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MAGAZINE MCP Herramienta para el Ejercicio Profesional LEY Nº 7.547

Año 1975 – 2015

40 años al servicio de los colegiados Nº 04 – Año 1 – Diciembre 2015

Editorial

Institucional

Tribunal Disciplina

Tribunal Arancelario

Instituto de corretaje

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

Instituto de Subastas Judiciales

Instituto de Subastas Oficiales y particulares

Instituto de Tasación y Valuación

Jurisprudencia

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Órgano Informativo Trimestral Año 04 – Nº 001 – Diciembre 2015

 Mensaje del MCP Marciano Bertuzzi – Presidente del CMCPSF…………………………………………………………………………………….

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Institucionales  Teníamos Razón y el Gobierno de la Provincia de Santa Fe se tuvo que retractar………………….…………………..……….……………………

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Tribunal de Disciplina  Código de Ética Profesional del Martilleros y Corredores Público….................................................................................

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Tribunal Arancelario  La interpretación de los contratos en el nuevo Código Civil y Comercial………..………………………………………………………………………..

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Instituto de Corretaje  Conjuntos Inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados en el Código Civil y Comercial de la Nación 2014………..

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación  El Nuevo Código Civil y Comercial y la materia mercantil.…..

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Instituto de Subastas Judiciales  Justicia Nacional - A Propósito de la Subasta Judicial y Su Nulidad - Graciela S. Rosetti ………………………..………………….........

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Institutos de Subasta Oficiales y Particulares  Guía práctica - recomendada para el trabajo con el ganado en locales de remates-feria - Dr. Marcos Giménez Zapiola – Segunda Parte………………………………………………………………….……….

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Instituto Tasación y Valuación  Valuaciones de Bienes Raíces .- Countrys - MCP Juan Mario Escalante - Segunda Parte …………….……………….…………………..…...

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Jurisprudencia  “El Martillero y Corredor Público no tiene derecho a percibir o participar en el sobreprecio obtenido” - Fallo CNCOM – SALA D - 05/11/2015………………….………………………………………………….….

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Tribunal de Disciplina Tribunal Arancelario Instituto de Corretaje Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación Institutos de Noveles Instituto Subasta Judiciales Instituto de Subasta Oficiales y Particulares Instituto de Tasación y Valuación Responsables: MCP Marciano G. Bertuzzi Diagramación y Compaginación: MCP Norberto Rubén Crolla COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE 3 DE FEBRERO 2717 3.000 - SANTA FE TELF: 0342-4591884 www.martilleros.org.ar martillerosfe@arnet.com.ar

El contenido de los artículos del presente órgano digital informativo es responsabilidad exclusiva de sus autores y no es necesariamente compartido por los editores o por los integrantes del Equipo de Redacción. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe, acepta y fomenta la difusión de todos los puntos de vista sobre los temas tratados en esta publicación digital.

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Editorial

Directorio MCP Marciano G. Bertuzzi MCP Pedro A. Búsico MCP Ramón Moreira MCP Carlos Poloni MCP Marcela Tesari MCP Eduardo E. Ismail MCP Carlos A. Cecchini MCP Gisella Casella MCP Alfonso Curet MCP Rómulo Miretti MCP Juan M. Cecchini MCP Stella Gagliano MCP Juan M. Escalante MCP Marcelo Sanguinetti

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Índice:


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Editorial

Colegiados:

Con Alegría y esperanza los saludos en este fin de año, deseándoles que pasen una Feliz Navidad junto a los suyos, augurando lo

confianza y el apoyo recibido, como así también agradezco a todos los que me Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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En el comienzo de mi segundo mandato quiero agradecer la

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mejor para todos Ustedes.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 han acompañado en la gestión que ha terminado, encontrándome feliz por todos los que se han sumado a este proyecto y nuevo período. La defensa de la profesión ha sido una constante y lo continuará siendo porque los derechos de los profesionales de este colegio están garantizados por las leyes que lo regulan, y a ellas nos debemos, siendo éste el Norte del Directorio que presido. La prudencia, la paciencia y el respecto han sido parte de la constante de nuestro actuar, a veces pareciera que no comunicamos con la prontitud que se debería o la ansiedad con que se espera, pero no es así, la prudencia es la que al final vence a la incertidumbre, por eso no toleramos la inmediatez, ni mucho menos la desinformación o la información inoportuna, tergiversada, cuestión que algunos sectores han utilizado. Por ello, los convoco a unir esfuerzos y renovar esperanzas. Reciban un fuerte abrazo y el año que viene seguramente nos veremos nuevamente. MCP, Marciano G. Bertuzzi Presidente Directorio

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Institucionales

Al final teníamos Razón y el Gobierno de la Provincia se tuvo que retractar En el año 2005 por Asamblea Extraordinaria celebrada el día 09 de Abril y, ante la reforma de la Ley Nº 20.266 (to), se decidió que nuestro Colegio se llamara con el nombre de sus profesionales ―Martilleros y Corredores Públicos― y, pedir la adecuación de la Ley Nº 7.547 a la norma nacional en la Legislatura y el Poder Ejecutivo Provincial, aprobándose a su vez, un proyecto de reforma de la misma, el que ha sido presentado en diferentes períodos en la Legislatura Santafesina y pedido al PE, sin haber tenido tratamiento a la fecha. En ese mismo Año, por resolución judicial de la Cámara de Apelación en lo Penal, Sala III de los Tribunales de Santa Fe, se le dio la razón a la decisión de los asambleístas al fallar que la Ley Nacional ―Nº 20.266 (to)― ya había sido operativa sobre la norma provincial ―Ley Nº 7.547―, y a su vez que los colegiados que por ella regula estaban equiparados a los futuros egresados universitarios de esta profesión, como lo disponía la Ley Nacional Nº 25.028 en su Art. 3º.

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Después de más de cuatro años, en marzo de 2015, en dichas actuaciones, donde los funcionarios del PE no habían realizado actividad alguna y, existiendo un recurso jerárquico desde el 2013 el que había sido articulado ante la falta de pronunciamiento, de forma intempestiva el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos resolvió, que desconocía la identidad de los profesionales Martilleros y Corredores Públicos, como así también el nombre de su Colegio, en una resolución extemporánea ―052/2015― y sin razón se ha Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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El 23 de Octubre de 2010, por una nueva Asamblea Extraordinaria, los colegiados de esta Institución tomaron una decisión totalmente democrática y ajustada a derecho: a) reformando su estatuto y, b) llamar a su Colegio con el nombre de la profesión de sus matriculados, según lo aprobado en la Asamblea Extraordinaria del 09 de Abril de 2005, dichas resoluciones fueron informado al PE provincial en debida forma el 09 de Diciembre de 2010.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 pretendió descalificar y retrotraer todo lo actuado, cuando ya es cosa juzgada, por la que fue apelada por un nuevo recurso de nulidad el 16/04/2015 en tiempo y forma. Se debe tener en cuenta que el objeto social ―Colegio de Martilleros y Corredores Públicos― no deviene del cambio del nombre social, sino de las incumbencias que otorga la misma Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to). Con la Resolución Nº 436/2015 del Ministerio de Justicia y D.H., han reconocido que se han equivoco y que deberán resolver ajustado a derecho. Se acompaña copia de la Resolución 0436/2015 de la revocatoria aceptada por el MJyDH.

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Tribunal de Disciplina

Código de Ética Profesional del Martilleros y Corredores

"El sentimiento de la responsabilidad profesional, es un elemento interno que anima el conjunto de reglas de una profesión más bien que constituir una Regla Legal de esa Profesión." - Julien Bonnecase. No basta que las normas de Ética sean preexistentes para todo martillero y corredor que estime su dignidad, ejercite rectamente su conducta y proceda con toda la conciencia de su responsabilidad profesional; no basta que ellas -de estricta substancia moral- estén en todos los labios, o sean solamente la expresión doctrinaria de principios básicos que regulen y saneen en lo que fuera posible el ambiente profesional, sino que es necesario para hacerlas más efectivas y sentidas, que se exterioricen o concreten en fórmulas escritas que sirvan de postulados o de guía en el desenvolvimiento ordinario de la vida profesional y social. De aquí la conveniencia de reunirlas en un grupo o conjunto coordinado o metódico, que a la par que trasunte un estado de conciencia colectiva aquilate con su simple lectura la conducta de unos, sirva de estímulo en la práctica profesional de los otros y delimite el radio de acción en que debe modelarse la probidad de todos.

Ella lo obliga a conducirse de conformidad con principios éticos inmutables, a ser moralmente responsable de aquellos actos que no se Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Todo profesional, por el mero hecho de serlo, tiene una obligación moral en el desempeño de su actividad.

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SECCIÓN PRIMERA NORMAS GENERALES


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 sancionan por normas jurídicas pero que repudian a principios de honestidad y corrección de orden supremo y permanente, y a seguir su verdadera vocación sin inferiorizarse o subalternizarse por móviles mezquinos y afanes materiales.

1. COMPROMISO. Apartándose de la denominación que la función le otorgue, será consciente del rol que asume, por el hecho de servirse de la sociedad a que pertenece, como institución intermedia entre el hombre y ella. La esencia de su deber profesional será consagrarse enteramente a la defensa de los intereses de sus clientes, orientándoles y aconsejándoles, demostrando capacidad, información, a la vez que honradez, gentileza y respeto, de forma tal que su acción inspire, no sólo solución al problema particular confiado sino que sirva como instrumento generador de una actividad puesta al servicio del bien común y de la economía en general.

2. DECORO. Debe actuar con irreprochable dignidad, no sólo en el ejercicio de su profesión, sino también en su vida privada. Llamado a apreciar y a veces a defender los intereses de otros, ejerce un ministerio que no puede desempeñar con autoridad sino a condición de ser él mismo respetable. En suma, su conducta profesional o privada no debe jamás infringir las normas del honor y de la delicadeza que caracterizan al hombre de bien.

3. RESPONSABILIDAD. El cumplimiento de las obligaciones legales reglamentarias de su profesión, sus costumbres y modalidades, deben fundarse en normas morales y no sólo en la coactividad de la ley. Su deber es también, combatir por todos los medios lícitos, la conducta censurable de funcionarios y colegas, denunciándoles si fuere necesario ante las autoridades competentes.

4. PROBIDAD. La probidad que se le exige no importa tan solo corrección desde el punto de vista pecuniario; requiere además lealtad personal, veracidad y buena fe. Así, por ejemplo, no debe aconsejar ningún acto que por su conciencia no sea conveniente para sus clientes, formular afirmaciones o negociaciones inexactas, efectuar en sus escritos citas tendenciosamente

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Herramientas para el Ejercicio Profesional incompletas, aproximativas o contrarias a la verdad, retener indebidamente documentos o bienes que no sean de su pertenencia.

5. DESINTERÉS. El desinterés que debe caracterizarlo no consiste en el desprecio del provecho pecuniario, sino en el cuidado de que la perspectiva de tal provecho no sea nunca determinante de ninguno de sus actos. La satisfacción del deber cumplido es el mayor premio y estímulo a que puede aspirar. Debe defender su derecho a la digna retribución de su trabajo, cumpliendo y haciendo cumplir las escalas arancelarias, teniendo presente siempre que el provecho es un accesorio del fin, y no debe constituir el móvil determinante de su ejercicio.

6. DIGNIDAD EN LA VIDA PRIVADA. En su vida privada debe eludir cuanto pueda afectar su independencia económica, comprometer su decoro o disminuir, aunque sea en mínima medida, la consideración pública que debe merecer. Debe evitar persecuciones judiciales o procedimientos precautorios, pues la repetición de tales medidas revelaría un desorden incompatible con su función profesional. Debe abstenerse de evacuar consultas, o conversaciones en lugares públicos, sobre temas inherentes a su cometido. En suma, tratar de conducirse con el máximo rigor moral, para asegurarse la mayor estimación pública.

7. RESPETO A LA LEY. Es deber primordial respetar y hacer respetar la ley y a las autoridades públicas.

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8. NOMBRAMIENTO DE OFICIO. Son deberes ineludibles de los profesionales la aceptación de los nombramientos de oficio. Las obligaciones que de los mismos surjan, son de tal modo inherentes a la profesión que debe computarse su incumplimiento como falta grave, cuando no mediaren causas verdaderas y suficientes de excusa.

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Deben cumplir estrictamente las disposiciones fiscales que graven su profesión, pagando en oportunidad los derechos que corresponda.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 9. ESTILO. En las expresiones verbales y escritas debe usar la moderación y energía adecuadas, tratando de decir lo necesario, sin exagerar las condiciones de los bienes de manera que puedan inducir a engaño a terceros interesados.

10. SECRETO PROFESIONAL. El secreto profesional constituye un derecho y un deber del profesional. Es hacia sus clientes un deber, de cuyo cumplimiento ni ellos mismos pueden eximirle; es un derecho del martillero y corredor ante la justicia y poderes públicos, pues no podría escuchar expresiones confidenciales si supiese que puede ser obligado a revelarlas. Llamado a declarar como testigo, el martillero y corredor debe concurrir a la citación; luego en la audiencia procederá con absoluta libertad de criterio, negándose si así lo estimare, a contestar preguntas cuyas respuestas sean, a su juicio, lesivas del secreto profesional.

11. ALCANCE Y CONCEPTO. La obligación del secreto se extiende a las confidencias efectuadas por terceros en razón de su ministerio. Debe guardar reserva acerca de las conversaciones o confidencias mantenidas con sus clientes, sobre las motivaciones de su cometido, como también los hechos que llegaren a su conocimiento por colegas o terceros. El secreto cubre también las confidencias intempestivas de los colegas.

12. EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE GUARDAR SECRETO. La obligación de guardar secreto cede ante la necesidad de la defensa personal del profesional cuando sea objeto de acusaciones por parte de su cliente. Puede revelar entonces lo que le sea indispensable para su defensa, en la medida que su conciencia se lo aconseje.

13. EJERCICIO PROFESIONAL DE LA PROFESIÓN. No debe permitir el uso de su nombre o crédito profesional, para facilitar, hacer pasible o encubrir el ejercicio de la profesión por quienes no estén legalmente habilitados para hacerlo.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional La asociación con terceros, cualquiera sea la forma legal que adopte, con el propósito ostensible o implícito de aprovechar su influencia para conseguir asuntos o ventas, será considerada falta grave atentatoria de la dignidad profesional y contraria a los principios morales fundamentales que sustentan y regulan el ejercicio de la profesión. Es responsable de los errores y omisiones que de sus actos surjan consecuentemente, y deberá ofrecer espontáneamente el resarcimiento de los daños que, con motivo de ello, su cliente sufriera.

14. INCOMPATIBILIDADES. Debe respetar escrupulosamente las disposiciones legales que establecen las incompatibilidades de la profesión, absteniéndose en absoluto de ejercerla cuando se encuentre en alguno de los casos previstos. Debe evitar en lo posible la acumulación al ejercicio de la profesión de cargos o funciones que puedan comprometer su independencia, insumirle demasiado tiempo o resultar inconciliable con el espíritu de su profesión. El que ocupare cargos políticos, caracterizará su acción por la cautela, mesura y decoro de sus expresiones y actitudes. Debe rehusar las designaciones de oficio que no se hagan por sorteo, entendiéndose por tales las que efectuaren los magistrados sin previa propuesta de parte. 15. PUBLICIDAD. Debe usar de la publicidad en forma decorosa y digna, acorde con la jerarquía de su profesión. Debe abstenerse de realizar propaganda que en forma maliciosa exalte falsas virtudes o atributos de los bienes encomendados a su ministerio, relacionando sus actos en forma directa o indirecta con los de sus colegas. Debe ser justo y veraz al enunciar las calidades de los bienes sujetos a su mediación, no aportando informes falsos, y proponer con claridad, exactitud y precisión sus negocios. Es recomendable el no abuso de la publicidad.

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16. OBLIGACIONES. Sin perjuicio de las establecidas legalmente, todo martillero y corredor está sujeto al cumplimiento de aquellas obligaciones no consagradas por texto expreso, pero que, de una manera evidente la

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Lo expresado en el presente artículo debe ser observado sin perjuicio de lo establecido en el artículo 58º inciso 23 de la ley 7.021.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 costumbre, la ética y estética, las consideran implícitas e inherentes a la naturaleza misma de la profesión. Es deber de los profesionales guardar para con los funcionarios el respeto y consideración que emanan de su función. Actuantes como auxiliares de la justicia, prestarán su colaboración más intensa y desinteresada, ajustando su cometido a las disposiciones legales vigentes conscientes de la jerarquía y seriedad que tal representación atribuye. Lejos de interpretar los conceptos precedentes como sujeción o temor reverencial, es también obligación el denunciar previa comprobación formal de los hechos y frente a serios y causados motivos, toda irregularidad que comprueben. Las obligaciones aquí establecidas no son excluyentes de otras que como tales surjan del presente.

SECCIÓN SEGUNDA 17. RELACIÓN CON SUS CLIENTES Y CON LOS COLEGAS. El cliente tiene derecho a aspirar del profesional el máximo empeño y dedicación al ministerio encomendado. Pero es menester hacerles conocer que la misión será cumplida dentro de las limitaciones impuestas por las leyes y este Código de Ética, haciendo privar el sano juicio profesional a las pretensiones desmedidas de sus comitentes. De la aludida relación surge el derecho y deber para el martillero y corredor de saber elegir sus clientes. Debe además defender los intereses que le son confiados con toda lealtad y buena voluntad, dedicando a ello todas sus energías y conocimientos. Sus funciones deben ser ejercidas personalmente, salvo expreso consentimiento del cliente. Es su deber limitar sus gastos, sin perjudicar el éxito de su cometido, evitando aquellos que sean excesivos o injustificados. Toda duda razonable, debe ser comunicada a su cliente. Cuando actúa como auxiliar de la justicia resulta obvio destacar su dedicación y premura, aunque el negocio no resulte económicamente ponderable. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Debe reflexionar aquí que su misión es servir a la sociedad de quien él se sirve.

18. No deberá jamás hablar mal de sus colegas y sólo manifestar su crítica frente a graves irregularidades. Obtendrá y mantendrá su clientela en base a procedimientos decorosos, evitando propaganda y participación no compatibles con la dignidad de la profesión. No será jamás competidor desleal. La cordialidad será su meta para con los colegas, suministrando cuanto dato pueda ser útil a los mismos. En los asuntos confiados a otros colegas, no intervendrá sin causa justificada, sin previo aviso a aquellos y dejando siempre a salvo sus derechos. Percibirá la comisión pactada o que por Ley le corresponda, con prescindencia del mayor precio obtenido, salvo justa causa de gratitud. Evitará tratar con interesados en cuya representación actúa un colega, haciéndolo directamente, cuando este lo autorice. Les está prohibido a los Martilleros y Corredores colegiados tener abiertas sus oficinas el día 11 de Octubre.

19. Los fondos o valores del cliente o colega que, por cualquier motivo, sean percibidos por el martillero, deben ser inmediatamente entregados a aquellos o aplicados al objeto indicado por los mismos. La simple demora en comunicar o restituir, es ya una falta grave contra el honor profesional.

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En caso de divergencia en la apreciación de sus honorarios, se plantee ella con el colega o con el cliente, aconséjase a los martilleros y corredores recabar siempre una estimación al Colegio a que pertenezcan, a título ilustrativo.

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20. Recomiéndase a los martilleros y corredores convengan sus honorarios con los clientes o colegas antes de tomar su intervención, y fijen asimismo la forma de pago.

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 21. Los martilleros y corredores deberán evitar los apremios por honorarios hasta donde sea compatible con su derecho a percibir una retribución razonable con sus servicios. En caso de verse forzados a acudir a la vía judicial, deberán hacerlo previa estimación de la escala arancelaria de acuerdo a lo pactado aplicando su más estricto convencimiento.

SECCIÓN TERCERA APLICACIÓN E INTERPRETACIÓN DE ESTAS NORMAS Y SU CUMPLIMIENTO 22. Es deber del martillero y corredor prestar su concurso personal para el mejor éxito de los fines del Colegio a que pertenezca y del Colegio de la Provincia. Los encargos y comisiones que se le confíen deben ser aceptados y cumplidos, excusándose sólo cuando pueda invocar causa justificada.

23. Las normas de Ética que se establecen no importan la negación de otras no expresadas y que puedan resultar del ejercicio profesional consciente y digno. No debe entenderse que permitan todo cuanto no prohíban expresamente, porque son tan solo directivas generales, impartidas para los martilleros y corredores que deseen sinceramente evitar errores de conducta o faltas contra la moral profesional. Parten de la base de que exista en el martillero una firme conciencia moral, sin la cual ellas carecerían de sentido y eficacia.

24. Las normas de Ética se aplican a todo el ejercicio de las profesiones de martillero y corredor. Los profesionales inscriptos en los Colegios Departamentales de esta provincia quedan obligados a su fiel cumplimiento.

Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires.

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Tribunal Arancelario

La interpretación de los contratos en el nuevo Código Civil y Comercial Por Diego Serrano Redonnet

El nuevo Código Civil y Comercial establece algunas reglas básicas de interpretación contractual, que reemplazan a las contenidas en el Código de Comercio (arts. 217, 218 y 219) y el Código Civil de Vélez (art. 1198). El CCC recoge reglas que el Código de Comercio, la jurisprudencia y la doctrina habían elaborado, con una terminología más moderna y algunas modificaciones particulares. Estas reglas hermenéuticas se dirigen tanto a las partes de un contrato, como al juez o árbitro que debe solucionar una disputa contractual e interpretar lo que las partes acordaron. También sirven, de antemano, para quienes deben redactar contratos, de modo que puedan ajustar la redacción a la luz de lo que el intérprete judicial o arbitral va a interpretar haciendo aplicación de los criterios hermenéuticos del CCC. No son meros consejos sino verdaderas normas positivas de interpretación.

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Fundamentos del Proyecto, II.6.2. Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 198.

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En cuanto al significado de las palabras empleadas en los contratos, dispone que éstas deben entenderse en el sentido que les da el “uso general”, excepto que tengan un significado específico que surja de la ley, del acuerdo de las partes o de los "usos y prácticas del lugar de celebración" (art. 1063). Se aplican iguales reglas a las conductas, signos y expresiones no verbales con los que el consentimiento puede manifestarse.

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La regla principal es que el contrato debe interpretarse conforme a la "intención común de las partes" y al principio de la buena fe (art. 1061). La “buena fe” se erige, en el CCC, en un principio clave, aplicable en general a todo ejercicio de los derechos (art. 9) y, muy especialmente, a los contratos. Incluye tanto la buena fe en el sentido de un comportamiento leal (buena fe objetiva), como la denominada “buena fe-creencia” (subjetiva), que incluye la llamada “apariencia creada”.1 Los contratos obligan “no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor” (art. 961).


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 También establece la "interpretación contextual", esto es, que las cláusulas de un contrato se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndoles el sentido apropiado al conjunto del acto (art. 1064), vale decir, interpretando el contrato como un todo coherente, armónico y orgánico, como lo ha indicado la jurisprudencia. Asimismo, aclara que las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario (art. 1161). Ello permitiría aplicar, por ejemplo, las cláusulas de los Incoterms a las compraventas internas. Cuando el significado de las palabras interpretado contextualmente no es suficiente, según el CCC, se deben tomar en consideración: (i) las circunstancias en que se celebró el contrato, incluyendo las negociaciones preliminares; (ii) la conducta de las partes, incluso la posterior a su celebración; y (iii) la naturaleza y finalidad del contrato 2 (art. 1065). Así, las negociaciones previas y contemporáneas a la celebración del contrato (incluyendo la finalidad o propósito del contrato exteriorizado en dichas negociaciones) y la conducta posterior de las partes asumen relevancia interpretativa convirtiéndose en una verdadera “interpretación auténtica”, rubricada por la propia conducta anterior, coetánea y posterior de las propias partes contratantes, que atiende además al contexto de circunstancias fácticas en que se desenvuelve el contrato.3 Hay otras reglas relevantes de interpretación en el CCC. Una es el "principio de conservación del contrato" (o “favor contractus”): si hay duda sobre la eficacia del contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto (art. 1066). Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde interpretar siempre con el alcance más adecuado al objeto del contrato. Otra es la regla de "protección de la confianza": la interpretación debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben recíprocamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta jurídicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto (reconoce así el CCC expresamente la doctrina de los "actos propios") (art. 1067). El CCC tiene también otras reglas interpretativas particulares. Un caso es la llamada "interpretación restrictiva" en que el CCC establece que — cuando por disposición legal o convencional— se establece expresamente una interpretación restrictiva, debe estarse a la literalidad de los términos utilizados al manifestar la voluntad (art. 1062). Esta regla no es aplicable a las obligaciones del predisponente y del proveedor en los contratos por adhesión y en los de consumo, respectivamente. El CCC trae varios casos de 2

Para lo que asumen relevancia clave los considerandos que suelen indicar la finalidad y propósito del contrato. Para el CCC, integran la causa del contrato “los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para ambas partes” (art. 281). Esta causa-fin es decisiva para permitir, en caso de frustración, la resolución del contrato sin compensación en ejercicio del instituto de “frustración de la finalidad contractual” que el CCC incorpora expresamente al ordenamiento jurídico argentino. (art. 1090). 3 Para eliminar la ambigüedad y vaguedad del lenguaje y de las palabras se ha destacado que es relevante mirar el “contexto” de situación fáctica en que el lenguaje se usa. Veáse Gómez, Astrid y Bruera, Olga María, Análisis del Lenguaje Jurídico, Ed. de Belgrano, 1981, Buenos Aires, págs. 67-68.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional “interpretación restrictiva”. Por ejemplo, para la disposición de derechos personalísimos (art. 55), las facultades de un poder general (art. 375), la renuncia a derechos (art. 948), las cartas de intención respecto de un futuro contrato (art. 993), la estipulación a favor de tercero (art. 1027), las cláusulas de supresión o disminución de la responsabilidad por saneamiento (art. 1037), la aceptación de donación (art. 1545) y el contrato de transacción (art. 1642). En el caso de "contratos conexos", que forman parte de un “grupo de contratos” o una “red contractual”, el CCC contiene una regla novedosa en el derecho comparado codificado: unos contratos deben ser interpretados por medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del "grupo de contratos", su función económica y el resultado perseguido (art. 1074).4 Por último, dado que el CCC contempla —además del contrato clásico del Código de Vélez, llamado también “discrecional” o “paritario”— otras dos categorías contractuales generales (el contrato celebrado por adhesión a condiciones generales predispuestas y el contrato de consumo), contiene reglas específicas para este tipo de contratos. En el caso de contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas, el CCC dispone la llamada interpretación "contra proferentem" o “contra estipulatorem”: las cláusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido contrario a la parte predisponente (art. 987).5 En el caso de contratos de consumo, el CCC establece que éstos deben interpretarse “conforme con el principio de protección del consumidor y el de acceso al consumo sustentable” prevaleciendo siempre la interpretación “en el sentido más favorable al consumidor” (arts. 1094 y 1095). Cuando existen dudas, en este ámbito, sobre el alcance de la obligación del consumidor, se adopta la interpretación que sea menos gravosa para el consumidor (art. 1095). Vale decir, en contratos celebrados por adhesión, la interpretación contra el predisponente opera en caso de ambigüedad, mientras en los contratos de consumo es a favor del consumidor (“in dubio pro consumidor”), haya o no cláusulas generales predispuestas 6.. En este último ámbito, en caso de duda, se aplica el principio de “favor libertatis”, esto es, la opción menos gravosa para el consumidor.

Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, págs. 198-199. 5 En tales contratos, además, las cláusulas particulares (esto es, las negociadas individualmente que amplían, limitan, suprimen o interpretan una cláusula general) prevalecen sobre las condiciones o cláusulas generales (art. 986). Por ejemplo, cuando a los formularios impresos, se añaden cláusulas particulares escritas o mecanografiadas. 6 Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 201.

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Cuando a pesar de las reglas contenidas en el CCC persisten las dudas, si el contrato es a título gratuito se debe interpretar en el sentido menos gravoso para el obligado y, si es a título oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes (art. 1068). Vale


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 decir, el llamado "favor debitoris" (esto es, interpretar las cláusulas ambiguas a favor del deudor, o sea en el sentido de su liberación) ya no rige como regla general de interpretación —como en el Código de Comercio (art. 218, inciso 7°)— sino sólo en los contratos a título gratuito. Aquí se modifica —para los contratos a título oneroso— una regla que era tradicional y que se fundaba en la primacía de la libertad, considerando que su restricción, por medio de la obligación, siempre es de excepción.7 En el caso de lagunas o vacíos en el contrato, el CCC en su art. 964 indica que el contenido del contrato debe "integrarse" de la siguiente manera: (i) las normas indisponibles del CCC o de leyes especiales, que se aplican directamente o en sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas;8 (ii) las normas supletorias del CCC o de leyes especiales; y (iii) los "usos y prácticas del lugar de celebración", en cuanto sean aplicables porque hayan sido declarados obligatorios por las partes o porque sean ampliamente conocidos y regularmente observados en el ámbito en que se celebra el contrato, excepto que su aplicación sea irrazonable. Estas normas de “integración del contrato” sirven, a nuestro juicio, también de criterios de interpretación, en la llamada “interpretación integradora”.9 No obstante, debe tenerse presente que las normas del CCC relativas a los contratos son, en principio, supletorias de la voluntad de las partes, “a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible” (art. 962). Asimismo, como lineamiento general, los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta —de modo manifiesto— el orden público (art. 960). El CCC incorpora como “nominados” muchos contratos que en el Código Civil o en el Código de Comercio eran “innominados” (esto es, aquellos que el CCC o una ley especial no regula especialmente), como sucede, por ejemplo, con el de factoraje, suministro, consignación, agencia, concesión, franquicia o servicio de caja de seguridad. No obstante, contiene una regla específica para normar cómo se regulan los “contratos innominados". Establece que se rigen en este orden, por: (i) la voluntad de las partes, (ii) las normas generales sobre contratos y obligaciones, (iii) los "usos y prácticas del lugar de celebración", y (iv) las disposiciones correspondientes de los contratos nominados afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad (art. 970).

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Como señala Lorenzetti, el principio protectorio fue mutando históricamente: en el Código de Comercio era el deudor en general, mientras que luego se inclinó por la parte más débil de la relación contractual (en el llamado “favor debilis”) (no necesariamente el deudor, por ejemplo, el empleador-deudor-fuerte frente al obrero-acreedor-débil) o a regímenes particularizados de tutela (consumidor, inquilinos, adquirentes de lotes y clientes bancarios). Veáse Lorenzetti, Ricardo L., La interpretación de los contratos, Suplemento Especial Contratos, La Ley, 2015, pág. 200. 8 Ya que las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia esté interesado el orden público (art. 12). 9 Véase Fontanarrosa, Rodolfo O., Derecho Comercial Argentino - Doctrina General de los Contratos Comerciales, Ed. Zavalía, Buenos Aires, 1987, págs. 156-157, y Betti, Emilio, Teoría General del Negocio Jurídico, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1959, págs. 243-245.

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Conjuntos Inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados en el Código Civil y Comercial de la Nación 2014 Por Juan Carlos Pratesi10

I.- Preliminares En el año 2013 tuvimos oportunidad de escribir unas notas sobre los temas del título11, referidas al ANTEPROYECTO DE CODIGO CIVIL Y COMERCIAL preparado por la comisión designada por Decreto 191/2011 entregado el 27 de Marzo de 2012 al Poder Ejecutivo Nacional.Con las modificaciones que tramitación ante la autoridad ejecutiva12 PROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL sometió a un trámite especial, cuestionado algunos.-

le fueron introducidas en su se transformó y convirtió en que el Poder Ejecutivo Nacional en su validez constitucional por

Inició su recorrido parlamentario a partir del H. Senado de la Nación, al que ingresó el 8 de junio de 2012 como Expte. N° 57/2012, MENSAJE Nº 884/12 Y PROYECTO DE LEY DE CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. y luego de una somera tramitación fue aprobado el 28 de noviembre de 2013. - Pasó en revisión a la H. Cámara de Diputados de la Nación y fue aprobado sin modificaciones el 1 ° de octubre de 2014 por Ley de la Nación N° 26.994, promulgada el 7 de Octubre de 2014 por Decreto N° 1795/2014 publicado en el Boletín Oficial el 8 de Octubre de 2014, y su fe de erratas el 10 de ese mes y año.Su entrada en vigencia está diferida al 1° de Enero de 2016 (art. 7° de la ley 26.994) y aunque cierto número de voces en los ámbitos jurídico y político proponen su postergación para una mejor revisión de algunos de sus

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Abogado. Profesor de Derecho Civil I, II y III en las Universidades Nacionales de Buenos Aires, Católica Argentina y del Salvador. Coautor y colaborador en proyectos de ley, especialmente sobre Propiedad Urbana Especial (Clubes de Campo y Barrios Privados), y asesor honorario en el H. Senado de la Nación 11 Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido y Cementerios Privados en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación – 2012 – publicada en elDial.com el 4 de Julio de 2013, (elDial.com - DC18C7) 12 El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación introdujo modificaciones a los arts. 14, 240, 241, 765, 766, 804 (incorporación de un párrafo), 1243, 1685 1764, 1765, 1766, y 2635, a la par que suprimió lo concerniente a la responsabilidad del Estado contenido en los arts. 1745 a 1748 del Proyecto de la Comisión

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 términos, doctrina especializada se ha abocado a estudiarlo y publicar a su respecto, y aún alguna jurisprudencia ha merituado ya sus cláusulas13.No es nuestra intención efectuar aquí una exégesis amplia, mucho menos completa, de las reformas que aporta al derecho en general – civil y comercial en especial-- si no limitarnos a comentar las que se vinculan con los temas del título, y en particular las que importan modificaciones a lo que estatuían el "Anteproyecto..." y posteriormente el "Proyecto...", remitiendo al lector en lo demás, en homenaje a la brevedad, a nuestro trabajo antes citado, .- (elDial.com - DC18C7) en cuanto lo consideramos suficiente y no afectado por variantes introducidas en el tránsito de ambas piezas por las distintas dependencias ejecutivas y legislativas.Nos consideramos en la necesidad no obstante de advertir que habiendo hecho una muy exhaustiva búsqueda en las fuentes de información parlamentarias del H. Senado de la Nación referida a antecedentes que sirvan a la mejor interpretación del Nuevo Cód. Civ. y Com., hemos tropezado con cierto vacío, en tanto no hemos logrado compulsar actas ni versión taquigráfica de debate parlamentario, ni mayormente de las sesiones de la Comisión Bicameral, ni despacho fundado de ésta.Ha

trascendido

que

las

mismas

han

sido

requeridas

judicialmente.14 Lamentablemente, en especial para los futuros intérpretes de las disposiciones del Nuevo Cód. Civil. y Comercial., los medios de hermenéutica legítima tradicional, usual (exposición de motivos, debates parlamentarios, etc.), estarán ausentes, como lo estarán las invalorables "notas" del codificador Vélez Sarsfield, que tanto recordamos y que, sin ser ley en sentido formal, tanto sirvieran para aprender, comprender, aplicar y enseñar el derecho civil y buena parte del comercial y dieran fundamento y apoyo a tantas instituciones pretorianas.Al menos servirán a ese fin los "Fundamentos" dados a conocer por la comisión redactora del "Anteproyecto...", en la medida en que no quedan desvirtuados por las modificaciones introducidas por el Poder Ejecutivo Nacional y, a su vez, por el H. Senado de la Nación al "Proyecto...", que son varias e importantes, y como se verá más abajo afectan en buena medida aún a la materia de este trabajo.Con esto claro, nos abocamos a nuestro tema.II.- Liminares: Nos parece importante, por su enjundia y por la persona de la que proviene transcribir de inicio en lo pertinente un artículo firmado por la 13 14

ver http://www.nuevocodigocivil.com/page/ Ver Paz Rodriguez Niell, "Investigan la sanción del Código Civil", La Nación, 16 de Octubre de 2014

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Dra. Elena Highton de Nolasco – miembro de la Corte Suprema de Justicia, profesora, especialista en Derechos Reales, coautura del "Anteproyecto...", que constituye una firme aclaración de un concepto esencial: "Nada ha cambiado en materia de propiedad en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Y si algo ha cambiado, ha sido para favorecerla. ¿Cómo ha quedado configurado el dominio, derecho de propiedad por excelencia? Este derecho ha quedado configurado igual que en el Código Civil anterior a la reforma. Se dispone que el dominio otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer tanto material como jurídicamente de una cosa; que se presume perfecto; que es perpetuo; que no se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades hasta que otro adquiera el derecho por prescripción adquisitiva y, para que esto ocurra, el plazo normal que necesita el nuevo poseedor del inmueble es el actual de veinte años. También se indica que el dominio es exclusivo y excluyente, porque el dueño de la cosa puede excluir a extraños, remover por propia autoridad los objetos allí puestos y encerrar sus inmuebles; asimismo, que el dominio comprende los objetos que forman un todo con la cosa y sus accesorios. Por otra parte, el dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo en la medida en que su aprovechamiento sea posible; que todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes pertenecen a su dueño y se presume que él las hizo. Es decir, no hay diferencia en materia de propiedad, y es evidente que no quedó plasmada de ninguna manera la propuesta que en su momento analizó la Comisión Bicameral, en la cual se sugería la incorporación de un artículo concerniente al principio de la función social de la propiedad." 15 En materia de derechos reales el Nuevo Cód. Civil y Com. mantiene principios tradicionales: numerus clausus – cantidad y estructura inmodificables (art. 1884); inmediatez sobre las cosas, ius persequendi y ius preferendi (art. 1886); adquisición tradicional latino-romana mediante título y modo, e inscripción constitutiva excepcional solo en los casos legalmente previstos (art. 1892) y publicidad registral o traditoria (ver art. 1893).-

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Ver Elena Highton, "La Reforma del Cód. Civil", La Nación, 5 de Noviembre de 2014.-

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En la redacción final del Nuevo Cód. Civil y Comercial fue eliminado de entre los derechos reales la propiedad comunitaria indígena, que se encontraba incorporada al citado artículo 1887 tanto en el "Anteproyecto..." como en el "Proyecto..." y regulada en los proyectados arts. 2028 a 2036, a los que ahora se han extendido normas sobre medianería, lo que ha ocasionado

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En el artículo 1887 a los tradicionales se añaden la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie.- La propiedad horizontal y la superficie eran ya existentes, aunque la propiedad horizontal en normativa separada (ley 13.512) y la superficie en limitada medida (superficie forestal, ley 25.509)


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 corrimiento de la titulación de los derechos.- El de Propiedad Horizontal ha pasado a ser el título V, y el de conjuntos inmobiliarios el VI.Aclaramos que el tratamiento del derecho de las comunidades indígenas ha sido deferido en el Nuevo Cód. Civil y Comercial a tratamiento por ley ulterior, según el artículo 18 que establece: "Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional." En cuanto a los derechos sobre los que tratamos, el Título VI comprende como capítulos 1 (arts. 2073 a 2086), 2 (arts. 2087 a 2102) y 3 (arts. 2108 a 2113) lo relativo a Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido y Cementerios Privados respectivamente.Respecto del primero, variándose la redacción del "Anteproyecto..." y del "Proyecto..." en el H. Senado de la Nación se modificó sustancialmente el criterio estableciéndose que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal con las modificaciones que se establecen en el Título VI, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.- Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan ese derecho real (art. 2075) Respecto del Tiempo Compartido y de los Cementerios Privados se dice que "se les aplican las normas sobre derechos reales". (arts. 2101 y 2112 respectivamente).Anticipamos en nuestro trabajo anterior que "la ubicación ordinal y las referencias a normas genéricas son susceptibles de generar diferencias hermenéuticas acerca de la independencia de tales derechos o de la subordinación del régimen de Tiempo Compartido y Cementerios Privados a la figura de Conjuntos Inmobiliarios, y de estos todos a la Propiedad Horizontal.-" En la actual redacción, y eliminada la posibilidad de optar por organizar los conjuntos inmobiliarios como derecho real de propiedad horizontal especial, o bajo regímenes personales o mixtos, y tratados bajo la común titulación de "Conjuntos Inmobiliarios" los propiamente dichos, junto con el tiempo compartido y los cementerios privados, como sendos capítulos del común Titulo VI que los reúne, será eventualmente ardua tarea la de los intérpretes el establecer si los dos últimos son derechos reales de propiedad horizontal especial – a tenor de la literalidad del Nuevo Cod. Civ. y Com. (art. 2075) – o cual será la naturaleza y alcances de la "aplicación de las normas sobre derechos reales" antedicha.Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional En suma, que los defectos metodológicos conducen a dificultades hermenéuticas y de aplicación.- Los capítulos 2° y 3° del Título VI a nuestro ver debieron haber constituido Títulos separados, dada la enunciación también separada y como derechos reales hecha en el art. 1887.III.- La Propiedad horizontal: Grandes Lineamientos En vista de la sujeción de los Conjuntos Inmobiliarios al régimen de la Propiedad Horizontal, aun siendo una especie de sub-categoría, Propiedad Horizontal Especial, y habiéndose sujetado el Tiempo Compartido y los Cementerios Privados, como capítulos del título de los Conjuntos Inmobiliarios, a las indefinidas "normas sobre derechos reales", es inevitable detenernos y extendernos en una rápida revisión de las disposiciones contenidas en el Título V del L° Cuarto.En homenaje a la brevedad remitimos al lector a lo expresado a su respecto en nuestra nota anterior, referida al "Anteproyecto...", limitándonos aquí a efectuar algunas apreciaciones adicionales – dada la importancia del tema para el futuro de los conjuntos inmobiliarios – en torno a algunos aspectos muy específicos y a las modificaciones introducida por el Nuevo Cód. Civil y Comercial al "Anteproyecto..." y al "Proyecto...".-

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2) Apuntamos en su momento a la incongruencia entre las designaciones de "cosas y partes necesariamente comunes" del art. 2041 y de "cosas y partes comunes no indispensables" del art. 2042, puesto que conceptualmente no guardan relación, entendiendo que las últimas en su materialidad son obviamente "no indispensables", por lo que debiera entenderse el art. 2042 como refiriéndose a cosas y partes que podrían ser comunes, o de propiedad o uso exclusivo de algunos propietarios, y coherentemente con el art. 2040 entenderlas como "no indispensablemente comunes". Se ha mantenido el texto y deberá tenerse en cuenta su interpretación, especialmente forzándose a constituirse bajo propiedad horizontal a todo conjunto inmobiliario – entre ellos countries, barrios privados o cerrados, etc. – en que frecuentemente constituyen elementos propios de unidades funcionales algunos de los elementos indicados enunciativamente en

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1) Pese a que según se advirtió en los "Fundamentos …" que acompañaron el "Anteproyecto..." se siguió la metodología de la ley 13.512 con modificaciones y adopción de soluciones generalmente establecida por la jurisprudencia, la redacción final del Nuevo Cod. Civ. y Com. entre las correcciones menores que introdujo se apartó de la tradicional designación del instrumento constitutivo del Consorcio, Reglamento de Copropiedad y Administración, así como de la análoga utilizada tanto por el "Anteproyecto..." como por el "Proyecto...", de Reglamento de Propiedad y Administración, sustituyéndola en todo lugar por la de "Reglamento de Propiedad Horizontal".-


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 el art. 2042 (piscinas, solarium, gimnasio, y otros sin perjuicio de los usualmente generales o de uso común).3) El Nuevo Cod. Civ. y Com. al modificar el art. 2050 cambió la obligatoriedad de pago de expensas (según el "Anteproyecto..." y "Proyecto..." , ya de por si en desafortunada locución, a cargo de "los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título") simplificándola a "los que sean poseedores por cualquier título".- No ha advertido quién ha efectuado tal modificación que según el art. 1909 "hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no".- En la redacción así corregida quedan en principio exentos de la obligación los meros tenedores (art. 1910) y los servidores de la posesión (art. 1911), categorías entre las que cabe incluir a los locatarios y comodatarios, origen más que frecuente de cuestiones suscitadas en relación a la obligación asumida de pago de las expensas, exigible hoy por el cocontratante, pero no por el Consorcio .4) Nos parecen útiles algunas disposiciones originales, como la posible limitación de la cantidad de apoderamientos que pueden detentarse en las Asambleas, (art. 2056 inc. ‘n’) particularmente en el caso de conjuntos inmobiliarios extensos, con gran cantidad de unidades y de propietarios, lo que evita la concentración del poder decisorio en pocas manos y estimula la participación más amplia, aunque sea como apoderados de otros propietarios, en la decisión de asuntos comunes.- De toda manera la redacción es desafortunada ya que solo refiere la limitación de los poderes a los que puede detentar cada titular de unidad funcional, siendo que la representación de propietarios bien puede ejercerse por terceros no propietarios, a lo que una interpretación disvaliosa pero literal (cfr. Art. 2° ) podría llevar a sostener que los terceros apoderados pueden serlo sin limitación de cantidad de representaciones.5) Son de importancia las novedosas disposiciones contenidas en el art. 2060 sobre mayoría absoluta para decidir computada doblemente, por cantidad de unidades y porcentuales indivisos, y la posibilidad de obtener decisiones a posteriori de la realización de Asambleas, normalmente con quórum escaso y mayorías imposibles, mediante consulta de propuestas minoritarias notificadas fehacientemente a los ausentes, dando valor por la afirmativa al silencio en corto plazo, (ver art 979, asimilable al 919 vigente), soluciones importantes en los conjuntos inmobiliarios típicos en vista de la usual cantidad de propietarios y la también usual renuencia a participar de los actos más importantes de la vida institucional.6) Nos parece importante y útil en extremo que las actas de asambleas sean hechas por un secretario designado ad-hoc; no así el cotejo de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional las firmas por el administrador, normalmente falto de conocimientos propios de peritos calígrafos (todo según art. 2062).7) Estimamos desafortunadas las modificaciones introducidas por el Nuevo Cod. Civ. y Com. a los artículos 2064 y 2067 inc.’f’ del "Anteproyecto..." y "Proyecto...", en cuanto convierten en optativa para la Asamblea la designación de un Consejo de Propietarios, ente de reconocido valor en la práctica diaria de la propiedad horizontal, y en ausencia del cual las eventuales situaciones conflictivas se prolongan en indefiniciones.Especial gravedad reviste la modificación pues condiciona la designación y despido del personal al acuerdo de "asamblea convocada al efecto", obvia variante de la función que el "Anteproyecto..." y el "Proyecto..." asignaban al Consejo de Propietarios, pergeñada ante la posible carencia de tal Consejo en vista de lo optativo de su designación.- Salvo en pequeños consorcios en que el único personal sea el encargado o "portero", la reunión de asambleas "convocadas al efecto" para nombrar y despedir personal se constituirá en un grave obstáculo para el desempeño de la administración.Piénsese que hoy los grandes edificios suelen tener varias personas para su atención y seguridad, y piénsese que los conjuntos inmobiliarios -- countries, barrios, parques, etc. – suelen tener holgadamente más de un centenar de empleados de administración, campo, servicios, etc., para cuya nominación y remoción no podrá actuarse sobre los hechos y necesidades, debiendo en cada caso convocarse una asamblea general.Semejante operatoria bordea los límites de la imposibilidad de gestión administrativa.-

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9) En punto a la prehorizontalidad el Nuevo Cod. Civ. y Com. sustituye con tres artículos la engorrosa institución de la ley 19.724, que se deroga, sujetando la indemnidad de los adquirentes de unidades en construcción o por construirse a la existencia de un seguro – que deberá ser reglamentado separadamente por la autoridad de aplicación de la materia, hoy Superintendencia de Seguros de la Nación – o, en caso de incumplimiento, a la solución pretoriana plenaria que estableció que "..el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la

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8) Respecto de los subconsorcios, el Nuevo Cód. Civ. y Com. modifica el art. 2068 proyectado vedando la independencia económica de los mismos.- Desconoce la realidad, tanto de algunos edificios con sectores altamente diferenciados (p.ej. oficinas y estacionamiento público) cuanto y muy especialmente de los conjuntos inmobiliarios, especialmente clubes de campo, en que la diferenciación de sectores tanto habitables como destinados a otros fines (p.ej. dormies, centro comercial, etc.), funcional, administrativa y también económicamente es notoria y ha exigido hasta el presente la construcción imaginativa de figuras jurídicas complejas.-


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 prehorizontalidad y en su caso con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato..." 16 IV.- Conjuntos Inmobiliarios Sin perjuicio de reiterar lo más arriba expresado en cuanto a la eventual confusión respecto del tiempo compartido y los cementerios privados reglados en el Capítulo 1, con apoyo en que el art. 2073 limita el concepto a las urbanizaciones que en él se indican ("...Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico..."), pasamos a considerar esa especie de institución.Repetimos aquí la remisión que hacemos a nuestro trabajo anterior (elDial.com - DC18C7) en que hemos abordado con amplitud la temática de estas urbanizaciones, y pasaremos a clarificar – según nuestro criterio -- algunos conceptos de la ley, especialmente en función de afirmaciones y trascendidos acerca de su inclusión y alcances, a la vez que abordaremos las modificaciones que la ley ha hecho respecto del "Anteproyecto..." y aún del "Proyecto...", con lo que este trabajo debe verse como complementando y rectificando el anterior.- remite a trabajo anterior 1) Destacamos en primer lugar y como importante generalización la repetida remisión de la ley a las " normas administrativas locales", las "normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. " las "normas provinciales y municipales aplicables", las "reglamentaciones locales, provinciales o municipales", "las normas administrativas aplicables" (arts. 2073, 2075, 2079, 2080 y 2084), que implica por una parte un reconocimiento de las instituciones locales conforme a nuestro régimen federal y por otra la sujeción de instituciones civiles como las que tratamos a las reglas del derecho público, provincial ó municipal, en todo cuanto es esfera de interés general. Como ya hemos señalado en trabajo anterior, es notable en el Nuevo Cód. Civil y Comercial el avance de la constitucionalización, sentido comunitario y protección al consumidor en comparación con el Código Civil de Vélez Sarsfield, aún con las modificaciones que a través del tiempo le introdujeran las leyes que lo modificaron.2) El art. 2073, en que se establece el objeto al que el capítulo se refiere, excluye de la enunciación, (por cierto que debía entenderse como enunciativa ya que incluía – e incluye – a "cualquier otro emprendimiento urbanístico…") a los "barrios de chacras" y "ciudades pueblo".- Tal exclusión abre un interrogante interpretativo, especialmente importante ante la 16

Cam. Nac. de Ap. en lo Civil, 28 de Febrero de 1979, en autos Cotton, M. c/ Tutundjian, S. (ED 82-142)

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Herramientas para el Ejercicio Profesional imposición exclusiva a los conjuntos inmobiliarios del régimen de propiedad horizontal especial.Cabe preguntarse si esta modificación implica que desarrollos urbanísticos de esas características quedan excluidos del régimen, o si se da por sobreentendido que los alcanza la genérica expresión: "cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.".- La imprecisión del texto, que por lo demás remite a lo "dispuesto en las normas administrativas locales" deja un ancho terreno para determinar en definitiva, en casos limite no contemplados expresamente, cual ha de ser la conceptualización y fundamentalmente la normativa de aplicación.3) La interpretación del art. 2073 habrá de efectuarse recurriendo al 2074, que establece las "características" de estas urbanizaciones, aunque nos preguntamos si los elementos característicos que allí se enuncian deben concurrir en su totalidad, o parcialmente, o preponderantemente, o basta con solo alguno, para considerar un "emprendimiento urbanístico" como "conjunto inmobiliario".4) Por otra parte en ese art. 2074 aparece mencionada, entre otras características, "entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas".- Esa mención, comprensible y razonable en desarrollos que se hubieran organizado bajo el régimen de derechos personales o como mixto, de derechos reales y personales, y que tiene reminiscencia de lo dispuesto por el art. 1° del decreto N° 9404/1986 de la Provincia de Buenos Aires, aparece ahora incoherente frente al art. 2075, 2° y 3er. párrafos, en tanto el consorcio de propietarios es en sí mismo persona jurídica constituida por todos los propietarios de unidades funcionales(cfr. Arts. I48 inc. ‘h’ y 2044 Nuevo Cod. Civ. y Com.).-

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En la Versión Taquigráfica la unica referencia al tema esta contenida en las páginas 150 y 151. En la OD 892 aparecen referencias en los siguientes artículos y páginas:APROBADO: art. 2073 y ss. pág. 314 y ss.CAMAÑO: sin referencia al tema; R.SAA: art. 1124 pág. 177; art. 1887/8 pág. 285; 2073 y ss. pág. 311 y ss. ;PARADA: pág. 67.;UCR: art. 1887, pág 38.;TONELLI: sin referencia al tema

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Consiste en la sustitución del sistema establecido en el mismo "Anteproyecto..." y "Proyecto...", y ponderado en los "Fundamentos" de la

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5) En el art. 2075 se plasma la que es – a nuestro criterio – la menos feliz de las modificaciones que el Nuevo Cod. Civ. y Com. introduce respecto de los textos proyectados como "Anteproyecto..." y como "Proyecto...", de dudosa legitimidad y más ignoto origen ya que en los antecedentes obrantes en los archivos del Hon. Senado de la Nación, y en las actas de la Comisión Bicameral no se encuentra mención ni proposición alguna a ese respecto.-17


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Comisión Redactora, que dejando margen a la libre iniciativa admitieron que los "conjuntos" fueran organizados bajo diversas modalidades: "Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales..."(art. 2075 proyectado) por la siguiente disposición: "Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real." Decíamos en nuestro artículo anterior: "El "PROYECTO..." se ha hecho cargo de los datos de la realidad conocida, y en una formulación ecléctica establece un derecho real nuevo (cfr. art. 1887 inc.’e’), a la vez que aprovecha la metodología del régimen de propiedad horizontal, al que remite como marco legal (art. 2075) para establecer que cuando se configuren derechos reales deben someterse a esa normativa, con las modificaciones del Título VII (entendemos: Capítulo 1 del Título VII) dejando librada a la iniciativa desarrolladora el constituir los Conjuntos Inmobiliarios bajo otras formas y sistemas de derecho, personales y/o reales, según lo expresan con claridad los Fundamentos "...El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales, es el de propiedad horizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales......Ya nos hemos referido ‘supra’ a las modalidades con que pueden desarrollarse los Conjuntos Inmobiliarios según el art. 2075.Añadimos que las mismas pueden resultar íntegramente propias de los derechos reales — lo que no pensamos que ocurrirá — o pueden resultar solo derechos personales emergentes de acuerdos contractuales — lo que tampoco pensamos que ocurrirá — o resultarán de una combinación de ambos, reales y personales, tal como imaginaron quienes redactaron los proyectos de ley promovidos por la Federación Argentina de Clubes de Campo, y como se da en la realidad, por ser la configuración que mejor contempla la naturaleza de las relaciones que se originan en esa moderna expresión de comunidad o convivencia que son los genéricamente denominados Conjuntos Inmobiliarios: propiedad exclusiva de lo individual, propiedad compartida de lo de uso o aprovechamiento general, y regulación de las relaciones interpersonales como propias de las relaciones asociativas….".Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional La rigidez del texto finalmente sancionado no condice con la realidad práctica de la conformación de desarrollos tan distintos como barrios privados o cerrados, countries con sus múltiples posibilidades recreativas, deportivas, sociales, etc., parques industriales o náuticos, que en sus múltiples facetas necesitan de una mayor flexibilidad en sus conformaciones.Por lo demás arriesgamos que la imposición de una única modalidad, por lo demás tan rígida como lo es el derecho real de propiedad horizontal especial, que no admite modificaciones en su estructura18, a más de inadecuada roza el desconocimiento de las garantías constitucionales de usar y gozar de la propiedad, de asociarse con fines útiles y de reserva excepto mandatos o prohibiciones de la ley (arts. 14 y 17 CN) sin necesidad ni ventaja alguna que lo justifique.En los Conjuntos de mayor envergadura organizados como Consorcios, desaparecida la obligatoriedad de un Consejo de Propietarios y sujeto el administrador a la necesidad de someter el nombramiento o remoción de personal al acuerdo de una Asamblea General Extraordinaria convocada al efecto, la gestión administrativa será virtualmente imposible, sin mencionar los barrios de chacras y eventualmente los conocidos como "Ciudad Pueblo".Por lo demás la impuesta adecuación de "los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales ...[...]...a las previsiones normativas que regulan este derecho real …" además de vulnerar, en principio el derecho de propiedad imponiendo la obligación de modificar una estructura legítima desde su origen y con calidad de derecho adquirido, parece desconocer que en sus variadas configuraciones una transformación de su régimen al de solo un consorcio horizontal constituirá en la mayoría de los casos una tarea, onerosa, engorrosa y en muchos casos imposible, dependiente además de las modalidades usuales locales y de eventuales normas administrativa que en cada jurisdicción se dicten para hacerla posible.-

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Art. 1884. — Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

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6) El Art. 2076 aparentemente prescribe que el terreno asignado o afectado a cada unidad funcional podrá ser una parcela independiente, y solo serán necesariamente comunes "las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y

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En suma, una desafortunada modificación de texto de dudosa legalidad, que para algunos ha pasado desapercibida, que ninguna necesidad justifica, que acarreará más problemas que soluciones, y obstaculizará o al menos condicionará la puesta en marcha de nuevos desarrollos.-


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento…".De tal manera el terreno asignado a cada unidad funcional constituirá una verdadera, "parcela", inmueble de extensión territorial continua deslindada por un polígono de límites, perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseída por una persona o por varias en común, cuya existencia y elementos esenciales constan en un documento cartográfico.- Ello así la propia parcela constituirá en sí misma unidad funcional.Entonces el art. 2077, con reminiscencias del decreto 2489/63 de la Provincia de Buenos Aires que, relativo a los requisitos para la inscripción de títulos de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales comprendidos en la ley de propiedad horizontal, incluyó como tales a los edificios "a construir o en construcción, cualquiera sea el estado de la obra", y de hecho ha permitido que se comercialicen porciones (o subdivisiones) de terreno baldío como futuras unidades funcionales a construir bajo el régimen de la ley 13.512, adolece de una falla al disponer que "..La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción...".- También será unidad funcional susceptible de ser objeto de actos jurídicos el terreno baldío sobre el que se asentará luego – tal vez de años -- una construcción aún no iniciada, obviándose el mecanismo ficto de considerar "polígono" un área mínima, no construida a la que luego se adicionarán las verdaderas construcciones.- La exclusión de la parcela-unidad funcional del enunciado del art. 2077 en su interpretación literal puede conducir a la inenajenabilidad por carencia de objeto.7) Los arts. 2082 y 2083 son acordes a lo que acostumbra suceder en las conjuntos inmobiliarios existentes (utilización por terceros familiares, invitados, o adherentes o asociados no propietarios) pero concebidos como propios de countries y barrios privados o cerrados. Deberán interpretarse con criterio amplio cuando se trate de las múltiples otras realidades fácticas que se subsumirán en la ley: "..parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial… (art. 2073).8) Hemos dejado para el fin de este acápite lo relacionado con el derecho de admisión y el poder disciplinario, temas que han generado urticantes polémicas, y que ya han sido materia de apodícticas afirmaciones en el sentido de que "...no habrá más derecho de admisión. Tampoco, ‘justicia privada’ con la intervención de vecinos como jueces y fiscales. Corresponderá la jurisdicción de la justicia ordinaria…" ...[...]... El artículo 2085 del nuevo CCC

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Herramientas para el Ejercicio Profesional elimina el "derecho de admisión, la cuestionada ‘bolilla negra’". "No podrá restringirse la venta de las unidades a ninguna persona"19 El ominoso y casi siniestro término de "bolilla negra" tiene reminiscencias medievales y renacentistas, pero en realidad expresa una manera — extrema, por cierto — de preservar la homogeneidad de un grupo asociativo humano mediante la posibilidad de no aceptar en su seno a quien no sea aceptado por la totalidad de los miembros.- En ese sentido es funcional a la garantía constitucional de "asociarse con fines útiles", cuya contracara es la de no asociarse sino con quién se desee, tesitura ampliamente aceptada en las disposiciones vigentes.No puede decirse que la así llamada "bolilla negra" haya constituido al presente y salvo alguna excepción que siempre confirma la regla una "política" corriente, de modo que tampoco puede decirse que el Nuevo Cod. Civ. y Com. le ponga fin.El derecho de admisión y el poder disciplinario son esenciales a la vida de las entidades comunitarias para preservar la homogeneidad del grupo, y a la vez el poder exigir a todo comunero el cumplimiento de las normas de convivencia establecidas, o sancionar su violación conforme a los Reglamentos.-

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Clarín - 8/10/2014, Suplemento . Countries, pág. 8.-

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El ejercicio del poder disciplinario interno en los entes asociativos ha sido reconocido desde siempre por las leyes y la jurisprudencia, y esta última marca senderos y límites: asegurar el ejercicio del derecho de defensa, la no discriminación y la congruencia y proporcionalidad de las sanciones previstas en el reglamento.-

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Dado que los conjuntos inmobiliarios (incluyendo countries y barrios cerrados entre otros desarrollos) deberán quedar constituidos bajo modalidad de propiedad horizontal especial, las limitaciones a transferencias o nuevos ingresos solo podrán ser acordes a las previsiones del Nuevo Cod. Civ. y Com., en razón del régimen estatutario inmodificable del derecho real, según el artículo 1884, que de toda manera y en cuanto a la especie admite que "...el reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas…(art. 2085)".- Más allá de la contradicción semántica – de seguirse un rígido formalismo en la interpretación contextual – con la "libre" transmisión, la norma ciertamente admite expresamente limitaciones aunque no prohibiciones a la transferencia, y eventualmente un derecho de preferencia en favor del consorcio o del resto de los propietarios, todo ello suficiente para asegurar el derecho de admisión.-


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 En los conjuntos inmobiliarios regirán los artículos 2074 y 2086, declarando el primero que son "elementos característicos de estas urbanizaciones ... limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario" y el segundo que "ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento." Es oportuno aclarar que, en cualquier caso, ningún texto podrá entenderse como limitando o impidiendo el acceso a los Tribunales Ordinarios impugnando o cuestionando sanciones, derecho nunca negado y siempre reconocido por doctrina y jurisprudencia a todo aquel que se sienta afectado, en ejercicio del derecho de defensa en juicio asegurado por el art. 18 de la Constitución Nacional.En suma: el establecimiento de ambos mecanismos, limitaciones a la libre transferencia y eventual derecho de preferencia, y poder disciplinario interno ante la violación a las obligaciones surgentes del Reglamento de Propiedad Horizontal, son aceptables y no hacen más que dar concreción precisa a lo que naturalmente viene sucediendo y reflejan doctrina y jurisprudencia dominantes.9) A manera de cierre de este acápite: la redacción del Nuevo Cod. Civ. y Com. ha introducido modificaciones disvaliosas al "Proyecto..." del Poder Ejecutivo Nacional, que ya había modificado el "Anteproyecto...", dejando hueros algunos párrafos de los "...Fundamentos …".V.- Tiempo Compartido y Cementerios Privados: Más allá de las connotaciones apuntadas acerca de la confusión metodológica respecto de estos conceptuados como "nuevos derechos reales" según el art. 1887 para tratarlos luego "in extenso" entre los "Conjuntos inmobiliarios" en la enunciación del título VI del L° IV, el Nuevo Cod. Civ. y Com. no ha introducido modificación alguna sobre el particular al texto del "Proyecto...", y éste tampoco lo ha hecho en relación el "Anteproyecto...".Siendo así plenamente válidas y actuales las reflexiones que hiciéramos en nuestro trabajo anterior (elDial.com - DC18C7)consideramos que en homenaje a la brevedad y más que ello en homenaje a la claridad conceptual resulta más prudente el remitirnos a él sin efectuar ni transcripciones literales ni menos modificaciones a lo ya expuesto.Citar: elDial.com - DC1E21 Publicado el 18/03/2015 Copyright 2015 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación El Nuevo Código Civil y Comercial y la materia mercantil Por Gustavo Cultraro20

1. El desafío. Para cualquiera que se aboque a la lectura y análisis del Nuevo Código Civil y Comercial que se nos propone desde el Poder Ejecutivo Nacional, no podrá pasar desapercibido el desafío que importa pasar de un código de Comercio de 404 artículos vigentes (al que se le suman leyes complementarias) y de uno Civil de otros tantos 4051, a un nuevo código unificado de tan sólo 2671 artículos. Desafío que se dará no solo por la adecuación terminológica y sintáctica que esta notable reducción de normas implica, sino porque a poco de avanzar en la lectura de su índice se advertirá que hay institutos que directamente se omiten en su tratamiento (vgr. el estatuto del comerciante) y otros nuevos que se incorporan.

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Docente de Derecho Comercial, Cátedra del Dr. Ricardo Nissen. Presidente de la Comisión de Derecho Comercial de la Asociación de Abogados de Buenos Aires. Abogado asociado al Estudio "García, Olmos & Wagner"

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Este desafío al que se nos convoca llevará mucho más tiempo de análisis que los abreviados plazos de debate que estableció el propio mensaje de elevación al H. Congreso Nacional para su tratamiento y su posterior entrada en vigencia, y por tanto, es de esperarse innumerables problemas en su implementación e interpretación. Por eso se impone preguntarnos: ¿fue necesario discutir esta unificación en tan abreviados plazos?

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Sin perjuicio de tener en cuenta que las leyes que actualmente integran, complementan o se encuentran incorporadas al Código de Comercio mantienen su vigencia como leyes que integran o complementan al nuevo código unificado, debe tenerse presente que en materia mercantil se derogan el Capítulo I (con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11) y el Capítulo III (con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28) de la Ley 25.248 (Leasing); la Ley 26005 (de Consorcios de cooperación); los artículos 36, 37 y 38 de la Ley de 20.266 y sus modificatorias (Corredores); los artículos artículo 1º a 26 de la Ley Nº 24.441 (fideicomiso); la Sección IX del Capítulo II (artículos 361 a 366; sociedades accidentales o en participación) y el Capítulo III (contratos de colaboración empresaria) de la Ley 19.550.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Quizás convenga segmentar el debate para entrar al análisis del nuevo código por áreas o institutos específicos, de forma tal que aquellos temas centrales o transcendentales que hacen a la vida de todo ciudadano (adopción, nombre, uniones convivenciales, embriones, responsabilidad parental, etc.) no dejen en un segundo plano la discusión de los temas comerciales que se modifican. 2. Un punto de partida: Las diferencias entre derecho comercial y el derecho civil. Hasta hoy, cuando analizamos las dos ramas centrales que contienen a las normas jurídicas que regulan la faz privada de las personas -el derecho mercantil y el derecho civil- encontramos diferencias en sus normas, ya que regulan realidades distintas. Y no nos parece ilógico que así sea pues, como señaló Asquini21, lo mercantil es distinto a lo civil por sí mismo. Etcheverry supo decir que “existe y creemos que siempre existirá una materia comercial.22 Así entonces, cuando nos referimos al derecho mercantil nos estamos refiriendo a una rama autónoma del derecho que se presenta como una unidad sistemática independiente, y por tanto, especial, con normas que presentan rasgos que les son propios y peculiares y que, obviamente, se diferencian de otras, y del derecho civil, lógicamente. El derecho civil contiene al derecho privado y rige las relaciones jurídicas, con excepción de aquellas instituciones que por motivos especiales (comercio, trabajo, etc.) se excluyen de su órbita; por eso se afirmó con agudo criterio que aún cuando el derecho mercantil legisle una institución o situación parecida a la del derecho civil, lo hace con un criterio distinto al de la ley común, de la cual ha querido apartarse.23 El derecho civil interesa y se aplica a todas las personas en aquellas relaciones jurídicas sustanciales en las que actúan como sujeto de derecho privado, y siempre que no medien algunas de las “razones dogmáticas valorativas” que originaron el nacimiento de otras ramas del derecho.24 Por eso sigue siendo válido sostener que entre el derecho civil y el derecho comercial todavía pueden encontrarse diferencias, y que es importante destacar que las instituciones que el derecho civil rige son mucho más estables que aquellas que rige el derecho comercial, pues responden a exigencias y necesidades fundamentales que nacen en el seno de la propia comunidad. Porque entendemos que el derecho mercantil regula las relaciones económicas privadas de los hombres que refieren a la producción, la circulación y el consumo de la riqueza y porque el crédito aparece como un valor jurídico a proteger, aceptamos las razones que fundamentan la movilidad, falta de solemnidad y sencillez de la norma mercantil. Por el 21

Citado por Manuel Broseta Pont, “La empresa, la unificación del derechos de las obligaciones y el derecho mercantil”; Editorial Tecnos, Madrid, 1965, pagina 245. 22 Raúl Etcheverry en comentario al Título Preliminar. “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 página 5. 23 Conforme Aftalión, Villanova y Raffo en “Introducción al Derecho”, Ed. Abeledo Perrot, pág. 809 y ss. 24 Conforme Aftalión, Villanova y Raffo, ob. citada.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional contrario, aceptamos que los cambios en el derecho civil sean generalmente más lentos pues se ocupa de instituciones básicas de la vida social que requieren de mayor consenso y debate por cuanto involucran a todos los ciudadanos cualquiera sea el rol, posición o actividad que estos ocupen en el seno de la comunidad.25 En este sentido, adscribir a una u otra rama del derecho tuvo y tiene consecuencias prácticas concretas, que se expresan tanto en la delimitación de las fuentes normativas a aplicar como también en el valor que se le dan a los usos y costumbres. Como ya enseñaba Fontanarrosa26, en tres sentidos puede hablarse de autonomía de una rama del derecho: a) autonomía científica y didáctica, en cuanto el estudio de esa rama pueda constituir una materia especial de investigación y enseñanza; b) autonomía jurídica, en cuanto a los normas atinentes a esa materia forman un sistema que presenta rasgos peculiares y distintivos; c) autonomía legislativa en cuanto las leyes atinentes a esa materia deben ser coordinadas en un cuerpo separado de normas. Esa autonomía, hasta hoy está presente en nuestro derecho mercantil con el todavía vigente Código de Comercio. Pero si falta un cuerpo legal separado del código civil y si al mismo tiempo falta un conjunto de principios y doctrinas dominados por principios generales específicos, deberemos replantearnos si continúa esa autonomía del derecho comercial como ciencia determinada.

3. La unificación legislativa de ambas ramas del derecho privado. Frente al "Código Civil y Comercial de la Nación" nacido de la Comisión Redactora27 que creó el decreto presidencial 191/201128, la tarea que propongo es examinar algunas de sus proyecciones sobre el derecho mercantil partiendo de un primer interrogante que es aquél que nos debe llevar a analizar si se nos propone una unificación total del Derecho Mercantil y del Derecho Civil (lo cual implicará la pérdida de autonomía del derecho comercial) o únicamente su simple unificación parcial como producto de la unificación del derecho de las obligaciones (lo cual importa que el Derecho Mercantil sufra una reducción en su contenido).

Conforme Aftalión, Villanova y Raffo, ob. citada. Fontanarrosa, “Derecho Comercial Argentino”, Parte General, pág. 30. Editorial Zavalía 27 Comisión redactora del Anteproyecto quedó integrada por los Doctores Ricardo Luis Lorenzetti, como Presidente, y Elena Highton de Nolasco y Aida Kemelmajer de Carlucci, entre otros. 28 Decreto 191/2011 (B.O. 28/02/2011)que crea la Comisión para la Elaboración del Proyecto de Ley de Reforma, Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación. 26

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Si bien la tendencia a la “comercialización del derecho privado” permite considerar que en materia de obligaciones y contratos no se advierten motivos serios para someterlos a disciplinas diferentes calificadas como civiles o comerciales, dicha situación no es tan clara respecto de otras zonas del derecho comercial y menos clara resulta aún dentro de los códigos que en el siglo XX unificaron la disciplina general del derecho privado pues no han desaparecido ciertas normas aplicables especialmente a los comerciantes, aunque no alcancen a conformar un sistema autónomo inspirado en principios


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 propios que se contrapongan o se aíslen frente al derecho civil.29 Como nada es nuevo bajo el sol, podemos recurrir a la doctrina extranjera y recordar aquello que señalaba Brosetta Pont30 cuando al hablar de unificación total o parcial destacaba que ésta, a su vez, puede entenderse en un sentido sustancial o formal. En sentido sustancial la unificación importa una unión indisoluble de ramas del derecho hasta entonces separadas, dejando cada una de ellas de poseer principios generales distintos y de regular y de satisfacer exigencias diversas; determina la pérdida de la autonomía del derecho especial que queda absorbido por el derecho general. La unificación en sentido formal, en cambio, solo presupone la reunión de dos ramas del derecho en un código único por razones de política legislativa, y no presupone la desaparición de la autonomía de ninguna de ambas ramas; continuarán contraponiéndose entonces las expresiones “derecho unificado” y “código único” por referir a supuestos distintos. Ferri31 sostuvo que aún con la inserción de normas comerciales en el Código Civil Italiano puede sostenerse la autonomía del derecho comercial bajo el aspecto sustancial, pues subsiste una profunda diferencia entre las relaciones económico privadas relativas a las instituciones de la vida civil (y aún al goce de los bienes) y al cambio no productivo, con aquellas mismas relaciones atinentes a la producción y al cambio; diferencias que no es de estructura o de caracteres, sino de posición funcional. Claro está, que el derecho unificado italiano tiene un título específico dedicado a la empresa, y en particular, a la empresa mercantil, totalmente ausente en nuestro nuevo Código Civil y Comercial. Etcheverry resaltó que mientras exista en nuestro derecho una expresa regulación positiva del comerciante y de los actos de comercio, hay una materia mercantil y, vinculada a ella, varias disciplinas especiales que adquieren cierta autonomía (sociedades, concursos, navegación y transporte, seguros y bancos). Pero – refiriéndose al Proyecto de Código Civil de 1998 – remarcó que al unificarse el Derecho privado se daría como efecto la desaparición de esa materia mercantil como tal, aunque en ese código se incluyan algunas normas contractuales de derecho mercantil y se mencionen reglas contables o alusiones a la actividad empresaria.32 Así entonces se interrogaba sobre ¿cuál sería la nueva materia comercial? A lo que respondió (resumiéndoselo conceptualmente) que sería aquella que se centraría en el nacimiento de uno o de dos nuevos sistemas (el que refiere a la creación de organizaciones empresarias civiles y comerciales, por un lado; y el que refiere a los diversos estatutos que corresponderán a los operadores económicos y de tales organizaciones, por el otro) que – al no poder estar comprendidos ni en la parte contractual ni en la parte de obligaciones del nuevo derecho común – podrían formar parte de un nuevo Código de Comercio o de un nuevo 29

Conf. Rodolfo Fontanarrosa, “Derecho Comercial Argentino”, Parte General, pág. 32. Editorial Zavalía. Manuel Broseta Pont, “La empresa, la unificación del derechos de las obligaciones y el derecho mercantil”; Editorial Tecnos, Madrid, 1965, pagina 227. 31 Ferri, G. “Manuale di diritto commercile”, Torino 1966, cit. por Fontanarrosa, “Derecho Comercial Argentino”, Parte General, pág. 38. Editorial Zavalía. 32 Raúl Etcheverry en comentario al Título Preliminar. “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 página 26 y siguientes. 30

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Herramientas para el Ejercicio Profesional subsistema delineado dentro de la parte general de la norma común, si se sigue pensando en un código único. Tampoco debemos olvidarnos del fenómeno de la descodificación del derecho privado entendido, en palabras de Peirano Facio33, como la promulgación de leyes especiales que se sancionan para atender nuevas o específicas situaciones sociales que el Código no ha querido o podido contemplar, o – en un segundo sentido – se alude a la proliferación de normas que sustraen del Código conjunto completos de relaciones que se somete a principios independientes o contradictorios con los que el mismo Código sustenta. Por eso cuando hablamos de la unificación, fundamentalmente en materia de contratos, debemos tener presente si no será igualmente necesario prever especialidades cuando quien utilice la figura contractual es un empresario, que obviamente no serán necesarias cuando quien las utilice no revista esa condición pues es lógico pensar que no es lo mismo la utilización de un contrato por quien se vale de él para la contratación en masa y de manera profesional que quien se vale de él solo ocasionalmente. Así, por caso, el Código Suizo de las obligaciones prevé reglas generales aplicables a todos los contratos y reglas especiales cuando su utilización la realice un empresario; el Derecho Italiano por su lado, aún suprimiendo la distinción entre actos civiles y actos de comercio, reconoce determinadas actividades que constituyen en mercantil al empresario que las realiza. Anaya34 manifestó tener la convicción de que la unificación del derecho privado carece actualmente de interés porque no puede alcanzarse sino en un plano formal no advirtiéndose las razones a favor de la conveniencia de propiciar la unificación con tal alcance. Pero si no aceptamos este criterio y nos inclinamos por un régimen totalmente unitario, aplicable por igual a quien utiliza el contrato para ejercer su actividad profesional como a quien lo utiliza en forma ocasional, deberemos determinar si prevalecerán los principios propios de la actividad profesional o los de la actividad esporádica; y también determinar si es justo someter a los principios mercantiles a quienes ocasionalmente estipulan esos contratos.35

3. Subsistencia del Derecho Mercantil como rama autónoma. Frente a la unificación del Derecho Privado que nos propone el nuevo Código Civil y Comercial, debemos indagar si el Derecho Mercantil subsistirá como rama especial dentro de ese nuevo cuerpo normativo o si, por

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Peirano Facio, “La descodificación en el derecho actual”, en Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, anticipo de “Anales”, Año XI, Segunda época, nº 33 (citado por Raúl Etcheverry en comentario al Título Preliminar. “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 página 15). 34 Jaime Anaya, “La unificación del derecho privado. Un replanteo necesario”, en Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, anticipo de “Anales”, Año XXXV, Segunda época, nº 28 (citado por Raúl Etcheverry en comentario al Título Preliminar. “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 página 12). 35 Conf. Manuel Broseta Pont, “La empresa, la unificación del derechos de las obligaciones y el derecho mercantil”; Editorial Tecnos, Madrid, 1965, pagina 236.

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 el contrario, desaparecerá o quedará subsumido en los llamados microsistemas normativos autosuficientes. Este interrogante nos lleva a analizar si se nos propone una unificación total del Derecho Privado o solo una unificación del derecho de las obligaciones y los contratos. Es decir, ¿hablamos de derecho unificado o de código único? Quizás convenga tener presente que aún en aquellos países que han legislado la unificación legislativa de ambas ramas del derecho privado, no hay una asimilación absoluta entre derecho civil y derecho comercial y la investigación, el estudio y la enseñanza del Derecho se desenvuelven respetando su división en “ramas autónomas” porque existe la posibilidad de aplicar “principios y fuentes normativas” que le son propias a cada una de esas unidades que – obviamente- son distintos a los que se pueden aplicar a cada una de las restantes. En definitiva, parece de toda lógica que si una actividad se realiza en forma profesional, existan determinadas exigencias que serán propias de una disciplina especial. Así en el Derecho comparado se mantiene un status especial para quienes realizan ciertas actividades por medio de una empresa, que lleva a sostener que la unificación total y sustancial del derecho privado es imposible36 y que esa unificación solo puede ser parcial dado que solo una parte del contenido del derecho mercantil se ha hecho de aplicación general, reduciéndose suámbito como rama especial. Lo que nos hace pensar que habrá un conjunto de normas de derecho privado que solo se aplicarán a ciertos sujetos, a ciertas organizaciones de bienes de distinta naturaleza y a ciertas actividades; lo cual, en definitiva, importará reconocer una especialidad que determinará la autonomía del Derecho Mercantil frente al Derecho Civil. El punto central pasará, entonces, por la necesidad de sustituir el criterio sobre el que se construye el sistema del Derecho mercantil por un criterio distinto al que tenemos actualmente. 4. Los fundamentos del Código Civil y Comercial de la Nación. En un esquema que en principio nos lleva a compararlo al “Código de las Obligaciones” suizo pues crea un sistema general para todas las obligaciones y contratos, abarcando gran parte del derecho comercial, nos encontramos con un Código Civil y Comercial que, a la suerte de código único, aparece dividido en un Título Preliminar y seis Libros: I. “De la Parte General”; II. “De las relaciones de familia”; III. “De los derechos personales”; IV. “De los derechos reales”; V. “De la transmisión de los derechos por causa de muerte”; y VI. “De las disposiciones comunes a los derechos personales y reales”. A tono con el objetivo de estar de acuerdo con las tendencias y modo de ser de la sociedad a la cual está destinado a regir, se nos dijo desde la Comisión Redactora y desde el Mensaje de Elevación que preparó el Poder Ejecutivo de la Nación, que este nuevo código pretende encauzar las relaciones jurídicas entre los individuos que hacen a nuestro tejido social a través de un único código que, como cuerpo de leyes, vaya en ese sentido. 36

Manuel Broseta Pont, “La empresa, la unificación del derechos de las obligaciones y el derecho mercantil”; Editorial Tecnos, Madrid, 1965, paginas 242/243.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Pero si bien varios son los cambios que se proponen para la vida civil, lo cierto es que no son tantos los que se proponen para la vida comercial, o cuanto menos, no son claros los objetivos que se fijan para la vida comercial, al punto tal de presentar ciertas incongruencias que, cuanto menos, llaman la atención desde lo terminológico y desde lo conceptual. A simple modo de ejemplo se nos propone un código que busca promover la seguridad jurídica en las transacciones mercantiles y se nos habla del régimen contable de los comerciantes, cuando precisamente se elimina el estatuto del comerciante y la palabra comerciante está totalmente ausente en todo el texto de articulado. Aquí entonces, las alarmas encendidas comienzan a tener más sentido de ser escuchadas, aunque a la luz del texto aprobado, sabemos que no lo fueron. Desde el aspecto metodológico, la Comisión Redactora nos aclaró haber adoptado un redacción de las normas lo más clara posible, a fin de facilitar su entendimiento por parte de los profesionales y de las personas que no lo son, evitando las remisiones, el uso de vocablos alejados del uso ordinario y las frases demasiado extensas que importan dificultades de lectura, pero inmediatamente destaca entre sus pretensos logros la regulación de la sociedad unipersonal lo cual, cuanto menos, es una contradicción en sus términos. ortan dificultades de lectura, de Eleva cique atoria? ales y que hasta hoy se presentaban como un subsistema con rasgos propios

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Héctor Cámara, en “La Ley 17711 y algunas de sus proyecciones sobre el Código de Comercio”. RDCO Año 1, páginas 385 y ss.

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Desde el Título Preliminar se consignan las reglas generales de todo el sistema que – a modo de guías - establece un sistema de fuentes, entre las que se destaca – en primer lugar – la ley que impone el deber de delimitar el supuesto de hecho y subsumirlo en la norma para evitar sentencias que no apliquen la ley o que se apartan de ella sin declarar su inconstitucionalidad. Pero quizás, lo que más llame la atención de este título preliminar es el valor que se le da a la costumbre. Se ha dicho con acierto que “la gravitación de los usos y costumbres en el derecho mercantil es un axioma que no requiere demostración y que el legislador es el propio comercio”37, pero desde el Proyecto queda muy claro que la costumbre solo está prevista como fuente material (cumpliendo una función interpretativa o integradora o interpretativa, pues se le aplica exclusivamente la ley o los interesados se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente, y siempre que no sean contrarios a derecho) y no como fuente formal (es decir, como forma de

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La Comisión Redactora también destacó el rol supletorio de las normas establecidas en materia contractual, como así también que sólo se buscó modificar otras leyes en lo estrictamente necesario, como por ejemplo, resultó la “inevitable” reforma parcial a la ley de sociedades, que deja de ser de sociedades comerciales y pasar a resultar una Ley de General de Sociedades (se elimina la figura de la sociedad civil, se incorpora el de la sociedad unipersonal y se modifica todo el régimen de las sociedades irregulares y de hecho, entre otros puntos; pero nada se dice del requisito de la capitalización, por ejemplo, y mucho menos de una regulación especial para las sociedades cerradas o de familia).


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 expresión de precepto jurídico, como fuente creadora del derecho). Queda así vedada expresamente la costumbre “contra legem”, lo cual importa una importante modificación de esa fuente del derecho mercantil que se admitía a partir de lo regulado por el actual artículo 17 del Código Civil. Se incorporan reglas de interpretación para establecer que la decisión jurídica comienza por las palabras de la ley, incluida sus finalidades que luego de su paso por el Congreso de la Nación se la refiere como fuente (¿material?) en vez de ser un criterio de interpretación. Entre las reglas de interpretación se incluyen a las leyes análogas, que tradicionalmente han sido tratadas como fuente, pero aquí se las incluye como criterios de interpretación, para dar libertad al Juez en aquellos supuestos en los que pueda haber discrepancias entre la ley análoga y la costumbre, como sucede en el ámbito de los contratos comerciales (aunque debe destacarse que el Proyecto no define cuándo estamos en presencia de un contrato comercial, como tampoco define al comerciante, a la empresa o al empresario). Pero se eliminó la referencia a la jurisprudencia que sorprendentemente aparecía como fuente en el Proyecto originario. Si carecemos ahora de un sistema de fuentes propios y de principios y reglas que son distintas a las del derecho común, cabrá interrogarse si sigue existiendo una derecho comercial como rama autónoma. Si creemos aún que su existencia es posible, la pregunta cambiará a interrogarnos cómo se delimita el contenido de ese derecho mercantil pues, de la pronta lectura del nuevo Código se advertirá que se dejó de lado el sistema centrado en el acto de comercio, por un lado, mientras que por el otro, no parece quedar delimitado su ámbito a profesiones o actividades comerciales específicas. Si bien es cierto que desde la reforma del Código Civil producida en 1968, reglas propias del derecho mercantil se generalizaron y, por tanto, perdieron sus condiciones de reglas aplicables solo a relaciones especiales, lo cierto es que sigue, a la fecha, existiendo un derecho especial que se aplica para casos o situaciones distintas del derecho común pero que ya no será así a partir de que rija el nuevo Código. Por otra parte, superar el sistema objetivo del acto de comercio para delimitar al derecho comercial, implicó la tendencia a su reemplazo por la empresa y el empresario como eje sobre el cual giraría el sistema. Sin embargo, tampoco es esa la órbita sobre la cual se nos propone rotar a quienes nos dedicamos al estudio del derecho mercantil. Por el contrario, a la suerte del proyecto unificador de 1987, que en su momento llegó a tener solo media sanción en la H. Cámara de Diputados de la Nación, debemos – con relación al nuevo Código – hacer nuestras las críticas que Anaya38 hizo a aquél proyecto unificador del año 1987, y concluir que en el nuevo código sancionado se avanzó más allá de la unificación de las obligaciones y de los contratos pues se suprimió el estatuto del comerciante, en tanto se elimina la referencia a ese sujeto, sin reemplazárselo por la figura 38

Jaime Anaya, en “Unificación del Derecho mercantil”, en “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 páginas 70 y siguientes).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional de la empresa, del empresario o por el titular de una explotación. Se mantiene, más allá de su falta de correspondencia con las normas civiles, instituciones propias y afines al comerciante (hoy desaparecido) regulándose al Registro Público (que por alguna razón no explicitada, deja de llamarse “de Comercio”), como así también a la disciplina de la contabilidad entendiéndola como obligación de toda persona jurídica más allá de que desarrolle o no una actividad económica o sea titular de empresas (exceptuándose a agricultores y profesionales no organizados en forma de empresa y a aquellas actividades cuyo volumen de giro no justifiquen el llevado de libros); lo que es un contrasentido pues la contabilidad, como sistema de información para terceros, tiene sentido de ser obligatoria cuando debe llevarla quien profesionalmente recurre al crédito; algo propio de ser exigido a los empresarios pero para nada práctico o útil de ser exigido para aquella persona jurídica privada que no resulta titular de una empresa (como por ejemplo, el consorcio de propiedad horizontal). Siguiendo a Anaya39 (cuando formuló su crítica al proyecto de 1987), ahora también se establecen soluciones exclusivamente aplicables a empresarios, cuya denominación se soslaya prolijamente. En el Título II° del Libro Primero se circunscribe a la finalidad de establecer un sistema (también general) aplicable a todas las personas jurídicas estableciendo quiénes son tales, y disponiendo que la existencia de la persona jurídica privada no requiere autorización y comienza desde su constitución, como así también que tienen una personalidad distinta de la de sus miembros, quienes – desde ya - no responden por las obligaciones de aquellas, salvo que expresamente lo prevea al propio Código o una ley especial, o sean sancionados - en el plano patrimonial - por la apariencia creada o por el criterio de la inoponibilidad de la persona jurídica reproduciendo el criterio que actualmente recepta el 54 tercer párrafo de la Ley 19550; aunque con un sutil pero no menor diferencia: ya no se exige que la actuación que esté destinada a la consecuencia de fines ajenos a la personalidad jurídica constituya un mero recurso para violar la ley, el orden público, la buena fe o para frustrar derechos de terceros.

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Jaime Anaya, en “Unificación del Derecho mercantil”, en “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 páginas 70 y siguientes).

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En materia de contratos, el Proyecto regula tanto los contratos civiles como los comerciales (eliminándose toda diferencia entre ellos), y también se incluye la regulación de los contratos de consumo, buscando limitar

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Con relación a la forma de los actos jurídicos se recepta en forma general los principios de equivalencia funcional a la noción de escrito y de firma que refiere la Ley Modelo sobre Comercio Electrónico de UNCITRAL ya recogidos por la Ley de Firma Digital 25.506, al establecer que la expresión escrita puede hacerse constar en cualquier soporte, siempre que su contenido sea representado con texto inteligible, aunque su lectura exija medios técnicos, y que la firma como prueba de la declaración de voluntad expresada en el texto al cual corresponde queda satisfecho, en los instrumentos generados por medios electrónicos si se utiliza un método que asegure razonablemente la autoría e inalterabilidad del instrumento.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 el principal problema de aplicar los principios protectorios propios de la tutela del consumidor a los contratos de empresas, con deterioro de la seguridad jurídica. Así se busca regular no solo un tipo especial más (Ejemplo: la compraventa), sino una fragmentación del tipo general de contratos, que influye sobre los tipos especiales (Ejemplo: compraventa de consumo)y de allí la necesidad de incorporar su regulación en la parte general. En su momento explicó la Comisión Redactora que el Proyecto que dio lugar al Código hoy sancionado, dispone una fractura del tipo general haciendo que el sistema funcione de este modo: a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía privada y se aplica el título II, parte general; b) Si hay un contrato celebrado por adhesión, no hay consentimiento sino adhesión y se aplica el título II, parte general, capítulo 3, sección segunda, artículos 984 y siguientes, dedicados a esos vínculos; c) finalmente, si hay un contrato de consumo, se aplica el título III. Como el código no regula a los agentes auxiliares de comercio en los contratos en particular se regula el contrato de transporte, a diferencia del Código de Comercio actual que no lo hace. También se regulan los contratos asociativos (para vínculos de colaboración asociativa que no constituyen sociedad vía el tratamiento del negocio en participación, las agrupaciones de colaboración y las uniones transitorias, además de permitir la libertad de contenidos para configurar nuevos tipos de contratos asociativos distintos de las figuras contractuales ya referidas) y los contratos de agencia, de concesión y franquicia. En cuanto al mutuo deja de ser un contrato real para ser tratado como consensual y se incluye a la transacción como un contrato y no como un modo extintivo de las obligaciones. Se modifica la regulación del contrato de fideicomiso, admitiéndose que el fiduciario podrá ser beneficiario, por un lado, y disponiéndose, por el otro, que ante la insuficiencia de bienes fideicomitidos el procedimiento liquidatorio se hará conforme la Ley de Concursos y Quiebras, en lo que sea pertinente; sin aclarar, va de suyo, qué debe ser considerado pertinente. Por su parte, se regulan al fideicomiso en garantía y al testamentario, a diferencia de lo que dispone la Ley 24.441 que se deroga. Se regulan los llamados contratos bancarios con el propósito de establecer normas que permitan orientar las prácticas negociales de una manera que disminuya la litigiosidad estableciendo una sección primera relativa a la transparencia en las condiciones contractuales. Pero con relación a la cuenta corriente se la regula como contrato autónomo, ya que se considera que excede la práctica bancaria, y destacándose que los créditos no se novan sino que se compensan. En materia de títulos valores se receptan las reglas jurídicas básicas y más aceptadas, con la finalidad de promover la circulación amplia de estos títulos de crédito y la seguridad jurídica; se distinguen tanto los títulos valores cartulares de aquellos que no lo son. Finalmente, en materia de privilegios, se ha partido del régimen regulado en la Ley de Concursos, aún en la regulación de los créditos Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional laborales, y sobre él se ha moldeado el destinado a las ejecuciones individuales, contemplando las debidas particularidades. Con este punto de partida, se recepta la doctrina y jurisprudencia dominante de que los privilegios generales se ejercen sólo en los procesos colectivos; por lo tanto, el Proyecto regula solo los privilegios especiales. 5. Primeras conclusiones críticas. Como una primera conclusión crítica del nuevo Código Civil y Comercial se debe advertir que el método adoptado para lograr la unificación traerá dificultades al punto tal de preguntarnos si no conducirá a la desaparición del derecho mercantil o, en el mejor de los supuestos, a sud escodificación y reducción de contenido, que sería el camino inverso al pretendido por la Comisión Redactora que redactó el proyecto base de lo que hoy es el nuevo código. Si bien podemos concluir que la unificación aparece solo como formal y parcial, y que por tanto seguirá existiendo una material mercantil, debemos dejar planteado como interrogante ¿si la materia mercantil será aquella que regula el código unificado o aquella que regulan las leyes especiales y que hasta hoy se presentaban como un subsistema con rasgos propios y peculiares pero que adscribían a aquellos principios rectores de la lex mercatoria?

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Raúl Etcheverry en comentario al Título Preliminar. “Código de Comercio y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Editorial Hammurabi. Tomo 1 página 29.

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Resulta también inconveniente no establecer un estatuto del empresario si coincidimos con Etcheverry que tal régimen es necesario no solo para establecer derechos, sino para establecer deberes específicos frente a quien debe tener una mayor responsabilidad social que un ciudadano que no revista esa condición especial.40 Si bien destina a una ley especial, en este caso la Ley 19.550, la actividad económica que se cumple a través de sociedades (del mismo modo que el Proyecto de 1998, tal como señaló Etcheverry), omite regular a las empresas familiares, pequeñas y medianas y a la empresa personal de responsabilidad limitada que cumplen una función social y económica que debe ser disciplinada y tutelada especialmente. Y si bien la reforma trae a la vida a la sociedad unipersonal como una herramienta necesaria en el mundo de los negocios, sigue sin dar solución suficiente al grave problema de la infra capitalización o infra patrimonialización que hoy día padecen muchísimas las sociedades comerciales, lo cual hace intuir que el tema se agravará y los negocios se verán afectados.

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Destáquese que si bien la Ley 26.994 se refiere a la legislación complementaria actualmente incorporada al Código de Comercio, como incorporada al nuevo código unificado, debe concluirse que al perderse ese criterio delimitador de la materia mercantil, esta seguirá existiendo como una materia descodificada y dispersa, con riesgo de perder reglas o principios comunes que la identifiquen como una unidad sistemática independiente.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Además, cuando el código unificado regula el Registro Público (que ya no es “de Comercio”) queda una sensación de vacío porque deja sin marco regulatorio a la estructura de esta antigua y vigente institución mercantil que sigue cumpliendo una finalidad esencial: dar seguridad jurídica en el tráfico mercantil. Tampoco regula sobre los documentos a inscribir, el plazo y oportunidad para hacerlo, ni cuál es el efecto de la inscripción o la sanción por su falta. Tema que se agrava si advertimos que se modifica el artículo 6 de la Ley 19.550 eliminándose el control de legalidad que el registrador ejerció desde antaño sobre la sociedad (que ya no es más “mercantil”). Muchos interrogantes para tener una respuesta final en esta primera aproximación al nuevo Código Civil y Comercial. Finalmente estamos frente a un código único que también es “de comercio” pero en el cual la palabra comerciante está ausente de su articulado y la palabra empresa no es utilizada unívocamente a lo largo del texto legal, pudiendo concluirse que en algunos casos significa empresario, en otros se refiere a la actividad y en otros a la hacienda mercantil. En cada caso deberá analizarse cómo se está utilizando el término para saber si respeta las condiciones propias de su definición. En suma, muy temprano para ser categóricos en la respuesta que se busca. Solo puedo anticipar que, en mi criterio, y al igual que en su momento se dijo del Proyecto de Código Civil Unificado de 1998 y el Proyecto de 1987, puede afirmarse que este nuevo Código no parece rescatar la esencia del derecho mercantil actual, dado que elimina normas delimitativas de la materia comercial, subjetivas y objetivas. No hay referencia al comerciante o al empresario cuyo estatuto no es regulado en forma o modo alguno, ni se refiere a la empresa como eje del sistema; si bien algo de este último elemento se vislumbra cuando se requiere la inscripción de determinados sujetos en un Registro Público (que ya no es “de Comercio”) y cuando se les exige llevar contabilidad, lo cierto es que lejos estamos de centrar el sistema mercantil sobre la figura del empresario o de la empresa. Enorme es el desafío que se nos propone como para tratarlo en tan escaso tiempo de análisis y debate. Solo cabe entonces, abocarnos inmediatamente a su análisis y esperar que su aplicación a partir del 1° de enero de 2016 no nos conduzca a una litigiosidad y confusión innecesaria. Citar: elDial DC1E23 Publicado el: 13/04/2015 copyright © 1997 - 2015 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina

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Instituto de Subasta Judicial

JUSTICIA NACIONAL

A Propósito de la Subasta Judicial y su Nulidad Por Graciela S. Rosetti

Primera Parte

PROEMIO Sorteada por el deudor la conducta debida, el ordenamiento jurídico pone a disposición del acreedor el andarivel jurisdiccional como herramienta para lograr vencer tan pertinaz resistencia, que se concreta hoy en el artículo 505 -de aprobarse el proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, será con el número 730- al “…darle derecho para emplear los medios legales, a fin de que el deudor le procure aquello a que se ha obligado” [inc. a)].

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Saleilles: “Estudios sobre la teoría general de la obligación” - Ed. Pidron - pág. 13 Couture, Eduardo J.: “Fundamentos de derecho procesal civil” - Ed. Depalma - Bs. As. - 1987 - pág. 437 Couture, Eduardo J.: “Fundamentos de derecho procesal civil” - Ed. Depalma - Bs. As. - 1987 - pág. 439 - Nº 285

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Desde que el ejercicio de la fuerza se institucionalizó en manos del poder estatal, con lo que la persona dejaba de ser entonces en sí misma coercible, para que el acreedor pueda procurarse los bienes que constituyen el objeto de la prestación, será dable obtenerlos compulsivamente, de ahí que, con la injerencia del Estado, se podrá concretar el mandato judicial, dado que el principio de coercibilidad permite recaer sobre el patrimonio del subjectu, que en palabras de Couture es el “sometido por la fuerza coercible de la sentencia”.43

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Y esos medios no son más que los efectos normales que la obligatio irroga al incumplidor, que podrán resumirse bajo la égida de una expresión: ejecución41 (del latín executur, part. de exsequi), que significa consumar, poner en obra algo, cumplir.42


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CONCEPTO DE SUBASTA Y/O DEL REMATE La subasta, en primigenia acepción, es la venta pública al mejor postor , en tanto que el remate alude al último término de las ventas o arrendamientos judiciales o públicos.45 44

Bastará campear por el laboreo doctrinario para advertir la vastedad de definiciones brindadas sobre el tópico. Para Carnelutti, es el “modo de venta cuya función consiste en provocar la competencia entre los compradores”.46 Montero Aroca expresa que es “un acto procesal por el que el órgano jurisdiccional transmite a un tercero un bien previamente embargado al deudor ejecutado, en virtud de su potestad jurisdiccional, como medio para obtener dinero para satisfacer la pretensión del ejecutante…”.47 En tanto que para Palacio es el acto procesal mediante el cual se enajena, por un auxiliar del juez que actúa en representación de este, el bien o los bienes embargados con el objeto de satisfacer, con su producido, el importe del crédito que dio origen a la ejecución.48 Desde mi mirada, es el resultado de una previa actividad procesal, tendiente a lograr en un acto único la venta, al mejor postor, de cosas o bienes embargados para que con lo obtenido el crédito insoluto del acreedor pueda darse por satisfecho o por lo menos parcialmente en caso de insuficiencia del producido. Digo que es el resultado de una actividad preliminar, pues para que el acto de subasta se concretice será menester transitar ese sendero que el legislador supo diseñar en el mapa del proceso, con la finalidad, por cierto aludida, de satisfacer el derecho reconocido al acreedor en la sentencia firme a través de la realización de bienes evitando los infinitos incidentes que podrían suscitarse, sobre todo por parte del comprador. Así, habrá que individualizar el o los bienes sobre los cuales el embargo será trabado por orden judicial, acopiar -de tratarse de bienes inmuebles- informes de deudas por impuestos y servicios, certificados de dominio e inhibiciones, constatación del estado de ocupación, que, a no dudar, serán el espejo que permitirá reflejar la realidad tanto fáctica como jurídica. Aunados tales elementos, el magistrado dictará resolución decretando la venta en pública subasta, a través del martillero, ora desinsaculado judicialmente, o 44

“Diccionario Hispánico Universal” - Ed. W. M. Jackson Inc. - México - 1963 - T. I, voz “subasta” Podetti, J. Ramiro: “Tratado de las ejecuciones” - Ed. Ediar - Bs. As. - 1968 - T. VII-B - pág. 45 y ss. 46 Carnelutti: “Instituciones del derecho procesal civil” - Librería El Foro - Bs. As. - 1997 - pág. 37 47 Montero Aroca en Montero Aroca y otros: “Derecho jurisdiccional” - T. II - págs. 548/9, cit. de Maurino, Alberto L.: “Subasta judicial” - Ed. Astrea - Bs. As. - 2010 - pág. 3 48 Palacio, Lino E.: “Derecho procesal civil” - Abeledo-Perrot - Bs. As. - 1982 - T. VII - pág. 562 45

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Herramientas para el Ejercicio Profesional propuesto por las partes, para llevarse a cabo en el lugar, fecha y horario fijados adjudicándose a la postre el bien al mejor postor, claro está, siempre que el remate no fracase por falta de interesados. Pero no puede dejar de señalarse que la subasta no se llevará a cabo cuando, si lo embargado fuesen sumas dinerarias, en tanto que aprobada la liquidación, se ordenará el pago inmediato al acreedor (confr. art. 561, CProc.). Tratándose de títulos o acciones susceptibles de cotizarse oficialmente y encontrándose embargados, podrá requerir el ejecutante que se le den en pago al precio que tuvieren a la fecha de la resolución que lo dispone; en cambio, si no cotizaran en los mercados de valores, corresponde su venta en pública subasta.

PARANGÓN ENTRE LA SUBASTA JUDICIAL FORZADA Y LA PRIVADA No toda venta es mera consecuencia del cumplimiento forzado de la sentencia, dado que existe otra clase de subasta judicial con rasgos diversos: tales las que acaecen por propia decisión de las partes, aun cuando la enajenación sea ordenada por el magistrado: verbigracia, cuando los herederos están de acuerdo en realizar la partición de la herencia o los condóminos, para dividir las cosas comunes, o los cónyuges, para liquidar bienes de la sociedad conyugal. Se trata esta de una venta de índole privada. En la subasta judicial forzada, la coactividad es la nota distintiva por ser el juez el brazo ejecutor que logra vencer al renuente.

escritura

A los fines de la transmisión del dominio, no se requiere la pública, siendo suficiente con transcribir las constancias del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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De conformidad con lo normado por el artículo 586 del Código Procesal (CProc.), la venta judicial solo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades y después de efectuada la tradición del inmueble a favor del comprador.

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Para llevarla a cabo, se vale de un auxiliar, que es el martillero, quien será el que ofrecerá el bien a un precio que se estableció como base al dictarse el decreto de subasta para adjudicárselo al mejor postor, quien tendrá que abonar un adelanto de ese precio, cuyo porcentaje quedará estipulado en el decreto de subasta, con la particularidad de que se lo reputará postor remiso en el supuesto de no efectuar el depósito del saldo, siendo además responsable de la disminución de aquel -el precio- obtenido en la segunda subasta de los intereses acrecidos y de las costas irrogadas por tal motivo (confr. art. 585, CProc.).


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 expediente -testimonio- que constituyen el título, a lo que se agrega el cumplimiento de requisitos fiscales y administrativos, con más los datos de individualización del inmueble de inscripción de antecedentes dominiales, todo lo que permite dotar al adquirente de un instrumento acreditativo del título.49 En la subasta judicial privada, son las partes las que peticionan al juez que disponga la realización de los bienes. Los que acá venden son los propios interesados aunque la venta la autorice el juez. Teleológicamente aquí se advierte que no se tiende al cumplimiento forzado, sino a satisfacer la voluntad de los sujetos. Son de aplicación primordialmente las normas del derecho de fondo, en tanto que las procesales lo serán en la medida en que sean conciliables con aquellas (confr. art. 559, CProc.). Esta venta no guarda diferencia con el contrato de compraventa regulado en la ley civil y comercial. El martillero actúa como representante de las partes y será quien intentará acercarlas en un acto público. Si el adjudicatario fuera remiso, perderá la seña en los términos del artículo 1202 del Código Civil (CC) (art. 1059, proyecto de Código Civil y Comercial). Finalmente, el contrato se perfecciona por el mero consentimiento y será menester la escritura pública para que opere la transferencia dominial.

UN RETORNO AL PASADO El origen de la subasta es tan lejano que se pierde en el horizonte invisible del tiempo. Se ha señalado que el nacimiento del contrato de venta importó el de la subasta, como así también que con antelación al origen de la moneda no se acudió a ella.50 Para la venta de esclavos en Asiria y Fenicia, se usó esta institución, en tanto que en Babilonia no solo las mercaderías, sino las “jóvenes casaderas” -comenzando por las bellas y culminando con las más feas- fueron vendidas en subasta.51 Se conocieron tres especies: la administrativa, concerniente a la percepción de impuestos y obras públicas, superó en cuanto a las operaciones realizadas a las otras dos: judicial y particular.

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Palacio, Lino E.: “Derecho procesal civil” - AbeledoPerrot - Bs. As. - 1982 - T. VII - págs. 655/7; Highton, Elena: “Juicio hipotecario” - Ed. Hammurabi - Bs. As. - 1995 - T. II - pág. 403 y ss. 50 Méndez, Héctor: “La subasta en el mundo grecorromano” - AbeledoPerrot - Bs. As. - 1960 - pág. 9 y ss. 51 Méndez, Héctor: “La subasta en el mundo grecorromano” - AbeledoPerrot - Bs. As. - 1960 - pág. 9 y ss.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional En Grecia fueron públicas, se llevaban a cabo en la plaza -ágoracon la presencia de funcionarios especiales. Bajo el influjo helénico, los romanos conocieron las mismas especies de subastas, que se hacían en el forum, o sea, el mercado. Para ellos, hasta era la lanza, un arma de guerra. Cosa que posteriormente vino a convertirse en un símbolo, cuyo significado no estuvieron contestes los autores, en tanto que para unos importaba derecho de propiedad y para otros eran las cosas vendidas públicamente. Cuando los ejércitos romanos triunfaban, tomaban del enemigo el botín y a los fines de enajenarlos clavaban en la tierra un hasta delante del lugar donde se realizaba la operación, que se denominó venditio subhasta, venta que podía ser privada o pública. Es imprescindible recorrer las tres etapas de la evolución histórica del derecho romano, inspirador sin duda de la mayor parte de los sistemas jurídicos vigentes. No en vano Maeterlinck expresó respecto de los jurisconsultos de Roma que “…fueron albañiles que construyeron para la eternidad”. Durante el primer período, denominado de las legis actionis, encontramos dos clases de acciones ejecutivas52: legis actio per manus iniectionen (acción de la ley por aprehensión corporal) y legis acatio per pignoris capionen (acción de la ley por toma de prenda). La primera se aplicó a dos situaciones: a) cuando el demandado reconocía por confesión la pretensión del acreedor o b) cuando negaba la deuda al exigirle en juicio su pago. Este procedimiento de la manus iniectio se concretaba luego de transcurridos treinta días del dictado de la sentencia y en el caso de no pagar el deudor. En tal supuesto, el acreedor podía llevarlo ante el magistrado y, poniéndole sobre él la mano, pronunciaba palabras solemnes convirtiéndose en “un verdadero esclavo de hecho”.53 El deudor, a menos que satisficiese la deuda u ofreciera un garante (vindex), no podía impedir que la ejecución recayera sobre él.

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Peña Guzmán-Argüello: “Derecho romano” - Ed. Tea - Bs. As. - 1966 - T. I - pág. 475 Podetti, J. Ramiro: “Tratado de las ejecuciones” - Ed. Ediar - Bs. As. - 1968 - T. VII-B - pág. 18

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En el caso de proponer a una persona solvente, se iniciaba un nuevo proceso contra este y si el juez consideraba que estaba justificado, otorga la manus iniectio sobre el deudor condenando al vindex a pagar el doble de la deuda originaria sin que este pudiera ofrecer otro garante.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 La otra acción ejecutiva fue la legis actio per pignoris capionen. Por ella, el acreedor podía extrajudicialmente apoderarse de una cosa mueble del deudor a fin de que este cumpla su obligación. En cuanto al destino de la cosa, la opinión mayoritaria de los autores se inclina a pensar que la retención del bien se llevaba a cabo a fin de presionar al deudor a pagar, dado que el acreedor no podía vender ni utilizar la cosa. Durante el procedimiento formulado, si transcurridos treinta días de dictada la sentencia de condena el deudor no pagaba, su acreedor lo citaba ante el pretor a fin de dar cumplimiento a aquella. El pretor establecía las medidas de ejecución, salvo que se alegara alguna causal de liberación, como ser pago, nulidad de la sentencia, etc..54 Entonces, se originaba un nuevo proceso entregando el pretor la fórmula para que la cuestión sea decidida por el juez, quien podía condenarlo a pagar el doble de la suma adeudada si las defensas opuestas estaban desprovistas de todo sustento. Frente a ello, el acreedor no podía matar ni hacer esclavo a su deudor, pero sí tenía derecho a imponerle la realización de trabajos tendientes a cancelar con ellos la deuda pendiente. Las medidas ejecutivas contra la persona del deudor prácticamente desaparecieron en el procedimiento extraordinario para recaer sobre objetos de aquel y en virtud de la orden impartida por el magistrado. Las cosas quedaban durante dos meses afectadas en prenda y, transcurrido ese plazo, se vendían en pública subasta de no haberse pagado lo debido. En la antigua legislación española55, el acto se llevaba a cabo en presencia del juez y el escribano con intervención del pregonero que anunciaba los bienes que iban a ser vendidos. Los que estaban presentes hacían las ofertas, el juez las admitía y el secretario las apuntaba hasta el momento del remate, en el que el juez adjudicaba el bien a favor del que había ofertado el mejor precio. El juez, el secretario y dos testigos firmaban el acta que se labraba. Este esquema se reitera en la legislación colonial. Con la codificación del derecho procesal, en el Código de Procedimiento en lo Civil y Comercial de la Nación, se estableció que las subastas debían efectuarse por el martillero público que las partes propusieran y, no estando estás de acuerdo, a aquel debía nombrarlo el juez. Así emerge la figura de este auxiliar del magistrado. 54

Palacio, Lino E.: “Derecho procesal civil” - AbeledoPerrot - Bs. As. - 1982 - T. VII - pág. 212 Di Iorio, Alfredo: “Bases para la implantación de un procedimiento de enajenación coactiva” - LL - T. 75 - pág. 785 y ss. 55

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Herramientas para el Ejercicio Profesional En el ámbito de la Capital Federal, por Acordada (CSJN) 24/2000, tuvo lugar el nacimiento de la Oficina de Subastas Judiciales, en la cual todas las subastas concernientes a inmuebles, muebles, derecho, valores mobiliarios y semovientes ordenados por los señores magistrados se llevarán a cabo en la referida oficina, con el control y supervisión del jefe.

NULIDAD DE LA SUBASTA JUDICIAL. PRINCIPIOS Y CRITERIOS IMPERANTES Sin perjuicio de la posición sustentada en aras de la prevalencia de las normas sustanciales en detrimento de las procesales56, desde que la subasta judicial se lleva a cabo en el marco de un proceso, tal extremo la revela como acto procesal y, por ende, sujeta a las normas que a estos gobiernan. Pasando revista por los principios rectores en materia de nulidades procesales, emerge el de especificidad o legalidad (art. 169, CProc.) en cuanto a que el acto procesal debe haberse realizado en trasgresión a los preceptos legales: “no hay nulidad, sin ley específica que la establezca”.57 Otro es el de trascendencia, pues será necesaria la existencia de perjuicio y de interés jurídico (art. 172, CProc.) como también resulta indispensable que el acto que se reputa defectuoso no haya sido convalidado, sea expresa o tácitamente (art. 170, CProc.). También se ha indicado el principio de los propios actos, dado que quien dio lugar a la nulidad no podrá solicitar su invalidez, y el de la instrumentalidad de las formas, no siendo procedente la declaración de nulidad cuando, no obstante la irregularidad, el acto cumplió el fin perseguido (art. 169, párr. 3, CProc.).58 De allí que habrán de concurrir los siguientes requisitos: a) existencia de un vicio que afecte alguno de los recaudos del acto cuando resulten indispensables para obtener su finalidad, b) interés jurídico en la declaración, c) falta de imputabilidad del vicio a quien requiera tal declaración y d) ausencia de convalidación o de subsanación del acto defectuoso.59

Véase Vitali, Héctor H.: “Subasta judicial de bienes registrables” - Ed. Astrea - Bs. As. - 2010 - pág. 270 y ss. Couture, Eduardo J.: “Fundamentos de derecho procesal civil” - Ed. Depalma - Bs. As. - 1987 - pág. 388 58 Arazi, Roland: “Nulidad de la subasta judicial” - Revista de Derecho Procesal, Subasta Judicial - 2006-1 - Rubinzal Culzoni Editores - Santa Fe - 2006 - pág. 235 59 CNCiv. - Sala E - 3/8/1997, LL - 1998-F-883, cit. de Peralta Mariscal, Leopoldo L.: “Tratado de derecho hipotecario” - Rubinzal - Culzoni Editores - Santa Fe - 2007 - T. II - pág. 378 57

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No puede el juez ir más allá de las fronteras marcadas por la formalidad desde que no le es dable efectuar un análisis de los principios generales que gobiernan los actos jurídicos.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Si bien de manera reiterada se ha sostenido que todo lo concerniente a la nulidad de las subastas debe verse bajo el prisma restrictivo con el objeto de evitar generar un clima adverso a esta clase de ventas 60, en rigor la aplicación de dicho criterio tendrá que hacerse ponderando las circunstancias del caso y con prudencia suma, “…so peligro de lesionar la seriedad y seguridad que debe primar en estas ventas…”. Diversos pronunciamientos reflejan lo dicho, de los cuales se dará cuenta seguidamente: “La nulidad de la subasta contemplada por el artículo 589 del CProc. se rige por las disposiciones del artículo 169 y siguientes de la Parte General; debe ser apreciada con criterio restrictivo, no debiendo ser admitida para salvar meros pruritos formales, si no hay perjuicio sufrido” (CNCiv. - Sala C - 6/11/1980, JA - 1981-III, síntesis; LL - 1981-B225). “La nulidad de un remate, como acto procesal, está sujeta a los mismos principios que informan la teoría general de las nulidades y condicionan su admisibilidad; por consiguiente, es menester la verificación de un perjuicio real y concreto para la parte que la invoca, de modo de no decretarla en el mero interés de la ley” (CNCiv. - Sala G - 27/4/1981, ED 114-693). “Resultan de aplicación a la nulidad de la subasta las disposiciones que rigen las nulidades procesales en general, de modo que resulta exigible a su respecto la demostración fehaciente del interés y del perjuicio que se pretende subsanar mediante la declaración de invalidez” (CNCiv. - Sala F - 18/11/1985, LL - 1986-B-120). “Para anular la subasta es preciso encontrar concurrencia con las disposiciones aplicables a las nulidades procesales, tales como la configuración de un vicio que afecte a alguno de los recaudos del remate, cuando resulten indispensables para la obtención de su finalidad, además del interés jurídico en la declaración y la ausencia de convalidación o de subsanación del acto presuntamente defectuoso” (CNCiv. - Sala G - 16/5/1991, LL - 1991-C-511). (Continuará) ERREPAR PUBLICACIÓN: Compendio Jurídico TOMO/BOLETÍN: 70 - PÁGINA: 123 MES: Enero/Febrero - AÑO: 2013

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Gozaíni, Osvaldo A.: “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación” - LL - Bs. As. - 2011 - T. III - pág. 268

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Instituto de Subasta Oficiales y Particulares

Guía Práctica Recomendada para el Trabajo con el Ganado en Locales de Remates-Feria Por Dr. Marcos Giménez Zapiola61

Segunda Parte

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Cámara Argentina de Consignatarios de Hacienda.

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MANEJO EN LOS CORRALES 1- Las instalaciones deben contar con corrales suficientes para realizar su adecuada clasificación o, en su defecto, para que cada consignación pueda ser alojada y vendida por separado. 2- Los cercos divisorios deben ser seguros para impedir el escape de animales hacia afuera de las instalaciones y la mezcla de animales de distintos orígenes. 3- Los corrales deben ser suficientemente grandes para evitar el hacinamiento, reducir el estrés y prevenir lesiones en el ganado. 4- Se debe contar con corrales de distintos tamaños para evitar la necesidad de mezclar categorías y lotes de ganado. 5- Los animales enfermos o peligrosos deben ser apartados del resto. Se debe disponer de corrales adecuados a estos fines. 6- La superficie por cabeza debe ser suficiente para que todos los animales se puedan echar, lo que exige no menos de 2 m² por animal mayor. Este promedio se ajusta según el tamaño, categoría y condición de astado o mocho. 7- Los animales deben ser abrevados tras su arribo y tantas veces como sea necesario para que no sufran sed. 8- Los corrales deben proveer protección contra el exceso de insolación en verano y el exceso de frío en invierno. Esto es especialmente necesario cuando se reciban terneros pequeños. 9- El piso debe ser parejo y estar seco. Mientras sea compatible con la carga de trabajo a que están expuestos, es preferible el piso de tierra, por ser éste conocido por el ganado, acorde con su naturaleza y de mejor respuesta a los extremos térmicos. Si el piso es de material, debe estar limpio y tener un diseño antideslizante.


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10- Las entradas y salidas de los distintos corrales deben ser fácilmente visibles por el ganado, y estar ubicadas para facilitar su movimiento en el sentido deseado. No se debe ubicar las puertas en el medio de un tramo de cerco, sino en los rincones, para facilitar el movimiento de los animales y ahorrar trabajo. Las salidas de los corrales no deben estar en el ángulo trasero, porque inducirán a los animales a ir hacia atrás, en vez de hacerlos avanzar. Cuando ello suceda, se aconseja abrir una segunda puerta en el ángulo delantero. Las puertas de los corrales deben ser suficientemente anchas como para permitir el paso de los animales sin peligro de que se atoren o se golpeen. Se recomienda un ancho mínimo de 2,50 m. Las puertas deben funcionar con suavidad y en silencio, plegándose por completo de modo de evitar estrechamientos y golpes, e impedir que los animales queden arrinconados sin salida. Las puertas no deben abrirse contra el sentido de avance de los animales, sino a favor de éste.

Se recomienda que se las fije en el cerco contra el cual no se espera que los animales avancen, dejando libre el otro cerco. De esta manera, se podrá hacerlos desfilar hacia la salida sin riesgo de que se golpeen contra la puerta o la bisagra. Los mecanismos de cierre de las puertas deben ser perfectos, sin dejar rendijas ni aberturas por donde los animales puedan tratar de escaparse, ni contar con manijas o trabas que puedan lastimar a los animales a su paso. 11- Los callejones y pasillos deben tener espacio suficiente para que los animales circulen fluidamente hacia donde están encaminados. Las puertas divisorias de callejones y pasillos deben abarcar todo el ancho de los mismos. No debe haber rincones en el camino de los animales. Si hubiera tramos de cercos fijos, las puertas deben estar fijadas a sus extremos y abrirse contra el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional sentido de avance de los animales, de modo de formarles un embudo que anule el rincón. 12- Para apartar animales sin corridas, resbalones ni estrés, se deben usar donde sea posible pasillos o mangas. En su defecto, los corrales de aparte deben ser rectangulares o alargados y tener un tamaño moderado, de modo que los animales no cuenten con espacio para refugarse.

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Se desaconsejan los corrales de aparte muy grandes, porque obligan a trabajar lotes completos y dejan mucho espacio a los animales para refugarse a su voluntad. Se desaconsejan los corrales de aparte cuadrados, porque brindan al animal más opciones de escape que los rectangulares.

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Las puertas de salida de los corrales alargados de aparte deben estar en los ángulos del lado corto, de modo que sea fácil para los animales percibir la salida y para los operarios franqueárselas. Se desaconsejan las puertas sobre los lados largos, porque serán difíciles de ver e inducirán a los animales a darse vuelta en lugar de seguir. Durante el trabajo de aparte, los operarios deben asegurarse de que el animal a ser apartado vea la salida que debe tomar y que tenga espacio suficiente como para avanzar hacia ella. No se debe hostigar al animal que se desea apartar, sino darle la salida y atajar al resto. CALLES DE CIRCULACIÓN 13- El ganado bovino se siente atrapado y retrocederá si ve un callejón sin salida. Los animales siempre deben ver un camino de salida adelante. En pasillos de fila india, las curvas y puertas deben permitir que los animales siempre vean a los otros que marchan hacia adelante. 14- Los callejones no deben tener curvas cerradas, ni terminar contra paredes transversales donde los animales no vean la salida, ni contra alambrados abiertos donde: Puedan ver gente mirándolos de frente mientras avanzan, porque será más difícil hacerlos marchar y tenderán a frenarse, darse vuelta y arremolinarse. Puedan percibir un espacio abierto y tratar de atropellar o saltar en busca de salida, en vez de tomar una curva de 90º, que no ven fácilmente. 15- Las calles de circulación deben estar libres de factores de distracción del ganado que avanza. Si los animales deben pasar por lugares donde habrá gente cercana mirándolos desde el exterior de las instalaciones, conviene poner barreras visuales en los cercos laterales, mediante paredes o medias paredes de material, tablones o mallas de "media sombra". No debe haber grandes contrastes de luces y sombras, o de colores claros y oscuros, en el camino de los animales. No son convenientes las instalaciones pintadas de blanco, porque pueden encandilar al ganado; si no son macizas o "ciegas", pueden ser peores, porque generan un contraste visual que induce al ganado a detenerse hasta que sus ojos se adaptan al entorno. El piso debe estar nivelado, sin escalones, rampas ni diferencias de colores o textura. En particular, hay que evitar que estas diferencias en el piso coincidan con los cambios de recintos, porque aumentarán la resistencia del ganado a atravesar estos obstáculos visuales. Los pisos de material, sobre todo en los callejones y en la pista de ventas, deben ser bien drenados y acanalados o rugosos para impedir resbalones. La pendiente de desagüe debe ser mínima y las canaletas de drenaje deben estar a los costados, nunca atravesando el paso del ganado. 16- Las mangas y toriles o "huevos" deben tener andenes para el uso de los operarios. Los andenes no deben estar a más de 40 cm sobre el nivel del suelo, y la pared debe tener al menos 1,20 m de altura sobre el andén. 17- Las mangas deben ser adecuadas al tamaño de los animales que serán tratados en ellas. Se recomienda contar con mangas para animales adultos y mangas para terneros. Los andenes para los operarios deben ser adecuados a la altura de la manga, por razones de eficiencia en la aplicación de los tratamientos y de seguridad laboral. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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18- En los embudos, toriles, pre-toriles, corrales de aparte y pasillos, las paredes interiores deben tener, como mínimo, un tablón interno a la altura de la paleta de los animales, que evite los golpes contra postes, varillas y alambrados. Este tablón facilitará el deslizamiento de los animales cuando avancen contra los cercos y reducirá el riesgo de lesiones en las piernas a los jinetes. 19- De noche, debe haber iluminación adecuada en todas las instalaciones para facilitar el movimiento seguro y eficiente del ganado. Las luces no deben apuntar directamente a los animales, sino hacia donde éstos deben avanzar. 20- Se deben inspeccionar rutinariamente las instalaciones para eliminar fuentes de riesgo. Se deberán reparar o eliminar pozos, tablas o barras rotas, pedazos de metal sobresalientes, clavos y bulones que puedan lastimar al ganado, en el lado interno, o a los operarios, en el lado externo. 21- Las instalaciones en su conjunto, pero especialmente las calles de circulación, deben estar siempre limpias y libres de objetos extraños, tales como pedazos de alambre o de madera, basura, bolsas plásticas, piedras, ramas, palos, etc. Se recomienda la colocación de carteles indicadores y de recipientes para disponer de estos objetos extraños.

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 LA SUBASTA 1- El eje de las operaciones de la actividad consignataria es el remate público. El resto de las operaciones, desde la recepción a la expedición a su nuevo destino, deben ser ordenadas en función del logro del mejor resultado del remate. Es prioritario el buen manejo del ganado durante su exposición al público para ser vendido. 2- La permanencia de los animales en las instalaciones debe ajustarse a este objeto y ser lo más corta posible. Las instalaciones sirven para la comercialización del ganado y no para su alojamiento o estadía más allá del tiempo necesario para dicho fin. 3- Los remitentes no deberán enviar sus consignaciones con una anticipación tal que los animales queden encerrados y sin alimentación innecesariamente. 4- El momento de la subasta, sea en corrales o en pista, expone a los animales a múltiples estímulos, por lo cual el manejo debe ser especialmente cuidadoso para no desatar reacciones incontrolables. 5- Cuando el remate se haga en pista, se cuidará que los lotes sean sacados de sus corrales a su propio paso, sin apurarlos ni apremiarlos. Una vez que los animales entran en movimiento, hay que mantenerlos en movimiento. El flujo de los animales no debe ser interrumpido más que por el ritmo normal de las operaciones de comercialización. Las calles de circulación no deben ser usadas para encerrar animales sino para que éstos transiten por ellas. Si se previera una demora mayor, se recomienda colocar temporariamente a los animales en un corral lateral adecuado a las características del lote. Los trayectos entre el corral de estadía y la pista de ventas no deben ser muy largos. En caso de serlo, deben ser divididos en tramos más cortos, de modo que se pueda contar con una cadena de lotes de venta en el camino y no haya posibilidad de corridas durante el avance. Se debe cuidar escrupulosamente que los animales no sean molestados por el público ni por perros durante su marcha hacia la pista de ventas. Tampoco se permitirá que el personal los castigue con azotes, rebencazos, garrotazos ni otras formas de maltrato. 6- La pista de ventas debe tener un diseño adecuado para la exhibición y venta de los animales al público. No debe haber rincones en donde el ganado se pueda aglomerar al punto que cueste trabajo sacarlos de allí. Deben tener una forma alargada u ovalada, que facilite el manejo de los operarios (circulación, cortes, refugos). La salida debe estar apartada del público, y ser fácil de ver y de aceptar para los animales. Se recomendará al público asistente abstenerse de conductas que molesten o acosen a los animales en la pista de ventas. 7- Dentro de lo posible, no se subastarán animales aislados sino en grupos. Si en el proceso de ventas hubiera que apartar animales individuales, se procurará hacerlo dentro de la misma pista, sacándolos primero y sin dejarlos solos. Si quedara un animal solo, se cuidará que no sea el más arisco del lote. Si ese fuera el caso, para sacarlo de la pista se lo volverá a juntar con otros miembros de su lote originario, y se lo apartará nuevamente en los bretes de salida de la pista de ventas. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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NORMAS GENERALES 1- Las casas consignatarias y los administradores de los locales de remates son responsables de la adopción de estas recomendaciones y del mejoramiento de las prácticas de manejo del ganado. 2- En particular, son responsables de erradicar las prácticas abusivas sancionadas por la legislación vigente (Apéndice 2). 3- Los empleadores tienen la obligación de capacitar a todos sus empleados en el manejo y tratamiento seguro y humanitario del ganado. Además de desalentar los hábitos negativos, es conveniente que premien las mejorías en la calidad del trabajo. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Si por alguna razón un animal saltara y se escapara solo, hay que procurar que se junte con otros antes de salir a buscarlo. 8- Una vez ingresado el lote de venta a la pista, los operarios se abstendrán de apremiarlos constantemente para que se muevan. Para lograr que circulen por la pista para beneficio de los potenciales compradores, bastará con que los operarios cambien de posición a cierta distancia, induciéndolos a moverse. Para esto, deberán conocer y aplicar los principios de la zona de fuga, las líneas de balance y la visión del bovino (Apéndice I). Salvo que sea imprescindible para apartar un animal, los operarios se abstendrán de ingresar a la zona de lucha del bovino (Ídem). Si algún animal se comporta de manera agresiva o imprevisible, los operarios procurarán en todo momento juntarlo con el resto del grupo para facilitar su manejo. 9- Una vez salidos de la pista de venta, los animales estarán mucho más nerviosos y molestos que antes de entrar, de modo que el manejo posterior al remate debe ser especialmente cuidadoso. Los operarios y las instalaciones deben estar preparados para contenerlos y evitar que se disparen y se lesionen durante el pesaje y el arreo a los corrales de salida. Dado que los lotes vendidos pueden componerse de animales de distintas procedencias, se cuidará de no juntar animales que puedan hacerse daño durante la espera. Al igual que en el transporte y la recepción, no hay que mezclar animales de categorías, tamaños o estados muy distintos, y hay que mantener apartados a los toros, los enfermos y los terneros. 10- La expedición a su nuevo destino de los animales deberá ser efectuada con la mayor celebridad posible.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 4- Deberán elaborar un programa gradual de mejoramiento adaptado a las circunstancias en que operan y asegurar su cumplimiento. Dentro de ese programa de transición, deben incluir un plan de monitoreo periódico de las instalaciones y del manejo, para asegurarse de que no haya abusos y maltratos y que el estándar de calidad del trato al ganado recibido en consignación mejore constantemente. 5- Estos programas particulares deben incluir las normas de recepción de animales, de manejo previo a la venta (vacunaciones, baños, apartes, pesajes), de manejo en la subasta (arreo a la pista de ventas, manejo en la pista, pesaje y arreo a corrales de espera) y de embarque a destino 6- El personal involucrado en todas las actividades descriptas en este Manual deberá conocer y poner en práctica sus recomendaciones, conforme al programa de transición. 7- En particular, los empleados que trabajen con el ganado deben haber sido instruidos en las técnicas básicas de manejo, a saber: la zona de fuga, la visión y las líneas de balance del bovino y el uso de banderas con preferencia a otras herramientas para mover al ganado. 8- El personal que trabaje con animales debe estar capacitado para observar y detectar los comportamientos de los animales a su cargo y para enfrentar las diferentes situaciones que éstos le pueden plantear. Deben saber trabajar para controlar el pánico, la agresividad y el estrés de los animales. 9- Las personas que carezcan de preparación no serán asignados a trabajos con ganado sin previamente brindarles la capacitación adecuada. 10- No se permitirá ni consentirá la crueldad en el manejo del ganado. El personal que incurra en estas conductas será informado de la legislación vigente (Apéndice 2) y de las medidas disciplinarias que se le aplicarán si reincide en su mal comportamiento. Manual De Buenas Prácticas Ganaderas Dr. Marcos Giménez Zapiola Cñamara Argentina de Consignatarios de Haciendas

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Instituto de Tasación y Subasta

“Valuaciones de Bienes Raíces” “Countrys”

Segunda Parte MCP Escalante, Juan Mario Nuevas Perspectivas Ante esta situación se ha ido haciendo imperiosa la necesidad de encontrar una definición estadística general de lo urbano que fuera aceptada y seguida por todos los países y que permitiera la realización de estudios comparativos a nivel internacional. La Conferencia Europea de Estadística de Praga propuso designar como población urbana al conjunto de personas residentes en agrupaciones de viviendas compactas de más de 10.000 habitantes, y las de 2.000 a 10.000 habitantes si la población dedicada al trabajo de la tierra no supera el 25 por 100 de la población activa total. El intento era interesante, y los criterios retenidos, simples, claros y fácilmente utilizables, pero desgraciadamente esta definición no ha sido aceptada internacionalmente y ha quedado en simple proposición.

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Una dirección de estas investigaciones viene marcada por la necesidad de encontrar criterios que permitan la realización de comparaciones cuantitativas entre una realidad tan multiforme como la urbana. En esta línea, parece claro que las comparaciones sólo pueden ser correctamente realizadas cuando las características del medio en el que aparece la ciudad son

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Quizá la razón del escaso éxito de la definición de la Conferencia de Praga se encuentre precisamente en su simplicidad. Intentar unificar con una definición como ésta la diversidad de las situaciones realmente existentes en el mundo, quizás resulte una pretensión excesiva, a pesar del interés que tal definición informe pueda tener para la realización de estudios comparativos. Desde el momento en que se analiza con cierto cuidado la situación de un país pueden aparecer otras numerosas posibles definiciones estadísticas que den cuenta más exactamente de la realidad. La selección de criterios más precisos y complejos que los hasta ahora usados es una tarea en la que se han comprometido los estadísticos y los geógrafos de diversos países y que comienza a dar ya resultados interesantes.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 semejantes. Como ya hemos tenido ocasión de señalar en otra ocasión, "no puede hablarse de ciudad en términos absolutos. Lo que importa es su nivel de desarrollo en relación con el del territorio en que se levanta. El carácter urbano y el papel de capitalidad viene dado por un gradiente en relación con el nivel de desarrollo regional: cuanto más bajo sea éste, menos necesitará un núcleo urbano para aparecer como una ciudad importante. Cuando uno de los criterios básicos que se utilizan para caracterizar lo urbano es el de la densidad, se hace imprescindible emplear algún tipo de escala móvil que permita tener en cuenta los gradientes, es decir, las densidades relativas respecto al espacio circundante. Esto es lo que ha propuesto K. G. Grytzall en un interesante trabajo sobre la delimitación de áreas urbanas comparables mediante la densidad de población. El método de este autor parte de las unidades administrativas mínimas y, tras hacer equivalentes sus densidades, permite trazar en torno a una ciudad isolíneas gue limitan densidades determinadas, equivalentes a las de la ciudad que sirve de base de comparación. Quizás el mejor ejemplo de esta búsqueda de nuevos criterios estadísticos sea la definición del hecho urbano que se ha dado en el censo de la población realizado en Argelia en 1966, con la intervención de geógrafos y estadísticos franceses. El trabajo de uno de los participantes, R. Prenant, nos permite tener una idea clara de las características de esta nueva definición estadística. La idea básica que guió para la elección de los criterios es la de que "las funciones urbanas que en Europa occidental van necesariamente unidas a actividades industriales y de influencia comercial y administrativa, aparecen cuando estas funciones suponen una acumulación de hombres cuyas necesidades, así como la posibilidad de satisfacerlas, determinan la independencia del principal sector de actividad respecto a los sectores rurales dependientes -cuando éstos existen-. Es esta independencia dominante lo que constituye el único rasgo común entre los diversos tipos de ciudades de los países subdesarrollados y de los países agrarios como Argelia, en que la industria es insignificante". Los criterios retenidos han sido los siguientes: 1) un número mínimo de habitantes aglomerados: 5.000 habitantes para que pueda darse el hecho urbano, 25.000 para que este hecho urbano sea seguro y 50.000 para que se trate con toda certeza de una verdadera ciudad; 2) un índice de densidad relativa mínimo, que establece la relación entre la densidad de la localidad y de las tierras agrícolas circundantes cultivadas por sus habitantes, respecto a la de la región que depende indirectamente de ella (por la influencia comercial, administrativa, etc.); 3) una proporción mínima de activos no agrícolas diferenciados respecto al total de activos: esta cifra debe superar el 75 por 100 en una verdadera ciudad, 50 por 100 en las aglomeraciones urbanas o semiurbanas y ser inferior al 66,6 por 100 en las ciudades rurales o aglomeraciones semirurales; 4) un mínimo de 1.000 activos no agrícolas; 5) una proporción máxima de indiferenciados respecto al total de activos no agrícolas: para que una localidad deje de ser una simple aglomeración semiurbana debe poseer un porcentaje de activos indiferenciados inferior al 40 por 100 del total de activos no agrícolas diferenciados. A partir de estos cinco criterios se ha podido clasificar a las 113 localidades de más de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional 5.000 habitantes existentes en Argelia en 1966 en diversas categorías cada vez menos urbanizadas: ciudades, ciudades rurales, aglomeraciones urbanas, aglomeraciones semiurbanas, aglomeraciones semirurales y aglomeraciones rurales.

CAPITULO II Análisis a través del Tiempo: << el plan procede de dentro a fuera; el exterior es el resultado del interior>> (Le Corbusier) El presente trabajo busca echar luz sobre las características que distinguen a los barrios cerrados como fenómeno residencial emergente para los sectores medios-altos y altos de la sociedad. Asimismo, se los analiza dentro del marco del proceso de segregación y fragmentación de la ciudad. A partir del Renacimiento, la creatividad arquitectónica ha surgido de la historia. Este mecanismo se convierte en método desde el neoclásico hasta hoy, en que esta relación privilegiada con la historia, ha sido asumida como una de las características principales de nuestra disciplina. Así que es de su plan, Le corbusier obtiene un tejido (urbano) por la rue corridor, función cual están subordinadas todas las demás: 1)

la relación entre la plaza y la calle

2)

la densificación del tejido y la preferencia al trazado de las calles

3) el modelo barrio residencial extensivo es preeminente y hasta hoy en día resulta un postulado constante Durante los primeros de la posguerra – Le Corbusier – en forma teórica y luego practica desarrolla la << unité d´ habitation de grandeur>> definiendo una nueva forman de relacionar al individuo con al unidad funcional, constituyendo esta forma la célula de organización de la cual deriva el barrio, los servicios y los agregados mayores hasta conformar el territorio.

El tema de la ciudad se convierte en central a mediados del pasado siglo (Le Curbusier, su principal promotor), aunque ya a mediados del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Esta asociación y el significado funcional que le es atribuido pueden considerarse el límite superior de una investigación tipológica que arranca de cada una desde las partes que termina en el tipo de edificio o bien, como la meta de una investigación más amplia que considera toda la gama de agregaciones, y en particular, la más complejas de ellas: La Ciudad.

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Las investigaciones precedentes que condujeron a analizar las funciones de la vida asociada, a definir los elementos para cada función, Residencia; tiempo libre; Trabajo; Circulación, y para estas funciones ya enumeraradas, sirvieron para eliminar los modelos de agregación tradicionales. La vivienda puede ser entendida como elemento mínimo si consideramos que las diferencias habitacionales que la componen no pueden ser disociadas sin que pierdan el valor organizativo que implica el termino habitar.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 siglo XIX se fue introduciendo lentamente, obteniendo una reformulación en el movimiento moderno. En los países desarrollados se comienza con la institucionalización de los planes directores regionales y citadinos, previendo estos los problemas tales como el crecimiento demográfico, infraestructuras de servicios y el equipamiento comunitario. Estas teorizaciones, de las cuales se llevaron a la práctica muy pocas y que relacionaron sin duda al arquitectura con el urbanismo, con la planificación del territorio y produjeron determinaciones a niveles económicos, jurídicos y políticos, tuvieron peso decisivo en las aplicaciones de las investigaciones futuras y que agudizaron el debate de las proyecciones. Causas de la Aparición de los Barrios Cerrados Distintos autores han estudiado las diversas causas del surgimiento de los barrios cerrados en todo el mundo. Entre las principales pueden citarse las siguientes: el aumento de la inseguridad y la violencia urbana y la incapacidad del Estado para asegurar ciertos servicios considerados básicos, como es la seguridad ciudadana; la progresiva desaparición en la ciudad del sentimiento de comunidad; el aumento de la desigualdad social y el acrecentamiento de la brecha entre pobres y ricos, sumado al deseo de lograr status y cierta homogeneidad social por parte de algunos grupos sociales; el deseo de mayor contacto con la naturaleza o de un "estilo de vida diferente" y el impulso, por parte de los desarrolladores urbanos, de una nueva "moda" urbana, influenciada por el "American way of life". La razón principal por la que han surgido los barrios cerrados es, según diferentes investigadores, el aumento del crimen, el miedo a la violencia y el sentimiento de vulnerabilidad respecto a este problema social. En el caso de Argentina, y particularmente esta zona, es evidente que en los últimos años, el "boom" de este tipo de emprendimientos urbanos ha estado totalmente determinado por el aumento de la violencia y la inseguridad urbana. La privatización de la seguridad es un nuevo elemento en las ciudades, relacionada no sólo con la aparición de barrios cerrados, sino con la contratación de seguridad privada en bancos, negocios, shopping centers y áreas residenciales. La proliferación de agencias de seguridad en los últimos años muestra que se trata de una actividad no sólo altamente demandada, sino a su vez rentable. Asimismo, la privatización de la seguridad aparece como una respuesta al fracaso del Estado en la provisión de este servicio, cuestionando y desafiando el monopolio del uso legítimo de la fuerza que el Estado poseía anteriormente. Sin embargo, es necesario mencionar también que la seguridad de los barrios cerrados ha sido violada en varias ocasiones, por lo que se trata más bien de otorgar cierta sensación de seguridad y protección, más que de la efectividad de la seguridad que se brinda. Por otra parte, aún cuando el acceso a los barrios cerrados es más dificultoso y supone el traspaso de mayores dispositivos de seguridad, también estos se convierten en un objeto muy preciado para los delincuentes al concentrar artículos de valor en sus Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional viviendas, sumado al hecho de que una vez traspasado el muro exterior del barrio los dispositivos de seguridad no son complicados e incluso las medidas de seguridad son mínimas (frecuentemente los automóviles tienen las llaves puestas y las viviendas tienen puertas y ventanas abiertas). Respecto a la pérdida del sentimiento de comunidad en las ciudades, mencionado anteriormente como otra causa, éste se refiere a redes y relaciones sociales desarrolladas en un área geográfica reducida, tal como lo es un barrio. La pérdida de este sentimiento se verifica en el hecho de que las relaciones de vecindad resultan más débiles en la ciudad abierta y las necesidades sociales son satisfechas fuera del grupo local. En este sentido, los desarrolladores urbanos han identificado este problema y han realizado un esfuerzo por enfatizar la posibilidad de lograr relaciones de vecindad más cercanas en los barrios cerrados). Estos nuevos emprendimientos urbanos pretenden ser asociados con lo que fue hace algunas décadas atrás el barrio y la vida social y las actividades que en él podían desarrollarse. En este sentido, este punto se relaciona con el deseo de lograr "un estilo de vida diferente", similar al que existía años atrás donde la inseguridad urbana no determinaba las actividades cotidianas de los ciudadanos. Sin embargo, según algunos investigadores, el desarrollo de un mayor sentimiento de comunidad no parece ser un valor prioritario para decidir residir en un barrio privado. Una posición intermedia respecto a este tema está dada por aquellos autores que reconocen que los barrios cerrados tienen una importante función socializadora, aún cuando no en todos los casos sus residentes estrechan vínculos sociales y afectivos hacia el interior del barrio por el hecho de residir en el mismo lugar, ni realizan actividades sociales comunes; Cabe mencionar que los niños constituyen un elemento esencial para entablar nuevas relaciones entre los adultos, ya que al existir relaciones de amistad entre los niños, esto aparece como la "excusa" para conocer a gente nueva dentro del barrio.

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En esta tendencia a la polarización y la división social entre "ganadores" y "perdedores", las clases medias, que en Argentina supieron tener el mayor peso relativo dentro de la estructura social, se debaten ahora entre el polo "de arriba" o el "de abajo". En general, este grupo socioeconómico ha sufrido un progresivo empobrecimiento que lo ha hecho Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Por otra parte, la desigualdad social e inequidad han sido características de casi todas las sociedades occidentales. Sin embargo, en los últimos años ellas han aumentado drásticamente y se han hecho más evidentes, principalmente en los países en desarrollo, debido a la implementación de políticas neoliberales, cambios en la estructura laboral y el retiro del Estado de sus antiguas funciones relacionadas con educación, salud, vivienda y empleo y las privatizaciones de sus empresas. El tejido social se ha visto no sólo dividido, sino que tiende a una cierta polarización. La brecha entre los ingresos percibidos por los más ricos y los más pobres se acrecienta cada vez más. Los ricos buscan evitar el contacto con la pobreza y así, frecuentemente, se recluyen en barrios cerrados.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 dirigirse hacia el polo inferior de la escala social, tal como lo verifican numerosos estudios. Sólo algunos "privilegiados" de las clases medias, en su mayoría profesionales y trabajadores del sector privado en cargos gerenciales, han logrado acercarse al polo superior. Para estos grupos de clase media alta, vivir en un barrio cerrado significa lograr mayor status y la posibilidad de estar en contacto con "aquellos a los que se quiere parecer" y de lograr cierta homogeneidad social dentro del barrio. Otra de las causas de la aparición de barrios cerrados se basa en la búsqueda de un nuevo estilo de vida en contacto más cercano con la naturaleza y donde se escape a los peligros de la ciudad abierta. En este sentido, los residentes en los barrios cerrados valoran el hecho de que los niños pueden tener el mismo estilo de vida de barrio que existía hace unos años en la "ciudad abierta", consistente en jugar en la calle con amigos y andar en bicicleta sin temor a ser asaltados. Según otros investigadores, se trata de un estilo de vida más hedonista o simplemente de la importación de un estilo de vida propio de la cultura estadounidense: el "American way of”. Finalmente, como se mencionó anteriormente, los barrios cerrados aparecen también como una "moda" impulsada por los desarrolladores urbanos, guiados por la lógica del mercado y la obtención de mayores beneficios económicos. Por el lado de la demanda se trata también de una inversión inmobiliaria para algunas familias, aún cuando éste no sea el motivo principal de la adquisición de una vivienda en un barrio cerrado. Este nuevo tipo de emprendimiento urbano representa una solución para cierto grupo social que tiene ingresos altos y exige mayor seguridad y cuya demanda habitacional no se encontraba anteriormente satisfecha. Asimismo, los countrys constituyen un producto muy conveniente para aquellos que buscan instalaciones que posibiliten la realización de actividades sociales y deportivas sin salir de los límites del barrio. Conceptualización de Los Barrios Cerrados: La aparición de barrios cerrados constituye un fenómeno urbano que ha tomado gran relevancia en las últimas décadas en diversos países. Tal es el caso de los países de América Latina, donde estos nuevos emprendimientos se encuentran muy relacionados con un proceso de polarización social que se torna cada vez más evidente; el público comprador de lotes o unidades de vivienda en un barrio cerrado pertenece a un estrato socioeconómico medio o medio-alto, que busca un hábitat carente de peligros delictivos y un mejor medio ambiente. La mayoría son matrimonios jóvenes con hijos en edad infantil, que llega a la compra por medio de una financiación parcial. No se trata de la compra de una segunda residencia, como sucedía en los clubes de campo de décadas pasadas, sino de la única vivienda familiar. Todo esto implica no solo la decisión de una inversión inmobiliaria sino todo un proyecto de vida. Los nuevos compradores están motivados y emocionalmente comprometidos con su nueva forma de habitar, y colocan allí sus expectativas de progreso. Esto hace que consciente o inconscientemente estas personas traten de sostener en la mayor de las armonías estos nuevos retazos de ciudad. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional De esta forma, todo lo que la ley no cubre lo suple un acuerdo de voluntades entre los habitantes de cada emprendimiento. Hay una aceptación gustosa, o al menos no conflictiva, de la reglamentación interna; se ofrece un pequeño sacrificio para que el todo funcione y no fracase el proyecto de vida elegido. El origen de los barrios cerrados está asociado a diversas causas, siendo la violencia y la inseguridad urbana las más importantes en la actualidad. Sin embargo, para lograr una visión más acabada de este fenómeno es importante considerar no sólo las causas que dieron origen a estos emprendimientos urbanos, sino también las consecuencias, principalmente en términos del tejido social y del proceso de segregación social urbana que está implícito en su desarrollo. Los barrios cerrados, son áreas cerradas por muros y barreras que cuentan con vigilancia las 24 horas del día. Estos – dispositivos de seguridad- impiden el libre acceso a personas no residentes de lugar. Por tal motivo estos nuevos emprendimientos urbanos han sido diseñados con la intención de proveer seguridad a sus residentes y prevenir la entrada de personas desconocidas a los mismos. Al hablar de barrios cerrados, como se explicará más adelante, se consideran no sólo los barrios cerrados (conjuntos residenciales cerrados con vigilancia), sino los country y las chacras (o clubes de chacras). El concepto de barrio cerrado también aparece como sinónimo de barrio privado. Sin embargo, se prefiere hablar de barrios cerrados porque en el caso de Argentina, donde no hay legislación específica para este tipo de emprendimientos, en algunos casos las calles continúan siendo públicas aún cuando el barrio sea cerrado, por lo que no se trataría de un "barrio privado". La privatización del espacio urbano, anteriormente público, es lo que los distingue como nuevo fenómeno residencial urbano. Esta privatización se encuentra avalada por legislación ad-hoc. La mayoría de ellos está situada en las áreas suburbanas, donde hay tierra disponible para la realización de este tipo de emprendimientos. Esto ha generado un importante cambio en los patrones de uso del suelo urbano, ya que anteriormente eran los barrios construidos con subsidios estatales, destinados a los grupos sociales de menores ingresos, los que se ubicaban en la periferia de la ciudad.

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Los barrios cerrados no están dirigidos hacia un grupo socioeconómico homogéneo. Sin embargo, en el caso de los países latinoamericanos, generalmente sus residentes pertenecen a los sectores sociales medio-altos y altos y, finalmente, se trata de ambientes bastante homogéneos.

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Por otra parte, los barrios cerrados generalmente se encuentran ubicados cerca de vías rápidas de circulación para facilitar el desplazamiento desde el lugar de residencia hacia las áreas centrales de la ciudad donde se desarrollan las actividades cotidianas. Asimismo, al estar localizados en zonas periféricas de la ciudad, en muchas ocasiones, los barrios cerrados se encuentran cerca de villas inestables, lo que hace que los contrastes sociales se tornen más evidentes.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Por otra parte, los barrios cerrados tampoco constituyen un producto homogéneo. La primera gran división que debe realizarse es la que distingue los barrios cerrados, de los countrys o clubes de campo y de las chacras. Los primeros son urbanizaciones cerradas, de tamaño variable, cuyo principal rasgo es la vigilancia y seguridad permanente. En algunos casos, pueden existir dependencias de uso colectivo, tales como club-house o instalaciones deportivas (gimnasio, piscina y canchas de tenis), pero ellas no constituyen el elemento esencial de estos conjuntos. Los clubes de campo se caracterizan, por el contrario, por las destacadas instalaciones deportivas que poseen, convirtiéndose las actividades deportivas (principalmente polo y golf) en un eje esencial de la vida del barrio. En estos casos, el ingreso al barrio y la posibilidad de residir en él no es tan sencillo, ya que debe contarse con la membrecía y la aceptación de los demás socios. Además, las expensas y cuotas sociales que deben abonarse hacen que la residencia en estos complejos urbanos sea más costosa en términos financieros que en un barrio privado. Por último, las chacras son una nueva modalidad relacionada con un estilo de vida menos urbano, en donde se busca tener mayor contacto con la naturaleza y, en consecuencia, los terrenos son lo suficientemente amplios como para poder realizar pequeños cultivos en su interior. Respecto al tamaño de los lotes, los barrios cerrados difieren en gran medida: aquellos destinados a los sectores medios y medio-altos cuentan con lotes amplios, pero sólo los destinados a los sectores más altos de la sociedad poseen lotes de grandes dimensiones que les permiten diferenciarse de un barrio no cerrado. Sólo en estos últimos puede lograrse un mayor contacto con la naturaleza. Las murallas y los dispositivos de seguridad actúan como símbolos de status y distinción. Según algunos autores, cuanto más segura y cerrada es la propiedad, más alto es el status de la familia que la habita. Algunas personas deciden vivir en un barrio cerrado porque buscan tener relaciones más cercanas con gente perteneciente al mismo grupo socioeconómico y, además, buscan evitar la heterogeneidad social que suele darse en los barrios "no cerrados", como así también, todo contacto con situaciones de pobreza y extrema miseria, tan usuales actualmente en Latinoamérica. Los barrios cerrados constituyen un verdadero proyecto inmobiliario de alta rentabilidad. La mayoría es impulsada, dentro del sector privado, por desarrolladores urbanos, quienes normalmente llevan adelante diversos proyectos en diferentes localizaciones dentro de la ciudad destinados a distintos grupos socioeconómicos. Estos nuevos proyectos residenciales privatizan el espacio público al impedir que las calles y lugares de recreación sean usados libremente por todo aquel que lo desee. Asimismo, los servicios y las regulaciones públicas son reemplazados por servicios brindados por parte de empresas privadas y por reglamentaciones privadas que surgen del accionar de las asociaciones de propietarios o residentes de estos barrios cerrados. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional En este sentido, se trata de un nuevo estilo de gobernabilidad y de nuevas formás de control de la vida cotidiana, emanados no ya desde el Estado, sino desde los mismos individuos, una de las paradojas de los barrios cerrados es que ellos promueven no sólo la desregulación por parte del Estado sino que, por otra parte, impulsan la híper regulación dentro de los límites del barrio. Esto último genera algunos problemas internos en cuanto las reglas no sólo se refieren al diseño de las viviendas y al entorno, sino también al comportamiento individual y social esperado dentro del barrio. Por otra parte, el control sobre el cumplimiento de normas de convivencia y edificación se ve reforzado en algunos casos mediante la creación de tribunales de faltas, conformados por los mismos residentes, que sancionan las infracciones cometidas. TIPOS DE URBANIZACIONES

Los Barrios privados o Cerrados. Son aquellos lugares que tienen lotes de 800 m mínimos, no tienen la obligación de tener área común o instalaciones deportivas. 2

La característica particular de estas urbanizaciones es un lugar con seguridad, infraestructura para el confort, pero con la tranquilidad de la naturaleza y privacidad. Tienen reglamentos de copropiedad para lograr la buena convivencia, que según cada uno tienen más o menos restricciones en cuanto a la construcción, estilo, superficies máximas y retiros. Los Club de Campo o Country Club Son aquellos lugares con terrenos de 600 m2, como mínimo, con el 40% de área total dedicado a zonas comunes y actividades deportivas. Tienen club house e instalaciones de uso común para los habitantes. En la Argentina el primero fue Tortugas, en pilar, Provincia de Buenos Aires. La característica particular de estas urbanizaciones es que son lugares donde sus habitantes buscan un intenso desarrollo de actividades sociales y deportivas dentro del predio, donde todas las edades se pueden mover de un área a otra en forma ágil y segura, ya que cuentan con seguridad e infraestructura para desarrollar las actividades, que según cada club de campo tiene diferentes identidades como náuticas, con golf, con equitación, con canchas de diferentes deportes o combinaciones de éstas.

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Son aquellos lugares que tienen lotes de por lo menos 5000 m2, no es obligatorio los espacios comunes o instalaciones deportivas.

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Los Barrios de Chacras


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 La característica particular es que sus vecinos buscan una vida con desarrollo de actividades de campo, en un lugar con seguridad e infraestructura de confort urbano, donde generalmente cuentan con grandes extensiones para andar a caballo o hacer su propia huerta. Se convirtieron en un refugio para los que sueñan con disfrutar del campito propio. Y en algunos casos, sumaron interesantes propuestas, sin resignar el encanto rural. Los Mega Emprendimientos Son los lugares donde se mezcla la vida urbana y rural, con sus espacios planificados, demográficamente calculados, delimitados en su entorno y con toda la infraestructura necesaria. Son proyectos a gran escala, generalmente con más de 300 hectáreas, formados a su vez por varios barrios. En la Argentina el primero fue en Octubre de 1998, Estancias de Pilar, en Pilar, provincia de Buenos Aires. Se diseñan de acuerdo a un Máster-plan, donde se plantean los intereses y costumbres de los futuros habitantes, con completa infraestructura, donde la premisa de diseño es que esté todo cerca y crear una comunidad con los barrios intercomunicados, con raíces y costumbres propias, creando un entorno propicio para que pueda satisfacer las necesidades de todos los miembros de la familia y actividades para aprovechar el tiempo libre. Encontramos lotes de diferentes tamaños y precios, viviendas individuales y condominios. Propuestas para todos los bolsillos. Tienen barrios temáticos como sectores de golf, o equitación, o náutico, o para estudiantes. Cuenta con servicios extra como paseos de compra, centro cultural, escuelas, universidades, oficinas, que generan la idea de comunidad satisfaciendo la vivienda, el trabajo y tiempo libre. Todo cerca, con lo cual se gasta menos plata y tiempo en el traslado. Los Mini Barrios Son urbanizaciones con pocos lotes, casi todos ocupan una pequeña superficie total y se surgen entre conocidos y familiares, son proyectos más íntimos donde algunos son muy exclusivos y principalmente arman un barrio a su gusto y según las posibilidades económicas del grupo. Generalmente están muy bien ubicados, cerca de centros comerciales y muy buenos accesos. Al dividir los gastos entre pocos vecinos, las expensas tienden a ser altas, pero otros aprovechan que son pocos y buscan auto administrarse y arman su propio reglamento de copropiedad. También muchos buscan la opción de tener un único acceso, con control remoto para reducir los gastos o no tener expensas. Los precios de los lotes es otro rasgo que lo distingue, ya que al no tener infraestructura social o deportiva, los precios son menores y prefieren esperar y vender entre conocidos. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Son pequeñas comunidades donde la característica particular es la familiaridad de sus vecinos, donde se puede manejar más fácil los gastos y tomar decisiones en forma más ágil. Torres Country Son urbanizaciones que combinan los servicios e infraestructura de los Clubes de Campo, especialmente espacios verdes, deportes y seguridad, con propiedades en torres de departamentos, que tienen menor superficie y gastos de mantenimiento más bajo. Generalmente se encuentran muy bien ubicados, cerca o dentro de centros urbanos, con accesos directos. Es una respuesta a la búsqueda de seguridad y espacios abiertos a menor costo. Condominios Son urbanizaciones que combinan construcciones en tira, de una y dos plantas, con espacios comunes de recreación, sociales o deportivos, con seguridad. más bajo.

Con lo cual tienen menor superficie y gastos de mantenimiento

Generalmente se encuentran muy bien ubicados, cerca o dentro de centros urbanos, con accesos directos. Es una respuesta a la búsqueda de seguridad y espacios abiertos a menor costo. Urbanizaciones Náuticas. Los clubes náuticos abrieron un mercado aparte dentro de las urbanizaciones privadas. Estos complejos, que se caracterizan por un producto muy exclusivo, se convirtieron en un refugio para los que sueñan con disfrutar del agua, en las últimás temporadas surgieron alternativas más accesibles y que apuntan a captar un nuevo perfil de público. Y en algunos casos, sumaron interesantes propuestas, sin resignar el encanto del agua y deportes náuticos. Propuestas de Barrios con lagunas artificiales, chacras con costa sobre el río o con marina propia forman parte del nuevo menú. Además, junto con este crecimiento de la oferta, se amplió el rango de precios del Mercado Inmobiliario.CAPITULO III

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En la Región que me ocupa - periferia Nor-Este de la ciudad de Rosario; centro de la Provincia de Santa Fe –en donde de han desarrollados estos tipos de urbanizaciones/Barrios de Residencias, con un importante crecimiento y avance favorable en casi un 70 % de la comercialización (venta de lotes).

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Zonificación de estas Urbanizaciones


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Estos, en su mayoría se ven favorecidos por el marco de su entorno natural en donde fueron desarrollados; he ahí unas de las claves de su excito que han en el mediano plazo. Seguidamente y cumpliendo con al “Hipótesis de Trabajo”; que es lograr a través de una herramienta grafica y de pronta visualización de los distintos emprendimientos que surgieron en esta región de la provincia de Santa fe; clasifique cada una de estas Tipológicas, en esta partición permitirá la creación de una Zona o Distrito, que se podrán clasificar cualitativa y cuantitativa o ser comparadas con otras áreas o sectores de la provincia de Santa Fe. Solares del Cacaraña: Tipología: Barrio de Residencias Privado

Ubicación:

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Características: Fracciones de lotes con viviendas de Fin Semana- en su mayoría, en modalidad “entre medianeras”- perímetro libre; Implantada en una generosas fracciones de terrenos Forestado y Parquizado. dentro del Barrio Privado de Residencias – denominado “Solares del Carcarañá”ubicado en el Km. 363 de la Ruta Nacional N ° 11, distrito zona rural Oliveros. Como característica de esta área, cuenta con un paisaje con ondulaciones naturales y caminos arbolados respetando su medio ambiente natural, es un desarrollo urbanístico que dispone lotes que van desde los 900 a 2000 m2 de superficie para una actividad netamente residencial y/o de expresiones edilicias con destinos de fin de semanas. Mediante la contemplación del esquema de crecimiento del emprendimiento “Solares del Carcaraña” especialmente observado el “antes y el después” de la parcelación se puede observar claramente el impulso turístico de esta zona, que ha dado lugar a ofertas gastronómicas y de hospedajes beneficiado por su entorno natural. Carcaraes:

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Tipología: Complejo de Cabañas / Country /Hotel de Campo

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MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Ubicación

Características: Complejo Turístico, con servicios de hotelería de Campo, Gastronomía y Complejo de Cabañas. Actividades recreativas, para disfrutar la naturaleza; actividad está desarrollada por Grupo Fantin -empresa propietaria del bien inmuebleEl complejo esta implantado sobre una fracción de terreno de forma “irregular”, que posee las siguientes dimensiones por polígonos (afectados al la explotación del complejo de cabañas) –según reza el plano de subdivisión y mensuraPolígono I: 51.776 m2 Polígono II: 2500 m2 Polígono III: 1.793 m2 El Loteo es Abierto sin ingreso Restringido a las Personas TASACIÓN DE MERCADO Martillero y corredor Público Campo Timbó Tipología: Golf Country Club - Club de Campo

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Loteo

Circuito de Golf

Ubicación:

Características:

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Es una región bendecida por la naturaleza, que atrajo, en 1527, al navegante veneciano Sebastián Gaboto para fundar el fuerte Santi Espíritu. También fue el lugar elegido por el general Belgrano para que descansaran las

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A la vera del río Carcarañá, en localidad Oliveros, ubicada a escasos 40 kilómetros de Rosario, hay un paisaje que se desconoce en la pampa húmeda y bien podría adjudicarse al distrito de Cariló o cualquier otro lugar en la costa atlántica.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 tropas en su campaña libertadora. Urquiza no quiso ser menos, y allí repuso energías antes de la batalla de Caseros. Los actuales dueños de la propiedad, que posee alrededor de 190 hectáreas, descubrieron el sitio repleto de especies autóctonas hace unos pocos años. De inmediato surgió la idea de construir uno de los countries más ambiciosos del sur de la provincia de Santa Fe. Circuito ideal para hacer apasionantes paseos de pesca o reconocimiento. Barrancas, agua y bosque albergan peces, aves y una flora absolutamente natural, que pueden ser descubiertos a tan sólo media hora de la ciudad de Rosario. La mayoría de los ochocientos lotes que obtuvieron del terreno da a una cancha de golf de 18 hoyos que fue diseñada por Emilio Serra. También cuenta con dos canchas de fútbol, cinco de tenis de polvo de ladrillo, e instalaciones para pesca, caballerizas y náutica. Cerca de un centenar de personas ya apostaron por Campo Timbó. Algunas comenzaron con la construcción de viviendas. Quienes adquieren los lotes son familias de localidades vecinas, fundamentalmente de Rosario. "La particular geografía donde se ubicó la cancha de golf hizo que ésta se destacara con personalidad propia: vistas largas del río en varios lugares, terreno ondulado, y después un bosque. Se trata de un caso singular, único", confió el diseñador Serra. Aires del Llano: Tipología: Cuntry Club

Características: Muy cerca de la ciudad de Santa Fe, Aires del Llano despliega una propuesta única que permite disfrutar de la mejor calidad de vida sin resignar comodidad. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional La colectora abre un acceso directo desde la autopista Santa Fe – Rosario, que permite llegar desde la ciudad de Santa Fe hasta el country en sólo 10 minutos. Se trata de un trayecto totalmente asfaltado, iluminado y con seguridad. Desde su concepción, la filosofía de Aires del Llano es la generar viviendas personalizadas y ofrecer una gran infraestructura social y deportiva, en le contexto de in impactante espacio natural. La realización de este proyecto gira en torno a la idea de disfrutar sin preocupaciones de un ambiente de tranquilidad y esparcimiento, con propuestas variadas para todos los públicos. Una importan tarea deportiva establece un ambiente propicio para llevar adelante una vida activa, aprovechando al máximo el tiempo libre. Las canchas de tenis, con las que cuanta el complejo fueron diseñadas por Guillermo Vilas y su equipo, siguiendo los parámetros que se aplican la las canchas del circuito profesional. A la propuesta deportiva se suman otros amenities que impulsan las actividades sociales, como el Club Huse, el Spa, SUM y las Plazas de juegos. Todo en Aire del Llano está dispuesto para disfrutar de un elevado de estándar de vida. Las casas y los diferentes amenities se intercalan con el amplio sector parquizado. Las lagunas de 4000 m2, es uno de los complementos que realza la sensación de naturaleza y armonía que se siente al recorrer el lugar. El diseño y construcción está dado por profesionales especializados en la materia de estos tipos emprendimientos, llevando así, con la misma rigurosidad con la que se desarrolla cada unas de las etapas, manteniendo alta la vara de la calidad.

CAPITULO IV Tasación de Propiedades Diferenciadas Un Tasador de Mercado está llamado en ocasiones a efectuar la Valuación de una propiedad de características totalmente distintas de las que tasa habitualmente con experiencia resulta relativamente fácil de estimar terrenos baldíos, viviendas casas de departamento y propiedades comerciales. Cuando se trata de estas tasaciones a la que llamaremos “DIFERENCIADAS” el Tasador de Mercado debe estudiar a fondo el tema y reunir y examinar con técnicas la información que le permita solucionar el problema. Elección del Método para la Estimación del Valor

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Tanto vale una adivinanza hecha por un hombre como por otro, el Tasador de Mercado debe tener cuidado de no contemplar el futuro a no ser sobre la base de ingreso actuales. Puede haber una pequeña disculpa para el Tasador de Mercado si considera el Valor anticipado de terrenos baldíos cuando se trata de una barriada que tienen innegables perspectivas de desarrollo.

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Los Tasadores de Mercado de propiedades inmobiliarias no son profetas, y no se debe recurrir a ellos para que estimen el Valor puramente especulativo de propiedades, aun cuando este sea el tipo de informe que un propietario, que por lo común desea especialmente cuando está a la vista una transacción.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Generalmente el dueño proveerá todo el entusiasmo necesario y el Tasador de Mercado debe poner cuidado en no comprometerse, pues podría comprobar dentro de dos, tres o cinco años que su entusiasmo carecía del menor fundamento. Una enumeración de las influencias favorables debería bastar, y el dueño y el comprador eventual pueden sacar de ellas sus propias conclusiones. No se hallado todavía el método que pueda a la tasación de cualquier clase de propiedades, aun entre los Tasador de Mercado más hábiles, con años de estudio en la materia, existe disparidad de opiniones. Una propiedad puede alcanzar distintos Valores que surgen según la finalidad de la Tasación. El Valor puede determinarse por el método Comparativo, que establece el de la tierra cotejando numerosas ventas de propiedades en la zona y agregando el costo de reposición de las construcciones, deducidas la depreciación y la caída en desuso. Así se tasan las viviendas, comprándolas entre si, como unidades separadas y completas. La mejor manera de tasar las propiedades comerciales es en base a su rendimiento. Las tierras para quintas, huertas y jardines tienen valor por la fertilidad de su suelo y por capacidad de producir cosechas que pueden venderse en el mercado. El Tasador de Mercado debe recordar claramente que por lo general se le requiere que avalúe tres tipos distintos de inmuebles, que prácticamente comprende todas las propiedades. La mayor parte de estas son: A) no destinadas a Renta (casas para viviendas – solares para casa de viviendas) – B): de Renta (centro comerciales, edificios para escritorios) C): de Utilidad Pública (municipalidades, Juzgados, Casa de Gobierno Provinciales) Para estos tipos de inmuebles será conveniente aplicar con sano criterio; ya que estos Bienes Raíces o Lotes de Terrenos “no destinado a Renta”; aplicaremos el Método Comparativo o de Bienes Comparables, estableciendo su valor, si se trata de un solar disponible para la construcción de una Vivienda sobre la base comparativa de propiedades en situaciones similares. Si el lote comprende una vivienda se determina el valor del lote y se le agrega el costo de Reposición menos la depreciación por la caída en desuso, efectuando castigos por reparaciones insuficientes, planos caprichosos, o bonificaciones por articulaciones atrayentes, vistas, orientación de la fachada y su entorno. Después se compara la propiedad con otras propiedades análogas o de igual tipología.

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Jurisprudencia

El Martillero y Corredor Público no tiene derecho a percibir o participar en el sobreprecio obtenido

CONTRATOS. CORRETAJE INMOBILIARIO. Acción tendiente a obtener, por parte del martillero y corredor público, las comisiones pactadas por la venta de un inmueble de propiedad del accionado. Convenio que disponía que el honorario correspondiente a la tarea de intermediación quedaría cuantificado en la diferencia que se lograra entre el piso fijado por el vendedor y el mayor valor que se pagase por el bien. Prohibición legal a los martilleros y corredores públicos de tener interés en el mayor valor que se obtuviere en las operaciones. Prohibición que se concibió como absoluta, pues de aceptarse lo contrario debía entenderse subvertida la función neutral del martillero y corredor público. Interés personal sobre un mayor valor en las operaciones que resulta inmoral. Prohibición que ha sido explícitamente reproducida por el artículo 1348, inciso b, del Código Civil y Comercial de la Nación. Aplicación del artículo 19, inciso “b”, de la ley 20.266. Nulidad del convenio invocado. Carencia de acción para demandar. Inadmisibilidad.

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“…el martillero y corredor público no tiene derecho a percibir o participar en el sobreprecio obtenido, ni aun cuando la contraparte se lo reconozca […], pues cuando es retribuido con el pago de un cierto excedente del precio sobre el pie

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“…el art. 108, inc. 4°, del Código de Comercio prohibió a los corredores “…Tener…interés en el mayor valor que se obtuviere en las operaciones…”; prohibición que se concibió como absoluta, pues de aceptarse lo contrario debía entenderse subvertida la función neutral del martillero y corredor público, que aparecería interesado no en la mera concertación del negocio, sino en su conclusión a un determinado precio, convirtiéndose en partícipe del mayor valor, asociándose en cierto modo con su comitente y dejando de constituir una garantía de imparcialidad”.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 fijado como base, toma un interés personal que lleva a desnaturalizar su función, la que debe ser ejercida con imparcialidad y objetividad”. “…en esta materia tener un interés personal sobre un mayor valor en las operaciones resulta inmoral”. “…el art. 31 de la ley 20.266 hace aplicables a los martilleros y corredores públicos las prohibiciones establecidas en su art. 19 […], entre las cuales se halla la que resulta de su inc. “b” en el sentido de no “…Tener participación en el precio que se obtenga…, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas…”. “…la prohibición del art. 19, inc. “b”, de la ley 20.266 se justifica para evitar que el martillero y corredor público tenga intereses personales en las condiciones de venta y, por tanto, asegurar la imparcialidad, corrección y transparencia en el ejercicio de la profesión […]. Y aunque no sea, en verdad, norma estrictamente aplicable al caso por ser de sanción posterior a la suscripción del convenio de honorarios, no es ocioso observar que la prohibición de que el martillero y corredor público tenga cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ellas, ha sido explícitamente reproducida por el art. 1348, inc. b, del Código Civil y Comercial de la Nación, complementando lo dispuesto por la ley 20.266”. “…habiendo violado el acuerdo la prohibición del art. 19, inc. “b”, de la ley 20.266, el acto es de ningún valor de conformidad con lo preceptuado por el art. 18 del Código Civil de 1869 […], norma esta última aplicable en la especie y no las del Código Civil y Comercial de la Nación pues es la ley del día del contrato la que define si es él es inválido como contrario a la legislación, al orden público o a las buenas costumbres”. “…el actor carece de acción para reclamar con base en el mencionado convenio de honorarios, siendo desde tal distinta perspectiva que debe confirmarse el rechazo de la demanda”.

11.686/2011 - “Alessandri Daniel Eduardo c/ Halaoui Mosse Virginia s/ ordinario” – CNCOM – SALA D - 05/11/2015

En Buenos Aires, a 5 de noviembre de 2015, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “ALESSANDRI DANIEL EDUARDO c/ HALAOUI MOSSE VIRGINIA s/ ORDINARIO”, registro n° 11.686/2011, procedente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional JUZGADO N° 23 del fuero (SECRETARIA N° 45), en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Heredia, Vassallo, Dieuzeide. Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada? A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, doctor Heredia dijo: 1°) La sentencia de primera instancia -dictada a fs. 412/415rechazó la demanda que el señor Daniel Eduardo Alessandri promoviera contra Virginia Liliana Halaqui Mosse por cobro de la retribución de la cual dijo ser acreedor por razón de su intermediación, en calidad de corredor inmobiliario, en la compraventa de la propiedad sita en la avenida Álvarez Thomas 939 de esta ciudad, y cuyo quantum deriva de un “Convenio de Honorarios por Gestión de Venta” firmado al efecto. Para llegar a esa conclusión sostuvo el fallo que el actor carecía de acción para reclamar la remuneración pretendida, toda vez que no se hallaba matriculado como corredor el día que se concluyó la operación inmobiliaria, ni cuando se suscribió con la demandada el citado convenio de honorarios o la pertinente autorización de venta. Citó en apoyo de ello lo dispuesto por el art. 33 de la ley 20.266. A mayor abundamiento, destacó la decisión que la demandada no tenía obligación alguna con el actor que pudiera resultar del citado “Convenio de Honorarios por Gestión de Venta”, pues en este último fue acordado que los honorarios por la gestión de venta estarían a cargo de la potencial compradora. Y que, a todo evento, el citado convenio no lucía personalmente firmado por el actor sino por persona distinta.

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2°) Como respuesta a la medida para mejor proveer dictada por la Sala en fs. 509, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires informó a fs. 518 que el señor Daniel Eduardo Alessandri se encuentra matriculado en esa institución desde el 22/9/2008. Este último informe, frente a cuyo traslado la demandada guardó silencio (fs. 519), demuestra con claridad que, tal como lo invocó el actor en su memorial (fs. 484 vta.), el anterior informe del mismo colegio profesional glosado a fs. 257 que fue el ponderado por la sentencia recurrida- se confeccionó con un error Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Contra la reseñada sentencia apeló el demandante (fs. 422), cuya expresión de agravios de fs. 489/488, mereció la respuesta de la señora Halaqui Mosse obrante a fs. 495/503.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 material, pues donde dijo “22/09/2009” debió consignar en realidad la fecha antes referida. De tal suerte, y toda vez que ni la ausencia de impugnación al referido primer informe de fs. 257, ni la oportunidad de la agregación del de fs. 518, son bastantes para excluir de la solución a dar al caso, su visible fundamento de hecho, porque debe prevalecer la verdad jurídica objetiva (conf. CSJN, 18/9/1957, “Domingo Colalillo c/ Compañía de Seguros España y Río de la Plata”, Fallos 258:550), corresponde admitir, tal como lo pretende el actor en su primer agravio, que no era un corredor inmobiliario de facto al tiempo de suscribirse la autorización de venta de fs. 116 y el convenio de honorarios de fs. 117, documentos ambos de fecha posterior a su matriculación. 3°) La demanda de autos se funda, como se adelantó, en el “Convenio de Honorarios por Gestión de Venta” suscripto el día 12/5/2009. Lo que se persigue es el cumplimiento por la demandada de ese convenio, a fin de que esta última abone la retribución que resulta de su cláusula tercera (fs. 62). Dejaré de lado la cuestión advertida por el fallo recurrido en cuanto a que dicho convenio no aparece firmado por el actor. Asumiré como hipótesis de trabajo, tal como él lo ha postulado a lo largo del proceso, que no obstante esa particularidad igualmente tiene legitimación para actuar como titular de “Alessandri Negocios Inmobiliarios” (fs. 61 vta.), que es la inmobiliaria mencionada en el convenio. Aclarado ello, el texto de la referida cláusula tercera es el siguiente: “…Las partes acuerdan que los honorarios profesionales por la gestión de venta encomendada a La Inmobiliaria estarán a cargo de la potencial parte compradora, por lo cual la Inmobiliaria deberá procurarse las gestiones y negociaciones de los mismos. Así las cosas, será pura y exclusiva responsabilidad de la Inmobiliaria los montos que perciba por la futura transacción encomendada, ello en carácter de honorarios. A tal fin la Vendedora autoriza a La Inmobiliaria a ofrecer la propiedad objeto del presente, a un valor de venta superior al pactado, ello a fin de solventar los gastos que pudiera irrogar la futura venta, léase por ello gastos de escritura, honorarios profesionales de todas aquellas partes que pudieran intervenir…” (fs. 117). De acuerdo a la interpretación que de la cláusula hizo el propio actor, mediante ella la inmobiliaria fue autorizada a ofrecer en venta el inmueble a una suma mayor que la fijada como piso por la vendedora (U$S 900.000), quedando acordado que el honorario correspondiente a la tarea de intermediación quedaría cuantificado en la diferencia que se lograra entre ese piso y el mayor valor que pagase el comprador -el cual a la postre fue U$S 1.000.000- menos gastos (fs. 61 vta./62; 400; 486 vta.). Pues bien, cualquiera haya sido la actitud de la demandada al momento de escriturar (el actor afirma que la contraria recibió el total del precio de venta, sin reconocerle la diferencia retributiva mencionada), lo cierto es que un pacto Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional como el que surge de la transcripta cláusula tercera nunca fue aceptado por el derecho argentino.

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En efecto, el art. 31 de la ley 20.266 hace aplicables a los corredores las prohibiciones establecidas en su art. 19 (conf. Esper, M., La regulación del corretaje en el Código Civil y Comercial y su armonización con las normas nacionales y locales subsistentes, en suplemento especial La Ley, “Contratos en Particular, dirigido por Stiglitz, R., abril 2015, p. 143, cap. X), entre las cuales se halla la que resulta de su inc. “b” en el sentido de no “…Tener participación en el precio que se obtenga…, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas…”. Al igual que en la vieja norma del código de comercio, la prohibición del art. 19, inc. “b”, de la ley 20.266 se justifica para evitar que el corredor tenga intereses personales en las condiciones de venta y, por tanto, asegurar la imparcialidad, corrección y transparencia en el ejercicio de la profesión (conf. Rouillón, A. y Alonso, D.,

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En efecto, ya el art. 108, inc. 4°, del Código de Comercio prohibió a los corredores “…Tener…interés en el mayor valor que se obtuviere en las operaciones…”; prohibición que se concibió como absoluta, pues de aceptarse lo contrario debía entenderse subvertida la función neutral del corredor, que aparecería interesado no en la mera concertación del negocio, sino en su conclusión a un determinado precio, convirtiéndose en partícipe del mayor valor, asociándose en cierto modo con su comitente y dejando de constituir una garantía de imparcialidad (conf. Anaya, J. y Podetti, H., Código de Comercio y leyes complementarias, comentados y concordados, Buenos Aires, 1965, t. II, p. 289, n° 129). En otras palabras, el corredor no tiene derecho a percibir o participar en el sobreprecio obtenido, ni aun cuando la contraparte se lo reconozca (conf. Cám. Com., 15/10/1948, LL t. 52, p. 780), pues cuando es retribuido con el pago de un cierto excedente del precio sobre el pie fijado como base, toma un interés personal que lleva a desnaturalizar su función, la que debe ser ejercida con imparcialidad y objetividad (conf. CNCom. Sala D, 3/7/1990, “Olivieri, Eduardo Luis P. c/ Ecke, Eugenio Eduardo s/ sumario”; Fontanarrosa, R., Derecho Comercial Argentino – Parte General, Buenos Aires, 1979, ps. 539/540, n° 400; Fernández, R. y Gómez Leo, O., Tratado Teórico-Práctico de Derecho Comercial, Buenos Aires, 1993, t. II, p. 417). Y en esta materia tener un interés personal sobre un mayor valor en las operaciones resulta inmoral (conf. Etcheverry, R., Derecho Comercial y Económico – Parte General, Buenos Aires, 1994, p. 448, n° 148). Por cierto, repitiendo lo que otrora estableciera el citado art. 108, inc. 4°, del Código de Comercio, la misma prohibición fue contemplada en la ley 20.266, la cual estaba vigente en el tiempo en que se suscribió el convenio de honorarios de que se trata.


MAGAZINE MCP Nº 04 – Diciembre de 2015 Código de Comercio, comentado y anotado, Buenos Aires, 2005, t. I, p. 184, n° 40). Y aunque no sea, en verdad, norma estrictamente aplicable al caso por ser de sanción posterior a la suscripción del convenio de honorarios, no es ocioso observar que la prohibición de que el corredor tenga cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ellas, ha sido explícitamente reproducida por el art. 1348, inc. b, del Código Civil y Comercial de la Nación, complementando lo dispuesto por la ley 20.266 (doctrina del CCCN, art. 1355; Lorenzetti, R., Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, Santa Fe, 2015, t. VII, ps. 151/152). 4°) Lo expuesto en el considerando anterior, que muestra una solución legislativa que se ha mantenido incólume a lo largo del tiempo, conduce inexorablemente a declarar la nulidad del convenio de honorarios que es fundamento de la demanda. Es que habiendo violado el acuerdo la prohibición del art. 19, inc. “b”, de la ley 20.266, el acto es de ningún valor de conformidad con lo preceptuado por el art. 18 del Código Civil de 1869 (en idéntico sentido: esta Sala, 3/7/1990, causa “Olivieri”, cit.), norma esta última aplicable en la especie y no las del Código Civil y Comercial de la Nación pues es la ley del día del contrato la que define si es él es inválido como contrario a la legislación, al orden público o a las buenas costumbres (conf. Heredia, P., El derecho transitorio en materia contractual, RCCC, año 1, n° 1, julio 2015, p. 3, cap. II-B). Así las cosas, el actor carece de acción para reclamar con base en el mencionado convenio de honorarios, siendo desde tal distinta perspectiva que debe confirmarse el rechazo de la demanda. Ello es así sin que sea menester tratar los restantes agravios del actor, correspondiendo observar, a todo evento, que la solución propiciada por este voto deriva de la necesidad lógica de aplicar el derecho que corresponde al caso, lo cual impone no atender estrictamente a los agravios para restablecer el orden jurídico (causa “Olivieri” cit.). 5°) La ley contempla la eventual imposición de sanciones al martillero que infrinja las prohibiciones del citado art. 19. Tales sanciones deben ser determinadas, aplicadas y graduadas por la autoridad que lleve la matrícula en cada jurisdicción (arts. 20 y 31 de la ley 20.266). Corresponderá, pues, de ser compartido este voto por los colegas del Tribunal, que la presente decisión se comunique al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, a los efectos que estime corresponder (art. 20 de la ley 2340 del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires). 6°) Por lo expuesto, voto porque se revoque la sentencia apelada en cuanto juzgó al actor como un corredor no matriculado y porque se declare Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional la nulidad del “Convenio de Honorarios por Gestión de Venta” suscripto el día 12/5/2009, quedando confirmado el rechazo de la demanda por las razones expuestas en los considerandos 3° y 4°. Costas de alzada al demandante vencido (art. 68 del Código Procesal). Corresponderá, asimismo, encomendar a la juez a quo la ejecución de la comunicación mencionada en el considerando 5°. Así lo propongo al acuerdo. Los señores Jueces de Cámara, doctores Vassallo y Dieuzeide adhieren al voto que antecede. Concluida la deliberación los señores Jueces de Cámara acuerdan: (a) Revocar la sentencia apelada en cuanto juzgó al actor como un corredor no matriculado y declarar la nulidad del “Convenio de Honorarios por Gestión de Venta” suscripto el día 12/5/2009, quedando confirmado el rechazo de la demanda por las razones expuestas en los considerandos 3° y 4°. (b) Imponer las costas de alzada al demandante vencido (art. 68 del Código Procesal). (c) Encomendar a la juez a quo la ejecución de la comunicación mencionada en el considerando 5°. (d) Diferir la consideración de los honorarios hasta tanto sean regulados los correspondientes a la anterior instancia. Notifíquese y una vez vencido el plazo del art. 257 del Código Procesal, devuélvase la causa al Juzgado de origen. Cúmplase con la comunicación ordenada por la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación (Ley 26.856 y Acordadas 15/13 y 24/13).

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Gerardo G. Vasallo - Pablo D. Heredia - Juan José Dieuzeide - Julio Federico Passarón: Secretario de Cámara 11.686/2011 - “Alessandri Daniel Eduardo c/ Halaoui Mosse Virginia s/ ordinario” – CNCOM – SALA D - 05/11/2015 Citar: elDial AA92E6 Publicado el: 11/11/2015

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LEY Nº 7.547 40º Años de su sanción 1975 - 2015

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