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MAGAZINE MCP Herramienta para el Ejercicio Profesional LEY Nº 7.547

Año 1975 – 2015

40 años al servicio de los colegiados Nº 01 – Año 1 – Marzo 2015

Editorial

Institucional

Tribunal Disciplina

Tribunal Arancelario

Instituto de corretaje

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

Instituto de Subastas Judiciales

Instituto de Subastas Oficiales y particulares

Instituto de Tasación y Valuación

Jurisprudencia

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MAGAZINE MCP

Colegio de Martilleros y Corredores P煤blicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicci贸n


Herramientas para el Ejercicio Profesional Órgano Informativo Trimestral Año 01 – Nº 001 – Marzo 2015

Índice: Editorial  Mensaje del MCP Marciano Bertuzzi – Presidente del CMCPSF…………………………………………………………………………………….

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Institucionales  Reclamo del Valor del Km ante el Gobierno de Santa Fe………

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 Reclamo ante las Autoridades Municipales de Rafaela para que no se genere un Registro de habilitación de oficinas de profesionales Martillero y Corredor Público………………………………

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 Vigencia de la medida cautelar que exime a los MCP de tener doble matriculación…………………………………………………………

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Tribunal de Disciplina  Informe del accionar del Tribunal…………………………………………

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 Reglamento de Ética del ejercicio de la profesión…………………

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Tribunal Arancelario  Tabla de aranceles y reconocimiento de gastos por el ejercicio de la profesión del MCP………………………………………………

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación  Planteo realizado al Ministerio de Educación de la Nación sobre las capacidades y competencias reservadas en las facultades legales del MCP………………………………………………………..

19

Instituto de Corretaje  Los contratos en el Código Civil y Comercial por el Dr. Martín Ayala – Revista Infojus……………………………………………………………….

Tribunal de Disciplina Tribunal Arancelario Instituto de Corretaje Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación Institutos de Noveles Instituto Subasta Judiciales Instituto de Subasta Oficiales y Particulares Instituto de Tasación y Valuación Responsables: MCP Marciano G. Bertuzzi Diagramación y Compaginación: MCP Norberto Rubén Crolla

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Instituto de Subastas Judiciales  Proceso y República. Crítica a las tendencias actuales del Derecho Procesal - Dr. Adolfo Alvarado Velloso – Revista de CASF………………………………………………………………………………….........

Directorio MCP Marciano G. Bertuzzi MCP Susana Fassetta MCP Hugo J. Milia MCP Ramón Moreira MCP Marcela Tesari MCP Eduardo E. Ismail MCP Pedro A. Búsico MCP Carlos A. Cecchini MCP Carlos Poloni MCP Rómulo Miretti MCP Norberto Rubén Crolla MCP Gastón Biamino MCP Juan M. Cecchini MCP Guillermo Peres Possi

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COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE 3 DE FEBRERO 2717 3.000 - SANTA FE TELF: 0342-4591884

Institutos de Subasta Oficiales y Particulares

Instituto Tasación y Valuación  La Tasación y el Desarrollo Sustentable – Dr. Víctor C. Rostagno – Manual Integral del Tasador……………………………………

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Jurisprudencia  “Si lo dejan afuera igual cobra” - Fallo sobre honorarios en ejercicio del corretaje – Corte de Justicia de Mendoza – 2014….

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El contenido de los artículos del presente órgano digital informativo es responsabilidad exclusiva de sus autores y no es necesariamente compartido por los editores o por los integrantes del Equipo de Redacción. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe, acepta y fomenta la difusión de todos los puntos de vista sobre los temas tratados en esta publicación digital.

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www.martilleros.org.ar martillerosfe@arnet.com.ar

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 Los Grandes Rematadores- Mro. Pco. Luís Guaraglia – Manual del Rematador………………………………………………………………


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Herramientas para el Ejercicio Profesional

Editorial

Estimados Colegas: A través de los años y de los distintos Directorios que se sucedieron en la conducción del Colegio, estuvo siempre latente la inquietud y la necesidad de poder contar con una publicación institucional que nos hiciera conocer y pusiera de relevancia todo aquello que estuviera relacionado con el quehacer profesional, la vida y política de la institución, con la intención de brindar un material útil para las necesidades y un mejor desempeño en nuestra actividades, como así también para difundir todo lo relacionado con nuestra interrelación profesional, institucional, social y cultural, para comunicarnos, informarnos, mostrar quiénes somos y que hacemos.

Si bien en muchas oportunidades con no poco esfuerzo se logró plasmar esta inquietud, por distintas razones fundamentalmente de tipo económicas, no pudimos lograr continuidad en las mismas, con la asiduidad que las circunstancias y las necesidades lo requerían.

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Es a través del uso de estas nuevas tecnologías que surgió la idea de editar una publicación periódica, que con iguales motivaciones a las de nuestros antecesores decidimos lanzar y hoy les estamos presentando, con el objetivo de mantener un canal abierto con la Institución.

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Hoy la ciencia y la tecnología han puesto a disposición de las nuevas generaciones herramientas prácticamente al alcance de todos, a un bajo costo y que se distribuyen a una velocidad inusitada. Se pasa de informar a conectarse más allá de las fronteras, entrecruzando contenidos en una fusión directa con la audiencia. La evolución se concentra en mantenerse conectados intercambiando información de forma dinámica, mediante clicks, links, redes, imágenes, etc. integrando las relaciones interpersonales y culturales dejando atrás las formas y reglas conocidas y usadas en los últimos siglos.


MAGAZINE MCP

El “Magazine del Martillero y Corredor Público”, como lo dimos en llamar, pretende brindar y poner al alcance de todos de forma rápida y económica, un material que brinde información sobre política institucional y sea de utilidad para el desenvolvimiento y desarrollo profesional mediante la publicación de artículos, doctrina, jurisprudencia, hechos, etc. involucrados en el sin número de actividades que podemos desempeñar, en fin, de todo aquello que sirva para un mejor y actualizado desempeño en un mundo cada vez más competitivo.

Por estas razones lo invitamos a sumarse y colaborar mediante el envío de sus inquietudes, notas, temas de su interés, etc. y todo aquello que les vaya surgiendo de la propia experiencia y práctica diaria. Seguramente con la participación de todos lograremos poder seguir cumpliendo con el objetivo planteado.

Esperando y deseando que la propuesta sea de su interés, agrado y utilidad, hacemos uso de la misma para saludar con un afecto cordial a todos…, y todas. MCP, Marciano G. Bertuzzi Presidente Directorio

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Institucionales

Reclamo del Valor del Km ante el Gobierno de Santa Fe

MCP. Marciano G. BERTUZZI y MCP. Hugo MILIA Presidente y Secretario respectivamente de éste Colegio profesional, nos dirigimos al Sr. Secretario con el objeto de ponerlo en conocimiento y al propio tiempo solicitar su buena predisposición para dar solución a uno de los inconvenientes que se viene suscitando desde hace algunos años, el que afecta y ocasiona perjuicio en el norma! desenvolvimiento profesional. Como no escapará a su conocimiento, en la Ley 7547 que regula nuestra profesión, en su Capítulo X referido a Aranceles y más precisamente en su Art. 63° punto 3. se determina que "Por traslado del martillero fuera del domicilio que hubiere constituido, por kilómetro recorrido, el importe que a requerimiento del Colegio fije la Dirección Provincial de Transporte, en función del

uso de automotor particular, de fabricación

nacional, tipo mediano, si el mismo no se hubiere previamente fijado entre el martillero y su comitente" (el subrayado nos pertenece), siendo en esta intervención, la de la 'Dirección Provincial de Transporte' donde radica fundamentalmente el problema que se cita. El mismo radica no solo en la propia "demora'' de la

la realidad económica que nos toca vivir, resultan inviables o fuera de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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de los cálculos técnicos que deben efectuarse con índices de aplicación que en

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burocracia administrativa que el trámite conlleva, sino además en la realización


MAGAZINE MCP contexto, como así tampoco se puede estar requiriendo mes a mes el valor de referencia que corresponda. A modo de ejemplo y para no agobiar con detalles técnicos (el que podemos brindar a su requerimiento), solo citaremos que desde el mes de Abril del año 2013, el valor fijado por Km. es de $ 2,23 lo que exime de mayores comentarios y no resiste análisis, si tomamos como ejemplo el incremento en los combustibles seguros, tasas de justicia, etc. por citar solo algunos y sin tener en cuenta que por lo general, los importes por el concepto aludido son reintegrados generalmente a la finalización del trámite de ejecución con el perjuicio propio como citáramos, dado en la realidad económica y en la propia desmonetarización. Es por ello que entendemos, proponemos y solicitamos al Sr. Secretario, tenga a bien brindar al presente a los fines de su redeterminación, igual tratamiento que el acordado oportunamente para lo dispuesto en el Art. 12° Inc c) de la misma norma citada más arriba, mediante Decreto n° 2620 del P E.P dictado por el entonces Sr. Gobernador. Asimismo

también

consideramos

procedente

y

solicitamos por equidad, se establezca y determine el Km. en valor JUS. proponiendo sea establecido en 0,006 JUS con igualdad de tratamiento al acordado y dispuesto en la Ley 12.851 Art. 22 Inc. I), teniendo en cuenta al propio tiempo, que de práctica resulta ser obligatorio para el profesional interviniente. Por todo lo expuesto, es que solicitamos del Sr. Secretario

de

Justicia,

curso

favorable

al

presente

requerimiento,

descontando de su generosidad la aprobación del mismo. Sin más hacemos propicia la oportunidad para saludar al Sr. Secretario con nuestra más distinguida consideración y respeto.

Presentada ante el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos el 16/12/2014

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Reclamo ante las Autoridades Municipales de Rafaela para que no se genere un Registro de habilitación de oficinas de profesionales Martillero y Corredor Público.

MCP. Susana R. FASSETTA y MCP. Hugo J. MILIA, Vice-Presidente y Secretario respectivamente de éste Colegio Profesional, ante la aparición de versiones periodísticas dando cuenta que en el ejido de la Municipalidad de dicha ciudad se estaría y/o pretendería sancionar una ordenanza con el objeto de regular la “habilitación comercial” de quienes ejercen el “Corretaje inmobiliario”, venimos por la presente a manifestar nuestra oposición, en motivo y por las razones de hecho y de derecho que seguidamente exponemos y fundamentamos: I.- No se ajusta a la verdad que la Ley nº 13.154, de dudosa constitucionalidad, esté operativa en la provincia de Santa Fe para los “Profesionales Martilleros y Corredores Públicos” matriculados en este Colegio Profesional, dado los planteos judiciales en curso ante los Tribunales de la ciudad de Santa Fe y Rosario; II.- Que se encuentra firme y en ejecución “medida cautelar de “no innovar” dispuesta en autos “G.C. c/Colegio Profesional s/ Matriculación” Expte. nº 269/2011 que tramitan por el Juzgado de 1ra. Instancia de Distrito nº 1 en lo Civil y Comercial de la 2da. Nominación – Santa Fe; III.- Existe asimismo Cosa Juzgada respecto de la matriculación de los Martilleros y Corredores Públicos según la Ley Especial nº 20.26 ante los Colegios regulados por la Ley 7.547. (Fallo de la Cámara de

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Apelación interpuesto ante Colegio Profesional” Expte. 176/2005);

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Apelación en lo Penal de Sta. Fe, en autos “C. N. y M.M. s/ Recurso de

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MAGAZINE MCP IV.- Constituye el Corretaje ser el “género” de dicha actividad, siendo el corretaje “inmobiliario” una subespecie de éste, consecuentemente el profesional habilitado para llevar adelante su ejercicio es el Martillero y Corredor Pco., según lo dispone la Ley Especial 20.266, no previendo la norma citada otra figura profesional, siendo por consecuencia inexistente la figura del “corredor inmobiliario” como tal; V.- La Ley 20.266 reformada por la Ley nº 25.028, resulta ser una “Ley Especial” que regula y reglamenta en un “Único Régimen” la profesión de Martillero y Corredor, no pudiendo ninguna otra norma provincial, municipal ó comunal, extralimitarse en lo “ya regulado”, ello es deducible y se encuentra determinado en la propia pirámide jurídica y en la prelación y jerarquía de las leyes en el actual Código Civil - Ley nº 340 -, y en el actual Código Civil y Comercial Unificado de reciente sanción – Ley 26.994 art. 963º; VI.- El CUCC – Ley nº 26.994, en sus artículos 1.345º al 1.355º regula el corretaje en general, no surgiendo sin lugar a dudas, ninguna especie o subespecie del mismo, más, su art. 1.355º referencia que la Ley nº 20.266 es de “Jerarquía Constitucional” superior aún a éste código, lo que no deja dudas y pone en evidencia, cual es la regulación y quien es el profesional habilitado – el Martillero y Corredor Pco. – y de cuáles son las facultades que tiene y las actividades que el mismo puede ejercer; VII.- Este nuevo profesional y las actividades del mismo, es hoy consecuencia de un “Título Universitario” – el de Martillero y Corredor”, otorgado por las distintas universidades públicas y privadas más allá de sus denominaciones académicas, estando dispuestos y determinados sus alcances en la propia Ley nº 20.266 (t.o.), con disposición “general y no específico” para el desempeño profesional del Corretaje, la Subasta, la Tasación de bienes, el requerimiento de información ante organismos públicos y privados, etc.; VIII.- Desde el año 2000 fecha de la reforma de la Ley 20.266, el nuevo régimen reforma y funde la figura del corretaje y la Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional subasta en un único profesional Martillero y Corredor Pco., el que deja de ser un “auxiliar” de comercio, para pasar a ser un “profesional liberal”, por lo cual su desempeño no es el de un comerciante, ni ejerce el comercio; Hoy la sanción de la Ley nº 26.994 viene a poner justicia y claridad, respecto de lo que es, esta profesión, y en particular el corretaje en general; IX.- Es así, que tampoco corresponde ningún tipo de habilitación municipal o comunal, porque en las profesionales liberales, reguladas por leyes de colegiación, la habilitación profesional, de sus oficinas, escritorios y/o estudios, es “facultad” delegada por la Provincia a los Colegios como es el caso que nos ocupa, y en particular a los profesionales matriculados en éste Colegio; Por lo expuesto, reiteramos nuestra oposición y desde ya rechazamos la sanción de cualquier disposición que impida el libre ejercicio de los profesionales Martillero y corredor Público regulados por la Ley Nac. nº 20.266 (t.o.) y Ley Prov. nº 7.547.Sin más, saludamos al Sr. Intendente con atenta consideración y respeto.-

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Presentación realizado ante en Intendente y Presidente Municipal de Rafaela el 16/02/2015

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Vigencia de la medida cautelar que exime a los MCP de tener doble matriculación

Un juez de los Tribunales Santafesinos concedió una medida cautelar de no innovar solicitada por un matriculado del Colegio de Martilleros y Corredores Público de esa ciudad contra la ley que crea el Colegio de Corredores Inmobiliarios. La medida se mantendrá hasta tanto la justicia resuelva si dicha ley es o no constitucional.

Los Martilleros y Corredores Públicos podrán seguir ejerciendo la actividad del corretaje sin tener que inscribirse en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe. La demanda mere declarativa contra la Provincia de Santa Fe quedó radicada ante el juez de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Segunda Nominación de Santa Fe, quien admitió la medida cautelar que, consentida por la provincia, ha quedado firme. En su resolución, el magistrado dispuso que el martillero y corredor puede continuar ejerciendo el Corretaje en las mismas condiciones que hasta el momento, tornando inaplicable así el Art. 57º que ordena de forma arbitraría que los martilleros y corredores se deban matricular en este nuevo colegio y tener que funcionar en oficinas diferentes para cada actividad ―subasta y corretaje―, a diferencia de la Ley Nacional Nº 20.266/25.028 que lo faculta en conjunto. Algunos de los fundamentos presentados al Juez para que otorgue la cautelar, fueron que la profesión es una sola (martillero y corredor), que ya existen los colegios ―Ley Nº 7.547― que la regulan y que el peticionante se encuentra matriculado ―derecho adquirido― en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe. Finalmente, se sostuvo que judicialmente ya se había reconocido que la Ley Nacional era operativa sobre la provincial ―Ley Nº 20.266/25.028 sobre Ley Nº 7.547―, por lo que mal podría una provincial modificar la nacional, resultando entonces improcedente que los colegiados tengan dos matriculaciones, para un único título universitario que habilita a una única profesión. Según la resolución judicial, hasta que se dicte sentencia con relación a la constitucionalidad o no de la Ley que crea los Colegios de Corredores Inmobiliarios a los Martilleros y Corredores Públicos no se les puede exigir inscribirse en la entidad creada a través de la Ley 13.154, por analogía del derecho. Santa Fe, 20 de Junio de 2014

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Tribunal de Disciplina

Este nuevo Tribunal de Disciplina, se encuentra integrado por los siguientes colegas: TITULARES: Nancy Maricel RIBOTTA, Aníbal H. CERBINO, Hugo O. GALMES, Ariel Rubén CASADEI y María Alejandra GUTIERREZ; SUPLENTES: Julio O.M. CABAL, Osmar A. BARCAROLO, Amaro GASPARUTTI, Gustavo L. LORENZON y Federico GARMENDIA MOLAS.Desde el inicio de la gestión en noviembre de 2013, a través de los distintos miembros y por iniciativa de quien lo preside, se viene trabajando en forma conjunta con el área administrativa,

e indirectamente

colaborando con tesorería, con el objeto de fidelizar con los Colegiados que incumplen con las obligaciones de colegiación en un tiempo mayor a cinco años. El

objetivo

planteado

es

colaborar

en

el

necesario

sinceramiento administrativo-contable, poniéndonos en contacto con los colegas, previo a la posible iniciación de sumarios por incumplimiento de las obligaciones establecidas la Ley 7547 en el Capítulo IV artículo 12, (inciso a/b) entre otros, y tener que Aplicar las sanciones previstas en el Capítulo

VIII,

artículo 31 en cumplimiento de las normas Estatutarias para el correcto

aquellos colegas que estuvieren en las condiciones dispuestas en el Capítulo Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Se le solicitó al Presidente del Directorio, un listado de

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funcionamiento de Nuestra Institución.


MAGAZINE MCP VII, articulo 58 que dice: “Al Colegiado que se atrase en el pago de los aportes, le será requerido el mismo, por carta certificada, bajo apercibimiento de ser suspendido en el ejercicio profesional mientras dure el incumplimiento”. Habiendo trabajo sobre un total de veintidós (22) casos, se obtuvieron buenos resultados por ser nuestra primera intervención en esta cuestión,

de los cuales ocho (8) regularizaron su situación y otros tres (3)

casos solicitaran la cancelación de su matrícula como forma de hacer cesar el incumplimiento. En cuatro (4) casos la información (teléfonos, dirección, ect.) tanto del titular como de sus fiadores, se encontraban desactualizados por lo que no se pudo contactar con ellos.

Vaya lo informado, como causas en las que intervino éste Tribunal.

Seguidamente y en concordancia con los lineamientos de la Gacetilla, transcribimos más abajo a fin de suministrar materias de utilidad para los colegas, el Código de Ética del Colegio: Es nuestro más sincero deseo no tener que intervenir en caso alguno, pues ello demostraría nuestra probidad y profesionalismo en nuestro desempeño.-

Aníbal Horacio CERBINO Presidente Tribunal de Disciplina

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Herramientas para el Ejercicio Profesional CODIGO DE ETICA DEL COLEGIO DE MARTILLEROS y CORREDORES PÚBLICOS DE SANTA FE - LEY 7547 Art. 1° Declárase obligatorio el cumplimiento de las siguientes normas de ética: a) Respetar y apoyar al Colegio propendiendo al decoro de la Institución y cuidando el prestigio de la profesión. b) Abstenerse de intervenir en gestiones o actividades opuestas a los intereses del Colegio, o de los colegiados, establecidos por la Ley, Estatutos o Reglamentos; c) Observar probidad, independencia y buena fe en los actos profesionales, como también respeto a las leyes que regulan su ejercicio; d) Proceder con honestidad e imparcialidad para con las partes intervinientes en los asuntos a su cargo; e) Abstenerse de dar participación en sus honorarios a personas ajenas en el ejercicio profesional; f)

Aceptar las designaciones judiciales de oficio, sin entrar a juzgar el

carácter o importancia del juicio y/o bienes embargados a subastar; g) Aceptar designaciones en juicio, a sabiendas que la misma es improcedente y/o violatoria de normas legales vigentes y/o cuando el Colegio planteare su oposición;

1°—publicar avisos o remitir circulares que puedan inducir a engaño u ofrecer cosas contrarias o violatorias de las leyes; Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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a) Permitir la afectación de comisiones u honorarios, con medidas precautorias provenientes del incumplimiento de obligaciones; b) Renunciar, sin causa justificada, los cargos para los que fuere designado en el Colegio ; c) No votar en las elecciones y plebiscitos del Colegio o no concurrir a las asambleas, salvo impedimento justificado; d) No aceptar las Resoluciones emanadas de las Asambleas y/o del Directorio; e) No guardar el debido respeto a las autoridades de los órganos del Colegio; f) Aceptar designaciones y/o intervenir en asuntos en los que ya intervenga otro profesional, sin dar aviso previo al colega; g) Facilitar el ejercicio ilegal de la profesión a personas no habilitadas para ello o impedidas de hacerlo por inhabilitación, sanción disciplinaria o incompatibilidad; h) Procurarse clientela por medios incompatibles con la dignidad profesional, como ser:

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Art. 2° Decláranse actos reñidos con la ética profesional:


MAGAZINE MCP 2o—recurrir directamente, o por terceras personas, a intermediarios remunerados para obtener trabajos (remate o corretaje); * 3o—anunciar trabajos profesionales sin cargo; y abandonar, descuidar o demorar inescusablemente la normal tramitación de un asunto para el cual ha sido designado; j) Demorar las rendiciones de cuentas o no hacerlas: k) Adjudicar bienes en remates, y/o interceder por medio de actitudes apresuradas que perjudiquen o favorezcan a algunas de las partes o a terceros; * I) Renunciar, sin causa justificada, los nombramientos de oficio; II) Posibilitar por cualquier medio o ardid remates

o intermediaciones en

participación con profesionales no inscriptos en el Colegio; * m) Intervenir en negociaciones incompatibles con el ejercicio profesional. APROBADO POR ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA EN I o DE JUNIO DE 1985. * (adecuado a las 2000)

modificaciones introducidas en la Ley 20.266

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en el año


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Tribunal Arancelario

TABLA DE ARANCELES PARA LA ACTIVIDAD DE MARTILLERO Y CORREDOR COMPRADOR

VENDEDOR

MÍNIMOS

REMATE: Bienes Inmuebles

3%

3%

1,6 JUS

REMATE: Bienes Muebles

10 %

0,8 JUS

REMATE: Fondo de Comercio

10 %

0,8 JUS

REMATE: Derechos y Acciones

10 %

0,8 JUS

REMATE: Semovientes

10 %

REMATE: Demolición

10 %

0,8 JUS

REMATE: Hacienda Vacuna en Establecimiento rural

4%

0,8 JUS

REMATE: Hacienda Vacuna en Ferias

2%

2%

0,8 JUS

3%

0,8 JUS

REMATE: Vacunos de pédrigee o pura sangre

6%

0,8 JUS

REMATE: Hacienda equino, asnales, mulares, lanares, caprinos, porcinos, aves, conejos y animales de lujo

8%

0,8 JUS

REMATE: Ámbito Judicial Art. 89° último párrafo GESTIÓN O DILIGENCIAMIENTO: Particular, Oficial o Judicial

4,8 JUS

Por Cada Uno

Desde

0,20 JUS

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REMATE: Hacienda en el Mercado de Santa Fe y Rosario

0,8 JUS

Página

OPERACIÓN


MAGAZINE MCP CORRETAJE: Bienes Inmuebles

3%

3%

1,6 JUS

CORRETAJE: Lotes Suburbanos, Loteos

3%

3%

1,6 JUS

Urbanos,

CORRETAJE: Bienes Muebles

10 %

0,8 JUS

CORRETAJE: Fondo de Comercio

10 %

1,6 JUS

10 %

1,6 JUS

4%

0,8 JUS

CORRETAJE: Acciones

Transferencia Derechos

CORRETAJE: Animales

y

LOCACIÓN:

Inquilino:

Casas, Departamentos, Oficinas, Locales, Galpones, Negocios

5 % del monto del contrato de locación.

LOCACIÓN:

Propietario: a Convenir

Inquilino:

Propietario:

Por Temporada

10 % del monto del contrato de locación.

a Convenir

RENOVACIÓN:

Inquilino:

Propietario:

5 % Del monto del contrato

a Convenir

Arrendatario:

Propietario:

5 % Del monto del contrato de Arrendamiento

a Convenir

de Locación ARRENDAMIENTO: Campos, Quintas, Chacras, etc.

TASACIONES: Inmuebles

TASACIONES: Muebles

TASACIONES: Animales

0,50 % a cargo del que solicita el peritaje

0,7 JUS

2 % a cargo del que solicita el peritaje

0,3 JUS

50 % de los porcentajes fijados para los remates

0,3 JUS

A TENER EN CUENTA: El Valor JUS se puede obtener en la página Web: www.martilleros.org.ar Los mínimos de Honorarios son de aplicación tanto para los remates como para el corretaje por Resolución del 13/02/2012. Todas las Tasaciones no judiciales llevan una tasa de certificación por parte del Colegio del matriculado activo según lo determina la resolución de la Asamblea Anual Ordinaria.

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Instituto Gremial, Incumbencia y Mediación

Planteo realizado al Ministerio de Educación de la Nación sobre las capacidades y competencias reservadas en las facultades legales del MCP

La profesión de Martillero y Corredor ha sido jerarquizada ya con la reforma introducida en el año 2.000, lo que no ha tenido hasta la fecha es su real "Grado Académico", por una mora injustificada en su implementación tanto por parte de las Universidades, como del propio MEN.

Solo hay que aplicar la Ley Especial1 que Regula y Reglamenta esta profesión, desoírla solo conlleva el incumplimiento de las garantías y derechos constitucionales que le asisten a los profesionales de la subasta, corretaje y tasación de mercado.

"Actividades Profesionales Reservadas" o Incumbencias:

L a R ef o rm a d el Có di go Ci vi l y Com e r c i al , h oy Na ci on al baj o l a Le y N º 26 .99 4, l o a c r edi ta c o m o i n cl u i das en l a n o r ma d e f on d o, y l o r ea fi rm a o rd en ami en t o al s o s ten e r qu e es u n a L e y E sp e ci al

c on san ci ó n en el Con g r e s o u n a d e las l e y es qu e qu ed a n el Art . 1 355 d e e st e n u e vo e n su a rt . N º 963 º .

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La habilitación profesional queda amalgamada al conjunto de actividades para las que tienen competencia los poseedores de un título que, los planes de estudio especifican bajo el rubro "alcances" de estos y, que en las carreras correspondientes a títulos universitarios de profesiones cuyo ejercicio pudiere comprometer el interés público aparece como "actividades profesionales reservadas" o incumbencias.


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Varias consideraciones pueden desprenderse de los párrafos anteriores: - que según lo expresa el artículo 42º de la LES, la habilitación profesional, es una consecuencia del reconocimiento oficial otorgado a un título; - que para las que tiene competencia el egresado, es un derivado del perfil del título y éste a la vez, lo es del plan de estudios correspondiente de las actividades profesionales (alcances o incumbencias); - que se refieren estrictamente a las competencias vinculadas con el desempeño de la profesión, las actividades profesionales (alcances o incumbencias); - que en aquellos títulos vinculados a profesiones cuyo ejercicio pudiera comprometer el interés público (artículo 43º de la Ley N° 24.521) las actividades profesionales reservadas (incumbencias) son fijadas por el Ministerio de Educación, en los que no están reglamentados, y para el caso que nos atienden es a través de la Ley Especial N° 20.266 (to).

La Ley de Educación Superior, desde 1995, es la norma vigente, pero para los casos de las profesiones reguladas por el Estado y con reglamentación específica —Ley N° 20.266 (to)— es en este caso el Congreso Nacional el que ha dispuesto cuáles son los alcances y las actividades profesionales —Martillero y Corredor Público— vigentes para este título.

La Ley de Educación Superior asigna a los títulos que integran la nómina del artículo 43º, la prerrogativa de poseer "actividades profesionales reservadas exclusivamente para ellos".

Las Actividades Profesionales Reservadas pueden ser fijas por el Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo de Universidades para los títulos que han sido incluidos con criterio restrictivo en la nómina del artículo 43º de la Ley de Educación Superior, pero para el caso que estén dispuesta por Ley del Congreso Nacional, como es la cuestión —Martillero y Corredor Público— que nos atienda, debe ser incluido automáticamente por la jerarquía de la Ley Especial de quien lo determina.

Y con referencia al Art. 43° de la LES, es la excepción de la regla —Ley N° 20.266 (to)— en la regulación de los títulos universitarios, es por esto que a continuación se detallan las "Actividades Reservadas" y demás alcance que la misma dispone: Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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Martillero y Corredor Público Ley Nacional N° 20.266 (TO) Ley Nacional N° 11.867

ACTIVIDADES RESERVADAS:

1

Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

2

Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

3

Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

4

Ejercer la organización de la subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

5

Ejercer la organización de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

6

Ejercer la organización de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

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Ejercer el acto de la subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

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Ejercer el acto de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

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Ejercer el acto de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

10 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o remate particular las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo;

13 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito particular de establecimientos comerciales e industriales; Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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12 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o remate judicial las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo;

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11 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o remate oficial las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo;


MAGAZINE MCP 14 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito oficial de establecimientos comerciales e industriales; 15 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito judicial de establecimientos comerciales e industriales; 16 Informar en el ámbito particular sobre el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 17 Informar en el ámbito oficial sobre el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 18 Informar en el ámbito judicial sobre el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 19 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el ámbito particular de las oficinas, organismos centralizado o descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e instituciones privadas los informes o certificados necesarios; 20 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el ámbito oficial de las oficinas, organismos centralizado o descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e instituciones privadas los informes o certificados necesarios; 21 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el ámbito judicial de las oficinas, organismos centralizado o descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e instituciones privadas los informes o certificados necesarios; 22 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la dirección técnica de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 23 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la dirección técnica de subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 24 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la dirección técnica de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 25 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la organización de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 26 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la organización de subasta o remate oficial cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 27 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la organización de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional 28 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual acto de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 29 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual acto de subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 30 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual acto de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 31 Ejercer la organización del corretaje particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 32 Ejercer la organización del corretaje oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 33 Ejercer la organización del corretaje judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 34 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito particular sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 35 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito oficial sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 36 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito judicial sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 37 Ser asesor en intermediación en el ámbito particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 38 Ser asesor en intermediación en el ámbito oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 39 Ser asesor en intermediación en el en el ámbito judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 40 Ejercer como auxiliar de la justicia en la ejecución de sentencias de remate 41 Ejercer como perito tasador de Mercado o venal en el ámbito judicial; 42 Realizar estudios de títulos de cualquier tipo de bien tangible o intangible;

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44 Constituir con colegas sociedades para ejercer el remate, corretaje y tasaciones de mercado;

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43 Realizar contratos de compra-venta, permuta o locación de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;


MAGAZINE MCP 45 Representar a una de las partes en un contrato de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 46 Administrar, velando por los intereses del propietario en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 47 Ejercer el gerenciamiento y gestión crediticias de operaciones en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 48 Ser comisionista en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

FUNCIONES: a) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores de la subasta o remate; b) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la intermediación o corretaje; c) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la tasación de mercado; d) Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la transferencia de fondo de comercio; e) Ejercer la dirección de subasta o remate en cualquier ámbito lícito; f) Ejercer la dirección del corretaje en cualquier ámbito lícito; g) Ejercer la dirección de tasación de mercado en cualquier ámbito lícito; h) Ejercer la dirección de la transferencia de fondo de comercio; i) Ejercer la supervisión del personal a su cargo para cumplir con el ejercicio profesional competente en cualquier ámbito, particular, público u oficial; j) Ejercer en ámbito público o privado la función de recabar información necesaria para llevar adelante el ejercicio profesional; k) Ser perito Judicial; I) Ser auxiliar de Justicia; m) Atención al público en oficina propia habilitada a tal fin; n) Atención al público en oficinas públicas o privadas; o) Ejercer el asesoramiento en cualquier organismo público o institución privada. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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LOCALIZACIÓN: Ámbito particular; Ámbito oficial; Ámbito judicial;

TAREA: Desarrollo, organización, administración, planificación, dirección, ejecución, investigación, asesoramiento, adjudicación, supervisión, inscripción, registración, docencia.

REGULADO POR EL ESTADO: Desde el momento que la profesión de Martillero y Corredor Público está regulada y reglamentada en la Ley Especial N° 20.266 (to) y ser parte del Código de Comercio —a la brevedad del Código Unificado Civil y Comercial— y ser de derecho común, y es parte de este ordenamiento desde 1862 al promulgarse la Ley N° 15.

RIESGO DIRECTO QUE PUDIERA PRODUCIR: COMPROMETE EL INTERES PÚBLICO: En TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles: en la intermediación, valuación o remate al momento de la toma de decisiones; EN LA SALUD: Afecta sus decisiones de forma directa de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles al momento de la valuación, intermediación o remate; EN LOS DERECHOS: El ejercicio de la valuación, intermediación o remate de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles se encuentran alcanzado en las garantías y derechos consagrados en la

intermediación, remate o valuación de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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EN LA SEGURIDAD: jurídica y patrimonial al ejercer la

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Constitución Nacional;


MAGAZINE MCP También se han realizado las observaciones que para el ámbito de la Educación Superior Pública, esta carrera se encuentra ARANCELADA, vulnerando: a) los principios del acceso a la Educación Superior; b) la gratuidad de la Educación Superior; c) la Libertad de Enseñanza; d) la igualdad de oportunidades; e) las garantías y derechos Constitucionales consagrados a todos los habitantes de este País.

El presente es un extracto de las actuaciones administrativas que se están llevando adelante ante el Ministerio de Educación de la Nación en defensa de las actividades reservadas que la Ley Especial Nº 20.266 le dispone a la profesión de Martillero y Corredor Público.

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Instituto de Corretaje

Los contratos en el Código Civil y Comercial2 Una mirada general al Libro Tercero “Derechos personales” por Martín ayala3

1 | Introducción

La reciente sanción del Código Civil y Comercial unificado (en adelante, CCyC) regula las relaciones jurídicas contractuales en el Título II del Libro Tercero y mantiene la metodología planteada en el Código Civil decimonónico, dividiendo la regulación legal en una parte general de contratos y una parte especial, dedicada a los diferentes contratos típicos. Cabe destacar esta decisión metodológica que brinda un tratamiento, en general, a los contratos, evitando reiteración de normas en cada uno de los contratos típicos y fijando pautas de regulación para los contratos atípicos.

Revista Infojus - REFORMAS LEGISLATIVAS Debates doctrinarios Código Civil y Comercial AÑO 1 - NÚMERO 1 3 Abogado (Universidad Católica de Santa Fe, 1995). Especialista en Derecho de la Empresa (Universidad Nacional de Misiones, 2004). Docente universitario (UCSF, UNaM, UCP, UGD). Presidente del Colegio de Abogados de la Provincia de Misiones (periodo 2012-2014).

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Es de destacar que no todos comparten esta metodología, pues para el Dr. Borda era preferible un tratamiento solo de la Parte Especial de los contratos: “Nosotros hemos preferido seguir la huella de Códigos y tratadistas más modernos eliminando esa introducción y desarrollar los temas que la integran, algunos en la Parte General del derecho civil (…) otros en los


MAGAZINE MCP contratos en los cuales tienen un interés más relevante (…) otros en fin, serán tratados en Obligaciones...”.4

2 | Las relaciones jurídicas contractuales

Como apreciación general, destaco que la redacción del nuevo Código ha introducido al texto legal, en muchos casos, las soluciones que la jurisprudencia y la doctrina aconsejaban en cada caso concreto, y de tal manera consolida el principio de seguridad jurídica. El desarrollo del método del Código, en la parte general de contratos, se realiza a partir de capítulos y subdivisiones en secciones. De esta manera, en el Capítulo 1 se abordan las disposiciones generales, referentes a la definición del contrato y la libertad para contratar, así como el efecto vinculante de las reglas fijadas por contratos. En el Capítulo 2, sobre las clasificaciones de los contratos, se destaca la derogación de la retrógrada categoría de los contratos reales. En efecto, la clasificación entre contratos consensuales y reales constituía un antiguo resabio de las clasificaciones de los contratos del derecho romano. La clasificación de los contratos reales creaba una inmensa injusticia cuando las partes acordaban respecto un contrato real, pero luego por la falta de entrega de la cosa objeto del mismo, se carecía de acción para reclamar el cumplimiento del acuerdo. Esta injusticia se supera con la eliminación de aquella categoría de contratos reales. El Capítulo 3 refiere a la formación del consentimiento. Aquí las innovaciones son mayores. El primer aspecto a destacar es en cuanto a los requisitos de la oferta. En el Código Civil velezano la oferta para ser tal debía estar dirigida a persona determinada. En cambio, el CCyC prevé que la oferta deba ser a personas determinadas o determinables (art. 972). Este criterio puede generar dudas y confusiones sobre los alcances de tal “determinabilidad”, es decir, de a quiénes se refiere el Código con el término personas “determinables”. Este no puede confundirse con “oferta al público” — considerada una “invitación a ofertar” conforme el art. 973— y tampoco puede referirse a que la determinación de la persona se consolida al momento de la aceptación, pues en tal supuesto toda “invitación a ofertar” u “oferta al 4

Borda, Guillermo A., “Advertencia Metodológica”, en Tratado de Derecho Civil Argentino, t. I, Contratos, Bs. As., Abeledo-Perrot, 1999.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional público” (art. 973) dejaría de ser tal al momento que alguien la acepte, importando una abierta contradicción entre ambos textos legales.5 De tal manera, opino que el texto debe referirse a colectivos concretos de personas, que aunque inciertos, podrían ser individualizados, por ejemplo, “oferta para estudiantes universitarios”; “oferta para pequeñas y medianas empresas”. Asimismo, estimo que sería de provecho llevar claridad en el texto propuesto, ya que la ambigüedad del término —”personas determinables”— puede generar confusión, con el agravante de que las consecuencias son importantes (en un caso existe oferta —art. 972— y ella es vinculante por un plazo razonable y en cambio en el otro supuesto —art. 973— no hay oferta exigible). Como se expresó en el apartado anterior, el CCyC mantiene la premisa de que la oferta al público, que denomina oferta a “personas indeterminadas” no es considerada oferta (art. 973), pero a continuación agrega “excepto que de sus términos o de las circunstancias de su emisión resulte la intención de contratar”. Estimo que este texto también puede generar debate sobre las consecuencias de una oferta al público, en punto a discrepar sobre las “circunstancias” que deberían ser consideradas para determinar la intención de contratar. En consecuencia, quien formule una oferta al público (y siempre que en el caso no se aplique la Ley de Defensa del Consumidor, puesto que en tal situación, la cuestión se dilucida en el ámbito de aquel cuerpo de normas) deberá manifestar expresamente si tiene o no intención de que su propuesta sea considerada oferta vinculante o no. De lo contrario, es decir, ante la falta de dicha previsión, podría generarse un debate o litigio, ante la discrepancia en los alcances de la oferta a personas indeterminadas entre oferente y aceptante. En el Código se prevé la fuerza vinculatoria de la oferta “salvo que lo contrario resulte de sus términos, de la naturaleza del negocio o de las circunstancias del caso” (art. 974).

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(3) Ver art. 972 vs. art. 973.

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En este punto, parece razonable el principio general (oferta vinculante) y además que pueda ello ser exceptuado por los propios términos de la oferta, fundado en la autonomía de la voluntad. Mayores reparos surgen de la posibilidad de que la oferta no sea vinculante por “las circunstancias del caso”, ya que cabe preguntarse qué “circunstancias” pueden dar lugar a la excepción al principio general por el cual la oferta obliga a quien la formula.


MAGAZINE MCP En la misma Sección 1ª de este Capítulo 3, se ratifica la regla actual que prevé que la aceptación debe coincidir totalmente con la oferta para formar el consentimiento (art. 978), pero a renglón seguido (art. 982) establece que los acuerdos parciales “concluyen el contrato si (…) expresan su consentimiento sobre los elementos esenciales particulares”. Este último texto parece adherir a la teoría denominada “Punktation” y es incompatible con la regla prevista en el art. 978, ya que si por un lado la aceptación debe coincidir totalmente con la oferta, es inadmisible que aun cuando no coincida totalmente con ella, se pueda considerar que ha surgido un contrato, cuando la aceptación refiere a los aspectos esenciales de la oferta. En razón de la regla del art. 982 in fine “En la duda, el contrato se tiene por no concluido”, opino que el principio sigue siendo que la aceptación debe coincidir totalmente con la oferta para formar el consentimiento. La Sección 2ª prevé una de las incorporaciones más requeridas en la parte general de los contratos, la regulación de los contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales. Para quedar comprendido en la regulación de esta sección el contrato debe estar elaborado por una de las partes de manera general para sus relaciones contractuales, y la otra parte solo adherir. Es decir, las características de estos contratos son: a) su predisposición y b) la generalidad de tales reglas predispuestas. Para estos contratos se establecen reglas que la doctrina ya había admitido, como por ejemplo que las cláusulas especialmente negociadas priman sobre las cláusulas generales (art. 986) o que en caso de dudas de interpretación respecto de las cláusulas generales se interpretan en contra del predisponente (art. 987). Pero la innovación más importante es la regulación de las cláusulas abusivas, leoninas o vejatorias de los contratos predispuestos (art. 988). A este respecto, dice que son abusivas y se tienen por no escritas a) las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente, y b) la renuncia a los derechos del adherente o ampliación de los derechos del predisponente, y c) las cláusulas sorpresivas o imprevistas. Con respecto a los dos primeros supuestos, su analogía con la redacción del art. 37 de la Ley de Defensa del Consumidor (ley 24.240) permite aprovechar el desarrollo doctrinal sobre la interpretación de tales normas que, sucintamente, apuntan a impedir que en estos acuerdos predispuestos se modifiquen las normas supletorias previstas a modo de modelo para los contratos particulares en perjuicio de la parte más débil (el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional consumidor en el contrato de consumo y el adherente en los contratos predispuestos). La tercera categoría de cláusulas predispuestas o abusivas alude al control de incorporación de la cláusula al contrato y veda aquellas que no pudieron haber sido conocidas o previstas por el adherente. El Capítulo 4 regula las incapacidades para contratar, estableciendo reducidas reglas sobre los que tienen prohibido realizar contratos (art. 1002). Allí se menciona la prohibición de los funcionarios públicos que no pueden adquirir bienes cuya administración tienen encargada; también se enumera a los jueces y auxiliares, que tienen prohibido contratar sobre bienes relacionados a procesos donde han intervenido y la prohibición a los abogados de contratar sobre bienes involucrados en litigios donde han participado. A estas reglas, ya conocidas en el texto del Código Civil decimonónico, se suma la prohibición de contratar a los cónyuges (inciso d). Es verdad que el Código Civil de 1869 preveía una norma análoga que impedía el contrato de compraventa entre cónyuges (art. 1358), pero tal prohibición no impedía otros contratos que no se regulaban supletoriamente por la compraventa. Por ejemplo, se admitía entre cónyuges contratos como mandato, servicios, obras, locación, comodato, depósito y todos aquellos que no importen disposición de bienes. Con la redacción actual, la prohibición parece comprender todos los contratos y no solo la compraventa como preveía el Código velezano. Sin perjuicio de ello, opino que atento la finalidad de la prohibición (impedir la colusión entre cónyuges para perjudicar a los acreedores de las partes), no pueden quedar impedidos aquellos contratos que no se relacionan con la finalidad que se procura con la prohibición, como aquellos mencionados en el párrafo anterior.

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En el mismo capítulo se regula los derechos sobre herencia futura como objeto de los contratos. Se mantiene la regla general de prohibición de tales derechos, pero se incorpora una excepción novedosa admitiendo que son válidos los acuerdos sobre una explotación productiva o

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En el Capítulo 5, el Código Civil y Comercial unificado regula el objeto de los contratos. En este tópico lo destacado es la nueva regulación respecto los bienes ajenos. Es conocida la regla del Código de 1869 sobre la prohibición de vender cosas ajenas (art. 1329). También que tal norma había sido reiteradamente criticada, puesto que es válido el pacto sobre cosas ajenas cuando el enajenante se compromete a adquirir y transmitir su dominio al comprador. Por ello, el nuevo texto (art. 1008 CCyC) tiene una regulación adecuada a la interpretación que la doctrina da al tratamiento de los bienes ajenos como objeto de los contratos.


MAGAZINE MCP participación societaria que incluyan derechos hereditarios futuros, siempre que no afecten la legítima. El Capítulo 6 del Código Civil y Comercial unificado regula la causa fin de los contratos, remitiendo a lo dispuesto sobre la causa de los actos jurídicos que prevé el mismo Código (art. 1012). En dicha remisión, se regula a la causa fin como el fin económico inmediato previsto por el ordenamiento jurídico y los motivos exteriorizados esenciales para ambas partes. Así adhiere al concepto de causa objetiva y subjetiva que admite la doctrina. La forma de los contratos está regulada en el Capítulo 7, estableciendo qué contratos deben ser realizados por escritura pública (art. 1017): los que versen sobre derechos reales sobre inmuebles, los que refieren a derechos dudosos o litigiosos, los contratos accesorios de un contrato instrumentado en escritura pública y los contratos que por acuerdo de partes o por disposición de la ley deban ser en escritura pública. Luego del tratamiento de la forma, en el Capítulo 8 se regula la prueba de los contratos, estableciendo en el art. 1020 la prueba de los contratos formales en términos similares al régimen legal actual, simplificando su tratamiento y con claridad de redacción. Los efectos de los contratos están previstos en el Capítulo 9 del texto. Allí se regula el contrato en nombre de un tercero, con o sin representación (art. 1025), de manera similar al régimen actual. También se prevé la promesa de un hecho por un tercero (art. 1025) como una obligación de medios, de manera similar a la regulación de los bienes ajenos como objetos de los contratos (art. 1008). El contrato a favor de tercero o estipulación a favor de terceros (art. 1027) recibe una mejor ubicación en la parte general de los contratos. Hay que recordar que en el Código Civil de 1869 se ubicaba en las obligaciones (art. 504) y ello había sido criticado. Además, la regulación de esta institución es más completa y recoge las recomendaciones que había previsto la doctrina, como por ejemplo las relaciones que surgen entre los sujetos involucrados (art. 1028) y que despeja dudas sobre este pacto particular. También, en este Capítulo se prevé la excepción de incumplimiento contractual bajo la denominación de “suspensión del cumplimiento” (art. 1031). Incorpora como novedad que pueda deducirse esta defensa, tanto como excepción (tal como hasta ahora) así como por medio de una acción.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional La Sección 4ª de este Capítulo —sobre los efectos— refiere a las garantías de saneamiento, que involucra tanto la evicción como los vicios redhibitorios, dando un régimen general común a ambas garantías y luego reglas especiales para cada tema. El sistema de regulación acuerda claridad y simpleza a las reglas de saneamiento. A este respecto se destacan las reglas de mayor responsabilidad cuando una de las partes actúa profesionalmente en el tipo de actos jurídicos de que se trata. En efecto, el régimen legal prevé la posibilidad de suprimir o disminuir las responsabilidades que surgen de las reglas de saneamiento (art. 1037), pero tales pactos no son válidos cuando “el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación...” (art. 1038, inc. b). De manera análoga, se prevé que el enajenante responde, además del saneamiento, por los daños ocasionados, salvo que el adquirente pudiera conocer los vicios o el enajenante desconociera los defectos (art. 1040, incs. a y b); pero estas exenciones no son válidas cuando “el enajenante actúa profesionalmente...” (art. 1040 final). Por último, en este aspecto, prevé que la prueba de la antigüedad del vicio redhibitorio que afecta a la cosa corresponde al adquirente, salvo “si el transmitente actúa profesionalmente...” (art. 1053, inc. b). Estas mayores responsabilidades en cabeza del enajenante o transmitente profesional se compadecen con la regla del actual art. 902 del Código Civil de 1869, por el cual, cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos.

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En cuanto a la responsabilidad por evicción, se establece la obligación de indemnidad del adquirente. Es decir que el enajenante debe responder, como regla, en casos de evicción (art. 1047), salvo que el adquirente, habiendo citado al garante “y aunque este se allanó, continuó con la defensa y fue vencido”. Tal texto legal puede conspirar contra el derecho de defensa. En efecto, si bien ante el allanamiento del garante y si el adquirente continúa el juicio del tercero los gastos de tal proceso podrían ser dispensados al garante, parece injusto que además el adquirente pierda el derecho a “efectuar ningún otro reclamo”, ya que significaría poner al adquirente en la disyuntiva de defenderse en juicio (corriendo el riesgo de perder la garantía

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Estimo que, por el tipo de operaciones comprendidas, estas reglas de responsabilidad agravada pueden tener relevancia concreta en las operaciones de venta realizadas por operadores profesionales como las inmobiliarias cuando actúan por cuenta propia.


MAGAZINE MCP por evicción) o no defenderse y recurrir exclusivamente a la indemnización prevista para la garantía por evicción. Parece indudable que se afecta el derecho del adquirente a su defensa, a ser oído, a un proceso judicial, consagrados todos constitucionalmente. El cercenamiento de tales derechos no se justifica en el supuesto de un allanamiento del garante, puesto que el adquirente puede conservar legítimas convicciones de peticionar la defensa de su derecho, aunque luego sea vencido. En otro de los temas sobre las garantías de saneamiento, el CCyC brinda una regulación precisa de los plazos para el ejercicio del derecho a exigir el saneamiento. En efecto —y solucionando vacíos y lagunas de las que adolecía el Código de Vélez— el texto vigente a partir del año 2016 prevé que la denuncia del vicio debe interponerse en el plazo de sesenta días de la aparición del defecto (art. 1054), la caducidad de la garantía por vicios redhibitorios acontece a los tres años desde que se recibió la cosa para inmuebles y de seis meses para cosas muebles (art. 1055) y, por último, la prescripción de la acción por vicios ocurre al año (art. 2564, inc. a). La Sección 5ª del Capítulo “Efectos” refiere al tratamiento de la seña, señal o arras. Cabe recordar que la regulación actual de la seña era diametralmente diversa en la previsión del Código Civil y en el Código Comercial, puesto que el primero preveía la seña como facultad de arrepentimiento (seña penitencial) y, en cambio, en el Código de Comercio se regula la seña con efecto confirmatorio (seña confirmatoria). Esta era una situación incomprensible y que causaba incertidumbre entre los contratantes. La previsión del CCyC apunta a una regulación uniforme de la seña, en principio y salvo estipulación en contrario, como seña confirmatoria (art. 1059). El Capítulo 10 del CCyC refiere a la interpretación del contrato. La regulación prevé incorporar en este cuerpo único las reglas de interpretación que hasta ahora se encuentran esparcidas entre los Códigos Civil y Comercial. A este respecto, la novedad más destacada es el cambio de la regla de interpretación en favor del deudor. En efecto, el Código Comercial prevé que en caso de cláusulas contractuales ambiguas, un criterio de interpretación es en favor del deudor y de su liberación. En cambio, el CCyC, recogiendo la opinión de la doctrina, establece la interpretación en favor del deudor solo en los contratos gratuitos y la interpretación en favor de un ajuste equitativo de los intereses para los contratos onerosos (art. 1068).

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Herramientas para el Ejercicio Profesional El Capítulo 11 del CCyC regula las relaciones derivadas de subcontratos o contratos derivados. La regulación es apropiada, en razón de que varias especies de contratos pueden anidar la subcontratación como por ejemplo el contrato de locación, el contrato de obras y servicios. Este Capítulo regula la procedencia de las “acciones directas” que están previstas en los arts. 736 y siguientes de la Norma. El Capítulo 12 prevé las reglas aplicables a los contratos conexos. Se definen así aquellos contratos que se hallan vinculados por la finalidad económica común (art. 1073) y el efecto fundamental entre ellos es que un contratante puede oponer excepciones de incumplimiento aun frente a la inejecución de obligaciones ajenas a su contrato (art. 1075). El último Capítulo 13 de este Título del CCyC es referente a la extinción modificación y adecuación del contrato. Allí se prevén disposiciones generales para los supuestos de extinción por declaración de una de las partes. Entre tales reglas, se destaca que la extinción solo produce sus efectos desde la comunicación a todas las partes, así como que extinguido el contrato no podrá más requerirse su cumplimiento. Se reitera que la rescisión y la revocación tienen efecto hacia el futuro exclusivamente, y en cambio la resolución tiene efecto retroactivo, salvo los terceros de buena fe y a título oneroso que pudieran haber adquirido los bienes objeto del contrato resuelto. Se regula, en este Capítulo, el pacto comisorio como medio de resolución singular del contrato. Entre las reglas que regulan el pacto comisorio, se prevé la posibilidad de conversión de la demanda de cumplimiento del contrato en resolución de manera tácita (art. 1085), disponiendo que la sentencia que condena al cumplimiento lleva implícito el apercibimiento de que ante el incumplimiento en el trámite de ejecución el acreedor tiene derecho a optar por la resolución del contrato.

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Al final del presente Título, regula la figura de la imprevisión o excesiva onerosidad sobreviniente en el art. 1091, con la particularidad de que no exige la falta de mora en la parte para permitir su aplicación a un caso concreto.

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Recibe acogida legal la teoría de la frustración del fin del contrato que había sido prevista por la doctrina y algunos fallos judiciales, disponiendo que extingue el contrato cuando se produce la frustración de la finalidad del contrato si se produce una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes (art. 1090).

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3 | Evaluación final del Título

Segundo relativo a contratos En definitiva, la regulación de la parte general de los contratos se aprecia como precisa, clara, con incorporación de los aportes que la doctrina y jurisprudencia requerían, con la regulación de figuras no previstas en el Código Civil de 1869, lo que permite un tratamiento de esta parte de las relaciones jurídicas patrimoniales que se muestra compatible con los requerimientos de las partes. Son destacadas las incorporaciones en torno a los contratos predispuestos, la regulación detallada de los efectos por garantías de saneamiento, la derogación de la categoría de contratos reales, las normas sobre rescisión y resolución. Estimo que esta nueva regulación de los contratos tiende a ser más fácilmente entendida por los contratantes y va a brindar mayor seguridad y certeza en las relaciones contractuales.

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Instituto de Subasta Judicial

Proceso y República. Crítica a las tendencias actuales del Derecho Procesal6 Dr. Adolfo Alvarado Velloso

1. Las novedades procesales surgidas en América. En los últimos años han surgido -en la Argentina primero, luego en Colombia y con inmediatas repercusiones en el resto de los países del continente luego las que se han catalogado por sus autores como tendencias

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El tema que aquí se desarrolla se vincula más con la Política que con el Derecho y, tal vez por ello, su comprensión resulta habitualmente ajena a los ámbitos académicos que enseñan y norman el proceso en toda América latina, como intentaré demostrarlo en este trabajo. Pero a poco que se mire con detenimiento la Constitución Nacional -en rigor, todas las Constituciones del continente- son indudables las hondas implicaciones recíprocas que tienen ambos conceptos en sus diferentes tratamientos filosóficos, ideológicos y políticos. Para la cabal comprensión de lo que aquí se dirá, es imprescindible exponer, captar y comprender previamente todos los problemas específicos que genera la asunción del concepto proceso desde la pura óptica de la Constitución -cosa que hasta ahora se han abstenido de hacer los especialistas en la rama denominada Derecho Procesal Constitucional. Sin este necesario conocimiento, las conclusiones de este trabajo podrían ser incomprensibles para el lector, quien seguramente creerá a la postre que todo es capricho del autor. Y ya se verá que no es así. Valga esta explicación liminar para entender el desarrollo de esta ponencia. La presente obra está adaptada en cuanto a su extensión particularmente para ser publicada en la Revista del Foro de Práctica Profesional de Abogados de Santa Fe. Dicha adaptación así ha sido enconmendada por su autor al Dr. Julio Cesar Loss quién realizó la misma. Obra completa en Trabajo presentado originalmente al VII Congreso Internacional de Derecho Procesal: Reformas procesales en Colombia y el mundo, organizado por la Universidad de Medellín, Colombia y realizado durante los días 28, 29 y 30 de agosto de 2014 en el Centro de Convenciones de Cartagena, Colombia. Las ideas que acá se exponen han sido ya publicadas en mi Sistema Procesal: Garantía de la Libertada (edición Rubinzal Culzoni, Santa Fe, Argentina, 2008, 2 tomos de 1300 páginas). También han sido publicadas con el nombre de Lecciones de Derecho Procesal Civil adaptadas a la legislación de Santa Fe por Andrea A. Meroi (1 Tomo de 900 pags., ed Juris, 2009.) Los institutos mencionados se encuentran desarrollados en la versión completa de "Proceso y República"

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MAGAZINE MCP procesales novedosas que tienden a establecer, particularmente en la Justicia Civil, un proceso eficiente y de posibilidades ilimitadas. En breve inventario de dichas novedades, puedo citar acá: 1) la institucionalización de anticipos de sentencia sin audiencia previa de todos los interesados en el litigio, so pretexto de asignar carácter cautelar a un adelanto pretensional; 2) la eliminación del proceso mismo como método de debate, sustituyéndolo por la mera dedicación, empeño, buena voluntad y sagacidad del juzgador: se denomina proceso autosatisfactivo; 3) la imposición a los jueces del deber de probar de oficio y, como tal, sancionable en caso de incumplimiento: en casi toda la América se denomina medidas para menor proveer o resolver; 4) el otorgamiento jurisprudencial de la facultad a todos los jueces de apartarse a su simple voluntad de las reglas que rigen desde siempre la carga de la prueba a partir de la ley: se denomina cargas probatorias dinámicas; 5) la aceptación de la posibilidad de flexibilizar la regla de la congruencia procesal, autorizando a los jueces a fallar más allá de lo pretendido, resistido y regularmente probado por las partes; 6) la aceptación de la posibilidad de apartarse del efecto de cosa juzgada material: K denomina relativización de la cosa juzgada.

2. El anticipo judicial de la prestación demandada: naturaleza. Importa mucho destacar liminarmente que, en razón de que el embargo preventivo es la figura cautelar más antigua en la legislación procesal y, además, la mejor, más extensa y detalladamente tratada, el resto de las cautelas imaginables aparecidas con posterioridad han remitido a aquella figura la normación de sus propias condiciones de actuación en la mayoría de los códigos vigentes. Y, hasta hoy, cuando la ley autoriza otra forma de protección cautelar diferente a la del embargo (por ejemplo, la prohibición de innovar) hace una remisión de sus propias condiciones a las del embargo preventivo, con lo cual éstas han pasado a convertirse de hecho en las condiciones generales de todas las formas de protección cautelar. Esto se puede ver en casi todas las legislaciones de América, salvo en las pocas que ya han insertado una capítulo cautelar genérico referido a todos los supuestos legislados. Por otro lado, y sin ostentar jamás la condición de protección cautelar, el legislador previo desde antaño la necesidad de anticipar el resultado de una sentencia judicial cuando graves razones lo exigían: por ejemplo, frente al cierre de una servidumbre de paso no quedaba más remedio a la ley que permitir que el juez ordenara su inmediata apertura y tolerar el tránsito por el respectivo camino mientras se discutía, precisamente, acerca del derecho a cerrarlo. La obviedad del ejemplo me exime de todo otro comentario al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional respecto. De la misma forma, cuando una mujer que ha demandado su divorcio pretende percibir alimentos mientras dura la tramitación del juicio, es claro que debe recibirlos de inmediato pues caso de no ser así es posible que no alcance a ver jamás el final del pleito. Los casos recién señalados a modo de ejemplo se encuentran invariablemente normados en la ley de fondo, nunca en la procesal, que sólo establece la forma de tramitar pretensiones a base de derechos contenidos en la ley de rango superior. A partir de la década de los años '50, cuando el legislador traspasó parte de sus facultades a los jueces, los dotó de poderes extraordinarios que, hasta entonces, rara vez habían tenido, tolerando de ahí en más lo que para el garantismo procesal, que defiende primordialmente la idea de república, ha pasado a ser a todas luces una inadmisible y peligrosísima discrecionalidad judicial. Y con ello advino la todavía recurrente insistencia de la doctrina académica que postula aumentar cada día más los poderes judiciales, llegándose a lo que hoy se denomina como poder cautelar genérico y que luego será objeto de especial consideración y crítica. En esta tesitura y dentro de tal marco, aparecieron nuevas "cautelas": por ejemplo, la medida innovativa y, hoy, la cada día más común tutela anticipada, a las cuales me referiré luego y que pronto fueron legisladas dentro del capítulo propio de las medidas precautorias. Cuando esto se hizo, el legislador no advirtió que nada cautelaba sino que, bien por lo contrario, anticipaba el contenido de una sentencia declarativa o de condena que, además, en algunos casos no llega a dictarse jamás. Pero la denominación de medidas precautorias o cautelares otorgada a estos anticipos de sentencia, hizo que se les aplicaran sin más y directamente, las condiciones propias del embargo preventivo (medida cautelar primaria y por excelencia). Y así fue que, a raíz de ello, se obvió toda audiencia previa de quien habría de sufrir los efectos de la declaración o de la condena del caso del que debía sufrir su resultado mostrando a consecuencia de ella un claro perjuicio jurídico en su persona o en sus bienes y, por supuesto, a su constitucional derecho de defensa enjuicio.

Pero la denominación de medidas precautorias o cautelares otorgada a estos anticipos de sentencia, hizo que se les aplicaran sin más, errónea y Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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A tenor de las ideas expuestas, que creo ponen en su justo lugar al problema que aquí se estudiará, desarrollaré ahora el tema desde la óptica ya adelantada pues con él advino la todavía recurrente insistencia de la doctrina académica que postula aumentar cada día más los poderes judiciales, llegándose a lo que hoy se denomina en las leyes como poder cautelar genérico y que luego será objeto de especial consideración y crítica.

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A tal punto se ha llegado en este notable desfase que, contrariando a toda la lógica y a los más elementales principios que regulan el debido proceso republicano, se han instalado hoy en muchas legislaciones las denominadas medidas autosatisfactivas, muestra palmaria de lo que aquí se sostiene.


MAGAZINE MCP directamente, las condiciones propias del embargo preventivo (medida cautelar primaria y por excelencia). Y, así fue que, a raíz de esto, se obvió toda audiencia previa de quien habría de sufrir los efectos de la declaración o de la condena del caso, mostrando a consecuencia de ella un claro perjuicio jurídico en su persona o en sus bienes y, por supuesto, a su constitucional derecho de defensa enjuicio. Adviértase la extrema gravedad de lo recién afirmado: para lograr los objetivos que el constituyente ha detallado con prolijidad en el Preámbulo (entre ellos, afianzar la justicia y lograr la unión nacional, con lo que ello implica de paz social), la norma cúspide del sistema consagra expresos derechos que ninguna ley inferior puede desconocer. Entre ellos, el de la inviolabilidad de la defensa en juicio. Y precisamente para asegurar el cumplimiento de tales derechos, otorga a los particulares una expresa y extrema garantía: la del proceso judicial llevado en igualdad de condiciones frente a un tercero imparcial. Como es de total obviedad, el proceso exige bilateralidad previa a la sentencia y, sin ella, lo que de esto resulte no es proceso. A tenor de las ideas expuestas, que creo ponen en su justo lugar al problema que aquí se estudiará, desarrollaré ahora el tema desde la óptica que debe regir en la especie. Parece claro que en la realidad de la vida y en el curso de las relaciones humanas existen situaciones de extrema gravedad o notable urgencia que deben ser solucionadas en forma inmediata pues, caso de no hacerlo así, pueden ocasionarse daños definitivos. Teniendo esto en mira, ha sido el propio legislador quien, desde antaño, se ha preocupado por proveer tales soluciones. Y nunca ley alguna del pasado dejó en manos de los jueces realizar tal proveimiento. Con mayor razón deben estar vigentes estas ideas a partir de la confusión doctrinaria de adjudicar al anticipo de solución judicial las exactas características de todas las cautelas procesales y, particularmente, la de la unilateralidad. A base de tales circunstancias, cuando actualmente se adelanta el resultado de una pretensión procesal, se omite la audiencia previa de la parte a quien perjudicará lo que se resuelva al respecto, con lo que se genera otro mal mayor: el de evitar el proceso como medio de debate. Si bien se mira, el problema debe tener solución única: entre el derecho que hipotéticamente puede perderse (el del alimento anticipado, por ejemplo) y el que de seguro se perderá (el de defensa en juicio), debe prevalecer éste, de claro rango superior en el orden constitucional. Surge de todo esto que la legislación debe brindar una solución adecuada a las circunstancias. Es más, desde que la ley otorgó un poder genérico a los jueces para cautelar todo cuanto desearen, y cuando ya está definitivamente instalada en la sociedad que son los jueces quienes deben Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional resolver la totalidad de problemas habidos y por haber, aun los que definitivamente son no justiciables, se tornará muy difícil -por no decir imposible- retornar a soluciones verdaderamente sistémicas, con lo cual se evitaría esta suerte de anticipo-cautelar. De ahí entonces que aquí se postule que todo anticipo de sentencia debe gozar siempre de necesaria e imprescindible audiencia previa pues nada molesta al efecto y no se vulnera la garantía máxima representada por el irrestricto mantenimiento del método de debate entre sujetos igualados jurídicamente por la propia imparcialidad del juzgador. En buen romance, esto significa algo así como idear trámites harto breves o, más simplemente, ocurrir a la tradicional figura del amparo, comprensiva de todos los casos que actualmente se tratan por las vías autosatisfactivas. Según puede colegirse a partir de lo precedentemente expuesto, hay anticipos previstos en la ley (legales) y propios de la actividad de los jueces aunque no estén autorizados en la ley (judiciales). Dentro de este último grupo enumero a los poderes cautelares genéricos y, a consecuencia de ellos, a la orden de innovar en la situación jurídica actual y a la sentencia autosatisfactiva.

3. La actividad del juez en la etapa probatoria del proceso. Tal vez la más importante contradicción sistémica que presentaba este tema en cuanto a la ideación del proceso como método constitucional y republicano de debate, era la normativa legal que autorizaba al juez -como facultad que podía realizar o no a voluntad- a probar de oficio algún hecho que las propias partes interesadas en el resultado del litigio habían dejado huérfano de elementos de convicción suficientes como para que el juez les otorgara la razón en la solución del pleito.

Por cierto, entre cada una de tantas inocentes palabras -que se presentan como equipolentes en el lenguaje diario- existe diferencia sustancial. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Analizando la actividad que debe cumplir el juzgador en la etapa probatoria, la doctrina y las diferentes leyes han establecido parámetros muy disímiles en orden a la filosofía que inspira al legislador de una normativa dada. En otras palabras: son distintas las respuestas que pueden darse en cuanto a la tarea que debe cumplir el juzgador en la etapa confirmatoria, debatiéndose acerca de si le toca verificar los hechos, o bien si debe comprobarlos, o acreditarlos, o buscar la certeza de su existencia o la verdad real de lo acontecido en el plano de la realidad o, más simplemente, contentarse con lograr una mera convicción acerca de los hechos controvertidos en el litigio (advierta el lector la correspondencia existente entre estas posibles actividades y las referencias efectuadas en cuanto al concepto de prueba en el número anterior).

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En la actualidad las cosas se han complicado: antes, podía probar. Ahora debe probar. Aunque no quiera, pues corre el riesgo de ser sancionado por el incumplimiento del deber.


MAGAZINE MCP En rigor, un mundo de distancia que separa inconciliablemente a quienes practican el autoritarismo procesal (clara muestra de totalitarismo político) que los hay, y muchos- de quienes sostienen que el proceso es garantía de libertad en un plano constitucional y no medio de control social o de opresión política. Esta separación conceptual no es novedosa, ya que tiene profundas raigambres en la historia, tanto antigua como reciente. En la actualidad, los bandos antagónicos se hallan claramente configurados en el mundo académico y en el judicial a partir de la existencia de una decidida vocación popular (claro producto de la inseguridad reinante en nuestros países) -sostenida por numerosos medios de información- que pregona la necesidad actuar de inmediato y de matar al homicida, cortar la mano del ladrón, castrar al violador, aumentar las penas de los delitos de moda, vedar toda excarcelación, etcétera. Esta posición filosófica se conoce en el derecho penal con la denominación de solidaria, generadora del solidarismo penal y éste, a su turno, del solidarismo o decisionismo procesal, y se caracteriza por la tendencia doctrinal que procura denodadamente que los jueces sean cada más activos, más viriles (en el decir de algún estudioso), más comprometidos con la gente y con su tiempo, con la Verdad y con la Justicia. En contra de esta posición existe otra línea doctrinal aferrada al mantenimiento de una irrestricta vigencia de la Constitución y, con ella, a la del orden legal existente en el Estado de Derecho, en tanto ese orden se adecué en plenitud con las normas programáticas de esa misma Constitución. En otras palabras: los autores así enrolados no buscan a un juez comprometido con persona o cosa distinta de la Constitución, sino a un juez que se empeñe en respetar y hacer respetar a todo trance las garantías constitucionales. A esta posición filosófica que se muestra antagónica con el solidarismo procesal (no quiere ni admite castrar ni matar ni cortar la mano de nadie sin el previo y debido proceso legal) se le da el nombre de republicana, garantista o libertaria (por oposición a la antagónica, claramente totalitaria). No se me escapa que las banderas que levanta el solidarismo (la Justicia, la Verdad, el compromiso del juez con su tiempo, con la sociedad, etcétera) ganan adeptos rápidamente, pues ¿quién no quiere la Justicia?, ¿quién no quiere la Verdad? Pero no se trata de abandonar o sustituir esas banderas para siempre sino -así de simple- de no colocarlas por encima de la Constitución (ruego recordar que los códigos procesales nazi, fascista y comunista soviético pretenden un juez altamente comprometido con la filosofía política imperante en el gobierno del Estado. Y ruego también recordar en qué y cómo terminaron los países que todo ello proclamaban...!). Recuerde el lector que la Inquisición española, por ejemplo, procurando la Verdad y con la confesada vocación de hacer Justicia a todo trance, institucionalizó la tortura como adecuado método para lograr los fines que se propusiera...El garantismo procesal no tolera alzamiento alguno contra la norma fundamental (que, en el caso, prohibe la tortura en cualquiera de sus manifestaciones); por lo contrario, se contenta Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional modestamente con que los jueces -insisto que comprometidos sólo con la leydeclaren la certeza de las relaciones jurídicas conflictivas otorgando un adecuado derecho de defensa a todos los interesados y resguardando la igualdad procesal con una clara imparcialidad funcional para, así, hacer plenamente efectiva la tutela legal de todos los derechos y lograr a la postre el mantenimiento de la paz social. Y ello, particularmente en el campo de lo penal, pues las garantías constitucionales son como el sol, que sale para todos. Muy especialmente, para quienes más las necesitan: los sometidos a juzgamiento... Los institutos en los cuales se refugia la actividad probatoria del juez son en el mal-comprendido -deber de probar de oficio- y en la aplicación de la doctrina de las cargas probatorias dinámicas.7

4. De todo lo expuesto en este tópico cabe concluir en que: 1) Si se acepta inicialmente que el debido proceso pensado y asegurado por el constituyente no es ni puede ser otra cosa que el proceso lógicamente concebido que, como tal, respeta sus propios principios, debe admitirse que es un método de debate pacífico, dialogal y argumentativo que sirve para que dos sujetos naturalmente desiguales que se encuentran en situación de antagonismo respecto de un bien cualquiera de la vida, puedan discutir en términos de absoluta igualdad ante la ley asegurada por un juzgador gracias a sus calidades de impartialidad, imparcialidad e independencia. 2) Si el debate procesal no concluye por autocomposición y exige el dictado de una resolución judicial que heterocomponga el litigio, el juzgador deberá analizar los hechos litigiosos a la luz de la norma jurídica que resulte aplicable al caso en función de las pruebas de esos hechos traídas al proceso en forma regular por las propias partes. Si el juzgador se limita a buscar su propia convicción en esto, excluye de la tarea decisoria a su propio conocimiento personal de los hechos litigiosos y, además, a toda prueba oficiosa que supla la inactividad de la parte a quien le incumbía producirla o que mejore la producida. 3) La aceptación de las dos conclusiones previas, trae como inevitable consecuencia la del que el juzgador debe abstenerse de procurar una verdad diferente de la que surge de los propios autos y, de tal modo, aplicar la solución legal con el criterio de justicia del legislador.

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Para aceptar esta aseveración -que puede parecer temeraria- basta con mirar detenidamente a la Ley para advertir que los valores trascendentes son la paz social, con el consiguiente respeto a las reglas de convivencia, y la

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4) Y todo ello pues es de total obviedad que el Derecho no privilegia a la Verdad como un valor jurídico de máxima importancia. Es más y aunque suene extremadamente duro: la verdad no es un valor jurídico.

Idem

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MAGAZINE MCP certeza de las relaciones individuales lograda con el simple acatamiento de la normativa vigente en un lugar y tiempo dados. Si la Verdad fuere un auténtico valor y el más importante para el Derecho, cual lo sostiene el activismo judicial y lo más granado de la doctrina argentina, todas las instituciones legales tendrían que ordenarse lógicamente con ella para mantener un sistema coherente y comprensible. No puede ni podría ser de otra manera. Pero la simple revista de las instituciones normadas por ley procesal -en rigor, por todas las leyes procesales- muestra sin más que no es así, ya que no hay compatibilidad lógica alguna entre la denodada búsqueda de la verdad real y la absolución por la duda; y el sobreseimiento, tanto definitivo como provisional; y la caducidad de la instancia; y la prescripción liberatoria; y la carga probatoria; y la caducidad de las prueba por negligencia del oferente en su producción; y la congruencia procesal del juzgador en su sentencia en función de lo pretendido, resistido y regularmente probado; y la cosa juzgada material; y la prohibición legal de discutir la causa obligacional en juicio ejecutivo, donde sólo se acepta la excepción de inhabilidad de título pero referida exclusivamente a sus aspectos externos (y nunca a su causa); etc., etc. Pero además, también es de toda obviedad que los jueces no pueden hacer lo que quieren a puro voluntarismo en cualquiera y en todo caso, pues siempre están sujetos a la aplicación de la Constitución y de la Ley; y de caducidades; y de prescripciones cuando han sido alegadas; y de preclusiones; y de requisitos de oponibilidad, de admisibilidad y de fundabilidad, que muchas veces deben ser aplicados de oficio; y de instancias de parte legitimada e interesada; y de cosa juzgada; y de litispendencia; etc., etc. ¿Cree el lector que, de verdad, la Verdad importa tanto en el proceso como para ser erigida en el valor fundamental a tener en cuenta por los jueces para resolver un litigio?

5. Conclusiones. Sabido es por todos que al hombre en soledad -que se concreta a vivirno le interesa para nada el derecho. Diferente es el caso del hombre en sociedad -que debe convivir- pues ello posibilita la existencia de los más variados conflictos intersubjetivos de intereses. A los fines que interesan al Derecho, adviértase bien ahora que un conflicto de contenido jurídico sólo puede darse entre dos personas, nunca respecto de una con ella misma ni de ella con una cosa, pues todo el derecho insisto en esto- es producto ideal originado por la necesidad de regular de alguna manera la convivencia.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional De tal modo, advierta el lector que todo el derecho opera siempre de a dos. La relación obligacional se da siempre entre dos. El vínculo familiar siempre se forma entre dos. La actividad delictual alcanza siempre a dos. Sólo se excepciona de esta regla el proceso, para cuya existencia se exige la presencia contemporánea de tres personas: quien pretende, aquel respecto de quien se pretende y el juez encargado de dirigir el debate y, eventualmente, de heterocomponerlo. Y ello permite ver a un fenómeno jurídico que se muestra como único, inconfundible e irrepetible en el mundo del Derecho. No hay otro fenómeno jurídico que exija para su operatoria la presencia de tres sujetos: sólo la instancia conocida con el nombre de acción procesal, cuyo objeto es, precisamente, el proceso. Si se pretende que el proceso sea verdaderamente republicano, y ya que no es comparable con cosa alguna dentro del orden jurídico, sólo cabe ver si su concepto coincide con la idea política de república: tres poderes independientes que se intercontrolan entre sí: ejecutivo, legislativo y judicial. Cada uno controlando absolutamente a los otros (mediante veto, declaración de inconstitucionalidad y juicio político). Traslademos la idea al proceso. Es obvio que el juez controla a las partes y que ellas se controlan recíprocamente. Ello hace a la esencia misma del litigio. La pregunta, entonces, es: ¿controlan las partes al juez? La respuesta negativa es obvia. Para que la respuesta sea positiva es imprescindible que el juez actúe con una clara imparcialidad funcional, más allá de la habitualmente aceptada imparcialidad personal. Aplicando estos conceptos a los temas antes tratados, termino esta ponencia haciendo votos para que todo jurista vea siempre al proceso como correlato de la idea de república y que, a raíz de ello, se acepte sin más la necesidad de: 1) mantener a toda costa la vigencia de la idea de proceso como medio insustituible de asegurar una perpetua paz social, asumiendo los jueces la augusta tarea de sostener ese estado declarando la certeza de los derechos desconocidos en el plano de la realidad social; como consecuencia de ello, deben abstenerse de 2) cambiar las reglas de juego procedimental impuestas por el legislador; además,

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4) aceptar que en un proceso verdaderamente republicano, los jueces sean controlables por las partes y adopten permanentemente una calidad de

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3) evitar la solución de los litigios en pura sede cautelar, sin la audiencia previa de los interesados que habrán de sufrir las consecuencias de una resolución judicial tomada a sus espaldas;


MAGAZINE MCP absoluta neutralidad; y congruente con ello, que se abstengan de efectuar toda tarea probatoria de oficio. Tanto el poder cautelar genérico -facilitador de los institutos primeramente tratados-; y luego el Juez como centro protagónico "director del proceso" -concepto habilitante de los institutos recién tratados, todos que de moda se encuentran en nuestros días mucho daño han causado. Daño causado con el despacho de las mismas casi sin más y no por una mala comprensión del caso en concreto, sino que -siguiendo el pensamiento Alvarado Velloso- se puede concluir que deviene de la mala interpretación del espíritu constitucional que alumbra la ley procesal. Entender cabalmente el significado jurídico y político del concepto República podría ser un buen punto de partida.8 Procedencia: La Revista del Foro de Práctica Profesional de Abogados de Santa Fe – Revista Aniversario2014

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En cursiva, la conclusión final me pertenece en aras de comprender la idea del Artículo completo que se encuentra acotado en su desarrollo para ser pertinente adaptación a Revista Aniversario Foro de Práctica Profesional de Abogados.

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LOS GRANDES REMATADORES

Hoy en los grandes oradores —y el rematador puede ser uno de ellos— una fuerza interior, que está en la naturaleza íntima del hombre un acento que da la sangre; una vibración en el metal, en el alma de la voz, que lleva, persuade, subyuga. Cuando ellos ocupan la tribuna se transfiguran; son los hechiceros de la multitud. De esta naturaleza de hombre es el gran rematador, aunque su tema es árido, escueto y material y rara vez habla al corazón, porque está basado en las cifras y es eminentemente utilitario. El rematador se dirige a personas que van a hacer su negocio, pero aun sentada esa premisa, en su oratoria hay un estilo, un carácter que deben plasmarse en su variedad de matices, dentro de formas definidas. No pretendemos tratar sobre las cualidades de esas raras excepciones, de esos hombres que surgen esporádicamente —a veces una generación no da ninguno—, cuya personalidad rebasa el ámbito profesional. Solo aspiramos a contribuir a la formación de un auténtico rematador, correcto, agradable y eficaz, que sepa inspirar respeto y simpatía, para predisponer el público a comprar, obteniendo óptimos resultados en su gestión. Y aunque el rematador se hace en la práctica, la teoría lo perfecciona, por lo que consideramos de utilidad las indicaciones de este capítulo.

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A menudo, el deseo de brillar, cuando el rematador es un hombre de cultura y sensibilidad artística, le hace perder la noción de la realidad. La belleza, el espectáculo, son un aditamento, un complemento que da jerarquía, un medio para conquistar al público, predisponiéndolo en favor de la venta, y

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Sobriedad, precisión, elocuencia...


MAGAZINE MCP una manera, también, de hacer menos pesado el acto cuando el remate se prolonga; pero no deben sor nunca un objetivo. El rematador ha venido a vender. Debe expresarse con sobriedad, precisión y sencilla elocuencia; haciendo gala de su pleno conocimiento de lo que vende y sin emplear palabras técnicas o de significado desconocido para la mayoría de los concurrentes. Ha de tener especial cuidado con las exageraciones. Ellas le restan autoridad, porque lo que se vende no es abstracto, sino algo tangible, concreto y objetivo. No obstante, existen leyes, cuya naturaleza íntima no es todavía muy clara por las cuales la palabra se impone a modo de una sugestión. Arte empírico éste, pero quizá por ello personal, difícil y complicado Es probable que los más expertos rematadores no sepan decir gran cosa de su tecnicismo, Alguien preguntó a un conocido rematador cómo se remata, y éste respondió: "El que remata, remata..." No deja de ser una respuesta... En el remate se requiere método en la exposición, claridad y facilidad en el léxico, economía en el discurso, agilidad expresiva, y, a veces, un poco de gracia irónica, y, siempre, certero golpe de vista para captar los hilos esenciales del asunto. Es éste, entre los tipos de oratoria, aquel en que el hombre se desgasta más por lo que hay que aprender a economizar energías nerviosas, a relajarse antes de iniciar el remate, y a regular l a voz. Las explosiones nerviosas son de efecto negativo en e l público, y producen además con el tiempo un mayor desgaste, que suele generar desequilibrios nerviosos y desembocar en verdaderas neurosis. Un sueño más prolongado que de costumbre, un almuerzo frugal, una adecuada relajación mental, y al remate...

Iniciación de remate De muchas diferentes maneras puede abrirse el acto de un remate, porque son también variados los motivos, las circunstancias, y la mentalidad del público oyente, como lo son asimismo el estilo, el temperamento, las facultades oratorias y la ilustración de cada rematador. Pero siempre debe efectuarse un breve exordio. Unas pocas palabras oportunas predisponen el público, lo preparan para entrar en materia, y le dan carácter y sentido al acto, que no obstante su naturaleza comercial debe hablar también a la emoción de la gente. Por otra parte, como el remate es por su estructura una pieza literaria, ha de tener, como tal, encabezamiento, para que sea armonioso en su conjunto. Se trata fundamentalmente de concitar la atención del público en el rematador, e inspirarle sentimientos de simpatía, respeto y confianza, para meter al hombre en la cosa. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional Del acierto de las palabras iniciales del rematador depende muchas veces el éxito de un remate. El exordio debe ser siempre relativamente breve, porque el público concurre al remate para hacer su negocio, no para es-cuchar una conferencia (lo que no es óbice para que pueda deleitarse, sin proponérselo, oyendo cosas bien dichas, cuando el que remata es a la vez un orador). SI remata una casa, por ejemplo, puede hablar de la solidez de su construcción, de su carpintería, sus herrajes, la distribución de sus ambientes, es decir de su aspecto funcional, la orientación y las medidas del terreno, etc. Si se trata de un loteo, hará referencia a sus factores intrínsecos, pero sobre todo hablará de su ubicación, medios de transporte, etc., así como del excelente negocio que significa comprar terrenos. Si vende objetos de arte, de la jerarquía de las piezas y de su procedencia. Si remata haciendas, de su calidad, estado de engorde, posibilidades de suba; si se trata de una exposición ganadera, del prestigio de las cabañas que han consignado las haciendas y de las altas calidades de los productos, matizando el tema con algunos conceptos sobre la situación económica del momento, etc. El rematador —ya lo hemos dicho— debe ser un psicólogo, capaz de adaptarse a los distintos públicos, porque no ha de usar el mismo lenguaje cuando remata objetos de arte, por ejemplo, en un salón distinguido, que cuando subasta lotes en una barriada obrera, o actúa ante un auditorio rural. Es difícil que el rematador se destaque en los distintos ramos. Le faltarían conocimientos específicos. Los hay, pero constituyen la excepción, porque no son el mismo temperamento y la misma técnica los que se emplean para rematar una casa, por ejemplo, que los que deben emplearse para el remate de un loteo.

Pedir que oferten en voz alta Es conveniente, antes de iniciar el remate, pedir a los interesados que oferten en voz alta, porque el artículo 116 del Código de Comercio así lo establece, cuando dice: "Ningún rematador podrá admitir posturas por signo, ni anunciar puja alguna, sin que el mayor postor la haya expresado con voz clara e inteligible". Esta manifestación del rematador inspira confianza al público y además, las ofertas en voz alta estimulan la puja.

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Por otra parte en el remate de un gran loteo, por ejemplo, donde hay centenares y a veces miles de personas, le es imposible a l rematador oír las ofertas de la gente que está lejos; desde el momento en que él necesita un

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Aunque en la práctica muy pocos interesados ofrecen en voz alta. Por autodefensa, por experiencia en el regateo, no quieren que descubra su interés, y se expresan con un movimiento de cabeza, levantando la mano, y hasta cerrando un ojo con intención.


MAGAZINE MCP micrófono para hacerse oír mal puede hacer llegar su voz el público, que no lo tiene. Además, esperar que todos los interesados expresen sus ofertas en voz alta, sería imprimir al remate una lentitud de tortuga. Basta, pues, que el rematador interprete claramente la oferta, que no haya la menor duda de que la oferta se ha formulado. Por ejemplo: un interesado ofrece cien pesos el metro cuadrado, otro dice ciento uno y un tercero levanta la mano. El rematador interpreta que éste ha dicho ciento dos y ésa es la cifra que pronuncia. Otro hace un ademán con la cabeza; el rematador dirá ciento tres, y así sucesivamente. En una instantánea y recíproca comprensión la oferta queda en firme. Puede darse el caso de surgir una mala interpretación, de parte del rematador pues el presunto oferente manifiesta que él no ha ofrecido. Entonces se repite la oferta del penúltimo que la formuló. Ha de empezar en voz baja, que apenas se oiga, para que el público ponga el oído, y preferiblemente con timidez y aparente dificultad para ir subiendo lentamente el tono, hasta llegar a una calculada plenitud. Es de buen efecto psicológico que cuando el rematador desarrolla su tema, vaya mirando los semblantes de los concurrentes, como si hablara exclusivamente para cada uno de ellos. A todos nos place que nos tengan en cuenta, porque todos nos creemos un poco el centro del universo.

Ni lo mejor ni lo peor

Vamos a tomar como ejemplo el remate de un loteo, porque es el más complejo y también el más difícil de todos. Si se trata de una subasta de unidades de valores diversos, no empezará nunca por lo mejor ni por lo peor sino por los valores intermedios. Al vender de entrada lo mejor liquida con los lotes la expectativa, y puede también ahuyentar al público, que piensa que los precios superan sus cálculos; si vende lo peor puede envilecer el remate, llevando al público a creer que esos terrenos valen menos de lo que realmente valen. Debe empezar señalando claramente el lote que va a vender, pronunciando su número y el de su manzana y anunciando la base. Si el remate fuera sin base, lo hará constar, y pedirá ofertas. Si alguien dijera la base, el rematador debe aceptarla, y buscar de inmediato su superación. Por ejemplo: Base setenta mil pesos. Setenta, setenta ¿Cuánto más vale? Nunca debe decirse ¿No vale más? ¿No hay más? Expresiones en el fondo, negativas, que invitan a no ofrecer. Porque siempre se supone que vale más. Puede sustituirse, por ejemplo por esta expresión positiva: Oferten, señores, rápido... Debe limitarse la pronunciación de los números, y no remarcar las cifras finales, lo que es de buen efecto estético, pero no psicológico, porque hace pesado el remate, dando la sensación de que se busca la oferta que no Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional llega. Por ejemplo, el rematador dice 70.500... 500... 500... y suele levantar la voz al pronunciar por última vez 500. Es agradable pero no de efecto positivo este sistema de pronunciación que suele ser empleado con más frecuencia en los remates de feria además, requiere un mayor esfuerzo, y ocasiona por lo tanto un mayor desgaste. Y el rematador necesita economizar energías, sobre todo cuando se trata de un remate prolongado. Ha de pronunciarse, pues, la menor cantidad de números posibles. Cuando alguien ha ofrecido, y luego ofrecen otros, hay que buscar nuevas ofertas en otros rostros, pero siempre volver a mira os semblantes de los que ofrecieron primero. El interesado aspira a la preferencia del rematador.

El golpe de vista El golpe de vista y la rapidez son galas del buen rematador. Cuando pide una oferta a una persona determinada, causa efecto positivo inclinar el cuerpo hacia ella y subrayar el pedido con un ademán de la mano. La mano habla a veces con más elocuencia que los labios y suple la pronunciación de los números. También la mirada magnética dirigida al entrecejo del interesado, con una serena orden mental, suele tener una fuerza de persuasión que no dan las palabras. Cuando no ha surtido efecto el pedido de oferta en un concurrente, no debe insistirse, sino buscar las ofertas en otros sectores del público y luego, como en un descuido, volver a mirar al hombre, para pulsar el efecto que le ha causado la actitud distinta del rematador. Algunos compradores saben esconder muy bien su interés. Hay rematadores de gran capacidad de percepción a quienes después de la primera oferta de un interesado, les basta el gesto casi imperceptible, la mirada, el ademán, o un silencio afirmativo, de sutil significación, para captar las otras.

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En este tipo de remates son ineficaces los rematadores lentos, sin temperamento, aunque posean, en otros aspectos, su personalidad. El rematador deberá ser aquí, ágil, vibrante, veloz, pera conseguir el mayor provecho en el lapso más breve, saber dar las opciones oportunamente, tener noción instantánea do qué lotes debe rematar en determinado momento, de acuerdo con las preferencias del público, y qué lotes debe dejar para el final, para mantener la expectativa de importantes sectores que esperan esos lotes por su destacada ubicación.

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En el remate de un loteo, especialmente cuando se trata de muchos lotes, el rematador debe imprimir velocidad al acto, sobre todo a cierta altura del año, en que las tardes son cortas, y hay que aprovechar la oportunidad de que los interesados están allí reunidos dispuestos a comprar, pues al día siguiente, pasado el entusiasmo del momento, pueden no ser ya interesados.


MAGAZINE MCP Una vez que ha pulsado el interés de la concurrencia, el rematador debe siempre, sobre todo al principio del remate, dejar a los interesados con deseos de comprar. Es preferible que cuando esté bajando el martillo, pueda decir ¡Tarde!, porque el público debe sentir que los lotes se le escapan de la mano, que se queman, que siempre hay quien da más. Como por arte de magia brotan las ofertas cuando el remate está entonado por un hombre que sabe conducirlo. Pero no olvide nunca el rematador que al remate lo hace el público. Esto no quiere decir que el rematador sea un mero tomador de ofertas, un hombre que solo marcha con viento a favor, en esa atmósfera propia de las épocas de euforia, cuando el interés general es tan manifiesto, que hasta los inexpertos en este difícil arte pasan por rematadores a los ojos de propietarios legos. El rematador debe ser un intérprete magistral de la voluntad colectiva, y en la medida en que le sea será efectiva su labor.

Cuando la puja se entona Cuando la puja se entona es cuando hay que proceder con rapidez, pero en forma medida, sin excederse, porque el apresuramiento, la exagerada velocidad de ritmo, pueden malograr la tarea, haciendo que se obtenga un precio excesivo por algunos lotes, en detrimento del resultado general del remate, ahuyentando a muchos interesados reales, que tienen concepto de los valores y saben hasta cuánto deben pagar. Se imponen, pues, el equilibrio y la responsabilidad. El rematador, en la culminación del remate de muchos lotes debe ser algo así como una maravillosa máquina computadora, que al par que lleva el promedio general de los precios de los lotes medidos, registra también el promedio general de los precios a obtener por los que quedan, de acuerdo con sus ubicaciones y medidas, y a la vez capta las tendencias colectivas de ese instante fugaz y las orienta y promueve con sutil dominio de las voluntades, con cabal noción del equilibrio, con profunda intuición de la realidad. La perspectiva psicológica del conjunto se refleja en su mente, y en sus manos está dar la tónica, pues él ha creado el clima y es dueño de la situación. Aquí llega a su culminación la obra del artista, que siente el goce inefable de la creación, porque él ha penetrado en ese complejo mental colectivo, lo ha orientado y proyectado hacia la consecución de un objetivo concreto. A mi juicio, no se es un gran rematador si no se siente al público, como en una fraterna comunión, como si se fuera un pequeño duende que ha sabido penetrar en las profundidades de su alma. En este momento el rematador tiene plena conciencia de su fuerza, pero también debe tenerla, y no menos plenamente, de haber enfrentado con honor su tremenda responsabilidad: de no haber defraudado al público que lo siguió con fraternal confianza, porque lo que vendió es bueno y fue vendido a un precio justo y conveniente para el comprador.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Puede alguien pretender interrumpir el acto con una frase intencionada. Debe entonces el rematador escucharlo con serenidad, con aplomo, y tener a flor de labio una sonrisa pero también la réplica oportuna. La gente se desarma ante un gesto amable y cordial. A veces una situación negativa, hábilmente manejada por el rematador, puede transformarse en positiva, Suele ser necesaria una interrupción de este tipo para entonar un remate. Una acertada réplica humorística causa también buen efecto en el público.

Cuando no hay interés A veces una concurrencia numerosa rodea la carpa, pero el público no manifiesta interés y un silencio de piedra es la respuesta a los atinados argumentos del rematador. En estos casos es cuando se prueba el temple del hombre. Aquí se necesita inspiración: una anécdota feliz, un chiste, si el rematador tiene vena humorística. Quizás una dura recriminación a esa gente, que influida por la situación general del mercado, o por otros múltiples motivos, no se decide. El rematador debe hacer tiempo en espera de que nuevos interesados, quizá más dispuestos a hacer un buen negocio, concurran al acto. Más de una vez el remate se inicia de esta manera, pero el rematador, con presencia de ánimo, con valor y con una inteligente persistencia logra el éxito. Este es el éxito de verdadero mérito, forjado a fuerza de corazón, de personalidad, de inquebrantable fe, de un trabajo inspirado y tenaz. El éxito, en una palabra, que solo le es dable obtener al auténtico rematador. Suele ocurrir también que en un remate en que el público ofrece con entusiasmo, el rematador, sin noción de la realidad o instigado por el propietario a quien ningún precio conforma, estira demasiado la cuerda; ésta se corta, y el público que un momento antes venía ofreciendo en forma entusiasta, de pronto, como movido por un resorte, cesa de ofrecer y se hace el silencio. Es éste un silencio de muerte: y el rematador ya no podrá continuar el remate; el público, con razón, le ha perdido la confianza, porque él ha demostrado que no se trata de un auténtico remate, sino de un negocio de especulación a costa de la buena fe de los que han creído en la seriedad del acto.

Cuando el interés desborda Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Suele darse también el caso contrario, del rematador que no sabiendo aprovechar las circunstancias favorables del remate, baja el martillo antes del momento psicológico preciso, cercenando el precio. Este es un hecho muy frecuente, sobre todo entre rematadores de instituciones oficiales o designados de oficio, encaramados en la función por vinculaciones, parentescos etc. ¡Dios nos libre de este rematador, como del curandero analfabeto! ¡Cuántas propiedades se vendieron a precios viles Por su inexperiencia y desaprensión, con el consiguiente perjuicio para sus propietarios, a menudo gente que no tiene más que ese bien como tabla de salvación!


MAGAZINE MCP Cuando el remate se entona y el interés del público desborda, como movido por una sugestión, es cuando el rematador debe tener más sentido de la realidad. Resulta preferible, por ejemplo, cuando el público está dispuesto a ofrecer diez mil pesos la mensualidad, bajar el martillo en nueve mil pesos. De este modo la marea del interés crece, se mantiene, y también se mantienen los precios. Esto debe hacerse en los remates de muchos lotes y gran concurrencia. De esta manera, el rematador, que sabe con certeza hasta cuánto está dispuesto a pagar el público, dirige su interés como por sutiles hilos invisibles. Allí culmina la sugestión y una gran fuerza que emana de su clarividencia rige el acto. En estos casos hay que graduar la velocidad de las acciones, el ritmo del remate. Esto es fundamental. La llama que lo alienta debe ser pareja. Darle más fuerza es quemarlo, reducirlo, apagarlo. Los tres golpes del martillo —dos para prevenir y uno para consentir— no cuentan aquí. Un solo golpe de martillo, instantáneo y sorpresivo, mantiene la tensión. Así a nadie se perjudica, y a todos se beneficia, ya que hay muchos lotes de medidas y ubicaciones equivalentes, para satisfacer las necesidades de los interesados.

Cierre del acto Cuando el interés está aparentemente agotado, y hay quienes han ofrecido un precio menor que el obtenido, y quienes no han efectuado ofertas, pero que pueden ser interesados, el rematador debe invitarlos a comprar particularmente en la mesa los últimos lotes. Hay personas que por su temperamento son remisas a comprar bajo martillo; prefieren hacerlo particularmente. El rematador ha de tener suficiente penetración para descubrirlas, así como también para decidir cuándo debe cerrar el acto. Algunos lo hacen antes y otros después del momento psicológico, en perjuicio de la venta. Cuando los lotes se han vendido en su totalidad, el rematador debe manifestarlo, y aprovechar las circunstancias para invitar al público a comprar en los próximos remates que proyecte realizar. El acto ha de cerrarse con unas palabras cuyo objetivo difiere de las expresadas al iniciarlo. Aquéllas tenían el fin de preparar al público para comprar. Éstas deben ser más emotivas puesto que el tema es más humano, ya que tienen por finalidad que el público comente la labor del rematador y que los propietarios de inmuebles que hayan concurrido a la subasta digan que "es un buen martillo". Contribuirán también estas palabras finales a acrecentar la popularidad del rematador, y a vincularlo a nuevos negocios, que tornarán más frecuentes y concurridos sus remates. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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Instituto de Tasación y Valuación

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE9

por Víctor C. Rostagno

El medio ambiente y la tasación. Criterios prácticos

La Tasación según la real academia española, es la determinación del justo precio de las cosas o su "avalúo", en un mercado determinado.

"¡Un caballo, un caballo! ¡MI REINO, POR UN CABALLO!" (Shakespeare 10 inmortalizó esta frase al narrar la muerte del Rey Ricardo III.) ¿El reino de Inglaterra, es el justo precio de un caballo? No. Sin embargo sí lo era para, Ricardo III, quien "valuaba" así su reino, Inglaterra, en el momento mismo en el que encontrándose en combate, su corcel tropezó y

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Dr. Víctor Rostagno – Manual Integral del Tasador – Aguada – Cornelli – Junyent Bas – Ibañez . Rostagno – Teruzzi - Urcegui 10 El Rey Ricardo III, se enfrentaría con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. Así fue que envió a su amanuense a hacer herrar su caballo, el herrero que había colocado herraduras a los demás equinos de la tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le faltó un clavo, así que ésta quedó floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdió la herradura, tropezó, rodó y huyó, mientras Ricardo III cayó al suelo. Allí según la versión de Shakespeare, pronunció las famosas palabras "Mi reino por un caballo", nadie se lo dio, perdió su vida y el reino de Inglaterra. La anécdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa pequeña, sobre la base del principio escasez. En el análisis de las consecuencias remotas, podría decirse que por falta de un clavo se perdió el Reino de Inglaterra. En América, la historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral, le permitió a San Martín recuperar un caballo y luego liberar a tres países.

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MAGAZINE MCP huyó, en el fragor de la batalla comprendió que esa perdida acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata. A pesar del alto precio ofrecido, no consiguió vendedor de caballo. De tal modo que la "finalidad" tenida en cuenta para efectuar esa oferta, ''salvar la vida del rey y su reino " era el factor determinante del enorme precio ofrecido por un caballo. Este método de tasación es "subjetivo", atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra. El ejemplo ha sido utilizado, para poner en evidencia, que la oferta y la demanda pueden llevar a la determinación de precios absolutamente arbitrarios, basados en el principio de "escasez", que aplicado sin límite ni medida, destruye la justicia. La función de "perito tasador", el profesional no puede efectuar ese tipo de tasación, no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de las partes, es un especialista, que sólo a través de un método científico, debe determinar objetivamente el "justo precio", de los bienes materiales e inmateriales puestos a su consideración, esta profesión, se inserta en el núcleo mismo del derecho de propiedad, base y sustento del mundo actual. Existen numerosos métodos que los lectores podrán encontrar en el desarrollo de esta obra, donde incluso "la finalidad de los bienes" "y las razones subjetivas de las partes", son tenidas en cuenta y pueden generar una variable razonable de modificación del precio de mercado11 todas estas razones deben ser atendidas para llegar al "valor objetivo del bien", para ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las tasaciones judiciales, para que éste pueda resolver con ecuanimidad.

Valor objetivo del bien y su situación jurídica

El valor objetivo del bien, es un concepto dinámico en continuo avance, que ensancha permanentemente los límites de esta profesión. Se sostenía, por ejemplo que la determinación del valor objetivo de un bien, impedía tener en cuenta cuestiones inmateriales, tal la situación jurídica que 11

Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor.esta afirmación resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Córdoba, es una ciudad netamente universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes. En nuestro país debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a los bajos intereses, se ha desviado la inversión a la construcción, por otro lado, la exportación de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dólares en la economía interna. La combinación de estos factores determina un alza inusitada del precio de departamentos y de los alquileres en Nueva Córdoba, lugar preferido por los estudiantes. Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dólar o soja, para sus hijos

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Herramientas para el Ejercicio Profesional afectaba al mismo. Hoy esa posición no puede sustentarse con rigor científico, por ejemplo, una casa, no tiene el mismo precio, si está construida en un predio, con título de propiedad perfecto, apto para la transferencia dominial inmediata, que la misma casa que se construyó en un predio del que solo se tiene la posesión. De igual modo y a la inversa, el valor de un inmueble con título perfecto, puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesión. En este aspecto, la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores, genera un cambio de precio en la valuación de los inmuebles contemplados en la misma, que debe ser traducido en el precio de valuación, incluso dependiendo el grado de avance del trámite respectivo, y si ha habido o no oposición. Estos son sólo algunos ejemplos, de las múltiples situaciones que deben contemplarse, pago de impuestos, anotación de medidas cautelares, anotación de inembargabilidad por el Banco Hipotecario, Bien de Familia, 'vivienda única, cesión de derechos y acciones, anotaciones preventivas para subastas, etc. Todos estos item, deben ser contemplados dentro de la determinación del valor objetivo de un bien, generando variables de precios, que por no tener aún tabla expresa que los contemple, en su mayoría quedan a la determinación del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador. En este aspecto, corresponde señalar, que tradicionalmente, antes del dictado de la ley 9150, la posesión y la nuda propiedad se consideraban equivalentes, por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una de las partes tenía el título y el otro la posesión, arreglar la controversia teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada parte, por supuesto cuando se trataba de una posesión que pretendía tener cumplidos los plazos de prescripción adquisitiva previstos en el Código Civil, según fuera con justo título o no y buena o mala fe. El dictado de la ley 9150, eleva a favor del poseedor que se ha acogido a sus beneficios, ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente el valor del derecho del nudo propietario, al que solo le quedaría negociar el margen del costo del juicio de usucapión, para que el poseedor tenga el título perfecto. Estas apreciaciones, son simples lincamientos, para tener en cuenta y se aportan con el único fin de que sirvan de pautas interpretativas, en esta disciplina en permanente evolución.

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Del mismo, modo que la situación jurídica de los bienes, ha adquirido carta de ciudadanía, a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones, pretendemos, que el medio ambiente y el concepto de desarrollo sustentable, se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el valor objetivo de los bienes.

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La tasación y el medio ambiente

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MAGAZINE MCP Nuestra Constitución Nacional, en la reforma de 1994, ha introducido como derecho de tercera generación el: " ... Art. 41- Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo. El daño ambiental generará prioritariamente la obligación de recomponer, según lo establezca la ley. Las autoridades proveerán a la protección de este derecho, a la utilización racional de los recursos naturales, a la preservación del patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica, y a la información y educación ambientales. Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los presupuestos mínimos de protección, y a las provincias, las necesarias para complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales. Se prohibe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o potencialmente peligrosos, y de los radiactivos. ..." La introducción en la reforma de 1994, de la defensa del ambiente y del desarrollo sustentable, no es de generación espontánea, la cuestión ambiental ya se había convertido en un tema de vital importancia internacional en 1972, pues en esa fecha se celebró la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Humano, en la ciudad de Estocolmo, que implicó el puntapié inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo, fundamentalmente , para evitar el calentamiento global, la degradación de los bosques y el agotamiento del ozono. En 1983, las Naciones Unidas estableció la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo, ya que era evidente que la protección del medio ambiente se convertiría en una cuestión de supervivencia para todos. La comisión fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem Brundtland, quien presentó el denominado" Informe Brundtland" acunando el concepto de desarrollo sustentable: " Que es la obligación de cada generación del dejar el mundo a la generación siguiente, al menos en las mismas condiciones que la recibió. " Del informe surgió la conclusión: " De que el hombre debe satisfacer las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer las propias, y que en ese momento el desarrollo sostenido y sin previsión alguna que se estaba realizando, llevaría al colapso de los recursos naturales en un lapso de no más de treinta años." Atendiendo a este informe, la Asamblea General de las Naciones Unidas convocó la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD). Que se conoció como " CUMBRE DE LA TIERRA " y se celebró en Río de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades económicas, sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre los países desarrollados y los países en desarrollo, así como entre los gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresión de las necesidades y los intereses comunes. El espíritu de la Cumbre de la Tierra, inspiró a los constituyentes de 1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo sustentable como derechos de tercera generación, como se ha visto, a partir de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integración en esta importante disciplina, la Tasación. Estos cinco elementos, se pueden encontrar en el hombre: "Eres polvo, y en polvo te convertirás", toda la estructura ósea, músculos, tendones etc, representan en el hombre el elemento tierra, el setenta por ciento del cuerpo humano, es agua, que se identifica con la sangre y demás líquidos del organismo, el aire es vital para la vida, se lo incorpora por el sistema respiratorio el que a través de la sangre, lleva el oxígeno a todas las células, dos o tres minutos de falta de este vital elemento, determina incapacidad cerebral o la muerte misma del humano, el fuego se identifica con el calor corporal, la energía que emerge de todo cuerpo vivo y el quinto elemento el éter, se lo puede identificar con la mente del hombre, espacio infinito de creación.

Los cinco elementos

Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parámetros asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia. Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones 12, procederé a utilizar la teoría de los cinco elementos13: tierra, agua, fuego, aire y éter, y siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en todo

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El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas simples de compresión, debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003, que se realizara en el Jardín Botánico, allí utilicé por primera vez, la teoría de los cinco elementos, que pretendo desarrollar en el presente. 13 El filósofo griego Empédocles, afirmaba que todo el universo se componía de cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan un quinto elemento, el éter.

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MAGAZINE MCP ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos primero en el hombre, destinatario de la tasación, y luego en las cosas susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre la integración con las cosas.

Armonía con la naturaleza y tasación

El animal más indefenso, ante las inclemencias del tiempo es el hombre, por ello, imitando tal vez la integración instintiva de los animales con la misma, el hombre empezó a crear su habitat. En la década del 70, estudiosos alemanes determinaron, que la vivienda ideal en América del Sur, a los fines de la integración del hombre con la naturaleza, es una vivienda, cerrada hacia el sur, lugar de los fuertes vientos, abierta y " vidriada" hacia el norte, lugar de donde se recibe el sol, donde deberán colocarse árboles de hojas caducas, que permitan que el sol inunde la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano, y con paredes térmicas que aislen el calor interior del hogar, de las condiciones climáticas externas. Además en este aspecto concluyeron que el hombre cometió un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos, que el barro crudo adobe, produce una barrera térmica muy superior a la del ladrillo, barro cocido, Llama la atención, que esta descripción, con excepción del calificativo "vidriada", lo que es comprensible, por la carencia de este elemento en la época, se corresponda perfectamente con el habitat natural de estas tierras, el denominado "rancho argentino" que fuera erradicado en el gobierno de Onganía. Cómo llegó el criollo a desarrollar esta vivienda, seguramente observando la naturaleza y los ejemplos de habitat que lo rodeaban tal el nido del "hornero"14. Hoy la integración de la vivienda del hombre con la naturaleza, resulta ignorada, tal vez porque la naturaleza ha pasado a segundo plano. Otrora en nuestro campo a la hora en que el día muere, "la hora de la oración", para nuestros criollos porque levantaban la vista al cielo para contemplar la magnificencia de la creación cuando el sol se ponía, sobrecogidos ante la plenitud del espectáculo volvían la vista a Dios para comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la magia de la pantalla, pierde por completo la visión de la naturaleza y lo artificial inunda su mente.

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El hornero, ave muy conocida en América del Sur, elegida como ave nacional de los argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de allí su nombre; posee una extraordinaria habilidad para su construcción, lo orienta de tal modo que la entrada no quede expuesta a los vientos fríos o las lluvias, todo lo que permite detectar similitudes dignas de ser apreciadas con la construcción del rancho. La parte más cálida del nido está destinada a la hembra, que empolla a su cría.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas de nuestros ancestros, y extraer la sabiduría de los mismos que les permitía una vida de mayor integración natural, resulta extraño, que el factor que nos impulse a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea. La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientación del terreno, no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energía solar. Pero es del caso señalar, que la energía solar, fortifica el espíritu y mejora la salud de las personas, así es, por ejemplo, mucho mas probable que se engripe una persona que vive en un ambiente húmedo y lúgubre, que otra que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Además el costo de energía eléctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la temperatura de un ambiente sin sol es mucho más caro, y además suele implicar la obligación de mantener el ambiente aislado, con la propagación de todo tipo de gérmenes, que encuentran en el mismo el caldo de cultivo adecuado para su proliferación. Esto se puede visualizar incluso en las construcciones públicas, tomaremos por ejemplo, dos edificios públicos de esta ciudad de Córdoba,

ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrán en cuenta los materiales empleados en la construcción, y su condición para producir el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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Podemos afirmar entonces en líneas generales, que la salud del hombre se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el medio ambiente que lo rodea, de modo tal que pueda gozar de sus beneficios y aislarse de sus perjuicios. Así, a los fines de la tasación de un inmueble, deberá tenerse en cuenta, el modo en el que éste armoniza con el hombre al que está destinado, y el análisis de este proceso lo efectuaremos en función de los cinco elementos referenciados, y le adjudicaremos un punto porcentual a cada uno, de modo tal que si el inmueble está perfectamente armonizado con la naturaleza, su valuación será superior al menos en un diez por ciento, con respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien será equivalente su castigo económico al costo de remodelación edilicia para que la constancia cumpla con este principio básico, prioritario para una mejor calidad de vida.

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Tribunales 1 y Tribunales 2, el primero, es una edificación en la cual el sol penetra en todos los ambientes, posee grandes ventanales, puede ser iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integración óptima con el entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores. En cambio Tribunales 2, es un edificio en general cerrado con sistemas internos de iluminación, con ventilación por circulación forzada de aire, lo que implica decir que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la naturaleza, se desperdicia la luz del sol, y la energía solar como calefacción natural, la utilización de iluminación permanente con fuentes de energía eléctrica implica un mayor costo y una menor calidad, pues este tipo de luz perjudica comparativamente la visión de las personas, el ambiente cerrado favorece la dispersión de gérmenes etc. En síntesis, el metro cuadrado de una y otra construcción, deben diferenciarse en su cotización pues una contempla una mejor integración natural del hombre que utiliza las instalaciones y favorece a su salud, mientras la otra no lo hace.


MAGAZINE MCP aislamiento térmico entre el interior y el exterior, sin que esto afecte la salud de las personas. Debe tenerse en cuenta en este rubro, que no es necesario efectuar grandes costos para lograr ese objetivo. El C.E.V.E., Centro de Estudios de la Vivienda Económica, de la ciudad de Córdoba, ha producido un sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento los bloques de hormigón, y de este modo, logra para las viviendas en planta baja, además de un aislamiento óptimo, la resistencia adecuada para suprimir los ligamentos de cal u hormigón en la unión de bloques. Las paredes de telgopor revestido, logran también un importante aislamiento térmico, pero algunos estudios señalan que no son tan adecuados para la salud de las personas, por cuanto generan una carga de energía estática que es perjudicial. Un estudio profundo de las condiciones de ambos materiales, dará la adecuada valoración de los sistemas, no obstante, me parece mucho más natural el sistema del C.E.V.E., por lo que sin dudarlo me inclino por él. En ventanas, el doble vidriado, implica un avance tecnológico importante, que debe ser valorado doblemente, una en cuanto al costo de la misma que valora el inmueble por los métodos tradicionales y otro por el aislamiento que produce, que debe ser valorado en función del aislamiento de las condiciones climatológicas negativas, dentro del rubro que estamos analizando. Todo inmueble, requiere de la construcción de baños y del adecuado tratamiento de las "aguas servidas". Adviértase que el mejoramiento de calidad de vida de los humanos, ha determinado que los excrementos sólidos, formen parte de las "aguas servidas" y que éstos al transformarse en líquidos tienen un mayor efecto de dispersión y contaminación, aunque nos parezca llamativo, hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra contaminada por esta causa en prácticamente todo el territorio urbano provincial, y que importantísimos ríos del mundo como el Río de la Plata, o el Nilo, el más ancho y el más largo del mundo respectivamente, se encuentran contaminados, por los desechos humanos e industriales. De tal modo, que la resolución que se le haya dado a las "aguas servidas" en un inmueble será materia de especial valoración para la tasación en función del Desarrollo Sustentable. En efecto, se valorará en un inmueble rural cercano a un río o arroyo, que las aguas servidas, no contaminen su curso, ni la napa superficial de agua, prefiriéndose conforme a la configuración topográfica, por ejemplo la sangría, al pozo negro. En un inmueble urbano, deberá preferirse la cloaca, con planta de tratamiento cuando ésta sea posible, al pozo negro, pero también deberá tenerse en cuenta, que la cloaca tiene conforme a su programación un caudal que puede ser superado, por el desarrollo demográfico, tal el caso de Nueva Córdoba en esta ciudad, lo que deberá ser valorado como un elemento comparativo negativo, con relación a otras zonas con cloacas no colapsadas.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional Esto lleva al desarrollo del concepto de Responsable, que será materia de otro análisis.

Empresariado

Socialmente

En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO TIERRA, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano está compuesto por un setenta por ciento de agua, y esta es un alimento vital para el ser humano, la falta de ingesta por algunos días, puede conducir a la deshidratación y a la muerte, de tal modo que todos los asentamientos humanos, tradicionalmente se efectuaron al margen de los ríos, la cuenca del Suquía alimento a los cordobeses desde que Jerónimo Luis de Cabrera decidiera fundar esta ciudad. No resulta extraño, entonces que la libre disponibilidad de agua potable en un inmueble, genere un valor de integración con la naturaleza, que deba ser apreciado económicamente, basta señalar que hoy en el mundo el negocio del agua potable envasada, a la que no accede la mayoría de la población genera billones de dólares, y es una de las industrias de mayor ascenso, al punto de señalarse que la próxima conflagración mundial, puede tener como origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo. Se considera, que cada persona genera un gasto diario de doscientos litros, para su consumo e higiene personal, un depósito de inodoro tiene entre 12 y 14 litros, y el baño diario en promedio entre ducha y baño de inmersión supera los cien litros, de tal modo que este recurso vital para la vida del planeta, está siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar. Hay importantes esfuerzos de la técnica que como no tienen la valoración del usuario, son desestimados a la hora de optar por su consumo, entre ellos cabe señalar la existencia de inodoros que tienen dos botones, uno de poca descarga para la evacuación de los líquidos, y otro para la evacuación de los sólidos, ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar líquidos.

ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida de las personas, el oxígeno y otras partículas energéticas, que no es del caso Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción

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En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AGUA, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.

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Incluso existen viviendas, que tienen un diseño de doble circulación de agua, el agua de la ducha, es recuperada para la limpieza del inodoro, y tengo conocimiento, que en Japón, existe un botón que oprimido genera por medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro, para que la persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el baño, sin ser oído externamente, ya que se ha comprobado que es esta una de las causales sicológicas de utilización inadecuada del agua.


MAGAZINE MCP precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades, son centros de polución el aire se encuentra contaminado, pleno de anhídrido carbónico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier automóvil naftero, consume mientras funciona veinte veces más oxígeno que un ser humano. La vitalidad y la salud del hombre están en intima relación con la calidad y cantidad de aire - oxígeno que ingresa en sus pulmones, de tal modo que la ubicación del inmueble que se trate, ecológicamente es relevante a los fines de determinar el valor del inmueble a tasar. No es lo mismo en este aspecto, el valor de un inmueble en Nueva Córdoba 15 que en Barrio General Paz, al lado del río y con arboledas importantes. Ya hemos visto, la importancia de la orientación del inmueble, si éste se encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del día, en la mayoría de los días del año incluso en invierno con el calor del sol, se podrán abrir las ventanas y airear el inmueble, saneando el ambiente interior, en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur, difícilmente los rayos del sol penetren en el inmueble, por lo que es probable que nos encontremos naturalmente en un ambiente lúgubre, poco cálido y aunque artificialmente se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendrá un costo energético no natural adicional, y el riesgo de mantener por más tiempo un ambiente viciado, con oxígeno consumido y microbios pululando. En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AIRE, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. ELEMENTO FUEGO: El calor corporal del cuerpo humano, necesita armonizarse con el entorno, el vestido y el habitat son imprescindibles para la supervivencia del hombre, así un inmueble excesivamente frío y húmedo atentará contra la salud integral de sus habitantes, que serán propensos a contraer enfermedades como la artrosis, enfermedades pulmonares, gripes etc. De tal modo, que resulta imprescindible, contar con elementos que permitan calefaccionar el inmueble, en este aspecto, la calefacción por circulación de agua, por loza radiante y preferentemente calentada con un colector solar, resulta a todas luces el medio más sano y económico de calefaccionar un inmueble. 15

Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecológicamente negativa, pero lo real, es que no sólo es negativa en forma individual para sus habitantes, sino también para el resto de los cordobeses, ya que todos los edificios de Nueva Córdoba en su conjunto, generan una pared que detiene los vientos que podrían sacar el smog en el pozo del centro de la ciudad, generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad, además es el paradigma de la inversión económicamente rentable, pero colapsa las cloacas, la distribución de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona, como si fuera imperioso construir en la misma, cuando lo que correspondería en base a una sana política de desarrollo urbano sería procurar desactivar la construcción en la zona, pues ya se ha superado el límite razonable de edificación.

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Herramientas para el Ejercicio Profesional La circulación de agua caliente, permite tener la caldera fuera de los ambientes que se calefaccionan, de tal modo que la combustión no produce consumo de oxígeno, y el sistema no compite en la utilización del oxígeno con las personas. El sistema de mayor riesgo en este aspecto, es la producción de calor, con carbón con un brasero sin chimenea, los accidentes fatales, producidos por este modo desaconsejan integralmente su utilización. No obstante, la combustión de carbón o leña en un hogar con una chimenea adecuada, en una zona de mucha leña, puede resultar un modo altamente adecuado de calefacción, además de tener el encanto del fuego dentro del hogar. Los sistemas de distribución de aire caliente, si bien son agradables tienen el riesgo de ser transmisores de enfermedades en los diferentes ambientes, mucho cuidado debe tenerse con la ventilación de todo sistema que implique combustión en el ambiente a calefaccionar, pues el consumo de oxígeno como se ha dicho, puede traer nefastas consecuencias, incluso en los ambientes con aprobación de gas, suele advertirse con solo respirar la deficiencia de oxígeno, y la falta de vitalidad que emerge de ese tipo de calefacción. Es también importante, que el inmueble no sea demasiado cálido en verano, pues resultará imposible conciliar en el sueño, de allí la necesidad de la colocación al frente de árboles de hojas caducas, que permitan en ingreso de sol en invierno y den sombra en verano. En los edificios de altura, resulta imposible la protección natural de sombra por árboles, por lo que deberá preverse para estos casos, el doble vidriado de las aberturas, las cortinas de madera o de telas pesadas, o algunos aditamentos refractores de los rayos solares que se colocan en los vidrios, especialmente en las aberturas del norte. Los sistemas de aire acondicionado, en ambientes cerrados permanentemente, que vienen de la influencia de la arquitectura estadounidense, que tiene otras condiciones climáticas, no son aconsejables para nosotros, especialmente por ser factores de contagio, como ya se ha explicado. En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de las condiciones naturales de aclimatación generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO FUEGO, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.

No pretendemos, que nuestros tasadores, conozcan ni apliquen el Feng Shui, pues esta es una disciplina extraña a nuestra cultura, pero sí deben apreciar y dar un valor superior de mercado a los conocimientos científicos y técnicos de probada eficacia para mejorar la calidad de vida del hombre y su integración con la naturaleza.

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ELEMENTO ETER: Hemos identificado a este quinto elemento, con la mente del hombre, donde tiene cabida la inmensidad de la creación. Deberán ponderarse en este punto, la armonía e interrelación de los cuatro elementos anteriores, y además los esfuerzos arquitectónicos para brindar una mejor calidad de vida, verbigracia, recientes estudios han determinado que los techos bajos generan inestabilidad emocional, que atenta contra la estabilidad de las parejas, igualmente los colores tienen importancia y relevancia en el comportamiento humano, verbigracia un techo rojo incita a la ira 16. Además


MAGAZINE MCP deberán tenerse en cuenta el entorno, posibilidades de contaminación, o de elementos presuntamente cancerigenos en la zona, tal las antenas de trasmisión de ondas satelitales, la existencia de RC.B, usinas atómicas, depósitos de contaminantes etc. En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO ETER, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. Con la simplificación que se ha efectuado en base al esquema anterior, los que obviamente tendrán infinidad de puntos criticables y perfectibles, se pretende que el perito tasador enderece su mirada hacia el hombre y la naturaleza, y comience a valorar, los esfuerzos de la arquitectura y de las demás ciencias para armonizarlos, otorgándole valor pecuniario, para estimularlos, que en este caso prudencialmente se ha estimado en un total del cinco por ciento en más o menos, a los fines de la valuación objetiva del bien.

El desafío: desarrollo sustentable - desarrollo sostenible y tasación

Hemos señalado que la incorporación constitucional del derecho a un medio ambiente sano, y al desarrollo sustentable, genera correlativamente la necesidad de "empresarios socialmente responsables", y entendemos que la comprensión de estos conceptos por parte de los peritos tasadores, para que los mismos incorporen estos valores en la tasación de los bienes es de vital importancia y agregamos es el verdadero desafío de la profesión en este mundo globalizado, de tal modo, que este artículo pretende incidir en la formación de "tasadores socialmente responsables". Hemos dicho que el desarrollo sustentable, conlleva la obligación de nuestra generación de dejarle a las próximas generaciones el planeta al menos en las mismas condiciones que lo recibimos. Utilizaremos para este análisis el mismo esquema de los cinco elementos al que nos hemos referido y anticipamos, la apropiación graciable de estos elementos, ha generado en la historia y genera en la actualidad en un extremo de la población mundial menos del 5 % de ella, las mayores fortunas del planeta, y el correlativo empobrecimiento del otro extremo, ocupado por los mas pobres y desposeídos, que alcanzan casi el 50 % de la población mundial. La apropiación de la tierra, surge primero en la historia como factor de poder, y acumulación de riqueza y por su evidencia obviaremos toda referencia a la misma, nos limitaremos a comentar en este aspecto, el actual proceso de desertificación mundial, ya que según las Naciones Unidas en la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible de 2002, asciende a 3.600 millones de hectáreas, superficie equivalente a un cuarto de la superficie

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Herramientas para el Ejercicio Profesional terrestre, y existe una relación directa entre la degradación del medio ambiente y el aumento de la pobreza. Ya nos hemos expresado con relación a la escasez de agua dulce en el planeta, y ahora agregamos, que el proceso de privatización de este vital elemento llega a límites asombrosos, generando importantes riquezas. Por otra parte, los hielos continentales, y la cuenca del Amazonas, y de los ríos Paraná, Paraguay, Uruguay transforman a la región en un lugar privilegiado del planeta en materia de disponibilidad de agua dulce, a la vez que genera un riesgo potencial, de invasión o de apropiación por diferentes medios jurídicos de estos estratégicos puntos de riqueza acuífera, en un planeta donde más de un cuarto de la población mundial carece de agua potable. El enriquecimiento de los negocios del aire, se visualiza inmediatamente cuando comprendemos que las comunicaciones telefónicas, televisivas y de internet, se transportan por el mismo a través de satélites, sin pago alguno de canon. El hombre más rico del mundo Bill Gates, ha basado su fortuna en la utilización del aire como medio gratuito de transporte de imágenes y sonidos. Como ya se ha expresado, las antenas que transmiten estos datos se consideran potencialmente cancerígenas y se desaconsejan en las proximidades de escuelas etc. El negocio del fuego, se advierte fácilmente en la energía del petróleo y del gas, la Standart Oil y el Shell, con una anticipación histórica asombrosa se apropiaron de las mayores reservas del mundo en la materia, la árabe Organización de Países Productores de Petróleo, tienen ingresos formidables, pero el mejor modo de valorar este negocio es advertir que es el responsable de la ocupación de Irak, y que ante las riquezas que emergen del mismo, los E.E.U.U. no trepidan en violar todos los derechos humanos. Por último el quinto elemento, que denominamos éter y lo identificamos con la mente humana, en este aspecto lo relacionamos como el interés de capitales producidos por estos mismos enriquecimientos, que utilizados como factor de poder, sirven para producir mayor riqueza para los países supuestamente desarrollados, en la creación de las denominadas deudas externas, moderna forma del imperialismo. Aun en contra del poder de todos estos enriquecidos con la cosa común, que obviamente deciden los destinos del mundo, las Naciones Unidas han acunado el concepto de Desarrollo Sostenible.

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El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la producción en zonas semiáridas, para de ese modo detener la emigración de la población rural a las zonas urbanas, procurando impedir los asentamientos

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Pareciera que el mundo ha empezado a comprender, que el desequilibrio permanente genera una inseguridad tal, que lo lleva a colapsar, y en función de ello, la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la Desertificación, se ha transformado en un instrumento para promover el desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la agricultura en zonas desérticas.


MAGAZINE MCP marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones. Las subvenciones, obviamente, necesitan de donantes, que son nada más ni nada menos, que los que se han enriquecido en los brillantes negocios de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia. A mi me parece que el concepto de donante, es una expresión demasiado generosa, para quien en realidad toma lo que es de todos, entiendo que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global, y disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía, para promover el desarrollo sostenible, no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren viables, para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. En este aspecto, se encuentran llamados a escribir la historia, los emprendimientos cooperativos, los gremios y las mutuales. El gran desafío de los "peritos tasadores", es entonces, la determinación objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean sustentables, y la determinación del aprovechamiento de la cosa común para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo sostenible. Una política de Estado con mayúsculas, deberá recoger esas pautas, y en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas.

Calidad de vida y su incidencia en la tasación

Luego de la devaluación, el sector de la construcción obtuvo ventajas extraordinarias en el desarrollo urbanístico...", -vale la pena agregar que muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario, cuyos productos se comercializan en moneda extranjera- desde esa época, en varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura, locales comerciales o simplemente viviendas particulares que, con el tiempo, provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos barrios, por un lado; e hicieron colapsar los servicios, por el otro. No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar sino que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores espacios. De esta manera, se afectó en forma negativa la calidad de vida de los vecinos, no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron vivir en barrios tranquilos, sino también de los nuevos que compraron a precios importantes inmuebles en el sector. Sintieron el impacto aquellos barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar. El quiebre se evidencia en forma inmediata tras Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


Herramientas para el Ejercicio Profesional verificar la apacibilidad en la forma de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante promovido por las actuales construcciones. El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables, es más, la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal, y es por ello que en sus manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen, que las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular, posibilitar que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica, etc., y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector. Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención del gobierno correspondiente, para garantizar el orden público, que debe estar atento a los intereses de los ciudadanos, para que se respete el derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido, conservándolo amén de los progresos que se van suscitando, para que otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la idiosincrasia que lo caracteriza. Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad, sin limitar obviamente su crecimiento. Todos tenemos en claro la ciudad que queremos, como así también las características de la barriada en la que se decidió vivir, por lo tanto, el crecimiento debe acompañarse con el consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones públicas y privadas, y así se mantendrá el justo orden social garantizando y respetando el capital inmobiliario invertido por cada vecino. Todo ello hace referencia al impacto económico "mediato e inmediato" que pueden sufrir algunas viviendas. Por ejemplo, todos los vecinos desean tener en su barrio seguridad, educación, salud, esparcimientos, etc., pero nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa, más aún cuando se trata de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma positiva sobre el valor de las viviendas. Distinto sería una barriada en "vía de crecimiento", allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían en forma directa al precario o vetusto sector. Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y características de la zona; el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea pública o privada- debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el medio ambiente y sus habitantes.

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Crecimiento, equilibrio y declinación en los precios son palabras claves en el mercado de bienes y raíces según Ventólo & Williams, por lo

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Desarrollo vs. calidad de vida


MAGAZINE MCP general se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía, es decir: un aumento en el valor futuro de la propiedad. Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el valor del capital inmobiliario invertido. La tendencia estará marcada por el crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias del .vector y sólo ello, garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble, Ejemplo: si un sector nace como residencial familiar, lo que garantiza la inversión inmobiliaria es que se construyan casas de buena categoría, se conserven los espacios verdes, no exista un significativo tránsito automovilístico, se conserve la tranquilidad y armonía en la vecindad, etc.. En la apreciación de "valor y disvalor" -dis: contrariedad o negaciónen el precio, otros autores como A. Fernández y D. Loiácomo manifiestan que en el origen de la "erogación dineraria" por la cual pagamos el precio de un bien, tiene mucha influencia el estado de ánimo del adquirente que lo predispone ante lo que ellos denominan "precios de bienestar". Este último se encuentra motivado en las exigencias lógicas del sujeto, por ejemplo, en este ámbito que nos compete, si se manifiesta que la casa está ubicada en un sector residencial familiar, el interesado verificará que efectivamente a satisfacción se den los requisitos de tranquilidad, espacios verdes, aire puro, sin ruidos molestos,... etc., de comprobar que a su satisfacción, los requisitos básicos se encuentran comprometidos con la realidad que rodea el inmueble, plantea en forma inmediata un "disvalor", si es que aún conserva el interés en la compra del inmueble, o, por el contrario, prefiere seguir buscando en otro sector para invertir, evidenciando así la caída del precio o la pérdida de posibles interesados para la compra. La relación de reciprocidad entre los factores externos e internos en una propiedad es de suma importancia, más aún los de carácter zonal puesto que la influencia sobre el inmueble es directa, manifiesta D. Guerrero, las vecindades pueden tener tantos elementos "valorizantes" como "desvalorizantes" al momento de fijar los precios. Por ello, basándose en los puntos doctrinarios observados ut supra, tomaremos como base los porcentajes propuestos por del Dr. Víctor Rostagno especialista en Desarrollo sustentable y calidad de vida, Prof. Derecho Constitucional U.N.C., quien estipula una oscilación entre 10 al 30%, los argumentos zonales esgrimidos permiten al perito tasador situarse entre los mínimos, medios o máximos porcentajes; pero también se anticipa en manifestar que puede existir un mayor porcentaje e inclusive, en algunos casos, hasta la pérdida total de la inversión inmobiliaria. Ejemplos drásticos que llevarían a una pérdida casi del 100% sería el de una casa construida al lado de un transformador de electricidad, expuesta a radiación de antenas, o unidad habitacional próxima a lugares en donde expanden plaguicidas en zonas rurales o subrurales, u otros líquidos contaminantes, metales, inhalaciones peligrosas para la salud humana, etc..

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Se deben tener muy presentes todas aquellas situaciones que perturban la salud, generadas desde una simple intranquilidad hasta una compleja inseguridad física, ello ya deja de ser sólo una cuestión de porcentajes para ser aplicado a la inversión inmobiliaria y así disminuir precios, sino que constituye algo más complejo e importante como es el cuidado del medio ambiente, morada de las personas.

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Jurisprudencia

Fallo sobre honorarios en ejercicio del corretaje

“Si lo dejan afuera igual cobra” El profesional tiene derecho a cobrar su comisión si las partes lo eludieron fraudulentamente para celebrar la operación.

24 febrero 2015 por Ed. Microjuris.com Argentina

Partes: Drozd Carina c/ Batagliese Juan Enrique s/ cobro de pesos Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributaria de Mendoza Sala/Juzgado: Cuarta Fecha: 18-dic-2014 Cita: MJ-JU-M-90400-AR | MJJ90400 | MJJ90400 Tiene derecho a cobrar su comisión si acercó a las partes, pero éstas luego lo eludieron fraudulentamente para celebrar la operación. Sumario: 1.-Debe revocarse el fallo recurrido y, en consecuencia, acoger parcialmente la demanda por cobro de pesos deducida por el profesional, pues si bien el actor no protagonizó la instancia final de la operación, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la actividad del demandado, que contrató en forma directa con la sociedad titular registral, eludiendo de este modo el porcentaje que por su actividad le corresponde al comisionista. 2.-Cuando el cliente solicita los servicios de un profesional y a través de ésta conoce el nombre del propietario del bien que pretende adquirir, el precio y demás condiciones, cabe reconocer el derecho a la comisión cuando se logra demostrar el nexo causal a pesar de la maniobra del cliente.

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3.-Cuando las partes del negocio principal no acuerdan el contrato en forma inmediata a las gestiones del mediador, sino que difieren dolosamente la conclusión para un momento posterior, la comisión igualmente se debe pagar. Fallo: En la ciudad de Mendoza, a los dieciocho días del mes de diciembre del año dos mil catorce, siendo las doce horas, reunidos en la Sala de Acuerdos de esta Excma. Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, los señores Jueces titulares, trajeron a deliberación para resolver en definitiva estos autos N° 10.502/50.770, caratulados “Drozd Carina c/Batagliese, Juan Enrique p/Cobro de Pesos”, originarios del Primer Tribunal de Gestión Judicial Asociada, venidos a este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 232 por la parte actora en contra de la resolución de fs. 226/228. Practicado a fs. 265 el sorteo establecido por el Art. 140 del Código Procesal Civil, se determinó el siguiente orden de votación: Dres. Sar Sar, Leiva y Ábalos. En razón de encontrarse en uso de licencia la señora Juez de Cámara, Dra. María Silvina Ábalos, Juez titular de esta Excma. Cuarta Cámara Civil de Apelaciones, de conformidad al agregado introducido por el Art. 2º de la Ley 3800 al inc. II del Art. 141 del C.P.C., la sentencia a que se refiere este acuerdo, será suscripta únicamente por los dos jueces restantes, Dres. Mirta Sar Sar y Claudio F. Leiva. De conformidad con lo dispuesto por el Art. 160 de la Constitución de la Provincia de Mendoza, se plantean las siguientes cuestiones a resolver: Primera cuestión: ¿Debe modificarse la sentencia en recurso? Segunda cuestión: ¿Costas? Sobre la primera cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. Mirta Sar Sar, dijo: I. Llega en apelación la sentencia que glosa a fs. 226/228, por la cual la Sra. Juez “a quo” rechazó la acción entablada, con costas a la actora. A fs. 245 el apelante funda el recurso de apelación y solicita la revocatoria del fallo que impugna, en el sentido que debe hacerse lugar a la demanda. A fs.253 la parte demandada contesta el traslado de los agravios y solicita el rechazo de la queja, quedando la causa a fs. 263 con autos para sentencia. II. PLATAFORMA FACTICA. Los hechos relevantes para la causa son los siguientes: A fs. 9/15, la Sra. Carina Drozd, inicia formal demanda ordinaria por Cobro de Pesos en contra del Sr. Juan Enrique Battagliese, a fin de solicitar se condene a este último a pagar a la actora la suma de U$S 6.000, o lo que en más o en menos resulte de la prueba a rendirse en autos, con más los intereses legales calculados desde la fecha de la mora hasta el efectivo pago y las costas del

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MAGAZINE MCP juicio, en carácter de comisión por la gestión inmobiliaria realizada a favor del demandado, para la compra de un local comercial ubicado en calle Beltrán y Güemes de Godoy Cruz. A fs. 27/30, el demandado contesta demanda. Niega los dichos de la actora. Funda en derecho. Ofrece pruebas. Admitida y sustanciada la prueba ofrecida, a fs. 226/228 se dicta sentencia. III. LA SENTENCIA RECURRIDA. La Sra. Juez parte de analizar la características y obligaciones emergentes del contrato de corretaje. Sostiene, que ante la no concurrencia de la demandada a formar cuerpo de escritura, se deben tener por reconocidas las instrumentales agregadas a fs. 5 y 6 y por ciertas las planillas en su contenido y firma. Además, en lo que respecta a su alegación de que en todo caso no fueron esas las planillas que firmó, encontrándose adulteradas las acompañadas, no rindió prueba de sus dichos, razón por la cual debo tener a las planillas por ciertas en su contenido y firma. Se adentra en el análisis de la prueba para verificar si existe relación de causalidad entre la actividad de la actora y la concreción del negocio por parte del demandado. Estima, que existe un problema de base en estos autos, ya que de las testimoniales rendidas a fs. 70 y 71 y de las constancias de fs.132, 133, 146, y fs. 224/225, resulta que el propietario de los locales comerciales sometidos a PH es TRESESES S.A., mientras que el testigo declarante, Sr. Ricardo Sottano, a quien no se interroga sobre la calidad que ostentaba respecto de los locales a la venta, reconoce haberle permitido a la Sra. Drodz prestar sus servicios para alquilar o vender los inmuebles, sin comisión, pero aclarando que tuvo una “atención con ella”, que consideró debía abonarle en este caso porque había comprado el señor que llevó a su familia, sin recordar la suma que le entregara; en tanto que el demandado no es el adquirente, según escritura pública del inmueble, sin haberse demostrado que su visita al mismo tuvo como resultado directo la operación que, a nombre de su hija, se formalizara cuatro meses después de su visita al inmueble. Concluye, que de las pruebas rendidas no existe certeza de la relación de causalidad adecuada entre la gestión procurada por la actora y la operación de compraventa efectivamente formalizada respecto de la unidad N° 8 del inmueble con matrícula originaria N° 360.408, por lo que rechaza la demanda, con costas. IV. LA EXPRESION DE AGRAVIOS Y SU CONTESTACION. La crítica se centra en el rechazo que efectúa la Sra. Juez “a quo” de la demanda, por entender que su intermediación ha quedado acreditada con los siguientes elementos: a.- El demandado al rechazar la carta documento enviada por su parte no niega la existencia de la operación a la que hace referencia la actora. b- El testigo Ricardo Sottano expresamente declaró que Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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hizo el complejo y que es el dueño del mismo. c- Que con las testimoniales de Mauricio y Ricardo Sottano se desprende la intermediación de la actora, en la adquisición que efectuara la hija del demandado de la Unidad N° 8. Al respecto, Ricardo Sottano declaró que cree que se le vendió a un familiar del demandado. Que la actora le pidió que por cada operación que realizara tuviera una atención para con ella, y en esta operación consideró que debía abonarle, ya que ella llevó al Sr. Batagliese que cree que compró o su familia. De esta declaración surge claramente que Ricardo Sottano reconoce francamente que le entregó una suma de dinero a la actora por honorarios como corredora. Que entre la primera visita realizada por Batagliese y el ingreso del certificado catastral a nombre de su hija transcurrieron 2 meses y 19 días. Que asimismo el inmueble fue sometido a PH el 18 de agosto de 2011, por lo que era imposible que se escriturara antes de esa fecha. Que resulta muy difícil comprender que la visita del demandado del Local N° 8 por intermedio de la actora, no haya sido el nexo directo con la compra que su hija realizara al poco tiempo, constituyendo usufructo vitalicio y perpetuo a favor del demandado y su esposa, por todo lo cual solicita se revoque la sentencia y se haga lugar a la demanda. Al contestar la apelación, la accionada indica que la actora en su demanda refirió que fue el Sr. Ricardo Sottano quien vendió a Juan Enrique Battagliese un local comercial ubicado en Beltrán esquina Güemes de Godoy Cruz. Alude a la imprecisión de la demanda y al hecho de que ha quedado probado que la propiedad del inmueble pertenece a Tresese S.A. y no a Ricardo Sottano. Que Mauricio Sottano, solo fue el arquitecto del proyecto y nunca dijo ser parte de la sociedad mencionada precedentemente, ni fue interrogado al respecto. Que incluso Ricardo Sottano manifestó en forma inequívoca que los locales son de una sociedad anónima a la cual no pertenece. Que existe un problema de imprecisión en la demanda y que las planillas de fs. 5 y 6 deben ser analizadas con cuidado y en armonía con el resto de la prueba. Que además la prueba obrante a fs.133, 146, 180 y 224 no fue aceptada por el Tribunal ni ofrecida en la etapa procesal oportuna, por lo que peticiona la confirmación de la sentencia. V. LA NORMATIVA APLICABLE. El contrato de corretaje ha sido conceptualizado como acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente. Coexisten por tanto dos contratos, el que celebra el corredor con su comitente y el que celebran las partes. Por el primero, el corredor se compromete a desplegar una actividad o comportamiento mediante un conjunto de actos tendiente a buscar y acercar a

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MAGAZINE MCP las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero. La actividad del corredor puede considerarse exitosa si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto, en cuyo caso nace el derecho de cobrar comisión. Es un tema discutido en doctrina, el referido a la necesidad de concreción de uno o dos contratos, y en la opinión de Vivante en el caso que el corredor reciba el encargo de dos personas, existirán dos relaciones separadas de mediación, aunque también puede suceder que los futuros contratantes se dirijan a corredores diferentes, en cuyo caso se establecen dos relaciones separadas de corretaje, que nada tienen de común entre sí, aunque ambos corredores deberán ponerse en contacto entre sí, para acercar a las partes. Entre las obligaciones asumidas por el corredor, está la de realizar el máximo esfuerzo para que llegue a buen término el negocio que el cliente pretende realizar, entre los cuales se encuentran la de publicar avisos, sacar fotos al inmueble o filmarlo, ofrecerlo a su cartera de clientes, mostrar el mismo, asesorar a las partes, etc. En cuanto al plazo del contrato, rige el pactado entre las partes, y si se tratara de un contrato sin plazo, cabe a las partes la rescisión unilateral, siempre que ésta no sea intempestiva. Cabe aquí recordar que si bien la obligación del corredor es de medios, el pago de la comisión está condicionado a la obtención del resultado pretendido por el cliente. En cuanto al cliente, la obligación nuclear es la del pago del precio, aunque a veces esta obligación puede estar complementada con otra, como cuando entre las partes se pacta la exclusividad. En el caso de que cada futuro contratante se dirige a un corredor diverso, cada parte debe la comisión al corredor con el cual contrató. Asimismo, en los casos en que la inmobiliaria actúa a requerimiento o interés de una sola de las partes del negocio final, la jurisprudencia ha considerado que existiría una “mediación “unilateral” que solo confiere el derecho a reclamar a la parte que contrato los servicios de la inmobiliaria. La obligación de pago de la comisión se encuentra supeditada a la obtención del resultado; es decir, a la debida contratación entre las partes que el corredor acercó. Se han planteado posiciones diversas sobre qué debe considerarse como “éxito de la gestión”. La posición amplia admite la retribución aun cuando las partes no hayan concretado la operación, aunque la mayoría doctrinaria y jurisprudencial, repite la solución preconizada por MESSINEO que requiere para adquirir el derecho del cobro de la comisión, la consecución del resultado que se le encomendó propiciar y un nexo causal entre el actuar de la inmobiliaria y el perfeccionamiento del negocio final. Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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Así, se ha sostenido. Que la percepción de la remuneración queda subordinada a la efectiva conclusión del negocio y al hecho de que tal conclusión haya estado en relación de efecto a causa (nexo de causalidad) respecto de la intervención del mediador.”. Según MESSINEO, la comisión se debe aun cuando las partes, puestas en relación por obra del mediador, no estipulen inmediatamente el contrato sino que difieran su conclusión. El derecho a la comisión no desaparecería cuando se probase que la única razón por la cual el contrato no se llevó a cabo fue el propósito doloso de privar al mediador del derecho a la comisión (MESSINEO, Derecho civil y comercial, t. 6, p. 71). En cuanto al segundo requisito, no basta que el negocio se celebre, siendo preciso, además, que su conclusión sea consecuencia de la actividad de la inmobiliaria, siendo ésta una cuestión que deberá analizarse en cada caso. En los casos en que el cliente solicita los servicios de una inmobiliaria y a través de ésta conoce el nombre del propietario del bien que pretende adquirir, el precio y demás condiciones, numerosas sentencias han reconocido el derecho a la comisión, cuando se logra demostrar el nexo causal a pesar de la maniobra del cliente. También es criterio jurisprudencial que, cuando las partes del negocio principal no acuerdan el contrato en forma inmediata a las gestiones del mediador, sino que difieren dolosamente la conclusión para un momento posterior, la comisión igualmente se debe pagar. La Jurisprudencia uruguaya ha admitido estos criterios, que entendemos resultan aplicables en nuestro país. al resolver que “El reclamante tiene derecho a percibir su comisión desde que el comprador tomó conocimiento de la existencia del inmueble adquirido gracias a la gestión de aquél y la concreción del negocio ulterior se hizo efectiva en mérito a la aludida gestión.” Y si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la voluntad de las partes que él mismo había acercado (Confr. LORENZO, sent. cit., 1987, Anuario, t. XVIII, p. 112. En sentido similar se pronunció PIATNIZA (Civil 6º, sent. nº 14 del 20 de febrero de 1987,Anuario, íd.ibíd.). Caben en este aspecto, las reflexiones de Bolaffio al sostener “la modificación no debe ser ficticia y determinada por el propósito fraudulento de dejar de lado al mediador para concluir después igualmente el negocio, ahorrándose la remuneración.” (BOLAFFIO, Parte General, v. 2, De los Comerciantes, de los Libros de Comercio, de los Mediadores, in BOLAFFIO, ROCCO Y VIVANTE, Derecho Comercial, t. 2, pp. 310), aunque también se ha considerado que el propósito de fraude debe descartarse en los casos en que participa otro corredor, al cual se le paga la remuneración correspondiente. En algún caso, no se ha exigido la verificación del “propósito fraudulento” referido. Según LORENZO, el haber puesto en relación a las partes del negocio principal, justifica por sí el pago de la comisión, a pesar de que, luego, hubiere intervenido otro mediador y que a éste se la haya pagado la comisión

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MAGAZINE MCP correspondiente. En ese caso, se impuso igualmente el pago a la primera inmobiliaria LORENZO, sent. cit., 1987, Anuario, t. XVIII, p. 112. En sentido similar se pronunció PIATNIZA (Civil 6º, sent. nº 14 del 20 de febrero de 1987,Anuario, íd. ibíd.). El reclamante tiene derecho a percibir su comisión desde que el comprador tomó conocimiento de la existencia del inmueble adquirido gracias a la gestión de aquél y la concreción del negocio ulterior se hizo efectiva en mérito a la aludida gestión. Y si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la voluntad de las partes que él mismo había acercado. También, se genera derecho a comisión, cuando las partes se hayan puesto de acuerdo sobre puntos esenciales del negocio aunque se aparten luego en detalles o prescindan de la inmobiliaria para la formalización definitiva del negocio. Por ejemplo: la inmobiliaria intervino en el compromiso de compraventa sobre la base de un determinado precio; la venta definitiva se aparta del compromiso en cuanto al precio fijado. Igual se tiene derecho a comisión. Al analizar el nexo causal, y en el caso de que el negocio no se concluye, habrá que examinar, en cada caso, si no habrá existido colusión entre las partes para no pagar comisión. Si se verifica la colusión, la comisión igual se deberá. Así, el segundo párrafo del inciso a) del Art. 37 de la Ley 25.028 establece: “La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.” VI. ANALISIS DEL CASO DE AUTOS. En el caso traído a resolución, la pretensión de la actora ha sido desestimada por el Juez “a quo”, en razón de no existir prueba concreta acerca del nexo causal en la operación de compraventa realizada por el demandado respecto de un inmueble ubicado en calle Beltrán y Güemes de Godoy Cruz, Mendoza. En autos se ha acompañado la siguiente prueba: a) Constancias de visita a inmueble de fs. 5 y 6. Tanto la firma como el contenido de la citada documentación fue oportunamente impugnado por la demandada, pero la misma no concurrió a formar cuerpo de escritura, por lo que rige la consecuencia prevista en el Art. 183 inc, IV del C.P.C., debiendo tenerse a tales documentos por reconocidos en su firma y contenido. Entendemos, que esta prueba resulta de vital importancia, no pudiendo relativizarse su valor probatorio, tal como lo hace la demandada, pues era ella quien estaba en las únicas condiciones de probar que la firma no le pertenecía, debiendo soportar las consecuencias de su inacción procesal. De la documentación obrante a fs.5 surge que el demandado visitó el inmueble de calle Beltrán esquina Güemes en fecha 27 de junio de 2011. b) A fs. 7 obra copia de carta documento enviada por la actora al demandado, de fecha 5 de agosto de 2011 donde lo intiman a abonar honorarios, intereses Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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y gastos por su intermediación respecto del inmueble Local 8, ubicado en Güemes y Beltrán de Godoy Cruz. A fs. 3 obra constancia de la contestación el emplazamiento indicado precedentemente, donde el accionado niega deber a la actora suma alguna, alude a relaciones comerciales respecto a otros inmuebles que no lograron concretarse, niega la vinculación con la actora y manifiesta que ésta no tenía autorización para ofrecer el inmueble. Del tenor de las presentes misivas podemos inferir que si bien el demandado no niega la existencia de la operación, sí niega en cambio la participación que la actora pretende tener en ella. c) La testimonial de fs. 70 de Mauricio Sótano da cuenta que conoce a la actora al verla una vez cuando concurrió a los locales comerciales de Beltrán Sur 423 esquina Güemes de Godoy Cruz. Que autorizó a la actora y le dio los planos para que ella los ofreciera en venta. Que habló con el demandado porque él es el dueño de alguno de los locales, y que el demandado cada seis meses más o menos le hace algunas preguntas por cuanto el testigo fue el que hizo el complejo. Que Batagliese es el dueño del departamento 8 o 9, sosteniendo que debía fijarse en el plano. Que la actora tuvo el primer contacto con otro integrante, no recordando si fue su padre. Que la empresa Treseses S.A. es la dueña del complejo y que, con independencia de los carteles propios, también los podía ofrecer la actora junto a otros comisionistas con quien el testigo había tratado. d) A fs. 71 declara Ricardo Vicente Sótano. Señala que los locales de Güemes y Beltrán son de una sociedad anónima a la cual no pertenece, que cree que se vendió un local al demandado, aunque entiende que se le vendió a algún familiar de él. Que conoce a Batagliese cuando concurrió a los locales acompañados por la Sra. Drozd. Que en el encuentro había otra persona y su parte solo se limitó a mostrar el inmueble. Que la Sra. Drozd ofreció sus servicios para alquilar o vender los inmuebles y le solicitó un plano, aclarando su parte que no había comisión, ya que existían carteles con su número de teléfono. Que recuerda haber abonado dinero a la Sra. Drozd pero no recuerda la cantidad. Que por esta operación consideró que debía abonarle por cuanto llevó a Batagliese, el cual cree que compró, “o su familia”. Que la última vez que vio a la actora fue en su oficina “para abonarle la atención”, que no fue comisión, que no hubo porcentaje. e) A fs. 109 declara Raúl Karduner, quien indica que se había desempeñado como empleado de la actora. Que conoció a Juan Batagliese a comienzos del 2011 por encontrarse interesado en la compra de algunos locales comerciales. Que primero concurrieron a los locales de calle Perito Moreno de Godoy Cruz y luego acompañó a la actora a mostrar a Batagliese el inmueble de Beltrán Sur y Güemes, frente a la Heladería Sopelsa. Que Batagliese firmó dos planillas referidas a las visitas mencionadas precedentemente. Que concurrieron a los

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MAGAZINE MCP locales con la actora, el demandado y su esposa y les abrió el Sr. Sotano. Que la actora tenía los planos del local. De las testimoniales rendidas podemos extraer lo siguiente: - Que el complejo fue construido por los Sres. Sotano, figurando inscripto a nombre de una sociedad anónima. Que el demandado toma contacto con la vendedora a través de la Sra. Drozd., la que lo lleva al complejo. Que los testigos ignoran si la adquisición fue para el demandado u otro pariente. Que incluso el demandado sigue en contacto periódico con el arquitecto Sótano quien construyó el complejo y que es quien conoce los planos del mismo. - Que si bien el testigo Ricardo Sotano manifiesta que no hubo pacto de honorarios con la actora, reconoce que le pagó por la transacción base de autos -aunque señala que fue “una atención”-, ello por cuanto acercó a Batagliese. - A fs. 180 obra copia de certificado de dominio del que surge que el inmueble fue adquirido por Marta Laura Batagliese en la suma de U$S 190.000 por escritura pasada ante la Escribana Sotano el 26 de setiembre de 2011 y en la misma fecha se constituye usufructo gratuito vitalicio y con derecho a acrecer a favor de Juan Enrique Batagliese y Martha Francisca Segovia. - A fs. 224 se agrega copia de informe de dominio donde el inmueble de propiedad de Treseses S.A. se somete a PH y se inscribe el Reglamento de Propiedad Horizontal en fecha 19 de agosto de 2011Del certificado de dominio precedente surge que si bien la adquisición de la unidad N° 8 del inmueble referido aparece a nombre de María Laura Batagliese, en el mismo acto se constituye usufructo vitalicio y con derecho a acrecer a favor del demandado y su esposa. Esta circunstancia permite inferir que el verdadero adquirente fue el Sr. Batagliese, siendo un hecho común que cuando un padre adquiere un bien a favor de alguno de sus hijos constituya un usufructo vitalicio a su favor, corroborándose esto con las testimoniales que indicaban que no se sabía si el demandado adquiría para él o para alguien de su familia. El análisis integral de la prueba aportada trae convicción al Tribunal acerca de que la actora estaba autorizada para comercializar el inmueble de calle Beltrán y Güemes de Godoy Cruz, Mendoza. Que el demandado firmó la correspondiente orden de visita del inmueble el 27 de junio de 2011.Que en dicha orden de visita se establece que en caso de realizarse la operación se debía abonar a la corredora el 3% del monto total en caso de venta. Que fue la actora la que contactó a Batagliese con los Sres. Sottano, uno de ellos quien construyó el inmueble y el otro quien mostró el departamento a Batagliese, y quien abonó a la corredora por la operación realizada con Batagliese. Que “a posteriori”, y con una diferencia de menos de dos meses, es el propio Batagliese el que adquiere el inmueble a la sociedad Treseses S.A. -titular registral del inmueble- y lo coloca a nombre de María Laura Batagliese, quien Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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en el mismo acto de adquisición constituye usufructo vitalicio gratuito y con derecho de acrecer a favor de Batagliese y su esposa. Que el propio Batagliese sigue en contacto con quien construyera el inmueble para interiorizarse, ya que Sottano tiene los planos y conoce el inmueble. En síntesis, entendemos que si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la actividad de Batagliese, que contrató en forma directa con la sociedad titular registral, eludiendo de este modo el porcentaje que por su actividad le corresponde a la actora, por lo que cabe revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda. En cuanto al monto a abonar, entendemos que si bien se ha rendido pericia de martillero, la mejor pauta está dada por el informe del registro de la propiedad que fija el monto de la operación en la suma de U$S 190.000 por lo que aplicando sobre dicho monto el porcentaje del 3% pactando entre las partes, corresponde fijar la retribución por la labor desempeñada por la actora en la suma de U$S 5.700, monto al que deberán adicionarse los intereses tasa dólar, calculados al 8% anual, desde la constitución en mora -9 de agosto del 2011- hasta el efectivo pago. VII. En síntesis, corresponde acoger el recurso de apelación planteado por la actora contra la sentencia de fs. 226/228, la que se revoca, admitiéndose la demanda por la suma de U$S 5.700 contra el demandado Juan Enrique Battagaliese con más los intereses precedentemente fijados. Las costas de primera instancia deben imponerse al demandado en lo que prospera la demanda y al actor en la diferencia entre la suma reclamada y el importe efectivamente acogido. ASI VOTO. Sobre la misma y primera cuestión propuesta el Sr. Juez de Cámara, Dr. Claudio F. Leiva, dijo: Que por lo expuesto precedentemente por el miembro preopinante, adhiere al voto que antecede. Sobre la segunda cuestión propuesta la Sra. Juez de Cámara, Dra. Mirta Sar Sar, dijo: Atento como se resuelve la primera cuestión, las costas de Alzada deben ser soportadas por el apelado vencido en lo que prospera el recurso del actor, y a éste en lo que se rechaza (Arts. 35 y 36 del C.P.C.). ASI VOTO. Sobre la misma y segunda cuestión propuesta, el Sr. Juez de Cámara, Dr. Claudio F. Leiva, dijo: Que por las mismas razones adhiere al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acuerdo, pasándose a dictar sentencia definitiva, la que a continuación se inserta. SENTENCIA: Mendoza, 18 de diciembre de 2014. Y VISTOS: Por las razones expuestas, el Tribunal

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MAGAZINE MCP RESUELVE: 1°)Acoger parcialmente el recurso de apelación interpuesto a fs. 232 por la parte actora, en contra de la sentencia de fs. 226/228, la que se revoca y en su lugar se provee: “I. Hacer lugar parcialmente a la demanda por cobro de pesos promovida por CARINA DROZD contra JUAN ENRIQUE BATTAGLIESE y, en consecuencia, condenar a éste último a abonar al primero, en el plazo de DIEZ DÍAS de firme la presente resolución, la suma de U$S 5.700, con más los intereses tasa dólar, calculados al 8% anual, desde la constitución en mora -9 de agosto del 2011- hasta el efectivo pago.II. Imponer las costas al accionado en cuanto prospera la demanda, y al actor en lo que se rechaza (Arts. 35 y 36 del C.P.C.). III. Regular los honorarios profesionales por lo que prospera la demanda a los Dres. Federico A. Pilot, Enrique Rafael Huetagoyena y Martín Genoud, en las sumas de ($.), ($.) y ($.), respectivamente y sin perjuicio de los complementarios e I.V.A. que pudieran corresponder (Arts. 2, 3, 4, 31 y cc. de la Ley Arancelaria). IV. Regular los honorarios profesionales por lo que se rechaza la demanda, a los Dres. Enrique Rafael Huetagoyena, Martín Genoud y Federico A. Pilot, en las sumas de ($.), ($.), ($.) respectivamente y sin perjuicio de los complementarios e I.V.A. que pudieran corresponder (Arts. 2, 3, 4, 31 y cc. de la Ley Arancelaria). V. Regular los honorarios profesionales de la Martillera María Felipina Contino, por su labor pericial, en la suma de ($.), sin perjuicio del IVA que pudiera corresponder (Art. 1627 del C. Civil). VI. Regular los honorarios profesionales por el incidente de nulidad resuelto a fs. 185, a los Dres. Enrique Rafael Huetagoyena, Martín Genoud y Federico A. Pilot, en las sumas de ($.), ($.) y ($.), respectivamente y sin perjuicio de los complementarios e IVA que pudieran corresponder (Art. 14 de la Ley Arancelaria).” 2°)Imponer las costas de Alzada al demandado en cuanto prospera el recurso de la actora, y a éste en lo que se rechaza. (Arts. 35 y 36 del C.P.C.). 3°)Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta vía impugnativa de la siguiente forma: a) Por lo que prospera el recurso de la actora, a los Dres. Federico A. Pilot, Enrique Rafael Huetagoyena y Martín Genoud en las sumas de ($.), ($.) y ($.), respectivamente. b) Por lo que se rechaza el recurso, a los Dres. Enrique Rafael Huetagoyena, Martín Genoud y Federico A. Pilot, en las sumas de ($.), ($.) y ($.) , respectivamente (Arts. 3, 15 y 31 de la Ley Arancelaria). Los honorarios regulados son sin perjuicio de los complementarios que correspondan, dejando expresamente establecido que al momento de practicarse liquidación deberá adicionarse el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) a los profesionales que acrediten la calidad de responsables inscriptos. Cópiese, regístrese, notifíquese y bajen. mss/dds/5063 Dra. Mirta Sar Sar - Juez de Cámara Dr. Claudio F. Leiva - Juez de Cámara Dra. Andrea Llanos - Secretaria de Cámara Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Santa Fe -1ra. Jurisdicción


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