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MAGAZINE MCP Herramienta para el Ejercicio Profesional LEY Nº 7.547

Año 1975 – 2015

40 años al servicio de los colegiados Nº 02 – Año 1 – Junio 2015

Editorial

Institucional

Tribunal Disciplina

Tribunal Arancelario

Instituto de corretaje

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

Instituto de Subastas Judiciales

Instituto de Subastas Oficiales y particulares

Instituto de Tasación y Valuación

Jurisprudencia

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Colegio de Martilleros y Corredores P煤blicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicci贸n


Herramientas para el Ejercicio Profesional Órgano Informativo Trimestral Año 02 – Nº 001 – Junio 2015

Índice:

Editorial  Mensaje del MCP Marciano Bertuzzi – Presidente del CMCPSF…………………………………………………………………………………….

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Institucionales  Comunicado aclaratorio: 1) Fallo de la CSJN en la provincia de Córdoba; 2) la situación de las actuaciones administrativa en el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos…….…….………………

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 Recurso ante las Autoridades Municipales de Sunchales por la implementación de un Registro de habilitación de las oficinas de los profesionales Martillero y Corredor Público……………………

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Directorio MCP Marciano G. Bertuzzi MCP Susana Fassetta MCP Hugo J. Milia MCP Ramón Moreira MCP Marcela Tesari MCP Eduardo E. Ismail MCP Pedro A. Búsico MCP Carlos A. Cecchini MCP Carlos Poloni MCP Rómulo Miretti MCP Norberto Rubén Crolla MCP Gastón Biamino MCP Juan M. Cecchini MCP Guillermo Perez Possi

Tribunal de Disciplina

Tribunal Arancelario  Honorarios y Jurisprudencia – Primera Parte..………………………

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Instituto de Corretaje  Aproximaciones al nuevo Código Civil y Comercial en lo referido a la propiedad horizontal - Por Jorge C. Resqui Pizarro – ElDial.com – Primera Parte……………………………………………………..

33

Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación  Fallo favorable para un pronto pronunciamiento a realizar el Ministerio de Educación de la Nación sobre el Título de GRADO UNIVERSITARIO del MCP…………………….………………………………..…..

49

Instituto de Subastas Judiciales  La situación jurídica registrable del adquirente en subasta de un bien inmueble - Por Luis Moisset de Espanés y Gabriel Aníbal Fuster …………………………………………………………………….........

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Institutos de Subasta Oficiales y Particulares  Reclamo a las municipales y comunas sobre la aplicación de la subasta Oficial como método de enajenar bienes públicos……

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 Reclamo al Ente del Puerto de Santa Fe por la legislación a implementar en la liquidación de sus bienes públicos……………….

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Instituto Tasación y Valuación  Cómo reconocer si una obra de arte es falsa o verdadera Por Gustavo Perino.………………………….………………………………………

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Jurisprudencia  “Si no acredita pago de precio, no hay tercería que valga” Fallo sobre tercería – Corte de Justicia de Mendoza – 2015….….

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Tribunal de Disciplina Tribunal Arancelario Instituto de Corretaje Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación Institutos de Noveles Instituto Subasta Judiciales Instituto de Subasta Oficiales y Particulares Instituto de Tasación y Valuación Responsables: MCP Marciano G. Bertuzzi Diagramación y Compaginación: MCP Norberto Rubén Crolla COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE 3 DE FEBRERO 2717 3.000 - SANTA FE TELF: 0342-4591884 www.martilleros.org.ar martillerosfe@arnet.com.ar

El contenido de los artículos del presente órgano digital informativo es responsabilidad exclusiva de sus autores y no es necesariamente compartido por los editores o por los integrantes del Equipo de Redacción. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe, acepta y fomenta la difusión de todos los puntos de vista sobre los temas tratados en esta publicación digital.

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 Responsabilidad civil de los auxiliares de la justicia..….…………


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Herramientas para el Ejercicio Profesional

Editorial

Estimados Colegas:

Hace unos meses atrás presentábamos en sociedad el primer número de ésta, nuestra publicación,

con el objetivo fundamental de poner a disposición de los

profesionales un material que les sea útil para su desempeño, en el que pudiéramos plasmar nuestra mirada respecto de un sin número de temas y necesidades, esperanzados fundamentalmente en poder darle la continuidad necesaria y así mantener una relación fluida en el tratamiento de nuevos temas, nuevas miradas y nuevos paradigmas que se suscitan en el devenir de los días en forma cada vez más acelerada.

Hoy tenemos el gusto de presentar el segundo número de esta publicación, con iguales inquietudes a las que expresáramos en oportunidad de su lanzamiento, esperando que la misma sea recepcionada con beneplácito al igual que su predecesora.

Poco a poco iremos cubriendo las expectativas y cumpliendo los objetivos

considere de interés; Seguramente con la colaboración, participación y esfuerzo de todos, Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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temas para su tratamiento o acercándonos un artículo, en fin, aportando aquello que

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propuestos, por ello reiteramos nuevamente nuestra invitación a sumarse proponiendo


MAGAZINE MCP podremos lograr la continuidad de esto que dimos en llamar “Magazine del Martillero y Corredor Público”

Como siempre, un cordial saludo.

MCP. Marciano G. Bertuzzi Presidente Directorio

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Institucionales

Comunicado a los Colegiados y opinión Pública: 1) Fallo de la CSJN en la provincia de Córdoba; 2) la situación de las actuaciones administrativa en el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos

Ante comentarios periodísticos de la prensa oral y comunicados en redes sociales en los que se involucra a esta Institución, es nuestro deber informar que lo que se ha estado manifestando e informando es falaz y tendencioso, no ajustándose a la verdad de la situación imperante de los profesionales que este Colegio Profesional tiene matriculados: 1) No ha sido éste Colegio el que insidiosa y sistemáticamente ha venido generando confusión con publicaciones tendenciosas y contextualmente desvirtuadas tratando de influenciar en la opinión pública; muy por el contrario, siempre ha ejercido sus derechos por los canales correspondientes sin hacer de ello un show mediático. 2) Se ha manifestando que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha resuelto la controversia entre los martilleros y corredores públicos, y los corredores inmobiliarios, lo que resulta ser una falacia, ya que la Corte en ningún fallo a vertido opinión alguna al respecto, sí desestimó una presentación efectuada por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Córdoba por un problema formal, cuya “Queja” fue presentada con mayor cantidad de fojas a lo establecido.

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3) En referencia a las resoluciones del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de esta provincia dando cuenta que se encontrarían firmes y ejecutoriadas, resulta ser otra falsedad, ya que se encuentran en estos

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La veracidad de lo dicho, podrá verificarse ingresando en la página Web www.colmartycorr.org.ar/#sthash.4TnTJjuE.dpuf.


MAGAZINE MCP momentos en proceso de apelación, con interposición de un Recurso Jerárquico ante el Gobernador de la provincia. Este Colegio no ha dispuesto la adecuación del nombre del mismo por un problema de deseo o capricho, sino porque la propia Justicia Santafesina en el año 2005 nos ha dado la razón respecto de que la Ley Especial Nacional Nº 20.266 (to) de Orden Público, ha incidido sobre la Ley Nº 7547 provincial, atento a la “operatividad” de la primera sobre esta última, son TODOS Martilleros y Corredores Públicos de acuerdo a los títulos expedidos por las distintas Universidades. Dicho de otra forma, el devenir del nombre de la institución no hace profesionales Martilleros Corredores a sus integrantes, sino por el contrario, al ser sus matriculados poseedores del Título Universitario o equiparados a esta profesión, es la principal razón que justifica que la denominación deba ser acorde a tal título. Estas decisiones fueron adoptadas dentro de la total legalidad por las Asambleas Extraordinarias convocadas y llevadas a cabo a tales efectos, circunstancia que las autoridades del M.J. y D.H. no pueden desconocer, y a consecuencias de fallos y normas de mayor jerarquía que así lo disponen, con “Cautelar Judicial vigente” que da un mayor respaldo jurídico, respecto de la inoportuna pronunciación de éste después de un silencio de casi cinco años de haberse iniciado las tramitaciones, de forma extemporánea y fuera de su competencia por estar así planteado en el Recurso Jerárquico interpuesto. Concluyendo, los Directorios que nos han precedido como éste, han sido respetuosos de las leyes y de los poderes que nos gobiernan, es por eso que a ellos nos sometemos, pero sosteniendo las premisas de defender el “legal ejercicio profesional” y los derechos adquiridos de nuestros matriculados, es por eso, que encontramos arbitrarias e incongruentes las disposiciones del Ministerio, que en iguales situaciones de otras entidades colegiadas, han adoptado providencias diferentes, he aquí nuestras observaciones y requerimiento por un principio de congruencia y de la teoría de los actos propios. 4) Por ultimo y en referencia al resto de la información vertida, entendemos no merecen ni es oportuno sean consideradas por carecer de asidero.-

Santa Fe, 06 de Julio de 2015.EL DIRECTORIO

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Reclamo ante las Autoridades Municipales de Súnchales por sanción de ordenanza que genera un Registro de habilitación de oficinas de profesionales Martillero y Corredor Público.

MCP Marciano G. Bertuzzi y MCP Hugo J. Milia. Presidente y Secretario respectivamente del Directorio de este colegio profesional nos dirigimos a Uds. y respetuosamente decimos: Que por medio de la presente venimos a interponer FORMAL PLANTEO DE NULIDAD contra la Ordenanza N° 2477/2015 por las razones y fundamentos que seguidamente expresaremos. La FORMAL IMPUGNACIÓN que interponemos sobre la Ordenanza antes referida se sustenta en las siguientes consideraciones: 1- No es verdad que la Ley n° 13.154 esté operativa en la provincia de Santa Fe para los profesionales Martilleros y Corredores Públicos matriculados en este Colegio profesional, en razón de los planteos judiciales en curso por ante los Tribunales de Santa Fe y Rosario, como así también por cautelar firme de "no innovar" dispuesta en el Juzgado C. y C. de la 2da Nominación de también de los Tribunales de Santa Fe en la causa G C c/ Colegio Profesional si matriculación" - Expte. N° 269/2011, causas estas que se encuentran en la etapa de apertura a prueba; 2.- Porque existe "Cosa Juzgada" respecto de la matriculación de los Martilleros y Corredores Público según la Ley Especial N° 20 266 (to) ante los Colegios regulados por la Ley n° 7.547 a través del fallo de la Sala III de Apelación Civil y Comercial de los Tribunales Santa Fe en autos. "Mendiondo, Mario; Crolla, Norberto Rubén s/ Recurso Apelación Interpuesto Ante Colegios Profesionales" (matriculación títulos universitarios) Expte. N° 176, Año 2005; 3. - Porque el "corretaje inmobiliario" es parte del género en el "Corretaje en general", por lo tanto el profesional habilitado para ejercerlo dichas incumbencias es el Martillero y Corredor Público, según lo dispone la Ley Especial N° 20.266 (to), no previendo en otra figura profesional, por consiguiente es inexistente la figura del "corredor inmobiliario" como tal;

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5. - El CUCC (Ley N° 26.994) en sus arts. 1345 al 1355 regula el corretaje en general, no habiendo duda alguna respecto que no realiza ninguna especificidad o sub especialización del mismo, más aun por el art. 1355 se referencia que la Ley N° 20.266 (to) es de jerarquía constitucional -superior a este Código- lo que no deja dudas de cómo es la regulación, y de

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4. - La Ley N° 20.266, texto que ordenan las Leyes N° 20.306 y N° 25.028, la que regula y reglamenta la profesión de Martillero y Corredor Público, no pudiendo ninguna norma provincial, municipal o comunal extralimitarse en lo ya regulado, por estar previsto en la prelación de las leyes determinadas en el actual Código Civil -Ley N° 340- y en el Código Unificado Civil y Comercial de reciente sanción -Ley N° 26.994- en su Art. 963°;


MAGAZINE MCP quien es el profesional habilitado -Martillero y Corredor Público-, y de cuáles son las actividades y facultades que al mismo le competen, y puede ejercer profesionalmente; 6. - El profesional y las actividades del mismo son hoy a consecuencia de una habilitación de un título universitario de Martillero y Corredor otorgado por las diferentes universidades públicas y privadas, más allá de sus denominaciones, cuyos alcances son a consecuencia y en función de las facultades dispuestas en la Ley N° 20.266 reformada por Ley N° 25.028, con disposición "general y no específica", para el desempeño profesional del corretaje, la subasta, la tasación de mercado, y el requerimiento de información antes organismos públicos y privados, etc.; 7. - Desde el año 2000 (fecha de la reforma introducida por la Ley N° 25.028 a la Ley N° 20.266), el nuevo régimen reformó la figura del corretaje y la subasta fundiéndolos en un único profesional Martillero y Corredor, el que dejó de ser un auxiliar de comercio, para pasar a ser un profesional liberal, por lo cual en su desempeño no es un comerciante, ni ejerce el comercio, y hoy con la sanción de la Ley N° 26.994 viene a poner justicia, ya que la derogación explícita de algunos artículos del hoy derogado Código de Comercio pone claridad a lo que es esta profesión, y en particular al corretaje en general; 8. - Por si esto no fuera poco, tampoco corresponde ninguna habilitación municipal o comunal, porque en las profesiones liberales reguladas por leyes de colegiación, la habilitación de los profesionales, de sus oficinas, escritorios o estudios es facultad delegada a los Colegios por la provincia -Ley N° 11.089, como es el caso que nos atiende, y en particular a los profesionales matriculados en este colegio. Desde ya hacemos nuestra enérgica protesta en cuanto a que este Municipio disponga de norma alguna que impida el libre ejercicio de los profesionales Martillero y Corredor Público regulados por la Ley Nacional N° 20.266 (to) y Ley provincial N° 7.547. Presentada ante el Municipio de Súnchales el 04/06/2015

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Tribunal de Disciplina

Responsabilidad civil de los auxiliares de la justicia: Peritos Judiciales Por Carlos Alberto Parellada , Luis Horacio Cuervo, Silvina Furlotti; Fabiana Martinelli y Pablo Quirós

I.- Responsabilidad Civil del perito judicial: dificultad del tema. Planteo del Problema La trascendencia de la prueba pericial radica en que aporta al proceso un conocimiento más profundo de los hechos que –normalmente- exceden el conocimiento vulgar y por tanto requieren necesariamente la participación de expertos. En la apreciación de esta prueba, el juez -dice Falcón- tiene en cuenta: “La competencia del perito, los principios científicos en que se funda y la concordancia tanto interna como externa del dictamen y de la prueba en general, el pliego de interrogatorio preliminar, el control de la pericia y la crítica de la misma, hecha por la parte, serán elementos valiosos e irremplazables.”1

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Falcón, Enrique, “Prueba Pericial y proceso de daños” en Revista de Derechos de Daños, Rubinzal, BsAs, 1999, Tomo V, p. 119.2 Martínez – Calcerrada: “La Responsabilidad Civil Profesional”, Editorial COLEX, Madrid, 1996, P.241.-

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Es decir que la particularidad, y aquí radica la dificultad de esta responsabilidad, es que el daño, en la mayoría de los supuestos, no lo causa directamente el dictamen pericial sino que requiere que el juez funde su resolución en el mismo para que pueda provocar el daño. No hay una relación directa e inmediata entre la mala praxis pericial y el daño sufrido, sino que aquella es “filtrada” por la sentencia judicial. “Por cuanto ese dictamen trasciende en tanto en cuanto lo acoja el órgano judicial en su sentencia, con

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Justamente esta “simbiosis dictamen perito – valoración Juez y sentencia Juez (...), es lo que provoca, a juicio del Magistrado y Catedrático español Luis Martínez Calcerrada, la polémica sobre diseñar los factores determinantes de esa responsabilidad y los demás supuestos tendientes a agotar la integración de dicha institución; así en pura teorización personal, se ha repetido que no hay un tratamiento doctrinal ex profeso sobre la responsabilidad civil de los peritos,...”2.-


MAGAZINE MCP lo que el obstáculo de la intermediación del filtro judicial es una de las razones de la problemática”.3 Para el autor español4 las causas que determinan esta problemática son: ü Dificultades del ilícito y sus efectos dañosos por el filtro judicial; ü Prueba del daño; ü Vulnerabilidad del oficio pericial; ü Vacío legal y jurisprudencial; A lo que agregaríamos: ü la mayor complejidad de los problemas y de los desarrollos científicos lo que provoca una mayor dependencia del juez al peritaje, lo que influye sobre la relación causal; . Ej: insania; filiación; ruina; delitos contra la libertad sexual; incapacidades laborales; ü la cosa juzgada.Beatriz Venturini en su trabajo “sobre la responsabilidad civil de los peritos en Uruguay”, destaca la misma problemática: “Finalmente, y abordando los diferentes elementos de la responsabilidad civil, es interesante analizar algunas particularidades en materia de responsabilidad pericial atento a que se trata de una actividad que se inserta en un proceso judicial. En este ámbito resulta interesante la incidencia de la existencia o inexistencia de una sentencia, y en general cuál fue la actitud del damnificado dentro del proceso que tomando en cuenta el dictamen culmina o no con una sentencia” 5 De lo hasta aquí expuesto surge el siguiente interrogante: ¿Quién debe responder?: ¿el perito?; ¿el juez?; ¿ambos? ¿El Estado?.Martínez Calcerrada, en su trabajo, señala que en la doctrina española se han sostenido las siguientes teorías: 1. Responsabilidad del perito: Esta teoría que califica como “realista” sostiene que: “... ante la producción del evento dañoso por un facere prestacional del perito, infractor de alguna de las normas antes indicadas, sea éste directamente el responsable frente a la parte litigante que padeció ese MAL informe pericial”.6 2. Responsabilidad del juez: Esta teoría se “califica de formalista ya que especula, o se centra, en torno a la existencia de un proceso litigioso y, fundamentalmente, sobre la presencia judicial, cuyo titular es el receptor del peritaje y el que lo acoge en su sentencia y, por tanto, quien, según sea ésta en un sentido o en otro, determina con su proyección decisoria, la real causación del daño o menoscabo al litigante; por eso, es una tesis además de formalista, ajustada a las peculiaridades del formato instrumental en que tiene lugar la emisión del mal

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Op.cit. p. 242.Op.cit. ver p. 241 y ss.5 Venturini, Beatriz “sobre la responsabilidad civil de los peritos en Uruguay”, en “Obligaciones y Contratos en los albores del siglo XXI”, pag. 437, obra dirigida por Oscar Ámeal en Homenaje al Dr Roberto LOPEZ CABANA, , Ed. Abeledo Perrot , Bs As, 2001.6 Op.cit. P. 243.4

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Herramientas para el Ejercicio Profesional peritaje, o la producción del hecho ilícito por parte del perito, que siempre es presupuesto común en tema de responsabilidad.”7 ü La sana crítica judicial como variante de esta teoría: ü La alusión al recurso de casación: 3. Responsabilidad de ambos: Es una tesis intermedia, sincrética, que intenta conciliar las dos anteriores, argumentando que ambos son autores del hecho ilícito, “el perito del mal peritaje; el juez por su mala sentencia”.8 4. Responsabilidad del Estado: Las tesis anteriores se deben conjugar con la Responsabilidad del Estado por el error judicial y por el anormal funcionamiento de la Justicia.II.- Análisis de la responsabilidad profesional del perito judicial: 1. Doble naturaleza: profesional y auxiliar de la Justicia Conforme lo expuesto en punto I, la prueba pericial exige por parte del perito que esté en posesión de determinados conocimientos, ya sea por ostentar un título profesional o por ser un práctico en la materia. Ello así la conducta que debe desplegar el perito es el aporte del tal conocimiento en el proceso, conforme las lex artis y las normas procesales. Aquí podemos advertir que el perito judicial tiene un plus de exigencia con respecto a otro profesional porque no sólo debe respetar la lex artis, sino las normas procesales, que regulan su actuación judicial. Esta doble naturaleza (profesional – auxiliar de la Justicia) le va ha otorgar cualidades propias y específicas. Porque como explica Martínez Calcerrada “...cuando actúa como perito judicial, merece ser destacada, por cuanto, en cierto modo, está investido de una serie de atribuciones propias del titular del cargo público, pues en el caso concreto del arquitecto al actuar como perito, no sólo está actuando en base a su pericia y su titularidad profesional ...., sino como si estuviese investido de una especial “autoridad” y ello proviene y ello proviene de las siguientes consideraciones: a) por su titularidad o conocimientos, es indispensable que aporte los mismos, para la integración de la convicción judicial correspondiente; b) por esa importancia y singularidad de su profesión o repercusión que puede tener su dictamen en el pleito, hace que toda la tramitación de dicha prueba esté total y absolutamente legalizada;

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Op.cit. P. 246 Op.cit. P. 250.Martínez Calcerrada, op. Cit p. 178.-

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c) por último por el grado de influencia de su dictamen,... sostener tesis distinta y pensar que la regla general es que los jueces o tribunales no tienen en cuenta el dictamen de los peritos, supone, sin más, tildar de infructuosa e innecesaria esta prueba...”9


MAGAZINE MCP Además, como profesional10 su responsabilidad deberá analizarse conforme los parámetros establecidos por la doctrina y jurisprudencia para este tipo de responsabilidad. Explica Martínez Calcerrada “que el profesional responde, porque así actúa y despliega, en concreto, una conducta no acorde con los principios reguladores de status, que no son sino relativos a su respectiva lex artis, o conjunto de prescripciones que marca las pautas de ejercicio de cada profesión, de conformidad con los saberes y conocimientos científicos adquiridos, la experiencia o pericia del trabajo desplegado, amén la diligencia o probidad proyectadas en aquel determinado sector de la actividad económica, en relación ya con el concreto acto ejecutado.”11 Por todo ello afirma Guillermina Venini que: “Queda fuera de duda que un perito es un experto en el área de un saber y que en los procesos (fundamentalmente los de alta complejidad, como los que juzgan la responsabilidad médica o los defectos de construcción en una máquina sofisticada), los jueces apoyan su pronunciamiento en el dictamen”.12 2. Ámbito y Naturaleza de la Responsabilidad La responsabilidad del perito designado judicialmente, auxiliar de la Justicia, hacia las partes del juicio es extra contractual porque no existen vínculos previos entre ellos.En cambio la responsabilidad del consultor técnico, que no es auxiliar de la Justicia sino de la parte, es una responsabilidad contractual porque existe un acuerdo entre ambos.En el primer supuesto puede ocasionar la responsabilidad del Estado por el anormal funcionamiento de la Justicia o por un error en la decisión del juez. En el segundo caso no.Enseña Tawil que “dentro de las funciones típicamente judiciales (desarrolladas) en el denominado proceso judicial” se han reconocido, tradicionalmente, dos tipos distintos de responsabilidad: la responsabilidad in iudicando y la responsabilidad in procedendo. La primera, única derivada en realidad del ejercicio de la función jurisdiccional en sentido estricto, es la que ha gozado en general de mayor aceptación en nuestro medio, ...en la denominada responsabilidad del Estado por Error judicial. La responsabilidad in procedendo, al contrario, responde a supuestos más vagos, no siempre asociados al concepto puro de función jurisdiccional, resultando producto, en gran número de ocasiones, del ejercicio de actividad administrativa por partes de órganos o auxiliares de la Justicia”.13 10

Según Mosset Iturraspe “Se considera profesional” a la persona física que ejerce una profesión. Es profesional aquel que “por profesión o hábito desempeña una actividad que constituye su principal fuente de ingresos. Y profesión es sinónimo de ejercicio de una carrera, oficio, ciencia o arte. Para la academia, profesión es “empleo, facultad u oficio que cada uno tiene y ejerce públicamente”.[10] Mosset Iturrape, Jorge, “Responsabilidad por Daños, Responsabilidad de los Profesionales, Ed Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, Tomo VIII, p. 23. Es importante recordar que el perito como cualquier profesional también tiene el deber de guardar secreto y de informar.11 Marintez Calcerrada, op.cit. P. 17.12 Venini, Guillermina “Responsabilidad profesional de los peritos judiciales” en “Responsabilidad profesional”, dic. Ghersi, Alberto, Ed. Astrea, 1999, tomo, 6, p. 109.13 Tawil, Santiago “La Responsabilidad del Estado y de los Magistrados y Funcionarios Judiciales por el mal funcionamiento de la administración de justicia”, Depalma, BsAs, 1989, p. 50.-

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Esto permite distinguir, a juicio de este autor, entre la responsabilidad del Estado por error judicial y por el anormal funcionamiento de la Justicia, circunscribiendo dentro de la primera “...a los supuestos de ejercicio de la potestad de juzgar o de resolver el modo de ejecutar lo juzgado” 14, “ se produce como consecuencia de una declaración de voluntad de un magistrado y que puede reconocer como origen tanto un error de hecho como de derecho...”15 Por el contrario el concepto de funcionamiento anormal de justicia es amplio incluyendo todo el resto de actividad “ desplegada no sólo por quienes juzgan u ordenan ejecutar las decisiones, sino también por quienes auxilian o colaboran de algún modo con la administración de justicia.”16 Considera que “podrá originar responsabilidad del Estado por anormal funcionamiento de la administración de justicia la inadecuada intervención de algunos auxiliares de la Justicia, como, por ejemplo los integrantes de la policía judicial o los peritos”.17 Es decir que en principio la responsabilidad del perito estaría enmarcada dentro del anormal funcionamiento de la Justicia, quedando reservado el ámbito del error judicial sólo para cuando, como analizáramos al comienzo, el accionar del perito haya ocasionado el error en la decisión del juez.Ese fue el supuesto resuelto por el Décimo Cuarto Juzgado Civil de la Provincia de Mendoza en la causa “P.M. c/ Mendoza Pcia de..”, con fecha 29-12-1989, donde expresamente dijo: “En conclusión, el proceder de los peritos oficiales fue negligente al afirmar en forma concluyente y categórica (como no podían hacerlo de acuerdo con los principios que informa su propia ciencia) la pertenencia del exiguo texto al puño y letra de M.O.P.. Adviértase aquí cómo ese dictamen puede hacer excusable el error del juez, quien no conocedor de las reglas del arte y técnica grafológica puede haber confiado en las conclusiones técnicas, formuladas con aparente seriedad y seguridad. No puede olvidarse que la convocatoria a los expertos se realiza a fin de suplir la ignorancia del juez. Justamente por ello, error judicial no puede identificarse con culpa del juez.”18 Queda claro que el perito puede ocasionar daños en el proceso que no incidan en la decisión final del juez y daños que son “filtrados” por la sentencia. En este último supuesto surge dos interrogantes: ¿Es necesario remover la cosa juzgada? Y la cocausalidad en la producción del daño, que intentaremos contestar a continuación. 3. Error Judicial. Remoción Prescripción de la acción: momento inicial

de

la

cosa

juzgada.

15 16 17 18

Op.cit. P. 51.Op.cit. P. 52.Op.cit. P. 67.Op.cit. P. 70.E.D. 139-157.-

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No existe una respuesta única a este interrogante. Es preciso distinguir si el daño ha sido “filtrado” por una resolución pasada en autoridad de cosa juzgada, de aquellos daños ocasionados en otras situaciones.-Compartimos la síntesis que efectúa Venini:


MAGAZINE MCP ü “Cuando se dicta una sentencia que tiene por ciertos hechos basados en dictámenes periciales erróneos, es necesario remover el obstáculo, puesto que de lo contrario el Estado como los peritos podrían invocar la cosa juzgada.ü Si el perito (nombrado de oficio) perdió documentación o no concurrió a tiempo al lugar donde debía verificarse su examen, la parte puede haber perdido una valiosa prueba y con ello la chance de ganar el juicio. Aquí lógicamente nada tiene que hacer la cosa juzgada fraudulenta. Se puede accionar directamente contra los peritos y el Estado, en caso de perderse el juicio.ü Si el perito realiza un dictamen incompleto, que no llega a pesar en el ánimo del juzgador y por ello éste desestima la demanda, no hay que remover la cosa juzgada fraudulenta; podría efectuarse la reclamación por pérdida de chance, demostrando la culpa o dolo técnico y acreditando que, de haber actuado acabadamente de acuerdo a las normas de su técnica o arte, sus conclusiones habrían sido otras y, por ende, distinto el resultado a que se llegara en sede judicial.”19 Si bien existe una gran controversia en torno a si la acción de daños y perjuicios contra el Estado por errores judiciales ( en el caso en estudio el “error judicial estaría provocado por el mal peritaje” ), requiere o no que previamente se deje sin efecto el acto judicial al que se atribuye la producción del daño. Creemos que sí es necesario remover la sentencia, en aras a la seguridad jurídica y la paz social, siguiendo la tesis de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y de la Suprema Corte de Mendoza.La Sala I del Tribunal Mendocino en la causa GUERRERO RAUL L. c/ CLEMENTE SEOANE Y OT. p/Responsabilidad civil (10/08/98)20, la Ministro preopinante, Kemelmajer de Carlucci sostuvo: “Por mi parte, he adherido a la tesis sostenida desde antiguo por la Corte Federal Argentina (Ver sentencia del 27/12/1947, LL 49-756) que afirma que «la responsabilidad en cuestión sólo es viable si el acto jurisdiccional que origina el daño es declarado ilegítimo y dejado sin efecto, pues antes de ese momento, el carácter de verdad legal que ostenta la decisión impide juzgar, en tanto se mantenga, que hay error (CSN 14/6/1988, Vignone c/Estado Nacional, Fallos 311-1008, LL 1988-E-225, ED 129-521, con nota de Bidart Campos, Germán, Responsabilidad del Estado por error judicial y prescripción de la acción para demandar indemnización y en JA 1988-III-71, con nota de Parellada, Carlos, “La prescripción de la acción indemnizatoria y la responsabilidad del Estado por error judicial”; conf. CSN 19/10/1995, Balda M. c/Provincia de Bs. As., Doc. Judicial 1996-1-993, JA 1996-III-155 y LL 1996-B-311 con nota aprobatoria de Bustamante Alsina, Responsabilidad del Estado por error judicial....” En suma, agrega la Ministro, “...conforme esta posición no es posible calificar como ilegítimo en un juicio civil por responsabilidad contra el juez lo que se ha tenido por válido y legal en otro juicio.... Consecuentemente, en tanto se mantenga la inmutabilidad de la cosa juzgada, no es posible admitir la acción indemnizatoria, la cual sólo será viable implantándose el procedimiento previo de la revisión de la sentencia para comprobar su error manifiesto.”.19 20

Venini, op.cit. P. 117 Revista del foro de Cuyo n. 33-201 y Voces Jurídicas 1998-6-154.-

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Si la responsabilidad del perito, y en su caso del Estado, en este supuesto requiere la remoción de la cosa juzgada, es lógico concluir que la prescripción de la acción de responsabilidad contra el perito (Y/o contra el Estado) no puede empezar a correr hasta que esté removido el obstáculo de la inmutabilidad de la cosa juzgada.En este sentido se pronunció el Máximo Tribunal de Mendoza en la causa citada: “Esta posición tiene importantes consecuencias en materia de prescripción. En efecto, si la acción no nace mientras no haya caído la decisión errónea, el plazo no comienza a correr sino a partir del dictado de la decisión que revoca la anterior”.21 4. Factor de Atribución: El factor de atribución –recordamos- es la razón suficiente que justifica que el daño sufrido por una persona se desplace o traslade económicamente a otra. Cuando esa razón reside en la “reprochabilidad de la conducta” estamos en presencia de un factor subjetivo. Por el contrario, cuando el motivo del desplazamiento finca en otras cuestiones ajenas a la conducta, tornándose irrelevante su reprochabilidad, nos hallamos en presencia de un factor objetivo. En el primer caso, la causal de liberación de responsabilidad reside en la acreditación de la “no culpa” o de la ‘diligencia’, dado que, como lo relevante fue la conducta (culpabilidad) la eximición se logra con la demostración de lo contrario: la conducta diligente. Si por el contrario, la prueba de la diligencia se torna insuficiente: no basta, no alcanza; estaremos frente a un factor objetivo; la eximente consistirá en acreditar el rompimiento del nexo causal o la ‘causa ajena’, porque lo que se presume no es la culpabilidad sino la causalidad. Estrechamente vinculada con la separación entre factores subjetivos y objetivos, se halla la distinción entre obligaciones o deberes de medios y de resultado. Cuando el deudor compromete la diligencia de su conducta pero no asegura la satisfacción del interés del acreedor (interés que se torna ‘aspirado’ o ‘aleatorio’), diremos que la obligación es de medios, y como lo relevante es la conducta del deudor, el factor de atribución será subjetivo. (el interés final del acreedor se hallaba in obligatione, pero ‘no’ in solutione).

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Op.cit..-

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La utilidad práctica de diferenciar entre medios y resultados se advierte por cuanto esta distinción se proyecta al factor de atribución dividiendo las aguas de la responsabilidad subjetiva y objetiva, determinando el régimen de la carga de la prueba en cada uno de los casos, como así también las causales de excusación.

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Pero cuando el sujeto pasivo se compromete derechamente a satisfacer el interés del sujeto activo (interés que ahora pasa a ser ‘asegurado’), estaremos en presencia de una obligación de resultado, y como lo relevante era el éxito, la demostración de la diligencia de la conducta resulta intrascendente, ergo el factor de atribución será objetivo. (el interés final del acreedor se hallaba in obligatione, e in solutione).


MAGAZINE MCP A su vez la distinción entre medios y resultados puede darse tanto en la órbita contractual (incumplimiento de una obligación) como en la extracontractual (violación de deberes jurídicos). En caso de las responsabilidades profesionales (vgr. médicos, abogados y en este caso, peritos judiciales) las obligaciones asumidas son ‘generalmente’ de medios –pero también pueden ser de resultado.En el primer supuesto, como se ha dicho, el factor atribución es la culpa del profesional. La que se configura cuando no se respetan las reglas de la lex artis, esto es, la inobservancia de los deberes propios y específicos de una actividad. Por tanto, hay una infracción típica, que concierne a ciertos deberes propios de una determinada actividad. La misma consistirá en la omisión de las diligencias debidas (art. 512 CC.), las que en el supuesto de los profesionales se traduce en el deber de obrar con prudencia y conocimiento de las cosas (art. 902 CC.). Particularmente, en el caso de los peritos judiciales, éstos deberán ajustar su actuar a la lex artis y a las normas procesales, de donde proviene el encargo judicial. Asimismo, según cual sea la naturaleza del encargo judicial, serán sus obligaciones o deberes calificados como de medio (y el rostro de la culpa generalmente será la ‘impericia’ o la ‘inobservancia de los reglamentos’) o de resultado, a los efectos de determinar el factor de atribución, eximentes y cargas probatorias.Frente al caso concreto la obligación o el deber será de resultado o de medios, según el carácter aleatorio del resultado, conforme la naturaleza del encargo judicial y la mayor o menor complejidad de la tarea que deba efectuar el experto. El incumplimiento de estos deberes se traduce necesariamente en un dictamen erróneo o incompleto, que puede ser valorado de maneras diversas por el juez.Puede acontecer – solo desde la óptica del perito que: − el juez al sentenciar no se apoye en la pericia ( irresponsabilidad civil del experto – mero incumplimiento sin daño- solo consecuencias administrativas, honorarios- casos particulares vistos infra). − el juez al sentenciar se base en la pericia: − únicamente, hay responsabilidad del perito. − junto con otras pruebas - responsabilidad del perito pero mayor dificultad probatoria para el actor –relación de causalidad y extensión del daño-. Chance

5. Relación de causalidad y extensión del daño. Pérdida

La obligación de resarcir del perito supone que el daño se encuentra en relación (de causalidad adecuada) con su conducta, es decir que el quehacer del perito debe tener ‘in abstracto’ la posibilidad de ocasionar el daño sufrido por la víctima según el curso normal y ordinario de las cosas.Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional A fin de analizar este elemento de la responsabilidad de estos auxiliares de la Justicia, recordaremos su concepto eligiendo uno de los que ha brindado la doctrina. Así se ha dicho que el perito22 “es una persona física, nombrada por la autoridad del proceso, a fin de que mediante ‘juicio técnico’ dictamine con veracidad e imparcialidad, opinando y emitiendo conclusiones sobre puntos concretos relacionados con hechos o circunstancias, sus causas, o efectos, para cuya apreciación son indispensables conocimientos especiales”.Como podemos observar se trata de la tarea de un experto y a mayor complejidad en la cuestión objeto de pericia, mayor influencia ejerce sobre el Juzgador, creando si se quiere una mayor dependencia en quien tiene el deber funcional de asegurar la justicia.Esto ha hecho decir a Morello , asumiendo sin tapujos el pensamiento de Luis Diez Picazo en España23 que “ el perito da opiniones , apreciaciones y valoraciones de manera que se opera un trasvasamiento de los poderes decisorios. De modo que indirectamente el iudice jurídico no es el mismo que el juez del derecho tecnológico”. Este fenómeno provoca un desplazamiento relativo de la aptitud para decidir, ya que si bien la pericia es un instrumento al servicio del juez, la mayor especialización necesaria, y la complejidad de los problemas científicos cierran la vía de accesibilidad al juez”24.Esto tiene directa incidencia en la relación de causalidad, en tanto, mayor sea la dependencia científico-experiencial-tecnológica, del juzgador hacia la pericia, mayor será el impacto sobre la responsabilidad.Así las cosas, es útil volver a recordar aquí, que el perito responderá por los daños que su actuar provoque, en la medida de su incidencia causal, teniendo en cuenta como para cualquier supuesto de responsabilidad civil, que tal relación de causalidad, entre la pericia y el daño provocado, debe ser “adecuada”.El iter causal es pues en una aproximación la conexión fáctica existente entre el resultado dañoso y la conducta humana25.Cobran relevancia en el punto, las previsiones del Art. 902 CC, en armonía con el 904 del mismo Código, ello así por la condición de “experto” del perito.Pueden darse casos particulares en que la conducta relevante es no haber realizado el trabajo, o haberlo hecho fuera de término, será causa única de los daños que tales conductas provoquen, por los gastos, demoras, pérdida de elementos probatorios, etc, y en la medida en que tal omisión haya incidido en ese resultado disvalioso. Ahora bien el juicio de previsibilidad no presenta mayor dificultad, pudiendo el perito, evitar las consecuencias de su omitir, si demuestra que no le es atribuible el resultado dañoso.-

Rubianes Carlos j. Prueba de peritos, en Manual de derecho Procesal penal, 1979, tII pag 347; Morello Augusto, La complejidad en los litigios como factor coayuvante de la sobrecarga de los tribunales, Nuevo rol de los peritos, E.D. 121-967.24 Diez Pcazo, Lus Derecho y masificación social, Tecnología y derecho privado,Civitas, Msdrid , 1979, ps 96 a 101.25 Pizarro, Ramón Daniel-Gustavo C. Vallespinos , Instituciones de Derecho Privado, T.III, pag 94 23

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Para los demás supuestos en el ámbito del proceso, pareciera fácil concluir que el único responsable del daño provocado por una sentencia es el juez.


MAGAZINE MCP Su conducta sería “la causa única”. Cuando se analiza con detenimiento, se advierte que en ciertos casos la conducta del perito- positiva o negativa- es la causa adecuada del daño o cuando menos concurre, con la del juez.-.Cuando los daños devienen de los errores, inexactitudes, falta de idoneidad, de imparcialidad, o falsedad en la experticia, la situación puede derivar –ya vimos- en otras dos posibles, que el juez la tome o no en cuenta.Si no la toma en cuenta, resulta obvio que ningún daño puede causar a través del fallo, con lo cual ni siquiera es condición del daño que la sentencia pueda provocar. Ahora si el juez la toma en cuenta, es donde aparecen los problemas, no solo en cuanto a la causalidad sino también en cuanto a la cosa juzgada.En este supuesto, debe determinarse en nuestro criterio, si el perito como auxiliar de la justicia, es técnicamente un “tercero” por el que el juez o el estado no deban responder.Queda claro que para el Estado nunca lo es. En cambio para el juez es un “tercero”, en tanto su conducta puede interferir en el resultado y de tal modo disminuir las consecuencias atribuibles al obrar del magistrado.Aclarado este punto, la cuestión más ardua es establecer la medida de esa incidencia causal. Es aquí cuando a nuestro entender cobra otra vez relevancia el artículo 902. En este contexto normativo, si el juez puede apartarse por las reglas de la sana crítica de las conclusiones periciales, en forma fundada, pareciera ser que su incidencia causal es menor.En el caso de que el tema sea tan específico, o científicamente tan complicado, que el juez se encuentra prácticamente “atado” a la conclusión, por ejemplo, los informes dactiloscópicos, el HLA, HIV, etc, resulta razonable a nuestro entender, que la conducta del juzgador en tal punto es una simple condición del daño, y no su causa, que se ve desplazada a la conducta del perito. 26 También la culpa de la víctima, puede operar como eximente, cuando, por ejemplo no impugnó la pericia; o no proporcionó los datos y documentación requerida.Aquí como en todo el Derecho de Daños rige el principio de la reparación plena. Es decir que se deberán indemnizar todos los daños sufridos (en tanto consecuencias mediatas o mediatas previsibles, hasta casuales en caso de dolo).Pero en esta materia se presenta una particularidad en la determinación del daño indemnizable, ya que si bien la pérdida del juicio por errores u omisiones en el dictamen pericial es un daño cierto, la indemnización no podrá consistir en el monto del juicio perdido, por tratarse de resultados que son inciertos y que siempre dependen de otros factores ajenos al perito y además nunca se podrá saber si una “buena pericia” hubiese determinado “una buena sentencia”; por ello, en la generalidad de los supuestos, sólo se resarcirá la pérdida de la chance o “posibilidad de éxito”, o la “posibilidad de evitar pérdidas, cuyo mayor o menor probabilidad dependerá de las circunstancias de cada caso. Se indemniza la posibilidad de haber podido ganar el juicio.-

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Ejemplifica la situación el caso jurisprudencial citado en la nota 18.-

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Por ejemplo, cuando se hubiesen solicitado medidas previas para verificar el estado de cosas, lugares, personas, y el perito se demora en efectuarla y las cosas, lugares, etc ya no están en el mismo estado que al solicitar la medida. La parte ha perdido estos elementos para arrimar al proceso. Aquí hay un pérdida de chance. También cuando el perito sea remiso a producir un dictamen, completo, exhaustivo, a pesar de los pedidos de explicaciones. 6. Responsabilidad Civil del Estado por el actuar del perito – acción recursoria Hasta aquí hemos analizado la responsabilidad por el hecho propio del perito judicial, pero dada la calidad de “auxiliar de la justicia” que le confieren las leyes procesales, es indudable que su accionar dañoso genera la responsabilidad del Estado en virtud del Art. 1.112 C.C. y 1.113 C.C, como ya lo anticipáramos.Es importante distinguir en este punto algunos aspectos que en principio relacionan la responsabilidad del perito y del juez. El dictamen pericial – vimos- puede hacer excusable el error del juez quien no conocedor de las reglas del arte y de la técnica puede haber confiado en las conclusiones periciales formuladas con aparente seriedad y seguridad. Se pueden además presentar casos de co causa, ya que el juez tenía circunstancias fácticas suficientes para presumir el error pericial y apartarse de él, y no lo hizo. Producido el daño, en cualquiera de los supuestos enunciados, la víctima puede accionar directamente contra el Estado, contra el Estado y el perito (y/o juez) o elegir a uno de ellos. Es decir que el Estado responde directamente -Art.1.112 C.C.- en virtud del daño provocado por el funcionamiento anormal del servicio que presta (peritaje), con fundamento en el daño injustamente sufrido, en virtud de la causalidad adecuada, siendo el factor de atribución de su responsabilidad objetivo, y sin poder repetir del perito que obró lícitamente.Además puede responder por la irregularidad en el obrar del perito, en el ejercicio o con motivo de sus funciones, en forma concurrente o indistinta. En este caso, la responsabilidad del Estado descansará sobre factores objetivos de atribución, mientras que respecto del perito el factor de atribución será subjetivo. A esto podría sumarse en caso de co causa, el juez, pudiendo la víctima accionar contra tres sujetos: perito, juez y Estado, de manera concurrente.El Estado, en caso de abonar la indemnización a la que fue condenado podrá repetir del perito causante del daño por el "mal peritaje".

Huelga aclarar que el Estado también podría ser demandado en este supuesto y la víctima contaría con tres responsables que responden concurrentemente Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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El “mal peritaje” que contribuye a “la mala sentencia”, puede según las teorías que explicáramos al comienzo, acarrear también la responsabilidad del juez. En este caso pueden responder ambos de manera concurrente, indistinta, conexa o “in solidum”.

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7. Responsabilidad concurrente


MAGAZINE MCP por el todo reclamado independientemente del posterior ejercicio de las acciones recursorias contra el causante del daño.Conclusiones: 1) El perito judicial presenta un doble carácter: es un profesional y un auxiliar de la justicia. Como profesional debe respetar la “lex artis” y como Auxiliar de la Justicia, el encargo judicial y las normas procesales.2) La responsabilidad del perito, auxiliar de la Justicia, es extracontractual. En cambio la del consultor técnico es contractual. En el primer caso puede generar la Responsabilidad del Estado, en el segundo no.3) En principio la responsabilidad del perito judicial estaría enmarcada dentro del anormal funcionamiento de la Justicia y excepcionalmente, cuando el accionar del perito haya ocasionado el error del juez, en el ámbito del error judicial.4) Si el error trasciende a través de la resolución judicial (error judicial) es necesario remover la cosa juzgada, caso contrario no.5) La prescripción de la acción comienza a correr desde que se removió el obstáculo.6) La distinción entre deberes de medios y de resultado es aplicable a los peritos judiciales; ello influirá en la determinación del factor de atribución, la distribución de las reglas de la carga de la prueba y las eximentes.7) Las dudas en torno a la relación de causalidad se presentan cuando el error pericial trasciende a través de la sentencia, porque habrá que determinar el grado de incidencia causal de la conducta del juez y del perito en la producción del daño.8) Rige el principio de la reparación plena. Pero en algunos supuestos sólo se indemnizará la chance de haber podido triunfar en el juicio.9) Dada la calidad de “auxiliar de la justicia” el accionar dañoso del perito judicial puede generar responsabilidad del Estado en virtud de los arts. 1.112 y 1.113 CC.10) El Estado responderá directamente por el accionar lícito del perito e indirectamente cuando la conducta sea ilícita, en este último supuesto puede repetir contra el perito.11) Cuando el daño causado genere la responsabilidad del perito y del Estado, ambos responderán concurrentemente. También cuando concurra la responsabilidad del juez.VII CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO DE DAÑOS RESPONSABILIDADES EN EL SIGLO XXI – Ponencia 70 Buenos Aires, 2, 3 y 4 de octubre de 2002- Fac. de Derecho - Univ. de Buenos Aires

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Tribunal Arancelario

Honorarios y Jurisprudencia Primera Parte MCP Marcela Bianchi MCP Sonia De Giovanni

Atento a que en algunas partes la referencia original se realizaba en la expresión de “martillero” y adecuando a los términos de la actual profesión de “martillero y corredor público” se ha reemplazado por la abreviación MCP en la parte del texto, no así en los fallos que se transcriben textualmente. 1. CALCULO PARA DETERMINAR LOS HONORARIOS Para determinar honorarios del MCP (falsa comisión) en caso de suspensión de subasta judicial, debe calcularse conforme a lo previsto en el artículo 55 de la Ley 7547, es decir: a) El importe del precio efectivamente obtenido. b) La base fijada, si la venta no se efectúa. c) El valor de plaza a la época de realización del remate, si no hubiere base de venta. 1.1) EN CASO DE BIENES INMUEBLES EMBARGADOS:

De allí que en su momento señaláremos que: Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Los honorarios regulados en juicio a los MCP son cobrables tanto al demandado vencido (sería la hipótesis de hecho más común) como al propio actor que en su momento trajo al MCP ―por un medio u otro: propuesta o sorteo― al proceso.

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Algunas veces se dispone la suspensión apenas aceptado el cargo por el MCP, y en otras el colega omite acompañar el avalúo fiscal. Requerimos para éste Tribunal, a fin de analizar un expediente y para dar una mayor celeridad del trámite, lo siguiente: adjuntar el correspondiente "AVALUO FISCAL".


MAGAZINE MCP "Si un martillero propuesto en autos por el actor tiene regulados sus honorarios, puede cobrar los mismos por vía de apremio tanto contra dicho actor como contra el demandado vencido en costas, puesto que ambos son deudores solidarios de dicho honorario (Art. 507, CPC)".-

Es que el referido art. 507 del Código Procesal Civil alude ―con previsión― no solamente a los condenados en costas judiciales sino también a los "deudores". Puede darse el caso, de un actor que en su momento propuso un MCP; los honorarios de éste, luego, pueden ser perseguidos a ese actor, aunque el mismo no haya sido vencido en costas; los que no le quita, reiteramos, que pase a sí ser ejecutado en el apremio de referencia. Con esta mecánica, el ahora ejecutado y actor en su momento, es "deudor", de dichas costas; siendo la regulación del MCP auxiliar de la justicia "bifronte", es decir, como dijimos, dirigible a las dos partes del litigio relacionadas. Se trata aquí de un caso análogo al del abogado de la parte actora vencedor en el pleito, que puede cobrar sus honorarios, bien sabemos, por vía del apremio, tanto contra su cliente como contra del perdidoso del Juicio. Este apremio de que hablamos, incluso, puede ser promovido aun sin mora de la parte ejecutada; porque lo cierto es que hay una deuda "apremiable", y si el deudor quiere eximirse de las costas de este proceso tiene a su alcance la posibilidad - recordamos - contemplada en el artículos 251, inciso Io, in fine, del CPCC, que no deja de ser generosa. No resultando procedente, en suma, una excepción, por ejemplo de inhabilitación del título. Como un posible problema implicado, no debe descartarse aquí el del MCP que ha actuado como perito. Allí en ese caso, la solución propuesta (de litisconsorcio pasivo) puede variar a poco que sea procedente las previsiones del artículo 198 del CPCC: "Si alguna de las partes manifestara no tener interés en la peritación, será a cargo de quien la hubiere solicitado excepto cuando la primera resultare condenada en las costas del juicio y la diligencia hubiere sido necesaria para la solución del pleito; circunstancia, ésta última, que el juez consignará en la sentencia"

El artículo 478 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, recuérdese, contempla una norma semejante: "Impugnación. Desinterés. Cargo de los gastos y honorarios. Al contestar el traslado a que se refiere el segundo párrafo del artículo 459, la parte contraria a la que ha ofrecido la prueba pericial podrá: Impugnar su procedencia por no corresponder conforme a lo dispuesto en el artículo 457; si no obstante haber sido declarada procedente, de la sentencia resultare que no ha constituido uno de los elementos de convicción coadyuvante para la decisión, los gastos y honorarios del perito y consultores técnicos serán a cargo de la parte que propuso la pericia; manifestar que no tiene interés en la pericia, y que se abstendrá, por tal razón de participar en ella; en este caso, los gastos y honorarios del perito y consultor técnico serán siempre a cargo de quien la solicitó, excepto cuando para resolver a su favor que hiciere mérito de aquélla".- Costas y Honorarios -Dr. Julio Chiappini-

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Herramientas para el Ejercicio Profesional FALLOS: Honorarios del MCP. “La resolución que regula los honorarios del martillero, tuvo en cuenta que éste fue propuesto por la actora, que aceptó el cargo y que realizó tareas preparatorias, dichos trabajos deben ser retribuidos pues el mandamiento de constatación pedido y ordenado no puede considerarse inoficioso, toda vez que es obligación del perito informar sobre el estado de ocupación del inmueble a subastar (art.577, Cód. Procesal - Adía., XXVII-C, 2649)” C.N.Civ.., Sala E, 13-11-1979. Hierra, Luis y Otro c/Spector, José y otro. BCN Civil, 1980-111-11“La labor efectivamente cumplida por el martillero no puede solventarse con una suma de dinero que no alcanza a cubrir una mínima exigencia de la vida cotidiana.” C.C.C. Rosario, Sala III, 03-03-1978, Gibbons, Héctor E. c/Basilici, Néstor C. y Otro. Zeus, 1978-14-83.-

Honorarios por suspensión de la subasta. “En el caso de suspensión de la subasta por una causa no imputable al martillero, éste puede reclamar el cobro de los honorarios a la parte actora” (Zeus R. 11, pág. 667). Juzg. de Ira. Inst. de Distr. Civ. y C. 2o Nom. Venado Tuerto (S. Fe), 26-041999. Asociación Mutual entre Socios del Centro Com., Ind. y Rural de San Gregorio c/ García, R. Francisco s/ Demanda Ejecutiva. ZEUS T° 89; R-663; N° 20.082.

Obligados al Pago: “El martillero que realiza la subasta tiene derecho a reclamar sus honorarios a cualquiera de las partes, con independencia de la carga de las costas. Los gastos del remate deben ser soportados por las partes en juicio, ante quienes puede reclamarlos el rematador, sin perjuicio claro está, de que al existir condena en costas de la ejecutada, sea ésta quien deba pagarlos en definitiva, por ser gastos propios del proceso de ejecución.” C. Nac. Civ., Sala C. 04-06-1991. Rodríguez Egaña de Corti Maderna, S. c/ Larroude, Juan J. JA 1992 - 1-, pág. 76.“El martillero que interviene en el juicio lo es como tercero y auxiliar de la justicia, en interés de ambos litigantes: luego puede dirigirse contra cualquiera de ellos para obtener la percepción de sus honorarios y aunque no medie condena en costas. (Zeus R.8, pág. 723).” Juzg. de Ira. Inst. de Distrito N° 3 Civ. y C. Rosario (S. Fe), 17-11-1993. Romero, Jorge A. c/ Municipalidad de Rosario s/ Apremio. (Sentencia firme). ZEUST° 64; J-55; N° 9.588-

Subasta Pública:

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“1- La única limitación que para la regulación de los honorarios del martillero por subastas suspendidas por causales que no le son imputables prevé el art. 44 de la ley de aranceles de la Provincia de Corrientes (leyes 4122 y 4188, t.o. -Adía, XLVA, 1074; XLVIII-C, 3850-), radica en que la misma no podrá ser inferior a un veinte por ciento de la escala prevista en el art. 42 de la misma normativa. Por ende, el juzgador dispone de un margen de discrecionalidad en la apreciación de las pautas regulatorias, pudiendo regular una suma mayor mediante resolución debidamente fundada. 2- En el supuesto de suspensión o fracaso de una subasta por motivos ajenos al martillero, éste tiene derecho a percibir sus honorarios en consideración y proporción con los trabajos realmente practicados. 3.- Si la subasta se suspendió momentos antes de su realización y por causas no imputables al martillero, los honorarios de este último deben regularse merituando la cuantía del juicio, el valor

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MCP. Comisión por remates suspendidos por causales que no le son imputables. Regulación que excede el mínimo legal. Pautas.


MAGAZINE MCP fiscal del inmueble y las tareas profesionales cumplidas (art. 44, leyes 4122 y 4188, t.o - Adía, XLVII-A, 1074; XLVIII-C,3850-), debiendo fijarse en el uno y medio por ciento de la tasación fiscal del inmueble que debió subastarse.” C 1º. C.C. Corrientes. 07-03-1997. Sosa, Leocadio c/ Dacunda, Telmo D. La Ley Litoral -19981-, Pág. 301, N° 466.-

Honorarios: Pautas para su estimación. “Para la determinación de la falsa comisión, hay que tener en cuenta la actividad desplegada por el martillero hasta el momento en que la decisión judicial impide la realización del remate (art. 89 ley 7.547). Para ello debe contemplarse la naturaleza y el monto del pleito y la cuantía de los intereses comprometidos, para asegurar así una retribución digna sin menoscabo de los derechos inherentes a quien deba satisfacerla. Para su cálculo, hay que aplicar inevitablemente, las pautas señaladas por el inc. b), art. 55, ley 7.547” (Zeus R. 12, pág. 709). C. Civ. y C. Rosario (S. Fe). Sala 3o. 01-04-2004. Consorcio Prop. Edif.. Balcarce 556 c/ Moore, Héctor y/o quien resulte propietario s/ Ejecutivo. ZEUS T° 96; R-805; N° 20.819-

1.2) HONORARIOS DEL MCP EN LA QUIEBRA: Fallos TRIBUNAL: Cámara en lo Civil, Comercial, de Familia y del Trabajo de Marco Juárez (Civil Comercial. Familia y Trabajo Marcos Juárez).- Fecha: 1997/14).Partes: Interfab. SRL en: Canale Angelacio y Cia. s/Concurso Preventivo - hoy Quiebra" "La Ley: 1999. F.816. LLC 1999.438. J.A. 2P..caso 14.604. 6DD65BFB8EDO-11D68605-0050DABAA208. SUMARIO: Es procedente el cobro de honorarios en concepto de falsa comisión solicitado por el martillero enajenador de los bienes del activo falencial respecto de una subasta no realizada al haberse cubierto el importe de los créditos verificados, honorarios y gastos de justicia, en el caso, con el producido de otra enajenación pues en tal caso la regulación solo afecta al fallido, y a sus bienes excedentes tras la liquidación. (Hechos Voces).Fallo: TRIBUNAL: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario: Sala Civil y Comercial - Rosario - fecha: 2000/06/01. Partes: V.C.F s/Concurso Preventivo - hoy su Quiebra - Publicación: "La Ley", 2001 -591- Jurisprudencia: 21B97061-8ECD-11D68605-0050DABAA208. Fallo: TRIBUNAL: Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial - Sala Tercera Santa Fe.- Partes: "Banco Provincial de Santa Fe c/Insaga SRL y Otros s/Ejecutivo Expte. N° 162/1989 – “Venidos del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Cuarta Nominación - SFe - para resolver el recurso de apelación deducido por el martillero..., en subsidio de revocatoria, contra la provincia de fecha: 1.12.1988 (Fs. 66v.), que estimó la falsa comisión por la subasta suspendida en autos; y "...Mediante interlocutoria obrante a fs. 95 el Juez aquo admitió parcialmente la revocatoria deducida a fs. 70, estimando el estipendio del aludido auxiliar en la suma de $ 1.163,86 al entender, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 63, 88, 89 y concordantes de la ley 7547, que no existiendo remanente corresponde regular el 40% del 3% del monto obtenido en la subasta del bien en otro juicio.- El agravio central desarrollado por el interesado en el memorial de fs. 110/111 gira en torno a la equivocada fijación de ese porcentaje del 3%, en tanto la norma contenida en el artículo 88 no importa cercenar la posibilidad de que el martillero perciba la "comisión a cargo del vendedor cuando no queda remanente, sino que le autoriza expresamente a perseguir de aquél el importe que le adeudare. El agravio merece ser atendido. En efecto, conforme lo dispone el artículo 87 de la ley citada, en caso de suspensión de la subasta en juicio

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Herramientas para el Ejercicio Profesional el martillero tiene derecho a percibir la retribución que establece el artículo 89, la que "será regulada de acuerdo al arancel con arreglo a las normas impuestas por el artículo 55", dicho arancel que rige para los remates judiciales - conforme remisión expresa de la primera parte del artículo 88 - está fijado en el artículo 63, que para el caso de inmueble tarifa en el inciso 1.1.1), un porcentaje del 3% a cargo de cada parte, lo que significa claramente un total de 6% sobre el monto determinado en el art. 55, respetando las proporciones previstas en el artículo 89 según el estado de la causa al tiempo de la suspensión. Si bien es cierto que el artículo 88 agrega que el porcentaje a cargo del vendedor sólo será percibido por el martillero en caso de quedar remanente una vez cubierta la planilla de capital, depreciación monetaria, intereses y costas, en obvia referencia de pautas para su eventual ejecución, ello en nada modifica ese porcentaje del 6% a que se ha hecho referencia y que la ley sin exclusiones - establece como arancel. Una interpretación contraria - como la allegada por la actora y en definitiva aceptada por la sentencia - importa, vulnerando elementales reglas hermenéuticas, tanto como aceptar que en desmedro de la justicia, el derecho a la comisión que autoriza la ley y ordena el Juez que fijó las condiciones de la subasta, pueda ser alterado por circunstancias posteriores a su suspensión y a las que, como en el caso, el martillero es ajeno. Por ello y lo dispuesto en el art. 251 C.P.C.C., ...RESUELVE: Admitir, con costas, el recurso de apelación y, revocando el proveído de fecha: 1.12.1988 en cuanto fue materia de impugnación, fijar en A 2.327,73 la falsa comisión del Martillero Héctor L. Bianchi- Cód. XVI - F° 187 - Año: 1990.”

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Fallo: TRIBUNAL: Cámara en lo Civil, Comercial, de Familia y del Trabajo de Marcos Juárez - (C. Civil Com. Familia y Trab. Marcos Juárez) - Fecha: 19/08/2004.Partes: Balarini M. Inés y Otras S.H. s/Conc. Preventivo".- HECHOS: La alzada, al rechazar los recursos de apelación deducidos por el patrocinante del fallido durante la etapa de concurso preventivo, que se había frustrado, y el martillero actuante en la quiebra, confirmó las regulaciones de honorarios efectuadas por el juez de la instancia anterior. SUMARIOS: 1. A los fines de regular los emolumentos del letrado patrocinante del peticionario en un concurso preventivo, sin perjuicio de la importancia que supone el acto de presentación, debe tenerse en cuenta que el beneficiario de la regulación no realizó, posteriormente, tarea alguna en beneficio de la masa o del concursado en cuanto a la depuración del pasivo, máxime si luego se declaró la quiebra de su asistido y ésta concluyó por el avenimiento logrado en base exclusiva a los esfuerzos de la sindicatura. Tratándose de un inmueble rural valuado durante el concurso preventivo en moneda de las denominadas "fuertes" en el caso, dólar estadounidense-, el destinatario de una regulación de honorarios no puede agraviarse por la diferencia existente entre el valor del signo de curso legal y el de mercado de la divisa empleada en dicha valuación, sugerida por el propio beneficiario en forma coincidente con la opinión del síndico, el fallido y el juez concursal, pues se trata de una contingencia crematística asumida en forma deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz para mantener a valores constantes el precio de un bien dentro de la economía inflacionaria. 3. Las normas concúrsales sobre honorarios del martillero -en el caso, posibilidad de cobrar la comisión sólo del comprador- deben primar sobre lo dispuesto en las legislaciones nacionales o provinciales que regulan dicha materia, pues el martillero, en tal contexto, es un funcionario de la quiebra y el legislador ha introducido un conjunto de normas procesales para asegurar la estructura y funcionamiento del instituto falencial, sin perjuicio de que las provincias puedan reglamentarlo complementariamente, integrando o subsanando vacíos de la ley de fondo, más sin

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“Si la subasta se suspendió por orden judicial tendrá derecho el martillero al reembolso de sus gastos y al cobro de la retribución que estipula el art. 89 -Ley 7547 - el que para dicho supuesto remite al art. 55 y establece las proporciones según la tarea realizada” (Zeus R. 9, pág. 636).


MAGAZINE MCP apartarse ni desconocer o violentar la estructura que hace a la naturaleza del proceso.

1.3) EN CASO INMUEBLES:

DE

BIENES

MUEBLES

Y/U

OTROS

BIENES

NO

En estos también se presenta el inconveniente para determinar la base de cálculo a fin de obtener el honorario, ya que generalmente salen a la venta sin base y al mejor postor. a) Para esta mejor diligencia de la vista solicitamos acreditar información indicando características del mismo bien, o similar y su precio en el mercado. b) En caso de automotores adjuntar su valor en tabla. 2) REMATE DE HACIENDA “A los actos de remate de hacienda le son aplicables las normas de la Ley 20.266 (Adía, XXXIII-B, 1384) relativas al ejercicio de la profesión de martillero, a tenor de cuyo art., ante la ausencia del propietario de los animales en el remate, la firma accionada actúo como consignataria.-” C. Apel. C.C., Mercedes, Sala II, 03-09-1985. Vescio, Osvaldo y Otro c/Ganaderos de Lujan S.A. La Ley, 1986- A,541.

Los Derechos del Rematador Comisionista: En primer lugar percibir la comisión al precio de la subasta. Si se le revoca la orden de rematar, o se le cambian las condiciones y por eso se suspende el remate, el comisionista tiene derecho a percibir media comisión3) HONORARIOS DEL MCP EN BASE A LA LABOR EFECTUADA La retribución aludida está reglamentada en el artículo 89 de la Ley 7547, estableciendo las siguientes proporciones: a) Mediando solo la aceptación del cargo: 25%. b) Previo a la publicación de edictos y habiéndose constatado la existencia de los bienes a subastar o tomado posesión de los mismos: el 40%. c) Iniciada la publicación de edictos, cumplimentados los actos a que refiere el inciso anterior y solicitados en su caso los informes registrables correspondientes: el 60%. Además de lo expresado, debe tenerse en cuenta para la regulación de la falsa Comisión, lo siguiente: 1) El honorario mínimo, y 2) Que en los casos de cálculo (avalúo fiscal), corresponda en función parámetros indicados en 4. HONORARIOS INMUEBLES).

inmuebles debe obtenerse el 6% sobre la base de y al monto resultante aplicar el porcentaje que de la tarea desarrollada por el MCP dentro de los los incisos a), b) y c) precedentes.

POR

SUSPENSIÓN

DE

REMATES

(Caso

de

Apreciamos en la mayoría de las causas (por no decir en todas) donde debemos dictaminar sobre los casos enunciados, que cuando los Juzgados regulan este Honorario - sea porque el deudor canceló la deuda o se arribó a Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional algún acuerdo entre las partes - consideran el 3% del avalúo fiscal o una cifra muy similar. El criterio que sustentamos consiste en que la regulación debe ser del 6% de dicho avalúo y en base a: a) El art. 88 de la Ley 7547 determina que en los remates judiciales regirá el arancel previsto en el Art. 63 de la misma norma legal, el que dispone en su inc. 1.1) del punto 1, que será del 3% a cargo de cada parte (o sea el 6%) para los casos de inmuebles. b) El segundo párrafo del art. 88, expresa que "El porcentaje a cargo del vendedor será percibido por el MCP si quedare remanente una vez cubierta la planilla de capital, depreciación monetaria en su caso, intereses y costas" y a nuestro entender "es una cuestión totalmente independiente -ajena- de la regulación de la falsa comisión", puesto que se refiere pura y exclusivamente a la posibilidad de percibir el 3% a cargo del Vendedor si quedare remanente. Por consiguiente, una cosa es la regulación del Honorario (falsa comisión) a la que se ha hecho acreedor el MCP (que sin duda debe ser del 6%) y otra la posibilidad de lograr su cobro del 3% a cargo del vendedor.

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Apelación: "COMPAÑIA EMBOTELLADORA c/MINETTO Henry Armando y Otro s/D. Ejecutiva"- Expte N° 510/94- "1.- Que habiendo cumplido con su labor en la causa, solicito se regulen los honorarios profesionales –falsa comisión - del Martillero, conforme a las pautas que seguidamente se detallan, sobre de los Avalúos Fiscales actualizados que se adjuntan: a) Base sobre la cual debe determinarse: (Art. 55 inc. B.- Ley 7547). A los fines regúlatenos se tendrá en cuenta la base fijada para la venta de los bienes -esto es de los avalúos fiscales -cuya sumatoria asciende a $ 81.112,12 según surge de los informes actualizados emitidos por el SECIT, que en este acto acompaño. b) Arancel: Conforme a la norma consagrada en el art. 63 inc. 1.1 de la citada Ley, la comisión para la venta de inmuebles es de 6% (3% a cargo de cada parte). En tal sentido y confirmando la postura de esta parte respecto de la alícuota aplicable para el cálculo de la "comisión ficta" debe señalarse la jurisprudencia sentada por la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial - Sala II - en la causa "Carbajo en Von Plocki c/Bar" (Libro N° 32 A., F. 18) e "Incidente por cobro de honorarios promovido por el Mart... actuante en Banco Pcial. de Santa Fe c/Richiger - Expte. N° 111/91) "...en cuanto el arancel, reiterando el criterio adoptado en el caso jurisprudencial citado, tratándose de remate judicial rige el mismo establecido en general (primera frase art. 88 Ley 7547) o sea en el supuesto de inmuebles 3% a cargo de cada parte (inc. 1 art. 63 Ley 7547), en total 6% pero reducido el monto en proporción al trabajo realizado por el Martillero al producirse la suspensión...". c) Tarea desarrollada: En este caso la labor desarrollada por el martillero encuadra en la previsión del Art. 89 inc. b) de la Ley 7547, es decir la comisión que le hubiese correspondido en caso de venta efectiva, debe reducirse a un 40%. De acuerdo a las pautas precedentes explicitadas, tenemos que sobre la base regulatoria es de $ 81.112,12 producto de

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Por lo tanto, consideramos que cuando deba regularse falsa comisión por el motivo referido, debe aplicarse el 6% del avalúo, sin perjuicio que hubiere o no remanente. Y si no lo hay queda ya definido el honorario "para perseguir del vendedor el importe que se le adeudare", tal como lo establece el tercer párrafo del art. 88 antes citado, y no que deba solicitar el MCP una nueva regulación para perseguir al Vendedor.


MAGAZINE MCP la sumatoria de los avalúos fiscales actualizados. Aplicando sobre dicho importe la alícuota de 6%, resultaría una comisión de $ 4.866,73 para el supuesto de venta efectiva. Sin embargo, de acuerde» a ia labor desarrollada en la causa por el Martillero, ese guarismo debe ser reducido a un 40% con lo que en definitiva arribamos a la suma de $ 1.946,69 como importe a regular en concepto de falsa comisión Petitorio: 1)....2) Se regulen los honorarios profesionales -falsa comisióna favor del Martillero en la suma de $ 1.946,69.-” Fallo: “Visto: estos autos caratulados: Compañía Embotelladora Santa Fe SA c/Minetto Henry y otros s/D. Ejecutiva".- Expte. N° 162/1999- CONSIDERANDO: Que por decreto de fecha 11 de setiembre de 1998 (fs. 192). regula el Juez la falsa comisión del martillero ...en la suma de $ 1.946,70.- Contra revocatoria con apelación en subsidio (fs. 193 y vto) ...La SALA SEGUNDA DE LA CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SANTA FE, RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación y en su consecuencia confirmar el pronunciamiento venido en revisión. Regístrase, notifíquese y bajen” - (Resolución N° 39 - Folio N° 178 - Libro 39 A.) Santa Fe, 4/4/2000.-

Vistas: Tribunal Arancelario - Primera Circunscripción Santa Fe- (Fecha: 28/6/07- Acta N° 140.) ... La vista corrida en autos: HUNZINKER EDUARDO S. c/Robles Alfredo C. s/Ejecutivo" Expte. N° 1002 - Año 2001 - Juzgado Distrito CC. 6ta. Nom. SFe- y Considerando: Que, este Tribunal no puede objetar lo reclamado por la Martillera...., por ser conforme a derecho. Que se tenga presente para el cálculo de sus honorarios sobre la base de 60% del 6% del avalúo fiscal del inmueble que arroja la suma de $ 745,27 (Pesos Setecientos Cuarenta y Cinco c/27 ctvos)., no excede del 60% de los honorarios que se reguló a la actara oportunamente en fecha 05/12/05 - a fs. 39 de autos-Resuelve: 1) Que la estimación que correspondería sería la suma de $ 745,27.Sentencia: Santa Fe, 5 de Julio de 2007- Atento a los términos del dictamen emitido por el Colegio de Martilleros, revócase la regulación efectuada a fs. 195- En su lugar: En la suma de $ 745,27, regúlase la falsa comisión de la Martillera .... Por su intervención en estos autos-

NOTA: Luego de aplicar el 6% del avalúo fiscal deberá considerarse la tarea realizada por el MCP hasta el momento de la suspensión aludida y encuadrarlo dentro de los parámetros y porcentaje establecidos en los inc. a), b) o c) del art. 89 de la Ley 7547. 5. HONORARIOS MÍNIMOS: Comunicado al Poder Ejecutivo en fecha 05/05/06. Publicado en Boletín Oficial 12 y 15 de Mayo de 2006. Los honorarios mínimos vigentes para los remates de bienes inmuebles es de $ 119,02 (art. 63, punto 1, inc. 11 de la Ley 7547) y para los demás bienes de $ 59,53 (Art. 63, punto 1, inc. 1.2. al 1.8). Y los aranceles mínimos por las tasaciones es de $ 47,62 para los inmuebles (Art. 63, punto 2, inc. 2.1.), y de $ 23,88 para los muebles (Art. 63, punto 2, inc. 2.2). Art. 89 último párrafo. Honorarios mínimos por Falsa Comisión: $ 351,94.Comunicado al Poder Ejecutivo en fecha 13/02/2012 y publicado en el Boletín Oficial los días 17, 22 y 23 de febrero de 2012 Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional “Santa Fe, 13 de Febrero de 2012 VISTO: Que en los Arts. 60º, 63° y 89° de la Ley N° 7.547 se establecen importes que en su variación tienen incumbencia los Colegios profesionales regulados por esta Ley en la Provincia de Santa Fe; y CONSIDERANDO: Que los Colegios han evaluado la situación de los montos que en los artículos citados en el Visto inciden en su aplicación para lo que deben guardar una armonía en su afectación de su valorización por diversos motivos a saber: “...a) en virtud de que los importes no han sufrido variación desde hace muchos años, atento de haber sido alcanzado por la ley de convertibilidad; b) la grave situación económica suscitada por la crisis del año 2001; c) en el hecho de que, sin perjuicio de que la Ley de Convertibilidad, mantenida por la Ley N° 25.561, impide la existencia de cláusulas de indexación, actualización monetaria o repotenciación en el sector público, se ha determinado que el sistema establecido por primera vez por Decreto N° 1312/93 y actualmente en el 1295/02 a nivel nacional, no infringe dichas prohibiciones; d) en el hecho de que la Provincia de Santa Fe ha modificado el módulo tributario, y por consiguiente, los tributos que percibe;...” e) que la boleta de iniciación de juicios, ha sufrido una variación de cuarenta y cinco veces para el período abril de 1991 a la fecha; f) que tal como se afirma respecto de los anteriores puntos, la boleta de iniciación de juicio y su similar, la de aceptación de cargo, multas, son recursos genuinos para los Colegios, como así también los honorarios para los profesionales, lo que no pueden ser afectados por su carácter de propiedad; todo esto sustentado en el Decreto N° 2620/2011 del Poder Ejecutivo Provincial publicado en el Boletín Oficial el 21/11/2011; Que ello, sin embargo, “...no implica que haya quedado vedada la posibilidad de modificar los valores a los efectos de permitir que mantenga el valor que permita el cumplimiento de la función para la que fueron instituidos, sino simplemente el vedar el reflejo automático de los índices de precios.”, que Fiscalía de Estado provincial ha sustentado en el dictamen N° 0343/07, con referencia a la redeterminación de honorarios mínimos dispuestos en la Ley N° 7.547; Que la Ley N° 7547 en su artículo 64° establece en esta línea de ideas, sustentada en el párrafo anterior, que el otorgamiento de la potestad de la adecuación de los montos es por parte de los Colegios, en un todo de acuerdo al sentido que el legislador a dispuesto en esta norma; Que Fiscalía de Estado, con distinta integración subjetiva, ha sostenido en Dictamen N° 444/07, previo a la emisión del Decreto Provincia] (hoy 2620/11), que es necesario “...un informe preciso a los fines de que el Poder Ejecutivo se encuentre en condiciones de ponderar las razones que justifican el monto propuesto...”, lo cual fue aceptado en la propuesta realizada por los colegios en referencia a la variación del valor de la boleta de iniciación de juicio para procuradores y abogados; Que la variación a la entrada en vigencia de la unidad JUS desde la sanción de La Ley de convertibilidad fue para la boleta de iniciación de juicio de 10 veces y que, el mínimo de honorario de los abogados y procuradores se incrementó en 9,7 veces; Que, valorando las circunstancias apuntadas por el Poder

establecer la corrección en igual sentido de los valores previstos en los Arts. 60°, 63° y 89° de la Ley N° 7547, sobre la base de la adecuación que se realizó a partir del 01/04/2006, aplicando la variación de la boleta de iniciación de juicio dispuesta

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el Art. 12° Inciso c) en Decreto N° 2620/2011, por analogía, es conducente

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Ejecutivo que considera corresponde disponer el aumento del valor establecido en


MAGAZINE MCP por la Caja de Seguridad Social de Abogados y Procuradores que fue de 2 (dos) veces hasta la implementación de la unidad JUS por la Ley N° 12.851 Art. 32° y Acuerdo del 10.6.08, Acta N° 23, Punto 6) de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe; Que el presente puede ser dictado en virtud de las facultades conferidas a los Colegios que regula la Ley N° 7547; POR ELLO LOS COLEGIOS REGULADOS POR LA LEY N° 7547 DISPONEN: ARTICULO 1°: Que los importes dinerarios determinados en los Art. 60°, 63° y 89° de la Ley N° 7.547 estén expresados y referenciados a la Unidad JUS dispuesta en el Decreto 2620/11.- ARTICULO 2°: Establecer los siguientes valores: - Art. 60° en 169,0 JUS; - Art. 63° Inciso 1.1 en 1,6 JUS; - Art. 63° Inciso 1.2 en 0,8 JUS; - Art. 63° Inciso 2.1 en 0,7 JUS; - Art. 63° Inciso 2.2 en 0,3 JUS; - Art. 63° Inciso 2.3 en 0,3 JUS, y - Art. 89° último párrafo en 4,8 JUS.- ARTICULO 3°: Publíquese, comuníquese, y archívese. MCP Pedro A. Búsico Presidente - MCP Héctor López Presidente - MCP Marciano Bertuzzi Secretario - MCP Martin Aguiló Secretario”

Vistas: Tribunal Arancelario - Primera Circunscripción - Santa Fe - Fecha: 22/11/06- Acta N° 137.“....La vista corrida en autos: LLANES ALDO JOSE c/Veglio José Luis y Otros s/Cobro de Pesos Rubros Laborales"- Expte N° 349 - F° 89 -Año:2000-Juzgado de Primera Instancia de Circuito N° 17 - Coronda - SFe- ...y Considerando:...II. Que luego del análisis este Tribunal Arancelario, aplicando lo normado en el art. 89 de la Ley 7547, el monto máximo a regular sobre los correspondientes al letrado de la Actora es de $ 1.415,40 y en concordancia con lo establecido en el art. 89. inciso a) el monto tomado como base del avalúo fiscal y teniendo en cuenta que son "Derechos y Acciones" sobre el inmueble (25% x 10% del avalúo fiscal) es de $ 127,73- Resuelve: 1) Que la estimación que corresponde sería el monto mínimo que establece la ley, o sea la suma de $ 351,94.-” Sentencia: 29/12/06.-....III.- “Que siendo ello así, corresponde revocar la providencia atacada en la parte pertinente que fija la regulación de los honorarios del impugnante "por falsa comisión ".- En sus tales emolumentos se establecen que el tope mínimo estatuido por la ley 7547, esto es Pesos Trescientos Cincuenta y uno, con noventa y cuatro centavos ($ 351,94).-Resuelvo: Hacer lugar a la revocatoria deducida a foja 194/5, contra la providencia de fecha 29 de junio de 2006 (fs. 188), con alcance señalado precedentemente - Cód. 6 - 137 - Tomo N° 2 - F° 442 - Año: 2006 - Resolución N° 399.-”

(Continuación en segunda parte)

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Aproximaciones al nuevo Código Civil y Comercial en lo referido a la propiedad horizontal Primera Parte Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

Sumario: I.- Introducción. II.- Los fundamentos. III.- Análisis del articulado propuesto. III. A) Capítulo 1 – Disposiciones generales. III. B) Capítulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios. III. C) Capítulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.-

Conclusiones preliminares.I.- Introducción En 01/10/2014 se sancionó – finalmente – el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994, publicada en el B.O. 32.985 del 08/10/2014, con fe de erratas publicada en el B.O. del 10/10/2014) que, entre otras cuestiones de suma importancia, unifica la legislación civil y mercantil, derogando además del actual código civil – que nos seguirá rigiendo hasta el 31/12/2015 – una serie de normas, incluida la ley 13.512, generadora del régimen de la propiedad horizontal en nuestro país. En tanto la tan meneada unificación de los códigos civil y comercial presenta un nuevo capítulo en su camino de consolidación, el legislador tuvo ahora la oportunidad de consagrar en la sistematización normativa al derecho real de propiedad horizontal dentro del articulado del Código único, agregando un título más al numerus clausus de los derechos reales, siguiendo a la ya casi pacífica doctrina especializada y a la jurisprudencia también casi uniforme de los tribunales civiles de la República.-

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Así, el Título V incluye a la propiedad horizontal dentro del corpus iuris del nuevo Código Civil y Comercial, como decíamos, como un nuevo derecho

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MAGAZINE MCP real que viene a integrar el numerus clausus de las relaciones de señorío de las personas sobre las cosas27.Esta inclusión en el nuevo art.1887 conjuntamente con el reconocimiento expreso de nuevos derechos reales, tales como los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, el derecho de superficie (sin calificación alguna), la propiedad comunitaria indígena y el tiempo compartido, como asimismo la pre-horizontalidad incluida como Capítulo 10 del Título V (De la propiedad horizontal) del Libro cuarto (De los derechos reales), ha consagrado un nuevo númerus clausus comprensivo de 15 derechos reales, tres de los cuales son de garantía, que no difieren del actual art. 2503.Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la participación como condóminos de sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisión forzosa.Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que está integrado por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio28.Ya nuestros tribunales han avanzado sobre la cuestión al dirimir que "El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del Cód. Civil, que recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo partiri, que implica la idea de una partición de un edificio), y un porcentaje de cosas comunes. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo tal que forma una unidad autónoma pero que integra un mismo bloque de construcción (del fallo de primera instancia confirmado por la Cámara; el resaltado nos pertenece)29.Por otro lado, se ha progresado en algunas cuestiones como por ejemplo la tipificación legal del Consejo de Propietarios, mal llamado, en algunos reglamentos, como Consejo de Administración.27

"Esta nueva forma de propiedad inmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de materia, conceptos y principios clásicos se nos presenta como un derecho real diferente, autónomo, con reglas propias de creación y funcionamiento independientes de las que regulan los derechos reales preexistentes" Picado, Leandro, en "Presentación de la Propiedad Horizontal", pg.9/10, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), RubinzalCulzoni, Santa Fé, 2008, citando a Racciati, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", 2da. ed., Depalma, Buenos Aires, 1958, pg.3. 28 Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a Edmundo Gatti, "Teoría general de los Derechos Reales, 3ª ed., AbeledoPerrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton, "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2ª ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.29 CNCiv., Sala C, 19/09/89, LL., 1991-A-333; en el mismo sentido Juzg. 1ª Inst.Esp.Civ. y Com. Nº 22, firme, 26/07/85, LL., 1987-A-517; ED., 122-669; CNac.Civ., Sala F. 01/09/2000, in re "Consorcio Espinosa 4222/25/33/35 c/ Gandolfo, Beatriz D., Lexis Nº 1/5508309; CNac.Esp.Civ. y Com., Sala 2ª, 01/12/1986 en autos "Consorcio Ecuador 160 v. Chattas, Alberto", JA 1987-IV-591, Lexis Nº 2/33050.-

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Asimismo, en otras cuestiones y de suma importancia para el funcionamiento de la persona jurídica, se ha retrocedido, como en la consagración de la "doble" mayoría absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones o de la precaria disposición procesal, o en lo referente a la acción jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violación legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes (cfr. actual artículo 15° de la ley 13.512).Es dable manifestar que el art. 2039 del nuevo Código, abandona un principio que se da como de suyo acerca de la posibilidad de dividir horizontalmente o para mejor decir sub parcelar la propiedad, horizontal y verticalmente (cúbicamente), propio del art. 1° de la ley 13.512, prestando particular interés en determinar sobre qué cosa se ejerce este derecho y en tal sentido el art. 2037 mejora sustancialmente al artículo 1° de la ley 13.512 que limitaba dicho objeto a pisos o departamentos.Ahora se enuncia un inmueble propio que da derecho o faculta a su titular a usar, gozar y disponer material y jurídicamente del mismo y partes "comunes" de un edificio, en los casos que este Código y el reglamento de propiedad horizontal lo determinen.También se establece, acertadamente, que tanto las partes del inmueble como las facultades sobre el mismo son interdependientes y conforman un todo inescindible.II.- Los fundamentos

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De este modo, dijeron sus autores que "para permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común".-

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El anteproyecto del nuevo código fundamentaba la incorporación del entonces "Título VI. De la Propiedad horizontal" expresando que "La propiedad horizontal tiene carta de ciudadanía plasmada en la ley 13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificación del código, sólo en la legislación especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el código civil como el derecho real que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes edificios y mega-consorcios como también la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que más que un edificio en muchos casos es casi una mini población.La Comisión tomó una cantidad de normas del Proyecto de 1998".-

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MAGAZINE MCP Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y judicial, se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios "que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos".Entonces, el nuevo Código otorga al Consorcio la calidad de "persona jurídica" constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento de propiedad horizontal. Y si bien esto podría considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta la casi pacífica consideración de la opinión de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no está demás ya que se le otorga categoría legal a una idea exteriorizada en la llamada "teoría del órgano", que tanto debate y ríos de tinta otrora provocara."El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece así como un ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran"30.Por ello, el nuevo Código refleja la posición dominante de la doctrina de autores31 y judicial, basado en el art.33 del Código Civil32 y en innumerables citas jurisprudenciales33.30

Fraga, Andrés, en "Consorcio de Propietarios", pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008. 31 A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrés Palmiero, Jorge J, Llambías, Juan F. Corchón, Alberto G. Spota, Hernán Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papaño, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.32 Art. 33. Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.- Tienen carácter público: 1°. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.- 2°. Las entidades autárquicas.- 3°. La Iglesia Católica.- Tienen carácter privado: 1°. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar.- 2°. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar.- (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968).33 Entre muchos otros: Cám.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Jiménez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A, 09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 08/07/68, ED,.27-440; ibídem, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; ídem 05/03/81, JA, 1981- IV-344; Sala D, 28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; ídem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F, 29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel Á., v. Consorcio Avda. Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en "Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Díaz Vélez 4290 s/ ordinario", Lexis Nº 10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio Montevideo 60/69 vs. S.A. Cinematográfica", JA, 1991III-632, Lexis Nº 2/14199; ídem 18/02/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A294; Sala C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; ídem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L, 30/07/91, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II, 29/04/74, JA, 23-1974, síntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; ídem, 23/08/79, JA, 1980-III-615; ibídem, 26/10/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/05/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986, autos "Consorcio Perú 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-síntesis, Lexis Nº 2/37024; Cám.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1ª, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta S. v. Consorcio Aristóbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331, Lexis Nº 14/85623; Sala 2ª, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo", BA B1402203, Lexis Nº 14/9947; ídem, 06/02/79, SPLL, 1980-61; ibídem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cám.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones", Lexis Nº 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791; Cám.Nac.Com., Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975, síntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1ª, 25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/ Álvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala 1ª, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la unidad; y, se amplía la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados. Se manda que -sin implicar liberación del titular-, los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título están obligados al pago de los gastos y contribuciones.Una cláusula novedosa es la que establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios.En cuanto a asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente, el quórum y mayorías pueden lograrse más fácilmente, por adhesión. Se establece también una breve regulación de la asamblea judicial (actual art.10 de la ley 13.512).Los sub-consorcios quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son sectores con independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general; y cada sector puede tener una sub-asamblea, y puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los sub-consorcios constituyen solo una organización interna.Y, por último se agregan algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes están por comprar en régimen horizontal.Por su parte, en el Título VI. De los conjuntos inmobiliarios, constituye una novedad la introducción de los conjuntos inmobiliarios, término que abarca los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplen usos mixtos, según el texto del nuevo Código.-

síntesis, Lexis Nº 1/36333; Cám.Fed.Seg.Social, Sala 1ª, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81", Lexis Nº 1/5508636.-

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El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales – se informa -, es el de propiedad horizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales.-


MAGAZINE MCP Los fundamentos del nuevo plexo legal manifestaban que "Tiene la novedosa concepción de una regulación de disciplina, como también de régimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser más restringidos según se establezca en el reglamento; asimismo la previsión de la posible constitución de servidumbres de los conjuntos o con tercer so conjuntos inmobiliarios. Pueden preverse también limitaciones aunque no la prohibición total para la trasmisión de unidades".III.- Análisis del articulado III. A) Capítulo 1 – Disposiciones generales.El artículo 2037 del nuevo Código define a la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Título supra citado y el respectivo reglamento de propiedad horizontal de cada edificio. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.De este modo, significativamente, el texto normativo alude, indistintamente a edificio y a inmueble, vale decir el sustrato material sobre el que se asienta el derecho real.Empero, resulta contradictorio, prima facie, en ciertos casos, como en el supuesto del nuevo derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, que en el artículo 2077 del nuevo Código se establece que la unidad funcional sobre la que recae el derecho puede encontrarse en proceso de construcción, sumado al artículo 2075 que expresamente dice que cuando se configuran derechos reales, "los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial".Ante ello podría admitirse esta propiedad horizontal especial sin edificio y con unidades en construcción.Para un mejor entendimiento del texto, ese inmueble sobre el que se ejerce el derecho de propiedad horizontal es la Unidad Funcional.Entendemos confusa las "facultades" que menciona el artículo en examen, pues de tratarse de disposición material o jurídica sobre partes "comunes" sobre ellas no se tiene ninguna facultad ni jurídica ni material.Esa aparente identificación de lo exclusivo y lo común en cuanto a la posibilidad de disponer material y/o jurídicamente debería ser objeto de reforma a los fines de una mayor y mejor comprensión.El artículo 2038 expresa: "Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional".De esta manera, el estatuto consorcial consagra el estado de propiedad horizontal, finalizando con el período de la denominada, equívocamente, prehorizontalidad, que en rigor es pre-propiedad horizontal.Se consagra, de éste modo, un principio doctrinario y jurisprudencial unificado acerca de que el reglamento de propiedad es integrativo del título de propiedad horizontal34.Así, se da por terminada con la facultad de que la primera asamblea del Consorcio redacta el reglamento, como lo exigía el art. 9º de la ley 13.512, que en la práctica nunca se producía pues en base a lo que dispone el art. 1° del Decreto Reglamentario 18.734/49, que faculta a toda persona física o jurídica que se dispusiera a dividir horizontalmente un edificio construido, en construcción o a construir, a redactar el reglamento, que es lo que realmente sucede.El artículo 2039 reza: "Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla".Es de puntualizar que el nuevo Código no habla de copropiedad sobre partes comunes, como si lo hace el art. 2° de la ley 13.512, sino, que la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno y cosas y partes de uso común.Esta falta de mención a la copropiedad coincide con el criterio sustentado en el Capítulo 4 cuyo título es "Reglamento de propiedad horizontal".Así, si el derecho es de propiedad horizontal, el reglamento también es de propiedad horizontal, haciendo referencia directa a lo principal del régimen (la unidad privativa) y no a lo accesorio (el condominio de indivisión forzosa sobre partes comunes).-

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"El reglamento integra el título de dominio y configura un verdadero contrato desde que es fuente de obligaciones y derechos para sus otorgantes, concepto válido para todos los supuestos: ya sea que el reglamento se hubiera convenido por los propietarios entre sí o que lo haya redactado un solo propietario que poseyendo originariamente la totalidad haya efectuado las ventas ulteriores de departamentos sobre la base de ese reglamento", Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512; pgs. 204/5, Lexis Nexis, Bs.As., 2005. Ver C.Nac.Esp.Civ.y Com. carátula "Consorcio República de la India 3025/29/31 c/ Hurovich, Lázaro", ED, 124399, en igual sentido entre muchos otros CNac.Civ., Sala C, "Stasevich, Graciela y otro v. Vicente López 356 S.A.", DJ 2000-3-409; CNac.Esp.Civ.yCom., Sala V, 03/04/87 ED, 123-399, ll, 1988-A-258, DJ, 1988- 2-26, JA, 1987-IV-724; DJ 1994-I-823.-

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MAGAZINE MCP Del análisis de la segunda parte del artículo aparece que la propiedad de la unidad funcional y comprende o abarca la propiedad de la cuota parte indivisa, para ser consecuente con el art. 2037 que al definir al derecho real de propiedad horizontal, lo asienta sobre la unidad funcional que a su vez le otorga al titular la facultad de uso, goce y disposición, no solo sobre dicha unidad sino sobre las partes comunes.Entonces este nuevo ordenamiento normativo pone énfasis en el derecho de "propiedad" de la unidad privativa que faculta a su titular a usar, gozar y disponer de las partes comunes.Parecería que del sistema de comunidad con dominio exclusivo – o excluyente o privativo - sobre una unidad funcional se pasará a uno que se solidifica en el dominio privado y se extiende hacia el resto de lo comunitario o condominial. En otras palabras, hasta ahora, el régimen comunitario comprendía al dominio exclusivo y a partir de la reforma nos centramos en la propiedad individual que se proyecta sobre un sistema común.De esta forma, el nuevo Código legisla definitivamente en el artículo sub examine sobre el sometimiento de este instituto a otros espacios no destinados a viviendas, a saber: locales, oficinas, consultorios, cocheras o espacios guardacoches; etc.; al expresar "la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino…".Resulta destacable la referencia a "unidades complementarias", que por costumbre a veces plasmada en instrumentos públicos tales como el reglamento de copropiedad y escrituras de inmuebles, se desvirtuaba llamando unidades complementarias a verdaderas unidades principales y con independencia funcional y registral.El nuevo Código aclara el concepto de unidad complementaria al decir que integra lo principal formando una unidad funcional.Por su parte, el artículo 2040 legisla: "Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios".Básicamente, aquí no se difiere del art. 2 de la ley 13.512 pero se agregan algunos supuestos no contemplados en la anterior normativa como las partes comunes solo para "algunas unidades", como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificación de un mismo consorcio.Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Se fija una regla general: las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se consideran comunes.El tercer párrafo hace hincapié en cosas o partes comunes que favorecen o se afectan a una o varias unidades funcionales, de lo que se infiere que está contemplando sin decirlo a las cosas comunes de uso exclusivo, por caso el de los balcones, sin perjuicio de lo que dice respecto a éstos el artículo 2041.Y finalmente, se mantiene la idea del uso de las partes o cosas comunes conforme su destino sin generar perjuicios a los otros comuneros.El artículo 2041 regula: "Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional; g) los locales para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo".El precepto responde al actual art.2 de la ley especial que gobierna al régimen de la PH, aunque aclara decididamente que los balcones y patios solares son bienes comunes.En significativa redunda la afirmación que las cañerías de fluidos (líquidos y gaseosos) que se encuentren embutidas son "siempre" comunes, sin tener en cuenta el sector que atraviesan y respecto a los cableados, son comunes hasta la entrada a cada unidad funcional. No olvidemos que estas cuestiones registran un alto grado de conflictividad en la vida consorcial, por lo que es más que bienvenida su incorporación.-

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A su vez, el artículo 2042 expresa: "Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo".-

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Como en el actual régimen legal aplicable, la enumeración de cosas y partes "necesariamente" (la necesariedad hoy es indispensabilidad en la ley 13.512) comunes es enunciativa.-


MAGAZINE MCP Este artículo puede saber a innecesario pues por un lado, toda cosa que tenga un beneficio común es necesariamente común y por otro lado todo aquello sobre el que una persona no pueda atribuirse la propiedad exclusiva, es común, careciendo en absoluto de importancia si son o no indispensables. Aunque si se adecua a la tipología de los nuevos edificios que se construyen con amenities.El artículo 2043 plantea: "Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada".En éste precepto no se modifica sustancialmente el régimen actual, generalmente establecido en los reglamentos de copropiedad y administración aunque es de destacar la explicitación que se hace de que los revestimientos son cosas propias, privativas o exclusivas "incluso de los balcones".De este modo podrá zanjarse los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio acerca de quién debe hacerse cargo del costo de la conservación y la reparación del balcón.El nuevo artículo plasma un principio sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, respecto que si el daño se produce en los revestimientos, en el solado, la responsabilidad de la conservación y reparación corresponde al titular dominial, y más allá de ello, al consorcio.El artículo 2044 reza: "Consorcio. El conjunto de los propietarios de unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario".-

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Aquí se innova al darle al Consejo de Propietarios carácter de órgano del Consorcio, ahora establecido por ley. Hasta ahora, los consejos eran creaciones convencionales – mediante el estatuto organizador – o asamblearias. Si bien conforme la denominada teoría "organicista" sólo la Asamblea de propietarios tendría tal carácter debido a que es la que forma la voluntad del ente, se puede decir sin hesitación que el nuevo Código es claro al darle a los tres sujetos – asamblea, consejo y administrador- la característica de "órgano" del Consorcio. Y esto está muy bien para ponerlos a cada uno en el marco de sus funciones que luego veremos, en un pie de igualdad estatutaria.Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Es dable señalar que también la personalidad del consorcio termina, además de lo puntualizado en el último párrafo del precepto, por la destrucción total o la demolición del edificio transformándose en un condominio sobre lo que queda, desapareciendo como persona jurídica.Ahora bien, la expresión "o por resolución judicial" dará lugar a entender que el Consorcio puede, asimismo, desaparecer por la declaración de su quiebra, abriendo embozadamente un debate de larga data y pronunciamientos encontrados de los tribunales35.III.B) Capítulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.Expresa el artículo 2045: "Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas".Esta norma reafirma el principio del carácter principal y accesorio de las cosas privativas y comunes respectivamente y la inseparabilidad entre ambas, agregando a la unidad complementaria, que como tal, sigue la suerte de la principal.El artículo 2046 regla: "Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".En el inciso a) surge un nuevo instrumento privado de reglamentación de la convivencia o vida del consorcio, que es el reglamento interno, que de existir – por estar contemplado en el reglamento o ser consagrado por vía asamblearia - deberá ser acatado por los consortes al igual que al estatuto.-

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Por la negativa a la concursalidad del consorcio de copropietarios ver el fallo con fecha 30/10/1996 de la Cám.Nac.Com., Sala A, en autos "Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724. Le pide la quiebra Ramírez, Eva María", ED, 171-60; Revista del Notariado, Nº 851, enero-marzo 1998, pág.133 .Sintéticamente el decisorio abordó la caracterización del consorcio de copropietarios como persona jurídica -la cual reconoció sin retaceos- pero rechazó el pedido de quiebra formulado por un acreedor contra el consorcio por considerar que previamente debió haberse constituido en mora a todos y cada uno de los consorcistas. Por la afirmativa C.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª, 22/04/1969, JA 5-1970-649, la que admitió el concurso civil de un consorcio insolvente, con fundamento en que el consorcio de copropietarios es un verdadero sujetos de derecho, que goza de capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, actúa por intermedio de su órgano de representación y decide en asamblea. En doctrina ver Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512, págs. 265/8, LexisNexis, 2005, Bs.As. y Costantino, Juan Antonio, Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad, MJ-DOC-390- AR.-

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MAGAZINE MCP Aunque, sin lugar a dudas, éste instrumento es de jerarquía inferior al reglamento de propiedad, instrumento público que integra el título.Si bien esta norma, en su inciso c) concluye con la discussio sobre si existen expensas comunes ordinarias y extraordinarias (a nuestro parecer todas las expensas son comunes y propias del sistema, aunque los gastos pueden clasificarse en ordinarios y extraordinarios), señala la obligatoriedad del pago de las expensas "extraordinarias" debiendo aclarar que en tanto y en cuanto sean decididas por la asamblea de propietarios, en vista a lo normado en el art. 2048, como veremos infra.Las obligaciones estatuidas en el precepto en análisis no hace más que receptar las mandas establecidas en la mayoría de los actuales reglamentos, no obstante es de mencionar que el inciso f) no es desdeñable en absoluto al tiempo de tener que intimar de pago en el juicio de cobro de expensas comunes, pues se infiere de la norma que el domicilio real del propietario demandado es siempre el de la unidad, excepto que fehacientemente dicho titular constituya uno diferente (ver más adelante comentario al art.2067, inciso i, en lo que respecta al Registro de Propietarios).El artículo 2047 predica: "Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad y administración; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales".Claramente, está tomado del art.6º de la ley 13.512, que hoy rige.Por su lado, el nuevo artículo 2048 establece: "Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".De esta manera, se concluye sobre la tenida referida a que no existen expensas ordinarias o extraordinarias, sino sólo expensas comunes que derivan en gastos ordinarios y extraordinarios, según su finalidad. Pero, reiteramos, las expensas extraordinarias tienen la particularidad que deben ser impuestas por resolución asamblearia.Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Notorio es que aparece por primera vez contemplada la situación de las personas minusválidas dentro de los consorcios, conteste con la normativa formal y material referida a accesibilidad.El artículo 2049 precisa: "Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".Esta norma no dista de los principios emergentes de la ley 13.512 en lo referido a que el abandono de la unidad de la que proviene la deuda de expensas, su transferencia por cualquier título oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial) no produce la extinción de dicha deuda, ni siquiera las devengadas antes de su adquisición.Al decir que el propietario no puede liberarse de la deuda de expensas aun por venta "forzada" incluye la subasta judicial, que hasta hace unos años producía la extinción total de toda deuda anterior tanto de impuestos, tasa y contribuciones como de expensas comunes, aplicando el principio de subrogación real (el privilegio pasaba de la cosa al precio).A partir de los fallos "Banco Rio de la Plata (Suc. Atlántica) c/ Alonso, Raúl Alberto y otro s/ Ejecución Hipotecaria" dictado por la SCBA el 13/07/199936 y "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución Hipotecaria", de la Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal en pleno, de fecha 18/02/199937, aun por consideraciones sustancialmente diferentes (obligación propter rem para la Suprema Corte de Buenos Aires y obligación personal para la Cámara capitalina en plenario), arribaban a la misma conclusión: el comprador en subasta debe hacerse cargo del saldo insoluto del precio, por aplicación de los artículos 17 de la ley 13512 y el art. 3266 del actual Código Civil.-

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LLBA. 1999-1006; MJ-JU-M-3995-AR "Por su parte, y en armonía con lo antes dicho, el art. 568 del Código Procesal Civil y Comercial dispone como recaudo para decretar la subasta de un inmueble sujeto al régimen de la propiedad horizontal, que deberá requerirse —entre otras cosas informe sobre la deuda por expensas comunes. De tal manera obligatoriamente debe conocerse, previamente al remate, cuál es la deuda por el concepto expresado, pues deberá ser cancelada previamente a la escrituración o inscripción, al igual que los impuestos que gravan la propiedad (Bustos Berrondo, H., "Juicio Ejecutivo", 6a. edición, pág. 545)" Doctrina legal aplicable en la Pcia. de Bs. As.37 DJ 1999-1-881; MJ-JU-E-12550-AR; EDJ12550: "No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512".-

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MAGAZINE MCP La otra incorporación al eximir – parcialmente determinadas unidades determinados servicios o

texto legal que resulta importante es que se puede - por conducto del reglamento de propiedad a del pago de expensas, por no tener acceso a sectores del edificio.-

Esta exoneración debe ser "causada", vale expresar que para ser pasible de ella la unidad funcional no debe tener acceso a ciertos sectores del inmueble o a determinados servicios, dando por tierra la injusta redacción de muchos reglamentos en los que los redactores originarios (por lo general, los constructores) eximían a sus unidades, no obstante gozar de todos los servicios del edificio.Por ende se penetra en un principio liminar de la propiedad horizontal cual es que la eximición de pago de expensas comunes, debe corresponder a servicios no gozados o a impedimento de utilización de sectores comunes.En el artículo 2050 se legisla: "Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título".Se amplía el espectro con la posibilidad de reclamar la deuda de expensas comunes al usufructuario, que es quien en definitiva usa y goza del inmueble, y porque la obligación de pago emerge no de la calidad de titular registral sino de la posesión del bien.Que sólo recaiga la obligación sobre el nudo propietario, como hoy en día, representa una injusticia pues solo ostenta el dominio directo del bien, mientras que el dominio útil está en cabeza del usufructuario.En lo referente a hacer extensiva la legitimación pasiva al simple ostentador de un derecho personal (locatario, comodatario; etc.) no deviene cuestionable, aunque difícilmente una acción judicial se dirigirá contra estos obligados, dada la inseguridad sobre la existencia de un patrimonio a agredir, cuando demandando al propietario se encuentra que existe un inmueble en garantía, y que el comprador en una eventual subasta, deberá hacerse cargo del saldo insoluto, si lo hubiere.III.C) Capítulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.Dice el artículo 2051: "Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa".Este artículo es similar a las obras nuevas sobre partes comunes del art. 8º de la ley 13512, empero se agrega un requisito previo: un informe técnico antes de la celebración de la asamblea que decidirá sobre la cuestión.Si bien no se determina qué clase de mayoría es la aplicable, se deduce que es la absoluta (mitad más del total de comuneros) en consonancia con el principio que fija dicha mayoría para las resoluciones que no requieran mayorías especiales, según lo dispone este Título.En el resto del artículo no difiere sustancialmente de la vigente norma.Asimismo, el artículo 2052 establece: "Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario".La norma amplia y aclara que sujetos pueden ser autores de la obra pues además del copropietario incluye al consorcio.Implica una excepción al artículo anterior, puesto que establece la unanimidad de los propietarios del consorcio, cuando esa obra - llevada a cabo por el propietario o por el consorcio – gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un propietario en su interés particular.El artículo 2053 menciona: "Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos".-

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Por su lado, el artículo 2054 abarca: "Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.-

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En línea con el artículo precedente, predica expresamente sobre un principio postulado en doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que se refiere a la asunción de gastos producidos como consecuencia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de modificación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.-


MAGAZINE MCP Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario".La regla modifica el art. 8º, en su tercer párrafo, de la ley 13.512 pero con idéntica télesis.Así, declara que las reparaciones urgentes efectuadas por los propietarios ante la ausencia del administrador y ahora agregando también al Consejo de Propietarios, sobre cosas y partes comunes, las efectúa en carácter de gestor de negocios, no requiriéndose ya el casi imposible consentimiento del resto de los propietarios.Sin embargo, de resultar el gasto injustificado el consorcio puede negar el Consorcio el reintegro y hasta intimar que se retrotraigan los bienes a su estado preliminar, asumiendo los costos el propietario.El artículo 2055 menciona: "Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial".Este texto unifica los contenidos de los actuales arts. 12 y 16 de la ley de PH, pero reemplaza los términos: la destrucción parcial mayor desaparece para dar lugar únicamente a la destrucción del edificio y la destrucción parcial menor y la vetustez se reemplazan por el grave deterioro. Además, postula derechamente la posibilidad de liberación de la minoría por la transmisión de derechos a terceros que pretendan la reparación o reconstrucción. En su defecto, la mayoría tiene la facultad de adquirir "la parte de los disconformes", según valuación judicial, como en el actual régimen.(Continuación en segunda parte) (*) Abog. Jorge C. Resqui Pizarro. Especialista en Propiedad Horizontal. Derecho Inmobiliario y Real Estate. - Citar: elDial.com - DC1E06 Publicado el 13/11/2014 Copyright 2014 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

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Y VISTOS: éstos caratulados “CROLLA, Norberto Rubén c/Ministerio de Educación de la Nación s/amparo por mora”, expediente número FRO 3268/2015 de los registros de la Secretaría de Leyes Especiales del Juzgado Federal N° 2 de Santa Fe; de los que RESULTA: 1°.- Que Norberto Rubén Crolla, con patrocinio letrado, promueve acción de amparo por mora administrativa en los términos del artículo 28 del Decreto Ley 19549 contra el Ministerio de Educación de la Nación, pretendiendo de libre orden de ponto despacho en los expedientes identificados con los N° 9912/03 y 7756/13 resolviendo las peticiones allí planteadas.Relata que es Martillero y Corredor Público con matrícula vigente y fianza constituida ante el Colegio de martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe bajo el N° 444; que se encuentra habilitado como auxiliar de justicia – martillero, corredor, tasador- ante la Cámara de Apelaciones de Rosario para el fuero federal; que en fecha 22.03.2000 entró en vigencia la ley 25028 que reformó el Decreto Ley 20266/73 y en virtud de la cual quienes habían cumplimentado con el artículo 88 del código de comercio y los artículos 1 y 3 del Decreto Ley 20266/73, por lo dispuesto por el artículo 3 de la ley 25028 se encontraban equiparados a los egresados universitarios; que el 23.11.2003 el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires realizó el reclamo ante el Ministerio de Educación de la Nación para que la carrera y título que ostenta sea incorporada a la nómina de profesiones de riego que establece el artículo 43 de la ley 24521 –Ley de Educación Superioren nombre de sus colegiados y bajo el expediente N° 9912/03.Que dichas actuaciones no fueron resueltas encontrándose conforme consulta efectuada, paralizadas en la Secretaría de Política Universitaria; que el 27.03.2013 por pieza postal N° CU-94920847-1 se presentó en dichas actuaciones como tercero interesado pidiendo participación e interponiendo pronto despacho. Que el Consejo de Universidades le remitió nota CU-610/13 de fecha 13.05.2013 por la que informa que las actuaciones se encuentran extraviadas y que van a solicitar su reconstrucción.Que a partir de las diferentes presentaciones, se formó un nuevo expediente número 7756/13 en el cual se interpuso pronto despacho recepcionado el 20.08.2014, no habiendo pronunciamiento alguno.-

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Acción de Amparo realizada al Ministerio de Educación de la Nación sobre las capacidades y competencias reservadas en las facultades legales del MCP


MAGAZINE MCP Refiere al derecho que le asiste de peticionar ante las autoridades y la obligación de la administración de resolver las cuestiones planteadas; afirma que la única acción prevista es la presente fundando su derecho en las previsiones del artículo 28 de la ley 19549, 25 y concordantes del Decreto 1759/72; Decreto Ley 16986, y Decreto 229/2000, doctrina y jurisprudencia que califica de aplicables.Asegura que en autos se configura la “mora objetiva” descripta en la norma desde que hace once años que la presentación fue sometida a consideración del Ministerio de Educación de la Nación.Que no resulta valido predicar la doctrina del “silencio denegatorio”; aclara que pretende obtener un pronunciamiento que conmine a la accionada a dar respuesta escrita al planteo cualquiera sea el tenor de la decisión adoptada; asegura que este Juzgado resulta competente, ofrece prueba, hace reserva del caso federal y solicita que oportunamente se haga lugar a la acción.2°.- Por su representante comparece el Estado Nacional – Ministerio de Educación e informa en los términos requeridos asegurando que su parte no ha dejado vencer plazos y que las actuaciones administrativas se encuentran a estudio y pendientes del Acuerdo del Consejo de Universidades que fuera requerido oportunamente; que en efecto tramitan los expedientes 9912/03 y 7756/13 relativos a la solicitud de incorporación de los títulos de Martillero y Corredor Público al régimen del artículo 43 de la ley 24521 de Educación Superior según el cual el Ministerio de Educación no puede resolver dicha solicitud sin el Acuerdo del Consejo de Universidades cuya intervención fue solicitada el 19.11.2013.Relata que dicho Consejo es un organismo colegiado creado por la ley 24521 e integrado por el Comité Ejecutivo del Consejo Universitario Nacional, por la Comisión Directiva del Consejo de Rectores de Universidades Privadas, por un representante de cada Consejo Regional de Planificación de la Educación Superior y por un representante del Consejo Federal de Educación.Que dada la naturaleza autónoma del Consejo resulta inexigible al Ministerio de Educación el pronto despacho de su Acuerdo y, por ende, que se fije judicialmente un plazo para que resuelva la petición del amparista por cuanto su mandante no puede expedirse sobre ella sin el acuerdo del Consejo.Que no obstante, se advierte que no se encuentra configurada la mora del Consejo porque su funcionamiento no se rige por las reglamentaciones de la Administración Central sino por el Reglamento Interno aprobado por Acuerdo Plenario CU 1/96 el que no prevé un plazo para que se expida sobre un asunto sometido a su consideración, por lo que debe estarse a la razonabilidad del lapso transcurrido desde el inicio de su intervención hasta el amparo del peticionario.Relata que la complejidad que supone el análisis de cuestiones académicas y de formación profesional y la proyección que tienen sobre la comunidad en general, sumado a la cargada agenda y complejidad del trámite de formación de la voluntad del Consejo justifica ampliamente los plazos transcurridos desde el 19.11.2013 a la fecha sin Acuerdo.Asegura que no existe mora administrativa, hace reserva del caso federal, ofrece pruebas y solicita que se rechace la acción, con costas.3°.- Producida la prueba oportunamente ofrecida y admitida, se dictó la providencia de autos para resolver; y Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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CONSIDERANDO que: Primero: Como ha quedado expuesto, la pretensión esgrimida por Norberto Rubén Crolla consiste en obtener un pronunciamiento judicial que ordene al Ministerio de Educación de la Nación a resolver las peticiones planteadas en los expedientes números 9912/03 (reconstrucción) y 7756/13 por encontrarse ampliamente vencidos los plazos para ello; contra la tesis se alza la accionada afirmando que la complejidad de las cuestiones objeto de las actuaciones citadas y la naturaleza de los entes involucrados, impiden hacer lugar a lo solicitado por Crolla.Segundo: Conforme lo dispuesto por el artículo 28 de la ley 19549, el que fuere parte en un expediente administrativo podrá solicitar judicialmente se libre orden de pronto despacho; dicha orden será procedente cuando la autoridad administrativa hubiere dejado vencer los plazos fijados y en caso de no existir éstos, si hubiere transcurrido un plazo que excediere de lo razonable sin emitir el dictamen o la resolución de mero trámite o de fondo que requiera el interesado. Presentado el petitorio, el juez se expedirá sobre su procedencia, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, y si lo estimare pertinente requerirá a la autoridad administrativa interviniente que, en el plazo que le fije, informe sobre las causas de la demora aducida. La decisión del juez será inapelable. Contestado el requerimiento o vencido el plazo sin que se lo hubiere evacuado, se resolverá lo pertinente acerca de la mora, librando la orden si correspondiere para que la autoridad administrativa responsable despache las actuaciones en el plazo prudencial que se establezca según la naturaleza y complejidad del dictamen o trámites pendientes.Así, la acción de amparo por mora tiene por finalidad proteger al ciudadano de la inactividad de la administración, haciendo efectivo así su derecho constitucional de peticionar ante las autoridades. Presenta un doble aspecto: pedir y obtener una respuesta oportuna y fundada erigiéndose así como un derecho del interesado de acudir a la vía judicial para que se emplace a la accionada a que se expida -en el sentido en que entienda que corresponde- en forma expresa con respecto a su solicitud.Para evaluar la procedencia de esta acción es necesario entonces constatar únicamente la existencia de una petición y de la expiración del plazo previsto o uno razonable en caso de no existir plazo expreso- sin que la Administración hubiera dado curso al trámite o resolución requerida.En el caso de autos se encuentra sin resolver la petición incorporación de la carrera de Martillero y Corredor Público en el régimen del artículo 43 de la Ley de Educación Superior N° 24521 y de la prueba documental aportada por las partes, puede establecerse que la petición de Crolla fue presentada en el expediente N° 9912/03 iniciado por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires invocando el carácter de tercero interesado en la inclusión de la carrera en cuestión; que al no revestir carácter de parte en el expediente administrativo mencionado se dio a la petición el carácter de autónoma girándose al Consejo de Universidades para su tratamiento bajo el número 7756/13 y del cual se le dio vista al administrado el día 29 de julio de 2013.Al Consejo de Universidades se giró la presentación de Crolla a fin someterla a su consideración el día 19.11.2013 (fs. 56); la pretensión principal iniciada por el Colegio de Martilleros mencionado registra como último movimiento el día 02.12.2003 en que ingresó en la Secretaría de Políticas Universitarias –

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MAGAZINE MCP Asesores del Ministerio de Educación y Cultura dependencia ésta que el día 17.02.2004 en Nota SPU N° 55 le hace saber al Presidente del Colegio que “se ha tomado nota de la petición, lo que se pondrá en conocimiento del Consejo de Universidades a los efectos de su tratamiento en ocasión en que la agenda de ese Cuerpo así lo haga posible”.Más de once años después, la petición no ha sido resuelta, y aún interpretando que el plazo para dictar el acto administrativo correspondiente se inició con la presentación del Martillero Crolla de marzo de 2013, y que fuera urgida a través del pedido de pronto despacho de fecha 07 de junio de 2013, resulta claro que a la fecha de interposición de la acción -05.03.2015- y más aún a la de esta resolución se encuentra vencido holgadamente lo que puede considerarse un plazo razonable (art.28 de la ley 19.549) para el dictado de la resolución requerida que, específicamente, debe velar y actuar con los resortes a su alcance para satisfacer la legítima pretensión del peticionante.De la respuesta dada por la demandada en torno a los motivos de la demora denunciada, al sostener que su parte no ha dejado vencer plazos y que las actuaciones administrativas se encuentran a estudio y pendientes del Acuerdo del Consejo de Universidades que le fuera requerido oportunamente, asegura que el mismo fue solicitado el 19.11.2013. Pero la nota SPU 55 de fecha 17 de febrero de 2004 le hace saber al presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires que la presentación efectuada “se pondrá en conocimiento del Consejo de Universidades a los efectos de su tratamiento en ocasión en que la agenda de ese Cuerpo así lo haga posible”. Y reitero que de ello han transcurrido más de once años.La eventual complejidad de los procedimientos administrativos que invoca la demandada de ninguna manera puede justificar semejante demora que excede todas las definiciones de “razonable”, a su vez la intención de desprender al Ministerio de Educación de la Nación del Consejo de Universidades cuya intervención fuera solicitada de conformidad con el artículo 43 de la ley 24521 no lo exime de la responsabilidad de haber demorado once años en hacerlo.Tercero: Se hará lugar a la acción de amparo por mora y en consecuencia, se librará orden al Ministerio de Educación de la Nación a fin de que en el término de noventa días contados a partir de que quede firme la presente dicte resolución en el expediente administrativo número 7756/13 de titularidad de Norberto Rubén Crolla, con costas a la demandada (artículo 68 del C.P.C.C.N.).Por ello, y lo dispuesto por el art.28 de la ley 19.549; RESUELVO: Admitir la demanda entablada y en consecuencia librar orden al Ministerio de Educación de la Nación a fin de que en el término de noventa días contados a partir de que quede firme la presente dicte resolución en el expediente administrativo número 7756/13 de titularidad de Norberto Rubén Crolla, con costas a la demandada (artículo 68 del C.P.C.C.N.).- Regístrese y notifíquese. FRANCISCO MARIA MIÑO - JUEZ FEDERAL Poder Judicial de la Nación - JUZGADO FEDERAL DE SANTA FE 2 - Santa Fe, 28 de mayo de 2015

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Instituto de Subasta Judicial

La situación jurídica registrable del adquirente en subasta de un bien inmueble Luis Moisset de Espanés y Gabriel Anibal Fuster

PONENCIA 1) La “teoría del título en gestación” en materia de subasta judicial consiste en sostener que ésta como título se va gestando en diferentes momentos que a nuestro entender son básicamente dos: la realización del acto de remate y la aprobación judicial del mismo. 2) La comunicación de subasta es un acto jurídico registral que pretende anoticiar a los terceros acerca de la realización del acto de subasta a los fines de su publicidad y oponibilidad. 3) La comunicación de subasta cumple una finalidad preventiva o precautoria consistente en anoticiar a los terceros de la realización del acto de remate pero en modo alguno reviste naturaleza propia de una medida cautelar strictu sensu, de cuyos caracteres: accesoriedad, provisionalidad, mutabilidad, no participa. 4) La comunicación de que se va a realizar una subasta tiene como primer efecto “desapoderar” jurídicamente al propietario de ese bien inmueble (o registrable). 5) Practicada la comunicación de subasta el propietario desapoderado no puede de manera alguna disponer de ese bien y sus acreedores no pueden dirigirse contra éste si no obtienen previamente su reingreso ya que -al menos provisionalmente- ha salido de ese patrimonio, 6) El bien adquirido en remate y del que da cuenta el asiento de comunicación de subasta puede ser embargado mediante una medida cautelar dirigida contra el comprador en remate, toda vez que el bien en cuestión ha ingresado (al menos provisionalmente) a su patrimonio.

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7) En materia de comunicación de subasta la ley registral inmobiliaria nacional no contiene en su articulado un dispositivo como el de la ley cordobesa, lo que ha generado tratamientos dispares, confusos y hasta contradictorios que

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Esta circunstancia requiere la adaptación de la ley ritual local y de la técnica registral a fin de poderse llevar delante de manera atinada.


MAGAZINE MCP ameritan la búsqueda de una solución definitiva y única que evite más confusiones y malas interpretaciones. 8) La reforma de la ley registral inmobiliaria nacional deberían contemplar que previo a la realización del acto de remate de un bien raíz se solicitase al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado de dominio y gravámenes como así también que de manera simultánea se comunicase y ordenase tomar razón de la decisión de subastar. Gabriel Aníbal Fuster y Luis Moisset de Espanés LA SITUACIÓN JURÍDICA REGISTRABLE DEL ADQUIRENTE EN SUBASTA DE UN BIEN INMUEBLE Sumario: I. Introducción. II. La teoría del “título en gestación”. III. La comunicación de subasta. IV. La finalidad del instituto de la comunicación de subasta. V. El “desapoderamiento” del bien como efecto de la inscripción registral de la decisión de subastar. VI. ¿Es susceptible de embargo el inmueble luego de realizada la comunicación registral haber sido subastado? VII. La comunicación de subasta como “pretendida” medida cautelar o precautoria. VIII. La regulación legal. IX. Los intentos de reforma de la ley registral inmobiliaria nacional. I. INTRODUCCIÓN La subasta judicial es un instituto jurídico de naturaleza compleja y ello no escapa al aspecto registral de la figura en cuestión; en particular, en lo atinente al plazo de vigencia del asiento registral de comunicación de subasta. Este tema ha sido objeto de arduos debates doctrinarios y jurisprudenciales 38 a partir de los cuales se han generado posturas divergentes y hasta opuestas39 que es menester allanar en defensa de pilares esenciales del Derecho tales como la seguridad jurídica y la justicia. II. LA TEORÍA DEL “TÍTULO EN GESTACIÓN”40 En materia de subastas judiciales el acto de remate es el momento en que comienza a gestarse 38

Así -por ejemplo- hay pronunciamientos que admiten la caducidad de la comunicación de subasta. A saber:“(…) La comunicación de subasta fue inscripta provisoriamente y luego de las prórrogas caducó, por lo que el embargo afecta el dominio que se mantienen en cabeza del demandado. (…)” (la bastardilla nos pertenece) (Cámara Cuarta en lo Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, “Citibank NA v. Paz de la Torre, José M. y otro – Ejecutivo” – 3 de Mayo del 2006) (ver LexisNexis Córdoba 2006, Nº 7, Octubre, p. 658). “(…) En tanto la comunicación de subasta produce una inscripción provisional en los términos del inc. b del art. 9° de la LNR, le corresponde aplicar a ella los mismos plazos de caducidad. En particular, se le aplica la caducidad automática prevista en la RG 25/99… (…)”(la bastardilla nos pertenece) (Ver Daniel E. Ahumada en “Ley Registral Inmobiliaria 5771 y disposiciones técnicoregistrales” (comentada, concordada y anotada), Alveroni, Córdoba, 2002, p. 328). 39 También encontramos pronunciamientos en contra de la caducidad de la comunicación de subasta. a saber:“(…) Debemos concluir, entonces, que en la ley registral cordobesa la “anotación de remate realizado” no tiene plazo de caducidad, y en nada influye para ello el que el Registro conceda o niegue prórrogas, ya que por imperio de la ley ese asiento conservará su validez y efectos mientras se sustancie el trámite judicial. (…)” (ver Luis Moisset de Espanés en “¿Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una subasta?” – LexisNexis 2007, Nº 3, Marzo, pp. 219/220). (ver Gabriel B. Ventura en “La comunicación de subasta y el tercero registral” – LexisNexis Córdoba 2006, Nº 7, Octubre, p. 663 y siguientes). “(…) En nuestra opinión, la comunicación de subasta no caduca en virtud de la naturaleza jurídica que reviste. (…)” y “(…) En definitiva, resulta ser una anotación registral sine die. (…)” (ver Gabriel Anibal Fuster en “Estudios sobre la subasta judicial” – LexisNexis Córdoba 2007, Nº 5, Mayo, pp. 371/372). “De lo expuesto se advierte que en autos era necesario analizar a los fines de decidir el levantamiento de la cautelar, si al tiempo de su anotación por orden de la a quo, la inscripción provisoria estaba vigente o había caducado por el transcurso de los 180 días –y sus eventuales prórrogas-, previstos por las resoluciones del organismo respectivo.” (ver Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba en autos “Pailos, Juan E. c./ Jalil Hnos. SAICA – Demanda – Recurso de Casación” – Auto Interlocutorio Nº 244 de fecha 28 de Mayo de 2007) (La Ley Córdoba, Año 25, Número 1, Febrero, 2008 (con nota de Gabriel Anibal Fuster). 40 Ver Gabriel Anibal Fuster, “La ´pretendida´ caducidad de la comunicación de subasta”, trabajo citado, pp. 15/25.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional efectivamente este título complejo que es la subasta judicial. Así: “A diferencia de lo que sucede en el ámbito notarial en que por imperio del denominado Principio de Unidad de Acto todo sucede en un mismo momento, en materia judicial el título se va gestando en diferentes instancias.”. 41 Ahora bien, ¿cuándo se completa el trámite de la subasta judicial? A tal fin son necesarios cuatro momentos: 1) el acto de remate, 2) el auto aprobatorio de la subasta, 3) el pago del precio, y 4) la puesta en posesión del bien. Pero, ¿cuándo se perfecciona la subasta como título válido de adquisición y cuándo se perfecciona el derecho de dominio adquirido en subasta en cabeza del comprador en remate? Sin duda alguna responder este interrogante amerita previamente aclarar qué debe entenderse por “perfeccionamiento”, término -por cierto- que adolece de “vaguedad”42 por lo que resulta dificultoso precisar su alcance. Sobre el particular la doctrina tiene dicho: “... El perfeccionamiento del acto es uno de los puntos donde se destaca con caracteres más nítidos el remate como acto de comercio, lo que lo diferencia del remate judicial”.43 Incluso el mismo artículo 2505 del Código Civil, reformado por la ley Nº 17.71144 , resulta impreciso y se presta a confusión. Éste en su primer párrafo expresa: “La adquisición o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. …” (la bastardilla nos pertenece). A nuestro entender la expresión perfeccionamiento de la subasta alude a su completa configuración como título (causa eficiente, fuente o generadora) válido de adquisición. Por lo tanto, dado que “…la adquisición en subasta constituye un trámite complejo…”45 debemos señalar que a los fines de contar con un título válido de adquisición es necesaria la realización del acto de la subasta y la aprobación de la misma, mas deviene innecesario el pago del precio y que el adquirente sea puesto en posesión del bien rematado. Por tanto, la subasta judicial queda perfeccionada una vez reunidos estos requisitos, pero de ninguna manera supone la adquisición del dominio sobre el bien subastado, a cuyos efectos es menester contar con el modo, es decir, con el complemento fáctico indispensable para que se opere la mutación jurídico real (artículo 577 del Código Civil). Sobre el particular la jurisprudencia tiene dicho: “… La transmisión del dominio del inmueble vendido en pública subasta se perfecciona con la aprobación del remate y la toma de posesión por el comprador, requisito este último ineludible”.46

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Ver Gabriel Anibal Fuster, trabajo citado en nota anterior, p. 23. “(…) Cualidad de vago… (…)”; “vago, ga (Del lat. vagus) (…) 3.Impreciso Indeterminado. (…)”. Ver “Diccionario de la Lengua Española” de la Real Academia Española. 43 Ver Enrique M. Falcón, “Juicio ejecutivo y Ejecuciones Especiales”, Tomo I, Rubinzal Culzoni, 2003, p. 614. 44 B.O. 10 de Julio de 1968. 45 Ver Gabriel B. Ventura, “Tracto abreviado registral”, Hammurabi, Buenos Aires, 2005, p. 287. 46 Cám. Civ. Cap., sala F, L.L., 110, p. 949 En idéntico sentido se ha pronunciado la Cám. Com. Cap., sala B, J.A., 1963-I, pág. 4, nº 14 y la Cám. Nac. Paz, sala 3ª, 1961-IV, p. 362. 42

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MAGAZINE MCP También que: “…el derecho real adquirido en la subasta se perfecciona fuera del Registro apareciendo el recaudo de la inscripción prevista en el art. 587 del ordenamiento procesal como forma de asegurar la continuidad del tracto y facilitarle al adquirente la realización en el ámbito registral, de los actos de disposición que emerjan de su calidad de propietario”.47 En nuestra opinión, se equivocan quienes sostienen -PODETTI, FALCÓN, VÉNICA48 que a los fines del perfeccionamiento de la subasta judicial son necesarios, además de la realización del acto de remate y del dictado del auto aprobatorio de subasta, el pago del saldo de precio y la entrega de la posesión del bien rematado49 50, pues aceptar esto implicaría afirmar equivocadamente- que el contrato de compraventa quedaría perfeccionado con el pago del precio. Debemos distinguir el perfeccionamiento de la subasta como título válido de adquisición (para lo que se requiere la realización del acto de remate y la aprobación de la subasta) del perfeccionamiento del derecho real de dominio en cabeza del comprador en remate (que exige el pago del precio y la entrega de la posesión del bien rematado al adquirente en subasta).51 Morello recuerda que “…la CSN, en muy lejanos pronunciamientos (25-4-876, Fallos v. 17, p. 325; 14-4-894, Fallos, v. 55, p. 272), con relación a la compraventa que se lleva a cabo en subasta judicial, había dicho ya que la escritura en estos casos, sólo importa la autenticación ex post facto del remate, y no del contrato, desde que la compra en remate público constituye una convención perfecta; cuando va seguido de la tradición, transfiere el dominio al comprador…” (la bastardilla nos pertenece).52 Además, lo dicho resulta avalado a poco que recordemos las reglas de la compraventa -que le resultan aplicables a la subasta judicial por analogía 53-, 47

Ver Cámara Nacional civil, Sala B, febrero 27 de 2.001, autos “G.C.B.A. c./ Miyayi S.A.”. Señala Vénica que: “(…) Para que se opere el perfeccionamiento de la venta es necesario: la aprobación de la subasta, el pago total del precio, y la toma de posesión de los bienes. (…)”, y luego reitera: “(…) En definitiva, el perfeccionamiento de la venta sólo se produce con: aprobación de la subasta, pago total del precio y otorgamiento de la posesión. (…)” (ver Oscar Hugo Vénica, “La subasta judicial en Córdoba”, de. Lerner, Córdoba, 3ª edición. 1998, p. 165). 49 En este sentido se han pronunciado fallos como el siguiente: “(…) …la transmisión del dominio por venta judicial queda perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio y la entrega de la posesión, no siendo imprescindible, aún frente a terceros, el requisito de la escritura pública ni la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente.” (Cámara Nacional de Apelaciones lo Comercial, sala E; 23 marzo de 2004; “Florencia Capital Markets S.A. c./ Deirmendjian, Luciano M. y otro”, DJ. 2004-2, p. 1286). 50 Si para que haya compraventa es necesario que una parte se obligue a pagar el precio y la otra se obligue a entregar la cosa sin que sea imprescindible el cumplimiento efectivo del pago y la entrega referidos, para el perfeccionamiento de la subasta no se debe requerir ni el pago del precio ni la verificación concreta de la entrega del bien. Si esto es así para quienes sostenemos que la aplicación de las reglas de la compraventa es pertinente por ser las más asimilables con más razón aún para quienes sostienen que verdaderamente la subasta judicial es una compraventa propiamente dicha. 51 En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia local en fallos como el que a continuación se transcribe: “(…) Para considerar consumado un remate, o sea para tener a los compradores como adquirentes del derecho real de dominio, requiere que se hayan cumplido tres requisitos: aprobación del remate, pago del precio y otorgamiento de la posesión. Cabe destacar que el “tradens” se desprende de la posesión cuando el tribunal ala entrega a los compradores y éstos voluntariamente la reciben. Esta subasta queda “perfeccionada” con su inscripción, y a partir de allí será oponible a terceros. (…)”; y también reza el pronunciamiento jurisprudencial referido que: “El derecho real de dominio nace para el comprador con la escritura y tradición del inmueble, y hasta tanto no sea inscripta esta escritura no es oponible a terceros. Cuando la compra acontece en un remate judicial, el auto aprobatorio sustituye la escritura y el otorgamiento de la posesión es el equivalente a la tradición.”. (Cámara Civil y Comercial de 8ª Nominación, Córdoba, 14 abril de 1993, “Astrada, Eduardo”, LLC, 1993-522, con nota de Pablo Enrique Landín). 52 Ver Augusto M. Morello, “El boleto de compraventa inmobiliaria”, 3ª. edición reelaborada y actualizada. Librería Editora Platense S.R.L. – Abeledo Perrot, 1981, nota 711, p. 439. 53 Al decir de Atienza Rodríguez empleamos el término analogía en la segunda de las nociones típicas. “No existe un único concepto de analogía, sino varios conceptos que tienen en común la idea de semejanza o similitud. Las dos nociones más significativas son: 1) la analogía como proporción, como semejanza entre relaciones; 2) la analogía 48

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Herramientas para el Ejercicio Profesional principalmente el artículo 1323 del Código de Vélez que dispone que la compraventa se configura cuando una de las partes se obliga a pagar el precio y la otra a hacer tradición de la cosa. Una cosa es que las partes se obliguen recíprocamente a pagar y entregar y otra muy distinta que efectivamente paguen el precio y entreguen el bien subastado. En el ámbito de la subasta judicial las partes quedan obligadas a pagar el precio y a hacer entrega consecuente del bien rematado desde que se celebra el acto de remate y se aprueba el mismo; a partir de ese momento queda perfeccionada la subasta judicial como título válido de adquisición. Entonces, como se podrá advertir, la teoría del título en gestación en materia de subasta implica que ésta se va configurando o perfeccionando en distintos momentos, los que comienzan con el acto de remate, prosiguen con su anoticiamiento al registro (comunicación de subasta) y concluyen con la inscripción registral definitiva del bien a nombre del comprador en remate. Incluso en el ámbito local de la provincia de Córdoba esos momentos comienzan anteriormente, con la expedición del mal llamado informe con anotación preventiva para subasta (artículo 569, inciso 3, de la ley Nº 846554 y artículo 34, párrafo tercero de la ley Nº 577155 que en la práctica es un verdadero certificado registral (judicial), como hemos de desarrollarlo infra. Estas distintas instancias se verifican en diferentes oportunidades lo que nos lleva a decir que el título se “va gestando” a lo largo del tiempo y en virtud de lo cual creemos que resulta pertinente hablar de un “título en gestación” que tiñe de complejidad a la subasta judicial como causa de adquisición. Esta falta de inmediatez entre las fases descriptas parece confundir a los intérpretes y les lleva a adjudicar caducidad al asiento registral que genera la comunicación de subasta, pretensión absolutamente errada ya que ese asiento da noticia del acto de remate a los fines de la publicidad y oponibilidad a terceros56 lo que será motivo de desarrollo más adelante en el presente trabajo. III. LA COMUNICACIÓN DE SUBASTA La ley registral inmobiliaria cordobesa57 en sus artículos 34, párrafo tercero y 35 regula la comunicación de subasta, instituto jurídico que a nivel nacional, en cambio, no ha tenido recepción legislativa..

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como argumento que permite pasar de lo particular a lo particular, de lo semejante a lo semejante. (…) (…) 2. Cuando los juristas hablan de «analogía» en relación con el proceso de interpretación y aplicación del Derecho se refieren a la segunda de las nociones antes distinguidas. (…) (…) 3. La analogía como proporción, como semejanza entre relaciones, es relevante en los procesos de descripción y explicación del Derecho, es decir, en el plano del conocimiento jurídico.” (ver Manuel Atienza Rodríguez, “Sobre la analogía en el Derecho - Ensayo de análisis de un razonamiento jurídico”, Cuadernos Cívitas, Madrid (España), 1986, pp. 179/180). 54 B.O. 8 de Junio de 1995. 55 B.O. 12 de Noviembre de 1974. 56 En este sentido tenemos dicho: “(…) …la comunicación de subasta es un acto jurídico registral por el cual se anoticia a los terceros de la realización del acto de remate a los fines de su publicidad y oponibilidad. (…)” (ver Gabriel Anibal Fuster, “Estudios sobre la subasta judicial”, LexisNexis Córdoba, Nº 5, Mayo, 2007, p. 371). 57 Ley Nº 5771 – B.O. 12 de Noviembre de 1974. 58 Ver Luis Moisset de Espanés en “¿Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una subasta?”. LexisNexis Córdoba 2007, Nº 3, Marzo, p. 218.

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Así tenemos dicho: “…destacamos la necesidad de que nuestra ley se ocupase de la publicidad registral de las subastas para llenar el vacío existente en la ley nacional.” (la bastardilla nos pertenece).58


MAGAZINE MCP La comunicación de subasta es un acto jurídico registral que pretende anoticiar a los terceros acerca de la realización del acto de remate; ello con una finalidad netamente preventiva o precautoria que en modo alguno puede llevarnos a asimilarla a una medida cautelar. Este asiento registral no está sujeto a plazo de caducidad alguno, por lo que bien podemos decir que genera una registración sine die. Sin embargo, el acto de remate está sujeto a la provisionalidad propia del acto que genera el asiento: la subasta. Es decir, el asiento se mantendrá mientras siga incólume el remate. Así, por ejemplo, si la subasta es impugnada de nulidad por un acreedor del titular registral del bien rematado y esa pretensión es acogida favorablemente por la autoridad judicial competente el asiento registral de la comunicación de subasta “caerá”59 por aplicación del principio de que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”.60 Este carácter provisional en modo alguno puede llevarnos a sostener que estamos en presencia de un acto sujeto a un plazo de caducidad. Hemos podido advertir que en la práctica cotidiana muchas veces se confunde la comunicación de subasta con la inscripción registral definitiva del bien subastado a nombre del comprador de remate. Estos son dos actos jurídicos muy diferentes y con efectos también distintos. IV. LA FINALIDAD DEL INSTITUTO DE LA COMUNICACIÓN DE SUBASTA El instituto jurídico registral de la comunicación de subasta nació -a nivel registral local en la provincia de Córdoba- como un paliativo tendiente a superar el vacío de que adolece la ley nacional, de neto corte notarial. 61 Precisamente este vacío ha hecho que se produjera la doble venta de un bien raíz, sobre lo que la jurisprudencia ya ha alertado diciendo: “... se había efectuado un remate en el marco de una ejecución de alquileres y otro posterior en la quiebra del deudor- que tuvo como resultado la existencia de dos compradores uno en cada proceso…” (la bastardilla nos pertenece).62 Así también lo señalaba diciendo: “… Veamos: en un juicio ejecutivo se subasta un lote de terreno. El comprador perfecciona su adquisición judicial. ¿Dónde consta tal acto jurídico? De modo que terceros accedan a su conocimiento. En ninguna parte. En tales condiciones, es posible que una nueva subasta se decrete en relación a tal parcela desocupada. Lo hemos visto y lo observamos asimismo con actualidad. … aparte de ello, se exhibe igualmente factible el ingreso al asiento registral de medidas cautelares -insistimos- después de realizada una subasta. Se verifica, a tenor de lo que llevamos expresado, que menester se torna adoptar algún remedio que conlleve aproximación de 59

Esto no implica una caducidad adjudicada de oficio a dicho asiento sino que es menester que se inste la cancelación de dicho asiento por la vía pertinente (actuación judicial) en un todo de acuerdo al principio de rogación de rigor. 60 Este principio encuentra su recepción normativa en nuestro Código Civil en materia obligacional en los artículos 523 a 526, del Título 4: “De las obligaciones principales y de las obligaciones accesorias”, de la Parte Primera: “De las obligaciones en general”, de la Sección Primera del Libro Segundo: “De los derechos personales en las relaciones civiles”. 61 Recordemos que los autores del Decreto – Ley Nº 11.643/63 (ratificado por Ley Nº 6.736) de la Provincia de Buenos Aires y de la Ley Registral Inmobiliaria Nacional Nº 17.801 son los mismos: los escribanos Edgardo Augusto Scotti y Miguel Norberto Falbo. 62 Ver Cámara Nacional Comercial, sala E, 8 de agosto de 2001, “García de Cárpena, Elisa N. s/ Quiebra” (La Ley, 5 abril 2002, SC y Q., p. 45, Fallo 103.521)).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional solución al marco de referencia prealudido. (…) ” (la bastardilla nos pertenece).63 Por ello a nivel provincial se contempló este instituto a fin de anoticiar el desplazamiento operado, haciéndolo oponible a terceros y evitando la doble disposición del bien. V. EL “DESAPODERAMIENTO” DEL BIEN COMO EFECTO DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA DECISIÓN DE SUBASTAR Sabido es que en materia de bienes muebles el “secuestro” del bien importa su desapoderamiento como así también que en materia de inmuebles no es posible “secuestrarlos”. Sin embargo, en lo atinente a bienes raíces la inscripción registral de la decisión que ordena la subasta tiene un efecto similar, pues la comunicación de que se va a realizar la misma importa “desapoderar” al propietario de ese bien inmueble quien a partir de entonces ya no podrá disponer de él y sus acreedores no podrán ejercitar sobre el bien en cuestión ningún derecho. Es dable advertir que en dicho supuesto no se verifica un “desapoderamiento material”, tal como resulta del secuestro de bienes muebles, sino que el desapoderamiento en materia de bienes raíces es jurídico. Este “desapoderamiento jurídico” trae aparejado que el titular del bien no pueda disponer del mismo, no resultándole posible enajenarlo, ni gravarlo. Incluso, desde ese momento deja de ser “garantía común” de otros acreedores, quienes no podrán intentar acciones en su contra. El “desapoderamiento” -en teoría- debe ser seguido en breve plazo por la subasta y adjudicación del bien a un nuevo propietario, frente a lo cual el titular registral interesado en hacer cesar esta situación debería abonar la deuda reclamada y, entonces, satisfecho su crédito, solicitar la “cancelación” de la inscripción de subasta. Tal como lo reconoce la doctrina procesalista clásica a nivel nacional – PODETTI64 y ALSINA65 - en la etapa de ejecución de sentencia firme no existe ya “caducidad” de la instancia, tal como lo refleja fielmente la regulación ritual local en el artículo 34266 de la ley Nº 8465.67 Es dable destacar que no ha llegado a nuestro conocimiento ningún caso práctico en el cual el titular “desapoderado” haya solicitado la “restitución” de los muebles secuestrados. Ahora bien, a partir del desapoderamiento del bien raíz ningún acreedor podrá con posterioridad pretender embargar esa cosa respecto de la cual el titular ya ha sido desapoderado, resultando éste el efecto que provoca el mal llamado “informe con anotación preventiva para subasta” o -más propiamente desde el

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Ver Atilio A. Diorio, “La posible publicidad registral de las subastas sobre inmuebles y muebles registrables”, Zeus, T. 75, D - 143. 64 “La caducidad no procede una vez dictada sentencia de remate que no sea susceptible de recurso, ni en los trámites de cumplimiento de la sentencia.” (la bastardilla nos pertenece) (ver J. Ramiro Podetti, “Derecho procesal civil, comercial y laboral – Tratado de las Ejecuciones”, Ediar, Buenos Aires, 1952, p. 204). 65 “c) Recordemos que en el procedimiento para la ejecución de sentencia no se produce la perención de la instancia (XXXII, 24).” (el subrayado nos pertenece) (ver Hugo Alsina, “Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial”, 2ª edición, Tomo V, Ediar, Buenos Aires, 1962, p. 128). 66 El referido dispositivo -en su parte pertinente- dispone: “Artículo 342 – Casos en que no opera. No se producirá la perención: 1) En el procedimiento de ejecución de sentencia, salvo en los incidentes…” (la bastardilla nos pertenece). 67 B.O. 8 de Junio de 1995.

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MAGAZINE MCP punto de vista del lenguaje técnico- el “certificado registral judicial”.68 Acto seguido es menester comunicar al Registro que se ha realizado la subasta (“comunicación de subasta”) y adjudicado en ella el bien a un adquirente aunque no conste todavía que se le haya hecho entrega de la posesión ni pagado el precio-, lo que reviste semejanza en algunos aspectos a la inscripción registral de una transmisión por escritura pública, que tampoco da fe de la entrega efectiva de la posesión. En fin, con la comunicación de subasta lo que se pretende es hacer saber que la inscripción depende de una decisión de un juez, como en el caso de los recursos contra resoluciones del Registro69, lo que implica que ese asiento no caduca y debe esperarse que el Tribunal resuelva el problema en cuestión. No obstante ello, aún en el supuesto de que la inscripción de subasta caducase, ello no pondría fin al “desapoderamiento” que ya se ha operado, salvo que el propietario reclamase judicialmente que se deje sin efecto la medida que lo desapoderó y obtuviese una resolución favorable a esa pretensión. En conclusión, lo importante aquí es destacar que el propietario desapoderado “no puede de manera alguna disponer de ese bien”, y que sus acreedores no pueden dirigirse contra un bien que (al menos provisionalmente) ha salido de ese patrimonio, si no obtienen previamente su reingreso al mismo. VI. ¿ES SUSCEPTIBLE DE EMBARGO EL INMUEBLE LUEGO DE REALIZADA LA COMUNICACIÓN REGISTRAL DE HABER SIDO SUBASTADO? El título de este apartado, que formulamos a modo de pregunta, pretende hacernos reflexionar sobre la posibilidad de que con posterioridad a la comunicación de subasta de un bien raíz y antes de haberse perfeccionado la inscripción registral definitiva a nombre del adquirente, el Registro tome razón de embargos dirigidos contra el comprador en remate del inmueble subastado. A nuestro entender la respuesta afirmativa se impone categóricamente, toda vez que el inmueble de que se trata ha salido del patrimonio del titular ejecutado y ha ingresado -en principio- al del adquirente (artículo 2342, inciso primero del Código Civil), todo lo cual resulta pregonado por el asiento registral de la comunicación de subasta. Sin embargo, es menester destacar que los embargos dirigidos contra el “nuevo propietario” (comprador en remate de un inmueble aún no inscripto definitivamente a su nombre) estarían sujetos a la suerte del propio acto de subasta y -en consecuencia- del asiento registral, que es fruto del principio que reza que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”. En este estadio es dable poner de relieve que los acreedores del propietario desapoderado no podrían dirigirse contra un bien que ha salido de su patrimonio -al menos provisionalmente- y, en consecuencia, los Tribunales no deberían librar oficios de embargo respecto de éste. Pero en el caso de que lo hiciesen el Registro se vería obligado a tomar razón de los embargos dirigidos contra el “anterior propietario”, pese al desapoderamiento, pero esas medidas 68

“La denominación de informe con anotación preventiva para subasta es totalmente incorrecta, toda vez que “el pretendido informe” es –en realidad- un verdadero certificado registral (judicial, en este caso) o certificado de ley, con sus consiguientes efectos jurídicos: la reserva de prioridad y el –consecuentebloqueo registral.” (ver Gabriel Anibal Fuster, “Estudios sobre la subasta judicial”, trabajo citado, p. 369). 69 Artículos 15 a 20 de la Ley Nº 5771 (B.O. 12 de Noviembre de 1974).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional quedarían supeditadas o condicionadas a los avatares propios del proceso de subasta. Procuraremos ilustrar nuestros dichos con un ejemplo concreto: Miguel inicia un proceso de ejecución de sentencia en contra de Alberto, concluyendo con la subasta de un inmueble de propiedad de éste, que es adquirido por Pablo. El Tribunal comunica al Registro de la Propiedad que se ha realizado la subas y el Registro toma razón de esta circunstancia. Mientras se tramita la etapa del proceso que permitirá concluir en la inscripción definitiva del bien raíz a nombre del comprador en remate (Pablo) ingresa al Registro un oficio de embargo dirigido en contra de éste, respecto del inmueble adquirido en subasta. El embargo es procedente y el Registro deberá tomar razón de la medida dejando constancia que se está embargando al adquirente en remate. Ahora bien, simultáneamente con la anterior medida ingresa un oficio de embargo respecto del mismo inmueble pero dirigido a nombre del titular registral ejecutado (Alberto). Nos preguntamos entonces: ¿es procedente el mismo?; ¿debe el Registro anotarlo? A nuestro entender también debe registrarse anoticiando que se gravan los derechos que pueden subsistir a favor del titular registral si la subasta es declarada nula y pide se restituya a su patrimonio el bien de que había sido desapoderado. En este punto es dable efectuar algunas reflexiones. Al titular registral “subastado” no le importará -en principio- el nuevo embargo anotado (es decir, el dirigido en su contra) por lo que poco interés tendrá en la conclusión o no del trámite de subasta. Por otro lado, al comprador en remate tampoco le interesará -en principio terminar el proceso de inscripción definitiva del bien a su nombre, porque el embargo dirigido en su contra puede privarlo de él. ¿Qué paliativo encontraremos a esta anómala situación? La respuesta la brinda el propio Código con sus previsiones sobre la acción subrogatoria. a) Por una parte el embargante del titular registral ejecutado, que tiene interés en que el bien reingrese al patrimonio de su deudor, puede subrogarse en los derechos de ése prosiguiendo adelante con los trámites de nulidad de la subasta y cese del desapoderamiento. b) Por la otra, el acreedor del adquirente en subasta, si éste no prosigue con los trámites de inscripción puede subrogarse en sus derechos y hacerlo él, para de esa manera, obtenida la inscripción definitiva, quedará despejado el camino para que haga efectivo su crédito. COMO

“PRETENDIDA”

MEDIDA

Respecto de la comunicación de subasta es menester advertir que en la Provincia de Córdoba existía hasta hace poco tiempo normativa reglamentaria que le daba el tratamiento de una medida o providencia cautelar 70 cuyo plazo de vigencia era de cinco años (Artículo 37 de la Ley Nº 17.80171. 70

Al respecto ver: 1) Resolución General Nº 14, del Registro General de la Provincia dictada con fecha 28 de Noviembre de 2005; 2) desde artículo 35.1. hasta el artículo 35.3. (Capítulo IV - Bajo el acápite: “Inscripciones preventivas y provisorias” del Reglamento Registral) – Resolución General Nº 1 del veintidós de Septiembre del año

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SUBASTA

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VII. LA COMUNICACIÓN DE CAUTELAR O PRECAUTORIA


MAGAZINE MCP Éste ha sido hasta hace algún tiempo -insistimos- el criterio de la Dirección General del Registro General de la Provincia de Córdoba que ha considerado que la comunicación de subasta debía ser tratada como una providencia cautelar.72 Ahora bien, ¿es correcto brindarle este tratamiento? Previo a contestar esta pregunta es menester recordar que hasta tanto se haya completado el trámite de subasta mediante el dictado del auto aprobatorio de la misma (y según otros también con el pago del precio y la puesta en posesión del bien subastado) el título de adquisición se encuentra incompleto o en gestación. Recién una vez completado el procedimiento de perfeccionamiento de la subasta tendremos un título suficiente a los fines de la adquisición del derecho de dominio sobre el bien rematado. En esta etapa de “gestación” del título la comunicación de subasta cumple una finalidad preventiva o precautoria consistente en anoticiar a los terceros acerca de la realización de la subasta, pero en modo alguno puede ser considerada como una medida cautelar en sentido estricto. Una cosa es que la comunicación de subasta cumpla una finalidad preventiva y otra muy distinta que sea una medida cautelar. Pero, ¿en qué consiste esta finalidad precautoria o preventiva? En anoticiar a los terceros acerca de la realización de la subasta, a los fines de su oponibilidad. Hecha esta aclaración podemos responder la pregunta sobre si es correcto tratar a la comunicación de subasta como una providencia cautelar diciendo que no, pues la comunicación de subasta es un acto jurídico registral y -por tanto- de naturaleza sustancial. Ello a diferencia de las medidas cautelares que revisten calidad procesal 73 y de cuyos caracteres: accesoriedad74, provisionalidad75, y mutabilidad76 la comunicación de subasta no participa. Dos Mil Seis (B.O. 27 de Septiembre 2006); 3) desde artículo 34.1. hasta el artículo 34.3. (Capítulo IV - Bajo el acápite: “Inscripciones preventivas y provisorias” del Reglamento Registral) – Resolución General Nº 1 del primero de Agosto de 2007) (B.O. 22 de Agosto de 2007). 71 B.O. 10 de Julio de 1968. 72 Ver considerando 3.-) de la Resolución General Nº 14 del Registro General de la Provincia, dictada con fecha 28 de Noviembre de 2005, que textualmente expresa:“(…) Que siendo así, corresponde asignarle a la “comunicación de subasta” el tratamiento inherente a una providencia cautelar, toda vez que se trata de una medida provisional que tiene por fin asegurar el dictado de la resolución judicial respectiva (auto aprobatorio de la subasta) y demás diligencias pertinentes (consignación de saldo de precio, diligenciamiento de toma de posesión, etc.), de modo que éstas no se tornen ilusorias, hasta la formación del título de propiedad del adquirente en subasta. Pero es del caso que, aún así, tratándose de una “providencia cautelar” (art. 2, inc. b, LN 17.801), también está sujeta a plazos de caducidad, siendo el aplicable el estatuído en el art. 37 inc. b) de la LN 17.801; ello es, de cinco (5) años.” (la bastardilla nos pertenece). 73 “(…) En conclusión, consideramos que – como sostiene cierta jurisprudencia – las medidas cautelares son actos procesales que se adoptan antes de deducida la demanda o después de ello, para asegurar bienes o mantener situaciones de hecho existentes al tiempo de aquella y con el objeto de preservar el cumplimiento de la sentencia que, en definitiva, recaiga sobre el proceso. (…)” de Norberto J. Novellino, “Embargo y desembargo y demás medidas cautelares”, 5ª edición actualizada y ampliada, editorial La Ley, Buenos Aires, 2.005, p. 7. 74 Esta característica implica que las medidas cautelares: “(…) …están preordenadas al dictado de una ulterior providencia definitiva, o sea, al resultado práctico que aseguran preventivamente. (…)”. (CNCiv, sala A, 11 mayo de 1998, “C. de B. L., M. c./ B. L., E. O.”, La Ley, 31 julio de 1998, p. 5, fallo 97.561) 75 Que implica que mientras el trámite principal conserve su vigencia se mantendrán las medidas cautelares. En nuestro Código Procesal Civil y Comercial (Ley Nº 8.465) se encuentra consagrada esta característica en el Artículo 462. 76 Que significa que las medidas cautelares pueden ser modificadas tanto a pedido del acreedor como del propio deudor. En nuestro Código Procesal Civil y Comercial (Ley Nº 8465) se encuentra consagrada esta característica en el artículo 463.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional En efecto, en materia de medidas cautelares la figura jurídica que se encuentra más próxima a la comunicación de subasta es la anotación de litis que es una “(…) medida cautelar que tiene por objeto asegurar la publicidad de los procesos relativos a bienes inmuebles o muebles registrables, frente a la eventualidad de que las sentencias que en ellos recaigan hayan de ser opuestos a terceros adquirentes del bien litigioso o a cuyo favor se constituyó el derecho real sobre éste.”77 La comunicación de subasta ni siquiera participa de los caracteres específicos de la medida cautelar que le resulta más “asimilable”, por lo que no puede sostenerse que se trate de una medida precautoria. Pero siendo contestes con nuestros principios 78 consideramos que la norma jurídica no debe estar divorciada de la realidad que debe regular y ésta es la que debe prevalecer sobre el “purismo teórico - científico”.79 En efecto, la realidad ha hecho que encontremos folios en donde se encuentran marginados asientos que publicitan una comunicación de subasta sin brindar mayores datos80 y sin que se haya completado jamás el trámite de inscripción registral a nombre del adquirente en subasta. Nos preguntamos: ¿qué hacer frente a ello?; es decir, ¿debemos publicitar dicha comunicación de subasta en los certificados registrales81 que se solicitan para celebrar actos de mutación jurídico - real? Creemos que sí. Además, ¿qué debe hacer el registrador frente la presentación de un testimonio por el que se transfiere el dominio por parte del titular registral inscripto a un comprador cualquiera acompañado del certificado registral82 o de una copia certificada empleada al efecto en la que se publicita una comunicación de subasta en los términos señalados?, ¿debe el registrador observar el acto? Sí, debe observarlo. El problema se origina debido a la mala confección del asiento de comunicación de subasta83, ya que el mismo no brinda los datos suficientes y necesarios que debe suministrar.84 85 Pero también existen situaciones problemáticas que se

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Ver Lino Enrique Palacio, “Derecho Procesal Civil”. Tomo VIII. Procesos cautelares y voluntarios, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1985, p. 237. 78 En nuestras clases (Fuster) solemos emplear una expresión que elaboramos a partir del brocárdico latino que reza: “Ubi societas, ibi ius (Donde hay sociedad hay derecho)” y que nosotros hemos completado diciendo: “(…) …mas si el derecho no sirve a la sociedad: derecho sois sospechoso.”. 79 En este sentido solemos citar en nuestras clases la cruda expresión – fruto de su punzante y descarnada pluma - de Antonio Monasterio Gali cuando dice: “A semejanza de un profesor clínico, que empezaba su curso diciendo á los discípulos: “hasta aquí hemos visto como se curan los enfermos en los libros, vamos á ver como se mueren en sus camas” también, bajo cierto punto de vista, podría yo empezar este modesto trabajo, suponiéndole continuación de un tratado completo de derecho, diciendo: “hasta aquí hemos visto como se realiza el derecho en los libros, vamos a ver cuan difícil es conservarlo y mantenerlo en el cotidiano comercio de la vida”. (…)” (sic.). Ver “Biología de los derecho en la normalidad”, ediciones Universidad Notarial Argentina, La Plata, 1966, pp. 17/18. 80 Muchas veces decía subastado e informaba -a lo sumo- el año del remate. 81 Conocidos en la jerga registral como “notariales” aunque la denominación nos parece poco feliz. 82 Dicha conducta es absolutamente incorrecta ya que sabido es que el certificado registral es de naturaleza protocolar por imperio de lo prescripto por el artículo 41 de la Ley Orgánica Notarial Nº 4183 que reza: “Las escrituras públicas deberán extenderse en el protocolo que se formará con la colección ordenada de todos los otorgamientos efectuados durante el año y con los certificados del Registro General en la forma y condiciones establecidas por el Cód. Civil y esta ley.” (B.O. 1975). 83 Esta patología que hemos dado en llamar “deficiencia técnico - registral” obedece a causas internas del registro. 84 Esta fue la problemática que de manera eficiente - aunque, a nuestro modesto entender, no del todo correcta desde el punto de vista legal - vino a solucionar y sanear la Resolución General Nº 11/83 dictada por el Registro General de la Provincia de Córdoba, tal como lo hemos señalado en el acápite inmediato anterior. 85 En esta problemática se ha inspirado nuestro Registro a la hora de redactar el artículo 35.2. del Reglamento Registral, en el que se hace una descripción pormenorizada de los datos que deberá contener el asiento de comunicación de subasta. Seguidamente, señala el artículo 35.3 del Reglamento bajo estudio que si la comunicación de subasta se efectúa una vez vencido el plazo de la anotación preventiva la misma: “(…) …tendrá prioridad a partir de

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MAGAZINE MCP originan extra - registralmente tales como la falta de mantenimiento de la inscripción provisoria por parte del juez frente a la impugnación del acto de subasta. Otro problema que existe en nuestro medio en materia de comunicación de subasta es que los jueces suelen olvidar la exigencia que consagra el artículo 34 de la ley registral inmobiliaria provincial en su párrafo tercero cuando dice: “(…) Si el acto de subasta fuera observado, el Tribunal deberá comunicar al Registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogándose la inscripción preventiva hasta la notificación, al Registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia.”. Frente a pedidos judiciales de inscripción de bienes inmuebles a nombre de adquirentes en subasta el registrador se encuentra muchas veces con que el Tribunal jamás comunicó al Registro la observación o impugnación de la subasta. Entonces, frente a esta situación patológica, ¿qué debe hacer el registrador? Para paliar estas patologías se ha consagrado como solución dar a la comunicación de subasta el tratamiento de una providencia cautelar. Sin duda alguna, la génesis del problema se encuentra en la falta de cumplimiento por parte del juez del prístino mandato legal consagrado por la norma de referencia. Erradicarlo definitivamente exige así la necesaria colaboración de la autoridad judicial. VIIl. LA REGULACIÓN LEGAL Decíamos con anterioridad en el presente trabajo que la ley del registro de la propiedad inmueble de la provincia de Córdoba86 -en sus artículos 34, párrafo tercero y 35- regula el instituto jurídico de la comunicación de subasta, el cual a nivel nacional no ha tenido consagración normativa. La falta de una previsión legislativa registral a nivel nacional ha traído aparejado que en las distintas jurisdicciones locales se le haya dado al tema de la registración de las subastas judiciales tratamientos dispares, confusos y hasta contradictorios. Así, por ejemplo, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en la Provincia de Buenos Aires el poder judicial no requiere un informe de ley (articulo 27 de la Ley Nº 17.80187, sino que a modo de medida cautelar el juez manda registrar (más precisamente, inscribir) el “auto de subasta”. Por lo tanto, el “propietario ejecutado” no puede disponer del bien, lo que implica que el auto de subasta en cuestión termina desposeyéndolo. Pero como la inscripción del auto de subasta se realiza bajo el formato de una medida cautelar, la misma queda sujeta a sus avatares: caducidad a los cinco años (artículo 37, inciso b, de la ley Nº 17.80188), reanotación de la misma, la fecha de su ingreso. (…)”. Esto no es más que el resultado de la plena aplicación del principio de prioridad: “prior in tempore potior in iure”. Es decir, si la comunicación de subasta al Registro se efectúa una vez caduco el certificado registral judicial cae la reserva de prioridad (prioridad indirecta) y le resulta de plena aplicación la regla general de la prioridad directa (Artículos 19 y 40 de la Ley Nº 17.801). Y - finalmente - el referido dispositivo agrega: “(…) También en este supuesto la comunicación de subasta queda asimilada en su tratamiento al de una providencia cautelar, tendiente a prevenir a los terceros acerca de la situación en que se encuentra el bien y poner en su conocimiento que el misma ha sido subastado.”. 86 Ley Nº 5771 – B.O. 12 de Noviembre de 1974. 87 B.O. 10 de Julio de 1968. 88 Idem.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional etcétera. Por todo lo expuesto se impone la necesidad de buscar, a nivel nacional, la mecánica registral más apta para superar este problema adoptándose de manera uniforme en todo el país una solución definitiva que evite más confusiones y malas interpretaciones. Finalmente es menester aclarar que si bien la ley registral inmobiliaria cordobesa regula lo atinente a la comunicación de subasta. (Artículos 34, párrafo tercero y 35 de la Ley Nº 577189) no le adjudica plazo de caducidad alguno, lo que a entender -equivocadamente- por parte de algunos juristas y magistrados deviene en una laguna normativa que necesita ser superada. IX. LOS INTENTOS DE REFORMA DE LA LEY REGISTRAL INMOBILIARIA NACIONAL En estos últimos tiempos se ha estado estudiando la posibilidad de modificar la ley registral inmobiliaria nacional a fin de comprender en su tratamiento y de manera uniforme el instituto de la subasta judicial. Así se está haciendo a iniciativa del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El motivo de la modificación pretendida es que la subasta judicial (y los documentos judiciales en general) no ha tenido originariamente, ni cuenta en la actualidad con una recepción apropiada por parte de la ley registral, de clara raigambre notarial. En ese contexto se sancionó la ley registral cordobesa contemplando la expedición de un informe de manera previa a la realización de la subasta y adjudicándole al mismo un plazo de caducidad.90 Dicho informe se comporta en la realidad como un verdadero certificado registral, en este caso para fines judiciales. Sin embargo, ello no resulta del todo apropiado teniendo en cuenta que en la etapa de ejecución de sentencia no funciona el instituto de la caducidad, tal como ha sido reconocido por la doctrina procesalista -PODETTI91, ALSINA92- y la regulación ritual cordobesa en el artículo 34293 de la ley Nº 8465.94 Mal puede entonces preverse un certificado con plazo de caducidad. La razón de su consagración a nivel provincial fue la falta de tratamiento por parte de la legislación nacional de los documentos judiciales. Esa coyuntura patológica justifica la previsión local. Creemos que los intentos de modificación de la ley nacional a fin de comprender los instrumentos de origen judicial no deben olvidar estas directrices. Así debería preverse que previo a la realización del acto de remate 89

B.O. 12 de Noviembre de 1974. Más precisamente en el artículo 34 de la ley Nº 5771 que en su redacción originaria preveía un plazo de noventa (90) días, luego extendido por la ley Nº 8846 al de ciento cincuenta (150) días, agregándose la aclaración de que se trataban de días corridos y no hábiles, a fin de terminar con las controversias al respecto. 91 “La caducidad no procede una vez dictada sentencia de remate que no sea susceptible de recurso, ni en los trámites de cumplimiento de la sentencia.” (la bastardilla nos pertenece) (ver J. Ramiro Podetti, “Derecho procesal civil, comercial y laboral – Tratado de las Ejecuciones”, Ediar, Buenos Aires, 1952, p. 204). 92 “c) Recordemos que en el procedimiento para la ejecución de sentencia no se produce la perención de la instancia (XXXII, 24).” (la bastardilla nos pertenece) (ver Hugo Alsina, “Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial”, 2ª edición, Tomo V – Ejecución forzada y medidas precautorias, Ediar, Buenos Aires, 1962, p. 128). 93 El referido dispositivo -en su parte pertinente- dispone: “Artículo 342 – Casos en que no opera. No se producirá la perención: 1) En el procedimiento de ejecución de sentencia, salvo en los incidentes…” (la bastardilla nos pertenece). 94 B.O. 8 de Junio de 1995.

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MAGAZINE MCP de un bien raíz se solicitase al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado de dominio y gravámenes como así también que de manera simultánea se comunicase y ordenase tomar razón de la decisión de subastar. XV CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL - “Oscar Eduardo Sarubo” - Tema II: “Cláusulas con vocación registral inmobiliaria” - ub-Tema: II.1. “Situaciones jurídicas registrables”

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Instituto de Subasta Oficiales y Particulares

Reclamo a las municipales y comunas sobre la aplicación de la subasta Oficial como método de enajenar de los bienes públicos

MCP Marciano G. Bertuzzi y MCP Hugo J. Milia, Presidente y Secretario respectivamente, se dirigen a Ud. con motivo de la publicación aparecida en el Boletín Oficial comunicando la realización d e la venta de bienes pertenecientes a esa Comuna mediante licitación. Al respecto, consideramos pertinente llevar a su conocimiento que la Ley 7547 establece y reglamenta claramente en su Capitulo V Titulo II, la realización de Remates Oficiales para la venta de bienes del Estado (Nacional, Provincial, Municipal, Comunal, Entes, etc.), llevando ello, implícita ¡a transparencia que deben tener los actos de gobierno, ya que su realización debe ser llevada a cabo mediante éste Colegio, con la intervención de profesionales matriculados que se designan conforme a las normas legales que se citan Asimismo, entendemos oportuno hacer sabei que hemos formalizado convenios con Municipalidades, Comunas de distintas jurisdicciones y otros organismos quienes pueden referenciar y testimoniar respecto del éxito logrado en la realización de bienes muebles (sean estos chatarra o no) e inmuebles.

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Se han remitido a las localidades de San Cristóbal, Recreo, Humberto Primo, Sauce Viejo, Vera, San Jerónimo Norte, Tacural, San Carlos Sud, Franck, María Juana, Zenón Pereyra, Pueblo Esther durante este año 2015

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Sin más y solicitando tenga presente lo expuesto, hacemos propicia la oportunidad para saludar atentamente, quedando a su disposición para todo lo que estime pertinente.-


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Reclamo al Ente del Puerto de Santa Fe por la legislación a implementar en la liquidación de sus bienes públicos

MCP Marciano G. Bertuzzi y MCP Hugo Milia. Presidente y Secretario respectivamente de éste Colegio, en ejercicio de las facultades conferidas se dirigen por la presente a Ud. con el objeto de solicitar tenga a bien informa si la subasta publicitada en su página Web, programada para el día 11 de abril próximo pasado, ha sido realizada. La presente se motiva a consecuencia de la inquietud y planteos efectuados por Colegiados de esta Institución en relación a los remates que realiza el Ente Administrador Puerto de Santa Fe. Al propio tiempo y por tal motivo, consideramos oportuno reiterar para su conocimiento, que la enajenación de bienes ordenados por la Administración de. Entes Públicos, como así también el dispuesto por entidades autárquicas se encuentra legislado en la Ley Provincial n° 7547 que contempla y regula tal modalidad. Descontando el curso favorable que se sirva prestar el presente pedido, le solicitamos a su vez, una audiencia a los fines que podamos oportunamente interiorizarlos pormenorizadamente sobre el particular Asimismo, no podemos dejar de señalar la transparencia inobjetable que significa para los órganos de administración y/o conducción e mecanismo propuesto para la venta de bienes. Esperando a la brevedad posible una respuesta hacernos propicia la oportunidad para saludar con atenta consideración.

Fue recibida el pasado 30 de Abril de 2015

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Instituto de Tasación y Valuación

Cómo reconocer si una obra de arte es falsa o verdadera Por Gustavo Perino (*)

Conozca los términos clave de un negocio cada vez más atractivo.

Para entrar en el mercado con el estatus de “obra de arte”, un objeto debería ser único o, en caso de no serlo, debería ser raro. Pero para poder extender la categorización de “artístico” fuera de la definición tradicional, se deben establecer mecanismos de control de la rareza.

¿Qué pasa con el arte contemporáneo? El peritaje de las obras contemporáneas no se refiere a la autenticidad de la obra con respecto a su verdadero autor, sino a la autenticidad de su existencia en el arte, la cual no Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Todo cambio de atribución se convierte en un acontecimiento monetario y eventualmente puede ser el punto de partida de un accionar judicial. En Argentina, a nadie que posea un Koek Koek le conviene que trascienda que el 60% de la obra circulante es falsa. Aquí hay un dilema ético al que nos enfrentamos los expertos. No obstante, esta semana sucedió algo atípico: por primera vez en el último tiempo, una legendaria casa de subastas de la ciudad decidió patear el tablero y exponer en su catálogo una obra auténtica de Valentín Thibón de Libian que carecía de “pedigree” pero que acompañaba una pericia hecha por expertos de 40 carillas, en la que argumentaban técnicamente su autenticidad.

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Por lo general, el mercado de la pintura antigua está basado en obras que no están ni firmadas ni fechadas, y cuya identificación exige un largo trabajo documental. En el caso de la pintura moderna no se halla al resguardo de las obras falsas, y la admiración que despiertan ciertos artistas -como Van Gogh, por ejemplo- contribuye a multiplicarlas. Tenemos ejemplos locales, como los falsos de Koek Koek, Berni, Castagnino, Xul Solar, etc. El trabajo de peritaje necesita escapar de las iniciativas comerciales, que comprometen la independencia de los eruditos, y del bullicio de la batalla entre los “curanderos”.


MAGAZINE MCP es independiente del reconocimiento social del autor y del artista. La certificación del arte contemporáneo no se da por la atribución como en el arte catalogado sino como validación en producto artístico. Dicho de otro modo, el experto en arte contemporáneo no puede ignorar acerca de la posición de un artista en la escena nacional e internacional ni de su reputación, resultado de los créditos acumulados a partir de la interpretación de su obra, de las evaluaciones emitidas por el mundo del arte, y de las consideraciones del mercado. Cómo se valora una obra de arte: precio, rareza y el juicio de la historia. Ya sea un cuadro o una escultura, la obra que se pone a la venta debe ser singular e irremplazable, indivisible y no sustituible. ¿Qué es la tasación o valoración? Es la técnica del pronóstico del precio (tasación y valuación son sinónimos). El término “asesor” se utiliza para definir a una persona que se especializa en el asesoramiento valuatorio, quien juzga además componentes éticos y el JUSTIPRECIO. Los letrados siguen creyendo así lo reflejan las leyes, la jurisprudencia y la doctrina, explícita o implícitamente- que hay un justo precio, de naturaleza diferente y claramente distinguible de los precios que nos son justos o especulativos. La comparación es la técnica por excelencia en el pronóstico de precios. Por eso, es importante que quien asesore en el precio y la valuación sea un profesional no involucrado en el circuito comercial, ya que su información no estará condicionada por los intereses de muchos “curanderos del arte” donde se le dice a un cliente que su obra no vale, o vale poco simplemente porque no es de su interés. ¿Qué es el famoso “Pedigree” o “Procedencia”? Llamamos antecedentes a todo dato que se utiliza en una tasación o peritaje. Para considerarlo debe asegurarse su confiabilidad y fehaciencia; es decir, debe tener suficiente fuerza probatoria, aunque esto no implica necesariamente autenticidad (como tampoco implica que un antecedente falso ponga en duda directa la autenticidad de la pieza). A la mayoría de los intermediarios (afortunadamente hay excepciones) solo les basta un papel (aunque sea apócrifo) para validar una obra ya que es lo “socialmente reconocido”. La desvalorización de las replicas. La obra original resulta más importante que la réplica realizada por el mismo artista. Entre las obras de un mismo artista, que retoma exactamente el mismo tema, lo importante es descubrir cuál fue la primera, la obra original de la cual nacen las demás. En cuanto a las esculturas lo importante es la distinción principal entre la escultura de talla directa con productos únicos, y la escultura de fundición. En este último caso es a partir de un original que se realizan decenas de ejemplares en bronce, todos auténticos, ya que tienen la misma procedencia, pero no son originales. Esto genera mucha confusión. Por ello es necesario arrojar un poco de luz sobre ciertos términos muy comunes en el mundo del arte. ¿Que es una adulteración? Se le denomina a la pieza que incorpora un nuevo estado del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional objeto, que pretende engañar, simulando ser original. En cambio una falsificación es un objeto adulterado y pierde la condición de auténtico. Falso es aquel objeto que íntegramente no ha sido elaborado a quien se le atribuye; en cambio una Réplica es un objeto que por sus características se lo puede identificar lingüísticamente como copia, calco o reproducción, pudiendo obtenerse un beneficio económico acorde a la calidad del mismo, sin intención de dañar. La Imitación es un objeto copiado de otro de similares características pero no intentando atribuírselo al autor imitado, resaltando la condición de imitación. El peor de los casos es el de Plagio: un objeto copiado con estricta similitud de uno afamado, intentando adjudicárselo a un sujeto a título propio dañando al autor del original y al medio por ser un objeto falso. Para concluir podemos citar esta frase de Marcel Duchamp: “Es la rareza la que otorga el certificado artístico”. Paradójicamente, los “curanderos” muchas veces tienen obras antes sus ojos que por parecer “raras”, sentencian cual juez en un veredicto: “Eso es falso”.

FUNDAMENTACIÓN TÉCNICA ¿QUÉ ES UNA PERICIA? Aplicado a la obra de arte, realizar una pericia es el conjunto de habilidades y procedimientos técnicos que permiten definir si una obra de Arte es auténtica o no como también su estado de conservación general y su valor. Pericia: Según la RAE, es Sabiduría, práctica, experiencia y habilidad en una ciencia o arte. Hay diferentes modos de verificar la autenticidad de una pintura: La comprobación de la autenticidad a través de la evaluación contextual, estilística, lingüística, colorimétrica, compositiva y técnica con la inclusión de grafismo pictórico. 

La comprobación de la autenticidad a través de exámenes objetivos para observar el envejecimiento de la materia y soporte. 

La comprobación de la autenticidad de la pintura a través de métodos científicos instrumentales.

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El conjunto de los resultados contextuales, estilísticos, lingüísticos, compositivos, colorimétricos, técnicos, materiales y científicos permite reconocer la compatibilidad de la pintura con los datos supuestos determinando su autenticidad o la falta de los mismos para reconocerla como una obra falsa o apócrifa.

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MAGAZINE MCP Con expertiz95 y modernos equipos un cuadro puede ser sometido a análisis y técnicas instrumentales que tienen diferente grado de complejidad. En el presente informe se detallan las más comunes y más utilizadas por la ciencia del peritaje de Obra. ALCANCE TAREA PERICIAL ¿Cuáles son los Alcances e incumbencias de la tarea pericial? La tarea pericial, cumple los requerimientos de reconocer y valuar un objeto coordinando el valor material, estético y económico de las obras, partiendo de los conocimientos del cómo se produce dicho objeto, con un profundo estudio de la historia del arte y los oficios que involucran la actividad artística, el perito en Arte puede participar del dinámico mundo de los mercados, para cumplir su función ante una multiplicidad de entes desde el peritaje y valuación particular, pasando por museos, galerías, casa de antigüedades, poder judicial, seguros entre otros actores. Su función es vital para la aclaración del valor de un patrimonio artístico de propiedad privada o pública como así también para poder determinar si una pieza de arte es autentica o es falsa, atribuida o se trata de una réplica; cada uno de estos resultados arroja un valor cultural y económico distinto. El Perito es un profesional que posee las facultades de determinar autenticidad de obras como asignarles un valor de mercado por medio de una sólida formación, producto del encuentro de las humanidades y la técnica, sustentada por una base conceptual y una percepción crítica y reflexiva que le permitirá desenvolverse en todos los ámbitos vinculados al arte y en particular en el manejo de las obras de arte, antigüedades y sus mercados. Pueden desempeñarse como peritos judiciales de oficio o de parte, peritos de base a museos, asesores de casas de antigüedades, tasadores en entidades oficiales, técnicos encargados de expedir certificados de valuación a nivel nacional e internacional para bancos, compañías de seguros y casas de subastas. La tasación y peritaje de obras de arte es además un indispensable paso previo a la conclusión de acciones como la división de bienes, pues permite evitar discrepancias entre las partes y subdividir cualquier conjunto en lotes homogéneos. Un cuidadoso inventario de los bienes que se posean, ayuda al esclarecimiento y a la actualización del estado patrimonial individual, o del conjunto familiar o empresarial. Esto sólo puede ser realizados por profesionales que cubran el amplio espectro de la producción de objetos y obras de arte, un conocimiento que va desde las artes decorativas a las denominadas artes mayores, pasando por materias como vidrios artísticos, 95

La palabra expertiz se usa con un significado muy similar al de ‘pericia’, aunque a veces con el matiz añadido de estar asociado a un entorno de trabajo concreto en el que se aplican técnicas de saber hacer y se emplean herramientas informáticas concretas. Probablemente sea un calco del inglés expertise. En frases como esa es mi expertiz equivale a ‘especialidad’. En casos como tiene un amplio expertiz en el sistema operativo equivale a ‘experiencia’. Se usa tanto en femenino como en masculino, aunque parece que la expertiz tiene algo más de presencia que el expertiz. Una palabra relacionada es expertización, que equivale a ‘peritaje’. Por ejemplo, la expertización filatélica es lo mismo que el peritaje filatélico, que evalúa la autenticidad de los sellos.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional textiles, cueros, cerámica, orfebrería, gemología, armas, mobiliario, instrumentos musicales pintura, grabado y escultura como así también materias que funcionan de articulación interdisciplinaria sumamente necesaria en esta profesión, los peritos están en condiciones de acudir a laboratorios, conservadores y restauradores con el fin de poder arribar a una pericia fundamentada en hechos y análisis con rigor técnico científico. Es por todo lo expuesto, que los Peritos son los profesionales más idóneos para colaborar con la justicia debido a su imparcialidad, objetividad y alto nivel de conocimientos.

PROCEDIMIENTOS BAJA COMPLEJIDAD APERTURA DE EXPEDIENTE Se procede al relevamiento y detalle de los datos del trabajo a realizar Fecha y Lugar / Solicitante, Teléfono y Procedencia / Antecedentes de la obra y Documentación que la acompaña

Análisis del parámetro contextual: Se procede a analizar el artista desde su biografía hasta su contexto artístico, cada parámetro contiene su respectiva conclusión que permite a los investigadores proceder a continuar con el paso siguiente. 

Análisis de antecedentes: Se investiga en Interpol si la obra está denunciada en la base de datos. 

Relevamiento Obras Testigos: Para la investigación se relevan como obras testigos y que serán de carácter indubitado a obras que pertenecen a Instituciones de prestigio como algunos Museos Nacionales y Provinciales y siempre se trata de tener obras de más de un lugar para poder comparar. 

Relevamiento fotográfico: Se le realizan (por lo menos) 150 fotografías de la obra a estudiar en su anverso, reverso y demás detalles que permitan al perito hacer los análisis y proceder al método de comparación con las Obras testigos.

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Macro fotografía: El aumento y aproximación de la imagen que nos proporcionan las macrofotografías nos han revelado peculiaridades de la superficie de la pintura no perceptibles por el ojo humano en condiciones normales y que presentan datos significativos como los matices, pinceladas y texturas de las obras Analizar el estrato pictórico para ver si aparece lo suficientemente endurecido por el resecamiento del pegamento pictórico y por el color aplicado. 

Luz transmitida: No efectiva en todas las piezas debido a que su resultado estará condicionado al soporte y la carga matérica 96 de la obra. No obstante, en los casos que se puede utilizar, se puede evidenciar arrepentimientos; faltantes subyacentes; bocetos previos etc. Se coloca la lámpara IR detrás de la obra y se observa detenidamente el anverso. 

Análisis de luz de Wood o UV: El análisis y fotografías de la obra bajo luz UV permiten evaluar la entidad de las restauraciones, retoques y reconocer diferentes substancias fosforescentes, la luz ultravioleta crea una diferencia de fluorescencia cuya intensidad depende de la antigüedad del los materiales aplicados. De esta forma se ponen en evidencia retoques que ocultan perdidas de materia original que han sido hechos con una diferencia de tiempo con respecto a la ejecución de la obra original. Bajo la luz ultravioleta (U.V.), determinados materiales constitutivos de la obra de arte, tales como la cola 

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La Pintura matérica es una corriente pictórica, dentro del informalismo europeo posterior a la Segunda Guerra Mundial. Se desarrolló desde finales de los años cuarenta y principios de los años cincuenta. Se considera que surgió en Francia, con la obra de Fautrier y Dubuffet. Además del Art brut de Dubuffet, puede considerarse que es pintura matérica el especialísimo de Fontana. Francia, Italia y España son, pues, los países en los que más se ha cultivado esta pintura matérica. Su característica principal es ser una pintura abstracta que se realiza con materias diversas a las tradicionales, incluyendo en el cuadro arena, arpillera, chatarra, harapos, madera, serrín, vidrio o yeso. Además de añadirle estos materiales no tradicionales, los pintores actúan sobre la obra destruyéndola en parte con cortes, perforaciones o desgarrones. El colorido es variado. La composición se diferencia entre zonas con materia y zonas de no materia. Ya habían existido otros artistas precedentes que introdujeron en el lienzo elementos extraños a la pintura, como los dadaístas y sus objets trouvés, o los cubistas y sus collages en los que introducían cajetillas de tabaco o tiras de periódico. Los artistas posteriores al expresionismo abstracto recuperaron esta idea de introducir en la tela objetos cotidianos.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional animal, ciertos pigmentos o los barnices, son fluorescentes en diferentes gradaciones. Esto permite la identificación de alguno de ellos; la detección de materiales ajenos a la materia original, como repintes o modificaciones, especialmente importantes cuando se refieren a las firmas; o el estado de la capa de barniz, la aplicación de falsas pátinas, etc.

Superposición de filtros digitales: La utilización de filtros digitales, permite realzar aspectos de una radiografía ajustando los tonos o el contraste y así subrayar características técnicas de la obra. 

Los objetivos de estas técnicas son la obtención de datos sobre estado de conservación, técnica de ejecución (dibujo subyacente, rectificaciones en pintura o dibujo, etc.), capas internas, reutilización de materiales, biodeterioro debido a insectos, etc. Todas las imágenes obtenidas se tratan informáticamente de modo que la imagen resultante ofrezca la mayor información posible con la mejor calidad. PROCEDIMIENTOS MEDIA COMPLEJIDAD Análisis estilístico, Se realiza el análisis considerando los siguientes aspectos, realizado sobre la Obra en cuestión y las Obras testigos. Parámetro estético Para el análisis de este parámetro, tendremos en cuenta los siguientes elementos: Composición: Unidad (Organización del espacio. Ley de simetría y asimetría. Equilibrio y compensación de masas. Esquemas de composición. Sección dorada). Variedad (Similitudes formales y Contrastes. Dramatización de las posibilidades expresivas. Recursos para generar atención. Ritmo y centros de interés). 

Análisis lingüístico: Obra en Cuestión y Obras Testigos analizada bajo los siguientes parámetros 

Parámetro denotado

Parámetro connotado Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Colorimetría: Tipo de paleta y Arrastre de color.

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MAGAZINE MCP 

Las figuras retóricas utilizadas

Leyes gestálticas

PROCEDIMIENTOS ALTA COMPLEJIDAD Análisis Técnicos: Se trabaja con las técnicas no invasivas o mínimamente invasivas derivadas de la exposición de las obras de arte a radiaciones electromagnéticas de diferentes longitudes de onda (infrarrojo próximo, visible, ultravioleta, rayos X), la subsiguiente obtención de una imagen y su tratamiento posterior como también análisis químicos y físicos sobre los elementos que componen una Obra. En una primera instancia se analizará el material de uso, las herramientas utilizadas y la naturaleza del soporte. Se analizarán en la Obra en Cuestión los Material de uso, las Herramientas y el Soporte Análisis del grafismo pictórico: Con técnicas homónimas a las de la pericia caligráfica se analiza el grafismo pictórico, que es la manera de ejecutar la técnica, la forma y la gestualidad que es única para cada individuo y que nos permite observar si la obra cuestionada tiene los mismos rasgos de las obras indubitadas. Utilizamos la metodología propuesta por Juan Corradini. Los análisis detallados son los siguientes: 

Dinámica

Proceso constructivo

Interrupciones gráficas – Tiempos de ejecución

Dirección y sentido de los trazos

Empalmes y entrecruzamiento de rasgos

Morfología

Diseño

Estudio del craquelado de la capa pictórica: Análisis microscópico que se utiliza para estudiar los signos del envejecimiento del estrato pictórico; las propiedades de la craquelure (natural o artificial – Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional profunda o superficial), los pigmentos (cristalinidad, pureza, dimensión, restauración) y otros.

Ciertos estudios son realizados por Instituciones Terciarizadas: Los peritos a cargo determinan el criterio de utilización de estos estudios ya que en muchos de ellos la obra es invadida y no es inocuo desde el punto de vista de la conservación de la pieza. Estas instituciones pueden ser Museos que poseen el instrumental para realizar los estudios, INTI, CNEA. Radiografía:La radiografía pone en evidencia la forma en que han sido aplicadas las capas de pintura y algunos de los materiales empleados por su peso atómico, el ligamento del soporte, el ensamble del bastidor y posibles alteraciones ya que los rayos X atraviesan los cuerpos y pueden registrar la imagen en una placa fotográfica.

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Análisis espectroscópico: permite analizar diferentes materiales para verificar la compatibilidad con el periodo histórico estimado: pigmentos, pegamentos y lacas. Se utiliza sobre algunos pigmentos con el fin de verificar su composición.

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Reflectografía Infrarroja: La reflectografía Infrarroja permite estudiar en profundidad la pintura evidenciando dibujos básicos, cuadrados, como así también correcciones, craquelures profundas, restauraciones o materiales diferentes. El examen con la radiación infrarroja (I.R.), permite el estudio del dibujo subyacente, muestra los arrepentimientos en la composición surgidos durante el proceso de creación artística, detecta las restauraciones anteriores o intervenciones puntuales, revela detalles ocultos como inscripciones o firmas, modificaciones en éstas, etc.


MAGAZINE MCP Ejemplo: El color blanco en superficie resulta estar compuesto por blanco de plomo con sulfato de bario y blanco de zinc; por lo contrario el blanco de la preparación está constituido por albayalde y carbonato de calcio, mientras que para el color azul se ha usado el azul de Prusia.

En el caso del blanco podemos evaluar la presencia o ausencia de Blanco de Plomo o Blanco de Titanio, el primero prohibido desde 1915 y el otro utilizado recién a partir de 1920, no implica que no se siga usando hasta nuestros días el blanco de plomo, por lo que en sí mismo no es una prueba contundente y debe ser considerada gestálticamente. Espectroscopia IR: Comprobación de la edad de la madera, lienzo, del soporte o de la cornisa de una pintura. (Solo aplicable a materiales Orgánicos). Análisis físico Duroflexímetro: Evaluación de las propiedades físicas de la materia. Durómetro: El lienzo se puede someter a ser forzado con la ayuda de un instrumento especial (durómetro), si comienza a rasgarse en vez de deformarse es un signo de antigüedad del lienzo. 

Espectroscopia Raman o Láser: La espectroscopia Raman es una técnica de análisis molecular no destructiva que, sin extracción de muestras, permite la identificación directa de los materiales pictóricos que componen una obra y se basa, principalmente, en enfocar un láser sobre la zona en cuestión y recolectar y detectar la luz reemitida o dispersada por aquélla. De este modo, se obtiene un espectro, denominado espectro Raman, que es, como si de una huella dactilar se tratase, característico del material iluminado por el láser. Este espectro Raman obtenido se compara con los que tenemos almacenados en una base de datos (por eso el uso de este análisis está condicionado a la información existente en bases de datos sobre los pigmentos del artista 

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Herramientas para el Ejercicio Profesional estudiado) y que pertenecen a materiales pictóricos patrones previamente analizados.Esta comparación permite la identificación del material pictórico correspondiente al espectro Raman obtenido.

Análisis técnico de la firma: Se estudia la firma como mancha compositiva,

DIMENSIÓN

DIRECCIÓN

ENLACE

INCLINACIÓN

PRESIÓN

INTERLETRA y ALTURAS

VELOCIDAD Y RAPIDEZ

ORDEN Y REGULARIDAD

TRAZOS y RAZGOS GRÁFICOS

Evaluación de Mercado: Se procede a sacar el valor del cm lineal de las distintas obras vendidas del artista en el mercado de arte formal registrado basado en estadísticas de las ventas realizadas en las casas de Subastas del País, la Región y el mercado Internacional. Se tiene en cuenta los siguientes parámetros para realizar la valuación y nos basamos en las medidas de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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No constituye una pericia caligráfica. Solo se limita el estudio a los aspectos formales considerando los siguientes aspectos.


MAGAZINE MCP tendencia central y posición pertenecientes a la ciencia de la estadística aplicada: 

Recorrido específico de la obra en el mercado.

Especificar si se trata de obra de transición u obra neta de etapa.

Consideraciones a partir del propietario de la pieza.

Consideraciones en referencia a Pieza única.

Intervenciones específicas.

Documentación del artista.

Documentación que acompaña la obra.

Estado general de conservación.

Conclusión Final y certificación: Una vez finalizada todas las etapas de la investigación los peritos están en condiciones de emitir una conclusión final y posterior certificado de autenticidad (si correspondiera y dependiendo el tipo de pericia por ejemplo pericia de parte, pericia de oficio, etc.). (*) El autor es Licenciado en Peritaje y Valuación de Obras de Arte, egresado de la Universidad del Museo Social Argentino.

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Jurisprudencia

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Hechos Quien había adquirido una propiedad rural con boleto de compraventa inició una tercería de mejor derecho. La sentencia admitió la pretensión y ordenó levantar el embargo. Apelada la sentencia por el embargante, la Cámara revocó el decisorio. Ante ello, el tercerista dedujo recurso de inconstitucionalidad, el que fue rechazado por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza. Sumarios Rechazo de tercería de mejor derecho. Ausencia de prueba de pago del precio La tercería de mejor derecho deducida por el adquirente con boleto de compraventa debe rechazarse si, a pesar de haber acreditado la fecha cierta y la posesión, no probó el pago del 25% del precio, pues tal requisito surge de la doctrina plenaria establecida en el fallo “Fernández” —30/05/1996, LA LEY, 2006, 253,— [1]. Acreditación del pago del precio para la oponibilidad del boleto de compraventa en una tercería de mejor derecho A los fines de acreditar el 25% del pago del precio para la oponibilidad del boleto de compraventa —en el caso, en una tercería de mejor derecho— es insuficiente la manifestación del comprador en el acta de protocolización de ese instrumento, pues, al tratarse de una simple manifestación, no es oponible a terceros, máxime cuando carece de ratificación por el vendedor antes del embargo o de cualquier otro medio de prueba que la confirme. [1] La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza, en “Fernández, Ángel en j° 18.687/20.996 Fernández A. en j° 17.405 c/Coviram Ltda. s/inc. rev. s/casación”, 30/05/1996, LA LEY, 2006, 253, sostuvo que 1. El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente. 2. El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal si se cumplen los siguientes recaudos: a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o a la

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Fallo sobre tercería de mejor derecho “Si no acredita pago de precio, no hay tercería que valga”


MAGAZINE MCP apertura del concurso. b) El boleto tiene publicidad (registral o posesoria). c) El tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes. d) El tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal. 3. En el proceso concursal, las reglas anteriores no impedirán la aplicación de la normativa relativa a la acción revocatoria y el adquirente deberá cumplir con los otros recaudos expresamente previstos en el art.146 de la ley 24.522. Fallo SUPREMA CORTE DE JUSTICIA – SALA PRIMERA - PODER JUDICIAL MENDOZA foja: 144 CUIJ: 13-02123319-0((012174-11131701)) PILATO ROBERTO CESAR EN J°59412/13400 PILATO ROBERTO CESAR EN J° 58807 MIGUEL JOSE MARIA C/ PEDRO NAVARRO P/ EJEC SENT P/ TERCERIA P/ RECURSO EXT.DE INCONSTITUCIONALIDAD *102139117* En Mendoza, a dos días del mes de marzo de dos mil quince, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n° (012174-11131701), caratulada: “PILATO ROBERTO CESAR EN J°59412/13400 PILATO ROBERTO CESAR EN J° 58807 MIGUEL JOSE MARIA C/ PEDRO NAVARRO P/ EHEC SENT P/ TERCERIA P/ RECURSO EXT.DE INCONSTITUCIONALIDAD”.De conformidad con lo decretado a fojas 143 quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. JORGE HORACIO NANCLARES; segundo: DR. ALEJANDRO PEREZ HUALDE; tercero: DR. OMAR ALEJANDRO PALERMO. ANTECEDENTES: A fojas 22/30 vta., el Sr. Roberto César Pilato interpone recurso extraordinario de Inconstitucionalidad en contra de la sentencia dictada por la Segunda Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, Tributario y de Familia de la Segunda Circunscripción Judicial, a fojas 252/255 de los autos n° 13.400/59.412, caratulados: “PILATO, ROBERTO CÉSAR EN J° 58.807 “MIGUEL, JOSÉ MARÍA C/ PEDRO NAVARRO P/ EJ.DE SENTENCIA P/ TERCERÍA”.A fojas 37 se admite formalmente el recurso de Inconstitucionalidad deducido y se ordena correr traslado a la parte contraria. A fojas 43/51 vta. contestan José María Miguel y Raúl Horacio Miguel solicitando el rechazo, con costas. Asimismo, a fs. 54/58 contesta el Sr. Pedro Navarro, quien solicita la admisión del recurso interpuesto. A fs. 63 obra acumulado el expediente N° 111.341 caratulado “NAVARRO PEDRO en J° 59.412/13.400 “PILATO, ROBERTO CÉSAR en J° 58.807 MIGUEL, JOSÉ MARÍA Y MIGUEL, RAÚL HORACIO C/ NAVARRO CARRASCO, PEDRO P/ EJEC. DE SENT. P/ TERCERÍA S/ INC. CAS.”. A fojas 69/86 obran recursos de Inconstitucionalidad y Casación planteados por el Sr. Pedro Navarro en contra de la misma sentencia (dictada por la Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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Segunda Cámara Civil, Comercial, Minas, Tributario y de Familia de la Segunda Circunscripción Judicial en el expediente N° 13.400/59.412). A fojas 102 se admiten formalmente los recursos deducidos, ordenándose correr traslado a la parte contraria. A fojas 106/127 contestan José María Miguel y Raúl Horacio Miguel, por intermedio de representante legal, solicitando el rechazo de los recursos interpuestos, con costas. A fojas 135/137 vta. obra dictamen del Sr. Procurador General del Tribunal, quien aconseja el rechazo de los recursos en trato. A fojas 142 se llama al acuerdo para dictar sentencia y a fojas 143 se deja constancia del orden de estudio efectuado en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal. De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver: PRIMERA CUESTION: ¿Son procedentes los recursos de Inconstitucionalidad y Casación interpuestos? SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde? TERCERA CUESTION: Costas. A LA PRIMERA CUESTION EL DR. JORGE H. NANCLARES DIJO: I.- ANTECEDENTES DE LA CAUSA Las circunstancias relevantes para la resolución del presente recurso son, sintéticamente, las siguientes: A fs. 10/11 el Sr. Roberto César Pilato, por intermedio de representante, inicia tercería de mejor derecho sobre una propiedad rural embargada como de propiedad del Sr. Pedro Navarro Carrasco en condominio con otros, invocando que aquél le vendió el inmueble mediante boleto de compraventa, en fecha 16/06/2006 y que éste fue protocolizado el 11/04/2007, habiéndole cedido además los derechos posesorios sobre el mismo. El embargo que origina la tercería fue ordenado el día 03/08/2007. Acompaña la siguiente documentación: *Acta notarial de fecha 11/04/2007 de protocolización de contrato de compraventa, en la cual el Sr. Roberto César Pilato dice que solicita la protocolización del contrato de compraventa y manifiesta ante la escribana que a la fecha se encuentra cancelado la totalidad del precio convenido en el mencionado boleto de compraventa. Se transcribe literalmente el texto del instrumento privado. En relación al modo de pago dice la cláusula tercera que el precio total y convenido es de pesos 455.000,00, “suma que será abonada por el comprador como sigue: pesos 45.000,00 de la siguiente manera, pesos 2.800,00 mediante cheque 39231443, cargo Banco Galicia y pesos 42.200,00 en dinero en efectivo, con imputación a cuenta de precio, sirviendo el presente de formal recibo, pesos 40.000,00 el 16 de julio del corriente año, pesos 60.000,00 a los noventa días del presente y pesos 310.000,00 en diez cuotas iguales, mensuales y consecutivas de pesos 31.000,00 cada una, venciendo la primera de en el momento de la aprobación del plano de mensura, fijándose el día 15 de los meses siguientes para el vencimiento de las restantes”. En la cláusula cuarta se acuerda lo relativo a la posesión en los siguientes términos: “la posesión del inmueble se entrega en este acto, (…)”. Finalmente en la

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MAGAZINE MCP cláusula quinta se acuerda que “el vendedor se compromete a la contratación de la mensura y plano correspondiente, siendo de su exclusiva cuenta los gastos que ello demande (…)”. * A fs. 9 obra acta de manifestación labrada a solicitud del Sr. Pedro Navarro Carrasco en fecha 13/09/2007. En dicha oportunidad el solicitante dice que “en fecha 16/06/2006 suscribió un Boleto de Compraventa por el cual le vendió al señor Roberto César Pilato (…) la sexta parte indivisa de un campo de su propiedad, ubicado en el Departamento de Malargüe (…) y que a solicitud del señor Pilato, se realizó la Protocolización del mencionado boleto (…), el señor Navarro, manifiesta en carácter de declaración jurada, (…) que a la fecha de la protocolización de dicho boleto, el señor Roberto César Pilato había cancelado la totalidad del precio de venta, quedando en consecuencia extinguidas todas las obligaciones por parte de este, para con él dándose por íntegramente pagado, y compensado, no teniendo nada mas que reclamar al respecto, por ningún concepto”. A fs. 18/26 contestan la tercería José María Miguel y Raúl Horacio Miguel. Sostienen que el tercerista no ha cumplido con la totalidad de los requisitos exigidos en el plenario Fernández, toda vez que el mismo no es de buena fe, ya que tenía pleno y acabado conocimiento de la situación judicial que atravesaba el vendedor Navarro y del embargo trabado sobre el inmueble, no ha acreditado que se haya pagado el precio o el mínimo porcentaje del mismo establecido (25%), falta a la verdad cuando expresa que ha ejercido la posesión del inmueble objeto del boleto de compraventa desde la misma fecha de celebración del contrato, los instrumentos son de dudosa fecha cierta, además de ser contradictorios entre ellos y el boleto no tiene publicidad registral. Además el tercerista no acompaña otras pruebas de los requisitos en cuestión. A fs. 34/38 Roberto César Pilato contesta el traslado de la presentación del demandado. A fs. 50/52 contesta tercería el Sr. Pedro Navarro coincidiendo en la versión brindada por el tercerista. Acompaña fotos del campo, construcciones y labores realizadas en el mismo a fin de acreditar las mejoras realizadas en éste. A fs. 60 se admiten las pruebas ofrecidas por las partes. A fs. 73 obra declaración testimonial del Sr. Osvaldo Ricardo Salinas, quien afirma ser vecino del campo, que conocía la venta del mismo que había realizado Navarro a Pilato y que éste último realizó mejoras en el mismo. Manifiesta que Pilato va seguido al campo y que ejerce la posesión desde 5 ó 6 años antes de la declaración (tomada en 2011). A fs. 75 obra declaración testimonial del Sr. Antonio Poblete, quien refiere que el 5 de julio Navarro puso en posesión del campo a Pilato y que él siguió con Pilato hasta noviembre, que a fin de año entregaron todo a Pilato y que él se fue a la ciudad en el año 2006, en febrero. Menciona que Pilato hizo mejoras apenas recibió el campo. Afirma que él cuidaba 75 vacas a Pilato. Luego de que él se fuera el Sr. Pilato puso al Sr. Juan Hidalgo como puestero y encargado. El testigo reconoce haber recibido en el campo a un oficial de justicia en noviembre del año 2006 y que en ese momento se encontraban en existencia en el campo caballos de la propiedad de Pedro Navarro. En virtud de ello, le solicitan que aclare y manifiesta que se equivocó de fecha, que se fue a Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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la ciudad en febrero de 2007. Al ser cuestionado acerca de si ratificaba que el Sr. Navarro le alquilaba a Pilato con opción a compra afirma que no sabe, porque tenía casa aparte. A fs. 77 obra tacha de los testigos Salinas y Poblete, realizada por el Dr. Santiago Correa, en representación de la parte embargante. A fs. 78/79 obra declaración testimonial del Sr. Luis César Martin quien afirma ser amigo del Sr. Navarro a quien llevó varias veces al campo. Dice que él le comentó que lo había vendido y que no viajaría más unos cinco o seis años antes de la declaración (realizada en noviembre de 2011). Expresa que antes había un galpón precario y una casita regularona y que en el año 2010 fue al campo y había una casa nueva, un galpón que estaban edificándolo cuando él fue y también notó arreglos en la casa y el galpón ya existentes. A fs. 82/83 obra declaración testimonial del Sr. Santiago Oscar Alonso, agrimensor, quien sostiene que concurrió al campo por trabajos de medición en campos vecinos a fines del 2003 y principios del 2004. Afirma que en esa fecha le informaron que Pilato había comprado el campo a Navarro. Manifiesta que la posesión del primero era pública, notoria y conocida por los vecinos de la zona. A fs. 114 informa la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial que no se encuentra inscripta constancia de anotación de escritura de protocolización de boleto de compraventa N° 62, realizado en abril de 2007 por la Escr. María del Carmen Sosa de Russo. A fs. 117 la DGR informa que por la escritura N° 62 la Escr. María Del Carmen Sosa de Russo, en relación al impuesto de sellos, no ha declarado la naturaleza del acto, ni ha efectuado retención alguna. En cuanto a la escritura N° 162 del segundo semestre de 2007, a solicitud de Pedro Navarro Carrasco, ha declarado como naturaleza del acto que se trata de un acta de manifestación. A fs. 153/154 obra acta labrada en oportunidad de practicarse medida de constatación judicial. En la misma se refiere que las fotografías obrantes en el expediente principal coinciden en un todo con el lugar. Además se observan otras mejoras. A fs. 185/190 obra sentencia de primera instancia en la cual se hace lugar a la tercería de mejor derecho interpuesta respecto del inmueble de propiedad rural y se ordena levantar el embargo oportunamente trabado sobre el mismo. Considera que se reúnen los requisitos del fallo plenario “Fernández” de la SCJM, ya que: a) el boleto de compraventa a favor del tercerista adquirió fecha cierta el 11/04/2007, es decir, anterior al embargo; b) se han acreditado actos posesorios realizados por el tercerista respecto del inmueble; c) el tercerista adquirió el inmueble de quien era titular registral, Sr. Pedro Navarro Carrasco; d) la buena fe del Sr. Pilato se presume, no bastando para acreditar lo contrario las manifestaciones realizadas en el acta de protocolización respecto de la voluntad de resguardar sus derechos, ni haber abonado la totalidad del precio, ni el conocimiento de causas en contra de Navarro, ni tampoco la presentación de ambos con el mismo abogado. En relación al pago, el instrumento público de protocolización hace plena fe salvo querella de falsedad, argución o redargución de falsedad y respecto a la veracidad sustancial de lo manifestado por los otorgantes, que hace al contenido del negocio jurídico, debe ser atacada por vía de simulación, no habiéndose

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MAGAZINE MCP atacado conforme las herramientas legales referidas el instrumento de marras, por lo que, goza de plena fe. A fs. 198 apela la embargante. A fs. 252/255 la Cámara hace lugar al recurso de apelación intentado, rechazando, en consecuencia, la tercería incoada por el Sr. Pilato. Sostiene que mantiene plena vigencia para la dilucidación del caso sometido a examen la aplicación del fallo plenario “Fernández”, de la SCJM, por lo que, analiza el cumplimiento de los requisitos establecidos en el mismo, considerando que todos ellos se encuentran cumplidos, con excepción del pago del 25% del precio previo a la traba del embargo, el cual entiende no ha sido acreditado. Argumenta de la siguiente manera: Las únicas pruebas aportadas al respecto son el testimonio de protocolización del boleto de compraventa y el acta de manifestación del demandado embargado, en los cuales las partes manifestaron que el saldo de precio se canceló. La fe pública que el derecho confiere al instrumento público se refiere a los hechos materiales percibidos y comprobados por el notario o que han pasado ante él, no ocurre lo mismo con las declaraciones realizadas por las partes contratantes ante el escribano respecto de hechos no realizados ante su presencia. Los pagos que manifiesta haber recibido el demandado vendedor no han sido efectuados por ante escribana pública interviniente sino que se trata sólo de una manifestación de parte, válida en todo caso entre contratantes, pero insuficientes cuando se trata de la única prueba aportada para ser opuesta a un tercero que no formó parte del negocio realizado. La manifestación ante el notario ha sido efectuada con posterioridad a la traba del embargo. No existe documento probatorio alguno que permita tener por acreditado el pago del precio, en la forma en que lo relatan los contratantes. En el mejor de los casos, considerando como recibo suficiente la suscripción del boleto de compraventa puede tenerse por acreditado que el tercerista comprador ha satisfecho el 10% del precio de venta con anterioridad a la cautelar, al momento de la firma del instrumento. II.- LOS AGRAVIOS DE LOS RECURRENTES 1. A) Recurso de Inconstitucionalidad planteado por el tercerista, Sr. Roberto César Pilato. El quejoso invoca como fundamento de su recurso el inc. 3 del art. 150 C.P.C. Razona de la siguiente manera: Va contra el sentido común exigir otra prueba al comprador que no sea la protocolización del boleto de compraventa y la constancia de haber cancelado el precio, cuando las cuotas ya están vencidas y han sido abonadas. Resulta contradictoria la solución de la Cámara porque si se pidieran recibos del vendedor, éstos no tendrían valor frente a terceros, por ser instrumentos privados sin fecha cierta y es ilógico pedir al comprador que abone las cuotas acompañado de escribano público, más cuando se ha probado su buena fe. La Cámara se aparta palmariamente de las pruebas y constancias de autos cuando afirma que la manifestación ante notario ha sido efectuada con Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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posterioridad a la traba del embargo, ya que, la manifestación que realiza el comprador ante la escribana, en la cual se deja constancia de la protocolización es de abril de 2007, es decir, 4 meses antes de la traba del embargo. La Cámara analiza la declaración del vendedor, que es posterior al embargo (setiembre 2007), pero, en forma arbitraria e ilógica omite valorar el acta notarial solicitada por el comprador de fecha abril de 2007. Es de sentido común que si las cuotas están vencidas y se pretende escriturar, haciendo saber al escribano que dicha cuota está cancelada antes del embargo, debe inferirse que ello es así. 1. B) Recurso de Inconstitucionalidad planteado por el propietario del inmueble, Sr. Pedro Navarro. El recurrente invoca como fundamento de su recurso los incs. 3 y 4 del art. 150 C.P.C. Argumenta lo siguiente: Es un error manifiesto que implica lisa y llanamente ignorar las restantes pruebas aportadas a la causa el hecho de considerar que las únicas pruebas para acreditar el pago del 25% del precio son el testimonio de protocolización del boleto de compraventa y el acta de manifestación del demandado embargado y analizar ambas aisladamente de las demás constancias de la causa. La Cámara ha caído en el absurdo de afirmar por un lado que Pilato tenía la posesión pública y que el boleto tiene fecha cierta anterior al embargo, pero, contrario a toda lógica, el vendedor habría entregado la posesión antes de que se pagase el 25% del precio (algo absolutamente anormal e inhabitual) y el comprador habría invertido grandes sumas de dinero sin siquiera haber pagado el 25% del precio, algo contrario al más mínimo sentido común, alejado de la realidad y evidentemente absurdo. Surge del contrato de compraventa, plenamente probado, que a los 90 días de firmado, Pilato ya había pagado al vendedor la suma de $145.000, lo que implica un 31,86% del precio pactado (porque la primer cuota vencía el 16/07/2006 y la segunda el 08/09/2006). En el peor de los casos, si se toma como punto de partida la fecha cierta de protocolización (11/04/07) y no las fechas reales del contrato, a los 90 días de ésta, es decir, 11/07/2007, ya se había pagado el 31,86% del precio. Ello sin mencionar que tanto el comprador como el vendedor reconocieron que, a la fecha de protocolización, ya se había cancelado el precio pactado. La Cámara realiza una selección antojadiza y caprichosa de los efectos del contrato que considera cumplidos (entrega de posesión) y los que no (pago del precio) sin prueba que justifique la distinción. Con su criterio la Cámara estaría exigiendo que el recibo de pago se otorgue por instrumento público, lo que constituye un requisito excesivo, que no surge de la ley, se contrapone abiertamente a las costumbres y el modo normal de contratar de las partes e implica una renuncia consciente a la verdad real. Aún cuando se considere que las manifestaciones realizadas en las actas notariales no hacen plena fe, ello sólo significa que debe admitirse prueba en contrario y no hay en autos ninguna prueba que contradiga el contenido del acto, sino que existe un claro correlato y coherencia en los hechos y conductas de las partes: Pilato pagó, recibió la posesión, invirtió. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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MAGAZINE MCP La Cámara incurre en un desacierto al afirmar que las manifestaciones notariales son posteriores al embargo, cuando en el acta notarial de protocolización del boleto de compraventa, de fecha 11/04/2007, se manifestó que a dicha fecha se encontraba cancelada la totalidad del precio convenido. 1. C) Recurso de Casación planteado por el propietario del inmueble, Sr. Pedro Navarro. El presentante recurre en virtud de lo dispuesto por los incs. 1 y 2 del art. 159 C.P.C. Acusa la incorrecta aplicación o inaplicación de los arts. 1184 inc. 11, 993, 994 y 995 C.C., en contradicción con la doctrina de este Superior Tribunal sentada en los fallos plenarios “Fernández” y “Ongaro”. Entiende que: La manifestación del vendedor efectuada ante la notaria es un reconocimiento de que la manifestación del comprador Pilato, anterior al embargo, era real y el reconocimiento es un acto jurídico claramente oponible a terceros, tal como lo dispone el art. 994 C.C. El art. 994 C.C. específicamente establece que los pagos y reconocimientos contenidos en un instrumento público hacen plena fe, no sólo entre las partes sino también respecto de terceros. Al reiterar que esa era la única prueba y que debía existir recibo otorgado por instrumento público implica la incorrecta aplicación o la inaplicación del art. 1185 bis en correlación con el art. 1184 inc. 11, que establece cuales pagos deben plasmarse en instrumento público excluyendo expresamente los pagos parciales, como es este caso. En ningún momento el plenario Fernández exige que el pago del 25% del precio deba acreditarse únicamente con recibos otorgados en instrumentos públicos. Al ser una exigencia contraria al sentido común viola lo establecido en el plenario Ongaro, haciendo prevalecer una forma por sobre la verdad real, en renuncia consciente al verdadero sentido de justicia. III.- LA CUESTIÓN A RESOLVER Esta Sala debe resolver si resulta arbitraria o normativamente incorrecta una sentencia que considera no reunidos los requisitos para poder oponer un boleto de compraventa de un inmueble al acreedor embargante, por no haberse acreditado el pago del 25% del precio, exigido en el Plenario “Fernández” de este Tribunal, entendiendo que no existe documento respaldatorio alguno que permita tener por acreditado el pago del precio en dicha proporción. IV.- SOLUCIÓN DEL CASO 1. A) CRITERIOS QUE RIGEN LOS RECURSOS DE INCONSTITUCIONALIDAD Y CASACIÓN EN NUESTRA PROVINCIA. -RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD. Conforme criterio inveterado de este Tribunal, “la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, consistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palmario de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas decisivas o carencia absoluta de fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102206, 209-348, etc.) (L.S. 223-176)”. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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En igual sentido, la tacha de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa (LS 226-440). – RECURSO DE CASACIÓN Esta Sala ha resuelto reiteradamente que la procedencia formal del recurso de casación implica dejar incólumes los hechos definitivamente resueltos por los tribunales de grado. En efecto, esta vía permite canalizar dos tipos de errores: los de interpretación de las normas, y los de subsunción de los hechos en las normas; en cualquiera de las dos situaciones, la interpretación y valoración final de los hechos y de la prueba es privativa de los jueces de grado (LS 182194; 185-71; LA 90-457; 99-361). 1. B) ANÁLISIS DEL CASO CONCRETO Anticipo mi opinión, concordante con el criterio del Señor Procurador General de este Tribunal, considerando que los recursos interpuestos deben ser rechazados. Analizaré los mismos en forma conjunta, por encontrarse íntimamente vinculadas las cuestiones planteadas en ellos. La cuestión traída a esta Sede se limita al análisis del cumplimiento del requisito del pago del 25% del precio para la oponibilidad del boleto de compraventa al acreedor embargante, ya que ése ha sido el argumento determinante utilizado por la Cámara para rechazar la tercería de dominio intentada por el actor. No se ha discutido la aplicación del plenario “Fernández” de este Tribunal, a cuyos fundamentos me remito en honor a la brevedad, limitándome en esta ocasión a recordar la doctrina plenaria sentada en aquella oportunidad, en la cual se declaró lo siguiente: “1. El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente. 2. El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal si se cumplen los siguientes recaudos: a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso. b) El boleto tiene publicidad (registral o posesoria). c) El tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes. d) El tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal. 3. En el proceso concursal, las reglas anteriores no impedirán la aplicación de la normativa relativa a la acción revocatoria y el adquirente deberá cumplir con los otros recaudos expresamente previstos en el art. 146 de la ley 24522″ (Suprema Corte de Justicia Expte.N156353 Fernández Angel en j: 18687/20996 Fernández A. en j:17405 c/Coviram Ltda. s/Inc.Rev. s/Casación. Mendoza, 30 de mayo de 1996. Fallo Plenario. L.S.265-193). Dicha jurisprudencia ha sido aplicada por los tribunales inferiores, aunque con distintas interpretaciones al analizar la prueba de marras, lo que los ha conducido a soluciones diametralmente opuestas.

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MAGAZINE MCP En primera instancia el juzgador consideró que, por aplicación del art. 994 C.C. los instrumentos hacen plena fe, no sólo entre las partes sino contra terceros en cuanto a los reconocimientos contenidos en ellos, los cuales, por hacer al contenido del negocio jurídico, deben ser atacados por acción de simulación, lo que en el caso no se dio. La Cámara, en cambio, entiende que las únicas pruebas aportadas para demostrar el pago del precio son el testimonio de protocolización del boleto de compraventa y el acta de manifestación del vendedor, consistiendo ambos en declaraciones realizadas por las partes contratantes ante escribano respecto de hechos no ocurridos en su presencia, por lo que no hacen plena fe. Los argumentos expuestos por la Cámara, a mi criterio, no aparecen como arbitrarios ni normativamente incorrectos. En este sentido se ha dicho en doctrina, en relación a la plena fe que hacen los instrumentos públicos, que “La autenticidad sólo está referida en estos casos a la verdad material de que así sucedió, no respecto a la realidad de esa verdad material. Así, si el escribano expresa que delante suyo el vendedor manifestó que había recibido el precio antes del acto, sólo se hace plena fe de que la parte expresó eso, no de la circunstancia que efectivamente haya recibido el precio antes del acto escriturario. En otras palabras, la fe pública no ampara la sinceridad de las manifestaciones, sino exclusivamente la existencia material de los hechos que el oficial público hubiese enunciado como cumplidos por él mismo o que han pasado en su presencia (…) El funcionario no tiene cómo asegurar el grado de veracidad de las manifestaciones de las partes (que donan, que compran, etc,), ni las enunciaciones directas que éstas efectúen (que recibió el precio o la tradición antes del acto) (Rivera, Julio César – “Instituciones de Derecho Civil”, Parte General, II – 2° Edición actualizada – Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2000. Pág. 659/661). De la misma forma, este Tribunal ha sostenido que “Conforme a los arts. 993 y 994 C.C., es oponible contra terceros la fe que los instrumentos merecen en cuanto a la existencia material de los hechos que el oficial público hubiese anunciado, como cumplidos por él y que han pasado en su presencia, no abarcando la sinceridad de las declaraciones que el oficial público consigna como hechos en su presencia, por lo que respecto de éstos últimos el instrumento público se halla en un pie de igualdad con el instrumento privado. Quiere decir que hay que distinguir los aspectos del instrumento público que están amparados por la fe pública (atacables mediante querella de falsedad) y los que carecen de su protección (impugnables mediante prueba en contrario)” (Expte.: 50027 – FISCAL QUIROGA ROBERTO HOMICIDIO CULPOSO A ANDRES AVALOS Y OTRO – CASACION. Fecha: 19/10/1992 – SENTENCIA – Tribunal: SUPREMA CORTE – SALA N° 2 – Magistrado/s: AGUILAR-SALVINI-NANCLARES – Ubicación: LS231-472). El Tribunal recurrido ha considerado las pruebas aportadas por las partes, en virtud de las cuales ha entendido que se ha acreditado la fecha cierta y la posesión en cabeza del adquirente por boleto, no así el pago del precio por carencia de documentación que así lo demuestre, no resultando suficiente para ello las manifestaciones realizadas ante escribano público por las partes, ya que las mismas no son oponibles a los terceros. Además, en el caso del vendedor, la manifestación fue realizada con posterioridad a la traba del embargo, ya que el acta por medio de la cual reconoce como ciertas las Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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afirmaciones del comprador de haber abonado el precio es de fecha 13/09/2013, siendo que el embargo es de fecha 07/08/2007. No desconoce este Tribunal que la manifestación del comprador en el acta de protocolización del boleto de compraventa es de fecha 11/04/2007, es decir, anterior al embargo, pero ella por sí sola no resulta suficiente para acreditar el pago del precio, dado que se trata de una simple manifestación que, si bien ha sido realizada por la parte ante un escribano, carece de ratificación por el vendedor antes del embargo o de cualquier otro medio de prueba que la confirme. No resulta arbitrario ni ilógico exigir algún otro tipo de probanza dado que se trata de un negocio de gran envergadura, la compra de un inmueble, por lo cual no aparece como excesiva la posición de la Cámara. Amén de ello, entiendo que el recurrente malinterpreta la misma al sostener que ella implica la exigencia del pago de las cuotas ante escribano público, ya que, en ningún momento se ha requerido dicho medio de prueba, sino tan sólo, algún otro que, sumado a la manifestación de las partes, pueda llevar a la certeza acerca del cumplimiento de un requisito esencial, como es el pago del 25% del precio. No varía la solución propuesta el hecho de considerar acreditada la posesión del adquirente por boleto y la fecha cierta de este último, dado que ambos extremos no resultan suficientes para acreditar el pago del 25% del precio. Se trata de recaudos distintos y de adherir a la postura del recurrente se vaciaría de contenido este último requisito, debiendo tenérselo por probado con la sola acreditación de posesión y fecha cierta, lo cual carece de razonabilidad. En efecto, y como de hecho ocurrió en el presente caso, en el boleto de compraventa se pactó la entrega de la posesión al momento de la firma del boleto de compraventa, con el pago del 10% que se habría cancelado en dicha oportunidad, es decir que, no resulta imposible la toma de posesión sin cancelación del precio o de una parte importante del mismo. En relación al argumento conforme el cual resulta contrario al sentido común realizar inversiones de consideración sin abonar el precio del campo, o al menos un 25% de éste, el mismo no puede prosperar, dado que se trata de extremos totalmente independientes el uno del otro, por lo cual la existencia de las obras no implica necesariamente el pago en cuestión. Ello sin perjuicio de los derechos que pudieran asistir al poseedor ya que, conforme ha señalado este Tribunal “el poseedor puede oponer al embargante todos los efectos, que derivan de la posesión misma (restitución de mejoras, derecho de retención, adquisición de frutos, etc.) y de su carácter de acreedor (art. 1196 CCiv. y concs)” (Suprema Corte de Justicia – Expte.N148805 “Ongaro de Minni y otros en j: 1339 Minni Miguel A. y otro en j: 37 Gómez H. c/ J.C.Grzona p/Ord. p/Tercería s/Casación” – Mendoza, 6 de diciembre de 1991 – Fallo Plenario – L.S.225-197). El vencimiento de las cuotas tampoco resulta suficiente prueba del pago de las mismas ya que, si bien lo normal y habitual es el cumplimiento en tiempo y forma, puede que no ocurra así o que no se lo efectúe en tiempo oportuno, ello sin considerar que, quien abona sumas importantes de dinero, habitualmente tiene alguna constancia, recibo, transferencia bancaria, etc., que así lo demuestre. Lo expuesto no implica considerar que ha habido mala fe en el negocio celebrado, sino simplemente que el pago del precio, como todos los recaudos exigidos por el plenario Fernández, deben demostrarse acabada y

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MAGAZINE MCP fehacientemente para poder dar oponibilidad al boleto de compraventa, ante el acreedor embargante y evitar el vaciamiento del patrimonio del deudor, prenda común de los acreedores, en perjuicio de éstos últimos. Por lo demás, cabe a la parte que invoca determinados extremos la probanza de ellos, por lo cual, el actor que invoca la oponibilidad del boleto de compraventa debió acreditar la reunión de los recaudos necesarios para ello, entre los cuales se encuentra el pago del 25% del precio (art. 1185 C.C.) previo a la traba del embargo, no siendo suficiente la manifestación del comprador antes de ésta última, máxime si el reconocimiento de esta circunstancia por el vendedor es posterior a ella y no existe otro medio de prueba del cual pueda derivarse con certeza el pago en la fecha indicada. En este punto debemos tener presente que “el derecho real se forma con título y modo fuera del Registro, otorgando la inscripción del título oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe (…) Título suficiente es un acto jurídico (…) cuya finalidad consista en la transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto (…) al adquirente también capaz (…), formalizado conforme los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto (en materia de inmuebles: escritura púlbica, art. 1184 inc. 1 C.C.) Conforme al concepto recién expresado, quedan descartados como título suficiente todos los actos jurídicos a los cuales no se les reconoce idoneidad para ocasionar la transmisión de un derecho real (…) o a los que, teniéndola, en principio, no están revestidos de las formalidades exigidas a tal propósito (ej.: contrato de compraventa formalizado en instrumento privado)” (“Derechos Reales”, Ricardo José Papaño y ots., Tomo I. Ed. Depalma, Buenos Aires. 1195. Pág. 36). Este criterio fue sustentado en el plenario “Ongaro de Minni” al decir este Tribunal que “El art. 2602 del C.C. dispone que, para transferir el dominio, la tradición debe ser por título suficiente; mientras él no se haya producido, el dominio subsiste en la cabeza del anterior propietario. Concordantemente, el art. 2609 dispone que el dominio de los inmuebles se pierde después de firmado el instrumento público de enajenación; no es posible escindir ambos aspectos, que confluyen a un mismo fin, pues se hallan íntimamente ligados” (Suprema Corte de Justicia – Expte.N148805 “Ongaro de Minni y otros en j: 1339 Minni Miguel A. y otro en j: 37 Gómez H. c/J.C.Grzona p/Ord. p/Tercería s/Casación” – Mendoza, 6 de diciembre de 1991 – Fallo Plenario – L.S.225197). Como puede advertirse, en principio, se exige la inscripción en el Registro de un título suficiente para la oponibilidad a los terceros de la adquisición del inmueble. Excepcionalmente, se ha contemplado la situación del adquirente por boleto de compraventa, por tratarse de una hipótesis por demás frecuente en el tráfico comercial, que, por ello, da lugar a conflictos jurídicos y sociales que requieren una solución específica. En virtud de esta circunstancia, se establecieron, legal y jurisprudencialmente, los requisitos para que dicho instrumento fuera oponible a los terceros. De esta forma se dijo en el plenario “Fernández” al afirmarse que el recaudo de la publicidad (sea posesoria o registral) estaba implícitamente requerido que “El art. 146 de la L.C., al igual que el antiguo 150 del mismo ordenamiento general, (…) establecen una prioridad excluyente y, por lo tanto, la interpretación en favor del comprador debe ser restrictiva. En tal sentido se ha dicho sobre el nuevo art. 146: “Sólo Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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resta aguardar una escrupulosa aplicación por los jueces que, en la medida de las posibilidades, eviten maniobras perjudiciales” (Fassi-Gebhardt, Concursos y quiebras, citado en Fallo Plenario Suprema Corte de Justicia de Mendoza – Expte.Nº56353 Fernández Angel en j: 18687/20996 Fernández A. en j:17405 c/Coviram Ltda. s/Inc.Rev. s/Casación.- Mendoza, 30 de mayo de 1996 – L.S.265-193)5ª ed., Bs. As., Astrea, 1996, pág. 345). De conformidad con lo señalado, entiendo que en el presente caso no resulta arbitraria ni normativamente incorrecta la solución del Tribunal inferior en el sentido de considerar que no se ha probado el pago del precio en la proporción necesaria antes de la traba del embargo, requisito que debe interpretarse rigurosamente, para poder justificar la oponibilidad del boleto de compraventa al acreedor embargante. Finalmente, el planteo realizado por el quejoso en el sentido de que la solución de la Cámara daría validez a un instrumento privado sin fecha cierta, como serían los recibos otorgados por el vendedor, pero no la otorga a un reconocimiento de las partes efectuado ante escribano público, encontrando en esta circunstancia una arbitrariedad que justificaría la revocación de la sentencia cuestionada, no pasa de ser una mera hipótesis que no ha sido tratada ni sostenida de esta forma por la Alzada, por lo que dicho argumento carece de sustento fáctico, siendo irrelevante para la resolución del presente. La Cámara analizó las pruebas obrantes en estas actuaciones, sin efectuar hipótesis abstractas acerca de qué prueba hubiera sido la adecuada eventualmente para acreditar el pago en cuestión, siendo dicho accionar correcto por no ser ésta la función de un juzgador. CONCLUSIONES Por todo lo expuesto, interpreto que los recursos de Inconstitucionalidad y Casación planteados por vendedor y comprador por boleto deben ser rechazados. Así voto. Sobre la misma cuestión el Dr. PEREZ HUALDE, adhiere al voto que antecede. A LA SEGUNDA CUESTION EL DR. JORGE H. NANCLARES DIJO: Atento el modo en que ha sido resuelta la cuestión anterior, corresponde rechazar los recursos de Inconstitucionalidad y Casación interpuestos a fs. 22/30 vta. y 69/86 de autos, debiendo confirmarse la sentencia dictada por la Segunda Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas de la Segunda Circunscripción Judicial en autos N° 13.400/59.412, caratulados “PILATO, ROBERTO CÉSAR EN J° 58.807 “MIGUEL, JOSÉ MARÍA C/ PEDRO NAVARRO P/ EJ. SENTENCIA” P/ TERCERÍA”. Así voto. Sobre la misma cuestión el Dr. PEREZ HUALDE adhiere al voto que antecede. A LA TERCERA CUESTION EL DR. JORGE H. NANCLARES DIJO: De conformidad a lo resuelto en las cuestiones que anteceden, corresponde imponer las costas de esta instancia a la parte recurrente vencida (Arts. 36-I y 148 C.P.C.). Los honorarios se regulan, al igual que en las instancias anteriores, no cuestionadas en este aspecto, en base al monto del embargo que el tercerista

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MAGAZINE MCP pretende dejar sin efecto ($219.904), en virtud de lo dispuesto por los artículos 2 y 9 inc. j de la Ley 3641. Así voto. Sobre la misma cuestión el Dr. PEREZ HUALDE adhiere al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta: S E N T E N C I A: Mendoza, 02 de Marzo de 2015 Y VISTOS: Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva, R E S U E L V E: I.- Rechazar el recurso de Inconstitucionalidad y Casación interpuestos a fs. 22/30 vta. y 69/86 de autos, debiendo confirmarse la sentencia dictada por la Segunda Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas de la Segunda Circunscripción Judicial en autos N° 13.400/59.412, caratulados “PILATO, ROBERTO CÉSAR EN J° 58.807 “MIGUEL, JOSÉ MARÍA C/ PEDRO NAVARRO P/ EJ. SENTENCIA” P/ TERCERÍA”.. II.- Imponer las costas a la recurrente vencida. III.- Regular los honorarios profesionales por la actuación en esta instancia extraordinaria originada por el recurrente Sr. Roberto César Pilato, de la siguiente manera: José Luis CORREA en la suma de PESOS DIEZ MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO ($ 10.555); Santiago Tomás CORREA en la suma de PESOS TRES MIL CIENTO SESENTA Y SEIS ($3.166); Ramiro Oscar SAT en la suma de PESOS DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS ($ 2.462); Oscar SAT en la suma de PESOS DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS ($ 2.462) y Gustavo CORREA GABBI en la suma de PESOS DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS ($ 2.462) (Arts. 2, 3, 9 inc. J, 13, 15, 31 de la Ley 3641). IV.- Regular los honorarios profesionales por la actuación en esta instancia extraordinaria originada por el recurrente Sr. Pedro Navarro, de la siguiente manera: José Luis CORREA en la suma de PESOS DIEZ MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO ($10.555); Santiago Tomás CORREA en la suma de PESOS TRES MIL CIENTO SESENTA Y SEIS ($3.166); Gustavo CORREA GABBI en la suma de PESOS TRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO ($ 3.694) y María Luz CORTE en la suma de PESOS TRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO ($ 3.694) (Arts. 2, 3, 9 inc. J, 13, 15, 31 de la Ley 3641). 1. Dar a la suma de pesos DOSCIENTOS SESENTA Y TRES ($263) de la que dan cuenta las boletas de fs 2 y 64, el destino previsto por el art. 47 inc. IV del CPC. http://thomsonreuterslatam.com/2015/07/03/fallo-del-dia-adquirente-de-inmueble-con-boleto-fecha-cierta-y-posesion-pierde-ante-elembargante/#sthash.lydlXO56.dpuf

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