolente de la protección jurídica del deudor, esa tendencia que ha mutado al individualismo jurídico por un sentido humano o "solidarismo" del derecho de obligaciones 126, postura que es contemplada en los códigos procesales más modernos, a través de la imposición de límites económicos―sociales, humanizando por consiguiente el proceso de ejecución. Todo ello dentro del marco normativo del Código Proc. Civ. y Com de la Provincia de Santa Fe (ley 5531) y demás disposiciones vigentes, leyes provinciales 6435,7547y 10.160. PROBLEMÁTICA DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA SUBASTA JUDICIAL Esta temática ha originado un arduo debate entre los doctrinarios quienes con distintas concepciones trataron de determinar la naturaleza de este instituto, cuyo desarrollo en profundidad excede el propósito de este trabajo; a pesar de ello como punto de partida podemos afirmar que la postura sustancialista consideró a la subasta subsumida conceptualmente en la noción de venta forzada (art. 1324 inc. 4º del Cód Civ.) "...supuesto en el cual el vendedor y dueño resulta ser a la vez obligado en la relación sustancial y ejecutado en la procesal."127 Con esta línea de pensamiento, la constante utilización de la vía de la escritura pública en materia de inmuebles subastados, contrariando la estipulación del art 1184 del C. Civil "Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: Io Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles a otro;..." acentuó aun más la confusión en cuanto a su naturaleza contractual, amparándose además en el art 1137 de nuestro digesto civil "...Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a 126 SANTOS BRIZ, J. "Tendencias modernas en el derecho de las obligaciones", Rev Der. Privado I960, pág. 550 127 C. Nac. Civ., Sala B, E.D 22―553 N° 2

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Herramientas para el Ejercicio Profesional reglar sus derechos...". Dichas teorías, avaladas por importantes juristas, encontraron sus propios obstáculos en los artículos del código civil que limitaban los alcances de este instituto (entre ellos podemos citar" la falta de voluntad del dueño del bien en la venta (art. 1137 y 1323 del C. Civ.) puesto que es el juez quien ordena la misma; la forma de perfeccionamiento en la adquisición de inmueble que no es conforme a lo previsto en el art. 1184 inc. 1°C. Civ.; no existe tampoco garantía de evicción (art. 2122 C. Civ), el comprador adquiere a título oneroso y derivado la cosa; el precio obtenido se encuentra afectado al pago de los créditos que gravan el bien, quedando a disposición del deudor únicamente el saldo siempre y cuando lo hubiere, etc.). Posteriormente se desarrolló una corriente procesalista generalizada que puntualizaba que "...cualquiera sea la naturaleza jurídica o el "nomen juris" que se le adjudique a la venta forzosa judicial, entendemos que es esencial destacar aquí su perfil procesal..."128. Coincidimos también con Horacio Bustos Beirondo que nada hay más alejado a la idea de contrato que la situación del deudor ejecutado, que resulta ser "forzosamente" vendedor de una cosa de su dominio.129 "...La venta forzada en el proceso ejecutivo no equivaldría a tina enajenación contractual, puesto que ni el deudor ni el acreedor con quienes venden, sino que se trata de un acto jurisdiccional realizado por el juez en nombre propio..."130, a fin de satisfacer con su producido el importe de crédito que dio origen a la ejecución, postura avalada por numerosos fallos judiciales. Por otra parte, debemos destacar, que por ser la compraventa el instituto de mayor similitud dentro de las normas de la legislación civil y comercial, sus disposiciones resultan aplicables sólo cuando la problemática que se derive en la subasta judicial no esté prevista en el Código Procesal Civil y Comercial, ya que "...la subasta tiene el carácter de acto procesal, sujeto por ende, y sin perjuicio de la aplicación supletoria de la legislación civil y comercial, a las normas que gobiernan a aquel tipo de actos...". 131

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128 BERTOLINO, Pedro J. "La subasta Pública: Algunos perfiles procesales". Ll.ey T. 126, pág. 139a 148. 129 BUSTOS BERRONDO, H E.D. T.65, pág 295 130 C. Civ. Com. Bahía Blanca, septiembre 4―979, Compañía Financiera de Sur Argentino Finanzas S.A. c/Sanders, Pedro E.) 131 C. Nac. Civ., Sala A, Junio 10―1 988, "Taquini S.A. c/Canosa" L. Ley 1988―E―213

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Consideramos de fundamental importancia aclarar el perfil procesal de la subasta judicial, ese conjunto de actos procesales vinculados entre sí y que tienden a la realización de un bien o bienes del deudor, actos caracterizados por la "coactividad", elemento que la diferencia de otras formas de ejecución por ejemplo, la división de un bien común (art. 2673 C. Civ. y 537 del C.P.C. y C.) o la realización de la partición voluntaria de una herencia (art. 3462 del C. Civ. y arts. 609 del C.P.C y C.) los cuales no tienen ni su carácter ni efectos.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 SÍNTESIS ILUSTRATIVA DEL PROCEDIMIENTO DE SUBASTA Previo análisis sintético del procedimiento de subasta vigente en la Provincia corresponde aclarar que en nuestro Cód. Proc. Civ. y Com. (arts. 486 a 596) dicho instituto no está regulado en forma completa (como lo hace el Cód. Proc. Nacional en su Libro Tercero, Título II, Capítulo III Secciones 2a. a 7a. arts. 563 a 594) debiéndose integrar tal normativa con otras leyes provinciales entre la que cabe mencionar la relativa al Régimen legal del Registro General de la Propiedad (ley 6435), la ley de Martilleros (ley 7547) y la ley Orgánica del Poder Judicial (ley 10.160) pese a lo cual quedan subsistentes numerosas lagunas en esta temática que no encuentran una solución adecuada en el marco legal descripto. Formulada esta salvedad, pasamos al breve relato del procedimiento de subasta, así tenemos que consentida o ejecutoriada la resolución que manda llevar adelante la ejecución (arts. 480, 509, 514 del C.P.C. y C.) o prestada fianza para continuar con ella en caso de apelación (art. 484 CPCC), aprobada la liquidación según sentencia, a pedido de parte se ordena y realiza el embargo de bienes del ejecutado si no se hubieren trabado con anterioridad ―créditos, acciones, fondos públicos u otros títulos, muebles en general (muebles registrables) (art. 487 1er. párrafo CPCC) o inmuebles ―(se excluye del análisis los casos en que lo embargado sea dinero en efectivo, títulos, acciones y bienes que por tener una cotización oficial son de fácil realización, o supuestos no susceptibles de venta forzada como créditos y acciones litigiosas o que pertenezcan al heredero de una sucesión o al cónyuge sobreviviente respecto de los gananciales art. 487 2do párrafo del C.P.C. y C.). Trabada la cautelar sobre los bienes, e! ejecutante solicita la venta de los mismos en pública subasta y el sorteo del martillero (arts. 71 a 75 de la ley Prov. 7547) ―salvo los casos en que las partes están facultadas a designarlo de común acuerdo (art. 492 del CPCC.)―, seguidamente el juez ordena la audiencia de sorteo de este auxiliar de justicia, luego de lo cual procede a su designación, aceptando a posteriori el martillero el cargo (arts. 76 a 79 de la ley 7547). Por otra parte, cabe distinguir los recaudos formales a cumplimentarse para subastar los bienes embargados, según se trate de cosas muebles no registrables, muebles registrables o inmuebles. I) En esa inteligencia en el supuesto de cosas muebles no registrables, el ejecutante o el martillero peticiona: a) el secuestro de los bienes embargados si no hubiese efectuado con anterioridad y la designación de depositario; b) un informe al registro de Créditos Prendarios sobre si dichos muebles pesa alguna prenda (ej. tractores). II) Si los bienes a subastar son muebles registrables ―automotores (decreto―ley 6582/58), embarcaciones (ley 20.094), aeronaves (Cód. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Aeronáutico ley 17.285), animales de pura raza (equinos ley 20.378 y bovinos de pedigrí en los registros llevados por la Sociedad Rural ―art. 11 de la ley 22.939)―el ejecutante o el martillero debe solicitar además del secuestro (igual ítem a) del párrafo anterior: 1) el informe a los registros respectivos para verificar si el bien subsiste inscripto a nombre del ejecutado y si pesan sobre él alguna clase de gravámenes, prenda según la clase de bien, etc.; 2) un informe a las Reparticiones correspondientes sobre la existencia de impuestos, tasas o multas adeudadas de acuerdo a la naturaleza del bien y 3) la exhibición del ejecutado de los títulos de dominio en el término de seis días bajo apercibimientos de sacarse copia a su costa de los protocolos públicos (por interpretación analógica art. 491 del CPCC).

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Obtenidos los informes y practicadas las diligencias que el ejecutante pudiera solicitar para subsanar los defectos de que adolecieran los títulos (art. 492 del CPCC), el martillero (art. 81 de la ley 7547) o el ejecutante proponen la fecha de subasta, acto seguido el magistrado ordena la misma si correspondiere ―v en el supuesto de que hubiere bienes afectados por prenda o hipoteca cita a los acreedores en la forma ordinaria con anticipación no menor a diez días al remate, a fin de que tomen la intervención a que tengan derecho en la medida del interés legítimo (art. 488 del CPCC) (es importante señalar que el Código Proc. de la Nación en los arts. 573 inc. 2do y 5to. y 575 en mayor resguardo de los derechos de los acreedores preferentes prevé la ampliación de la comunicación de la venta en subasta a acreedores

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III) En el caso de que los bienes a rematar sean inmuebles las condiciones a cumplimentar son las siguientes: 1) informe del API. de la valuación del bien a los efectos del pago del impuesto inmobiliario en el término de tres días, el que servirá de Base para la subasta; a falta de esa valuación, se recabará dicho dato a través del A.P.I. o a las oficinas respectivas para el empadronamiento y evalúo del inmueble (art. 489 CPCC); 2) informe de las oficinas públicas nacionales, provinciales, municipales o eventualmente privadas sobre los impuestos, tasas y contribuciones que adeudare el inmueble (art. 490 CPCC), 3) informe del Registro General de la Propiedad sobre la inscripción del dominio y los gravámenes y embargos que reconozcan los bienes raíces y las inhibiciones anotadas a nombre del deudor (art. 491 CPCC) ―estimamos conveniente que dicho informe se realice de acuerdo a lo reglado en los arts. 41 y 42 de la ley Pcial 6435 del Registro General de la Propiedad en protección de la buena fe negocial pues produce el bloqueo registral―; la intimación al ejecutado en el término de seis días de los títulos de propiedad bajo apercibimiento de sacarse copias, a su costa de los protocolos públicos (art. 491 2do. párrafo y 494 del CPCC) y 5) la constatación en el inmueble con especial verificación de estado general de la vivienda y la existencia de otros posibles ocupantes (locatarios, intrusos) lo que por supuesto incidirá en el precio de los futuros interesados.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 embargantes o inhibientes sin perjuicio de la notificación a los acreedores prendarios o hipotecarios). El remate se anuncia mediante edictos (cuyo contenido deberá ajustarse a lo dispuesto en los arts 494 inc 1, 2 y 3) del CPCC y 82 de la 7547) que no se publicarán en el Boletín Oficial y en un diario de la localidad fijada por el juez de la forma siguiente: 1) dos a cinco veces según la importancia de los bienes muebles, sin mencionarse el nombre del ejecutado (art. 487 CPCC) y 2) tres veces en cinco días si se trata de inmuebles, sin mencionar al ejecutado salvo que el juez lo ordene expresamente por tratarse de propiedades cuya mejor individualización lo requiera (art. 492 CPCC). Antes de verificado el remate, el ejecutado o un tercero por cuenta de este puede liberar los bienes pagando el capital, los intereses y costas ―si el pago se efectúa en el acto de subasta el secretario (de Distrito o Circuito) o el juez comunal apreciará provisoriamente la suficiencia de aquel y suspenderá la subasta ―(art. 495 del CPCC), en caso contrario la misma se realiza (arts. 493 del CPCC) y se labra ACTA (art. 84 de la ley 7547) la que es firmada por el adquirente, el actuario y el martillero debiendo el último dentro de los cinco días hábiles posteriores rendir cuenta documentada de su cometido acompañado la boleta de consignación de los importes que correspondan (art. 85 de la ley 7547), luego a petición del ejecutante se ponen los autos de manifiesto por cuatro días (art. 498) y en caso de no haber impugnaciones o resueltas las mismas, ejecutoriado el auto aprobatorio del remate se ordena al adjudicatario de los bienes que consigne el precio a la orden del juzgado y que se efectúe la liquidación de capital, intereses y costas (art. 499 del CPCC), una vez abonado el precio por el comprador y puesta de manifiesto la liquidación practicada (art. 501 del CPCC), el juez decretará su aprobación y a pedido del adquirente se lo pone en posesión de los bienes subastados, ordenándose posteriormente la inscripción a su nombre de los testimonios pertinentes en los registros respectivos y previo pago de los impuestos nacionales, provinciales y municipales correspondientes (arts. 504 a 506 del CPCC y arts. 4,5 y 20 de la ley 6435 según el bien que se trate). ETAPAS FINALES: Aprobación de la subasta ― pago del precio inscripción registral La subasta judicial por ser un acto procesal complejo se perfecciona cuando se integran todos sus actos con la aprobación del remate, el pago del precio y la tradición, produciéndose a través de ella la "adquisición derivada dominial" (título y modo) que fuera receptada por el legislador en el art I 324 inc. 4to. del Cód. Civil y el art. 498 y stes. del CPCC de nuestra provincia, lográndose en el caso de inmuebles "...el electo erga omnes" que le confiere la publicación del acto mediante la inscripción registral a que alude el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional art. 2505 C.C..."132; y en el supuesto de muebles registrables igual efecto se produce con la inscripción en los registros respectivos. Con respecto al precio (art. 499 CPCC) debemos destacar la conveniencia de su pronta y perentoria integración. Si bien no estamos en época de fuerte inflación ―a diferencia de tiempos no tan lejanos ―es justo que el orden jurídico contemple los distintos intereses que pueden concurrir en la subasta (el ejecutante, acreedores preferentes por su crédito, ei ejecutado por el eventual remanente, el fisco por los impuestos adeudados, etc.), siendo de utilidad en algunos casos, establecer en los mismos edictos ―y para el caso de una eventual demora en la aprobación de la subasta y pago del saldo del precio― modalidades para e! pago, por ejemplo con fijación de intereses, "...puesto que nuestra ley procesal no establece que la mora del adquirente en subasta judicial traiga aparejada "ipso jure" la realización de un nuevo remate, los efectos de la mora en el postor adjudicatario no son irreversibles, dejando subsistente su derecho a satisfacer el saldo del precio sin perjuicio de su responsabilidad por los daños e intereses..."133 (El Cód. Proc Nacional a diferencia del nuestro establece convenientemente en su art. 580 que "...Dentro de los cinco días de aprobado el remate el comprador deberá depositar el importe del precio que corresponda abonar al contado, en el banco de depósitos judiciales;” si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos fundados para obtener la suspensión del plazo ordenará nueva subasta en los términos del art. 584. La suspensión sólo será concedida cuando medien circunstancias totalmente ajenas a la conducta del adquirente y en situaciones que no pudieren ser superadas con la sola indisponibilidad de los fondos El ejecutante y el ejecutado tienen legitimación para requerir el cumplimiento de las obligaciones del comprador. Además en el art. 481 dispone que "...Al adjudicatario que planteare cuestiones manifiestamente improcedentes que demoraren el pago del saldo del precio, se le impondrá una multa que podrá ser del cinco por ciento al diez por ciento del precio obtenido en el remate"―, sin embargo "...es improcedente indexar el saldo del precio de la subasta, si la demora en aprobarla se debió al accionar del ejecutado, que interpuso la nulidad que fue rechazada.".134

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132 ZEUS, 10, pág. 1056. 133 C.Civ.Com. Rosario. Sala la 23.10.92 ― Distribuidora Color S.R.L. c/Manuel Carbone s/Dem. eje." ZEUS 1.61 ―J―24 1 134 C. Nac. Civ., Sala B mayo 4―1 984― "Fernández Castelao, Máximo c/ Fontán, Ramón M", JA.; 1985―11, síntesis.

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Debe tenerse presente que la conducta infundada del adquirente remiso al pago del precio sería abusiva (art. 1071 del Cód. Civil) y por no estar regulada en el C.P.C. y C. de la provincia de Santa Fe, las partes ante tal vacío legal podrían peticionar que se intime el pago bajo apercibimientos de que ni no se efectiviza el mismo se deje sin efecto la subasta y se ordene un nuevo remate, sin perjuicio de la facultad que les asiste de promover la eventual


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 reclamación por los daños y perjuicios que correspondiesen; puesto que "...La compra solo se extingue cuando previa petición de parte se ordena un nuevo remate mediante proveído firme...".135 "..La subasta judicial constituye un supuesto de extinción del dominio manifiestamente excepcional. El desplazamiento del dominio del vendedor al comprador no exige escritura pública (C.C. I 1 84) y se realiza mediante la aprobación judicial del remate y la entrega de la posesión del inmueble..."136 A propósito de! tema, y para el caso de un eventual "conflicto de derechos" en el que ambos contendientes subastaron el mismo bien inmueble y perfeccionaron sus derechos mediante la tradición, la Cám. Civ. y Com. Sala 1a. de Santa Fe, señaló que "….VIII. La eficacia que el título inscripto adquiere erga orones sirve para establecer la preferencia entre dos derechos del mismo contenido desde que la determinación de la cual de los dos derechos reales prevalece sobre el otro, depende no de la prioridad de la adquisición, sino de la registración, pues a todo acto traslativo, constitutivo o modificativo, debe corresponder la publicidad registral...".137 En la práctica, atento a la disposición técnico registral N° 1 188 del Registro General de la propiedad de Santa Fe referida a la adquisición de inmuebles en remate público y a los fines de la registración de las adquisiciones y transferencias (arts. 4 inc. Io y 5 del Régimen Legal del Registro General de la Propiedad ―ley Pcial. 6435) se requiere oficio o testimonio original (admitiéndose fotocopias certificadas por el actuario) con la transcripción íntegra del acta de remate, auto probatorio, acta de toma de posesión y la orden de inscripción, acompañadas estas actuaciones procesales de la ficha correspondiente la cual obraría como solicitud de inscripción No debemos soslayar la advertencia del art. 6to. de la ley registral en cuanto a que "...La inscripción no convalida el título nulo ni subasta los defectos que adoleciere según las leyes...". IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES En la actualidad, la esperanza del ejecutante de ver satisfecha totalmente se acreencia en numerosas oportunidades se diluye ante la existencia de significativas deudas en concepto de impuestos, tasas y contribuciones del bien a subastar. Nuestro Cód. Proc. Civil y Comercial al respecto en materia de bienes inmuebles a subastar en su art 490 expresa: "...Se solicitará asimismo 135 J Juzg. C. y C. La Piala., E. D T. 65, pág.292, Fallo27.771 ―Sent. lírme. 136 C.Civ.Com. Rosario, Sala la. 25.2.93―"Petrocelli, Oscar c/Vignatti, Angélica y otros.Ejec.",ZEUS―T―62,J. I 18 137 C. Civ. Com. Santa Fe, Sala la., 6.10.94, "Kowalik J.L. c/ Zentrer, A. M. de y /u oíros s/Juicio Ordinario" ZEUS, Bolet 5.5.95.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional a las oficinas públicas, nacionales, provinciales y municipales un informe sobre los impuestos, tasas y contribuciones que ADEUDARE EL INMUEBLE. ", exigencia que atendemos corresponde aplicar por analogía a los demás bienes muebles registrables. Este recaudo viene a complementar lo reglado en los arts. 3878 y 3879 del código civil, cuya primera lectura nos permite profundizar en el fundamento de los privilegios de preferencia general, a veces olvidados por el ejecutante, y especialmente el segundo texto citado, que dice: "...Tienen privilegio sobre la generalidad de los bienes del deudor sean muebles o inmuebles: Io los gastos de justicia hechos en el interés común de los acreedores y los que cause la administración durante el concurso.. 2º Los créditos del fisco y de las Municipalidades por impuestos públicos, directos e indirectos...". Resulta esclarecedor en tal sentido el fallo de la Cám. Civ. y Com. de Rosario, Sala 2da. integrada de fecha 15.12.93 al señalar que "...IV. El código fiscal prevé en su art. 98 actual art 105 lo entre guiones nos pertenece ― la obligación de los órganos del poder judicial de asegurar el pago de impuestos y la circunstancia que en el edicto se consigne que se afrontará ese pago con el producido de la subasta revela que este proceso de parles múltiples reconoce esta obligación como preferencial, y tanto es así que el art. 500 prevé aún que si el adquirente es el ejecutante su derecho de retener el precio tiene como límite el pago de dichos impuestos. Es decir la ley procesal reconoce a estas deudas un privilegio mayor que al propio ejecutante "138

138 C.Civ.Com Rosario, Sala 2a. integrada, 15.12.93, "Dirección Pcial de Rentas el Farago, Antonio y/u otros s/Ejec. Fiscal", ZEUS, Año XXI, 21 de julio de 1994, Bolet N°4966, T° 65, pág. 5 a 7)

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Este decisorio nos introduce acerca del cuestionamiento siguiente: ¿A partir de qué momento dichos impuestos son a cargo del comprador? Diferentes respuestas surgen de la simple lectura de los edictos con que se publicita la fijación de la fecha del acto de remate, demostrativos de la falta de unanimidad en los criterios de los órganos de la jurisdicción al respecto: "Impuestos adeudados a cargo del adquirente...", "Impuestos y cargo del adquirente a partir de la fecha de subasta.."; "Impuestos a cargo del adquirente a partir de la toma de posesión.. " o bien no se establece cláusula alguna al respecto, salvo las enunciaciones de las sumas correspondientes a deudas atrasadas de los inmuebles o bienes registrables por los distintos conceptos. Ante el hecho de la existencia de deuda por impuestos, toma relevante importancia la publicidad, o sea "que dice el edicto", puesto que no podría hacer reclamo alguno el adquirente cuando queda comprometido al pago ―según edicto― de dichos impuestos, es decir continuando el fallo citado "...si el adquirente en subasta de un inmueble ―luego transferido a su nombre― no tomó recaudos de asegurarse que con el precio pagado, siendo suficientes, se abonarán los impuestos adeudados y que gozan de preferencia


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 sobre todo lo demás, cae la garantía que da la subasta judicial sobre su liberación al respecto."139 Con frecuencia, y ante situaciones confusas (previo a la inscripción a nombre del adquirente del inmueble en la subasta), se impone por parte del juzgador atento a las facultades―deberes que tiene como director del proceso civil (art. 21, 22 y conc. del C.P.C. y C.S.F ) correr vista al ente recaudador de impuestos que en nuestra provincia esta a cargo de la Administración Provincial de Impuestos (A.P.I ), organismo que en forma reiterada ha dictaminado que" ..Es criterio vigente que el adquirente del inmueble en remate judicial resulte responsable del pago del Impuesto Inmobiliario a partir de la fecha de toma de posesión del inmueble adquirido si en los edictos no se ha establecido que serán a cargo los gravámenes por períodos anteriores.".140 ¿Qué sucedería en el caso de inexistencia del remanente del precio de subasta? En tal hipótesis y ante la imposibilidad de cumplimiento del pago de impuestos por parte del órgano jurisdiccional (art. 105 del Código Fiscal, ley 3546 y modificatorios), el API. ha dictaminado "...Respecto de las cuotas que estuvieren en ejecución fiscal se notificará a los correspondientes abogados ejecutores la realización de la subasta a fin de que puedan adoptar medidas procesales en protección del crédito del fisco. La deuda cuyo cobro no se persiga judicialmente será exigida a los antiguos propietarios o adquirentes según se hayan devengado antes o con posterioridad a las fechas de los respectivos actos de posesión. ".141 Atento a las citas precedentes, estimamos conveniente en tales supuestos correr vista al API a fin de posibilitar la inscripción del dominio a nombre del adquirente del inmueble subastado, dada la eximición del pago de los impuestos anteriores a la posesión si así correspondiere. Asimismo, merece recordarse el fallo de la C. Nac. Civil 2da. de la Capital que en forma clara señaló "...la cuestión sobre el pago de impuestos anteriores a la toma de posesión del inmueble vendido en subasta pública con el precio de adquisición depositado en el expediente, es ajena al otorgamiento del instrumento de venta y, por lo tanto, el certificado de libre deuda correspondiente no puede ser negado por las oficinas recaudadoras de aquéllas.".142 Sin embargo, cuando con el saldo del precio de subasta no surge remanente de dinero para el pago de las deudas fiscales del inmueble debemos distinguir dos situaciones: 1)

Cuando el inmueble es adquirido por un tercero;

139 C. Civ. Com. Rosario, Sala 2a. integrada, op.cit. pág.5. 140 Informe N° 34 de la Dirección General Técnica y Jurídica del A.P.I. del 11.2.93. 141 Informe N° 326 de la Dirección General Técnica y Jurídica del A.P.I. del 23.4.93. 142 C Nac. Civil, 2a. Capital Federal, L. Ley 20―352.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional 2) ejecutante.

Cuando el bien es adquirido por el acreedor hipotecario o el

En el primer supuesto y de acuerdo a lo anteriormente expuesto resultaría claro que los impuestos, tasas y contribuciones adeudadas estarían a cargo del ejecutado hasta la toma de posesión por parte del tercero adquirente, excepto que en el edicto se haya establecido que los mismos deban ser abonados por el comprador. En caso enumerado en segundo lugar, difiere del anterior puesto que de acuerdo a lo normado en el art. 500 del C.P.C. y C. “…El acreedor hipotecario o el ejecutante que adquiera la cosa ejecutada solo estarán obligados a consignar el excedente del precio sobre sus respectivos créditos, o la suma estimada prudencialmente por el juez que (altare para cubrir los impuestos y gastos causídicos cuando estos no pudieren ser satisfechos con aquel excedente..." por lo tanto la disposición procesal establece expresamente la obligación del acreedor hipotecario o el ejecutante adquirentes del inmueble subastado de pagar las deudas impositivas anteriores a la toma de posesión del inmueble y gastos causídicos si el precio de compra del bien no alcanza a satisfacer las mismas; situación que de originar conflicto entre los distintos intereses en juego daría lugar a un decisorio de orden jurisdiccional. CONCLUSIÓN Al entrar en el complejo mundo de la subasta judicial y ante las inquietudes que nos despiertan algunos de los temas esbozados no podemos menos que extraer las siguientes conclusiones: 1) Los múltiples problemas que pueden suscitarse en el procedimiento de subasta judicial no siempre encuentra una solución satisfactoria en el marco de las disposiciones de nuestro C.P.C. y C. 2) La dispersión de la normativa reguladora de este Instituto complica la existencia de un criterio uniforme en los órganos de la jurisdicción.

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3) Por ello, auspiciamos la conveniencia de legislar la subasta judicial de forma más completa en la ley adjetiva contemplando la totalidad de los intereses presentes en la misma, hecho que traerá aparejado el fortalecimiento de dos valores fundamentales del derecho, como son la justicia y la seguridad jurídica

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Instituto de Subasta Oficiales y Particulares

¿DÓNDE FUERON A PARAR LAS SOCIEDADES CIVILES DEL CÓDIGO CIVIL ARGENTINO? Agustina LÓPEZ REVOL y María Victoria SÁNCHEZ 143

Resumen: La reciente entrada en vigor del CCC trajo como consecuencia la derogación de la sociedad civil, lo que se vio reflejado en la adecuación de la ley 19.550 a este nuevo contexto. Como consecuencia de ello, nos encontramos ante una sociedad civil conceptualizada en el derogado art. 1648 que deberá regirse por las normas contenidas en ese cuerpo normativo. Además, frente a la existencia de sociedades civiles supervivientes a la reforma, estas deberán regirse por su propio contrato y supletoriamente por las normas de la Sección IV del Capítulo Primero de la LGS. Palabras clave: Unificación civil y comercial - Código Civil y Comercial de la Nación Sociedad civil - Ley General de Sociedades - Ley aplicable.

Abstract: The recent CCC resulted in the abrogation of civil companies, which was reflected in the adequacy of Law 19,550 to this new context. As a result, we face a civil company conceptualized in former art. 1648, but governed by the rules contained in LGS. Moreover, due to the survival of civil companies born before the reform, these should be regulated by their own contract and, in addition, by the rules of Section IV, Chapter One, LGS. Key words: Civil and commercial unification - Código Civil y Comercial de la Nación Civil company - Ley General de Sociedades - Applicable law.

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143 Agustina López Revol: abogada, adscripta en Derecho Cambiario y Concursal, Domicilio: Suecia 2743, Parque Vélez Sarsfield, Córdoba, CP: 5000 - Telefono: 0351- 153233366, mail: alopezrevol@gmail.com. María Victoria Sánchez: abogada, adscripta en Derecho Cambiario y Concursal, Domicilio: Marcelo T. de Alvear 521, Piso 8°, Dpto. “A”, Córdoba CP: 5000 - Telefono: 0351-156994374, mail: vico_sanchezg@hotmail.com

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Introducción


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 La desaparición de toda distinción entre la materia civil y la comercial que trajo aparejada la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCC), significó englobar ambas ramas en lo que conocemos como Derecho Privado. Como consecuencia de la eliminación de este criterio delimitador, las formas societarias que gozan de personería jurídica gracias al art. 148 CCC, también se vieron forzadas a dejar de lado ese elemento de clasificación para subsumirse en un solo cuerpo normativo, como es hoy la Ley General de Sociedades. La cuestión es que, debido a la reforma, las sociedades civiles caracterizadas en el código derogado por los arts. 1648 a 1781 no han sido añadidas a la nueva redacción de la ley societaria. Tampoco han sido reguladas en el CCC, ni se ha dictado una norma de derecho transitorio que regule la subsunción de estas sociedades al nuevo derecho positivo vigente, por lo que parte de la doctrina ha hecho un llamado de atención sobre su consiguiente desaparición144. No se trata de un tema irrelevante, por cuanto este vacío normativo trae consigo cierta inseguridad respecto al futuro de las sociedades civiles ya existentes al momento de la entrada en vigencia del CCC, como así también respecto a la posibilidad de constituir nuevas sociedades de este tipo para el futuro. Sin entrar en el debate respecto a la conveniencia de la desaparición de la sociedad civil145, y aun cuando este tipo societario regulado en el Código Civil (CC) resultaba el marco ideal para ciertas actividades como las explotaciones agrícolas y ganaderas, la constitución de derechos reales, los institutos educativos, las organizaciones culturales y el ejercicio de profesiones liberales, lo cierto es que han sido suprimidas de nuestro derecho positivo, por lo que debemos abocarnos a llenar este vacío que el legislador ocasionó con la reforma.

Planteamiento del problema Como consecuencia de la eliminación de la sociedad civil, el legislador debió ocuparse de encontrar una forma de sociedad general, residual o simple, que fuera abarcativa de actividades tanto civiles como comerciales, aun sin adoptar alguno de los tipos sociales que surgen de la Ley General de Sociedades (LGS)146 y que pudiera contener un tipo societario que si bien se encontraba en cierto desuso, resultaba válido para ciertas actividades de la vida civil147.

144 ROITMAN, Horacio, AGUIRRE, Hugo y CHIAVASSA, Eduardo, “Las sociedades en el Código Civil y Comercial de la Nación”, en suplemento especial dirigido por LORENZETTI, Ricardo, "Código Civil y Comercial de la Nación", LA LEY, noviembre 2014, p. 265 y ss., cap. V; CHIAVASSA, Eduardo N., “Las sociedades civiles y el proyecto de reforma al código civil y comercial del año 2012”, Estudios de Derecho Empresario, Córdoba, vol. 2, año 2013. 145 Sobre este tema puede leerse la postura de: CARREGAL, Mario A., O´FARRELL, Ernesto, “La sociedad civil en el anteproyecto de Código Civil. Decreto 685/95”, LA LEY 2000-A, 887. 146 MANOVIL, Rafael M., “Algunas de las Reformas al régimen societario en el Proyecto de nuevo Código Civil y Comercial”, Sup. Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, 13/11/2012, LA LEY 2012-F, 1334. 147 Entendemos que este desuso confrontado con la constante constitución de sociedades comerciales, podría haber llevado al legislador a suprimir a la sociedad civil. En igual sentido SONZINI ASTUDILLO, Sixto J., “La desaparición de la sociedad civil en el Proyecto de Código Civil y Comercial”, en XII Congreso

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Antes que nada, no podemos soslayar que el art. 10° del Proyecto de unificación de 1998 incorporaba una declaración expresa en cuanto a que las actuales sociedades civiles quedarían regidas por los arts. 21 a 26 de la ley 19.550, conservando su personalidad jurídica sin solución de continuidad. Este proyecto fue fuente directa del actual CCC, no obstante lo cual el legislador decidió suprimir esta norma de transición. Ahora bien, creemos que se trata de una omisión relevante y de valiosa consideración, pero tal como lo expresa un destacado autor148 “no puede creerse que el mero apartamiento de un proyecto tenga el mismo sentido interpretativo que hubiera tenido el apartamiento por parte de una nueva ley respecto de un precepto que estaba en la ley suplantada”. Ahora sí, frente a este panorama, podemos decidir que un primer escollo ocasionado por esta falta de regulación, surge al decidir si es posible subsumir a la sociedad civil definida por el anterior Código Civil, a la actual regulación de la ley 19.550, aun con su última modificación de adecuación al CCC. Por otro lado, también resulta espinoso resolver cuál será el régimen de aplicación para aquellas sociedades civiles constituidas con anterioridad a la vigencia del CCC, lo que reviste cierta transcendencia sobre todo en cuanto a las diversas interpretaciones a las que podría arribarse en cuanto a la responsabilidad de los socios entre sí y frente a la sociedad y terceros. Finalmente, quedará la inquietud respecto a la posibilidad de constituir nuevas sociedades civiles luego de la derogación del CC, y –en su caso- qué normativa resultaría aplicable a ellas.

La sociedad civil del art. 1648 CC La sociedad civil que estaba regulada en los arts. 1648 y siguientes del CC, se caracterizó por ser un contrato intuitu personae que tuvo como fundamento la confianza entre los socios. Se trataba también de un contrato plurilateral, de duración, de gestión colectiva, y nominado149. Frente a ellas, la LGS establece en su art. 1° que habrá sociedad cuando una o más personas, en forma organizada conforme a uno de los tipos previstos en la ley, se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas. Desde esta posición, cabe interrogarse si ante la falta de regulación de la sociedad civil desde la reforma unificadora, es posible considerar que la sociedad civil queda incorporada en la Ley General de Sociedades.

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Argentino de Derecho Societario, VII Congreso Iberoamericano de Derecho Societario y de la Empresa (Buenos Aires, 2013). 148 ALEGRIA, Héctor, “Las “sociedades civiles” y el Código Civil y Comercial de la Nación”, RCCCyC 2015 (octubre), 19/10/2015, 3. 149 VÍTOLO, Daniel R., "Las sociedades civiles, irregulares y de hecho en el Proyecto de Código", LA LEY, 06/08/2012, La Ley 2012-D. 150 VÍTOLO, Daniel R., op. cit.

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Un destacado autor como VÍTOLO150 estima que ello resulta imposible. Considera que la sociedad civil no engasta dentro del concepto de sociedad contenido en el art. 1° LGS por cuanto la ley 19.550 exige una forma organizada, con intención que los aportes se apliquen a la producción o intercambio de bienes y servicios, mientras que en la sociedad civil simplemente se requiere el fin de obtener una utilidad apreciable


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 en dinero que repartirán los socios entre si. De esto se deriva que la sociedad civil no trae necesariamente consigo el trasfondo empresario que se encuentra ínsito en toda actividad organizada.151 Desde otra posición, MANOVIL152 considera que ambas definiciones son en substancia coincidentes en cuanto a los elementos que se atribuyen a unas y otras sociedades. Destaca que si bien el art. 1° LGS posee mayor precisión terminológica que el derogado art. 1648 CC, ambos dicen lo mismo; y le resulta evidente que la mayor amplitud en cuanto a la forma que adopte el beneficio económico resultante de la actividad social que admite la normativa comercial, en nada altera la identidad entre ambos entes societarios. Agrega que la ausencia del concepto de producción o intercambio que permitan alcanzar la finalidad lucrativa en el art. 1648 CC, no significa que contemple una sociedad “cuyas utilidades deriven de algo diferente que la muy genérica y amplia noción de producir bienes y servicios” 153; y que a su vez, no se trata de un presupuesto de validez de la sociedad comercial, siendo que la ausencia de empresa no será relevante hasta tanto se produzca una pretensión disolutoria o de inoponibilidad frente a un caso concreto. Ahora bien, frente a estas posiciones entendemos que si bien la noción de empresa resulta inseparable de la definición del art. 1° LGS, la que por su parte no es esencial –puede existir o no- a la noción de sociedad civil del Código de Vélez, frente al estado de cosas luego de la reforma la discusión se ha convertido en meramente conceptual. Ello en atención a que frente a la supresión de la regulación de la sociedad civil en el CCC, su no incorporación en la reformada ley 19.550 y sin perjuicio del alejamiento del legislador respecto a la previsión del art. 10154 del Proyecto de Unificación de 1998, el único cuerpo normativo que regula los entes sociales es la LGS, la que inevitablemente deberá ser aplicada a las desaparecidas sociedades civiles, por ser el derecho positivo vigente en la materia.

Sociedades civiles preexistentes a la unificación Nos ocupamos en este punto del impacto que la reforma tuvo con las sociedades civiles ya existentes al momento de la reforma, debido a la ausencia de una norma que nos señale su destino. Una primera solución nos es dada por las facultades reglamentarias de IGJ, que se ocupó del tema en la RG 07/2015 y aunque si bien no rige para todo el país, suele servir de lineamiento general para las jurisdicciones locales. Así, el art. 185 dispuso lo siguiente: “Es admisible la subsanación o transformación de una sociedad civil constituida bajo la vigencia del anterior Código Civil (aprobado por Ley 340), mediante la adopción de uno de los tipos regulados por el Capítulo II de la Ley Nº 151 VÍTOLO, Daniel R., “La Ley de Sociedades Comerciales reformada por la ley que sancionó el Código Civil y Comercial, LA LEY 27/10/2014, 27/10/2014 1, LA LEY 2014-F, 692. 152 MANOVIL, Rafael M., “Las sociedades de la sección IV del Proyecto de Código”, LA LEY 24/10/2012, 24/10/2012, 1 – LA LEY 2012-F, 758. 153 MANOVIL, Rafael M., op. cit. 154 La norma establecía que “las actuales sociedades civiles quedarán regidas por los artículos 21 a 26 de la ley 19.550, con el contenido previsto en el anexo II, y por las disposiciones generales de dicha ley, conservando su personalidad jurídica sin solución de continuidad”.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional 19.550 debiendo cumplirse con lo establecido en la Sección Primera o Sección Cuarta del presente Capítulo, respectivamente y según corresponda.” En virtud de esta norma, sería admisible que una sociedad civil constituida en forma previa a la reforma opte por transformarse en alguno de los tipos societarios previstos en la LGS, o se acoja al trámite de subsanación contenido en el nuevo art. 25 LGS155. Ello, teniendo en consideración lo controvertido de este último punto sobre todo en caso de discrepancias entre los socios y la posibilidad de librar el destino de la sociedad a la decisión de un juez más allá de la voluntad social. Sin perjuicio de ello, seguiremos frente a la misma incertidumbre cuando la sociedad civil constituida bajo las normas del Código de Vélez no opte por transformarse ni acuda al instituto de la subsanación. Las soluciones de la doctrina han sido dispares. MANOVIL156 descarta toda vacilación en cuanto a que las sociedades civiles se encuentran comprendidas en la Sección IV del Capítulo I de la Ley 19.550, al encuadrarlas en la hipótesis del art. 21 referido a “sociedad que no se constituya con sujeción a los tipos del Capítulo II”. ALEGRÍA, desde otra postura, considera que las sociedades civiles quedaron aprehendidas por la Sección IV, a la vez que destaca que permanece invariable la personalidad jurídica de la sociedad civil y la aplicación de su contrato, sin perjuicio de lo cual no podría aplicarse ultraactividad al derogado CC por lo dispuesto en el art. 7 – primer párrafo- del nuevo código unificado157. Pone de resalto, además, que las reformas introducidas por el CCC no pueden interpretarse con el efecto de restar eficacia o validez a las sociedades civiles de este supuesto, no existiendo razón alguna de orden público ni criterio de hermenéutica legal que pueda derivar en esa solución158. Por su parte, HEREDIA159 obtiene la solución del derecho italiano. Distingue entre sociedades civiles de plazo determinado, a las que estima deben ser gobernadas por las normas del derecho anterior estableciendo una suerte de ultraactividad del CC para seguir rigiendo a la sociedad civil hasta el vencimiento de su plazo de duración. En cuanto a las sociedades civiles de plazo indeterminado, admite que la nueva ley incida sobre ellas quedando reguladas por las normas de las sociedades simples o residuales de la nueva LGS. Creemos que si bien esta postura cubre gran parte de los flancos ocasionados por el vacío legal, no puede ser tomada más que lege ferenda por cuanto de lo contrario, resultaría una interpretación un poco forzada de nuestro derecho positivo. Creemos que no es posible formular distinciones donde el legislador no las ha creado.

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155 HEREDIA, Pablo D., “Las sociedades civiles frente a la ausencia de normas de derecho transitorio en la unificación del derecho privado”, RCCyC 2015 (octubre), 19/10/2015, 28. 156 MANOVIL, Rafael, op. cit. 157 ALEGRIA, Héctor, op. cit. 158 ALEGRIA, Héctor, op. cit. 159 HEREDIA, Pablo D., op. cit. 160 VITOLO, Daniel Roque, “La Ley de Sociedades reformada por la que sancionó el Código Civil y Comercial”, LA LEY 27/10/2014 (LA LEY, 2014-F), p. 1.

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Finalmente, VÍTOLO160 señala que lo mas conveniente sería una interpretación en el sentido que las sociedades civiles constituidas hasta la reforma, deban regirse


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 relaciones internas por lo establecido en los propios contratos y, supletoriamente, por las disposiciones de la Sección IV161. Creemos que, en cuanto a las relaciones entre los socios, se trata de la postura correcta habida cuenta la oponibilidad que mantienen las clausulas pactadas entre los socios a pesar de la reforma, del mismo modo en que no podrán excusarse en alguna norma mas benevolente del nuevo régimen de la LGS, para evadir obligaciones asumidas contractualmente.

La cuestión de la responsabilidad de los socios Otro conflicto interpretativo surge de la responsabilidad de los socios de una sociedad civil constituida con anterioridad a la derogación de su régimen. Sucede que, adoptemos la postura que adoptemos en cuanto a las normas aplicables a las sociedades civiles supervivientes a la reforma unificadora, no podemos soslayar que la responsabilidad de los socios en virtud del código velezano es diferente de la responsabilidad de la nueva sección IV que regula las sociedades libres, simples o residuales. No obstante tratarse de responsabilidad mancomunada en ambos supuestos, la mancomunación establecida para las sociedades civiles era directa en virtud del art. 1713 CC, siendo los acreedores de la sociedad también acreedores de los socios162 y no existiendo beneficio de excusión. Por el contrario, en las sociedades simples o residuales los socios poseen una responsabilidad mancomunada indirecta o subsidiaria (art. 22 LGS), habida cuenta la oponibilidad del contrato social, lo que trae aparejada la vigencia de la personalidad y la consiguiente subsidiariedad de la responsabilidad de los socios163. Otra distinción existe en cuanto a la responsabilidad de los socios frente a la insolvencia de uno de ellos. En el régimen establecido en el CC (art. 1731) se establecía que la parte de la deuda correspondiente a un socio insolvente, era distribuida entre los demás socios de acuerdo al interés social de cada uno. En oposición, el CCC optó por reglar en el art. 808 in fine que los deudores mancomunados no responderán por la insolvencia de otro socio. De este modo, frente al viejo régimen de las sociedades civiles, los socios in bonis son los que responden por la insolvencia de uno de ellos. Ahora, quien debe soportar las pérdidas derivadas de esa insolvencia es el propio acreedor. Desde esta perspectiva, debemos reconocer que las obligaciones asumidas por los socios y administradores frente a la sociedad y terceros durante la vigencia del viejo Código Civil, deberán regirse por las normas de responsabilidad vigentes al momento de contratar, a pesar de que entre la celebración del contrato y el incumplimiento esas normas hayan quedado derogadas (art. 7 CCC).

161 En igual sentido se expidieron ROITMAN, Horacio, AGUIRRE, Hugo y CHIAVASSA, Eduardo, op. cit. 162 HEREDIA, Pablo D., op. cit. 163 CHIAVASSA, Eduardo N., op. cit.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Esto en razón de que un tercero contratante previo a la entrada en vigor del CCC, lo hizo con conocimiento de la responsabilidad mancomunada164 y directa que regía para ese tipo de ente societario. De igual manera, pudo prever que la insolvencia de alguno de los socios no lo perjudicaría de conformidad a lo establecido por el art. 1731 CC. La causa de esta solución radica en que las obligaciones sociales asumidas con anterioridad a la fecha de la reforma se regulan por las disposiciones de las leyes anteriores, y ya que las responsabilidades civiles siempre se rigen por el derecho anterior, se aplica en estos supuestos el régimen de responsabilidad normado por la vieja forma societaria. Así también lo ha expresado un destacado jurista al afirmar que “una vez constituida la relación o situación jurídica esa constitución no puede ser afectada por una nueva ley"165.

¿Es posible constituir sociedades civiles hoy? Finalmente, resta resolver el interrogante respecto a la posibilidad de constituirse nuevas sociedades civiles luego de la derogación del CC y la modificación de la ley 19.500 en virtud de la tan aludida unificación. Numerosos autores se inclinan por la negativa, habida cuenta entender desaparecidas a las sociedades civiles de la nueva regulación. En ese sentido se expidieron ROITMAN-AGUIRRE-CHIAVASSA166 y VÍTOLO, quien fue más allá y expresó que no solo no se podrá acceder al régimen de la ley 19.550, sino que se deberá recurrir a los contratos asociativos normados en los arts. 1442 a 1447 CCC, resignándose frente a la imposibilidad de que en virtud del contrato asociativo suceda el nacimiento de un sujeto de derecho, contrario a como ocurría en el anterior ordenamiento (art. 33 inc. 2° CC)167. Sin embargo, deja a salvo la posibilidad de constituir sociedades civiles en caso de interpretar que la facultad de constitución de las sociedades que denomina “libres” de la Sección IV, incluyan lo que los socios denominen “sociedades civiles”168.

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164 Salvo pacto de solidaridad en contrario. 165 RIVERA, Julio César, "Aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones preexistentes y a los procesos judiciales en trámite Algunas propuestas", LA LEY 2015-C, 1112. 166 ROITMAN, Horacio, AGUIRRE, Hugo y CHIAVASSA, Eduardo, op. cit. 167 VÍTOLO, Daniel R., “La Ley de Sociedades Comerciales reformada por la ley que sancionó el Código Civil y Comercial, LA LEY 27/10/2014, 27/10/2014 1, LA LEY 2014-F, 692. VÍTOLO, Daniel R., “La Ley de Sociedades Comerciales reformada por la ley que sancionó el Código Civil y Comercial, LA LEY 27/10/2014, 27/10/2014 1, LA LEY 2014-F, 692. 168 VITOLO, Daniel R., “Sociedad Civil: ¿quo vadis?, Doctrina Societaria y Concursal, Errepar, Tomo XXV, Febrero 2013, p. 128, nota 33. 169 MANOVIL, Rafael M., “Las sociedades de la sección IV del Proyecto de Código”, LA LEY 24/10/2012, 24/10/2012, 1 – LA LEY2012-F, 758.

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Desde la vereda opuesta MANOVIL, a pesar de admitir que podría haberse aplicado otra metodología para resolver la problemática, destaca que no existen interrogantes en cuanto a que no existe despedida, sino plena recepción de la sociedad civil en el nuevo régimen169. Desde una postura mas conciliadora, y a la que adherimos, ALEGRÍA entiende que si a lo que refiere la doctrina que se inclina por la negativa es a la imposibilidad de constituirse sociedades de conformidad con los arts. 1648 a 1788


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 del código derogado, opina en igual sentido, por cuanto una nueva constitución no podría sustentarse en normas derogadas. Por el contrario, si hiciéramos referencia a las actividades típicas del ámbito civil, en el sentido de constituirse nuevas sociedades con objeto civil, la solución sería la opuesta. En definitiva, podrían constituirse sociedades que persigan objetos civiles tanto acogiendo alguno de los tipos del Capítulo II de la LGS, como así también las contempladas en la Sección IV170.

Conclusión Incorporar a las sociedades civiles en la Sección IV mediante una norma expresa de transición, como la contenida en el Proyecto de 1998, hubiese levantado todas las barreras que separan a la sociedad civil de la Ley General de Sociedades. Probablemente de igual modo se hubiesen generado rispideces y opiniones encontradas, pero nos encontraríamos frente a una decisión puntual del legislador y, criticándola o no, habríamos de convivir con ella. Por el contrario, frente a este estado de cosas no queda otra alternativa que recurrir a la interpretación y al sentido común para intentar subsumir un ente societario como es la sociedad civil, en un plexo normativo que no se asoma como hecho a su medida y que no parece contenerlo. Este tipo de personas jurídicas, si bien no fue ampliamente utilizado como sucedió con las sociedades comerciales, responde a una cierta y definida realidad social que el legislador debió contemplar, al menos disponiendo la forma de llevar adelante el traspaso de un cuerpo normativo a otro. Más aun cuando el cuerpo normativo que está destinado a recibir a estas sociedades, fue remendado sobre la marcha y a la par del mismo proceso de unificación. Habrá que esperar las reacciones del ordenamiento jurídico frente a ello y una nueva oportunidad reformadora y superadora.

170 ALEGRIA, Héctor, op. cit.

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Los contratos asociativos en la unificación Cesaretti María, Cesaretti Oscar Daniel

Primera Parte El Capítulo 16 de la unificación (CCCN o nuevo Código) referido a los contratos asociativos (Libro Tercero, Título IV) se ha divido en cinco secciones: “Disposiciones generales”, “Negocio en participación”, “Agrupación de colaboración”, “Uniones transitorias”, “Consorcios de cooperación”. La Sección Primera reproduce, en líneas generales, las previsiones del proyecto de Código Civil redactado por la Comisión creada por Decreto 685/1995, conformada por Héctor Alegria, Atilio Alterini, Jorge Alterini, María Josefa Méndez Costa, Julio César Rivera y Horacio Roitman. El artículo 1442 CCCN determina el ámbito de aplicación de las disposiciones generales, comprendiendo en su previsión legislativa a: todo contrato de colaboración, todo contrato de organización, todo contrato participativo; todos ellos con comunidad de fin171 que no sean sociedad.

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171 El tenor del art. 1442 nos da la idea de que esta comunidad de fin debe ser común a los partícipes. Comentando los proyectos anteriores a la unificación vigente (al referirse a los negocios de colaboración), Etcheverry planteaba que no siempre será necesario perseguir la obtención de una finalidad de interés común, postulando la posibilidad de que una de las partes colabore para la obtención de un resultado que interesa solo a la otra parte (ver Etcheverry, Raúl A., Contratos asociativos, negocios de colaboración y consorcios, Buenos Aires, Astrea, 2005, p. 150). 172 El concepto de contrato de plurilateral en el CCCN surge del art. 977: “Contrato plurilateral. Si el contrato ha de ser celebrado por varias partes, y la oferta emana de distintas personas, o es dirigida a varios destinatarios, no hay contrato sin el consentimiento de todos los interesados, excepto que la convención o la ley autoricen a la mayoría de ellos para celebrarlo en nombre de todos o permitan su conclusión sólo entre quienes lo han consentido”. La división entre contratos bilaterales y plurilaterales no responde a la cantidad de sujetos sino a la cantidad de partes que intervienen en el mismo. Cifuentes expresa que partes y personas no suelen coincidir, pues varias personas pueden estar de un solo lado –ex uno latere–, pero no frente a frente (Richard, Efraín H., Sociedad y contratos asociativos, Buenos Aires, Zavalía, 1989, p. 126). El contrato por el cual se conforma una novación (arts. 936/37 CCCN) es plurilateral al intervenir tres partes, pero carece de comunidad de fines que requiere el art. 1442 CCCN.

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El referido proyecto había determinado que las disposiciones se aplicarían a todo contrato de colaboración, plurilateral172 o de participación, que no fuera sociedad. Como se observa, la categoría de plurilateral fue reemplazada por la


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 de contrato de organización en el CCCN, lo que permite inferir que todos estos subtipos de contratos asociativos revisten el carácter de plurilateral.173 La primera de las dificultades es de orden terminológico. Surge de la denominación del Capítulo 16 que los contratos asociativos revisten el carácter de género, y los restantes, de especies del referido género.174 Pero, efectuada esta observación, seguimos en el mismo grado de oscuridad. Cabe aclarar que el contrato de sociedad también reviste el carácter de especie respecto del género contrato asociativo. Surge del tenor conceptual del mismo artículo 1442, al determinar que las disposiciones del Capítulo 16 les serán aplicables a aquellos contratos que sean de colaboración, organización o participación pero que no sean sociedad. Es que la sociedad contiene las notas de ser un contrato175 de comunidad de fines de colaboración u organización 176, pero asociativo con personificación. En el plano de las primeras aproximaciones, podemos sostener que el concepto de contrato asociativo (como género) se contrapone al contrato de cambio, por las siguientes características:  La prestación en los contratos asociativos no está destinada a la contraprestación de la otra, sino al cumplimiento del fin común de los partícipes.  Los partícipes no se encuentran entre sí en una relación de subordinación funcional o económica, no existe primus inter partes.  El contrato se agota con las recíprocas prestaciones, mientras que en los contratos asociativos las prestaciones permiten cumplimentar el fin común.

En cualquiera de los tratados de contratos podríamos encontrar la clasificación en contratos típicos y atípicos, con la nota que la misma se funda en la existencia de contratos legislados expresamente en lo referente a sus formalidades, contenidos, efectos, exigencias normativas, etc. Esta tipicidad, que emerge de una regulación propia de un tipo contractual, significa que éste posee una caracterización o una estructura definida. La tipicidad no debe confundirse con la existencia de contratos nominados, es decir que tienen una denominación dada legalmente, sino que requiere esencialmente una caracterización que permita no sólo identificarlos sino atribuirle características 173 Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos de colaboración empresaria”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, nº 3, 1993, pp. 7-66. Al referirse al contrato asociativo, el autor expresa (p. 26): “El asociativo es para alguno el género, siendo una especie el plurilateral; para otros, significa lo mismo, hay sinonimia”. 174 “Acudamos a la conocida cita de Messineo en torno a que los contratos asociativos pueden ubicarse dentro de los contratos de colaboración o cooperación” (Richard, Efraín H., “Contratos de colaboración empresaria” [on line], publicado en la web de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba). El legislador ha adoptado otra clasificación contraria a lo expuesto por Messineo, ya que los contratos asociativos resultan género y los de colaboración, especie. 175 Mientras no sea una declaración unilateral para conformar una SAU. 176 Omitimos el término participación porque consideramos correcto el criterio de Richard: “Quizá el elemento que determine la tipicidad de la relación societaria es el ejercicio del control, de un control más allá de una simple vigilancia, concretando la posibilidad de intervenir o interferir en las decisiones” (Richard, Efraín H., “Contratos asociativos o de colaboración”, en Revista de Derecho Comercial y de las Obligaciones, Buenos Aires, t. 1990-B, p. 608).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional y efectos, generalmente acompañados de una denominación177. Los contratos atípicos, por el contrario, carecen de la mencionada regulación legal. Son consecuencia de la libertad contractual (art. 958 CCCN). No es suficiente que carezcan de un nombre dado por el legislador, sino que estos contratos no deben haber sido caracterizados particularmente. Actualmente los clásicos términos descriptos han sido reemplazados por nominada e innominado (art. 970 CCCN), con igual contenido conceptual que teníamos en los viejos tratados de derecho civil, estableciendo para esta última clasificación (innominados) un orden de prelación para su interpretación que contempla a los “usos y prácticas del lugar de celebración”, conforme lo previsto en el artículo 218, inciso 6, del Código de Comercio. A pesar de estas líneas, el lector continúa sin develar el primer interrogante: ¿qué se entiende por cada uno de los supuestos mencionados en el artículo 1442 del CCCN?178 Sinceramente, dicho interrogante no resulta de interés para el operador jurídico; tan solo se deberá examinar prima facie si del tenor del contrato surgen los elementos tipológicos construidos por el legislador que están dados por el artículo 1443 referente a la nulidad respecto de una de las partes, y el artículo 1445 respecto de la actuación de los partícipes con terceros. Dados dichos presupuestos, estaremos ante un contrato asociativo que podrá ser conforme las notas que surgen del mismo de carácter participativo, definido en el artículo 1448 de colaboración, con las notas que surgen del artículo 1463 , y de organización, conforme las notas de los artículos 1453 y 1470. El unificador ha tipificado el contrato asociativo como género en los artículos referenciados, mejorando la técnica legislativa del Código Civil italiano (CCI), que ha considerado a los contratos plurilaterales con una valoración marginal, ausente de una regulación general, sino exclusivamente de los aspectos patológicos (arts. 1420, 1446, 1459 y 1466 CCI).179

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177 Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los contratos, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2003, t. I, cap. I “El tipo y la atipicidad”. 178 Ver Richard, Efraín H., ob. cit. (cfr. nota 6), pp. 599 y ss., donde en nota al pie el autor reseña las diferentes terminologías que ha usado la doctrina nacional. Ver asimismo, con respecto a la doctrina italiana, Barba, Vincenzo, “Appunti per uno studio sui contratti plurilaterali di scambio”, en Rivista di Diritto Civile, Milano, CEDAM, nº 4, julio-agosto, 2010, pp. 531-561. [N. del E.: el lector podrá acceder al artículo en la web del autor ]. 179 Barba, Vincenzo, ob. cit. (cfr. nota 8), p. 534. 180 Por la evidente dificultad terminológica, el legislador de la unificación ha nominado los contratos y vertido en dicha sección los elementos comunes al concepto de contrato asociativo, dejando de lado la individualización de los elementos tipológicos de cada uno de ellos, llegando a pensar el suscripto que ha conformado una construcción de tipo abierto definiendo exclusivamente los elementos base o comunes a dichos subtipos de contratos. Para Fontanarrosa, los contratos plurilaterales tienen por finalidad organizar grupos o categorías, calificándolos como contratos de organización (Fontanarrosa, Rodolfo A., Derecho

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Lo esencial del tema no está dado tal como expresáramos en lograr una definición de los subtipos asociativos180 –hay tantas como autores–, sino


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 determinar qué elementos deben estar ausentes para que no sean sociedad. Es decir, la legislación del Capítulo 16 se conforma –podríamos pensar– como una llave de doble entrada: por un lado, los elementos propios ya enunciados en los artículos 1443 y 1445; por otro, conforme el artículo 1442, que los mismos no sean sociedad. ¿Alcanzará esta doble llave para descifrar el enigma interpretativo? Parece que ambas no están en un pie de igualdad para la exclusión del concepto de sociedad en los contratos asociativos181. Lo decimos porque la solución del artículo 1443 del nuevo Código es similar conceptualmente al artículo 16 de la Ley General de Sociedades y propia del concepto de contrato plurilateral que igualmente califica al contrato de sociedad182. Cabe destacar que las previsiones del artículo 1445 respecto de la imputación, sujetándola a las reglas de la representación, tampoco difieren del esquema societario, dado que el concepto de órgano se subsume en representación ante la ausencia de una teoría general al respecto183. Es evidente que la llave de doble entrada se desvanece y la única interpretación válida para la calificación es que no sean sociedad, para que estén incursos en el Capítulo 16 del CCCN. Antes de la unificación existía cierto grado de certeza en la doctrina. Favier Dubois, en una señera ponencia al IV Congreso de Derecho Societario (Mendoza, 1986), exponía: La tipicidad de las ACE y las UTE se logra a partir de su inscripción en el Registro Público de Comercio en el sentido que desde entonces la ley presume iuris et de iure que no son sociedades ni sujetos de derecho […] La falta de inscripción de las ACE, de las UTE, o de otros acuerdos de colaboración empresaria no importa, por sí sola, la existencia de una situación que deba ser sometida a las reglas de las sociedades comerciales irregulares. Esta última dependerá que aparezcan configurados los elementos propios de estas sociedades, lo

comercial argentino. Doctrina general de los contratos comerciales, Buenos Aires, Zavalía, 1967, t. II, p. 143). 181 Ver Lorenzetti, Ricardo L., ob. cit. (cfr. nota 7), p. 60. Al referirse a la colaboración asociativa, el autor expresa: “Cuando se utiliza una organización, éste puede producir como efecto una persona jurídica, como en la sociedad, o no, como en la unión transitoria de empresas. En la sociedad los individuos se diluyen detrás de la personalidad obtenida, y las ganancias se obtienen a título derivado. En los víncu los asociativos, el propósito común no hace desaparecer a los sujetos contratantes y las ganancias se adquieren directamente”. La descripción del autor es correcta, pero parte del presupuesto de ya tener definido que se encuentra ante un contrato asociativo no personificado, y nuestro objetivo es definir cuando ese contrato asociativo no reviste el carácter de sociedad; definido ese aspecto será de aplicación lo expuesto por el autor. 182 Ver exposición de motivos de la Ley 19550, art. 1. [N. del E.: el lector podrá acceder al texto completo en el sitio web de la Revista Electrónica de Derecho Comercial {texto no oficial}]. 183 Ver Otaegui, Julio C., Administración societaria, Buenos Aires, Ábaco, 1979, p. 48: “no es el organicismo la doctrina más adecuada para sustentar el proceso de impu tabilidad jurídica del sujeto de derecho, lo que no significa que la teoría del órgano sea irrelevante en materia societaria”.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional que puede no ocurrir según el específico contenido de cada contrato.184 Estas conclusiones tan certeras se ven alteradas en la unificación, ya que si bien esta dispone la toma de razón registral 185 sin sanción para caso de incumplimiento, como era en la Ley 22903, agrega en el artículo 1447: “Aunque la inscripción esté prevista en las secciones siguientes de este Capítulo, los contratos no inscriptos producen efectos entre las partes”. Véanse las críticas de Vítolo186 con un tono irónico con respecto a los contratos asociativos y su técnica legislativa: 1. No porque llamemos “denominación” –sin el aditamento– a la designación de la denominación de dichos contratos estamos muy lejos de un nombre social o de una denominación social como las poseen las sociedades (v. arts. 1455, inc. c, y 1474, inc. d). 2. No porque llamemos objeto de contrato a los fines perseguidos por el mismo y en relación con el ámbito de actuación de los representantes estaremos frente a algo muy distinto del objeto social de las sociedades (v. arts. 1455, inc. a, 1464, inc. a, y 1474, inc. b). 3. No porque llamemos fondo común operativo a las inversiones y aportes de las partes o miembros estaremos muy lejos del concepto de capital social al que alude la normativa societaria, en especial a la exigencia de indivisión y de la desafectación patrimonial de las partes (v. arts. 1455, inc. f; 1464, inc. f, y 1474, incs. o, f y p). 4. No porque denominemos estados de situación a los estados financieros dejarán de serlo, al igual que los que confeccionan las sociedades (arts. 1455, inc. l, 1464, inc. I, 1474, inc. o, 1475 y 1476). 5. Las figuras de exclusión, admisión y retiro de socios no son tan distintas de los institutos societarios (arts. 1455, incs. i y j; 1464, incs. i y j, y 1474, incs. l y m).

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184 Favier Dubois, Eduardo M. (h.), “Tipología, tipicidad y regularidad en los contratos de colaboración empresaria” (trabajo presentado en el IV Congreso de Derecho Societario, Mendoza, 1986). Ver también, con ampliación de fundamentos, en Favier Dubois, Eduardo M. (h.), Derecho societario registral, Buenos Aires, Ad­Hoc, 1994, pp. 452 y ss. Cfr. Mercado de Sala, María, “Agrupamientos no inscriptos” en Escarguel, J. M. y Richard, E. H. (dirs.), Anomalías societarias, Córdoba, Advocatus, 1996, p. 281. La autora considera que la inscripción es iuris tantum, ya que se plantea el caso de una agrupación que actúa en el mercado, circunstancia que la mera inscripción no impediría su calificación como societaria. 185 Art. 1445 para las ACE, art. 1446 para las UTE y art. 1473 para los consorcios. 186 Vítolo, Daniel R., “Los contratos asociativos en el Código Civil y Comercial de la Nación. Y si el perro dice… ¿miau?” (trabajo presentado en el II Congreso Nacional e Internacional sobre los aspectos empresariales en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Mar del Plata, 2015).

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6. La actuación de las representantes, con la obligación exteriorizar la existencia de las agrupaciones identificando el carácter en que actúan,


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 no difiere tanto de las normas de representación societaria (arts. 1457, 1465 y 1476). 7. La participación de los beneficios y la contribución en los gastos parece aludir a alguna asociación común de carácter societario (arts. 1455, inc. g, 1464 inc. h, y 1474, inc. h). 8. No porque se denominen causales de extinción del contrato a las mencionadas en los artículos 1461 y 1478 difieren tanto de las causales de disolución de las sociedades. 9. La existencia de inscripción de los contratos en el registro público parece tender a una suerte de regularidad contractual similar a la contemplada en el artículo 7 de la Ley 19550 (arts. 1455, 1466 y 1473). Es de lamentar que el legislador de la Ley 26994 no se haya animado en esta materia a dar un paso más, para permitir que finalmente el perro diga “guau”. Y sin perjuicio de no compartir las críticas que ponen de manifiesto las dificultades de las figuras legisladas por la unificación, nos cabe determinar – como ya expresamos– cuándo el perro dice “guau” y el gato “miau”. Si tenemos la certeza ya consignada de que la UTE inscripta es un contrato asociativo –en base al especial efecto de la registración que elaborara Favier Dubois–, nos queda igualmente un largo camino de precisiones ante la ausencia de registración consignada en la parte general del Capítulo 16. Y volvemos al principio: serán contratos asociativos en la medida en que no sean sociedad, por lo que el método de calificación estará en ver qué elementos del contrato de sociedad están presentes para que el resultado final no sea un contrato asociativo. Ya expresamos que la solución del artículo 1443 respecto de la nulidad no es suficiente, ya que es común a la sociedad; tampoco el régimen de actuación, cuando éste puede convertir a las partes en acreedoras o deudoras de un tercero. ¿Alcanzará a decir que la causa del contrato de sociedad será el elemento diferenciador y que ausente en los asociativos nos permitirá develar el interrogante? Pensamos que no: La tipicidad del contrato de sociedad conlleva efectos que deben estar sostenidos sobre la base de una sustancia negocial compuesta necesariamente por dos elementos: a) la expectativa de ventaja nacida de la actividad; y b) la participación en las pérdidas que el negocio proporciona…187 Revista del Notariado N° 926 Continúa en la próxima publicación

187 Kulman, David A., “La causa en el contrato de sociedad comercial”, en Revista de las Sociedades y Concursos, Buenos Aires, Legis, 2010, nº 1, p. 11.

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Jurisprudencia

Consideran que el hecho de que la base por la que se dispone la subasta sea inferior al precio de mercado no induce a que los bienes se malvendan

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil recordó que la operatoria y las condiciones de compra en un remate judicial son totalmente distintas de las que tienen lugar cuando se trata de una venta particular. En la causa “Mariotti, Máximo Pablo Ricardo y otros c/ Alves do Nascimento, Daniel s/ Ejecución hipotecaria”, el demandado cuestionó que se haya fijado la base de la subasta en la suma de 840 mil pesos por resultar exigua. El recurrente alegó que el valor fijado no refleja ni las comodidades ni el verdadero valor de comercialización del bien a subastar, añadiendo a ello que el martillero no ha efectuado una descripción del interior del inmueble sino solo del exterior, que se aportaron fotografías del exterior de la vivienda no resultando definitorias para determinar el valor real en plaza del bien, por lo que, a su criterio, requiere que se efectúe una nueva tasación.

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En tal sentido, los camaristas aclararon que “ello no quiere decir que se fije en una suma que induzca a que los bienes se malvendan, pero tampoco debe fijarse un valor que, por lo elevado, genere mayores gastos, demoras y un inútil despliegue jurisdiccional a raíz del fracaso del remate por la falta de postores”.

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Los jueces de la Sala K señalaron en primer lugar que “la operatoria y las condiciones de compra en un remate judicial son totalmente distintas de las que tienen lugar cuando se trata de una venta particular, de manera que, en principio la base por la que se dispone la subasta, usualmente es inferior al precio real o de mercado”.


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 En el fallo del 4 de octubre pasado, los Dres. Oscar José Ameal, Lidia Beatriz Hernández y Carlos Alberto Domínguez entendieron que “la base establecida por el magistrado de grado se encuentra ajustada a derecho, dado que para fijarla ha tenido en consideración la tasación efectuada por el martillero, en la que se describió el interior de la vivienda, las fotografías acompañadas del interior como del exterior de la vivienda, el croquis realizado con la distribución de los ambientes del inmueble, la constatación realizada, como también las tasaciones acompañadas”. En base a lo expuesto, y luego de remarcar que “las manifestaciones vertidas por el apelante solo una opinión subjetiva sin apoyatura probatoria alguna”, la mencionada Sala resolvió declarar desierto el recurso de apelación presentado. abogados.com.ar 21/10/2016

FALLO COMPLETO

Año del Bicentenario de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación

CAMARA CIVIL - SALA K

Buenos Aires, de octubre de 2016. AUTOS Y VISTOS Y CONSIDERANDO: I. Contra el pronunciamiento de fs. 342 apela el demandado cuyos agravios obran a fs. 346/348, los que fueron contestados a fs. 350/351. Cuestiona el demandado que el Sr. Juez de grado haya fijado la base de la subasta en la suma de $ 840.000 por resultar exigua. Considera entre otros aspectos, que el valor fijado no refleja ni las comodidades ni el verdadero valor de comercialización del bien a subastar, entiende que el martillero no ha efectuado una descripción del interior del inmueble sino solo del exterior, que se aportaron fotografías del exterior de la vivienda no resultando definitorias para determinar el valor real en plaza del bien, requiere que se efectúe una nueva tasación. II. La expresión de agravios es un acto de impugnación destinado específicamente a censurar la sentencia recurrida, con el fin de obtener su Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional revocación o modificación parcial por el Tribunal. El contenido u objeto de la impugnación lo constituye la crítica precisa de cuáles son los errores que contiene la resolución, la que debe ser razonada. En síntesis, debe contener un análisis de la sentencia, señalando los errores en que se ha incurrido y las causas por las cuales el pronunciamiento se considera injusto o contrario a derecho (conf. Fenochietto, Carlos Eduardo, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, comentado, anotado y concordado con los códigos provinciales, T.2, pág. 99/101 y jurisprudencia allí citada). El memorial presentado por el apelante no constituye una crítica concreta y razonada que satisfaga los requerimientos exigidos por el artículo 265 del Código Procesal, dado que se limitan a expresar su disconformidad con lo decidido. En consecuencia, haciendo efectivo el apercibimiento contenido en el artículo 266 del código citado, el recurso debe declararse desierto. II. Solo a mayor abundamiento es de señalar que esta Sala tiene dicho que la operatoria y las condiciones de compra en un remate judicial son totalmente distintas de las que tienen lugar cuando se trata de una venta particular, de manera que, en principio la base por la que se dispone la subasta, usualmente es inferior al precio real o de mercado. Ello no quiere decir que se fije en una suma que induzca a que los bienes se malvendan, pero tampoco debe fijarse un valor que, por lo elevado, genere mayores gastos, demoras y un inútil despliegue jurisdiccional a raíz del fracaso del remate por la falta de postores (Conf. esta Sala, “A, M.B., c/ C., S., M. A. s/ Alimentos, del 21/4/2009; íd., íd., “Cons. Prop. Jean Jaurés 764 c/ V., G. B. s/ ejecución de expensas”, del 5/9/2014; íd., íd., “Cons. De Prop. Juncal 3745/47 c/ L., J. A. y otro s/ ej. de expensas, del 2/12/2015, entre otros). A juicio de esta Sala la base establecida por el magistrado de grado se encuentra ajustada a derecho, dado que para fijarla ha tenido en consideración la tasación efectuada por el martillero a fs. 318, en la que se describió el interior de la vivienda, las fotografías acompañadas del interior como del exterior de la vivienda (fs. 289/293), el croquis realizado con la distribución de los ambientes del inmueble (fs. 294), la constatación realizada a fs. 308/310, como también las tasaciones acompañadas a fs. 327/328, 330/1, siendo las manifestaciones vertidas por el apelante solo una opinión subjetiva sin apoyatura probatoria alguna.

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Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1 de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013, y arts. 1, 2 y Anexo de la

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Por estas breves consideraciones, el Tribunal RESUELVE: Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia firme el decisorio de fs. 342, con costas al vencido (arts. 68 y 69 del Código Procesal).


MAGAZINE MCP Nº 10 – Junio 2017 Acordada 24/13 de la CSJN; a tal fin, notifíquese por Secretaría. Cumplido, devuélvase a la instancia de grado. Se deja constancia que la difusión de la presente resolución se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido. Fecha de firma: 04/10/2016 Firmado por: JUECES DE CAMARA, Firmado por: OSCAR JOSE AMEAL, JUEZ DE CAMARA Firmado por: LIDIA BEATRIZ HERNANDEZ, JUEZ DE CAMARA Firmado por: CARLOS ALBERTO DOMINGUEZ, JUEZ DE CAMARA

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LEY Nº 7.547 42º Años de su sanción 1975 - 2017

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