city - das magazin für urbane gestaltung 4/2014

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12Z039332 M - P.b.b. - Bohmann Druck und Verlag GmbH & Co KG, Leberstraße 122, 1110 Wien

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Abgesang

sozialer Wohnbau in der Krise

Ethouse Award 2014

Berlin und Wien

zwei Städte unter Druck

Ösis in Berlin Ob der Fall der Berliner Mauer vor genau 25 Jahren von langer Hand vorbereitet war oder der DDR-Führung infolge einer Kette von Missverständnissen passierte, wird von Historikern debattiert. Die Bilder der am 9. November 1989 durch den „gefluteten“ GrenzRoland Kanfer, übergang nach Westberlin strömenden Chefredakteur Archiv Menschen, mit ihren ungläubigen, kindlich staunenden, teils fassungslosen Gesichtern, werden jedenfalls in der öffentlichen Erinnerung haften bleiben. Ebenso wie die Bilder der Mauer und des Todesstreifens mitsamt den dahinter liegenden, verfallenen Wohnhäusern und die „Platten“, die trostlosen, immer gleichen Sozialwohnungssilos aus Betonfertigteilen, in denen DDR-Bürger staatlich versorgt hausten. Nach der Wende zogen viele Menschen aus diesen Platten aus, sie standen leer und verfielen. Seit kurzem haben Investoren diese Ruinen entdeckt, kaufen, sanieren und bauen sie um und wollen sie gewinnbringend verwerten. Doch wie sich jetzt herausstellt, wollen die Menschen nicht mehr in die Platten zurück, auch wenn sie geliftet und behübscht sind. Und das trotz akuter Wohnungsnot in Berlin. Der Mief jahrzehntelanger autoritär verordneter Glückseligkeit lässt sich nicht vertreiben, ­außerdem sind die sanierten Plattenwohnungen unterm Strich kaum billiger als andere vergleichbare Mietwohnungen. Die deutsche Hauptstadt braucht aber 10.000 Wohnungen pro Jahr mehr, um mit dem Zuzug fertig werden zu können. Diese Lücke haben nun auch österreichische Immobilienfirmen entdeckt. Sie kaufen und sanieren Altbauten aus der vorletzten Jahrhundertwende oder sie bauen gleich neue Wohnungen. Mittlerweile sind die Ösis, hinter den Deutschen, die aktivsten Player am Berliner Immobilienmarkt. I m p re s s u m : Herausgeber Bohmann Druck und Verlag Ges.m.b.H. & Co. KG Geschäftsführung Drin. Gabriele Ambros, KR Gerhard Milletich Verleger Bohmann Druck und Verlag, GesmbH & Co. KG, A-1110 Wien, ­Leberstraße 122 ­Verlags­leitung Mag. Patrick ­Lenhart Chefredaktion Roland Kanfer (r.kanfer@bohmann.at) Autorinnen und Autoren ­DI Ilse Huber MA, Anna Klerdorf, Gerhard Franz Roth, ­Lorenz Stocker, Andreas Voigt, Lektorat: Roland Kanfer Anzeigen: Peter Mayer (p.mayer@bohmann.at), Redaktionsassis­tenz Michaela Kern (city@bohmann.at; Tel. 740 95-556) ­Vertriebsleitung Angelika Stola (a.stola@bohmann.at; Tel. 740 95-462) Aboverwaltung ­abo@bohmann.at; Tel. 740 95-466 Layout & Produktion Thomas Weber Hersteller Druckerei Berger, Wienerstraße 80, A-3580 Horn. city – das magazin für urbane gestaltung ist ein unabhängiges Medium für ­Architektur, Stadtentwicklung, Design und Urbanität. Nachdruck nur mit ausdrücklicher Genehmigung. Alle Rechte, auch die Übernahme von Beiträgen nach § 44 Abs. 1 und 2 Urheberrechtsgesetz, sind vorbehalten. A ­ nmerkung: Zwecks besserer Lesbarkeit verzichten wir auf gendergerechte Schreibweisen. ­Berufsbezeichnungen wie Architekt, ­Designer etc. sind als solche ­geschlechtsneutral und gelten daher für Frauen und Männer.

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ABSURDE IMMOBILIENPREISE wie in London oder Paris findet man weder­ in der deutschen noch der österreichischen Bundeshauptstadt. Wohnbauförderung für Genossenschaften und Baugruppen gibt es in Berlin hingegen immer weniger. I andreas w. voigt, berlin

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s ist gewiss nicht das größte Bauprojekt, welches Berlin derzeit schultert. Dass es jedoch eines der schillerndsten und luxuriösesten ist, steht außer Frage. Im Herzen der deutschen Hauptstadt unweit des sich im Wiederaufbau befindenden Schlosses, eingerahmt vom Kronprinzenpalais und Schinkels Friedrichswerderscher Kirche, entsteht das Wohn- und Gewerbeensemble „Kronprinzengärten“ mit wohl proportionierten Fassaden, Stuckelementen, pittoresken Eingangsportalen und kostbaren Innenausstattungen. Schlappe 900 Millionen Euro lässt sich der Berliner Investor „Bauwert“ die sechs Townhäuser, 30 Wohnungen und 15 kleineren Gewerbeeinheiten kosten. Ebenso happig sind die Quadratmeterpreise mit bis zu 17.500 Euro. 85 Prozent der bis zu 547 Quadratmeter großen Einheiten sind bereits verkauft.

lienseiten beherrschten, geraten langsam in den Hintergrund. Sie allein können den riesigen Bedarf an neuen Wohnungen in den nächsten Jahren nicht decken. Berlin wächst. In den letzen zwei Jahren wanderten 130.000 Menschen in die Spreemetropole ein. Vor allem Bürger aus den EU-Krisenstaaten und dem Osten Europas zieht es in die deutsche Hauptstadt. Bis 2025, so die Prognose, wird die Stadt von heute rund 3,5 auf 3,75 Millionen Einwohner und damit um die Größe einer mittleren Großstadt anwachsen. Knapp 140.000 neue Wohnungen werden nach Berechnungen des Berliner Senats bis 2025 benötigt. Die Politik hat ein Wohnungsförderungsprogramm aufgesetzt. 10.000 neue Wohnungen sollen pro Jahr gebaut werden. Preiswert und sozial sollen sie sein. Ein Paris, London oder München mit absurden Immobilienpreisen will man in Berlin vermeiden.

10.000 Wohnungen pro Jahr

Fehlendes Personal

Doch Luxusbauprojekte und Bauherrengruppen, die über Jahre die Schlagzeilen der Berliner Immobi-

Denn auch im vergleichsweise preiswerten Berlin steigen die Preise für Immobilien jährlich um zehn Prozent an. Das Gespenst

der Gentrifizierung mit allen seinen negativen Auswirkungen treibt auch hier seit langem sein Unwesen. Die vergleichsweise preiswerten Wohnungen wecken die Fantasien weltweiter Anleger. Nirgendwo sonst scheint Betongold derzeit so gefragt zu sein wie in Berlin. Hinzu kommt, dass sich der Bau von 10.000 Wohnungen jährlich nicht ohne weiteres bewerkstelligen lässt. Zwar gingen in den Berliner Baubehörden für das bisherige Jahr bereits 10.000 Bauanträge ein. Doch das Berliner Bauhandwerk muss sich erst wieder auf die neue Lage einstellen. „Bauhandwerker werden händeringend gesucht“, sagt Ludger Baba vom Forschungs- und Beratungsunternehmen „empirica“. Und auch in den Baubehörden fehlt fachkundiges Personal, das in den vergangenen zehn Jahren großzügig abgebaut worden sei, so Baba weiter. Einen Bauboom wie er bevorsteht, erlebte die Stadt zuletzt in der turbulenten Nachwendezeit, bevor sie aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen und wirtschaftlicher Schwäche in eine Art Dornröschenschlaf verfiel.

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Berlin

Berlin steht ein Bauboom bevor, wie ihn die Stadt zuletzt in der Nachwendezeit erlebte.

iStockphoto

Neubau und Eigentum werden gefördert Um den Wohnungsbau anzukurbeln, fördert Berlin jährlich den Bau von 3.000 bis 5.000 Wohnungen. Dafür stehen im Jahr 64 Millionen Euro aus einem eigens dafür aufgesetzten Wohnungsneubaufonds zur Verfügung. Im Gegenzug müssen die Investoren „ein Drittel bis ein Fünftel der Gesamtwohnfläche für preiswerte Wohnungen mit einem durchschnittlichen Mietzins von 6,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt errichten“, sagt Daniela Augenstein, Sprecherin der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Die Bindungsdauer für diese Wohnungen beträgt 20 Jahre. Darüber hinaus verpflichtet der Senat „die Bauherren, sich an den Kosten für etwa Grünflächen, Kindertagesstätten oder Grundschulen zu beteiligen“, so Augenstein weiter. Zudem werden Bauanträge künftig schneller bearbeitet. Das gilt ebenso für das Bau- und Planungsrecht mit dem Ziel, Bebauungspläne zügig umzusetzen.

LʼHÔTeL ParTicuLier À Paris

Theresa Keilhacker, Architektin und Mitglied der Berliner „Plattform Nachwuchsarchitekten“ geht das Engagement des Berliner Senats noch nicht weit genug. Sie beklagt mitunter die vielfache Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Dabei könnten Altmieter aufgrund

18.10.2014 – 15.2.2015

Christinenstraße 18a 10119 Berlin Mo – Fr 14 – 19 h Sa & So 13 – 17 h www.tchoban-foundation.de

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Fonds für ­genossenschaftlichen Wohnbau fehlt

Tchoban Foundation Museum für Architekturzeichnung

Kronprinzengärten: 17.500 Euro für den Quadratmeter im Herzen Berlins sind eher die Ausnahme. Bauwert

mangelnder finanzieller Möglichkeiten ihr Vorkaufsrecht meist nicht wahrnehmen. „Es wäre wünschenswert, wenn Berlin diese Leute bei der Eigentumsbildung unterstützt, etwa durch zinsgünstige Darlehen“, sagt die Architektin. Nur so könne die viel beschworene Durchmischung der Berliner Stadtteile erhalten bleiben. Dass der Berliner Senat grundsätzlich alle sich um Förderung bemühende Investoren beim Wohnungsbau unterstützt, verursacht bei Theresa Keilhacker eher Kopfschütteln. Es wäre sinnvoller,„einen Wohnungsbaufonds nicht für die immer selben Bauträger, sondern für bezahlbares genossenschaftliches Wohnen aufzulegen, begleitet durch ein Förderprogramm für Neugründungen.“ Außerdem fordert Keilhacker bei der Veräußerung der landeseigenen Grundstücke eine deutlich stärkere Berücksichtigung von Baugenossenschaften und Baugruppen. Ebenso plädiert sie für eine Abkehr

Gentrifizierung: Preiswerte Altbauwohnungen werden renoviert und an Besserverdiener vermietet oder verkauft (hier in Charlottenburg). s_immo

der Grundstücksvergabe ausschließlich nach Höchstpreisen sowie kommunale Wohnungen mit Mietermitspracherecht und dauerhaft sozialverträglichen Mieten.

Zunehmender ­Baudruck Baugrundstücke werden in Berlin langsam knapp. Das merken gerade die vielen Baugruppen. 51 Bauherrengemeinschaften suchen derzeit Mitglieder, mehr als 20 sind derzeit in Bau. 15 – 20 Prozent beträgt ihr Anteil am gesamten Berliner Immobilienmarkt. Ob dies so bleibt, hängt auch davon ab, ob es künftig noch geeignete und preiswerte Grundstücke gibt. „Selbst kleine und für Bauträger vermeintlich unattraktive Grundstücke, die früher meist die Domäne der Baugruppen waren, geraten heute durch den zunehmenden Baudruck immer mehr ins Visier der großen Bauinvestoren“, weiß Winfried Härtel, der sich als Projektleiter von etlichen Baugruppen einen Namen in Berlin gemacht hat. Die Folgen seien höhere Grundstückspreise, bei denen Baugruppen meist nicht mehr mitgehen könnten. Die Politik des Berliner Senats scheint inzwischen erste Früchte zu tragen. Die Investoren der Berliner „Kronprinzengärten“ planen den Bau von 650 Wohnungen in Berlin-Friedrichshain. 122 davon errichten sie im Auftrag der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft (Howoge). Sie nimmt dafür die Wohnungsbauförderung in Anspruch und garantiert in den gebauten Wohnungen niedrige Mieten. Es ist die erste Kooperation dieser Art zwischen einem privaten Investor und einem städtischen Wohnungsbauunternehmen in Berlin. ❙

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Berlin

Museum für Architekturzeichnung

D Quartiersentwicklung Europacity, Berlin-Mitte: Geplantes John F. Kennedy Haus.

ca immo

Auf ein Tänzchen mit dem Bären IM AUSTRO-FOKUS. Bemerkenswert ist, dass österreichische ­Firmen mittlerweile die meisten nicht-deutschen Immobilien­ entwicklungen am deutschen Markt stellen. Der Bereich Wohnen ­dominiert. I lorenz stocker

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ie Berliner Haushalte werden immer kleiner – 50 Prozent sind bereits Einpersonen-Haushalte – und die Eigentumsquote beträgt geringe 14 Prozent. Grund genug für österreichische Investoren, „ein Tänzchen mit dem Berliner Bären“ zu wagen. Die Buwog etwa verlagert ihren Entwicklungs-Fokus von Wien hin zur deutschen Hauptstadt. Jüngst wurden 18.000 Wohnungseinheiten der deutschen DGAG übernommen, damit befinden sich nun mehr als 50 Prozent des Bestandes (von insgesamt rund 53.000 Einheiten) auf deutschem Boden. Gegenwärtig sind an der Spree Buwog-Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro in der Pipeline – zum Vergleich: rund 655 Einheiten sind in Wien im Bau, während Berlin an Wien – mit schon rund 770 Einheiten – vorbeizieht.

„Österreicher in Berlin“ Laut Ernst Vejdovszky, Vorstand der S Immo AG, ist Berlin nach wie vor günstig, er sieht noch einiges an Potenzial. Zum „Berlin-Geschäft“ zählen einerseits Revitalisierungen von Bestandsobjekten sowie deren teilweiser Verkauf; andererseits Neubau-Projekte auf bestehenden Grundstü-

cken, vor allem im Eigentumsbereich. Dazu zählen u.a. die Umwandlung eines Gewerbeobjekts im Bezirk Neukölln in moderne Lofts sowie die Errichtung hochwertiger Kleinwohnungen zur Schließung bestehender Grundstückslücken, z.B. im Bezirk Friedrichshain. Auch andere österreichische Firmen wie CA Immo oder UBM sind in Berlin präsent. In der Quartiersentwicklung Europacity rund um den neuen Berliner Hauptbahnhof im Bezirk Mitte werden mit dem John F. Kennedy Haus und dem MONNET 4 von der CA Immo zwei Bürogebäude realisiert und mehr als 500 Wohnungen am Spandauer Schifffahrtskanal entwickelt. Die UBM errichtet in Charlottenburg-Wilmersdorf rund 140 Wohneinheiten, und nahe dem Checkpoint Charlie werden an die 60 Wohnungen gebaut. Eingestiegen in den gehobenen Neubausektor in Berlin sind Immowert und 6b47. In Berlin wird Wohnraum knapp, die Nettokaltmietenrenditen sind mit im Schnitt sechs Prozent deutlich höher als in Wien, auch kommt das Mietrechtsgesetz Investoren eher entgegen: Immer mehr österreichische Firmen wollen daher am Berliner Investmentkuchen mitnaschen – so der Bär den Kuchen noch nicht aufgefressen hat. ❙

Berlin-Neukölln: Altes Gewerbeobjekt wird zu modernen Lofts.

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as Museum für Architekturzeichnung reiht sich in die reiche Kette bedeutender Kulturinstitute Berlins ein. Der Neubau, entworfen von den Architekten Sergei Tchoban und Sergei Kuznetsov, befindet sich auf dem Pfefferberg, der seit den neunziger Jahren zu einem Zentrum der Kulturszene avancierte und heute in den denkmalgeschützten Industriebauten viele Ateliers und Galerien beherbergt. Das Museum präsentiert sich als viergeschoßiger Massivbau mit einem gläsernen Staffelgeschoß und ist sowohl aus konstruktiver und gestalterischer Sicht sowie durch die Wahl der Materialien ein besonderes Beispiel zeitgenössischer Architektur. Gefärbter Beton und Glas bilden die Fassaden, die kontrastreich und vielschichtig gestaltet und mit vergrößerten Architekturskizzenfragmenten in Reliefform versehen sind. Die Tchoban Foundation fördert den talentierten Architektennachwuchs in der klassischen Ausbildung des Zeichnens. Zum Eigentum der Stiftung gehören hunderte von Zeichnungen aus der Hand Tchobans selbst sowie Werke international führender Architekten des 20. und des 21. Jahrhunderts. ❙ Museum für Architekturzeichnung Christinenstraße 18A 10119 Berlin www.tchoban-foundation.de

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Architekturskizzen in Reliefform. Arch. Tchoban/ Kuznetsov RolandHalbe

Licht und Luft im Loft

n Zusammenarbeit mit dem Kölner Architekturbüro Urmetzer und Schiefer entwickelte Bene eine neue Verwaltungsniederlassung des Technologieunternehmens Varian Medical Systems nahe Bonn. Das 1948 gegründete US-Unternehmen mit Sitz in Palo Alto, Kalifornien, produziert unter anderem P ­ rotonen-Systeme für die Krebstherapie. Die Wahl fiel auf ein Großraumbüro. Aufgrund der Gegebenheiten auf dem Grundstück hat das Gebäude mit zweimal 600 m2 Nutzfläche eine Trakttiefe von 13 Metern, jedoch nur eine Hauptbelichtungsseite. Deshalb gibt es im Dachbereich über die gesamte Länge von 47 Metern eine Lichtfuge, die die Büros auch im hinteren Teil des Hauses mit Tageslicht versorgt. Für den Innenraum wurde ein OpenSpace-Konzept mit unterschiedlich zonierten Büroinseln und akustisch abgetrennten Raumboxen aus Glas entwickelt, Schreibtische, Pinboards und Trenn-Elemente stammen aus dem Arbeitsplatz-Programm CUBE_S des Büromöbel­ herstellers Bene. Sonderlösungen nach dem Entwurf der Architekten runden das Möbelspektrum ab. Trotz üppiger, modular aufgebauter Stauräume bieten die Arbeitsplätze ein ruhiges und übersichtliches Bild. ❙

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Berlin

Eldorado des Wohnungsmarktes VERLOCKEND. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt ist immer noch dynamisch. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß. I roland kanfer

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> Viele der im 2. Weltkrieg zerstörten Wohnhäuser wurden nach dem Krieg schnell, lieblos und mit geringer ­Bebauungsdichte ­aufgezogen. < Robert Neumüller, Geschäftsführer S Immo Germany

www.simmoag.at

hnlich wie in Wien leben 86 Prozent der Berliner in Mietwohnungen. Jährlich wächst die deutsche Bundeshauptstadt um netto 40.000 bis 50.00 Menschen. Dynamisch ist der Berliner Wohnimmobilienmarkt aber in erster Linie, weil er von einem niedrigen Niveau ausgeht: Während die Durchschnittsmiete etwa in München bei 12 Euro und in Wien bei mehr als 10 Euro pro Quadratmeter liegt, kostet eine Mietwohnung in Berlin im Schnitt noch immer 7,50 Euro monatlich. Und das trotz einer aktuellen Mietpreissteigerung von 6% – der höchsten Deutschlands – die Berlin für Investoren zum Eldorado des Wohnungsmarktes macht.

Mut zur Baulücke Verlockend ist der Berliner Markt für Immobilienfirmen auch deshalb, weil der Senat eine ab 2015 geltende Mietrechtsnovelle beschlossen hat, die zwar Mietobergrenzen bei Bestandsimmobilien festlegt, bei Neubauten und auch nach Modernisierungen allerdings

keinerlei Einschränkungen bei den Mieten auferlegt. Damit eröffnet sich neues Potenzial. Robert Neumüller, Geschäftsführer der österreichischen S Immo AG-Tochter S Immo Germany, hat den Mut zur Lücke entdeckt. Genauer gesagt zur Baulücke. Viele der im 2. Weltkrieg zerstörten Wohnhäuser seien nach dem Krieg schnell, lieblos und mit geringer Bebauungsdichte aufgezogen worden, so Neumüller. Diese Lückenverbauungen nimmt er sich gezielt vor, erarbeitet gemeinsam mit Architekten Konzepte für eine dichtere, nach einem schematischen Prinzip funktionierende Bebauung und hofft auf Zustimmung der Bezirksämter und der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt.

Fokus auf Berlin und Wien Die S Immo AG ist das älteste börsennotierte Immobilienunternehmen Österreichs mit zwei strategischen Kernaktionären – der Vienna Insurance Group und der Erste Bank - und rund

86 Prozent der Berliner leben auch in sanierten Wohnhäusern „zur Miete“ Overmann

22.000 Privataktionären (40 %). Sie investiert und verwaltet Immobilien ausschließlich in der Europäischen Union von Berlin über Prag und Wien bis Bukarest und konzentriert sich dabei auf die Hauptstädte. Derzeit liegt der Fokus auf Berlin und Wien. Das Portfolio der S Immo besteht aus vier Nutzungsarten - Büro, Wohnen, Geschäft, Hotel - und unterteilt sich in die vier Regio-

nen Deutschland, Österreich, Zentraleuropa und Südosteuropa. 47 Millionen Euro betrug der Gewinn der S Immo AG vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) im ersten Halbjahr 2014. Die S IMMO Aktie wies im selben Zeitraum eine Performance von 12,29 % und eine Börsenkapitalisierung von 397,5 Millionen auf. ❙

Gut für Neubau: Die Berliner Luft GUTE ANLAGE. Bezirke wie das Westend oder Grünau sind attraktive ­Wohn­gegenden in Berlin. I anna klerdorf

52 Grad Nord: Stadtteilplanung mit neun Teilprojekten.

D www.buwog.com

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BUWOG Group

er österreichische Wohn­ immobilienanbieter, 1951 als Wohnungsgesellschaft für Bundesbedienstete gegründet und 2002 privatisiert, ist seit 2012 auch in Deutschland im Wohnungsneubau tätig. In Berlin hat die Buwog per Ende April des heurigen Jahres 147 fertig gestellte und 244 in Bau befindliche Wohneinheiten im Portfolio. Aktuellstes Projekt ist der Westendpark, dessen erster Bauab-

schnitt Mitte Oktober Dachgleiche feierte. An der Tharauer Allee im Berliner Westend entstehen bis zum Frühjahr 2017 in einer parkähnlichen Anlage insgesamt elf klassische Stadtvillen mit rund 112 Eigentumswohnungen. Seit Anfang Oktober ist der zweite Bauabschnitt im Verkauf. Die Preise der neuen Wohnungen beginnen bei 3.600,- Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zweibis Fünfzimmer-Wohnungen verfügen über variable Raumgrößen zwischen 70 und 210 m², großflächige Fenster sowie Südbalkone respektive Terrassen oder Privatgärten. Alle Wohneinheiten mit Deckenhöhen von 2,90 bis 3,05 Metern haben Tageslichtbäder, Fußbodenheizung und Echtholzparkettböden. Auch für Kapitalanleger sind die Wohnungen im „Westendpark“ eine attraktive Anlagemöglichkeit. Das Westend ist eine der bevorzugten Wohngegenden im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Die um 1866 entstandene Kolonie ist eines der etablierten Berliner Villengebiete, das nach dem Londoner Stadtteil benannt wurde.

In der Pipeline der Buwog befinden sich in Berlin derzeit noch vier weitere Projekte. Umfangreichstes ist die Stadtteilentwicklung „52 Grad Nord“ am Flussufer der Dahme, in der Regattastraße in Grünau im Berliner Südosten, das aus mindestens neun Teilprojekte besteht. Mit dem Bau des ersten Teilabschnitts „Seefeld 1“

Geplante Stadtvillen im Berliner Westend.

mit 113 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit wurde im Oktober begonnen, geplante Gesamtfertigstellung 2022. Weitere Projekte: Die Stadtvillen Uferkrone – Lindenstraße (2021), das Eigentumswohnprojekt Gervin & Wilmers (2015) und das Quartier im Pankepark unweit des Regierungsviertels (2015). ❙

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planning Provisorium statt Sanatorium DIE ENTWICKLUNGSPLÄNE für das Otto-Wagner-Spital in Wien harren einer politischen Entscheidung. Auch ein Jahr nach den Vorschlägen der Experten wird auf „laufende Gespräche“ verwiesen. I ilse huber schaft GESIBA wird nicht verkauft, ihr jedoch ein Baurecht für 99 Jahre eingeräumt. In der gleichen Aussendung steht auch „Baubeginn 2014“. Das dürfte sich nicht bewahrheiten, denn bis Ende Oktober sind, abgesehen von kleinen Baumaßnahmen, keine Bagger aufgefahren. Aufmarschiert hingegen sind etliche Bürgerinitiativen am Tag des Denkmals, um für die Erhaltung des Kulturerbes zu demonstrieren. Gespräche finden statt, aber welche Maßnahmen sich die Bürger bis Jahresende erhoffen können, ist ungewiss: Denn 2015 ist ein Wahljahr für die Stadt Wien... ❙

Das denkmalgeschützte Areal des Otto-Wagner-Spitals wird hartnäckig verteidigt.

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ie historischen Pavillons des Otto Wagner Spitals stehen in großem Abstand voneinander entfernt. Zwischen den Verwaltungs-, Sanatoriumsund Wirtschaftsgebäuden erstrecken sich ausgeprägte Grünräume, die dem Ort eine Unverwechselbarkeit verleihen. Die goldene Kuppel der Spitalskirche glänzt am höchsten Punkt des Areals, das symmetrisch und entlang der Höhenschichtenlinien bebaut worden ist. In Lyon und Berlin finden sich derartig konzipierte Anlagen, abgesehen vom Versorgungsheim Lainz in Wien Hietzing, die ebenfalls einzelne Baukörper aufweisen. Die Intention zu dieser Pavillonbauweise war, die einzelnen Krankenhausstationen räumlich voneinander zu trennen, um frische Luft zwischen die Spitalstrakte zu bringen, Krankheitserreger damit abzutöten und ihre Ausbreitung zu verhindern. Nun rücken gerade diese Lücken in den Fokus neu zu erschließender Flächen. Denn Wien braucht Wohnungen. Nachdem in jüngster Zeit ehemals große Bahnhofsgebiete bereits für Wohnzwecke bebaut worden waren (Hauptbahnhof, Nordbahnhof), schaut man sich nach anderen extensiv genutzten Räumen um. Da liegt es nahe, Stadtrandgebiete im Grünmantel aufzuspüren.

Im Hintergrund der Bebauungsvorschlag im ­Osten des Areals. Schreinerkastler

ilse huber

Schaub-Walzer/PID

20.000 m2, keine ­Filettierung Doch die Steinhofgründe sind ein heikles Terrain. Das denkmalgeschützte Otto Wagnerspital wird hartnäckig verteidigt. Als 2012 die Stadt Wien als Eigentümerin einen Teilverkauf der Flächen in Aussicht stellte, gruppierten sich Bürgerinitiativen gegen dieses Vorhaben. Statt Verbauung sollte die Stadt vielmehr einen Antrag beim UNESCO Weltkulturerbekomitee stellen, lautete eine Denkalternative. Doch weder das eine noch das andere trat ein. Stattdessen wurde eine Expertenkommission ernannt, die das Areal des Otto-Wagner-Spitals mit allen räumlichen Facetten bewerten sollte. Im Sommer 2013 sammelte die aus Architekten, Grünraumplanern, Beamten und aktiven Bürgern bestehende Gruppe ihre Überlegungen. Knappe vier Monate später lieferten sechs verschiedene Architektenteams bauliche und gestalterische Entwicklungsperspektiven. Auf elf Baufeldern kristallisierte sich eine Bruttogeschoßfläche von 20.000 Quadratmeter heraus. In sechs Punkten wurde u.a. festgehalten, dass der Ostteil nur in räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit dem Gesamtareal zu betrachten sei. Statt Filettierung des Gebietes müssen die Steinhofgründe im Besitz der öffentlichen Hand bleiben. Eine Trägerbetriebsgesellschaft soll das ganze Areal verwalten. Im Hauptteil und im westlichen Sanatoriumsbereich dürfen auf den Freiflächen und zwischen den Pavillons keine Neubauten errichtet werden. Die Umnutzung kann nur im Einverständnis mit dem Bundesdenkmalamt erfolgen.

2015 ist ein Wahljahr …

Vom angekündigten Baubeginn 2014 ist keine Rede. ilse huber

Konkret sollen 70-75 Prozent der Feldgröße bebaut werden, was von Planungsstadträtin Maria Vassilakou so interpretiert wird: „Wir haben erreicht, dass 160 leistbare Wohnungen entstehen können, von denen rund ein Drittel für besondere soziale Gruppen reserviert sein wird.“ Und Bürgermeister Michael Häupl bestätigt, das Grundstück im Eigentum der öffentlichen Hand zu behalten. An die Bauträgergesell-

Die BUWOG Group ist der führende österreichische Komplettanbieter im Wohnimmobilienbereich und gehört mittlerweile auch auf dem deutschen Immobilienmarkt zu einem der wichtigsten Player. Ziel bei all unseren Wohnprojekten, von der Entwicklung bis zu deren Bewirtschaftung, ist die Schaffung moderner, zukunftsorientierter und nachhaltiger Wohnqualität, welche die Grundlage für das Wesentliche bildet: Glückliches Wohnen.

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Sanieren

Ethouse Award 2014: Innovative, attraktive Gebäudesanierungen DIE THERMISCHE GEBÄUDESANIERUNG ist eine unverzichtbare Maßnahme zum Erreichen der Klimaziele. Sanierungen von gar nicht oder schlecht gedämmten Gebäuden der siebziger bis neunziger Jahre können den Energieverbrauch um mindestens ein Fünftel senken. I anna klerdorf

D

ie Qualitätsgruppe Wärmedämmsysteme würdigte heuer zum siebten Mal mit dem ETHOUSE AWARD Gebäudesanierungen, die eine innovative Herangehensweise an das Thema Energieeffizienz unter Beweis stellen. Im Namen ETHOUSE sind die zwei Begriffe ETICS (engl. External Thermal Insulation Compound System) und HOUSE verbunden. Der Award wurde in drei Kategorien vergeben: Wohnbau, Öffentliche Bauten und Gewerbebauten.

Kategorie Öffentliche Bauten Sieger in der Kategorie „Öffentliche Bauten“ wurde der Umbau samt thermischer Sanierung der Neuen Mittelschule Haiming, Tirol. Architekt Hagen Pohl aus Ötztal erschuf aus dem Schulgebäude aus den 1970er Jahren ein modernes Schulgebäude mit qualitätvoller architektonischer Gestaltung. Energiekennzahl nach der Sanierung: 36 kWh/m2a (180 kWh/m2a davor).

Aus der Jurybegründung: Die Sanierung zeichnet sich durch die Breite der Maßnahmen aus. Nicht nur thermische Aspekte spielten eine Rolle, sondern gerade auch für Schulbauten wichtige Gesichtspunkte des Schallschutzes wurden berücksichtigt. Die architektonische Gestaltung hebt vorhandene Qualitäten hervor und fügt neue hinzu, sodass ein spannendes Sieger „Öffentliche Bauten“: Neue MittelGesamtwerk entstand. schule Haiming, Tirol Aleksander Dyja

Kategorie Wohnbau Sieger in der Kategorie „Einfamilienhaus“ wurde das Haus P im Tiroler Mieming von F|H Architekten, Zirl. Das nach Süden orientierte, 2013 bis 2014 sanierte Gebäude aus dem Jahr 1960 bietet mit großzügigen Balkonen vor der verglasten Südfront hohe Wohnqualität, einen atemberaubenden Ausblick ins Tiroler Oberinntal und einen ausreichenden Sonnenschutz. Energiekennzahl nach der Sanierung: 27,16 kWh/m2a (105 kWh/ m2a davor).

Kategorie Gewerbliche Bauten

Aus der Jurybegründung: Das Projekt zeichnet sich durch das intensive Auseinandersetzen von Planer und Bauherr mit dem WDVS hinsichtlich Material und gestalteri­ schen Möglichkeiten aus.

Sieger in der Kategorie Sieger „Mehrfamilienhaus“: Eberlgasse 3, 1020 „Mehrfamilienhaus“ Wien Andreas Kronberger wurde das Projekt Eberlgasse 3 in 1020 Wien. Das Wohnqualität und sehr hohem Haus aus dem Jahr 1888 wurde ökologischen Standard zu erneu2012 bis 2014 von Architekt ern. Schöberl aus Energiekennzahl nach der SanieWien saniert. rung: 6 kWh/m2a (183 kWh/m2a davor). Dem ArchitekAus der Jurybegründung: Die Austen und Bauführung ist mit großem Respekt vor herrn ist es gedem historischen Bestand erfolgt. lungen, das Eine Lobende Erwähnung für das Haus mit einer Thema Denkmalschutz im Wohn„Sockelsaniebau erhielt die durch das Archirung“ nach Förtekturbüro Kronreif_Trimmel & derungslinien Partner optisch und ökologisch des Wohnfonds attraktive und energieeffizient Wien zu einem durchgeführte Sanierung eines einfach und zeitehemaligen Klosters in der Kailos gestalteten Sieger „Einfamilienhaus“: Haus P, 6414 Mieming, Tirol serstraße 7 in 1070 Wien. Gebäude mit Günter Richard Wett

Den Ethouse Award 2014 in der Kategorie „Gewerbliche Bauten“ gewann das Projekt IAF Büroerweiterung, Steiermark. Die von X Architekten, Wien geplante Büroerweiterung des Technologieunternehmens stellt ein neues Verwaltungsgebäude mit markanter, richtungweisender Architektur dar und wertet den Altbestand durch thermische Sanierung wirtschaftlich auf. Aus der Jurybegründung: Die Sanierung fügt auf intelligente Art neue funktionelle und räumliche Qualitäten hinzu und reizt die gestalterischen Möglichkeiten des WDVS aus. Eine Lobende Erwähnung zum Thema Denkmalschutz im Gewerbe-

bau ging an die Sanierung samt Dachgeschoßausbau eines aus dem Jahr 1878 stammenden Gebäudes am Schottenring, Wien, geplant von den Architekten Rüdiger Lainer + Partner aus Wien. Das 130 Jahre alte Gebäude konnte nach den EU-Richtlinien als „Green Building“ eingestuft werden. Energiekennzahl nach der Sanierung: 55,3 kWh/m2a (111,6 kWh/ m2a davor). Aus der Jurybegründung: Das Projekt besticht durch große innenräumliche Qualitäten und setzt Sanierung im Denkmalschutz konsequent um. ❙

Sieger „Gewerbliche Bauten“: IAF Büroerweiterung, 8521 Steiermark David Schreyer

Sanieren mit Fingerspitzengefühl

Clemens Hecht, Geschäftsführer ­ QG WDS Michael Baumgartner

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tin Treberspurg (BOKU Wien) durch viele Aspekte: Statt rein thermischer Maßnahmen reichte das Gesamtpaket von baukulturellem über funktionalem bis hin zu sozialem Werterhalt. Beurteilt wurden die Ausführungsqualität, der Umgang mit dem Altbestand und die architektonische Umsetzung. Beeindruckend sind die ganzheitlichen Konzepte zur Reduktion des Heizwärmebedarfs − bis über

95 Prozent konnte ­ eingespart werden! Auch die intelligente Auseinandersetzung mit dem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) ist zu begrüßen. Außerdem zeigen die nominierten Projekte auf, dass trotz knapper Kasse eine nachhaltige, thermische Sanierung möglich ist. Die QG WDS würdigt mit dem ETHOUSE Award neben dem Architekten und Bauherren auch den ausführenden Fassadenbauer.

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Denn er setzt die geplante Qualität um und macht sie sichtbar. Herzlichen Glückwunsch den Preisträgern!

Promotion

Thermisches Sanieren und System, Werterhalt und Denkmalschutz, Fingerspitzengefühl und Kooperationsbereitschaft – dafür stehen die 2014 mit dem ETHOUSE Award ausgezeichneten Projekte. Der Preis für energieeffiziente Sanierungen wurde zum siebten Mal von der ARGE Qualitätsgruppe Wärmedämmsysteme (QG WDS) verliehen. Die Gewinner überzeugten die Jury unter dem Vorsitz von Mar-

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Wir erf Be


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Vorsorgen

Kompakte Wohnungen für moderne Mieter BEGEHRTES MEIDLING. Kaum ein Bezirk in Wien hat sich zuletzt so intensiv zu einer begehrten Wohngegend entwickelt wie Meidling: Neues entsteht und Altes wird behutsam renoviert. I anna klerdorf In einer ruhigen Seitengasse in Gaudenzdorf entsteht ein aus zwei spiegelbildlich angeordneten Baukörpern bestehendes Wohnprojekt mit 128 Wohnungen in fünf Haupt- und zwei Dachgeschoßen. Zur Schaffung von leistbarem Wohnraum wurde ein Kleinwohnungskonzept entwi-

Blick von der Hofbauergasse.

ckelt, das im Erdgeschoß und in den Regelgeschoßen hauptsächlich kompakte 2-Zimmer Wohnungen mit 45m² Nutzfläche und in den zwei Dachgeschoßebenen ebenfalls kompakte 3-ZimmerWohnungen mit 66m² Nutzfläche vorsieht. Selbst die kleinsten Wohneinheiten bieten eigene Ter-

RVW

rassen, Balkone oder Gärten. Ein 1.000 m² großer Innenhof sorgt zusätzlich für gute Belichtung der hofseitigen Wohnungen. Das Konzept von Architekt Walter Stelzhammer sieht eine horizontale Gliederung vor, wobei eine Sockelzone aus Erdgeschoß und 1. Stock die Straßentrakte in einem durchgehenden, über Eck geführten Erker im 2. bis 4. Stock überlagert. Diese Gliederung wird durch unterschiedliche Oberflächen – graue Faserzementplatten bei der Sockelzone sowie dem 1. Dachgeschoß, weiße Putzfassade bei Erker und 2. Dachgeschoß zusätzlich akzentuiert. Die Symmetrie der beiden Baukörper wird durch den spitzwinkligen Grundstückzuschnitt gebrochen. Diese von der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW) und der Liv GmbH errichtete Immobilie erfüllt sämtliche Standortkriterien des Vorsorgewohnungs-Einmaleins: Ruhig gelegen, sehr gute öffentliche An-

Beide Baukörper, Erdgeschoß.

bindung (U4 und U6 fußläufig, 12 A in unmittelbarer Nähe) sowie sehr gute Nahversorgungs-Infrastruktur, Schulen, Kindergärten und Ärzte in unmittelbarer Nähe. Um eine besondere Lebensqualität sicherstellen zu können, wurde bewusst auf die komplette Ausnutzung der verbauten Fläche verzichtet. 39 der Wohnungen im Bauteil Kollmayergasse 15 – 17 mit Größen zwischen 44 und 52 m² sind Vorsorgewohnungen. „Kompakte Wohnungen entsprechen den Bedürfnissen des modernen, urbanen Mieters“, so Marion Weinberger, Geschäftsführerin der RVW, die im September mit dem Vertrieb startete. ❙

Stelzhammer

Zahlen I Daten I Fakten Vorsorgewohnungen Kollmayergasse 15-17, 1120 Wien 39 Wohnungen 44 m² – 52 m² Wohnfläche www.rvw.at

Zusammenfinden in der Wolke CLOUDWORKER vernetzt Auftraggeber und Freelancer und bietet Online-Speicherplatz für bis zu zehn Mitarbeiter. meine lange HR- Erfahrung in die Plattform Cloudworkers.at mit ein“, sagt Franz Hill, Geschäftsführer von Hill Woltron und erfahrener Personalberater. Als Partner versteht er die Anforderungen junger Unternehmer und das Potenzial, das moderne Cloud-basierte Informationstechnologien bieten. Dextra Data Solutions lieferte das technische Know-how für die

Online-Plattform, die seit kurzem auch sicheren Speicherplatz für Projektunterlagen und Dokumente bietet: „Die Zukunft wird sich in Richtung Cloud verändern. Sensible Daten vertraut man nicht jedem an“, weiß Günter Handl, Geschäftsführer von Dextra Data Solutions. ❙

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Cloudworkers hat sich auf die Individualisten und Einzelunternehmer spezialisiert und vernetzt Freelancer mit Auftraggebern, die Leistungen, Kreativköpfe oder administratives Personal zukaufen wollen. „Ich bin davon überzeugt, dass sich die Arbeitswelt künftig stark verändern wird, ein Teil des Wandels entwickelt sich zum projektbezogenen, ortsunabhängigen Arbeiten. Gerne bringe ich daher

s hat Perspektive. Wir erkennen Potenziale, nützen Marktchancen und setzen Projekte erfolgreich um. Unser aktueller Fokus liegt auf dem aussichtsreichen Berliner Immobilienmarkt: www.simmoag.at

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talk

Wohnbauwelt 2030

Abgesang des sozialen Wohnbaus …? DIE WOHNBAUFÖRDERUNG in Österreich steckt in der Krise, attestierten die Alpbacher Baukulturgespräche im Sommer, und liefern radikale Gegenstrategien. I gerhard franz roth

> Kompakter, nicht größer< Jörg Wippel, gewerblicher Wohnbauexperte

W

ohnbauexperten schlugen Alarm in Alpbach im August 2014: Die österreichische Wohnbauförderung wird zwischen den Mühlen von Wirtschaftsstagnation, Grundstückspreisturbo und etablierter Förderstruktur zerrieben und kommt dadurch nicht mehr auf Touren. „Denn die Objektförderung hat massive Probleme“, konstatiert Jörg Wippel, Initiator der Alpbacher Baukulturgespräche, und warnt: „In Wien liegen die förderbaren Grundkosten bei 250 Euro je Quadratmeter, damit können aktuelle Bodenpreise nicht mehr bezahlt werden.“ Die Folge ist für den Wohnbauexperten und Geschäftsführer des Bauträgers wvg klar: „Die geplanten Wohnbauleistungen sind nicht mehr zu halten - das bedeutet nichts anders als den Abgesang des geförderten Wohnbaus.“

{R}Evolution der ­Wohnbauförderung Der Alpbacher Experten- und Stakeholderkreis „Re:Think/ Wohn.Bau.Politik.“ hat aber auch das offensive Gegenprogramm zur heimischen Wohnbaukrise parat. „Der erste Schritt muss eine radikale Reform der Wohnbauförderung sein, mit einem Entzug des Zugriffs der Länder und einer klaren Zweckbindung an strenge soziale Kriterien“, fasst Wippel die Expertenempfehlung zusammen. Er selbst erwirbt ein Grundstück zu Marktpreisen, verkauft einen Teil zu günstigen Konditionen an einen Bauträger als Partner, der mit Wohnbauförderung Wohnungen errichten kann. „Wir bauen auf unserem verbleibenden Grundstücksteil frei finanzierte Eigentumswohnungen, damit kann ein Weg aus der Kostenspi-

rale für den geförderten Wohnbau gefunden werden.“

Realvision Wohnbauwelt 2030 Wie werden Wohn- und Städtebau unter diesen geänderten, radikalen Prämissen im Jahr 2030 aussehen? „Re:Think/Wohn.Bau. Politik.“ hat die Vision dazu entwickelt: Öffentliche Räume werden wichtiger und belebter, die Förderungen werden sich mehr auf Verkehrssysteme, Infrastruktur und Wohnumfeld statt auf Autoverkehr und Wohnungen beziehen. „Lebendige Platzkultur, Begegnungszonen und intensiv genutzte öffentliche Räume machen es möglich, dass Wohnungen kleiner werden können“, zitiert Wippel das visionäre Zukunftsszenario. Auch Wurm hat für 2030 eine konkrete Vision

für den geförderten Wohnbau: „Funktionell und leistbar wird die Devise sein!“ Vor einer Entwicklung warnt Wurm aber: „Der aktuelle Trend, Wohnungen kleiner zu bauen, wird keine Lösung sein. Die Einzimmerwohnung hat keine Zukunft!“ Das Begleitprogramm der Alpbacher „Wohnbaurevolutionäre“ enthält beinharte Forderungen: Verlagerung der Flächenwidmung und Raumordnung auf die Landesebene mit Sanktionen bei Nichteinhaltung, Verdichtung des Bestandes um jeden Preis anstelle von flächenhaftem Neubau mit Flächenvernichtung und Verkehrsexplosion, sowie ein völlig neues, einheitliches Wohnrecht mit nachvollziehbarem Richtwertkatalog - und last but not least eine Wohnbauförderung mit exakter sozialer Treffsicherheit. ❙

Mehr freifinanzierte ­Wohnungen

> Die Einzimmer­ wohnung hat keine Zukunft< Karl Wurm, gemeinnütziger Wohnbauexperte

Ähnlich Karl Wurm, Verbandsobmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs: „Bei Quadratmeterpreisen von bis zu 700 Euro ist der geförderte Wohnbau einfach nicht mehr zu finanzieren.“ Die drastische Folge der Entwicklung: Ein Rückgang des leistbaren Mietwohnungsbaus, vor allem in Wien. „Dann werden auch die Gemeinnützigen immer mehr freifinanzierte Wohnungen bauen.“ Die Gegenstrategie laut Wurm: „Eine Änderung der Grenzen für den geförderten Wohnbau und ein Einbremsen der Grundstückspreise.“

Die Schaffung von Begegnungszonen und öffentlichen Räumen ermöglicht kleinere Wohnungen. Felix Holzapfel-Herziger für WES & Partner

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